Stavebný zákon, Zákon o územnom plánovaní - Komentár by Poradca Podnikateľa

Použitá literatúra

1. BURDA, Eduard a ŠKROBÁK, Ján. „Niečo za niečo“ v územnom plánovaní, alebo možno podmieniť aktualizáciu územného plánu plnením vo verejnom záujme v prospech obce? Comenius. 2020. ISSN 2644-5581

2. DRGONEC, Ján. Ústava Slovenskej republiky, Teória a prax. 2. Bratislava: C. H. Beck, 2019. ISBN 978 80 89603 74 9

3. HAŠANOVÁ, Janka. Správne právo v bezpečnostných vedách. Plzeň: Aleš Čenek s. r. o., 2025. ISBN 978 80 7380 072 0

4. OETZEL, Jiří, HORÁK, Ondřej (ed.). Československé správní právo: část všeobecná. Klasická právnická díla. Praha: Wolters Kluwer, 2018. ISBN 978-80-7598-168-4

5. KOŠIČIAROVÁ, Soňa. Princípy dobrej verejnej správy a Rada Európy. Bratislava: Iura edition, 2012. ISBN 9788080785192

6. KUBINCOVÁ, Soňa. Nehnuteľnosti v právnej úprave priamych daní. In: Stav a perspektívy verejných financií v EÚ. Košice, 2022, s. 181 – 193. ISBN 978 80 574 0145- 2

7. ĽALÍK, Tomáš. Obmedzenie ľudských práv a test proporcionality: teória a prax. Bratislava: Wolters Kluwer, 2023. ISBN 9788057106289

8. SALAJOVÁ, Slavomíra. Zákon o územnom plánovaní. Bratislava: Wolters Kluwer, 2024. ISBN 978 80 571 0684 5

9. BARANCOVÁ, Andrea. Obec ako subjekt vlastníckeho práva. In: Interpolis ´10: zborník príspevkov zo 7. vedeckej konferencie doktorandov a mladých vedeckých pracovníkov s medzinárodnou účasťou v Banskej Bystrici 25. novembra 2010. Banská Bystrica: UMB, 2010. ISBN 978-80-557-0155-4

10. JÚDA, Vieroslav. Teória práva: 2. doplnené a podstatne prepracované vydanie. 2. Banská Bystrica: Belianum, 2020. ISBN 9788055716893

11. NEMETHOVÁ, Monika. Živnostenské konanie. In: Osobitné druhy správneho konania: vybrané druhy. Banská Bystrica: Belianum, 2016. ISBN 9788055711331

12. SKLENÁR, Milan. Kompetencie a činnosť nového Úradu pre územné plánovanie a výstavbu od 1. 6. 2022. Expert pre stavebné úrady: odborný štvrťročník z oblasti stavebníctva. 2022, roč. II., č. 2, s. 2 – 3. ISSN 2729 8434

13. ÚRADNÍK, Michal. Poplatková povinnosť a správne určenie osoby poplatníka v intenciách zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. In: Interpolis '20. Banská Bystrica: Belianum, 2020, s. 310-317. ISBN 978-80-557-1804-0

14. VAČOK, Juraj. Dôvera v rozhodnutie. In: Determinanty právnej úpravy prieskumu individuálnych správnych aktov: Zborník z medzinárodnej vedeckej konferencie konanej v dňoch 26. – 27. septembra 2019. Bratislava: Právnická fakulta UK, 2019, s. 66 – 71. ISBN 978 80 7160 533 1

Čl. I

USTANOVENIA

hlava – Opatrenia správneho orgánu

PIATA

INFORMAČNÝ SYSTÉM

Zákon

č. 25/2025 Z. z.

z 5. februára 2025

Stavebný zákon a o zmene a doplnení niektorých zákonov (Stavebný zákon)

(v znení zákona č. 77/2025 Z. z.)

Národná rada Slovenskej republiky sa uzniesla na tomto zákone: Čl. I

PRVÁ ČASŤ

ZÁKLADNÉ USTANOVENIA

§ 1

Predmet úpravy

Tento zákon upravuje postupy prípravy, zhotovovania, prevádzky a odstraňovania stavieb, práva a povinnosti účastníkov výstavby, dotknutých orgánov a pôsobnosť orgánov štátnej správy vo výstavbe, ak osobitný predpis1) neustanovuje inak.

Komentár k § 1

Ustanovenie, ktoré je zvyčajne označené ako predmet úpravy, je vstupom pri každom právnom predpise do jednotlivej právnej úpravy. Vymedzuje základné otázky regulácie, cieľov a obsahu zákona.

Pre presnejšie pochopenie predmetu úpravy je potrebné prezentovať krátky exkurz – celú problematiku stavebného práva. Stavebné právo je osobitné právne odvetvie, ktoré je organickou súčasťou správneho práva, a teda verejného práva. Táto skutočnosť má hneď niekoľko mimoriadne vážnych konzekvencií. V prvom rade to znamená, že štruktúra právneho predpisu bude obsahovať jednak hmotnoprávne ustanovenia vo vzťahu k fyzickej a právnickej osobe, jednak organizáciu verejnej správy na tomto úseku a jednak rozhodovacie procesy. Po druhé to bude znamenať, že interpretácia musí byť v súlade s princípmi verejného práva, najmä s istou mierou obmedzenia v rámci flexibility rozhodovacích procesov. Po tretie, výklad právneho predpisu, ktorý je v rodine verejného práva, je naviazaný na prísne dodržiavanie zásad ústavne konformného výkladu práva.

Mimoriadne dôležitá sa javí v prvom rade analýza požiadavky zákonnosti pre konanie v rámci subjektov správneho práva. Táto požiadavka sa vinie ako niť celým systémom – ako tohto zákona, tak aj zákonov, ktoré nadväzujú a dopĺňajú tento zákon. Najjednoduchšia verzia výkladu pojmu zákonnosť je: zákonnosť je stav, keď sa veci riadia platnými zákonmi. Znamená to dodržiavanie pravidiel, ktoré určuje štát, aby bol dodržiavaný poriadok a spravodlivosť. Samozrejme, takýto výklad pre potreby právno-aplikačnej praxe vôbec nepostačuje.

Zákonnosť je základný predpoklad – conditio sine qua non – existencie právneho štátu. Bez takejto požiadavky by sme nemohli hovoriť ani o formálnom, ani o materiálnom rozmere

právneho štátu, ale museli by sme konštatovať, že ide o stav blízky anarchii. Preto je známy citát pripisovaný Aristotelovi: „Je lepšie, keď vládnu zákony, než keď vládne človek.“

V slovenskom správnom práve je základným interpretačným pravidlom pri hľadaní odpovede na otázku zákonnosti vo verejnej správe a pri činnosti orgánov štátu výklad čl. 2 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky (ďalej len „ústava“). Ako prvá otázka, ktorá je pri výklade tohto ustanovenia potrebná, je otázka existencie kompetencie a právomoci. Právomoc je oprávnenie orgánu verejnej moci vykonávať určité právne úkony alebo rozhodovať v konkrétnych záležitostiach v rámci svojej kompetencie. Dušan Hendrych, významný český odborník na správne právo, definoval právomoc ako oprávnenie orgánu verejnej moci vykonávať právne úkony alebo rozhodovať v určitých veciach v rámci svojej pôsobnosti. Táto definícia zdôrazňuje, že právomoc je neoddeliteľne spojená s kompetenciou daného orgánu a je stanovená právnymi normami.

Druhým dôležitým pojmom je kompetencia. V práve znamená kompetencia rozsah pôsobnosti a právomocí určitého orgánu (napr. súd, vláda, obec môže rozhodovať len v oblastiach, ktoré jej určuje zákon).

Orgán verejnej správy je povinný stále skúmať svoju právomoc. Ak orgán verejnej správy „stratí“ právomoc na rozhodnutie, môže vydať akt, ktorý môže byť označovaný ako nulitný akt. Právna veda označuje nulitný akt ako akt, ktorý akoby nikdy neexistoval. Okrem iného sa podľa ustanovenia § 191 Správneho súdneho poriadku chápe nedostatok kompetencie a právomoci ako dôvod na zrušenie rozhodnutia orgánu verejnej správy súdom.

Otázka skúmania právomoci však musí byť otázkou pri všetkých rozhodovacích procesoch v rámci jedného konania. Často môže vzniknúť konflikt, ak si orgán verejnej správy „adoptuje“ právomoc iného orgánu. Môže ísť o situácie, keď sa napríklad v rámci dotknutých orgánov vyjadrí jednak orgán ochrany pamiatok, jednak v tej istej veci aj orgán ochrany prírody, pričom ich stanoviská sú protichodné. Príkladom môžu byť chránené záhrady, ktoré majú pamiatkovú hodnotu aj z hľadiska ochrany prírody a krajiny. Každú takúto situáciu je potrebné skúmať individuálne a – ak nie je možné z hľadiska zákona zvoliť iný postup – pri takomto kompetenčnom konflikte je potrebné riešiť situáciu pre stavebný úrad v rámci klasických rozporových konaní.

Hľadanie právomoci je možné niekoľkými spôsobmi. Buď ju priamo určuje Ústava SR, alebo zákon prijatý na základe ústavy. Nie je možné, aby právomoc orgánu verejnej moci stanovil iný právny predpis nižšej právnej sily ako ústava a na jej základe prijatý zákon.

Mimoriadne aktuálne sa javí táto otázka v prípade obce/mesta a rôznych organizačných útvarov architektov. Zákonodarca už v ústave pozná jeden subjekt práva – a tým je obec. Obec má dva orgány, a to starostu a zastupiteľstvo. Nie je teda možné, aby si organizačná zložka, ktorú zákon nepredpokladá, „adoptovala“ právomoc rozhodnúť vo forme individuálneho správneho aktu. Nie je pritom vylúčené, že pre rozhodovanie obce, zastúpenej štatutárom (starostom), bude pripravovať podklady útvar obecného úradu, ktorý môže mať názov odbor architektov. Rovnako nie je vylúčené, aby si obec zriadila samostatnú právnickú osobu vo svojej zriaďovateľskej pôsobnosti, ktorá bude pripravovať takéto podklady, napríklad pre vydanie závažného stanoviska orgánu územného plánovania. Čo je však dôležité: vždy ide o rozhodnutie obce s právnou zodpovednosťou obce.

Iným rozmerom princípu právneho štátu je jeho chápanie ako vo formálnom, tak aj materiálnom význame. Materiálny právny štát kladie dôraz na účel a ducha zákona. Nie je správne, ak sa pri výklade právneho predpisu správneho práva ignoruje logický účel zákona, dokonca sa v mene „formalizmu“ rozhodne proti účelu zákona. Formalizmus v práve je potrebné dôkladne odmietnuť a vždy realizovať len taký výklad zákona, ktorý je v súlade s jeho účelom.

Typickým príkladom, kedy sa na úkor obsahu/účelu zákona realizuje formalizmus, je tzv. zneužitie práva. Zneužitie práva je situácia, keď niekto využíva svoje formálne právne oprávnenie alebo právo spôsobom, ktorý je v rozpore s účelom, na ktorý bolo dané, alebo spôsobuje neprimeranú škodu či nepriaznivý vplyv na iných. Môže ísť o:

– nesprávne využitie práv: osoba koná v rámci zákona, ale jej konanie nie je v súlade s dobrými mravmi alebo spoločenskými normami;

– účelovo škodlivé konanie: cieľom takého konania nie je ochrana práv, ale spôsobenie škody, poškodenie niekoho alebo získanie neprimeraného prospechu.

Zneužitie práva je napríklad predmetom známej kauzy ESD Halifax (2006). Zneužitie práva nemá požívať právnu ochranu, ako to deklaruje napríklad Správny súdny poriadok, ale aj ustanovenia tohto zákona v kontexte právnej úpravy námietok účastníkov konania.

V konečnom dôsledku posledným momentom pri výklade požiadavky na zákonnosť je otázka tzv. legitímneho očakávania. Legitímne očakávania majú viaceré konzekvencie. Predovšetkým ide o nástroj predvídateľnosti rozhodnutí správnych orgánov. Zákon má byť natoľko presne formulovaný, aby si každý mohol jeho obsahu prispôsobiť svoje konanie a následne očakávať od rozhodnutí orgánov verejnej moci nejakú formu rozhodnutia (súhlasné/nesúhlasné a pod.). Zákon musí poskytovať ochranu jednotlivcovi proti svojvoľnému spôsobu rozhodovania orgánov verejnej správy.

Podľa rozhodnutia Ústavného súdu SR, PL. ÚS 3/2000, uznesenie z 24. apríla 2001:

„Z princípu právneho štátu vyplýva aj ochrana oprávnenej dôvery občanov v právny poriadok.“

Iné rozhodnutie Ústavného súdu, sp. zn. PL. ÚS 17/2008, nález z 20. mája 2009, uvádza:

„Materiálny právny štát sa nezakladá na zdanlivom dodržiavaní práva či na formálnom rešpektovaní jeho obsahu spôsobom, ktorý predstiera súlad právne významných skutočností s právnym poriadkom.

Podstata materiálneho právneho štátu spočíva v uvádzaní platného práva do súladu so základnými hodnotami demokraticky usporiadanej spoločnosti a následne v dôslednom uplatňovaní práva bez výnimiek založených na účelových dôvodoch.“

Legitímne očakávanie je v súvislosti s princípom právneho štátu druhý najpodstatnejší princíp. V podstate jeho obsahom je predvídateľnosť rozhodovacích procesov verejnej správy. Základným obsahom tohto princípu je rozhodovanie v zhode s tým, ako prebiehala predchádzajúca rozhodovacia činnosť, a to za predpokladu, že ide o zákonnú rozhodovaciu činnosť. Legitímne očakávanie nemôže vzniknúť z trestnej činnosti. Ak bol starosta právoplatne odsúdený za trestný čin v kontexte rozhodovania stavebného úradu, nie je možné, aby takéto rozhodovanie vzbudilo očakávania budúcich podobných rozhodnutí.

