GUIDE
Til at fremme bygningsbevaring og transformation til boliger.
Den eksisterende bygningsmasse rummer store uforløste potentialer, og vi skal udnytte det, der allerede findes. Vi har alle et ansvar for at bidrage til at begrænse klimaaftrykket fra vores branche, og vi skal sætte en ny standard for vores fælles bygningsarv og dyrke de iboende kvaliteter og allerede brugte ressourcer.
Alle dele af byggebranchen skal arbejde sammen for at fremtidens byer og boliger bygges med en kvalitet, der kan bestå mange år frem.
Udarbejdet af Københavns Kommune, Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen og Over Byen Arkitekter.
Trykt
1. udgave januar 2026.
Følgegruppe til projektet Gefion Group, Danica Ejendomme, Freja Ejendomme, AAB og CPH Invest.
Støttet af Projektet er støttet af Bevar Mere – en indsats som Grundejernes Investeringsfond, Landsbyggefonden, Dreyers Fond og Realdania står bag.
Projektet er en del af i alt 17 projekter, der udvikler viden og værktøjer til at skabe fremtidens boliger i nutidens bygninger. Resultater fra de 17 projekter offentliggøres i 2025-2026.
Læs mere på www.bevar-mere.dk
Indholdsfortegnelse
Introduktion & formål
Læsevejledning
Argumenter for transformation
Procesplan
Tidlige overvejelser
Tidstypiske bygninger
TRIN 1 Plangrundlag
Tidlig dialog
TRIN 2 Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
TRIN 3 Program og ejendom
Forberedelse til myndighedsdialog Faktabokse
· Planscenarier
· Lokalplanpligt
· Planhierarki
· Dispensationer fra lokalplan
· SAVE, bevaringsværdi og stedsanalyse
· Værdisætning
· Tidsperioder for miljøstoffer
· Materialer og miljøstoffer
INTRODUKTION OG FORMÅL
Klimapåvirkningen fra byggeriet i byerne kan begrænses ved i højere grad at bevare og transformere den eksisterende bygningsmasse, når byen skal udvikles, for at rumme nye funktioner og behov. Bevaring og transformation af eksisterende bygninger bidrager derudover til styrkelse af byens arkitektoniske, miljømæssige og kulturhistoriske værdier.
Guiden henvender sig til bygherrer og rådgivere, der skal i gang med eller er i den tidlige planlægningsfase for et byggeri. Derudover kan sagsbehandlere i kommunerne bruge guiden som udgangspunkt for dialog med bygherrer ved transformationsprojekter.
Guiden kortlægger processen for de indledende faser i et transformationsprojekt og guider dig igennem de vigtigste emner for at få afsøgt dit projekt inden opstart af dialog med myndigheder.
Ultimativt informerer guiden om, hvordan transformationsprojekter kræver tidlige undersøgelser for at kunne risikoafdække ukendte faktorer, der kan have afgørende betydning for projektet senere. Guiden indeholder tidlige overvejelser, råd og vejledning samt forberedelse til dialog med myndigheder.
Tidlige overvejelser
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
Program for ejendom
Byggesag, forhåndsdialog eller indledende dialog LP 01 02 03
LÆSEVEJLEDNING
Opstart
Guiden gennemgår tre vigtige forhold, man skal forholde sig til ved en transformation, som tæller plangrundlag, kortlægning af bygning og program for ejendom. Den oplister tre trin, der følger byggeriets proces og skal ses som en rettesnor til at afsøge relevante tematikker ved en transformation. Guiden indeholder overvejelser, man bør afsøge i et transformationsprojekt, men rækkefølgen kan tilpasses det enkelte projekt. Efter hvert trin er der indlagt spørgsmål og overvejelser, som hjælper med at afklare potentialer for transformation.
Argumenter for transformation
På siden er samlet væsentlige argumenter for, hvordan transformation understøtter CO2-reduktion, attraktive boliger, virksomhedens ESG og bevaring af vores fælles kulturhistorie.
BYG MED KLIMAANSVAR
Byggeriet står for ca. 30% af vores samlede klimabelastning i Danmark. Størstedelen skyldes anvendelse af klimatunge materialer som beton, stål og glas i de bygninger, der opføres i dag, men også at potentialet for at optimere brugen af eksisterende bygninger ikke udnyttes tilstrækkeligt. Gennem transformation af eksisterende bygninger kan vi udnytte allerede indlejrede ressourcer og materialer og begrænse brugen af nye.
