Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.
In deze uitgave
Marichel Weel | Zeestad blijft vooruit kijken: “Dan woon je echt aan zee”
14 22
Kees-Jan Tuin en ontwikkelaar Bob Kessing: “A. Tuin Den Helder B.V. ontwikkelt en bouwt met liefde voor stad en regio”
34
Wethouder Beryl van Straten van Haarlemmermeer: “Tot 2040 minimaal twintigduizend woningen erbij”
Dimitry Melchiors | CEO van Equilis: “EQUILIS ontwikkelt woonicoon De Foyer”
Bob Negenman en Jonas van der Linden | Henselmans Bouw & Ontwikkeling: “Familiebedrijf Henselmans met de blik vooruit”
Arnout Vos en Paul van der Eng | Hoorne Vastgoed: “Van kleine dorpsverbetering tot grote binnenstedelijke transformaties – we gaan voor langjarige kwaliteit”
Wethouder Mark Versteeg | gemeente Hollands Kroon : “We bouwen Formule 1-auto om aan de race te kunnen beginnen”
VERDER IN DIT NUMMER: Arthur van Dijk Commissaris van de Koning: “Iedereen verdient een dak boven zijn hoofd” 6 | Gedeputeerde Esther Rommel over de ruimtelijke opgave: “Lef toon je pas echt als iets niet zo goed in je straatje past” 8 | Wethouder Petra Bais ziet Den Helder veel vooruitgang boeken: “De trots op de stad is terug” 10 | Stefan van Schaik Woningstichting Den Helder: “Goed wonen geeft kracht - aan bewoners, aan buurt en aan de stad” 18 | Michel Jansen, Ingrid de Wit en Ingmar Zwier: ‘Grote droom’ gaf Julianadorp de kans om breder te kijken 26 | Gedeputeerde Jelle Beemsterboer over de woonopgave: “Mensen zijn in nood, die willen we oprecht helpen” 30 | Senta Modder en Rob van Daal “Hoofddorp ontwikkelt nieuwe levendige stadswijken” 38 | Hans Meurs, wethouder Floor Gordon en Joost van der Maat: “LandJuweel: betaalbaar, circulair en verbonden met de buurt” 46 | Wethouder Lars Ruiter gemeente Alkmaar over: Grootschalige gebiedsontwikkelingen langs het ‘Alkmaars Kanaal’ 54 | Tim van Westerhuis | Familiebedrijf focust op langdurige samenwerking: “Dit stelt ons in staat ook in deze regio te werken en dat is mooi” 58 | GTP VastgoedOntwikkeling, DeVastgoedAdviseur en DeVastgoedMeester: “Drie zelfstandige specialismen, één heldere structuur” 62 | Boy Limmen en Pro6: “Ons doel is om zo hoog mogelijk op de circulariteitsladder te eindigen.” 66 | Henk Rozema en Diederik Damkat | Jorritsma Bouw: “Na 145 jaar iets vaker met de borst vooruit” 70 | Blauwhoed en Ballast Nedam Development ontwikkelen Stationsgebied: “Hoorn krijgt meer stadse dynamiek” 74 | Dijk en Waard ontwikkelt door onder leiding van wethouder Nils Langedijk: “We hebben momenteel de langste bouwput van Nederland” 80 | Erik Annaert, directeur Ruimte, gemeente Dijk en Waard: “We gaan van projectmatig werken naar projectmatig creëren” 84 | Storm Nooij en Jac Vries: "Gebiedsontwikkeling met timmermansoog: “We kiezen echt voor deze regio” 88 | Hollands Kroon en Rijksvastgoedbedrijf ontwikkelen samen plan Oosterterpweg: “Elkaar opzoeken, elkaar vasthouden en zo hard mogelijk rennen” 106 | Peter Kuin over bouwen in Hollands Kroon: “Ambities zijn goed, maar het moet haalbaar blijven” 110 | Wethouder Simco Kruijer wil een bouwkraan in elk dorp 114 | Annemiek Adams: Twintig kernen? “Je moet ze stérk houden” 118 | Bart Krijnen, wethouder van de gemeente Koggenland: “Wij bouwen samen met inwoners aan leefbaarheid” 124 | HOP - De mensen die vastgoedprojecten écht vooruitbrengen 128 |
VOORWOORD
Iedereen verdient een dak boven zijn hoofd
Een dak boven je hoofd, het lijkt zo vanzelfsprekend, maar dat is het niet voor iedereen. In NoordHolland zijn er nog te veel mensen die wachten op een plek om thuis te komen. Jongeren die geen woning kunnen vinden, gezinnen die te klein wonen, mensen die na een scheiding of tegenslag tijdelijk zonder huis zitten. Hun verhalen raken aan iets fundamenteels, de wens om te wonen, te leven, te zijn.
“Een eigen huis, een plek onder de zon.” Een vrolijke meezing liedje maar met een enorme kern van waarheid. Want het klinkt eenvoudig, maar juist die eenvoud maakt duidelijk wat er op het spel staat. Een huis is meer dan stenen en muren, het is veiligheid, rust en geborgenheid.
Noord-Holland is een provincie met een unieke ligging, ingeklemd tussen de Noordzee, het IJsselmeer en het Markermeer. We leven tussen duinen en polders, in historische dorpen en levendige steden, dicht bij de natuur maar ook midden in de dynamiek van de Randstad.
We zijn een provincie van bedrijvigheid en verbinding. Met internationale havens, Schiphol, sterke industrie en door/met een fijnmazig netwerk van logistiek en kennis ligt Noord-Holland in het hart van de Nederlandse en Europese economie.
Die positie brengt kansen en verantwoordelijkheden met zich mee. Ruimte geven aan ondernemerschap, werkgelegenheid en innovatie, zonder de leefbaarheid uit het oog te verliezen. Deze veelzijdigheid maakt onze provincie bijzonder, maar ook kwetsbaar. Juist omdat onze ruimte zo waardevol is, moeten we er zorgvuldig mee omgaan.
De komende jaren gaat er flink gebouwd worden. Dat vraagt om tempo, samenwerking en doorzettingsvermogen. We zetten alles op alles om de woningbouw te versnellen en gemeenten te helpen met het ingewikkelde voortraject van planvorming. Tegelijkertijd vraagt de schaarse ruimte om moedige keuzes. We moeten bouwen waar het kan, maar ook beschermen wat niet verloren mag gaan, ons landschap, het water, de open ruimte die Noord-Holland zo eigen maakt. Die ruimte hebben we ook nodig voor onze veiligheid en toekomst.
Wat mij telkens weer raakt, is de betrokkenheid waarmee in heel NoordHolland aan deze toekomst wordt gewerkt. Gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars, maar ook inwoners zelf dragen ideeën aan. Dat geeft vertrouwen dat we samen het verschil kunnen maken. Voor iedereen zonder passende woning is het een lastige tijd, maar het heeft onze en ieders volle aandacht.
Bouwen aan woningen is bouwen aan de toekomst, aan gemeenschappen, aan perspectief en aan verbondenheid.
Arthur van Dijk Commissaris van de Koning
Gedeputeerde Esther Rommel over de ruimtelijke opgave:
“Lef
toon je pas echt als iets niet zo goed in je straatje past”
Als alle plannen en ambities voor Noord-Holland bij elkaar worden opgeteld, heeft de provincie ruim een kwart meer oppervlak nodig. Aan deze forse aanvullende vraag kan deels worden voldaan door meervoudig ruimtegebruik. Deels is het onvermijdelijk een kwestie van kiezen wat wel en niet (meer) kan. “We kunnen daar niet voor weglopen”, maant gedeputeerde Esther Rommel.
Om de forse woningbouwopgave van Noord-Holland (191.000 woningen vóór 2030) mogelijk te maken, staat het provinciebestuur bouwen in landelijk gebied in beperkte mate en onder voorwaarden toe. Kleine kernen mogen uitbreiden met kleinschalige woningbouw (tot 25 woningen). Vooral voor Noord-HollandNoord is dat belangrijk om in dorpen en kleine kernen het voorzieningenniveau en de sociale veiligheid in stand te houden, zegt gedeputeerde Esther Rommel, met Ruimtelijke Ontwikkeling in de portefeuille.
Naast de kleine uitbreidingen kunnen grootschalige uitleglocaties als ‘maatwerk’ in regionaal verband worden toegestaan. “Voor het regionale voorzieningenniveau –de school, de bibliotheek, de huisartsenpost, de supermarkt en de bushalte – kan één grote nieuwbouwwijk beter zijn dan een reeks kleinschalige uitbreidingen. Als eerste vorm van maatwerk in landelijk gebied kijken we nu naar Stompetoren-West. Het gaat daar om beschermd landschap. Er is een voorstel om er zo’n 300 tot 400 woningen te realiseren. Dat is wel een heel
spannend traject, want je wilt je landschap en je waarden beschermen. We zullen daarom één ruimtelijk pakket moeten maken waarin wateropvang en het groen goed gewaarborgd zijn.”
Landelijk gebied
Ook Schagen-Oost is een grotere woningbouwlocatie in beschermd landelijk gebied, zegt Rommel. “Al valt die gebiedsontwikkeling onder andere voorwaarden die eerder zijn afgesproken. Wel stellen we grotendeels dezelfde voorwaarden als bij de nieuwe maatwerkregeling.”
Wat de regels betreft blijft binnenstedelijk bouwen de norm, met de genoemde ontheffing voor maximaal 25 woningen. De bewijslast waarom een grotere locatie in (beschermd) landelijk gebied de voorkeur heeft, ligt bij de betrokken gemeenten. “Het is absoluut niet zo van ‘O, ik zie hier een weiland, ik ga er een plannetje voor maken, daar gaan we bouwen’. Er moeten hele goede argumenten voor zijn.”
Een derde grote uitleglocatie in NoordHolland is Lange Weeren bij Volendam. Ook de ontwikkeling van die nieuwbouwwijk (1.200 woningen) valt onder een eerdere overeenkomst; de planvorming begon al twintig jaar geleden maar heeft jaren in de wacht gestaan. Grootste struikelblok voor de bouw van Lange Weeren, maar ook voor Schagen-Oost en Stompetoren-West, is het mobiliteitsvraagstuk, tekent Rommel aan. “Als provincie zeggen we duidelijk dat we er niet voor kunnen zorgen dat je niet in de file komt te staan met je auto. Dat is onvermijdelijk als er geen extra asfalt wordt aangelegd en de ov-verbindingen uitblijven.”
De gedeputeerde legt uit dat de samenwerking van de provincie met het Rijk erop gericht is om integrale afwegingen van ruimtevragen te kunnen maken, zoals wonen in combinatie met extra auto- of ov-infrastructuur. “Helaas zit daar nog onvoldoende budget achter. Dan sta je voor
de keuze: die woningen nog maar even niet bouwen, terwijl er zoveel vraag naar is? Wij kiezen voor toch bouwen.”
Ruimtelijke visie
Ook gaat de provincie door met het ontwikkelen van een integrale ruimtelijke visie. “Een ruimtelijke visie is lang weg geweest maar hebben we nu hard nodig, want we moeten keuzes maken. We gaan de Staten en onze bedrijven en burgers uitgebreid vragen welke prioriteiten zij zien – welke richting het op moet. Ik noem maar even als voorbeeld: als we onze Beemster kaas willen houden, moeten we ook voldoende weilanden voor de koeien overhouden.”
Naast wonen eisen bedrijven, infrastructuur en het 380-kV netwerk ruimte op. Ook datacentra blijven nodig in de visie van Noord-Holland. “Niet meer van die hele grote zoals in Middenmeer, maar nog wel kleinere en beter ingepaste datacentra met een bredere maatschappelijke functie. Daar lopen wij niet voor weg. Lever anders allemaal je computer en telefoon maar in. Overigens zijn datacentra enorm geïnnoveerd: voor koeling gebruiken ze nu regenwater in circulatie.”
Bij alle druk op de ruimte wil NoordHolland zoveel mogelijk behouden van wat er nog rest van haar authentieke landschap en water. Wel zijn compromissen onvermijdelijk. Zoals een flinke nieuwbouwwijk in beschermd landelijk gebied, zij het dus in beperkte mate en onder strikte voorwaarden. “Met terreinbeherende organisaties (TBO’s) zoals Natuurmonumenten, Landschap Holland en Staatsbosbeheer zijn we overeengekomen dat zulk maatwerk de voorkeur heeft boven overal 25 woningen erbij. Dat noem ik van hun kant besturen met lef. In de politiek wordt daar vaak om geroepen, maar lef toon je pas echt als iets niet zo goed in je straatje past. Dat hebben we nodig als we straks nog meer moeilijke ruimtelijke keuzes moeten maken.”
Wethouder Petra Bais ziet Den Helder veel vooruitgang boeken:
“De trots op de stad is terug”
Op veel plekken springt de stadsvernieuwing in het oog. En voor de komende tien jaar staan meer grote plannen op de rol. Uniek is het Dijkkwartier dat woningbouw combineert met versterking van de zeewering. Tegelijk koestert de marinestad haar industriële erfgoed op Willemsoord. Den Helder is de moeilijke jaren van stilstand definitief te boven gekomen.
Den Helder komt van ver. “Niet veel mensen weten dat wij in de Tweede Wereldoorlog de meest gebombardeerde stad van Nederland waren. De schade die dit heeft aangericht, heeft heel lang doorgewerkt”, zegt Petra Bais, wethouder van onder meer ruimtelijke ordening en wonen. De snelle wederopbouw ging ten koste van de kwaliteit.
Bais is blij te horen dat de journalist de nieuwe panden en gevels op de Beatrixstraat heeft opgemerkt op de wandelroute van het station naar het Stadhuis op Willemsoord. En dan ging de herontwikkeling van het voormalige V&Dpand in die winkelstraat nog schuil achter steigers met bouwnetten en schuttingen. De monofunctionele winkelstraat verandert steeds verder in een woonwinkelstraat. “Er brandt ´s avonds licht achter de ramen, het is niet meer leeg, er wonen mensen. ” Een van de aanwinsten is de gemeentebibliotheek op de hoek van de Beatrixstraat en de Weststraat,
schuin tegenover Willemsoord. Het pand is een integratie van nieuwbouw met de oudbouw van ´gemeente-school´ School 7 uit 1905. Met een gevelrenovatiefonds wordt het opknappen van panden gestimuleerd. Daarbij geldt een duidelijke voorkeur voor baksteen met variatie in soorten en metselverbanden.
‘We brengen de stad terug naar de zee.’
De stadsvernieuwing is er een van lange adem geweest. Zowel de herontwikkeling van de oude marinewerf Willemsoord als van het stadshart gaat al zo´n twintig terug, legt Bais uit. Het Uitvoeringsplan Stadshart werd in 2007 vastgesteld. Voor de uitvoering werd samen met de provincie Noord-Holland de ontwikkelingsmaatschappij Zeestad in het leven geroepen. De vastgoedcrisis
Het fraaie nieuwbouwproject Molenwerf is bijna klaar. Er zijn 34 duurzame woningen gebouwd in historische stijl én een replica van de houtzaagmolen die er vroeger stond. (beeld Helder Vastgoed BV)
Impressies van het
Dijkkwartier, een uniek project dat woningbouw combineert met een versterking van de zeedijk. (beeld West 8)
rond 2010 hielp bepaald niet mee. “In die periode is er wel zoveel mogelijk anticyclisch geïnvesteerd. Uiteindelijk zijn we nu na heel veel inspanningen zover gekomen dat we kunnen zeggen: We waren een stad van krimp, we zijn weer een stad van groei.” Illustratief daarvoor is dat de gemeente kortgeleden alle aandelen in Zeestad heeft overgenomen van de provincie. Den Helder staat weer stevig op eigen benen. Nieuwe ontwikkelingen in het niet-civiele deel van de gemeente, het Maritiem Cluster, blijven uiteraard wel een zaak van gemeente en Rijk samen. Onderdeel daarvan is onder meer de aanleg van een nieuwe brug om het havencomplex van de marine beter te ontsluiten.
‘Zelf ben ik ook zo´n trotse jutter.’
Dijkkwartier
Naast de transformatie van het winkelhart naar een gemengd woon-winkelgebied heeft er in het centrum en dan met name de Oostslootbuurt al een grote herontwikkeling plaatsgevonden. Een deel van de oude en gebrekkige woningvoorraad is er inmiddels vervangen door moderne stadswoningen en appartementen. Aan de noordzijde van het centrum bij de zeedijk staat een heel bijzondere ontwikkeling in de startblokken: het Dijkkwartier. In samenwerking met het hoogheemraadschap wordt de zeedijk ter plaatse met een grondlichaam verhoogd en versterkt. Op deze verbrede dijk komt woningbouw: in de eerste fase tweehonderd woningen, uiteindelijk in totaal zevenhonderd. “We brengen de stad terug naar de zee, we komen weer achter de zeewering vandaag”, typeert de wethouder het plan. “Het unieke is de combinatie met waterveiligheid. Dit stuk zeedijk met woningen is voor de komende tweehonderd jaar klimaatbestendig.”
Ronduit opgetogen is Bais over het kleinschaliger woningbouwplan
Molenwerf in de Visbuurt ten oosten van het spoor. In het midden van een carrévormig park is een historische molen herbouwd; een verwijzing naar de zaagmolen van de houtwerf die hier ooit was. Daaromheen staan 34 splinternieuwe grondgebonden woningen. De woningen zijn ontworpen in de stijl van monumentale woningen uit de ernaartoe leidende Janzenstraat. “O, daar moet je echt even gaan kijken”, zegt de wethouder enthousiast. In de Visbuurt is een grotere woningbouwontwikkeling in voorbereiding op het voormalige sportpark Ruyghweg en nabijgelegen terreinen rondom de Spoorweghaven. Er wordt gestart met tachtig woningen; na 2030 zijn er in totaal vijfhonderd woningen in dit gebied gepland. Ook in Julianadorp staan de nodige nieuwbouwprojecten op stapel. Het dorp krijgt er de komende jaren ongeveer 900 woningen bij.
Onderscheidend zijn
In totaal heeft Den Helder momenteel programma voor de bouw van 1.500 woningen in de periode 2020-2030. “Vijftienhonderd is misschien niet veel in vergelijking met wat er elders gebeurt, maar voor ons is dit best wel een flinke opgave. De marine gaat groeien vanwege de veiligheidssituatie in Europa, dus er komen meer marinebanen en daardoor groeit bij ons ook de vraag naar woningen. Maar vooral bouwen we voor de toekomst van onze huidige inwoners, voor jong en oud.” Dat betekent dat alle woonsegmenten aan bod komen. “Met ons woningbestand zitten we op 38% sociale huur, daarmee voldoen wij ruimschoots aan het landelijk gewenste percentage.” Toch gaat de uitvoering van het Dijkkwartier juist van start met een blok sociale huur. Het gaat om een bijna klassiek ontwerp van Happel Cornelissen Verhoeven architecten: een alzijdig, compact woongebouw met een groot zadeldak, uitgerust met forse erkers. “Kwaliteit, onderscheidend zijn, is bij alle plannen een stevig uitgangspunt”, zegt de wethouder.
Bruisend stadshart
Woningstichting Den Helder speelt een hele grote rol en is tot nu toe veruit de belangrijkste opdrachtgever van nieuwbouw in de marinestad. “Ze is een van de twee corporaties in Nederland met een uitzonderingspositie om ook in andere segmenten dan sociaal te mogen bouwen.” Het zegt natuurlijk iets over de moeilijke vastgoedsituatie waaruit
Den Helder is vertrokken. Inmiddels is de stad voldoende aantrekkelijk om ook commerciële partijen te kunnen verleiden. Een voorname rol daarin als trekker is weggelegd voor Willemsoord. De oude marinewerf heeft een indrukwekkende herontwikkeling doorgemaakt. Naast onder meer het stadstheater, een bioscoop, musea, kleinbedrijf en horeca nam ook de gemeente er haar intrek. De oude dokken – een dok met een historisch zeilschip erin – krijg je er als bezoeker gratis bij. Het nieuwe Stadhuis in twee prachtig getransformeerde historische
werfgebouwen werd in 2024 uitgeroepen tot Beste Gebouw van het Jaar in de categorie Stimulerende Omgevingen en won daarnaast nog twee andere architectuurprijzen. De industriële sfeer met zware houten balken in het ene pand en een robuust betonskelet in het andere is volop zichtbaar gebleven. “Willemsoord is nu echt het bruisende deel van het stadshart”, zegt Bais. De meeste avond- en nachthoreca is erheen verhuisd. Tegelijk komen op het marineterrein direct grenzend aan de oude marinewerf nieuwe legeringsgebouwen. De symbiose tussen de Koninklijke Marine en Den Helder blijft onmiskenbaar in stand.
In de lift
Bais heeft geen moeite haar stad aan te prijzen. “We hebben rust, ruimte, schone lucht en een brede horizon. Den Helder heeft een geweldige comeback gemaakt en we zitten echt in de lift. Nu zijn we wél interessant voor projectontwikkelaars, de potentie wordt gezien. En ik merk onder de bevolking dat de trots terug is. Zelf ben ik ook zo´n trotse jutter.”
Naast de al opgeknapte gevels wordt in de Beatrixstraat nog gewerkt aan de herontwikkeling van het voormalige V & D-pand in het project Het Warenhuys. Het project van Helder Vastgoed omvat 36 huurwoningen en een winkelplint op de begane grond. (beeld Helder Vastgoed BV)
Marichel Weel | Zeestad
“Zichtassen op de zee. Maar ook warme, knusse straatjes”
Zeestad blijft vooruit kijken:
“Dan woon je echt aan zee”
Zeestad is een publiek-publieke gebiedsontwikkelaar die sinds 2007 werkt aan de vernieuwing van Den Helder. Het werkgebied omvat drie deelgebieden: Nieuw Den Helder (afgerond in 2013), de Stelling van Den Helder en het Stadshart (binnenstad en Willemsoord). In totaal is er samen met overheid en markt al zo’n 500 miljoen euro geïnvesteerd in de stad. Nu, bijna achttien jaar later, zijn veel projecten afgerond en ontstaat er ruimte om ook buiten deze gebieden nieuwe ontwikkelingen op te pakken. De aanpak van Zeestad kan daarbij dienen als inspiratie voor andere overheden in de Noordkop die werk willen maken van stedelijke of dorpsvernieuwing.
Wie in Noord-Holland vandaag de dag begint over de noordelijkste stad van die provincie, kan rekenen op twee doorsnee reacties. De eerste gaat al even mee, want negatieve vooroordelen zijn taai. Maar de tweede, die is voor wie oog heeft voor stedelijke ontwikkeling eigenlijk interessanter: “Den Helder? Nou, dat is toch echt wel flink opgeknapt de laatste jaren!”
Het is erkenning voor het werk dat Zeestad de voorbije jaren heeft verricht in Den Helder. De oprichtingsaktes van dat bedrijf zijn uit 2007, weet Marichel Weel, sinds 2021 directeur-bestuurder van Zeestad. Bij de oprichting was Zeestad iets heel nieuws, iets ongewoons: een echt bedrijf (CV/BV) op afstand van de overheden, maar wel met een publieke taak en een democratisch mandaat. “Daarvoor is heel bewust gekozen. Zo konden een echte langetermijnvisie opstellen en uitvoeren. We hebben daar ook de middelen voor.”
Aanhelen
Dat er wat bijzonders nodig was, dat werd wel ingezien in het Den Helder van de vroege 21e eeuw. De stad kampte met verschillende uitdagingen. Er was krimp, en dat in een stad die toch al veel kleiner was gebleven dan ooit gepland. Het centrum was er anders ruim genoeg voor – en stond dus deels leeg, met grote openbare ruimtes waar de wind vrij spel had. Hoewel de havenstad mooi gelegen is aan de zee, had Den Helder last van een slecht imago en trokken mensen er liever weg dan dat ze er gingen wonen.
De gemeente Den Helder worstelde hiermee. Een eerder plan om van Willemsoord, het historische defensieterrein net naast de binnenstad een themapark te maken was niet gelukt. Zeestad zou voor een langere periode, als zelfstandig bedrijf, de stedelijke vernieuwing van Den Helder op zich moeten nemen. Met daarin dus ook een plek voor Willemsoord.
“De maritieme identiteit versterken. Het contrast van de knusse stad met de zee beleefbaar maken. Een aantrekkelijke
binnenstad creëren voor bewoners. Aanhelen van het stedelijk weefsel aan Willemsoord”, somt Weel de ambities op. Wég met de leegte: “Willemsoord is van zichzelf al een heel groot openbaar gebied. De Dam van Amsterdam past er een paar keer in. Maar ook om Willemsoord héén zag je die leegte. Een parkeerterrein, een open plein aan het einde van de belangrijkste winkelstraat… Dat hebben we willen oplossen.”
De open ruimtes tussen winkelhart en Willemsoord werden bebouwd, met aansprekende gebouwen waar Den Helder internationale prijzen mee verdiende. Grachtenpanden, appartementencomplexen en een bibliotheek in een oude school markeren nu de overgang naar het vroegere defensieterrein, waar een indrukwekkend theater gereedkwam en een keur aan horecazaken een plek kreeg.
‘Dat is iets wat we vaker horen van mensen uit andere steden: dat Den Helder zo veerkrachtig is.’
Krachtig
Zeestad doet waar de gemeente op zit te wachten, benadrukt Weel, maar dat dus los van de politieke waan van de dag. De basis is te vinden in een voor meerdere jaren vastgelegd Uitvoeringsplan Stadshart, voor de uitvoering werkt Zeestad met vijfjarenplannen. “De visie is uit 2008 is heel krachtig. Zichtassen op de zee. Maar ook warme, knusse straatjes, veel groen. Zorgvuldig aanhelen, met de focus op kwaliteit: dát is ons mandaat. Provincie, gemeente en Rijk hebben gezamenlijk dat mandaat gegeven aan Zeestad. Het Rijk in de vorm van het ministerie van VROM, dat toen nog bestond, en defensie uiteraard.”
Want defensie en Den Helder zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Misschien ook wel een beetje te veel, zagen zowel de stedelingen als defensie in. Een te eenzijdige afhankelijkheid van de marine is niet goed voor de stad, de economie en de bevolking moesten diverser worden. Een stedenbouwkundig plan dat de kwaliteiten van de stad benadrukte – de zee dus, de charme van de oude havens, de nabijheid van natuur – zou Den Helder uiteindelijk aantrekkelijker maken voor vestigers van buitenaf, en ook voor de vele toeristen die de stad nu alleen maar doorkruisen op weg naar Texel.
Trots
Het mooie is, na zoveel jaar: de resultaten zijn nu zichtbaar en veel is gelukt. Den Helder is geen krimpgemeente meer, Den Helder groeit. De huizenprijzen stijgen er inmiddels sneller dan in omliggende gemeenten. Marktpartijen tonen weer interesse in Den Helder, iets wat in het begin van de stedelijke vernieuwing juist niet zo was.
“Dat die marktpartijen er niet echt waren, dat was natuurlijk wel een probleem. Een investeerder vinden voor een nieuw woonblok, dat was niet zo makkelijk. Gelukkig heeft de Woningstichting in Den Helder een bijzondere rol gepakt, in de vorm van ‘Helder Vastgoed’. Zo konden de plannen toch ten uitvoer worden gebracht en inmiddels zie je dat ook andere marktpartijen zich melden. Dat is een heel mooi resultaat van investeren in de stad en zichtbare verbeteringen realiseren.”
Teleurstellingen waren er ook. Het failliet van winkelketen V&D betekende een forse aderlating voor het winkelhart van Den Helder. Het warenhuis was daarbij ook nog eens een bijzonder voorbeeld van wederopbouwarchitectuur, maar kon onmogelijk in zijn oorspronkelijke vorm bewaard blijven. Er komen nu woningen, winkels en mogelijk culturele voorzieningen in het gebouw, dat een nieuwe gevel krijgt – ‘fantastische
baksteenarchitectuur, de Beatrixstraat waardig’. Het laat toch ook weer de veerkracht van de stad zien.
Zo wordt ook de verlaten spoorweghaven, nu eigenlijk een breuk in de fraaie groene ‘stelling van Den Helder’ die om de oude marinestad heen ligt, ontwikkeld tot een aangename woonwijk. “We spreken dan van ‘onderscheidend wonen’, er ontstaat echt iets bijzonders, op basis van de kwaliteiten die er nu al in zitten.” Er komt een verbinding met fort Westoever, wat nu al een culturele trekker is door de brouwerij die daar zit. Zo versterkt de stad zich juist op haar vroegere zwakke plekken.
“Dat is iets wat we vaker horen van mensen uit andere steden: dat Den Helder zo veerkrachtig is. Dat komt ook omdat we hier intussen gewend zijn om echt samen op te trekken om die stad beter te maken. Je merkt de verandering ook in de mensen zelf. Vroeger zeiden we: wat goed, dit is echt on-Helders goed. Maar nu hoor je: goed hè, dat is nou écht Helders. Mensen zijn weer trots op deze stad.”
Sleutelproject
Er is veel bereikt en dus kunnen er ook nieuwe stappen worden gezet. Plannen die ooit een stip aan de horizon waren, een droombeeld haast, worden nu realiteit. “Ja, het Dijkkwartier! Dat is echt een sleutelproject, uniek in Nederland”, vertelt Weel enthousiast. “De zeewering, aan het Marsdiep, wordt versterkt en tegelijk met die versterking ontstaat ruimte voor een nieuwe woonwijk, met mooie appartementen en gezinswoningen, óp en aan de dijk…”
Dat het de verbeelding prikkelt, dit nieuwe project, merken Zeestad en de andere betrokken partijen ook goed tijdens de informatiebijeenkomsten. De opkomst is hoog, de mensen zijn enthousiast. Dan woon je écht aan zee. Daar hebben we het allemaal voor gedaan. We geven de stad de zee terug, mensen krijgen weer zin in Den Helder.”
‘De zeewering, aan het Marsdiep, wordt versterkt en tegelijk met die versterking ontstaat ruimte voor een nieuwe woonwijk, met mooie appartementen en gezinswoningen, óp en aan de dijk.’
Marichel Weel, directeurbestuurder van Zeestad.
Stefan van Schaik Woningstichting Den Helder:
“Goed wonen geeft kracht - aan bewoners, aan buurt en aan de stad”
Den Helder is terug van weggeweest. En hoe! Nieuwe wijken verrijzen, oude buurten krijgen nieuwe energie en steeds meer bewoners spreken met trots over hun stad. Midden in die beweging staat Woningstichting Den Helder, met een koers die de kern van hun werk raakt: ‘Goed wonen geeft kracht’. Directeur-bestuurder Stefan van Schaik: “Als mensen goed wonen, geeft het niet alleen kracht aan het individu, maar ook aan de buurt en uiteindelijk de hele stad.”
Het is deze overtuiging die de motor vormt achter alle projecten waaraan Woningstichting werkt. “We willen een goed thuis bieden dat past bij de levensfase waarin bewoners zich bevinden. Betaalbaar, duurzaam en in een omgeving waar ze blij van worden. Zo komen ze in hun kracht te staan, waardoor zij op hun beurt weer buren kunnen helpen als het een keer tegenzit.”
Volgens Van Schaik werkt dat door op meerdere niveaus. “Wanneer mensen naar elkaar omkijken, krijg je krachtige buurten. En die buurten maken een sterke stad. Het begint dus bij achter de voordeur, maar het eindigt op stadsniveau. Daarom gaat onze koers net zo goed over wonen als over leefbaarheid.”
Brede taakopvatting
Die brede blik is goed terug te zien in de manier waarop Woningstichting Den Helder opereert. “We zijn natuurlijk verantwoordelijk voor goede, betaalbare woningen. Maar we doen meer dan dat. We hebben een aparte juridische entiteit
waarin we ook koopwoningen, middenhuur en bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed beheren en ontwikkelen. Zo kunnen we vanuit onze rol bijdragen aan een stad in balans.”
