Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper: 5. utgave by Universitetsforlaget

De forskjellige boligselskapene

1.1 Innledning

Med boligselskaper menes i denne boken borettslag, eierseksjonssameier og boligaksjeselskaper. De rene utleieselskapene og selskapene som faller innenfor lov om samvirkeforetak (samvirkelova) av 29. juni 2007 nr. 81, holdes utenfor denne fremstillingen. Det samme gjelder de sameiene som reguleres av lov om sameie (sameieloven) av 18. juni 1965 nr. 6.

1.2 Borettslag

1.2.1 Overordnet

Borettslag ble første gang lovregulert ved lov om borettslag (borettslagsloven) av 4. februar 1960 nr. 2. Den loven ble avløst av lov om burettslag (borettslagsloven) av 6. juni 2003 nr. 39. Borettslaget eier eller fester som regel den faste eiendommen boligene er oppført på. Eierne av borettslag benevnes gjerne andelshavere, borettshavere, andelseiere eller borettseiere. I boken benyttes betegnelsen andelseier.

I et borettslag er det like mange andeler som det er boligenheter. Andelen gir rett og plikt til å bo i en boligenhet i borettslaget. Tidligere ble andelen formalisert ved at det ble utstedt et medlemsbevis som ble benevnt andelsbevis, andelsbrev eller borettsbevis. Etter borettslagsloven 2003 utstedes det ikke lenger fysiske andelsbevis, men andelen registreres i borettslagets andelseierregister og i boligregisteret som forvaltes av Statens kartverk, avdeling Ullensvang. Et borettslag kan være stiftet av og/eller ha en avtale med et boligbyggelag om at dette skal utføre bestemte oppgaver for borettslaget, for eksempel forestå forretningsførsel, føring av medlemsregister eller lignende. Det kan også være avtalt at medlemmer i boligbyggelaget skal ha fortrinnsrett til kjøp av andeler i borettslaget som opprettes av boligbyggelaget.

Ved stiftelsen av borettslaget ble nødvendig kapital til utbygging av borettslagets eiendom dekket ved innbetaling fra andelseiere (egenkapital) og lån (fremmedkapital). Egenkapitalen fra de opprinnelige andelseierne ble sikret ved tinglysing av en obligasjon med pant i borettslagets eiendom. Hver andelseier fikk en andel av denne hovedobligasjonen. Til dokumentasjon for dette ble det tidligere utstedt et innskuddsbevis fra borettslaget til andelseieren. Etter borettslagsloven 2003 utstedes det ikke fysiske innskuddsbevis, men innskuddet registreres i borettslaget og i boligregisteret som forvaltes av Statens kartverk, avdeling Ullensvang. Borettslaget har plikt til å betale tilbake dette beløpet når andelseieren flytter fra borettslaget. I praksis blir ikke beløpet betalt tilbake, men retten til beløpet blir overført til den neste andelseieren som flytter inn i boligenheten.

Andelseieren kan altså ha et todelt forhold til selskapet. Andelseieren kan både være medlem av selskapet og långiver overfor selskapet. Andelsbeviset og innskuddsbeviset sammen blir gjerne benevnt adkomstdokumentene som er knyttet til en leilighet.

1.2.2 Hva et borettslag er, og hvilke forpliktelser andelseierne er ansvarlig for Borettslagsloven inneholder detaljerte regler om hvordan et borettslag skal stiftes, organiseringen av borettslaget som selskap, forholdet mellom borettslaget og andelseierne, forholdet mellom andelseierne og deres nærmeste og forholdet mellom borettslaget og andre enn andelseierne.

Det fremgår av borettslagsloven § 1-1 at et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til sin egen bolig i foretakets eiendom (borett), og hvor ikke noen av andelseierne har direkte ansvar overfor kreditorene for lagets forpliktelser. Formålet er at hver andelseier skal bruke boligen til egen beboelse, ikke som investerings- eller utleieobjekt. Dette benevnes gjerne «brukereieprinsippet». Borettslaget er et selskap der deltakerne har begrenset ansvar ved at andelseierne ikke har personlig ansvar for boretts-

lagets gjeld og andre kreditorforpliktelser. Borettslagets kreditorer må holde seg til det borettslaget eier, og kan ikke holde seg til andelseierne personlig. Andelseierne har heller ikke plikt til å gjøre innskudd i borettslaget ut over det som er betalt inn som andelsbeløp og/eller borettsinnskudd, og det som skal innbetales i fellesutgifter.

Hver andelseier kan bare eie én andel, men etter borettslagsloven kan den som stifter et borettslag, eie alle andelene i borettslaget.

Hver andel gir etter borettslagsloven § 5-1 enerett til å bruke en bruksenhet i borettslaget og rett til å benytte fellesarealet til det som fellesarealet er beregnet og vanligvis brukt til, samt alt annet som er i samsvar med tiden og forholdene. Andelseiernes bruksrett er ikke bare en ordinær leierett, men en særskilt borett i henhold til nærmere regler i borettslagsloven. Boretten adskiller seg blant annet fra ordinære leieretter ved at avtalen om borett bare kan opphøre etter krav fra borettslaget dersom andelseieren vesentlig misligholder sine forpliktelser. Reglene om andelseiernes borett reguleres ikke av lov om husleieavtaler (husleieloven) av 26. mars 1999 nr. 17.

Før borettslagsloven 2003 trådte i kraft, var forholdet mellom borettslaget og andelseierne også regulert av leiekontrakter. Reglene i borettslagsloven 2003 trer i stedet for reglene som fremgikk av denne leiekontrakten. Dette gjelder uansett om reglene i loven har et helt annet innhold enn reglene i leieavtalene. Fra dette gjelder det likevel unntak for fordeling av vedlikeholdsplikter som var inntatt i leiekontrakten. Disse bestemmelsene gjelder i henhold til borettslagsloven § 14-8 fortsatt frem til noe annet blir vedtektsfestet. En individuell avtale om vedlikeholdsplikt kan i tillegg bare endres ved en ny individuell avtale.

Borettslaget trenger ikke eie den eiendommen som andelseierne får bruksrett i. Eiendommen kan være festet eller knyttet til borettslaget på en annen rettslig måte. Borettslagets eiendom kan for eksempel bestå av en eller flere seksjoner i et eierseksjonssameie.

Alle borettslag stiftet etter 15. august 2005, skal være registrert i foretaksregisteret i Brønnøysund. Andre borettslag som på det tidspunktet ikke var registrert, kan registreres i foretaksregisteret. Det er bestemt i lov om registrering av foretak (foretaksregisterloven) av 21. juni 1985 nr. 78 hva meldingen skal inneholde. Senere endringer i meldte opplysninger skal også meldes til foretaksregisteret.

Reglene om andelseiernes faktiske og rettslige rådighet er begrenset på samme måte som en seksjonseiers faktiske og rettslige råderett, jf. punkt 1.3.6.

1.2.3 Borettslaget driver boligformål og beslektede formål I tillegg til å ha til formål å tilby andelseierne bolig kan et borettslag også ha til formål å drive virksomhet eller iverksette tiltak som har en saklig sammen-

heng med andelseiernes rett til å bruke boliger, jf. NOU 1974: 6 s. 37 og NOU

2002: 17 s. 68. Dette må forstås ganske vidt. Det omfatter opprettelse og drift av rene bomiljøtiltak. Det kan for eksempel omfatte drift eller utleie til andre av

– gymnastikksal eller annet område for mosjon, idrett, hobby eller lekeformål,

– lokale for møter, selskaper, klubber, musikk, fjernsyn, avis- og boklesning,

– reparasjonsverksted,

– butikkdrift,

– drift av gjestebolig,

– fritidshjem, daghjem eller barnehage,

– ordninger for tilsyn i hjemmet for barn, eldre, syke og funksjonshemmede,

– beboerkantiner med tilbringertjeneste,

– budtjeneste, hjelp til handel av dagligvarer, renhold, vask av klær, ettersyn og vedlikehold av leilighet,

– fellesvaskeri,

– fryseboksanlegg,

– kioskdrift,

– vaktmester- og portnertjeneste.

Oppstart av slike virksomheter krever ikke vedtektsbestemmelse, men når slike tiltak eller vedtak knyttet til slike tiltak, fører med seg ansvar eller utlegg på mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene, krever tiltaket eller vedtaket samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall, jf. punkt 9.6.4. I praksis føres kostnader og inntekter forbundet med slike tiltak, inn i borettslagets øvrige regnskap slik at over- eller underskudd inngår i beregningen av fellesutgifter. Det er ikke sikkert at det er adgang til det. Styret må vurdere dette sammen med regnskapsføreren.