UNDERSTØT DET LOKALE
OG STEDSIDENTITETEN
En varieret sammensætning af bygninger skaber et spændende kulturmiljø, hvor historien er en del af nutiden. Bygningernes særkende kan berige med særlig arkitektur og skabe attraktive, stedsspecifikke byrum, boliger og bygninger.
BEVAR KULTURARVEN
Vores bygninger er ikke bare mursten, de repræsenterer historiske tidsperioder og en fælles kulturarv. Ved at bevare dem bidrager vi til mangfoldighed i bygningskulturen.
INDRET UNIKKE BOLIGER
Ved at transformere i stedet for at bygge nyt muliggøres anderledes og unikke rumligheder, der har spor af historien og giver karakter. Eksisterende bygningers dimensioner og tidligere funktioner sætter benspænd for en nutidig indretning og planløsninger, der ikke på samme måde opnås ved nybyg.
STYRK DIN ESG
Nedrivning og nybyggeri kræver typisk store mængder byggematerialer og råstoffer med høj klimabelastning. Ved at genbruge og optimere bygninger og materialer samt begrænse byggeaffald i byggeprojekter kan virksomhedens ESG forbedres.
LØFT I FLOK
At bygge effektivt og ressourcebesparende kræver sikre og fleksible forsyningskæder. Erfaring med og efterspørgsel på CO2-besparende byggemetoder og materialer er med til at forme markedet, branchekompetencer og forsyningskæder. Jo flere, der efterspørger at bygge mere klimavenligt, des billigere, nemmere og mere effektivt bliver det.
DET ER DYRT AT RIVE NED
Der iværksættes løbende regulativer, der gør det dyrere og sværere at nedrive og nedtage. Senest indført er kravet om selektiv nedrivning, hvor alle nedrivninger af etageareal over 250 m² skal identificeres, sorteres og håndteres. Tiltag som disse understøtter en transformations- og genanvendelsesdagsorden i byggeriet.
NY VIRKELIGHED, NY DAGSORDEN
Transformation og renovering af eksisterende bygninger er i højere grad en prioritet hos mange kommuner. Vi ser ind i en fremtid, hvor lovgivning og politiske beslutninger i flere kommuner gør det sværere at rive ned og bygge nyt. Erfaring med transformation og genanvendelse af eksisterende bygninger er derfor centralt for at udvikle og bygge i fremtiden.
Procesplan
Tidlige overvejelser
Økonomi Organisation og risiko
Tidsplan
Rådgivere & besigtigelse
Midlertidig anvendelse Projekt ift. evt. LP / KP
Plangrundlag
Afsøgning Planforhold for ejendom.
Krav om ny LP
Krav til fremtidig anvendelse
Tidlig dialog med myndigheder
Bindinger og muligheder for ejendommen.
Bevaringshensyn
Signaturforklaringer
Bygherreovervejelser
00
Projektforløb
Myndighedsdialog
Alle punkter udfoldes på guidens løbende sider.
Miljøforhold
Fredningshensyn
Bygningsinformationer
Bygningstilstand
Kortlægning af bygning
Afsøgning
Bygningens forhold: teknisk, tilstand, historisk, arkitektonisk og ressourcemæssigt.
En af de store forskelle ved at arbejde med eksisterende bygninger fremfor nybyg er alle de givne faktorer, som allerede påvirker projektet, fx eksisterende ressourcer, konstruktioner, placering og omgivelser. Man skal derfor forholde sig tidligere til nogle af ydelsesbeskrivelsens faser for at få kortlagt risici rettidigt. Procesplanen illustreret herunder skal bruges som vejledning i den tidlige fase i projektet og kan være sideløbende med et idéoplæg.
Dialog med myndigheder
Afklaring af projektets intentioner og behov for eventuelle dispensationer.
Overvejelser og vurdering
Ressourcekortlægning
Værdisætning
Tilpasning af forretningsplan
Værdisætning og ønsket program
Identificering af risici og potentialer ift. trin 1 og 2
Bygningsgeometri
Program for ejendom
Pladskrav Friareal P-normer
Skitsering Tilpasning af program og enheder til ejendom.