Die brede rol is volgens Van Schaik geen luxe. “Deze stad heeft van alles nodig: middenhuur, sociale huur, aantrekkelijke koopwoningen, levendige plinten, zorgvastgoed. Wij willen bouwen aan veerkrachtige wijken waar verschillende mensen elkaar ontmoeten. Daar hoort alles en iedereen bij.”
Een nieuwe wijk aan zee Een project dat de ambitie van Woningstichting mooi weerspiegelt, is het Dijkkwartier. Van Schaik: “Den Helder is een stad met de zee aan drie kanten. Maar als je in de stad loopt, merk en zie je dat niet. Dat willen we veranderen. Daarom ontstaat er nu een groot stadspark dat tot aan de dijk loopt. Bij die dijk komt een wijk waar je niet alleen tegen de dijk aan kunt wonen, maar ook erbovenop. Wonen en water worden hier letterlijk met elkaar verbonden.”
Het nieuwe gebouw dat wij gaan realiseren in het Dijkkwartier biedt 28 huurwoningen.
Bij het project trekt Woningstichting samen op met de gemeente, Zeestad en het Hoogheemraadschap. Begin 2027 starten we met het eerste bouwblok, bestaande uit 28 huurwoningen. “We houden de snelheid er graag in, want de woningnood is hoog.”
‘Midden in een bestaande woonwijk hebben we een imposant gebouw met levensloopbestendige woningen gebouwd.’
Huurders van 65 jaar en ouder met een eengezinswoning in dezelfde wijk kregen voorrang bij Het Kasteel. Hierdoor kwamen eengezinswoningen vrij voor gezinnen, terwijl de oudere bewoners in hun vertrouwde buurt konden blijven wonen, met voorzieningen in de buurt.
Vernieuwen met respect Naast nieuwbouw werkt Woningstichting ook hard aan de vernieuwing van bestaande wijken. Aan de Balistraat wordt de laatste hand gelegd aan 52 nieuwe woningen, waarvan 40 sociale huur. “De woningen die er eerst stonden, waren op. Energetisch waren ze niet meer van deze tijd en het technisch onderhoud kostte steeds meer. We hebben goed gekeken hoe we met nieuwbouw de charme van het buurtje konden behouden. En dat is gelukt. Het mooiste bewijs? Vijftien huishoudens keren straks terug. Dat gebeurt bijna nooit bij sloop-nieuwbouw.”
Ook Het Kasteel, in 2024 opgeleverd, is zo’n project dat volgens Van Schaik precies doet wat het moet doen.
“Midden in een bestaande woonwijk hebben we een imposant gebouw met levensloopbestendige woningen gebouwd. Huurders van 65 jaar en ouder met een eengezinswoning konden binnen hun buurt met voorrang doorstromen. Zo ontstonden meerdere verhuisbewegingen. We zijn blij met die dynamiek: senioren kunnen in hun eigen wijk blijven wonen, en voor gezinnen en starters groeit de kans op een woning.”
Aan de Dintelstraat gaan we bestaande woongebouwen transformeren tot moderne en energiezuinige appartementen. “Ook met dit project hopen we weer veel verhuistreinen op gang te brengen.”
Voor starters
Starters hebben het ook in Den Helder moeilijk op de woningmarkt. Daarom is er ook aandacht voor deze groep. “In de IJsselmeerstraat hebben we dit jaar 24 jongerenwoningen gerealiseerd. “De jongeren wonen daar met een tijdelijk huurcontract voor vijf jaar. Daarbij houden ze dan hun inschrijfduur. Doordat ze gewoon wachttijd opbouwen, wordt het voor hen makkelijker om uiteindelijk door te stromen. En daarmee komen deze woningen weer vrij voor nieuwe woonstarters.”
De weg naar oplevering van de jongerenwoningen kende wel een belangrijk obstakel. Netcongestie zorgde ervoor dat de woningen maandenlang leegstonden. “Dat doet pijn, zeker met de woningnood. Maar inmiddels wonen de eerste jongeren er. En het mooie is: ze komen uit de eigen stad. Terwijl veel jongeren wegtrekken, kiezen zij er nu bewust voor om hier te blijven. Dat is goed voor Den Helder.”
Investeren in leefbaarheid
“Goed wonen gaat dus echt verder dan een goede woning alleen,” benadrukt
Van Schaik nog maar eens. “Je moet ook goed kunnen leven in je buurt.” Daarom zet Woningstichting bijvoorbeeld in op de versterking van het wijkbeheerteam.
“We willen overlastincidenten niet alleen oplossen, maar veel meer doen aan ontmoeting.” en preventie
Een belangrijke rol daarbij is weggelegd voor de Alliantie Kansrijke Buurten.
Een samenwerkingsverband tussen de gemeente, Woningstichting en andere maatschappelijke partners als scholen, politie en culturele instellingen. “We hebben afgesproken dat we binnen een aantal buurten een generatie lang met elkaar optrekken. Dit moet onder andere leiden tot minder schooluitval, minder criminaliteit en een betere leefbaarheid. Zo tillen we samen een hele buurt op.”
Samen werken aan bouwopgaven
Om de leefbaarheid van buurten te verbeteren, zet Woningstichting ook nadrukkelijk in op een gemengd woningaanbod. “In sommige buurten is de bewonerssamenstelling relatief eenzijdig. Door meer variatie te creëren, versterken we de veerkracht van een buurt.”
Woningstichting blijft bouwen en zoekt daarbij nadrukkelijk de samenwerking op, bijvoorbeeld met markpartijen. “Dankzij onze juridische inrichting kunnen we veel vastgoedprojecten zelf initiëren, maar we willen en hoeven dit niet alleen te dragen. Den Helder is volop in ontwikkeling en dit is een kans voor ontwikkelaars, bouwers en beleggers om te investeren in een kansrijke stad.”
“Veel lokale partijen werken al met ons samen, maar we spreken ook graag met regionale en landelijke ontwikkelaars. De stad is in beweging, de opgave is breed en de wil om samen te bouwen is groot. Wie gelooft in Den Helder en wil bijdragen aan de toekomst, is van harte welkom!”
“Goed wonen geeft kracht is voor mij geen leus maar een diepe overtuiging. Een thuis hebben is zoveel meer dan een dak boven je hoofd. Het gaat over je veilig en welkom voelen, over een buurt waarin je elkaar kent en er voor elkaar bent, en over een stad die kansen biedt.”
‘Goed wonen gaat dus echt verder dan een goede woning alleen.’
Dintelstraat 3 t/m 67 – compleet vernieuwd. De woningen worden aangepast aan de eisen van nu: comfortabel, energiezuinig en levensloopbestendig. Zo ontstaat een prettig en betaalbaar thuis voor 65-plussers.
Kees-Jan Tuin en ontwikkelaar Bob Kessing:
“A. Tuin Den Helder B.V. ontwikkelt en bouwt met liefde voor stad en regio”
Ook in de Kop van Noord-Holland floreert de woningmarkt na een lange periode van stilstand. A. Tuin Den Helder B.V. is in de magere jaren in deze regio woningbouwprojecten blijven ontwikkelen en bouwen maar in dit derde decennium gaat het in beduidend grotere volumen. En er liggen nieuwe kansen, vooral in Den Helder, dat een indrukwekkende stadsvernieuwing doormaakt. Directeur Kees-Jan Tuin en ontwikkelaar Bob Kessing zitten op het vinkentouw om mee te dingen naar mooie ontwikkelprojecten die de gemeente binnenkort op de markt brengt.
Zijn vader begon het bedrijf met twee timmerlieden, vertelt algemeen directeur Kees-Jan Tuin. In 2026 viert A. Tuin Den Helder B.V. het vijftigjarig bestaan samen met zestig personeelsleden. Daarbij zijn er op de verschillende projecten van de bouwer en ontwikkelaar per dag ook nog honderdvijftig zzp´ers en werknemers van onderaannemers aan de slag. “Wij zijn de grootste commerciële ontwikkelaar van woningen in de regio”, zegt Tuin. Naast de oorspronkelijke bouwtak, is de ontwikkeltak afgelopen tien jaar toenemend actief geworden. In 2015 werd Bob Kessing aangetrokken als projectontwikkelaar. “Ik werkte eerder bij woningcorporatie Intermaris in Hoorn en daarvoor bij een commerciële ontwikkelaar in Heerhugowaard”, vertelt Kessing. “Het was natuurlijk een prachtige kans om aan de slag te gaan in de stad waar ik ben geboren en getogen.”
De grootste ontwikkeling waar het bedrijf op dit moment in deelneemt, is de nieuwbouwwijk Willem Alexanderhof in Julianadorp-Oost. Van de geplande zeshonderd woningen zijn er 450 opgeleverd; de komende twee jaar volgt de rest van het programma. Deze ontwikkeling gaat al heel lang terug, legt Tuin uit. Het project is al in de jaren nul van deze eeuw verworven door de Helderse Bouw Kombinatie (HBK). “Oorspronkelijk – rond 1985 –zaten er maar liefst 24 bedrijven in de combinatie, er was zelfs een Helderse scheepswerf bij. Dit had te maken met de aanbestedingsregels van de overheid destijds. Als aannemer moest je een hele hoge omzet hebben om in aanmerking te komen voor bouwopdrachten van de Marine. Later is die systematiek veranderd. Tegenwoordig bestaat de HBK nog uit
vijf partijen. Dat zijn twee installateurs, een infra-aannemer en de twee bouwaannemers L. van der Wal en Zn. en wij: A. Tuin Den Helder.”
‘We hebben onder andere kopers uit de Randstad die de drukte ontvluchten en kiezen voor de polaire lucht, het licht en de ruimte hier.’
Vraag significant toegenomen “Van 2008 tot 2013 had je de huizencrisis en pas vanaf 2018 begon die zich in Den Helder langzaam op te lossen”, zegt Kessing. ‟In die periode bouwden we in de Willem Alexanderhof steeds kleine aantallen woningen.” Tuin: “Wij hebben een groter belang om een ontwikkeling ook in een slappe tijd door te drukken, om te zorgen dat het bouwbedrijf blijft
Herontwikkeling voormalig postkantoor tot 9 luxe woningen en commerciele plint: De Posterij.
Gebiedsontwikkeling
Stappeland in De Koog, Texel.
Gebiedsontwikkeling
Willem Alexanderhof
Julianandorp,
600 woningen.
draaien. Dus dan neem je wat meer risico en start je eerder met bouwen. Terwijl een klassieke ontwikkelaar dan nog even op zijn handen blijft zitten.” Om kopers over de streep te trekken, introduceerde Tuin een bijzondere regeling: “We stelden ons garant dat als kopers de woning die ze achterlieten niet verkocht kregen, wij die overnamen voor een vooraf afgesproken som. Op het hoogtepunt hadden we 24 overgenomen woningen. Zo hielpen we ons bouwbedrijf in die moeilijke periode aan werk en kwamen de nieuwbouwontwikkelingen in Den Helder toch van de grond.”
Inmiddels is deze regeling overbodig. Het gaat al weer een tijdje over grotere bouwvolumen, de vraag naar woningen is significant toegenomen. “We hebben onder
andere kopers uit de Randstad die de drukte ontvluchten en kiezen voor de polaire lucht, het licht en de ruimte hier”, zegt Kessing. “De duinen en het strand zijn dichtbij, Den Helder is ook veel aantrekkelijker geworden door de stadsvernieuwing van de laatste jaren. Dus dit is nu een tamelijk unieke plek en door het thuiswerken is de reisafstand naar de metropool Amsterdam geen groot punt meer.”
Diversiteit in de woonprogramma´s Het woonprogramma in de Willem Alexanderhof is divers: sociale koop, middeldure en duurdere koopwoningen, met als typen rijen-, tweekap- en vrijstaande woningen, allemaal grondgebonden. De ontwerpstijl varieert van klassiek tot modern. ´Dorpse´ elementen die overal terugkeren zitten onder meer in metselwerkdetailleringen, zinken hemelwaterafvoeren en haagafscheidingen.
In Breezand (gemeente Hollands Kroon) ontwikkelt en bouwt A. Tuin Den Helder de wijk Groenhof van in totaal zo’n 180 woningen. De laatste 35 woningen worden in 2026 opgeleverd. Het programma bestaat uit levensloopbestendige woningen, rijenwoningen, tweekappers en, voor de woningstichting in Breezand, ook sociale huurwoningen. In De Koog op Texel ontwikkelt het bedrijf met Stappenland 38 grondgebonden koop- en sociale huurwoningen in verschillende segmenten op een mooie door water omsloten kavel. Beachfront Juliana aan de voet van Strandslag De Zandloper in Julianadorp betreft een gebouw met 28 luxe recreatieappartementen.
Wat Den Helder betreft is Tuin trots op de transformatie van het voormalige postkantoor aan de Middenweg tot De Posterij: een appartementencomplex met negen drielaagse woningen en 1.500 vierkante meter commerciële ruimte. Het gebouw werd tot op de betonconstructie gestript en opnieuw opgebouwd. De gehandhaafde lichtkleurige kolommen- en
balkenstructuur aan de buitenzijde geeft het pand een stevige uitstraling, waar de gevels veilig achter liggen.
Taal van architecten
Kees-Jan Tuin studeerde af in architectuur aan de TU Delft, vertelt hij, maar hij koos toch voor het bouwbedrijf. “Met architectuur als vak heb ik niet veel gedaan, maar wel heb ik er het voordeel van dat ik de taal van architecten versta. Als ze hun ontwerp uitleggen, begrijp ik de keuzes die ze maken. Omgekeerd kan ik de architect ook uitleggen waarom ik een bepaalde oplossing niet zie zitten.”
Ook de wisselwerking tussen de bouwen ontwikkeltak is een voordeel. “Je hebt altijd een gezonde strijd tussen kosten en architectuur, de kers op de taart. Doordat we onze bouwmensen meteen bij de ontwikkeling betrekken, kunnen zij slimmere oplossingen bedenken voor bepaalde ontwerpaspecten die anders te duur zouden zijn. Ons bouwbedrijf optimaliseert meteen al het ontwerp van de architect. Dat kan met breedte of de hoogte van woningen te maken hebben, met de indeling, het bouwsysteem, de afmeting van kozijnen, een bepaald type installatiewerk enzovoorts. Dus je probeert als ontwikkelaar en aannemer tegelijk een slim en kostenefficiënt huisje te maken. Dat is toch anders dan een definitief ontwerp aanbesteden en dan maar moeten afwachten welke prijzen eruit rollen. Maar al onze projecten hebben kwaliteit.”
Op het vinkentouw
In Den Helder heeft de gemeente een paar razend interessante projecten in voorbereiding. Om te beginnen een nieuwe woonwijk (Julianadorp-Oost II) tegenover de Willem Alexanderhof en van ongeveer dezelfde omvang. Verder zijn de Spoorweghaven (samen met het huidige sportcomplex Ruyghweg) en het Dijkkwartier aangewezen voor woningbouw. De Spoorweghaven is niet meer in gebruik, de kades vormen een prachtige woonlocatie. Het Dijkkwartier betreft een forse verbreding en lichte
verhoging van de zeedijk over een lengte van tweehonderd meter (meteen klimaatbestendig) als basis voor de bouw van tweehonderd woningen. “Ontwikkelingsmaatschappij Zeestad heeft een marktconsultatie gehouden, waarin wij ook geraadpleegd zijn”, zegt Kessing. “In welke vorm deze twee ontwikkelingen in de markt worden gezet is nog niet duidelijk. Mogelijk worden ze samengevoegd.” Tuin: “Met dien verstande dat het Dijkkwartier sowieso een project van langere adem is, omdat eerst het werk aan de dijk moet plaatsvinden. Zonder meer zijn dit projecten waarvoor wij als lokale partij op het vinkentouw zitten. Iedereen in ons bedrijf heeft die binding met Den Helder die een landelijk opererende partij niet heeft.”
Kessing: “Het is natuurlijk super als je je eigen stad kunt zien opbloeien door jouw projecten.” Het is afwachten of deze ontwikkelprojecten binnengehaald kunnen worden, maar A. Tuin Den Helder begint er liever nog vandaag dan morgen aan.
‘Ons bouwbedrijf optimaliseert meteen al het ontwerp van de architect.’
Groeneplaats in het hart van Den Burg, Texel.
Michel Jansen, Ingrid de Wit en Ingmar Zwier:
‘Grote droom’ gaf
Julianadorp de kans om breder te kijken
Een dorpsplein. Een strand. Nieuwbouw. Én een grote zorginstelling met regionale uitstraling. Het zijn de ingrediënten die Julianadorp maken tot wat het is, maar wat voor veel ‘Dorpers’ altijd ontbrak was het gevoel van samenhang daartussen. Een zoektocht naar groen resulteerde in het perspectief op een herboren dorp, met een gouden randje.
“Het is mooi om aan de wieg hiervan te staan. Het is wat het dorp zélf wil.”
Aan het woord is Ingmar Zwier van de gemeente Den Helder. Het perspectief, de toekomst waarover hij spreekt, is voor een gemeentelijke organisatie misschien atypisch. Het was een proces dat begon met een idee, waar aanvankelijk geen plek mee verbonden was – er was geen kaart, geen stip op de kaart. “Maar wel aan de horizon”, vult Ingrid de Wit aan, als programmamanager betrokken bij hetzelfde project, dat al bijna acht jaar loopt. “Maar hoe het allemaal begon, dat kan Michel het beste vertellen.”
Michel, dat is Michel Jansen, die zich als inwoner van Julianadorp inzette voor een burgerinitiatief. “Ik ben voorzitter van ONS, dat is de naam die we eraan gegeven hebben: Ontspanning, Natuur, Sport. Maar dus ook óns Julianadorp.”
Evenementenlocatie
Wat nu een veelomvattend toekomstplan is, begon met de zoektocht naar een andere evenementenlocatie in het dorp. “De plek die we daar voor gebruikten zou worden ontwikkeld, dus moest er een ander gebiedje gevonden worden. Al gauw kwam daar ook de behoefte aan nieuwe sportvelden en sportvoorzieningen bij. En een park, want ja, Den Helder heeft zes parken wij niet één, dat moest anders natuurlijk.”
Daarmee stipt Jansen de verhoudingen aan zoals ze historisch zijn gegroeid: een gemeente met een kernstad, Den Helder, waar veel stedelijke voorzieningen geconcentreerd zijn; en een tweede kern, Julianadorp, die in het verleden nog wel als een ‘wijk’ werd gezien. Maar het moderne Julianadorp heeft 15.000 inwoners en daar passen bepaalde ambities bij.
Het winnende ontwerp van Fabrications/ MandaWorks uit de ontwerpwedstrijd Panorama Lokaal, waarin het principe van 'repareren met goud' centraal staat.
“Het is ooit aangewezen als uitbreidingswijk voor Den Helder, maar inmiddels is het een echt dorp geworden”, vat Zwier die ontwikkeling samen. “Het burgerinitiatief hebben we daarom echt omarmd: dit is de toekomst van het dorp. Een grote droom, dat was het; heel veel meerwaarde in één keer.”
Voor die toekomst werd gezocht naar grond om meerdere plannen op te verwezenlijken. Die plannen gingen gaandeweg steeds verder. “De stap die genomen moest worden om dat evenemententerrein te verplaatsen gaf ons de kans om bréder te kijken”, legt De Wit uit. “Dat kreeg vorm toen vanuit de Rijksbouwmeester het programma ‘Panorama Lokaal’ werd opgezet. Een wedstrijd voor ontwerpbureaus. Daar hebben wij aan meegedaan.”
Aardewerk
Zo kwam het verhaal van Julianadorp op het netvlies van een uniek netwerk van stedelijk ontwerpers, die elk hun best deden om het beste toekomstplan voor het dorp te ontwikkelen. De specifieke uitdagingen van het dorp, dat in feite uit meerdere kernen bestaat, kregen zo de aandacht die ze verdienden.
“Het bijzondere aan het burgerinitiatief was dat we wel ideeën hadden, maar nog geen locatie”, haalt Zwier aan. “De wedstrijd was daarvoor een bijzondere kans”, duidt De Wit. “De verschillende ontwerpbureaus keken hier heel open en onbevangen naar.” Uiteindelijk werd de wedstrijd gewonnen door Fabrication Mandaworks.
“Zij sprongen er wel echt uit”, legt Jansen uit. “Ook de plek tussen ’s Heeren Loo en de nieuwste woonwijk van Julianadorp in, tegen de rand van het dorp. De grond is nu nog in gebruik voor de bollenteelt. We hebben ook naar andere plekken gekregen, maar dit paste het beste in het verhaal.”
Fabrication Mandaworks ontwikkelde een plan voor Julianadorp dat is geïnspireerd op ‘kintsugi’, een Japanse techniek waarbij gebroken aardewerk wordt gelijmd met goud. “Zo ontstaat iets dat mooier is dan wat was, mooier dan dat wat gebroken is. Die symboliek is losgelaten op Julianadorp.”
De verschillende identiteiten van het dorp zijn zo op een elegante manier versmolten. Vanzelf spreekt het perspectief op de kust, een van de grote troeven van het dorp. De stranden, de vakantieparken, de smalle
duinenrij: daar komen mensen voor. Het dorp met zijn wijken, groot zorgcentrum en nieuwe sportvelden raakt daar in dit plan op een natuurlijke manier mee verbonden. Mooie fietsroutes door het groen, gevarieerde natuur, nieuwe woonstraten: het zit er allemaal in.
“Doordat de sportvelden verplaatsen, komt er in het centrum van het dorp ruimte vrij”, wijst De Wit aan. “De Riepel, het winkelcentrum, trekt ook mensen uit de regio. Dat is een kwaliteit die we kunnen versterken, samen met de oude dorpskern, waar mensen ook graag komen.” Zo ontstaan als vanzelf de nieuwe routes naar zee, naar winkels – naar huis. En zo kan het centrum van het dorp ook versterkt worden met woningbouw. Want dat is inmiddels, met de grote woningvraag, ook een belangrijke doelstelling van deze ontwikkeling. Het centrumgebied en de locatie die nu nog voor agrarisch gebruik is, geven ruimte aan circa 900 woningen.
“Het gaat echt om verbinding”, ziet De Wit. “Een mooie verbinding met het landschap, de duinen, de zee. Maar ook op kleinere schaal. Er leven zo’n zeven soorten vleermuizen op het terrein van ‘s Heeren Loo, de zorginstelling. Die worden op deze manier ook het landschap ingetrokken.” Het plan met de sportontwikkeling, natuur en wonen zorgt dat mensen naar het gebied toetrekken, er is op meerdere plekken iets te doen. Je krijgt hiermee verschillende stepping stones in Julianadorp. Het plan versterkt dorp én natuur, is de gedachte.
Een goed verhaal
Aan de gemeente vervolgens de taak om het proces in goede banen te leiden. Een burgerinitiatief is één ding en het prijswinnende ontwerp hielp uiteraard om dat initiatief vleugels te geven, toch is het in de praktijk nog geen vanzelfsprekendheid dat een burgerinitiatief ook echt beleid wordt. De Wit beschrijft het proces: van intentieovereenkomst tot een concreet project, de aanbesteding.
“En nu samen met West 8, het bureau dat is aangetrokken om de landschappelijke en stedenbouwkundige visie vorm te geven en uit te werken, echt aan de slag, dat is heel mooi. Het is breed gedragen. We hebben vanaf het begin alle partijen aan tafel: het dorp, de gemeente, Woningstichting”, zegt ze. “Woningstichting is eigenaar van de grond en had al plannen om hier woningbouw te ontwikkelen. Ook ’s Heeren Loo is betrokken, dit is naast hun terrein. Voor hen ligt er ook een kans, denk aan werk voor de bewoners van de instelling.” En aan woonruimte voor personeel, vult Jansen aan.
‛Je moet een goed verhaal hebben.’
Met Scholen aan Zee voor het voorgezet onderwijs en de Prinses Margrietschool voor het basisonderwijs die ook naast het gebied liggen, gaat ONS programmatisch samenwerken. Ook komt er een nieuwe plek voor de huisartsen en andere partijen die zorg leveren. Deze ontwikkeling brengt dus beweging op gang om ook met andere partijen aan de slag te gaan.
Ontwikkelen in landelijk gebied ligt vaak lastig. “Voor ons als gemeente gold natuurlijk wel: je moet een goed verhaal hebben bij de provincie”, overweegt Zwier. “Maar dat hádden we. Gebroken aardewerk lijmen met gouden randen, zo ontstaat een heel nieuw dorp.”
In 2027 kan er gestart worden. “Er mag bijvoorbeeld geen verslechtering in de natuur zijn”, verduidelijkt Jansen. “Er moet waterberging zijn, ook een eis. Sportverenigingen willen kunnen groeien. Daar is allemaal aan gedacht. Dit is juist een grote verbetering, voor iedereen. Dat zien de Dorpers. Maar er is bijvoorbeeld ook unaniem enthousiasme in de gemeenteraad. Dit gaat echt onze toekomst worden. Dit is identiteit.”
Gedeputeerde Jelle Beemsterboer over de woonopgave:
“Mensen
zijn in nood, die willen we oprecht helpen”
Nood-Holland staat aan de lat voor de productie van 191.000 woningen binnen dit decennium. De opgave is uitgewerkt in regionale Woonafspraken met de gemeenten. Om de doelstelling te halen moet het bouwtempo wel omhoog, weet gedeputeerde Jelle Beemsterboer. De provincie zoekt de versnelling vooral in het voortraject van projecten. “We kunnen de voorbereidingstijd terugbrengen van tien naar twee jaar.”
De roep om versnelling van de woningbouw die als een mantra overal klinkt, is in NoordHolland niet aan dovemansoren gericht.
“We zitten momenteel op een productie van 17.000 woningen per jaar, dat moet 23.500 worden om de doelstelling tot en
met 2030 te halen”, zegt gedeputeerde Jelle Beemsterboer met Wonen in de portefeuille. De urgentie van woningbouw is voor hem een levend gegeven: “Het is al heftig dat wij moeten accepteren dat er tot 2030 mensen zijn die geen huis hebben. Die langer bij
hun ouders moeten blijven wonen, of noodgedwongen ergens op een camping of een industrieterrein wonen. Ik sprak laatst een aantal economisch dak- en thuislozen. Deze mensen hebben veelal wel een baan, maar zijn door omstandigheden hun huis kwijtgeraakt. Denk aan een scheiding of een andere ingrijpende gebeurtenis. Door lange wachtlijsten of eisen van verhuurders lukt het hen niet om een nieuwe woning te vinden. Zij slapen daarom bijvoorbeeld noodgedwongen in hun auto, bij vrienden op de bank of belanden bij de daklozenopvang.”
Om de woningbouwproductie in Noord-Holland te versnellen heeft de provincie 76,4 miljoen vrijgemaakt, vertelt Beemsterboer. Het grootste deel daarvan is bestemd voor het afdekken van onrendabele toppen waar sommige projecten op hangen, onder andere bij ov-knooppunten. Daarnaast gaat een deel naar meer ambtelijke capaciteit.
De ambitie van Noord-Holland tot versnelling is opzienbarend hoog: de provincie wil de voorbereidingstijd voor prioritaire doorbraaklocaties terugbrengen van tien naar twee jaar. Vooral in de doorlooptijd van gebiedsontwikkelingen – gemiddeld zo’n twaalf jaar – zit veel rek, stelt de gedeputeerde. “De eigenlijke bouwtijd is twee jaar, de meeste tijd zit in het voortraject van planvorming en vergunning. Om dat lange planologische traject te bekorten, gaan we meer mensen aannemen om gemeenten te helpen met de planprocedures. We zetten een eigen toegewijd team op dat bij kan springen bij gemeenten met te weinig ambtelijke capaciteit. Waardoor ze niet één maar drie projecten tegelijk aankunnen.”
Parallel plannen
Verder bevordert de provincie parallel plannen, legt de gedeputeerde uit. “Parallel plannen is een werkvorm waarbij je alle beleidsvoorwaarden tegelijk onderzoekt en verwerkt in een ontwerp. Normaal gebeurt dat stapje voor stapje om risico's te spreiden. Als het onderzoek naar
bijvoorbeeld fauna negatief uitvalt, ga je dat eerst proberen op te lossen, voordat je bijvoorbeeld archeologie onderzoekt. Bij parallel plannen doe je alle onderzoek tegelijk. Dat betekent natuurlijk ook dat je alle risico en alle onderzoekskosten tegelijk neemt. De kost gaat voor de baat uit. Gebleken is al dat deze werkvorm zijn vruchten afwerpt.”
Knopen doorhakken
Naast meer ambtelijke capaciteit vraagt versnelling ook om “scherpe en pragmatische keuzes”, stelt Beemsterboer. “Bij een gemeente heb je tien of twaalf beleidsdisciplines die zich over plannen buigen: inrichting openbaar gebied, parkeren, riolering, flora en fauna, duurzaamheid, welstand – het hele verhaal. En elke discipline wil minimaal een acht halen, terwijl ze deels ook met elkaar concurreren. Want meer groen kan bijvoorbeeld de parkeernorm enorm lastig maken. Het optimaliseren van plannen op alle disciplines vraagt onwijs veel tijd. Ergens in de organisatie moet er iemand zijn die op een eerder moment knopen doorhakt en er dan niet op aangekeken wordt als één van de disciplines genoegen moet nemen met een zeven.”
Als de provincie en de gemeenten zich sterk maken voor een versnelde bouwproductie, mag dat ook worden gevraagd van projectontwikkelaars en woningcoöperaties. “Hebben ze de businesscase nog niet helemaal rond, zijn nog niet alle risico’s afgedekt, dan verwachten we toch ook van hen dat ze knopen doorhakken en gewoon doorgaan. Dat ze op z’n minst zorgen dat we over de risico’s in gesprek gaan en samen naar een oplossing zoeken in plaats van twee jaar de kat uit de boom te kijken. Niemand kan het verantwoorden dat we mensen in de kou laten staan omdat we alle tijd nemen voor de procedures of eerst rustig alle risico’s willen afdekken. Je wilt iedereen scherp hebben in het verantwoordelijkheidsbesef dat we als samenleving die woningen heel hard nodig hebben.”
Waterplein, Hoofddorp, Beeld Geniedijk
Wethouder Beryl van Straten van Haarlemmermeer:
“Tot 2040 minimaal twintigduizend woningen erbij”
De woningnood in Nederland is groot, ook in Haarlemmermeer. De gemeente staat voor een enorme bouwopgave, maar pakt die volgens wethouder Beryl van Straten (woningbouw) met ambitie en realisme aan. “Ons streven is om tot 2040 minimaal twintigduizend woningen te bouwen. Dat willen we doen met de kwaliteit die bij Haarlemmermeer hoort: goed bereikbaar, met voldoende voorzieningen en ruimte voor groen en recreatie. We bouwen niet alleen veel, maar willen het ook goed doen.”
Wie door Haarlemmermeer rijdt, ziet dat de gemeente sterk in beweging is. Van de dorpen tot de stedelijke kernen, overal wordt gewerkt aan uitbreiding en vernieuwing. Niet alles kan tegelijk, benadrukt Van Straten. “We hebben een aantal focusgebieden waar we relatief snel kunnen bouwen. Daarnaast zijn er potentiegebieden die we op de langere termijn willen ontwikkelen. Alles in één keer aanpakken is niet realistisch – niet financieel en niet qua capaciteit. Daarom werken we gefaseerd. Voordeel daarvan is dat we steeds kunnen bijsturen en de kwaliteit kunnen waarborgen.”