Obdobná situácia nastáva aj v prípade protiprávneho stavu, ak obec ako stavebný úrad nekoná, hoci konať má a musí. Ide o klasické situácie najmä v kontexte tzv. čiernych stavieb.

V stavebnom práve je v kontexte legitímneho očakávania ešte dôležité uplatnenie ochrany nadobudnutých práv. Ide o nástroj, ktorý má byť v právno-aplikačnej praxi brzdou retroaktívnych opatrení aj normotvorby (najmä v tomto kontexte treba upriamiť pozornosť na proces územného plánovania a nález Ústavného súdu SR III. ÚS 333/2018).

Predmet právnej úpravy je v podstate odpoveď na otázku, čo predmetný zákon rieši, aké spoločenské vzťahy, ktoré sa bežne vyskytujú v živote, sú regulované v rámci ustanovení zákona. V prípade komentovaného zákona je možné rozlíšiť tieto vzťahy do niekoľkých kategórií:

a.) postup a zásady rozhodovania pri povoľovaní stavebných prác (vrátane odstraňovania stavieb a ich zmien);

b.) práva a povinnosti osôb, ktoré sú adresátmi takejto správy (rozhodovacích procesov);

c.) pôsobnosť orgánov verejnej správy na tomto úseku a vymedzenie ich vzájomných vzťahov;

d.) zodpovednosť v rámci stavebného práva. Táto otázka nie je vyslovene definovaná v rámci komentovaného úvodného ustanovenia zákona, je však organickou súčasťou takmer každého predpisu správneho práva a objektívne aj súčasťou tohto právneho predpisu;

e.) definovanie terminológie, najmä kľúčových pojmov stavebného práva, ako je stavba, budova a podobne.

Typickým znakom verejnej správy v dynamickom slova zmysle je rozhodovacia činnosť orgánov verejnej správy. Ide o procesy, kde orgán verejnej správy autoritatívnym spôsobom upravuje spoločenské vzťahy. V zásade, ak odmyslíme teoretické možnosti, rozlišujeme dve možnosti: normotvornú činnosť a rozhodovanie, ktorého výsledkom je vydanie individuálneho správneho aktu.

Zákon č. 162/2015 Z. z. Správny súdny poriadok v znení neskorších právnych predpisov identifikuje rozhodovaciu činnosť orgánov verejnej správy jednotným pojmom administratívne konanie, ktorého súčasťou je aj normotvorná činnosť, aj správne konanie. Normotvorná činnosť je typická pri vydávaní rozhodnutí, ktoré zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní v znení neskorších právnych predpisov označuje ako územnoplánovaciu činnosť. Ide o zadanie, obstaranie a schválenie niektorého stupňa územnoplánovacej dokumentácie.

Iná rozhodovacia činnosť orgánov verejnej správy je tzv. správne konanie. Ide o rozhodovací proces, ktorého výsledkom je individuálny správny akt vydaný orgánom verejnej správy za zákonom predvídateľných podmienok a pravidiel. Môže ísť o správne konanie v užšom slova zmysle, keď o právach a právom chránených záujmoch rozhoduje orgán verejnej správy vo forme rozhodnutia. V takom prípade vždy existuje nejaká forma vzťahu tohto rozhodovacieho procesu k zákonu č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v znení neskorších právnych predpisov.

Medzi správnym poriadkom a inými právnymi predpismi môže existovať trojaký vzťah:

– platí výlučne správny poriadok a osobitný právny predpis nemá žiadne špeciálne ustanovenia;

– osobitný právny predpis niektoré vzťahy upravuje odlišne, pričom má prednosť (lex specialis derogat legi generali);

– osobitný zákon úplne vylučuje pôsobnosť správneho poriadku.

Na tomto mieste, keďže sa to týka aj stavebného zákona v istej časti, je však potrebné pripomenúť rozhodnutie Najvyššieho súdu SR pod sp. zn. 1Sžr/68/2011, ktoré uvádza:

„Najvyšší súd nielen v zmysle čl. 1 ods. 1 prvej vety Ústavy SR, ale aj v zmysle rezolúcie č. (77) 31 Výboru ministrov Rady Európy o správnom konaní zastáva právny názor, že zásady správneho konania sa musia vzťahovať aj na osobitné správne konania, ktoré subsidiárne pôsobenie správneho poriadku vylúčili.“

Teda základné zásady správneho konania sa vzťahujú na rozhodovanie správnych orgánov v individuálnych vzťahoch o právach, právom chránených záujmoch a povinnostiach vždy.

Tento zákon okrem iného upravuje v úvodných ustanoveniach § 3 základné zásady správneho konania. Ide o formulovanie pravidiel, ktoré je potrebné použiť vždy, keď hovoríme o situácii, kde je na jednej strane orgán verejnej správy a na druhej strane fyzická alebo právnická osoba. Táto pôsobnosť je daná aj v prípade, že nejde o správne konanie v užšom slova zmysle, ale napríklad o vydávanie osvedčení, opatrení alebo iných individuálnych aktov.

Základným rozdielom medzi normotvorbou (napr. územným plánom) a správnym konaním, či už v užšom, alebo širšom slova zmysle, je skutočnosť, že správne konanie má vždy presne identifikovateľných adresátov. Ide o fyzické alebo právnické osoby, ktoré majú svoje označenie (meno a priezvisko, názov, trvalý pobyt, sídlo a iné údaje). Pri normatívnych aktoch je adresát vždy abstraktný – napríklad „obyvatelia obce“, „občania štátu“, „každý“. Abstraktnosť je základným predpokladom normatívneho správneho aktu. Normatívny správny akt vytvára právny priestor pre právno-aplikačný proces. Ide o vzťah vzájomnej podmienenosti. Napríklad prijatie územného plánu samo osebe nevytvára práva a povinnosti, ale vytvára právne prostredie, v ktorom vznikne správne rozhodnutie/opatrenie, ktoré už je zdrojom práv a povinností. Preto aj normotvorným aktom je možné zasiahnuť do práv.

Základné zásady správneho konania tvoria chrbtovú kosť procesného správneho práva a majú kľúčový význam pre aplikáciu aj v rámci stavebného práva. Okrem toho, že sú väčšinou explicitne (rozumej výslovne v texte zákona) obsiahnuté v § 3 Správneho poriadku, vyplývajú aj z ústavného rámca tzv. materiálneho jadra ústavy a z celého radu európskej legislatívy a judikatúry.

V európskom kontexte ide napríklad o systém dobrej správy – ako práva každého na dobré spravovanie vecí verejných. Môže ísť o nasledovné dokumenty:

– Rezolúcia (77) 31 Výboru ministrov o ochrane jednotlivca vo vzťahu k úkonom správnych orgánov;

– Odporúčanie R (80) 2 Výboru ministrov ohľadne výkonu povinností podľa vlastného správneho uváženia;

– Odporúčanie R (81) 19 Výboru ministrov o prístupe k informáciám;

– Odporúčanie R (87) 16 Výboru ministrov o správnych postupoch ovplyvňujúcich veľké množstvo osôb;

– Odporúčanie Rec (2004) 20 Výboru ministrov o súdnom prieskume správnych úkonov;

– Odporúčanie Rec (2007) Výboru ministrov o dobrej verejnej správe.

Z právnej úpravy Ústavy SR ide najmä o princípy právneho štátu uvedené v čl. 1, čl. 2 ods. 2 a 3, právo na spravodlivý proces, právo na samosprávu, právo na priaznivé životné prostredie a právo na informácie.

Ak by sme skombinovali vyššie uvedené zdroje, môžeme hovoriť o týchto zásadách použiteľných naprieč stavebným zákonom:

– zákonnosť a legitímne očakávanie;

– nestrannosť – ako lex generalis (teda všeobecný zákon) je upravená v rámci správneho poriadku. Nestrannosť je v rámci stavebného zákona osobitne upravená v prípade, že stavebníkom (investorom) je obec, ktorá by zároveň mala byť stavebným úradom. Napríklad v § 14 ods. 1 písm. g) komentovaného zákona je kompetencia regionálneho úradu (tzv. „krajského stavebného úradu“) určiť na návrh obce, ktorá iná bude stavebným úradom vo všetkých konaniach, v ktorých táto obec (teda žiadateľ) bude navrhovateľom, stavebníkom alebo vlastníkom stavby;

– hospodárnosť a efektívnosť a právo na rozhodnutie. V tomto prípade ide o zásadu „neskorá spravodlivosť je odopretá spravodlivosť“. Aby verejná správa mohla skutočne efektívne konať, je potrebné nielen racionálne a zákonné rozhodovanie, ale aj včasné rozhodovanie. Druhým rozmerom tejto zásady je právo na rozhodnutie. Nie je možné považovať za právny stav situáciu, kedy správny orgán nerozhodne vôbec. Ide o porušenie právnej istoty, práva na spravodlivý proces a princípu právnej istoty. Tretím rozmerom tejto zásady sú tzv. opatrenia proti nečinnosti. Ide o opatrenia, ktoré obsahuje správny poriadok (napr. § 50 Správneho poriadku). V komentovanom zákone ide najmä o určenie lehôt na vydanie opatrenia a rozhodnutia, fikciu pozitívneho rozhodnutia a podobne. Iným rozmerom tohto princípu je skutočnosť, že správny orgán v konaniach, ktoré sa začínajú ex offo – v našom prípade ide najmä o konania vedené inšpekciou vo verejnom záujme – musí začať konanie bezodkladne, ako sa dozvie o tom, že sú tu skutočnosti, ktoré vytvárajú podmienky pre začatie konania. Aj nekonanie je protiprávny stav;

– predvídateľnosť a právna istota – tieto princípy je však možné subsumovať aj pod princíp legitímneho očakávania a zákonnosti, ako uvádzam vyššie v texte;

– presvedčivosť – pokiaľ vyššie uvedené zásady sa vzťahujú skôr na výrok rozhodnutí a opatrení, v tomto prípade smerujú účinky zásady k odôvodneniu. Odôvodnenie je podľa § 47 ods. 3 Správneho poriadku organickou súčasťou rozhodnutia vo veci samej a je nevyhnutnou podmienkou platnosti rozhodnutia. Odôvodnenie má za cieľ presvedčiť čitateľa (adresáta) o správnosti výroku, preto má byť prehľadné, zrozumiteľné a má sa v ňom správny orgán vysporiadať so všetkými skutkovými aj právnymi otázkami rozhodovacieho procesu. Odôvodnenie nemá byť súborom citácií právnych predpisov. V takomto prípade môže ísť o rozhodnutie, ktoré je v rámci správneho súdnictva podľa § 191 Správneho súdneho poriadku nepreskúmateľné a z tohto dôvodu môže byť zrušené súdom (rovnaký postup môžu zvoliť aj odvolací orgán alebo prokurátor);

– koncentračná zásada – táto zásada priamo nevyplýva z textu správneho poriadku alebo stavebného zákona, bola však prítomná implicitne už v zákone z roku 1976. Jej obsahom je ohraničenie možnosti podávať pripomienky do istého momentu, po ktorom sa na ne už nebude prihliadať. Sú možné dva následky: buď odmietnutie takéhoto úkonu, alebo fikcia pozitívneho rozhodnutia. To znamená, že ak sa napríklad dotknutý orgán nevyjadrí do stanoveného času, platí, že súhlasí.

Rozhodovacie procesy vo verejnej správe sú interaktívnou činnosťou tak orgánu verejnej správy, ako aj účastníkov konania. Účastník konania realizuje v rámci konania úkony – podania, ktorými môže navrhnúť istý postup orgánu verejnej správy, predovšetkým vykonanie dôkazov, vyjadrenie sa k predmetu konania a podobne. Správny orgán hodnotí tieto dôkazy a návrhy podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a vo vzájomných súvislostiach. V prípade odmietnutia dôkazu alebo jeho negatívneho vyhodnotenia je povinný takýto postup odôvodniť v rámci rozhodnutia. Základným predpokladom pre realizáciu procesných práv účastníkov konania je možnosť nazrieť do spisu a vyjadriť sa ku všetkým podkladom pre rozhodnutie.

Práva účastníkov konania a adresátov verejnej správy na tomto úseku je možné rozdeliť do niekoľkých kategórií. V prvom rade ide o subjektívne práva. Orgán verejnej správy prioritne chráni verejný záujem. Následne je povinný umožniť realizáciu verejných práv procesného charakteru a v samotnom rozhodnutí vo veci samej vznik, zmenu alebo zánik verejnoprávnych práv – napríklad práva realizovať stavebné práce, odstrániť stavbu alebo ju zmeniť.

Okrem toho je správny orgán na úseku stavebného práva povinný rešpektovať aj subjektívne práva súkromnoprávnej povahy. V rámci rozhodovacích procesov stavebného práva ide najmä o vlastnícke právo ako právo vec držať, užívať a disponovať s ňou. Najčastejšie sa

predmetom ochrany in concreto stáva vlastnícke právo majiteľa pozemku a vlastnícke právo vlastníka susediacej nehnuteľnosti – stavby alebo pozemku. Týmto nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany svojich práv prostredníctvom súdu.

Učebnicovým príkladom je situácia predpokladaná Občianskym zákonníkom v ustanovení § 135c o neoprávnenej stavbe. Stavebný zákon je postavený prioritne na prevencii voči situáciám, kedy by mohla vzniknúť neoprávnená stavba, t. j. stavba na cudzom pozemku proti vôli vlastníka pozemku. Tomuto účelu slúži:

• povinnosť skúmať vlastnícke právo pri povoľovacích konaniach (neexistencia vlastníckeho práva alebo iného relevantného vzťahu je dôvodom na zastavenie konania podľa § 56 stavebného zákona),

• možnosť vykonať štátny stavebný dohľad a

• ochrana vlastníckeho práva pri tzv. stavebnej amnestii.