Dagslys Teknik
Tilgængelighed
Adgangsveje Indsatstaktiske forhold
Støj Forurening Affald Depot
Opstart af byggesag eller lokalplanproces
Tidlige overvejelser
For at afdække potentialer for transformation kan bygherre med fordel undersøge følgende emner som del af den indledende screening og udarbejdelse af forretningsplan for projektet.
ØKONOMI
· Transformation vil oftest kræve en større økonomisk post i starten af projektet, da rådgivere skal undersøge tilstand og muligheder for transformation for at mindske risici senere i processen. Inkluder derfor dette i din økonomi.
· Undersøg, hvordan eventuel dækningsafgift for erhverv påvirker din projektøkonomi, og om bygningen kan fritages.
· Undersøg, om der er støttepuljer til transformation, der kan søges. For det almene gælder særlige puljer, fx Fonden for blandede byer.
· Formuler på forhånd, hvilke fordele der er ved at vælge et transformationsprojekt frem for et nybyggeriprojekt for det enkelte projekt, fx arkitektur, formidling af områdets historie, interessante planløsninger, hensyn til klima og CO2, samspil med eksisterende bygningsmiljø.
ORGANISATION & RISIKO
· Tag tidligt fat i entreprenør, afdæk procesrisici og organisering af samarbejdet.
· Vurder omfang af risici som din organisation bør håndtere i det konkrete projekt.
· Følg projektprocessen tæt og afklar beslutningsmandat i processen på forhånd.
· Afdæk, hvor fleksibel forretningsplanen kan være for program og enheder – hvor meget kan forretningsplanen revideres løbende?
· Udarbejd en overordnet tidsplan for projektet.
RÅDGIVERE & BESIGTIGELSE
· Tilknyt rådgivere, der har erfaring med eksisterende bygninger, herunder analyse og beregninger for transformation.
· Tag tidligt ud og se bygning og matrikel. Ofte får man øje på andre muligheder og begrænsninger på stedet end gennem fotos, kort og arkivtegninger.
· Orienter dig om lignende projekter og løsninger, fx på referencebesøg.
MIDLERTIDIG ANVENDELSE
· Undersøg, om bygningen midlertidigt kan anvendes til andre formål i en periode, indtil nyt plangrundlag er på plads. Hvis der er en eksisterende lokalplan, kan kommuner give midlertidig dispensation fra anvendelser i op til tre år og 10 år ved studieboliger.
TIDLIGERE BEREGNINGSREGLER
· Vær opmærksom på, hvis ejendommen er omfattet af en ældre lokalplan, hvor andre beregningsregler var gældende. Det er de beregningsregler i det bygningsreglement, der var gældende ved lokalplanens vedtagelse, der skal anvendes.
CERTIFICERINGER, LCA & RESSOURCEKORTLÆGNING
· Undersøg, om der er bygherrekrav til certificering af bygningen, fx DGNB, Svanemærke, m.m., der kan have betydning for valg af transformation og genanvendelse af byggematerialer.
· Overvej, om udarbejdelse af tidlig LCA og kortlægning forud for selektiv nedrivning kan hjælpe med at afklare muligheder og valg ift. materialer og bygningsudtryk i projektet.
Tidstypiske
Vi skal i højere grad forholde os til bygninger fra vores egen samtid og lære at forstå både arkitektoniske og konstruktive principper for de forskellige tidsperioder.
1950’ERNE
1940’ERNE 1960’ERNE
1970’ERNE
Tidlige overvejelser
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
Det eksisterende plangrundlag er afgørende for projektets tidshorisont og muligheder for transformation, da nogle transformationer kan forudsætte et revideret plangrundlag. Start derfor med at kortlægge de eksisterende rammer og hvilken betydning, de kan have for projektet.
Du kan finde informationer om, hvad der gælder for ejendommen via kommunens hjemmeside, Miljøstyrelsens natur- og miljødata (MiljøGIS), Slots- og Kulturstyrelsens data om kulturarv (FBB), OIS.dk og Plandata.dk. Du kan evt. kontakte den relevante kommune for uddybning af disse forhold.
Program for ejendom
Trin 1 Plangrundlag
Undersøg plangrundlaget for ejendommen:
PROJEKT VED EVT.
LOKAL- ELLER KOMMUNEPLAN
· Er der mulighed for den ønskede anvendelsesændring ift. kommuneplanrammen?
· Er ejendommen omfattet af en eksisterende lokalplan?
· Er evt. eksisterende lokalplan i overensstemmelse med eksisterende kommuneplanramme?