Borettslaget kan altså leie ut eiendom og lokaler til formål som har sammenheng med andelseierens boliginteresser. Borettslaget kan for eksempel leie ut en leilighet til en vaktmester eller et lokale til en dagligvarebutikk. Den eneste begrensningen som gjelder for utleie til andre enn andelseiere, er at denne utleien ikke må bli så omfattende at den kommer i strid med borettslagets hovedformål.

Omfatter borettslaget et kombinert bolig- og forretningsbygg, kan borettslaget fortsette forretningsdriften, selv om denne virksomheten ikke har sammenheng med andelseiernes boliginteresse. Borettslaget kan imidlertid ikke selv sette i gang med forretningsdrift eller utleie til forretningsdrift bare for å skaffe borettslaget ekstra inntekter, det vi si uten at det har noen betydning for bointeressene. Reglene om dette kan ikke fravikes ved vedtak på generalforsamling eller bestemmelse i vedtektene.

1.2.4 Frittstående borettslag og borettslag tilknyttet boligbyggelag

Borettslag som ikke er tilknyttet et boligbyggelag, kalles gjerne frittstående borettslag. Boligbyggelag kan stifte borettslag, og ikke sjelden sørger boligbyggelaget for å innta bestemmelser i vedtektene som binder borettslaget til boligbyggelaget.

Et tilknyttet borettslag er et borettslag der det følger av vedtektene i borettslaget og/eller en særskilt avtale mellom borettslaget og boligbyggelaget at andelseieren også må være andelseier i et bestemt boligbyggelag, såkalt dobbelt medlemskap. Dette kan bestemmes ved stiftelsen av borettslaget mens boligbyggelaget eier alle andelene, eller det kan vedtas senere ved at alle andelseierne gir sin tilslutning til det, og at boligbyggelaget samtykker til dette. Det er ikke noe påbud om at et borettslag som et boligbyggelag stifter og oppfører, må være et såkalt tilknyttet boligbyggelag.

Det fulgte av bestemmelsene i den tidligere borettslagsloven 1960 når et borettslag var tilknyttet et boligbyggelag, og dette var derfor ikke nødvendigvis vedtektsfestet. Det er derfor fastsatt i borettslagsloven 2003 at borettslag som var tilknyttet boligbyggelag etter den tidligere loven, fortsatt er tilknyttet etter den nye loven selv uten at det er vedtektsfestet. Det er lovbestemt at kravet om dobbelt medlemskap også gjelder i slike borettslag. Vilkåret om dobbelt medlemskap kan heller ikke i slike borettslag endres uten samtykke fra boligbyggelaget.

Et tilknyttet borettslag kan bli frittstående dersom en vedtektsbestemmelse om vilkår om medlemskap i et boligbyggelag oppheves med boligbyggelagets samtykke.

Det er borettslagets vedtekter og de avtalene som inngås mellom borettslaget og boligbyggelaget, som avgjør omfanget av tilknytningen. Vedtektene i et borettslag kan for eksempel inneholde bestemmelser som gir medlemmene av boligbyggelaget forkjøpsrett ved salg av andeler i borettslaget. Lovreglene om tilknyttede og frittstående borettslag er stort sett de samme. For de tilknyttede borettslagene gjelder enkelte særregler som en følge av tilknytningsforholdet. Fremstillingen i boken er tilegnet frittstående borettslag, men de viktigste mulige særreglene om tilknyttede borettslag er at – boligbyggelaget kan være den eneste andelseieren i borettslaget i byggetiden, – andelseiere i borettslaget må også være andelseier i boligbyggelaget, – vedtektsendring i borettslaget krever samtykke fra boligbyggelaget, – vedtektene i borettslaget kan bestemme at andelseiere i boligbyggelaget har forkjøpsrett ved overdragelse av andeler i borettslaget, – det kan avtales særskilte oppsigelsesvilkår for avtale om forretningsførsel med boligbyggelaget, jf. punkt 12.9.3,

– boligbyggelaget skal ha et medlem i styret i borettslaget,

– boligbyggelaget og borettslaget kan ha samme revisor,

– omgjøring fra et tilknyttet borettslag til et frittstående borettslag krever samtykke fra boligbyggelaget,

– oppløsning av borettslaget krever en uttalelse fra boligbyggelaget, og

– andeler i borettslaget kan bare overføres sammen med andelen i boligbyggelaget.

Når flere eier en andel i sameiet, må hver sameier i andelen være medlem av boligbyggelaget. En andelseier i et tilknyttet borettslag kan ikke gjøres ansvarlig for boligbyggelagets forpliktelser.

1.2.5 Borettsregister: registrering av andeler og rettigheter

Borettslaget skal føre protokoll over hvem som til enhver tid er registrert som andelseier. Denne oppgaven overlates som regel til forretningsføreren.

Borettslag og eiere av andeler skal være registrert i Kartverkets register, avdeling Ullensvang. Registeret skal gi opplysninger om eierforhold, panteretter og andre rådighetsbegrensninger over andeler i borettslag. Registrering av pant i andelen gir således både rettsvern for pant i andelseierens krav på innskudd (innskuddsbeviset) og bruksretten til den leiligheten andelen er knyttet til. Registeret skal fungere på samme måte som grunnboken fungerer for tilsvarende opplysninger om seksjoner i eierseksjonssameier. I forskrifter er det fastsatt regler om hvordan registeret i Statens kartverk skal være organisert, og hvordan opplysninger skal registreres.

Registeret skal minst inneholde opplysninger om:

– hvilken andel som er knyttet til den enkelte boligenheten, – navn, adresse og fødselsnummer til hver andelseier, eventuelt organisasjonsnummer for juridiske personer, – panteretter som borettslaget kjenner til og har fått opplyst, påhviler hver andel med navn og adresse på hver panthaver, opplysning om når borettslaget fikk melding om panteretten, hvilket krav som er knyttet til panteretten, og opplysning om hvem som oppbevarer andelsbeviset.

Etter registrering av panterett skal Statens kartverk gi melding om registreringen til hver panthaver.

Rettigheter som knytter seg til en andel, kan altså registreres hos Kartverket. En andelseier skal i utgangspunktet få rettsvern for sin posisjon ved registrering i Kartverket. Kollisjoner mellom rettighetshavere skal som en hovedregel

løses ved vanlige regler om godtroerverv og prioritetsregler for registrering etter samme regler som for tinglysing av andre eierrettigheter i Kartverket. Registrerte rettigheter går for eksempel foran rettigheter som ikke er registrert. Bestemmelser knyttet til rettigheter og forpliktelser i borettslaget som er inntatt i vedtekter som allerede er registrert i foretaksregisteret, og legalpanteretten som er fastsatt i borettslagsloven går foran tilsvarende rettigheter og forpliktelser som blir registrert i registeret i Kartverket.

1.2.6 Andeler

I et borettslag skal det være like mange andeler som det er boligenheter, med unntak for at det ikke er nødvendig å opprette andeler for boligenheter som skal leies ut av borettslaget. Alle andeler skal ha samme pålydende. I borettslag som opprettes i medhold av borettslagsloven av 2003, skal andelen lyde på et beløp mellom kr 5000 og kr 20 000. Kravet til andelsbeløp var lavere etter den tidligere borettslagsloven av 1960. Det er andelen som utgjør eier- eller medlemsbeviset i borettslaget. Andeler registreres i Statens kartverk, avdeling Ullensvang, jf. borettslagsloven § 6-1.

Til en andel skal det være registrert opplysninger om:

– borettslagets navn,

– datoen borettslaget ble registrert,

– andelens nummer, som gjerne er det samme som nummeret på leiligheten i borettslaget som ikke er samsvarende med leilighetens GAB-nummer,

– pålydende beløp,

– andelseierens navn; på andelsbevis som er utstedt etter den tidligere borettslagsloven 1960, fremgår den opprinnelige andelseierens navn av forsiden, og senere eiere fremgår av en sammenhengende transportrekkefølge på baksiden, – dato for utstedelse av andelen og – tilknytningen mellom andelen og et innskudd, for eksempel at rettighetene bare kan overdras og pantsettes sammen.

Viser det seg at det kan opprettes eller det blir en ny leilighet til disposisjon for salg, skal det opprettes en ny andel knyttet til denne leiligheten, jf. punkt 36.2.5.

Det kan for eksempel være aktuelt når borettslaget ikke lenger har behov for en utleieleilighet til en vaktmester. En beslutning om å utstede en ny andel krever vedtak på generalforsamlingen med to tredjedels flertall, jf. punkt 9.6.3.