Ide o postup podľa ustanovenia § 140d zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších právnych predpisov, kedy zákonodarca umožnil zjednodušený režim „legalizácie“ čiernej stavby v časovo ohraničenom období, avšak len pod podmienkou neexistencie prekážky vlastníckeho práva.

V neposlednom rade na ochranu subjektívnych práv slúžia procesné úkony námietky, a to jednak všeobecné, ktoré musia slúžiť na obranu proti nezákonnému obmedzeniu práv a právom chránených záujmov, a jednak podľa § 55 stavebného zákona občianskoprávne námietky, ktoré sa bezprostredne dotýkajú ochrany vlastníckeho práva.

Pokiaľ sú subjektívne práva z hľadiska ich uplatnenia viazané na subjekt, verejnoprávne práva majú viac objektívny charakter a môžu byť uplatnené aj iným subjektom vo verejnom záujme. Ide najmä o procesné práva, ako je právo nahliadať do spisu, dať sa zastúpiť, vyjadriť sa ku všetkým podkladom pre rozhodnutie pred jeho vydaním, právo namietať nestrannosť vo vzťahu k zamestnancom správneho orgánu a právo podať odvolanie.

Osobitným druhom právom chráneného záujmu je verejný záujem. Verejný záujem predstavuje hodnotu, ktorá má natoľko objektívny charakter, že spoločnosť je oprávnená ju vynútiť aj proti vôli jednotlivca, a to dokonca aj obmedzením jeho subjektívnych práv. Verejný záujem nie je definovaný v konkrétnom zákone tak abstraktne, že by jeho definícia bola použiteľná univerzálne. Dôvodom je najmä skutočnosť, že ide o neurčitý pojem, ktorý je potrebné vždy v konkrétnej situácii presne identifikovať, a ak sa má stať právnym dôvodom na obmedzenie subjektívnych práv, je potrebné vykonať tzv. test proporcionality.

Test proporcionality sa skladá z troch krokov, ktoré na seba logicky nadväzujú:

• Existencia legitímneho účelu – táto otázka je zložitejšia, ako by sa mohlo zdať. Legitímny účel je užší pojem ako verejný záujem. Verejný záujem môže byť napríklad „ochrana životného prostredia“, ale legitímny účel je konkrétny zámer zákonodarcu aplikovateľný v konkrétnej veci, čase, mieste a situácii. Nestačí konštatovať, že zákon spája určitú hodnotu s verejným záujmom. Rovnako je nesprávna prax, keď sa a priori k verejnému záujmu alebo legitímnemu účelu pridáva prídavné meno „dôležitý“. Vážnosť verejného záujmu možno hodnotiť až v treťom kroku, a to vo vzťahu k inej hodnote – iné váhy bude mať vo vzťahu k majetku, iné vo vzťahu k zdraviu či životu.

• Subsidiarita – ide o posúdenie, či danú situáciu (napr. výstavbu cesty, ochranu pamiatok a pod.) nie je možné riešiť menej invazívnym spôsobom. Správny orgán aj zákonodarca musia vždy hľadať riešenia, ktoré menej zasahujú do subjektívnych práv.

• Primeranosť (proporcionalita v užšom zmysle) – ide o vzájomné váženie hodnôt, pričom musí byť v závere jasne vyjadrené, ktorá hodnota prevýšila. Sledovaný účel nesmie spôsobiť neprimeranú záťaž v porovnaní s úžitkom, ktorý prináša.

Využiť verejný záujem v širšom slova zmysle ako dôvod na obmedzenie subjektívnych práv je možné len vtedy, ak je:

– spoľahlivo identifikovaný verejný záujem,

– nie je možné situáciu riešiť inak,

– a ide o primerané opatrenie s jednoznačne identifikovaným benefitom.

V rámci stavebného práva sa s verejným záujmom stretávame osobitne vymedzeným v zákone o územnom plánovaní. Musí ísť o hodnotu, ktorá je vymedzená územným plánom a má niektoré znaky uvedené v § 5 písm. u) zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní v znení neskorších právnych predpisov. Slovné spojenie, že ide o hodnotu, „ktorá je najmä na prospech verejnosti“, je polemické, pretože verejný záujem nesmie byť chápaný ako väčšinový (aritmetický) záujem a už vôbec nie ako výsledok hlasovania v referende alebo petície.

Demonštratívny výpočet uvedený v tomto ustanovení zahŕňa hodnoty typické pre verejný záujem, ako sú:

– ochrana životného prostredia,

– ochrana kultúrnych pamiatok,

– sociálny rozvoj,

– verejné zdravie a iné.

Je potrebné uviesť, že verejný záujem nemožno vykladať reštriktívne len podľa textu konkrétneho zákona. Aj keď nie je konkrétny verejný záujem explicitne vymenovaný, môže ísť o hodnotu, ktorá opodstatňuje zásah do subjektívnych práv. Teda, ak zákon o územnom plánovaní obsahuje určitý výpočet hodnôt, neznamená to, že aj iné hodnoty podľa iných zákonov alebo formálnych prameňov práva nemôžu byť verejným záujmom, ktorý má byť zohľadnený v právno-aplikačnej praxi stavebných úradov. Rovnako je podľa nášho názoru potrebné vykladať aj definíciu stavby vo verejnom záujme. Polemickosť písm. v) tohto ustanovenia dobre ilustruje príklad zelenej infraštruktúry. Hoci je zrejme verejným záujmom, podľa znenia písm. v) stavba zelenej infraštruktúry verejným záujmom byť nemá, čo je zjavne nesprávny výklad a pravdepodobne aj legislatívna chyba.

V právno-aplikačnej praxi nestačí identifikovať hodnotu verejného záujmu. Podľa princípov právneho štátu je potrebné, aby zákon predvídal aj spôsob, akým sa verejný záujem preukazuje, a to najmä vo vzťahu k dvom otázkam:

a.) kto je oprávnený urobiť záver, čo je a čo nie je v konkrétnej veci verejný záujem;

b.) v akej zákonom predvídanej forme sa má verejný záujem v konaniach preukázať.

V stavebnom práve môže existovať viacero situácií už pri odpovedi na prvú otázku. V prvom rade je fundamentálnou povinnosťou každého orgánu verejnej správy nachádzať a chrániť verejný záujem vo všeobecnej rovine. V stavebnom práve však v konaniach – ako územného plánovania, tak aj správnych konaniach v širšom slova zmysle (t. j. bez ohľadu na to, či sa na ne vzťahuje správny poriadok) – parciálne verejné záujmy chránia dotknuté orgány a čiastočne aj dotknuté právnické osoby.

Dotknutý orgán je orgán štátnej správy alebo samosprávy, ktorý chráni verejný záujem zverený mu zákonom. Zoznam dotknutých orgánov vedie Úrad pre územné plánovanie

a výstavbu. Dotknutý orgán je oprávnený a povinný podať záväzné stanovisko a byť prítomný pri kontrolných mechanizmoch uvedených v zákone. Dotknutým orgánom je aj orgán územného plánovania, ktorý podáva záväzné stanovisko pre potreby konaní podľa zákona o územnom plánovaní (§ 24 predmetného zákona). Forma, ktorou sa chráni verejný záujem, je forma záväzného stanoviska, ktoré je opatrením orgánu verejnej správy. Záväzné stanovisko musí obsahovať jasný výrok a odôvodnenie a môže byť vydané len v rozsahu právomoci a kompetencie orgánu, ktorý ho vydáva. Ak zasahuje do inej kompetencie, je v tejto časti nulitné.

Dotknutou osobou je najmä vlastník a správca stavby dopravnej infraštruktúry, stavby technického vybavenia územia a podobne.

Organizácia verejnej správy na úseku výstavby zahŕňa činnosť štátnej správy a prenesenej štátnej správy v rozhodovacích a revíznych (kontrolných) procesoch výstavby. Ide o hierarchicky definovanú sústavu, kde na čele stojí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu ako ústredný orgán štátnej správy pre územné plánovanie a výstavbu. Jeho právomoci a postavenie sú kombinovane upravené v zákone o územnom plánovaní a v stavebnom zákone.

Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu je orgánom štátnej správy na úrovni kraja a vykonáva dve hlavné skupiny činností:

– inšpekčnú činnosť, kontrolu a dohľad – v tejto oblasti plní aj funkciu odvolacieho orgánu voči rozhodnutiam stavebných úradov, ktorými sú obce;

– metodickú a organizačnú činnosť vrátane rozhodovania o určení stavebného úradu v prípadoch zaujatosti alebo špecifických podmienok.

Do tejto druhej kategórie činností patrí aj situácia, keď regionálny úrad vykonáva činnosť ako stavebný úrad. Ide o prípady výslovne identifikované v § 14 ods. 3 stavebného zákona, ako napríklad projekty nájomného bývania alebo významné investície podľa osobitného zákona.

Pôsobnosť všeobecného stavebného úradu vykonáva aj naďalej obec. Samotné rozhodovacie činnosti, ktoré však obec v rámci tejto kompetencie vykonáva, sú obmedzené na konania, ktorých predmetom je právo, teda na povoľovacie konanie. Naopak, regionálny úrad vykonáva konania, kde predmetom je povinnosť nariadená vo verejnom záujme. Takéto rozhodnutia (nariadenia) môžu byť exekučným titulom.

Výkon činnosti orgánu štátnej správy obcou je tzv. prenesený výkon štátnej správy. Takáto možnosť vyplýva z čl. 71 Ústavy SR. Tento prenos je možný len v prípade, ak ide o štátnu správu, ktorá sa má realizovať ako miestna štátna správa, a to len v rámci územného obvodu obce.

Skutočnosť existencie spoločných stavebných úradov znamená zlúčenie administratívnej činnosti. Pôsobnosť stavebného úradu však vždy vykonáva obec. Rozhodnutia sú teda vydávané pod hlavičkou obce a podpisované starostom ako štatutárom.

Prenos kompetencie štátu na samosprávu je zároveň činnosťou, ktorá so sebou nesie výdavky. Tieto výdavky je štát povinný obci nahradiť. Takýto prenos kompetencií zároveň znamená, že typické organizačné zložky samosprávy nesmú zasahovať bez právneho dôvodu (výslovne určeného zákonom) do činnosti preneseného výkonu štátnej správy. Inak povedané, komisie zastupiteľstva ako organizačné zložky orgánu samosprávy nesmú zasahovať do činnosti stavebného úradu. Špeciálne stavebné úrady majú postavenie stavebného úradu najmä podľa osobitných právnych predpisov. Ide napríklad o vodné stavby, letiskové stavby, banské diela a podobne. Ak ide o súbor stavieb, pôsobnosť stavebného úradu je určená funkciou hlavnej stavby a špeciálne stavebné úrady v takom prípade majú postavenie dotknutých orgánov. V rámci

predmetu právnej úpravy je potrebné ešte zadefinovať niektoré pojmy, ktoré je nevyhnutné odlíšiť pre praktické použitie. Ide o:

– stavebné právo, – architektúru, – mestské inžinierstvo, – urbanizmus.

Stavebné právo je samostatné odvetvie právneho poriadku, ktoré upravuje právne vzťahy vznikajúce v súvislosti s plánovaním, povoľovaním, realizáciou, využívaním, údržbou a odstraňovaním stavieb. Zahŕňa súbor právnych noriem, ktoré stanovujú podmienky výstavby, ochranu verejných záujmov v oblasti územného plánovania, technické a bezpečnostné požiadavky na stavby, ako aj právomoci a povinnosti orgánov verejnej správy, fyzických a právnických osôb pri uskutočňovaní stavebnej činnosti.

Toto právne odvetvie sa člení na hmotnoprávnu a procesnoprávnu časť:

Hmotnoprávna úprava definuje materiálne podmienky výstavby, požiadavky na stavebné konanie a právny režim stavieb.

– Procesnoprávna úprava upravuje postupy a kompetencie orgánov štátnej správy a samosprávy pri povoľovaní a kontrole stavieb, ako aj procesné práva a povinnosti účastníkov stavebného konania.

Stavebné právo sa riadi predovšetkým zákonom o územnom plánovaní a stavebným zákonom, vykonávacími predpismi a ďalšími právnymi normami týkajúcimi sa územného plánovania, ochrany životného prostredia, bezpečnosti stavieb a vlastníckych práv.

V súčasnosti bude určitý čas súbežne platný nový stavebný zákon z roku 2025, ktorý je predmetom tohto komentára, a stavebný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a výstavbe.

Okrem toho medzi doplnkové zákony patria najmä:

– zákon č. 24/2006 Z. z. o posudzovaní vplyvov na životné prostredie v znení neskorších predpisov;

– zákon č. 142/2024 Z. z. o mimoriadnych opatreniach pre strategické investície a výstavbu;

– zákon č. 371/2021 Z. z. o významných investíciách;

– zákon č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu v znení neskorších predpisov;

– zákon č. 543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov;

– zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách v znení neskorších predpisov;

– zákon č. 143/1998 Z. z. o civilnom letectve v znení neskorších predpisov;

– zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách v znení neskorších predpisov;

– zákon č. 251/2012 Z. z. o energetike v znení neskorších predpisov.

Urbanizmus je multidisciplinárna oblasť zaoberajúca sa plánovaním, organizáciou a rozvojom mestských a vidieckych sídel s cieľom vytvoriť funkčné, estetické, ekologicky udržateľné a hospodárne prostredie pre život obyvateľov. Spája v sebe prvky architektúry, stavebného inžinierstva, geografie, ekonómie, sociológie a environmentalistiky s dôrazom na dlhodobú víziu rozvoja územia. Urbanizmus sa zaoberá najmä:

Územným plánovaním – reguláciou rozvoja sídel, využívania pozemkov a funkčného členenia územia (obytné, priemyselné, rekreačné, dopravné zóny atď.).