· Kan ejendommen og evt. eksisterende lokalplan rumme den fremtidige anvendelse?
· Vil projektet forventeligt kræve en ny lokalplan og evt. nyt kommuneplantillæg, eller kan transformationen håndteres som byggesag uden et ændret plangrundlag?
FREMTIDIG ANVENDELSE
· Hvilke krav er der til den fremtidige anvendelse ift. friareal, parkering m.m.?
· Er der begrænsninger ift. højdegrænseplan, etageantal og bygningshøjder?
· Bevarings- og fredningshensyn?
· Er bygningen udpeget som bevaringsværdig i kommuneplanen eller i en lokalplan?
· Er der andre forhold nær grunden, der kan have betydning for projektet, fx kulturmiljøer, fredningsservitutter?
MILJØFORHOLD
· Er der andre forhold nær grunden, der kan have betydning for projektet, fx støjende funktioner (erhverv, industri, vejtrafik, jernbanestøj)?
· Er der andre forhold på grunden, der kan have betydning for projektet, fx jordforurening, levn fra andre bygninger (fundamenter, kældre, mure)?
Tidlige overvejelser
Det anbefales at booke et tidligt dialogmøde med kommunens byggesagsafdeling, hvor du kan få afstemt bindinger og muligheder for ejendommen. Tidlig dialog kan afstemme forventninger til projektet og skabe klarhed over, hvordan udfordringer kan løses i det videre projekt. Herefter kan du tilpasse projektets forretningsplan. 01 02
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
Program for ejendom
Tidlig dialog Plangrundlag og ønsker til projekt
Til dialogen med myndigheder skal du, udover at kunne redegøre for de planmæssige rammer for matriklen, forberede følgende:
STAMDATA FOR EJENDOM
Matrikel, grundareal, bebygget areal, samlet bebygget areal. (OIS.dk)
EKSISTERENDE TEGNINGSMATERIALE
Eksisterende forhold, oprindelige tegninger (Byggesagsarkiv)
PRIORITERING AF EVENTUELLE DISPENSATIONSØNSKER
Hvad er nødvendigt for at muliggøre transformationsprojektet og begrundelse.
ALMENBOLIGKRAV
Afklaring om almenboligkrav ift. projektets størrelse. I nogle kommuner er der krav om op til 25% i nogle lokalplaner.
RELEVANTE SPØRGSMÅL AT AFKLARE I DEN TIDLIGE DIALOG
· Hvad skal overholdes og tilpasses i projektet for at muliggøre transformation?
· Hvilke dispensationer kræver transformationsprojektet, og er kommunen imødekommende over for dette?
· Forudsætter projektet dispensationer, som kommunen ikke kan imødekomme?
· Forudsætter projektet et ændret plangrundlag?
· Medfører anvendelsesændring særlige hensyn i nærområdet eller krav til bygningen (fx støj)?
· Medfører etablering af boliger krav om almene boliger?
Tidlige overvejelser
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
Kortlæg bygningens indre rammer, og hvilke muligheder og begrænsninger bygningen indeholder ift. en transformation. Her er oplistet, hvad der bør undersøges. Du kan bruge listen som en tjekliste i samarbejde med rådgiver. Relevante rådgivere (arkitekter, konstruktører, statikere) bør tilkobles i nødvendigt omfang.
Program for ejendom
Trin 2 Kortlægning af bygningen
På baggrund af dialog med kommunen bør du undersøge følgende nærmere for at afklare risici i projektet og sikre, at de ønskede funktioner kan tilpasses de eksisterende forhold:
BYGNINGSINFORMATION
· Stamdata
· Oprindelige tegninger
· Konstruktionstegninger
· Overordnede materialer
· Tidligere byggetilladelser
· Ombygninger
· Ledningsføringer og tilslutninger
· Servitutredegørelser
ARKITEKTONISK VÆRDISÆTNING
· Lav en arkitektonisk analyse af bygningen, hvor bygningens eksisterende værdier fremhæves:
Kortlæg de bærende historiske, kulturelle og arkitektoniske værdier for bygningen og prioriter efterfølgende disse for at sikre, at stedets og bygningens identitet og værdi bevares.
FYSISK TILSTAND
· Hvad er bygningens overordnede materialer? Og hvilken tilstand er de i?
Få en tilstandsvurdering eller lav en teknisk due dilligence.
