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Iván Muena: ¿Por qué tanto desconocimiento del negocio inmobiliario?
¿POR QUÉ TANTO
DESCONOCIMIENTO en el negocio inmobiliario?
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Ivan Muena
Es sorprendente ver a diario que en un rubro tan grande y complejo como el inmobiliario, con tantos actores y circunstancias asociadas e involucradas, que son elementales para el desenvolvimiento humano, haya tanto desconocimiento del negocio en sí y eso nos afecta a todos.
Esto por la sencilla razón de que la humanidad se desenvuelve a diario y en todo momento sobre espacios e infraestructuras físicas que son una necesidad constante de cobijo desde los actos más simples, como calles para transitar, hasta los más complejos, como por ejemplo un recinto médico de altísima complejidad.
Todas estas infraestructuras están bajo una industria paragua que es la inmobiliaria, pero de la cual tan poco o tan pocos realmente saben o dominan sus fundamentos. Un ejemplo: es una arista vital espacial para todos nosotros en todo momento, incluso en los nichos o terrenos que se deben comprar o arrendar para después de muertos… Suena a broma, pero es así, lo inmobiliario es ahora y hasta el más allá.
Vuelvo al punto de que cómo es posible tan poca información y entrenamiento, al menos en las carreras afi nes, y esto lo digo con la responsabilidad del pleno conocimiento de causa, por el hecho de ser un arquitecto de profesión y en plena dedicación al desarrollo inmobiliario. Muchas experiencias relevantes del ejercicio del trabajo en este rubro las vine a entender inmediatamente después de la formación, y es algo que me sigue sorprendiendo en el sentido de lo que aquí comento, cómo es posible que los conceptos básicos de algo tan importante para todos como lo es entender el cómo funciona mercado inmobiliario no sean tan claros o conocidos, ya que hasta hoy es solo una gran inercia.
¿La industria inmobiliaria es solo un negocio, o lo es para las demoníacas inmobiliarias aprovechadoras de su super gran capacidad económica y fi nanciera para abarcar a su malvado criterio toda la industria a su antojo y opresión? ¿Suena a frases de reclamo conocidas verdad? Sobre todo, respecto a una industria que muy pocos entienden y que en algún momento llegué a pensar lo mismo.
Pero no, no hay tal demonios y empresas o agrupaciones empresariales maliciosas… Lo que hay es una gran ignorancia y mala voluntad política de las casas de estudio, por no cambiar paradigmas educativos esenciales, al menos, a los actores claves de este juego.
En favor de las inmobiliarias puedo decir que los márgenes de los proyectos son cada vez menores, y que para grandes desarrollos de infraestructuras, efectivamente deben tener unas espaldas fi nancieras enormes y expertise de altísimo nivel para afrontar los procesos desde la “permisologia”, construcción, comercialización, puesta en marcha y garantías. Eso no cualquiera lo hace ni es capaz de aguantarlo.
Volviendo a los márgenes, antes del fi nanciamiento, están en el orden del 15 al 20%... El juego está en el negocio fi nanciero de esto, y ahí está la primera gran ignorancia general: ¿Qué es un negocio fi nanciero?
En simple es tratar de hacer el proyecto para venderlo lo antes posible, con la menor o prácticamente nula inversión del bolsillo del desarrollador (inmobiliaria).
Esto se logra con los apalancamientos bancarios (dado que el negocio del banco es administrar y colocar/vender dinero más barato que nadie), por lo tanto, ahí está el juego o el queso como dirían algunos.
Las claves están en entender bien los costos de fi nanciamiento de cualquier proyecto y en base a la experiencia puedo decir que en general se resumen en cinco grandes ítems: 1. Costos de terreno 2. Costo de construcción 3. Costo de proyectos y permisos 4. Costos de gerenciamiento inmobiliario 5. Costos de comercialización
Un ejemplo de esto sería el siguiente: realizar un proyecto con el menor capital posible es posible si el terreno entra en aporte, la comercialización es a éxito y la construcción es apalancada con banca. Para eso necesitarás menos del 20% de los costos totales de tu nuevo proyecto para sacarlo exitosamente al mercado, y si te falta incluso para ese 20%, llamas a inversión preferente y al fi nal como desarrollador casi pones cero pesos de tu bolsillo. Entonces un retorno del 15 al 20% en UF, de una inversión real o efectiva, que tendió a cero de un producto de altísimo ticket como un edifi cio… En realidad, es una muy buena utilidad.
Me he dedicado a entender las bases de este juego por los últimos 16 años, y creo que es absolutamente parametrizable y podría ser mucho más abierto y participativo, por eso hoy me dedico a modelar y apoyar proyectos con enfoque a las etapas más formativas y con nuevos caminos de participación y fi nanciamientos, cada vez más descentralizados y cooperativos, pavimentando la base que el mercado debe entender mejor esta industria que usa a diario, pero en la cual podría y debería ser un actor muchísimo más relevante, solo si se informara un poco más. N&C
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Iván Muena Cerda es arquitecto de la Universidad Mayor con más de 15 años de experiencia en el rubro inmobiliario. Actualmente, es CEO y fundador de la plataforma de desarrollo e innovación inmobiliaria Loping.com
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