Dopravnou infraštruktúrou – riešením prepojenia miest a obcí prostredníctvom cestnej, železničnej, cyklistickej a pešej dopravy.

Technickou infraštruktúrou – zabezpečením vody, kanalizácie, elektriny, plynu, telekomunikačných sietí a ďalších verejných služieb.

Estetikou a verejným priestorom – navrhovaním kvalitných verejných priestorov, parkov, námestí, zeleňových plôch a architektonických dominánt.

Ekologickou udržateľnosťou – ochranou prírodného prostredia, manažmentom odpadu, hospodárením s vodou a znižovaním ekologickej stopy miest.

Sociálnymi aspektmi – tvorbou dostupného bývania, rovnomerným rozložením pracovných príležitostí a zabezpečením rovnováhy medzi urbanizovaným a vidieckym prostredím.

Existuje niekoľko základných prístupov:

Tradičný urbanizmus – plánovanie na princípe historických mestských štruktúr s dôrazom na kompaktné mestá, blízkosť služieb a efektívne využitie priestoru.

Modernistický urbanizmus – koncepcia mestského rozvoja založená na oddelení funkčných zón (bývanie, práca, doprava), typická pre 20. storočie.

Udržateľný urbanizmus – prístup, ktorý zdôrazňuje ekologické a sociálne aspekty rozvoja miest, využíva zelené technológie a podporuje inkluzívne komunity.

Inteligentné mestá (Smart Cities) – koncept využívajúci digitalizáciu, automatizáciu a dátové riadenie na optimalizáciu fungovania miest.

Architektúra ako veda je odbor, ktorý sa zaoberá teoretickým a praktickým štúdiom a aplikovaním princípov navrhovania, tvorby a realizácie stavieb, priestorov a mestských štruktúr s cieľom zabezpečiť funkcionalitu, estetickosť a udržateľnosť ľudských prostredí. Ide o disciplínu, ktorá spája technické, umelecké, historické a sociálne aspekty s cieľom vytvoriť prostredie, ktoré bude slúžiť potrebám jednotlivcov a spoločnosti, pričom bude rešpektovať prírodné, kultúrne a environmentálne hodnoty.

Mestské inžinierstvo je interdisciplinárna disciplína, ktorá sa zameriava na navrhovanie, plánovanie, výstavbu, údržbu a optimalizáciu technickej infraštruktúry v mestách a iných urbanizovaných oblastiach s cieľom zabezpečiť ich efektívne, bezpečné, udržateľné a kvalitné fungovanie. Mestské inžinierstvo sa zameriava na technické a inžinierske aspekty mestského rozvoja, ktoré podporujú kvalitu života obyvateľov a zlepšujú hospodársku a environmentálnu efektívnosť miest.

Kľúčové oblasti mestského inžinierstva:

– Dopravná infraštruktúra – plánovanie, návrh a výstavba cestnej, železničnej, cyklistickej a pešej dopravy, ako aj optimalizácia dopravy v meste.

– Vodohospodárstvo a kanalizácia – správa vodných zdrojov, návrh a údržba systémov na zásobovanie vodou a odvodnenie, zabezpečenie ochrany proti záplavám. –

Energetika – návrh a správa mestských systémov pre dodávky elektriny, plynu a obnoviteľných zdrojov energie.

–

Odpadové hospodárstvo – správa odpadov, recyklácia a optimalizácia likvidácie odpadov v mestskom prostredí.

Zelené technológie a udržateľnosť – integrácia ekologických riešení do mestského prostredia, napríklad zelené strechy, solárne panely, udržateľné stavebné materiály.

– Územné plánovanie a urbanizmus – optimalizácia využitia pôdy a priestorové usporiadanie, ktoré podporuje efektívny mestský rozvoj.

Hlavným cieľom mestského inžinierstva je zabezpečiť plynulý chod a rozvoj mestských oblastí s ohľadom na technickú efektívnosť, ekonomiku a životné prostredie, pričom sa zohľadňujú aj sociálne, kultúrne a politické faktory, ktoré ovplyvňujú mestský život. Mestské inžinierstvo prispieva k vytváraniu inteligentných a udržateľných miest (Smart Cities), ktoré sú schopné prispôsobiť sa moderným výzvam, ako sú klimatické zmeny, rast populácie a nové technológie. Toto inžinierske odvetvie sa teda neobmedzuje iba na samotnú výstavbu, ale zahŕňa aj analýzu, plánovanie, implementáciu a prevádzku komplexných systémov, ktoré umožňujú mestám správne fungovať a rásť.

(1) Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením stavby so zemou sa rozumie

a) spojenie pevným základom,

b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,

c) ukotvenie pilótami, zemnými skrutkami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,

d) pripojenie na siete technického vybavenia územia alebo

e) umiestnenie pod zemou.

(2) Súčasťou samostatne stojacej stavby sú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky, a prípojky, ak po vybudovaní nebudú súčasťou siete technického vybavenia územia.

(3) Súborom stavieb je viac stavieb tvoriacich funkčný celok. Hlavnou stavbou súboru stavieb je stavba, ktorej funkcia určuje účel súboru stavieb.

(4) Drobná stavba je stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Drobnými stavbami sú najmä

a) prízemné stavby, konštrukcie, zariadenia alebo výrobky dovezené na miesto osadenia alebo výrobky zmontované z konštrukčných prvkov na mieste osadenia, (ďalej len „zmontovaný výrobok“) pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m, najmä kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení a garáže,

b) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbku 3 m, najmä pivnice, žumpy, retenčné nádrže, bazény,

c) stavby na lesných pozemkoch a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 m2 a výšku 5 m, najmä sklady krmiva, náradia alebo hnojiva,

§ 2

Stavba

d) oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 m alebo oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 m od priľahlého terénu,

e) elektrická prípojka pre pripojenie odberného elektrického zariadenia do sústavy podľa osobitného predpisu, telekomunikačná prípojka k elektronickej komunikačnej sieti, pripojovací plynovod pre pripojenie odberného plynového zariadenia k distribučnej sieti, vodovodná prípojka alebo kanalizačná prípojka a jej zaústenie do verejnej kanalizácie,

f) nástupné ostrovčeky verejnej dopravy, priechody cez chodníky a na susedné pozemky a priepusty,

g) informačná konštrukcia, ktorou je konštrukcia s informačnou plochou, ktorej účelom je verejné šírenie informačných, navigačných, kultúrnych, reklamných, športových a iných informácií bez ohľadu na spôsob osadenia, upevnenia a konštrukčného vyhotovenia a materiálového vyhotovenia, ktorej najväčšia informačná plocha je najviac 20 m2 ,

h) nabíjacia stanica pre elektromobily s celkovým výkonom do 22 kW s jedným alebo viacerými nabíjacími bodmi situovanými v exteriéri vrátane odberných elektrických zariadení pre nabíjacie stanice a ich inštalácie, i) zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 100 kW vrátane.

(5) Za drobné stavby sa nepovažujú stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre ochranu pred požiarmi, stavby jadrových zariadení2) a stavby súvisiace s jadrovým zariadením a stavby čerpacích staníc kvapalných palív, skvapalnených plynov alebo stlačených plynov pre pohon motorových vozidiel, stavby prečerpávacích staníc horľavých kvapalín, horľavých plynov alebo horenie podporujúcich plynov a stavby plniarní tlakových nádob horľavým plynom alebo horenie podporujúcim plynom.

(6) Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie. Jednoduchými stavbami sú

a) bytové budovy s najviac troma bytmi, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a majú najviac dve nadzemné podlažia; môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie,

b) stavby na individuálnu rekreáciu, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a majú jedno nadzemné podlažie; môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie alebo ustúpené podlažie,

c) zmontované výrobky pevne spojené so zemou, ak ide o bytovú budovu alebo o budovu užívanú verejnosťou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 6 m,

d) prízemné stavby a stavby zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 15 m, ak z hľadiska protipožiarnej bezpečnosti je pre ich užívanie počet osôb určený podľa technickej normy, najviac však 30 osôb,

e) oporné múry s maximálnou výškou 3 m nad najnižšou úrovňou priľahlého terénu, f) podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a hĺbku 6 m, ak z hľadiska protipožiarnej bezpečnosti je pre ich užívanie počet osôb určený podľa technickej normy, najviac však 30 osôb, g) informačné konštrukcie, ktorých najväčšia informačná plocha presahuje 20 m2 , h) podzemné elektrické vedenia vrátane súčastí sústavy podľa osobitného predpisu, podzemné vedenia elektronickej komunikačnej siete a plynárenské zariadenia vrátane súčasti siete podľa osobitného predpisu,

i) nadzemné elektrické vedenia vrátane súčastí sústavy podľa osobitného predpisu, nadzemné vedenia elektronickej komunikačnej siete a plynárenské zariadenia vrátane súčasti siete podľa osobitného predpisu,

j) nabíjacie stanice pre elektromobily s výkonom nad 22 kW vrátane odberných elektrických zariadení pre nabíjacie stanice a ich inštalácie, k) zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom nad 100 kW, l) trafostanice.

(7) Za jednoduché stavby sa nepovažujú stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre ochranu pred požiarmi, stavby jadrových zariadení a stavby súvisiace s jadrovým zariadením a stavby čerpacích staníc kvapalných palív, skvapalnených plynov alebo stlačených plynov pre pohon motorových vozidiel, stavby prečerpávacích staníc horľavých kvapalín, horľavých plynov alebo horenie podporujúcich plynov a stavby plniarní tlakových nádob horľavým plynom alebo horenie podporujúcim plynom.

(8) Vyhradená stavba je budova alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá, ktorá z hľadiska rozsahu stavebných prác, technológie stavebných prác a použitých stavebných výrobkov kladie zvýšené nároky na organizovanie a koordináciu činností vo výstavbe a na potrebné technické vybavenie zhotoviteľa stavby.

Vyhradenými stavbami sú

a) jednopodlažná budova s možnosťou jedného medzipodlažia a s rozponom strešnej konštrukcie viac ako 30 m,

b) viacpodlažná budova s výškou poslednej stropnej konštrukcie viac ako 32 m nad úrovňou terénu,

c) viacpodlažná budova s rozponom nosnej konštrukcie viac ako 12 m okrem strešnej konštrukcie s rozponom do 24 m,

d) budovy alebo inžinierske stavby určené pre verejnosť, v ktorých sú zhromažďovacie priestory pre 1 200 a viac osôb, najmä budovy s koncertnými sálami, divadlá, budovy s priestormi slúžiacimi pre zábavu obyvateľstva, výstavné pavilóny alebo štadióny,

e) budovy, v ktorých konštrukčnom systéme sú použité ako nosné prvky predpäté konštrukcie,

f) stavby diaľnic a výstavba nových úsekov ciest I. triedy v novom území,

g) mosty na diaľniciach a cestách I. triedy, mosty s rozpätím nosnej konštrukcie viac ako 30 m pri betónových prefabrikovaných nosných konštrukciách alebo viac ako 20 m pri ostatných typoch nosných konštrukcií a lávky s rozpätím nosnej konštrukcie viac ako 20 m,

h) tunely,

i) oporné múry a zárubné múry, protihlukové steny a násypy, zárezy a odrezy s výškou viac ako 10 m,

j) koľajové dráhy a trolejbusové dráhy,

k) lanové dráhy okrem lyžiarskych vlekov,

l) letiskové stavby a stavby pre letecké pozemné zariadenia,

m) priehrady a iné vodné stavby na zadržiavanie vody s výškou viac ako 8 m nad najnižšou kótou základovej škáry alebo zadržiavaným objemom nad 1 mil. m3 ,

n) nádrže čistiarní odpadových vôd nad 500 ekvivalentných obyvateľov,

o) nádrže a silá s celkovou výškou viac ako 12 m nad úrovňou terénu alebo s rozponom viac ako 12 m alebo nádrže a silá slúžiace na uskladnenie výbušných hmôt a hmôt s vysokou horľavosťou vrátane plynov,

p) skládky nebezpečných odpadov,

q) elektrické vedenia veľmi vysokého napätia a zvlášť vysokého napätia, ak nie je v tomto zákone uvedené inak,

r) ostatné inžinierske stavby neuvedené v iných ustanoveniach tohto zákona s výškou viac ako 50 m nad úrovňou terénu alebo s rozponom nosných konštrukcií viac ako 12 m, s) stavby jadrových zariadení.

(9) Stavebnými úpravami sú stavebné práce, ktorými sa

a) upravuje stavebná konštrukcia existujúcej stavby, ale ktoré nie sú zmenou stavby, najmä stavebná obnova obvodového plášťa alebo strešného plášťa budovy, vnútorné stavebné úpravy bez zmeny veľkostných parametrov stavby,

b) upravuje, vymieňa alebo dopĺňa elektrické vedenie, elektroenergetické zariadenie, vedenie elektronickej komunikačnej siete, telekomunikačné zariadenie, plynárenské zariadenie a siete verejného vodovodu a verejnej kanalizácie o technologické prvky, ak úprava, výmena alebo doplnenie stavby plní účel pôvodnej stavby alebo je jej súčasťou a ak sa nemení jej trasa,

c) mení reliéf terénu, menia fyzikálne vlastnosti podložia alebo ovplyvňujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby, trvale upravuje pozemok a stavba vo verejnom záujme súvisiaca s ochranou, tvorbou a obnovou krajiny a so zakladaním prvkov vegetácie a vegetačných plôch plniacich ekostabilizačnú, protieróznu, vodozádržnú alebo rekreačnú funkciu, najmä terénna úprava, meliorácie, ťažobné a iné zemné práce (ďalej len „terénna úprava“),

d) upravuje pozemok v súvislosti so zmenou spôsobu jeho využívania na iný účel, v súvislosti s osadením a prevádzkou zmontovaného výrobku na pozemku, zriadením vjazdov, spevnených plôch do 40 m2, pripojenie drobných stavieb na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby (ďalej len „vonkajšia úprava“).