· Hvordan er bygningens konstruktion og fremtidige bæreevne?
Afhængigt af materiale kan det kræve destruktive undersøgelser for at få afklaret styrke/bæreevne. Denne del er af afgørende betydning for fremtidigt projekt og ligeledes projektøkonomi.
RESSOURCEKORTLÆGNING
· Indeholder bygningen og dens materialer miljøfarlige stoffer?
· Er der miljøfarlige stoffer på grunden?
· Hvilke ressourcer kan bevares?
· Hvilke ressourcer kan genbruges?
· Hvilke ressourcer kan upcycles?
Tidlige overvejelser
Opsaml konklusioner fra de to tidligere trin i en risikoafdækning og procesplanlægning ved at identificere udfordringer og risici. 01 02
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
Program for ejendom
Overvejelser og vurdering Opsamling
Identificer udfordringer og risici ved projektet ud fra plangrundlaget, bygningsinformation og fysisk tilstand, der har betydning for projektet. Foretag en vurdering af:
· Hvilke risici, der kan løses?
· Hvilke risici, der skal undersøges nærmere?
· Hvilke risici, der kan være en hindring for projektet?
Undersøg, hvordan program passer med værdisætningen:
· Hvordan kan bygningens og stedets fortælling styrkes ved at transformere - hvilke værdier giver det til det endelige projekt?
· Kan bygningens historie være med til at præge detfremtidige udtryk eller funktion?
Overvej, om den indledende forretningsplan skal genbesøges:
· Hvordan skal programmet for bygningen og projektet justeres for at passe til de fysiske rammer og udnytte de potentialer, som ejendommen indeholder?
· Afstedkommer det nye udfordringer ift. beslutningsmandat eller andre løsninger i projektet?
Tidlige overvejelser
Trin 3 er den indledende skitsering for at vurdere, hvordan program og ejendom er forenelige. Ændret anvendelse og nyt program i bygningen skaber ofte afledte krav på matriklen. Program for ejendommen kan tilgås enten indefra og ud eller omvendt, afhængig af type af projekt. Startpunktet kan variere. Hvilke forhold, der er vigtigst, afhænger af det konkrete projekt og placering. 01 02
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
Program for ejendom
Trin 3 Program & matrikel
Gennemgå denne tjekliste for at kvalificere bygningen ift. programønsker. Identificer, hvor der kan være udfordringer, der skal løses.
FRIAREAL
Kan der opnås et tilfredsstillende friareal?
PARKERING
Undersøg krav til cykel- og bilparkering og en evt. vægtning af disse.
DAGSLYS
Er der skyggende omgivelser fra omkringliggende bygninger?
ADGANGSVEJE
Kan de eksisterende adgangsveje benyttes?
TILGÆNGELIGHED
Er der niveaufri adgang og udløser projektet tilgængelighedstiltag, fx elevator el. rampe?
BRANDREDNING
Er der mulighed for indsatstaktiske forhold på matriklen?
STØJGRÆNSER
Kan grænseværdier for trafik-, jernbane-, virksomhedsstøj overholdes?
AFFALD/RENOVATION
Undersøg pladskrav og placering ift. omfang og anvendelse.
DEPOTRUM
Placeres de i eller udenfor bygningen?
Renovation
Depotrum
Brand & redning
MATRIKEL
Støj
Adgangsveje
Byggeprogram
Konstruktion
Etagehøjder
Modulnet
Vinduesstr.
BYGNING
Adgangsveje
Skyggegener P-normer
Friareal
Materialer
Efterisolering
Teknik & rørføring
Adgangsveje & flugtveje
Bygningsdybde
Kravene til de enkelte punkter varierer afhængig af kommune. Ved at undersøge disse krav synliges hvilke forhold, der kan være en eventuel udfordring for projektet. I diagrammet er listet de væsentligste forhold i relation til bygningsreglement, kommuneog lokalplaner samt miljølovgivning.
Trin 3 Program og bygning
Gennemgå denne tjekliste for at kvalificere bygningen ift. programønsker. Identificer, hvor der kan være udfordringer, der skal løses.
KONSTRUKTION
Kan bygningen tåle mervægt? Afgørende for tilførelse af etagemeter eller nye kerner.
MODULNET
Afgørende for enhedsstørrelser.
BYGNINGSDYBDER
Afgørende for enhedsstørrelser og dagslys.