Borettslaget kan også beslutte innløsning av en andel, jf. punkt 9.6.3 og 35.18.

Dette kan være aktuelt ved et ønske om utleie, behov for mer fellesareal eller at

en leilighet skal slås sammen med en annen leilighet. Dersom formålet er å slå sammen to leiligheter, kan ikke bestemmelsen om at en person bare kan eie én andel, være til hinder for at en andelseier erverver den nye andelen.

1.2.7 Hvem som kan være andelseiere

1.2.7.1 Stifteren, borettslaget og fysiske personer

Det er i utgangspunktet bare fysiske personer som kan bli andelseiere. Borettslaget kan ved stiftelsen av borettslaget, ved innløsning av andeler og ved tvangsinndrivelse av borettslagets krav mot andelseiere overta andeler i sitt eget lag. Det er ingen begrensninger med hensyn til hvor mange andeler et borettslag kan eie på denne måten. Forutsetningen ved innløsning og erverv ved tvangssalg er at andelen skal overdras videre til en person som styret kan godkjenne.

1.2.7.2 Sameie i borettslagsandel

Bare de som bor eller skal bo sammen i en leilighet, kan bli sameiere i en andel. Dette omfatter for eksempel ektefeller, registrerte partnere og samboere. Det omfatter også flere studenter eller andre som skal etablere et bofellesskap. Det er heller ikke noe til hinder for at foreldre og barn, eller personer som har et «økonomisk samboerskap», inngår en avtale om erverv av en andel. Flere juridiske personer kan også inngå en slik avtale. Det er tilstrekkelig at bare den ene registreres som andelseier i borettslaget.

Vilkåret for å bli registrert som andelseiere med sameie i en andel er at alle de aktuelle sameierne faktisk bor i leiligheten. Registrering i folkeregisteret er dermed ikke tilstrekkelig. Det er på den andre siden ikke et vilkår at de har ordnet det slik at de bor i en felles husstand i leiligheten. Andre vilkår for å bli andelseier, for eksempel krav om medlemskap i et tilknyttet boligbyggelag og krav til godkjenning, gjelder også for hver enkelt av sameierne. Det er altså ikke nok at en av sameierne oppfyller kravene.

Som beskrevet i punkt 1.2.2 kan en person bare være eier av én andel i et borettslag. En person som eier en andel i et borettslag i sameie med andre, oppfyller trolig dette slik at denne personen ikke kan være eier av ytterligere en andel eller ytterligere en sameieandel i en borettslagsandel. Hensynet til at den leiligheten andelen er knyttet til, skal brukes til et eget boligformål (brukereieprinsippet), tilsier dette.

Dersom en sameier i en andel ikke bor i leiligheten, og bruken ikke er overlatt til en som er godkjent av styret, skal dette anses som bruksoverlatelse som gir borettslaget grunnlag for pålegg om salg av andelen. Ettersom et slikt pålegg om salg gjelder hele andelen, må pålegget rettes mot alle sameierne, også overfor en person som har flyttet ut. Det er ikke noe vilkår at forholdet skal utgjøre vesentlig mislighold. Pålegget regnes som etterkommet dersom

– andelen overdras til en ny person som flytter inn og blir andelseier,

– en eller flere av de sameierne som bor i leiligheten, overtar sameieandelen, eller

– den som har flyttet ut, flytter inn igjen.

Den sameieren som ikke bruker boligen, må angi en grunn som oppfyller kravene i borettslagsloven § 5-5 eller § 5-6. Unnlatt bruk kan da være lovlig fordi fraværet skyldes utdanning. I motsatt fall skal forholdet anses som ulovlig bruksoverlatelse som kan føre til pålegg om avhending av andelen. Et pålegg om salg skal regnes som oppfylt dersom en eller flere medeiere som bor i boligen, overtar hele andelen. Dersom en ektefelle blir separert eller skilt og flytter ut, eller en samboer flytter ut, kan de ha krav etter ekteskapsloven eller husstandsfellesskapsloven på bruksrett til boligen eller på å overta sameieparten. Det er nok for å avverge pålegg om salg at en av partene setter frem slikt krav. Det er ikke sikkert at den som har flyttet, er villig til å medvirke til en avtale. Fører ikke kravet frem, kan det gis nytt salgspålegg, og dette kan ikke avverges med et nytt forsøk på å få bruksrett eller overtakelse av sameieandelen. Tvangssalg kan imidlertid stadig avverges dersom partene blir enige om frivillig overføring av sameieandelen innen fristen for å etterkomme salgspålegget.

1.2.7.3 Juridiske personer med allmennyttig formål Etter egne regler i borettslagsloven § 4-2 kan bestemte juridiske personer kreve å få være andelseiere og kan eie inntil 10 % av andelene. Det gjelder;

– staten, en fylkeskommune, en kommune, selskap som har til formål å skaffe boliger, og som er opprettet av staten, en fylkeskommune, en kommune eller et selskap, – en stiftelse, en institusjon, en sammenslutning eller andre som har inngått en samarbeidsavtale med staten, fylkeskommunen eller kommunen om å skaffe boliger til vanskeligstilte, og – et boligbyggelag.

Det kan i tillegg bestemmes i vedtektene at staten, fylkeskommuner, kommuner, boligbyggelag, institusjoner eller sammenslutninger med et samfunnsnyttig formål, for eksempel studentsamskipnader og arbeidsgivere som skal leie ut bolig til sine heltids- eller deltidsansatte, til sammen kan eie opp til 20 % av andelene, jf. borettslagsloven § 4-3.

Begrepet samfunnsnyttig formål må nok forstås meget vidt og liberalt til å gjelde alle respektable formål. Med staten menes statlige institusjoner, for eksempel helseforetak og høyskoler, men ikke statseide foretak. Kirkens Bymisjon

er et eksempel på en organisasjon som kan ha en avtale med en kommune. For boligbyggelag er retten ikke begrenset til det boligbyggelaget borettslaget eventuelt er tilknyttet.

Kravet til å være arbeidsgiver følger definisjonen i lov om arbeidsmiljø, arbeidstid og stillingsvern mv. (arbeidsmiljøloven) av 17. juni 2005 nr. 62 § 1-8. Med arbeidsgiver menes enhver som har ansatt en arbeidstaker. Med arbeidstaker menes i denne loven enhver som utfører arbeid for og er underordnet en annen. Ved avgjørelsen skal det blant annet legges vekt på om vedkommende løpende stiller sin personlige arbeidskraft til disposisjon, og om vedkommende er underordnet gjennom styring, ledelse og kontroll.

Vedtektene kan utformes slik at det bare er bestemte andeler som kan erverves av disse juridiske personene.

Rettighetene gjelder samlet for alle andelseiere som ikke er fysiske personer. De kan altså ikke eie inntil 10 % hver. Ved beregningen av antallet enheter skal det bare tas hensyn til leiligheter. Næringsenheter holdes utenfor beregningsgrunnlaget.

Retten til erverv gjelder ikke dersom det er fire eller færre leiligheter i borettslaget eller bygninger med bare fire leiligheter. Reglene tillater at de eier én leilighet i borettslag med fem til og med 19 leiligheter, 2 leiligheter i borettslag med 20 til og med 29 leiligheter og så videre. Har borettslaget flere adskilte bygninger, gjelder adgangen til å erverve minst én leilighet bare de bygninger som har 5 eller flere leiligheter. Har borettslaget en bygning med 4 boliger og en bygning med 12 boliger, kan det bare erverves én leilighet. Beregningen gjelder antall leiligheter og ikke antallet andeler. Består borettslaget av 19 andeler og 20 leiligheter, omfatter reglene en rett til å erverve to leiligheter.

Det er ikke noe krav om at ervervsvilkårene må opprettholdes gjennom den juridiske personens eiertid. Det avgjørende er bare at dette var formålet da leiligheten ble ervervet. Slike eiere behøver ikke selge andelen selv om formålet med bruken av leiligheten senere forandres. En arbeidsgiver kan trolig fortsette leieforholdet selv om leietakeren slutter i bedriften. Leiligheten kan for eksempel senere bli benyttet av arbeidsgiverens egen familie.

Etter den tidligere borettslagsloven 1960 kunne disse eie inntil 30 % av andelene eller til og med et større antall etter samtykke fra departementet. Eldre vedtektsbestemmelser som gir rett til å eie inntil 30 %, skal likevel fortsatt gjelde også selv om borettslagsloven 2003 har andre regler.