Betaalbaar en divers
Betaalbaarheid is een belangrijk speerpunt in het Haarlemmermeerse nieuwbouwbeleid. “Van alles wat gebouwd wordt, moet op dit moment minimaal vijftig procent betaalbaar zijn. We volgen daarbij de landelijke definitie, dus met de komst van de nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting wordt zelfs twee derde betaalbaar. Wij streven daarbij naar
dertig procent sociale huur. We vinden het belangrijk dat ook de verpleegkundige, politieagent en onderwijzer hier kunnen wonen.”
Van Straten geeft toe dat deze betaalbaarheidsambitie wel onder druk staat door stijgende woningprijzen. “Haarlemmermeer wordt steeds geliefder, en dat maakt het uitdagender om betaalbare woningen te realiseren. Maar we blijven vasthouden aan die verdeling, want we willen een inclusieve gemeente blijven.”
Daarbij is er ook nadrukkelijk aandacht voor meer diversiteit in het woningaanbod. “De woningvoorraad van Haarlemmermeer bestaat voor ruim zeventig procent uit eengezinswoningen. Dat moet de komende jaren veranderen: we willen meer variatie in woningtypes. Denk aan appartementen voor bijvoorbeeld starters, maar ook aan kleinere woningen voor mensen die willen doorstromen, omdat hun kinderen het huis uit zijn. We willen bouwen voor iedereen.”
‛Haarlemmermeer wordt steeds geliefder, en dat maakt het uitdagender om betaalbare woningen te realiseren.’
bijvoorbeeld de infrastructuur. Voor de grote investeringen die voor infrastructuur nodig zijn, krijgen we financiële hulp van het Rijk, de provincie en de vervoerregio. Daar zijn we heel blij mee. Voor de betaalbaarheid van woningen zijn we ook afhankelijk van het Rijk. Dat betekent veel overleg en afstemming, maar dat hoort bij onze manier van werken: niet solistisch, maar samen.”
Samenwerken voor succes
De kern van een succesvolle gebiedsontwikkeling ligt volgens Van Straten in een brede samenwerking. “Leefbare wijken bereik je vooral door alle betrokken partijen in een vroeg stadium samen te brengen. Neem bijvoorbeeld Lisserbroek. De komende jaren wordt deze kern bijna drie keer zo groot. Dat heeft veel impact op de omgeving. Daarom betrekken we de inwoners bij het proces en de plannen. Dat doen we natuurlijk samen met de vastgoedpartijen. Bij alle nieuwbouwprojecten dagen we hen uit om iets moois en goeds te bouwen dat aansluit bij de gemeenschap. Ik merk overigens dat het zeer prettig werkt wanneer die partijen een goede maatschappelijke antenne hebben en zich verdiepen in de omgeving waar ze bouwen.”
‘Om een wijk leefbaar te houden heb je niet alleen woningen nodig, maar ook wegen, scholen, sportvoorzieningen en groen.’
Op het gebied van infrastructuur en voorzieningen werkt de gemeente nauw samen met andere overheden en organisaties. “Om een wijk leefbaar te houden heb je niet alleen woningen nodig, maar ook wegen, scholen, sportvoorzieningen en groen. Neem
Uitdaging
De wethouder noemt de gebiedsontwikkeling op het Pionier-Bolsterrein in Nieuw-Vennep als schoolvoorbeeld van hoe samenwerking leidt tot kwaliteit. “Het gaat hier om een verouderd bedrijventerrein dat twee bestaande woonwijken tot nu toe van elkaar scheidde. We transformeren het terrein nu naar een mooie, nieuwe woonwijk. Het mes snijdt daarbij aan twee kanten. We voegen niet alleen nieuwe woningen toe, maar maken zo van Nieuw-Vennep weer één geheel en verbeteren de leefbaarheid – ook voor die andere twee wijken. Het is dit soort combinaties waarnaar we streven.”
Hoewel door een goede samenwerking veel hobbels kunnen worden genomen, blijft er volgens Van Straten altijd een grote uitdaging bij veel gebiedsontwikkelingen. “Die ligt in het combineren van alle maatschappelijke ambities. In Nederland stapelen we veel wensen op elkaar: betaalbaar, duurzaam, klimaatbestendig bouwen, met voldoende parkeerplaatsen en groen. Dat willen we allemaal tegelijk. Zoiets vraagt om lastige keuzes, waar je goed over na moet denken. En dan moet je soms accepteren dat je compromissen maakt, om het geheel vooruit te krijgen. Dat is de realiteit van bouwen met ambitie.”
Pionieren met lef
Op de vraag wat andere gemeenten nog kunnen leren van Haarlemmermeer zegt Van Straten zonder aarzeling: “Je moet pionieren met lef. Dat past ook bij onze gemeente: Haarlemmermeer is van
oudsher een plek van doeners. Elk gebied is anders. Hyde Park, vlak bij het station in Hoofddorp, is bijvoorbeeld heel stedelijk, Lisserbroek is juist landelijker. Je moet kunnen schakelen en maatwerk leveren.”
Creativiteit is daarbij volgens haar ook essentieel. “In Haarlemmermeer hebben we te maken met specifieke beperkingen zoals de nabijheid van Schiphol. Juist door innovatief te denken en goed samen te werken, krijgen we vaak meer voor elkaar dan we in eerste instantie zouden denken.”
Een polder die nog niet af is Wat Van Straten persoonlijk drijft om aan de enorme woningbouwopgave te werken? Ze glimlacht. “Ik ben ooit begonnen als raadslid. Het is ontzettend leuk om te zien dat je met beleid echt het
verschil kunt maken in je eigen omgeving.
Deze polder is nog niet af. We zijn hem samen verder aan het afmaken. Dat is een verantwoordelijkheid, maar ook een kans. Wat we nu bouwen, staat er de komende honderd jaar. Dan wil je dat het goed is –duurzaam, leefbaar en samen gemaakt.”
‛In Haarlemmermeer hebben we te maken met specifieke beperkingen zoals de nabijheid van Schiphol.’
Wickevoort, Cruquius.
“Hoofddorp
ontwikkelt nieuwe stadswijkenlevendige ”
Kantoorgebouwen domineerden vanaf de jaren negentig het gebied rondom Station Hoofddorp.
Nu krijgt ook woningbouw er een plek. Hyde Park, Stationskwartier, Stadscentrum en Graan voor Visch
Zuid veranderen in levendige, gemengde stadswijken met een breed en veelzijdig woonaanbod.
Bij deze transformatie en verdichting blijft de relatie met de polder in stand.
Haarlemmermeer telt ruim dertig kernen en dorpen. Hiervan is Hoofddorp met rond de tachtigduizend inwoners verreweg het grootst. Hier is ook het bestuurlijk centrum van de fusiegemeente gevestigd. Een nieuw gemeentehuis is in aanbouw, in combinatie met een woontoren en andere nieuwbouw op en rond het Raadhuisplein. Het nieuwe gemeentehuis neemt de plek in van het oude uit de jaren tachtig. En zo zijn er in het programma Stadscentrum Hoofddorp meer plekken waar gedateerd vastgoed plaatsmaakt voor voornamelijk woongebouwen.
Haarlemmermeer heeft plannen tot 2040 voor minimaal twintigduizend extra woningen en ziet zelfs ruimte voor zo’n dertigduizend woningen. In Hoofddorp zijn plannen gemaakt en deels al tot uitvoering gebracht voor de bouw van minimaal vijftienduizend woningen. Het zwaartepunt hiervan ligt in de gebieden Hyde Park (4.300), Stadscentrum (1.500), Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid (tezamen 6.500 tot 10.000). De twee laatstgenoemde gebieden vormen samen Spoorzone Hoofddorp. Verder voorziet de gemeente nog woningbouw in de gebieden
Senta Modder en Rob van Daal
Nieuwe Noord en de Parken/ Hoofddorp Zuid.
Gerenommeerde architectenbureaus
Senta Modder en Rob van Daal, beiden concerndirecteur bij de gemeente Haarlemmermeer, lichten de plannen met alle plezier toe op de vijfde verdieping van een kantoorpand in Hyde Park. De gemeente heeft in het stationskwartier een tijdelijk ‘Atelier’ ingericht. Op een meterslange maquette van Spoorzone Hoofddorp kunnen Modder en Van Daal de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen laten zien. Hyde Park is de nieuwe naam van het voormalige kantorenpark BeukenhorstWest. Het bevindt zich tegenover NS-Station Hoofddorp en wordt ongeveer in het midden doorsneden door een weg. Tussen het spoor en Hyde Park loopt parallel nog de drukke Van Heuven Goedhartlaan.
Kantorenleegstand en de grote woonopgave gaven aanleiding tot herontwikkeling, vertelt Van Daal. Hij is ambtelijk opdrachtgever voor Hyde Park. In het gebied staan al vier splinternieuwe moderne appartementscomplexen van hoge kwaliteit, aan drie andere wordt gewerkt. Stuk voor stuk zijn het forse woongebouwen die met allerhande ontwerp- en materiaalmiddelen zijn opgedeeld in verschillende ‛huizen’ rondom een binnentuin. Het ontwerp van de binnentuinen is van de hand van de gelauwerde landschapsarchitect Piet Oudolf. Het masterplan is van Winny Maas (MVRDV) en voor het ontwerp van de gebouwen tekenden gerenommeerde architectenbureaus. Ten behoeve van de kantoorpanden die op de herontwikkelde woon-werklocatie blijven en deels voor de nieuwe woningen, wordt een grote parkeergarage grondig opgeknapt. De nieuwe bewoners parkeren grotendeels inpandig ondergronds. Door het verdwijnen van geparkeerde auto’s kan de openbare ruimte aantrekkelijk en groen worden ingericht. De plinten van de woonblokken zorgen met winkels en andere voorzieningen voor een levendig straatbeeld.
Multimodale Knoop
Met de eerste fase van Hyde Park zijn in totaal 2.300 woningen gemoeid. In een nog te ontwikkelen tweede fase komen daar nog zo´n 2.000 woningen bij. In het naastgelegen gebied worden de plannen voor het Stationskwartier momenteel uitgewerkt: hier komt een gemengd programma met onder andere 2.400 tot 4.000 woningen en voorzieningen, met veel ruimte voor voetgangers en fietsers. De plannen worden verder uitgewerkt met hulp van VenhoevenCS en Bureau B+A uit Amsterdam, vertelt Modder, ambtelijk opdrachtgever voor de gebiedsontwikkeling Spoorzone. “In dit grootschalig NOVEX gebied trekken we samen op met het Rijk, de provincie en de vervoerregio. Met gebieds- en mobiliteitssubsidies maken
Hyde Park
Foto: Kees van der Veer.
Hyde Park Foto: Kees van der Veer.
we de woningbouw en bereikbaarheid stap voor stap mogelijk. Het plan is de Amsterdamse Noord-Zuid metrolijn te verlengen naar ons station. Daar komt bij dat het nu ontbreekt aan een hoogwaardig stationsgebouw en stationsplein. Met de Multimodale Knoop Hoofddorp werken we aan een moderne ov-hub voor trein, metro, bus, fiets en voetganger, als voorwaarde voor het toevoegen van heel veel woningen. En vergeet niet dat Hoofddorp deel uitmaakt van één van de Nederlandse economische centra met een internationaal vestigingsklimaat. Hoogwaardige mobiliteit is daarvoor essentieel.”
‘Het ontwerp van de binnentuinen is van de hand van de gelauwerde landschapsarchitect Piet Oudolf.’
Om verkeersstromen door het centrum van Hoofddorp langs het station te vermijden, is een nieuwe rondweg nodig. Daarin gaat de Weg om de Zuid voorzien, als tegenhanger van de al bestaande Weg om de Noord en de aan de westkant gelegen Drie Merenweg. Rijk, Provincie Noord-Holland en de Vervoerregio Amsterdam leveren naast
de gemeente Haarlemmermeer ook een grote bijdrage aan de financiering van de rondweg.
De spoorlijn vormt meteen de zogenaamde LIB-grens (Luchthavenindelingsbesluit) met het noordoostelijk gelegen Schiphol Airport. Aan deze zijde van het spoor bevindt zich kantorenpark Beukenhorst-Oost. Dat wordt ontsloten door een weg onder het opgetilde station door. De LIB-status betekent dat er geen woningbouw is toegestaan.
Graan voor Visch Zuid
Een ander fors deel van de woonprogrammering is gepland in Graan voor Visch Zuid. Dit gebied bevindt zich ten zuidwesten van de bestaande woonwijk Graan voor Visch, die weer ten zuidwesten van Hyde Park aan de andere zijde van de Geniedijk ligt. Graan voor Visch Zuid is een deelplan van de ontwikkeling Spoorzone Hoofddorp. Hier komen 4.000 tot 6.000 woningen. “Het is nu een gebied met vooral bedrijven, maar je hebt er ook woningen en een school”, legt Senta Modder uit. “Het gebied transformeert naar een levendige stadswijk waar mensen wonen, werken, ondernemen of een studie volgen. Wat de programmering betreft zal hier ook ruimte zijn voor sociale huur en andere woningen in het betaalbare segment. Een aantal bedrijven blijft nog een tijd in het gebied. Ook komen er nieuwe bedrijven die passen in een wijk waar mensen wonen. Het gebied zal niet in één keer klaar zijn maar veranderen in de loop van de tijd.”
De gemeente werkt in Graan voor Visch Zuid samen met de verschillende eigenaren. Bureau Zones Urbaines Sensibles (ZUS) uit Rotterdam werkt de plannen voor het gebied verder uit in een stedenbouwkundig kader.
Beeld rechtzetten
Door zijn ligging op tien minuten treinen van Amsterdam en de nabijheid van de luchthaven is Hoofddorp niet alleen een gewilde kantorenlocatie, ze huisvest ook veel forenzen. Gaat Hyde Park daarmee vooral als alternatief dienen voor de groepen voor
Senta Modder en Rob van Daal .
wie wonen in Amsterdam niet haalbaar is – bijvoorbeeld voor expats? Van Daal en Modder willen dat beeld rechtzetten. “In een artikel in het Noordhollands Dagblad werd het voorgesteld alsof er heel veel expats komen wonen. Uit onze cijfers blijkt dat het aandeel momenteel slechts negen procent is. In Amstelveen bijvoorbeeld is het twintig procent.” Aan de woningdifferentiatie mankeert niets, stellen de twee directeuren. Ze wijzen op 563 studentenwoningen in woonblok Camden Town en daarnaast op 630 sociale huurwoningen op Hyde Park. Van de totale productie valt zo’n 50% onder de noemer betaalbaar, zowel huur als koop. “We sturen op hele gemengde wijken, voor verschillende doelgroepen. De eigen bewoners horen daar zeker bij, zoals jongeren die op zichzelf willen gaan of ouderen die iets anders zoeken”, zegt Modder.
Polder ontmoet stad
Met de ontwikkelingen in Stadscentrum, Hyde Park en Spoorzone (Stationskwartier en Graan voor Visch Zuid) krijgt Hoofddorp onmiskenbaar een wat ander karakter. “We ontwikkelen ons meer als een stad, met stedelijke milieus die we tot nu toe niet hadden”, zegt Rob van Daal. “Dat is voor sommige van onze inwoners spannend en soms een reden tot zorg. Ook daar is terecht aandacht voor.” Volgens Modder blijft de relatie met het dorpse en het polderland wel in stand. “Ik zie de ontwikkeling eerder als polder ontmoet stad. Op de Geniedijk bijvoorbeeld – een overblijfsel van de Stelling van Amsterdam – grazen schapen. De polder blijft bij onze identiteit horen.”
De overgang van Hyde Park naar het stadscentrum met meer laagbouw wordt bovendien verzacht door het Stadspark. Van Daal: “Het park had tot voor kort het onderhoudsniveau van een plantsoen. Nu hebben we het echt als een stadspark ingericht. Het is wel bijzonder dat het park nu al, terwijl de woningbouw nog bezig is, een prettige plek is geworden om te wandelen en voor kinderen om te spelen.” Tegelijk wordt tussen Hoofddorp en Nieuw-
Vennep een nieuw groengebied aangelegd: PARK21. Als een groene long voor de bestaande en de veertigduizend nieuwe inwoners waarvoor Haarlemmermeer woningen bouwt.
‘We ontwikkelen ons meer als een stad, met stedelijke milieus die we tot nu toe niet hadden.’
Spoorzone Hoofddorp.
Spoorzone Hoofddorp, Beeld Geniedijk.
“EQUILIS
woonicoonontwikkelt De Foyer”
Dimitry Melchiors, CEO van Equilis:
In het centrum van Hoofddorp verrijst De Foyer: een markant woongebouw dat zijn naam eer aandoet. Hier betreed je de stad en proef je alvast van wat komen gaat. De Foyer vormt een uitnodigende entree naar het centrum, waar je je direct thuis voelt.
Aan de Burgemeester Van der Willigenlaan – straks een groene, bomenrijke stadslaan – ontwikkelt Equilis 78 duurzame koopappartementen en 51 betaalbare huurappartementen. Het aanbod varieert van compacte tweekamerwoningen tot ruime vierkamerappartementen, allemaal voorzien van fijne buitenruimtes. De architectuur is eigentijds en warm, met sierlijk metselwerk en een open karakter. Zo wordt De Foyer een vanzelfsprekend scharnierpunt tussen de rust van thuis en de levendigheid van het centrum.
De locatie kent een bijzondere transformatie. Op de voormalige kantoorlocatie van D-reizen, tussen cultureel centrum C-Punt en de Dik Trom Tennishal, verrijst straks een elegant appartementengebouw met
129 woningen, commerciële ruimte en parkeervoorzieningen. Het ontwerp is van Asselbergs Architectuurcentrale en Van Ommeren Architecten en volgt de stedenbouwkundige kaders van Urhahn.
Deze locatie biedt bewoners alle voorzieningen op loop- en fietsafstand: winkels, supermarkten, restaurants, openbaar vervoer, scholen, sportclubs, kunst en cultuur, eerstelijnszorg, een grote apotheek en nog veel meer.
‘Kennis en kapitaal zijn onze sterke punten.’
De Foyer - Hoofddorp - gevel zuidzijde aan de route van station via stadspark naar Raadhuisplein. (artist impression VOa)
De Foyer - Hoofddorpzuid- en oostgevel aan de Burgemeester Van der Wilgenlaan vanaf de fruittuinen. (artist impression VOa)
De ontwikkelvisie van Equilis
Equilis Nederland zoekt constant naar mixed-use ontwikkellocaties in de bebouwde omgeving, bij voorkeur met daarbij een woonprogramma van honderd woningen en meer, ook in de gemeente Haarlemmermeer. Dankzij eigen financieringsfondsen, korte lijnen en een ervaren team kunnen nieuwe proposities snel worden beoordeeld. “Kennis en kapitaal zijn onze sterke punten,” zegt Dimitry Melchiors, CEO van Equilis Nederland. “Omdat we werken vanuit een ontwikkelfonds van een multi-family-office hoeven we niet eerst naar de bank.”
‘Onze ambitie is glashelder: plekken creëren die niet alleen vandaag werken, maar ook morgen waarde toevoegen aan stad én samenleving.’
die van invloed zijn op het welzijn en geluk van mensen. “We ontwikkelen overigens alle projecten voor de markt en niet voor een eigen beleggingsportefeuille. We zijn ook niet gebonden aan één aannemer en daarmee zijn we een onafhankelijke ontwikkelaar ‘pur sang’
Ambitie in stedelijke én kleinere kernen
Equilis richt zich op mixed-use locaties in de bestaande stad, bij voorkeur met een woonprogramma van honderd woningen of meer. Ook kleinschaligere kernen zijn interessant. Equilis realiseerde al een aantal spraakmakende projecten. Na de ontwikkeling van 166 appartementen in gebouw VS Vredeoord in Eindhoven volgde de ontwikkeling van Missiehuis Park in Driehuis, een project waarin monumentenzorg, natuur en nieuwbouw zorgvuldig samenkomen. Het voormalige missiehuis werd herontwikkeld tot 23 sociale huurwoningen en 18 vrijesector appartementen, aangevuld met 39 herenhuizen, een vrijstaande paviljoenwoning en drie appartementen in de historische kapel. Het project, inmiddels volledig verkocht en bijna geheel opgeleverd, kent een groene inpassing en zeer energiezuinige woningen (A++++).
De meest recente acquisitie van Equilis is een ontwikkellocatie voor woongebouw
De Loper in Spijkenisse. In augustus 2025 werd de vergunning onherroepelijk en in november is de verkoop gestart van de 109 koop-appartementen en 12 –stadswoningen. De Loper in Spijkenisse maakt net als De Foyer in Hoofddorp deel uit van een bredere stadsvernieuwing.
Melchiors heeft een uitgesproken passie voor binnenstedelijke transformatie. “Er liggen nog zoveel kansen voor transformatie of sloop en nieuwbouw in de verharde omgeving, ja ook brownfields!. We willen juist géén schaarse natuur opofferen.” Die zienswijze past naadloos in de Equilis-slogan Building Happy Stories, het creëren van betekenisvolle projecten
Voor De Foyer in Hoofddorp verwacht Equilis nog dit jaar de vergunning voor realisatie. Sinds de aankoop in 2020 is de markt veranderd, waardoor het programma is geoptimaliseerd en enkele grotere appartementen zijn vervangen door kleinere. Ook nieuwe regelgeving vroeg om aanpassingen. De pre-sale is inmiddels in volle gang. Kijk voor meer informatie op www.defoyer.nl.
Ervaren team, internationale basis
Dimitry verdiende zijn internationale vastgoedsporen onder meer bij Bouwfonds Property Finance (Oosterdokseiland Amsterdam en Hafencity Hamburg), maar ook bij Arcadis en DVP (Johan Cruijff ArenA), ForumInvest (Bataviastad) en NS Poort (Nationale Sleutelprojecten Breda Centraal en Den Haag Centraal). Ook ontwikkelde Dimitry het nieuwe Rosa Spier Huis in Laren, na een aantal jaren als toezichthouder actief te zijn geweest als gemachtigde van het College sanering zorginstellingen. Deze schat aan ervaring komt het ervaren team goed van pas bij de binnenstedelijke uitdagingen bij de ontwikkeling van De Foyer.
Equilis, actief in België, Frankrijk, Spanje, Polen, Duitsland en sinds 2017 in Nederland, werkt overal met lokale teams onder het motto think global, act local. Het bedrijf is opgericht door de Belgische retailfamilie Mestdagh, bekend van Carrefour. Hoewel retail de oorsprong is – en elders in Europa nog steeds winkelcentra worden ontwikkeld – ligt de focus in Nederland vooral op woningbouw.
De investeringsfondsen achter Equilis bestaan uit de families Mestdagh en Mulliez en een selecte groep investeerders. Equilis ontwikkelt met expliciete aandacht voor duurzaamheid en esthetische kwaliteit.
Een uitdagende markt
Dagelijks komen nieuwe proposities binnen bij Equilis Nederland; circa 90 procent valt bij de eerste beoordeling af. “Projectontwikkeling is ingewikkelder geworden door voortdurend wijzigende regelgeving, schaarste aan ontwikkellocaties met een gezonde business case, en de vele mogelijkheden tot bezwaar,” aldus Melchiors. “In Haarlemmermeer zijn de financiële kaders bovendien bovengemiddeld uitdagend. Maar opgeven zit niet in ons DNA; juist als het complex wordt, gaan we aan.”
Voor grotere projecten van meer dan 200 woningen werkt Equilis bij voorkeur in joint ventures. “Maar we treden nooit op als louter financier. We verwachten altijd “skin in the game” van een partner en werken idealiter samen op 50/50-basis. Dat is een gezonde basis voor samenwerking.” Equilis initieert niet alleen graag projecten, maar sluit ook graag aan bij lopende ontwikkelingen. “We streven naar een doorlooptijd van drie tot vijf jaar. Ideaal stappen we in net vóór het tekenen van de anterieure overeenkomst. Dan is er privaatrechtelijk voldoende zekerheid en kunnen we snel schakelen.”
“Onze ambitie is glashelder: plekken creëren die niet alleen vandaag werken, maar ook morgen waarde toevoegen aan stad én samenleving. De Foyer is daarin geen eindpunt, maar het begin van een nieuwe standaard voor Hoofddorp.”
De Foyer - Hoofddorpgevelfragment zuidzijde. (artist impression VOa)
Hans Meurs, wethouder Floor Gordon en Joost van der Maat:
“
LandJuweel: betaalbaar, circulair en verbonden met de
buurt”
In de Amstelveense wijk Groenelaan verrijst binnenkort LandJuweel, een nieuw woonproject dat de lat voor duurzame gebiedsontwikkeling hoog legt. Met 160 woningen in circulaire houtbouw, geïntegreerde energieopwekking in de gevel en een ontwerp dat de verbinding met de buurt versterkt. LandJuweel laat zien dat betaalbaarheid en duurzaamheid niet tegenover elkaar hoeven te staan. Het project geeft antwoord op een vraag die in veel gemeenten leeft: hoe bouw je toekomstbestendig, zonder het middensegment uit het oog te verliezen?
LandJuweel ontstaat op een plek die veel inwoners van de buurt goed kennen. Waar vroeger drie basisscholen stonden, komt nu ruimte vrij voor een nieuwe woonomgeving en groene dooradering van de wijk. Aan de overzijde is inmiddels een nieuw gebouw geopend met twee scholen en kinderopvang. Zo wordt ruimte teruggegeven: aan aan wonen, voorzieningen en groen.
Hans Meurs, CEO van VORM: “Met LandJuweel laten we zien dat betaalbaarheid geen tegenhanger hoeft te zijn van duurzaamheid. LandJuweel is een woonconcept waarin comfort, sociale waarde en circulariteit samenkomen. Het is een antwoord op de vraag hoe we sneller kunnen bouwen, zonder dat de kwaliteit of betaalbaarheid daaronder lijdt.”
Een nieuwe laag in een groeibriljant Groenelaan is een wijk die is aangelegd in een tijd waarin lucht, groen en ruimte vanzelfsprekend waren. De buurt bestaat uit open verkavelingen, laagbouw en flats, met veel bomen en brede stoepen. Maar zoals bij veel wijken uit deze periode is de bebouwing verouderd en neemt de ruimte voor auto’s te veel plek in. Floor Gordon, wethouder ruimtelijke ordening en duurzaamheid, kijkt om zich heen: “Deze wijk heeft geschiedenis. Ruimte, licht, groen. Maar ook veel verharding en verouderde bebouwing. Met LandJuweel voegen we nieuw karakter toe aan de wijk. We realiseren 160 woningen die niet alleen duurzaam, maar ook betaalbaar zijn. Dat was voor ons echt essentieel.”
LandJuweel brengt vernieuwing met kwaliteit. Door de parkeervoorzieningen grotendeels ondergronds op te lossen, ontstaat een groene ruimte aan de voet van
de woongebouwen. Paden, plantsoenen en verblijfplekken verweven zich straks met de Bovenkerkerpolder, het open landschap dat aan de wijk grenst. Groen is hierbij niet slechts decor, maar drager van klimaatbestendigheid, ontmoeting en leefkwaliteit. “Met LandJuweel geven we de wijk een nieuwe laag,” zegt wethouder Gordon. “Groenelaan heeft al een sterke basis. Wat dit project toevoegt is een parkachtige uitstraling, een gemengd woningaanbod en een ontwerp dat ontmoeting stimuleert. Zo ontstaat een buurt waar mensen niet alleen wonen, maar leven en elkaar kennen.”
‘Met LandJuweel laten we zien dat betaalbaarheid geen tegenhanger hoeft te zijn van duurzaamheid.’
Het landschap en de bebouwing zijn ontworpen op doorwaadbaarheid: het moet uitnodigend voelen om tussen de gebouwen door te lopen, elkaar te ontmoeten en en te genieten wat een groene omgeving heeft te bieden.
Wonen voor de middengroep: het sociale fundament Het woonprogramma vormt de basis van een sterk sociaal maatschappelijk fundament. Het project bestaat volledig uit woningen in het middensegment: 72 middeldure huurwoningen en 88 middeldure koopwoningen. Deze keuze is gemaakt om een breed palet aan bewoners een kans te bieden op een woning in hun eigen stad. “We bouwen niet voor een selecte groep, maar voor mensen die nu
moeilijk een plek kunnen vinden,” zegt Hans Meurs, CEO VORM. “Van leraren en verpleegkundigen tot starters en senioren die kleiner willen wonen maar in de buurt willen blijven. Dat is sociale duurzaamheid in actie,” voegt wethouder Gordon toe.
‘Elke woning bestaat uit drie modules. Die worden in Polen en Litouwen vervaardigd, daar waar het hout gewonnen en verwerkt wordt.’
Modulaire houtbouw als bouwsysteem voor de toekomst Dat LandJuweel in hout wordt gebouwd, is geen toevallige keuze. VORM ontwikkelt het project met Timberfy, het nieuwe houtbouwbedrijf binnen de holding. De woningen worden gemaakt van LVL-hout (Laminated Veneer Lumber): een sterk, stabiel en licht materiaal dat geschikt is voor een modulair bouwproces.
Voor gezinnen liggen de nieuwe basisscholen letterlijk aan de overkant van de straat. Voor empty nesters biedt het woonprogramma de mogelijkheid om woonlasten te verlagen zonder de wijk te hoeven verlaten. Starters en young professionals vinden er een stap die ze op de huidige markt vaak niet meer kunnen zetten.
Joost van der Maat, conceptontwikkelaar bij VORM, legt uit hoe dit werkt: “Elke woning bestaat uit drie modules. Het hout komt overwegend uit Polen en Litouwen en is Europees vervaardigd. Vervolgens worden de onderdelen tot 3D-modules samengesteld in een fabriek in Nederland of België. Op de bouwplaats ‘klikken’ we ze in elkaar. Dat scheelt tijd, vermindert faalkosten en zorgt voor een constante kwaliteit.”
In de fabriek kunnen de modules nauwkeurig en gecontroleerd worden gebouwd. Dat betekent minder bouwafval, veel minder bouwverkeer in de wijk, een kortere bouwtijd en hoog comfort
door vaste kwaliteit. Door circulaire verbindingstechnieken kunnen de modules in de toekomst gedemonteerd en elders opnieuw gebruikt worden. Dat maakt het systeem losmaakbaar. “Dit is bouwen met het oog op de toekomst,” zegt Van der Maat. “We zetten geen materialen vast voor vijftig jaar; we houden ze in de kringloop.”
Energiepositieve gebouwen: gevels die mee-opwekken Een van de meest in het oog springende innovaties van LandJuweel is de wijze waarop energie wordt opgewekt. Niet alleen de daken worden voorzien van zonnepanelen: ook de gevels bevatten geïntegreerde PV-panelen. Deze zijn verwerkt in houtkleurige en lichte stroken, waardoor esthetiek en functionaliteit hand in hand gaan. Het resultaat: energiepositieve gebouwen. Vier wooncomplexen die meer energie opwekken dan de bewoners gebruiken.
Daarnaast wordt in de halfverdiepte parkeergarage circulair beton toegepast, afkomstig uit Urban Mine in Zaandam.
VORM is medeaandeelhouder van dit bedrijf, wat laat zien dat duurzaamheid niet wordt benaderd als losse maatregel, maar als onderdeel van een bredere ketenstrategie. Hans Meurs, CEO van VORM: “Voor ons is dit project een bewijs dat innovatie, maatschappelijke verantwoordelijkheid en betaalbaarheid samen kunnen gaan. LandJuweel is geen demonstratiemodel. Het is een woonomgeving waar comfort en toekomstzekerheid normaal zijn.”
‘Dit is bouwen met het oog op de toekomst.’