(10) Údržbou stavby sú stavebné práce potrebné na udržanie funkčného stavebno-technického stavu a prevádzky stavby počas jej životnosti bez zásahu do nosnej konštrukcie a bez zmeny spôsobu užívania alebo vonkajšieho vzhľadu, najmä bežná údržba, úprava, oprava a výmena vnútorného vybavenia.

(11) Odstraňovaním stavby sú stavebné práce, ktorými sa odstraňuje stavba v celom rozsahu alebo jej časť, vrátane nakladania so stavebnými odpadmi a odpadmi z demolácií. Odstránenie stavby v celom rozsahu znamená demoláciu všetkých konštrukčných prvkov stavby.

(12) Stavbami pre obranu štátu sú stavby v správe, nájme alebo výpožičke Ministerstva obrany Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo obrany“) užívané na plnenie jeho úloh a stavby vo vlastníctve, správe, nájme alebo výpožičke rozpočtových organizácií, príspevkových organizácií, akciových spoločností alebo štátnych podnikov v zriaďovateľskej pôsobnosti alebo zakladateľskej pôsobnosti ministerstva obrany užívané na plnenie ich úloh.

(13) Stavbami pre bezpečnosť štátu sú stavby vo vlastníctve štátu v správe, nájme alebo výpožičke Ministerstva vnútra Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo vnútra“), Slovenskej informačnej služby alebo Národného bezpečnostného úradu užívané na služobné účely a stavby vo vlastníctve, v správe, nájme alebo výpožičke rozpočtových organizácií, príspevkových organizácií, akciových spoločností alebo štátnych podnikov v zriaďovateľskej pôsobnosti alebo zakladateľskej pôsobnosti týchto orgánov užívané na služobné účely. Za stavby pre bezpečnosť štátu sa považujú aj stavby slúžiace na plnenie úloh prezidenta Slovenskej republiky, predsedu Národnej rady Slovenskej republiky alebo predsedu vlády Slovenskej republiky.

(14) Stavbami Zboru väzenskej a justičnej stráže Slovenskej republiky sú stavby na služobnú činnosť tohto zboru a stavby v správe a užívaní jeho útvarov na služobné účely.

(15) Stavbami v povrchových lomoch, pieskovniach a štrkoviskách sú stavby vnútri hraníc vymedzených čiarou skutočne uskutočnených ťažobných prác alebo skrývky a stavby v území vystavenom priamym účinkom ťažobných prác, najmä účinkom trhacích prác, ak pozemky po ťažobných prácach a skrývkach neboli rekultivované.

(16) Dočasnou stavbou je stavba, ktorej čas trvania je obmedzený jej účelom, konštrukciou alebo je určený rozhodnutím stavebného úradu. Informačná konštrukcia, ktorá je drobnou stavbou alebo jednoduchou stavbou, je dočasná stavba s časom trvania najviac päť rokov s možnosťou predĺženia.

(17) Stavby sa podľa stavebno-technického vyhotovenia členia na budovy a na inžinierske stavby.

Komentár k § 2

Stavba je fyzická konštrukcia alebo objekt vytvorený ľudskou činnosťou, ktorý slúži na určité účely, ako je bývanie, práca, výroba, doprava alebo verejné služby. Stavba zahŕňa všetky jej časti, ktoré sú trvalo spojené so zemou, a môže sa skladať z budovy, infraštruktúrnych prvkov, technických zariadení a vonkajších priestorov, ktoré sú navrhnuté a postavené podľa technických, právnych, environmentálnych a estetických požiadaviek. Stavby môžu zahŕňať:

– budovy (obytné, administratívne, obchodné a iné),

– inžinierske stavby (mosty, cesty, vodovody, kanalizácie, elektrické siete),

– verejné a technické infraštruktúry (parkoviská, športoviská, námestia, verejné priestranstvá).

Tento všeobecný rámec je však oveľa komplikovanejší pri pohľade na právne predpisy. Stavba má hneď v dvoch základných odvetviach práva odlišný charakter, a to jednak v rovine občianskeho práva a jednak v rovine stavebného práva. Jemné odlišnosti sa nám potom môžu zjavovať v niektorých osobitných právnych predpisoch, kde zákonodarca – v závislosti od konkrétneho chráneného záujmu – zvýrazní niektorú črtu stavieb viac alebo menej.

Občianske právo je pre mnohé otázky posudzované aj v rámci stavebného práva kľúčové. Ich predmet úpravy sa hneď v niekoľkých situáciách výrazne prelína – či už ide o otázku skúmania vlastníctva k pozemku, alebo o otázku susedských vzťahov, prípadne o vznik tzv. neoprávnenej stavby. Ide o inú právnu kvalitu stavby, ako je stavba nepovolená – ľudovo nazývaná „čierna“.

Kľúčovou pre občianskoprávny pohľad na stavbu je skutočnosť, že ide o vec. Vec je právnym predmetom občianskoprávnych vzťahov. Vývoj pojmu vec je ukotvený nielen v krátkodobej

právnej histórii, ale pochádza z najstarších prameňov práva, a to rímskeho práva. Rimania chápali vec ako všetko, čo môže byť predmetom moci iného, teda ako všetko, čo možno zaradiť pod zmluvný režim.

Pre vývoj slovenského práva – a špeciálne chápania pojmu vec – sú dôležité tradície uhorského a rakúskeho práva. Napríklad tzv. zákonník ABGB v § 285 rozlišoval ako právnu vec všetko, čo je od osoby odlišné a slúži pre užívanie ľuďom.

Ešte v moderných dejinách, v čase právneho dualizmu, môžeme povedať, že v roku 1950 sa na území Slovenska aplikovalo stále ešte obyčajové uhorské právo, a až neskôr – so vznikom jednotného občianskeho kódexu – sa pojem vec dostal do iného charakteru. Dnes ju v modernom občianskom práve chápeme ako vec v právnom slova zmysle, teda ako všetko, čo je predmetom občianskoprávnych vzťahov. Inak povedané, ide o všetko, čo môže byť predmetom kúpy, nájmu, prevodu.

Právna úprava v súčasnosti v kontexte vecí už nestojí len na otázke vlastníctva, ale aj na otázke iných vecných práv, ktoré môžu k veci existovať – ako je napríklad nájom, vecné bremeno a podobne. Kľúčovým pre občianskoprávne chápanie je teda pojem veci ako predmetu občianskoprávnych vzťahov. To znamená, že ak sa na vec pozeráme z pohľadu občianskeho práva, zohľadňujeme otázku vlastníctva, právnej kvality a schopnosti byť predmetom občianskoprávneho vzťahu.

Znaky, ktoré obvykle spája so stavbou stavebné právo, nie sú v občianskom práve až tak zaujímavé. Triedenie vecí v rámci občianskeho práva môžeme rozdeliť do niekoľkých kategórií, v prvom rade na hnuteľné a nehnuteľné veci. Táto kategória je mimoriadne dôležitá pre výklad stavby, pretože hnuteľné veci nie sú výslovne definované v Občianskom zákonníku. Je možné len metódou argumentum a contrario dospieť k záveru, že hnuteľné veci sú tie, ktoré nie sú nehnuteľné. Nehnuteľné veci sú pozemky a stavby trvalo spojené so zemou. To znamená, že už v základnej definícii nehnuteľnej veci v občianskom práve sa vyskytuje pojem stavba, a to ako odlišná vec od pozemku.

V slovenskom práve nemáme rímskoprávnu zásadu superficies solo cedit, ktorá hovorí o tom, že stavba patrí k pozemku. V podstate ide o prístup, pri ktorom sa pozemok a stavba považujú za jeden právny predmet – za vec. Takáto situácia je však na Slovensku neprípustná, pretože u nás rozlišujeme samostatnú právnu existenciu pozemku a samostatnú právnu existenciu stavby.

Negatívum takéhoto právneho chápania – na rozdiel od Českej republiky – spočíva v tom, že môže vzniknúť situácia tzv. neoprávnenej stavby. Neoprávnenú stavbu definuje § 135c Občianskeho zákonníka. Táto definícia vychádza z dvoch základných čŕt: – dynamického chápania situácie a – statického chápania situácie.

Ak niekto zriadi stavbu (osobitný dôraz je potrebné klásť na slovo zriadi), ide o dynamické chápanie stavu, ktorý opisuje § 135c Občianskeho zákonníka. Následne nastáva konštatovanie statickej situácie, t. j. že stavba bola zriadená bez ohľadu na existenciu právneho titulu k pozemku – teda bez oprávnenia využívať cudzí pozemok.

Z tejto právnej situácie je teda vylúčená možnosť, že by sa stavba, ktorá bola zriadená legálne so súhlasom vlastníka, mohla len z dôvodu zmeny vlastníckych pomerov k pozemku dodatočne kvalifikovať ako neoprávnená. Ide o inú situáciu, keď počas legálnej existencie stavby došlo k zmene vlastníckych pomerov a legálne postavená stavba sa tak ocitla na pozemku inej osoby – napríklad z dôvodu prevodu, prechodu, núteného výkonu rozhodnutia alebo iných bežných právnych situácií.

Neoprávnená stavba je právne komplikovaný problém. Jej najvýraznejším znakom je, že ide o protiprávny stav, ktorý musí riešiť súd. Nie je teda správne recyklovať omyl o možnosti riešenia neoprávnenej stavby prostredníctvom stavebného úradu. Takáto možnosť neexistovala ani pred účinnosťou zákona č. 25/2025 Z. z. a neexistuje ani podľa novej legislatívy.

Dôvodom je skutočnosť, že neoprávnená stavba má svoju právnu vadu v rovine ochrany vlastníckych práv, a nie v oblasti stavebno-technických povolení či rešpektovania procesov vo verejnej správe. Samozrejme, môže nastať situácia, keď je neoprávnená stavba zároveň aj nepovolenou stavbou. Téme neoprávnených stavebných prác a ich riešeniu sa budeme podrobnejšie venovať v osobitnej časti.

Ďalším kritickým momentom je skutočnosť, že súd síce môže rozhodnúť o odstránení stavby, no nemá právomoc, kompetenciu ani odborné zázemie, aby mohol vykonanie tohto odstránenia nariadiť alebo riadiť. V rámci rozhodnutia o odstránení stavby je totiž potrebné inkorporovať do rozhodnutia celý rad podmienok technického charakteru – napríklad:

– ako sa vysporiadať s odpadom,

– kto bude vykonávať štátny dohľad,

– ako bude zabezpečená ochrana života a zdravia a

– ďalšie relevantné otázky, ktoré sa pri stavebných činnostiach pravidelne objavujú.[1]

Aj pri riešení otázky neoprávnenej stavby je potrebné brať do úvahy jednu zásadu, ktorej aplikácia sa pri posudzovaní skutkových okolností môže ukázať ako fundamentálna. Je to zásada, že právo patrí bdelým (vigilantibus iura scripta sunt).

Pri posudzovaní, či súd rozhodne o odstránení stavby, alebo si zvolí menej invazívny nástroj, môže byť rozhodujúca otázka dobromyseľnosti vlastníka pozemku. Práve tu sa aplikuje zásada právo patrí bdelým. Ak niekto nad všetku pochybnosť dlhodobo sledoval realizáciu stavebných prác na svojom pozemku a mlčal – hoci vedel (a zo všeobecných poznatkov priemerne inteligentného človeka vedieť mal a mohol), že o tejto stavbe sa nekonalo a nedal k nej súhlas, ale iba špekulatívne čakal, kým bude stavba rozostavaná do štádia, keď už finančná investícia nebude zanedbateľná – je možné takéto správanie vlastníka pozemku vnímať ako špekulatívne a v rozpore s dobrými mravmi.

Súd môže rozhodnúť buď:

a) že stavbu nariadi odstrániť,

b) že ju prikáže za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku, a to za predpokladu, že vlastník pozemku s takýmto prevodom súhlasí,

c) alebo môže usporiadať vzťahy medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby iným spôsobom, zvyčajne zriadením vecného bremena, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.

Okrem iných otázok, napríklad technického a funkčného využitia stavby, je jedným z podstatných kritérií vyššie spomenutá dobromyseľnosť. Samozrejme, ak požiadavka na bdelosť ohľadne ochrany svojich práv platí pre fyzické a právnické osoby, o to viac vzniká takáto povinnosť v prípade štátu a samosprávy. Štát a samospráva sú perfektnými vlastníkmi nehnuteľností z hľadiska chápania občianskeho práva, a preto je nemysliteľné, aby sa v prípade niekoľkoročnej

[1] Súčasný stavebný zákon „zabudol“ inkorporovať ako dôvod nariadenia odstránenia stavby rozhodnutie súdu.

existencie neoprávnenej stavby dalo hovoriť o dobromyseľnosti vlastníka – štátu alebo subjektu samosprávy.

Stavba v zmysle stavebného práva

Ide o vymedzenie stavby, ktoré je stavbou v užšom slova zmysle a je predmetom nášho skúmania v rámci komentovania stavebného zákona. V nadväznosti na vyššie spomenuté odlišnosti, stavbu môžeme chápať buď v dynamickom, alebo v statickom zmysle slova – teda:

– ako stavebné práce (bez ohľadu na ich kvalitu – povolené/nepovolené), alebo

– ako stavbu ako výsledok stavebných prác, čo možno prirovnať k občianskoprávnemu výrazu „dielo“.

Zaujíma nás najmä z hľadiska:

– povolenosti/nepovolenosti,

– bezpečnosti a ochrany života a zdravia,

– ochrany životného prostredia a

– iných osobitne dotknutých právnych záujmov.

Časové kritérium. Stavby delíme aj podľa časového úseku, na ktorý sa majú využívať. Väčšina stavieb je určená na trvalé užívanie, no existuje celý rad stavieb (napríklad informačné stánky, drobné objekty), ktoré majú len dočasný charakter.