ETAGEHØJDER
Kan det godkendes til boliger, og er der plads til føringsveje?
VINDUESSTØRRELSE
OG PLACERING
Afgørende ift. dagslys. Sidder vinduet i rigtig højde ift. udsyn?
ADGANGSVEJE
Kan de eksisterende adgangsveje benyttes, og overholder de brandkrav og fremtidige behov?
MATERIALER
Hvilke materialer kan blive siddende, genbruges, omformes, eller nedtages?
EFTERISOLERING
Lever materialer og klimaskærme op til energikrav, eller skal de efterisoleres?
TEKNIK OG RØRFØRINGER
Hvordan er teknik og rør ført i ejendommen, og kan det bibeholdes?
Tidlige overvejelser
01
Plangrundlag
Tidlig dialog med myndigheder
02
Kortlægning af bygning
Overvejelser og vurdering
03
Program for ejendom
Opstart byggesag eller forhåndsdialog evt. om lokalplan
Mange kommuner har på deres hjemmeside en guide til forberedelse til forhåndsdialog. Du kan ligeledes orientere dig i Grundejernes Investeringsfonds guide til den gode forhåndsdialog.
Forberedelse Til den gode dialog med kommunen
Nedenfor er der oplistet punkter, som anbefales til en forhåndsdialog med kommunen for at få tidlig afklaring og skabe rammer om et godt projektforløb.
PLANGRUNDLAG
Oversigt over planforhold.
REFERAT
Fra evt. tidligere dialog.
EN PRIORITERET LISTE
Over eventuelle ønskede dispensationer fra gældende lokalplan/ bygningsreglement.
STAMDATA
Grundareal, bebygget areal, samlet bygningsareal, forventede nye m2, parkeringskrav, friareal.
STEDSANALYSE
Analyse af konteksten, og hvordan projektet forholder sig til stedet.
VÆRDISÆTNING ELLER
BYGNINGSANALYSE
Analyse og værdisætning af den eksisterende bygning og udpegning af bærende værdier.
Hvordan indarbejdes bygningens historie og kvaliteter i det fremtidige projekt?
PROJEKTBESKRIVELSE
En kort og præcis beskrivelse af byggeprogram og tiltag.
SITUATIONSPLAN
Tegning med eksisterende og fremtidige forhold med bygningsinformationer (matrikel, vejnavne, nordpil) og tydelig markering af det tilførte.
TEGNINGER
Koncept/skitser, der illustrerer transformationen, ændringer og tiltag.
Planscenarier Eksempler på plangrundlag og tidshorisont
SIGNATURFORKLARING
Projekt er i overensstemmelse med kommuneplanrammen.
Projekt er i overensstemmelse med gældende lokalplan.
Ejendommen er omfattet af en lokalplan.
PLANSCENARIE
TIDSHORISONT
KORT
Projekt kan opstartes som byggesag uden ny lokalplan.
Projekt er ikke i overensstemmelse med kommuneplanrammen.
Projekt er ikke i overensstemmelse med gældende lokalplan.
Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan.
HANDLING
BYGGESAG
Opstart forhåndsdialog med byggemyndighed.
KORT ELLER LANG
Kommunen vurderer, om projektet kræver en ny lokalplan. Hvis ikke, kan sagen behandles som byggesag.
VARIERENDE/LANG
Afhænger af kommune. Projektet kræver en ny lokalplan.
VARIERENDE/LANG
Kræver kommuneplantillæg og ny lokalplan.
FORHÅNDSDIALOG
Opstart dialog med planmyndighed ift. vurdering om udarbejdelse af lokalplan.
FORHÅNDSDIALOG
Opstart dialog med planmyndighed om mulighed for ny lokalplan. Beskriv, hvor projektet afviger fra gældende lokalplan.
FORHÅNDSDIALOG
Opstart dialog med planmyndighed om mulighed for ny lokalplan og kommuneplantillæg.
Beskriv, hvor projektet afviger fra gældende plangrundlag.
Lokalplanpligt Faktaboks
Et projekt er lokalplanpligtigt, hvis det påvirker området i væsentlig grad. Hvis kommunen ønsker at fremme projektet, skal kommunen udarbejde et lokalplanforslag.
Er ejendommen omfattet af en gældende lokalplan, der er i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme, kan kommunen afvise at lave et nyt lokalplanforslag.
