Especial de Sostenibilidad & ESG (CRE) by Revista INversión INmobiliaria®.
Año 2025 / Edición 37/ Noviembre - Diciembre 2025 / Centroamérica Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario
ahora es la nueva licencia para operar en el Real Estate Comercial. Inversionistas y reguladores convierten la sostenibilidad en un requisito, no una opción. P.95
VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA elevan la sofisticación del mercado centroamericano. La región diversifica sus instrumentos de inversión y redefine su atractivo para el capital global. P.44
INVERSIÓN & FINANZAS EVENTOS
EXPOPARKS PANAMÁ 2025 reunió a los principales tomadores de decisión del real estate industrial, logístico y de zonas francas en Latinoamérica, quienes trazaron conclusiones sólidas sobre crecimiento, inversión y los desafíos de la región. P. 188
RODRIGO
ZONA FRANCA LA LIMA
Somos un parque industrial y centro de negocios de última generación desarrollado por la compañía costarricense Garnier & Garnier.
UNA PROPUESTA DE VALOR DIFERENCIADA
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Edificios de última generación y eficiencia energética.
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Sólida estrategia de sostenibilidad.
Desarrollo de programas educativos con las empresas del parque.
Apoyo a las comunidades vecinas.
5 créditos LEED preaprobados.
Plan Empresarial de Movilidad Sostenible.
Carbono Neutral.
Programa Bandera Azul Ecológica.
INFRAESTRUCTURA
Redundancia en electricidad y agua.
Acceso electrónico y seguridad perimetral. •
Planta de tratamiento de agua y lagunas de retención de aguas pluviales.
Único parque en el este con conmutación automática para conectar el generador de energía en menos de un segundo.
Centro de bienestar y deportes: Cancha de fútbol cinco. Cancha Multipropósito. Pista de Atletismo. Gimnasio al aire libre. Ciclovía. • •--+ 20.000 M2 DE ÁREAS COMUNES
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CENTROAMÉRICA AÑOS
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Carlos R. Robles, SIOR Managing Director & Market Leader Central America & the Caribbean
www.inversioninmobiliariacr.com
Director General Hernán Freer hfreer@inversioninmobiliariacr.com
Co-Directora
Yolanda Guzmán V. yguzman@inversioninmobiliariacr.com
Director Editorial Daniel Chacón daniel@inversioninmobiliariacr.com
Directora Administrativa Adriana Lobo admin@inversioninmobiliariacr.com
Editorial y Redacción
María José Nuñez mjnunez@inversioninmobiliariacr.com
Andrea Rodríguez Arodriguez@inversioninmobiliariacr.com
Fernando Vásquez fvasquez@inversioninmobiliariacr.com
Alexandra Ivanova alexandra@inversioninmobiliariacr.com
Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL Oficinas centrales: De la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda, edifi cio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, San José, Costa Rica COSTA RICA - PANAMÁ - GUATEMALA
La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Prohibida su reproducción parcial o total.
CARTA EDITORIAL
Real Estate en transformación: sostenibilidad, capital y nuevos horizontes
Laindustria inmobiliaria regional vive un momento decisivo. Los nichos para prosperar ya no son una promesa lejana: están frente a nosotros y se expresan en múltiples dimensiones que esta edición recoge con detalle.
El dinamismo de los parques industriales y logísticos, ahora atravesados por la automatización y la inteligencia artificial, abre oportunidades inéditas. En paralelo, el retail busca reinventarse con remodelaciones y reposicionamientos que devuelvan rentabilidad a los centros comerciales, mientras el segmento de hospitality redefine su propuesta ante el turismo y la llegada de nómadas digitales.
El capital acompaña esta transformación. Los vehículos financieros no bancarios se consolidan en Centroamérica y México, y los bonos ASG se convierten en ejes transformadores que permiten levantar recursos bajo condiciones más favorables. Los bancos y organismos multilaterales, por su parte, afinan estrategias para colocar fondos blandos en proyectos que cumplan con criterios de sostenibilidad.
La sostenibilidad, precisamente, atraviesa cada página de esta edición. Desde las oficinas verdes y los diseños enfocados en el bienestar, hasta las alianzas que impulsan zonas francas sostenibles y los desarrollos que integran criterios ESG desde su concepción, el mensaje es claro: el futuro del Real Estate no solo depende de la rentabilidad, sino de su capacidad de generar valor social y ambiental.
En este contexto, las entrevistas con referentes regionales como Walmart e ITEK muestran cómo las grandes inversiones y las decisiones estratégicas de expansión se alinean con un mercado que exige certeza, innovación y resiliencia.
Los desafíos persisten: tensiones en la inversión extranjera directa, marcos regulatorios cambiantes y la necesidad de responder al colapso de la movilidad urbana. Sin embargo, la conclusión es optimista: el sector inmobiliario tiene ante sí la oportunidad de retomar protagonismo y consolidar un legado de transformación.
Esta edición de Revista INversión INmobiliaria® es una invitación a mirar más allá de los números y reconocer que el verdadero valor está en construir un ecosistema capaz de sostener el crecimiento, atraer capital y responder a las demandas de un mundo en constante cambio.
Daniel Chacón
Director editorial Revista INversión INmobiliaria®
WALMART PRESENTA
SU APUESTA PARA CENTROAMÉRICA: INVERTIRÁ
US$1.300 MILLONES EN EXPANSIÓN DE SU INFRAESTRUCTURA
Rodrigo Bondesio, Director de Desarrollo Inmobiliario en Walmart de México y Centroamérica, detalla la millonaria inversión enfocada en expansión, logística y cadena de valor.
ENTREVISTAS Y CASOS DE ÉXITO ITEK CRUZA LA LÍNEA: DE COSTA RICA A REPÚBLICA DOMINICANA PARA FORTALECER UN CORREDOR REGIONAL DE MANUFACTURA MÉDICA
Una decisión estratégica impulsada por diversificación de site selection, logística competitiva y mitigación de riesgos arancelarios
FINANZAS VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA ELEVAN LA SOFISTICACIÓN DEL MERCADO CENTROAMERICANO
La región diversifica instrumentos de inversión y redefine su atractivo para el capital global. Pág. 44
ESPECIAL EDITORIAL
PORTADA SOSTENIBILIDAD: DE LA NARRATIVA A LA ESTRATEGIA
La sostenibilidad dejó de ser aspiracional. Hoy define inversión, viabilidad, reputación y competitividad en el CRE latinoamericano. ESG ya no es filantropía; es estrategia pura. Pág. 92
MERCADO INMOBILIARIO CENTROS COMERCIALES: EL RETO DE CONTINUAR A PESAR DE LA INCERTIDUMBRE
El retail no solo se recupera: se transforma. Remodelación, reposicionamiento y experiencias integradas definen la nueva competitividad del sector.
SOSTENIBILIDAD & ESG
ESG DEJÓ DE SER UN DIFERENCIAL:
AHORA ES LA NUEVA LICENCIA
PARA OPERAR EN EL REAL ESTATE COMERCIAL
Reguladores, capital institucional y riesgo climático redefinen el futuro del CRE sostenible.
EL OCUPANTE COMO MOTOR DEL CRE SOSTENIBLE: CÓMO LOS TENANTS ESTÁN REDEFINIENDO EL VALOR DE LOS EDIFICIOS
La sostenibilidad ya no es decisión del desarrollador: la demanda corporativa dicta qué edificios se ocupan, cuáles se valorizan y cuáles quedan obsoletos.
ARQUITECTURA INDUSTRIAL SOSTENIBLE: CUANDO LA ESTRUCTURA DEFINE LA FORMA
La arquitectura industrial vive una revolución: eficiencia energética, estética y responsabilidad ambiental como nuevos pilares del diseño. Pág. 128
ECONOMÍA INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA EN CENTROAMÉRICA ENFRENTA TENSIONES POR ARANCELES Y REACOMODO GLOBAL
La IED en Costa Rica cae 7% en 2025, mientras Guatemala y RD consolidan atractivo y otros países avanzan en marcos regulatorios innovadores.
EVENTOS EXPOPARKS PANAMÁ 2025:
Una nueva visión del Real Estate Industrial y Logístico para una región en movimiento Líderes regionales del industrial y logístico se reunieron en una agenda intensa que marcó el pulso de la transformación en zonas francas, nearshoring y atracción de inversión.
[ Guatemala ]
Construcción / Desarrollo
Guatemala acelera su mercado de la construcción: : proyección supera los US$ 5.300 millones hacia 2030
Un análisis de Mordor Intelligence anticipa que la construcción en Guatemala podría crecer más de 55 % en los próximos cinco años, impulsada por vivienda, infraestructura y desarrollos comerciales e industriales. Aunque se trata de proyecciones privadas, el panorama coincide con la evolución urbana y económica del país.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
El sector de la construcción en Guatemala muestra señales claras de expansión para los próximos años. De acuerdo con el informe Guatemala Construction Market – Growth, Trends, Forecast (2025–2030), publicado por la firma internacional Mordor Intelligence el 24 de octubre de 2025, la industria podría alcanzar un valor de US$ 3.400 millones en 2025 y crecer hasta los US$ 5.300 millones en 2030.
[ Guatemala ] Tendencias Urbanas
Guatemala busca implementar el modelo de ciudades de 15 minutos
Será importante realizar una planeación donde se incluyan alternativas de transporte e incentivos a los desarrolladores.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
La Municipalidad de Guatemala ha identificado seis territorios estratégicos que han definido “distritos de oportunidad” y está basado en el modelo de ciudades de 15 minutos promovido en París. De acuerdo con medios locales, el objetivo es descentralizar los empleos y servicios para poder redistribuirlos en las tres grandes regiones que tiene la ciudad (norte, centro y sur).
Se busca que cada “distrito” tenga
Se ha visto que en estos territorios hay un potencial de construcción de hasta 16,4 millones de metros cuadrados. Este plan es a largo plazo porque para ello, también se debe acompañar con infraestructura de transporte , Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
una vocación y se desarrolle como tal, por ejemplo, una zona dedidacada al turismo y centros de convenciones, otro destinado a vivienda, comercio y empleo.
SE HA VISTO que en estos territorios hay un potencial de construcción de hasta 16,4 millones de metros cuadrados. s
NOTICIAS
[ El Salvador ]
Zonas Francas / Industrial
El Salvador reactiva su régimen industrial: autorizan dos nuevas zonas francas tras 17 años sin aprobaciones
El país vuelve a dinamizar el sector industrial y exportador con la aprobación de dos nuevas zonas francas entre junio de 2024 y mayo de 2025. La inversión proyectada asciende a US$ 88.29 millones, con la expectativa de generar 2.520.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Por primera vez en casi dos décadas, El Salvador vuelve a autorizar nuevas zonas francas, marcando un punto de inflexión en la política industrial del país. De acuerdo con un reportaje de La Prensa Gráfica, entre junio de 2024 y mayo de 2025 el Gobierno aprobó dos nuevas zonas francas, poniendo fin a un período de 17 años sin incorporaciones al régimen.
Boston Scientific Corporation (NYSE: BSX) — proveedor líder mundial en dispositivos médicos innovadores que transforma la vida de pacientes en todo el mundo — anunció la expansión de sus operaciones en Costa Rica con la apertura de su
[ Costa Rica ]
Servicios Globales / Tecnología
Boston Scientific abre nuevo centro de servicios globales e investigación y desarrollo
La multinacional de dispositivos médicos inaugurará su Costa Rica Global Hub, su quinta operación en el país, ubicada en Heredia
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
nuevo Global Hub. Ubicado en la Zona Franca América, en Heredia, este nuevo centro de servicios reúne en un punto estratégico a cerca de 1200 colaboradores con funciones de Investigación y Desarrollo (I+D), así como todos los equi-
pos de servicios compartidos de la empresa, incluyendo áreas como Diseño, Ingeniería de Empaque, Administración de Proyectos, Asuntos Regulatorios y Clínicos, Finanzas, Recursos Humanos y Tecnologías de la Información.
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[ Costa Rica ]
Manufactura / Life Sciences
Con una inversión de US$200 millones, Bayer impulsa nueva infraestructura productiva en
Costa Rica
La multinacional alemana Bayer dio un paso clave en la expansión de sus operaciones en Costa Rica con la inauguración de una moderna planta farmacéutica en Coyol Free Zone, Alajuela.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
La multinacional alemana Bayer dio un paso clave en la expansión de sus operaciones en Costa Rica con la inauguración de una moderna planta farmacéutica en Coyol Free Zone, Alajuela. La nueva instalación, resultado de una inversión de US$ 200 millones, forma parte del crecimiento de la división Bayer Medical Alajuela y permitirá la creación de 300 nuevas plazas durante los próximos meses. Actualmente, 90 colaboradores ya están incorporados al proyecto.
Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
[ Panamá ]
Inversión Extranjera / Logística
Sector inmobiliario
posiciona a Panamá como destino de inversión extranjera
Los inversionistas interesados vienen de países como Colombia, Estados Unidos, Perú, Alemania y Canadá.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Panamá ha alcanzado US$ 100 millones en el periodo de julio de 2024 a 2025, mediante el Programa de Inversionista Calificado, el cual otorga residencia permanente a extranjeros mediante inversión directa mediante tres modalidades, el 83% de certificados otorgados son por
adquisición de bienes inmuebles. Las otras dos opciones son inversiones en el mercado de valores panameño y depósitos a plazo fijo en entidades bancarias locales.
Si bien, el interés es por parte de inversioinstas de distintos países, el mayor interé s viene de países
como Colombia, Estados Unidos, Perú, Alemania y Canadá.
De acuerdo con el Ministerio de Comercio e Industrial de Panamá, se menciona que “este flujo de capital extranjero ha fortalecido sectores clave de la economía nacional, como la construcción, los servicios legales, financieros y notariales, generando un efecto dinamizador directo en múltiples industrias.”
Reinventa tu forma de trabajar
NOTICIAS
[ República Dominicana]
Puertos / Zonas Francas
DP World anuncia expansión estratégica en Caucedo y reafirma el peso logístico de República Dominicana en el Caribe
Según reportes publicados recientemente, DP World proyecta una expansión significativa de su terminal en Caucedo, con un aumento potencial de hasta un millón de TEUs en capacidad. La estrategia confirma el posicionamiento de República Dominicana como uno de los hubs logísticos más dinámicos del Caribe.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
DP World, operador global de puertos y uno de los actores más influyentes en la cadena logística internacional, anunció recientemente que prepara nuevas expansiones en América Latina, con especial foco en el Puerto de Caucedo, República Dominicana. De acuerdo con un reporte publicado esta semana por Mundo Marítimo, la empresa evalúa ampliar la capacidad del terminal en entre 750.000 y 1 millón de TEUs adicionales, lo que reforzaría su papel como nodo logístico estratégico en el Caribe.
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La recuperación del mercado corporativo en Colombia se está consolidando con fuerza. De acuerdo con la nota “Empresas en Colombia aumentarán espacios de oficina, según encuesta de CBRE 2025”, publicada por Portafolio en 2025, los edificios
de oficinas Clase A y A+ inaugurados entre 2020 y 2025 presentan niveles de ocupación cercanos al 100 %, un comportamiento que evidencia la alta demanda por espacios modernos, eficientes y estratégicamente ubicados.
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[ Colombia ]
Oficinas / Corporativo
Oficinas Clase A y A+ en Colombia alcanzan ocupaciones cercanas al 100 % entre 2020 y 2025
La ocupación casi total de las oficinas premium en Bogotá y Medellín, respaldada por la encuesta de CBRE 2025, muestra una demanda creciente por espacios modernos, sostenibles y estratégicamente ubicados en las principales ciudades del país.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
NOTICIAS
[ Colombia ]
Retail / Sostenibilidad
Titán Plaza entre los 10 centros comerciales más potentes de Sudamérica
Es el centro comercial con mayor tráfico en el país y recibió la Certificación Edge por su buen desempeño ambiental.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
El centro comercial ubicado en Bogotá fue reconocido en el Top 10 de los centros comerciales más potentes de Sudamérica, de acuerdo con el informe de Mall & Retail, aquí se valoran las ventas por metro cuadrado y Titán Plaza recibe más de 46 millones de visitas al año.
“Un aspecto clave es el atractivo general del centro comercial y su capacidad para generar tráfico constante. La marca del mall, su reputación, la mezcla comercial y las experiencias que ofrece juegan un papel fundamental en la decisión del consumidor para visitarlo”, refiere la publicación de Mall & Retail.
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La emisión se realizó en el mercado peruano a través de Arauco Holding Perú S.A.C. recaudando 70 millones de dólares.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Los recursos obtenidos se destinarán principalmente a financiar la construcción de Parque La Molina (centro comercial inaugurado en Lima en diciembre de 2024), una de las particularidades de este proyecto es que cuenta con la certificación LEED Gold del U.S. Green Building Council. Parque La Molina es el segundo centro comercial tipo Lifestyle en Perú que desde su etapa de diseño se incluyó la medición de la huella de carbono en su construcción y con ello, se adoptaron medidas de descarbonización en etapas iniciales. Además, cuenta con un sistema bioclimático en áreas comunes, eficiencia energética y puntos de reciclaje, así como áreas verdes.
[ Perú ]
Retail / Centros Comerciales
Parque Arauco concreta primer bono verde para el sector retail en Sudamérica
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[ Uruguay ]
Residencial
Montevideo: la ciudad más cara de América Latina para comprar vivienda
NOTICIAS
Un estudio citado por UPI posiciona a Montevideo como la capital latinoamericana con los precios residenciales más altos, superando los US$3.200 por m². La estabilidad uruguaya, la demanda internacional y la limitada disponibilidad de vivienda en zonas consolidadas.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
[ México ]
Industrial / Nearshoring
México tendrá Paquetes Especiales de Energía para Parques Industriales
Este tipo de estrategias para fortalecer la infraestructura eléctrica nacional servirá para atraer inversión.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Montevideo acaba de alcanzar un hito que reconfigura el panorama residencial de la región: es oficialmente la ciudad más cara de América Latina para comprar un apartamento, según un estudio reciente mencionado por United Press International (UPI). La capital uruguaya, tradicionalmente asociada a un mercado sólido pero discreto, supera hoy los US$3.200 por metro cuadrado, desplazando a otras capitales históricamente más activas en valorización inmobiliaria.
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Una de las preocupaciones del sector industrial es la energía. En múltiples ocasiones se ha dado a conocer la importancia del suministro eléctrico para consolidar las cadenas de valor, atraer inversión y fortalecer la competitividad del país.
Los Paquetes Especiales de Energía para Parques Industriales es una respuesta a las necesidades dadas a conocer por parte de los miembros que conforman la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
[ México ]
Oficinas / Corporativo
Comienza ciclo de expansión en espacios corporativos en México
Las empresas de servicios consideran expansión en sus espacios de oficina dentro de los próximos tres años.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Durante el primer semestre de 2025, se observó una tendencia hacia los modelos híbridos de trabajo. Las proyecciones realizadas por CBRE indican que se anticipa un aumento moderado en el tamaño de los espacios de oficina para la mayoría de las empresas. Hacia los próximos tres años 87% de las empresas del sector de servicios contempla una expansión de sus espacios corporativos. En cuanto al regreso a las oficinas en 2025, el 78% de las empresas han establecido una asistencia de 3 a 5 días, 17% asisten sólo 2 días y el 4% no realiza una medición de asistencia.
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[ LATAM (Visión Regional) ] Riesgo / Tendencias
Desafíos en el financiamiento del real estate comercial en América Latina: tasas, riesgo y capital más caro
Un análisis de Amimar International identifica tres factores que están alterando el acceso al financiamiento inmobiliario comercial en la región: tasas de interés elevadas, incertidumbre arancelaria en México y volatilidad geopolítica. Estas presiones podrían frenar nuevos desarrollos y encarecer la deuda durante 2025-2026.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
El financiamiento para proyectos de real estate comercial en América Latina atraviesa un momento complejo. De acuerdo con el artículo “Navigating the Three Top Disruptors in Latin American Commercial Real Estate Funding for 2025-2026”, publicado por Amimar International el 24 de septiembre de 2025, tres grandes fuerzas están redefiniendo el acceso al crédito, la estructura de las inversiones y la viabilidad de nuevos desarrollos inmobiliarios en la región.
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[ LATAM (Visión Regional) ] Logístico
América Latina acelera su mercado logístico: proyección supera los US$ 577 mil millones hacia 2033
Según el informe Latin America Logistics Market Report 2024–2033, elaborado por IMARC Group, el mercado logístico latinoamericano alcanzó los US$ 347.7 mil millones en 2024 y crecerá hasta US$ 577.5 mil millones en 2033, impulsado por e-commerce, nearshoring e inversión en infraestructura.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
[ LATAM (Visión Regional) ]
Data Centers
Equinix: Dinamiza
el real estate tecnológico brasileño con una expansión sin precedentes
El sector logístico en América Latina está experimentando uno de los ciclos de crecimiento más significativos de la última década. Así lo confirma el estudio “Latin America Logistics Market Report 2024–2033”, publicado por la firma de análisis global IMARC Group, que estima que la industria alcanzó un valor de US$ 347.7 mil millones en 2024 y proyecta que superará los US$ 577.5 mil millones en 2033, con una expansión anual compuesta (CAGR) de aproximadamente 5.3 % para el periodo 2025-2033.
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La apuesta de infraestructuras digitales impulsa una nueva fase del real estate industrial en la región.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
La infraestructura digital avanza a una velocidad inédita en América Latina, y dentro de ese mapa en transformación Brasil se ha convertido en el mercado más estratégico para Equinix, la mayor compañía de data centers del mundo. Así lo confirmó Eduardo Zago, director para América Latina de Equinix, en declaraciones a Reuters durante un evento en Río de Janeiro el 23 de octubre de 2025. “Brazil is a priority region for us. It’s a market where there is no lack of space nor money”, afirmó el ejecutivo, subrayando que el país se ha consolidado como un polo atractivo para inversiones intensivas en infraestructura digital.
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[ Estados Unidos ]
Financiamiento / Comercial
Financiamiento para real estate comercial en EE. UU. se acelera en el tercer trimestre de 2025, según CBRE
[ Estados Unidos ]
Retail / Malls
El mayor REIT de centros comerciales del mundo eleva su dividendo y alcanza una ocupación del 96,4 %
Simon Property Group, líder global en desarrollo y operación de centros comerciales, mantiene su fortaleza financiera con altos niveles de ocupación y un aumento en los dividendos a sus accionistas.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
El más reciente análisis del CBRE Lending Momentum Index, citado por The World Property Journal, muestra que la estabilización de las tasas de interés y el estrechamiento en los márgenes de crédito impulsaron un repunte en la actividad de préstamos comerciales durante el tercer trimestre de 2025.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
La actividad de financiamiento para el sector de real estate comercial en Estados Unidos mostró una recuperación significativa durante el tercer trimestre de 2025. De acuerdo con un análisis publicado recientemente por The World Property Journal, el volumen de préstamos aumentó a medida que las tasas de interés se estabilizaron y los márgenes de crédito se estrecharon, factores que mejoran las condiciones de acceso al capital para inversores y desarrolladores.
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El gigante inmobiliario Simon Property Group (SPG), considerado el mayor Real Estate Investment Trust (REIT) de centros comerciales del mundo, reportó resultados sólidos al cierre del tercer trimestre de 2025. La compañía anunció una tasa de ocupación del 96,4 % en su portafolio de propiedades y un incremento en su dividendo trimestral, con un rendimiento anual cercano al 4,8 %, reflejando la estabilidad de su flujo de caja y la resiliencia del segmento retail en Estados Unidos.
[ Mercados Globales ] Riesgos / Tendencias
¿Qué países están en riesgo de una burbuja inmobiliaria?
De acuerdo con el UBS
Global Real Estate Bubble Index 2025, señala que Miami, Tokio y Zúrich encabezan la lista de los mercados con mayor riesgo a presentar una burbuja inmobiliaria.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Los precios de la vivienda se han vuelto poco accesibles para la población de grandes ciudades donde se ha detectado una desconexión entre los ingresos de las personas y el precio por metro cuadrado.
De acuerdo con el UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, se consideran que un aumento de la deuda pública y la fuerte expectativa de la baja en las tasas de interés de cara al 2026, podría contribuir a un nuevo impulso para la vivienda, aún quedaría por solucionar el tema de la baja oferta de inmuebles porque ello es un factor que provoca el alza de los precios.
El informe “2026 Commercial Real Estate Outlook” de Deloitte, publicado en septiembre de 2025, anticipa un mercado global marcado por revaluación de activos, cambios en la demanda y nuevas presiones macroeconómicas, pero también con espacios de crecimiento en logística, living y data centers.
Por Redacción INversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
El mercado global de real estate comercial entra en una fase decisiva de transición hacia 2026. Así lo revela el informe más reciente de Deloitte, “2026 Commercial Real Estate Outlook”, publicado en septiembre de 2025, el cual señala que la industria enfrenta simultáneamente desafíos estructurales y nuevas áreas de dinamismo. La consultora destaca que la combinación de tasas de interés aún elevadas, menor liquidez en ciertos mercados y ajustes de valuación ha llevado a inversionistas a replantear estrategias y asumir posiciones más selectivas.
[ Mercados Globales ] Tendencias Internacionales
El Real Estate global se prepara para un 2026 de ajustes y nuevas oportunidades, según Deloitte
Rodrigo Bondesio, Director de Desarrollo Inmobiliario en Walmart de México y Centroamérica, detalla la millonaria inversión en Centroamérica, enfocada en expansión, logística y el desarrollo de la cadena de valor.
Por Fernando Vásquez, farevalo@inversioninmobiliariacr.com
La cadena de retail más grande del mundo, Walmart, ha reafirmado su compromiso con la región centroamericana a través de un ambicioso plan de inversión quinquenal. Los números hablan por sí solos: la compañía destinará un total de US$1.300 millones para impulsar el crecimiento en Centroamérica, una cifra que subraya la importancia estratégica de la región en su visión global.
Dentro de este robusto presupuesto regional, hay un país que destaca como el motor principal: Guatemala. En entrevista con Revista INversión INmobiliaria® (IN), Rodrigo Bondesio (RB), Director de Desarrollo Inmobiliario de Walmart México y Centroamérica, confirmó que solo para el mercado guatemalteco se dirigirán US$700 millones en los próximos cinco años, lo que lo posiciona como el foco de expansión y desarrollo preponderante para la multinacional.
Esta estrategia de capitalización no solo implica la apertura de nuevas tiendas y la modernización de los activos existentes, sino que conlleva una profunda transformación en la infraestructura de la marca. Una parte sustancial de los fondos se canalizará hacia la tecnificación de la red logística, los centros de distribución y la atención omnicanal, preparando a la compañía para el futuro del retail en un entorno de alta demanda.
Según Bondesio, la decisión de centrar una inversión tan cuantiosa en Guatemala se debe a factores clave que trascienden la mera geografía. El país funciona como un inmejorable puente de conexión y un nodo logístico fundamental en la región, permitiendo un acceso eficiente a mercados clave como México y Estados Unidos.
Más allá de la comodidad logística, la empresa destaca el gran potencial de consumo interno y, de manera crucial, la oportunidad de seguir formalizando el mercado. Esta formalización es vista como una herramienta vital para permear y distribuir la riqueza, un pilar que se complementa con la admiración por el “capital humano” y el “orgullo chapín”, que motivan a la compañía a seguir invirtiendo en el talento local.
En las siguientes líneas, el directivo desglosa la visión, la estrategia de tropicalización de su modelo, los programas de impacto social y los retos de infraestructura que la región, y en particular Guatemala, deben acelerar para capitalizar plenamente esta confianza de los inversionistas.
Rodrigo Bondesio
Director de Desarrollo Inmobiliario
Walmart de México y Centroamérica
IN: ¿Cuál es la visión de Walmart para Centroamérica en los próximos 5 a 10 años, y cómo encaja esto en la estrategia global de la compañía? Nuestra visión para Centroamérica sin duda es consolidarnos como el motor que venimos siendo de un desarrollo sostenible y de crecimiento económico que venimos impulsando en los últimos años. Las inversiones que planteamos son estratégicas, abarcando tanto los activos ya existentes (tiendas, plantas, centros de distribución y la red logística) como la apertura de nuevos locales. Este plan busca generar más empleos, tanto directos como indirectos, e impulsar el desarrollo de proveedores locales, ayudando así a formalizar la economía, lo que trae grandes beneficios a la comunidad.
Esto que estamos haciendo en Centroamérica como compañía es parte de un desarrollo global, de una estrategia que va tocando los distintos mercados donde operamos. Específicamente en el caso de Guatemala, enfocado al gran potencial que tenemos de consumo y las grandes posibilidades de formalizar mercados grandes, y que tienen tanto capital humano que nos puedan ayudar a crecer.
IN: Mencionó el capital humano como un factor clave. ¿Qué otros elementos hacen tan atractivo el
WALMART SIEMPRE
SIGUE BUSCANDO
EQUILIBRAR EL DESARROLLO ECONÓMICO CON EL CUIDADO DEL MEDIO AMBIENTE, EL BIENESTAR SOCIAL Y ASEGURAR QUE EL IMPACTO SEA DURADERO Y POSITIVO EN LA COMUNIDAD EN DONDE OPERAMOS”.
mercado centroamericano y, en particular, Guatemala, para una inversión tan millonaria?
RB: Casualmente, presentamos esto en un foro hace poco. Primero, la dimensión geográfica: estar en Centroamérica, y Guatemala en particular, nos convierte en un excelente puente de conexión con la región, con México y con Estados Unidos. Esto es fundamental logísticamente. Definitivamente geográficamente es
un lugar espectacular, es un nodo logístico, tanto para la región como para las exportaciones. De hecho, vendemos más de US$1.300 millones al año en productos guatemaltecos a Estados Unidos.
Segundo, es un nodo logístico vital para nosotros. Y tercero, y no menos importante, está el capital humano. El “orgullo chapín” de los guatemaltecos cuando los ves trabajar hace que nos den ganas de seguir invirtiendo y desarrollando ese talento.
IN: Más allá del retorno financiero que buscan como compañía, ¿cuál es el propósito de estas inversiones y cómo buscan impactar positivamente en las comunidades y los consumidores?
RB: Sin duda, existen intereses financieros y buscamos el retorno de la inversión, no somos una ONG. Pero nos interesa muchísimo también el impacto que dejamos en las comunidades. Lo primero es nuestro rol en ayudar a formalizar la economía. Guatemala tiene mucho por formalizar, y esto permite permear y distribuir la riqueza en todos los ciudadanos. Además, nuestro crecimiento genera miles de
empleos directos e indirectos, lo que se traduce en ingresos para las familias y desarrollo comunitario.
Nosotros generamos mucho trabajo directo, pero también indirecto porque al tocar a todas las industrias con las que trabajamos, estas crecen de nuestra mano y buscan nuevos empleados, lo que se convierte en un círculo virtuoso.
Finalmente, es muy valioso ver las historias que generamos con los pequeños productores, a través de programas como “Una mano para crecer” (para Pymes) y “Tierra fértil” (para productores agropecuarios). Les brindamos herramientas y técnicas para ser más productivos y exportar.
Tenemos varias iniciativas, tanto para Pequeñas y Medianas Empresas
GUATEMALA TODAVÍA
TIENE UNA GRAN NECESIDAD DE INFRAESTRUCTURA, ESPECIALMENTE EN LA PARTE LOGÍSTICA. ACELERAR LAS ALIANZAS PÚBLICO-PRIVADAS PARA MEJORAR PUERTOS Y CARRETERAS ES CLAVE PARA REDUCIR COSTOS Y FORTALECER LA COMPETITIVIDAD REGIONAL”.
Rodrigo Bondesio Director de Desarrollo Inmobiliario WALMART DE MÉXICO Y CENTROAMÉRICA
en general como para agricultores en particular. Les echamos una mano para desarrollarlos.
Son esos productos agrícolas los que más exportamos, entonces que bueno poder desarrollar agricultores que empiezan siendo muy pequeños y evolucionan a Pymes, y después llegan a ser Pymes que exportan en la región y a otros lugares del continente.
IN: Teniendo en cuenta los desafíos económicos y sociales de la región, ¿qué factores clave les dan la confianza para seguir invirtiendo y expandiéndose?
RB: Invertir con tranquilidad es primordial, y para eso necesitamos que las reglas de juego sean claras y consistentes en el tiempo. La tranquilidad para los inversores es fundamental. Después, tener una industria local fuerte y relaciones sólidas con ella, hace que podamos proyectar crecimiento. Recordemos que nuestro crecimiento en términos de tiendas, por ejemplo, tiene que ver con poder también crecer en la demanda que uno le pide a la industria local, entonces estás alianzas que uno tiene con los distintos proveedores son fundamentales para saber que uno crece en un lugar en donde va a tener que vender.
Y, por último, la planificación estratégica en una región con potencial de desarrollo. Esto incluye las Alianzas Público-Privadas en Guatemala, que son muy fuertes y buscan acelerar ese crecimiento.
IN: ¿Cómo se «tropicaliza” el modelo de negocio de Walmart para adaptarse a las necesidades particulares de cada mercado en la región, que son tan diversos?
RB: Lo más lindo de trabajar en una empresa multiformato como la nuestra es que tenemos vehículos diseñados para servir a distintos tipos de clientes y ocasiones de consumo. Contamos con cuatro formatos físicos en la región: Walmart, Despensa, Maxi Despensa y Maxi Bodegas. Estos formatos (vehículos) están muy bien diseñados para solucionar necesidades diferentes en ocasiones de consumo distintos que tienen los centroamericanos. Adicionalmente, dentro de estos
EVIDENTEMENTE
GUATEMALA CON EL RITMO DE CRECIMIENTO QUE
QUEREMOS DARLE
VA A NECESITAR UNA INVERSIÓN FUERTE EN
AMPLIAR NUESTRA
MEJORAR NUESTROS
CENTROS DE DISTRIBUCIÓN”.
vehículos, el surtido de productos dentro de esas cajas se personaliza por país, porque los consumidores son distintos. Y en los últimos años, hemos incorporado la venta omnicanal y las opciones digitales, que son el gran disruptor del retail y que permea en todos nuestros formatos tomando cada vez más relevancia.
En resumen, tenemos cuatro formatos físicos actualmente en la región y en todos llegando con capacidad de venta omnicanal.
IN: Regresando a las cifras concretas, ya que la inversión en Guatemala es tan prioritaria. ¿En qué consisten específicamente estos US$700 millones y cómo se distribuirán?
RB: Estos US$700 millones para Guatemala se enfocarán en tiendas nuevas, remodelaciones, la mejora y tecnificación de nuestra red logística y centros de distribución en los próximos cinco años. Todo se construye bajo los estándares con los que nosotros construimos e invertimos en la región que tienen que ver con temas ecoeficientes, accesibilidad para todos, con sistemas de ahorro energético, reducción de plásticos y manejo responsable de residuos. Esta cifra es
parte de un compromiso regional, la inversión total en Centroamérica es de US$1.300 millones para impulsar el crecimiento con eficiencia y sostenibilidad en toda la región, reafirmando nuestro compromiso de ofrecer lo mejor a nuestros clientes, colaboradores y proveedores.
La distribución del resto de esta inversión va a depender de cómo evolucionemos en los diferentes mercados. Cuando hablo de Centroamérica hablo de cinco países y que US$700 millones sean para Guatemala deja muy claro el foco de la compañía en crecer preponderantemente aquí.
IN: ¿Vamos a continuar viendo los cuatro formatos que menciona o habrá una evolución según la demanda?
RB: Por el perfil del cliente centroamericano y el tipo de soluciones que traemos, el mayor crecimiento se va a dar con el formato de Despensas y Maxi Despensas, pero sin dejar de crecer con los Supercenters y los Supermercados, sobre todo también sin dejar por un lado la modalidad de la venta online y omnicanalidad. Todas nuestras inversiones ya contemplan la venta omnicanal en la región.
IN: Ahora, es importante el crecimiento, pero una pieza clave es crecer en centros de distribución y logística. ¿Cómo estará el enfoque en este rubro?
RB: Evidentemente Guatemala con el ritmo de crecimiento que queremos darle va a necesitar una inversión fuerte en ampliar nuestra red logística y en mejorar nuestros centros de distribución. Sin lugar a duda necesitamos reducir tiempo de entrega, tecnificar trabajo, optimizar rutas y si queremos garantizar la disponibilidad de productos en nuestras tiendas no podemos dejar de invertir en nuestra cadena de distribución y red logística, siempre con el acompañamiento de nuestros proveedores, vamos a invertir, pero vamos a ayudar a nuestros proveedores a que evolucionen con nuestra inversión.
IN: ¿Cuál es el impacto proyectado en la generación de empleo en
POR EL PERFIL DEL CLIENTE CENTROAMERICANO Y EL TIPO DE SOLUCIONES QUE TRAEMOS, EL MAYOR CRECIMIENTO SE VA A DAR CON EL FORMATO DE DESPENSAS Y MAXI DESPENSA”.
Guatemala a raíz de esta inversión?
RB: La proyección directa, en nuestros cálculos, es de más de 3.500 empleos directos en los próximos cinco años en Guatemala. Es muy difícil cuantificar el impacto indirecto, pero serán miles los empleos que se generarán. Actualmente, contamos con más de 9.600 asociados en todo el país.
IN: ¿Cómo esta visión estratégica de expansión e inversión en la región se integra también a los lineamientos de RSE de la compañía?
RB: Walmart siempre sigue buscando equilibrar el desarrollo económico con el cuidado del medio ambiente, el bienestar social y asegurar que el
impacto sea duradero y positivo en la comunidad en donde operamos. Tenemos dentro de la compañía un eje de trabajo muy importante que cruza transversalmente todas las áreas que tiene que ver con que seamos sostenibles.
De esta forma, cuando abrimos una nueva tienda, nuestras tecnologías son ecoeficientes, reducción en el uso de plástico, manejo responsable de residuos, sistema de ahorro de energía y consumo de agua, entre otros.
IN: Finalmente, ¿cuáles son los principales desafíos o retos que han identificado en la región para materializar estos planes de inversión?
RB: Lo conversamos al comienzo. Guatemala todavía tiene una gran necesidad de infraestructura, especialmente en la parte logística. Dando por sentada la estabilidad macroeconómica del país, necesitamos que se aceleren las Alianzas PúblicoPrivadas que permitan una mejora en los puertos, las carreteras y, en esencia, reducir el tiempo de demora de nuestros camiones de tienda a tienda o de centro de distribución a tienda. Los costos logísticos que hoy sufren todas las empresas terminan impactando lo que el consumidor paga por los productos. Acelerar la eficiencia operativa a través de inversiones en infraestructura es clave.
NEWMARK CENTRAL AMERICA:
10 años de excelencia inmobiliaria en la región
La firma líder en bienes raíces comerciales consolida su posición en Centroamérica y el Caribe con más de 200 transacciones anuales ejecutadas y haciendo negocios en 9 países de la región .
Por Cesar Brenes, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com
En noviembre de 2015, Carlos R. Robles, costarricense fundador y líder de una exitosa firma de bienes raíces comerciales afiliada hasta entonces a otra marca de la industria, ejecutó un salto estratégico y visionario al decidir traer a Centroamérica el prestigio de Newmark, globalmente la consultora de bienes raíces comerciales con mayor crecimiento, acompañado de 13 experimentados profesionales que trabajaban juntos desarrollando el mercado regional desde 2002.
UNA DECADA DE EXITOS
2015
Afiliación de la marca
Newmark por equipo de 13 profesionales con base en Costa Rica
2019
Adquisición del 100% de operaciones regionales por Newmark Group Inc. (NASDAQ: NMRK)
Diez años después, 32 profesionales ejecutan alrededor de 200 transacciones inmobiliarias anuales, en dos oficinas físicas (Costa Rica y Panamá) y una red que se extiende a 9 países de Centroamérica y el Caribe, convirtiéndose en el mayor referente de servicios integrales de real estate y en la primera firma con presencia directa de su casa matriz (no franquicia o afiliada) en la región.
La transformación estratégica iniciada en 2015 culminó en 2019 cuando Newmark Group Inc. (NASDAQ: NMRK) adquirió el 100% de las operaciones regionales, proporcionando mayor soporte fi nanciero e incorporando estándares corporativos
2020
Apertura de oficina en Panamá en marzo.
2015-2025
Crecimiento sostenido de doble dígito sin interrupciones.
CONTENIDO PATROCINADO
LA
FIRMA MANTIENE PRESENCIA
ESTABLECIDA
EN COSTA RICA Y PANAMÁ, CON REDES PROFESIONALES EN NICARAGUA, HONDURAS, EL SALVADOR, GUATEMALA Y REPÚBLICA DOMINICANA Y EL RESTO DEL CARIBE.
globales. Este hito permitió la apertura de oficinas en Panamá en 2020 y el fortalecimiento de servicios especializados como mercado de capitales, valoraciones, project management y consultoría.
“Alcanzar 10 años bajo la marca Newmark representa la consolidación de una transformación estratégica exitosa. Hemos evolucionado de una operación local líder que inició en el 2002 hacia una plataforma regional
robusta de clase mundial”, afi rmó Carlos R. Robles, Managing Director y Market Leader de Newmark Central América y Caribe.
La firma mantiene presencia establecida en Costa Rica y Panamá, con
Equipo de Newmark Costa Rica, base fundadora de la operación regional.
EL VERDADERO SIGNIFICADO RADICA EN HABERNOS CONVERTIDO EN LÍDERES REGIONALES CON UNO DE LOS MEJORES MARKET SHARE Y REPUTACIÓN, MANTENIENDO LA ESTABILIDAD DE UN EQUIPO QUE HA DESARROLLADO EL MERCADO INMOBILIARIO COMERCIAL CENTROAMERICANO DURANTE MÁS DE DOS DÉCADAS”.
Carlos R. Robles, Managing Director & Market Leader
Newmark Central América y Caribe
Especialización por sectores:
Presente: 32 profesionales
transacciones anuales, negocios en más de 9 países de Centroamérica y el Caribe
redes profesionales en Nicaragua, Honduras, El Salvador, Guatemala y República Dominicana y el resto del
Mercados tradicionales: oficinas, industria, retail Nichos especializados: hotelería, salud Consultoría y apoyo a desarrolladores residenciales Caribe.
Enfocados en la excelencia
Como parte de Newmark Group Inc. (NASDAQ: NMRK), empresa pública con más de 8,000 empleados y 170 oficinas globalmente, la operación centroamericana se diferencia por no ser franquicia. Esto se traduce en servicios in-house completos: valoraciones, mercado de capitales,
LA TRANSFORMACIÓN ESTRATÉGICA CONSOLIDÓ A NEWMARK COMO REFERENTE REGIONAL, BRINDANDO SERVICIOS A UNA CARTERA QUE INCLUYE EMPRESAS CENTROAMERICANAS, MULTILATINAS DE DIFERENTES INDUSTRIAS
Equipo de Newmark Panamá en Pacific Center, oficina abierta en 2020.
project management, investigación de mercado y brokerage. Así como poder importar cualquier servicio o profesional sin barreras asegurando un servicio muy experimentado, fluido y con los mejores estándares globales al mercado centroamericano.
La transformación estratégica consolidó a Newmark como referente regional, brindando servicios a una cartera que incluye empresas centroamericanas, multilatinas de diferentes industrias (varias Fortune 500) e importantes multinacionales estadounidenses, incluyendo líderes mundiales en tecnología y servicios.
Además, la firma se distingue por atender no sólo los sectores
tradicionales de oficinas, industria y retail, sino por haber desarrollado expertise desde 2002 en nichos especializados como hotelería y salud, y por mantener la estabilidad excepcional de su liderazgo mientras se enfoca en atraer a los mejores profesionales de la región.
La estrategia para el próximo quinquenio incluye la consolidación de operaciones en Costa Rica y Panamá con mayor talento y líneas de servicio especializada, expansión geográfica controlada hacia nuevos mercados, y el desarrollo continuo de capacidades especializadas en sectores de alto crecimiento como tecnología, dispositivos médicos y logística avanzada.
Contacto:
COSTA RICA
EL CRECIMIENTO DE NEWMARK CENTROAMÉRICA ES UN EJEMPLO DE CÓMO EL COMPROMISO Y LA VISIÓN LOCAL PUEDEN TRASCENDER FRONTERAS. FELICITO AL EQUIPO POR ESTOS DIEZ AÑOS DE TRAYECTORIA, POR CONSOLIDAR UNA OPERACIÓN SÓLIDA Y POR REPRESENTAR LOS VALORES DE NEWMARK CON EXCELENCIA”.
Giovanni D’Agostino President Mexico y Regional Managing Director Latin America Newmark
Dirección: Costa Rica City Place, Edificio B Santa Ana, San José, Costa Rica
Teléfono: +506 4000 5171
PANAMÁ
Dirección: Pacific Center, Piso 20 Punta Paitilla, Ciudad de Panamá, Panamá
Teléfono: +507 838 8234
Sitio web: https://centroamerica.nmrk.lat
LinkedIn: https://www.linkedin.com/company/nmrkca
Facebook: https://www.facebook.com/nmrkca
Correo general: centroamerica@nmrk.com
ITEK CRUZA LA
DE COSTA RICA A REPÚBLICA DOMINICANA
PARA FORTALECER UN
CORREDOR REGIONAL DE MANUFACTURA MÉDICA
La decisión de ITEK es una lectura estratégica: diversificación de site selection, acceso competitivo a logística y talento, y respuesta preventiva frente a riesgos arancelarios.
Por Daniel Chacón, dchacon@inversioninmobiliariacr.com
Que una empresa costarricense invierta en República Dominicana rompe la narrativa habitual del flujo directo de capital estadounidense hacia Costa Rica. ITEK, con base operativa consolidada en Zona Franca La Lima, anuncia una planta modular de 1.500 m² en la Zona Franca San Isidro (Santo Domingo Este) y una proyección de 150–200 empleos nuevos en sus primeros tres años.
Más que una expansión, la maniobra responde a tres fuerzas simultáneas: la necesidad de resiliencia logística y de cadena de suministro (nearshoring regional), la emergencia de Dominicana como plataforma competitiva para dispositivos médicos, y la contingencia regulatoria internacional que hace plausible la diversificación de mercados de producción.
La industria costarricense de dispositivos médicos mira con atención: Costa Rica es hoy un clúster maduro, pero enfrenta la posibilidad de medidas arancelarias o restricciones aduaneras desde Estados Unidos que
afectarían su competitividad relativa. En ese escenario, países como México y República Dominicana emergen como alternativas válidas para mantener acceso preferente a mercados claves.
ITEK entiende esa geopolítica comercial y responde con un corredor operativo que suma capacidades,
distribuye riesgos y acorta tiempos de tránsito hacia EE. UU. y Europa.
La estrategia de ITEK materializa una diversificación deliberada: pasar de operar desde un único hub a gestionar una red Costa Rica–República Dominicana reduce la vulnerabilidad frente a cambios regulatorios y cuellos de botella logísticos. Además,
LÍNEA:
Bernal Rodríguez Jiménez
República Dominicana aporta una ventaja logística concreta, mejor conectividad marítima y aérea hacia Estados Unidos y Europa, que reduce tiempos de entrega y costos de flete. Para profundizar en ello, Revista INversión INmobiliaria® (IN) conversó con Bernal Rodríguez Jiménez (BR), Director General de ITEK.
LA ESTRATEGIA DE ITEK
MATERIALIZA UNA DIVERSIFICACIÓN
IN: ¿Cuál es la tesis estratégica que justifica la expansión a RD en este momento para un negocio MaaS en dispositivos médicos?
BR: La expansión a la República Dominicana nace de un análisis estratégico, al llegar a la conclusión de que nuestra plataforma tenía todas las capacidades para escalar y expandirse,
DELIBERADA: PASAR DE OPERAR DESDE UN ÚNICO HUB A GESTIONAR UNA RED COSTA RICA–REPÚBLICA DOMINICANA REDUCE LA VULNERABILIDAD FRENTE A CAMBIOS REGULATORIOS Y CUELLOS DE BOTELLA LOGÍSTICOS”.
y que ese país podría ser el siguiente destino de manufactura de dispositivos médicos.
IN: ¿Qué variables del “costo total de operación” y del “tiempo total a volumen” pesaron más? ¿Cómo se comparan talento, costos operativos, velocidad regulatoria, y ecosistemas de proveedores?
BR: No es un secreto que el costo total de operación en la República Dominicana es significativamente menor que el de Costa Rica. Aunado a esto, tomamos en cuenta menores riesgos cambiarios en una economía estable con un gobierno enfocado en facilitar los negocios.
El clúster de dispositivos médicos de República Dominicana está en un franco crecimiento. Claramente todavía tiene oportunidades, especialmente en encadenamientos y disponibilidad de proveedores, pero viniendo ITEK de un entorno un poco más desarrollado, creemos que tenemos la oportunidad de estar en el lugar correcto en el momento correcto.