1.2.7.4 Kreditorer

Kreditorer som har pant i en andelseiers andel i borettslaget, kan også på bestemte vilkår erverve og eie en andel. Mot slutten av 1980-tallet sank boligprisene sterkt, og mange solgte med store tap. Borettslagsloven ble da endret slik at en kreditor kunne kjøpe den andelen kreditoren hadde pant i dersom

det var nødvendig for å redde sin egen fordring. Denne situasjonen kan oppstå også i fremtiden. Kravet er oppfylt dersom det ikke er sannsynlig at det vil bli inngitt bud som vil dekke kreditorens krav. Det finnes eksempler på at styret i borettslag på urettmessig grunnlag har nektet å godkjenne kredittinstitusjoner som andelseiere etter at de har kjøpt andeler fra de andelseierne de hadde lånt penger til. Godkjennelse må gis i slike tilfeller.

Kreditoren kan eie andelen i inntil to år. I denne perioden kan kreditoren leie ut boligen. Fristen regnes fra det er inngått en bindende avtale om overdragelse eller fra det senere tidspunktet for styrets godkjenning av ervervet. Fristen kan ikke kreves forlenget. Det utgjør vesentlig mislighold å beholde andelen lenger enn to år. Retten er ikke begrenset til et bestemt antall andeler. Denne retten til å erverve andeler kan ikke begrenses ved vedtektsbestemmelse eller på annen måte.

1.2.7.5 Vilkår i stiftelsesdokumenter eller vedtekter for å bli andelseier Vedtektene kan i henhold til borettslagsloven § 7-12 inneholde bestemmelser om – prisregulering, – forkjøpsrett og/eller at – bare bestemte persongrupper kan være andelseiere i borettslaget.

Slike bestemmelser vil i praksis virke som vilkår for å kunne bli andelseier i borettslaget. det benevnes gjerne klausulerte borettslag. En interesseorganisasjon kan for eksempel opprette et borettslag hvor bare funksjonshemmede eller medlemmer av interesseorganisasjonen kan bli andelseiere. Den som stifter et borettslag, kan på denne måten med endelig virkning bestemme hvem som kan være andelseiere. Det kan for eksempel bestemmes at bare personer som har oppnådd en bestemt aldersgrense, for eksempel personer over 60 år, kan være andelseiere. Dette er lovlig forskjellbehandling. Både forarbeidene til borettslagsloven og likestillingsog diskrimineringsloven nevner dette som et eksempel på det som kan være lovlig forskjellsbehandling. Det avgjørende etter likestillingsog diskrimineringsloven er at forskjellsbehandlingen må ha et lovlig formål, den må være nødvendig for å oppnå formålet og den må ikke virke uforholdsmessig inngripende overfor de som forskjellsbehandles. Forarbeidene til likestillingsog diskrimineringsloven av 16. juni 2017 nr. 51 nevner at boligen må være spesielt tilpasset de eldres behov, men dette er ikke lagt til grunn som et krav i rettspraksis. Slike vedtektsbestemmelser kan ikke endres uten at alle er enige om det.

Slike bestemmelser kan være bindende stiftelsesforutsetninger for borettslaget. Det kan være bestemt at borettslaget ikke kan endre disse bestemmelsene uten etter samtykke fra stifteren og/eller ved enighet mellom alle andelseierne.

Andelseierne kan vedtektsfeste vilkår for å bli andelseier dersom det foreligger saklig grunn til å stille slike vilkår og bestemmelsene får tilslutning fra de andelseiere vilkårene skal gjelde for. I praksis vil kravet innebære tilslutning fra alle andelseierne i borettslaget. Det kan også vedtektsfestes at slike bestemmelser ikke kan endres uten samtykke fra den det gjelder. Foretaksregisteret kan nekte registrering av vedtektene dersom et vilkår er usaklig.

Det kan stilles vilkår for å bli andelseier, men ikke stilles vilkår for fortsatt å være andelseier, for eksempel at en andelseier må avhende andelen ved oppnådd aldersgrense bestemt for erverv av andel. Retten til å være andelseier kan altså ikke gjøres tidsbegrenset.

1.2.8 Godkjenning av nye andelseiere

Når en andel overdras fra en andelseier, skal den person som andelen overdras til, bare godkjennes som ny andelseier av styret dersom vedtektene har krav om det. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn for det.

Kan en person ikke godkjennes, må styret pålegge vedkommende å videreselge andelen til en annen som borettslaget kan godkjenne. Etterkommer ikke andelseieren et slikt pålegg, kan styret etter forutgående advarsel begjære tvangsfravikelse (utkastelse) og/eller begjære andelen tvangssolgt ved namsmyndighetenes hjelp. Borettslagsloven kapittel 5 har egne regler om dette. Borettslaget er ikke avhengig av reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Reglene om godkjenning av andelseier, retten til å pålegge videresalg, til å begjære tvangssalg og tvangsfravikelse vil bli gjennomgått i senere kapitler.

1.2.9 Borettslagets egenkapital, innskudd og fellesgjeld Som beskrevet i punkt 1.2.1 kan egenkapitalen i et borettslag bestå av innskudd fra de opprinnelige andelseierne. Et borettslag kan også stiftes uten at det innkreves noe innskudd. Utgjør de samlede innskuddene 20 % eller mindre av borettslagets samlede finansiering, kalles boligene i borettslaget gjerne for lavinnskuddsboliger.

Den bygge- og finansieringsplanen som legges til grunn for stiftelsen av et borettslag, skal vise hvor mye hver av andelseierne skal nedbetale av fellesgjelden gjennom fellesutgiftene. Planen skal også vise summen av andelskapital, eventuelt innskudd og annet kontantvederlag som hver andelseier skal betale, jf. borettslagsloven § 2-6 fjerde ledd. Fordelingen mellom andelen fellesgjeld og egenfinansiering skal være prosentvis (forholdsmessig) lik for alle andelseiere på stiftelsestidspunktet, jf. borettslagsloven § 2-15. Andelseieren kan være ansvarlig for forskjellig beløpsmessig andel av fellesgjelden. Det kan for eksempel skyldes forskjellig størrelse på leilighetene, men prosentvis andel av fellesgjelden skal alltid være den samme for alle. Da vil også prosentvis andel egenfinansiering bli like stor for alle. Senere opptak av lån kan besluttes fordelt på en annen måte.

Fellesgjelden på stiftelsestidspunktet kan heller ikke utgjøre mer enn 75 % av kostnadsoverslaget i bygge- og finansieringsplanen. Dersom andelen fellesgjeld er høyere, er borettslaget ikke ansvarlig for å betale den delen av et låneopptak som overstiger maksimalgrensen, jf. borettslagsloven § 2-14.

Andelseieren skal ha sikkerhet for at innskuddsbeløpet kan tilbakebetales.

Innskuddsbeløpet sikres derfor ved at det utstedes en fellesobligasjon med pant i borettslagets faste eiendom(mer). Denne registreres i boligregisteret hos Kartverket. Innskudd fra lån utstedt før borettslagsloven 2003 trådte i kraft, ble registrert i forbindelse med registrering av andelene i boligregisteret. Rettsvirkningene av disse innskuddene følger av denne registreringen. Det skulle bety at innlevering ved innfrielse eller mortifikasjon når innskuddsbeviset er bortkommet, blir unødvendig. Fellesobligasjonen skal ha prioritet umiddelbart etter borettslagets faste lån, for eksempel byggelån som var nødvendig for å stifte og gjennomføre opprettelsen av borettslaget. Generalforsamlingen kan på bestemte vilkår ta opp nye lån, og det kan bestemmes at de nye lånene skal ha sikkerhet foran fellesobligasjonen. Dette er behandlet i punkt 9.6.3 og 16.1.3.

Fra fellesobligasjonen kan det så registreres et innskuddsbevis til hver andelseier. Etter borettslagsloven 1960 ble det utstedt andelsobligasjoner som oppfylte kravene til et gjeldsbrev, tilsvarende antallet innskudd og det totale innskuddsbeløpet. Etter borettslagsloven 2003 utstedes det ikke lenger innskuddsbevis. Andelseierens dokumentasjon for innbetaling av innskuddet utgjør den eneste dokumentasjonen.

Innskuddene er formelt sett et lån fra andelseieren til borettslaget. Det skal imidlertid ikke betales renter eller avdrag. De kan ikke sies opp av andelseieren, og det kan ikke avtales oppsigelsesrett. Lånet kan normalt ikke kreves tilbakebetalt før borettslaget skal oppløses, jf. borettslagsloven § 2-10 tredje ledd. I henhold til borettslagsloven kan det bare kreves innskudd fra andelseieren ved stiftelsen av borettslaget. Innkalling av kapital fra andelseieren etter stiftelsen kan altså ikke formaliseres som et slikt lån. Det kan likevel kreves innskudd ved opprettelse av nye andeler etter stiftelsen av borettslaget. Selv om verdien av andelene kan være annerledes, skal innskuddets størrelse i slike tilfeller fastsettes etter de samme prinsippene som de opprinnelige innskuddene.