Technická náročnosť. Komplikovanosť stavieb z hľadiska:

– stavebno-technického riešenia,

– koordinácie stavebných prác,

– bezpečnostných otázok

vedie k triedeniu stavieb do niekoľkých kategórií:

– drobné stavby,

– jednoduché stavby,

– stavby „bez prívlastku“,

– stavby vyhradené, ktoré predstavujú najkomplikovanejšie stavebné činnosti.

Definícia v stavebnom zákone (§ 2 ods. 1)

Stavebný zákon v § 2 ods. 1 uvádza základnú definíciu stavby. Opätovne z tohto ustanovenia môžeme vytvoriť dve množiny znakov, ktoré sa navzájom podmieňujú:

Prvou je, že ide o výsledok ľudskej práce v podobe stavebných prác, ktoré predstavujú vždy nejakú konštrukciu.

Nasleduje alternatívne definovanie znakov, kde našu pozornosť musí získať spojka „alebo“.

Význam spojky „alebo“: slovo „alebo“ je v spisovnej slovenčine spojka, ktorá sa používa na: – vyjadrenie výberu alebo alternatívy, – spojenie vzájomne sa vylučujúcich možností, medzi ktorými si adresát môže vybrať, v kombinácii s „buď“ označuje, že platí len jedna z možností.

Ak zákonodarca používa v základnej definícii stavby dva výroky, ktoré nadväzujú na skutočnosť, že:

– ide o stavebnú konštrukciu vzniknutú ľudskou prácou a

– je buď spojená so zemou, alebo jej osadenie vyžaduje úpravu povrchu, je možné urobiť gramatický výklad, že ide o dve situácie, ktoré nemusia byť súčasne prítomné. Teda môže ísť o stavebnú konštrukciu, ktorá vôbec nepotrebuje úpravu povrchu – predstavme si kontajner položený na zem – avšak ktorá je napojená na siete. Naopak, môže ísť o stavebnú konštrukciu, ktorú nie je možné bezpečne ani technicky umiestniť na zemský povrch bez toho, aby jej nepredchádzala určitá forma úpravy povrchu.

Úpravou podkladu sa rozumejú najmä zemné práce, ktoré zahŕňajú:

– výkopové práce,

– zarovnávanie terénu,

– spevňovanie povrchov,

– zhutňovanie na zlepšenie podložia,

– úpravu vodného režimu drenážnymi rebrami (vertikálnymi, drevenými),

– použitie výstužných geosyntetík,

– iné spôsoby, ktorými sa evidentne ľudskou prácou upravuje povrch, bez ktorých by nebolo možné konštrukciu na zemský povrch umiestniť.

Pre komplexnosť výkladu znaku „sa vyžaduje úprava povrchu“ treba uviesť, že existuje judikatúra – napríklad rozhodnutie KS ZA 21/S/69/2015 potvrdené rozhodnutím NS SR 7 Sžo/61/2016 – ktoré sa zaoberá otázkou tohto znaku. Táto dvojica rozhodnutí súdov sa často používa ako protiargument vo vzťahu k tomu, či je alebo nie je potrebná aktivita pri umiestnení stavby na zemský povrch.

Táto otázka má význam aj pri tzv. mobilných domoch, ak nie sú zároveň pripojené na siete technického vybavenia územia alebo nespĺňajú iný znak spojenia so zemou. V zásade je však potrebné povedať, že predmetná judikatúra sa nezaoberá kľúčovým slovom „vyžaduje“, ktoré má pre právny výklad podstatný význam.

Zastávame názor, že výklad tohto slova potvrdzuje náš prezentovaný názor, že je potrebné realizovať zmenu terénu, aby bol naplnený znak uvedený v tejto časti ustanovenia § 2 stavebného zákona.

Prvým znakom, ktorý je v zákone definovaný a je spojený so základnou definíciou stavby, je pevné spojenie so zemou. Môžeme povedať, že ide o skutočnosť, že stavebná konštrukcia je spojená so zemou prostredníctvom základovej dosky, pilót alebo iných konštrukčných prvkov. Takáto stavba nie je ľahko premiestniteľná a nejde o mobilnú konštrukciu. Druhým znakom, ktorý zákon ponúka, je pripojenie na siete technického vybavenia územia, pod čím sa rozumie najmä:

– vodovodná sieť, ktorá zabezpečuje prívod pitnej vody do budov a priemyselných objektov,

– kanalizačná sieť, ktorá odvádza odpadové vody do čistiarní odpadových vôd alebo iných recipientov,

– energetické siete, najmä elektrická, plynová a teplárenská sieť,

– telekomunikačné siete, ktoré zahŕňajú pevné a mobilné dátové pripojenia a optické siete.

Základnou úlohou týchto sietí je:

– zabezpečovať základné životné potreby obyvateľov a podnikov,

– podporovať ekonomický rozvoj a

– zároveň sú súčasťou územného plánovania. Stavba – aj bez ohľadu na existenciu vyššie uvedených prvkov – spĺňa predpoklad stavby, ak je umiestnená pod zemou.

Z hľadiska už vyššie spomínaného občianskoprávneho pohľadu nový stavebný zákon ukotvil odpoveď na otázku, čo je to súčasť stavby. Zákon explicitne uvádza, že ňou sú:

– podzemné priestory,

– nadzemné konštrukcie,

– iné technologické a prevádzkové vybavenie,

– vrátane prípojok,

ak nie je možné o nich po skolaudovaní povedať, že sú samostatnou súčasťou technického vybavenia územia.

Už v zákone č. 46/2024 Z. z. zákonodarca zadefinoval súbor stavieb. Mimo rámca občianskeho pohľadu sa stavebné právo sústreďuje na dve kategorické otázky:

Z vecného pohľadu ide o množinu stavebných objektov zvyčajne označovaných SO 01 až nekonečno, ktoré však právne vytvárajú jeden spoločný právny predmet, a teda aj predmet jedného spoločného konania.

Z procesného pohľadu je pre zrozumiteľnosť – najmä pri určení pôsobnosti stavebného úradu – potrebné identifikovať hlavnú stavbu. Tá následne určuje, ktorý stavebný úrad je príslušný konať.

Stavebné úrady, ktoré by boli za iných okolností kompetentné rozhodovať o ostatných stavebných objektoch, získavajú podľa novej legislatívy postavenie dotknutých orgánov.

Hlavná stavba je tá stavba, ktorej funkcia určuje celý účel všetkých stavebných objektov ako súboru stavieb. Vo všeobecnosti rozlišujeme niekoľko kategórií funkcií stavieb. Ide v podstate o odpoveď na otázku, ako bude stavba využívaná podľa kolaudačného rozhodnutia.

Táto funkcia musí byť zrejmá už v čase podávania prvotných žiadostí, pretože od nej závisí posúdenie súladu s územným plánom. Územný plán totiž určuje priestorové a funkčné využitie územia. Funkčné využitie územia je spôsob využívania územia podľa druhu prevádzok alebo reálnych činností v ňom. Územný plán môže hovoriť o:

– základnej,

– prípustnej alebo

– neprípustnej funkcii.

Stavby potom poznáme ako:

– obytné stavby,

– administratívne a obchodné stavby,

– priemyselné a výrobné stavby,

– stavby občianskeho využitia,

– poľnohospodárske a lesné stavby alebo – stavby siete dopravnej infraštruktúry.

Takéto funkčné využitie stavieb stavebný zákon rozlišuje aj ako: – budovy bytové a – budovy nebytové.

Pre korektné identifikovanie hlavného funkčného využitia stavby pri súbore stavieb je však potrebné brať do úvahy celý rad charakteristík, a to aj mimo rámca ustanovení stavebného zákona, ktorý budovy rozlišuje do dvoch základných kategórií.

Podobne ako stavba, aj z hľadiska konštrukčnej náročnosti a druhu stavieb existuje ich základná a rozvedená definícia. Základná definícia je zvyčajne úvodná veta, ktorá následne obsahuje niekoľko možností, ktoré odpovedajú na otázku, čo sa pod predmetnou stavbou môže skrývať.

Jednou z kategórií náročnosti stavieb je tzv. kategória drobných stavieb, ktorých spoločným jednotiacim znakom je, že nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. Pod týmto pojmom si možno predstaviť viacero skutočností, predovšetkým:

– vplyv na životné prostredie,

– bezpečnosť a stabilitu územia,

– dopravu a občiansku vybavenosť alebo

– urbanistické a estetické riešenie územia.

Ak hovoríme o vplyve na životné prostredie, hovoríme o celom rade otázok, predovšetkým o:

– vplyve na vodné pomery, ekosystémy,

– ochrane prírody a krajiny,

– hluku, vibráciách alebo inom znečistení ovzdušia,

– vplyve na živočíchy, ktoré môžu existovať v danom území.

Z hľadiska vplyvu na stabilitu a bezpečnosť je predovšetkým potrebné vyhodnotiť vplyv na okolité stavby. Splnenie tohto kritéria – teda, že stavba nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie – by malo byť exaktné a z hľadiska odôvodnenia príslušných stavebných rozhodnutí preskúmateľné, a teda merateľné.

Výpočet, ktorý zákonodarca spája s možnosťami drobnej stavby, je tzv. demonštratívny. Pri takomto type definície ide o neuzavretý zoznam, ku ktorému možno v právno-aplikačnej praxi pridať ďalšie možnosti, pokiaľ spĺňajú podmienku neexistencie významného vplyvu na okolie.

Výklad niektorých pojmov súvisiacich s drobnou stavbou

Prízemná stavba – pri tomto pojme je potrebné vychádzať z empirických skúseností stavebníctva, že ide o stavbu, ktorá má iba jedno nadzemné podlažie a spravidla nemá plnohodnotné poschodie. Zákonodarca oproti pôvodnej legislatíve zväčšil merateľné parametre na: – 50 m2 zastavanej plochy a – výšku 5 m.

Podzemná stavba – je stavba, pre ktorú je charakteristické, že sa nachádza celkom alebo prevažne pod úrovňou terénu. Môže ísť o:

– suterénne priestory, – tunely, – vinné pivnice alebo – kryty civilnej ochrany.

Zákonodarca merateľne obmedzuje tieto stavby na:

– 25 m2 zastavanej plochy a – hĺbku 3 m.

Demonštratívny výpočet medzi drobné stavby zaraďuje aj žumpu.

Osobitné prípady

Stavba využívaná v súvislosti s hospodárením v lesoch – v tomto prípade zákonodarca určuje rozmery: – 50 m2 zastavanej plochy, – výšku 5 m.

Problémom tohto druhu stavieb môže byť trend realizácie stavieb na stromoch. Tieto stavby bývajú často určené na bývanie, prakticky však ide o obchádzanie litery zákona. Kritickým problémom je meranie výšky – zastávame názor, že výška 5 m by sa mala merať od povrchu zeme/terénu, a nie od podlahy prvého podlažia, ktoré sa nachádza vo vzduchu. Pri stavbe na stromoch – ak nie je pripojená na technickú infraštruktúru – môže byť problémom aj splnenie znaku „pevne spojené so zemou“. Iba veľmi extenzívny výklad, ktorý nie je v správnom práve žiaduci, by mohol viesť k záveru, že aj strom je „spojením so zemou“ v právnom zmysle. Reštriktívny výklad predmetného ustanovenia – aj v kontexte zákona č. 326/2005 Z. z. – hovorí o stavbách na lesných pozemkoch v súvislosti so správou lesa ako o stavbách slúžiacich najmä na skladovanie krmiva a pre poľovnícke účely.

Nie je možné vykladať toto ustanovenie tak, že ide o akúkoľvek stavbu, ktorá sa nachádza na území lesa. Zákonodarca jednoznačne stanovuje, že musí ísť o stavbu, ktorá svojím účelom slúži na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva. Iné stavby – napríklad rekreačného charakteru, niektoré stavby vo verejnom záujme (poznané zákonom o lesoch) alebo už spomínané problematické stavby na stromoch – nespĺňajú zákonný predpoklad funkčného využitia, a preto musia byť kategorizované iným spôsobom ako drobná stavba na lesných pozemkoch.

Iné drobné stavby

Za drobné stavby je považovaná aj sieť infraštruktúry, a to:

– dopravná infraštruktúra – napríklad nástupné ostrovčeky verejnej dopravy,

– energetická infraštruktúra – z hľadiska prípojok na energetické siete,

– reklamné stavby.

Predchádzajúci zákon z roku 1976 pomerne podrobne definoval problematiku reklamných stavieb. V súčasnosti zákonodarca hovorí o informačných konštrukciách, ktoré môžu mať rôzny charakter:

– navigačný,

– informačný (napr. o sídle) alebo

– reklamný v užšom slova zmysle, ak propaguje výrobky, služby alebo iný predmet reklamy.

Determinantom toho, že ide o drobnú stavbu, je okrem účelu jej využitia aj merateľný parameter – 20 m2.

Zákonodarca pri všetkých stupňoch stavieb – od drobnej začínajúc, vyhradenou končiac –pozná aj tzv. negatívne vymedzenie. Pri drobnej a jednoduchej stavbe ide o definovanie takého typu stavieb, ktoré by z hľadiska svojich parametrov alebo potenciálneho funkčného využitia mohli spĺňať charakter drobnej alebo jednoduchej stavby, avšak sú rizikové z pohľadu bezpečnosti alebo ochrany pred požiarmi.

Pokiaľ všeobecne sklad môže byť drobnou, jednoduchou aj vyhradenou stavbou, ak ide o sklad horľavín a výbušnín, nemôže byť definovaný a posúdený v rámci konaní ako jednoduchá či drobná stavba.

Podobne ako drobná stavba, aj jednoduchá stavba má svoju spoločnú množinu znakov. Zákonodarca následne určuje viaceré typy jednoduchých stavieb, v tomto prípade nie demonštratívnym, ale taxatívnym výpočtom. To znamená, že sa vyhol pri výpočte slovu „najmä“.