IN: ¿Qué significa “construir un puente” entre ZF La Lima y San Isidro para sus clientes? ¿Qué capacidades quedan en Costa Rica y cuáles se suman en RD?
BR: Nuestro objetivo número uno es que la operación de República Dominicana no sea una planta aislada de la casa matriz sino todo lo contrario. El plan es que dicha planta sea ITEK en República Dominicana: misma cultura, mismo sistema operativo,
misma plataforma tecnológica, misma experticia.
Tenemos muy claro, y vamos a ser muy cuidadosos, en no canibalizar la operación en Costa Rica de ninguna forma. Creemos firmemente que ambas plantas tienen el potencial de negocio para crecer significativamente de forma orgánica y en nuevos negocios en forma paralela.
Por lo tanto no hay planes, por el momento, de trasladar a la República
Dominicana ningún proceso existente en Costa Rica.
IN: ¿Qué requisitos definieron la selección de Zona Franca de San Isidro?
BR: La Zona Franca San Isidro tiene una ubicación estratégica privilegiada, se ubica muy cerca del Puerto de Caucedo y del Aeropuerto Internacional de las Américas.
Por otra parte, en nuestro debido proceso, identificamos que Santo Domingo Este es la zona de mayor crecimiento y potencial a nivel poblacional y comercial de República Dominicana. Esto garantiza la disponibilidad de mano de obra directa y profesional actual y futura.
Finalmente, llegamos a la conclusión de que la visión estratégica de la ZFSI se alinea muy bien a nuestras necesidades futuras. Es una de las pocas zonas francas del país que construye hacia futuro, y no solamente bajo pedido.
IN: ¿Qué hitos del proceso (visitas técnicas, validación con clientes, evaluación de riesgo-país, pipeline de talento) fueron determinantes?
BR: Nuestro debido proceso constó
de varias visitas para censar temas como: estabilidad política, económica y social, estrategias de desarrollo, entorno legal y operativo de zona franca, disponibilidad de talento, estrategia educativa y de desarrollo de talento futuro. Y claramente, uno de los aspectos más importantes fue determinar una calificación de riesgo país para esta inversión.
IN: ¿Por qué iniciar con 1.500 m²? ¿Cuál es el plan de crecimiento modular y el CAPEX asociado?
BR: Nuestro modelo de negocio se basa en la manufactura como un servicio. De tal modo que nuestra huella inicial siempre arranca con espacio en cuarto limpio disponible para los nuevos proyectos que logremos llevar a RD.
ITEK construye sus propios cuartos limpios utilizando materiales modulares, de tal manera que somos altamente flexibles para expandir, reconfigurar y adaptar nuestros espacios productivos conforme vamos creciendo.
Iniciar con 1500 metros cuadrados nos permite ofrecer soluciones inmediatamente sin anclarnos a espacios más grandes. La expansión futura contemplaría otras naves, pero por la
naturaleza modular de nuestros servicios, esto no afectaría la integración de nuestros servicios. Por decirlo de alguna forma es hasta beneficioso separar clientes y proyectos de forma física.
IN: ¿Cómo se traduce su MaaS en capacidades end-to-end (manufactura, ensamblaje, supply chain, cumplimiento normativo) en RD?
IN: Somos una empresa altamente tecnológica, todas nuestras herramientas y soluciones están basadas en la nube, (virtualmente), son libre de papel y altamente flexibles. Al mismo tiempo garantizan la integridad de la propiedad intelectual de los clientes y la segregación de la información.
Arrancar en República Dominicana es sumamente sencillo debido a la escalabilidad de esta plataforma.
A nivel del sistema de calidad, Costa Rica ha desarrollado un sistema de gestión de calidad electrónico con firma digital altamente robusto. Vamos entonces a contar con este “activo” en República Dominicana desde el día uno. Como decimos a veces, con una conexión de internet y las credenciales correctas, estamos en ITEK en cualquier lugar del mundo.
IN: ¿Cómo garantizan equivalencia de estándares entre Costa Rica (ISO 8, 4 cuartos limpios, 4.500 m², ~200 colaboradores) y la nueva operación?
BR: Cómo mencionaba anteriormente, diseñamos y construimos nuestros propios cuartos limpios. Tenemos entonces vasta experiencia en lograr tiempos récord entre construcción y certificación.
Nuestro plan en República Dominicana es apalancarnos en toda esa experiencia, y utilizando nuestros proveedores de confianza, replicar esos cronogramas acelerados.
IN: ¿Cuál es el cronograma de validaciones, PQ/OQ, y primeras corridas comerciales para Q1 2026?
BR: Esperamos completar el proceso de construcción y validación de los cuartos durante el primer trimestre del 2026. Una vez completada esta fase, iniciaríamos las validaciones de los proyectos que llevaríamos a Zona Franca San Isidro. Normalmente no compartimos los cronogramas o información de los clientes de forma pública.
EL CORREDOR COSTA RICA–REPÚBLICA DOMINICANA REDEFINE LA LÓGICA DEL REAL ESTATE INDUSTRIAL REGIONAL: NO SE TRATA DE COMPETIR PAÍS CONTRA PAÍS, SINO DE INTEGRAR CAPACIDADES LOGÍSTICAS, REGULATORIAS Y DE TALENTO EN UNA MISMA RED PRODUCTIVA”.
Bernal Rodríguez Jiménez Director General ITEK
IN: ¿Qué perfiles técnicos priorizarán en RD? ¿Cómo se integrará formación, movilidad interna y captación local para llegar a 150–200 empleos en 3 años?
BR: Al igual que en Costa Rica, nuestra estrategia principal a nivel operativo va a ser contratar personal sin experiencia en la industria médica y formarlos nosotros mismos. Aunque se trata de un proceso más lento y que requiere más involucramiento, hemos descubierto que es la única forma de garantizar la calidad no negociable y la excelencia operacional.
En cuanto a posiciones administrativas y técnicas, vamos a apalancarnos mucho en el personal costarricense, para formar y desarrollar estos recursos en República Dominicana; de la
misma forma que en Costa Rica hemos tenido una trayectoria muy exitosa de movilidad y desarrollo organizacional, donde el personal puede acceder a posiciones con más responsabilidad dependiendo de su actitud y capacidad.
IN: ¿Cómo abordan registros, normativas y auditorías multi-sitio para clientes en EUA/Japón/África?
BR: Nuestro sistema de calidad será uno para ambas ubicaciones. En cuanto tengamos algún tiempo operativo y evidencia documentada, vamos a certificar la operación en ISO 13485 e ISO 9001. Y eventualmente dependiendo de los proyectos que llevemos a esa planta, realizaríamos el registro con la FDA.
IN: ¿Qué beneficios tangibles obtiene el cliente en resiliencia, costos y lead times con dos hubs operando?
BR: Algunos de los principales beneficios son la contingencia geográfica y climática, un espectro más amplio de costos de producción, y las sinergias entre ambas plantas. Creemos que eventualmente podríamos tener procesos que se alimentan entre sí en ambas ubicaciones.
IN: ¿Qué mejoras esperan en tiempos de tránsito, costos de flete y riesgo de disrupción con RD?
BR: República Dominicana es un país mucho mejor conectado a nivel infraestructura que Costa Rica: puertos, aeropuertos, etcétera.
Tiene mayor cercanía y tiempos de tránsito hacia Estados Unidos y Europa.
IN: ¿Cómo funcionará la redundancia productiva entre CR y RD para continuidad operativa?
BR: El plan es aprovechar y maximizar las oportunidades de sinergia entre ambas plantas.
Por ejemplo, Costa Rica tiene la habilidad de recibir carga por el Pacífico y exportarla por El Caribe. De esta forma podríamos optimizar la cadena de suministro entre, por ejemplo, proveedores asiáticos y la planta en RD.
IN: ¿Qué KPIs medirán el impacto?
BR: El objetivo es lograr rápidamente ecualización de indicadores
entre la nueva planta y el benchmark costarricense. En cuanto a los beneficios de producir en República Dominicana, creemos que tendrían más que ver con la competitividad de nuestro costo de operación para los proyectos que así lo requieran.
Hay que tomar en cuenta, eso sí, que la política económica y cambiaria de República Dominicana tiene el potencial de sostener y aumentar la rentabilidad. Lo cual no es necesariamente cierto para Costa Rica.
IN: ¿Qué prácticas ambientales y de bienestar laboral adoptarán en San Isidro? ¿Hay metas de energía, agua, residuos, movilidad?
BR: A la haber iniciado como una empresa muy pequeña, los gastos energéticos fueron un enfoque desde el día uno. Y a pesar de ser una empresa pequeña, hemos utilizado la tecnología para monitorear y controlar las fuentes de gasto energético. Somos probablemente una de las pocas empresas que controla luces, aire comprimido y agua, deteniendo su uso en horas no productivas al 100%.
El plan es continuar con esta tendencia en República Dominicana, y usar los recursos de forma consciente. Es una buena práctica, pero también es una forma de racionalizar los costos.
Respecto al tema laboral y de capital humano, tenemos una cultura muy fuerte que crea un ambiente laboral altamente positivo. El plan es mantener
el mismo estándar en República Dominicana, creando una organización con un fuerte enfoque a la gente, a su desarrollo, y a su bienestar.
IN: ¿Cómo piensan integrarse con proveedores y universidades en RD? ¿Qué aprendizajes de ZF La Lima esperan replicar?
BR: Es una excelente pregunta. Nuestra escogencia de Zona Franca La Lima originalmente se basó en tres pilares: disponibilidad de mano de obra, costo energético más bajo y posibilidad de interconectarse con el hub de talento de Cartago.
Nuestro plan es identificar opciones similares de integración con universidades y especialmente con el INFOTEP (Instituto Nacional de Formación Técnico Profesional). Esta institución es un referente y hace un excelente trabajo apoyando las necesidades del sector productivo en Zona Franca de República Dominicana.
IN: ¿Qué mensaje envía esta inversión sobre el liderazgo tico en ciencias de la vida y su capacidad de proyectarse regionalmente?
BR: Creo que el mensaje principal es el mismo que dimos al embarcarnos en esta Aventura hace 9 años: Costa Rica tiene todas las capacidades y conocimiento para desarrollar empresas en estos sectores.
Nuestro inicio no fue fácil, el modelo de negocio que proponíamos
COMPARATIVO
VENTAJAS COMPETITIVAS — COSTA RICA VS
REPÚBLICA
DOMINICANA —
Elementos clave para la toma de decisión en site selection: costos, logística, talento, regulación y acceso a mercados.
Atributo Costa Rica
Ecosistema de dispositivos médicos
Costos operativos
Conectividad logística
Riesgo aduanero/ arancelario (mercados EE. UU.)
Talento y formación
Certificaciones y calidad
Time to scale (rampup)
Clúster maduro; proveedores y talento especializados; certificaciones establecidas
Más altos (salarios, costos logísticos internos)
Buena; puertos en Pacífico y Caribe, pero tiempos variables
Vulnerable a medidas regulatorias externas
Alto nivel técnico; programas consolidados (TEC, INA, alianzas)
Operaciones con estándares altos (ISO, cuartos limpios, experiencia FDA)
Puede requerir inversiones mayores
no se entendía muy bien y tuvimos que labrarnos el camino solos. Las cosas han cambiado significativamente y ahora tenemos una red de apoyo enorme en instituciones públicas y privadas.
La aventura de lanzarnos a la expansión y proyección regional en realidad es solo el siguiente capítulo del mismo libro. ¡Si nos la creímos para empezar en ese momento, no hay razón para no creer que podemos lograrlo en esta siguiente etapa!
IN: ¿Cuáles son los riesgos críticos y sus mitigaciones?
BR: En este momento los riesgos más importantes son los mismos para
República Dominicana
Clúster en crecimiento; rápida expansión de capacidades industriales
Relativamente menores; incentivos y estructura de costos competitiva
Muy buena cercanía a puertos (Caucedo) y aeropuerto; menores tiempos a EE. UU./EU
Posible ventaja competitiva si exportaciones desde RD mantienen acceso preferente
Oferta creciente; repositorio formativo en expansión; colaboración con INFOTEP
En rampup; replicación de estándares mediante inversiones modulares
Modularidad permite rampup rápido con cuartos limpios prefabricados
ambas ubicaciones: inestabilidad geopolítica, económica y enormes riesgos para las economías que se abrieron a la globalización y libre mercado.
Aunque creemos que esta expansión reduce el riesgo de alguna forma, al mismo tiempo podría incrementarlo de otras formas. Como he dicho últimamente, en enero de 2025 todas las bolas de cristal del mundo se rompieron en mil pedazos.
Utilizando la palabra en inglés para este proyecto: “venture” en realidad nos estamos aventurando.
IN: ¿Cómo organizarán la toma de decisiones y la visibilidad operativa entre CR y RD?
BR: Durante una primera etapa, la dirección y gestión de ambas plantas será la misma.
Estamos trabajando estratégicamente en desarrollar los sistemas y políticas que eventualmente permitan ambas plantas trabajar de forma independiente, pero con una base común en cultura, políticas y toma de decisiones.
IN: ¿Qué triggers activarían ajustes de capacidad, relocación temporal o buffers adicionales?
BR: Como decía, vivimos en una época de alta volatilidad. Nuestra única opción es tener el pulso de la situación regional y mundial, y estar listos para tomar las decisiones necesarias de la forma más rápida.
IN: ¿Cuáles son los puntos clave de 2025–2026?
BR: Estamos abocados en este momento a concluir el diseño de planta y el plan de construcción. Esperamos iniciar las mejoras en enero 2026, y tener las áreas productivas certificadas a más tardar a finales de marzo 2026.
IN: ¿Dónde ven el corredor CR–RD en capacidad, clientes y servicios?
BR: Creemos que es un corredor que tiene altas oportunidades de sinergia e integración. Creemos que ambos países tienen más oportunidades en colaboración que riesgos de competencia país.
Conforme el clúster en República Dominicana crezca y se vuelva más sofisticado, las oportunidades de interacción entre clientes y proveedores, empresas relacionadas, y transferencia tecnológica con Costa Rica crecen exponencialmente.
IN: ¿Qué aprendizajes de site selection y operación compartirían con otras empresas que evalúan IED en la región?
BR: En nuestro caso le pusimos un alto valor a la evaluación del ambiente de inversión y operación del destino que evaluábamos. Por decirlo así, en una mano estadísticas y números fríos y tangibles, y en otra el “feeling” de República Dominicana como destino de operación y negocios.
VEHÍCULOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA ELEVAN LA SOFISTICACIÓN
DEL MERCADO
CENTROAMERICANO
La región diversifica sus instrumentos de inversión y redefine su atractivo para el capital global.
LA CLAVE ESTARÁ en identificar qué combinación de estabilidad, sofisticación e innovación se ajusta mejor a su perfil de riesgo y horizonte de inversión
Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com
El mercado inmobiliario centroamericano atraviesa una transformación silenciosa pero profunda. Los vehículos de inversión, antes limitados a esquemas tradicionales, hoy se diversifican con instrumentos que van desde fideicomisos hasta plataformas digitales de tokenización. La región, en su conjunto, comienza a hablar el lenguaje de la sofisticación financiera.
La evolución de los vehículos de inversión inmobiliaria en Centroamérica revela un mapa diverso pero complementario. Costa Rica ha optado por la institucionalidad y la confianza, consolidando sus fondos inmobiliarios como un pilar regulado y estable del mercado de capitales. Panamá, en cambio, ha apostado por la sofisticación internacional, con fideicomisos listados en bolsa y estructuras tipo REIT que lo acercan a los estándares globales. El Salvador, por su parte, ha irrumpido con una estrategia disruptiva: la tokenización de activos y un marco legal pionero que lo coloca en la vanguardia digital.
Lo interesante no es solo la diferencia de enfoques, sino la convergencia hacia un mismo destino: la profesionalización del capital inmobiliario. Mientras Costa Rica ofrece seguridad y madurez, Panamá proyecta escala y apertura global, y El Salvador experimenta con mecanismos que democratizan la inversión y reducen barreras de entrada. En conjunto, estos tres modelos muestran que la región no es un bloque homogéneo, sino un laboratorio de innovación financiera donde cada país explora su ventaja competitiva.
Para los inversionistas internacionales, este mosaico representa tanto una oportunidad como un reto. La clave estará en identificar qué combinación de estabilidad, sofisticación e innovación se ajusta mejor a su perfil de riesgo y horizonte de inversión. Lo cierto es que Centroamérica
ya no es un mercado periférico: es un espacio donde la institucionalidad, la globalización y la digitalización conviven, y donde el capital inmobiliario encuentra nuevas formas de crecer y diversificarse.
Francisco Navarro, director de CDL Marketing, lo resume así: “Esto no implica abandonar sus especialidades actuales, sino evolucionar de manera gradual para incorporar instrumentos y sectores más complejos, diversificando así sus oportunidades de crecimiento sin descuidar los cimientos que les han dado ventaja”.
En un reporte preparado para Inversión Inmobiliaria, Navarro concluye que la evolución de los vehículos de inversión en Costa Rica, Panamá, El Salvador, México y República Dominicana responde tanto a tendencias globales como a dinámicas locales. La sostenibilidad y la tecnología marcan la pauta: arquitectura verde, inteligencia artificial, big data y blockchain se integran en la gestión, valoración y comercialización de activos.
Los motores son claros: turismo internacional, inversión extranjera directa y el auge del nearshoring. En México, la agencia EFE reportó que la digitalización, la gentrificación y la relocalización industrial han disparado los precios de la vivienda. “El nuevo índice de precios de vivienda presentado por Banorte, en febrero pasado el valor de los inmuebles en territorio mexicano registró un crecimiento anual del 8%, reflejando el impacto de estos cambios estructurales en la dinámica inmobiliaria”, indicó la agencia.
En República Dominicana, la IED alcanzó US$2.892 millones en el primer semestre del año, un 15,3% más que en el mismo período anterior, según el Banco Central. La cifra confirma la confianza de los inversionistas.
El análisis de Navarro también apunta a un auge en desarrollos de uso mixto, turísticos, hoteleros, logísticos y de vivienda vertical. La democratización de la inversión avanza de la mano
LA EVOLUCIÓN DE LOS VEHÍCULOS DE INVERSIÓN EN COSTA RICA, PANAMÁ, EL SALVADOR, MÉXICO Y REPÚBLICA
DOMINICANA RESPONDE TANTO A TENDENCIAS
GLOBALES COMO A DINÁMICAS LOCALES. LA SOSTENIBILIDAD Y LA TECNOLOGÍA MARCAN LA PAUTA: ARQUITECTURA VERDE, INTELIGENCIA
ARTIFICIAL, BIG DATA Y BLOCKCHAIN SE INTEGRAN EN LA GESTIÓN, VALORACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE ACTIVOS”.
Francisco Navarro Director CDL Marketinga
de Fintech y proptech, que han abierto la puerta a pequeños y medianos inversionistas mediante crowdfunding, tokenización y plataformas digitales.
Los marcos legales, aunque desiguales, se mueven en la misma dirección: acomodar instrumentos como los REITs, las Fibras y los fondos listados. Oportunidades y desafíos se entrelazan en un mercado que, poco a poco, se vuelve más sofisticado.
Fondos inmobiliarios: la apuesta estratégica de Costa Rica para canalizar inversión
Los fondos de inversión inmobiliaria se han consolidado como instrumentos de alta demanda y confianza entre los inversionistas, gracias a su carácter de oferta pública, el marco regulatorio que los respalda, la transparencia en su gestión y la supervisión que los acompaña, además de su accesibilidad.
En Costa Rica, estos vehículos han representado una vía confiable para participar en el mercado inmobiliario. La mayoría de los recursos se concentran en nichos como oficinas, locales comerciales y zonas francas de alta tecnología, con menor presencia en bodegas o industria de manufactura.
Douglas Montero, gerente general de BCR Safi —administradora de fondos de inversión—, explicó que el principal mecanismo de financiamiento para el desarrollo inmobiliario sigue siendo el crédito tradicional, aunque se han incorporado figuras como el fideicomiso para brindar mayor seguridad financiera.
“También destacan los fondos inmobiliarios como vehículos de inversión y son administrados por Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión, aunque en los últimos años no se ha observado una expansión masiva de estos instrumentos. En el caso de BCR Safi hay 15 fondos activos, de los cuales 14 operan en dólares y uno en colones”, señaló Montero.
En esta administradora, los fondos en dólares registraron un rendimiento promedio líquido de 3,06% en los últimos 12 meses (con corte al 31 de agosto de 2025), mientras que el fondo inmobiliario en colones alcanzó un rendimiento neto de 3,65% en el mismo período.
De acuerdo con Lidia Araya, gerente de Carteras de Inversión del Grupo Financiero Mercado de Valores, a lo largo de dos décadas —hasta 2022— los fondos de inversión inmobiliaria crecieron un 34%, consolidándose como uno de los vehículos de mayor auge en el país.
“Apoyaban en gran medida el desarrollo inmobiliario del país al ser uno de los principales compradores de inmuebles para los desarrolladores. Recientemente han surgido los fondos de desarrollo de proyectos inmobiliarios, creciendo en un 8% en los últimos tres años, como alternativas para el desarrollo de infraestructura de centros corporativos, data centers, parques de uso mixto, centros de salud y torres habitacionales, entre otros”, confirmó la experta.
Actualmente, los fondos inmobiliarios presentan una rentabilidad promedio cercana al 3,63% anual, indicó Araya. Existen fondos que administran entre US$300 y US$400 millones en activos, mientras que los fondos de desarrollo —de mayor riesgo— suelen buscar rendimientos superiores al 10%. Estos últimos manejan en promedio entre US$40 y US$50 millones en activos, dependiendo de la etapa de
inversión y la estrategia de salida o explotación del proyecto.
Un ejemplo es Multifondos de Costa Rica SFI, parte del Grupo Financiero Mercado de Valores, que administra US$846 millones en activos totales a través de 11 fondos en operación. En el segmento inmobiliario, gestiona el Fondo de Inversión Inmobiliario Multifondos, con US$312 millones en activos, pionero en el mercado costarricense y líder en inversiones bajo el régimen de zonas francas. Además, administra US$47 millones en fondos de desarrollo inmobiliario especializados en vivienda, a través del Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multifondos Secrt Escalante y el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multifondos.
Panamá evoluciona con REITs, fideicomisos y enfoque internacional
El mercado inmobiliario panameño ha evolucionado hacia una mayor sofisticación financiera. Con un marco legal atractivo, incentivos fiscales y la ventaja estratégica del Canal, el país ha logrado posicionarse como un destino preferido para capital regional e internacional. En este contexto, los
vehículos de inversión inmobiliaria han ganado protagonismo. Panamá ha impulsado estructuras listadas en bolsa equivalentes a los REITs, fideicomisos privados y fondos de desarrollo, que canalizan recursos hacia proyectos residenciales, comerciales, logísticos y turísticos. Esta diversificación ha permitido al sector consolidarse como motor estratégico de crecimiento.
Un estudio de 4S Real Estate, publicado en junio pasado, subraya que las nuevas dinámicas sociales, los avances tecnológicos y las reformas legislativas ofrecen al país una oportunidad única para reposicionar su mercado inmobiliario en el escenario internacional. El informe destaca que la residencia vertical lidera las expectativas de crecimiento hacia 2025, seguida por vivienda horizontal, hotelería y retail.
“El PropTech ha emergido no solo como una prioridad, más bien como una necesidad que puede dictaminar el éxito sostenido; herramientas como Seleris se encuentran enfocadas totalmente a la rama inmobiliaria y dan uso a la IA para la automatización de procesos de preventa, así como la creación de modelos financieros alternativos (crowdfunding y créditos mezzanine)”, indicó 4S Real Estate.
TAMBIÉN DESTACAN LOS FONDOS INMOBILIARIOS COMO VEHÍCULOS DE INVERSIÓN Y SON ADMINISTRADOS POR SOCIEDADES ADMINISTRADORAS DE FONDOS DE INVERSIÓN, AUNQUE EN LOS ÚLTIMOS AÑOS NO SE HA OBSERVADO UNA EXPANSIÓN MASIVA DE ESTOS INSTRUMENTOS. EN EL CASO DE BCR SAFI HAY 15 FONDOS ACTIVOS, DE LOS CUALES 14 OPERAN EN DÓLARES Y UNO EN COLONES”.
Douglas Montero Gerente general BCR Safi
EL SALVADOR SE HA CONVERTIDO EN UN LABORATORIO REGIONAL DE INNOVACIÓN FINANCIERA. HA APOSTADO POR UN MODELO DE INNOVACIÓN REGULATORIA QUE LO COLOCA EN EL RADAR DE INVERSIONISTAS GLOBALES.
Francisco Navarro recordó un caso emblemático: el desarrollo de REITs en Costa del Este, donde se estructuraron esquemas financieros para adquirir torres residenciales y comerciales, ofreciendo liquidez y rendimientos estables en dólares a inversionistas internacionales.
Costa del Este, concebida como una ciudad planificada desde cero, se ha consolidado como un polo estratégico: a pocos minutos del centro financiero y del aeropuerto internacional, concentra la sede de numerosas multinacionales y mantiene una demanda sostenida de residencias y propiedades de alto valor.
El Salvador y los tokens digitales
El Salvador se ha convertido en un laboratorio regional de innovación financiera. Con la aprobación de la Ley de Emisión de Activos Digitales y la creación de la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD), el país ha abierto la puerta a instrumentos inéditos en la región: fondos de inversión cerrados, fideicomisos y REITs tokenizados, que permiten convertir activos inmobiliarios y otros bienes en tokens digitales negociables.
Este marco regulatorio no solo habilita la tokenización, sino que ofrece incentivos fiscales de gran atractivo: exención de impuestos sobre las ganancias de capital en transacciones con activos digitales, así como beneficios en materia de impuestos corporativos y retenciones, tanto para emisores como para inversionistas. Con ello, El Salvador busca posicionarse como un hub competitivo para atraer capital extranjero.
La innovación no se limita al plano normativo. Empresas como PropertyGRID y Solazmar Inc. han lanzado plataformas que facilitan la inversión inmobiliaria mediante tokenización. Una de las primeras iniciativas es Health City, un proyecto de turismo médico en las costas de La Unión, que
promete combinar infraestructura hospitalaria con servicios turísticos de alto valor. Según reportó El Mundo, este desarrollo se perfila como un emblema de la nueva ola de proyectos inmobiliarios tokenizados en el país.
El atractivo de estos vehículos radica en su capacidad de democratizar la inversión: permiten la participación de inversionistas medianos y pequeños en proyectos antes reservados a grandes capitales, al tiempo que mejoran la liquidez y reducen las barreras de entrada. En el caso de los REITs tokenizados, los rendimientos incluso se pagan en Bitcoin, reforzando la apuesta del país por integrar las criptomonedas a su ecosistema financiero.
Para Francisco Navarro, director de CDL Marketing, el mercado regional de vehículos de inversión inmobiliaria avanza hacia la madurez, la digitalización y la inclusión. “Las tendencias futuras apuntan a una mayor tokenización de activos, mejorando la liquidez y reduciendo barreras de entrada; la consolidación de las Fintech y Proptech como actores centrales en la intermediación y gestión; a la vez que habrá un mayor enfoque en proyectos sostenibles y adaptados a las nuevas demandas, incluyendo logística, vivienda eficiente, turismo de experiencia”, señaló el experto.
Navarro también advierte que ya existe una competencia regulatoria entre países para atraer capital extranjero mediante incentivos fiscales y seguridad jurídica. En paralelo, la profesionalización de la gestión de fondos y fideicomisos eleva los estándares hacia niveles internacionales.
En conclusión, El Salvador ha apostado por un modelo de innovación regulatoria que lo coloca en el radar de inversionistas globales. Sin embargo, la selección del vehículo adecuado sigue siendo crítica: cada decisión debe alinear perfil de riesgo, horizonte temporal y objetivos financieros con las oportunidades y marcos regulatorios específicos de cada país.
EL RETO DE LOS GESTORES DE FONDOS INMOBILIARIOS REGULADOS: REPLANTEAR SUS CARTERAS
Expertos confirman que estos instrumentos de inversión están muy concentrados en el Gran Área Metropolitana de Costa Rica.
Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com
Los fondos de inversión inmobiliaria en Costa Rica han sido durante años un vehículo atractivo, con rendimientos superiores a otros instrumentos del mercado. A junio de 2025 reportaban rentas acumuladas por $15 millones, según la Superintendencia General de Valores (Sugeval), con una cartera concentrada en actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler (22,29%). En total, el país contaba con 104 fondos inmobiliarios supervisados, con un rendimiento promedio de 3,78% y una ocupación general del 71,53%.
Sin embargo, la tendencia a la baja en la ocupación plantea un reto creciente para los gestores: replantear sus carteras y reconvertir espacios para sostener la rentabilidad. En conversación con Inversión Inmobiliaria, Luis Diego Jara y Óscar Soto, especialistas del Grupo Financiero Acobo, señalaron que este fenómeno no es exclusivo de Costa Rica, sino que se replica en la región centroamericana, especialmente en el segmento de oficinas, aún golpeado por los cambios derivados del COVID-19.
El contraste es evidente. Mientras las oficinas muestran una desocupación cercana al 20%, los centros comerciales han recuperado dinamismo
con ocupaciones del 95%, y las bodegas industriales se mantienen casi al tope, con niveles de 98%. “La desocupación de oficinas ha impactado en el precio, porque hay una amplia oferta y tanto los fondos regulados como los privados presionan a la baja. Los inmuebles de oficinas tipo A o A+ son los que dejan mejores rendimientos”, explicó Jara.
La reconversión aparece como la estrategia inevitable. Transformar oficinas tipo B en activos de categoría A, con mejores estándares de ubicación, eficiencia y sostenibilidad, es una de las salidas, aunque implica inversiones significativas. “Ahí está el foco de la gestión: reposicionar activos y buscar la forma de recuperar rendimientos”, añadió Jara.
El reto se amplifica por factores regulatorios y fiscales. La Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (2018) redujo la participación de inversionistas institucionales, como entidades estatales, lo que ha limitado el crecimiento de los fondos. “Hoy la industria se sostiene principalmente desde lo privado”, apuntó Soto, quien también recordó que proyectos públicos como Ciudad Gobierno o nuevos hospitales quedaron en el camino.
Ante este panorama, los gestores buscan alternativas: rotación de
EL FONDO ADQUIRIÓ
EL TERRENO Y LAS OBRAS EN PROCESO PARA CULMINAR SU DESARROLLO Y POSTERIOR VENTA DE APARTAMENTOS, PARQUEOS, BODEGAS Y LOCALES COMERCIALES”.
Lidia Araya
Gerente de Carteras de InversiónMultifondos
Grupo Financiero
Mercado de Valores
inmuebles, fondos de desarrollo habitacional y nuevas figuras como los fondos de desarrollo de proyectos, habilitados desde 2015. Estos esquemas permiten empaquetar iniciativas de infraestructura y convocar inversionistas una vez concluidas, como ocurrió en Colombia con la ampliación del aeropuerto El Dorado. En la región, el proyecto Xochi en Guatemala —una carretera privada de 31 km financiada con capital privado y BID Invest— es otro ejemplo de innovación replicable.
LA DESOCUPACIÓN DE OFICINAS HA IMPACTADO EN EL PRECIO, PORQUE HAY UNA AMPLIA OFERTA Y TANTO LOS FONDOS REGULADOS COMO LOS PRIVADOS PRESIONAN A LA BAJA. LOS INMUEBLES DE OFICINAS TIPO A O A+ SON LOS QUE DEJAN MEJORES RENDIMIENTOS”.
Luis Diego Jara Gerente general
Vista - Grupo Financiero Acobo
En Costa Rica, el Fondo Secrt Escalante, lanzado en 2025, marca el inicio de esta tendencia en vivienda vertical. Para los expertos, este tipo de instrumentos abre la puerta a una nueva etapa: menos
dependiente de oficinas tradicionales y más enfocada en proyectos habitacionales, logísticos y de infraestructura. (ver recuadro: Secrt Escalante: primer fondo de desarrollo habitacional)“.
Secrt Escalante: primer fondo de desarrollo habitacional
Costa Rica dio un paso inédito en su mercado de capitales con el lanzamiento de Secrt Escalante, el primer fondo de desarrollo habitacional vertical del país. Este instrumento abre una oportunidad singular para inversionistas que buscan participar en proyectos inmobiliarios con un horizonte de liquidación en dos años, bajo un esquema regulado y con respaldo institucional.
La iniciativa, liderada por el Grupo Financiero Mercado de Valores y la desarrolladora inmobiliaria CORE, financiará la construcción de una torre residencial de 33 niveles en Barrio Escalante, San José. El proyecto contempla 377 unidades habitacionales, parqueos y bodegas, con una inversión total estimada en US$54,6 millones.
Según Lidia Araya, gerente de Carteras de Inversión del Grupo Financiero Mercado de Valores, el Fondo de Desarrollo de Proyectos Multifondos Secrt Escalante marca un hito al convertirse en el primer fondo habitacional vertical en Costa Rica. “El Fondo adquirió el terreno y las obras
Datos clave del Fondo Secrt Escalante
Inicio de operaciones: Abril 2025
Monto de la emisión: US$18,7 millones
Plazo máximo de inversión: 7 años
Valor facial de participación: US$1.000
Cantidad de participaciones: 18.700
Nivel máximo de endeudamiento: 60%
Tipo de fondo: Cerrado
Moneda de emisión: Dólares estadounidenses
Participaciones: Amortizables trimestrales
Comisión de administración: 2% (máxima 3%)
Pago de beneficios: Trimestral, tras la etapa de construcción (2 años)
Fuente: Desarrolladora inmobiliaria CORE y Grupo Financiero Mercado de Valores.
en proceso para culminar su desarrollo y posterior venta de apartamentos, parqueos, bodegas y locales comerciales, y se levanta bajo conceptos únicos de diseño y experiencia para los usuarios finales, que se diferencia ampliamente de la oferta existente en el mercado”, explicó.
El objetivo es doble: por un lado, satisfacer la demanda de inversionistas patrimoniales e institucionales que buscan nuevas alternativas en el mercado de capitales; y por otro, legitimar el uso de fondos de desarrollo como mecanismo para financiar infraestructura en el país. “Con este fondo buscamos democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria, mientras impulsamos proyectos que respondan a las necesidades actuales de los consumidores: espacios eficientes, bien ubicados y accesibles que permitan la creación de comunidad y del desarrollo de tendencias”, comentó Judko Rosenstock, presidente de CORE.
Por su parte, Antonio Pérez, gerente de Multifondos, detalló que el fondo iniciará operaciones en abril de 2025, con una emisión de US$18,7 millones y un plazo máximo de inversión de siete años. El valor facial de participación será de US$1.000, con un nivel máximo de endeudamiento del 60%.
Se trata de un fondo cerrado, autorizado por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) desde 2014. Esto significa que el número de participaciones se define al momento del lanzamiento y solo puede negociarse posteriormente en el mercado secundario. La emisión será en dólares estadounidenses, con participaciones amortizables de forma trimestral y beneficios distribuidos cada tres meses, una vez concluida la etapa de construcción.
MACAB: UN PRODUCTO QUE
PERMITE ACCEDER AL NEGOCIO INMOBILIARIO
El acceso al negocio inmobiliario en Costa Rica ya no es exclusivo de grandes capitales.
El acceso al negocio inmobiliario en Costa Rica ya no es exclusivo de grandes capitales. Con el lanzamiento de los Mandatos de Adquisición, Comercio y Administración de Bienes (MACAB), el puesto de bolsa Transcomer ha democratizado la inversión en bienes raíces, ofreciendo a pequeños y medianos inversionistas la posibilidad de participar en proyectos de alto valor bajo un esquema regulado y con retornos pactados.
Con más de 5.000 inversionistas y un crecimiento superior al 50% en los últimos cinco años, Transcomer se ha consolidado como un actor disruptivo en el mercado bursátil costarricense. Para conocer más sobre este modelo, Revista INversión INmobiliaria® conversó con Óscar Gutiérrez Lachner, gerente general de Transcomer, quien explicó las características de la familia de productos MACAB y los factores detrás de su éxito.
¿En qué consiste MACAB?
El modelo de negocio de Transcomer nació al amparo de las Operaciones de Inmuebles con Opción (OICO), una modalidad bursátil supervisada por la Bolsa de Comercio (Bolcomer). A partir de ahí, se desarrolló la familia de productos MACAB: Ingreso, Vencimiento, Capitalizable y Empresarial.
“Desde el inicio buscamos democratizar la inversión inmobiliaria. Nuestros productos permiten participar con aportes desde ₡50.000 o US$100, abriendo la puerta a inversionistas que no necesariamente disponen de grandes ahorros”, explicó Gutiérrez.
Beneficios y modalidades
MACAB de Ingreso: inversiones desde US$20.000 o ₡10 millones, con utilidades fijas a corto, mediano o largo plazo.
MACAB Capitalizable: aportes mensuales desde US$100 o ₡50.000, con
LA OFERTA DE TRANSCOMER se centra en polos de desarrollo turístico. Una de sus apuestas más fuertes es la alianza con Marriott, cadena hotelera con más de 8.500 propiedades en el mundo.
DESDE EL INICIO BUSCAMOS DEMOCRATIZAR LA INVERSIÓN INMOBILIARIA. NUESTROS PRODUCTOS PERMITEN PARTICIPAR CON APORTES DESDE ₡50.000 O US$100, ABRIENDO LA PUERTA A INVERSIONISTAS QUE NO NECESARIAMENTE DISPONEN DE GRANDES AHORROS”.
Óscar Gutiérrez Lachner
Gerente general Transcomer
utilidades reinvertidas que generan crecimiento a plazos de 5 a 25 años.
MACAB Empresarial: diseñado para empresas y asociaciones solidaristas, con aportes desde US$500 o ₡250.000, plazos de 12 a 36 meses.
MACAB Vencimiento: inversiones desde US$1.000 o ₡500.000, con utilidades capitalizadas a plazos de hasta 15 años.
Estrategia inmobiliaria
La oferta de Transcomer se centra en polos de desarrollo turístico. Una de sus apuestas más fuertes es la alianza con Marriott, cadena hotelera con más de 8.500 propiedades en el mundo. “Analizamos las ubicaciones que Marriott requiere, adquirimos las propiedades y desarrollamos el proyecto. Ellos se encargan de la operación hotelera”, detalló Gutiérrez. Actualmente, Transcomer tiene cinco hoteles firmados con Marriott y terrenos para al menos cinco más, además de explorar proyectos en el Pacífico Sur, el Caribe y fuera del país.
Factores de éxito
El gerente general atribuye el crecimiento de Transcomer a tres pilares:
• Confianza de los inversionistas, respaldada por el cumplimiento
LasFintech inmobiliarias se han convertido en un catalizador clave para la transformación del sector en la región. Estas empresas combinan servicios financieros con innovación tecnológica, aplicando plataformas digitales y análisis de datos para agilizar procesos de compra, venta, renta y financiamiento de inmuebles.
Un ejemplo claro son las plataformas de crowdfunding inmobiliario, que conectan a desarrolladoras con pequeños inversionistas y permiten financiar colectivamente proyectos habitacionales, democratizando el acceso a oportunidades de inversión.
En paralelo, las PropTech —startups que aplican tecnologías como big data e inteligencia artificial— están
Fuente: CDL Maketing.
de todos los contratos.
• Modelo disruptivo, que introduce bienes inmuebles como subyacentes cuidadosamente seleccionados.
• Selección estratégica de proyectos, con énfasis en propiedades turísticas de alto valor y plusvalía.
Mercado de lujo en auge
El dinamismo del mercado inmobiliario costarricense también impulsa el éxito de los MACAB. Zonas como Santa Cruz de Guanacaste, Papagayo y el Pacífico Central registran apreciaciones de entre 5% y 12% anual, con proyectos exclusivos que alcanzan incrementos de ventas de hasta 20%.
El 40% de las transacciones corresponde a compradores internacionales, principalmente de Estados Unidos, Canadá y Europa. En 2025, la apertura de nuevos hoteles y proyectos turísticos ha reforzado esta tendencia, generando empleo y atrayendo turismo de lujo. Transcomer participa tanto en proyectos de corto plazo (como lotes en Papagayo, Conchal, Pinilla y Los Sueños) como en desarrollos de largo plazo (hoteles y residencias de lujo). Recientemente, concretó la venta de tres proyectos residenciales en Reserva Pinilla (Guanacaste) y Marriott Los Sueños (Puntarenas).
Rol de las Fintech y Proptech
reinventando la forma en que se gestiona, valora y comercializa el sector inmobiliario. Aunque esta tendencia está consolidada en merca dos desarrollados como España, comienza a expandirse en América Latina, con México a la cabeza gracias a la creación de empresas que aplican modelos de datos avanzados en el segmento habitacional.
De hecho, el informe “PropTech Trends Spain 2025”, elaborado por PwC, TheFringe y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, señala que en España existen unas 700 empresas PropTech. De ellas, el 60% operan bajo un modelo B2B (business to business) y el 40% restante en B2C (business to consumer),
Vehículos, mercado y Rentabilidad por país
Las siguientes son las características, rentas y detalles de los vehículos financieros alternativos al crédito bancario, que han ganado fuerza en cada país.
Costa Rica:
Fondos de Inversión Inmobiliaria
Vehículos Principales: Fondos de Inversión Inmobiliarios administrados por SAFI’s, fideicomisos y estructuras similares a REITs. Volumen y Evolución: El mercado de Fondos de Inversión
Inmobiliarios es el más desarrollado de Centroamérica, con US$2.671 millones en activos, representando el 36% del total de fondos de inversión. Existen 14 fondos activos administrados por siete SAFI’s.
Rentabilidad: Rentabilidad líquida promedio del 3,58% (rendimiento que se deposita al inversionista de forma mensual) y rendimiento total del 4% en el último año (incluyen minusvalías y plusvalías por valoración de inmuebles)
Fondos destacados superan el 4%.
Fondos Destacados: Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar, Crestones y Cuatro (Improsa) (US$721 MM), BCR Fondo de Inversión Inmobiliario (US$429 MM), Fondo de Inversión Inmobiliario Multifondos (US$305 MM). La cartera se concentra en industrial/ logística (38%), oficinas (33%) y comercial (44%).
reflejando la diversidad y madurez de este ecosistema.
Así como en el resto del mundo, para los países del istmo hay una serie de beneficios que permite el uso de estas empresas, entre ellas: Democratización: plataformas de crowdfunding y micro-inversión permiten acceder con montos bajos a activos que antes eran para grandes capitales.
Transparencia y Seguridad: la tokenización con blockchain y la digitalización de títulos reducen la fricción, agilizan transacciones y aseguran los pagos de dividendos.
Eficiencia: onboarding online, firmas electrónicas y gestión digital integral.
Panamá:
REITs, Fideicomisos y Enfoque Internacional
Vehículos Principales: REITs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) listados en bolsa, fideicomisos privados y fondos de desarrollo.
Volumen y Evolución: Mercado robusto con alzas de precios residenciales del 59% en 5 años. El volumen en REITs y fondos institucionales supera los US$2.000 millones.
Rentabilidad: Los REITs ofrecen rendimientos de dividendos entre 4% y 7% anual. Los préstamos a desarrolladores pueden superar el 8%.
Fondos Destacados: Panred Fund (residencial/comercial) y Phoenix Fund (cartera inmobiliaria), fondos de Norfolk Financial Group.
Rol Fintech: Rápida adopción de plataformas digitales y uso de IA para la gestión y valoración de activos.
Fuente: CDL Maketing.
Vehículos, mercado y Rentabilidad por país
República Dominicana:
El Salvador:
Innovación con Tokenización y Fondos Cerrados
Vehículos Principales: Fondos de inversión cerrados, REITs tokenizados (ej.: Volcán Capital Partners) y fideicomisos.
Volumen y Evolución: Crecimiento explosivo. El patrimonio en fondos pasó de US$8.100 millones (2022) a más de US$1.300 millones (2024). Gestoras líderes: Hencorp (US$700 MM) y Atlántida Capital (US$540 MM).
Rentabilidad: Fondos abiertos (4%-5,5%), cerrados (6%-9%) e inmobiliarios de largo plazo (7% promedio). El REIT tokenizado de Volcán paga rendimientos en Bitcoin.
Rol Fintech: Pionero en tokenización de activos y uso de blockchain, aprovechando su marco legal Bitcoin-friendly, Las desarrolladoras inmobiliarias en El Salvador han recaudado US$47 millones de capital para financiar sus proyectos.
Auge Turístico e Impulso Fiduciario
Vehículos Principales: Fideicomisos de inversión inmobiliaria (+1.200 registrados) y fondos cerrados.
Volumen y Evolución: Crecimiento sostenido impulsado por el turismo y la vivienda. El PIB creció alrededor del 5% en 2024.
Rentabilidad: Muy atractiva. Fondos cerrados en etapa de formación han logrado rentabilidades del +10% anual. La plusvalía en zonas turísticas premium supera el 10% anual.
Fondos Destacados: Fondo Advanced Asset Management (US$20 MM, +15% de rentabilidad).
Rol Fintech: Incipiente, pero con avances en digitalización de trámites legales y registros, mejorando la transparencia para inversionistas extranjeros.
México:
Madurez con FIBRAs y un Ecosistema Fintech Activo
Vehículos Principales: FIBRAs (equivalentes al Real Estate Investment Trust, REIT), Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs), Certificado de Proyectos de Inversión (CERPIs), fondos de inversión y crowdfunding.
Volumen y Evolución: Líder regional. Las FIBRAs (16 listadas) poseen cientos de propiedades, el cual ha crecido a doble cifra en el primer cuatrimestre del 2025 específicamente 20% en comparación con el 2024. El Market Cap (capitalización de mercado) de las FIBRAS es de US$200.000 MM.
Rentabilidad: Las FIBRAs ofrecen un rendimiento de 5% a 8% anual, pudiendo llegar al 10-12% en sectores como el industrial. Los fondos inmobiliarios ofrecen 7-9%.
Rol Fintech: Más de 112 startups Proptech activas, liderando en crowdfunding inmobiliario, tokenización y automatización.
Fuente: CDL Maketing.
¿Qué gana el inversionista con las Fintech?
El uso de la tecnología y las Fintech para la inversión inmobiliaria es cada vez más frecuente y toma impulso, lentamente, en los países de la región. CREO Capital plantea los beneficios del inversionista con estas innovaciones:
Democratización y alcance: dealby-deal con tickets menores y onboarding digital seguro.
Menores costos de transacción: firma electrónica, KYC/AML automatizado, data rooms inteligentes.
Trazabilidad: cap tables en ledger y reporting continuo; confianza programable.
Invertir en Centroamérica ya no significa únicamente adquirir propiedades de forma directa. El mercado ha evolucionado hacia arquitecturas de capital más sofisticadas, que combinan fondos, sociedades de inversión inmobiliaria (SII), fideicomisos y, cada vez más, instrumentos vinculados a la sostenibilidad como los bonos verdes. Estos vehículos ofrecen mayor disciplina operativa, liquidez potencial y una gobernanza más robusta, al tiempo que democratizan el acceso al capital inmobiliario.
Así lo explicó a Inversión Inmobiliaria Cristián Roberts, presidente de Prime y managing partner de CREO Capital, quien destacó que la región, incluyendo República Dominicana, transita de la “propiedad directa” hacia esquemas de inversión más institucionales. “Para el inversionista, esto significa mejor precio de riesgo, una mayor gobernanza y liquidez potencial, siempre que el originador tenga la capacidad de ejecutar y una cultura de transparencia. El verdadero ‘alpha’ surge cuando el capital se alinea con el impacto y se ejecuta con excelencia”, señaló.
Modelos país por país
Cada mercado ha desarrollado su propio marco. En Costa Rica, los fondos de inversión inmobiliaria abiertos, similares a los REITs, son regulados por la Sugeval y se complementan
DE LA “PROPIEDAD DIRECTA” A DEARQUITECTURAS CAPITAL MÁS INNOVADORAS
Y VERDES
Centroamérica deja atrás la propiedad directa y adopta fondos, fideicomisos y bonos verdes con apoyo tecnológico. Cristián Roberts, presidente de Prime, explica cómo estos vehículos elevan la liquidez, la gobernanza y el impacto sostenible en la región.
Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com
INVERSIÓN Y FINANZAS
EL CROWDFUNDING REGULADO, POR SU PARTE, PODRÍA DEMOCRATIZAR AÚN MÁS LA INVERSIÓN, SIEMPRE QUE EXISTA UN MARCO LEGAL SÓLIDO Y UNA CURADURÍA RIGUROSA PARA EVITAR ASIMETRÍAS DE INFORMACIÓN”.
Cristián Roberts
Presidente
Prime
con fideicomisos de desarrollo y titularizaciones puntuales. En Panamá, operan SII y vehículos tipo REIT con requisitos mínimos de activos de US$5 millones; allí destaca el Panred, primer fondo inmobiliario en obtener calificación Afi.pa de Moody’s Local en 2024. En El Salvador, la Ley de Fondos de Inversión (2014) permitió la creación de fondos cerrados para inversionistas calificados, como el Atlántida Progresa+, con calificación A+ de Moody’s Local.