Borettslagsloven har ikke regler om hvilke opplysninger et borettsinnskudd skal inneholde, men vi kan sette opp en liste over opplysninger som bør fremgå:

– borettslagets navn,

– datoen borettslaget ble registrert,

– dato for utstedelse av innskuddet,

– innskuddets nummer, som ofte er det samme som leilighetens nummer, – leilighetens nummer når dette er et annet enn innskuddets nummer,

– pålydende beløp, – navn på innskuddets eier; på innskuddsbevis utstedt etter tidligere borettslagslov av 1960 fremgår opprinnelig andelseiers navn av forsiden og senere eiere fremgår av sammenhengende transportrekkefølge på baksiden, – dato for utstedelse av andelen, – bakgrunnen for utstedelse, eventuelt en ubetinget erklæring om at borettslaget har plikt til å tilbakebetale beløpet, – tilknytningen mellom innskuddet og andelen, for eksempel at rettighetene bare kan overdras og pantsettes sammen.

Innskuddet og andelen henger uløselig sammen ved at de bare kan overdras, pantsettes eller gjøres til gjenstand for utlegg eller arrest sammen.

1.2.10 Vedtekter og husordensregler

Alle borettslag skal ha vedtekter. Borettslag kan ha husordensregler. Dette er behandlet i kapittel 11.

1.2.11 Dokumentasjon av rett til parkeringsplass

I mange borettslag er det i tillegg til adkomstdokumentene som gjelder leiligheten, også knyttet rettighetsdokumenter til en garasje eller biloppstillingsplass. Verken borettslagsloven eller andre lover har bestemmelser som regulerer adgangen til å opprette garasjelag eller utstede rettighetsdokumenter i slike sammenhenger. Her kan borettslagene ha ordnet seg og kan ordne seg slik de finner det mest praktisk.

I noen tilfeller hører garasjeanlegget til en egen eiendom, og garasjelaget kan være en selvstendig juridisk enhet. Garasjelaget kan da bli regulert av sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6. Medlemmene i garasjelaget velger da et eget styre som har et samarbeid med borettslaget. Forvaltningen av garasjeanlegget kan være satt bort til borettslaget. I andre tilfeller er garasjene en del av borettslagets eiendom. Borettslagets forretningsfører, styre eller et eget utvalg kan forestå forvaltningen.

Det kan være utstedt både andelsbrev og innskuddsbevis knyttet til garasjen. Dokumentene har samme funksjon som de tilsvarende dokumentene tilknyttet leilighetene. I noen tilfeller er adkomstdokumentene til garasjen uløselig knyttet sammen med adkomstdokumentene til leiligheten. De kan bare pantsettes og overdras sammen. I andre tilfeller kan adkomstdokumentene til garasjene være utstedt av borettslaget, men likevel omsettes uavhengig av adkomstdokumentene knyttet til andelseierens leilighet.

Ikke sjelden oppstår det problemer i forbindelse med omsetning av garasjeplasser. Det hender at en eiendomsmegler selger adkomstdokumentene til leiligheten, uten å være klar over at selgeren også måtte eller mente å selge

en garasjeplass. Andre ganger har andelseieren solgt garasjeplassen, men kan ikke finne igjen garasjebeviset. Det hender ikke sjelden at selgeren eller eiendomsmegleren gir uriktige opplysninger om hvilke rettigheter og forpliktelser som følger med garasjeplassen. Disse opplysningene bør kontrolleres før styret gir samtykke til en overdragelse. Kjøperen av garasjeplassen kan i utgangspunktet ikke gjøre gjeldende sine rettigheter uten å ha andelsbrevet og/eller garasjebeviset. Det bortkomne garasjebeviset må derfor mortifiseres, det vil si erkjennes uten rettsvirkning og endelig bortkommet, ved søksmål og dom for domstolene. Bare på denne måten kan det med sikkerhet utstedes et nytt dokument til erstatning for det gamle.

1.2.12 Borettslaget har lovbestemt panterett for krav mot andelseiere

Borettslag har lovbestemt panterett i den enkelte andelen for krav mot andelseierne som følger av borettslagsforholdet, jf. borettslagsloven § 5-20. En slik lovbestemt panterett kalles legalpanterett. Med lovbestemt panterett menes en panterett som følger av loven, og som gjelder uten ytterligere avtale, vedtak, vedtekter eller tinglysing. Legalpanteretten gjelder også for den særskilte boretten for forbrukere som erverver en borettslagsandel etter borettslagsloven § 2-13. Legalpantordningen knytter seg ikke til eiendomsretten til en borettslagsandel i de tilfellene der det til andelen er knyttet en særskilt borett i medhold av borettslagsloven § 2-13, jf. tolkningsuttalelse av 13. april 2011 fra Kommunal- og distriktsdepartementet i sak 09/1574-2 HAR.

Panteretten sikrer ikke bare krav på fellesutgifter, men også blant annet erstatningskrav. Erstatningskravet kan for eksempel skyldes krav på eierskiftegebyr, krav på gebyr for å bruke forkjøpsrett eller utlagte utgifter til å reparere en vannskade som skyldes manglende vedlikehold. Kravet kan også omfatte kostnader borettslaget har hatt til å utbedre mangler som en utbygger skulle ha utbedret.

Panterettens innhold og omfang er også beskrevet i punkt 1.3.9. Borettslagsloven § 5-20 er utformet etter mal fra lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) 16. juni 2017 nr. 65 § 25, og bestemmelsene bør derfor tolkes på samme måte, jf. LG-2015-120518.

Grunnbeløpet blir justert 1. mai hvert år.

I etablerte borettslag får denne panteretten prioritet etter eksisterende frivillige (avtalte) og tvungne (utlegg) panteretter som var påheftet på tidspunktet for vedtakelse av reglene om lovbestemt panterett. Panteretten går også foran vedtektsfestet panterett i borettslagsandelen. Panteretten har prioritet etter lovbestemte panteretter til fordel for det offentlige. Panteretten skal ha vanlig opptrinnsrett, det vil si at den rykker opp, etter hvert som bedre prioriterte panteretter blir innfridd.

Panteretten har som nevnt ovenfor rettsvern uten registrering eller tinglysing. Panteretten kan i utgangspunktet bare gjøres gjeldende dersom arbeidet med dekning av borettslagets krav gjennomføres uten ugrunnet opphold, og begjæring om tvangsdekning må være kommet frem til namsmyndighetene innen to år etter at kravet skulle vært betalt (forfalt). Retten til å påberope den lovbestemte panteretten kan altså bortfalle før selve kravet blir foreldet. Kravet vil normalt være undergitt den alminnelige foreldelsesfristen etter lov om foreldelse av fordringer (foreldelsesloven) av 18. mai 1979 nr. 18 § 2 på tre år, regnet fra det tidspunktet kravet skulle ha vært betalt.

Det er ikke lenger mulig for borettslag å inngå avtale med andelseiere om panterett. Pantobligasjoner som er utstedt mellom andelseiere og borettslag etter at borettslagsloven 2003 trådte i kraft, kan altså verken registreres eller påberopes. Den lovbestemte panteretten trer i stedet for avtalt panterett som borettslaget hadde for krav etter leieavtalen som tidligere gjaldt i borettslag. Den avtalte panteretten er bortfalt i sin helhet. Dette gjelder uansett om den avtalte panteretten var mer eller mindre omfattende enn den lovbestemte panteretten. Dette gjelder likevel slik at dersom den avtalte panteretten dekker mindre krav enn legalpanteretten, blir krav i henhold til den avtalte panteretten erstattet så langt legalpanteretten rekker. Resten av «panteretten» får beste ledige prioritet.

Det er imidlertid mulig å vedtektsfeste at borettslaget skal ha en panterett i tillegg til legalpanteretten. Etableres en slik panterett etter stiftelsen av borettslaget, kreves det tilslutning fra andelseierne og registrering i boligregisteret i kartverket. Det kan vedtektsfestes at slike panteretter skal ha første prioritet, prioritet etter et bestemt beløp, gjelde bestemte eller alle krav borettslaget måtte få mot andelseieren, og så videre. I mange borettslag er det vedtektsfestet en panterett med et lite beløp eller med en dårlig prioritet. Dette kan endres ved vedtektsendring og tilslutning fra alle andelseierne. Slike bestemmelser får imidlertid bare betydning for nye kreditorer i forhold til når beslutningen om panterett ble fattet. Det er sjelden praktisk mulig å få eksisterende kreditorer til å vike prioritet.