Ruimtelijke kwaliteit: eenvoud met zorg ontworpen De vier woongebouwen zijn ontworpen door KOW Architecten, met plattegronden van B2A en een duurzaam landschapsontwerp door RRog. De
gebouwen zijn ogenschijnlijk eenvoudig in vorm, maar rijk in detail: balkons en entrees zorgen voor een sculpturale gevelwerking, topverdiepingen springen subtiel terug, waardoor ze lucht en licht toevoegen en een doorlopende plint vormt een menselijke schaal op straatniveau. Dit is geen spektakelarchitectuur. Het is een ontwerp dat rust, herkenbaarheid en duurzaamheid als uitgangspunt heeft. “Wij wilden laten zien dat circulair bouwen niet onaantrekkelijk hoeft te zijn,” zegt Floor Gordon. “Dit project laat zien dat je met hout en modulariteit een mooie, warme en uitnodigende uitstraling kunt creëren.”
Leren, delen en vooruitkijken
LandJuweel is niet alleen een woonproject, maar ook een leerproject. Het markeert een omslagpunt in hoe Amstelveen bouwt en ontwikkelt. En de gemeente is voornemens deze kennis actief te delen. “Elke gemeente worstelt met dezelfde opgave,” zegt Gordon. “Hoe borg je duurzaamheid, zonder dat het onbetaalbaar wordt? Hoe formuleer je ambities die marktpartijen niet afschrikken?
LandJuweel helpt ons dat antwoord concreet te maken.”
Ook voor VORM is het een stap op weg naar een breder bouwportfolio waarin biobased, industrieel en circulair bouwen de norm worden. Meurs: “We staan niet aan het begin van een experiment, maar aan het begin van een nieuwe standaard. LandJuweel toont dat het kan. En wat kan, kan opgeschaald worden.”
Een woonproject dat vooruit kijkt
LandJuweel is niet alleen een verzameling woningen, maar een nieuwe leefomgeving. Een plek waar materialen niet alleen gebouwd, maar behouden worden. Waar energie wordt opgewekt, niet verbruikt. Waar buren elkaar tegenkomen tussen bomen en speelplekken in plaats van tussen parkeerplaatsen. Waar wonen betaalbaar én gezond is. “LandJuweel wordt een pareltje in de wijk. Niet alleen omdat het mooi is, maar omdat het klopt,” aldus Van der Maat.
Wethouder Floor Gordon:
Trots op 160 middeldure, energiepositieve woningen in circulaire houtbouw
“LandJuweel is een project op eigen grond van de gemeente. Daardoor konden we aan de voorkant sturen op onze eigen wensen ten aanzien van duurzaamheid, betaalbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. Met 160 woningen in circulaire houtbouw en een energiepositief ontwerp spelen we in op de groeiende vraag naar toekomstbestendig wonen. Groenelaan is een wijk uit de tijd dat Amstelveen langzaam als stad uitbreidde: flats met parkeerterreinen en ook veel groen. Met de nieuwbouw willen we bijdragen aan een eigentijdse uitstraling. Dat heeft onder meer te maken met parkeren. Dat gaat voor het grootste deel ondergronds. De buurt krijgt een parkachtige uitstraling. LandJuweel is samen met het nieuwe schoolgebouw een kwaliteitsimpuls voor deze wijk. Met 72 middeldure huur- en 88 middeldure koopwoningen verminderen we de druk op de woningmarkt in Amstelveen. Het woonprogramma biedt kansen aan uiteenlopende doelgroepen.”
“De Leidraad Duurzaam Bouwen bestaat uit vijf thema's: energie, mobiliteit, groen en ecologie, klimaatadaptatie en circulariteit. Dit plan is heel sterk op bijna alle aspecten. Het is VORM gelukt een plan neer te leggen met veel aandacht voor circulair en modulair bouwen. Daar zochten we echt naar, want hergebruik van materialen en modulair bouwen hebben de toekomst. Dat je elementen en materialen nieuw leven geeft en daarna weer kunt demonteren. Dat is wat mij betreft wel echt het onderscheidende van dit project. In dit project worden bijvoorbeeld stoeptegels hergebruikt. Maar er gebeurt hier nog veel meer, zoals toepassing van composietmaterialen gemaakt van hergebruikte petflessen en circulair beton."
“Wat ik speciaal mooi vind aan LandJuweel, is dat het gelukt is circulair en modulair bouwen te combineren met een aantrekkelijk uiterlijk. Ik zie dat er steeds meer modulair wordt gebouwd in de Noord-Hollandse Bouwstroom, dat is hartstikke innovatief, maar wat mij betreft kan er nog wel een been worden bijgetrokken als het gaat om mooie ontwerpen en materiaalkeuze.”
Ambitieuze aanvraag
“De kennis die we met dit project opdoen gaan we gebruiken voor nieuwe tenders. Ja, ik hoop dat we deze kennis ook met andere gemeenten kunnen delen. Want iedereen worstelt met dit vraagstuk. Je wil allemaal meer aandacht hebben voor circulariteit en duurzame bouwmaterialen. Maar ook wil je voorkomen dat er geen inschrijvingen komen op jouw project omdat je het te strikt en te strak hebt gemaakt qua eisen. We moeten ook vertrouwen leren geven aan de markt en innovatie. Dat is de worsteling: hoe stel je een stevige, ambitieuze aanvraag voor duurzame woningbouw op die marktpartijen niet afschrikt en tegelijk uitdaagt?”
Elastiek
“Als gezegd maakt het een groot verschil of we zelf de grond hebben. Als we de grond niet hebben, kunnen we wel veel in gesprek gaan met partijen. Ze toch nog een keer proberen te stimuleren om extra
maatregelen te nemen. Maar je weet ook hoe de woningbouw nu in elkaar steekt: er staat enorme druk op. Alles wat je extra vraagt, gaat vaak weer ten koste van wat anders, de betaalbaarheid bijvoorbeeld. Woningbouweisen zijn een enorm elastiek wat steeds aan alle kanten rekt. Daarom is het hartstikke mooi als je zelf een tender kan uitschrijven en het elastiek een keertje meer naar je eigen ambities kunt rekken.”
Showcase
“VORM moet het in de uitvoering nog wel waarmaken, maar het ziet ernaar uit dat LandJuweel een showcase van modulaire houtbouw en circulair materiaalgebruik wordt. Het doel is dat we steeds beter kunnen gaan sturen op bouwelementen en materialen, opdat die op een andere plek opnieuw toegepast kunnen worden. In principe moeten deze woningen gedemonteerd en elders weer opgebouwd kunnen worden. Al hopen we uiteraard dat ze hier heel lang blijven staan.”
Wethouder Floor Gordon, Joost van der Maat, conceptontwikkelaar bij VORM en Hans Meurs, CEO van VORM.
Our real estate, our dwellings, our offices, our shopping centers, our mixed-use developments, are where people spend their lives. That’s why it’s important to us that they are developed keeping them central to the design process, creating buildings that work for humans. Our core belief is that real estate contributes to the wellbeing and happiness of people.
www.equilis.net
DE FOYER, HOOFDDORP
DE LOPER, SPIJKENISSE
MISSIEHUIS PARK, DRIEHUIS
wonenindeloper.nl
missiehuispark.nl defoyer.nl
De Foyer - Hoofddorp (artist impression VOa) (Equilis)
Wethouder Lars Ruiter gemeente Alkmaar over:
Grootschalige gebiedsontwikkelingen langs het ‘Alkmaars
Kanaal’
Voor de 27.000 nieuwe Alkmaarders die de gemeente de komende vijftien jaar wil verwelkomen om naar 140.000 inwoners te groeien, ontwikkelt ze vijf gebieden die aan het kanaal liggen. Alle masterplannen zijn zo goed als vastgesteld en een aantal deelprojecten is zelfs al af of in aanbouw. Veel staat dus op de rails. Een extra stimulans is dat Alkmaar door het Rijk is aangewezen als grootschalige woningbouwlocatie waarvan de woningen voor 2035 worden gerealiseerd. “Dat geeft ontwikkelaars veel vertrouwen”, zegt wethouder Lars Ruiter.
In een vergaderruimte van het historische stadhuis wijst wethouder Lars Ruiter (verantwoordelijk voor onder andere Wonen) op een kaart de vijf gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente stuk voor stuk aan: Overstad, Stationsgebied, Oudorp, Overdie en Viaanse Molen. Op tafel ligt van elk gebied een lijvige brochure, en aan de wanden prijken er affiches en impressies van. Alkmaar heeft haar plannen voor grootschalige woningbouw zo goed als klaar. Tienduizend stuks zullen er in de loop van vijftien jaar worden neergezet. Bijna vanzelfsprekend met toevoeging van winkels, horeca, andere
voorzieningen, een aantrekkelijke publieke ruimte en groen.
Drie van de vijf gebieden transformeren van monofunctioneel werken naar een combinatie met wonen. Dit betreft Oudorp, Overdie en Viaanse Molen. Overstad is een gemengd winkel- en werkgebied, waaraan wonen wordt toegevoegd. Stationsgebied Centraal heeft al een gemengde functie, het wonen wordt er uitgebreid. Bij Station Alkmaar Noord – eigenlijk het zesde gebied – worden extra woningen toegevoegd. Om wonen in Overdie mogelijk te maken, moet
het gebied naar een lagere milieucategorie worden gebracht. “De milieucirkels van een aantal bedrijven in Overdie reiken tot aan Oudorp”, zegt Ruiter. “Die bedrijven kunnen daar dus niet blijven.” Hiertoe heeft het college voorkeursrecht gevestigd op Overdie. Het is aan de gemeenteraad om dit te bestendigen en indien nodig na drie jaar te verlengen. Overigens betekent dat niet automatisch dat de gemeente de gronden koopt. “Het mag ook zijn dat een projectontwikkelaar de grond koopt onder voorwaarde dat er woningbouw komt. Maar wij zijn zeker ook bereid om stukken grond strategisch op te kopen als we daarmee een gebiedsontwikkeling kunnen versnellen.”
Blauwe draad
Een bijzonderheid is dat de vijf gebieden alle raken aan het Noordhollandsch Kanaal dat dwars door Alkmaar loopt. Je kunt het kanaal opvatten als de rode (of liever blauwe) draad die de plannen verbindt. Alkmaars Kanaal is gekozen als overkoepelende benaming voor één grootschalige gebiedsontwikkeling (GGO). De naam versterkt de branding en de bekendheid van de ontwikkeling. “Maar het is ook gewoon 6 kilometer van het kanaal die zogezegd van ons zijn. De ligging aan het kanaal is echt een waarde waar al deze woongebieden van profiteren. ´s Zomers varen er heel veel bootjes langs, dat brengt leven op en langs het water.”
Welstandsvrij
De gebieden zijn van verschillend karakter en het woonprogramma sluit daar op aan. Viaanse Molen ligt noordelijk iets buiten de stad en wordt omgeven door polderland. Karakteristiek voor dit bedrijvengebied dat in transformatie gaat, zijn twee historische windmolens. Die vervullen voor het waterschap zelfs nog een pompfunctie. Naast appartementenblokken direct langs het kanaal (project Buitenvaart), kent het programma in Viaanse Molen ruimte voor grondgebonden woningen. Voor deelplan Sluiseiland wil de gemeente welstandsvrij of -luw bouwen toestaan in lijn met de STOER-richtlijnen. Ruiter is er in ieder geval warm pleitbezorger van. “Ik denk
dat je mooie woningbouwprojecten kan krijgen als je de teugels iets laat vieren. In de historische binnenstad kan dat niet, hier in Viaanse Molen kunnen we daar wel mee experimenteren.” In deelplan Pendorp, ook met veel grondgebondenheid, komen elementen terug van het voormalige kantorencomplex PEN-dorp uit 1982 van architect Abe Bonnema en tuinarchitect Mien Ruys.
Industrieel erfgoed
De woonbebouwing in Overstad tegenover de oude stad binnen de singels krijgt een meer uitgesproken stedelijk karakter. Bijzonder hier is de transformatie van chocoladefabriek Ringers – industrieel erfgoed – naar appartementen, met in de plint onder andere horeca. Achter Ringers komen wat hogere appartementengebouwen. In dit zogenoemde Ringerskwartier worden in totaal 273 woningen gerealiseerd. Binnen het dynamischer karakter van Stationsgebied Centrum wordt kantorenpark Wognumsebuurt herontwikkeld naar een gemengde woon-werklocatie. In Stationsgebied Noord transformeert een voormalig gebouw van PostNL naar woonwerkgebouw met 440 appartementen en 3600 m2 overig programma. In beide stationsgebieden wordt geïnvesteerd in verbetering van de infrastructuur en de openbare ruimte, met name de stationspleinen.
Bestevaerbrug
Nieuw Oudorp wordt groener van opzet. “Kindvriendelijk, meer gericht op gezinnen, met binnenhoven en autoluwe straten. We gaan tevens de structuur van de Westfriese Omringdijk weer herkenbaar terugbrengen. Daarlangs kunnen dan dijkwoningen komen.” In Oudorp faciliteert de gemeente op eigen grond de bouw van een nieuwe school. Het tegenovergelegen Overdie, aan de andere kant van het kanaal, krijgt weer een wat stoerder karakter, dat past bij de nabijheid van bedrijven. Het voorstel aan de gemeenteraad is over het kanaal een fietsstraatbrug – waar de auto te gast is – aan te leggen die Overdie en Oudorp direct met
|
elkaar verbindt. “Via deze Bestevaerbrug kunnen kinderen uit Overdie makkelijk en veilig naar school in Oudorp.”
Betaalbaarheid
In het totale woningbouwprogramma van Alkmaars Kanaal zit de bij deze tijd passende variatie in woningtypen, zowel koop als huur. Wat de betaalbaarheid betreft hanteert de gemeente 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% vrije sector. Van de categorie sociaal is de helft sociale huur (15% van het totaal) en de andere helft betaalbare koop (prijzen rond de € 300.000), inclusief anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht.
Een aantal woningbouwprojecten binnen Alkmaars Kanaal is al gebouwd of in aanbouw. Te noemen zijn onder andere Dockside en Ringerskwartier (samen 453 woningen) in Overstad, Jaagpad-Oost (183) in Oudorp en Buitenvaart (160) in Viaanse Molen. Van andere projecten is het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld, zoals DOK6, Staalmeester, Leko en Poort van Oudorp in Oudorp (in totaal 1.079 woningen) en Pendorp (ca. 550 woningen) in Viaanse Molen.
Aangezien sprake is van een ontwikkelperiode van vijftien jaar moeten de deelgebieden voor een belangrijk deel nog verder uitgewerkt worden in concrete projecten. In sommige gevallen wacht eerst nog grondverwerving. In andere gevallen heeft de gemeente zelf al een troef in handen. Dat geldt bijvoorbeeld voor het terrein en de opstallen van de dienst Stadswerk072 in Overdie. Op langere termijn ligt woningbouw op dat terrein voor de hand. De ontwikkelkaders van de gebieden staan al wel grotendeels vast, zegt de wethouder. Overigens ontwikkelt de gemeente met Stompetoren-West ook nog een uitleglocatie met een omvang van om en nabij 400 woningen (30% sociaal, waarvan 15% sociale huur en 15% sociale koop).
KanaalPark en Kindlint De toevoeging van al deze woningen kan niet zonder toevoeging van groen en
aanpassingen van de infrastructuur, tekent Ruiter aan. “Wat groen betreft creëren we het KanaalPark, een groen lint aan beide zijden van het kanaal met ruimte voor ontspanning, sport en ontmoeting.” Wat infrastructuur betreft springt de ondertunneling van het spoor onder de Helderseweg in het centrum eruit. De spoorwegovergang zorgt nu voor stremmingen en opstoppingen. NS, ProRail en de gemeente zijn hierin partij. Een financiële bijdrage van het Rijk is onontbeerlijk.
Het Kindlint is een tweede ambitieus inrichtingsproject als onderdeel van de plannen in Oudorp. Het lint van ruim een kilometer lang loopt van de oost- naar de westkant van de wijk. Binnen het lint kunnen kinderen veilig van speelplek naar speelplek gaan zonder ander verkeer te passeren.
Voorrang
Ruiter is verheugd dat Alkmaar door het ministerie van VRO is aangewezen als locatie voor grootschalige woningbouw. “Tot nu toe vielen we een beetje tussen wal en schip, dus deze erkenning is meer dan welkom. Er wordt nu met voorrang naar onze plannen gekeken bij de toewijzing van subsidies. Dit zorgt in ieder geval meteen voor extra energie in onze organisatie om met de plannen door te gaan. Het wekt ook veel vertrouwen bij ontwikkelaars en investeerders, en die moeten de woningen grotendeels realiseren.”
Intussen heeft Alkmaar bij de Rijksoverheid een bidbook ingediend van gebieden en projecten waarvoor subsidie noodzakelijk is om ze haalbaar te maken. “Het gaat om iets meer dan 100 miljoen. Dat bedrag is vooral nodig voor infrastructuur, gebouwde parkeeroplossingen en de openbare ruimte.”
Ruiter is vol vertrouwen dat de enorme opgave van Alkmaars Kanaal gaat slagen. “Niet dat ik zin heb om snel oud te worden, maar over vijftien jaar zal het er fantastisch uitzien. De zes ontwikkelingen leiden tot echt heel andere gebieden met elk een eigen dynamiek. Het worden gewoon compleet nieuwe wijken.”
Tim van Westerhuis | Familiebedrijf focust op langdurige samenwerking:
“Dit stelt ons in staat ook in deze regio te werken en dat is mooi”
uitvoering:)
De bouw van een nieuwe woonwijk trekt altijd veel bekijks. Buurtbewoners en andere geïnteresseerden drommen samen om te zien wat er komt. Een van de dingen die dan vaak valt te horen: “Wat doen ze dat toch snel tegenwoordig.” Snel bouwen, innovatief werken: het zijn zaken die verbonden zijn met Ouwehand Bouwen & Ontwikkelen, gevestigd in Katwijk en Gorinchem.
Tim van Westerhuis werkt als commercieel manager voor Ouwehand Bouwen & Ontwikkelen. Een familiebedrijf met een sterke eigen identiteit, merkt hij. “Nu de vierde generatie. Ik werk op de vestiging in Katwijk en zie dat veel van mijn collega’s echt uit Katwijk komen, of uit de dorpen eromheen. Die regionale binding is een van de dingen die Ouwehand typeren, het is echt een bedrijf met een verhaal, met sterke normen en waarden. Dat waarderen onze opdrachtgevers en de partners waarmee wij samenwerken.”
De commercieel manager wijst er in dat verband ook graag op dat we hier spreken over een zeer robuust, financieel gezond bedrijf. Dat is voor veel opdrachtgevers een prettige zekerheid. Maar dat is het vanzelfsprekend ook voor de mensen die werken bij Ouwehand. “Dan zie je ook weer: het zijn echt langdurige dienstverbanden, waardoor we veel kennis in huis hebben. De mix van oud en jong die je bij ons ziet maakt het heel prettig werken.”
Innovatie
Vernieuwend, zeker hoort dat er ook bij. Het is voor Ouwehand van belang om te kunnen innoveren in een markt die in beweging is. Dat gaat verder dan digitalisering. Op alle vlakken wordt de bouwsector geconfronteerd met uitdagingen en de roep om innovatie.
“We hebben een groot netwerk van vaste partners waarmee wij samenwerken. Dan moet je denken aan partijen die onze casco’s leveren, de vloeren, de trappen. Onze installateurs. Al die partners delen iets met ons; die wil om te innoveren, dat zit er echt in. Daar selecteren wij ze natuurlijk op, en omgekeerd hebben opdrachtgevers ons daar ook op uitgekozen: innovatie, duurzaamheid, betaalbaarheid.”
Die kwaliteiten tellen – en dus snelheid. In de huidige verhoudingen is dat zeker ook een onderscheidend element aan hetgeen Ouwehand doet, en kan doen. “Dat hangt echt samen met die langdurige samenwerkingen. Als een samenwerking
(In
Jaagpad, Alkmaar.
(In uitvoering:)
zó lang meegaat, dan kún je ook sneller schakelen, en verder innoveren. Samen staan we klaar voor de opgaves die nog komen. Dat is ook omschreven in onze kernwaarden: samen, betrouwbaar, vernieuwend. En plezier!”
‘Wij zeggen: als de basis goed is, ben je juist flexibel.’
RAP Wonen
(In uitvoering:)
Park de Beeck, Bergen .
Een hele woning per dag. In enkele weken een complete nieuwbouwwijk. Sneller bouwen dan de besluitvorming: dat is waar Ouwehand indruk mee maakt. “Binnen Ouwehand werken wij
al jarenlang met diverse innovatieve bouwconcepten, waaronder RAP Wonen.” Dat is elementenbouw, met veel dat ‘kant en klaar’ de nieuwe wijk wordt binnengereden. Als een bouwpakket in een jongenskamer, maar dan in het echt: het is iets dat jong én oud fascineert. Het is voor het bedrijf een van de concepten waarmee gewerkt wordt, een uitblinker in innovatie.
“We hebben naast ons kantoor in Katwijk een paar van deze woningen staan, woningen volgens het RAP Wonenconcept”, legt Van Westerhuis uit. “Dat is voor onze opdrachtgevers mooi natuurlijk: je ziet wat je krijgt. Maar die woningen die daar staan, die hebben eerst in Harlingen gestaan. Want dat is óók RAP Wonen: de huizen hebben aan de ene kant de kwaliteit om meer dan honderd jaar te blijven staan, aan de andere kant zijn ze remontabel, geschikt als tijdelijke woning. Je kunt ze ergens anders weer opbouwen, daar heb je dan vrijwel geen nieuw materiaal voor nodig.”
Daarmee is voor veel opdrachtgevers de interesse al wel gewekt, maar
Van Westerhuis kan moeiteloos nog meer voordelen van deze innovatieve bouwmethode opsommen. “Er is veel flexibiliteit, ook qua woningtypes. De basis staat vast, die is heel sterk. Wij zeggen: als de basis goed is, ben je juist flexibel. Deze woningen zijn onderhoudsarm, dat is belangrijk. En doordat we zo snel werken, zijn we ook zo weer weg, dat is ook een kracht.” Geen eindeloze bouwputten, maar snel resultaat, zo zien opdrachtgevers dat graag. Woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars, gemeenten: zij stellen met reden vertrouwen in RAP Wonen.
Een filmcompilatie laat het wonder van dit bouwen goed zien. “De trap, die gaat er óók kant en klaar in. De keuken zit vaak al gemonteerd, afhankelijk van het project. Het is in ieder geval iets dat kán en als we het kunnen, dan doen we het ook.”
Daarbij overweegt Van Westerhuis wel dat er een ideale schaalgrootte is voor het
De Tuinen II, Ursem.
soort projecten dat het bedrijf doet. Zo’n dertig woningen, dat is ideaal. Dan levert het concept de beoogde efficiëntie op, ook in financieel opzicht – voor opdrachtgevers natuurlijk een belangrijk deel van het verhaal.
Voor RAP Wonen moet echt worden gedacht aan woonwijken, die spreekwoordelijke straatjes erbij. “Daarvoor is dit concept perfect. Het is snel, het is remontabel, en er kan heel veel mee, de variatie is groot.”
Noord-Holland
Door de diverse specialisaties, ontwikkelen, bouwen en verbouwen, past wat het bedrijf doet overal. “Het is voor een bedrijf als het onze, met zo’n sterke eigen identiteit, mooi om in Noord-Holland te kunnen werken. Ik zie echt wel de gelijkenissen, ook in mentaliteit. Hard werken, maar ook plezier maken. We voelen ons wel thuis tussen de Noord-Hollanders. We bouwen in gemeentes als Koggenland, Schagen, Bergen, Alkmaar. Mede door te innoveren kunnen wij dat ook verder van huis.” En dan doen ze het dus ook, laat het overzicht van projecten op de website mooi zien.
Het soort projecten dat Ouwehand typisch ontwikkelt sluit in de praktijk ook goed aan op de bouwbehoefte van veel NoordHollandse dorpen en steden, waar kleine woonwijken en verdichtingen worden gerealiseerd. “We bieden een gezonde mix van grondgebonden woningen en appartementen. Daarbij kijken we ook weer naar de locatie. In Avenhorn en Ursem zie je eerder de grondgebonden woningen, in Alkmaar heb je meer stedelijke dichtheid, hier realiseren we 411 appartementen langs het kanaal. In Haarlem zijn we de uitvoerende bouwer in een project van 129 appartementen en 31 woningen.” Er is dus echt veel mogelijk en dat maakt Ouwehand juist voor Noord-Holland, met al die verschillende woonomgevingen dicht op elkaar, een interessante organisatie.
Wederzijds
Bouw is concreet werk. Het familiebedrijf laat huizen om in te wonen achter, concreter kan bijna niet. Maar er is tegelijk ook een bepaalde cultuur, een groter verhaal: die samenwerking, kwaliteit - die innovatie. Het vertrouwen dat Ouwehand heeft in de vaste partners waarmee ze werken. “Dat is echt wederzijds. Wij zijn de regisseur, zij zijn de specialist, samen gaan we aan de slag. We maken het verschil aan de voorkant van het proces en werken budgetgestuurd in overleg met opdrachtgevers. De kracht van ons bedrijf is het samenwerken in de keten waarbij wij met korte lijnen binnen de organisatie optimaal slagvaardig zijn. Dat is de cultuur waarbinnen wij werken, waar wij voor staan. Voor onze opdrachtgevers, onze partners. Daaraan zul je ons altijd blijven herkennen, daar ben ik van overtuigd. Zo betaalt onze jarenlange ervaring zich uit.”
uitvoering:)
Een aantal referentieprojecten van de afgelopen jaren in Noord-Holland:
• 800 woningen in Uitgeest i.s.m. BPD
• 500 woningen in Schagen i.s.m. BPD
• 41 woningen in Alkmaar i.s.m. Pro6
• 76 woningen in Heerhugowaard i.s.m. Pro6
• 33 woningen en 57 appartementen in Hoofddorp i.s.m. ROW Vastgoed
• 59 woningen in Haarlem i.s.m. CRA Vastgoed
(In
Bloom, Haarlem.
GTP VastgoedOntwikkeling, DeVastgoedAdviseur en DeVastgoedMeester:
“Drie zelfstandige specialismen, één heldere structuur ”
Jerry Breg en Jeroen Moel
Al ruim vijftien jaar is GTP Vastgoed actief als ontwikkelaar in Noord-Holland, met een sterke focus op Noord-Holland Noord. Jerry Breg en Jeroen de Moel vormen het gezicht van de organisatie, die is opgebouwd uit drie afzonderlijke onderdelen. Door de jaren heen hebben zij een breed scala aan woningbouwprojecten, transformaties en gebiedsontwikkelingen begeleid. Hun aanpak kenmerkt zich door een combinatie van vakinhoudelijke kennis, een nuchtere blik en een zorgvuldig opgebouwd netwerk binnen gemeenten en marktpartijen.
De drie bedrijven, GTP VastgoedOntwikkeling, DeVastgoedAdviseur en DeVastgoedMeester, zijn bewust neergezet als afzonderlijke onderdelen met ieder een eigen rol binnen het ontwikkelproces. Deze structuur zorgt voor overzicht en maakt het mogelijk om zowel eigen projecten als opdrachten voor derden op een transparante manier te organiseren.
Een project dat goed laat zien hoe zij te werk gaan, is de transformatie van de voormalige gevangenis Schutterswei in Alkmaar. Deze bijzondere locatie kreeg in 2019 een nieuwe bestemming als hotel met 102 kamers, horeca en vergaderfaciliteiten. Tijdens het verhuurproces besloten zij de bovenste verdieping zelf te gebruiken als kantoor. Inmiddels, ruim vijf jaar later, is het nog steeds een prettige en inspirerende plek om te werken, midden in het groen en toch vlak bij de stad.
GTP VastgoedOntwikkeling
GTP VastgoedOntwikkeling vormt de kern van de organisatie. Sinds 2007 ontwikkelt het team woningbouwprojecten en binnenstedelijke transformaties in NoordHolland. De nadruk ligt op het realiseren van kwalitatieve woonomgevingen. Vaak zijn dit binnenstedelijke locaties waar stedenbouwkundige, technische en maatschappelijke belangen samenkomen.
‘Onze kracht zit in een duidelijke structuur: drie bedrijven met ieder hun eigen expertise binnen het ontwikkelproces.’
Dijk en Waard, Oostrand.
‘Door onafhankelijk te opereren kunnen we keuzes maken die volledig in dienst staan van kwaliteit en lange termijnwaarde.’
Het bedrijf beheerst de volledige ontwikkelketen, van acquisitie en haalbaarheid tot planontwikkeling, vergunningstrajecten en realisatie. Deze integrale aanpak maakt het mogelijk om projecten efficiënt en gestructureerd te werken en zo hoogwaardige resultaten te realiseren. Dankzij intensieve samenwerking met gemeenten en lokale stakeholders heeft GTP een sterke reputatie opgebouwd als betrouwbare partner bij stedelijke vernieuwingsopgaven.
DeVastgoedAdviseur
In 2014 werd DeVastgoedAdviseur opgericht om adviesdiensten en ontwikkelactiviteiten voor externe opdrachtgevers duidelijk te scheiden van de eigen activiteiten. Als onafhankelijk adviseur ondersteunen zij een breed palet aan partijen: lokale ondernemers, retailorganisaties, particuliere en institutionele beleggers, grondeigenaren en projectontwikkelaars kunnen rekenen op een onafhankelijke sparringpartner die strategisch meedenkt en complexe vraagstukken in behapbare stappen weet te vertalen.
De dienstverlening omvat onder meer haalbaarheidsstudies, ontwikkelstrategieën, financiële analyses, projectbegeleiding en advisering bij acquisities. Door de onafhankelijke positie verloopt de communicatie met gemeenten transparant en overzichtelijk, wat de besluitvorming in planologische en strategische trajecten aanzienlijk versterkt. DeVastgoedAdviseur fungeert als sparringpartner in alle fasen van het vastgoedproces en biedt opdrachtgevers de expertise die nodig is om complexe vraagstukken om te zetten in concrete ontwikkelstappen.
DeVastgoedMeester
DeVastgoedMeester heeft zich gespecialiseerd in de ontwikkeling en structurering van strategische en verkavelde grondposities. Deze entiteit richt zich op het volledige voortraject van gebiedsontwikkeling: van strategische grondverwerving tot verkavelingsmodellen, planvorming en het voorbereiden van posities voor verdere doorontwikkeling.
Ze voeren grondanalyses uit, ontwikkelen ruimtelijke en financiële strategieën en sturen ontwerp- en planvormingstrajecten aan. De organisatie werkt intensief samen met gemeenten, adviseurs en ontwerpers om locaties te transformeren naar toekomstbestendige woonomgevingen.
Daarnaast biedt DeVastgoedMeester begeleiding aan particuliere grondeigenaren en beleggers die hun grondpositie willen ontwikkelen.
Alkmaar, The Dome.
Projecten in ontwikkeling en recent gerealiseerd
The Dome – Alkmaar
Momenteel in aanbouw een complexe binnenstedelijke transformatie met 70 appartementen en circa 1.100 m² commerciële plint. The Dome laat zien hoe compact wonen kan worden gecombineerd met kwaliteit en een optimale inpassing in de stedelijke omgeving.
Oostrand – Gebiedsontwikkeling
Als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling van circa 630 woningen realiseert de VastgoedMeester 74 woningen. Het project onderstreept de constructieve samenwerking met de gemeente en de gezamenlijke ambitie om duurzame woonwijken te creëren.