“Desde nuestra perspectiva, este mosaico permite estructurar la vía óptima país a país, maximizando seguridad jurídica, liquidez y eficacia operativa, con un mandato claro: retorno, resiliencia e impacto”, afirmó Roberts.
Oferta actual para inversión inmobiliaria
Eltipo de instrumentos o mecanismos de inversión en los que se enfoca cada país de la región varían y tienen sus propias características. De acuerdo con CREO Capital estos son los más frecuentes.
COSTA RICA
• Primer país que canaliza la inversión a través de Fondos de Inversión Inmobiliaria abiertos
• Al 2023, los fondos inmobiliarios representaban ~36% del activo neto del sistema de fondos los US$2,2 mil millones es el patrimonio bajo gestión del segmento inmobiliario en una industria cercana a US$6,2 mil millones.
PANAMÁ
• Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SII) y vehículo tipo REIT: activo mínimo US$5 millones y distribución ≥90% de utilidades
• La renta tributa a nivel del inversionista con retención 5% definitiva.
• Panred -Fondo inmobiliario panameño calificado por PCR- muestra operación y rendimientos entre el 6% y 8%.
EL SALVADOR
• Fondos de Inversión cerrados inmobiliarios para inversionistas calificados, como Atlántida Progresa+, Hencorp Growth, con un crecimiento del patrimonio del 72% en 2023, de un total de US$812,8 millones totales en la industria.
GUATEMALA
• Mercado incipiente con un vehículo transfronterizo notable o Fondo Vista negociado en BVN.
• Además, cuenta con fideicomisos privados y titularizaciones puntuales.
• Hay avances graduales, pero sin una industria amplia de REITs locales aún.
REPÚBLICA DOMINICANA
• Lidera en fideicomisos (bajo la Ley 189-11) con más de 235 vehículos bajo administración.
• Tiene un ecosistema robusto de Fondos Cerrados Inmobiliarios (FICI) administrados por SAFI locales como Universal, BHD, JMMB, Reservas o Excel.
Fintech
y digitalización
El experto subrayó que la transformación también viene de la mano de la tecnología. El uso de inteligencia artificial, big data y contratos inteligentes está redefiniendo la originación y supervisión del capital inmobiliario. “Desarrollar una plataforma robusta con curaduría experta y mayor gobierno de datos es la fórmula para canalizar capital con velocidad y control”, explicó.
En la región, los avances son desiguales:
República Dominicana lanzó un Hub de Innovación Financiera para pruebas controladas; Costa Rica debate la Ley
de Crowdfunding (expediente 23.827); Panamá avanza hacia la regulación del crowdlending; y El Salvador aprobó en 2023 la Ley de Emisión de Activos Digitales, aunque la atención pública se ha centrado en los “Bonos Volcán”. Guatemala, sin ley específica, ya observa experimentos tokenizados offshore.
Alternativas innovadoras
Roberts destacó que la región experimenta con REITs, SII, fondos cerrados, crowdfunding y bonos verdes. Panamá ya emitió su primera colocación inmobiliaria verde en 2024; Costa Rica lanzó en 2025 su Marco de Financiamiento Sostenible; y República Dominicana marcó un
hito con un Bono Verde Soberano de US$750 millones.
A futuro, Roberts considera que las SII panameñas y los FICI dominicanos serán los instrumentos más exitosos por su escala y seguridad jurídica. En Costa Rica y El Salvador, los fondos cerrados especializados ofrecen agilidad y reposición operativa, mientras que los bonos verdes reducen el costo de capital y amplían la base de inversionistas. El crowdfunding regulado, por su parte, podría democratizar aún más la inversión, siempre que exista un marco legal sólido y una curaduría rigurosa.
Los Fintech en la región
El sector inmobiliario avanza de la mano con la tecnología. El uso de inteligencia artificial, big data y contratos inteligentes permite evaluaciones más precisas, perfiles crediticios más completos y plataformas de préstamos digitales que agilizan las transacciones.
Las Fintech se han convertido en un vector clave para transformar la forma en que se origina, distribuye y supervisa el capital inmobiliario. “Desarrollar una plataforma robusta con curaduría experta y un mayor gobierno de datos es la fórmula para canalizar capital con velocidad y control. En mercados donde la ley aún madura, nuestra práctica es usar estructuras reguladas existentes, como fondos y fideicomisos, y sumar capas Fintech para onboarding, reporting y gobernanza, capturando eficiencia sin comprometer cumplimiento”, explicó Cristián Roberts.
En la región, los avances son desiguales. República Dominicana lanzó un Hub de Innovación Financiera para pruebas controladas en pagos y financiamiento alternativo. Costa Rica aún debate la Ley de Crowdfunding (expediente 23.827), lo que limita las captaciones privadas a 50 inversionistas y fomenta esquemas tipo club deal. Panamá carece de ley fintech, pero avanza hacia la regulación del crowdlending, con precedentes de crowdfactoring fiduciario. El Salvador impulsa la Ley de Promoción de Entidades Fintech y ya cuenta con la Ley de Emisión de Activos Digitales (2023), aunque la atención pública se ha centrado en los “Bonos Volcán”. En Guatemala, sin ley específica, ya se observan experimentos offshore
¿Qué
vehículo de inversión elegir?
Elegir
el vehículo correcto es un ejercicio de ingeniería de incentivos. El criterio de CREO Capital prioriza cuatro vectores. “No hay un “mejor” vehículo universal. Hay uno correcto para cada mezcla de objetivos, que pasan por rendimiento, control, liquidez, fiscalidad, sostenibilidad”, dijo Cristián Roberts.
Gobernanza y control:
Fondos abiertos en Costa Rica: ofrecen diversificación y liquidez operativa a costa de menor control del activo; encajan cuando el objetivo es exposición estable a renta y régimen de valuaciones frecuentes. Fondos cerrados y fideicomisos de desarrollo: permiten mandatos tácticos (reposición, value-add, desarrollo) con comités de inversión y waterfall alineado, mejor control, menos liquidez.
Liquidez y mercado secundario:
SII panameñas y FICI dominicanos: con listados y reporting periódico, ofrecen mayor visibilidad y posibilidad de liquidez secundaria, útiles para inversionistas que ponderan marcaje a mercado y salida ordenada.
Fiscalidad y reparto:
En Panamá: la SII distribuye ≥90% de utilidades y traslada la imposición (retención 5%), mejorando el rendimiento neto para perfiles de ingreso recurrente.
En República Dominicana: los fideicomisos y fondos cerrados operan con reglas prudenciales (apalancamiento, límites de concentración) que protegen el downside y ordenan el flujo de caja para inversionistas calificados.
Tesis, ciclo y ESG:
La estructura debe servir a la tesis (core/core-plus/value-add/desarrollo).
Si el ángulo es reposición operativa, un fondo cerrado con métricas de NOI y capex controlado es superior; si es yield defensivo, un fondo abierto de renta estabilizada puede ser óptimo.
Donde existan bonos verdes o marcos ESG, es decir, criterios que se utilizan para evaluar el desempeño e impacto de la empresa, como es el caso de Costa Rica, Panamá y República Dominicana: añadir deuda temática reduce el coste medio ponderado del capital (WACC) y mejora el perfil riesgo/retorno.
como NFTs respaldados por carteras inmobiliarias.
Alternativas innovadoras para la inversión
El modelo de negocios inmobiliario en Centroamérica tiende hacia la inmediatez, globalización, seguridad y transparencia, impulsado por tecnologías digitales y nuevos sectores productivos. Roberts destacó que la región experimenta con REITs, SII, bonos verdes, fondos cerrados, crowdfunding y fideicomisos, cada uno con particularidades nacionales.
En Panamá, los vehículos inmobiliarios operan con beneficios fiscales
y disciplina de distribución cercana al 90%, con rendimientos entre 6% y 8% y calificaciones locales. En República Dominicana, los FICI administrados por Safis cuentan con límites prudenciales de apalancamiento y concentración. Costa Rica avanza con el marco legal 23.827 para crowdfunding y con el estándar BNV para bonos verdes, reforzado en 2025 con el Marco de Financiamiento Sostenible del Ministerio de Hacienda. Panamá emitió en 2024 su primera colocación inmobiliaria verde corporativa, mientras que República Dominicana marcó un hito con un Bono Verde Soberano de US$750 millones.
ZETA CARTAGO:
40 AÑOS DE INNOVACIÓN, EQUIDAD Y DESARROLLO SOSTENIBLE
Cuatro décadas después de haber abierto sus puertas, la Zona Franca ZETA Cartago celebró su 40 aniversario reafirmando su papel pionero en la transformación económica y social de Costa Rica.
Por Redaccion INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Cuatro décadas después de haber abierto sus puertas, la Zona Franca ZETA Cartago celebró su 40 aniversario reafirmando su papel pionero en la transformación económica y social de Costa Rica. Lo que comenzó en 1985 como un proyecto visionario, hoy se erige como un modelo de sostenibilidad, inclusión y competitividad a nivel regional.
Un legado que trascendió la maquila
En una ceremonia que reunió a autoridades de gobierno, líderes empresariales y comunitarios, el parque
industrial conmemoró su aniversario con la presencia del Presidente de la República, Rodrigo Chaves Robles; la Gerente General de PROCOMER, Laura López; y el Presidente de Grupo ZETA, Cesare Zingone, heredero de una visión que ha sabido evolucionar con los tiempos.
“Estos 40 años nos enseñan que la clave no es resistir el cambio, sino evolucionar con él”, destacó Zingone. “Nuestro compromiso es seguir creando condiciones óptimas para que las empresas y su gente prosperen. Ese es el verdadero legado de ZETA”.
Más que industria: un ecosistema humano y sostenible
ZETA Cartago es hoy un ejemplo de cómo el desarrollo industrial puede convivir con el bienestar social y el respeto ambiental. Alberga más de 60 empresas, de las cuales 27 operan bajo el régimen de zona franca, generando más de 6.300 empleos directos. Más de la mitad de su fuerza laboral —el 51%— está compuesta por mujeres, un indicador que posiciona al parque como líder en equidad de género y empleabilidad femenina.
El parque también alberga el Centro Infantil Renzo Zingone, el único kínder dentro de una zona franca en Costa Rica. Este espacio permite que madres y padres trabajadores cuenten con un entorno seguro y profesional para el cuido y desarrollo integral de sus hijos, reafirmando el
El presidente de la República de Costa Rica, don Rodrigo Chaves, junto a don Cesare Zingone, presidente de Grupo Zeta, así como representantes de destacadas instituciones y clientes, participaron en la celebración del 40.º aniversario.
Durante el acto, el presidente Chaves brindó unas palabras en las que destacó la trayectoria, el aporte al desarrollo nacional y el compromiso del grupo con la generación de empleo y favoreciendo a la economía del país.
compromiso de ZETA con la conciliación laboral y familiar.
Innovación y sostenibilidad como pilares
Desde su origen, ZETA Cartago ha sabido anticipar tendencias. Pasó de ser un enclave de maquila a convertirse en un hub de innovación, donde confluyen industrias de alto valor agregado como dispositivos médicos, manufactura avanzada, electrónica, ingeniería, software y servicios compartidos.
Además, el parque impulsa programas de eficiencia energética,
Progreso con sentido humano Para Cesare Zingone, el mayor logro de ZETA no se mide en exportaciones ni cifras, sino en las personas que lo hacen posible: “En las mujeres jefas de hogar que construyen un futuro digno, en los jóvenes que encuentran aquí su primer empleo y en las empresas que decidieron crecer en esta tierra con confianza”.
La conmemoración de los 40 años no fue solo una mirada al pasado, sino una declaración hacia el futuro: seguir siendo un aliado estratégico del desarrollo sostenible y del talento nacional.
ESTOS 40 AÑOS NOS ENSEÑAN QUE LA CLAVE
NO ES RESISTIR EL CAMBIO, SINO EVOLUCIONAR CON ÉL. NUESTRO COMPROMISO
ES SEGUIR CREANDO CONDICIONES ÓPTIMAS PARA QUE LAS EMPRESAS Y SU GENTE PROSPEREN. ESE ES EL VERDADERO LEGADO DE ZETA”.
Presidente Grupo Zeta
gestión de residuos y movilidad sostenible, posicionándose como un referente en prácticas verdes dentro del sector industrial costarricense.
Contacto
Costa Rica – +506 2224-3333
Guatemala – +502 6638-3838
Nicaragua – +505 8988-8856
USA Toll Free – +1 866-ZETABUY Correo: info@zetaonline.com
¿Cómo ha evolucionado el financiamiento inmobiliario en México?
La maduración del sector inmobiliario mexicano, impulsada por la profesionalización de sus actores y la entrada de capital institucional, ha transformado radicalmente las fuentes de financiamiento disponibles para el desarrollo de proyectos de alto impacto.
Por Catalina Martínez Quintero, cmartinez@inversioninmobiliariacr.com
Durante la última década, el ecosistema inmobiliario en México ha dejado atrás su carácter fragmentado y artesanal para dar paso a un entorno más sofisticado, estructurado y financieramente robusto. La llegada de desarrolladores con gobierno corporativo, la consolidación de fondos especializados y la creciente participación de inversionistas institucionales han redefinido las reglas del juego. Hoy, el financiamiento ya no depende exclusivamente de la banca tradicional: se diversifica entre fibras, capital privado, deuda estructurada y vehículos híbridos que responden a la complejidad de los nuevos activos.
Este cambio no solo ha ampliado el acceso a recursos, sino que ha elevado
los estándares de planeación, transparencia y retorno. En segmentos como parques industriales, lifestyle centers o desarrollos mixtos, el financiamiento se ha convertido en un instrumento estratégico, no solo operativo. Entender su evolución es clave para anticipar hacia dónde se moverá el capital en los próximos años.
Alejandro Rodríguez, presidente del Comité de Bienes Raíces de la Asociación Mexicana de Capital Privado (AMEXCAP) detalla que los activos inmobiliarios históricamente habían sido desarrollados por familias que poseían los recursos económicos con el fin de generar ingresos por las rentas. Entre los activos, principalmente se enfocaron en oficinas, retail y hoteles, debido a que el sector industrial
principalmente era desarrollo y propiedad de las empresas; sin embargo, posterior a la década de los años 90 se comenzó con el desarrollo de activos industriales destinados a renta.
“Un hito importante en México, fue la llegada de un jugador global, GE Capital (era la división de servicios financieros de General Electric) empieza a financiar los activos con estructuras más de largo plazo en donde se empiezan a estandarizar los contratos de renta. El otro hito importante fue la entrada en vigor del NAFTA en 1994, donde se empezó a demandar espacio
inmobiliario industrial de calidad para poder recibir toda la inversión que se iba a dedicar a la exportación”, explica Alejandro Rodríguez, quien también es Chief Investment Officer y Portafolio Manager en Catena Activos Alternativos.
Agrega que se comienza un poco con un ordenamiento de las estructuras de financiamiento al sector y en el año 2000, cuando a México comienzan a llegar los recursos de los fondos de pensiones globales principalmente americanos, canadienses y de Singapur, eso trajo una
En Cifras
30% 22 27 mil
de los CKD’s está enfocado en real estate
administradores están detrás de estos CKD’s
Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s)
Características principales
Instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores
Los administradores crean un fideicomiso
Cuentan con un plazo determinado que generalmente son 10 años
Instrumento con mayor riesgo porque está involucrado en el desarrollo de las propiedades
Tienen un plazo de inversión y desinversión, la salida son Fibras cotizando en el mercado de valores o un tercero
millones de pesos por las rondas de emisiones iniciales en CKD’s
reanudación por parte de los bancos para otorgar créditos al sector de forma más ordenada.
El experto considera que aún hay temas importantes por atender como encontrar la manera de generar estructuras atractivas para atraer el capital más allá de los ciclos inmobiliarios de cada sector (oficinas, centros comerciales, industrial y oficinas). Así como los factores propios que acompañan a los activos industriales como el agua o la energía.
El país debe generar certidumbre jurídica y de gobernanza que le
Fuente: BMV
INVERSIÓN Y FINANZAS
LOS FONDOS DE CAPITAL
PRIVADO AYUDARON A LA PROFESIONALIZACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO QUE COMENZÓ EN LA DÉCADA DE LOS AÑOS 90 CON LA LLEGADA DE GE CAPITAL PORQUE ESE FUE EL PRIMER EQUIPO DEDICADO EN MÉXICO. SI BIEN, ES CIERTO QUE HA HABIDO DESARROLLADORES DE PRIMERA DESDE AQUEL ENTONCES, DE MANERA INTERNACIONAL, LAS MEJORES PRÁCTICAS COMENZARON A LLEGAR Y AL EVOLUCIONAR LOS MODELOS DE INVERSIÓN, LA NECESIDAD DE TENER TALENTO INMOBILIARIO FUE CRECIENDO. ANTES HABÍA MÁS GENERALISTAS O EMPÍRICOS
DEDICADOS AL SECTOR Y HOY ENCUENTRAS MUCHOS PROFESIONALES DEDICADOS AL SECTOR”.
Alejandro Rodríguez Rivero
Chief Investment Officer y Portafolio Manager
Catena Activos Alternativos
En Cifras
FIBRAs cotizando en la Bolsa Mexicana de Valores
mil millones de pesos en emisiones de deuda por parte de las FIBRAs
Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s)
Características principales
Instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores
Los administradores crean un fideicomiso
millones de pesos son emisiones en ASG (del total anterior)
permitan al capital institucional invertir en el largo plazo. “También, en cuanto a los criterios ASG, los fondos lo han venido atendiendo de manera importante, los manejadores hemos invertido mucho tiempo y recursos para darle esa certidumbre al capital nacional e internacional de que están invirtiendo de manera transparente, bien gestionada y que el impacto de sus inversiones está siendo positiva en las comunidades donde se invierte”, añade Alejandro Rodríguez.
Financiamiento al sector inmobiliario desde el mercado de valores
En la Bolsa Mexicana de Valores son expertos en acompañar sobre las mejores alternativas de financiamiento para el sector inmobiliario, pero para las empresas medianas o con una mayor madurez. Sin embargo, confirman que el financiamiento en las primeras etapas para el sector inmobiliario, la mayoría de las empresas lo obtiene de Friends&Family lo cual es muy importante para empezar con los primeros pasos del financiamiento.
En entrevista exclusiva para la Revista INversión INmobiliaria®, Juan Manuel Olivo, Director de Emisoras de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) detalla que hay distintos instrumentos que apoyan a las empresas a recibir los flujos de capital y desarrollar 18
Cuentan con un plazo determinado que generalmente son 10 años
Instrumento con mayor riesgo porque está involucrado en el desarrollo de las propiedades
Tienen un plazo de inversión y desinversión, la salida son Fibras cotizando en el mercado de valores o un tercero
¿Cómo funciona?
Eladministrador del CKD explica en el prospecto de colocación el tipo de inmueble a desarrollar (residencial, corporativo, naves industriales, etc)
Comienza la inversión para el desarrollo de ciertos proyectos inmobiliarios
Tienen una emisión inicial y puede haber llamadas de capital adicional o recibir co-inversiones
Reciben recursos principalmente de inversionistas institucionales y calificados (principalmente Afores)
Una vez concluído el desarrollo, se comienza con la búsqueda de los posibles compradores
Cuando se recuperan los recursos se regresa la inversión y una ganancia a los participantes
Fuente: Juan Manuel Olivo, BMV
Fuente: BMV
Fideicomisos
de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs)
Características principales
Instrumentos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores
Emiten CBFIs (Certificados Bursátiles
Fiduciarios Inmobiliarios) son el equivalente a una acción y al ser dueño de un CBFI, prácticamente eres un socio de la FIBRA. Al adquirir un CBFI se tiene el derecho a recibir las distribuciones correspondientes (a partir de la compra se comienza a recibir el producto de las rentas)
Los CBFIs tiene un valor determinado cuyo precio se mueve como el de las acciones
Por regulación, las distribuciones deben ser mínimo una vez al año y la obligación es que se repartan el 95% de la utilidad fiscal, en la práctica la mayoría de las FIBRAs reparten de manera trimestral y existen algunas que lo hacen mensual
Pueden colocar deuda en el mercado de valores
Poseen un portafolio de propiedades que ya están generando rentas
Las FIBRAs pueden ser de dos tipos:
Especializadas, se enfocan en un solo sector como centros comerciales o industrial
Diversificadas, tienen diversos sectores (oficinas, industrial y centros comerciales) con el objetivo de mitigar los riesgos en la baja de los ciclos inmobiliarios
Participan inversionistas individuales (retail investor) a través de las Casas de Bolsa e inversionistas institucionales (Afores)
Instrumento que no tiene fecha de vencimiento
Instrumento de menor riesgo porque son inmuebles que ya se están rentando
Por regulación, las FIBRAs deben tener al menos el 70% en inmuebles destinados a la renta y tienen un porcentaje menor para desarrollo
Pueden vender inmuebles y dar distribuciones a los accionistas o desarrollar con ese dinero algún otro inmueble
La esencia son activos estabilizados (generando rentas) con clientes triple A
Su objetivo es seguir adquiriendo propiedades para tener un portafolio más robusto
Fondo de capital privado
Los¿Cómo funciona?
Los
administradores crean un fideicomiso donde a través de un prospecto de colocación se menciona cuánto dinero esperan obtener del mercado de valores
Se especifica en el prospecto de colocación el tipo de inmuebles que tendrá la FIBRA
Salen con una Oferta Pública
Inicial (IPO) que puede ser nacional o internacional
Pueden realizar ofertas subsecuentes en el mercado de valores colocando más CBFIs (Follow on)
Con los recursos obtenidos siguen adquiriendo propiedades o un pequeño porcentaje se destina al desarrollo de inmuebles
Los inversionistas que participaron reciben las distribuciones por las rentas generadas
Fuente: Juan Manuel Olivo, BMV
fondos se hacen a través de un fideicomiso que le da confianza a los Limited Partners donde hay suficiente transparencia en las inversiones y al General Partner le da un marco de actuación para poder desarrollar la actividad de inversión.
Un fondo de capital privado está compuesto por dos figuras principales:
General Partner (GP) es el gestor o administrador
Limited Partner (LP) es el inversionista de largo plazo (Fondos de pensiones o aseguradoras)
Típicamente un fondo de capital privado se dedica al desarrollo de bienes raíces y tienen una vida de aproximadamente 10 años.
Fuente: Alejandro Rodríguez Rivero, AMEXCAP
INVERSIÓN Y FINANZAS
LAS FIBRAS, HAN TENIDO UN GRAN AÑO, EL ÍNDICE DE FIBRAS QUE CALCULAMOS EN LA BMV DE LA MANO DE STANDARD&POOR’S HA TENIDO UN RENDIMIENTO DEL 24% EN PESOS, SI A ESTO SUMAMOS LO QUE LAS FIBRAS HAN ESTADO PAGANDO EN TÉRMINOS DE DISTRIBUCIÓN DE CAPITAL, ES DECIR, CUANDO REPARTEN LAS RENTAS (LA MAYORÍA DE LOS CASOS LO HACEN DE MANERA TRIMESTRAL) SE HA CONVERTIDO EN UN INSTRUMENTO DE INVERSIÓN INTERESANTE PARA LOS MEXICANOS”.
Juan Manuel Olivo Director de Promoción y Emisoras Bolsa Mexicana de Valores
En Cifras
En AMEXCAP hay
En los últimos cinco años se han levantado de capital privado enfocados en bienes raíces
18 fondos milUS$5,8millones
para el sector en bienes raíces por parte de los fondos de capital privado
En 22 años se han levantado
US$13.300 millones
de los fondos para el sector de bienes raíces
Fuente: AMEXCAP
inmuebles como el caso de los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), el primero de ellos se hizo en 2009 “con anticipación preparamos un instrumento entendiendo las necesidades del mercado mexicano y cómo podíamos canalizar recursos de los fondos de pensión (Afores) para ciertos sectores como inmobiliario, private equity, energía, infraestructura o créditos.”
El CKD sirve como un instrumento inicial para obtener el financiamiento
En la Bolsa Mexicana de Valores son expertos en acompañar sobre las mejores alternativas de financiamiento para el sector inmobiliario, pero para las empresas medianas o con una mayor madurez
que se destinará al desarrollo; sin embargo, en la historia natural del financiamiento la siguiente etapa son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) donde a partir de un portafolio inicial de propiedades salen al mercado de valores para obtener recursos.
Uno de los instrumentos donde los retailers (inversionistas individuales que pueden participar a través de las Casas de Bolsa) tienen más apetito son los bienes raíces y la forma de democratizarlo es a través de las Fibras y considera el Directivo que en el momento cuando surjan nuevas Fibras, éstas encontrarán un mercado con valuaciones justas.
Juan Manuel Olivo señala que, “en términos de instrumentos estamos completos; sin embargo, hacemos revisiones en las bolsas de valores de otros países para ver si se necesita algo, pero creemos que tenemos los necesarios”.
En el horizonte se observa que estos instrumentos de financiamiento sigan detrás del desarrollo de bienes raíces en el país y seguramente, a partir de 2026, una vez que se tenga claridad sobre las nuevas condiciones bajo las que operará el T-MEC, México pueda vivir una siguiente ola de inversiones enfocadas en el sector industrial, sin olvidar que el mercado de oficinas corporativas se está recuperando y con la llegada de nuevas empresas o la expansión de algunas, se necesitarán otro tipo de inmuebles como hoteles, vivienda y centros comerciales.
FIDEICOMISOS DE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES, EL CASO
EDE ÉXITO EN MÉXICO CON PORTAFOLIOS INDUSTRIALES
l inicio de los años 2000 representó para México un punto de inflexión en el financiamiento del sector inmobiliario. Hasta entonces, los créditos tradicionales eran la vía predominante para impulsar proyectos, pero la necesidad de atraer capital institucional y diversificar las fuentes de recursos llevó a explorar alternativas más sofisticadas. La llegada de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) en 2011 abrió una nueva etapa caracterizada por la democratización, la transparencia y la regulación.
El año de 2011 marcó una nueva era en la atracción de capitales institucionales para el sector inmobiliario en el país
Por Catalina Martínez Quintero, cmartinez@inversioninmobiliariacr.com
Según Josefina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de FIBRAs (AMEFIBRA), el país necesitaba diversificar sus fuentes de financiamiento e incentivar el desarrollo de infraestructura inmobiliaria moderna. “El sector financiero buscaba instrumentos líquidos, accesibles y con beneficios fiscales para las Afores, mientras que el inmobiliario requería capital a gran escala para consolidar portafolios de oficinas, centros comerciales, hoteles e inmuebles industriales”, explicó. De allí surgió la idea de replicar el modelo de los REITs estadounidenses, adaptado a las necesidades de México.
INVERSIÓN Y FINANZAS
“FIBRA UNO, el primer y mayor Fideicomiso de Inversión de Bienes Raíces en México y América Latina nació como una FIBRA diversificada, sin embargo, con la creación de FIBRA NEXT, se espera que al recibir la autorización FIBRA UNO pueda aportar a FIBRA NEXT sus 182 propiedades industriales. Adicionalmente, ha iniciado su proceso para ser un FIBRA con administración internalizada”.
El impacto fue inmediato. Moisés señala que las FIBRAs “institucionalizaron el sector, ordenaron el crecimiento de portafolios, fortalecieron la transparencia y elevaron los estándares de gobernanza”. Además, transformaron la manera en que se construyen y operan los bienes raíces en el país, consolidando a México como un referente regional en innovación financiera inmobiliaria.
No obstante, el camino no estuvo exento de retos. “Como todo sector joven, enfrentamos desafíos como el entendimiento del vehículo por parte de los inversionistas, la volatilidad de las tasas de interés y coyunturas como la pandemia”, recordó. Aun así, los resultados muestran resiliencia: con ocupaciones promedio superiores al 95% y un desempeño sólido en segmentos industriales y comerciales, las FIBRAs se han convertido en un pilar de estabilidad.
Uno de los cambios más trascendentales ha sido la democratización de la inversión inmobiliaria. “Antes, participar estaba limitado a grandes desarrolladores; hoy cualquier inversionista puede hacerlo con montos accesibles y bajo un esquema regulado”, destaca Moisés. A ello se suma la evolución hacia instrumentos vinculados a la sustentabilidad: entre 2020 y 2025, el 39% de la deuda emitida por las FIBRAs se vinculó a bonos verdes o de sostenibilidad, consolidando el liderazgo del sector en financiamiento responsable.
El éxito de las FIBRAs se explica, en palabras de Moisés, por tres factores clave: “confianza, rendimiento y visión de largo plazo”. Inicialmente,
los inversionistas buscaban ingresos estables vía dividendos; hoy, además de esa estabilidad —con dividendos promedio superiores al 9% y rendimientos totales de hasta 15%—, buscan diversificación, impacto ASG y un instrumento que combina rentabilidad con responsabilidad.
FIBRA MTY, enfoque industrial y administración internalizada
Con una planeación de 18 meses, la estructura de FIBRA Monterrey (FIBRA MTY) estuvo lista en julio de 2013 y debutó en la Bolsa Mexicana de Valores en diciembre de 2014.
Desde sus orígenes, el planteamiento fue diversificar para mitigar los ciclos inmobiliarios, pero pronto se tomó la decisión de concentrarse en el sector industrial.
“El inversionista, particularmente el internacional, suele valorar más un vehículo especializado. Aunque seguimos viendo valor en oficinas, su recuperación tomará más tiempo tras la pandemia, por eso decidimos alinearnos con los intereses de nuestros inversionistas y enfocarnos en lo industrial, que seguirá creciendo con el T-MEC”, explica Javier Llaca, cofundador y director de operaciones y adquisiciones de la FIBRA.
Llaca recuerda que cuando surgió la idea de FIBRA MTY, apenas comenzaba el mercado de estos vehículos en México. “Conforme se ha desarrollado el mercado de las FIBRAs con mayor escala y volumen, al mismo tiempo que los asset managers de las Afores, se ha consolidado el fondeo con este vehículo”, señala. No obstante, llegar
a este punto no fue sencillo: la pandemia, las coyunturas políticas y la necesidad de explicar al mercado por qué se trataba de una FIBRA distinta fueron obstáculos que, a la larga, validaron la resiliencia del modelo.
Una de sus características diferenciales fue la administración internalizada, es decir, que el administrador del portafolio no cobra comisiones por compras, ventas o desarrollos. “Ese ahorro se queda en el fideicomiso. Es un modelo que comenzó en los REITs de Estados Unidos y que decidimos adoptar desde el inicio”, detalla Llaca. La Fibra fue fundada por cuatro socios con experiencia complementaria en desarrollo, finanzas y gestión inmobiliaria, lo que permitió estructurar un portafolio sólido desde su origen.
FIBRA NEXT:
el nuevo gigante industrial
Tras siete años sin nuevas colocaciones en la Bolsa Mexicana de Valores, en 2025 debutó FIBRA Nearshoring, Experts and Technology (FIBRA NEXT), enfocada en el sector industrial. Su Oferta Pública Inicial (OPI) alcanzó los 8,000 millones de pesos, con un portafolio inicial de nueve propiedades clase A, 754,000 metros cuadrados de área rentable bruta y ocupación al 100%. Entre sus arrendatarios destacan Walmart, DHL y PepsiCo, sumando 29 clientes nacionales e internacionales.
El camino no fue sencillo: anunciada en 2023, su salida al mercado se retrasó por falta de autorizaciones hasta julio de 2025. “Sabíamos que quizá no era el momento idóneo, pero la confianza del grupo promotor, el respaldo de los inversionistas y la visión del equipo lo hicieron posible”, comentó Gonzalo Robina, miembro del Comité Técnico de la FIBRA, quien destacó que entre el 90% y 95% de los inversionistas fueron locales, principalmente a través de las Afores.
Los directivos explicaron que están en espera de autorizaciones para sumar nueve inmuebles adicionales, así como 182 que aportará FIBRA UNO, con lo que el portafolio alcanzará 200 propiedades y ocho millones de metros cuadrados. “Lo que hacemos es una coinversión: FUNO sigue siendo socio del negocio industrial y sus inversionistas continúan recibiendo flujo
de esos activos. NEXT, en cambio, ofrece una alternativa exclusivamente industrial, algo que el mercado valora muy bien”, detalla Jorge Pigeon, director de Relación con Inversionistas.
Para Raúl Gallegos, director general de FIBRA NEXT, la nueva colocación “simboliza el arranque de una nueva visión para el sector industrial nacional”, con recursos destinados a adquirir y desarrollar propiedades que generarán ingresos en menos de 18 meses. Robina añade que la Fibra “arranca con activos estabilizados y un plan de crecimiento sólido que permitirá alcanzar más de 22 millones de metros cuadrados de ABR en los próximos años”.
“FUE UNA OFERTA MUY CHICA, FUERON COMO US$180 MILLONES EN COMPARACIÓN CON LAS OTRAS FIBRAS. EL OPI DE FIBRA MTY FUE OFERTA 100% NACIONAL Y PRIMARIA”.
Javier Llaca Cofundador y director de Operaciones y Adquisiciones
POR CADA METRO DE MANUFACTURA LIGERA QUE SE INSTALE NUEVO EN EL PAÍS SE VAN A NECESITAR DOS METROS DE LOGÍSTICA. SI ASÍ, YA ESTAMOS CRECIENDO CON FIBRA NEXT Y NO NOS DAMOS ABASTO Y TENEMOS UNA DESOCUPACIÓN DEL 1 O 2% EN MÉXICO, SÚMALE EL NEARSHORING. HAY QUE TENER LA VISIÓN DE BIENES RAÍCES QUE ES DE LARGO PLAZO, ESTE NO ES UN NEGOCIO PARA VER QUÉ PASA EL SIGUIENTE TRIMESTRE HAY QUE VER LA TENDENCIA DE HACIA DÓNDE NOS ESTAMOS MOVIENDO LOS PRÓXIMOS AÑOS”.
Jorge Pigeon
Director de Relación con Inversionistas
El 29 de septiembre de 2025, FIBRA NEXT anunció la firma de acuerdos para adquirir tres activos en desarrollo en Toluca, Querétaro y Cancún, con un total de 410,843 metros cuadrados de área rentable bruta. De ellos, 262,446 metros cuadrados están en construcción y 148,397 ya estabilizados, confirmando la ambición de convertirse en el portafolio industrial más grande de Latinoamérica.
HOY HABLAMOS DE DESARROLLOS (INMOBILIARIOS) CON CERTIFICACIONES AMBIENTALES, DE INMUEBLES CON INTEGRACIÓN DE ENERGÍAS RENOVABLES Y DE PROYECTOS DE USOS MIXTOS QUE RESPONDEN A LAS NUEVAS FORMAS DE VIVIR, TRABAJAR Y CONSUMIR”.
FIBRA MTY
Fibra Next
Josefina Moisés Directora general AMEFIBRA
AMEFIBRA
15 FIBRAs agrupadas en la Asociación
30.5 millones de metros cuadrados de área rentable bruta son administradas por las FIBRAs
+ 2,000 propiedades (4.5 veces la superficie del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México)
+891,000 millones de pesos es el valor de los activos
El sector representa el 4.5% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional
Genera aproximadamente 3.5 millones de empleos directos e indirectos
FUENTE: AMEFIBRA
PORTAFOLIO DE FIBRA MTY
118 propiedades en total (industriales, oficinas y retail)
106 son propiedades industriales 2 millones de metros cuadrados de área rentable bruta (portafolio total)
Ubicados en 15 mercados (particularmente Bajío, centro y norte de México)
Tasa de ocupación industrial del 98%
80% destinados a manufactura 20% pertenecientes al mercado de logística
FUENTE: FIBRA MTY
PORTAFOLIO DE FIBRA PROLOGIS
507 propiedades
8.1 millones de metros cuadrados
345 edificios para uso logístico y de manufactura
6.1 millones de metros cuadrados
Ubicados en 6 mercados (Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara)
Arrendadas a 344 clientes, incluyendo proveedores de logística, compañías de transporte, minoristas y fabricantes
FUENTE: FIBRA PROLOGIS
AL 30 DE JUNIO DE 2025
PORTAFOLIO DE FIBRA UNO
408 propiedades en total (industriales, oficinas y retail)
181 son propiedades industriales
147 son propiedades comerciales
80 son propiedades de oficinas 7 millones 236 mil 539.612 metros cuadrados de área rentable bruta (portafolio total)
FUENTE: FIBRA UNO
PORTAFOLIO DE FIBRA NEXT
9 propiedades
OPI 8.000 millones de pesos
537.000 metros cuadrados de área rentable bruta en operación 216.000 metros cuadrados de en proceso de estabilización
100% de ocupación
100% en el sector de logística
FUENTE: FIBRA NEXT
PORTAFOLIO DE FIBRA MACQUARIE
260 propiedades en total (industriales y retail)
243 son propiedades industriales
17 son propiedades comerciales
Las propiedades industriales están ubicadas en los mercados clave de Bajío, centro y norte de México 71% del espacio usado para manufactura
28% para distribución 1% otro
FUENTE: FIBRA MACQUARIE
Julio Jiménez-Pacheco Premio Care de Bronze – Écoplanète Le Geste d’Or (Paris, 2024) 35 años anticipando futuros resilientes.
CENTROS COMERCIALES:
EL RETO DE CONTINUAR
A PESAR DE LA
INCERTIDUMBRE
El sector retail no solo se recupera; se transforma. Remodelación, reposicionamiento y experiencias integradas a la ciudad son las claves para mejorar ocupación y rentabilidad en América Latina.
Por Liz Areli Cervantes,
lcervantes@inversioninmobiliariacr.com
La recuperación de los centros comerciales en América Latina avanza por dos rutas simultáneas: expansión de metros cuadrados en mercados maduros y, principalmente, reposicionamiento de activos existentes para responder a consumidores más selectivos y a un entorno global marcado por tensión geopolítica e interrupciones en la cadena de suministro.
Para desarrolladores, facility managers y gestores de activos, la pregunta ya no es si modernizar sino cómo hacerlo para sostener tráfico, elevar la permanencia y capturar mayor ticket promedio. Hablando de los tres principales mercados de América Latina: Brasil, México y Chile en respectivo orden, se observa una recuperación cercana a los niveles previos a la pandemia. Brasil mantiene un pipeline importante y ratios de venta por metro cuadrado elevados; México presenta hoy ocupaciones cercanas al 92% y proyectos
en desarrollo que refuerzan su resiliencia; Chile y Perú registran aperturas relevantes por montos significativos; y Colombia prepara una nueva oleada de centros entre 2026 y 2028. Pero detrás de las cifras se revela una lección recurrente: no todos los metros cuadrados valen igual. La presión sobre costos de construcción y la selectividad del consumidor han obligado a muchos desarrolladores a pausar proyectos greenfield y priorizar inversiones en activos que puedan reconfigurarse rápida y rentablemente.
Esa reconfiguración pivota en tres ejes.
Primero, el diseño urbano: integrar el centro comercial con la trama peatonal y convertir estacionamientos o lobbies en terrazas, andadores y plazas que actúen como extensión pública. Este enfoque transforma el mall en “destino emocional”, capaz de ofrecer lo que el canal digital no reemplaza: contacto humano, eventos,
Segundo, el mix de inquilinos: la absorción reciente se concentra en consumo básico, alimentos y servicios personales; por tanto, el modelo de plazas debe privilegiar formatos flexibles, micro unidades para “first movers” locales, y locales modulables para omnicanalidad.
su huella, se observan reducciones de superficie en formatos tradicionales y el auge de tiendas especializadas y ‘discount’ & oferta gastronómica y espacios de convivencia que prolongan la permanencia y elevan el ticket promedio.
Tercero, la operativa logística: implementar puntos de recolección, dark stores y soluciones last-mile dentro de la footprint del centro comercial, para que la experiencia física complemente eficientemente la transacción digital.
En la práctica, estas decisiones requieren que gestores y facility managers redefinan prioridades de inversión. El CAPEX se orienta hoy a experiencia y eficiencia: climatización y ventilación que mejoran confort y salud; áreas verdes y asientos que incrementan el tiempo de permanencia; y mejoras en accesibilidad y seguridad que fortalecen la aceptación comunitaria. Paralelamente, la optimización energética y la incorporación de métricas ASG no son solo demandas reputacionales, sino palancas de ahorro operativo que mejoran el flujo de caja del activo.
LAS MARCAS TAMBIÉN REINVENTAN
Las marcas también reinventan su huella
Esa reconfiguración pivota en el diseño urbano: integrar el centro comercial con la trama peatonal y convertir estacionamientos o lobbies en terrazas, andadores y plazas que actúen como extensión pública. Este enfoque transforma el mall en “destino emocional”, capaz de ofrecer lo que el canal digital no reemplaza: contacto humano, eventos, oferta gastronómica y espacios de convivencia que prolongan la permanencia y elevan el ticket promedio.
Por otro lado, el mix de inquilinos: la absorción reciente se concentra en consumo básico, alimentos y servicios
personales; por tanto, el modelo de plazas debe privilegiar formatos flexibles, micro unidades para “first movers” locales, y locales modulables para omnicanalidad. Asimismo, la operativa logística: implementar puntos de recolección, dark stores y soluciones last-mile dentro de la footprint del centro comercial, para que la experiencia física complemente eficientemente la transacción digital.
En la práctica, estas decisiones requieren que gestores y facility managers redefinan prioridades de inversión. El CAPEX se orienta hoy a experiencia y eficiencia: climatización y ventilación que mejoran confort y salud; áreas verdes y asientos que
EN MÉXICO, LAS CIFRAS DE LA ANTAD INDICAN QUE EL CRECIMIENTO DEL CONSUMO INTERNO FUE DE CASI 7,6%, LO QUE VAMOS VIENDO ES QUE SI VA MUY ALINEADO A LA INFLACIÓN.
LA QUE TUVIMOS EN 2024 FUE ALTA Y AHORA QUE ESTÁ MÁS BAJA PUES VA TENIENDO IMPACTO. SIN EMBARGO, ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE LOS SUELDOS NO CRECEN A LOS MISMOS RITMOS QUE CRECEN OTROS SECTORES”.
Justino Moreno Head of Accumin Intelligence
LA INFLACIÓN EN LATINOAMÉRICA HA TENIDO UN DOBLE IMPACTO: TANTO EN EL CONSUMO COMO EN EL DESARROLLO DE NUEVOS PROYECTOS COMERCIALES. POR UN LADO, EL CONSUMIDOR SE HA VUELTO MÁS SELECTIVO: BUSCA PRECIO-CALIDAD. ESTO HA IMPULSADO EL CRECIMIENTO DE FORMATOS COMO DISCOUNT STORES. POR OTRO LADO, EN EL PLANO DE DESARROLLO, LA INFLACIÓN HA ENCARECIDO LA CONSTRUCCIÓN, LA FINANCIACIÓN Y LA OPERACIÓN DE CENTROS COMERCIALES. COMO RESULTADO, MUCHOS DESARROLLADORES HAN OPTADO POR RALENTIZAR PROYECTOS, ENFOCÁNDOSE MÁS BIEN EN REMODELACIONES O RECONVERSIONES, QUE EN NUEVOS MALLS
incrementan el tiempo de permanencia; y mejoras en accesibilidad y seguridad que fortalecen la aceptación comunitaria. Paralelamente, la optimización energética y la incorporación de métricas ASG no son solo demandas reputacionales, sino palancas de ahorro operativo que mejoran el flujo de caja del activo.
Las marcas también reinventan su huella, se observan reducciones de superficie en formatos
LA PANDEMIA NO SOLO DETUVO EL CONSUMO, SINO QUE ACELERÓ UN CAMBIO QUE YA SE VENÍA GESTANDO: EL DE LA ECONOMÍA DE LA EXPERIENCIA. LA RECUPERACIÓN NO HA SIDO UN SIMPLE “VOLVER A ABRIR PUERTAS”, SINO UNA REINVENCIÓN ESTRATÉGICA PROFUNDA. EL ÉXITO HA RADICADO EN TRANSFORMAR EL ESPACIO FÍSICO DE UN MERO PUNTO DE VENTA A UN DESTINO EMOCIONAL, UN ESPACIO SOCIAL ENTRE EL HOGAR Y EL TRABAJO QUE OFREZCA ALGO QUE LO DIGITAL NO PUEDE: LA CONEXIÓN HUMANA, LA ESTIMULACIÓN SENSORIAL, EL ENTRETENIMIENTO Y EL SENTIDO DE COMUNIDAD. LOS CLIENTES NO SOLO BUSCAN COMPRAR; BUSCAN VIVIR Y PERTENECER. EL ESPACIO FÍSICO SE HA CONVERTIDO EN UN CANAL DE COMUNICACIÓN, DE CONEXIÓN Y STORYTELLING EN SÍ MISMO, UN CATALIZADOR DE EMOCIONES Y UN GENERADOR DE TRÁFICO QUE VA MÁS ALLÁ DE LA MERA TRANSACCIÓN: CONSTRUYE RELACIÓN”.
Andy Stalman Co Fundador y CEO TOTEM Branding
México
MERCADO INMOBILIARIO
NO SE TRATA ÚNICAMENTE DE LOS PROYECTOS
NUEVOS, SINO QUE EL SECTOR EN GENERAL PRESENTA UN DINAMISMO POSITIVO.
tradicionales y el auge de tiendas especializadas y ‘discount’, mientras que los supermercados y operadores de conveniencia mantienen planes de expansión agresivos. Para los landlords esto implica contratos más flexibles, estructuras de renta escalonadas y cláusulas que faciliten la rotación sin erosionar la base de ingresos.
Además, la recolección en tienda —un servicio más económico que la entrega a domicilio— ha demostrado generar ventas adicionales en más del 30% de los casos, lo que convierte a la tienda física en un centro de conversión clave dentro de la estrategia omnicanal.
El impacto social emerge como un factor de valor relevante. Proyectos que devuelven espacio público —plazoletas, canchas, actividades comunitarias— no solo cumplen una función de licencia social, sino que aumentan el flujo y mejoran la percepción de seguridad, especialmente en zonas de ingresos medios o bajos. La incorporación de usos mixtos, vivienda complementaria o servicios comunitarios en la periferia del mall fortalece su resiliencia frente a ciclos económicos adversos.
Se observan reducciones de superficie en formatos tradicionales y el auge de tiendas especializadas y ‘discount’, mientras que los supermercados y operadores de conveniencia mantienen planes de expansión agresivos. Para los landlords esto implica contratos más flexibles, estructuras de renta escalonadas y cláusulas que faciliten la rotación sin erosionar la base de ingresos. Además, la recolección en tienda —un servicio más económico que la entrega a domicilio— ha demostrado generar ventas adicionales en más del 30% de los casos, lo que convierte a la tienda física en un centro de conversión clave dentro de la estrategia omnicanal. El impacto social emerge como otro factor de valor. Proyectos que devuelven espacio público —plazoletas, canchas, actividades comunitarias— no solo cumplen una función de licencia social, sino que aumentan el flujo y mejoran la percepción de seguridad, especialmente en zonas de ingresos
medios o bajos. La incorporación de usos mixtos, vivienda complementaria o servicios comunitarios en la periferia del mall fortalece su resiliencia frente a ciclos económicos adversos.
La realidad de los grandes mercados latinoamericanos
En Brasil, de acuerdo con medios locales, se espera la inauguración de 17 proyectos durante el 2025 que se sumarán a los 18 millones de metros cuadrados de área rentable bruta.
No se trata únicamente de los proyectos nuevos, sino que el sector en general presenta un dinamismo positivo. De acuerdo con información proporcionada a Revista INversión Inmobiliaria® por la empresa consultora de mercado SiiLa, en Brasil, la tasa de desocupación en centros comerciales es del 8,87%. Además, presentan ventas de US$711,4 por metro cuadrado.
En México, hay en desarrollo 323.000 metros cuadrados de proyectos a lo largo de todo el territorio y se espera que durante el 2025 se incorporen 14.000 metros cuadrados nuevos al inventario. La ocupación en este mercado está muy cerca de las cifras previas a la pandemia.
Justino Moreno, Head of Accumin Intelligence México de Tinsa, dijo en entrevista con Revista Inversión Inmobiliaria® que actualmente el sector presenta ocupación del 92%. en comparación con la pandemia, que llegó alrededor del 85%.
En Chile, medios locales reportan ocho nuevos centros comerciales que representan una inversión de US$600 millones. Otro país que muestra dinamismo es Perú; de acuerdo con Bloomberg, hay actualmente al menos seis proyectos en marcha que en conjunto ascienden a US$354 millones. El más grande es el Cenco Mall de San Juan de Lurigancho, que cuenta con 107.000 metros cuadrados.