En vedtektsfestet panterett kommer altså i tillegg til den lovbestemte panteretten. Borettslaget kan velge hvilken panterett de vil påberope. Den lovbestemte panteretten gir en enklere inndrivelsesmåte, jf. punkt 35.12.2. Det kreves bare varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, ikke advarsel og pålegg om salg.

Panterett i hjemmelsdokumenter til andeler i borettslag ut over den lovbestemte panteretten får rettsvern etter reglene om håndpant, jf. lov om pant (panteloven) av 8. februar 1980 nr. 2 § 4-3 tredje ledd og § 3-2, når det dessuten er gitt melding til styret (utleieren). Bestemmelsen i § 1-4 om fast eller høyeste sum på pantekravet som vilkår for å få rettsvern gjelder ikke. Det er ikke noe krav om at borettslaget må ha fastsatt et bestemt beløp for pantekravet for at

panteretten skal være gyldig eller ha rettsvern overfor andre kreditorers panterett. En melding til utleieren om hva summen er for pantekravet, medfører ikke at panthaveren ikke får rettsvern for krav ut over denne summen.

I et tilfelle var det spørsmål om hvorvidt den omstendigheten at banken i meldingen til borettslagets forretningsfører ba om notering av pant for kr 120 000, medførte at rettsvernet dermed ble begrenset til denne summen. På grunn av de generelle reglene som gjelder for pant i hjemmelsdokumenter til borettslagsboliger, fant retten at en slik løsning ikke kunne legges til grunn som gjeldende rett. Det ville innebære en så vesentlig avgrensning av rekkevidden av § 4-3 tredje ledd, jf. § 1-4, at det ville kreve en lovendring, jf. Rt-2000-1043.

Krav som gjøres gjeldende i medhold av panteretten, foreldes etter de alminnelige foreldelsesreglene, det vil som oftest si tre år. Kreditorer må forutsettes å ha gjennomgått vedtektene før de innvilger lån. De vil derfor ikke være i god tro med hensyn til borettslagets panterett og vil derfor få prioritet etter borettslagets krav.

1.2.13 Leie til eie

Leie til eie omfatter avtale om utleie til en fysisk person som innenfor en forhåndsbestemt periode på inntil fem år gis rett til å kjøpe en andel i et borettslag, jf. lov om skatt og formue av inntekt (skatteloven) 26. mars 1999 nr. 14 § 7-3 fjerde ledd tredje strekpunkt.

Skatteloven § 7-3 gir særregler for beskatning av boligselskaper og eiere i disse, herunder andelseiere i borettslag. Borettslaget anses ikke som et eget skattesubjekt, men andelseierne beskattes for fordelen ved å bo i egen bolig. Både formue og inntekt fastsettes og skattlegges fullt ut hos andelseierne, såkalt deltakerfastsetting. Hensikten er at boligeiere i borettslag skal likestilles med andre boligeiere, og ha samme rett til skattefri bruk, skattefritak for leieinntekter og skattefritak ved realisasjon av boligen. Dette unntaket har imidlertid bare vært mulig for boligselskaper der minst 85 % av leieinntektene (felleskostnadene) kommer fra personlige andelseiere. Utbyggeren regnes i denne sammenhengen ikke som en personlig andelseier. Dette har hatt betydning for skattlegging av borettslag med leie til eie-prosjekter, og medført større begrensninger i muligheten til å tilby leie til eie-prosjekter. Med virkning fra inntektsåret 2022 er det inntatt regler i skatteloven for å åpne for mer leie til eie i borettslag, jf. forskrift fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 22. november 1999 § 7-3-2.

Bakgrunnen var at man ønsket å legge til rette for at flest mulig skulle kunne eie sin egen bolig.

Det finnes ulike modeller for leie til eie, men målet er at en husstand, som ikke kvalifiserer for lån i privat bank i dag, får hjelp til å kjøpe en bolig. Flere

boligbyggelag og utbyggere har modeller for leie til eie og deleie. Leie til eie innebærer å leie boligen i en periode først, mens deleie innebærer at man eier deler av boligen fra første dag. Den enkelte kommune kan også tilby leietakere i kommunale boliger å kjøpe boligen etter at de har bodd i den i en periode. Kjøpet kan finansieres med kommunale startlån og/eller vanlig banklån og eventuelt tilskudd til etablering. Husstanden inngår da en opsjonsavtale om fremtidig kjøp, samtidig som den inngår leieavtalen med kommunen. Slike avtaler er vanligvis på fem år, og gir husstanden mulighet til å kjøpe boligen til en forhåndsbestemt pris, hvis husstanden ønsker å beholde boligen ved leietidens utløp.

Fristen regnes fra leietakerens innflytting eller fra inngåelse av kontrakten hvis leietakeren allerede bor i boligen ved kontraktsinngåelsen. I avtalen må det være fastsatt hvilke prinsipper prisen skal fastsettes etter. Ved oppsigelse fra leietakerens side før det har gått tre år fra innflyttingsdatoen eller datoen for kontraktinngåelse, kan boligen benyttes i en ny leie til eie-kontrakt. Samme bolig kan likevel ikke leies ut mer enn to ganger ved en slik leie til eie-kontrakt.

Andelen leieinntekter og dekning av felleskostnader fra boligbyggelag og andre yrkesutøvere som leier ut boenheter ved leie til eie, må utgjøre inntil 30 % av de samlede leieinntektene og dekning av felleskostnader for at skattereglene skal komme til anvendelse. Andelen beregnes av boligselskapets samlede inntekter. Leieinntekter fra andre eksterne leietakere må fortsatt være innenfor 15 %.

Den som lovlig kan erverve alle andelene etter borettslagsloven § 2-12, kan også anses som personlig andelseier i henhold til skattelovens regler, jf. skatteloven § 7-3. Utleie fra juridiske andelseiere som kan eie andeler i borettslag med hjemmel i borettslagsloven § 4-2 og § 4-3, skal også likestilles med personlige andelseiere. En avtale om deleie/sameie hvor en fysisk person blir eier av en ideell andel på minst 50 % av en borettslagsandel, og et boligbyggelag eller annen yrkesutøver som nevnt i borettslagsloven § 2-12 blir eier av den andre andelen og leier ut denne til den personlige andelseieren til markedspris, anses ikke som leie til eie etter skatteloven § 7-3 fjerde ledd tredje strekpunkt. I et slikt tilfelle etableres det i realiteten et sameie med en sameieavtale der den ene sameieren (selgeren) overlater sin bruksrett til den andre sameieren (kjøperen) som får eksklusiv bruksrett til leiligheten. I et slikt tilfelle kommer husleieloven ikke til anvendelse. Det etableres ikke et leieforhold som omfattes av lov om husleieavtaler (husleieloven) av 26. mars 1999 nr. 17 § 1-1 1. ledd. For at loven skal komme til anvendelse, må det etableres en avtale om bruksrett til husrom mot vederlag. Det er ikke tilfelle ved slik deleie. Det er da selgerens avståelse av sin bruksrett som kjøperen betaler vederlag for. Ved slik deleie har brukeren allerede bruksrett i kraft av å være sameier og bruken ligger innenfor vedkommendes rett etter sameieforholdet. Bruksretten reguleres da av sameielovens regler og ikke husleielovens regler, jf. Kommunal- og distriktsdepartementets

uttalelse av 14. februar 2022 i sak 22/1797-2. Skal husleieloven få anvendelse, må partene avtale dette.

1.2.14 Borettslagets organer

1.2.14.1 Styret

Alle borettslag skal ha et styre, og dette styret skal ha en styreleder. Styret skal minst ha to medlemmer i tillegg til styreleder. Det er ingen øvre grense for hvor mange medlemmer styret kan eller skal bestå av. Styret kan bestå av et variabelt antall styremedlemmer, men da skal vedtektene inneholde en bestemmelse om høyeste og laveste antall styremedlemmer styret kan bestå av. Det er generalforsamlingen som velger styret. Borettslagsloven har detaljerte bestemmelser om styrets rettigheter og forpliktelser, men noen av disse kan fravikes ved beslutning av borettslagets generalforsamling. Som regel finner vi slike bestemmelser i lagets vedtekter. Styrets rettigheter og forpliktelser blir behandlet i kapittel 3 til 5.

