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Casa, un mondo in evoluzione
e da Confcommercio provincia di Ravenna.
Una panoramica sul “mondo della casa”, dall’andamento del settore immobiliare alle agevolazioni, dalle tendenze del design agli sviluppi futuri. È il focus che propone questo numero di Ravenna24Review.
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Sono stati presentati nei mesi scorsi i dati del ‘Rapporto 2022 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’, realizzato dal Sindacato provinciale Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari) Ravenna
Alla giornata di presentazione sono intervenuti Mauro Mambelli presidente Confcommercio provincia di Ravenna, Santino Taverna e Pierluigi Fabbri, rispettivamente presidente nazionale e comunale della Federazione, Stefano Stanzani, docente Università di Bologna, Nel corso del convegno l’ing. Federica Del Conte, assessore comunale all’urbanistica, edilizia privata e rigenerazione urbana, ha illustrato ‘La Darsena del futuro’; l’ing. Valentino Natali, capo area Pianificazione Territoriale del Comune, ha presentato il progetto ‘Ravenna in Darsena - Il mare in piazza’. Moderatore Ivano Venturini, presidente Fimaa provincia di Ravenna ed Emilia-Romagna. “Come ampiamente previsto, dopo il ‘blackout’ del 2020, nel 2022 il mercato immobiliare ravennate sta rientrando in una fase di crescita ordinaria”, ha sottolineato tra l’altro Stefano Stanzani. “Se prudenzial- mente nel terzo e quarto trimestre dell’anno 2022 si scambiassero tante abitazioni quante ne furono scambiate nella seconda parte del 2021, gli scambi residenziali 2022 in città risulterebbero 3.210 (contro i 3.028 dello scorso anno; +6%), mentre negli altri comuni si arriverebbe a 3.643 scambi (+3,2%)”.
Le zone più ricercate
Tra le macroaree provinciali la massima dinamicità immobiliare nel Cervese (con il 13,4% degli scambi dell’intera provincia), seguito da Ravenna (con oltre il 46% degli scambi della provincia), cui seguono appaiate le aree dell’Alta Pianura del Lamone e della Bassa Romagna (oltre 37% degli scambi 2021 della provincia insieme). Chiude la classifica la macroarea di Collina del Senio e del Lamone con appena il 3,1% di scambi dell’intera provincia.
di scambi e indicatore di intensità al 2,77%).
A Ravenna, invece, si sono evidenziate nel 2021, tra le zone a migliore dinamicità in rapporto allo stock abitativo esistente Porto - Bassette, Fornace Zarattini, Casalborsetti; mentre, all’opposto, un mercato più statico si è registrato a Borgo San Rocco, Zona Rurale e frazioni minori, Centro storico e Borgo Montone. Da notare come il Centro storico, fino al 2019 nelle prime posizioni in graduatoria, sia slittato indietro, a testimoniare una probabile maggiore ricerca da parte della domanda di spazi verdi e meno caotici.
Ripresa dei prezzi
Considerando le zone più significative dal punto di vista del numero di scambi (quota percentuale superiore al 10% di scambi del Comune) le zone con il maggior indice di intensità sono dunque state Lido Adriano - Lido di Dante (12,6% compravendite sul totale e indicatore di intensità pari a 3,94%), la Cintura alla zona centrale (14,7% con indice di intensità pari a 2,87%) e Borgo San Rocco - Stadio - Tribunale (16,9%
Nel 2021 il dato favorevole delle quantità scambiate non si accompagna ad aumenti tendenziali dei prezzi medi di vendita. Per il 2022, in base ai dati preliminari raccolti dalla rilevazione, si registra invece una ripresa dei prezzi medi: +2,9% nel capoluogo e dell’1% nei comuni minori della provincia rispetto al 2020: in tal modo, i prezzi del 2022 risulterebbero superiori ai dati registrati nel 2004 del 13,4% in città e di oltre il 6% nei comuni minori della Provincia (rispetto al 2011, anno del picco massimo rilevato, l’indice 2021 risulta rispettivamente 4,4% e 7,7%).