Mientras que, en Colombia, según Mall & Retail, se espera que entre 2026 y 2028 se incorporen alrededor de 12 nuevos centros comerciales, que están en proceso de estructuración
LUNA ESTRATEGIA
también es la de llevar la conexión entre los negocios digitales con el centro físico, esto por medio de la recolección en tienda que “se ha convertido en una estrategia clave para los retailers.
financiera, planeación o aprobación, además de los que se encuentran actualmente en desarrollo.
La transformación de las marcas
De acuerdo con los especialistas, la recuperación del sector está, por un lado, dada por la reducción de la inflación y por otro por las transformaciones mismas de la industria.
“En México, las cifras de la Antad indican que el crecimiento del consumo interno fue de casi 7,6%, lo que vamos viendo es que si va muy alineado a la inflación. La que tuvimos en 2024 fue alta y ahora que está más baja pues va teniendo impacto. Sin embargo, es importante mencionar que los sueldos no crecen a los mismos ritmos que crecen otros sectores” destacó el directivo de Tinsa.
La consultora Infosys, en su reporte
Retail Industry Outlook 2025 indica al respecto que “la inflación está disminuyendo y las tasas de interés se están estabilizando. Sin embargo, el sector minorista opera en un entorno complejo, relacionado con conflictos geopolíticos y el cambio climático, que presenta tanto potencial de crecimiento como capacidad limitada. Las empresas buscan cada vez más maneras de transformarse estratégicamente y obtener una ventaja competitiva. Una de las maneras más efectivas de lograrlo es mediante fusiones y adquisiciones”.
Las marcas están atravesando sus propias transformaciones alineadas con el consumo más cauteloso. De acuerdo con SiiLa, son los productos de consumo, alimentos, entretenimiento y servicios personales los principales rubros en los centros comerciales, pues concentraron el
98% de las absorciones, “revelando algo más que un repunte comercial: un cambio en los hábitos, los deseos y el ritmo de la vida urbana” indica la información proporcionada.
En el mismo sentido, Jorge Lizan Managing Director de Lizan Retail Advisors considera que “la inflación en Latinoamérica ha tenido un doble impacto: tanto en el consumo como en el desarrollo de nuevos proyectos comerciales. Por un lado, el consumidor se ha vuelto más selectivo: busca precio-calidad. Esto ha impulsado el crecimiento de formatos como discount stores. Por otro lado, en el plano de desarrollo, la inflación ha encarecido la construcción, la financiación y la operación de centros comerciales. Como resultado, muchos desarrolladores han optado por ralentizar proyectos, enfocándose más bien en remodelaciones o reconversiones, que en nuevos malls”.
Además, las marcas están reevaluando sus estrategias “tal es el caso de las tiendas como Mixup que van siendo más pequeñas y un poco más especializadas, insulso Office Depot está reevaluando las mejores ubicaciones, sobre todo en relación con tener mayor cercanía y experiencia al usuario. Por el contrario, alguien que sigue creciendo son los supermercados como Walmart que trae un plan de expansión bastante agresivo, Chedraui un poco menos, pero La Comer si está abriendo nuevas tiendas tanto stand alone como dentro de alguno centros comerciales importantes”, comentó Justino Moreno.
Es un entorno en el que la experiencia ha cobrado más relevancia según especialistas como Andy Stalman, Co Fundador y CEO de TOTEM Branding. En entrevista con Revista INversión INmobiliaria® comentó que “la pandemia no solo detuvo el consumo, sino que aceleró un cambio que ya se venía gestando: el de la economía de la experiencia. La recuperación no ha sido un simple “volver a abrir puertas”, sino una reinvención estratégica profunda. El éxito ha radicado en transformar el espacio físico de un mero punto de venta a un destino emocional, un espacio social entre el hogar y el trabajo que ofrezca algo que lo digital no puede: la conexión humana, la estimulación sensorial, el entretenimiento y el sentido de comunidad. Los clientes no solo buscan comprar; buscan vivir y pertenecer. El espacio físico se ha convertido en un canal de comunicación, de conexión y storytelling en sí mismo, un catalizador de emociones y un generador de tráfico que va más allá de la mera transacción: construye relación”.
Una estrategia también es la de llevar la conexión entre los negocios digitales con el centro físico, esto por medio de la recolección en tienda que “se ha convertido en una estrategia clave para los retailers. Es un servicio más barato que la entrega a domicilio, atrae a los clientes a la tienda y, según estudios, genera ventas adicionales en más de un 30% de los casos. La reinvención del retail, entonces, no solo es experiencial, sino también funcionalmente híbrida, utilizando la tecnología para potenciar la interacción humana y la rentabilidad” dijo Stalman.
La reinvención del AMÉRICA LATINA RETAIL en
Dos rutas de recuperación
Nuevos m2 en mercados maduros (Brasil, México, Chile).
Reposicionamiento
Remodelación de activos existentes ante consumidores más selectivos. La prioridad ya no es construir más, sino construir mejor.
Tres ejes de Transformación
1.
Diseño urbano
Integrar el mall con la ciudad: plazas, terrazas, andadores.
Crear un “destino emocional” que fomente permanencia y experiencias.
2.
Mix de inquilinos
Predominan consumo básico, food & service. Surgen micro unidades y locales flexibles para omnicanalidad.
3.
Operativa logística
Puntos de recolección, dark stores y soluciones last-mile.
La nueva huella de las marcas
Formatos más pequeños, especializados o discount.
Supermercados y conveniencia en expansión (Walmart, La Comer).
Espacios públicos y actividades comunitarias más flujo y seguridad. Usos mixtos y vivienda complementaria resiliencia ante crisis. a destino emocional.
LOS CLIENTES NO SOLO BUSCAN COMPRAR; BUSCAN VIVIR Y PERTENECER.”
Andy Stalman, TOTEM Branding
Áreas verdes y mobiliario más permanencia. Accesibilidad y seguridad aceptación comunitaria.
Eficiencia energética y métricas ASG ahorro y reputación.
Fuente: Elaboración propia con datos de SiiLa, Tinsa, Mall & Retail, Bloomberg, Infosys.
REPÚBLICA DOMINICANA: HUB ESTRATÉGICO PARA UN CARIBE RESILIENTE
Diseñar con propósito es clave para liderar una nueva visión del desarrollo regional. En el contexto actual de retos ambientales, sociales y de movilidad, el diseño consciente se convierte en una herramienta poderosa para transformar el entorno y generar un impacto positivo a largo plazo.
Por Lola Guevara y Javier Pérez, Co-Directores de la oficina de Gensler República Dominicana para Revista INversión INmobiliaria®.
Inovus Industrial Park, México
80 % DE LA POBLACIÓN VIVE EN CIUDADES
En un momento de grandes transformaciones globales, el Caribe enfrenta desafíos cada vez más complejos: vulnerabilidad climática, urbanización acelerada, presión sobre los recursos naturales, desigualdad social y necesidad de infraestructuras más eficientes y resilientes.
Frente a este panorama, República Dominicana emerge como un actor estratégico con una visión clara hacia el futuro. Gracias a su crecimiento económico, su ubicación geográfica privilegiada y su creciente conectividad, el país se consolida como un
hub regional capaz de liderar nuevas formas de pensar el desarrollo.
Este contexto de mayor sofisticación en los procesos de planificación y desarrollo también abre espacio para la participación de firmas globales de diseño, entre ellas Gensler, cuyo trabajo interdisciplinario y su experiencia en diversas regiones pueden enriquecer la conversación local sobre ciudad, infraestructura y resiliencia. Su presencia no responde a un rol comercial, sino a la necesidad de aportar análisis, metodologías y perspectivas comparadas que fortalezcan los procesos de desarrollo del país.
Lo que hace única a República Dominicana no es solo su posición entre continentes ni su papel clave en rutas logísticas y turísticas, sino su potencial humano y creativo. El talento local, comprometido con su entorno inmediato, es esencial para construir una región más resiliente, equitativa y sostenible. En un contexto como el caribeño, donde los efectos del cambio climático son cada vez más visibles y donde las dinámicas urbanas evolucionan rápidamente, diseñar con propósito significa trabajar desde una comprensión profunda del territorio. No se trata únicamente de levantar nuevos edificios, sino de regenerar, reconectar y reimaginar
cómo vivimos y cómo nos relacionamos con nuestros espacios. La sostenibilidad implica intervenir con inteligencia, sensibilidad y visión de largo plazo.
Planificación como agente de cambio
La resiliencia deja de ser una palabra abstracta y se convierte en una manera de pensar y actuar. Significa planificar con anticipación, adaptarse a los cambios climáticos, proteger los ecosistemas, y garantizar acceso equitativo a servicios, vivienda y movilidad.
Para lograr esto, el diseño debe estar al servicio de un proyecto colectivo. Arquitectos, urbanistas, gobiernos, desarrolladores, comunidades y empresas deben colaborar de manera transversal para enfrentar desafíos comunes con soluciones integradas.
En República Dominicana, los retos son tan importantes como las posibilidades. La rápida urbanización ha generado desequilibrios: crecimiento desordenado, presión sobre la infraestructura y una gran cantidad de asentamientos informales. Más del 80% de la población vive en ciudades, y una proporción significativa lo hace en condiciones precarias. Además, la exposición a fenómenos naturales como huracanes, inundaciones y sequías
Un dato que evidencia la urgencia de fortalecer la planificación urbana, la vivienda asequible y la resiliencia climática.
Gracias a su crecimiento económico, su ubicación geográfica privilegiada y su creciente conectividad, el país se consolida como un hub regional capaz de liderar nuevas formas de pensar el desarrollo.
hace urgente una planificación más consciente y resiliente.
Ante este escenario, el diseño urbano y arquitectónico adquiere un papel esencial. Cada proyecto, sea un hotel, un parque logístico, una oficina corporativa o un desarrollo residencial, representa una oportunidad para generar valor a largo plazo. Ese valor no se mide únicamente en retorno económico, sino en calidad de vida, inclusión, sostenibilidad y legado.
La apertura del país hacia nuevas metodologías y conocimientos también explica por qué estudios internacionales como Gensler han decidido establecer presencia en República Dominicana. Su llegada refleja un interés por participar en el debate local desde una posición técnica, aportando experiencias comparadas y una lectura integral del territorio, sin que ello implique un discurso comercial ni una promoción de servicios.
Diseño con sensibilidad local
El potencial de República Dominicana como hub del Caribe
también se extiende a sectores estratégicos como industria y manufactura, turismo, vivienda e infraestructura. Esta visión ya comienza a materializarse: en 2023, la inversión extranjera directa alcanzó los US$ 4.381 millones, según el Banco Central. La SECMCA reporta que el país fue la nación con mayor recepción de IED en la región CARD (Centroamérica + República Dominicana), con un crecimiento del 7% interanual.
En logística, el país puede liderar una nueva generación de parques industriales sostenibles, conectados, flexibles y orientados hacia una economía más circular. Este dinamismo se ve reforzado por un marco normativo favorable, incentivos fiscales, estabilidad jurídica y acuerdos como el DRCAFTA, junto con esfuerzos nacionales para reducir trámites y aumentar la competitividad.
La costa dominicana ofrece un espacio privilegiado para repensar el desarrollo turístico, sector que representa entre el 8% y el 12% del PIB nacional. El desafío ya no es expandir la oferta, sino hacerlo bajo una lógica
8 % 12 % DEL PIB NACIONAL Y
Representa la costa dominicana ofreciendo un espacio privilegiado para repensar el desarrollo turístico.
Santo Domingo
más regenerativa: proyectos que protejan ecosistemas, reduzcan su huella ambiental y fortalezcan el vínculo auténtico con las comunidades locales.
Líderes del sector, como Frank Rainieri, han señalado la importancia de diversificar la oferta más allá del modelo tradicional, integrando experiencias culturales, ecológicas y de aventura. Iniciativas públicas recientes, como la regulación de hospedajes temporales o la agilización de procesos aeroportuarios y portuarios, apuntan hacia un turismo más ordenado, sostenible y beneficioso para el país.
En el ámbito residencial, se vuelve fundamental impulsar soluciones asequibles y resilientes que respondan
a las condiciones reales de la población. Y en infraestructura, existe una oportunidad para consolidar sistemas urbanos que integren movilidad eficiente, espacio público de calidad y estrategias de adaptación climática.
Regenerar lo existente
La ciudad dominicana del futuro no se construirá exclusivamente a partir de nuevos proyectos, sino mediante la transformación de lo ya existente. La recuperación de barrios, la rehabilitación de estructuras, la mejora del
“República Dominicana es hoy uno de los laboratorios urbanos más interesantes del Caribe”
transporte, y la reconexión con ríos, costas, parques y zonas verdes deberán ser parte integral del tejido urbano.
Reverdecer las ciudades no solo mejora el paisaje; contribuye al confort térmico, a la salud mental, a la seguridad y a la cohesión social. En este proceso, la colaboración entre profesionales locales y visiones internacionales puede aportar herramientas valiosas para pensar soluciones adaptadas al territorio caribeño, sin que ello implique promoción comercial.
En este camino, República Dominicana cuenta con una ventaja significativa: su apertura al cambio y una creciente comunidad de profesionales comprometidos con transformar el modelo de desarrollo. La voluntad de repensar el presente es evidente en múltiples sectores, lo cual abre la puerta a proyectos capaces de marcar un antes y un después.
Hacia un Caribe más resiliente
El camino hacia un Caribe más resiliente comienza en territorios como República Dominicana, donde la convergencia entre visión, compromiso y talento local sienta las bases para una transformación profunda desde el diseño.
El diseño, entendido como herramienta estratégica, permite imaginar futuros posibles: ciudades más humanas, ecosistemas urbanos más equilibrados, infraestructuras más flexibles y comunidades más fuertes. República Dominicana, sin duda, ya está construyendo el suyo.
Fuentes: Banco Central de la República Dominicana; SECMCA; Presidencia de la República Dominicana; Diario Libre; TradingEconomics.com.
EXTRA
DIRECTA EN CENTROAMÉRICA
La IED en Costa Rica cayó un 7% en el primer semestre de 2025, en un contexto de tensiones comerciales con Estados Unidos. El panorama regional muestra contrastes: mientras Guatemala y República Dominicana consolidan su atractivo, El Salvador y Panamá apuestan por marcos regulatorios innovadores.
Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com
Costa Rica ha sido, durante las últimas dos décadas, uno de los destinos más atractivos de inversión extranjera directa (IED) en Centroamérica, gracias a su estabilidad política, su red de tratados de libre comercio y el desarrollo de sectores de alto valor agregado como el de dispositivos médicos. Sin embargo, los datos del primer semestre de 2025 encendieron señales de alerta: la IED alcanzó los $2.066 millones, lo que representa una caída del 7% respecto al mismo período de 2024, es decir, $156,1 millones menos.
NJERA
COSTA RICA CUENTA CON UNA RED DE TRATADOS DE LIBRE COMERCIO QUE CUBRE MÁS DE DOS TERCIOS DEL PIB GLOBAL. SIN EMBARGO, EN UN CONTEXTO DONDE OTROS PAÍSES CONTINÚAN AMPLIANDO O MODERNIZANDO SUS ACUERDOS COMERCIALES, ES FUNDAMENTAL MANTENER UN RELACIONAMIENTO ACTIVO PARA PRESERVAR LA COMPETITIVIDAD”.
Laura López
Gerente general
Procomer
INVERSIÓN
HISTÓRICO DE IED EN LOS ÚLTIMOS AÑOS
Basado
en los datos de la inversión extranjera directa en Costa Rica durante el primer semestre de los últimos 10 años, aunque hubo una caída en 2025, sigue siendo la cifra más alta de la década.
Fuente: Observatorio Económico y Social (OES) de la Universidad Nacional con datos de Procomer.
Desde la Promotora de Comercio Exterior (Procomer) reconocen que la imposición de aranceles por parte de Estados Unidos genera un entorno de cautela. “Costa Rica cuenta con una red de tratados de libre comercio que cubre más de dos tercios del PIB global. Sin embargo, en un contexto donde otros países continúan ampliando o modernizando sus acuerdos comerciales, es fundamental mantener un relacionamiento activo para preservar la competitividad”, señaló Laura López, gerente general de Procomer.
El Observatorio Económico y Social (OES) de la Universidad Nacional también analizó el panorama. Su coordinadora, Roxana Morales, explicó que, aunque la tasa impositiva de Costa Rica (15%) es superior al promedio regional (10%), los efectos adversos aún no se reflejan plenamente. “Las exportaciones totales acumuladas crecieron un 16% interanual a agosto de 2025, y las ventas hacia Estados Unidos aumentaron un 22%. Además, la reinversión de utilidades subió un 13,9%, lo que significó $283,6 millones adicionales en el semestre”, detalló.
No obstante, Morales advirtió que los próximos meses podrían ser más complejos. El cierre gradual de la planta de Intel y el traslado de operaciones de Qorvo hacia Asia afectarán las exportaciones de semiconductores. “La situación podría agravarse si se concretan las amenazas de imponer aranceles de hasta un 100% a los chips y semiconductores, o si se amplían al sector de equipo médico, que
representó el 48% de las exportaciones de bienes de Costa Rica y el 68% de las dirigidas a Estados Unidos entre enero y agosto de 2025”, puntualizó. El desglose de los datos confirma la tendencia: el régimen de zonas francas, que concentró el 53,2% de la IED, cayó un 23,3% interanual ($360 millones menos). También disminuyó la inversión en turismo (-$81 millones) y en el sistema financiero (-$78 millones). En contraste, el régimen definitivo creció en $282 millones, la inversión inmobiliaria en $36,8 millones y el régimen de perfeccionamiento activo en $18,5 millones.
Una mirada regional
El caso costarricense no puede analizarse de forma aislada. Según la CEPAL, la IED en América Latina creció en 2024, pero con fuertes disparidades. En Centroamérica, Costa Rica y Guatemala concentraron la mayor parte de los flujos, mientras que Nicaragua se mantiene como receptor
de tránsito y El Salvador apuesta por marcos regulatorios innovadores.
En Guatemala, el Ministerio de Economía ha destacado que la estabilidad macroeconómica y la cercanía con Estados Unidos han permitido sostener un flujo creciente de inversión en manufactura ligera y agroindustria. En El Salvador, la Superintendencia del Sistema Financiero ha resaltado que los fondos cerrados inmobiliarios y la Ley de Emisión de Activos Digitales buscan diversificar la oferta de vehículos para captar capital extranjero. Panamá, por su parte, concentra la atracción en logística y servicios financieros, mientras que República Dominicana registró un crecimiento del 15,3% en IED en el primer semestre de 2025, según cifras del Banco Central.
Un análisis de Divergentes confirma que el crecimiento regional del 16,6% en 2024 se debió principalmente a la reinversión de utilidades de empresas ya instaladas, más que a
INVERSIÓN
¿DÓNDE
SE UBICA EL IED EN COSTA RICA?
Elrégimen de zonas francas es regulado por la Ley N.º 7210 y concentró el 53,2% de la IED en el primer semestre de 2025, la inversión extranjera también está en el régimen definitivo (parque empresarial local) y en el régimen especial de perfeccionamiento activo.
Fuente: Observatorio Económico y Social (OES) de la Universidad Nacional con datos de Procomer.
la llegada de nuevos flujos. Esto plantea un reto común: cómo convertir a Centroamérica en un destino no solo de reinversión, sino también de nuevos capitales globales.
Retos compartidos
Morales subrayó que Costa Rica enfrenta desafíos estructurales que también se repiten en otros países de la región: infraestructura vial y portuaria deficiente, transporte público obsoleto, inseguridad ciudadana, menor inversión en educación y escasez de mano de obra calificada. “La apreciación del colón encarece los costos para el sector exportador y aumenta los gastos operativos de las multinacionales”, agregó.
La coincidencia regional es clara: la competitividad depende de diversificar mercados y fortalecer la infraestructura productiva. Costa Rica ha intensificado su participación en ferias internacionales y organiza el Costa Rica Trade & Investment Summit para atraer capital. Guatemala promueve incentivos fiscales, El Salvador apuesta por la digitalización financiera y República Dominicana refuerza su atractivo turístico e inmobiliario.
El desafío es compartido: sostener la confianza de los inversionistas en un contexto de tensiones comerciales y competencia regional creciente. Como concluyó Morales, “es urgente implementar políticas que fortalezcan la competitividad y promuevan un crecimiento más inclusivo y equitativo”.
LA SITUACIÓN PODRÍA
AGRAVARSE SI SE CONCRETAN LAS AMENAZAS DE IMPONER ARANCELES DE HASTA UN 100% A LOS CHIPS Y SEMICONDUCTORES, O SI SE AMPLÍAN AL SECTOR DE EQUIPO MÉDICO, QUE REPRESENTÓ EL 48% DE LAS EXPORTACIONES DE BIENES DE COSTA RICA Y EL 68% DE LAS DIRIGIDAS A ESTADOS UNIDOS ENTRE ENERO Y AGOSTO DE 2025”.
Roxana Morales
Coordinadora
Observatorio Económico y Social (OES) de la Universidad Nacional
ECONOMÍAS
CENTROAMERICANAS
CRECEN PESE A IMPOSICIÓN DE ARANCELES
Costa Rica es una de las economías que tendría que desarrollar mayores estrategias a futuro dado que tiene un impuesto de 15%, superior al resto de países de la región. Centroamérica deberá apostarle a diversificar sus exportaciones y abrir nuevos mercados.
Por María José Núñez Chacón, mjnunez@inversioninmobiliariacr.com
LARANCEL de la mayoría de los países de la región.
ARANCEL fueron gravados los productos de Costa Rica ARANCEL gravados a los productos de Nicaragua
a imposición de aranceles por parte de Estados Unidos a gran cantidad de economías centroamericanas -y de todo el mundo- está transformando las proyecciones y el panorama del comercio internacional, y aunque es pronto para conocer el verdadero impacto que tendrán, Revista INversión INmobiliaria® presenta un análisis con expertos sobre lo que podría venir.
En este sentido, el panorama es mixto, ya que para la mayoría de los países de la región el arancel es del 10%, mientras que los productos de Costa Rica fueron gravados con la segunda tasa más alta de aranceles de Centroamérica, un 15%, superado únicamente por Nicaragua con un 18%.
Aunque hasta el momento hay una disputa legal en los tribunales de Estados Unidos que aún se mantiene en proceso de deliberación y su resolución será esencial para determinar si los aranceles se mantienen o son ilegales.
Evidentemente el incremento arancelario ha generado un ambiente de incertidumbre, sobre todo para países que tienen tanta dependencia comercial con
Estados Unidos, pero hay expertos que plantean que podría convertirse en una oportunidad para ciertas economías e incluso para impulsar una reconfiguración de las cadenas de suministro.
De acuerdo con el Análisis de la coyuntura y perspectivas del 2025 y 2026 para la Centroamérica y República Dominicana desarrollado por Consejeros Económicos y Financieros, S.A (Cefsa), las economías de la región tienen diversos motores productivos y una exposición externa diferenciada.
Daniel Ortiz economista y director de Cefsa detalló que para Costa Rica y República Dominicana los mayores dinamizadores de sus economías son manufactura de alta precisión, servicios empresariales, turismo, la inversión extranjera directa (IED), enfocada sobre todo en el régimen de zonas francas.
Por su parte, Panamá es movido por las actividades en el Canal, el distrito financiero, la logística comercial y la construcción, mientras que los demás países de la región centroamericana tienen como las remesas, exportaciones agrícolas, maquila textil y el turismo.
“Las economías de la región tienen
AL TENER UN ARANCEL SUPERIOR AL RESTO DE LOS PAÍSES DE LA REGIÓN, COSTA RICA ESTÁ FRENTE A UNA
DESVENTAJA COMPETITIVA, Y SE PODRÍA PREVER UNA
DESACELERACIÓN DE LA ECONOMÍA, ESPECIALMENTE POR LA INCERTIDUMBRE GENERALIZADA.
en común el ser pequeñas, abiertas al comercio, turismo y la inversión extranjera y son altamente vulnerables al entorno internacional, lo cual implica que las consecuencias a choques internos y externos en cada nación son diferenciadas”, señaló el experto.
Este análisis planteó que el 2024 fue un año de menor dinamismo económico para Centroamérica sin que fuera un año crítico, con menores tasas de crecimiento del producto interno bruto (PIB), y una desaceleración del crecimiento de la inversión, sumado a situaciones fiscales complejas; y en República Dominicana en contraste se experimentó un repunte.
Con este panorama, aclaró Ortiz, la región recibió un 2025 con un desafío importante, un cambio en las políticas comerciales de su principal socio, Estados Unidos. El país norteamericano representa el 25% del PIB mundial,
es responsable del 40% del mercado accionario a nivel global y es responsable de entre el 14% y 16% de la IED.
“El mundo vive una etapa de cambios, con la imposición de aranceles por parte de Estados Unidos, cambios en las políticas energéticas, ambientales y migratorias y la reducción de impuestos corporativos, entre otros”, añadió el economista de Cefsa.
En el escenario global los países de la región centroamericana se encuentran entre el grupo al que menores aranceles se les impusieron, comparados con naciones como India, Vietnam o China, lo que da un espacio para aprovechar las ventajas.
Por ejemplo, impulsar iniciativas basadas en el nearshoring, pues las empresas que estén pensando hacer inversiones buscarán territorios donde operen aranceles menores, lo que los llevaría incluso a atraer nuevas
ECONOMÍA
LAS REMESAS EN RIESGO
Elenvío de remesas desde Estados Unidos son un motor esencial para las economías de Guatemala, El Salvador y Honduras, incluso durante los primeros meses de 2025 experimentaron un incremento, como consecuencia de los adelantos de dineros que hicieron las personas migrantes que viven en el territorio norteamericano.
Daniel Ortiz de Cefsa manifestó que el temor ante las medidas impuestas por el gobierno de Donald Trump provocó el aumento de remesas a julio del 2025 del 18,5% hacia Honduras, 16,1% a Guatemala, 15,2% a Nicaragua, 10,9% a El Salvador, 10,4% a Costa Rica y el 9,3% con destino a República Dominicana. Aunque esto no se ha trasladado a un incremento del consumo privado.
Pero este incremento de remesas
podría verse en peligro, debido a las políticas migratorias impuestas por Estados Unidos, con un incremento de las detenciones y repatriaciones de migrantes, una situación que pondría en jaque economías centroamericanas que tienen como base económica este indicador económico.
Además, como reportó el reciente informe de Contexto Macroeconómico del Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) las remesas de la región podrían verse impactadas por la implementación de un impuesto del 1% a partir del 2026 por parte de Estados Unidos, lo que incidiría en la reducción de los flujos de divisas y ocasionar pérdidas entre el 0,2% y el 0,6% de la renta nacional bruta regional.
AHORRO
LLEGADA DE REMESAS EN LA REGIÓN
De acuerdo con un análisis desarrollado por Consejeros Económicos y Financieros, S.A (Cefsa), el 60% de los hogares de la región centroamericana que reciben remesas son cautelosos con los gastos y solo ahorra el 9%.
Fuente: CEFSA con datos de Kantar.
industrias, pero definitivamente tendrán que mejorar los procesos logísticos y aduaneros.
Costa Rica con una tasa diferenciada
Pese a la preocupación de los diversos expertos y sectores productivos sobre los impactos que podría generar para la economía costarricense la imposición de aranceles del 15%, por encima del resto de la región, las exportaciones al mes de agosto del 2025 experimentaron un repunte del 16%.
Cifras de la Promotora de Comercio Exterior (Procomer) evidencian que el acumulado entre enero y agosto de ventas de bienes al exterior sumaron $15.036 millones, impulsado principalmente por el sector de equipos de precisión y médicos (dispositivos médicos), que creció un 33%. También repuntaron las exportaciones agrícolas en un 3% y la industria alimentaria con un 2%.
Precisamente, Norteamérica fue el principal destino de estas exportaciones con un 51% del total y experimentó un crecimiento del 21% con relación al mismo período del año anterior.
Según Rodrigo Cubero, socio de Cefsa, expresidente del Banco Central
y asesor del Consejo de la Promoción de la Competitividad (CPC) de Costa Rica explicó que es posible que el incremento de las exportaciones esté influenciado por la imposición de aranceles, y aunque parezca contradictorio no lo es.
“Muchas compañías norteamericanas o los consumidores estadounidenses podrían haber adelantado sus compras de suministros y abastecido sus inventarios antes de que entraran en vigor los impuestos, previendo el efecto arancelario, lo que implica que las exportaciones del resto del mundo hacia Estados Unidos estén creciendo, algo que probablemente incluyó a Costa Rica”, argumentó Cubero. Sin embargo, este efecto podría estar pasando, pues ONU Comercio y Desarrollo (UNCTAD) declaró a la agencia de noticias EFE que para el sexto mes del año las importaciones de Estados Unidos cayeron un 3,7%, lo que significó $12.800 millones menos que en mayo.
Las proyecciones para Costa Rica
Al tener un arancel superior al resto de los países de la región, Costa Rica está frente a una desventaja
LAS ECONOMÍAS DE LA REGIÓN TIENEN EN COMÚN EL SER PEQUEÑAS, ABIERTAS AL COMERCIO, TURISMO Y LA INVERSIÓN EXTRANJERA Y SON ALTAMENTE VULNERABLES AL ENTORNO INTERNACIONAL, LO CUAL IMPLICA QUE LAS CONSECUENCIAS A CHOQUES INTERNOS Y EXTERNOS EN CADA NACIÓN SON DIFERENCIADAS”.
Rodrigo Cubero Socio Cefsa
ECONOMÍA
“NOS VEREMOS EN DESVENTAJA CON PAÍSES COMO MÉXICO QUE TIENEN
0% DE ARANCELES POR SU TRATADO CON ESTADOS UNIDOS, CON PAÍSES COMO GUATEMALA Y HONDURAS QUE TIENE UN 10% DE ARANCELES, ASÍ COMO CON PERÚ, COLOMBIA Y ECUADOR QUE TAMBIÉN TIENEN UN 10% DE ARANCEL”.
Renzo Céspedes Especialista en Comercio Internacional
competitiva, y se podría prever una desaceleración de la economía, especialmente por la incertidumbre generalizada.
Cubero indicó que hay quienes ven una recisión a futuro y otros una desaceleración para Estados Unidos y al ser el principal socio comercial de Costa Rica, destino del 47% de las exportaciones de bienes, 50% de los servicios y el 70% de la IED el impacto podría ser significativo para la economía costarricense.
“En zonas francas tenemos dos dichos muy exitosos para las exportaciones, los dispositivos médicos que crecen a tasa elevadas y el de servicios de apoyo corporativo, como recursos humanos, logística, contabilidad y apoyo legal, así como tecnologías de la información y software, aunque los aranceles impactarán de forma directa a los bienes. Mientras que los productos agrícolas podrían sufrir un poco más”, dijo el experto.
Un análisis desarrollado por la consultora Deloitte plantea que entre los productos costarricenses que serían más impactados en el corto plazo están las exportaciones de bienes agrícolas como el banano, piña y café, y en el mediano plazo dispositivos médicos y circuitos electrónicos.
Cubero coincidió con este criterio y agregó que los productos agrícolas están en mayor vulnerabilidad, al no ser diferenciados y más fáciles de sustituir, por ejemplo, por
MEDIDAS
¿SE IRÍAN EMPRESAS DE COSTA RICA POR LOS ARANCELES?
ParaRodrigo Cubero, socio de Cefsa, expresidente del Banco Central y asesor del Consejo de la Promoción de la Competitividad (CPC) de Costa Rica la imposición de un arancel del 15% sería insuficiente para que empresas que han invertido en el país decidan moverse a los Estados Unidos.
“Aunque considero que sería poco probable, no podría dar certeza de que sería así, pero hay que tomar en cuenta que las diferencias de costos entre Costa Rica y Estados Unidos son importantes, aunque el país centroamericano se ha encarecido, sigue siendo más barato”, indicó el especialista.
los producidos en naciones como Colombia, Guatemala, Honduras o Ecuador en los que el arancel establecido es más bajo, de un 10%.
También habrá un efecto en el consumidor estadounidense de incrementarse el precio de los productos, ante la imposición de aranceles, el cual podría optar por consumir otro tipo de frutas que sí se produzcan en la nación norteamericana.
Pese a esto, resultaría más difícil sustituir bienes especializados como los dispositivos médicos y resulta probable que Costa Rica continúe produciéndolos a tasas elevadas, aunque algunos operadores han advertido que la amenaza de competencia estaría en México.
Para el consultor especialista en comercio internacional y aduanas de grupos corporativos, Renzo Céspedes la imposición arancelaria pone a los sectores agroexportadores y agrícolas en una situación todavía más difícil de la que ya viven y al país en una desventaja competitiva en una canasta de productos importantes.
“Nos veremos en desventaja con países como México que tienen 0% de aranceles por su tratado con Estados Unidos, con países como Guatemala y Honduras que tiene un 10% de aranceles, así como con Perú, Colombia y Ecuador que también tienen un 10% de arancel. Estas naciones se verán
Lo que sí podría estar preocupando a las empresas son las medidas específicas que quiere implementar el Presidente Donald Trump para atraer de regreso la inversión de empresas norteamericanas, como ventajas competitivas, subsidios directos o en contraste la imposición de más aranceles para las que se queden en otros territorios.
Pese a ello, analizó Cubero, reubicarse tiene costos muy elevados, en especial para las empresas que desarrollan productos, aunque sí es viable que aquellas compañías que pensaban instalarse en el país haya decido suspender su inversión.
favorecidas con mejores condiciones de ingreso al mercado estadounidense”, explicó el especialista.
Desde su perspectiva, productos como el banano, la piña, los plátanos, frutas tropicales y concentrados de jugos entrarían en desventaja en el mercado estadounidense.
Viviana Santamaría, socia fundadora de Catrade Consulting Group argumentó en el marco de un webinar organizado por el Observatorio de Políticas Públicas de la OCDE, en alianza con el Consejo de la Promoción de la Competitividad y LEAD University que Costa Rica debe prepararse para un escenario de ventajas arancelarias cada vez más cambiantes y acuerdos comerciales más transaccionales.
“Esto obliga al país a actuar con estrategia, aprovechando las oportunidades de exención en productos agrícolas y alineando sus políticas para no perder competitividad en el mercado estadounidense. Es momento de garantizar un crecimiento sostenible en el mediano y largo plazo y, sobre todo, proteger a sus productores”, recalcó Santamaría. En síntesis, Costa Rica no puede limitarse a esperar decisiones externas, sino que es el momento para diversificar sus exportaciones, abrir nuevos socios comerciales y revisar la política cambiaria como un mecanismo de ajuste que le devuelva competitividad.
Sostenibilidad: de la narrativa a la estrategia
Lpolítica pública como la cultura empresarial. Costa Rica es un ejemplo paradigmático: sin grandes mercados ni materias primas, ha logrado posicionarse como un destino atractivo para la inversión extranjera directa gracias a una estrategia de diferenciación basada en propósito y sostenibilidad. Intel, desde su llegada en 1996, marcó un antes y un después en la forma de construir y operar, instaurando prácticas de seguridad y gestión ambiental que luego se replicaron
un después en la forma de construir y open toda la industria.
Los bonos verdes análisis y casos que muestran cómo los cri-
a sostenibilidad ha dejado de ser un concepto aspiracional para convertirse en el nuevo estándar competitivo del commercial real estate en América Latina. Lo que hace apenas una década se percibía como un valor agregado o una etiqueta de marketing, hoy se consolida como un criterio transversal que de ne la viabilidad de proyectos, la atracción de inversión y la reputación de países y empresas. En este especial reunimos entrevistas, análisis y casos que muestran cómo los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) ya no son lantropía, sino estrategia; no son un costo, sino una ventaja competitiva invisible pero real.
Las multinacionales han jugado un papel decisivo en este proceso. Estas compañías actúan como habilitadoras de criterios ESG en cada país, trans riendo conocimiento, elevando estándares y moldeando tanto la
actúan como habilitadoras de criterios ESG elevando estándares y moldeando tanto la
La titulización de activos y los bonos verdes se presentan como palancas complementarias para nanciar iniciativas resilientes. La
primera permite convertir ujos futuros en valores negociables, liberando liquidez y diversi cando riesgos; los segundos canalizan recursos institucionalales hacia activos con impacto ambiental y social medible. Cuando la visión empresarial se alinea con la convicción ambiental, los resultados trascienden los números: se generan con anza, reputación y valor compartido. La evidencia es clara: los bonos verdes ofrecen acceso a condiciones preferenciales, amplían la base de inversionistas y posicionan a las organizaciones como líderes en sostenibilidad.
La arquitectura también se reinventa. Los centros comerciales en Centroamérica evolucionan hacia ecosistemas de triple impacto: ambiental, social y económico. Ya no son meros contenedores de tiendas, sino plataformas híbridas que integran e ciencia energética, gestión hídrica, biodiversidad y relación comunitaria. El diseño pasivo, con elementos como sombra profunda, ventilación cruzada y vegetación activa, se combina con tecnologías como paneles solares e iluminación LED para reducir costos operativos y mejorar el confort. La doble materialidad, que evalúa tanto cómo los factores ASG afectan al negocio como el impacto de la operación en el entorno, se convierte en herramienta clave para la toma de decisiones.
La movilidad.
En el segmento de o cinas, la sostenibilidad se enfrenta a un reto adicional: la movilidad. Certi caciones como LEED, EDGE y WELL aportan e ciencia y bienestar, pero su impacto se ve limitado por los largos tiempos de traslado y la desconexión con la trama urbana. La sustentabilidad de un edi cio no puede medirse solo por su e ciencia energética, sino también por su capacidad de integrarse en corredores accesibles y conectados. La productividad y la atracción de talento dependen tanto de la calidad del aire interior como de la facilidad para llegar al lugar de trabajo.
El mensaje que emerge de este especial es contundente: la sostenibilidad no es un estado al que se llega, sino un camino de mejora continua. Implica cambio, medición y reducción constante de impactos. Exige coherencia entre la narrativa y la realidad, entre la promesa de valor y las condiciones efectivas de cada país y cada proyecto. Y, sobre todo, requiere entender que el ESG no es un departamento ni una moda, sino un modelo de negocio transversal que de ne la competitividad en el siglo XXI. Hoy, la región tiene ante sí una oportunidad única: convertir la sostenibilidad en política, en mercados y en proyectos replicables que transformen ciudades y comunidades. Multinacionales, desarrolladores, inversionistas y gobiernos están llamados a caminar de la mano, conscientes de que la sostenibilidad es el puente entre dónde estamos hoy y el futuro que queremos construir. Equipo de Redacción Revista INversión INmobiliaria®.
ESG dejó de ser un diferencial:
ahora es la nueva licencia para operar en el Real Estate Comercial
La transición hacia activos inmobiliarios sostenibles ya no es un movimiento voluntario, sino un requisito estratégico impulsado por reguladores, inversionistas institucionales y el costo creciente del riesgo climático.
Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Estudios recientes de Deloitte, JLL y CBRE con rman que la sostenibilidad está recon gurando el valor, la demanda y la viabilidad nanciera del real estate global.
La sostenibilidad se ha convertido en el eje estructural del real estate comercial mundial. Lo que hasta hace pocos años se percibía como una ventaja competitiva, hoy es un requisito indispensable para atraer capital, garantizarnanciamiento y mantener la relevancia de los portafolios. El informe “ESG in Real Estate Insights 2024” de Deloitte
“Los edificios sostenibles no solo son más responsables: son más rentables. La prima verde ya es una realidad medible en renta, valor y demanda”.
Fuente: CBRE, The Value of Sustainable Building Features (2024)
advierte que los criterios ambientales, sociales y de gobernanza avanzan rápidamente hacia esquemas de cumplimiento obligatorio, impulsados por regulaciones más estrictas y una transición acelerada hacia economías bajas en carbono. En este contexto, los activos inmobiliarios que no incorporen métricas de sostenibilidad enfrentan un riesgo creciente de obsolescencia técnica y nanciera.
Al mismo tiempo, la evidencia de mercado con rma que la sostenibilidad genera valor. De acuerdo con el estudio “The Value of Sustainable Building Features” de CBRE (2024), los edi cios certi cados como verdes registran entre 6 % y 8 % de prima en renta, y hasta 14–16 % de incremento en valor de capital respecto a activos comparables sin certi cación. Esta diferencia explica el fenómeno del “green premium” y refuerza el concepto inverso: el “brown discount”, la pérdida de valor que afecta a edi cios con bajo desempeño energético, altas emisiones o falta de estándares ESG veri cables.
La presión del capital institucional ampli ca esta transformación. El informe “Responsible Real Estate” de JLL (2025) revela que el 83 % de los inversionistas globales ya integra criterios ESG de forma sistemática en sus
decisiones de compra, gestión y desinversión de activos. Esta tendencia no solo re eja una preferencia ética o ambiental, sino una evaluación nanciera racional: los activos sostenibles presentan menor riesgo regulatorio, mayor estabilidad de ocupación y mejores retornos ajustados al riesgo, especialmente en segmentos como o cinas Clase A, industrial, logística y hospitality.
Indicadores
clave de valor ESG
Los últimos informes de Deloitte, JLL y CBRE con rman que la sostenibilidad ya tiene impacto nanciero medible: los edi cios verdes registran primas en renta y valor de capital, mientras que los activos sin desempeño ambiental veri cable enfrentan descuentos, mayor riesgo regulatorio y menor acceso a inversión institucional. Estos indicadores consolidan a ESG como el nuevo parámetro de competitividad en el real estate comercial global.
Para los desarrolladores, esta transición implica un cambio profundo en la concepción del producto inmobiliario. La nueva agenda exige proyectos capaces de demostrar e ciencia energética, reducción de emisiones, uso responsable del agua, circularidad
Indicadores
(Fuente: CBRE 2024; JLL 2025; Deloitte 2024)
El 83%
Fuente: JLL Responsible Real Estate Report 2025
de materiales, integración comunitaria y gobernanza robusta. Certi caciones como LEED, EDGE, WELL y BREEAM se consolidan como estándares mínimos para competir en mercados internacionales, mientras que nuevas métricas como la doble materialidad, los reportes bajo GRI y SASB, y los marcos del ISSB recon guran las expectativas regulatorias tanto en mercados desarrollados como emergentes.
Hacia 2026, el panorama apunta hacia un endurecimiento regulatorio, mayor presión por parte del nanciamiento institucional y un fortalecimiento del vínculo entre sostenibilidad, riesgo y rentabilidad. Para América Latina, la oportunidad es doble: atraer inversión mediante desarrollos alineados a estándares globales y acelerar la modernización del stock inmobiliario existente. En un contexto donde el capital discrimina cada vez más, avanzar hacia activos sostenibles no solo es una decisión ambiental responsable: es la condición fundamental para competir en el real estate comercial del futuro.
La nueva agenda exige proyectos capaces de demostrar eficiencia energética, reducción de emisiones, uso responsable del agua, circularidad de materiales, integración comunitaria y gobernanza robusta. de los inversionistas globales exige criterios ESG para invertir en real estate.”
PORTAFOLIO INMOBILIARIO
La desarrolladora es una de las pocas empresas en Costa Rica que integra formalmente este enfoque en su estrategia corporativa, alineando desempeño financiero con impacto ambiental y social. Por Redaccion INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
En un contexto donde las regulaciones globales y las expectativas de inversionistas avanzan hacia estándares más exigentes de sostenibilidad, Portafolio Inmobiliario se posiciona como una de las primeras empresas en Costa Rica en adoptar una estrategia corporativa bajo un enfoque de doble materialidad, práctica que ya es tendencia en mercados maduros como Europa y Norteamérica.
La estrategia, presentada a finales de 2024, destaca por su alcance y estructura, lo que la consolida hoy como un caso pionero en el sector inmobiliario nacional.
LA SOSTENIBILIDAD NO PUEDE SER UN ANEXO, TIENE QUE ESTAR EN EL CORAZÓN DE LA TOMA DE DECISIONES. POR ESO DECIDIMOS CONSTRUIR
UNA ESTRATEGIA QUE MIDA TANTO CÓMO NOS IMPACTAN LOS FACTORES AMBIENTALES, SOCIALES Y DE GOBERNANZA, COMO EL IMPACTO QUE GENERAMOS SOBRE ELLOS”.
Alfredo Volio
Director Ejecutivo Portafolio Inmobiliario
Doble materialidad: un cambio de paradigma
“La sostenibilidad no puede ser un anexo, tiene que estar en el corazón de la toma de decisiones. Por eso decidimos construir una estrategia que mida tanto cómo nos impactan los factores ambientales, sociales y de gobernanza, como el impacto que generamos sobre ellos”, explicó Alfredo Volio, Director Ejecutivo de Portafolio Inmobiliario.
La doble materialidad es un enfoque estratégico que va más allá de la gestión tradicional de sostenibilidad. Considera, por un lado, el efecto que los temas ASG pueden tener sobre el desempeño financiero de una empresa (materialidad financiera) y, por otro, el impacto que esa misma empresa ejerce sobre el entorno y la sociedad (materialidad de impacto).
En Costa Rica, son todavía pocas las organizaciones que aplican esta metodología de forma estructurada. “Decidimos adelantarnos a la curva regulatoria y de mercado, porque sabemos que esto no es una tendencia pasajera: es el estándar hacia el que el mundo empresarial está migrando”, afirmó Volio.
Un proceso riguroso y participativo
La estrategia 2025-2030 de Portafolio Inmobiliario se construyó tras concluir su primer ciclo estratégico en 2024. Involucró una revisión
VENTAJA COMPETITIVA
Integrar la doble materialidad nos permite anticipar riesgos, fortalecer nuestra resiliencia financiera y construir relaciones de confianza a largo plazo con nuestros grupos de interés
de desempeño, análisis de estándares internacionales como SASB y NIIF S1 y S2, estudio de tendencias, consultas a grupos de interés y múltiples sesiones participativas con líderes internos.
“Nuestra prioridad fue escuchar activamente a quienes se relacionan con la empresa: personas colaboradoras, socios, inquilinos, comunidades, municipalidades y organizaciones
empresariales. Eso nos permitió definir con claridad los temas que realmente importan y donde podemos generar mayor impacto”, explicó Ana Laura Rojas, Directora de Asuntos Corporativos de Portafolio Inmobiliario.
El resultado fue una estrategia basada en 10 temas materiales con objetivos y metas concretas: acción climática, ecoeficiencia, biodiversidad, talento, diseño urbano, comunidades, comunicación corporativa, gobierno corporativo, innovación y tecnología, y desempeño económico.
Entre sus principales compromisos destacan: alinear la estrategia climática con los Acuerdos de París, lograr cero pérdidas netas de biodiversidad, acelerar la transformación digital, promover la movilidad sostenible en sus proyectos y fortalecer la cultura organizacional desde el bienestar y la equidad.
Competitividad y sostenibilidad convergen
Más allá de responder a expectativas ambientales y sociales, esta estrategia representa también una ventaja competitiva para la empresa. “Integrar la doble materialidad nos permite anticipar riesgos, fortalecer nuestra
NUESTRA PRIORIDAD FUE ESCUCHAR ACTIVAMENTE
A QUIENES SE RELACIONAN CON LA EMPRESA: PERSONAS COLABORADORAS, SOCIOS, INQUILINOS, COMUNIDADES, MUNICIPALIDADES Y ORGANIZACIONES EMPRESARIALES. ESO NOS PERMITIÓ DEFINIR CON CLARIDAD LOS TEMAS QUE REALMENTE IMPORTAN Y DONDE PODEMOS GENERAR MAYOR IMPACTO”.
Ana Laura Rojas
Directora de Asuntos Corporativos
Portafolio Inmobiliario
Claves de la estrategia de sostenibilidad de Portafolio Inmobiliario
Pioneros en Costa Rica en adoptar una estrategia bajo el enfoque de doble materialidad, alineada con las tendencias de Europa y Norteamérica. Lanzamiento oficial: finales de 2024, como resultado del cierre del primer ciclo estratégico de sostenibilidad. Periodo de aplicación: Estrategia 2025–2030, con objetivos claros y medibles. Metodología basada en estándares internacionales: SASB y NIIF S1 y S2.
Enfoque de doble materialidad:
Materialidad financiera: cómo los temas ASG afectan el desempeño económico de la empresa.
Materialidad de impacto: cómo la empresa incide en el ambiente y la sociedad.
Participación activa de colaboradores, socios, inquilinos, comunidades y municipalidades en el proceso de construcción.
10 temas materiales prioritarios: acción climática, ecoeficiencia, biodiversidad, talento, diseño urbano, comunidades, comunicación corporativa, gobierno corporativo, innovación y desempeño económico.
resiliencia financiera y construir relaciones de confianza a largo plazo con nuestros grupos de interés”, comentó Rojas.
Para Volio, este enfoque no solo es una apuesta empresarial, sino un aporte al país: “Queremos ser un referente en cómo se construyen negocios que generan valor económico sin dejar de lado el impacto positivo en las comunidades y en el ambiente. Costa Rica tiene la oportunidad de adelantarse, y nosotros queremos ser parte activa de ese liderazgo.”