1.2.14.2 Generalforsamling

Alle borettslag skal avholde årlige generalforsamlinger. Den øverste myndighet i laget utøves av generalforsamlingen. I generalforsamlingen har hver andelseier én stemme uansett antall andeler. Det er styret som innkaller til generalforsamling, og generalforsamlingen kan bare treffe beslutning i de saker som er angitt i innkallingen. Avhengig av hva beslutningen gjelder, avgjøres vedtak med alminnelig eller forskjellige former for kvalifisert flertall. Reglene om organisering og avstemning på generalforsamlingen blir behandlet i kapittel 7 til 9.

1.2.14.3 Andre selskapsorganer

Et borettslag kan også velge å ha andre selskapsorganer enn generalforsamling og styre. I praksis finner vi eksempler på naboutvalg, utvalg for hvert boligbygg hvor laget har flere bygg, garasjeutvalg og så videre. Da må borettslaget selv tilpasse disse organenes og utvalgenes funksjoner til styrets og generalforsamlingens myndighet og funksjoner. Dette blir behandlet i kapittel 2.

Borettslagene må ha en revisor. Forholdet til revisor blir behandlet i punkt 2.8 og 7.1.2 med videre henvisninger der.

1.3 Eierseksjonssameie

1.3.1 Forskjeller og likheter i forhold til borettslag

Det praktiske innholdet av reglene og prinsippene som kommer til anvendelse i borettslag og eierseksjonssameier, er i stor utstrekning de samme. Det er de samme individuelle boligbehovene som skal tilfredsstilles, og den enkelte eieren

og beboeren må på samme måte ta hensyn til fellesskapet. Det stilles samme krav til god orden og oppførsel i alle boligselskaper. Det synes som om mange styremedlemmer i eierseksjonssameier ikke er klar over at mange av rettsreglene for borettslag og eierseksjonssameier i realiteten er ganske like. De mulighetene som utnyttes av styremedlemmer i borettslag, vet ikke styremedlemmer i eierseksjonssameiene at kommer til anvendelse eller kan anvendes, også i eierseksjonssameier. Mange styremedlemmer i eierseksjonssameier er for eksempel ikke klar over at styret på vegne av sameiet kan begjære en seksjon tvangssolgt på lignende vilkår som i borettslag. Mitt inntrykk er at styremedlemmer i eierseksjonssameier i større grad enn de har grunn til, tror at seksjonseieren er «fredet og utilgjengelig» for sanksjoner fra fellesskapet. Her står myter for fall.

1.3.2 Hva et eierseksjonssameie er En eierseksjon er eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen. Et eierseksjonssameie er fellesskapet av alle seksjonseierne. Grunnen skal være matrikulert, det vil si at eiendommen har et eget gårds- og bruksnummer, og eierseksjonssameiet enten eier eller fester grunnen. Eierseksjonssameier reguleres av lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65.

Et eierseksjonssameie er i realiteten en sammenslutning av eiere og ikke en egen juridisk person, slik et borettslag eller et aksjeselskap er. Eierseksjonsloven har likevel flere bestemmelser som gir eierseksjonssameiets organ rett til å representere og forplikte seksjonseierne. I boken brukes betegnelsen selskap også om eierseksjonssameier. Betegnelsen er ikke juridisk presis, men fyller et praktisk formål og er i samsvar med dagligtale.

Eierseksjonssameiets eiendom er seksjonert, det vil si fysisk og rettslig inndelt slik at hver eier har et bruksareal som utgjør en egen seksjon, og det resterende arealet er såkalt fellesareal. Den enkelte seksjonseierens rettigheter formaliseres ved at det utstedes et skjøte for seksjonen. Skjøtet kan tinglyses på denne seksjonens grunnboksblad i tinglysingsregisteret i Kartverket, avdeling Hønefoss, og det er tinglysingen som bekrefter overfor alle andre at overdragelsen har funnet sted. Som skjøte benyttes i dag standarddokumenter som er tilpasset de kravene til dataregistrering av opplysninger som Kartverket krever.

Den nærmere beskrivelse av eierseksjonssameiet fremgår av oppdelingsbegjæringen som er registrert på eiendommens grunnboksblad.

BOD = TILLEGGSDEL

LEILIGHET = BRUKSENHET = HOVEDDEL;

Skal ha egen inngang, klart avgrensede vegger m.m.

OPPGANG = FELLESAREAL; Bygningskroppen og alle innvendige og utvendige arealer som ikke er bruksenheter

Figur 1. Arealbetegnelser i et eierseksjonssameie

BALKONG = FELLESAREAL

1.3.3 Fellesareal, seksjonert areal, hoveddel, tilleggsdel

1.3.3.1 Seksjonsbegrepet

I et eierseksjonssameie kan vi dele alt areal inn i tre typer: seksjon, tilleggsdel til seksjon og fellesareal. Den enkelte seksjonseieren har enerett til å bruke en bestemt seksjon. Seksjonen omfatter en bruksenhet, som igjen kan omfatte både en hoveddel og tilleggsdeler. Betegnelsen tilleggsdeler benyttes for deler/areal som ikke er sammenhengende med hoveddelen.

Bruksenhetens hoveddel omfatter arealet innenfor et lokale eller en leilighet. Benyttes hoveddelen til boligformål, kalles den en boligseksjon, og benyttes den til annen virksomhet eller formål, kalles den en næringsseksjon. Hoveddelen i en bruksenhet må bestå av sammenhengende deler. Det må være mulig å nå alle uten å passere tilleggsdeler eller fellesareal. Skal for eksempel en del av loftet bli en del av en bruksenhet i øverste etasje, må det monteres en intern trapp mellom etasjene. Kan ikke dette kravet overholdes, kan det aktuelle arealet bare gjøres til en tilleggsdel til seksjonen.

Hoveddelen kan seksjoneres som bolig eller næring. Bolig kan omfatte både helårsbolig og fritidsbolig. Næring omfatter alle andre formål enn bolig, og det kan omfatte bruk av en seksjon til helt andre formål enn det man i naturlig språklig forstand forbinder med næringsvirksomhet, jf. Prop. 39 L (2016–2017) s. 152. Det angitte formålet må samsvare med det gjeldende arealplanformålet som kommunen har fastsatt. Det gjelder uansett om dette formålet er fastsatt ved ordinær planbehandling, bruksendringstillatelse eller dispensasjon fra arealplanformål. Planformålet kan likevel være uforbindende dersom bruken ble etablert før arealplanen ble vedtatt. Vilkåret om samsvar innebærer for

eksempel at i et område som er regulert til boligformål, kan det ikke etableres seksjoner til næringsformål. Ved seksjonering skal kommunen kun påse at bruksformålet til bruksenhetene samsvarer med det fastsatte arealplanformålet eller annen tillatt bruk. Kommunen skal ikke vurdere dette for fellesarealene. Dette følger av at eierseksjonsloven § 4 bokstav b andre setning bare foreskriver at seksjoneringsformålet skal vurderes i forhold til bruksformålet til den enkelte seksjonen. Bruksenhetene omfatter en hoveddel og eventuelt en eller flere tilleggsdeler; det omfatter ikke fellesarealer. Det er altså ikke rom for noen utvidende eller analogisk tolkning av bestemmelsen om vilkårene for seksjonering i eierseksjonsloven § 7, jf. tolkningsuttalelse av 7. juli 2023 fra Kommunal- og distriktsdepartementet i sak 23/2360-4.

Seksjonen kan også altså omfatte ett eller flere særskilte tilleggsarealer andre steder i sameiets eiendom. Tilleggsdelen kan være inne i en bygning, for eksempel en loftsbod eller kjellerbod. Tilleggsdelen kan omfatte et nærmere avgrenset uteareal, for eksempel en hage eller et inngangsparti. En tilleggsdel kan ved seksjonering betegnes som enten tilleggsdel B (Bolig) eller tilleggsdel G (Grunn). Dette skal fremgå av seksjonerings- og reseksjoneringsbegjæringen.

Tilleggsdeler kan ikke være felles for flere seksjoner.

Tilleggsdeler kan bare skilles fra bruksenheten ved reseksjonering etter at seksjonseieren har gitt samtykke.