Spanbroek – De Drie Hofjes
Op de plek van een voormalig bedrijfspand zijn 51 woningen gerealiseerd. Deze binnenstedelijke herontwikkeling past goed bij de schaal van Spanbroek en levert een rustige, kwalitatieve woonomgeving op. De woningen zijn begin 2025 opgeleverd.
Blijvende waarde voor Noord-Holland
Samen bieden de drie bedrijven een compleet pakket voor vastgoedontwikkeling: van advies tot uitvoering en van grondstrategie tot realisatie. Deze combinatie zorgt voor een flexibele, goed onderbouwde aanpak die nauw aansluit bij de behoeften van gemeenten, investeerders en particuliere opdrachtgevers.
De projecten dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Holland. Niet alleen door woningen toe te voegen, maar vooral door zorgvuldig te kijken naar wat een plek nodig heeft en hoe die zich kan ontwikkelen tot een prettig woon- en leefgebied.
Kijken naar de toekomst
GTP VastgoedOntwikkeling, DeVastgoedAdviseur en DeVastgoedMeester werken vanuit een duidelijke structuur en een praktische benadering. Door kennis te combineren met ervaring en een realistische kijk op marktontwikkelingen, kunnen zij duurzame keuzes maken voor opdrachtgevers én voor de regio.
Of het nu gaat om een binnenstedelijke transformatie, een analyse van een ontwikkelkans of de uitwerking van een grondpositie: de drie bedrijven vullen elkaar aan en zorgen voor een aanpak die helder, zorgvuldig en toekomstgericht is.
‘Wij leveren maatwerk voor opdrachtgevers én dragen zichtbaar bij aan de ruimtelijke kwaliteit van de regio.’
Spanbroek, De drie Hofjes.
Boy Limmen en Pro6:
“Ons doel is om zo hoog mogelijk op circulariteitsladderde te eindigen”
vlnr: Marco Kramer-Bas Verlaan, Maarten Lemmens Honig en Machiel Reijne
Samen werken aan gave projecten en een duurzame samenwerking. Dat is wat Boy Limmen Sloopwerken B.V. en Pro6 graag willen bereiken. Een sloopbedrijf, en een vastgoedontwikkelaar. Voor beide voelt het als een vanzelfsprekende vaste samenwerking, Boy Limmen Sloopwerken en Pro6 hebben elkaar echt gevonden - beide groeien door, op eigen ‘terrein’ en binnen hun vakgebied.
Boy Limmen heeft een sterke eigen identiteit. Die is ook prima in een paar woorden samen te vatten. “Slopen, asbest saneren en dat in de breedste zin van het woord. Dat is wat wij doen, ja”, bevestigt Maarten Lemmens Honig als hij met de vastgoedontwikkelaars van Pro6 aan tafel zit. Marco Kramer, Bas Verlaan en Machiel Reijne van Pro6 sluiten daarbij aan: “Wij ontwikkelen en ontwerpen woningbouwprojecten voor eigen rekening en risico. Al 10 jaar lang sloopt Boy Limmen alle opstallen op de locaties van Pro6 die plaats moeten maken voor woningbouw. Zonder gezeur, zonder gezeik en tegenwoordig ook maximaal circulair.”
En dat dus in samenwerking met de vaklui van Boy Limmen: “Zij slopen; circulair slopen. En wij ontwikkelen en ontwerpen. Dan is het mooi dat er zo’n fijne samenwerking is met ‘onze sloper’. Die combinatie is eigenlijk uniek, we doen samen echt wat moois.” En dat al tien jaar, benadrukt Lemmens Honig. “We zijn echt met elkaar meegegroeid in die samenwerking, dat is heel leuk. We gaan steeds grotere uitdagingen aan en dat kunnen we ook, omdat we zo op elkaar zijn ingespeeld. De geengezeurgarantie, zeggen we wel eens. We doen dit echt met elkaar. Daar ben ik ontzettend dankbaar voor.”
Dok6
Een concreet voorbeeld van een grote sloop- en bouwrijpopgave in die samenwerking: Dok6. Een aansprekend woningbouwproject in een stuk stad dat razendsnel van karakter verandert. Bedrijventerrein Oudorp was lange tijd precies dat wat de naam zegt: een gebied van ‘dozen’, simpele zakelijke gebouwen, door een drukke weg afgescheiden van het historische Oudorp en door het kanaal grotendeels van de stad
Alkmaar afgekeerd. Maar nu is dat kanaal een kustlijn geworden, er komt weer warmte in de wijk, stap voor stap maken bedrijfspanden plaats voor gevarieerde woonomgevingen.
Zo ook Dok6, op de plaats van een autobusbedrijf. Met een gevarieerd aanbod van studio’s tot penthouses levert het woonruimte voor verschillende doelgroepen, en dat dichtbij de voorzieningen, dichtbij het water: precies wat Alkmaar en Oudorp aantrekkelijk maakt. Woningen, én een bovengrondse parkeerhub. Een slimmigheidje. “Hierdoor hoeven we de grond niet in”, leggen de mannen van Pro6 uit. “Dat bespaart ons een jaar aan bouwtijd. Voor een starter of doorstromer is dat cruciaal; die wil niet 2,5 jaar wachten met dubbele lasten.”
Door de gekozen opzet ontstaat er ook ruimte voor groen, in een prettige afwisseling. Het ademt de sfeer van het gebied en dat moet ook, het is bijvoorbeeld ook de wens van de gemeente. De geschiedenis van het kanaal en de bedrijvigheid die daar altijd bij hoorde verleent het stadsdeel een eigen karakter, een eigen smoel.
‘We gaan steeds grotere uitdagingen aan en dat kunnen we ook, omdat we zo op elkaar zijn ingespeeld.’
‘Het is ervaring, vakmanschap, samenwerking.
Dat maakt dit mogelijk.’
Slopen als basis
De omwenteling die gaande is op dit bedrijventerrein valt of staat bij slimme herontwikkeling en zorgvuldige, goed gecoördineerde circulaire sloop, om de bestaande omgeving zo veel mogelijk te ontlasten. De unieke combinatie van slopers en ontwikkelaars maakt dit hier mogelijk. Ervaring betaalt zich uit: Pro6 en Boy Limmen hebben in al die jaren samen steeds de stappen genomen die nodig waren.
Lemmens Honig legt uit dat circulariteit een ‘ontdekkingsreis’ is. “Vroeger brachten we oud ijzer naar de schroothandel voor de dagwaarde. Nu kijken we: wat kunnen we met de constructie?” Op het terrein stond een oude loods met houden spanten. Die zijn gedemonteerd, genummerd en verkocht aan de gemeente Utrecht, die de hal daar weer gaat opbouwen. Dat is toch wat anders dan de boel domweg versnipperen. Hier spreekt de ervaring.
“Het doel is om zo hoog mogelijk op de circulariteitsladder te eindigen,” legt Lemmens Honig uit. “Dat is onze gedeelde ambitie. Soms lukt hergebruik niet door veranderde eisen, dat kan. Maar wij kunnen tenminste aantonen dat we onze stinkende best hebben gedaan.” Met enig gevoel voor humor presenteert Boy Limmen daarbij ook de ‘Heren van Demonteren’, die vooraf een inventarisatie maken van alle herbruikbare materialen, van kabelgoten en stopcontacten tot systeemplafonds.
De geschiedenis van het gebied blijft letterlijk liggen. De iconische Stelconplaten – de grote betonplaten die decennialang het industrieterrein vormden – krijgen een tweede leven. Ze worden hergebruikt voor de inrichting van de openbare ruimte of, als ze breken, als funderingsmateriaal. “Ook dát is herontwikkeling.”
Charmeoffensief
Toch is de weg naar circulariteit zelden zonder hobbels. De praktijk is weerbarstig. “Je loopt soms aan tegen de afdeling beheer van een gemeente,” is ook de ervaring van Pro6. “Zij hebben een handboek voor de openbare ruimte, en daar staan gebruikte
Stelconplaten dan weer niet in. Dan ben je een jaar bezig met een charmeoffensief om aan te tonen dat dit ook kwaliteit is. Ja, een nieuwe betontegel kopen is makkelijker, maar dat is niet wat we willen. Wij gaan dat gesprek dan echt wel aan.”
Wat ze wel willen, krijgen ze gedaan – het heeft alleen tijd nodig. Lemmens Honig verwijst naar een project in Lisse, waar ze
Maarten
met ‘witte handschoentjes’ plafondplaten demonteerden. “Dat was ook al samen met Pro6 trouwens, dat project, je ziet hoe we gegroeid zijn.” Daar dus ook: hergebruik. De fabrikant was aanvankelijk bang voor concurrentie van zijn eigen tweedehands producten. “Nu bellen ze ons op of we nog platen hebben, want ze hebben een methode ontwikkeld om er een nieuwe folie overheen te plakken zodat ze weer als nieuw zijn.”
En dan kom je op het punt dat álles moet kloppen. “Dit is echt gecertificeerd als circulair sloopproject. Voor ons samen is dat de tweede keer dat we het zo doen. Bij het Stationskwartier in Heerhugowaard lukte het ook. Zonder eisen vanuit de overheid, maar echt vanuit onze eigen ambities als sloper én ontwikkelaar, hebben we het op deze manier uitgevoerd.”
Trots
Een bedrijventerrein omvormen tot een woonwijk, het is niet niks. Het nieuwe stadsdeel moet qua omvang vergelijkbaar worden met de historische binnenstad van Alkmaar: zo’n 3.300 woningen tegenover de 4.000 in het centrum. En dat kán. Het gebeurt, nú. Trots daarover overheerst aan
tafel. Niet alleen op de technische prestaties of de snelle verkoop, maar vooral op de pioniersrol.
“We roepen wel eens gekscherend: dit gebied is van ons,” zegt Maarten met een dankbare glimlach. “Het is ervaring, vakmanschap, samenwerking. Dat maakt dit mogelijk. En straks wonen hier mensen. Prachtig.”
“Na 145 jaar iets vaker met de borst vooruit”
Henk Rozema en Diederik Damkat | Jorritsma Bouw:
Bij Jorritsma Bouw houden ze van lijnen. Van constructielijnen op de bouw en planningslijnen in de calculatie, maar ook van die ene denkbeeldige lijn dwars door Nederland: van Amsterdam via Utrecht naar Hengelo. Alles daarboven voelt voor het 145 jaar oude familiebedrijf als vertrouwd terrein. Maar de laatste jaren springt één provincie nadrukkelijk in het oog: Noord-Holland.
Die beweging zegt veel over de staat van het bedrijf zelf. Voor het eerst in de lange geschiedenis is er geen Jorritsma meer eigenaar. De laatste generatie had geen opvolging, maar wilde de familietraditie wél voortzetten. Het bedrijf werd daarom drie jaar geleden overgedragen aan eigen medewerkers. Onder hen Diederik Damkat (56), directeur Industrie & Utiliteit, en Henk Rozema (46), sinds 2003 in dienst en per 1 januari algemeen directeur.
“Voor de buitenwereld zijn we nog steeds dat Friese familiebedrijf,” zegt Rozema. “Alleen is het nu een familie van medewerkers.” De cultuur bleef, maar de structuur werd aangescherpt: drie divisies
- Wonen, Industrie & Utiliteit, Service & Onderhoud - en een scherper beeld van waar Jorritsma het verschil wil maken. Noord-Holland hoort daar inmiddels nadrukkelijk bij.
Provincie vol kansen
Damkat schetst het speelveld. “Veel NoordHollandse aannemers uit het zuiden trekken richting Amsterdam. Daardoor is het gebied rond Alkmaar, Hoorn, Den Helder en Texel relatief dun bezaaid met bouwers. Terwijl daar juist grote opgaven liggen: woningbouw, energietransitie, renovatie, recreatie.”
Voor een bedrijf met 267 medewerkers en een vaste flexibele schil van ruim honderd vakmensen - grotendeels uit Friesland en Groningen - is dat noordelijke deel ideaal: goed aan te reizen, voldoende schaal én qua mentaliteit eerder ‘kop van NoordHolland’ dan ‘Zuidas’. De projectkaart wordt dan ook elk jaar voller.
Bloemwijk Alkmaar
Een sleutelproject in de woningbouw is Bloemwijk in Alkmaar. Woningcorporatie Van Alckmaer wilde de wijk volledig
vernieuwen, mét bewonersparticipatie en binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Geen klassiek bestek dus, maar bestendigd volgens het zogenaamde UAVGC-contract: een opdracht waarin Jorritsma verantwoordelijk werd voor ontwerp én uitvoering.
‛Herstructureren vraagt wendbaarheid.
Je moet letterlijk kunnen passen in de straat.’
“Je krijgt geen stapel tekeningen maar een vraag,” zegt Rozema. “Dan moet je zélf een team vormen, architect, adviseurs, partners, en zorgen dat alles klopt, van stedenbouw tot detaillering.” Bloemwijk werd een proeftuin voor het Simpl-i Concept van Jorritsma: het flexibele bouwconcept voor grondgebonden woningen. De basis ligt in een eigen gereedschapskist van plattegronden en detailleringen, ontwikkeld met vaste
Nieuwbouw Bloemwijk in Alkmaar.
Nieuwbouw Bloemwijk in Alkmaar.
partners in onder meer prefabbeton en houtskeletbouw. Die basis wordt telkens afgestemd op verkaveling, welstand en bewonerswensen.
In drie fasen werden 174 woningen gesloopt en herbouwd. Verhuizen, slopen, bouwen, opleveren; terwijl de wijk bleef functioneren. “Wij bouwen zelden in weilanden,” zegt Rozema. “Herstructureren vraagt wendbaarheid. Je moet letterlijk kunnen passen in de straat.”
Aanpassen zonder vertraging Een vergelijkbare flexibiliteit bleek in Den Helder, waar 24 eengezinswoningen zijn gerealiseerd. De corporatie had eerst een ander bouwsysteem voor ogen, maar in overleg is het ontwerp omgebouwd naar Simpl-i, met prefabbeton als basis.“Dat leverde kortere bouwtijd en financiële voordelen op,” zegt Rozema. “En wij kunnen sneller en schoner werken. De techniek ligt er. We passen alleen het jasje aan.”
Simpl-i
Het Simpl-i Concept is intussen het fundament onder alle grondgebonden nieuwbouwwoningen van Jorritsma. Het is tegelijk strak en soepel: strak in de manier waarop techniek, detaillering en regelgeving geborgd zijn; soepel in hoe
het zich laat aanpassen aan kavel, wijk en opdrachtgever. Waar collega’s met een woningfabriek vaak vastzitten aan modulematen en vaste beukmaten, kan Jorritsma een woning net een halve meter breder, langer of hoger maken zonder dat het hele systeem kraakt.
Van Dormio tot Van der Valk Noord-Holland is ook een groeimarkt in toerisme. In Medemblik werkt Jorritsma aan een nieuw Dormio-vakantiepark: 88 recreatiewoningen, waarvan de helft inmiddels staat. De basis? Weer Simpl-i, maar dan vertaald naar recreatiearchitectuur.
Op Texel realiseerde Jorritsma eerder al de verbouwing en uitbreiding van het voormalige De Pelikaan tot een Van der Valk-hotel. De kamers werden vergroot naar minimaal 25 vierkante meter, installaties vernieuwd, en alles gebeurde in fasen terwijl het hotel open bleef.
Parallel aan de woningbouw breidt de divisie Industrie & Utiliteit zijn werkgebied in Noord-Holland stevig uit. Voor netbeheerders als Alliander bouwde Jorritsma meerdere trafostations en middenspanningsruimtes. Aan de buitenkant bescheiden gebouwen, maar van binnen streng gestandaardiseerd. “Het gaat om veiligheid en continuïteit,” zegt Damkat. “Precies wat wij goed kunnen: industriële discipline combineren met nuchterheid.”
Foodindustrie
Bij CONO Kaasmakers in Middenbeemster herstelde Jorritsma problematische bollenplaatvloeren, terwijl de fabriek grotendeels moest doorproduceren. “Dat doe je alleen met veel ervaring,” aldus Damkat. “Hygiëne, constructieve ingrepen en continuïteit – dat moet allemaal samenkomen.”
Ook bij Oliehoorn in Zwaag, bekend van de sauzen, werkt Jorritsma aan uitbreidingen, interne verbouwingen en
nieuwe productielijnen. Allemaal in een zogenoemde brownfield-situatie: bouwen terwijl de productie draait.
Groeien met beleid
De groei is stevig: de omzet van Jorritsma overschreed onlangs de 200 miljoen euro. Maar zowel Damkat als Rozema benadrukt dat groei nooit het doel op zich is. “Vroeger was het soms mouwen opstropen en gaan,” zegt Damkat. “Nu maken we een grondige risicoanalyse. Liever één project minder, dan eentje waar je vijf jaar later nog buikpijn van hebt.”
Die houding heeft effect binnen het bedrijf. Werknemers voelen dat het bedrijf bewust kiest, en niet klakkeloos overal instapt. Dat zorgt voor rust én trots. “Een winnend team,” noemt Rozema het. De directie is zichtbaar op de bouwplaats, de lijnen zijn kort, en de boodschap blijft helder: de timmerman is net zo belangrijk als de directeur. “ En we zijn overtuigd van ons werk. Dát is iets wat wij als Friezen best vaker mogen doen. Met de borst vooruitlopen, niet te bescheiden doen.”
MicroCity Alkmaar: nieuwe skyline
De grootste Noord-Hollandse opdracht moet nog komen: MicroCity, een samenwerking met familiebedrijf Ter Steege (Apeldoorn/Rijssen). Direct naast station Alkmaar verrijst een stadsdeel met zo’n 450 woningen, meerdere torens, commerciële ruimtes en een parkeersysteem.
“Een project van vermoedelijk 80 tot 90 miljoen euro,” zegt Rozema. “Volgend jaar verwachten we buiten te starten.” Het bevestigt dat Jorritsma in Noord-Holland niet langer een gast is, maar een vaste speler. De vraag dringt zich daarom op: hoort bij een groeiende projectportefeuille ook een eigen vestiging in de provincie?
“We sluiten het niet uit,” zegt Rozema. “We willen onze mensen niet langer dan een uur laten rijden. En de continuïteit in Noord-Holland is inmiddels groot genoeg.
Een kantoor of hub brengt ons dichter bij opdrachtgevers én bij toekomstige collega’s.”
145 jaar na de oprichting is de naam hetzelfde, net als de nuchterheid en het vakmanschap. Alleen de horizon ligt verder dan ooit: ver boven die denkbeeldige lijn Amsterdam, diep in Noord-Holland. Niet als toevallige uitbreiding, maar als bewuste koers. Een nieuwe generatie, met vertrouwde waarden: Noord-Holland blijkt precies de plek waar Jorritsma Bouw dát kan laten zien. Met de borst vooruit.
Verbouw & Uitbreiding Oliehoorn.
Foto: Lucas Kemper
Jorritsma Bouw is een modern en vooruitstrevend familiebedrijf met een rijke historie die teruggaat tot 1880. Vanuit het hoofdkantoor in Bolsward en een vestiging in Groningen realiseert Jorritsma jaarlijks projecten in woningbouw, utiliteitsbouw en industrie, aangevuld met service & onderhoud en verduurzaming. Met ongeveer 250 medewerkers en een omzet van ruim 165 miljoen euro behoort het bedrijf tot de grootste bouwondernemingen in NoordNederland.
De kernwaarden - vertrouwen, openheid en transparante communicatie - vormen de basis voor een soepel bouwproces. Jorritsma Bouw onderscheidt zich door een combinatie van innovatie, duurzaamheid en vakmanschap. Jorritsma zet altijd een extra stap om verwachtingen te overtreffen en impactvol te bouwen voor mens en omgeving, zo blijven we ‘De Bouw Meester’.
Blauwhoed en Ballast Nedam Development ontwikkelen Stationsgebied:
Onder de naam Poort van Hoorn heeft de Westfriese gemeente een veelomvattende ruimtelijke en functionele transformatie in gang gezet. Van de hiertoe behorende ontwikkelingen vormt het Stationsgebied het hart. Voor de realisatie van een stedelijk woonmilieu met diverse commerciële, maatschappelijke en sociaal-culturele voorzieningen in dat kerngebied selecteerde de gemeente de combinatie Blauwhoed en Ballast Nedam Development als partner.
Meer woningen, meer voorzieningen, meer stad. Dat is in een notendop de ontwikkeling die Hoorn de komende tien jaar gaat doormaken. Het bijbouwen van zesduizend woningen zal voor een aanzienlijk deel binnenstedelijk gebeuren. Het plangebied waarin een sterke stedelijke dynamiek tot stand wordt gebracht, wordt met Poort van Hoorn aangeduid. In dit gebied aan beide zijden van het station komen zo’n tweeduizend woningen en vele nieuwe voorzieningen. Deze woningen en voorzieningen ‘landen’ in de verschillende ontwikkelingen van de Poort van Hoorn: Stationsgebied, Pelmolenpad, Pakhuis Dampten, BuitenStad Hoorn en Maelsonstraat. Om Hoorn met het groeiende aantal inwoners en bezoekers bereikbaar en veilig te houden, wordt binnen Poort van Hoorn ook gewerkt aan een nieuwe stadstoegang. Die bestaat uit een nieuwe weg voor autoverkeer met een onderdoorgang van het spoor en een groene en veilige route voor fietsers en voetgangers met een onderdoorgang van de Provincialeweg.
“Hoorn vergrijst meer dan gemiddeld en daarom we willen graag jongeren en jonge gezinnen behouden en aantrekken”, verwoordt wethouder Axel Boomgaars de visie achter Poort van Hoorn. “Voor die doelstelling is een aantrekkelijke, stadse dynamiek een voorwaarde. Bij stedelijkheid horen vooral appartementen. In andere gebieden hebben we al veel grondgebonden woningen. We bouwen appartementen in verschillende segmenten: voor starters, gezinnen en doorstromers. Daarnaast maken we veel werk van voorzieningen, waarbij de focus ligt op het verbreden van het aanbod, aanvullend op waar de binnenstad al in voorziet. Daarmee voegen we een randstedelijk gevoel toe aan Hoorn. Van die nieuwe stadse dynamiek wordt het Stationsgebied het hart.”
Tandem – De Nieuwe Golf
Voor het Stationsgebied heeft de gemeente de combinatie Blauwhoed en Ballast Nedam Development als partner
geselecteerd. De samenwerking onder de naam De Nieuwe Golf kwam op natuurlijke wijze tot stand door goede eerdere ervaring van Blauwhoed met Heddes Bouw en Ontwikkeling, onderdeel van Ballast Nedam, en de goede onderlinge relatie met Ballast Nedam Development, vertelt Eltjo Bouwman, directeur bij Blauwhoed. “We zagen deze mooie aanvraag op TenderNed. Een stationsgebied ontwikkelen zoals dit in Hoorn is heel interessant maar ook complex. Als Blauwhoed hebben we ruime ervaring met gebiedsontwikkelingen, zoals Centrumgebied Amsterdam-Noord. Wij vinden het altijd fijn om gebiedsontwikkelingen die tien tot vijftien jaar duren in partnership te doen met een andere ontwikkelaar. Dan kan de ander, mocht er iets aan de hand zijn, het altijd overpakken. Als bij een tandem. In Ballast Nedam Development en haar recente ervaring met de stationsontwikkeling in Delft zagen we de perfecte match. Samen zijn we sterker dan alleen, zowel wat betreft de technische als de aannemerskant van de opgave.”
“Een stationsgebied is ons inderdaad op het lijf geschreven”, bevestigt Onno Dwars, CEO van Ballast Nedam Development. “Er zijn veel raakvlakken met onze gebiedsontwikkeling Cartesius in Utrecht – naast Station Zuilen – en een soortgelijke ontwikkeling in relatie met infrastructuur
als De Groene Loper in Maastricht. De herontwikkeling van het stationsgebied van Hoorn past heel goed in die categorie.”
Ook voor de gemeente was de samenwerking van twee ervaren partijen een pre, zegt Boomgaars. “Een grote gebiedsontwikkeling is één ding, maar een stationslocatie vraagt ook nog andere expertise. Dus ervaring op dat punt is zeker positief beoordeeld. We waren sowieso content met de belangstelling van meerdere sterke landelijke partijen. Daarvan hebben we een voorselectie van drie partijen gemaakt waarmee we verder de procedure in zijn gegaan. Met De Nieuwe Golf als winnaar.”
‘We voegen een randstedelijk gevoel toe.’
Royale traverse
Voor een geslaagde herontwikkeling van het Stationsgebied gaan ProRail, NS en Museumstoomtram om te beginnen het spoor en de spoorfaciliteiten ter plaatse aanpassen. De spoorbundel wordt efficiënter ingericht, een relaishuis en een railinzetplaats worden verplaatst. Het busstation krijgt een nieuwe plek aan de
noordzijde van het station, wat ruimte maakt voor groen en een betere beleving van de singels richting de binnenstad. De Museumstoomtram vervangt de drie oude loodsen door een nieuw expositiedepot, dat onderdeel wordt van de promenade en van glas is, zodat voorbijgangers de trams kunnen zien. De ruimte voor het nieuwe programma aan wonen en voorzieningen wordt gevonden in het herbestemmen van het P+R-terrein. De appartementen gaan voorzien in inpandig parkeren en de gemeente bouwt in het stationsgebied een openbare parkeergarage, ook met P+Rfunctie.
Een grote smaakmaker wordt een nieuwe overbrugging van het spoor in de vorm van een royale traverse, die ook de toegang wordt naar de sporen. De traverse krijgt de functie van een doorgaande opgetilde straat die de stad aan de noord- en zuidzijde van het spoor comfortabeler dan voorheen met elkaar verbindt. Hiermee wordt het nieuwe stuk stad verbonden met de historische binnenstad.
Spannend
“Het is nu aan De Nieuwe Golf om samen met de gemeente een ontwikkelplan te maken dat écht waarde toevoegt aan Hoorn,” zegt Dwars. “Niet alleen door woningen te realiseren, maar door een stedelijk gebied te maken dat goed verweven raakt met de historische binnenstad. De grootste uitdaging – en tegelijkertijd de mooiste kans – is om hier een plek te creëren die voelt als een vanzelfsprekende uitbreiding van het bestaande Hoorn. Een gebied met kwaliteit, identiteit en een thuisgevoel voor de nieuwe bewoners.” Boomgaars onderstreept: “Dat gaat veel verder dan het maken van goede gebouwen. De uitdaging is om de combinatie van woningen, voorzieningen en mobiliteit tot een dynamisch geheel te maken.”
Bouwman: “Vorige week was ik nog in Amsterdam-Noord. Op maandag. Ik keek mijn ogen uit. Het was er druk, er gebeurde
van alles. Ik dacht: jeetje, wat is er in korte tijd veel ontstaan. Vijftien jaar geleden was daar nog helemaal niets. En zo starten we hier in Hoorn ook met niet veel meer dan een parkeerterrein. Je begint met bijna niets en je bouwt dingen op totdat de ontwikkeling zelf het werk voor je gaat doen.”
Hoorn van de toekomst Het woonprogramma voor het Stationsgebied is over zeven bouwvelden verdeeld. Voor de uitvoering wordt tien jaar uitgetrokken. Met het oog op variatie tekenen verschillende architecten voor de bouwvelden, waarvan Studioninedots er drie voor haar rekening neemt. Dit ontwerpbureau vervult tevens de rol van coördinerend architect. Aan de hand van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan van Karres en Brands wordt de kwaliteit van de ontwikkeling bewaakt, waarbij partnerstedenbouwkundige Jasper Nijveldt van dit ontwerpbureau als supervisor optreedt.
De Nieuwe Golf en de gemeente gaan nu aan de slag met het opstellen van een compleet ontwikkelplan voor het Stationsgebied. De planning is om daar eind 2026, als het ontwikkelplan voldoet, een
samenwerkingsovereenkomst over aan te gaan. “We hebben er enorm veel zin in”, zegt Bouwman. “We zijn er trots op dat we deze kans krijgen en dat vertrouwen gaan we honderd procent waarmaken: die energie voel je in het team zitten. Daarbij heeft de gemeente veel daadkracht getoond met het planproces en het regelen van alle subsidies die er nodig zijn. Van die kant is er ook een geweldige drive.”
Hoorn is trots op zijn monumentale oude binnenstad maar gaat de komende jaren ook moderne stedelijkheid verwelkomen. “Hier ontstaat een heel dynamisch gebied zoals Hoorn dat nog niet heeft, maar wel verdient”, zegt Boomgaars. Het Stationsgebied wordt de nieuwe entree –het visitekaartje – van het Hoorn van de toekomst. Feitelijk de moderne Poort van Hoorn.
Een sfeerimpressie van de stoomtrampromenade met rechts voorzieningen en woningen.
‘Je begint met bijna niets en je bouwt dingen op totdat de ontwikkeling zelf het werk voor je gaat doen.’
De Poort van Hoorn
Wonen
en werken in het bruisende moderne hart van Hoorn
In het gebied rond het station bouwt Hoorn zo’n 2.000 nieuwe woningen en diverse voorzieningen. Het wordt een levendige stadswijk waar wonen, werken, groen en ontspanning samenkomen. De locatie is ideaal: op loopafstand van de historische binnenstad, het grootste stadsstrand van Nederland en het openbaar vervoer.
In het Stationsgebied ontstaat een levendige, stedelijke omgeving met zo’n 500 diverse type woningen, een mix van voorzieningen als horeca, maatschappelijke functies, werkplekken, een groene zone waar je kunt ontspannen en ontmoeten, en een verbeterd OV-knooppunt.
�
Op het Pelmolenpad komen 610 nieuwe huur- en koopwoningen in Hoornse stijl met een moderne twist. Dit wordt een autoluwe wijk met groen en fijne plekken om te spelen en elkaar te ontmoeten. De fietser en wandelaar krijgen ruim baan in het nieuwe gebied.
�Voor Maelsonstraat 18–20 zijn plannen voor zo’n 160–170 appartementen, deels geschikt voor zorg. Ze zijn bedoeld voor kleine huishoudens zoals starters, empty-nesters en senioren.
Met de komst van duizenden nieuwe woningen in Hoorn wordt het drukker op de wegen. Om Hoorn bereikbaar en veilig te houden, komt er een Nieuwe Stadstoegang: een nieuwe weg voor autoverkeer met een onderdoorgang van het Dampten en het spoor, en een groene en veilige route voor fietsers en voetgangers met een onderdoorgang van de Provincialeweg.
BuitenStad Hoorn wordt een nieuwe wijk met zo’n 550 appartementen in meerdere gebouwen. Auto’s zijn uit het zicht dankzij parkeren onder het verhoogde woondek. Dat biedt ruimte voor groene hoven, binnenstraten, een grote supermarkt en sport- en zorgvoorzieningen.
�Pakhuis Dampten is een modern woongebouw voor jonge mensen met ontmoetingsruimtes, een wasserette en een lunchroom. Er komen 67 huurstudio’s voor studenten en young professionals tot 35 jaar, en 67 koopwoningen voor starters.
Impressie uit de planstudie. Links het volume van de bouwblokken. Rechts de Toren van Hoorn.
Dijk en Waard ontwikkelt door onder leiding van wethouder Nils Langedijk:
“We hebben momenteel de langste bouwput
van
Nederland”
Dijk en Waard is hard op weg boven de honderdduizend inwoners uit te groeien. In het Stationskwartier en de spoorzone komen rond de vijfduizend nieuwe woningen. Station en omgeving worden opgewaardeerd tot modern ov-knooppunt. Het Stadshart moet bruisender én groener worden. Daar hoort versterking van het wonen bij. Naast dit inbreiden, waarop het accent ligt, vindt ook nog uitleg plaats. Wethouder Nils Langedijk wijst erop dat wonen geen eenzijdige opgave is. Groei moet gepaard gaan met investeringen in bereikbaarheid en economie.