Con esta estrategia, Portafolio Inmobiliario consolida su posición como actor relevante en la transformación hacia modelos de negocio más
Compromisos destacados:
Alinear la estrategia climática con los Acuerdos de París.
Alcanzar cero pérdidas netas de biodiversidad.
Impulsar la movilidad sostenible en proyectos.
Fortalecer la cultura organizacional desde el bienestar y la equidad. Acelerar la transformación digital. Beneficios empresariales: anticipación de riesgos, mayor resiliencia financiera y relaciones de confianza a largo plazo.
sostenibles y transparentes, alineados con estándares internacionales y con las expectativas de un mercado cada vez más exigente.
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Tendencias 2025–2030 en CRE Sostenible
La próxima década redefine el desarrollo inmobiliario comercial: edificios que producen más energía de la que consumen, parques industriales inteligentes, data centers verdes y materiales que respiran. El CRE global entra en una fase donde la sostenibilidad deja de ser un diferencial y se convierte en el nuevo estándar operativo.
Los activos comerciales avanzan hacia estrategias que reducen entre de sus emisiones operativas.
Incluye:
Electrificación
total del edificio
La infraestructura interna migra a sistemas 100 % eléctricos: calderas, cocinas industriales, agua caliente, movilidad interna y climatización.
La electrificación permite una integración directa con energías renovables y reduce costos a largo plazo
Biodiseño y bioarquitectura
La arquitectura incorpora materiales vivos, ventilación natural avanzada, biofilia profunda y sistemas de confort basados en ciencia del comportamiento.
El diseño se adapta al cuerpo humano, no al revés.
Los edificios buscan mejorar salud, productividad y bienestar.
HVAC de alta eficiencia
Sellos térmicos avanzados
Optimización energética mediante IA
Eliminación de combustibles fósiles en equipos de climatización
El carbono incorporado en materiales se convierte en una nueva métrica clave.
Edificios Net-Positive
Más allá del net-zero, surgen los edificios productores, capaces de generar más energía de la que consumen mediante: Paneles fotovoltaicos integrados (BIPV)
Almacenamiento inteligente
Fachadas activas
Gestión energética autónoma
Empresas y campus adoptan modelos NetPositive para cumplir metas ESG corporativas.
Campus inteligentes
Grandes corporaciones migran hacia entornos multisistema donde energía, movilidad, seguridad, climatización y datos operan desde un gemelo digital.
Los campus inteligentes integran: Microgrids
District cooling
Sensores IoT
Planificación y simulación en tiempo real
Industrial 5.0
La industrialización sostenible acelera:
Naves modulares
Construcción off-site
Estructuras desmontables y circulares
Optimización estructural mediante algoritmos
El resultado: menos residuos, más velocidad de obra y fábricas listas para automatización avanzada.
Booming de data centers verdes
La demanda de IA dispara la construcción de data centers.
El reto: su alto consumo energético. Soluciones emergentes: Enfriamiento líquido
Uso de energía renovable certificada
Recuperación de calor para redes urbanas
Localización en climas fríos para eficiencia natural
Los “hyperscale green” serán el estándar para 2030.
Ventilación híbrida inteligente
La pandemia transformó la gestión del aire.
Ahora surge un modelo mixto:
Ventilación natural automatizada
HVAC de alta eficiencia
Control de CO2, humedad y partículas en tiempo real
Alivia cargas térmicas y mejora salud ocupacional.
Economía circular aplicada a edificios
Los activos se diseñan como bancos de materiales: Elementos estructurales modulares
Materiales reciclados y reciclables
Sistemas desmontables
Reutilización de aguas grises y pluviales
El edificio se convierte en un ciclo continuo, no en un producto final.
Los inversionistas ya castigan activos sin estrategias de resiliencia.
Nota: Infografía elaborada por el equipo de redacción con apoyo de IA y verificada con criterios de expertos del sector.
DESARROLLO CON PROPÓSITO: VIVIR EL PURA VIDA
PARQUE TEMPISQUE:
EL NUEVO REFERENTE DEL URBANISMO SOSTENIBLE EN COSTA RICA
En el corazón de Guanacaste, Parque Tempisque redefine la forma de hacer ciudad en Centroamérica. Su modelo de desarrollo mixto integra sostenibilidad ambiental, bienestar humano y regeneración económica.
Por Cesar Brenes, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com
De una antigua plantación de mangos en Carrillo, Guanacaste, surgió Parque Tempisque: un proyecto de desarrollo mixto de 360 hectáreas que redefine cómo se construye comunidad en Costa Rica. Este innovador proyecto, ubicado en la Carretera 253 hacia Península Papagayo, integra viviendas, espacios comerciales, educación y áreas
recreativas bajo una visión clara: crear una comunidad auténtica, inclusiva y próspera que encarne una nueva forma de vivir el Pura Vida.
El punto de partida fue La Paz Tempisque Community School, una escuela bilingüe que ya reunía a familias de distintas comunidades y sentaba las bases de integración social
y colaboración que hoy distinguen a Parque Tempisque. Su éxito como espacio educativo y de encuentro demostró que, cuando existen lugares para convivir, el tejido social se fortalece. Esa experiencia fue la inspiración para proyectar la visión hacia un proyecto urbano integral, donde educación, vivienda y vida pública se conectan de forma natural.
Con un plan maestro diseñado por la firma danesa Gehl, pionera en el diseño urbano centrado en las personas, Parque Tempisque prioriza la interacción humana, la calidad de vida y el sentido de pertenencia. La planificación urbana no busca imponer una
Ubicación: Carrillo, Guanacaste
- Carretera 253 hacia Península
Papagayo
Superficie: Distrito 1 cubre 80 hectáreas dentro de una propiedad de 360 hectáreas
Reforestación: 9 hectáreas en conjunto con ACG
Servicios: Cercanía con Escuela
La Paz Community School, Parque abierto al público, residencias, zonas comerciales, espacio de coworking y salón para eventos privados.
forma de vida, sino ofrecer un marco donde las comunidades, nuevas y tradicionales, puedan encontrarse, crecer y prosperar juntas.
“Nuestro objetivo no es construir casas, calles y amenidades sino un ecosistema donde las personas y la naturaleza prosperen juntas”, afirmó Rodrigo Arrea, Director General de Parque Tempisque.
NUESTRO OBJETIVO NO ES CONSTRUIR CASAS, CALLES Y AMENIDADES
SINO UN ECOSISTEMA
DONDE LAS PERSONAS Y LA NATURALEZA PROSPEREN JUNTAS”
Rodrigo Arrea Steinvorth Director General
Hoy, las primeras viviendas ya están en construcción, marcando el inicio de una nueva etapa para la comunidad, y la segunda fase ofrece unidades disponibles.
Trabajo con la comunidad
El corazón del proyecto es su Parque Central de cuatro hectáreas, donde lo que antes fue plantación de mangos hoy se ha transformado en un espacio público reforestado con especies nativas. Los vecinos de Guardia y Comunidad lo han hecho suyo, convirtiéndolo en el centro social de un nuevo estilo de vida activo, conectado y profundamente humano.
El compromiso ambiental se materializa además en la alianza con el Área de Conservación Guanacaste (ACG) para desarrollar el Paseo Sociobiológico, un corredor de vida que conecta el río Tempisque con el río Las Palmas. Esto enfatiza su visión y nombre: Tempisque proviene del término «Templixqui», de posible origen nicarao o náhuatl, que significa “Guardián de los ríos”. Este espacio integra 9 hectáreas de reforestación, favoreciendo la regeneración natural y la protección de la biodiversidad local.
Contacto
Correo: info@parquetempisque.com
Teléfono: +506 8657 1460
Instagram: @parquetempisque
Sitio Web: www.parquetempisque.com M
Parque Tempisque en cifras
EL OCUPANTE COMO MOTOR DEL CRE SOSTENIBLE:
CÓMO LOS TENANTS ESTÁN REDEFINIENDO
EL VALOR DE LOS EDIFICIOS
UN DATO QUE LO CAMBIA TODO:
El 37 % de las emisiones proviene del entorno construido
El Global Status Report for Buildings & Construction del World Green Building Council (WGBC) establece un punto de partida contundente:
De acuerdo al informe del World Green Building Council, los edificios y la construcción generan el 37 % de las emisiones globales de CO2 asociadas a la energía.
Este dato fundamental mueve la presión climática directamente hacia quienes usan los edificios.
Las empresas, no solo los desarrolladores se vuelven responsables de la huella ambiental generada desde la operación diaria de oficinas, naves industriales, centros logísticos y plantas de manufactura.
Por eso, los tenants empiezan a exigir espacios que reduzcan emisiones reales, no simplemente que declaren ser sostenibles.
El 70 % de las corporaciones ya toma decisiones inmobiliarias basadas en ESG
Green
El Global Sustainability Report de JLL confirma que la demanda corporativa ha cambiado estructuralmente: De acuerdo al informe de JLL, el 70 % de las corporaciones globales prioriza criterios ESG al seleccionar oficinas, plantas o centros logísticos. Esto redefine por completo la relación propietario–ocupante. Para un tenant actual, un edificio no solo debe estar bien ubicado; debe:
• reducir el consumo energético,
Leasing: la nueva relación propietario–ocupante
• mejorar la calidad del aire interior,
• aportar bienestar al talento,
• facilitar reportes ESG,
• integrar energías renovables,
• ofrecer infraestructura para movilidad eléctrica,
• y proporcionar data granular en tiempo real.
Para conectar metas de sostenibilidad con operación diaria, el mercado adopta cada vez más contratos verdes o green leases. Estos acuerdos incluyen cláusulas sobre:
• eficiencia energética compartida,
• auditorías periódicas,
• distribución de ahorros,
• transparencia en métricas ESG,
• estándares de calidad del aire y bienestar.
El edificio sostenible no es un atributo arquitectónico: es una herramienta corporativa.
El edificio deja de ser un producto inmobiliario para convertirse en una plataforma de desempeño ambiental y humano en la que ambos —landlord y tenant— comparten responsabilidades.
SOSTENIBILIDAD & ESG
Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
El tenant como actor energético
La digitalización llevó la sostenibilidad un paso más
allá: ahora los inquilinos participan activamente en la gestión energética del edificio.
Los tenants pueden:
• ajustar su consumo en picos eléctricos (demand response),
• conectar su planta de autogeneración renovable,
• operar sus áreas mediante sensores inteligentes,
• vincular sus reportes ESG al BMS del edificio,
• optimizar uso de espacio y recursos con datos en tiempo real.
El usuario final se convierte en co-gestor del desempeño energético, no un consumidor pasivo.
La sostenibilidad dejó de ser una decisión del desarrollador para convertirse en una exigencia del usuario final. Los principales reportes globales, World Green Building Council, JLL, CBRE y McKinsey, coinciden en una tendencia irreversible: los tenants están impulsando nuevas reglas de diseño, operación y valor en el Commercial Real Estate. Hoy, la demanda corporativa define qué edificios se ocupan, cuáles se valorizan y cuáles quedarán obsoletos.
Los edificios sostenibles retienen más inquilinos
Los estudios globales de CBRE Research muestran una relación directa entre sostenibilidad y estabilidad contractual:
Según los análisis de Corporate Real Estate
Sustainability Insights de CBRE, los activos con certificaciones y alto desempeño ESG presentan mayores niveles de retención de inquilinos y menores tasas de vacancia. ¿Por qué permanecen los tenants?
Porque un cambio de edificio no solo implica costos operativos, sino también impacto reputacional y variación en sus propias métricas ESG corporativas. Hoy, mudarse a un edificio menos eficiente hace daño a la marca, afecta indicadores y genera costos futuros.
Por eso, los inquilinos tienden a permanecer en activos sostenibles, ampliando contratos y reduciendo el riesgo para los propietarios.
La sostenibilidad paga: los tenants aceptan primas de renta por desempeño ESG
El informe The Net-Zero Transition de McKinsey & Company revela una dinámica económica clave:
Conclusión: los tenants mueven el mercado
Al unir la evidencia de WGBC, JLL, CBRE y McKinsey, el mensaje es claro:
Los usuarios finales son el motor real de la sostenibilidad en CRE.
De acuerdo al informe de McKinsey, los edificios con estrategias ESG avanzadas logran primas de renta que oscilan entre el 6 % y el 12 %.
Los corporativos pagan más cuando obtienen:
• reducción de costos energéticos,
• cumplimiento regulatorio,
La demanda corporativa está reconfigurando el valor y la ocupación.
Los edificios sostenibles retienen más inquilinos y reducen riesgo.
La sostenibilidad genera primas de renta y ventaja competitiva. El futuro del real estate dependerá de qué tan sostenible permita ser a quienes lo habitan.
El poder del mercado cambió de manos. Hoy, la sostenibilidad no se decide desde el edificio, sino desde el ocupante.
• métricas ESG confiables,
• bienestar para el talento,
• estabilidad operativa,
• resiliencia frente a riesgos futuros.
Para los tenants, un edificio eficiente no es un costo adicional: es un costo evitado.
Nota: Infografía elaborada por el equipo de redacción con apoyo de IA y verificada con informes de las consultoras. NOVIEMBRE 2025 / 107
DESARROLLO INMOBILIARIO SOSTENIBLE EN HEREDIA, COSTA RICA
EUROCENTER
COMBINA EXPERIENCIA, PRESTIGIO Y SOSTENIBILIDAD
Eurocenter Centro Ejecutivo de Negocios
Clase A+ se consolida como referente nacional en construcción responsable, con más de 23 años de experiencia y un firme compromiso con el medio ambiente.
Por Cesar Brenes, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com
Ubicado en el corazón de Heredia, Eurocenter se posiciona como uno de los pioneros del desarrollo inmobiliario sostenible de Costa Rica. Con más de 25,000 metros cuadrados de oficinas arrendables, 1,430 parqueos y 76 bodegas, este Centro Ejecutivo de Negocios Clase A+
demuestra que la excelencia empresarial y la responsabilidad ambiental pueden coexistir exitosamente.
Arquitectura verde con certificación internacional
El Edificio Eurocenter V, finalizado en octubre de 2022, obtuvo la
prestigiosa certificación LEED Gold, que distingue las construcciones sostenibles a nivel mundial. Su diseño arquitectónico integra tecnologías que optimizan el consumo energético, aprovechan la luz natural y promueven el uso eficiente del agua, posicionando al proyecto como un referente en construcción verde en Costa Rica.
“La sostenibilidad no es una tendencia, es parte del ADN de Eurocenter. Trabajamos hoy por el éxito empresarial y el planeta del mañana”, comenta Jorge González, Vicepresidente de Eurocenter Inmobiliaria de Costa Rica.
Compromiso ambiental más allá de la infraestructura
El compromiso de Eurocenter con el ambiente trasciende la construcción. El complejo cuenta con Bandera Azul Ecológica, con tres estrellas blancas, reconocimiento que distingue su
Impacto sostenible
Certificación LEED Gold – Edificio
Eurocenter V
Bandera Azul Ecológica – 3 estrellas blancas
Estrella Anaranjada – bienestar animal (3 años consecutivos)
Centro de acopio de reciclaje integrado
Estaciones de carga para vehículos eléctricos
LA SOSTENIBILIDAD NO ES UNA TENDENCIA, ES PARTE DEL ADN DE EUROCENTER. TRABAJAMOS HOY POR EL ÉXITO EMPRESARIAL Y EL PLANETA DEL MAÑANA”.
Jorge González
Vicepresidente Eurocenter Inmobiliaria de Costa Rica
gestión en manejo de residuos, eficiencia energética y educación ambiental. Además, ha recibido durante tres años consecutivos la Estrella Anaranjada por sus iniciativas de bienestar
Entre sus instalaciones destacan estaciones de carga para vehículos eléctricos, espacios para bicicletas, un Fitness Center de 450 metros cuadrados, jardines integrados al paisaje y un centro de acopio para reciclaje de desechos reutilizables.
Impacto sostenible en la comunidad
Más allá de las certificaciones, el equipo de Eurocenter impulsa proyectos sociales y ambientales que fortalecen su conexión con la comunidad. Entre ellos destacan la donación de pintura para un mural en el CTP de Guararí junto a la ONG Green Wolf, voluntariados de limpieza en el Río Torres, y la recolección de tapas plásticas para construcción de accesos para personas con discapacidad en playas de Costa Rica, entre muchos otros.
Contacto
Eurocenter Centro Ejecutivo de Negocios
Sitio web: www.eurocentercostarica.com
Correo: info@eurocentercostarica.com
Teléfono: (506) 2239-7774
SOSTIENE QUE DE VERDAD SE
Cinco años después de la pandemia, las empresas siguen midiendo la sostenibilidad con indicadores antiguos. Pero un modelo que no se adapta al nuevo modo de trabajar, híbrido, flexible y centrado en las personas, no se sostiene en el tiempo. La verdadera sostenibilidad es aquella que equilibra negocio, bienestar y propósito.
Cinco años después de la pandemia, seguimos leyendo titulares sobre la “vuelta a la oficina” como si estuviéramos en 2019. Y lo cierto es que ese mundo ya no existe. El trabajo dejó de ser un lugar hace tiempo para convertirse en una actividad. La tecnología lo permitió, pero fue el talento quien lo decidió. Y cuando el talento toma una decisión, la empresa no tiene más remedio que adaptarse.
Por Francisco Vásquez,
Presidente y fundador, 3G
Office para Revista INversión INmobiliaria®
Eso significa que la sostenibilidad —si queremos hablar en serio de ella— ya no se puede limitar a la huella de carbono ni a los certificados ambientales. Un modelo sostenible es el que se sostiene en el tiempo porque funciona: para el negocio, para las personas y para la sociedad. Y hoy el viejo modelo de presencialismo obligatorio no se sostiene. No es rentable, no es eficiente y, sobre todo, no tiene legitimidad social.
El híbrido llegó para quedarse.
Lo estamos viendo en las cifras de nuestros clientes en 25 países: la ocupación real rara vez supera el 35%, con picos en martes y jueves y oficinas desiertas los lunes y viernes. Antes trabajábamos con espacios al 70-75% de ocupación; ahora sobra un tercio. Y mantener metros cuadrados vacíos es la antítesis de la sostenibilidad. Económicamente es un despilfarro. Socialmente es un fracaso: nadie quiere volver a un espacio sin vida. Aquí aparece el punto clave: el espacio corporativo ya no compite con otra oficina, compite con la casa. Y si el espacio no ofrece más valor que quedarse en casa, la partida está perdida. La consecuencia es obvia: ya no basta con diseñar un contenedor de mesas.
“En
definitiva, ya no hay excusas. Han pasado cinco años. El modelo cambió. El talento decidió. Ahora toca que las organizaciones actúen. Porque lo que está en juego no es sólo el coste del metro cuadrado: es la cultura, la innovación y la competitividad futura”.
No es sólo diseñar los espacios, sino llenarlos de vida y de propósito. La presencialidad sigue siendo necesaria, sí, pero no para controlar. Es necesaria para lo que solo ocurre en persona: transmitir cultura, reforzar pertenencia, socializar, aprender de manera no reglada, colaborar, innovar. También para dar condiciones dignas a quienes no tienen en casa un entorno adecuado. Y por eso el espacio debe convertirse en lo que de verdad necesitamos: un generador de experiencias.
Las personas deben encontrar al llegar algo que valga la pena. Una programación que active el lugar, que genere encuentros y rituales. Espacios donde recargar el capital social que luego consumimos en remoto. Porque ésa es la ecuación: funcionó el trabajo híbrido en pandemia porque teníamos ese capital acumulado. Hoy necesitamos recargarlo de manera intencional. Lo urgente no es debatir si tres días o dos. Lo urgente es actuar ya sobre los espacios. Reducir metros en base a datos, sí. Pero, sobre todo, reinvertir
LA PRESENCIALIDAD
sigue siendo necesaria, sí, pero no para controlar. Es necesaria para lo que solo ocurre en persona: transmitir cultura, reforzar pertenencia, socializar, aprender de manera no reglada, colaborar, innovar.
lo ahorrado en crear entornos con calidad arquitectónica, acústica pensada para un mundo lleno de videollamadas, aire saludable, tecnología que funcione a la primera, servicios que cuiden de verdad el bienestar. Y, por encima de todo, contenido: cosas que pasen dentro. Sin contenido, el espacio es un decorado vacío.
En 40 años diseñando espacios corporativos nunca había visto un cambio tan profundo. El Workstation ha dejado de ser la unidad de medida. Ya no diseñamos puestos, diseñamos momentos: encuentros para socializar, espacios de colaboración intensa, zonas de foco donde por fin se pueda trabajar en silencio. Lo que antes llamábamos “offsite” debe suceder
Historias que reafirman
Voces que confirman un mismo cambio: la oficina dejó de ser un lugar para convertirse en una experiencia que conecta, inspira y da sentido al trabajo.
Matías Castillo
Regional Design and Construction Manager Mercado Libre
“Apartir de la pandemia, la oficina dejó de ser lo que solía ser. Ya no es ese espacio donde las personas cumplen un horario y una función específica, casi de manera automática. Hoy su rol es mucho más rico y desafiante: se convierte en el lugar donde colaboramos, innovamos, transmitimos cultura, resolvemos problemas complejos y aceleramos decisiones. También es el espacio donde damos la bienvenida a quienes se suman al equipo, donde se construyen lazos que difícilmente puedan consolidarse a través de una pantalla.
Pedro Alarcón
Gerente de Arquitectura y Urbanismo
Repsol
“En el Grupo Repsol, hemos reducido un 35% la superficie de oficinas en Madrid, manteniendo un mismo número de empleados netos, aproximadamente 6.000 personas, todo esto en el periodo desde la postpandemia a hoy en día.
Ir a la oficina ya no se trata de “ir a trabajar”, sino de construir equipo. Y eso cambia todo.
Como arquitecto dedicado al interiorismo corporativo, siento que nuestro reto es enorme: debemos pensar espacios que se adapten a esta nueva realidad. El ejemplo del puesto individual que cede protagonismo es solo una de las tantas transformaciones posibles. Surgen mesas colaborativas, islas flexibles que se transforman según la necesidad del día, o incluso salones amplios que reemplazan Workstation y se convierten en escenarios para eventos, talleres o encuentros informales.
En número de edificios teníamos cuatro en Madrid y hemos pasado a dos. Esta situación nos ha permitido agrupar a los equipos, siendo más eficientes, mejorar la calidad de los servicios con unos números estables para las empresas que nos dan soporte, y al mismo tiempo, mantener una ocupación lineal del 90% de los espacios”.
“En el Grupo Repsol, hemos reducido un 35% la superficie de oficinas en Madrid, manteniendo un mismo número de empleados netos, aproximadamente 6.000 personas”.
Cuitalac Granados
Líder Regional de Global Workplace Solutions
Pfizer
Si algo nos enseñó la pandemia es que debemos estar preparados para lo impensado. En nuestro campo, eso significa diseñar una arquitectura lo más híbrida y versátil posible. Porque hoy, más que nunca, la presencialidad con propósito exige una arquitectura que la haga posible”.
“A partir de la pandemia, la oficina dejó de ser lo que solía ser. Ya no es ese espacio donde las personas cumplen un horario y una función específica, casi de manera automática”.
Entendiendo a la perfección nuestro propósito como especialistas, debemos preguntarnos con honestidad: ¿por qué estamos y cómo generamos valor? Hablar hoy de “espacio de trabajo” se queda demasiado corto. Las empresas y comunidades ya no necesitan metros cuadrados, necesitan ecosistemas de colaboración donde las personas encuentren sentido, propósito y experiencias que las impulsen.
Nuestro verdadero rol no es diseñar despachos o layouts, sino actuar como generadores de experiencias en un ecosistema de colaboración con propósito específico. Solo así se multiplican las variables humanas, sociales y ambientales que determinan el éxito de cada proyecto. Ahí está la diferencia entre un espacio que simplemente “funciona” y otro que trasciende, impacta y transforma.
“Nuestro verdadero rol no es diseñar despachos o layouts, sino actuar como generadores de experiencias en un ecosistema de colaboración con propósito específico”.
Javier Vidaurreta
People y Comunicación España
KPMG
He vivido en primera persona cómo la llamada “nueva normalidad” ha transformado por completo la manera en la que entendemos los espacios corporativos. Lo que antes se concebía como un simple lugar de trabajo hoy se ha redefinido como un motor de transmisión de cultura, innovación y pertenencia. Este cambio de propósito abre una oportunidad enorme para nuestras organizaciones: alinear transformación y sostenibilidad en un mismo eje. Y cuando hablo de sostenibilidad no me refiero únicamente a lo ambiental, sino a una mirada mucho más amplia que integre a las personas, al planeta, a la prosperidad y al buen gobierno. Se trata de cuidar del bienestar físico, emocional y social de quienes habitan los espacios, de diseñar con responsabilidad reduciendo al máximo el impacto ambiental, de impulsar la productividad, la creatividad y el crecimiento compartido, y de garantizar la coherencia, la ética y la transparencia en cada decisión que tomamos. Cuando entendemos el espacio desde esta visión, deja de ser un coste para convertirse en un activo estratégico, un lugar que amplifica el propósito de la organización conecta a las personas con sentido y asegura un legado positivo en la sociedad y en el entorno.
En 40 años diseñando espacios corporativos nunca había visto un cambio tan profundo. El Workstation ha dejado de ser la unidad de medida. Ya no diseñamos puestos, diseñamos momentos: encuentros para socializar, espacios de colaboración intensa, zonas de foco donde por fin se pueda trabajar en silencio.
“onsite”. La sede debe ser el lugar donde la empresa conecta con sus equipos, con sus clientes y con la sociedad.
Seguir mirando hacia otro lado es peligroso. No hay nada peor que invitar a alguien a tu sede y encontrarse un desierto del 30%. Igual que entrar en un restaurante vacío: nadie repite. El ambiente se construye, y se construye con decisión. Con quick wins rápidos, con reconfiguración, con eventos internos y externos que devuelvan la energía al espacio.
“Lo que antes se concebía como un simple lugar de trabajo hoy se ha redefinido como un motor de transmisión de cultura, innovación y pertenencia”.
La sostenibilidad de la que deberíamos hablar no es la del manual ni la de la foto en la memoria anual. Es la de un modelo que se sostiene porque aporta sentido y resultados. Ambientalmente, sí; pero también social y económicamente. Porque un espacio vivo atrae, un espacio lleno se usa, un espacio usado se justifica y genera retorno.
En definitiva, ya no hay excusas. Han pasado cinco años. El modelo cambió. El talento decidió. Ahora toca que las organizaciones actúen. Porque lo que está en juego no es sólo el coste del metro cuadrado: es la cultura, la innovación y la competitividad futura.
Y lo diré una vez más, porque resume todo este cambio: No es sólo diseñar los espacios, sino llenarlos de vida y de propósito.
Sostenibilidad y enmovilidad oficinas:
dos caras del mismo retorno
Certificaciones, eficiencia energética y bienestar suman valor; la desconexión con la movilidad urbana puede limitar su impacto en productividad y ocupación.
Por Liz Areli Cervantes, lcervantes@inversioninmobiliariacr.com
LOS TIEMPOS
y costos de traslado alimentan la discusión sobre trabajo remoto, reducción de jornada y calidad de vida
La sustentabilidad de los edi cios de o cinas avanza: más inmuebles cuentan con certi caciones y las mejoras energéticas muestran ahorros reales. Pero ese progreso técnico choca con un pendiente estructural: la concentración de empleos en núcleos urbanos y los largos tiempos de traslado reducen la disposición de los trabajadores a regresar y limitan el valor real de las mejoras verdes. Para desarrolladores, gestores de activos y facility managers, la pregunta deja de ser solo “certi car” y se transforma en cómo integrar ubicación, movilidad y operación para capturar el retorno completo de la inversión sostenible.
Movilidad, el reto pendiente
Los tiempos y costos de traslado alimentan la discusión sobre trabajo remoto, reducción de jornada y calidad de vida. Pluxee, empresa global de administración de bene cios, publicó en 2024 los resultados de una encuesta aplicada a 2.000 personas en México: 49% de los encuestados usa vehículo particular y 45% transporte público. Para quienes usan vehículo particular, el costo promedio es de US$ 27,12; para usuarios de transporte público, US$ 16,31. Tomando 4 semanas por mes, esto equivale a US$ 108,53 y US$ 65,24, respectivamente; suponiendo los ingresos promedio reportados por INEGI en 2024, estos gastos representan alrededor del 20% del ingreso masculino promedio y del 31% del femenino. El tiempo de traslado agrava la ecuación: el TomTom Tra c Index 2024 reporta que, en varias ciudades de la región, incluida Ciudad de México, se pierden más de 100 horas al año en congestión. Este fenómeno se repite en otras metrópolis latinoamericanas como Bogotá y São Paulo.
Las certi caciones incorporan movilidad en sus métricas. Jesús Galván, vicepresidente de SUME, o cina representante del Green Building Council en México, explica que LEED evalúa la localización y el transporte: revisa la proximidad a estaciones de metro y corredores de transporte, la disponibilidad de rutas multimodales y el acceso a servicios que reducen la necesidad de automóvil. Esa puntuación en localización favorece ubicaciones céntricas con acceso a transporte estructurado, aunque concentra inventario en áreas especí cas.
“LEED tiene una categoría especí ca de localización y transporte donde te cali ca cuales son las rutas de comunicación o de transporte que se encuentran alrededor de un proyecto, te van a revisar si hay estaciones del metro, Metrobús, combis en un radio cercano al proyecto de manera que la gente tenga facilidad de caminar hasta los puntos multimodales y moverse a sus hogares. También si hay acceso a diversos servicios como tiendas gimnasios, librerías, bancos, que puedan ayudar o facilitar que la gente no tenga que usar los coches. También mide las distancias en las que te comunicas para tomar es transporte y las rutas en las cuales vas a tomar una estación del metro y la frecuencia en metro de cada cuando pasan estas unidades. En cuestión de tiempo LEED puede tomar en cuenta esa consideración y es un factor de decisión para los inquilinos si van a tomar un espacio en un piso corporativo e Insurgentes Sur, Reforma centro, Interlomas o Santa Fe; ya dependerá del cliente y de la población de usuario cuál es el lugar que mejor se acomoda las necesidades de la compañía”, amplió Galván.
Sin embargo, la ubicación central genera tensiones: las zonas periféricas suministran la mayor parte de la fuerza laboral. El geógrafo Baruch Sangines, especialista en visualización y análisis geoestadístico, mapeó aproximadamente siete millones de traslados diarios por motivos laborales en la Zona Metropolitana del Valle de México, evidenciando congestión y largos tiempos de desplazamiento que afectan tanto a empleados como a trabajadores de servicios y seguridad. Su análisis se basó en la Encuesta Origen-Destino del INEGI.
Lo que observa a partir de su análisis es que “hay una gran concen-
tración de empleos en una zona central y eso obliga a que personas de distintos per les se desplacen al centro, tanto ejecutivos, o cinistas, pero también vigilantes o de comercio al por menor. Hay una gran concentración de empleos y sobre todo de los más remunerados”
Estas largas distancias, la búsqueda de empleos mejor remunerados y la imposibilidad de acceder a vivienda cerca de los centros de trabajo a causa de los costos de rentas que son superiores al ingreso mensual promedio, mantienen la desigualdad particularmente para las personas que viven en la periferia.
En julio de 2025, autoridades de la Ciudad de México, en conjunto con autoridades del Estado de México, publicaron en el Diario O cial de la Federación el Programa Estatal de Movilidad, seguridad vial y transporte del Estado de México. Este contempla una inversión de 3,000 millones de pesos entre 2025 y 2027, en los municipios Chimalhuacán, Chalco, Ecatepec, Ixtapaluca, La Paz, Nezahualcóyotl, Texcoco, Tlalnepantla, y Valle de Chalco.
Algunas de las acciones consideradas dentro del plan y que se pondrán en marcha este año son los estudios para la construcción de una línea de Trolebús Ixtapaluca, la ampliación del Mexibús Línea 3 Panteón los Rosales; así como la chatarrización de 7,335 vehículos. Otras acciones consideradas son nuevas líneas de Metrobús y trolebús, aunque estas aún no tienen un cronograma establecido.
El panorama de las oficinas
Hoy día, el regreso a la o cina se visualiza de forma más robusta en América Latina respecto a otras regiones del mundo. De acuerdo con el reporte Tendencias Globales Occupancy Planning 2025 de JLL, la región ha alcanzado ocupaciones del 54% en 2024 y 60% en lo que va del 2025. El nivel prepandemia se situó en 61%.
¿Por qué? El sentir generalizado es que esto ha sido gracias a que las empresas han incorporado dentro de sus objetivos el “aumentar la presencia de los empleados en el lugar de trabajo”, en conjunto con otras prioridades
Así, las acciones de sustentabilidad han cobrado relevancia en conjunto como una manera de atraer y retener talento, en un contexto en el que los tra-
bajadores siguen buscando la manera de exibilizar los horarios y la forma de trabajo; por ejemplo, con el trabajo remoto. La sustentabilidad se erige como un apoyo en el proceso de regresar a los trabajadores a las o cinas, considerando que existen distintos bene cios para todas las partes: los desarrolladores, los arrendatarios y los trabajadores.
¿Qué mide la sostenibilidad y quién se beneficia?
Las certi caciones más relevantes son LEED, EDGE y WELL, con diferencias de foco: LEED evalúa agua, energía, transporte, materiales y calidad ambiental; EDGE prioriza e ciencia en agua, energía y materiales —tradicionalmente aplicado a vivienda y proyectos de menor escala—; WELL y Fitwel se centran en bienestar, salud y calidad de vida. En México, según SUME, casi el 100% de los edi cios corporativos de clase A y A+ cuentan con alguna certi cación, mientras que los edi cios de clase B y C muestran mayor rezago. México es, además, uno de los países con mayor super cie certi cada LEED a nivel global (2,27 millones de m2).
Andrea Sordo, Project Manager y especialista en sustentabilidad de JLL México, resume bene cios tangibles: valorización del inmueble entre 7% y 9% frente a activos no certi cados y re-
tornos de inversión estimados entre 3 y 7 años; ahorros energéticos de hasta 40% y reducción de consumo de agua entre 15% y 25% en casos representativos. La tecni cación y la automatización permiten además monitorear sistemas eléctricos, HVAC e iluminación para prevenir fallas y optimizar operación.
Mientras que EDGE, considera factores como agua, energía y materiales, se enfoca más en proyectos de vivienda y turísticos. Por otro lado, WELL y Fitwel “ven temas relacionados con lo económico, el bienestar y lo social, accesibilidad y calidad de vida” comentó.
En el caso de México, de acuerdo con el Vicepresidente de SUME, cerca del 100% de los edi cios corporativos A y A +, cuentan con alguna certi cación. En contraposición, son los edi cios existentes de clase B y C los que presentan mayor rezago. Esto permite que sea México, el sexto país a nivel global con mayor cantidad de construcciones con certi cación LEED que suman 2,27 millones de metros cuadrados.
De acuerdo con la plataforma de monitoreo tableau public, la mayoría de los proyectos certi cados en México son de o cinas, seguidos por almacenamiento y logística, manufactura, y retail en respectivo orden. En el resto de Latam, el segmento de edi cios de
El tiempo de traslado agrava la ecuación: el TomTom Traffic Index 2024 reporta que, en varias ciudades de la región, incluida Ciudad de México, se pierden más de 100 horas al año en congestión.
o cinas también lleva la delantera, es el caso de Brasil, Costa Rica, Colombia, Argentina, Chile, y Panamá, por mencionar algunos.
Para los inquilinos de este tipo de inmuebles, hay ventajas. Estas, según señala la especialista son ahorros de hasta 40% por ejemplo en consumo energético y del 15% al 25% en consumo de agua, lo que se traduce en general en disminución del costo operativo.
Plantea que adicional a la obtención de certi caciones, la tecnología y la automatización permite análisis a los sistemas técnicos no solo de cómputo, sino eléctrico, de aire acondicionado, de iluminación, lo que permite además la prevención de fallas.
Otro tipo de aplicación es el análisis del espacio a lo largo del año para identicar la forma de utilización de los espacios “no es el mismo uso que tiene una o cina de enero a mayo, que por ejemplo noviembre y diciembre” comentó. Estos análisis permiten optimizar el uso
Fuente: Traffic ranking 2025 Tomtom, Mercado de oficinas América Latina, noviembre 2024. Elaboración propia.
“LEED tiene una categoría específica de localización y transporte donde te califica cuales son las rutas de comunicación o de transporte que se encuentran alrededor de un proyecto, te van a revisar si hay estaciones del metro, Metrobús, combis en un radio cercano al proyecto de manera que la gente tenga facilidad de caminar hasta los puntos multimodales y moverse a sus hogares. También si hay acceso a diversos servicios como tiendas gimnasios, librerías, bancos, que puedan ayudar o facilitar que la gente no tenga que usar los coches. También mide las distancias en las que te comunicas para tomar es transporte y las rutas en las cuales vas a tomar una estación del metro y la frecuencia en metro de cada cuando pasan estas unidades”..
Prioridades empresariales
Prioridad reportada
Jesús Galván VICEPRESIDENTE SUME
Fuente: Tendencias Globales Occupancy Planning 2025 de JLL
del espacio y plantear estrategias híbridas de trabajo.
Andrea Sordo agrega que todas estas acciones que en general mejoran el estado del edi cio tienen ventajas en productividad. “Mejorar cosas como la calidad del aire interior reduce las enfermedades y el ausentismo y se ha observado incremento de la productividad de entre el 6% y 16%” señaló.
Agregó que el incorporar luz natural, así como sistemas de iluminación inteligentes alineados con el ciclo circadiano, también generan mejoras para los usuarios. El ciclo circadiano hace referencia a la uctuación de la longitud de onda de la luz durante el día. Esta variación
interviene en el sistema hormonal y bioquímico de las personas, pues el cuerpo, dependiendo de la longitud de onda que percibe se prepara para estar más o menos alerta.
De acuerdo con la especialista, tener sistemas de iluminación alineados al ciclo circadiano puede mejorar la calidad del sueño de las personas, mejorar su estado de concentración durante la jornada y en general mejorar la productividad.
Sin embargo, para los trabajadores, estos bene cios no son tan evidentes. El artículo “Calidad ambiental interior y satisfacción de los ocupantes en edi cios certi cados verdes” elaborado
por Sergio Altomonte, publicado en la revista Building Research and Information, publicado en 2019, arrojó que no se observa correlación entre un alto índice de desempeño de edi cios LEED con la percepción de bienestar de los trabajadores. Este fue el seguimiento de un estudio preliminar publicado en 2013 que arrojó resultados similares. El análisis se realizó en un conjunto
y cantidad
de datos con 11.243 respuestas de 93 edi cios con cali cación LEED. De acuerdo con la información, se realizaron distintas comparativas entre el Índice de calidad ambiental interior IEQ (por sus siglas en inglés) con respuestas sobre la percepción de bienestar reportado por los usuarios.
De las conclusiones destaca que “el logro de un crédito especí co del IEQ no afectó sustancialmente la satisfacción de los ocupantes con las características relacionadas del entorno de trabajo en interiores”.
También agrega que “las encuestas se basan en medidas subjetivas y se utilizan mejor si están respaldadas por la recopilación de datos físicos y entrevistas en persona para evaluar el rendimiento de la construcción de manera integral.
La satisfacción reportada podría ser impulsada por factores distintos de los parámetros del IEQ, como el tiempo dedicado al espacio de trabajo, las actitudes, las expectativas, la cultura del lugar de trabajo, las malas interpretaciones, etc.
Nuevas áreas interdisciplinarias de investigación y desarrollo deben abordar cómo podemos mejorar la satisfacción, la salud y el bienestar más allá de los criterios típicos de las herramientas de calificación” cierra el autor en su texto.
Perú 123 21 na 82
167 63 na 37 Ecuador 11 15 3
20 9 3 5 Costa Rica 111 na 1 28 Panamá 46 12 na 15 Puerto Rico 10 na na na
Fuente: USGBC Country Market Brief, por pais. Consultado 9 octubre 2025. Elaboración propia.
Nota: El segmento “otro” incluye edificación residencial, data centers, edificios públicos, de salud y turisticos. Se eliminaron las especificaciones para efectos de visualización de la infromación. Los datos que indican n.a significa que el dato numérico no se encontró explicito en la plataforma en el momento de la consulta.
“Todas estas acciones que en general mejoran el estado del edificio tienen ventajas en productividad. Mejorar cosas como la calidad del aire interior reduce las enfermedades y el ausentismo y se ha observado incremento de la productividad de entre el 6% y 16%. Incorporar luz natural, así como sistemas de iluminación inteligentes alineados con el ciclo circadiano, también generan mejoras para los usuarios. El ciclo circadiano hace referencia a la fluctuación de la longitud de onda de la luz durante el día. Esta variación interviene en el sistema hormonal y bioquímico de las personas, pues el cuerpo, dependiendo de la longitud de onda que percibe se prepara para estar más o menos alerta”.
Andrea Sordo PROJECT MANAGER Y ESPECIALISTA EN SUSTENTABILIDAD JLL MÉXICO
DISEÑO, INNOVACIÓN Y SOSTENIBILIDAD
QUE TRASCIENDEN FRONTERAS
ARISTA Y HAWORTH:
ALIADOS
ESTRATÉGICOS PARA UN FUTURO SOSTENIBLE EN EL DISEÑO DE ESPACIOS
Con presencia regional y un compromiso compartido por el bienestar de las personas y el medio ambiente, Arista y su aliado global Haworth impulsan una nueva visión del diseño: sostenible, consciente y con propósito. Por Redaccion INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
En un mercado donde la sostenibilidad se ha convertido en un valor esencial, Arista reafirma su liderazgo regional junto a su aliado Haworth, una marca global reconocida por su vanguardia, diseño y compromiso ambiental.
Arista y Haworth aliados globales
Concuatro décadas de trayectoria, Arista ha construido una historia basada en la autenticidad y la asesoría experta. De la mano de aliados globales como Haworth, referente en innovación y sostenibilidad, impulsa soluciones que unen diseño, tecnología y conciencia ambiental.
Juntos reafirman que el futuro del diseño se crea con propósito, sensibilidad y una visión responsable del entorno.
Durante el reciente encuentro “Avanzando hacia la sostenibilidad”, líderes del sector inmobiliario, la construcción y el diseño se reunieron para reflexionar sobre cómo el mobiliario y la arquitectura pueden generar un impacto positivo real. El evento fue liderado por Dominic Daunter, Director Global de Innovación, Diseño y Sostenibilidad de Haworth, quien compartió una premisa que marcó toda la jornada: “La sostenibilidad es satisfacer las necesidades del presente sin comprometer las de las futuras generaciones.”
Este principio es parte esencial de la filosofía de Haworth, una marca pionera en integrar prácticas
responsables en cada etapa de su operación. Desde la publicación de su Corporate Sustainability Report en 2005 hasta las certificaciones Landfill Free obtenidas en sus plantas y sedes, Haworth ha consolidado un legado tangible en sostenibilidad corporativa.
Urquiola y fabricada por Mater utilizando el material Matek®, un material biodegradable elaborado con residuos orgánicos y plástico reciclado. Ambas fueron reconocidas por su innovación en NeoCon 2025.
En cada país donde está presente, Arista mantiene un propósito constante: transformar los espacios para inspirar a las personas. De la mano de aliados estratégicos como Haworth, la compañía continúa marcando el rumbo del diseño responsable, donde el bienestar humano y la sostenibilidad del entorno avanzan de la mano.
LA SOSTENIBILIDAD ES
SATISFACER LAS NECESIDADES DEL PRESENTE SIN COMPROMETER LAS DE LAS FUTURAS GENERACIONES.”
Dominic Daunter Director Global de Innovación, Diseño y Sostenibilidad Haworth
Su estrategia se apoya en tres pilares fundamentales: Personas, Desempeño Operativo y Economía Circular. A través de iniciativas como la plataforma Ecomedes, los usuarios pueden consultar certificaciones, materiales y atributos sostenibles de cada producto,promoviendo decisiones más informadas y conscientes. Entre los avances más destacados está su proceso closed-loop para la fabricación de la silla Fern y la mesa auxiliar Alder, diseñada por Patricia
Datos de contacto https://www.aristaint.com/ +506 2288 1304
ULTRAPARK: EN RUTA HACIA UN MODELO DE SOSTENIBILIDAD INTEGRAL
Con
un enfoque alineado a los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), la compañía consolida su liderazgo como parque empresarial sostenible
en Costa Rica.
Por Redaccion INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
En los últimos años, Ultrapark Development Group ha demostrado que la sostenibilidad no es un proyecto aislado, sino una filosofía de gestión que atraviesa cada uno de sus procesos. Bajo una estrategia estructurada en tres ejes: ambiental, social y de gobernanza, la compañía ha logrado avances tangibles que reflejan su compromiso con la eficiencia y el bienestar de su comunidad empresarial.
Con más de tres décadas de trayectoria, Ultrapark ha construido un camino sólido hacia la responsabilidad corporativa, respaldado por
INNOVACIÓN Y FUTURO SOSTENIBLE
El compromiso con la sostenibilidad impulsa a Ultrapark a mirar hacia el futuro con una visión de innovación y adaptación constante
certificaciones como Marca País y LEED Gold. A esto se suma el galardón de Bandera Azul Ecológica, que reafirma su compromiso con la excelencia ambiental y la mejora continua.
“Nuestro propósito es ser un campus profesional donde las empresas puedan crecer de manera responsable, generando un impacto positivo en su entorno” acotó Alexandra Álvarez, directora Administrativa de Ultrapark.
Resultados que reflejan compromiso
“La compañía logró reducir su consumo energético en un 25,5%, disminuir el uso de agua en un 17% y optimizar en un 35% el consumo de papel.Asimismo, los residuos
LA COMPAÑÍA LOGRÓ
REDUCIR SU CONSUMO ENERGÉTICO EN UN
25,5%, DISMINUIR EL USO
200 jóvenes de zonas aledañas han recibido 1.400 horas de formación en áreas ciencias, tecnología, inglés y matemáticas.
DE AGUA EN UN 17% Y OPTIMIZAR EN UN 35% EL CONSUMO DE PAPEL”.
María José Villalobos
Gerente de Salud,
Seguridad y Sostenibilidad
Asimismo, la compañía desarrolla jornadas de voluntariado corporativo y reforestación en alianza con organizaciones locales y actores de la comunidad, generando un impacto social y medioambiental positivo. Acciones que reafirman el compromiso de Ultrapark en promover la sostenibilidad de forma integral.
La ruta de Ultrapark hacia la sostenibilidad integral demuestra que el liderazgo se construye con coherencia, innovación y resultados verificables. Cada paso desde la eficiencia energética hasta la formación de talento joven confirma que el crecimiento empresarial puede avanzar de la mano con el bienestar social y el cuidado
generados por nuestra operación son dispuestos a través de gestores autorizados a nivel nacional. Por dos años consecutivos se han compensado el 100% de las emisiones de gases de efecto invernadero mediante el programa FONAFIFO” detalló María José Villalobos, gerente de Salud, Seguridad y Sostenibilidad de Ultrapark.
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De forma paralela, Ultrapark impulsa el programa Zonas ACTIM, mediante el cual más de
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ZONA FRANCA LA LIMA:
SOSTENIBILIDAD
OPERATIVA QUE POTENCIA INVERSIÓN Y TALENTO
Integrar estándares ambientales, sociales y de gobernanza con movilidad, educación y aftercare, convierte a La Lima en un modelo replicable para parques industriales en América Latina.
Por Daniel Chacón, daniel@inversioninmobiliariacr.com
Zona Franca La Lima (ZFLL) cumple una década de consolidar un modelo donde la sostenibilidad es la columna vertebral de la propuesta de valor. El parque, un proyecto de la empresa Garnier & Garnier, inició
operaciones en 2014, y hoy concentra 100 hectáreas, 257.000 m2 de infraestructura y 17 empresas multinacionales. En conjunto, las compañías instaladas han generado US$4.577 millones en exportaciones acumuladas, y en el
2024 el parque aportó el 7,3% de las exportaciones de bienes del país.
Lo que diferencia a La Lima es la operación coherente entre sus pilares: talento, ambiente, bienestar, movilidad y facilidades. Ese enfoque ha atraído
LA SOSTENIBILIDAD EFECTIVA COMBINA MÉTRICAS
AMBIENTALES
CON RESULTADOS SOCIALES
MEDIBLES: EMPLEO LOCAL, FORMACIÓN Y MEJORAS EN CALIDAD DE VIDA”.
Carolina Umaña Gerente comercial Zona Franca La Lima
EL PARQUE, un proyecto de la empresa Garnier & Garnier, inició operaciones en 2014, y hoy concentra 100 hectáreas, 257.000 m2 de infraestructura y 17 empresas multinacionales
US$1.186 millones en inversión acumulada y 8.500 empleos directos, de los cuales el 85% proviene de la provincia. Reconocimientos internacionales como la inclusión entre las 50 zonas francas más sostenibles en el ranking de Global Alliance of Special Economic Zones (GASEZ), y la certificación en seguridad y transparencia otorgada por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), respaldan su trayectoria.