1.3.3.2 Særskilt om rettigheter til tilleggsdeler Dersom et areal seksjoneres som tilleggsdel til den enkelte seksjonen, vil arealet inngå i den enkelte bruksenheten, jf. eierseksjonsloven 2017 § 4 bokstav b. En parkeringsplass kan for eksempel gjøres til tilleggsdel til en seksjon. En seksjonseier eier ikke arealet som en tilleggsdel omfatter, men har en ikke tidsbegrenset eksklusiv bruksrett til arealet, jf. eierseksjonsloven 1997 § 19 første ledd og eierseksjonsloven 2017 § 25 første ledd. Andre seksjonseiere kan ikke benytte arealet uten samtykke fra seksjonseieren som har bruksretten. Sameiet kan heller ikke ta tilbake arealet til felles bruk uten samtykke fra seksjonseieren. Rettsreglene knyttet til en tilleggsdel, innebærer likevel at en seksjonseier ikke etter eget forgodtbefinnende kan selge eller bygge noe på en tilleggsdel, jf. Prop. 39 L (2016–2017) s. 38. Dette kan skape forvirring når tilleggsdelen ligger i første etasje i en bygning. Grensene for tilleggsdelen vil da være sammenfallende med eiendomsgrensene. Grunnen tilligger ikke tilleggsdelen, men sameiet som fellesareal, jf. Prop. 39 L (2016–2017) s. 41. Det ovenstående betyr for eksempel at en ombygging, påbygging og endring av en tilleggsdel som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i sameiet, vil kreve samtykke fra sameiermøtet med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene, jf. eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav b.

I et tilfelle var fem av ni parkeringsplasser seksjonert som tilleggsdeler til de fem seksjonene på eiendommen. De resterende fire plassene ble seksjonert som fellesareal. Seksjoneringen av eiendommen hvor parkeringsplassene ble godkjent som tilleggsdeler, innebar ikke at vilkårene i byggesaken var dispensert fra eller opphevet. At det var gitt ferdigattest, innebar heller ikke at parkeringsløsningen var godkjent på en ugjenkallelig måte. Parkeringsløsningen var derfor ikke i tråd med offentligrettslige krav. Dette utgjorde en mangel etter lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) av 13. juni 1997 nr. 43 § 25 andre ledd, jf. LB-2017-53899.

1.3.3.3 Sammenhengen med fellesareal

Sammen utgjør hoveddelen og tilleggsdelene til hoveddelen en bruksenhets seksjonerte areal. Fellesarealet omfatter alt det som ikke tilhører seksjonenes seksjonerte areal. Det er altså tre forhold som henger sammen:

– Seksjonseieren eier en ideell andel av hele eiendommen: bygning og grunn.

– Seksjonseieren har en enerett til å bruke et bestemt areal: lokale, leilighet eller område.

– Seksjonseieren har den samme retten som de andre seksjonseierne til å benytte det av sameiets areal som ikke andre har fått enerett til å benytte.

En terrasse eller balkong er i utgangspunktet fellesareal, men kan gjøres til en del av seksjonens hoveddel eller tilleggsdel. Et tilsvarende uteareal som ligger på bakken, kan imidlertid bare gjøres til en tilleggsdel.

1.3.4 Bestemte deler av eiendommen skal alltid være fellesareal

I eierseksjonsloven § 7 er det bestemt at deler av eiendommen som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) av 27. juni 2008 nr. 71 er avsatt til felles uteoppholdsareal, alltid skal være fellesareal. Det omfatter for eksempel arealer som er nødvendig for å komme frem til leilighetene, slik som inngangsparti, trappeoppgang og heiser, jf. Prop. 39 L (2016–2017) s. 153. Det kan omfatte arealer eller innretninger som skal tjene felles behov, som lekeplasser, parkeringsareal, sikringsskap og hovedstoppekran. Søppelboder er et eksempel på et areal som betjener fellesfunksjoner, og som derfor er nødvendig for andre beboere. Gårdsplass, lekeareal og parkeringsareal kan være eksempel på arealer som skal være fellesarealer etter reguleringsbestemmelser. Tekniske rom for sentralvarme er et eksempel på et areal som dekker bebyggelsens behov. Disse arealene kan imidlertid gjøres til egne seksjoner. Verken seksjonseiere eller utenforstående kan få varige bruksrettigheter til slike arealer, jf. tolkningsuttalelse

av 7. april 2005 fra Kommunal- og distriktsdepartementet i sak nr. 04/2435-3. Slike arealer kan heller ikke selges eller gjøres til tilleggsdel til seksjoner. Det er ikke mulig å omgå disse reglene. I et tilfelle som ble funnet rettsstridig, var inngangspartiet seksjonert som en næringsseksjon som ble leid ut til de øvrige seksjonseierne. I et annet tilfelle hadde utbyggeren av et eierseksjonssameie seksjonert ut et areal som skulle tjene som seksjonseiernes felles inngangsparti, som en næringsseksjon som ble leiet ut til sameierne. Arealet var også fysisk innredet som et felles inngangsparti for leilighetene. Dette var i strid med eierseksjonsloven, jf. LB-2006-174009.

1.3.5 Eierseksjonslovens anvendelsesområde Før vi fikk den første eierseksjonsloven, var seksjonssameiene regulert av lov om sameie (sameieloven) av 18. juni 1965 nr. 6. Eierseksjonsloven av 4. mars 1983 nr. 7 kom som en spesiallov for bygninger med flere bruksenheter. Loven fikk anvendelse på alle slike sameier som ble opprettet etter at loven trådte i kraft. Disse måtte stiftes og formaliseres i samsvar med denne loven. Eksisterende sameier kunne imidlertid fortsette som før. Senere endringer; reseksjonering, måtte likevel skje i samsvar med loven. Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) av 4. mars 1983 nr. 7 ble avløst av lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) av 23. mai 1997 nr. 31, som igjen er avløst av eierseksjonsloven 2017, i kraft fra 1. januar 2018. På samme måte som eierseksjonsloven 1997 er eierseksjonsloven 2017 ufravikelig med mindre noe annet klart fremgår av sammenhengen i eller mellom de enkelte av lovens bestemmelser.

Utgangspunktet er at eiendom som seksjonseierne erverver sammen, blir en del av midlene som eierseksjonssameiet skal forvalte, og som årsmøtet i dette sameiet kan råde over, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995–1996) punkt 8.4. Når flere seksjonseiere eier en seksjon, for eksempel en garasjeseksjon eller en vaktmesterleilighet, vil seksjonen etter omstendighetene kunne utgjøre et tingsrettslig sameie, jf. punkt 1.3.12.

Sameieloven som den generelle loven blir i rettspraksis av og til benyttet analogisk eller tilsvarende der eierseksjonsloven ikke har regler. Sameieloven inneholder lovbestemmelser om generelle formuerettslige regler og prinsipper som må anses som en kodifisering av ulovfestede regler. Disse reglene vil kunne benyttes analogisk eller tilsvarende også ved regulering av eierseksjonssameier. Eierseksjonslovens regler blir etter rettspraksis ikke benyttet analogisk eller tilsvarende der sameieloven ikke har regler.

1.3.6 Forholdet mellom sameiet og seksjonseieren

Eierseksjonsloven fastslår at en seksjonseier rår som en eier over sin seksjon. Dette er et viktig utgangspunkt, men betyr i praksis mindre enn de fleste sek-

Alle boligselskaper skal ha et styre som forvalter den daglige driften. De som blir valgt inn i slike styrer, er ofte «vanlige» beboere uten spesiell styreerfaring eller juridisk kompetanse. Likevel skal styret følge lover og regler, håndtere juridiske utfordringer og ivareta en rekke andre plikter i alt fra egne vedtekter til kontraktsforhold med andre.

Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper gir en oversikt over hvilke lover og regler som gjelder for borettslag, eierseksjonssameier og boligaksjeselskaper. Boken inneholder også en rekke forslag til praktiske rutiner, regler og retningslinjer til bruk i behandlingen av forskjellige saker som kan oppstå i driften av boligselskaper.

Den nye utgaven inneholder oppdatert rettspraksis og forvaltningsuttalelser, samt grundigere behandling av en rekke emner – blant annet deﬁnisjonen av boligaksjeselskap, leie til eie, hybliﬁsering, kortidsutleie, elbillading og mindretallsvern.

Forfatteren har lagt stor vekt på å skrive på en måte som alle, også lesere uten juridisk bakgrunn, kan forstå. Boken går i dybden på en rekke boligrettslige problemstillinger og vil derfor også være nyttig for forretningsførere, inkassoselskaper, eiendomsmeglere, private og o entlige eiendomsforvaltere, samt advokater.

Dag Stadheim er advokat og økonom. Han er partner i Advokatﬁrmaet Stadheim. Han har mer enn 35 års erfaring som advokat og rådgiver i saker som gjelder boligrett og fast eiendom for øvrig. Han driver kursvirksomhet for styremedlemmer i boligselskaper, forvaltere, advokater og andre.

ISBN: 978-82-15-07512-9

Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper: 5. utgave

Håndbok for

Dag Kristen Stadheim

HÅNDBOK

for styremedlemmer i boligselskaper

5. UTGAVE

Forord

De forskjellige boligselskapene

1.2.6 Andeler