In 2022 bij de officiële samensmelting van Heerhugowaard en Langedijk tot de gemeente Dijk en Waard werd daar de ambitie aan gekoppeld tienduizend woningen erbij te bouwen. Wethouder Nils Langedijk van Wonen en Mobiliteit verwacht dat die doelstelling in 2032 wordt bereikt. Als voormalig planoloog van professie is hij helemaal in zijn element om aan deze opgave bestuurlijk leiding te mogen geven. “Ik heb de mooiste portefeuille die er bestaat”, zegt hij in een gesprek met hem in het gemeentehuis. Langedijk spreekt als lid van de VNGcommissie Ruimte, Wonen en Mobiliteit ook landelijk een woordje mee. Daarnaast is hij de ´trekker´ voor mobiliteit binnen het regioverband Noord-Holland-Noord.
Het Stadshart – met het gemeentehuis, een stadsplein, winkels en horeca en een groot overdekt winkelcentrum – is een van de locaties in Dijk en Waard waar woonverdichting gaat plaatsvinden. Aan de noordwestrand van het Stadshart is Woodstone in uitvoering. “Op dit moment is dit landelijk de grootste woonontwikkeling in houtbouw”, zegt de wethouder. “In de conceptvisie op het Stadshart worden aan het gebied in totaal zo´n 1.500 woningen toegevoegd. Daarnaast ligt er een opgave
om het Stadshart te verlevendigen en te vergroenen. Mijn voorstel aan de gemeenteraad is om hiervoor een speciaal potje, een Bruisbudget, te reserveren. Daarmee kunnen we initiatieven ondersteunen die bijdragen aan een bruisend Stadshart.”
‘Ik heb de mooiste portefeuille die er bestaat.’
Stationskwartier
Een nog grotere herontwikkeling en verdichting met wonen krijgt zijn beslag in de spoorzone van NS-Station Heerhugowaard. Het Stationskwartier en bedrijfsterreinen ter weerszijden van het spoor – met name De Frans, Vaanpark en Westpoort – bieden ruimte voor de bouw van om en nabij vijfduizend woningen. “Bij elkaar is dit een zone van tweeënhalve kilometer. Wij noemen het wel de langste bouwput van Nederland.” In gebied De Frans zijn ook mbo-scholen gevestigd, waarmee een interessante menging van wonen, werken en leren ontstaat.
Langs het station – nu niet veel meer dan een onoverdekt perron – zijn reeds woonblokken in aanbouw of zelfs zo goed als voltooid. Het station wordt herontwikkeld tot eigentijds ov-knooppunt in samenwerking met NS, ProRail, Provincie Noord-Holland en het Rijk. Voor de planvorming zijn ontwerpbureau De Zwarte Hond en ingenieursbureau Arcadis in de arm genomen. Een belangrijke faciliterende ingreep in dit kader is de ondertunneling van het spoor op de kruising met de verkeersas Zuidtangent. Hier wordt al een jaar aan gewerkt, wat gepaard gaat met een verkeersomleiding. De oplevering laat niet lang meer op zich wachten.
Van Cool tot Kool
Binnenstedelijk verdichten is in lijn met het landelijk beleid ook de norm in Dijk en Waard, maar er zijn ook nog enkele uitleglocaties, vertelt
Langedijk. Nieuwbouwwijk De Draai in het noordoosten van de gemeente is nog onder het oude ruimtelijke beleid ontwikkeld en gaat op zo´n 2.700 woningen uitkomen. Verder is er aan de westzijde van Noord- en Zuid-Scharwoude uitleg gepland op agrarische grond. Een van de beoogde bouwlocaties is een perceel van zuurkoolfabriek G. Kramer & Zonen. Op die grond worden nu nog witte en andere soorten kool verbouwd. Kolen zijn dé gewassen waar de gemeente traditioneel om bekend staat, merkt Langedijk op. En die eigenheid wordt in ere gehouden, legt hij uit: “In het Stadshart zit Theater Cool en in de kern van Broek op Langedijk heb je Museum BroekerVeiling. Daarom spreken wij wel van de nieuwe culturele as van Cool tot Kool.” Die as passeert het Kanaal Alkmaar Omval-Kolhorn en scheert langs de landschapshistorische eilandjesverkaveling van Oosterdel. “We gaan de Kanaalzone aantrekkelijker maken
Wethouder
Nils Langedijk.
als recreatieve fiets- en wandelroute, onder meer door een nieuwe fietsbrug en vlonders aan te leggen. In het Kanaalpark, zoals we het noemen, gaan we 20 tot 25 miljoen euro investeren.”
Ook in De Oostrand van NoordScharwoude is een woningbouwlocatie aangewezen. In dit groene gebied zijn nu onder meer nog sportclubs gevestigd, waarvoor andere locaties worden gezocht.
Open boeken
Naast een grote landelijke partij als Bpd nemen ook lokale en regionale partijen een fors deel van de ontwikkelingen in Dijk en Waard voor hun rekening, zegt Langedijk. “We werken met elkaar op basis van vertrouwen, niet op basis van juridica. Dus met open boeken. En als gemeente spelen we wat met actief grondbeleid. Als er een kans voorbijkomt om iets aan te kopen om onze positie te versterken, zullen we die benutten. Warme grond kopen is voor de gemeente natuurlijk moeilijk, maar in het algemeen is dat ook niet nodig. Als gezegd: onze samenwerking met marktpartijen is heel goed.”
“Vanuit de gemeente kunnen wij efficiënt en slagvaardig reageren op initiatieven mede dankzij ons eigen ingenieursbureau en onze slagboomsystematiek. We krijgen heel veel initiatieven aangeboden. Bij de eerste slagboom beoordelen we een initiatief inhoudelijk: past het in onze doelstellingen en is het uitvoerbaar? Bij de tweede slagboom wordt bekeken of het een plan is voor nu of straks. Daarmee bepalen we het moment waarop we er projectmanagement op gaan zetten.”
Hoge subsidie
Om alle woningbouwplannen van Dijk en Waard economisch haalbaar te maken, werd een forse WoKT-subsidie aangevraagd. En het ministerie heeft inderdaad een fors bedrag toegekend: € 38,5 miljoen. “Het hoogste bedrag binnen de NHN-regio. Daarnaast verstrekt Provincie Noord-Holland nog eens
12,5 miljoen euro. Deze twee subsidies zijn bestemd voor infrastructuur en mobiliteitsmaatregelen binnen het ovknooppunt. Dat gaat onder meer over de aanleg van een nieuw busstation, een fietsparkeervoorziening en een voetgangers- en fietstunnel. De spoorondertunneling van de Zuidtangent hebben we als gemeente grotendeels zelf bekostigd. Verder hebben we nog andere infrastructurele uitdagingen, zoals de verbetering van de oost-westverbindingen binnen de gemeente en het oplossen van een probleem in de N242, die tussen de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk doorloopt. Daar zit een lastige bottleneck in: de BOL-spoorbrug. Die is te laag, waardoor er te vaak vrachtwagens tegenaan rijden, met lang oponthoud voor trein- en autoverkeer als gevolg.”
‘De uitdaging voor onze gemeente en regio is de juiste werkgelegenheid op de juiste plek te krijgen.’
Economie en bereikbaarheid
Geïntensiveerde woningbouw is verre van een eenvoudig verhaal, signaleert Langedijk. “Voldoende voorzieningen en infrastructuur maken het een stuk complexer. De mantra is nu al een paar jaar: wonen, wonen, wonen, maar zeker in Noord-Holland-Noord mogen we economie en bereikbaarheid niet vergeten. De wegen naar het zuiden lopen ´s ochtends vol en aan het eind van de middag is het omgekeerd. Nieuwe bedrijvenlocaties en het vergroten van de bestaande locaties is hard nodig nu er zoveel woningen bij komen. De uitdaging voor onze gemeente en regio is de juiste werkgelegenheid op de juiste plek te krijgen. Daar moeten we de komende jaren hard aan werken.”
Erik Annaert, directeur Ruimte, gemeente Dijk en Waard:
“We gaan projectmatigvanwerken naar creëren”projectmatig
Capaciteitsproblemen bij gemeenten worden vaak genoemd als een van de vertragende factoren bij de urgente woningbouwopgave. Met de realisatie van tienduizend woningen heeft Dijk en Waard een flinke kluif op haar bord, maar juist deze gemeente kan de stortvloed aan ontwikkelplannen prima aan, zegt de directeur Ruimte. De kennis is in huis en de organisatie is op orde. Met de zogenoemde slagbomensystematiek behandelt de gemeente ruimtelijke initiatieven zo integraal en dus zo efficiënt mogelijk.
Hoe je een gemeentelijke organisatie nieuw op poten zet, weet Erik Annaert als weinig anderen. Als gemeentesecretaris van de voormalige gemeente Langedijk was hij nauw betrokken bij de fusie met Heerhugowaard, vertelt hij. “Aan de bestuurlijke fusie per 1 januari 2022 ging een ambtelijke fusie vooraf. Er was een werkorganisatie die bestuurlijk werd aangestuurd door de twee burgemeesters en twee wethouders en ambtelijk door een directie met daarin de twee gemeentesecretarissen. Op die manier hebben we de twee organisaties stap voor stap in elkaar geschoven – ook fysiek, we zijn op één plek met elkaar gaan werken –voordat we officieel één gemeente werden.”
Het ambtelijke apparaat van Dijk en Waard kreeg een organisatiestructuur met drie domeinen: Sociaal, Bedrijfsvoering en Ruimte, elk onder een directeur, vertelt Annaert. “Bij de start van de nieuwe gemeente heb ik gekozen om als directeur Ruimte verder te gaan. Ik wilde meer terug naar de inhoud en mijn achtergrond ligt ook op dit terrein. Vervolgens was het mijn prioriteit om goede mensen te behouden en binnen te halen. Dat is ook altijd mijn boodschap aan onze bestuurders: onze mensen zijn jullie belangrijkste gereedschap, koester die. Want je kunt nog zulke prachtige ideeën hebben, zonder goede mensen komt er niks van terecht. We zijn geen koekjesfabriek waar machines het werk doen. Wat wij doen is allemaal nog echt mensenwerk.”
Wat het ruimtelijk domein betreft gebeurt er in Dijk en Waard heel veel, zoals in het voorgaande gesprek met wethouder Nils Langedijk al werd besproken. “Je hoeft hier niet stil te zitten”, zegt Annaert met een understatement. Van concurrentie (waar landen de investeringen?) tussen de voormalige gemeenten (of tussen de verschillende dorpen en kernen) is geen sprake, verzekert hij. “Nee hoor, we zijn puur bezig met het benutten van de kansen waar die zich voordoen. Het Stationsgebied is momenteel een belangrijke gebiedsontwikkeling in het Heerhugowaardse, terwijl we in Langedijk starten met De Oostrand: ook weer een nieuwe wijk met zo´n zeshonderd woningen.”
Agrarische percelen
Een andere ´kans´ is een uitleglocatie op een aantal nu nog agrarisch percelen aan de Westelijke Randweg ten westen van de kern Zuid-Scharwoude. Daar zouden tussen de 900 tot 1.100 woningen passen. “We zijn nu in overleg met een belangrijke grondeigenaar aldaar de noodzakelijke berekeningen aan het maken. Wat betreft de grondprijs en -opbrengst, die is afhankelijk van welke typen woningen je neerzet.”
‘We zijn geen koekjesfabriek waar machines het werk doen.’
Nu de grond ´warm´ is, zou de eigenaar ook kunnen kiezen een gunstige deal te sluiten met een marktpartij. “O, dat mag ook”, reageert Annaert bijna laconiek. “Actief grondbeleid streven wij niet per se na. In het hele stationsgebied is, behalve het openbare gebied, geen vierkante meter grond van de gemeente, toch wordt daar volop ontwikkeld en gebouwd. Wel is het zo dat ontwikkelaars ons altijd nodig hebben, omdat wij het planologische traject faciliteren. En dan maken wij
natuurlijk afspraken over de te realiseren woningtypen.”
Water
De plankosten worden uiteraard in rekening gebracht. Wat de bovenwijkse kosten betreft, zint Dijk en Waard op een noviteit: ze onderzoekt of ook investeringen in water doorberekend kunnen worden. “Dat we in deze richting denken, heeft te maken met het karakter van onze gemeente: er is hier heel veel water. We willen onder meer oude verbindingen weer herstellen. En er is sowieso een wateropgave vanuit de nieuwe klimaatwetgeving. Het waterschap legt ons ook eisen op. Water en bodem zijn sturend, geeft het Rijk de gemeenten mee. In ieder geval heb je het over investeringen in watermanagement die je niet meer aan één wijk kunt verbinden.” Het wordt een kwestie van hoe je het kostenverhaal binnen de omgevingswet kunt uitleggen, zegt Annaert. “Daarin zoeken we waar het kan de grens op. Dan zal uiteindelijk getoetst worden of onze interpretatie overeind blijft staan.”
Functie gebiedsontwikkelaar
Onder een reële hogere toerekening van bovenwijkse kosten zal de relatie met de marktpartijen niet lijden, denkt de directeur Ruimte. “Ze melden zich in Dijk en Waard in groten getale. En daarbij werken we opvallend veel samen met lokale en regionale ontwikkelaars. Een voordeel daarvan is dat die ook meer commitment naar de eigen omgeving hebben. Wij krijgen sowieso van ontwikkelaars veel positieve reacties terug. Dat heeft denk ik te maken met de inrichting van onze organisatie: met een echt faciliterende houding, met altijd een stevig team dat klaarstaat. Ik heb heel bewust de functie van gebiedsontwikkelaar ingevoerd. Daar hebben we er vier van en zij vallen rechtstreeks onder mij. De gebiedsontwikkelaars zijn in feite mijn gedelegeerde opdrachtgevers voor een gebied. De gebiedsontwikkelaars op hun beurt halen vanuit de organisatie de projectmanagers en de projectleiders om een ontwikkeling te begeleiden.”
Wat Dijk en Waard ook helpt slagvaardig te zijn met alle ruimtelijke ontwikkelingen is het eigen ingenieursbureau. “Er zit veel deskundigheid onder ons dak, met hele korte lijnen.”
Koersvast
Wethouder Nils Langedijk sprak al over de slagbomensystematiek waarmee Dijk en Waard nieuwe ruimtelijke initiatieven behandelt. Annaert gaat er wat dieper op in: “Als er ergens een nieuwe ontwikkeling is, dan komt die aan de orde in het slagbomenoverleg. Daarin zitten alle managers van Ruimte bij elkaar. De gebiedsontwikkelaar komt in eerste instantie met een zogenoemd koersvast document. Daarin staat onderbouwd waarom we wel of niet met een desbetreffende ontwikkeling moeten starten. Dat gaat nog helemaal niet over wat het kost en hoeveel mensen we daarop moeten inzetten. Het begint eerst met: is het een goed idee, wat draagt het bij aan de doelstellingen van het college en de gemeenteraad? Als wij die slagboom omhoog doen, dan gaat het naar de volgende fase en wordt het idee langzaam maar zeker uitgewerkt naar een projectplan. Zo hebben wij een aantal fases in dat traject, met het grote voordeel dat daar alle relevante afdelingen direct bij betrokken zijn. Zodat niet achteraf nog een afdeling met haken en ogen komt aanzetten.”
“Vanuit Ruimte zijn we nu begonnen afdelingen uit de andere domeinen bij onze projecten te betrekken, vooral het sociaal domein. Want met ruimte kun je daar gewoon heel veel voor betekenen. Dat zie je nu bijvoorbeeld in het Stadshart. Daarin zit een wat verpauperd stukje met onder andere een huisarts en een apotheek. Ontwikkelaars willen op die plek woningen realiseren. Daaruit is voortgekomen dat achter het Huygens College een nieuw gezondheidscentrum wordt gerealiseerd. Gezondheid bijvoorbeeld heeft ook aspecten die samenhangen met de inrichting van de openbare ruimte. Denk aan uitnodigende
plekken voor ontmoeting en het inrichten met veel groen. We werken daarom steeds meer samen met het sociaal domein vanuit de gedachte: hoe kunnen wij met ruimtelijke ingrepen zoveel mogelijk bijdragen aan de gezondheid, het leefmilieu en het welzijn van mensen.”
Nog integraler
De gemeente Dijk en Waard kan de grote opgaven dus uitstekend aan, maar Annaert leunt niet achterover. Hij wil nog integraler gaan werken, waar dat kan. “Ik merk dat in onze organisatie soms nog iets te veel achter de eigen muurtjes wordt gekropen. Dat moet beter. Want we gaan van projectmatig werken naar projectmatig creëren. En dat betekent dat we aan de voorkant nog meer betrokkenen aan tafel willen hebben die een mogelijke bijdrage moeten leveren aan een ontwikkeling. Zo voorkom je dat je later in de uitvoering voor verrassingen komt te staan. Of dat de straat twee keer open moet bijvoorbeeld.
“Beleid en strategie zijn prachtig, als je het allemaal ook goed in praktijk kunt brengen. Uiteindelijk zullen de juiste gebouwen moeten worden gebouwd, er moeten vergunningen verleend worden, de riolering, de straten en het groen moeten worden aangelegd. Het zijn allemaal praktijkmensen die dat doen, mensen die weten waar je in de praktijk tegenaan kunt lopen.”
Annaert is duidelijk. Bij alle grote ruimtelijke ontwikkelingen die in Dijk en Waard spelen, treffen ontwikkelaars in de gemeente een echte faciliterende samenwerkingspartner. Geen machines, maar gemotiveerde mensen met kennis van zaken. Een prettige gedachte allicht.
‘Dijk en Waard onderzoekt of ook investeringen in water doorberekend kunnen worden.’
“We kiezen echt voor deze regio”
Storm Nooij en Jac Vries:
Waardevolle woonomgevingen. Gebiedsontwikkeling, het creëren van een leefomgeving mét groen, mét water. Dat zijn de typische projecten waar de handtekening van VBM Ontwikkeling onderstaat. Herkenbaar compleet, herkenbaar Noord-Hollands, omstreeks 1875 opgericht door Albertus Vos. “Vaak omvangrijke projecten, maar in wezen zijn we altijd klein gebleven.”
Dat klinkt bescheiden uit de mond van de zesde generatie in dit familiebedrijf, dat verantwoordelijk was voor toonaangevende projecten als de Stad van de Zon. Maar Storm Nooij – ‘een Vos via mijn moeder’ – is zich graag bewust van de geschiedenis van VBM Ontwikkeling. “Mijn opa is nog steeds nauw betrokken, we hebben hem hier dagelijks aan de telefoon.”
Hier, dat is het kantoor aan de Edisonweg in Alkmaar, op bedrijventerrein Oudorp. Niet ver van de binnenstad, waar ooit nog kantoor gehouden werd, dicht bij de bron. “Ooit was dit een timmermansbedrijf. Een huisje bouwen, zelf bewonen en verbeteren en dan verkopen: dat is echt de basis geweest van VBM Ontwikkeling”, vertelt Nooij, terwijl hij wijst op de foto’s van zijn familie aan de muur. “In 1964 werd mijn opa directeur, toen kwam net het seriematig bouwen op waar we als bouwbedrijf groot mee zijn geworden. En nu doen we dus echt grote projecten, hele wijken, met alles wat daarbij komt kijken, maar nu uitsluitend als ontwikkelaar.”
Jac Vries, de huidig directeur, sluit aan bij wat Nooij schetst: “We zijn nu weer een relatief klein bedrijf. Alleen actief in Noord-Holland, dat is een keuze. We zijn niet van de ‘hit and run’, we zitten al 150 jaar in dezelfde markt, weten wat we kunnen verwachten. We zijn een constante factor in de regio.”
Karaktervol
Een bedrijf met veel karakter ook, laat Nooij niet onbenoemd. “We hebben hier zestien mensen werken. Natuurlijk schakelen we ook expertise van buiten ons bedrijf in, laten we ons adviseren. Maar dat kleine vaste team is wel echt ons fundament. Het zijn eigenlijk allemaal mensen die uit de bouw komen,
vertrouwd met de praktijk. En ze werken hier láng.”
Ook op dat punt dus: een constante factor. Het typeert VBM Ontwikkeling dat de lange termijn ook echt de horizon is waarnaar wordt gekeken. “We bouwen het liefst op eigen grond”, legt Vries uit. “Die grond hebben we vaak al vele jaren in bezit. We weten wat wel ongeveer wat er komen gaat, qua nieuwbouw, juist omdat we de regio goed kennen. Uiteindelijk zie je dat bijna alle grond die we aankopen ook echt bouwgrond wordt.”
‛Soms
wonen mensen al
in hun derde Vos-woning. Hun vierde, vijfde. We zijn echt met de regio verbonden.’
Vries wijst op een kaart, die aan de muur hangt in de vergaderzaal. De geluidshindercontouren van het vliegverkeer rond Schiphol zijn zichtbaar, maar ook de beschermde natuurgebieden en de landschappen waarvan het karakter behouden moet blijven. Dát is het NoordHolland waar VBM Ontwikkeling zijn werkgebied van heeft gemaakt. “Wij zien waar nog mogelijkheden liggen en uiteindelijk worden die benut.”
Een voorbeeld van zo’n project op eigen grond is de Stad van de Zon geweest: de eerste emissie-neutrale wijk ter wereld. Niet alleen daarom heeft die uitbreiding van Heerhugowaard een grote regionale uitstraling, maar ook door de typerende vorm vanuit de lucht, zichtbaar op iedere landkaart. En ook omdat deze wijk écht als gebied is ontwikkeld, met een strand
Het
waar bijvoorbeeld ook veel Alkmaarders op afkomen, een park dat ook door fietsers buiten de regio wordt gewaardeerd. “Het is écht wel meer dan alleen huizen bouwen”, erkent Vries.
‘Dat is nog steeds wat de meeste mensen willen. Een huis met een tuin.’
Timmerman
Toch is het daar wel mee begonnen. “Overal in de omgeving vind je woonwijken die door ons zijn gebouwd. Als mensen hier binnenlopen om een huis te kopen, bekennen ze vaak, dat zij -of hun ouders- in een huis van ons wonen. Soms wonen mensen al in hun derde Voswoning. En gaat de volgende generatie ook weer in een woning van ons wonen.” Het
onderstreept de verbondenheid met de regio, met de mensen die hier wonen. Die identiteit blijft herkenbaar in het werk van VBM Ontwikkeling. Voor Nooij, Vries en de rest van het team is de vraag van de markt, van wie er uiteindelijk in de wijk komt te wonen, steeds het uitgangspunt.
Dat is uiteindelijk een heel directe manier van werken. Centraal staat de vraag: hoe wonen mensen? Wat verwachten zij?
“Omdat we echt vraaggericht ontwikkelen, en dat dus in deze regio, net wat verder van de échte grote stad, zie je ook dat wij vooral grondgebonden woningen bouwen”, zegt Vries. “Dat is nog steeds wat de meeste mensen willen. Een huis met een tuin. In Amsterdam heb je natuurlijk met andere zaken te maken, dáár zullen ontwikkelaars andere keuzes maken, maar hier zie je dat we echt zulke wijken blijven bouwen.” Dat is ook een duurzame keuze voor de toekomst, want deze huizen zullen geliefd blijven, verwacht VBM Ontwikkeling.
carré van de Stad van de Zon in Heerhugowaard-Zuid.
“Met daarbinnen wel allerlei nieuwe woonvormen, zoals de levensloopbestendige woningen die we nu veel bouwen”, vult Nooij aan. “Dat is ook weer echt iets wat mensen zelf willen. Het gaat ons niet in de eerste plaats om de eisen van bijvoorbeeld gemeente of provincie, wij kiezen hier ook al voor als we zien dat die vraag er in de markt is.”
Een mooi praktijkvoorbeeld daarvan zijn energiezuinige woningen. Nu een eis van overheden, maar al in de jaren tachtig iets waar consumenten behoefte aan hadden. “De oliecrisis in de jaren zeventig liet toen al wel zien dat goedkope energie niet altijd vanzelfsprekend is”, legt Vries uit. “Daardoor ontstond er bij huizenkopers vraag naar woningen met lagere energielasten in de vorm van beter geïsoleerde huizen. Wij hebben zulke huizen ontwikkeld. In de jaren tachtig waren dat de ISO-budgetwoningen.” Daarop is VBM Ontwikkeling blijven voortborduren.
“Het mooie is: de huizen die wij in 2004 bouwden in de Vroonermeer Zuid, tussen Alkmaar en Sint-Pancras, die voldoen nog steeds aan de veel hogere eisen van nú.”
Voorop
Door vraaggericht te werken loopt VBM Ontwikkeling vaak dus juist voor de troepen uit. In duurzaamheid, maar dus ook als het gaat om inspelen op de bevolkingsontwikkeling en de eisen die worden gesteld door de tijd waarin we leven, werken.
“Zoiets valt of staat ook bij nauw contact met de samenleving, de politiek, de bouwsector”, stipt Jac nog aan. “Omdat mensen ons kennen, en wij altijd actief de samenwerking zoeken met gemeenten, collega ontwikkelaars / bouwers en corporaties, blijven wij ook op de hoogte. Daarom is die regionale binding ook zo waardevol voor ons.”
Deelfase van de ontwikkeling in Heerhugowaard-Zuid: de Tuinen van Luna.
Bob Negenman en Jonas van der Linden | Henselmans Bouw & Ontwikkeling:
“Familiebedrijf Henselmans met de blik vooruit”
Een familiebedrijf tot in de vezels, maar met nieuwe namen aan het roer. Henselmans Bouw & Ontwikkeling uit Noord-Scharwoude kenmerkt zich door een open blik op de toekomst. Een gesprek over 3D-modellen, aparte typologieën en woningen bouwen zónder altijd maar die parkeerplaatsen. “We omarmen innovaties. Een nieuw metselsysteem, laatst, nou, zelfs ik kon het!”
Bescheiden, maar ook eigengereid en in staat om ‘out of the box’ te denken. Het is op Bob Negenman en Jonas van der Linden allebéi wel van toepassing. Samen vormen ze het dagelijks bestuur
van Henselmans Bouw & Ontwikkeling. Zonder die achternaam, ja. “Arnold Henselmans is er nog wel een paar dagen in de week hoor, maar het dagelijks bestuur, dat zijn wij. Dat is wel iets nieuws.”
Maar ‘iets nieuws’, dat past juist wel bij Henselmans Bouw & Ontwikkeling. Vooruitstrevend was ook al de aanpak van de familie die het bedrijf generaties bestierde. “Die cultuur, die zit ook in ons”, zeggen Negenman en Van der Linden. Ze zijn er groot mee geworden. “Arnold zei dat vroeger altijd al: wij staan open. Natuurlijk krijg je kritiek, maar zie dat als opbouwende kritiek. Dan kom je vooruit.” Het is ook een cultuur van eerlijkheid.
‛Dan rij ik met de kinderen op de achterbank en zeg ik: kijk, dat hebben we ook gebouwd.’
innovatie, maar we zijn ons er ook van bewust dat innovatie niet altijd een schot in de roos is.”
Toch, leuk is het wel, nieuwe dingen uitproberen. Dat Henselmans een vrij klein bedrijf is, met nog geen dertig medewerkers, maakt het team wendbaar. Er komt iets nieuws op de markt en ze kunnen het meteen uitproberen: dat is inderdaad wel typisch de cultuur van Henselmans Bouw & Ontwikkeling. Het bedrijf zet in op nieuwe werkmethodieken, volgt de laatste software-ontwikkelingen en heeft daardoor alle disciplines in huis. “Klein maar fijn zeg maar. We schakelen snel!”
Realisatie van utiliteitsgebouw. Het nieuwe hoofdkantoor van Koninklijke Vezet en Kramer Food Family te Warmenhuizen.
Naar elkaar, maar ook naar de klant. Niet bluffen. “Als wij bepaalde kennis niet in huis hebben, doen we daar niet schijnheilig over. Dan halen we er iemand bij, zorgen we dat we die kennis invliegen. In wezen stel je je dan kwetsbaar op, maar we worden daar alleen maar beter van.”
3D-modellen
Als vanzelf komt het gesprek op innovatie. Henselmans speelde zich in de kijker met verschillende innovatieve concepten –alsof het bedrijf het liefst op de troepen vooruit loopt. Iets wat Van der Linden en Negenman wel relativeren. “We omarmen
Zoals dus bij dat metselsysteem. “Je hebt geen specie meer nodig, heel apart. Zoals woningen rug-aan-rug bouwen, wat lang toch een soort taboe was, dat juist voor starters hele betaalbare woningen zijn geworden! “Het is een heel leuk ontwerp geworden, ook voor starters.” Zoals houtbouw, zoals woningen in één dag neerzetten: de voorbeelden lijken eindeloos. Steeds roemen ze de samenwerking met partners uit de regio. Uit die langdurige samenwerking, dat proces, volgt de kwaliteit waar ze voor staan.
Bijzonder is het inzetten van de nieuwste 3D-techniek bij het genereren van modellen, uitgewerkte plannen. “Je ziet precies hoe alles op elkaar aansluit. Dat is echt wel anders dan bij een gewone tekening. Kijk, foutloos is het nooit, daar mag je niet vanuit gaan. Maar dit is wel foutlozer. Dat gaat echt over over integraal in de voorfase goed samenwerken, modellen dusdanig op elkaar afstemmen dat je er ook van uit kan werken…” Zo wordt een basis gelegd voor het uiteindelijke project.
Regio
Henselmans Bouw & Ontwikkeling is gevestigd in Noord-Scharwoude, centraal in Noord-Holland. Alkmaar,
Heerhugowaard: ze liggen om de hoek en het zijn zeker steden waar veel werk is, waar groei in zit. Maar het bedrijf werkt in heel Noord-Holland. “Ik zeg wel: Hillegom, Lelystad, dat kun je zien als onze grens. Verder komen we wel overal. Ook in Den Helder. We hebben ook klussen op Texel gedaan.”
Het gaat samen met een gevoel van verbondenheid met de regio. “Dan rij ik door Noord-Holland met de kinderen op de achterbank, of ik zit in de trein, en ik zeg: kijk, dat hebben we ook gebouwd.”
Als ze door Noord-Holland rijden zien ze overal de andere bouwbedrijven, de andere specialisten: niet zelden hun partners in de bouw. Bij iedere plaatsnaam kunnen ze wel namen noemen. Ook van opdrachtgevers, uiteraard. Partijen waarmee een vertrouwensband is ontstaan. “We zeggen het ook als iets te groot voor ons is, zo zijn we ook.”
Precies in die combinatie van ambitie en eerlijkheid, en in trouw aan vaste partners, zit de kracht van het bedrijf. NoordHollanders weten ze dat ze op Henselmans Bouw & Ontwikkeling kunnen rekenen. “Kwaliteit boven kwantiteit. Dat adagium hebben we hoog in het vaandel staan.”
Toekomst
Het gesprek met beide directeuren komt ook op de bouw in bredere zin, op de grote problematiek waar Nederland momenteel mee worstelt. “De woningnood is enorm. Maar ook wel iets dat gecreëerd wordt, als je kritisch kijkt. Wat wij dus doen, er kritisch naar kijken, maar wij niet alleen hoor. We zien het bijvoorbeeld bij projecten met ruimte voor tweehonderd woningen… Dat is veel. Maar dan wordt er gezegd: per woning moeten er wel zoveel parkeerplaatsen zijn. Dan gaan er in één keer heel veel woningen af hoor, dan houd je er misschien maar 140 over.”
Het vereist enige moed om ‘out of the box’ te denken. Het is niet altijd de makkelijkste boodschap, maar wel een eerlijke. Het is ook goed om een beetje te schuren. Dán kom je vooruit. “Zet er een ander getal op, dan kan er ineens meer. Dat gaat om behoorlijke aantallen woningen. Het is goed om met iedereen samen te gaan zitten en dan te durven zeggen: nou, dit kan wel anders.”