Er den gældende lokalplan ikke længere i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme for ejendommen, har kommunen pligt til at udarbejde et nyt lokalplanforslag, hvis projektet er i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme.
Er projektet ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme, skal kommunen beslutte, om man ønsker at fremme projektet ved at ændre kommuneplanrammen. Det gøres ved at lave et forslag til kommuneplantillæg og evt. lokalplanforslag samtidigt.
Planhierarki Faktaboks
NATIONALE PLANER
Planlov, Landsplandirektiver
REGIONALE PLANER
Fingerplanen, Natura2000, Sektorplanen
PLANSTRATEGI Kommuneplan
LOKALPLAN
Planhierarkiet udgør den overordnede struktur for planlægning på forskellige niveauer i samfundet.
Det fastlægger en rangorden, hvor de overordnede og langsigtede planer på højere niveauer danner grundlaget for mere detaljerede og specifikke planer på lavere niveauer.
Dispensationer fra lokalplan Faktaboks
Der kan gives dispensationer fra de bestemmelser i en lokalplan, der ikke er en del af lokalplanens principper. Lokalplanens principper er formålsbestemmelserne sammen med anvendelsesbestemmelserne og den planlagte struktur for et område, herunder fordelingen af friarealer og bebyggede arealer.
Kontakt den konkrete kommune ift. afgørelse om, hvorvidt projektet kræver en ny lokalplan og tidshorisonten for dette.
Hvis omfanget af dispensationer er af et sådant omfang, at kommunen vurderer, at projektet afviger væsentligt fra gældende lokalplan, kan kommunen beslutte at udarbejde en ny lokalplan.
Hvis projektet er i strid med lokalplanens principper, kræver det som udgangspunkt en ny lokalplan for at muliggøre projektet. Medmindre der er tale om midlertidige projekter, da der efter planloven er mulighed for at dispensere fra planens principper i tre år - og i op til 10 år, hvis der er tale om studieboliger.
Praksis for, om dispensationer gives løbende eller først med endelig byggetilladelse, kan variere mellem kommuner.
Hvis området er omfattet af en eksisterende lokalplan, der er i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme, kan en kommune fastholde gældende plangrundlag og derved afvise at lave en ny lokalplan.
SAVE, bevaringsværdi og stedsanalyse Faktaboks
SAVE OG BEVRINGSVÆRDIER
SAVE-metoden er udviklet af Slots- og Kulturstyrelsen og kan bruges til at kortlægge arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige værdier for en bygning eller et område.
Vurderingen omfatter fem parametre:
· Arkitektonisk værdi
· Kulturhistorisk værdi
· Miljømæssig værdi
· Originalitet
· Tilstand
Bygninger tildeles karakterer fra 1 til 9, hvor 1 er højest, i hver kategori. Bygningens samlede karakter bestemmer, om bygningens bevaringsværdi er høj (1-3), middel (4-6) eller lav (7-9).
Tallet kan vægtes ift. arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi.
I de fleste kommuner er kun bygninger opført før 1940 vurderet, hvilket udelader senere byggeperioder. Alle bygninger kan dog stadig betragtes og udpeges som bevaringsværdige af kommunen.
Bygninger, markeret ‘uden bevaringsvurdering’, er ikke ensbetydende med lav bevaringsværdi, men betyder blot, at der endnu ikke er lavet en vurdering af bygningen.
Kommuneplaner og lokalplaner udpeger typisk bygninger med høj eller middel SAVEværdi og indeholder som regel retningslinjer og krav for bevaringsværdige bygninger. Kommuneplaner udpeger ofte kulturmiljøer i byen, hvor bygninger kan indgå i.
Slots- og Kulturstyrelsen udpeger og administrerer fredede bygninger og skal derfor inddrages i myndighedsbehandlingen. For fredede bygninger gælder det, at nogle krav i bygningsreglementet kan fraviges.
ANDRE UDPEGNINGER
Nogle kommuner arbejder med andre kriterier for bevaring, så som Københavns Kommune, der har initieret ‘Byens Sjæl’, hvor 49 bygninger er udvalgt som særlige for byen eller bydelens egenart.
STEDSANALYSE/EGENARTSANALYSE
Nogle kommuner har selv foretaget en steds- eller egenartsanalyse af et givent område, hvor områdets karakter er beskrevet i forskellige skalatrin. Steds- eller egenartsanalysen behandler kontekst, historie, særkende for et område, bygningstypologier osv.