Sostenibilidad con impacto social y formativo
La Lima ha convertido la sostenibilidad en programas concretos de integración social y formación. Iniciativas como STEAM Racing y Tecnikids involucran a miles de estudiantes con la tecnología, y el programa Actualiza, ha capacitado al 100% del personal docente de preescolar de Cartago en 2024, beneficiando a más de 8.500 niños cada año para disminuir las brechas entre la educación pública y privada. En paralelo, alianzas con instituciones de formación educativa como el TEC, COVAO, INA y Tecnia, han formado a más de 943 personas en competencias técnicas, con tasas de inserción laboral superiores al 80% dentro del parque.
Este esfuerzo por encadenar educación y empleabilidad responde a una estrategia clara: producir talento local capaz de ocupar puestos especializados en manufactura avanzada y ciencias de la vida, sectores que hoy dominan la actividad productiva de ZFLL.
Infraestructura, certificaciones y operación responsable
Zona Franca La Lima integra diseño biofílico, eficiencia energética y prácticas de economía circular. Sus edificios cuentan con cinco puntos LEED preaprobados, y el parque reporta exportaciones anuales superiores a US$817 millones. Programas de reducción de emisiones, manejo de residuos de construcción y gestión hídrica constituyen la hoja de ruta ambiental que acompaña su expansión.
Su gerente general, Fernando Carazo, describe que la estrategia combina “condiciones operativas de clase mundial con un compromiso real con las comunidades locales, Para nosotros invertir en infraestructura viene acompañado de invertir en educación, movilidad y bienestar. Esa integración es la que genera confianza y motiva la reinversión de empresas ya instaladas”.
Movilidad, bienestar y aftercare operacional
La dirección del parque entiende la movilidad como componente operativo de la sostenibilidad. El Plan Empresarial de Movilidad Sostenible promueve carpooling, horarios escalonados, coordinación con operadores de transporte y una ciclovía interna de 5,2 km; medidas que reducen tiempos de traslado, mejoran puntualidad y disminuyen la huella de carbono.
El servicio aftercare —organizado en comités por ejes de trabajo— asegura continuidad operativa y acompañamiento a las empresas. Programas como «¡Quédate en Cartago!» y «¡Crecé en La Lima!» son herramientas para retener talento y facilitar la adaptación de proveedores locales. Carolina Umaña, gerente comercial de Zona Franca La Lima, subraya que “la sostenibilidad efectiva combina métricas ambientales con resultados sociales medibles: empleo local, formación y mejoras en calidad de vida”.
Lecciones replicables y proyección
ZFLL demuestra que la sostenibilidad deja de ser solo una certificación cuando se enlaza con políticas de capital humano, movilidad y gobernanza. Tres lecciones operativas resultan transferibles: alinear certificaciones con accesibilidad multimodal para maximizar retorno social; invertir en formación desde la primera infancia hasta la capacitación técnica para sostener clústeres de alto valor; y ofrecer servicios aftercare que reduzcan fricciones y faciliten la reinversión.
Mirando al futuro, La Lima proyecta duplicar su impacto exportador y alcanzar hasta 15.000 empleos directos en plena capacidad; la expansión actual incluye 21 hectáreas adicionales con una inversión estimada de US$250 millones. Si el objetivo es transformar el desarrollo industrial desde la sostenibilidad, el caso de La Lima muestra que integrar lo ambiental con lo social y lo operativo, es la condición para convertir inversión en desarrollo inclusivo y resiliente.
Cinco ejes que sostienen la sostenibilidad de La Lima
Talento, ambiente, movilidad, bienestar y aftercare conforman la hoja de ruta operativa que conecta inversión y comunidad.
Talento: alianzas con centros de formación como el TEC, COVAO, INA y Tecnia; programas STEAM y formación técnica; +943 personas capacitadas; inserción laboral >80%.
Ambiente: edificios con puntos LEED preaprobados; programas de reducción de emisiones, gestión hídrica y manejo de residuos en construcción.
Movilidad: Plan Empresarial de Movilidad Sostenible; 5,2 km de ciclovía interna; promoción de carpooling y coordinación con operadores.
Bienestar: espacios biofílicos, áreas deportivas y políticas de salud laboral; iniciativas comunitarias de impacto en edades tempranas Programa Actualiza).
Aftercare y gobernanza: comités sectoriales, servicios post-establecimiento y reinversión empresarial como indicador de confianza.
ZFLL demuestra que la sostenibilidad deja de ser solo una certificación cuando se enlaza con políticas de capital humano, movilidad y gobernanza.
n
US$4.577 millones en exportaciones
acumuladas en solo 10 años, aportando además el 7,3% de todas las exportaciones de bienes de Costa Rica en 2024.
Contacto:
Carolina Umaña Corrales
Email: info@lalimafreezone.com
Teléfono: +506 21045550
Website: es.lalimafreezone.com
Arquitectura industrial sostenible: cuando la estructura define la forma
La arquitectura industrial vive una segunda revolución. Lo que antes fueron cajas funcionales dedicadas a la producción, hoy se transforman en íconos de innovación, eficiencia energética y diseño responsable. La estructura, ese esqueleto invisible que sostiene la industria, se convierte ahora en lenguaje, estética y compromiso ambiental.
De los templos de la producción a los laboratorios de sostenibilidad
Durante gran parte del siglo XX, los edificios industriales fueron un territorio exclusivamente técnico. La prioridad era la productividad: estructuras pragmáticas, espacios repetitivos, materiales duros y un diseño subordinado al proceso. Sin embargo, el siglo XXI exige una nueva ecuación: la arquitectura industrial debe ser e ciente, exible y sostenible, pero también humana y transparente.
La revolución digital y la transición energética han colocado a las fábricas y centros logísticos en el centro de un cambio sistémico. La arquitectura se convierte en el puente entre la tecnología, la sostenibilidad y la cultura corporativa. Desde los parques logísticos en Alemania
Hoy la sostenibilidad es un factor competitivo que determina la viabilidad y la reputación
hasta los hubs de manufactura avanzada en Corea del Sur o México, los edi cios industriales están evolucionando hacia infraestructuras inteligentes, capaces de adaptarse al cambio climático, reducir su huella ambiental y fomentar la innovación productiva.
“Un sistema estructural funciona en paralelo con otros sistemas y juntos crean la totalidad arquitectónica”, explican Ľubica Ilkovičová y Ján Ilkovič, autores del estudio Industrial Buildings, Dialogue Between Architecture and Structure (MDPI, 2024). En otras palabras, la sostenibilidad comienza en la estructura: en la manera en que un edi cio se concibe, se erige y se habita.
Industrialización verde: el nuevo paradigma constructivo
La sostenibilidad industrial no depende
solo de paneles solares o jardines verticales. Empieza en la forma de construir. Los sistemas prefabricados y modulares, junto con la digitalización BIM y la manufactura 3D, están transformando la arquitectura industrial en un proceso de producción racionalizado que minimiza errores, residuos y tiempos de obra.
El estudio de Ilkovičová demuestra que la industrialización de la construcción puede reducir hasta un 30 % de desperdicios y acortar los plazos de ejecución sin comprometer calidad. La estructura modular permite diseñar edi cios adaptables, expandibles y desmontables, compatibles con el principio de economía circular. En vez de demoler, se desmonta; en lugar de reconstruir, se actualiza.
Este enfoque está siendo adoptado globalmente. En Alemania, HENN diseñó
“La sostenibilidad industrial comienza en la estructura: en la manera en que un edificio se concibe, se erige y se habita”.
la BMW iFactory, una planta de electromovilidad que integra sistemas solares, cubiertas verdes y e ciencia estructural. En Dinamarca, Gottlieb Paludan transformó una planta energética en un centro urbano de utilidad pública. En China, el estudio OPEN Architecture combina prefabricación metálica con ventilación cruzada y patios verdes para reducir el consumo energético en un 40 %.
Más que una tendencia estética, se trata de un cambio cultural en la manera de concebir la industria.
La estructura como lenguaje arquitectónico
El mayor logro de la arquitectura industrial contemporánea es devolverle dignidad y expresión a la estructura. Durante años, las vigas, columnas y marcos fueron ocultos tras fachadas neutras. Hoy son protagonistas: se exponen, se iluminan y se ordenan como parte del relato arquitectónico.
La estructura se convierte en el punto de encuentro entre ingeniería y arte. Cada elemento portante, ya sea una cercha de acero, un pilar de hormigón o un entramado de madera laminada, transmite un mensaje de honestidad técnica y sostenibilidad visual.
Inspirados por pioneros como Frei Otto, Norman Foster o Toyo Itō, los arquitectos contemporáneos buscan el equilibrio entre ligereza, estabilidad y belleza racional. El resultado es una estética de la eficiencia: proporciones armónicas, repetición modular, geometrías precisas. En esta arquitectura, la belleza no es añadida; surge del propio sistema constructivo.
Materiales inteligentes y diseño regenerativo
Los edi cios industriales están adoptando materiales que reducen su huella ecológica y prolongan su ciclo de vida. El acero reciclado, el concreto autocompactable, los paneles fotovoltaicos integrados, las cubiertas ventiladas y los muros transpirables se combinan para lograr entornos más saludables y resilientes.
En paralelo, el diseño regenerativo, una corriente que busca restaurar los ecosistemas en lugar de solo mitigarlos, se consolida en proyectos donde los techos verdes, los sistemas de retención pluvial y las super cies permeables son parte del ADN del edi cio.
Ejemplo de ello es la fábrica LEGO en Billund, diseñada por BIG Architects, donde el sistema estructural metálico está optimizado para reducir peso y maximizar luz natural. Allí, cada módulo prefabricado incorpora sensores que regulan temperatura y ventilación, demostrando que la tecnología puede coexistir con la simplicidad estructural.
Arquitectura industrial y bienestar humano
El edi cio industrial del futuro ya no se mide solo por su rendimiento energético, sino también por su impacto en las personas. Firmas como Barkow Leibinger subrayan que “un buen edi cio industrial mejora la productividad y el bienestar tanto como una maquinaria e ciente”.
Hoy, el diseño incorpora ergonomía, confort térmico, luz natural y acústica controlada. Las plantas de producción se humanizan: desaparecen los espacios opresivos y surgen entornos de trabajo abiertos, conectados con el paisaje. Las fachadas se vuelven permeables, los techos permiten ventilación cruzada y las o cinas se integran con el área operativa, re ejando una cultura más horizontal.
La sostenibilidad social, el tercer pilar del ESG, se mani esta aquí como un valor tangible: productividad y bienestar ya no se oponen, se complementan.
Industria 5.0: inteligencia, adaptabilidad y ética
La llamada Industria 5.0 rede ne la relación entre personas y máquinas. La automatización y la inteligencia articial no sustituyen al ser humano: lo liberan de la rutina para potenciar su creatividad. Esto exige edi cios que aprendan, se ajusten y evolucionen.
Masterplan de parque industrial sostenible.
El plano presenta la organización funcional de un complejo industrial de carácter sostenible, estructurado bajo una trama ortogonal con ejes radiales de conectividad interna. Se identi can módulos de producción con cubiertas fotovoltaicas orientadas al máximo aprovechamiento solar, así como un centro logístico lineal que actúa como eje estructurante del ujo de carga y descarga.
El esquema incorpora infraestructura de energías renovables, aerogeneradores distribuidos perimetralmente, y un sistema hídrico arti cial con laguna de retención que cumple funciones paisajísticas y de regulación pluvial. La zoni cación contempla anillos verdes perimetrales, corredores peatonales arbolados y una jerarquía vial de doble circuito, con accesos diferenciados para transporte pesado y personal operativo.
El modelo responde a criterios de e ciencia energética, resiliencia ambiental y optimización logística, integrando componentes de arquitectura bioclimática y manejo sostenible del suelo industrial.
La arquitectura industrial incorpora sistemas ciberfísicos, sensores y análisis de datos para gestionar energía, iluminación y seguridad. El resultado son infraestructuras adaptativas, donde la estructura y la tecnología trabajan en sincronía. Estas fábricas inteligentes son también laboratorios de innovación urbana: exportan conocimiento, energía y sostenibilidad hacia su entorno.
El desafío estético: la belleza de lo racional
La arquitectura industrial contemporánea no renuncia a la belleza; la rede ne. El minimalismo estructural y la repetición modular
“La industrialización de la construcción puede reducir hasta un 30 % de los residuos y acortar los plazos de ejecución sin comprometer la calidad estructural”.
son ahora sinónimo de elegancia. En lugar de adornar, los arquitectos enfatizan el ritmo constructivo y la precisión.
El resultado son edi cios que inspiran con anza e innovación, convirtiendo polígonos industriales en verdaderos paisajes arquitectónicos. Proyectos como el Tesla Gigafactory en
Berlín o el Apple Data Center en Viborg demuestran que un edi cio técnico puede también comunicar valores de sostenibilidad y vanguardia estética.
Hacia una infraestructura regenerativa global
El futuro apunta hacia una visión donde la arquitectura industrial es parte de un sistema vivo: red de energía limpia, transporte sostenible y economía circular. Las fábricas se transforman en infrae-
structuras regenerativas, capaces de producir más energía de la que consumen y devolver al entorno más de lo que extraen.
En América, Europa y Asia, las políticas de descarbonización industrial ya incluyen estándares de neutralidad de carbono en edi caciones, uso de materiales bio-basados y captura de CO2 integrada a la envolvente del edi cio.
La arquitectura industrial se convierte así en una herramienta de competitividad global, un símbolo de liderazgo ambiental y un puente entre ingeniería, inversión y propósito.
La sostenibilidad industrial ya no es un lujo, sino el nuevo estándar. El diseño arquitectónico, la estructura y la tecnología se fusionan para crear espacios productivos inteligentes, e cientes y éticos. El edi cio industrial se convierte en un organismo vivo, una extensión de la estrategia empresarial y del compromiso ambiental de cada país.
El futuro de la arquitectura industrial será de nido por su capacidad de crear más valor con menos impacto, demostrando que la verdadera innovación no está en construir más, sino en construir mejor.
Nota: Con apoyo de IA se localizó y veri có la fuente original, con los permisos correspondientes. Redacción y edición nal por el equipo editorial de Revista INversión INmobiliaria, basada en Ľubica Ilkovičová & Ján Ilkovič (2024), Eng, 5(4): 3092–3107, bajo licencia CC BY 4.0.
EVOLUTION FREE ZONE:
CRECIMIENTO ECONÓMICO, BIENESTAR SOCIAL Y PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL
Innovar, generar impacto positivo y liderar con responsabilidad son ejes fundamentales en el trabajo de CODE Development Group
Por Cesar Brenes, cbrenes@inversioninmobiliariacr.com
Gracias a su triple estrategia, este parque empresarial demuestra cómo es posible establecer objetivos cuantificables de impacto ambiental, social y económico desde la concepción de un proyecto inmobiliario y redefinir así el desarrollo industrial responsable en zonas francas Innovar, generar impacto positivo y liderar con responsabilidad son ejes fundamentales en el trabajo de CODE Development Group, empresa costarricense con más de 20 años de experiencia en el desarrollo y administración de parques industriales bajo Régimen de Zona Franca. Por eso, no es sorpresa que su proyecto Evolution Free Zone, ubicado en Tacares de Grecia, Alajuela, haya
establecido un nuevo paradigma en desarrollo industrial al implementar una estrategia de sostenibilidad fundamentada en triple línea base, donde el crecimiento económico se acompaña del bienestar social y la protección medioambiental.
Las cifras hablan.
La estrategia económica del parque contempla la generación de 20,000
empleos de calidad en los próximos 15 años, capacitar más de 1,000 personas anualmente mediante alianzas educativas con el Instituto Nacional de Aprendizaje (INA) y el Ministerio de Educación Pública, e incorporar un mínimo de 25% de proveedores locales en la cadena de valor de las empresas instaladas
Asimismo, su innovador uso de la tecnología ha materializado soluciones pocas veces vistas en parques industriales como plantas de tratamiento propias que reutilizan agua tratada para riego, una granja solar que abastece la totalidad de áreas comunes con energía renovable, y un
Cuenta con certificación LEED Master Site, facilitando que empresas como AVNA obtengan la certificación LEED Silver con ahorros del 50% en agua y 18% en energía.
sistema de gestión inteligente PMS (Park Management System) que monitorea en tiempo real el consumo energético e hídrico.
El complejo también cuenta con certificación LEED Master Site, facilitando que empresas como AVNA obtengan la certificación LEED Silver con ahorros del 50% en agua y 18% en energía.
Como si fuera poco, Evolution Free Zone es el primer parque empresarial de Costa Rica en utilizar Building Information Modeling (BIM) desde su fase de diseño. El BIM es una metodología de trabajo colaborativa que utiliza un modelo digital tridimensional inteligente para la planificación, diseño, construcción y gestión de proyectos inmobiliarios. Esto permite una gestión inteligente de recursos, mayor eficiencia operativa y sostenibilidad.
“Trabajamos activamente en la creación de un ecosistema productivo robusto, donde el desarrollo de proveedores locales, la formación de talento y la innovación sostenible sean piezas fundamentales de nuestra evolución”, señaló Carlos Wong, Director General de CODE Development Group.
Las campañas de reforestación concebidas desde el inicio del proyecto: en tres años se han sembrado más de 4,500 árboles nativos con la participación de 190 voluntario
Evolution Free Zone: Metas de Triple Impacto
Certificación: LEED Master Site y Carbono Neutralidad 2027
Empleo: 20,000 trabajos de calidad en 15 años
Formación: 1,000+ personas capacitadas anualmente
Proveedores locales: Mínimo 25% de la cadena de valor
Reforestación: 4,500 árboles nativos sembrados en 3 años
Sello Esencial: Cuenta con certificación Esencial Costa Rica
Primer parque empresarial de Costa Rica en utilizar Building Information Modeling (BIM) desde su fase de diseño
DESDE SU CONCEPCIÓN, EVOLUTION FREE ZONE SE DISEÑÓ PARA ARMONIZAR CON SU ENTORNO Y OPERAR CON LA MENOR HUELLA POSIBLE. ESTA VISIÓN SE TRADUCE EN DECISIONES CONCRETAS DE DISEÑO, CONSTRUCCIÓN Y OPERACIÓN
QUE PRIORIZAN EL USO EFICIENTE DE RECURSOS”
Carlos Wong Director General CODE Development Group
Un caso emblemático son las campañas de reforestación concebidas desde el inicio del proyecto: en tres
años se han sembrado más de 4,500 árboles nativos con la participación de 190 voluntarios, incluyendo la siembra reciente de 3,000 árboles en Chilamate de Poás en alianza con la Municipalidad local. La meta es alcanzar la certificación de Carbono Neutralidad para 2027, consolidando alianzas colaborativas con 10 municipalidades de la Región de Occidente y ONGs como FUNDEMA y Primates de Grecia.
Contacto
Mariola Sánchez
Directora de Mercadeo y Desarrollo de Negocio
Email: msanchez@code-cr.com Sitio web: www.evolutionfz.com M
Arquitectura de Triple Impacto
en la evolución de los centros comerciales sostenibles en Centroamérica
La transformación del retail: eficiencia, resiliencia y la imperiosa integración en el tejido social urbano están marcando el ritmo del desarrollo de una nueva era de complejos comerciales en América Central.
Por: Fernando Vásquez, farevalo@inversioninmobiliariacr.com
La transformación del retail en América Central ya no se limita a la oferta comercial. Los centros comerciales están dejando de ser meros contenedores de tiendas para convertirse en plataformas híbridas de impacto ambiental, social y económico. Para desarrolladores, operadores y ocupantes de inmuebles de alto estándar, esto implica replantear criterios de diseño, operación y gobernanza con enfoque de largo plazo.
De la eficiencia a la resiliencia, este es el nuevo mandato del proyecto comercial.
Hoy la sostenibilidad es un factor competitivo que determina la viabilidad y la reputación de un proyecto. Integrar e ciencia energética, gestión hídrica, biodiversidad y confort térmico —junto con modelos de gobernanza y relación comunitaria— no es una opción, sino una exigencia del mercado.
La industria de real estate en América Central está presenciando una re-
de nición fundamental del concepto de centro comercial. Lo que antes se percibía como un espacio de transacción comercial se está consolidando como un complejo ecosistema de triple impacto: ambiental, social y económico, que debe integrarse activamente en la estructura urbana. Para el sector inmobiliario, la sostenibilidad ya no es una opción, sino un factor de competitividad y reputación que de ne el futuro de la industria.
La visión de los desarrolladores contemporáneos trasciende de la funcionalidad económica. María Virginia Cucalón, directora de Centros Comerciales en ÍNTEGRO, enfatiza que “la sostenibilidad es un eje central para construir centros comerciales que trasciendan su función económica y se conviertan en parte del tejido social de una comunidad”. Este enfoque integral garantiza la permanencia y resiliencia de los proyectos, al mitigar riesgos y asegurar un aporte de valor a largo plazo.
El diseño pasivo —sombra profunda, ventilación cruzada, grandes aleros y
COMPETITIVIDAD
Hoy la sostenibilidad es un factor competitivo que determina la viabilidad y la reputación de un proyecto.
“Un
enfoque sostenible garantiza un equilibrio entre funcionalidad, estética y responsabilidad social, fomentando espacios que sean resilientes, energéticamente eficientes y que aporten a la biodiversidad urbana”.
Ferrán Mallol DIRECTOR COMERCIAL FIRMA DE ARQUITECTURA MALLOL
El futuro del retail en América Central se aleja del modelo del shopping mall tradicional, migrando hacia “verdaderos generadores de comunidad”.
vegetación— reduce la demanda de climatización y mejora el confort de usuarios y operadores. Estas decisiones de proyecto, combinadas con tecnologías activas (paneles solares, iluminación LED, sistemas de gestión de energía), hacen posible una reducción signi cativa de costos operativos y una recuperación de la inversión en el mediano plazo, según practicas documentadas por desarrolladores regionales.
Doble materialidad: integrar impactos y riesgos en la toma de decisiones
Adoptar una perspectiva de doble materialidad obliga a evaluar tanto cómo los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ASG) afectan al negocio, como el impacto de la operación en el entorno. En la práctica, esto se traduce en indicadores concretos: ecoeciencia, acción climática, biodiversidad; talento humano, diseño urbano, relación con comunidades; comunicación corporativa, gobernanza e innovación.
Este enfoque facilita la toma de decisiones de inversión y permite a gestores y facility managers priorizar medidas con retorno social y económico medible.
“Este análisis urbanístico hoy por hoy se conserva, el crecimiento alrededor de los centros comerciales logra alcanzar conexiones importantes para cualquier ciudad. La importancia es relevante para que estas conexiones tengan alcances positivos no solamente ambientales con transporte e ciente, sino que relaciones comerciales para
Los 10 ítems de la doble materialidad
AMBIENTAL
Ecoeficiencia
Acción climática
Biodiversidad
SOCIAL
Talento humano
Relación con comunidades
Diseño urbano
activación de la economía”, relata Ruth López, gerente de Ambiente en Grupo Cayalá.
Desde la antigüedad los centros comerciales se han estudiado y analizado como núcleos urbanos importantes para el desarrollo de las ciudades, en algunas culturas la ciudad fue creada alrededor de estos centros.
La sostenibilidad, entendida en su complejidad, se convierte en la base del buen desempeño económico y del confort, especialmente en la región por sus características propias, como el clima tropical.
Los desarrolladores deben comprender el impacto que tiene un centro comercial como punto focal para la creación de ciudades y retomar el valor de creación de comunidades en donde se vive, se siente, se respira ambientes sanos y con valor social.
Ferrán Mallol, director Comercial de la rma de arquitectura Mallol, subraya que “un enfoque sostenible garantiza un equilibrio entre funcionalidad, estética y responsabilidad social, fomentando espacios que sean resilientes, energéticamente e cientes y que aporten a la biodiversidad urbana”.
La región centroamericana ha experimentado un avance signi cativo, impulsado por una mayor conciencia y la necesidad de integrar estándares internacionales. Los consumidores latinoamericanos muestran creciente interés en espacios responsables, y las empresas están incorporando criterios ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza) en sus estrategias, lo cual es ya
GOBERNANZA
Comunicación corporativa
Gobierno corporativo
Innovación y tecnología
Desempeño económico
una exigencia del mercado e inversionistas.
La certi cación sigue siendo útil como marco y veri cación; sin embargo, la conversación hoy exige indicadores de desempeño: huella de carbono, huella hídrica, confort térmico y métricas de resiliencia. En la región, iniciativas como EDGE, LEED e ISO han comenzado a desplegar resultados: por ejemplo, desarrollos que incorporan paneles
“Este análisis urbanístico hoy por hoy se conserva, el crecimiento alrededor de los centros comerciales logra alcanzar conexiones importantes para cualquier ciudad. La importancia es relevante para que estas conexiones tengan alcances positivos no solamente ambientales con transporte eficiente, sino que relaciones comerciales para activación de la economía”.
Ruth López, GERENTE DE AMBIENTE GRUPO CAYALÁ:
solares a gran escala reducen su huella energética y mejoran la independencia operativa ante uctuaciones de la red. Por ello, en este contexto, la conversación ha evolucionado más allá de las meras certi caciones, incluyendo el desempeño medible, la huella hídrica, el confort térmico pasivo y la biodiversidad urbana. Tomando como ejemplo el caso de Portafolio Inmobiliario, la empresa alinea sus acciones a una Estrategia Corporativa fundamentada en el principio de la doble materialidad, evaluando tanto el impacto de los factores ASG en la empresa como el impacto de sus operaciones en el entorno y grupos de interés.
La implementación de prácticas sostenibles se traduce directamente en la reducción de costos operativos a largo plazo. Concepto que ha sido difícil de adoptar en el Real Estate. Sin embargo,
“La sostenibilidad es un eje central para construir centros comerciales que trasciendan su función económica y se conviertan en parte del tejido social de una comunidad”.
María Virginia Cucalón DIRECTORA
DE CENTROS COMERCIALES
ÍNTEGRO
La certificación sigue siendo útil como marco y verificación; sin embargo, la conversación hoy exige indicadores de desempeño: huella de carbono, huella hídrica, confort térmico y métricas de resiliencia
hoy existe un interés creciente por integrar estándares internacionales, e ciencia energética y prácticas responsables en el diseño y operación de los centros comerciales.
Cada proyecto con el sello verde se convierte en una herramienta educativa, que permite ver cómo la sostenibilidad se traduce en ahorro, confort y calidad de vida.
La inversión inicial en e ciencia se recupera con el tiempo, un concepto que Daniel Villafranca, director de Sostenibilidad de Portafolio Inmobiliario, complementa al señalar que “la sostenibilidad impulsa la resiliencia, la rentabilidad y la relevancia del proyecto.
Las inversiones en sistemas de e ciencia energética, como paneles
solares e iluminación LED, y la optimización de recursos hídricos, reducen signi cativamente los gastos de mantenimiento y operación.
“Cuando un centro comercial trabaja con el clima a través de sombra profunda, ventilación cruzada, vegetación activa y captación de agua, disminuye su consumo energético, reduce costos operativos y genera espacios donde la gente quiere quedarse”, resaltó Benjamín Saxe, fundador y director de diseño en Studio Saxe al enfatizar que el diseño pasivo es crucial.
Mallol señala la di cultad de equilibrar los costos iniciales con los benecios a largo plazo, ya que algunos sistemas sostenibles requieren inversiones elevadas. En este mismo sentido, para Saxe, el reto nanciero consiste en
Certificaciones LEED para centros comerciales en la región
Los siguientes son proyectos que han optado por esta certi cación en América Central, para recopilar evidencias y respaldar la sostenibilidad en la operación del inmueble.
Guatemala El Salvador Nicaragua Costa Rica Panamá
Oakland Place
Centro Comercial SOMA /
Centro Comercial Pradera Torre Millenium (Uso Mixto)
Plaza Telares
Centra Norte
Naranjo Mall
Rooftop Oakland Mall
Galerías Tiffany
Centro Comercial Videre
Plaza Centroamérica (Uso Mixto) /
Escazú Village
Dorado City Center (Uso Mixto)
Town Center Costa del Este (Uso Mixto)
Centro Comercial Ciudad del Saber
Pacific Center (Uso Mixto)
Plaza del Este (Uso Mixto)
Fuente: USGBC
Soho Mall
“La sostenibilidad no es un estado al que se llega, sino un camino de mejora continua que implica cambio, trabajo, medición y reducción constante de impactos. Esto exige transformar la infraestructura, la gestión operativa, la relación con la comunidad y el modelo de negocio mismo”.
Daniel Villafranca DIRECTOR DE SOSTENIBILIDAD PORTAFOLIO INMOBILIARIO
demostrar que elementos de diseño pasivo como “buenos aleros, vegetación, prefabricación y materiales durables son una inversión inicial inteligente que se recupera en la operación”.
Retos: más allá del Greenwashingy la complejidad técnica
A pesar del progreso, la ruta hacia la sostenibilidad integral está llena de desafíos que requieren un cambio profundo en la plani cación y operación. Algunos expertos en esta materia en la región han comenzado a hablar de ir un paso más allá de la sostenibilidad y avanzar hacia una verdadera regeneratividad.
La comprensión holística de
“Cuando un centro comercial trabaja con el clima a través de sombra profunda, ventilación cruzada, vegetación activa y captación de agua, disminuye su consumo energético, reduce costos operativos y genera espacios donde la gente quiere quedarse”.
Benjamín Saxe FUNDADOR Y DIRECTOR DE DISEÑO STUDIO SAXE
la sostenibilidad: El principal reto es la comprensión del término sostenible, que a menudo se reduce solo al factor ambiental. Villafranca advierte sobre el riesgo del greenwashing, señalando que la sostenibilidad no es un estado al que se llega, sino “un camino de mejora continua que implica cambio, trabajo, medición y reducción constante de impactos”. Esto exige transformar la infraestructura, la gestión operativa, la relación con la comunidad y el modelo de negocio mismo.
Integración desde la planificación y desafíos financieros: Uno de los obstáculos más frecuentes es el costo inicial de soluciones sostenibles. Paradójicamente,
“Debemos de dejar de pensar en centros comerciales como grandes cajas encerradas en sí mismo. Sino en estos tiempos y con las necesidades de la ciudad, centros comerciales que se integran a la traza urbana serían más valiosos para la ciudad”.
Arq. Jeanne Samayoa
PRESIDENTE
FUNDACIÓN CRECER
muchas de estas medidas ofrecen retorno operativo y mayor resiliencia nanciera. Elementos de diseño pasivo, prefabricación y materiales durables aceleran tiempos de obra y reducen costos de operación, mientras que modelos nancieros innovadores (incentivos, alianzas público-privadas, green loans) facilitan la viabilidad económica de los proyectos.
La crisis de la movilidad y el diseño urbano: Un centro comercial sostenible debe ser inclusivo, resiliente y conectado. La Arq. Jeanne Samayoa, presidente en Fundación Crecer, critica el modelo tradicional. “Debemos de dejar de pensar en centros comerciales como grandes cajas
encerradas en sí mismo. Sino en estos tiempos y con las necesidades de la ciudad, centros comerciales que se integran a la traza urbana serían más valiosos para la ciudad”. Samayoa advierte, además, sobre los peligros del desarrollo a la orilla de las carreteras que rompe la trama urbana y causa embudos de trá co, urgiendo a “replantearnos el modelo de sótanos inmensos de parqueos en centros comerciales y solo buscar accesos para el carro”.
Un proyecto bien conectado con vías, transporte público, ciclovías y áreas peatonales, como de ende ÍNTEGRO, “potencia la conectividad urbana, promueve la movilidad sostenible y contribuye a crear entornos más accesibles y seguros”. Esto no es un lujo, sino una condición para la sostenibili-
dad económica, ambiental y social, ya que la integración con el transporte público garantiza que el centro no sea exclusivo para quienes poseen vehículo.
Corresponsabilidad
operativa y beneficios para inquilinos
El éxito de la sostenibilidad depende de la colaboración de todos los stakeholders, especialmente los inquilinos. Los beneficios para ellos son palpables: reducción de costos operativos, espacios más eficientes y confortables, y una imagen de marca fortalecida ante consumidores conscientes. Los centros comerciales sostenibles, al ofrecer entornos más cómodos con luz natural, aire limpio y áreas abiertas, incrementan el tráfico y el tiempo de permanencia de los visitantes, lo que “favorece la experi-
encia del usuario, prolonga su estadía y, en consecuencia, aumenta el consumo”.
Además, la gestión de datos compartidos se convierte en una herramienta de e ciencia económica. Ruth López, gerente de Ambiente en Grupo Cayalá, explica cómo la data sobre generación de residuos se comparte con los socios comerciales: “al entregarles un porcentaje mensual de generación de residuos y sus indicadores son elevados en residuos orgánicos podrían evaluar si existe mucho desperdicio del chef. Con estos datos ‘ambientales’ te pueden generar temas de e ciencia económica y operativa, así como reputacional”.
Los inquilinos contribuyen activamente al elegir equipos e cientes, operar con horarios responsables y al gestionar residuos y agua conforme a los sistemas del proyecto.
Certificaciones
En materia de certificaciones, la región ha dado pasos importantes y los centros también han sido conscientes de esa nueva necesidad mostrando avances significativos como algunos de estos:
Certificación EDGE: ÍNTEGRO ha sido reconocido como EDGE Champion 2025 y se compromete a certificar el 100% de sus nuevos proyectos bajo EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), que garantiza la reducción del consumo de energía, agua y materiales.
Un proyecto bien conectado con vías, transporte público, ciclovías y áreas peatonales, como defiende ÍNTEGRO, “potencia la conectividad urbana, promueve la movilidad sostenible y contribuye a crear entornos más accesibles y seguros”.
Iniciativas técnicas: la hoja de ruta Ecoeficiente
Los desarrolladores en la región están adoptando tecnologías y prácticas que abordan las crisis de agua, energía y residuos que enfrenta América Central.
ISO y LEED: Portafolio Inmobiliario cuenta con 22 certificaciones en construcción sostenible, incluyendo LEED, EDGE y Bandera Azul, y gestiona el 100% de sus proyectos operativos bajo la norma ISO 14064 para Gases de Efecto Invernadero, con el 50% ya alcanzando la carbono neutralidad. Grupo Cayalá implementa un Sistema de Gestión Ambiental (SGA) basado en la norma ISO 14001 -2015.
La e ciencia energética es prioritaria. Iniciativas comunes incluyen la instalación de paneles solares, un ejemplo de esto en Guatemala ha sido ÍNTEGRO, una desarrolladora que le ha apostado a la instalación de estos en todos sus centros comerciales: 3.670 paneles solares que generan 2.128,7 KWp de energía renovable. Sumado a esto, el uso de iluminación LED y sistemas de gestión inteligente de consumo.
Gestión hídrica y de residuos:
La escasez de agua exige que los centros comerciales sean parte de la solución, y no un problema. Las metas técnicas en agua incluyen la captación de agua de lluvia, el reciclaje de aguas grises y el tratamiento de aguas negras para su reutilización en riego.
En cuanto a residuos, la meta es clara: cero residuos a vertedero. Paseo Cayalá se enfoca en su Plan de Manejo de Residuos, logrando evitar que el 70% de los residuos no lleguen a vertederos nacionales a lo largo de 10 años. Otras iniciativas clave incluyen la incorporación de biodigestores y composteras para desechos orgánicos generados por supermercados y food courts. La Arq. Samayoa resalta que la gestión responsable de residuos debe comenzar desde la construcción, “promoviendo la visión de construcción circular”.
¿Cuál es el futuro? Ecosistemas híbridos y resiliencia climática
El futuro del retail en América Central se aleja del modelo del shopping mall tradicional, migrando hacia “verdaderos generadores de comunidad”.
Integración híbrida y experiencial: Los centros comerciales evolucionarán hacia espacios híbridos que integren comercio, cultura, entretenimiento, deporte, servicios médicos, educación y vivienda, consolidándose como verdaderos puntos de conexión urbana. “Veremos ecosistemas mixtos más que centros comerciales convencionales. Programas de salud, deporte y cultura se integrarán con el retail”, enfatiza Saxe.
Resiliencia y clima: La resiliencia climática será un pilar. Más allá de la e ciencia, la clave será la adaptación a fenómenos extremos (olas de calor y patrones de lluvia). Esto implica diseñar con infraestructura verde, microclimas creados con vegetación y agua, y priorizar el diseño bioclimático pasivo. La Arq. Samayoa aspira a que los centros comerciales del futuro ofrezcan experiencias deseables, como la posibilidad de llegar a pie o en transporte público, pasear en la reserva natural o utilizar ciclovías, “creando barrios/distritos como pilar de la movilidad sostenible”.
Transparencia y medición: La transparencia será fundamental. Los centros comerciales del futuro serán evaluados no solo por su rentabilidad, sino también por su huella de carbono, hídrica y social. Los clientes e inquilinos exigirán reportes públicos de desempeño Ambiental, Social y de Gobernanza.
En conclusión, la transformación de los centros comerciales en América Central requiere un rigor técnico y una visión de largo plazo que trascienda la rentabilidad inmediata. Los desarrolladores deben liderar el cambio, plani cando para reducir el impacto vial, mejorando la infraestructura urbana y garantizando que lo construido hoy tenga una visión de que dure para los próximos 10, 20, 30 años. El camino hacia la sostenibilidad es, ante todo, un ejercicio de diseño urbano responsable y consciente.
CASO DE ÉXITO:
The Gilded Iguana Athletic Center
Se trata de una plaza comercial diseñada por Studio Saxe y construida en Costa Rica por LHC Constructores, en donde la sostenibilidad fue uno de los principales factores.
Según los mismos arquitectos “se diseñó como una pequeña aldea entre los árboles que crea un espacio público que integra a residentes locales con visitantes con intereses similares: un estilo de vida activo y bienestar”.
Se utilizó un sistema constructivo con estructura ligera de acero prefabricada fuera de obra en un entorno con-
trolado y ensalada rápidamente para minimizar el impacto en la propiedad y maximizar la e ciencia de la construcción.
El proyecto se concibió con un enfoque de construcción modular para minimizar el impacto en el paisaje natural. Se diseñó para preservar y proteger la vegetación existente y el hábitat natural de su entorno mediante ingeniería inteli-
EL PROYECTO se concibió con un enfoque de construcción modular para minimizar el impacto en el paisaje natural. Se diseñó para preservar y proteger la vegetación existente y el hábitat natural de su entorno
gente, desintegrando la masa del edicio en múltiples componentes para distribuir el proyecto en torno a los árboles y la vegetación.
“Fragmentamos el programa en pabellones ligeros bajo grandes aleros e insertados entre árboles existentes. El resultado es un pequeño pueblo a escala humana que funciona con menos dependencia de aire acondicionado, ofrece bienestar real a usuario y operadores y crea un entorno atractivo para el comercio”, comentó Benjamín Saxe, fundador y director de diseño en Studio Saxe.
The Gilden Iguana Athletic Center se esforzó por preservar los árboles existentes y se evitó al máximo realizar
movimiento de tierra. Saxe agregó que “utilizamos estructura ligera prefabricada en acero para montar rápido y con mínimo impacto. Diseñamos grandes aleros y parasoles que protegen del sol y la lluvia y habilitan espacios intermedios habitables. Integramos vegetación en bordes y jardineras para bajar la temperatura super cial y atraer polinizadores”.
Por otro lado, el proyecto cuenta con sistemas de recolección y reuti-
lización de agua de lluvia en cubiertas, la cual es utilizada para riego y para sistemas mecánicos.
“Combinamos teca reforestada con materiales durables y ubicamos el vidrio de manera estratégica para lograr luz natural sin sobrecalentamiento. La orientación y las líneas de cubierta responden al sol, vientos, ruido y polvo con el n de asegurar ventilación cruzada y confort con bajo consumo”, nalizó.
CENTROS COMERCIALES PRADERA:
IMPULSANDO UN MODELO SOSTENIBLE
QUE TRANSFORMA EL DESARROLLO REGIONAL EN GUATEMALA
Con más de 30 años de trayectoria, Pradera ha pasado de ser pionera en llevar experiencias modernas de retail al interior de Guatemala a convertirse en un ecosistema estratégico que impulsa desarrollo económico, genera empleo formal y promueve prácticas sostenibles con impacto medible. Por Redaccion INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Con más de 30 años de trayectoria, Pradera ha pasado de ser pionera en llevar experiencias modernas de retail al interior de Guatemala a convertirse en un ecosistema estratégico que impulsa desarrollo económico, genera empleo formal y promueve prácticas sostenibles con impacto medible. Su visión integra desarrollo inmobiliario, innovación y responsabilidad ambiental, demostrando que la inversión y la sostenibilidad pueden crecer de la mano.
Mónica Covarrubias
Directora de Activos
Inmobiliarios
CMI
Desde sus inicios, Pradera apostó por transformar el potencial de las ciudades intermedias (como Quetzaltenango, Chiquimula, Escuintla, Chimaltenango, entre otras) en verdaderos polos de crecimiento. Hoy, esas regiones son nodos estratégicos de desarrollo y atrayendo inversión y dinamizando la economía local. Este enfoque visionario ha permitido que Pradera forme parte activa de la evolución de la industria de centros
desarrollo inmobiliario, innovación y responsabilidad ambiental, demostrando que la inversión y la sostenibilidad pueden crecer de la mano. f
SU VISIÓN INTEGRA
comerciales, redefiniendo su rol: de ser lugares de compra a convertirse en hubs urbanos: verdaderos motores de bienestar, convivencia y conexión con las comunidades, viviendo experiencias que trascienden lo comercial. Por eso, nuestro modelo no solo busca rentabilidad, sino crear valor sostenible, mejorar la calidad de vida y construir comunidades más resilientes.
Hoja de ruta hacia 2030
La sostenibilidad ocupa un lugar estratégico dentro de esta visión de desarrollo. La red trabaja sobre siete ejes estratégicos hacia el 2030: reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero, optimizar el uso del agua y la energía, impulsar una gestión circular de residuos, integrar criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza) en sus inversiones y promover soluciones innovadoras en cada uno de sus proyectos.
PARA PRADERA, LA
SOSTENIBILIDAD VA MUCHO MÁS ALLÁ DE UNA
TENDENCIA: ES UNA FORMA DE CONSTRUIR ESPACIOS QUE CUIDAN A LAS PERSONAS Y AL ENTORNO. CADA ACCIÓN
QUE TOMAMOS, DESDE CÓMO
OPERAMOS HASTA CÓMO
NOS RELACIONAMOS CON LA COMUNIDAD, BUSCA GENERAR UN IMPACTO POSITIVO, CREAR EXPERIENCIAS SIGNIFICATIVAS Y APORTAR AL DESARROLLO RESPONSABLE DE LAS CIUDADES DONDE ESTAMOS PRESENTES”.
Mónica Covarrubias
Directora de Activos Inmobiliarios CMI
Impacto medible, valor sostenible
El compromiso sostenible de Pradera ya muestra resultados tangibles. Cinco de sus centros comerciales operan con energía 100% renovable, certificados por IREC, evitando miles de toneladas de CO2 al año, y en 2025 lograron reciclar más de 200 toneladas de residuos mediante sistemas de separación y valorización.
DATOS DESTACADOS
5 200+ 5.000+ 10.000 61%
centros comerciales con energía 100% renovable (Certificación IREC)
toneladas de residuos reciclados en 2025
de ahorro hídrico en Pradera Chiquimula (EDGE)
empleos directos e indirectos
árboles entregados
Pradera Xela se ha posicionado como referente ambiental en la región occidente, siendo reconocida por segundo año consecutivo por la Municipalidad de Quetzaltenango por su contribución al reciclaje y la educación ecológica. Su enfoque se basa en la colaboración entre empresas, instituciones y comunidad, promoviendo pequeñas acciones con gran impacto colectivo.
A nivel nacional, Pradera Chiquimula lidera la innovación sostenible con la primera certifi cación EDGE en el interior del país, alcanzando ahorros del 34% en energía, 61% en
ocupación del Centro Comercial
Socios Comerciales 99%
+1,300
+57M de visitas anuales
Centros Comerciales
+17M
Tráfico Vehícular
+309mil metros2 construídos
agua y 86% en materiales, gracias a un diseño eficiente y responsable.
La red de centros comerciales también impulsa infraestructura verde con páneles solares, iluminación LED y sistemas inteligentes de control energético, además de generar más de 5,000 empleos, programas de capacitación y jornadas de reforestación que han entregado más de 10,000 árboles.
Con estas acciones, Pradera reafirma su liderazgo como un ecosistema
Primer Centro Comercial con Certificación EDGE en el interior del país.
comercial sostenible, que combina innovación, eficiencia y compromiso social para construir un futuro más limpio, inclusivo y resiliente.
Un Liderazgo que marca pauta
Pradera se ha consolidado como un referente del sector comercial en Guatemala gracias a su liderazgo visionario y a una estrategia basada en inversiones sostenibles. Su enfoque combina rentabilidad y propósito, demostrando que el desarrollo inmobiliario puede generar crecimiento económico, regeneración urbana y bienestar social. La empresa avanza como un ecosistema comercial líder, comprometido con un futuro inclusivo, resiliente y alineado con las tendencias globales hacia espacios más eficientes, verdes y centrados en las comunidades.
Contacto
Mónica Covarrubias
Directora de Activos Inmobiliarios
Email: monica.covarrubias@somoscmi.com
Teléfono : +(502) 2229-1000
https://centroscomercialespradera.com/ M
La sinergia del capital: Titulación de activos y bonos ASG como ejes transformadores del mercado inmobiliario regional
La convergencia entre el desarrollo inmobiliario y el mercado de capitales redefine el financiamiento en Centroamérica: la titulización aporta liquidez a activos líquidos y los bonos sostenibles canalizan capital institucional hacia infraestructuras resilientes, pese a desafíos regulatorios y de madurez del ecosistema.
Por: Fernando Vásquez, farevalo@inversioninmobiliariacr.com
El sector inmobiliario de Centroamérica encara una encrucijada estratégica: cómo nanciar crecimiento y resiliencia en un contexto de restricciones bancarias, demanda heterogénea y necesidad de soluciones sostenibles. La respuesta emergente combina dos palancas complementarias del mercado de capitales: la titulación de activos y los bonos ASG (ambientales, sociales y de gobernanza). La primera transforma ujos futuros, hipotecas, rentas, contratos, en valores negociables; la segunda canaliza recursos institucionales hacia proyectos con impacto ambiental y social medible. Juntas, permiten desbloquear liquidez y alinear inversiones con objetivos de largo plazo.
La titulización brinda ventajas estructurales claras: abre nuevas fuentes de nan-
ciamiento sin vender activos, mejora la diversi cación del riesgo mediante tramos con per les distintos, y democratiza el acceso a proyectos de gran escala al ofrecer tickets más pequeños. “El modelo ofrece liquidez y diversi cación de fuentes de nanciamiento para el sector inmobiliario, permitiendo canalizar capital hacia nuevos proyectos”, a rma Iván Higueros, CEO de Zona Trading Guatemala. Sin embargo, el camino exige rigurosidad técnica: la experiencia internacional enseña que una estructuración pobre puede generar fragilidad sistémica si no se evalúan correctamente los ujos y garantías.
En la región persisten obstáculos relevantes. La profundidad limitada de las bolsas locales y la escasa masa crítica de inversionistas institucionales di cultan la colocación de
Ventajas competitivas de la deuda verde $
Losbonos verdes ofrecen al sector inmobiliario condiciones financieras y reputacionales que facilitan inversiones en eficiencia, resiliencia y tecnologías limpias.
Acceso a capital preferencial: financiamiento con plazos más largos y mayor volumen, mejorando la estructura financiera del proyecto.
Ampliación de la base de inversionistas: atrae a fondos multilaterales e instituciones con mandatos ASG (por ejemplo, BID Invest, IFC, LAGreen Fund).
Diferenciación de mercado: posiciona proyectos como líderes en sostenibilidad mediante certificaciones (EDGE, LEED, CASA Guatemala), captando demanda de compradores e inquilinos conscientes.
Transparencia y gobernanza: exige reportes periódicos de impacto y auditorías independientes, fortaleciendo la reputación del emisor y reduciendo riesgo reputacional.
Valentina Leal, directora ejecutiva del Guatemala Green Building Council (GGBC), destaca que los bonos verdes “pueden aportar capital para proyectos de construcción que de otra forma pueden llegar a tener costos iniciales altos (por ejemplo, incorporar tecnologías de eficiencia energética, sistemas solares, aislamiento térmico, materiales menos contaminantes)”.
Los beneficios financieros de la deuda verde son tangibles: acceso a condiciones preferenciales, ampliación de la base de inversionistas, incluyendo fondos multilaterales con mandatos ASG, y una ventaja competitiva en posicionamiento de mercado.
instrumentos complejos. A ello se suma la falta de marcos regulatorios modernizados en varios países y los costos jos asociados a la estructuración, asesoría legal, duciarios, cali cadoras, que hacen que la titulización sea rentable sobre todo en proyectos de mayor tamaño.