Vooral dat typeert de bedrijfscultuur van Henselmans, zoveel is wel duidelijk na een gesprek met Negenman en Van der Linden. “We willen in beweging blijven. Niet vasthouden aan zekerheden uit het verleden, maar kijken naar de toekomst. En daar eerlijk over zijn en daar samen het gesprek over aangaan.”
Planontwikkeling van grondgebonden, seriematige, woningen in een dorpse omgeving , duurzaam en met veel verschillende typologieën. te Schellinkhout
Arnout Vos en Paul van der Eng van Hoorne Vastgoed:
“Van kleine dorpsverbetering tot grote binnenstedelijke transformaties – we gaan voor langjarige kwaliteit”
Wie door Noord-Holland rijdt, ziet ze op steeds meer plekken: winkelcentra die weer leven, dorpen die voorzieningen terugkrijgen, en woonprojecten die kernen en wijken versterken. Achter diverse ontwikkelingen schuilt Hoorne Vastgoed. Een nuchter en ambitieus familiebedrijf dat niet gaat voor het snelle succes, maar inzet op samenhang en de lange termijn. En vooral: op het bouwen van leefomgevingen waar wonen, winkelen en werken elkaar versterken.
In het kantoor in Uitgeest vertellen algemeen directeur Paul van der Eng en directeur ontwikkeling Arnout Vos hoe het bedrijf zich ontwikkelde van een vastgoedpartij in winkelvastgoed tot een breed opererende ontwikkelaar en belegger in vooral woningen en winkels.
Van der Eng: “Onze oorsprong ligt in buurten en wijken. Daar bouwden en verhuurden we al winkelvastgoed. De realisatie en verhuur van woningen is er later bijgekomen, omdat we zagen dat die functies elkaar aanvullen. Zo zijn wij uitgegroeid tot het bedrijf dat we nu zijn: met een stevige verhuurportefeuille van zo’n 500.000 vierkante meter, een ontwikkelpijplijn van 50 projecten –goed voor zo’n 8.000 woningen – en een bewezen begrip van hoe woonwijken en dorpskernen functioneren.”
Maatschappelijke meerwaarde
Die verbreding van het portfolio heeft Hoorne Vastgoed geen windeieren gelegd.
Vos: “Je ziet in de markt dat de vraag steeds meer verschuift naar gemengde projecten. Het gaat niet meer om óf wonen óf winkelen óf werken alleen, maar om een combinatie van functies die elkaar aanvullen. Daarmee spelen we ook in op maatschappelijke kwesties. Neem bijvoorbeeld de woningnood. Gaan we een verouderd winkelcentrum vernieuwen?
Dan kijken we of we woningen kunnen toevoegen.
Een andere kwestie die vooral in kernen speelt, is dat voorzieningen verdwijnen en dat de eenzaamheid er groeit. “Als de supermarkt de deuren sluit, verliest een dorp zijn hartslag. En dat terwijl er juist een grote behoefte is aan ontmoetingsplekken. In onze projecten komt dat bij elkaar. Een sterke
supermarkt – met genoeg oppervlak om financieel te renderen, en met woningen erboven – kan een dorp weer lucht geven. Dat zorgt voor meer sociale cohesie en verbinding. Daarbij proberen we vaak ook een ‘huiskamer van de wijk’ en andere aanvullende functies te realiseren.”
Eigenaarschap na de realisatie Bijzonder in de werkwijze van Hoorne Vastgoed is dat het bedrijf na ontwikkeling vaak eigenaar van het vastgoed blijft. Die keuze is cruciaal, legt Van der Eng uit: “We ontwikkelen niet om er zo snel mogelijk uit te stappen, maar blijven langjarig eigenaar. Zo nemen we verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de omgeving op de lange termijn en zorgen we dat onze projecten goed te onderhouden zijn. Onze betrokkenheid zorgt ervoor dat we actief blijven sturen op kwaliteit, duurzaamheid en het functioneren van de wijk of buurt.”
Dat langdurige eigenaarschap waarderen gemeenten ook. “Als een plan tien tot twaalf jaar kost van eerste idee tot oplevering, wil je een partner zijn die ook na het lintje knippen blijft. Stabiliteit, continuïteit en betrokkenheid zijn sowieso belangrijk nu gebiedsontwikkeling
Schagen, Nieuwe Laagzijde - vernieuwing winkelcentrum en toevoeging woningen.
Obdam, Dorpsstraatrealisatie woningen en supermarkt.
complexer is dan ooit. Was een nieuwe supermarkt of een rij woningen vroeger relatief snel te realiseren, tegenwoordig heb je te maken met netcongestie, stikstofregels, hoge bouwkosten, personeelstekorten en juridische procedures. Dan is het belangrijk om samen op te trekken.”
‘We willen daar een kwalitatieve, toekomstbestendige plek maken met voorzieningen en woningen voor mensen uit het dorp zelf.
Castricum, Geesterduin - vernieuwing winkelcentrum en toevoeging woningen.
Gemeenten vinden in Hoorne Vastgoed een realistische partner. Vos: “Gemeenten en wijzelf hebben vaak veel ambities op het gebied van duurzaamheid, groen, parkeren, betaalbaarheid en architectuur. Als je op alles een tien wilt scoren, haal je de eindstreep niet. De kunst is om samen te kiezen: waar leggen we de nadruk? Als een plan op twee of drie punten uitblinkt en op de rest een goede zeven scoort, maak je uiteindelijk een beter geheel.”
Van dorpsverbetering tot stedelijke gebiedsontwikkeling
De projecten waar Hoorne Vastgoed aan werkt, variëren van kleine dorpsverbeteringen met twintig woningen en een supermarkt tot grote binnenstedelijke transformaties met honderden appartementen.
Vos vertelt over Opperdoes, een kern bij Medemblik. “Daar waren de voorzieningen verdwenen. Mensen moeten voor de boodschappen het dorp uit. Wij hebben daar een plan kunnen maken voor een volwaardige supermarkt en (betaalbare) woningen. Zo’n ontwikkeling is misschien klein in omvang, maar groot in de betekenis ervan voor de gemeenschap. Dat is waar we het voor doen.” Een vergelijkbare uitdaging ligt er in Obdam. “We willen daar een kwalitatieve, toekomstbestendige plek maken met
voorzieningen en woningen voor mensen uit het dorp zelf.”
Tegelijkertijd werkt Hoorne Vastgoed aan grotere opgaven. In Schagen en Castricum worden bijvoorbeeld verouderde winkelcentra vernieuwd en uitgebreid met woningen. En in Haarlem, aan de rand van Schalkwijk, draagt het bedrijf met 570 woningen bij aan een compleet nieuw stedelijk woongebied.
Waaronder ook betaalbare koop, zodat ook zorgmedewerkers en starters er straks een plek vinden.
Duurzaam en consistent
Bij alle projecten speelt duurzaamheid een vanzelfsprekende rol. Hoorne Vastgoed kiest daarbij vooral voor wat bewezen en toekomstbestendig is. Zo liggen er inmiddels 20.000 zonnepanelen op het vastgoed en werkt het bedrijf aan een dashboard waarmee ondernemers inzicht krijgen in hun energieverbruik. Daarnaast wordt op veel plekken vergroend en kiest het bedrijf steeds vaker voor circulaire materialen. Vos: “We volgen geen hypes, maar doen wat werkt. En soms investeren we meer dan strikt noodzakelijk, als het de gebruikskwaliteit maar verhoogt.”
Wat opvalt aan het verhaal van Vos en Van der Eng is de consistentie: of het nu gaat om woningen, winkels, voorzieningen of duurzaamheid, steeds keert dezelfde langetermijnblik terug. Van der Eng vat het samen: “We willen dat mensen trots zijn op de plek waar ze wonen, werken en leven. Dat ondernemers er goed kunnen draaien. Dat klanten er graag komen winkelen. En dat de woon-winkellocatie ook over tien jaar nog aantrekkelijk is.”
Met gepaste trots
Beide directeuren vinden het een eer om aan alle vastgoedprojecten te werken.
Vos glimlacht: “Het mooiste is dat je langs een plek rijdt waar je tien jaar aan hebt gewerkt. Als je dan ziet dat mensen er wonen, boodschappen doen en elkaar ontmoeten, realiseer je je dat je echt iets
betekent in hun dagelijkse leven, omdat je bijdraagt aan hun woongeluk. Daarmee maak je echt impact.”
Van der Eng knikt: “Het feit dat ons project er morgen en overmorgen ook nog staat, en dat wij er dan nog steeds verantwoordelijk voor zijn, geeft betekenis. Wij zijn er niet om zomaar gebouwen neer te zetten. Wij zijn hier om plekken te maken waar mensen graag willen wonen, winkelen en werken. We bouwen niet alleen aan stenen, maar maken leefbare plekken waar mensen zich thuis kunnen voelen. Dat is waar het voor ons om draait.”
Grondposities moeten de gemeente Hollands Kroon in staat stellen om voldoende betaalbare woningen te bouwen
Wethouder
Mark Versteeg:
“We bouwen
Formule 1-auto om aan de race te kunnen beginnen”
Wat hebben autocoureur Max Verstappen en de gemeente Hollands Kroon gemeen? Allebei willen zij een race winnen. Maar er is een verschil. De wereldkampioen stapt fysiek achter het stuur van een raceauto, wethouder Mark Versteeg van Hollands Kroon gebruikt de metafoor van de Formule 1 om de uitdaging aan te geven waar het college voor staat met betrekking tot het bouwen van voldoende betaalbare woningen.
In de Woonvisie van Hollands Kroon staat dat tussen nu en 2030 ruim 3200 nieuwe woningen moeten worden gebouwd. “Dat is een flinke ambitie’’, weet de wethouder die in 2022 aantrad. “Vanuit de raad kregen wij vorig jaar de vraag of we dat wel voor elkaar kunnen krijgen. Op dat moment nog niet, de Formule 1-auto moest nog gebouwd worden om aan de race te kunnen beginnen. Vroeger was Hollands Kroon heel afwachtend: ‘de markt komt wel met initiatieven en die faciliteren we dan’, dachten we. Maar veel maatschappelijke problemen worden niet automatisch door de markt opgepakt. Zoals voldoende sociale huurwoningen of speciale woonvormen. Daarom hebben we besloten om een actievere grondpolitiek te voeren, zodat we helemaal aan de knoppen zitten wat zaken als het tempo, ons programma, de duurzaamheidseisen en het groen betreft. Onze focus is dus niet een stapel stenen, maar het bouwen van een gemeenschap. Dat vind ik heel belangrijk.’’
Kortste eind
De beschikbaarheid van woningen voor woningzoekenden die nu aan het kortste eind trekken. Wat Versteeg betreft is dat het belangrijkste element van de portefeuille wonen. “Met ’beschikbaarheid’ bedoel ik dus voldoende bouwen. En betaalbaarheid staat met stip op nummer twee. Betaalbaarheid is fijn, maar als je geen woningen hebt, heeft het weinig zin om het daarover te hebben.’’
Of hij tevreden is met wat hij in de afgelopen drie jaar voor elkaar heeft gekregen? “Ik ben tevreden over wat we hebben neergezet, over wat we hebben opgebouwd. Over plannen die we vorm hebben gegeven en die we in procedure hebben gebracht. Over projecten die we
hebben vlotgetrokken, zoals ’t Veld-Noord dat al twintig jaar liep. Daar worden nu bijna 350 woningen bijgebouwd. Ik ben in 2006 in de gemeenteraad gekomen en toen speelde ’t Veld-Noord al. Inmiddels hebben we dat onherroepelijk weten te krijgen.’’
Met het Rijksvastgoedbedrijf werkt de gemeente nauw samen om in Wieringerwerf tussen de 800 en 1000 woningen te (laten) bouwen. “Dat is het Plan Oosterterp’’, zegt Versteeg. Het RVB is eigenaar van de percelen en verkoopt de grond zelf aan ontwikkelaars. Wethouder Versteeg wijst er op dat de gemeente op andere plekken wél eigenaar is van gronden die voor woningbouwdoeleinden zijn aangekocht. Hij legt uit waarom het gemeentebestuur dat belangrijk vindt: “Het geld dat we aan onze grondposities verdienen, kunnen we namelijk inzetten ten behoeve van onze inwoners. Daarom hebben we veel andere gronden aangekocht, bijvoorbeeld aan de Randweg in Anna Paulowna, rond Hippolytushoef, Wieringerwaard en Den Oever. Dan sta je heel anders ten opzichte van ontwikkelaars. Als die op hun, soms duur aangekochte, gronden niet willen bouwen op basis van onze Woonvisie, kunnen wij onze eigen gronden inzetten. Wij zitten dus niet vast aan ontwikkelaars met wie wij er voor onze woonagenda uit moeten komen.’’
‘Betaalbaarheid is fijn, maar als je geen woningen hebt, heeft het weinig zin om het daarover te hebben.’
De gemeentelijke Woonvisie gaat voor nieuwbouwprojecten uit van 30 procent sociale huur, 15 procent woningen tot 250.000 euro, eenzelfde percentage tot 350.000 euro en 40 procent mag de ontwikkelaar zelf bepalen. “De betaalbaarheidsgrenzen hebben we in onze Woonvisie bewust anders opgenomen dan de grenzen die de rijksoverheid hanteert’’, legt de wethouder uit. “Die vindt 450.000 euro nog betaalbaar. In onze gemeente ligt het gemiddelde inkomen onder het landelijk gemiddelde. Wij kennen geen starters die in één keer 450.000 euro voor een woning op tafel kunnen leggen. Ontwikkelaars zijn natuurlijk niet zo happy met de formule die wij hanteren, want de uitvoerbaarheid van een bouwplan komt in hun beleving onder druk te staan. Wij snappen wel dat een ontwikkelaar een probleem heeft als hij op duur aangekochte grond moet gaan bouwen op basis van onze Woonvisie. Maar als die ontwikkelaar gaat rekenen
met de bedragen die in onze Woonvisie staan, biedt hij een lagere prijs voor beschikbare grond en komen we wel aan woningen die bereikbaar zijn voor starters. Dat is waar we het voor doen. We willen starters en andere groepen woningzoekenden helpen.’’
Senioren
De categorie senioren, bijvoorbeeld. Een panklaar antwoord op de vraag hoe zij aangespoord kunnen worden om door te stromen van een te ruime woning naar een onderkomen dat beter is afgestemd op hun behoeften, is er nog niet. “In de hele Kop van Noord-Holland willen we binnenkort een verhuisregeling instellen’’, vertelt Versteeg. “Daarmee proberen we het aantrekkelijker te maken voor senioren om te verhuizen. Veel ouderen zien op tegen de rompslomp eromheen. Wij willen hen een beetje ontzorgen, bijvoorbeeld door hen een vergoeding te geven voor alle kosten die zij misschien moeten maken.
Woningen van ’t Veld Noord.
Daarmee proberen we zo’n woning vrij te spelen voor iemand anders. Waar ik eigenlijk naartoe wil, is dat één verhuizing tot meerdere leidt. Want hoe meer verhuismutaties je hebt, hoe passender er gewoond wordt.’’
Woningzoekenden uit de regio die vanwege de betaalbaarheid en de ruimte naar Hollands Kroon verhuizen, worden daar met open armen ontvangen. Vooral als zij zich vestigen in kernen met een teruglopend inwonertal. “Die mensen dragen bij aan de leefbaarheid van die dorpen’’, weet de wethouder. “Zij sluiten zich aan bij een vereniging, hun kinderen gaan daar misschien naar school. Dat is heel belangrijk, want de leefbaarheid staat in sommige delen van onze gemeente echt onder druk. We bouwen dus niet alleen voor woningzoekenenden, maar ook voor het vergroten van de leefbaarheid zodat bijvoorbeeld een basisschool kan blijven bestaan.’’
Goed aansturen
De Formule 1-auto waar hij het eerder over had om de race te kunnen winnen, krijgt al aardig vorm. “We zijn planeconomen en een stedenbouwkundige aan het aannemen. En we hebben veel meer projectleiders en planners, zodat we projecten goed kunnen aansturen. We zijn nog aan het opbouwen, maar de organisatie staat er voor een groot deel wel. Het effect daarvan merken we echter later pas. Voordat een project is afgerond, ben je misschien anderhalf jaar verder.’’
Stikstof zet landelijk een grote rem op woningbouw, maar dat probleem speelt in Hollands Kroon niet echt. “Wat veel lastiger is, is de vijftig meter die je qua spuitzonering moet aanhouden. Dat was ook de bottleneck bij ’t Veld-Noord. Uiteindelijk hebben we voor anderhalf miljoen euro de spuitvrije zone afgekocht, zodat het plan door kon gaan. Dat is écht een paardenmiddel, het is niet iets wat je zomaar doet. Voor ons is de afweging geweest gaan we wel of geen
woningen bouwen. Het was onze eigen grond. We hebben het uiteindelijk voor bijna 20 miljoen euro verkocht. Als je dat afweegt tegen die anderhalf miljoen, is het heel duidelijk wat de beslissing moest zijn. Daarom willen wij graag meer grondposities, zodat we dit soort dingen kunnen doen. Want zulke oplossingen kosten je eigenlijk geen geld.’’
‘In de hele Kop van Noord-Holland willen we binnenkort
een verhuisregeling instellen.’
Project van Kuin.
Hollands Kroon en Rijksvastgoedbedrijf ontwikkelen samen plan Oosterterpweg:
“Elkaar
opzoeken, elkaar vasthouden en zo hard mogelijk rennen”
Ingrid Juffermans en Roy Borst
Als grootgrondbezitter in de Wieringermeerpolder is het Rijksvastgoedbedrijf voor de gemeente Hollands Kroon de aangewezen partij om grootschalige woningbouw mee te realiseren. Samen ontwikkelen ze plan Oosterterpweg. Uit oogpunt van versnelling en regievoering doorlopen zij samen het hele stedenbouwkundige en planologische traject en brengen deelplannen vergunningsklaar op de markt. Marktpartijen hebben dan veel zekerheid. Wél met behoud van speelruimte bij de verdere uitwerking.
Wieringerwerf heeft aan de zuidelijke dorpsrand een gemeentewerf waar naast de brandweer en de ambulance ook een gemeentelijk kantoor is gevestigd. Aan de voorzijde aan de Medemblikkerweg kijk je uit over de weidse akkers van het polderland, dat doorsneden wordt door rijen windmolens. In een vergaderkamer op de eerste verdieping vertellen Roy Borst en Ingrid Juffermans over woningbouwplan Oosterterpweg. Het plangebied ligt honderd meter verderop aan de genoemde weg. Juffermans, projectmanager Verkoop bij het Rijksvastgoedbedrijf, wijst in de richting en vertelt dat de Wieringermeerboerderij daar een aanknopingspunt voor het huidige woningbouwplan is.
Sinds de inpoldering van de Wieringermeer in 1930 heeft het Rijk het nieuwe land altijd grotendeels in eigendom gehouden en aan boeren verpacht. Ook in andere provincies is het Rijk in de gedaante van het Rijksvastgoedbedrijf eigenaar en verpachter van agrarische gronden, met name ook in Flevoland. Borst, strategisch ontwikkelmanager binnen het Team Gebiedsontwikkeling van Hollands Kroon, heeft eens uitgerekend dat in het Wieringermeergebied ongeveer zeventig procent van de grond in bezit van het RVB is. Voor gebiedsontwikkelingen is deze rijksdienst dus de eerste samenwerkingspartner waar Hollands
Kroon naar kijkt. “We zijn qua oppervlak de derde gemeente van Nederland. Er landen hier veel rijks- en provinciale opgaven op vlak van energie en woningbouw. Met het Rijksvastgoedbedrijf zijn we al jaren in gesprek over kleine en grotere grondposities. Grondruil komt daarbij ook in beeld.” De gemeente en de rijksdienst zijn juist bezig met de ruil van een ´hoekje´ grond aan de Oosterterpweg. Die 1,2 hectare komt dan bij het grote plangebied, terwijl de gemeente iets verderop eenzelfde oppervlak ervoor terugkrijgt om daar een eigen ontwikkeling van 55 tot 60 woningen uit te rollen. “We doen dit ook in het kader van de versnelling: nog voor de grote gebiedsontwikkeling kunnen wij als gemeente al het kleinschaliger woningbouwplan Dorsmolen-Oost realiseren en de ergste urgentie wegnemen.”
‛We nemen de risico´s voor de markt zoveel mogelijk weg.’
Regie
“Het was een logische ruil om daarmee voor de versnellingslocatie DorsmolenOost een betere aansluiting op onze grote gebiedsontwikkeling te krijgen”, zegt Juffermans. “En als rijksdienst voelen wij ons uiteraard ook mede verantwoordelijk voor versneld werken aan de woningbouwopgave.” Grondverwerving, eventueel via ruilen, past ook in de nieuwe woonvisie van Hollands Kroon, tekent Borst aan. “Tot dan toe heeft de gemeente een meer faciliterend beleid gevoerd, leunend op marktinitiatieven. Maar vanwege de woningnood besloten het huidige college en de raad meer de regie te nemen.”
‘Dit is zo'n complexe tijd om te bouwen.’
mobiliteitsonderzoek, verkennend stikstofonderzoek en de watertoets. Naast behoud van regie is deze aanpak ook een kwestie van ontzorging en daarmee van versnelling, legt Juffermans uit: “Je biedt de ontwikkelaar zoveel mogelijk zekerheid. Dat nodigt uit om het stokje van ons over te pakken. Dus wat er precies gebouwd kan worden en onder welke randvoorwaarden. We nemen de risico´s voor de markt zoveel mogelijk weg.”
Ook voor de gemeente is dit een aantrekkelijke werkwijze, zegt Borst. “Voor ons is het erg prettig dat we samen met het RVB eigenlijk volledig de regie houden over wat er gaat komen en in welk tempo. Samen kunnen we echt snelheid maken door parallel plannen en het gezamenlijk aanpakken van de procedure.”
Schone taak
Plangebied Oosterterpweg omvat 38 hectare landbouwgrond. Daarop past een woonwijk van achthonderd tot duizend woningen. Een fors plan voor een dorp met ongeveer zesduizend inwoners, beaamt Borst. Aan participatie met de inwoners en belanghebbenden ontbreekt het dan ook niet. Hij, Juffermans en een aantal collega´s zijn op het gemeentekantoor bijeen om een participatiebijeenkomst over de Nota van Uitgangspunten juist die avond voor te bereiden. De nota met de belangrijkste uitgangspunten en wensen voor de inrichting en het woonprogramma van het gebied is door stedenbouwkundig bureau IMOSS in samenspraak met het Rijksvastgoedbedrijf en Hollands Kroon opgesteld. Inmiddels heeft de gemeenteraad de nota vastgesteld.
Aantrekkelijke werkwijze
De bedoeling is dat de gemeente en het RVB het planologische traject, met de aanvraag van een BOPA voor het ruimtelijk deel en afspraken over kostenverhaal, voor hun rekening nemen. In dit voortraject zijn dan ook de meeste noodzakelijke onderzoeken al gedaan, zoals verkennend bodemonderzoek,
Het RVB verkoopt de deelplannen via een openbare verkoop aan marktpartijen. Na een voorselectie wordt geselecteerd op prijs. “Uiteraard hebben wij de schone taak om voor een aantrekkelijk en transparant product te zorgen”, aldus Juffermans. “En daarom leggen we ook een reality check over de stapeling van eisen waar we mee te maken hebben, zonder af te doen aan de kwaliteit. Daarom werken we nauw samen met het bevoegd gezag, dus de gemeente, die immers bepaalt wat en hoe er gebouwd mag worden.”
Helemaal dichtgetimmerd wordt het projectaanbod weer niet, wil Borst benadrukken: “We laten nog voldoende vrijheid aan partijen om hun eigen kennis van de markt in te brengen. Het gaat erom dat ze vertrouwen hebben in de vastgestelde publiekrechtelijke documenten, zoals het stedenbouwkundig plan, waardoor ze minder risico’s hebben om eigen stappen te zetten en daar voortvarend mee aan de slag te gaan. Dat is het unique selling point van plan Oosterterpweg. We brengen natuurlijk onze beleidsdoelen in. Voor ons is het heel belangrijk dat er betaalbare woningen komen, onder meer
dertig procent sociale huur. Maar ook beeldkwaliteit van de woningen, kwaliteit van de openbare ruimte, duurzaamheid en klimaatadaptiviteit tellen zwaar.”
Stoplichten op groen
Ook spreiden de gemeente en het RVB het risico voor de ontwikkelaars door de gebiedsontwikkeling in drie fasen op te knippen. Het voortraject met het stedenbouwkundig en het beeldkwaliteitsplan wordt om te beginnen voor fase 1 met rond de 300 woningen afgelegd. “Hoe liggen de kaarten over vijf jaar?”, verklaart Juffermans de fasering. “We weten nu niet hoe de woningbehoefte dan is. Wat er dan veranderd is in de wereld waardoor de marktomstandigheden wijzigen. Dat is allemaal nog te onzeker om je nu op te pinpointen.”
De inzet is dat medio 2028 de eerste paal de grond ingaat. Borst: “Ik zie het zo dat we bij wijze van spreken een weg met veertig stoplichten zijn ingeslagen. Tot nu toe zijn we nog niet voor een rood licht tot stilstand gedwongen. Er komen natuurlijk nog wel een paar stoplichten aan, maar we hebben er vertrouwen in dat we op schema blijven.”
Een belangrijk stoplicht is al op groen gesprongen met de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad van Hollands Kroon. “De uitgangspunten waken meteen over de samenhang tussen de eerste en de twee volgende fasen en dus over de totale gebiedsontwikkeling”, zegt Juffermans.
Slenkenpark
Een van de uitgangspunten betreft de landschappelijke inbedding. Er zijn drie landschappelijke dragers voor de gehele gebiedsontwikkeling, leggen Borst en Juffermans uit. Zo zullen de oude slenken van de voormalige zeebodem in het landschap tot uitdrukking komen als een slenkenpark dat door het hele plangebied meandert. Daarnaast blijft de oude ontginningstructuur met zijn lange lijnen behouden. Verder wordt het gebied
ingericht met groenblauwe woonvelden, met aandacht voor waterberging. Over benodigde voorzieningen, zoals eerstelijnszorg en scholen, is het huiswerk gedaan. Ook loopt het proces voor de aanpassing van de infrastructuur, met twee ontsluitingen van de nieuwe woonwijk op de Oosterterpweg.
Rennen
Met deze gebiedsontwikkeling slaan twee overheden de handen ineen en die samenwerking loopt uitstekend. Borst: “Vooraf had ik wel het beeld van het Rijk: o, dat is lastig, je moet langs allemaal departementen en bureautjes. Maar met het Rijksvastgoedbedrijf is dat totaal niet gebleken. De samenwerking met Ingrid en haar team loopt als een trein.” Juffermans onderstreept het belang van de samenwerking tussen overheden: “Dit is zo’n complexe tijd om te bouwen. Er zijn zoveel issues als het gaat om stikstof, energie en bouwkosten. Om projecten van de grond te krijgen is het enige wat je kan doen: elkaar opzoeken, elkaar vasthouden en zo hard mogelijk rennen. Je moet het niet allemaal zelf willen doen. Vanuit de gezamenlijke doelstelling van Rijk, Provincie en gemeenten voor de woningbouw bundelen we onze krachten. Zo maken we met Oosterterpweg in een gezamenlijk proces goed vaart.”
Ingrid Juffermans en Roy Borst.
Peter Kuin over bouwen in Hollands Kroon:
“Ambities zijn goed, maar het moet haalbaar blijven”
De gemeente Hollands Kroon wil de komende jaren stevig inzetten op woningbouw. In de Woonvisie is vastgelegd dat de gemeente niet alleen opdrachtgever is, maar ook regisseur en aanjager van nieuwe projecten. Het doel: meer betaalbare woningen voor starters en doorstromers, inspelen op vergrijzing en bijdragen aan landelijke klimaatdoelen. Om dat te bereiken kiest Hollands Kroon voor actief grondbeleid, duidelijke verdelingspercentages en extra duurzaamheidseisen. Hoe kijkt een ontwikkelaar naar deze ambities? Peter Kuin, algemeen directeur van Aannemingsbedrijf Kuin uit Bovenkarspel, deelt zijn ervaringen.
Veel projecten, veel uitdagingen “We bouwen veel in Hollands Kroon,” zegt Kuin. “In Wieringerwerf ontwikkelen we zo’n 140 woningen aan de Terpweg. In ’t Veld-Noord hebben we een tender gewonnen. Daarnaast zijn er plannen in Breezand en Van Ewijcksluis. Het zijn
geen megaprojecten, maar wel belangrijke uitbreidingen voor de kernen.”
Zoals overal in Nederland lopen ontwikkelaars tegen obstakels aan: geluidsoverlast van snelwegen, leidingen in de grond, flora- en faunaonderzoek.
“Dat hoort erbij,” zegt Kuin. “Je kunt daar tactisch mee omgaan. Maar in Hollands Kroon spelen nog andere factoren.”
‛Zoals overal in Nederland lopen ontwikkelaars tegen obstakels aan: geluidsoverlast van snelwegen, leidingen in de grond, flora- en faunaonderzoek.’
Die factoren hebben te maken met de Woonvisie van de gemeente. Hollands Kroon wil voorkomen dat alleen duurdere woningen worden gebouwd en dat starters geen kans krijgen. Daarom gelden volgens de gemeente duidelijke kaders: minimaal 30 procent sociale huur, 30 procent betaalbare koop of middeldure huur en maximaal 40 procent vrije sector. Ook zijn er prijssegmenten: een deel van de betaalbare koopwoningen mag niet meer kosten dan €250.000, een ander deel maximaal €350.000.
Goede mix
Deze verdeling moet volgens de gemeente zorgen voor een goede mix van woningen en meer kansen voor starters en mensen met een middeninkomen. Daarnaast wil de gemeente inspelen op vergrijzing door levensloopbestendige woningen te stimuleren. Kuin begrijpt het doel, maar ziet ook de gevolgen. “Voor woningen van €250.000 leg je geld toe. Zeker als je ook nog extra eisen krijgt voor bijvoorbeeld duurzaamheid. Het moet wel allemaal een beetje in evenwicht zijn.”
Grondprijzen en regie
Volgens Kuin speelt niet alleen de bouwprijs een rol, maar ook de grondprijs. “Het hangt er dan van af hoe duur je de grond inkoopt. Met de wetenschap van wat er nu allemaal in de Woonvisie staat, denk je wel twee keer na voordat je meer dan een bepaald bedrag voor een vierkante meter grond betaalt.”
De gemeente legt uit dat een actief grondbeleid een bewuste keuze is om daarmee grip te willen houden op die grondprijzen, zo wordt duidelijk gemaakt. Door zelf grondposities in te nemen, wil de gemeente namelijk voorkomen dat prijzen te hoog oplopen. Als de gemeente eigenaar
Bouw van Elshof-zuid fase 5A in Anna Paulowna.
is, kan zij sturen op betaalbare woningen en de verdeling die in de Woonvisie staat, zo is de gedachte. Dit beleid maakt het echter voor ontwikkelaars soms lastiger om hun verdienmodel rond te krijgen, maar het is volgens de gemeente een bewuste keuze met het oog op betaalbaarheid en een divers woningaanbod.