Kľúčovým znakom jednoduchej stavby je, že nemá výrazný vplyv na svoje okolie. Tento pojem možno interpretovať najmä z pohľadu reálneho dosahu funkčného využitia stavby na existujúce okolie – či už vytvorené ľudskou činnosťou (existujúce stavby), alebo prírodného charakteru (biotopy, zeleň, terénne útvary), pričom v oboch prípadoch musí ísť o existujúci stav.

Definovanie pojmu „nemá výrazný vplyv na svoje okolie“ z hľadiska hypotetického využitia územia by mohlo byť vážnym narušením princípov právneho štátu a predvídateľnosti práva.

Možné vplyvy na okolie môžu byť z pohľadu:

– ochrany životného prostredia,

– tienenia alebo osvetlenia okolia,

– urbanistickej kompatibility s okolím,

– vplyvu na dopravnú infraštruktúru (dynamická a statická doprava),

– v extrémnych prípadoch aj stability a bezpečnosti – najmä pri potenciálnych hrozbách zosuvov, záplavových oblastí či lesných požiarov.

Drobná stavba nemusí vždy znamenať, že ide o budovu, a to ani v prípade prízemných či podzemných stavieb. Výpočet jednoduchých stavieb však predpokladá existenciu budovy, a to:

– bytovej budovy,

– stavby na individuálnu rekreáciu,

– budovy z montovaných stavebných výrobkov, napr. kontajnerové domy.

Zákonodarca opätovne určil merateľné kritériá:

– pri bytovej budove – zastavaná plocha do 300 m²,

– rovnako aj pri rekreačných stavbách a konštrukčných budovách (napr. kontajnerových domoch).

Pri rekreačnej stavbe je potrebné zdôrazniť, že ide o stavbu, ktorá nie je primerane určená na trvalé bývanie, ale slúži na prechodný pobyt osôb – či už vlastníkov, alebo tretích osôb. Ich umiestnenie je typické pre rekreačné oblasti, chatové osady a pod.

Ďalším príkladom jednoduchých stavieb sú – podobne ako pri drobných stavbách:

stavby určené pre budovanie infraštruktúry, – energetickej infraštruktúry, – stavby informačného charakteru.

Opticky zrejmým rozdielom medzi drobnou a jednoduchou stavbou pri výpočte jednotlivých druhov sú najmä merateľné parametre (zastavaná plocha, výška, hĺbka pri podzemných stavbách).

Osobitným typom jednoduchej stavby je stavba určená na zriadenie staveniska, ak nie je určená pre viac ako 30 osôb.

Procesný význam drobnej stavby

Identifikácia drobnej stavby môže mať aj procesné dôsledky, keďže na časť drobných stavieb sa nevyžaduje ani ohlásenie, ani rozhodnutie o stavebnom zámere.

Nemôže však ísť o:

– stavby, ktoré sú budovami alebo

– stavebné práce na kultúrnej pamiatke (pozri aj komentár k § 18).

Vyhradená stavba

Z hľadiska komplikovanosti realizácie stavebných prác je v zmysle nového zákona najkomplikovanejšou tzv. vyhradená stavba.

Ide o stavbu, ktorá:

– je neobvyklá,

– konštrukčne náročná alebo

– jej realizácia kladie zvýšené nároky na organizovanie a koordináciu činností a

– vyžaduje si technické vybavenie zhotoviteľa stavby.

Zákonodarca opäť taxatívne vymenúva jednotlivé typy vyhradených stavieb, ktoré možno klasifikovať do viacerých skupín:

– budovy, – stavby infraštruktúry – najmä tunely, mosty, stavby diaľnic a rýchlostných ciest, koľajové a trolejbusové dráhy,

– vodné stavby osobitného druhu – ako priehrady, nádrže, čistiarne odpadových vôd,

stavby energetickej infraštruktúry, – stavby skládok nebezpečných odpadov.

Pri prvej kategórii budov – jednopodlažných budov – zákonodarca identifikuje charakteristické znaky existenciou jedného medzipodlažia a rozponom strešnej konštrukcie ohraničeným 30 metrami.

Rozpon strešnej konštrukcie možno chápať ako vzdialenosť medzi dvoma nosnými bodmi (podperami), medzi ktorými sa stretávajú jednotlivé prvky strešnej konštrukcie, ako sú krovy, nosníky alebo väzníky.

Stropná konštrukcia je horizontálna nosná plocha medzi dvoma podlažiami alebo medzi podlažím a strechou, ktorej hlavným účelom je:

– prenos zaťaženia z horných podlaží na nosné steny alebo stĺpy,

– zabezpečenie kvality stavby.

Doplnkové funkcie môžu zahŕňať:

– tepelno-izolačnú funkciu,

– ochranu pred požiarmi,

– energetickú úspornosť.

Vyhradené stavby – tunel, nádrž, silo

Osobitnou kategóriou vyhradenej stavby je tunel. Ide o umelú podzemnú (alebo podvodnú) konštrukciu, ktorá slúži na:

– prechod,

– prepravu,

– komunikáciu (doprava, informačné siete).

Tunely predstavujú komplexné inžinierske diela, ktoré si vyžadujú:

– vysokú úroveň plánovania,

– špeciálne technológie,

– prísne bezpečnostné štandardy.

Zákonodarca medzi vyhradené stavby zaraďuje aj nádrže a silo. Silo je vertikálna konštrukcia slúžiaca na skladovanie:

– poľnohospodárskych produktov,

– technických materiálov,

– vhodná na dlhodobé a efektívne skladovanie.

Vyhradená stavba – priehrada

Z hľadiska kategórie vyhradených stavieb má osobitné postavenie vodná stavba – priehrada. Ide o umelú konštrukciu, ktorá slúži na:

– zadržiavanie alebo reguláciu vody v rieke či inom vodnom toku.

Účel priehrady môže byť:

– zásobovanie pitnou vodou,

– prevencia povodní,

– výroba elektrickej energie (vodné elektrárne).

Ochranu pred povodňami upravuje zákon č. 7/2010 Z. z., ktorý definuje povodeň ako:

„Prírodný jav, pri ktorom voda dočasne zaplaví územie v dôsledku zväčšenia prietoku vo vodnom toku, dlhodobých alebo intenzívnych zrážok, topenia snehu alebo prekážky vo vodnom toku.“

Skládka nebezpečných odpadov

Nebezpečný odpad je odpad, ktorý má aspoň jednu z kritických vlastností, ako napríklad:

výbušnosť,

– toxicita (najmä aspiračná),

– karcinogenita,

– mutagenita – schopnosť spôsobiť mutáciu, t. j. trvalú zmenu genetického materiálu v bunke,

– uvoľňovanie akútne toxických plynov,

– riziká pre zložky životného prostredia.

Pri zbere, preprave a skladovaní musí byť nebezpečný odpad:

– obalený, – platí prednostné právo jeho zneškodňovania alebo zhodnocovania.

V niektorých prípadoch je zakázané skladovať nebezpečný odpad bez predchádzajúcej úpravy.

Podľa vyhlášky MŽP SR č. 382/2018 Z. z. je pri vybudovaní skládky odpadov povinné vybavenie:

– oplotenie a uzamykateľná brána,

– informačná tabuľa,

– príjazdová komunikácia,

monitorovací systém podzemných vôd (najmä v oblasti vôd).

Medzi odpady, ktoré sa musia pred uskladnením stabilizovať (príloha č. 3 k vyhláške), patria napríklad:

– odpady z elektrolýzy obsahujúce azbest,

– kaly z biologickej úpravy priemyselných odpadových vôd, – odpady obsahujúce ortuť, arzén,

– použité katalyzátory s nebezpečnými prechodnými kovmi,

– kyselina fosforečná.

Pri posudzovaní skládky nebezpečných odpadov treba zohľadniť nielen uskladnenie, ale aj prepravu. Túto oblasť upravuje aj:

– Európska dohoda o medzinárodnej preprave nebezpečných vecí cestnou dopravou (ADR),

– nariadenie Komisie (EÚ) č. 1357/2014.

Hlavné ciele skládky nebezpečných odpadov:

– ochrana pôdy, vôd a ovzdušia,

– zamedzenie prieniku nebezpečných mikroorganizmov do prostredia.

Pri povoľovaní skládky je nevyhnutné zohľadniť jej prevádzku z pohľadu všeobecne záväzných predpisov o ochrane životného prostredia.

Preventívna zásada ochrany

Z hľadiska vyhodnocovania bezpečnosti skládky je dôležité upozorniť na ustanovenie § 13 zákona č. 17/1992 Zb. (zákon o životnom prostredí):

„Ak možno so zreteľom na všetky okolnosti predpokladať, že hrozí nebezpečenstvo nenávratného alebo závažného poškodenia životného prostredia, nesmie byť pochybnosť dôvodom pre odklad opatrení, ktoré majú takémuto poškodeniu zabrániť.“

To znamená, že:

– objektívne pochybnosti o možných dôsledkoch nemôžu byť dôvodom na nerealizáciu opatrení,

– hoci môžu vznikať polemiky o potrebe dodatočných investícií z hospodárskych či podnikateľských dôvodov.

Zriadenie skládky nebezpečných odpadov vždy podlieha zákonu č. 24/2006 Z. z. o posudzovaní vplyvov na životné prostredie v znení neskorších predpisov.

V úvodnom ustanovení stavebný zákon definuje stavbu nielen v statickom slova zmysle podľa jednotlivých druhov, ale aj z hľadiska dynamického, to znamená ako činnosť.

Táto činnosť môže mať rôznu kvalitu, a to:

– z hľadiska cieľa tejto činnosti, – ako aj z hľadiska povoľovacích (rozumej rozhodovacích) predpokladov v podobe individuálnych správnych aktov orgánov verejnej správy.

Zákon v zásade rozlišuje stavebné práce povolené a nepovolené (k tomu pozri komentár k príslušnému ustanoveniu). Osobitnou definíciou sprevádza zákon pojem stavebné úpravy.

Potreba tejto osobitnej definície je najmä spätá s procesnou reguláciou ohlásenia, resp. povolenia stavebného zámeru v zmysle § 18 zákona. Podľa dôvodovej správy k zákonu bežné udržiavacie práce stavieb a konštrukcií, ak sú uvedené v § 18 ods. 5 tohto zákona, nevyžadujú ani ohlásenie, ani stavebné povolenie, ani povolenie stavebného zámeru.

Stavebné úpravy:

– nepredstavujú zmenu existujúcej stavby,

– ale jej vylepšenie.

Cieľom stavebných úprav môže byť napríklad:

– zvýšenie energetickej účinnosti,

– modernizácia,

– bezpečnostné opatrenia,

– výmena elektrického vedenia, plynárenského zariadenia alebo sietí vodovodu.

Stavebné úpravy vždy predstavujú stavebné práce v zmysle tohto zákona.

Stavebné úpravy je potrebné odlíšiť od rekonštrukcie alebo údržby stavby, ktoré sú nevyhnutné na udržanie životaschopnosti a bezpečnosti stavby.

Rovnako je potrebné odlíšiť stavebné úpravy a údržbu stavby od zmeny dokončenej stavby, ktorá predstavuje nadstavbu, prístavbu alebo vstavbu.

Stavebné úpravy môžu mať aj charakter tzv. terénnych prác, ako ich poznal pôvodný zákon z roku 1976.

Ide najmä o:

úpravu pozemku, ktorá súvisí so zmenou odtokových pomerov alebo

snaha o iné využívanie pozemku, než bolo pôvodné,

– zriadenie spevnených plôch alebo

– pripojenie drobných stavieb na rozvodné a kanalizačné siete.

Spevnená plocha

Spevnená plocha je časť územia, ktorá bola ľudskou činnosťou upravená tak, aby bola odolná voči externým vplyvom, najmä z hľadiska pôsobenia dažďovej vody alebo mechanického poškodenia.

Môže ísť o rôzne druhy:

– statickej dopravy, – parkovísk, – dvorov, – chodníkov alebo iných foriem spevnených plôch.

Moderný prístup k realizácii spevnených plôch – najmä pri parkoviskách a niektorých typoch komunikácií – zdôrazňuje potrebu realizácie prvkov zelenej infraštruktúry ako komponentov spevnených plôch.

Odstraňovanie stavieb je v právno-aplikačnej praxi možné z dvoch právne relevantných dôvodov:

a.) Na základe nariadenia povinnosti, najmä v prípade:

– existencie tzv. čiernej stavby alebo

– stavby, ktorá bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok ľudí.

Odstránenie takejto stavby je potom povinnosťou, ktorá je exekučne vymáhateľná.

b.) Na základe žiadosti vlastníka stavby – v tomto prípade ide o právo, nie povinnosť.

Technickým odstraňovaním stavby sa rozumie realizácia stavebných prác, pri ktorých – pri vydávaní príslušného rozhodnutia alebo iného individuálneho správneho aktu – je vždy potrebné zakomponovať riešenie stavebných odpadov a odpadov z demolácií. Riešenie obsiahnuté v takomto type rozhodnutia musí byť v súlade so zákonom o odpadoch. Okrem zákona túto problematiku osobitne upravuje aj vyhláška Ministerstva životného prostredia č. 344/2022 Z. z. o stavebných odpadoch a odpadoch z demolácií.

Podľa tejto vyhlášky je potrebné:

– oddelene zhromažďovať stavebné odpady a odpady z demolácií, ktoré je možné:

– pripraviť na opätovné použitie (recykláciu),

– využiť ako vedľajší produkt alebo

– ktoré obsahujú nebezpečný prvok.

Podobne ako zákon z roku 1976 v znení neskorších predpisov, aj nová právna úprava pozná osobitné druhy stavieb z hľadiska ich funkčného využitia, ktoré predstavujú otázku národnej bezpečnosti.