En Guatemala, por ejemplo, la Ley del Mercado de Valores permite guras como deicomisos titulizados, pero carece de una operativa moderna que facilite emisiones ágiles; en El Salvador, en cambio, ya se han desarrollado esquemas de Project nance y emisiones bursátiles más avanzadas.
Las cifras regionales son elocuentes: desde 2010 las titularizaciones inmobiliarias en El Salvador suman alrededor de US$315 millones dentro de un universo regional de aproximadamente US$2.200 millones. Ese dato re eja tanto la emergente adopción como la distancia por recorrer para consolidar un mercado robusto en Centroamérica.
Costa Rica aporta avances desde la estructuración de fondos de desarrollo vertical: el Fondo de Inversión de Desarrollo de Proyectos Multifondos SECRT Escalante, con un costo estimado de US$54,6 millones y un valor facial de participación de US$1.000, ejemplica esfuerzos por democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria.
El otro frente, las nanzas sostenibles, ha mostrado crecimiento acelerado y respaldo de multilaterales. El BCIE ha sido motor de esa dinámica: entre 2019 y 2024 ejecutó 28 emisiones de bonos sostenibles por un total equivalente a US$5.400 millones, y en 2024 las nuevas aprobaciones elegibles superaron los US$ 1.700 millones, lo que evidencia un impulso a nivel de portafolio hacia proyectos verdes y sociales. Ese ujo de capital institucional crea oportunidades para proyectos inmobiliarios que integren e ciencia energética, manejo hídrico y resiliencia urbana.
Los bene cios nancieros de la deuda verde son tangibles: acceso a condiciones preferenciales, ampliación de la base de inversionistas, incluyendo fondos multilaterales con mandatos ASG, y una ventaja competitiva en posicionamiento de mercado. Valentina Leal, directora ejecutiva del Guatemala Green Building Council, resume la oportunidad: “la importancia de los bonos verdes radica en que pueden aportar capital para proyectos de construcción que de otra forma pueden llegar a tener costos iniciales altos (por ejemplo, incorporar tecnologías de eciencia energética, sistemas solares, aislamiento térmico, materiales menos contaminantes)”. Pero emitir bonos verdes exige gobernanza y transparencia: auditorías externas, marcos de referencia alineados con estándares internacionales y reportes de impacto periódicos para evitar riesgos reputacionales por greenwashing. Los casos prácticos muestran cómo se concretan estas sinergias. Grupo Cayalá logró colocar US$20 millones en bonos vinculados a sostenibilidad, con KPIs ambientales que condicionan la tasa; la estructura y la veri cación independiente demostraron que un marco medible atrae demanda y legitima la operación. En Panamá, Empresas Bern estructuró un Programa Rotativo de Bonos Verdes por hasta US$12 millones para nanciar Plaza del Este, edicio certi cado LEED Gold; la segunda opinión que validó el marco y el alineamiento con los principios ICMA fundó la credibilidad del instrumento.
A la vista de la proyección a diez años, el escenario más probable es el de una integración creciente de criterios ASG en la toma de decisiones y una mayor utilización de la titulización como fuente estructural de liquidez para el real estate. Para que esa visión se concrete, serán necesarias tres condiciones: marcos regulatorios actu-
“La titulación de activos será, sin duda, uno de los próximos grandes saltos del real estate guatemalteco, al conectar el desarrollo físico con el mercado financiero y abrir las puertas a una nueva generación de inversionistas”.
Marcos Penados
VOCAL DE JUNTA DIRECTIVA ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS DE GUATEMALA
alizados que faciliten la emisión y protección de inversionistas; programas de educación nanciera en los niveles directivos para comprender riesgos y bene cios; y estandarización de métricas de impacto que permitan comparar y auditar resultados.
La convergencia entre titulización y nanzas sostenibles puede transformar no solo proyectos aislados, sino sistemas urbanos enteros: nanciamiento para e ciencia energética, infraestructura verde, gestión del agua y movilidad que aumenten la resiliencia urbana. Pero la transición requiere prudencia técnica, transparencia y colaboración entre emisores, reguladores y multilaterales. Como sintetiza Higueros, la asesoría especializada es esencial; y como
“El modelo ofrece liquidez y diversificación de fuentes de financiamiento para el sector inmobiliario, permitiendo canalizar capital hacia nuevos proyectos”.
Iván Higueros CEO ZONA TRADING GUATEMALA
“La importancia de los bonos verdes radica en que pueden aportar capital para proyectos de construcción que de otra forma pueden llegar a tener costos iniciales altos”.
Valentina Leal DIRECTORA EJECUTIVA GUATEMALA GREEN BUILDING COUNCIL
aporta Penados, la titulación puede ser la palanca que conecte el desarrollo físico con el mercado nanciero, abriendo la puerta a una nueva generación de inversionistas.
Por tanto, si los recientes ujos del BCIE (US$ 5.400 M entre 2019–2024 y US$ 1.700 M en nuevas aprobaciones en 2024) se combinan con la capacidad de titularizar activos y las emisiones corporativas exitosas ya observadas en la región, Centroamérica tiene ante sí una ventana real de oportunidad para nanciar la transición urbana y la vivienda sostenible a escala.
La evidencia es clara: instrumentos bien estructurados, titulizaciones que liberen liquidez y bonos ASG que atraigan capital institucional, pueden
reducir el costo del nanciamiento, acelerar la adopción de tecnologías limpias y movilizar proyectos de infraestructura resiliente que hoy no son viables con crédito bancario tradicional. Por tanto, el desafío ya no es tanto la disponibilidad de capital, sino la voluntad colectiva de actualizar marcos regulatorios, profesionalizar la estructuración y estandarizar métricas de impacto; quien logre articular esos elementos antes vencerá en competitividad y atraerá la mayor porción de la inversión verde regional. En suma: la sinergia del capital existe hoy en cifras y casos concretos; falta ahora convertirla en política, mercados y proyectos replicables que transformen ciudades y mercados inmobiliarios en la próxima década.
CASO DE ÉXITO:
Empresas Bern redefine el real estate en Panamá:
Pioneros en la emisión de Bonos Verdes para impulsar la sostenibilidad inmobiliaria, Empresas Bern ha canalizado hasta US$12 millones para financiar su proyecto insignia, Plaza del Este (certificado LEED GOLD), a través de Bonos Verdes.
Por: Fernando Vásquez, farevalo@inversioninmobiliariacr.com
En un claro gesto de liderazgo responsable, Empresas Bern ha dado un paso fundamental al convertirse en la primera desarrolladora en Panamá en emitir un Programa Rotativo de Bonos Verdes Corporativos. Esta iniciativa subraya la convicción de la compañía de que el crecimiento económico y la sostenibilidad ambiental no son caminos opuestos, sino que resultan ser complementarios.
La emisión de Bonos Verdes se presenta como una evolución natural de la losofía empresarial del grupo, reforzando su compromiso con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de las Naciones Unidas. “Nuestro propósito no es sólo construir edi cios, sino crear un legado sostenible que inspire a todo el sector privado panameño”, resaltó Jackie Bern CEO en Grupo Empresas Bern.
La estructura de la inversión verde
El Programa Rotativo de Bonos Verdes, autorizado por la Superintendencia del Mercado de Valores de Panamá (SMV), alcanza un monto de hasta US$12 millones. Este capital tiene un objetivo especí co y tangible: la nanciación del edi cio Plaza del Este. Plaza del Este es un complejo de o cinas que ya cuenta con la certicación LEED GOLD. Esta designación
lo convierte en un ejemplo mani esto de e ciencia energética, reducción de emisiones y promoción del bienestar humano.
Para asegurar la credibilidad del instrumento nanciero, el marco de referencia de la emisión se alineó con los Principios de Bonos Verdes de la ICMA (2021). Además, fue validado por una Segunda Opinión (SPO) emitida por Paci c Corporate Sustainability. Esta rigurosa validación garantiza que los fondos contribuyan directamente a varios ODS, incluyendo el 3, 6, 7, 9, 11, 12, 13 y 15.
Liderazgo
en el momento justo
La decisión de avanzar con la emisión ahora responde a una coyuntura ideal: Panamá está dando pasos rmes hacia la construcción de un sistema nanciero más verde. Empresas Bern quiso ser parte activa de ese cambio. La reciente autorización de la SMV y la participación de la empresa en el Piloto de Implementación de la Taxonomía de Finanzas Sostenibles de Panamá, en colaboración con UNEP FI, re ejan que existe un contexto propicio para demostrar que las nanzas sostenibles son una oportunidad real y no una tendencia pasajera. “El principal reto fue crear un marco de referencia riguroso y medible que garantizara el cumplimiento de los estándares internacionales. Implicó trabajo técnico, validación independi-
ente y coordinación con múltiples actores (reguladores, asesores nancieros y organismos internacionales) para asegurar que la emisión respondiera tanto a los criterios nancieros como a los ambientales. Fue un proceso de aprendizaje que nos permitió fortalecer nuestra gobernanza y nuestra capacidad de medir el impacto ambiental de cada proyecto”, comentó Bern.
Éxito de colocación y ventaja competitiva
La respuesta del mercado de inversionistas en Panamá fue “muy positiva”. La colocación resultó exitosa, recibiendo gran interés, particularmente por parte de inversionistas que dan valor al impacto ambiental de sus carteras. El apoyo de instituciones como Invertis Securities y UniTrust fue crucial para concretar este hito, que representa un punto de in exión para la integración de la sostenibilidad en el mercado de valores panameño. “De nitivamente ser pioneros en bonos verdes nos otorga una ventaja tangible en acceso a capital sostenible y una ventaja intangible pero poderosa: la conanza. Los inversionistas, clientes y aliados reconocen en Empresas Bern una organización que lidera con propósito, que innova y que actúa en coherencia con sus valores. Este tipo de proyectos refuerza nuestra marca como referente en sostenibilidad y transparencia corporativa”, agregó.
Beneficios tangibles para los clientes
Las metas de sostenibilidad de Empresas Bern se traducen en bene cios concretos para sus clientes. Aquellos
comiencen”. La sostenibilidad es una inversión estratégica en el futuro, y si bien acceder a instrumentos nancieros sostenibles requiere compromiso, abre oportunidades de innovación, reputación y valor agregado.
Empresas Bern está convencida de que el mercado de capitales evolucionará hacia una mayor integración entre la rentabilidad y la sostenibilidad. Lasnanzas verdes se consolidarán como un motor esencial para el desarrollo regional, promoviendo proyectos que ofrezcan un impacto ambiental positivo junto con un sólido retorno económico. La empresa se compromete a seguir liderando con el ejemplo, promoviendo un desarrollo urbano que mejore la vida de las personas y respete el entorno.
“Nuestro propósito no es sólo construir edificios, sino crear un legado sostenible que inspire a todo el sector privado panameño”.
za una mejor calidad del aire interior. Es-
que ocupan o trabajan en proyectos como Plaza del Este disfrutan de espacios diseñados bajo criterios de bienestar, e ciencia y ahorro. Gracias a su certi cación LEED GOLD, el edi cio ofrece ambientes más saludables, reduce el consumo energético e hídrico, y garantiza una mejor calidad del aire interior. Estos atributos se re ejan directamente en un aumento de la productividad, mayor confort y un incremento en el valor patrimonial a largo plazo.
Lecciones y el futuro de las finanzas verdes
La lección principal aprendida durante este proceso es que la sostenibilidad no debe verse como un destino, sino como un camino constante que exige constancia, colaboración y visión. La experiencia de Empresas Bern rea rmó que la integración de criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG) en el núcleo del negocio es una práctica que no solo es posible, sino también rentable y transformadora. El verdadero cambio, señalan, comienza cuando las decisiones nancieras y ambientales se alinean bajo un propósito común.
El consejo para otras grandes empresas del sector inmobiliario es claro: “Que
GRUPO EMPRESAS BERN
CASO DE ÉXITO:
Cayalá: un ejemplo en la región con la emisión de bonos verdes en el real estate
Grupo Cayalá ha marcado un hito al consolidar su visión ambiental con una estrategia financiera sólida, alcanzando antes de lo previsto la meta de colocación de US$20 millones de sus bonos vinculados a la sostenibilidad.
Por: Fernando Vásquez, farevalo@inversioninmobiliariacr.com
La desarrolladora, una de las más importantes en Guatemala, ha dado un paso trascendental al convertirse en la empresa pionera en la región en emitir bonos corporativos ligados a la sostenibilidad. Esta decisión estratégica no solo rea rma la losofía de desarrollo del grupo, sino que también diversi ca sus fuentes de fondeo a través de la democratización de la deuda.
Según Aroldo Betancourth, CFO de Grupo Cayalá, la motivación detrás de la emisión fue dual: nanciera y una evolución natural de su compromiso de 14 años con el medio ambiente. Desde el inicio de operaciones en 2011, Cayalá se ha enfocado en promover el nombre de Guatemala a nivel internacional, integrando prácticas que impulsan la e ciencia, la conservación y la innovación sostenible.
El compromiso medible: Así funcionan los Bonos Sostenibles
La emisión de bonos de Cayalá se distingue por una etiqueta de sostenibilidad, una certi cación otorgada por un organismo independiente. Para el inversionista, el mecanismo tradicional se mantiene: invierte un monto establecido y recibe un cupón o tasa de interés pagadero semestralmente, recuperando su capital al vencimiento del plazo.
Sin embargo, la particularidad clave es que la tasa de interés está directamente
vinculada al cumplimiento de Key Performance Indicators (KPIs) ambientales. Un ejemplo de estos indicadores es el porcentaje de residuos no peligrosos que son valorizados o tratados, y no enviados al vertedero.
“Si alcanzamos las metas mensuales y anuales establecidas, mantenemos la tasa pactada; en caso contrario, la tasa aumenta en 25 puntos básicos,” explicó Betancourth. En términos nancieros, este es un compromiso económico signi cativo que demuestra que la responsabilidad de Cayalá no es meramente simbólica, sino tangible y medible. Este esquema, además, alinea al grupo con los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS)
de Naciones Unidas, particularmente en producción responsable, acción climática y ciudades sostenibles.
Momento estratégico y éxito de colocación
La decisión de salir al mercado en este momento se debe a que Grupo Cayalá ha alcanzado una etapa de madurez y consolidación en sus líneas de negocio: comercial, inmobiliaria y hospitalidad, gozando de una sólida estabilidadnanciera. El contexto macroeconómico de Guatemala, sumado a un creciente apetito del mercado por inversiones con propósito, creó el entorno ideal. La emisión resultó atractiva para los inversionistas, quienes obtuvieron una buena tasa de interés a mediano plazo, superior a la ofrecida por la banca local, y la garantía de invertir en un Grupo consolidado con buen respaldo.
La recepción en el mercado fue excepcionalmente exitosa, superando las expectativas iniciales. La meta de colocar US$20 millones a nivel nacional e internacional para el año 2025 se alcanzó en julio de este mismo año. Un logro destacable es que esta fue la primera emisión autorizada en Guatemala que se colocó también en Panamá, consolidándose como la primera transacción bursátil interconectada entre dos bolsas internacionales en la región.
El haber estructurado la emisión con el componente de sostenibilidad fue fundamental para el éxito, atrayendo no solo a inversionistas tradicionales que valoran seguridad, tasa y plazo, sino también a un nuevo per l de inversionista interesado en el componente sostenible, evidenciando un cambio positivo en la culturananciera local. El inversionista internacional, por su parte, históricamente le otorga gran importancia a la sostenibilidad.
Retos y ventaja competitiva
Estructurar esta emisión no estuvo exento de desafíos, siendo el principal la alineación de las dimensiones técnica, regulatoria y ambiental. A nivel técnico, fue complejo de nir un KPI que fuera robusto, auditable y alineado con estándares internacionales. En lo regulatorio, implicó trabajar de cerca con las autoridades para adaptar este instrumento novedoso al marco normativo existente en Guatemala. También fue vital la recopilación y sistematización de datos ambientales con trazabilidad veri cable para garantizar la credibilidad del proceso. Esta operación le otorga a Cayalá
una ventaja competitiva signi cativa. No solo ha diversi cado el acceso a capital, sino que ha reforzado su con anza ante inversionistas, aliados y comunidades, consolidándose como un referente de sostenibilidad corporativa a nivel regional. Además, proyecta una imagen país moderna y responsable, alineada con las mejores prácticas globales.
Beneficios tangibles para la comunidad
Más allá de los resultados nancieros, las metas de sostenibilidad se traducen en bene cios tangibles para quienes viven y visitan Ciudad Cayalá. La operación brinda respaldo internacional y credibilidad a las iniciativas ambientales implementadas en la ciudad.
anza, reputación y propósito compartido. Para otras empresas del sector inmobiliario o industrial que busquen explorar las nanzas sostenibles, el consejo es claro: “Que se atrevan a innovar. Las nanzas sostenibles no son una moda, son el futuro de la inversión responsable,” a rmó Betancourth. Es una fuente de nanciamiento excelente que debe abordarse con plani cación, transparencia y un compromiso auténtico con la mejora ambiental y social.
Grupo Cayalá ve un futuro prometedor. A pesar de que el mercado bursátil regional aún es incipiente, iniciativas pioneras como la suya demuestran un apetito creciente por instrumentos de impacto positivo. Se espera que esta experiencia inspire a otras empresas a generar un ecosistema nanciero más robusto y moderno, llevando a otras compañías del sector inmobiliario a explorar nuevas fuentes de nanciamiento y a adquirir compromisos sociales y medioambientales a medida que el mercado de capitales se desarrolle.
“Que
se atrevan a innovar. Las finanzas sostenibles no son una moda, son el futuro
de la inversión responsable”.
Aroldo Betancourth CFO GRUPO CAYALÁ
una mejora tangible de la calidad de vida
El futuro de las finanzas sostenibles
Para los residentes e inquilinos, signi ca vivir y operar en un entorno gestionado con conciencia ambiental y compromiso social. La correcta gestión de residuos, el uso e ciente del agua, los espacios verdes y la movilidad responsable contribuyen a un modelo de ciudad humana y sostenible, que se traduce en una mejora tangible de la calidad de vida y en el valor de pertenecer a una comunidad con visión a largo plazo.
La lección más importante aprendida por Grupo Cayalá es que la sostenibilidad no es un destino, sino un proceso continuo de mejora. El proyecto demostró que cuando la visión empresarial se une a la convicción ambiental, los resultados trascienden los números, generando con -
SOSTENIBILIDAD Y LIDERAZGO REGIONAL
SPECTRUM
En Spectrum, la sostenibilidad es parte de su ADN corporativo y el principio que defi ne cómo concibe, diseña y opera cada proyecto. La empresa lidera una nueva forma de hacer ciudad, basada en la eficiencia, la responsabilidad ambiental y el bienestar colectivo. Su propósito es claro: transformar positivamente las ciudades y la vida de las personas, generando un impacto duradero en el entorno urbano y social.
La sostenibilidad guía cada decisión en Spectrum. Con más de 248 mil m2 certificados LEED, la empresa reafirma su compromiso con la eficiencia ambiental, la innovación responsable y el bienestar urbano. Por Redaccion INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Cada desarrollo refleja una visión integral que incorpora criterios ambientales, sociales y tecnológicos en todas sus etapas. Para lograrlo, Spectrum aplica prácticas de cuidado ambiental a lo largo del ciclo de vida de sus proyectos: desde la planificación y selección del sitio hasta la construcción y operación, cumpliendo con los más altos estándares
CADA DESARROLLO
refleja una visión integral que incorpora criterios ambientales, sociales y tecnológicos en todas sus etapa
internacionales. La certificación de sus espacios garantiza la sostenibilidad, agrega valor y responde a las necesidades de sus clientes.
248,028 m 2
posicionan a Spectrum como el desarrollador líder en sostenibilidad en la región. Sus proyectos logran ahorros del 63% en agua y 42% en energía, integrando innovación, eficiencia y bienestar como pilares del desarrollo urbano responsable.
Con 248,028 m 2 certificados LEED, Spectrum es el desarrollador con la mayor superficie de construcción sostenible de la región. Este logro refleja una gestión que integra innovación, tecnología y bienestar humano como pilares estratégicos. Además entre sus acciones destacan sistemas de recirculación y captación pluvial, paisajismo con especies nativas, paneles solares, sensores inteligentes y luminarias LED, alcanzando ahorros de hasta 63% en agua y 42% en energía respecto a proyectos convencionales.
El diseño bioclimático y los espacios verdes integrados fomentan la convivencia, reducen la temperatura urbana y fortalecen la gestión pluvial. Estas medidas optimizan los recursos y contribuyen a un desarrollo urbano más eficiente, resiliente y sostenible. Cada decisión responde a
EN SPECTRUM SOMOS DESARROLLADORES DE SUEÑOS: CREEMOS EN CONSTRUIR FUTURO A TRAVÉS DE ESPACIOS QUE INSPIRAN BIENESTAR, RESPETAN EL ENTORNO Y TRANSFORMAN POSITIVAMENTE LA VIDA DE LAS PERSONAS.”
Ramiro Alfaro
CEO
Spectrum
una convicción profunda: crear valor sostenible a largo plazo para las personas, las comunidades y el medio ambiente. En un contexto donde la sostenibilidad define la competitividad, Spectrum consolida su liderazgo como referente regional en desarrollo urbano responsable.
Inversiones que han beneficiado a las ciudades y también ha resultado rentable para los desarrolladores
Construcción Sostenible:
Claves de un Modelo Rentable y Necesario
Este reportaje, originalmente publicado en ediciones anteriores de Revista INversión INmobiliaria, examina cómo la construcción sustentable dejó de ser un valor agregado para convertirse en un componente esencial de la competitividad inmobiliaria en América Latina.
Por Catalina Martínez Quintero, cquintero@inversioninmobiliariacr.com
Los efectos del cambio climático en el mundo son cada vez más tangibles y, en la medida que las acciones sean blandas, provocará un futuro incierto. Las acciones sustentables en el sector inmobiliario pueden contribuir en gran medida para tener ahorros en el consumo de agua y energía, así como bene ciar a las ciudades cuidando los recursos y colaborando para desincentivar el uso del automóvil. Por ello, tener inmuebles
con Certi caciones LEED ayuda a mejorar las prácticas del sector inmobiliario y, de hecho, el siguiente paso es llegar a la Certi cación LEED for Cities, donde Bank of America se asoció con el USGBC para lanzar el Programa de Liderazgo del Gobierno Local en 2017 y han apoyado con más de $1,75 millones para apoyar a 56 ciudades y condados para buscar la certi cación.
Andrea Andrade, gerente de Proyecto de GAYA, opina que el sector inmobiliario
debe reinventarse a la par de las necesidades de la sociedad moderna y es urgente administrar inversiones sustentables al implementar programas integrales de energía y e ciencia. “La inversión con impacto social tiene un gran potencial de crecimiento. Además del bajo consumo de energía y la reducción de los costos de operación, los edi cios más ecológicos logran primas de venta más altas, además de atraer y retener a más inquilinos”.
En el caso de México, la exigencia de contar con Certificaciones LEED debe estar influenciada, en cierta medida, por estar cerca de Estados Unidos.
Inversión y gestión de proyecto
Cuando un desarrollador tiene un proyecto y asumirá la operación, realizará las inversiones necesarias para tener un inmueble sustentable, porque se reducen los costos de consumo y son más competitivos en las rentas. ¿Por qué? Es poco signicativo el monto en que se eleva la inversión para desarrollar un inmueble LEED; Hoy es de tan solo un 5% en los proyectos residenciales, casi una tercera parte del porcentaje que implicaba hace una década, resalta Pedro Valdés, CEO de Escala, empresa mexicana dedicada a la gerencia de proyectos
“Para los proyectos en venta, la primera decisión es que no vale la pena porque es un gasto; sin embargo, hemos visto que tiene otros bene cios como la plusvalía en los proyectos y la ocupación en los inmuebles certi cados es mayor”.
Durante la planeación y ejecución del
El tamaño y madurez del mercado son criterios que favorecen la masificación de las certificaciones LEED de inmuebles.
proyecto se realizan las proyecciones de los ahorros; por ello, es importante dar capacitación al que se queda con la operación del inmueble porque si no se sabe manejar el trabajo se puede perder.
“Algo importante que nosotros generamos es el valor desde la preconstrucción, si lo conceptualizamos desde antes, nosotros podemos encontrar muchas mejoras y muchos ahorros por otro lado, entonces, no necesariamente es un incremento, porque todo mundo tiene esa mentalidad, pero tenemos muchos inversionistas nuevos que no están acostumbrados a muchos de estos temas y tienen conceptos erróneos”, José Francisco León Liu, director de Proyectos de D&A Escala.
En cuanto a las complejidades de la certi cación, Juan Pablo Garduño considera que, aunque depende del tipo de proyecto, a veces no se considera la captación pluvial y el cumplimiento de la e ciencia energéti-
ca, lo cual cada vez es más difícil porque los requerimientos se basan en la versión de la certi cación.
No obstante, gracias a las herramientas tecnológicas actuales, se pueden hacer modelados energéticos que ayudarán a tomar las decisiones más e cientes tomando en cuenta el costo y considerando qué se va a gastar. “Tener un proyecto LEED debe ser visto como una inversión, sobre todo, por lo que se queda como gasto operativo y en un inmueble con una vida útil de 30 años, lo que te quedas es el 92% de dicho gasto”, comenta África Rubio, Sustainability Services Director | México, Central America & Caribbean de Cushman&Wakeeld.
Anteriormente, en el sector de o cinas, se observaba que los corporativos globales solamente buscaban edi cios con estrategias sustentables para buscar ahorros y rentabilidad. La especialista aclara que
Enpromedio, la inversión adicional en los proyectos para lograr la certificación LEED es de 1,42%, con una desviación estándar de 0,026
El 69% de los proyectos indicó tener una inversión adicional imperceptible o menor al 1% El 15% de los proyectos manifestó tener una inversión adicional entre el 1% y el 3%
42%
de los proyectos indicaron un periodo de retorno inferior a 1 año
periodo
33% 25%
Fuente: Caso de Negocio de LEED en Latinoamérica, Consejo Colombiano de Construcción Sostenible -Encuesta realizada a 200 proyectos-.
más empresas de tipo comercial ya descartan los edi cios que no lleven ese tinte de sustentabilidad o, inclusive, alguna certicación.
“Ha aumentado mucho el interés tanto de los desarrolladores como de los inversionistas de todas las escalas por tener inmuebles sustentables. Inclusive, las instituciones bancarias ya tienen créditos y dan nanciamiento si un inmueble cuenta con alguna certi cación”, enfatiza.
La adopción de estas normas se da a un ritmo distinto, destacando la mayor velocidad en aquellos países que tienen un inventario desarrollado y dirigido a multinacionales.
Por ello, en países del istmo como en Guatemala, el tema es apenas incipiente. El tema de las certi caciones LEED ya es una realidad y está disponible para el mercado; sin embargo, tanto para el usuario como el desarrollador no les parece tan atractivo. Por el momento, tampoco existe una normativa que exija este tipo de certi caciones y muchas de las especi caciones están relacionadas con las particularidades de cada ciudad.
Añade que, entre los retos, falta encontrar esa conexión para que el desarrollador o inversionista terminen de encontrar ese valor agregado y la normatividad termine por alinearlos de esa forma.
Porcentaje de proyectos que percibieron beneficios con Certificación LEED
86% menores costos de operación
71% mejor salud y bienestar para los ocupantes
71% mayor rentabilidad
57% mayor valorización
57% facilidad para operar
54% llegar a clientes especiales
46% comercialización más rápida
31% cobro adicional
29% mejor documentación del proyecto
“Los gobiernos locales en América Latina no han empujado a que haya proyectos sustentables porque no se están recibiendo bene cios scales o son pocos, entonces sí hay una necesidad por parte de las empresas por este tipo de inmuebles. Aunque indirectamente esto se convierte en un bene cio para la ciudad, por lo que, los gobiernos deberían dar incentivos”, destaca Martha Millán, directora de Estrategias Corporativas de Newmark.
Fue novedad, hoy es la norma
Hoy día, la sustentabilidad es la norma, aunque hace 15 o 20 años era la novedad. En México, el boom de la certi cación y sustentabilidad comenzó entre 2008 y 2009 “se le demuestra al cliente que a pesar de que era una versión alta -en ese momento- se les indica que el retorno de inversión es a corto plazo porque el U.S. Green Building Council dice que si el retorno de inversión de tus sistemas y proyecto va a llevar más de 10 años no vale la pena porque es un periodo muy largo”, resalta el arquitecto Alejandro Alfaro, director de Enerphilia Consultores en Sustentabilidad.
En el caso de México, la exigencia de contar con Certi caciones LEED debe estar in uenciada, en cierta medida, por estar cerca de Estados Unidos y el per l de empresas globales que demandan espacios.
“Pienso que cobra importancia por el año de 2013, cuando se dan cuenta de los beneficios de la certificación en cuanto a confort” menciona Juan Pablo Garduño, Sustainability Manager |México, Central America & Caribbean de Cushman&Wakefield.
Los inmuebles sin características de sustentabilidad ya son obsoletos y este es un tema de responsabilidad con la ciudad, la economía, el planeta y los ocupantes del edi cio; debido a que muchas empresas cuentan con altos estándares en temas de sustentabilidad y responsabilidad social, un edi cio sustentable es básico.
Tener un inmueble sustentable también engloba otros tipos de variantes como los servicios cercanos a la zona, opciones de transporte público y uso de bicicletas, lugares para comer a una distancia reducida y amenidades de la zona. No contar con edi caciones sustentables es una irresponsabilidad y vale la pena que, si las construcciones no fueron concebidas así desde el inicio, revisen cómo incorporar algunos elementos para reducir el impacto ambiental.
Prácticas sostenibles
certificó el proyecto LEED desde la fase de planeación
de los entrevistados dice que LEED forma parte de sus principios, filosofía o responsabilidad ambiental corporativa
responsabilidad ambiental LEED mejora la comercialización corporativa
reconoce que la Certificación LEED mejora la comercialización y es un elemento diferenciador de los proyectos tiene iluminación con tecnología tipo Led con sensores de presencia u ocupación de espacios de los proyectos monitorea el aire interior a través de sensores de CO2 o medidores de flujo de los proyectos cuenta con filtros MERV 13 o con desinfección de los proyectos implementa sistemas de energía renovable a partir de energía solar de los proyectos usa aparatos sanitarios ahorradores de los proyectos cuenta con recolección de agua de lluvia para reúso no potable 90% 70% 30% 90% 56% 17% +35% 50% 100%
Torre Mayor, el gigante de Av. Paseo de la Reforma en la CDMX
En 2003 fue inaugurada una torre de 225 metros de altura. Esto marcó un antecedente relevante en cuanto a los nuevos estándares de construcción que llegarían en cuanto a grandes torres, debido a que la empresa encargada del proyecto era Reichmann International.
Felipe Flores, director de Operaciones de Torre Mayor para la empresa Reichmann International, detalla que, en 2003, nadie sabía lo que era una Certi cación LEED y tuvieron que pasar 10 años para lograr, en 2013, la Certi cación LEED Gold EBOM -edi cio existente.
“Lo que hicimos para obtener la certi cación fue cambiar la iluminación por lámparas Led -esto sucedió porque esta
tecnología en iluminación llegó en 2010-. Posteriormente, nos tuvimos que dedicar a documentar todo lo que tenía el edi cio que se adelantó a su época por más de 10 años. Durante la vida del edi cio se han hecho modi caciones como la actualización de los paneles contra incendios, remodelación del lobby principal en la planta baja, lobby de cada o cina y área comercial con nuevos materiales”.
Fachada
Es de cristal duovent, es decir, tiene una capa de cristal, capa de aire y cristal nuevamente. Esto permite el paso de luz, pero no del calor y así, la única carga térmica que debe abatir es la de los equipos y las
personas; por lo tanto, las máquinas de aire acondicionado son más pequeñas y se reduce el costo de electricidad.
Calidad de aire
Cuando se toma aire del exterior es ltrado dos veces, se lleva a cada piso y pasa por dos capas de ltros en las máquinas con características MERV 8 y 14 cada una. Posteriormente, pasa al serpentín de enfriamiento con una capa de luminarias ultravioleta con 254 nanómetros de longitud de onda para eliminar hongos, esporas, virus y bacterias.
Electricidad
El edi cio está diseñado para ofrecer un consumo de 60 watts por metro cuadrado, el promedio de consumo entre los inquilinos es de 38 watts por metro cuadrado.
Sistema de agua
Una vez que llega el agua desde el sistema de la ciudad es almacenado en tanques para comenzar la distribución a los distintos servicios del inmueble. Todas las descargas de aguas jabonosas y negras se van a la planta de tratamiento para pasar por un
proceso de limpia, que las deja aptas para ser usadas en las torres de enfriamiento del aire acondicionado, por lo que se vuelve un ciclo virtuoso donde el agua se reúsa de 6 a 7 veces y, cuando hay descargas al drenaje, prácticamente es agua limpia.
acondicionado, ciclo virtuoso donde el agua se reúsa de 6 a
Sanitarios
Usan llaves electrónicas, tienen una capacidad de descarga de 4,5 litros y en los mingitorios es de 0,5 litros.
Seguridad sísmica
Para garantizar la seguridad durante un sismo se construyeron 135 pilas de concreto con un diámetro que va desde un metro hasta 1,40 metros. Éstas tienen una profundidad de entre 60 a 65 metros para llegar a la segunda capa dura de tierra de la ciudad. Después, se construyó una cimentación de tres metros de peralte en una super cie de seis mil metros cuadrados, luego tiene las columnas que hacen la súper estructura del edi cio que son de concreto reforzado y acero estructural en su núcleo. Finalmente, tiene 98 amortiguadores sísmicos en las fachadas y cubo de servicios.
“Durante
han
la vida del edificio se han hecho modificaciones como la actualización de los paneles contra incendios, remodelación del lobby principal en la planta baja, lobby de cada oficina y área comercial con nuevos materiales”.
Felipe Flores DIRECTOR DE OPERACIONES DE TORRE MAYOR REICHMANN INTERNATIONAL
Miyana, desarrollo inmobiliario integrado a la CDMX
Ubicado en una de las zonas más exclusivas de la Ciudad de México, Polanco tuvo el terreno ideal para que Gigante Grupo Inmobiliario tuviera el complejo de usos mixtos diseñado por la rma mexicana de arquitectos Legorreta + Legorreta.
El arquitecto Alejandro Alfaro, director de Enerphilia Consultores en Sustentabilidad -empresa que participó en la concepción del proyecto-, comparte que “Grupo Gigante nos comentó que certi carían la torre de o cinas, pero conforme avanzamos, se sugirió que se realizara la Certi cación NB -Neighborhood- y les interesó que se hiciera. Para ello, se piden requerimientos urbanos muy estrictos porque lo que se busca es la integración total de la zona con todos los servicios adyacentes al proyecto: áreas verdes, transporte, entretenimiento, comunicación y accesibilidad”.
Miyana, desarrollo inmobiliario
563.880
Metros cuadrados de construcción
7.000
Millones de pesos de inversión
Centro Comercial petfriendly
47.289 metros cuadrados de área construida
100% de espacios rentados
+ de 67 locales comerciales
3 Torres de Vivienda: Monarca, Colibrí y Chapulín
127.394 metros cuadrados de área construida
809 departamentos en total 30.900 metros cuadrados de áreas libres
2 Torres de oficinas de las cuales una de ellas albergará un Hotel de 22 Y 27 niveles
100.061 metros cuadrados rentables
180 habitaciones para Hotel
27.709 metros cuadrados de área construida -plazas, patios, calle Interior, jardines.
La Fase I se inauguró en 2016 con la zona comercial y el edificio I de oficinas.
La Fase II concluyó en 2018 con 2 edificios de vivienda y amenidades.
Al cierre del 2020 se concluyó la Fase III con la construcción de la Torre.
Chapulín, que es la más alta del conglomerado de vivienda, con 44 niveles y 321 departamentos en venta. Además de que se inició con la construcción de la Fase IV, que es la última etapa del desarrollo residencial, que constará de una Torre de 27 niveles que se distribuirá en un 70% para oficinas y 30% para servicio hotelero. Para esta última Fase se está buscando la Certificación LEED CS -Core and Shell-.
“Grupo Gigante nos comentó que certificarían la torre de oficinas, pero conforme avanzamos, se sugirió que se realizara la Certificación NB -Neighborhood- y les interesó que se hiciera”.
Alejandro Alfaro DIRECTOR DE SUSTENTABILIDAD ENERPHILIA CONSULTORES
Fibra Monterrey
sólo adquirirá inmuebles sustentables
El primer deicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% de forma interna dedicado a la adquisición y administración de inmuebles de o cinas e industriales desde antes de la pandemia por COVID-19 comenzaron a poner especial atención en las estrategias ESG.
Javier Llaca, director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey, con rma que desde hace dos años dentro de su política de adquisición de inmuebles -cuando realizan la auditoría de compra-, revisan a fondo los detalles medio ambientales y sociales porque “eventualmente no vamos a adquirir inmuebles que no cumplan con las condiciones, lineamientos, protocolos y tecnologías de sustentabilidad. Estamos
comprometidos con que, a pesar de que no desarrollamos cuando compramos edicios existentes deben contar con las mejores prácticas a nivel internacional como el proyecto de La Perla”.
Además, el personal que trabaja dentro del grupo de adquisiciones de Fibra Monterrey está en proceso de acreditación
Green Associated del U.S. Green Building Council para que conozcan los criterios de evaluación de un edi cio sustentable y cumple con las mejores prácticas.
“En el caso de los edi cios -de los que somos propietarios- estamos trabajando en integrar la mayor parte de los edi cios cuyo consumo de energía eléctrica depende de nosotros -áreas comunes de los edi cios de o cinas-, los vamos a migrar 100% a en-
ergías renovables y energías limpias, nuestro compromiso es alcanzar una descarbonización del 50% y volvernos Net Zero para el año 2030”, resalta Llaca.
Hacer adecuaciones en inmuebles para tener elementos de sustentabilidad es una inversión -desde la visión de Fibra Monterrey- y, aunque muchas veces no tiene una tasa interna de retorno de nida “porque pudiera parecer un gasto, sí estamos convencidos de que en la medida que nosotros pongamos a disposición de los usuarios e inquilinos los protocolos como el reconocimiento facial o inyectando luz ultravioleta en el aire acondicionado, eso nos va a permitir tener una alta satisfacción tanto de los inquilinos como los usuarios”.
Javier
Estamos comprometidos con que, a pesar de que no desarrollamos cuando compramos edificios existentes deben contar con las mejores prácticas a nivel internacional como el proyecto de La Perla”.
Llaca DIRECTOR DE OPERACIONES
Y ADQUISICIONES FIBRA MONTERREY
Banco Central de Costa Rica a la orilla del río
Con tres años en operación y tras una pausa de 15 años desde la planeación del proyecto, Ramón Rappaccioli, Socio Director de la rma Lacayo Arquitectos, comparte que la idea surgió para integrar en un solo lugar a todas las superintendencias como la de bancos, seguros, pensiones y otras. Se trataba de construir o cinas con buena ubicación, luego se pensó que sería mejor comprar un espacio ya construido, pero al no concretarse, regresaron al proceso de construir las o cinas una vez que se adquirió el terreno con dos cientos metros de colindancia con uno de los ríos más grandes del centro de la ciudad.
“Durante el proceso de construcción se realizó la limpieza de la cuenca del río varias veces y también se realizó un plan de reforestación. El edi cio fue construido en 18 meses. El manejo de la construcción fue limpio para evitar que se contaminara el río con los lodos del movimiento de tierra e, incluso, se tuvieron que lavar las llantas para no ensuciar las calles. Una de las condicionantes del proyecto es que tuviera Certicación LEED Gold y, para ello, se estimuló el transporte público, se puso un estacionamiento para bicicletas, regaderas y vestidores para el aseo de los colaboradores que usaban las bicicletas”, explica.
Durante el proceso de construcción se realizó la limpieza de la cuenca del río varias veces y también se realizó un plan de reforestación”.
Ramón Rappaccioli SOCIO DIRECTOR LACAYO ARQUITECTOS varias veces y también
Banco Central de Costa Rica
Un nivel de sótano 10.000 metros cuadrados de oficinas distribuidas en plantas de 2.000 metros cuadrados
Plaza pública de 10.000metros cuadrados de plantas, caminos y senderos
Recolección de aguas de lluvia para filtrar y recirculación para abastecer los inodoros y mingitorios
Sistemas de iluminación
Led de bajo consumo
CIUDADES QUE PIENSAN VERDE
Desde Arabia Saudita hasta Corea del Sur, las nuevas ciudadesinfraestructura están diseñadas para regenerar, no solo para construir. Ciudades laboratorio adoptan movilidad eléctrica, energías renovables, gestión inteligente del agua y estándares de construcción de cero emisiones. La escala ya no impide la sostenibilidad: la impulsa.
Por Redacción INversión INmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
NEOM, Masdar, Xiong’an y Songdo no son promesas futuristas: son prototipos funcionales de una nueva forma de construir ciudades donde la energía, el agua, la movilidad y la tecnología se entrelazan con criterios ambientales avanzados. Estas infraestructuras-ciudades muestran que la sustentabilidad ya no es un complemento urbano: es un nuevo modelo económico capaz de atraer inversión, reducir emisiones y generar competitividad global. La verdadera innovación urbana no consiste en construir más, sino en construir mejor, más limpio y con propósito.
Masdar City (Emiratos Árabes Unidos)
“LAS
CIUDADES INTELIGENTES MÁS AVANZADAS YA NO SE LIMITAN A REDUCIR EMISIONES: BUSCAN REGENERAR EL ENTORNO Y DEVOLVER VALOR AMBIENTAL A SU TERRITORIO”.
Songdo New City (Corea del Sur)
Xiong’an New Area (China)
NEOM / The Line (Arabia Saudita)
El megaproyecto NEOM, y en particular su componente icónico The Line, redefine la concepción de ciudad contemporánea. La propuesta, una ciudad lineal de aproximadamente 170 kilómetros, elimina las carreteras tradicionales y el uso del automóvil privado, apostando por una movilidad completamente eléctrica y automatizada.
Diseñada para operar con energía 100 % renovable, The Line plantea una huella mínima sobre el territorio: se estima que preserva hasta 95 % del suelo original gracias a su densidad vertical y compacta. Sus servicios esenciales se ubican a menos de cinco minutos caminando, reduciendo drásticamente las emisiones asociadas al transporte.
NEOM se consolida como un laboratorio de innovación urbana sostenible, donde la arquitectura, la energía y la tecnología se integran para demostrar que la escala puede convivir con la eficiencia ambiental.
Tipo de proyecto: Ciudad lineal inteligente y 100 % renovable
Extensión: 170 km de longitud
Superficie total de NEOM: 26.000 km2
Objetivo energético: Operación con energía 100 % renovable
Movilidad: Sin autos privados; transporte autónomo y eléctrico
Huella territorial: Preservación estimada del 95 % del suelo
Densidad: Modelo vertical compacto (reducción de expansión horizontal)
Servicios urbanos: Accesibles en menos de 5 minutos caminando
Enfoque sostenible: Emisiones cero, gestión integrada de residuos, automatización urbana
Concepto clave: Transformar la escala extrema en eficiencia extrema
Inaugurada como una de las primeras ciudades planificadas con criterios de neutralidad de carbono, Masdar City es pionera en movilidad eléctrica, diseño urbano bioclimático y sistemas avanzados de gestión energética.
Sus estrategias de ventilación natural, sombreamiento inteligente y uso intensivo de energía solar permiten alcanzar reducciones de hasta 60 % en consumo energético frente a ciudades convencionales de clima similar.
Masdar combina innovación, habitabilidad y eficiencia, consolidándose como un referente global para desarrollos urbanos de nueva generación, especialmente en contextos climáticos extremos donde la sostenibilidad exige soluciones avanzadas.
Tipo de proyecto: Ciudad planificada de bajas emisiones
Inicio: 2006 (en desarrollo)
Ubicación: Abu Dabi
Energía: Solar fotovoltaica + eficiencia bioclimática
Movilidad: Vehículos eléctricos y sistemas autónomos
Reducción energética: Hasta 60 % menos consumo que ciudades convencionales
Innovación: Primera ciudad diseñada para neutralidad de carbono en clima desértico
Concepto clave: Integración de tecnología+bioclimática para eficiencia extrema
A100 kilómetros de Pekín se construye Xiong’an New Area, una ciudad-modelo concebida para integrar principios ecológicos, energéticos y tecnológicos en una sola estrategia territorial.
Desde su anuncio en 2017, Xiong’an ha incrementado su cobertura arbórea del 11 % al 35 %, impulsada por extensos programas de reforestación y regeneración hídrica. Su planificación incluye sistemas de sponge city para el manejo inteligente del agua, infraestructura de movilidad eléctrica y una red urbana sustentada en energías limpias.
Xiong’an encarna el ideal de la ciudad inteligente sostenible: una fusión entre planificación de largo plazo, infraestructura avanzada y resiliencia ambiental aplicada a escala metropolitana.
Tipo de proyecto: Ciudad modelo ecológica e inteligente
Ubicación: 100 km al suroeste de Pekín
Superficie proyectada: Hasta 2.000 km2
Cobertura arbórea: Incremento del 11 % al 35 % desde 2017
Estrategias ecológicas: Reforestación masiva, sponge city, recuperación de humedales
Movilidad: Tren de alta velocidad + movilidad eléctrica integrada
Energía: Sistemas orientados a neutralidad de carbono; integración solar e hidrógeno
Concepto clave: Fusión entre urbanismo ecológico y gobernanza digital
Construida sobre tierras ganadas al mar, Songdo es una de las ciudades inteligentes más avanzadas del mundo y un ejemplo sólido de cómo la infraestructura urbana puede ser eficiente, conectada y sostenible.
Cada edificio y sistema urbano está integrado mediante IoT, permitiendo monitorear consumo energético, tráfico, residuos y condiciones ambientales en tiempo real. Su red neumática de residuos elimina la necesidad de camiones recolectores, mientras que su diseño prioriza la movilidad limpia, los parques urbanos y la calidad del aire.
Songdo demuestra que la transformación hacia un ecosistema urbano verde no depende solo de la arquitectura, sino de una infraestructura integral que optimiza recursos y bienestar humano de forma continua.
Tipo de proyecto: Ciudad inteligente sensorizada y sostenible
Inicio: 2003 (en desarrollo continuo)
Superficie: 600 hectáreas sobre tierras ganadas al mar
Tecnología urbana: IoT integral en edificios y sistemas
Gestión de residuos: Red neumática centralizada (sin camiones recolectores)
Movilidad: Infraestructura para peatones, bicicletas y transporte limpio
Eficiencia energética: Edificios con certificación LEED; redes urbanas automatizadas
Espacio público: Parques urbanos y conectividad peatonal
Concepto clave: Ecosistema urbano autosupervisado y eficiente
UNA VISIÓN DESDE EUROPA AL FUTURO DE LATINOAMÉRICA.
Las tendencias ESG que hoy transforman el sector inmobiliario europeo marcarán el rumbo competitivo de Latinoamérica.
En el sector inmobiliario corporativo de las principales ciudades de Europa, la estrategia ESG se ha convertido en un pilar fundamental para generar valor al inmueble, disminuir riesgos (climáticos, de mercado, financieros) y la generación de oportunidades de financiamiento.
Esta transformación, particularmente está generando una ola de innovaciones y regulaciones cuyo impacto futuro en Latinoamérica es inminente. Este artículo analiza cuatro grandes tendencias que están moldeando el presente del sector inmobiliario europeo y que, inevitablemente, trazarán el rumbo del mercado latinoamericano: la aplicación de la Inteligencia Artificial para la eficiencia y la gestión de riesgos, el vertiginoso aumento de las regulaciones para combatir el “greenwashing”, la agudización de la gentrificación y la polarización social (ya presente en nuestros países), y la creciente necesidad de diseñar espacios que combatan la desconexión social.
TENDENCIA
1:
La Inteligencia Artificial como Motor de Eficiencia y Gestión de Riesgos
La Inteligencia Artificial (IA) es ya una herramienta tangible y poderosa dentro del sector inmobiliario, actuando como un catalizador para la eficiencia y la transparencia en la gestión de criterios ESG. Su aplicación más disruptiva se manifiesta en la evaluación de riesgos climáticos, una de las preocupaciones más urgentes en la agenda ambiental global.
En los últimos años han surgido plataformas que utilizan la IA para realizar simulaciones de riesgo climático, analizan cómo el incremento de la temperatura global, el aumento del nivel del mar, y la mayor frecuencia de
Por
Laura Cruz, ,
Fundadora Sincronía Consulting, para Revista
INversión INmobiliaria®
eventos climáticos extremos afectarán a propiedades y zonas geográficas específicas. Al procesar datos climáticos, geográficos y de construcción, la IA puede predecir con precisión la vulnerabilidad de los activos inmobiliarios, permitiendo a inversores, desarrolladores y aseguradoras tomar decisiones informadas para mitigar pérdidas y construir resiliencia.