En stedsanalyse beskriver kun kontekst, og en egenartsanalyse kan rumme både kontekst og bygning med fokus på områdets særkende.
Værdisætning Faktaboks
ARKITEKTONISK VÆRDISÆTNING
En værdisætning er en metodisk tilgang til at registrere og analysere et givent sted, område eller bygning. Det er med til at danne grundlag for den fælles faglige diskussion og skal være med til at infomere fremtidige belsutninger.
Der er forskellige krav til værdisætning afhængig af bygningens bevaringsstatus. Uanset SAVE-vurdering af bygningen, anbefales det, at der ifm. kortlægning af bygningen udarbejdes en værdisætning.
Dette skal sikre en registrering af bygningen eller stedet forud for ændringerne for at finde de eksisterende kvaliteter og efterfølgende de bærende værdier.
En eksisterende bygning har altid en række givne faktorer, som man skal forholde sig til. Ved at tage udgangspunkt i det eksisterende skabes der større forståelse for de ressourcer, der allerede er brugt, den takt bygningen står med eller de omgivelser, den er placeret i. Det skaber større forankring af stedets og bygningens historie, principper og omgivelser.
En værdisætning kan være opdelt i følgende afsnit:
· Registrering - nutidig/historisk
· Analyse - værdier
· Udpegning af bærende værdier
· Anbefalinger / potentialer
Der er forskellige værdier og tiltag, man kan analysere ud fra. De oftest brugte er: arkitektonisk, kulturhistorisk, miljømæssig, immatriel og indlejret ressourceværdi.
Værdisætningen skal altid bestræbe sig på at være nøgtern og fagligt forankret uden synsninger. Hvis der laves fænomenologisk værdisætning eller oplevet værdi, anbefales det, at det fremgår i materialet.
Det vil variere fra bygning til bygning, hvilke værdier, der er de bærende værdier. Fælles for de bærende værdier er, at de danner grundlag for den videre tilpasning af transformationsprojektet, så de elementer, der kendetegner bygningen, videreføres.
En værdisætning har ikke nødvendigvis til formål at være tilbageskuende eller romantiserende, men at informere om de iboende kvaliteter, der er at finde i alle bygninger.
Tidsperioder for miljøstoffer Faktaboks
I eksisterende bygninger er der forskellige materialer, der kan påvirke det fremtidige byggeri. Nedenfor er oplistet de hyppigste miljøstoffer - hvor de optræder, og typiske tidsperioder for deres anvendelse.
Kilde: Uddrag af tabel 1.1, ”Retningslinjer for god forvaltningspraksis før, under og efter et renoverings- og nedrivningsarbejde”, Sjællandsnetværket for Bygge- og Anlægsaffald (2023)
Materialer og miljøstoffer Faktaboks
MATERIALER/STOFFER
Typisk anvendelse
ARSEN
Cellegummi til rørisolering, fugeskum, pigmenter i maling m.m.
ASBEST
Aftrækskanaler, beholderisolering, beklædningsplader, eternit, elastiske fuger, elevatorbremser, fatninger, fliseklæber, gulvspartler, isolering og snore til brandisolering, kabelisolering, loftsplader, magnesitgulve, brandhæmmende maling og tekstiler, membraner, puds, rørisolering, støbegulve, tagpap, tekstiler, terrazzogulve, trykrør, understrygning og vinyl.
BLY
Ruder, tegl, glasurer, maling, linoleum, plast og vinyl.
BROMEREDE FLAMMEHÆMMERE
Isoleringsmaterialer, sandwichelementer, PVC-gulvbelægning.
CFC’ERE/HCF’ERE/HFC’ERE
Bygningsisolering, fjernvarmerør, fugeskum, isoleringspaneler/ sandwichelementer, konstruktionsskum, porte, døre, termostater og varmepumper.
CHLORPARAFFINER
Fugemasse, i visse PVC-materialer som blødgører og flammehæmmer, lakker, lim og maling.
PAH’ERE
Plast, tagpap, tjærebundet kork, tjæreholdig klæber til parketgulve, tjæreholdige overfladebehandlinger til tætning af tagog klæber, tjærepap, tjæreprodukter til fugtspærre, tjære til tætning af sokler.
PCB
Forseglingslim, fugemasse, lim, maling, vinylbelægninger og kondensatorer i lysstofarm.