Ide o stavby, ktoré musia podliehať osobitnému režimu, zvyčajne v niektorom stupni utajenia:

– stavby Ministerstva vnútra SR,

– stavby Ministerstva obrany SR, – stavby Slovenskej informačnej služby,

– stavby Národného bezpečnostného úradu,

– stavby slúžiace na plnenie úloh prezidenta Slovenskej republiky alebo Národnej rady Slovenskej republiky.

Osobitnú kategóriu predstavujú aj stavby Zboru väzenskej a justičnej stráže, najmä:

– stavby určené na výkon väzby,

– stavby určené na výkon trestu odňatia slobody.

Stavby môžu byť klasifikované aj z pohľadu ich časovej obmedzenosti, ako už bolo spomínané v úvode tohto komentára.

Informačná stavba, ak ide z hľadiska parametrov o drobnú alebo jednoduchú stavbu, je vždy dočasnou stavbou, a to s najväčšou zákonom predpokladanou existenciou 5 rokov.

Inštitút spojenej stavby

Aj súčasný stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.), ako aj zákon č. 46/2024 Z. z. poznajú inštitút tzv. spojenej stavby. Tento inštitút má svoj principiálny základ aj v ustanoveniach Občianskeho zákonníka, § 120 OZ hovorí o tom, čo je súčasťou veci, nasledujúce ustanovenia definujú príslušenstvo k veci.

Súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, aby sa tým vec neznehodnotila.

V súlade s vyššie uvedenou zásadou – pričom u nás neplatí zásada superficies solo cedit –stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku.

Súčasť veci nikdy nemôže byť samostatnou vecou v právnom slova zmysle a nemôže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov – je to niečo, čo k veci neoddeliteľne patrí. Podľa judikatúry sa napríklad prístavba obvykle stáva súčasťou stavby a nemení nič na už existujúcich vlastníckych vzťahoch, ak posudzujeme prístavbu len z pohľadu funkčného prepojenia dvoch stavieb (napr. spojovacie chodby).

V takýchto prípadoch by mohla vzniknúť situácia dvoch samostatných vecí, najmä ak:

– nie je možné bez znehodnotenia jednu oddeliť od druhej alebo

– ide o vec, ktorá je samostatne schopná prevodu – napr. samostatne stojaca garáž verzus rodinný dom.

Pojem „samostatnosť“ okrem iného znamená, že nie je možné bez znehodnotenia veci oddeliť jej súčasť.

Z občianskoprávneho pohľadu napríklad:

– kanalizačné a vodovodné prípojky nie sú apriórne súčasťou pozemku, v ktorom sú umiestnené.

Iným kritériom samostatnosti je schopnosť užívať vec v prípade oddelenia jej časti.

Ak by takéto oddelenie znemožnilo užívanie, nešlo o „súčasť veci“, ale o samostatnú vec, aj keď boli predtým funkčne prepojené.

Špecifická situácia môže nastať, ak hovoríme o dvoch budovách, ktoré sú:

– technicky prepojené tak, že sa jedna opiera o druhú a

– nie je možné jednu odstrániť bez znehodnotenia druhej.

V občianskom práve rozlišujeme aj druhú otázku, ktorú som už naznačil vyššie, a tou je príslušenstvo veci. Príslušenstvo je samostatnou vecou, napriek tomu musí vždy patriť vlastníkovi hlavnej veci a má byť logicky určené na využívanie spolu s ňou. Pri hľadaní odpovede na to, čo je hlavná vec a čo vedľajšia vec alebo príslušenstvo, rozhoduje hospodársky význam veci; hypotetická situácia, v ktorej je jedna vec hnuteľná a druhá nehnuteľná, je právne irelevantná. Takáto situácia však môže mať zaujímavé dôsledky v rámci stavebného práva – napríklad vtedy, keď objekt 1 spĺňa kritériá aj de jure, aj de facto nehnuteľnej veci, no k nemu pripojený objekt 2 môže byť hnuteľnou vecou (napr. karavan).

Z pohľadu občianskeho práva nie je možné perfektne previesť príslušenstvo bez prevodu vlastníctva k hlavnej veci. Odborná literatúra (napr. prof. Vojčík) uvádza, že samostatná povaha príslušenstva spôsobuje, že právne úkony týkajúce sa hlavnej veci sa bez ďalšieho prejavu vôle nevzťahujú aj na príslušenstvo. Aby právny úkon, ktorý sa týka hlavnej veci, zahŕňal aj jej príslušenstvo, musí to byť výslovne vyjadrené. Ak k tomu nedôjde, nemožno vychádzať z toho, že došlo aj k prevodu vlastníckeho práva k príslušenstvu. Judikatúra dokonca vyvodila neplatnosť kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádzala nehnuteľnosť, ak v zmluve nebolo uvedené príslušenstvo, ktoré má hospodársky význam pre jej využívanie – čo môže mať za následok absolútnu neplatnosť celej zmluvy.

Rozlišovanie stavieb na dynamické a statické vychádza aj z judikatúry, napr. rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 13305/1996. V prípade, že občianskoprávne predpisy používajú pojem „stavba“, nemožno jeho obsah vykladať len podľa stavebných predpisov. Stavebné predpisy chápu pojem stavba dynamicky – ako činnosť zameranú na dosiahnutie diela, niekedy aj ako samotné dielo. Na účely občianskeho práva sa však pojem „stavba“ vždy chápe len staticky – ako vec, ktorá je predmetom občianskoprávnych vzťahov.

Z pohľadu chápania stavby ako veci je zaujímavé aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 20 Cdo 931/1999. Podľa tohto rozhodnutia nadzemná stavba zaniká a prestáva byť vecou v právnom zmysle vtedy, ak nie je zrejmé dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia – t. j. z pravidla pri deštrukcii obvodového muriva pod úroveň stropu nad týmto podlažím, obvykle pri súčasnom odstránení muriva priečok. Objem novo vybudovaných konštrukcií na mieste základov pôvodnej stavby je pritom irelevantný.

Okamih vzniku novej stavby je rovnako relevantnou občianskoprávnou otázkou. Podľa názoru súdov je pre posúdenie okamihu vzniku stavby ako veci rozhodujúci ten moment, v ktorom je stavba vybudovaná minimálne do takého štádia, od ktorého všetky ďalšie stavebné práce smerujú k dokončeniu takto druhovo a individuálne určenej veci. V prípade nadzemných stavieb k tomu dochádza vytvorením stavu, keď je jednoznačne a nezameniteľným spôsobom zjavné dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia.

Naopak, zánik stavby v zmysle občianskoprávnom nastáva vtedy, keď stavba prestáva byť vecou v právnom zmysle, t. j. ak nie je zjavné dispozičné riešenie prvého nadzemného podlažia pôvodnej stavby – spravidla deštrukciou obvodového muriva pod úroveň stropu nad týmto podlažím, obvykle pri súčasnom odstránení muriva priečok.

Pri posudzovaní stavby, kde môže vzniknúť rozdiel medzi stavebným právom a občianskym právom, nám právna veda aj judikatúra zhodne odpovedajú, že existuje výrazný rozdiel medzi občianskoprávnym a stavebno-právnym chápaním veci. Stavba v zmysle občianskeho práva nemôže byť chápaná ako stavebná konštrukcia či stavebná činnosť, pri ktorej nie je možné určiť jasnú hranicu, kde začína pozemok a kde samotná stavba. Ide najmä o príklady stavieb, ktoré nie sú budovami – napríklad riešenia statickej dopravy, tenisové dvorce a podobne.

Naopak, stavba, ktorá je rozostavaná a nie je skolaudovaná v zmysle stavebno-právnych predpisov, už môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Rovnako môže byť stavbou v zmysle občianskeho práva aj lyžiarsky vlek, ak je pevne spojený so zemou, a teda môže byť samostatnou vecou v zmysle občianskeho práva.

Problém miestnych komunikácií z pohľadu súkromného (t. j. občianskeho) práva spočíva v tom, že samotné teleso komunikácie je osobitným predmetom občianskoprávnych vzťahov, zvyčajne s osobitným vlastníkom, ktorý sa v praxi často líši od vlastníka pozemku, na ktorom je stavba postavená. Komunikácia nemôže byť v zmysle občianskeho práva zároveň stavbou aj pozemkom. V praktickom živote sa z hľadiska občianskeho práva často vyskytuje aj otázka, či je studňa stavbou. V konaní o určení vlastníctva k studni alebo vrtu je potrebné vyriešiť niekoľko parciálnych otázok, z ktorých prioritná je, či predmet posudzovania je stavbou v zmysle občianskoprávnych predpisov. V praxi totiž môže nastať situácia, keď je studňa samostatnou vecou a samostatným predmetom právnych vzťahov. Nestačí len jej užitočnosť (t. j. že slúži potrebám ľudí), ale musí ísť aj o hmotný predmet – teda musí byť naplnené aj materiálne chápanie veci, ako aj existencia ľudskej, systematickej a cielenej činnosti, ktorej výsledkom je takáto stavba. Nie je teda možné, aby išlo len o prirodzený výskyt alebo jav vzniknutý bez zásadnej ľudskej intervencie – ako napríklad diera v zemskom povrchu vzniknutá pôsobením prírodných síl, hoci slúži na čerpanie vody. V takom prípade by sme takýto objekt posudzovali skôr ako súčasť pozemku, a nie ako samostatnú vec.

§ 3

Budova

(1) Budova je priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Podľa účelu sa budovy členia na bytové budovy a nebytové budovy.

(2) Bytovou budovou je budova, v ktorej je najmenej polovica podlahovej plochy3) všetkých podlaží určená na trvalé bývanie.

(3) Nebytovou budovou je budova, ktorá nie je bytovou budovou. Ak je časť nebytovej budovy určená na bývanie, vzťahujú sa na túto časť požiadavky na bytovú budovu.

(4) Ak sú budovy určené na rôzne účely, rozlišujú sa podľa hlavného účelu, na ktorý pripadá najväčšia časť využiteľnej podlahovej plochy všetkých podlaží.

Komentár k § 3

Budova je stavebná konštrukcia pevne spojená so zemou základmi, ktorá je určená na dlhodobé užívanie a poskytuje uzatvorený priestor chránený pred poveternostnými vplyvmi. Má steny, strechu a spravidla viacero podlaží, pričom môže plniť rôzne funkcie – od obytných, administratívnych cez priemyselné a obchodné až po kultúrne a spoločenské využitie.

Budovy môžu byť trvalé (napr. rodinné domy, školy, nemocnice) alebo dočasné (napr. montované haly, stavebné bunky). Ich konštrukcia môže byť klasická murovaná, železobetónová, oceľová, drevená alebo kombinovaná. Okrem toho musia spĺňať technické, bezpečnostné a ekologické normy, aby zabezpečili pohodlné a bezpečné využívanie.

Priestorová sústredenosť znamená, že určitý súbor prvkov, objektov alebo častí je umiestnený v konkrétnom, jasne vyhradenom alebo ohraničenom priestore. Tieto prvky sú v rámci danej oblasti zoskupené, usporiadané alebo koncentrované podľa určitého logického, funkčného či geografického princípu. Hranice tohto priestoru môžu byť určené fyzickými bariérami, administratívnymi reguláciami alebo prirodzenými vlastnosťami prostredia.

Použitie slovného spojenia „vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí“ znamená, že predmetnú stavebnú konštrukciu môžu bez ohrozenia života a zdravia alebo majetku využívať fyzické alebo právnické osoby na umiestnenie ľudí, zvierat alebo majetku, teda hnuteľných vecí. Vhodnosť sa, samozrejme, vždy v stavebnom práve posudzuje na základe záväzných stanovísk dotknutých orgánov – v tomto prípade osobitne dávam do pozornosti záväzné stanoviská regionálneho úradu verejného zdravotníctva, Hasičského a záchranného zboru, ako aj samotného posúdenia stavebného úradu o užívania schopnosti budovy. Ods. 1 komentovaného ustanovenia, jeho úvodná veta, iba hypoteticky vytvára priestor pre to, že budúca budova musí mať vlastnosť ochrany ľudí, zvierat alebo vecí – t. j. užívania zo strany človeka pre svoju potrebu alebo ako miesto uskladnenia zvierat a hnuteľných vecí.

Zákonodarca používa pri pojme vhodnosť slovné spojenie „stavebno-technické“, čo sa dá chápať nasledovne: pojem stavebno-technický sa vzťahuje na všetky aspekty stavieb, ktoré zahŕňajú konštrukčné, technologické a technické prvky. Spája stavebné procesy, materiály a konštrukčné riešenia s technickými faktormi, ako sú statická stabilita, bezpečnosť, energetická efektívnosť a mechanické systémy.

Stavebno-technické hodnotenie – analýza stavu budovy alebo konštrukcie z hľadiska jej funkčnosti, životnosti a stability.

Stavebno-technické predpisy – normy a požiadavky na bezpečnosť, kvalitu a technické parametre stavieb.

Stavebno-technické riešenia – návrhy kombinujúce stavebné postupy a technológie na zabezpečenie efektívnej výstavby a prevádzky.

Tento pojem teda vyjadruje prepojenie stavebných a technických faktorov, ktoré ovplyvňujú celý životný cyklus stavieb – od ich projektovania, výstavby až po ich využívanie.

Zákonodarca v zhode s legislatívnou tradíciou predchádzajúceho stavebného zákona rozlišuje členenie budov na bytové a nebytové. Ide o základné funkčné využitie nehnuteľnosti, ktorá má charakter stavby, a to stavby – budovy. Podľa pôvodného ustanovenia § 43a stavebného zákona z roku 1976 sa stavby podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby, pričom pozemné stavby svojou charakteristikou uvedenou v odseku 2 splnili kritérium budov. Členenie budov na bytové a nebytové vychádza aj z medzinárodnej klasifikácie stavieb.

Stavebný zákon, Zákon o územnom plánovaní - Komentár