La lista de plataformas que permiten evaluar los riesgos de zonas o incluso propiedades en términos de inundaciones, incendios, calor y cómo se traduce en exposición financiera crece rápido. Algunas de ellas como Alpha Klima, Jupiter Inteligence, Mitiga Solutions son ejemplos que están siendo utilizados por instituciones bancarias, inversionistas y aseguradoras. Esto es especialmente importante porque actualmente ya hay zonas que no están siendo cubiertas por empresas de seguros y por ende, no tienen acceso al crédito.
Además de la gestión de riesgos, la IA está optimizando la eficiencia en las búsquedas de propiedades y la competencia en el mercado. Los algoritmos pueden analizar rápidamente miles de listados para identificar propiedades que cumplen con criterios ESG específicos, desde certificaciones de eficiencia energética hasta la proximidad a transporte público o la inclusión de espacios verdes. Esto no solo empodera a los compradores e inquilinos, sino que también incentiva a los propietarios a mejorar el perfil de sostenibilidad de sus activos.
Sin embargo, el acceso democratizado a la información y a las herramientas de análisis ESG presenta una nueva paradoja. Si bien el conocimiento es más accesible que nunca, el verdadero desafío y el secreto del éxito no reside en la acumulación de datos, sino en su aplicación práctica y en la integración de una cultura de de las organizaciones para lograr sus
ambiciones ESG. La capacidad de traducir un diagnóstico de sostenibilidad en un plan de acción concreto y de imbuir los principios ESG en el ADN de la empresa es lo que, en última instancia, generará una ventaja competitiva duradera y eso requiere trabajar con las personas que la conforman.
TENDENCIA 2:
El Crecimiento Regulatorio y Lucha Contra el “Greenwashing”
La segunda gran tendencia que está redefiniendo el panorama ESG en el sector inmobiliario es el aumento de las regulaciones, especialmente en la Unión Europea. Según publicaciones de ESGBook y MSCI, en la última década las regulaciones han crecido en un 155% con respecto a la década anterior. Este marco normativo, cada vez más estricto, tiene como objetivo principal estandarizar la información sobre sostenibilidad, aumentar
Desde
la perspectiva ESG, la gentrificación
representa un riesgo social y de gobernanza significativo.
Los proyectos de desarrollo que no consideran su impacto en la comunidad local pueden enfrentar:
la transparencia y evitar el “greenwashing” o blanqueo ecológico.
La recomendación clave para las empresas es no esperar hasta el último minuto para cumplir con un informe “porque la ley me lo exige”. Si optamos por hacerlo, será un reporte aislado, muy costoso y con pocos beneficios. Si empezamos pronto, podremos definir una estategia y convertir el diagnóstico de sostenibilidad en un plan estratégico que genere una ventaja competitiva real y esto solo lo podemos hacer con tiempo y orden.
El epicentro de esta revolución regulatoria en la UE se compone de tres pilares interconectados que afectan directamente al sector inmobiliario:
La Taxonomía: Es un sistema de clasificación que establece criterios claros y objetivos para determinar si una actividad económica, incluyendo la construcción y la gestión de propiedades, puede considerarse medioambientalmente sostenible.
Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR): Exige a los participantes de los mercados financieros (como los fondos de inversión inmobiliaria) que divulguen información sobre la sostenibilidad de sus carteras. Clasifica los fondos en diferentes categorías, según su grado de ambición sostenible, creando una mayor transparencia para los inversores.
Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD): Amplía y refuerza las obligaciones de reporte de sostenibilidad para un mayor número de empresas. Exige que las compañías informen sobre cómo los asuntos de sostenibilidad afectan a su negocio y sobre el impacto de sus propias operaciones en las personas y el medio ambiente (doble materialidad).
Esta creciente regulación internacional, tendrá un impacto inevitable para nuestro sector. Las empresas latinoamericanas que forman parte de la cadena de suministro de empresas europeas o que simplemente buscan
atraer inversiones de estos países, se verán progresivamente afectadas por estos requisitos.
La implicación para el sector inmobiliario latinoamericano es clara: la adopción proactiva de estándares de sostenibilidad va de camino a convertirse en una necesidad competitiva. Las empresas que se anticipen a la llegada de regulaciones similares en sus propios países, o que se alineen voluntariamente con estándares internacionales, estarán mejor posicionadas para atraer inversiones, acceder a nuevos mercados y fortalecer su resiliencia a largo plazo. La clave no es ver la regulación como una carga, sino como una oportunidad para innovar, diferenciarse y crear valor sostenible.
TENDENCIA 3:
Gentrificación y Polarización
Social: El Desafío Social
La tercera tendencia se adentra en el corazón de la dimensión “S” de los criterios ESG, abordando el complejo y a menudo controvertido fenómeno de la gentrificación y la creciente polarización social en el mundo. A medida que las ciudades se redensifican y las inversiones fluyen hacia áreas previamente degradadas o de
La lista de plataformas que permiten evaluar los riesgos de zonas o incluso propiedades en términos de inundaciones, incendios, calor y cómo se traduce en exposición financiera crece rápido
bajos ingresos, se corre el riesgo de desplazar a los residentes originales, alterar el tejido social y exacerbar las desigualdades. Este proceso, aunque a menudo resulta en una mejora de la infraestructura y un aumento del valor de los inmuebles, plantea serios desafíos éticos y sociales que el sector inmobiliario no puede ignorar.
La gentrificación se define como el proceso por el cual el carácter de un barrio cambia a través de la llegada de residentes e inversiones de mayor poder adquisitivo. Este fenómeno puede conducir al desplazamiento directo o indirecto de la población de menores ingresos, que ya no puede pagar el aumento de los alquileres o del costo de vida. El resultado es una creciente polarización espacial, donde las ciudades se dividen en enclaves de riqueza y áreas de pobreza concentrada, con una clase media cada vez más acorralada.
Desde la perspectiva ESG, la gentrificación representa un riesgo social y de gobernanza significativo. Los proyectos de desarrollo que no consideran su impacto en la comunidad local pueden enfrentar:
Riesgo Reputacional: Oposición de la comunidad, protestas y cobertura mediática negativa.
Riesgo Regulatorio: Municipios y gobiernos locales pueden cambiar o aumentar los requisitos legales para mitigar el fenómeno.
Riesgo de Mercado: Dificultad para atraer a inquilinos o compradores que valoran vivir en un área dinámica y con inclusión social. La respuesta del sector inmobiliario a este desafío debe ser proactiva y centrarse en un desarrollo más inclusivo. Esto implica ir más allá de la simple construcción de edificios para convertirse en verdaderos “constructores de comunidad”.
Algunas estrategias incluyen: Participación Comunitaria: Involucrar a los residentes locales en el proceso de planificación y diseño desde las primeras etapas. Hacer concesiones, apoyar a las soluciones que por mucho tiempo no han podido concretarse y ser un catalizador para lograrlas.
Apoyo a Negocios Locales: Crear espacios comerciales asequibles
para emprendedores y negocios locales, preservando el carácter del barrio.
Inversión de Impacto: asignar fondos que tengan como objetivo explícito generar tanto un retorno financiero como un impacto social positivo medible.
Vivienda Asequible: Integrar un porcentaje significativo de unidades de vivienda asequible en los nuevos desarrollos.
Para Latinoamérica, donde la desigualdad es a menudo más pronunciada y tenemos porcentajes de pobreza multidimensional elevados, esta tendencia es de vital importancia. La rápida urbanización y la inversión extranjera pueden acelerar los procesos de gentrificación si no participamos de su gestión.
TENDENCIA 4:
Desconexión Social y el Diseño
Intencional de Espacios de Interacción
La cuarta tendencia aborda una crisis social cada vez más reconocida: la epidemia de soledad y desconexión social. Este fenómeno, exacerbado por la digitalización, el trabajo remoto y los cambios en la estructura comunitaria, genera problemas de salud pública como la depresión y la ansiedad. En este contexto, el sector inmobiliario tiene una responsabilidad y una oportunidad únicas para pasar de ser un mero proveedor de metros cuadrados a un creador de ecosistemas que fomenten, de manera intencional, las interacciones sociales y el sentido de pertenencia.
El diseño urbano y arquitectónico juega un papel fundamental en la conexión o el aislamiento de las personas. La pandemia aceleró tendencias que reducen el contacto humano directo, haciendo aún más urgente la necesidad de espacios físicos que contrarresten este aislamiento.
El sector inmobiliario puede abordar esta tendencia a través de un diseño consciente que priorice la comunidad. Esto se traduce en estrategias concretas que van más allá de las amenidades tradicionales:
Diseño de “Terceros Espacios”: Creación de espacios comunes atractivos y funcionales que actúen como
una extensión del hogar: lobbies que invitan a la conversación, azoteas con huertos comunitarios, talleres compartidos, o bibliotecas de objetos.
Activación y Programación: No basta con crear el espacio; es necesario gestionarlo y activarlo con eventos y actividades que reúnan a los residentes, como clases de yoga, mercados locales, clubes de lectura o proyecciones de cine.
Integración social en el diseño: Proyectos de uso mixto que integren viviendas, oficinas, comercios y espacios públicos de calidad, fomentando la vida de barrio y reduciendo la dependencia al carro.
Arquitectura que integra: que inviten al peaton a nivel de calle, espacios que facilitan la interacción visual entre vecinos, disposición de mobiliario que facilite la interacción.
Para el mercado latinoamericano, caracterizado por una fuerte cultura de comunidad y vida social, esta realidad representa una oportunidad para innovar y diferenciarse, creando proyectos inmobiliarios que no solo sean sostenibles y rentables, sino que también contribuyan activamente a la salud mental y al bienestar de las personas.
Conclusión: El Futuro nos exige ser proactivos
Las cuatro tendencias analizadas dibujan un futuro claro para el sector inmobiliario: la Inteligencia Artificial ofrece herramientas sin precedentes para gestionar riesgos y optimizar recursos; el marco regulatorio europeo marca el camino hacia una mayor transparencia y el fin del “greenwashing”; y los desafíos sociales como la gentrificación y la desconexión nos obligan a poner a las personas y a las comunidades en el centro del desarrollo inmobiliario.
La adopción de un enfoque proactivo e integral hacia los principios ESG no es solo una cuestión de cumplimiento o de acceso a capital internacional; es una condición necesaria para la resiliencia, la competitividad y la relevancia en el mercado. Las empresas que entiendan que su éxito está intrínsecamente ligado al bienestar de su entorno ambiental y social serán las que lideren la transformación y construyan el legado del mañana.
UNA NUEVA VISIÓN PARA EL
EN CLIMAS TROPICALES
DISEÑO URBANO
A través de un diseño reflexivo y sensible al clima, las condiciones aparentemente adversas pueden convertirse en una ventaja distintiva para las ciudades tropicales.
Por Emma Grün y Carmen Cham, líderes de Gensler Latinoamérica, para Revista INversión INmobiliaria®
Aproximadamente el 8 % de la población mundial vive dentro de las latitudes de América Central y el Caribe. Ciudades como San José (Costa Rica), Ciudad de Panamá (Panamá), Santo Domingo (República Dominicana), San Salvador (El Salvador) y Ciudad de Guatemala (Guatemala) comparten un desafío común: temperaturas elevadas y niveles de humedad que superan regularmente el 80 %. En teoría, estas condiciones podrían desalentar el uso de espacios públicos y dificultar la movilidad activa.
Sin embargo, el diseño urbano contemporáneo demuestra que estas mismas condiciones pueden convertirse en una oportunidad. Las ciudades tropicales ya no deben aspirar a replicar modelos urbanos de climas templados, sino aprovechar su propia identidad climática y ambiental para generar soluciones más humanas, eficientes y adaptadas al territorio.
Redescubrir el espacio público tropical
Caminar por una ciudad tropical no debería ser un reto, sino parte de una experiencia cotidiana enriquecedora. A través de estrategias como arborización intensiva, pavimentos permeables que reducen la radiación térmica, trazados que favorecen la ventilación natural y vientos predominantes, así como mobiliario urbano bien ubicado, es posible diseñar entornos cómodos, frescos y estimulantes.
Esta visión reconoce que el espacio público no es solo un corredor de paso, sino un tejido social que influye profundamente en bienestar, interacción comunitaria y actividad económica.
Una mirada holística al diseño urbano
Desde Gensler —como ocurre con distintos estudios que trabajan en territorios tropicales— se han impulsado enfoques integrales que contemplan movilidad, regeneración urbana
OPINIÓN
y adaptación climática en un mismo marco. Esta perspectiva refleja una tendencia creciente en la región: entender que movilidad activa, salud urbana y resiliencia no son temas aislados, sino dimensiones interdependientes del diseño de ciudad.
“En las ciudades tropicales, el clima no debe ser un obstáculo: bien diseñado, puede convertirse en el mayor aliado del espacio público.”
Los proyectos recientes en contextos tropicales incluyen corredores urbanos donde peatones y ciclistas ocupan el centro de la experiencia. Estos corredores no solo conectan puntos de la ciudad: promueven interacción, reactivan comercios locales y elevan la calidad de vida urbana.
Un ejemplo aplicado: Panoramika, Panamá
Un caso ilustrativo es el Plan Maestro Panoramika en Panamá, donde un diseño de espacio público articulado alrededor de una estación de metro transformó calles vehiculares en senderos activos. Estos espacios funcionan como conexiones suaves entre el desarrollo y los
Humedad promedio que registran muchas ciudades tropicales del Caribe y Centroamérica, un factor que exige soluciones urbanas más inteligentes, sombreadas y ventiladas.
barrios circundantes, invitando a residentes y usuarios del sistema de transporte a caminar cómodamente incluso en condiciones de calor y humedad. La estrategia combina orientación arquitectónica para captar brisas predominantes, paisajismo con especies nativas que generan sombra, materiales de baja absorción térmica y abundante vegetación que mitiga contaminación y aporta frescura. El resultado es un entorno peatonal que pasa de ser sofocante a ser disfrutable.
Infraestructura que aprende de la naturaleza
Las soluciones basadas en la naturaleza son fundamentales en climas tropicales. Jardines de lluvia, sistemas de drenaje urbano sostenible y dispositivos para retención y filtración de aguas pluviales permiten gestionar inundaciones, especialmente durante lluvias intensas. Además de su función técnica, estos sistemas generan paisajes más atractivos, seguros y ambientalmente responsables.
Hacia una nueva cultura urbana tropical
El diseño inteligente demuestra que la humedad y el calor no tienen por qué ser obstáculos. Más bien, pueden convertirse en catalizadores para una nueva forma de vivir la ciudad: una que valore la sombra, la vegetación, la ventilación natural y la convivencia en espacios abiertos.
Las ciudades tropicales tienen la oportunidad de convertir sus desafíos climáticos en atributos urbanos distintivos. Al promover movilidad activa y espacios públicos bien diseñados, es posible fortalecer la resiliencia urbana, contribuir a la mitigación del cambio climático y mejorar la vida diaria de millones de personas.
En última instancia, con el enfoque adecuado, el clima tropical deja de ser un impedimento y se transforma en una invitación a construir ciudades vibrantes, resilientes y habitables.
EXPOPARKS PANAMÁ 2025
Una nueva visión del Real Estate Industrial y Logístico para una región en movimiento
Líderes del real estate industrial, logístico y de zonas francas en América Latina se reunieron alrededor de una agenda intensa de conferencias, paneles y networking, que marcaron el pulso de la transformación regional. Por Daniel Chacón, daniel@inversioninmobiliariacr.com
La segunda edición de Expoparks Panamá 2025 se consolidó como el punto de encuentro regional para discutir el futuro de los parques industriales, la logística y la atracción de inversión extranjera. Durante tres días, líderes empresariales, autoridades y especialistas compartieron experiencias y estrategias que están redefiniendo la competitividad de América Latina en un contexto global marcado por tensiones comerciales, relocalización de cadenas de suministro y nuevas exigencias de sostenibilidad.
El congreso reunió a más de quinientos participantes y contó con la presencia de figuras internacionales que aportaron perspectivas sobre comercio exterior, política pública, innovación tecnológica y desarrollo inmobiliario. Las ponencias y paneles abordaron desde la visión estratégica de los grandes inversionistas hasta casos prácticos de última milla, pasando por el papel de las zonas francas y los retos de infraestructura hídrica para el Canal de Panamá.
Uno de los ejes transversales fue la necesidad de articular políticas públicas con iniciativas
privadas para construir ecosistemas competitivos. Los expositores coincidieron en que la seguridad jurídica, la estabilidad institucional y la capacidad de adaptación tecnológica son factores decisivos para atraer capital y consolidar hubs regionales. La narrativa de sostenibilidad y propósito empresarial también ocupó un lugar central, reflejando cómo los criterios ESG se han convertido en parte del cálculo financiero de los proyectos.
El evento permitió contrastar experiencias de países como Costa Rica, Colombia, México y Panamá, que han desarrollado modelos distintos de atracción de inversión y operación de zonas francas. Los datos presentados mostraron que la región ya no compite únicamente por costos, sino por talento, infraestructura digital y capacidad de ofrecer soluciones integrales a las empresas globales.
En conjunto, Expoparks Panamá 2025 dejó claro que América Latina enfrenta una “carrera por el tenant” en la que los parques industriales y logísticos deben evolucionar hacia
plataformas resilientes, tecnológicas y sostenibles. Las charlas que presentamos a continuación en esta crónica reflejan cómo cada expositor aportó piezas clave para entender esa transformación y cómo la región puede convertir los desafíos internacionales en oportunidades de desarrollo.
Zonas Francas 5.0:
el nuevo estándar global
El arranque de Expoparks 2025 no pudo ser más oportuno. El primer gran panel reunió a líderes de Costa Rica, Guatemala y Panamá para discutir cómo las zonas francas deben evolucionar más allá de incentivos fiscales hacia plataformas inteligentes y sostenibles. La conversación giró en torno a la necesidad de incorporar digitalización, automatización y especialización sectorial como claves para competir en un mercado global que ya no se conforma con modelos tradicionales.
El moderador, Martín Ibarra, CEO de Araujo Ibarra Asociados, abrió el debate con una lectura geopolítica: recordó cómo las políticas comerciales de Estados Unidos, primero bajo Donald Trump y luego continuadas por Joe Biden, han transformado el mapa de las exportaciones globales. Los aranceles recíprocos y la guerra comercial con China han desviado cientos de miles de millones de dólares hacia América Latina, creando
una ventana de oportunidad para que la región se posicione como socio estratégico.
Desde Panamá, Magda Echeverría, CEO de Panapark Free Zone, compartió la experiencia de una zona franca joven que, pese a iniciar operaciones en 2019 y enfrentar de inmediato la pandemia, logró consolidarse como un hub diverso y resiliente. Con más de 150 mil metros cuadrados y un 97% de ocupación, Panapark alberga tanto industrias de manufactura como servicios logísticos avanzados, demostrando que la diversificación es clave para sostener el crecimiento.
Por Costa Rica, Carlos Wong, CEO de CODE Development Group, relató la evolución de Coyol Free Zone y el nacimiento de Evolution Free Zone. Con más de 500 mil metros cuadrados construidos y un ecosistema especializado en dispositivos médicos, Wong subrayó cómo la apuesta por la salud y la innovación convirtió a Costa Rica en líder regional en exportaciones de alto valor. La expansión hacia nuevas áreas fuera de la Gran Área Metropolitana refleja la necesidad de llevar infraestructura y talento técnico a territorios emergentes, con apoyo comunitario y gubernamental.
Finalmente, Juan Diego Berger, Regional VP de Mobiliare, aportó una visión complementaria desde la asesoría en inversiones y real estate. Su intervención destacó la importancia
de mirar las zonas francas como piezas de un ecosistema regional más amplio, donde la integración de parques industriales, tratados comerciales y cadenas de suministro redefine la competitividad.
El panel dejó una conclusión clara: las zonas francas de la región ya no pueden limitarse a ofrecer incentivos fiscales. El nuevo estándar global exige propósito, resiliencia y capacidad de generar valor agregado. América Latina tiene la oportunidad de convertirse en protagonista de la reconfiguración industrial, siempre que logre articular ecosistemas inteligentes y sostenibles.
Clúster Automotriz en México: un modelo replicable para la región
La conferencia magistral de Manuel Montoya, director del Clúster Automotriz de Nuevo León, fue uno de los momentos más esperados de la primera jornada. Con más de tres décadas de experiencia en planificación estratégica, Montoya compartió cómo México logró consolidar un ecosistema industrial robusto a través de la articulación público-privada, la academia y el talento especializado. El relato comenzó con la historia de un clúster que arrancó en 2007 con apenas siete empresas y dos universidades, y que hoy reúne a más de 130 compañías, instituciones académicas y organismos de gobierno. Los números impresionaron: México es ya el quinto fabricante mundial de vehículos y el cuarto productor de autopartes, con más de dos millones de empleos generados en la industria.
Montoya subrayó que el éxito no se dio de la noche a la mañana, sino gracias a políticas públicas consistentes, reglas de origen más estrictas bajo el USMCA y una apuesta decidida por la integración regional. El mensaje fue claro: los clústeres son motores de competitividad y pueden replicarse en otros países de América Latina, siempre que exista colaboración entre empresas, gobierno y universidades.
La audiencia recibió con entusiasmo la idea de que el modelo mexicano no es exclusivo, sino una hoja de
ruta para quienes buscan consolidar sectores estratégicos como dispositivos médicos, agroindustria o logística avanzada.
Demand Driven Logistics:
El real estate que responde al nuevo ciclo industrial
La tarde del primer día trajo consigo uno de los debates más vibrantes de Expoparks 2025: Demand Driven Logistics. El tema no podía ser más actual: cómo los parques industriales deben transformarse para responder a una demanda que ya no espera, sino que exige soluciones inmediatas.
El moderador, Lyman Daniels, Director para Latinoamérica de CBRE, abrió la conversación con una frase que marcó el tono: “Hoy son los ocupantes quienes diseñan los parques industriales”. Con esa idea, la mesa se convirtió en un espacio de reflexión sobre el cambio de paradigma: la logística dejó de ser un servicio complementario para convertirse en el corazón de la competitividad industrial.
Desde Panamá, Surse Pierpoint compartió la visión de un desarrollador que ha visto cómo los tenants demandan espacios más ágiles y adaptables. Su intervención subrayó que la flexibilidad ya no es un valor agregado, sino una condición básica para sobrevivir en un mercado dinámico.
Carla Solano Romero, Senior Director de Logistics en DP World
República Dominicana, llevó la discusión hacia la sostenibilidad. Para ella, los clientes internacionales evalúan cada vez más el impacto ambiental y social de sus operaciones, y los parques que no integren criterios ESG quedarán fuera del radar de los inversionistas globales.
La perspectiva tecnológica llegó de la mano de Demóstenes Pérez, de IPL Group Panamá, quien destacó cómo la automatización y la digitalización están redefiniendo la operación logística. La trazabilidad, la eficiencia y la capacidad de adaptación se convierten en ventajas competitivas que los desarrolladores deben ofrecer desde el diseño mismo de sus proyectos.
Finalmente, Efraín Osorio, Managing Director de Maersk Panamá, aportó la mirada de un operador global. Su mensaje fue contundente: los clientes buscan ecosistemas completos, donde infraestructura, servicios y tecnología se integren en una propuesta única. “Un parque ya no es solo un espacio físico, es una plataforma de soluciones”, afirmó.
El panel cerró con una conclusión compartida: la logística impulsada por la demanda redefine las reglas del juego. Los parques industriales que logren adaptarse con flexibilidad, sostenibilidad y automatización serán los que capten la atención de las multinacionales y aseguren altas tasas de ocupación. En palabras de los panelistas, el futuro del real estate
industrial no se construye desde la oferta, sino desde la exigencia de los ocupantes.
Caso de éxito: del parque al clúster
El desafío presente consiste en lograr diferenciadores estratégicos: cómo transformar un parque industrial en un verdadero clúster capaz de atraer empresas ancla y consolidar ecosistemas productivos. Con la moderación de Ámbar Ruiz, directora ejecutiva de Á de Ámbar, la conversación con una premisa clara: un clúster no se construye solo con infraestructura, sino con una propuesta de valor diferenciada y un acompañamiento integral para las empresas. Con esa idea, invitó a los panelistas a compartir experiencias concretas de especialización inteligente y colaboración público-privada.
Gloria Morales, Directora de Supply Chain en S&G&M, explicó que un clúster es más que una aglomeración de empresas: es la interconexión de actores que generan sinergias y
estándares de calidad y sostenibilidad en los parques.
aceleran procesos. Subrayó la importancia de las “tres hélices” —gobierno, sector privado y academia— como pilares para que un clúster funcione. La academia, dijo, es la que aporta talento especializado y convierte la vocación natural de un parque en una ventaja competitiva sostenible.
El mexicano Manuel Montoya, director del Clúster Automotriz de Nuevo León, reforzó la idea con ejemplos de su país. Recordó cómo la vocación metalmecánica de Monterrey dio origen al clúster automotriz, y cómo otras regiones mexicanas han desarrollado clústeres mineros, aeroespaciales y de confección, cada uno apoyado en su vocación industrial y en políticas públicas que supieron
atraer empresas líderes. Su mensaje fue contundente: la clave está en identificar la vocación de cada territorio y construir sobre ella.
Por su parte, Iván Saavedra, de Vesta, aportó la mirada tecnológica. Relató cómo en Querétaro la integración de parques industriales con universidades y empresas aeroespaciales como Airbus y Safran ha creado un ecosistema donde la innovación y la formación de talento van de la mano. Destacó que hoy los contratos de arrendamiento en esa zona se firman a largo plazo porque la confianza en el ecosistema es total, y que la incorporación de Smart Assets 4.0 —sensores de energía, vibración y humedad, entre otros— está elevando los
Finalmente, Andrés Ávila, gerente general de la Zona Franca del Pacífico en Colombia, subrayó que la clusterización no es competencia, sino colaboración. Los parques deben complementarse entre sí y generar encadenamientos productivos que trasciendan fronteras. Solo así se construyen ecosistemas industriales capaces de atraer inversión de alto valor y posicionarse como referentes regionales.
El panel cerró con una idea compartida: pasar del parque al clúster es pasar de la infraestructura a la estrategia. Los clústeres son economías colaborativas donde cada actor agrega valor a los demás, y donde la interdependencia se convierte en fortaleza. En palabras de los panelistas, el futuro de los parques industriales en América Latina dependerá de su capacidad de evolucionar hacia ecosistemas vivos, capaces de atraer empresas ancla y sostener un crecimiento inteligente.
LatAm Data Power:
El mapa industrial que guía a los inversionistas
La intervención de Carlos Robles, Managing Director de Newmark en Costa Rica, fue uno de los momentos más analíticos de Expoparks 2025. Bajo el título LatAm Data Power, Robles ofreció una radiografía del mercado industrial latinoamericano que dejó claro por qué los inversionistas globales están siguiendo con lupa cada movimiento de la región. El expositor partió de una premisa contundente: los datos son hoy el verdadero mapa de la inversión. Ya no basta con percepciones o discursos optimistas; las decisiones se toman sobre métricas verificables. Con esa idea, Robles mostró cómo los niveles de ocupación, la absorción neta y los pipelines activos se han convertido en indicadores críticos para evaluar la salud de los mercados.
Los números hablan por sí solos. México cerró 2024 con más de 4 millones de m2 de absorción neta, impulsado por el nearshoring y la relocalización de cadenas de suministro. Costa Rica mantiene tasas de ocupación superiores al 95% en
zonas francas especializadas en dispositivos médicos, consolidando su reputación como clúster de alta tecnología. Colombia registró un crecimiento del 12% en inventario logístico, con Bogotá y el Valle del Cauca emergiendo como polos estratégicos. Panamá, gracias a su conectividad y al Canal, concentra más del 60% de la demanda regional de hubs logísticos, reforzando su papel como plataforma de redistribución global.
Robles insistió en que la lectura de estos datos permite anticipar tendencias y reducir riesgos. La evolución de las rentas logísticas refleja la transición hacia espacios más flexibles y automatizados, mientras que los flujos de inversión extranjera directa se orientan hacia sectores estratégicos como manufactura avanzada, logística 4.0 y tecnología. La evidencia es clara: los capitales internacionales siguen el rastro de la información, y los parques que logren demostrar con cifras su potencial de ocupación y crecimiento serán los que capten la atención de los fondos más exigentes.
La charla también puso de relieve un aspecto crítico: la necesidad de que los desarrolladores integren inteligencia de datos en su propuesta
de valor. No basta con infraestructura moderna; los inversionistas buscan ecosistemas capaces de mostrar, con evidencia, cómo se comporta la demanda y cuáles son las oportunidades reales de expansión. En palabras de Robles, “los datos no solo describen la realidad, la construyen”.
Robles concluyó indicando que América Latina tiene la oportunidad de convertirse en protagonista del nuevo ciclo industrial, pero para lograrlo debe transformar la información en acción. Los parques y zonas francas que sepan leer el mapa industrial y adaptarse a las exigencias de la demanda no solo atraerán inversión, sino que se consolidarán como plataformas resilientes en un entorno global marcado por la incertidumbre.
Supermercados Xtra: retail y logística como catalizadores del real estate industrial
La participación de Kenia Rojas, Directora de Expansión de Supermercados Xtra, aportó una mirada fresca y estratégica al programa de Expoparks 2025. En un congreso dominado por debates sobre parques industriales, zonas francas y clústeres
manufactureros, la voz del retail se convirtió en un recordatorio de que el consumo masivo es uno de los motores más influyentes en la transformación logística de la región.
Rojas explicó cómo la cadena Xtra, con más de tres décadas de presencia en Panamá y una red de tiendas que se expande de manera sostenida, ha tenido que reinventar su modelo de distribución para responder a un consumidor cada vez más exigente. La expansión de la marca no se limita a abrir nuevos puntos de venta: detrás de cada inauguración hay un entramado logístico que involucra centros de distribución automatizados, sistemas de trazabilidad y alianzas con operadores regionales. Este esfuerzo, señaló, convierte al retail en un actor clave dentro del ecosistema industrial, pues su demanda constante de espacios modernos y eficientes presiona directamente a los desarrolladores de parques.
La charla incluyó datos que reflejan la magnitud del fenómeno. El sector retail panameño ha crecido a tasas cercanas al 6% anual en los últimos cinco años, impulsado por cadenas locales como Xtra y por la llegada de nuevos formatos internacionales. En ese contexto, la compañía ha
consolidado su posición como uno de los principales empleadores del país y como un referente en innovación logística, movilizando miles de toneladas de productos cada mes y requiriendo infraestructura industrial de última generación para sostener su ritmo.
Rojas subrayó que la expansión de Xtra no se entiende sin la integración de criterios de sostenibilidad y eficiencia. La compañía ha comenzado a incorporar certificaciones ambientales en sus centros de distribución y a invertir en tecnologías que reducen el desperdicio y optimizan el consumo energético. “El retail no solo consume espacios, los transforma”, afirmó, destacando que las exigencias del sector obligan a los parques industriales a evolucionar hacia modelos más flexibles, digitalizados y responsables con el entorno.
El cierre de la charla dejó una conclusión clara: los hábitos de consumo están redibujando el mapa industrial de América Latina. Los supermercados, al exigir rapidez, trazabilidad y sostenibilidad en sus operaciones, se convierten en catalizadores de innovación logística. Los parques que logren adaptarse a estas exigencias no solo captarán a los grandes operadores del retail, sino que se consolidarán como plataformas indispensables para el crecimiento económico regional.
La sostenibilidad como nuevo eje de rentabilidad industrial
El panel Green Returns, moderado por María Camila García del Panamá Green Building Council, abordó cómo los principios ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) están influyendo en el diseño y operación de los parques industriales en la región.
Diego Flores, CEO de Idea Central en Guatemala, explicó que los inversionistas internacionales ya incluyen métricas de sostenibilidad en sus evaluaciones. Señaló que en mercados como México y Colombia las naves con certificación LEED han alcanzado primas de renta de alrededor de un 12% sobre el promedio, y que este tipo de proyectos logran contratos de arrendamiento más largos.
Desde Colombia, Andrea Serrano, CEO de Zona Franca Santander, destacó la dimensión social de la sostenibilidad. Subrayó que integrar comunidades y capacitar talento es tan importante como reducir emisiones, y que estos factores se han convertido
en criterios decisivos para atraer inversión extranjera directa.
Por su parte, José Baltodano, Director de Construcción en Portafolio Inmobiliario de Costa Rica, presentó ejemplos técnicos de implementación. Mencionó la incorporación de paneles solares, sistemas de monitoreo de consumo energético y automatización en parques industriales, señalando que las zonas francas que aplican estos programas reportan niveles de ocupación superiores al 95%.
El panel concluyó que la sostenibilidad ya forma parte del cálculo financiero de los proyectos industriales. Los desarrolladores que integren criterios ESG en sus modelos aumentan su atractivo frente a inversionistas institucionales y aseguran mayor resiliencia en el mercado regional.
Visión desde la cima: cómo los líderes globales están transformando el uso del real estate industrial
La conferencia de Shannon Fura, socia fundadora de PageFura y especialista en comercio internacional y cumplimiento aduanero, fue una de las más sólidas de Expoparks 2025. Su exposición abrió el día dos y abordó cómo la política comercial de Estados Unidos está impactando las decisiones de inversión y, en consecuencia, el mercado de parques industriales a nivel global.
Fura explicó que la política comercial ha pasado de ser un tema secundario a ocupar el “asiento del conductor” en la definición de estrategias empresariales. Las iniciativas de reshoring (retorno de operaciones productivas a EE. UU.), los incentivos fiscales y, sobre todo, el aumento de aranceles, están obligando a las compañías a replantear sus cadenas de suministro y su presencia inmobiliaria.
La expositora comparó los enfoques de distintas administraciones:
mientras el gobierno de Biden buscó incentivar con programas como el CHIPS Act y la Inflation Reduction Act, el actual entorno se caracteriza más por la presión y la imposición de medidas. El resultado es que las empresas enfrentan dificultades para adaptarse a cambios repentinos, como la aplicación de aranceles del 50% a India anunciados recientemente, o la eliminación de la exención de minimis que afectaba a pequeñas y medianas empresas que dependían de envíos de bajo valor.
Fura subrayó que los sectores más expuestos a estas medidas incluyen automotriz, acero, aluminio, cobre, semiconductores, muebles, textiles y farmacéuticos. La incertidumbre obliga a las compañías a buscar espacios industriales flexibles y estratégicamente ubicados, tanto en EE. UU. como en países vecinos, para mitigar riesgos y mantener operaciones.
La ponencia también destacó el papel de los foreign trade zones y los almacenes aduaneros como herramientas para diferir costos y evitar aranceles cuando las mercancías no ingresan al mercado estadounidense. Aunque recientes restricciones han limitado algunos beneficios para la manufactura, Fura señaló que la demanda por este tipo de espacios se ha disparado en los últimos meses, convirtiéndose en una oportunidad para desarrolladores y parques industriales.
El mensaje final fue claro: la política
comercial estadounidense está generando disrupciones, pero también abre oportunidades para quienes sepan anticipar los sectores afectados y ofrecer soluciones inmobiliarias adaptadas. Los parques industriales que integren flexibilidad, cumplimiento normativo y cercanía a los mercados tendrán un papel decisivo en la nueva geografía de la inversión global.
Convertir el contexto internacional en oportunidades para las zonas francas
La intervención de Martín Ibarra, CEO de Araujo Ibarra Asociados y referente internacional en comercio exterior, cerró la primera jornada de Expoparks 2025 con una visión estratégica sobre cómo las zonas francas pueden adaptarse al nuevo entorno global.
Ibarra partió de un diagnóstico claro: el comercio internacional atraviesa un ciclo de tensiones geopolíticas, nuevas reglas arancelarias y relocalización de cadenas de suministro. Estos factores, lejos de ser obstáculos, representan oportunidades para los países y parques industriales que logren anticiparse y ofrecer condiciones competitivas.
El expositor destacó que sectores emergentes como el hidrógeno verde, la logística inteligente, el ecommerce y las energías renovables están marcando la pauta de inversión. Las zonas
francas que integren estos sectores en su propuesta de valor podrán atraer capital internacional y consolidarse como hubs resilientes.
Entre los datos presentados, Ibarra subrayó que América Latina concentra más del 12% de la inversión extranjera directa en manufactura avanzada, y que países como México, Colombia y Costa Rica han logrado posicionarse gracias a políticas de atracción de inversión y a la especialización sectorial de sus parques. Panamá, por su parte, tiene la ventaja de su conectividad y de un marco fiscal que puede ser adaptado para captar nuevas industrias.
El conferencista también explicó cómo las nuevas reglas de origen y los tratados comerciales ofrecen oportunidades para diversificar mercados. Señaló que la capacidad de cumplir con estándares ESG y de integrar talento técnico será decisiva para competir en el escenario global.
El cierre de la charla fue contundente: las zonas francas deben pasar de ser plataformas de incentivos fiscales a convertirse en ecosistemas estratégicos, capaces de responder a las exigencias de la nueva economía. En palabras de Ibarra, “los desafíos internacionales no son barreras, son la hoja de ruta para quienes sepan leerlos”.
Lecciones aprendidas del modelo de atracción de inversión extranjera directa en Costa Rica
La exposición de Pedro Beirute, exdirector de PROCOMER, ofreció una mirada estratégica sobre cómo Costa Rica ha construido su modelo de atracción de inversión extranjera directa y cuáles son los aprendizajes que pueden inspirar a otros países de la región. Beirute recordó que, pese a ser un país pequeño de apenas cinco millones de habitantes, Costa Rica ha logrado captar alrededor de cuatro mil millones de dólares anuales en inversión extranjera, equivalentes al 5,6% del PIB, y consolidar un portafolio de más de ochocientas empresas multinacionales en sectores como manufactura avanzada, agroindustria, servicios y dispositivos médicos.
La presentación se organizó en tres grandes momentos históricos. El
primero, la atracción básica, se sustentó en pilares como la educación gratuita y obligatoria, la abolición del ejército hace más de ochenta años y una narrativa de paz entendida no solo como valor moral, sino como ventaja competitiva. A ello se sumaron la institucionalidad y la estabilidad, que permitieron atraer inversión inicial y generar confianza.
El segundo momento, la atracción sofisticada, se desarrolló a partir de los años 90’s y 2000, cuando el país apostó por el bilingüismo y la educación técnica, evolucionó hacia manufactura avanzada y servicios intensivos en conocimiento, y consolidó un régimen de zonas francas estable. La narrativa se amplió hacia la sostenibilidad y la apertura comercial, con tratados de libre comercio y acceso a la OCDE.
Finalmente, la tercera etapa corresponde a la nueva estrategia, diseñada para responder a retos como el desempleo territorial, la concentración sectorial y la escasez de talento. Esta estrategia incorpora variables como economía circular, bioeconomía, transparencia, trazabilidad y digitalización, además de una marca país integral: Esencial Costa Rica, que
articula turismo, inversión, exportaciones y cultura.
Entre los resultados más recientes, Beirute destacó que las exportaciones alcanzaron US$31.000 millones en 2024, equivalentes al 33% del PIB, con un mayor balance entre bienes y servicios. Los dispositivos médicos ya representan US$7.800 millones de en exportaciones, mientras que el café, históricamente central, hoy pesa menos del 1%.
El cierre de la charla subrayó que el éxito de Costa Rica no fue producto de la suerte, sino de una estrategia de largo plazo sostenida por múltiples gobiernos y basada en alianzas públicoprivadas, sostenibilidad y diversificación. La visión país, dijo Beirute, consistió en convertirse en pionero de negocios con propósito, donde el progreso económico se equilibre con bienestar social y sostenibilidad.
La nueva carrera por el tenant: Latinoamérica frente a la implosión del nearshoring
El panel moderado por Arturo López, CEO de Colliers Internacional Panamá, reunió a Juan Pablo Rivera de la Zona Franca de Bogotá, Silvia Fernández de Propanamá, Hernán Riveros de Panamá Pacífico y Augusto Gerbaud de M&A Capital, para analizar cómo la región enfrenta la competencia global por atraer empresas ancla en un contexto marcado por el nearshoring y la presión de las políticas comerciales de Estados Unidos.
La conversación se abrió con la perspectiva de los fondos de inversión. Augusto Gerbaud explicó que la seguridad jurídica y la estabilidad de
las reglas del juego son factores decisivos para comprometer capital en proyectos de largo plazo. Señaló que, aunque la región suele cuestionarse a sí misma por cambios normativos, incluso mercados sofisticados como Nueva York han enfrentado modificaciones drásticas en sus marcos regulatorios. La clave, dijo, es medir riesgos frente a retornos y estructurar contratos sólidos que permitan dar confianza a los inversionistas y a los tenants.
Silvia Fernández aportó la visión institucional desde Propanamá. Recordó que la Ley garantiza a los inversionistas estabilidad de condiciones por al menos diez años, lo que constituye un elemento diferenciador frente a otros mercados. Subrayó que, más allá de la normativa local, los cambios globales en aranceles obligan a los países de la región a adaptarse con rapidez y a construir sinergias. En su opinión, Latinoamérica debe presentarse como un ecosistema integrado, donde cada país potencie sus fortalezas y se apoye en plataformas logísticas como la panameña para acceder a mercados internacionales.
Juan Pablo Rivera, desde la experiencia de la Zona Franca de Bogotá, compartió cifras que ilustran la magnitud del reto: más de 18 millones de metros cuadrados de infraestructura, 400 empresas operando y 30 empleos directos generados, que representan más del 30% de las exportaciones de zonas francas en Colombia. Su intervención mostró cómo la consolidación de infraestructura y talento puede convertir a una zona franca en un motor de atracción de inversión y en un referente regional.
Finalmente, Hernán Riveros expuso el caso de Panamá Pacífico, donde más de 360 empresas han encontrado un entorno favorable para instalarse, generando más de diez mil empleos y aportando alrededor del cinco por ciento de las exportaciones del país. Destacó que la clave ha sido combinar conectividad, servicios especializados y un marco regulatorio que permita a las compañías operar con eficiencia y previsibilidad.
El panel concluyó que la carrera por atraer tenants en Latinoamérica no se definirá únicamente por
incentivos fiscales, sino por la capacidad de ofrecer seguridad jurídica, infraestructura moderna, talento calificado y ecosistemas colaborativos. En un escenario de nearshoring acelerado, la región tiene la oportunidad de posicionarse como alternativa competitiva si logra articular sus ventajas y responder con agilidad a las nuevas exigencias del mercado global.
Development Hubs: nuevos polos para impulsar la infraestructura industrial y logística
El panel moderado por Gregorio Canales, CEO de Nais México, reunió a Rodrigo Peredo de Hines, Sebastián Rodríguez de Hauffmann Automation y José Antonio Ruiz de Tocumen Panamá, para analizar cómo América Latina está identificando y consolidando nuevos polos de desarrollo industrial y logístico en respuesta a los cambios en las cadenas de suministro globales.
Rodrigo Peredo abrió la discusión destacando que la diversificación geográfica se ha convertido en una prioridad para los inversionistas internacionales. Señaló que los hubs tradicionales ya no son suficientes y que la región debe apostar por nuevas zonas con conectividad, disponibilidad de suelo y marcos regulatorios que permitan proyectos de gran escala.
Sebastián Rodríguez aportó la perspectiva tecnológica, subrayando que los hubs emergentes no solo deben ofrecer infraestructura física, sino también capacidad de integración digital y automatización. Explicó que la expansión de data centers y soluciones industriales inteligentes está redefiniendo el perfil de los parques, que ahora deben responder a las exigencias de la industria 4.0.
José Antonio Ruiz, desde la experiencia de Tocumen Panamá, enfatizó la importancia de la conectividad aérea y portuaria como factor decisivo. Recordó que la ubicación estratégica de Panamá le permite servir como plataforma regional, pero advirtió que la competencia por atraer inversión exige mejorar la infraestructura complementaria y garantizar eficiencia en los procesos aduaneros.
El moderador, Gregorio Canales, cerró el panel resaltando que el futuro de los hubs latinoamericanos dependerá de su capacidad para anticipar tendencias y ofrecer ecosistemas completos: infraestructura moderna, talento calificado, servicios tecnológicos y marcos regulatorios confiables. La conclusión fue clara: los nuevos polos de desarrollo no solo deben responder a la demanda actual, sino proyectarse como plataformas resilientes capaces de sostener la transformación industrial y logística de la región en los próximos cinco años.
Conectando la Zona Libre con la ciudad: última milla y real estate como ventaja competitiva para el ecommerce
La intervención de Dovi Eisenman, CEO de Grupo FCI Logistics y presidente de la Asociación de Usuarios de la Zona Libre de Colón, se enfocó en el papel de la última milla dentro del comercio electrónico y su impacto en la competitividad logística de Panamá.
Eisenman explicó que la calidad del producto no basta si la entrega falla: el 70% de los clientes que dejan de comprar lo hacen por problemas logísticos, especialmente en la última etapa de distribución. Señaló que la experiencia del cliente depende de entregas puntuales y en condiciones adecuadas, y que la tecnología, desde aplicaciones de georreferenciación hasta plataformas de inteligencia de negocios, es clave para optimizar rutas y mantener comunicación constante con el consumidor.
El expositor describió cómo la Zona Libre de Colón, tradicionalmente orientada al comercio mayorista, ha comenzado a adaptarse al ecommerce. Durante la pandemia se implementaron claves de comercio
electrónico que permitieron vender unidades menores, aunque el sistema enfrentó retos de procesos y costos. Hoy, con aprendizajes incorporados, se han desarrollado modelos híbridos: inventarios principales en Colón y stock reducido en parques logísticos de la ciudad de Panamá, lo que permite cumplir con tiempos de entrega más cortos y aprovechar beneficios fiscales.
Un caso práctico presentado fue el de Parque Sur, cerca del aeropuerto de Tocumen, donde empresas han logrado combinar inventarios en Zona Libre con operaciones urbanas para atender pedidos en menos de 24 horas. Eisenman concluyó que el éxito del ecommerce depende de integrar infraestructura, tecnología y estrategia fiscal, y que Panamá tiene la oportunidad de consolidarse como hub regional si logra resolver de manera eficiente la última milla.
Agua del futuro: proyecto clave para el desarrollo logístico de Panamá
La última conferencia del evento estuvo a cargo de Ilya Espino de Marotta, Subadministradora de la Autoridad del Canal de Panamá, quien
presentó el proyecto “Agua del futuro” como eje estratégico para garantizar la sostenibilidad del Canal y del sector logístico nacional.
Espino de Marotta recordó que el Canal funciona como un “ascensor de agua” que depende al 100% de la lluvia para transitar buques. Con más de 110 años de operación, tres juegos de esclusas y un tránsito que conecta 180 rutas comerciales hacia más de 170 países, el Canal moviliza alrededor del 6% del comercio mundial. Sin embargo, las variaciones climáticas recientes han evidenciado la necesidad de asegurar nuevas fuentes y sistemas de almacenamiento de agua. La ejecutiva detalló que el Canal cuenta con plantas potabilizadoras, plantas de energía y más de 8.500 trabajadores, y que en 2024 generó ingresos cercanos a los 5.000 millones de dólares. Los principales clientes son Estados Unidos, China, Japón, Corea del Sur y países de América Latina como México, Chile y Perú.
El reto actual es garantizar agua suficiente para mantener la operación en condiciones de sequía, lo que convierte al proyecto en una prioridad nacional. El mensaje final fue claro: la seguridad hídrica es inseparable de la competitividad logística de Panamá. El proyecto “Agua del futuro” busca asegurar que el Canal continúe siendo un hub confi able para las cadenas de suministro globales, protegiendo al mismo tiempo el acceso al recurso para la población y la economía del país.
Más que un evento, una plataforma
Con más de 60 expertos internacionales y una zona de exposición con 40 stands, Expoparks Panamá 2025 fue mucho más que un congreso sectorial: se convirtió en un espacio donde se cruzaron visiones estratégicas, decisiones de inversión y soluciones concretas.
Revista INversión INmobiliaria® ya está trabajando en la próxima versión de Expoparks, con el desafío de innovar y desafiar el concepto de ediciones anteriores, para incrementar el alcance e impactar favorablemente en la industria, como lo ha hecho hasta hoy día.
GALERÍA
EVENTO DEL
Más de 700 personas se reunieron durante tres días en ExpoParks, un evento único que expuso la importancia y las oportunidades que representa el sector inmobiliario industrial y logístico para los países de la región.
EXPOPARKS PARKS
TOUR
Más de 200 personas participaron en un tour para conocer dos de los parques más importantes de Panamá, así como las instalaciones industriales y logísticas de primer mundo de empresas multinacionales.