Duurzaamheid: goed idee, maar kost geld De gemeente wil daarbij ook dat nieuwe huizen energiezuinig zijn. Dat betekent betere isolatie, zonnepanelen en installaties die weinig energie verbruiken. Daarmee wil Hollands Kroon naar eigen zeggen bijdragen aan het Klimaatakkoord en toekomstige energiebesparing. Kuin ziet echter een spanningsveld: “Aan de ene kant zegt de gemeente dat starters niet meer dan €250.000 voor een woning kunnen betalen. Maar tegelijkertijd worden strengere duurzaamheidseisen gesteld die de woning duurder maken.”
Is €250.000 realistisch?
De discussie over betaalbare woningen blijft actueel. Kuin vindt de grens van €250.000 te laag. “In deze tijd, met de huidige bouwkosten, zou een betaalbare woning drie ton moeten kosten.”
Hij wijst ook op een ander punt: als een starter later verkoopt, kan de woning veel meer waard zijn. “Is het eerlijk als de starter straks anderhalve ton overwaarde in z’n zak steekt? Ik vind van niet. Als je voor een bepaalde doelgroep bouwt, zou je die woning ook voor die doelgroep moeten houden. Een deel van de winst die de verkoop van zo’n woning oplevert, zou terug moeten naar de gemeenschap.” Toch begrijpt Kuin de achterliggende gedachte.
“Natuurlijk begrijpen wij dat starters meer kansen moeten krijgen en dat er iets moet gebeuren. Waar wij echter twijfels over hebben, is of dit de juiste manier is. De tijd zal het leren.”
Samenwerking en toekomst
Ondanks de uitdagingen is Kuin positief over de samenwerking met de gemeente. “We hebben een goed gevulde
orderportefeuille in Hollands Kroon. In diverse kernen wordt gebouwd of worden voorbereidingen getroffen voor de bouw van vele tientallen nieuwe woningen. Van appartementen tot rijtjeshuizen, tweekappers, vrijstaande woningen en woningen voor senioren.”
Volgens Kuin is het belangrijk dat gemeente en bouwers blijven praten. “De ambities zijn goed, maar het moet haalbaar blijven. Wij zijn ontwikkelaar én bouwer, dus we kunnen wat langer volhouden. Toch is het niet de bedoeling dat ontwikkelen en/of bouwen ons geld kost.”
Veld noord fase
1.
‘Als je voor een bepaalde doelgroep bouwt, zou je die woning ook voor die doelgroep moeten houden.’ 't
Over Kuin
Ruim 100 jaar timmert Kuin inmiddels aan de weg. Het werkgebied van het aannemingsbedrijf beslaat de provincies Noord-Holland, Friesland, Zuid-Holland, Utrecht, Gelderland en Flevoland. Kuin is voornamelijk actief op het terrein van woningbouw, van appartementen tot vrijstaande woningen. De hoofdvestiging staat in Bovenkarspel, in het Friese Leeuwarden heeft het familiebedrijf ook een kantoor.
Wethouder Simco Kruijer wil een bouwkraan in elk dorp
Een grote gemeente met vele kernen – maar ook met identitéít. Een heel sterke. Dat typeert Schagen. Wie daar nog aan twijfelt moet eens met wethouder Simco Kruijer om tafel. Kruijer steekt zijn enthousiasme over de gemeente waar hij wethouder van is namelijk niet onder stoelen of banken. Enthousiasme dat dan ook alle kansen heeft gehad om te rijpen, want Kruijer is hier geboren en getogen en op vele manieren verbonden met de dorpen en met de stad.
“Nu woon en werk ik in de stad Schagen”, legt Kruijer uit. “Maar ik ben juist opgegroeid in de dorpse kant van deze gemeente. Ik heb op verschillende plekken gewoond, maar Sint Maarten, ja, dat is wel écht mijn dorp. Daar is mijn sportclub,
Sint-Boys, daar wonen de meeste van mijn vrienden.. Maar ik zeg wel eens: het is eten van twee walletjes. Je bent vanuit Schagen zo in Sint Maarten en omgekeerd ook. De gemakken van de stad en het sociale van een dorp.”
Woonkwaliteit
Die variatie in verschillende soorten dorpen levert zijn gemeente een grote kwaliteit op, ziet Kruijer. “Het is echt rijkgeschakeerd. Je hebt alles, van stad tot klein woondorp en van dorp met vele voorzieningen tot echte badplaatsen.”
De wethouder noemt mooie landelijke kernen als Valkkoog en Krabbendam, waar het nog echt rustig is. “Dorpen zonder winkels of cafés, maar dat is geen bezwaar, want mensen kiezen daar ook echt voor. En vanuit Valkkoog ben je zo in Schagen binnen en vanuit Krabbendam ben je zo in Warmenhuizen.” Daarmee zijn meteen twee grote groeiers in de gemeente genoemd, waar de komende jaren flink wat woningen aan de bestaande voorraad zullen worden toegevoegd.
‘Je hebt hier al wel de lusten van een stad. Maar Alkmaar, Hoorn en Amsterdam zijn ook echt dichtbij.’
“Je kan prachtig wonen in al die kernen die we hebben, weet ik. Daarom wil ik ook in elke kern een bouwkraan zien staan, ook omdat dat mensen een goed gevoel geeft. Dan weten mensen: ik kan in mijn dorp blijven, ik kan hier wat opbouwen. Dat is belangrijk.”
Bijzonder aan de inwoners van de uitgestrekte Noord-Hollandse gemeente is dat ze behoorlijk honkvast zijn. Callantsogers zijn Callantsogers, Waarlanders zijn Waarlanders – die verplant je niet zomaar naar Tuitjenhorn of ’t Zand. “Je ziet nog wel dat aardig wat Schagenezen aan bijvoorbeeld Hollands Hoen in Schagerbrug zijn komen wonen, maar ja, dat ligt ook wel heel dicht tegen Schagen aan”, overweegt Kruijer. “En
natuurlijk zijn er wel mensen die naar de stad trekken, zoals overal. Maar heel veel mensen houden gewoon van hun dorp en willen daar het liefste hun toekomst opbouwen.”
Thuis
Wonen in een dorp, winkelen in ‘de stad’ en dat is dan Schagen: dat is voor veel van de bijna 50.000 inwoners van de gemeente hoe het gaat. “Schagen is wel écht het centrum, die heerlijke Westfriese regionale marktstad. Het bruist gewoon in Schagen. Ik ben mijn bestuurlijke voorgangers zeer dankbaar, die hebben de stad laten groeien en prachtig achtergelaten. Het slot bijvoorbeeld, dat een aantal jaar geleden op een knappe manier is herbouwd, dat is toch fantastisch?”
De kern van Schagen is niet eens zo groot, maar heeft wel haast alles. Veel winkels, veel horeca en terrassen, maar dus ook veel historie. Trapgevels aan de Markt, het slot, oude bochtige straatjes met veel groen, en altijd, niet alleen in de stad maar in héél de gemeente: doorkijkjes naar de machtige kerktorens. De twee Schager kerken vormen een iconisch silhouet en zijn van vele kilometers afstand al goed zichtbaar. “Die twee hoge kerktorens, als je die ziet... Ja, dan ben je al thuis”, zegt Kruijer genietend.
Kruijer roemt de Westfriese markten in de zomer, met de folklore. De vele feesten die er op en rond het marktplein worden georganiseerd. Schagen heeft een sterke identiteit en draagt die uit, dat waarderen mensen. Dat waardeert de wethouder ook zélf, als bewoner. Voor 19.000 van de 49.000 inwoners is het marktstadje ook écht thuis, maar de meerderheid woont dus in de dorpen. Weidse landschappen, met gevarieerde landbouw, en aan de horizon de duinen. Daarachter de zee: ook dát is Schagen. Wie op zomerdag naar het strand wil pakt de fiets en is er zó. Dat is ook een gevoel van thuiskomen: de frisse zeelucht, dat gevoel van vrijheid.
Bouwen
Zo’n mooie woongemeente, daar zou geen woningtekort moeten zijn, vindt ook de wethouder. Het verwondert dus niet dat Schagen zich ambitieus toont als het gaat om de woningbouwopgave. Zo’n 4.000 woningen tot 2030, da's twintig procent toevoegen aan de huidige woningvoorraad, telt de wethouder – “en daarna stopt het naar mijn verwachting niet!”
De woningen komen in alle kernen, met als zwaartepunt dus de stad Schagen zelf en de zuidelijke kernen Warmenhuizen en Tuitjenhorn. “Je moet dan denken aan stevige wijken, echt wel, maar ook aan inbreiding. En in die wijken komt dat landschap ook weer terug hè. We bouwen met heel veel variatie, voor alle doelgroepen, en met veel groen, water... Denk aan wadi’s en biologische oevers, dat is toch prachtig, dat soort natuur in een woonwijk.”
Hij laat een voorbeeld uit ‘zijn’ SintMaarten zien, met afwisselende bouwhoogtes, alles op een dorpse
schaal. Ook in de bouwstijl is veel van het bestaande terug te zien. “Dit is wel kwaliteit.”
Regio
Het is natuurlijk ook een bredere, regionale ambitie: dat woningtekort oplossen. Met zeker ook woningen voor nieuwe vestigers, bijvoorbeeld mensen uit de Randstad. Die vinden in Schagen ook wat ze zoeken, ziet Kruijer. “Je hebt hier al wel de lusten van een stad. Maar Alkmaar, Hoorn en Amsterdam zijn ook echt dichtbij. Je hebt de intercity, twee keer per uur, in vijftig minuten naar Amsterdam-Centraal! Al die lusten, maar dan in een fantastisch landelijk gebied. Daar zijn we trots op, dat we dát kunnen bieden.”
‘Die twee hoge kerktorens, als je die ziet... Ja, dan ben je al thuis.’
Project SinmareVeld in Sint Maarten.
Annemiek
Adams:
Twintig kernen? “Je moet ze stérk houden”
Dáár zijn ze net begonnen. Dáár is het straatje net klaar. En dáár, daar verrijst een nieuwe woonwijk: Muggenburg-Zuid. In gesprek met Annemiek Adams komt de bijzondere topografie van de gemeente Schagen vanzelf aan de orde. De gemeente heeft twintig verschillende kernen en die variatie wordt gekoesterd.
Zelf woont Adams in een buurgemeente: Dijk en Waard. Daar werkte ze ook, vele jaren. Maar nu is ze juist gegrepen door de veelkleurigheid van Schagen, door de uitdagingen die al die woonwensen opleveren, maar zeker ook door de kwaliteiten van al die kernen. Dat maakt het werk voor deze gemeente wat bijzonders.
Van kust tot woonwijk
De gemeente Schagen is ontstaat uit een fusie van de stad Schagen met twee landelijke gemeenten: Zijpe en Harenkarspel. Harenkarspel heeft kernen als Warmenhuizen, Tuitjenhorn en Waarland en ligt, net als de stad Schagen, binnen de oude Westfriese Omringdijk, die de grens vormt met de vroegere gemeente Zijpe. Die Zijpe, dat is een droogmakerij, een van de oudste droogmakerijen van Nederland zelfs, met lange, rechte sloten en dito wegen. Een bijzonder cultuurlandschap, met daarin woonkernen bij de bruggen en vlotbruggen.
“Maar dan kom je bij de kust”, zegt Adams, die de gemeente in al haar variëteit overziet. “Dat is weer heel anders.”
Callantsoog en Petten zijn kustdorpen met een lange geschiedenis. Nu hebben ze een grote aantrekking op toeristen, net als de badplaats Sint-Maartenszee.
Wel ligt er in deze kustzone een ongelijkheid: vooral Callantsoog is er de grote trekker, met alle voorzieningen die je bij een moderne badplaats verwacht. In Petten bleven veel kansen nog onbenut, iets dat nu verandert. “We hebben de ambitie om van Petten een echte badplaats te maken. Er komen volgend seizoen strandhuisjes bij, er wordt ook een park met vakantiewoningen ontwikkeld. We ontwikkelen er een interactief belevingscentrum over thema's als nucleaire geneeskunde, energietransitie en waterbeheer. Dit in samenwerking met de Energy & Health Campus die er al gevestigd is.”
Zo komt in gesprek met Adams al snel de veelzijdigheid van maar één kern op tafel, in de wetenschap dat er nog negentien andere ook zijn in de gemeente. Met in het geval van Petten dus grootse plannen, maar eigenlijk zijn die er overal. “Tussen kust en stad heb je veel
landelijk gebied met kleine dorpen, maar we hebben ook de ‘zuidelijke kernen’, Waarland, Warmenhuizen en Tuitjenhorn. Daar is juist veel woningbouw mogelijk, net als in Schagen zelf. Er is een gebiedsvisie opgesteld, met niet alleen woningbouw maar ook uitbreiding van bedrijventerreinen, nieuwe infrastructuur; om energie en klimaatadaptatie er ook een plek in te geven. Daar zijn wij gebiedsontwikkelaars van, regisseurs over de ruimte. ”
‘We moeten als overheid het eerlijke verhaal vertellen.’
Het levert een gemeente op met voor iedere woonwens wel een kern, legt Adams uit. “Je hebt buurtschappen, kleine dorpen, waar je heel landelijk kunt wonen. Je hebt dus ook die kustdorpen, met het strand om de hoek. Er zijn middelgrote dorpen als Waarland en ’t Zand, zeker dorps maar wel met een wat hoger voorzieningenniveau. En dan dus de grote dorpen en de stad, Schagen. De Westfriese marktstad met een grote regionale uitstraling…”
Ambities
Schagen is een kleine stad met net geen 20.000 inwoners, maar wél een echt regionaal centrum. De binnenstad wordt door mensen uit wijde omtrek gewaardeerd om het gevarieerde winkelbestand en de gezellige cafés en restaurants. Het is ook de plek waar jongeren naar school gaan, waar ze naar de film gaan, elkaar ontmoeten. Het is een stad met vele kansen, ook voor woningbouw.
“In Muggenburg-Zuid zijn we nu begonnen”, vertelt Adams. “Daar komen 726 woningen, dat is dus echt een groot project. Maar we zijn ook met de provincie in gesprek over Schagen-Oost, daar liggen
nog grotere ambities. Dan spreken we over 1.100 tot 1.500 woningen.” Met ook nog uiteenlopende inbreidingsprojecten daarbij opgeteld levert dat de nodige groei op voor Schagen. Dat moet ook, want de gemeente ligt dan wel net buiten de Randstad, er wordt zeker gebouwd voor woningzoekenden uit het meer verstedelijkte deel van de provincie. Daarvoor ziet de gemeente Schagen ook kansen in de ‘zuidelijke kernen’, die dichter tegen de Alkmaarse agglomeratie aanliggen. Warmenhuizen en Tuitjenhorn kunnen samen nog groeien met vele honderden woningen. “We hebben daar een ambitie: 1.300 woningen voor 2040”, rekent Adams voor. “Maar je moet daar ook denken aan extra bedrijvigheid. Daarom hebben we ook plannen om de bereikbaarheid te verbeteren, met de Diepsmeercorridor.” Daarmee zou de aansluiting op de wegen rond Alkmaar beter worden en daarmee indirect ook de verbinding met de A9, die tot Alkmaar loopt. “Ja, we zijn voortvarend bezig”, lacht Adams.
Uitdagingen
Daarbij gaat zeker niet alles vanzelf, daarom ligt er ook een bepalende rol voor de gemeente. Als het gaat over stikstof, liggen er met name uitdagingen in de kuststrook. Daar zijn verschillende Natura2000-gebieden, legt Adams uit. Maar ook de beschermde landschappen binnen de Westfriese Omringdijk verlangen een goed verhaal bij de provincie, er kán gebouwd worden, maar niet zomaar.
Tegelijk zijn er ook kwaliteiten die erom vragen verzilverd te worden. Zo heeft Schagen een treinstation. De treinen bieden een betrouwbare en snelle verbinding met Alkmaar en Amsterdam. Schagen is mede daarom aantrekkelijk voor woningbouw.
In de Schager binnenstad werkt de gemeente aan een autoluw centrum, om de regiofunctie nog te versterken. Maar uiteraard blijft bereikbaarheid met de auto van belang. Daar liggen wel een aantal
uitdagingen. De N9 tussen Alkmaar en Den Helder is toe aan een upgrade. Op de weg van Alkmaar naar Schagen zelf loopt het in de spits aardig vol. Hier wil de gemeente graag in investeren.
Andere uitdagingen in de gemeente zijn wegtrekkende voorzieningen in de kleine kernen, zoals overal op het platteland. Hier wil Schagen zeker meedenken met inwoners. “Ik vind wel dat je als overheid ook het eerlijke verhaal moet vertellen”, zegt Adams. “We kunnen niet overal alle voorzieningen behouden, dat is ook niet alleen aan de gemeente. Maar we voegen wél waar we kunnen woningen toe, daar maken we een verschil. We verliezen wel eens uit het oog dat niet alles maakbaar is. Daarom: versterken waar het moet, bijbouwen waar het kan.”
Woonwensen
Het uitgangspunt daarbij: de woonwensen die in de kernen leven. “Je ziet dat mensen graag in hun dorp willen blijven,
ook ouderen. Daar moeten dan wel de woningen voor zijn. We kijken naar behoeften op kernniveau”, legt ze uit. “Dan kun je denken aan marktonderzoek, maar heel belangrijk voor ons als gemeente is dat we ook met de bewoners in gesprek gaan. In de dorpen weten mensen vaak echt heel goed te zeggen waar behoefte aan is, en ook waar de kansen liggen. Denk aan woningen voor jongeren, dat is voor ons een heel belangrijke groep. We willen deze gemeente zó ontwikkelen, dat alle wensen erin te herkennen zijn.”
Ontwikkeling Kiem van Skagen, in MuggenburgZuid.
‘Je ziet dat mensen graag in hun dorp willen blijven, ook ouderen. Daar moeten dan wel de woningen voor zijn.’
en verhuur vanuit een solide basis
Al meer dan honderd jaar bouwt familiebedrijf Kuin vanuit Bovenkarspel aan eigentijdse en duurzame woningen op tal van locaties. Met bewezen bouwmethodes, vaste partners en oog voor kosten vertalen we woon- of beleggingswensen naar toekomstbestendig vastgoed.
Bart Krijnen, wethouder van de gemeente Koggenland:
“Wij bouwen samen met inwoners aan leefbaarheid”
Gemeente Koggenland heeft grote woningbouwambities. Er liggen plannen voor maar liefst 1100 nieuwe woningen vóór 2030. Dat betekent een heel dorp erbij. Daarnaast liggen er nog enkele grote ontwikkelingen en lopen er veel kleinschalige bouwprojecten. Wethouder Bart Krijnen (VVD): “Wij vinden het belangrijk om onze inwoners perspectief te bieden.”
Eén van de grootste ontwikkelingen is de concept gebiedsvisie voor 1500 nieuwbouwwoningen, grenzend aan de twee dorpen Avenhorn en de Goorn. Deze dorpen zijn in de loop der jaren al naar elkaar toegegroeid. De gemeente Koggenland is van plan om flink te groeien. Naast ‘het dorp erbij’ liggen er nog meer nieuwbouwplannen binnen de gemeente. Bijvoorbeeld voor Obdam, het grootste dorp in de gemeente Koggenland, waar de nieuwbouwwijken ‘Tuindersweijde Zuid’ en ‘Noord’ worden gebouwd. Dit zijn projecten van respectievelijk 750 woningen. “In Obdam als stationslocatie is op de langere termijn misschien zelfs ruimte voor nog eens circa 2000 woningen.”
‘Ik noem ons graag de groene parel tussen de steden, vlakbij Amsterdam en Purmerend.’
Groene parel
De gemeente Koggenland is een echte plattelandsgemeente met veertien dorpen en ligt tussen Alkmaar, Hoorn en Dijk en Waard. “Drie grote centrumgemeenten, waar wij als groene plattelandsgemeente tussen liggen." Ik noem ons graag de groene parel tussen de steden, vlakbij Amsterdam en Purmerend”, glundert Krijnen. Koggenland is geen verstedelijkte gemeente. In al die veertien dorpen wonen mensen die graag in hun eigen dorp gehuisvest willen blijven of terugkeren na hun studie met hun gezin vanuit de stad. “Daarom vinden wij het belangrijk om in al die dorpen steeds bij te blijven bouwen. Om onze inwoners de kans te bieden hier te blijven wonen en dit het liefst ook nog betaalbaar”, aldus Krijnen.
Een straatje erbij
“Ik ben er trots op dat we in alle kernen bouwen. Onze grote opgave zit in Obdam en Avenhorn / de Goorn, maar ook in de andere dorpen wordt flink gebouwd. Dat hoort bij de woondeal die we gemaakt hebben, waarin we 200 woningen per jaar willen opleveren. De komende jaren gaan we dit halen, de verwachting is dus zelfs meer. Tegelijkertijd zijn er ook uitdagingen voor ons om in al die dorpen te willen bouwen. We zitten nu in een stroomversnelling waarbij in elf van de veertien dorpen woningbouwprojecten spelen. Van een straatje erbij zoals minister Hugo de Jonge dat ooit noemde, tot een heel dorp erbij. Belangrijk is dat ook alle voorzieningen als een extra basisschool, supermarkt, zorg, sport en recreatieve ruimte op orde zijn. Dit willen wij uiteraard graag doen met brede participatie van onze inwoners.”
‛Ik ben er trots op dat we in alle kernen
bouwen.’
Een dorp erbij
In het voorjaar van 2026 al worden de eerste 60 woningen in Avenhorn-West opgeleverd. Dat zijn Flexwoningen die wij via ons eigen woningbedrijf opnemen als sociale huurwoningen. “We willen naar de behoefte van de inwoners bouwen, daarnaast wordt er gebouwd voor mensen van buitenaf en voor de doorstroom binnen onze gemeente,” aldus Krijnen. Bijvoorbeeld voor oudere inwoners die willen doorstromen naar een kleinere woning in eigen dorp. “Het type woningen dat gebouwd gaat worden in AvenhornWest/ De Goorn- Noord wordt bepaald vanuit de gebiedsvisie. Die staat nog niet vast, maar wordt binnenkort in de raad gebracht ter besluitvorming”, merkt Krijnen op.
Zodra de gemeenteraad goedkeuring geeft op de concept gebiedsvisie om te gaan bouwen, wordt middels participatie gevraagd aan de gemeenschap welke wensen er zijn. Krijnen: “We hebben een eerste ronde van participatie gehad met de dorpsraad, enkele winkeliers, het schoolbestuur, sportverenigingen en de grondeigenaren om de eerste modellen neer te kunnen leggen. Vandaaruit vliegen we de participatie verder aan. Om uiteindelijk te komen tot een concreet Stedenbouwkundig plan. Gaan we echt 1500 woningen neerzetten op één plek of gaan we wat ruimer bouwen en de woningen verdelen over meerdere plekken, dit zijn nu de punten en wensen die onderzocht worden.”
Uitdagingen
De uitdagingen waar gemeente Koggenland voor staat, zijn aanzienlijk. Van grote woningen die er nu staan, zijn de lasten vaak laag, omdat de huidige bewoners de hypotheek hebben afbetaald. Senioren stromen daarom niet door en jongeren kunnen moeilijk starten in deze woningen, omdat deze simpelweg niet past bij hun portemonnee of hypotheek. “Op dat moment komt Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) om de hoek
kijken. Nog een optie is starterswoningen bouwen, of kijken naar opties om kleinschaliger te bouwen, bijvoorbeeld rug-aan-rug woningen. We hebben het hier over sociale koop waarmee je onder de drie ton duikt. Anders krijgen starters nooit een kans”, zegt Krijnen.
CPO zie je terug in de bouwambitie van gemeente Koggenland. Bewoners verenigen zich in een collectief dat een bestuur aanstelt uit hun midden. Krijnen: “Het instellen van een bestuur bij zo’n collectief is een les die de gemeente geleerd heeft tijdens eerdere bouwprojecten van CPO’s. Er kan van alles gebeuren tijdens zo’n traject. Het is in alle opzichten praktischer om te werken met één aanspreekpunt: een bestuur.”
Tien jongeren melden zich bijvoorbeeld bij de gemeente; ze willen graag in hun eigen dorp blijven wonen en zelf iets ontwikkelen. Ze vragen of er grond ter beschikking is. De gemeente kijkt of hun idee binnen een bepaald bouwplan past waar een stuk grond ter beschikking komt. Dat geeft de gemeente uit, ofwel via een projectontwikkelaar of zelf als het om eigen grond gaat. Het collectief pakt dat verder op. Zaken die normaal gesproken een projectontwikkelaar op zich neemt, moet het collectief zelf regelen. Op deze manier worden veel tussenschakels vermeden en kan er voordeliger gebouwd worden. “De winst voor de gemeente is dat de bewoners in hun eigen dorp kunnen blijven wonen”, meent Krijnen.
“CPO is een mooie manier om er vanuit de gemeenschap voor te zorgen dat de inwoner kan en wonen waar hij wil. De deelnemers zitten zelf op de stoel van projectontwikkelaar”, gaat Krijnen verder. Een ander voorbeeld is het Knarrenhof, een levensloopbestendige woonvorm met zelfstandige woningen rond een gezamenlijke binnentuin.
Stedenbouwkundig team CPO’s gaan onder meer over projecten vanaf vier woningen. Het kan ook gaan om blokken van acht woningen. Dat zijn rug-aan-rug woningen die vier aan vier in alle dorpen in de gemeente Koggenland terugkomen. “De crux voor de gemeente is om genoeg projectleiders aan te stellen”, zegt Krijnen met enige zorg in zijn stem, “Het juiste personeel vinden, daar ligt onze grootste uitdaging. Daarom ben ik voorstander van samenwerken met projectontwikkelaars. Zij hebben de handjes en kunnen snel schakelen. In verband met de huidige woningnood denk ik dat gemeenten in heel Nederland beter ondersteund kunnen worden door de verschillende rollen beter met elkaar te delen, maar de gemeente gaat uiteraard ook hard op zoek naar nieuwe medewerkers om een stedenbouwkundig team een plek in de organisatie te geven. De vacatures worden in de aankomende periode op onze website gezet en open s Wethouder Krijnen gaat vol goede moed
‘De groei van onze gemeente zorgt ervoor dat de leefbaarheid in onze dorpen wordt versterkt.’
door met plannen uitvoeren: “We doen ons best." Het leuke voor mij is dat ik het in de basis doe voor de inwoners. Voor al onze ambities heb je zoveel partijen eromheen nodig, toch mag je de partij voor wie je het allemaal doet nooit uit het oog verliezen. De groei van onze gemeente zorgt ervoor dat de leefbaarheid in onze dorpen wordt versterkt. "Groei is hard nodig om alles te kunnen laten draaien.”
HOP – De mensen die vastgoedprojecten écht vooruitbrengen
In vastgoedontwikkeling draait het zelden alleen om techniek en processen. Het draait om mensen. Om energie. Om het vermogen om orde te scheppen in complexiteit én daar met plezier doorheen te bewegen. Precies daar staat Hands-on Professionals (HOP) voor: doen wat nodig is.
Wij leveren professionals die vanaf dag één waarde toevoegen. Geen dikke rapporten, geen overleg om het overleg, maar mensen die binnenstappen en vragen: “Waar beginnen we?” Vervolgens maken we een helder plan, brengen structuur aan, nemen werk uit handen en trekken projecten over de streep. Voor veel opdrachtgevers voelt het alsof er gewoon een collega bij komt die precies weet wat er moet gebeuren.
Zo brengen we projecten écht in beweging
Veel organisaties herkennen het: projecten lopen stroperig omdat er te weinig tijd is, of omdat er juist té veel tegelijk speelt. Soms hapert de besluitvorming, soms ontstaat er onrust in het team. Onze professionals brengen rust in de hectiek en duidelijkheid waar dat nodig is.
Dirk Jan Kroon
Ruud van der Star
Wij geloven dat tempo en kwaliteit uitstekend samen kunnen gaan — als de basis klopt. Die basis creëren we door:
• Plan van aanpak: we beginnen altijd met een helder plan. Elk project is tenslotte zo goed als de kwaliteit van de opdracht.
• Structuur zonder poespas: in overleggen, informatiedossiers, planning en verwachtingen.
• Heldere communicatie: afspraken die duidelijk zijn en uitgaan van eigenaarschap.
• Doen wat nodig is: verantwoordelijkheid nemen, koers houden en direct oppakken wat het project vooruithelpt. Daarbij krijgt de klant niet altijd wat hij vraagt, maar wel wat het project écht nodig heeft.
Dankzij onze Lean-benadering en een proactieve, nuchtere en mensgerichte werkhouding ontstaat er beweging. Directeuren zeggen het vaak zo: “Sinds HOP betrokken is, voelt het weer alsof het project vooruit wil.”
De kracht van kennisdelen HOP is praktisch ingesteld en gestoeld op vakmanschap. We combineren de energie van dóén met actuele kennis van digitalisering. Daarmee onderscheiden we ons in een markt waar techniek vaak óf te zwaar óf te vrijblijvend wordt gebracht.
En omdat kennis delen gewoon leuk én handig is, geven we ook trainingen en begeleiden we organisaties in de toepassing ervan. Onze expertise omvat onder andere:
• BIM – voor duidelijke informatie, minder faalkosten en écht samenwerken in één waarheid. Vanuit het motto: “BIM wat je bouwt, bouw wat je BIMt.”
• Vastgoeddata & Datakwaliteit – zodat vastgoedeigenaren (woningcorporaties, gemeenten en commerciële partijen) kunnen sturen op feiten in plaats van aannames.
• Lean plannen – voor projecten die overzichtelijker, sneller en met minder ruis verlopen, in combinatie met parallel plannen van projecten of projectelementen.
• SOM (Strategisch Omgevings-management) –om draagvlak te creëren, verwachtingen eerlijk te managen en risico’s vroeg te ondervangen.
Via De Corporatie Academy én rechtstreeks bij ons zijn deze trainingen te volgen. Altijd praktisch, nuchter en direct toepasbaar. Deelnemers kunnen er de volgende dag meteen mee aan de slag. Ook dat is HOP.
Groei begint bij mensen
Bij HOP staat persoonlijke ontwikkeling centraal. Niet als formaliteit, maar als iets dat ons werkplezier én onze kwaliteit bepaalt. We investeren veel in ons team: van coaching en ACT-talentscans tot reflectie, intervisie en vakinhoudelijke opleidingen.
We geloven iets simpels: als mensen groeien, groeien projecten automatisch mee. Een professional die werkt vanuit talent, autonomie en plezier levert beter werk, neemt meer verantwoordelijkheid en brengt meer rust én energie in een projectteam.
Dat zie je terug bij onze klanten. En dat voelen onze mensen elke dag.
De drijvende krachten achter HOP
Dirk Jan Kroon
Dirk Jan brengt energie, structuur en beweging in elk project. Met zijn achtergrond in digitalisering, BIM, datakwaliteit en vastgoedontwikkeling weet hij complexe opgaven pragmatisch en haalbaar te maken. Hij inspireert teams om slimmer samen te werken en houdt van koken, sport en yoga — disciplines die hem scherp en in balans houden.
Ruud van der Star
Ruud is een strategisch denker met meer dan tien jaar ervaring in vastgoedontwikkeling. Hij excelleert in procesoptimalisatie, BIM en Lean en weet teams mee te nemen in nieuwe, efficiëntere werkwijzen. Zijn politieke achtergrond helpt hem belangen goed af te wegen, terwijl zijn creatieve blik zorgt voor oplossingen die richting én ruimte geven.
Tot slot
We houden van projecten die vooruit willen — én van mensen die dat ook willen. Wil je eens sparren over een vastgelopen traject, een digitaal vraagstuk of gewoon ontdekken hoe onze manier van werken voelt?
Kom gerust langs. Voor een kop koffie, een goed gesprek of om onze vibe te ervaren.
We delen graag hoe wij werken, wat we zien in de sector en wat we leren van onze projecten. En wie weet ontstaat er iets moois.