Dal centro alla provincia
Alcuni esempi: Ravenna Centro Storico, residenziale nuovo o ristrutturato: minimi 2800 euro al mq, massimi 3200; usato (massimo 20 anni): minimi 1500, massimi 2400. Borgo Nuovo - Lirica -Alberti- Galilei: nuovo 2.000- 2.300; usato: 1.400-1.800. Il Quartiere Darsena-Molinetto fa registrare una forbice di prezzo per il nuovo tra i 1600 e i 2400 euro. A Fornace Zarattini i prezzi possono variare da 1.850 a 2.100. E a Castiglione di Ravenna il nuovo si trova anche a 1500-1800 al metro quadro. Per quanto riguarda i negozi, in centro a Ravenna i prezzi possono variare da 800 a 1700 euro a seconda, naturalmente, della posizione. In provincia: a Cervia (residenziale nuovo) il range va da 2800 a 5000 euro; a Bagnara da 1.100 a 1.500 euro. “In questo momento, purtroppo non mancano le pro- blematiche legate all’economia: guerra in Ucraina, costi energetici e delle materie prime, tassi dei mutui in costante crescita e inflazione verso il 12% - ha detto Ivano Venturini. Malgrado questo il mercato immobiliare è comunque vivace, supportato da una domanda di acquisto superiore all’offerta in vendita. Nell’anno passato le transazioni riguardavano erano soprattutto per l’usato, nel 2022 abbiamo avuto un costante aumento le vendite sulla “carta”.
Terrazzo o giardino
Le caratteristiche richieste sono: spazio privato all’aperto, terrazzo o giardino; aumento della superficie abitabile a disposizione, rispetto alla abitazione attuale, contesto, buona esposizione, luminosità e risparmio energetico. È in costante aumento la ricerca dell’immobile residenziale come investimento. Investire in immobili ha una doppia redditività: quella determinata dall’entrata mensile dell’affitto e l’altra, che consiste nella rivalutazione del bene con conseguente “riparo” dall’inflazione, commenta Venturini. Questa tendenza trova la sua giustificazio- ne nell’altissima richiesta di affitti.
La ricerca maggiore è rivolta ai bilocali e trilocali, ma anche immobili più grandi da ristrutturare vengono valutati, al fine di suddividerli poi in varie unità da locare. “Posso affermare che il mercato immobiliare anche in regione conferma questo trend positivo”.
Pierluigi Fabbri, presidente Fimaa Ravenna: “Per il mercato immobiliare registriamo un anno 2022 buono, a tratti molto buono, significativa è stata ed è tuttora la domanda che nell’ultimo biennio è costantemente cresciuta sostenendo tutti i comparti del settore e che quindi ha inevitabilmente portato ad un aumento dei prezzi, a mio avviso anche troppo velocemente nell’asse temporale, speriamo che questo non porti a presupposti di “bolle” visto i fattori in campo prima citati che repentinamente stanno cambiando. Un esempio che possiamo fare è il comparto del mercato dell’acquisto prima casa per giovani coppie ed anche per giovani famiglie che passano da anni di affitto all’acquisto, questo è il primo anello della filiera e sta muovendo molto, direttamente ed indirettamente, ma è un mercato che è vincolato per la stragrande maggioranza al mutuo 100%.
Le agevolazioni
La Regione “innova il proprio impegno per dare risposta all’emergenza abitativa che riguarda soprattutto i centri urbani più popolosi dell’Emilia-Romagna, mettendo sul piatto 7 milioni di euro per lanciare il ‘Patto per la casa’”. Un programma “sperimentale e a forte valenza collaborativa” che punta ad ampliare l’offerta di alloggi a canoni concordati o calmierati, più bassi di quelli di mercato, attraverso il riuso del patrimonio edilizio esistente o che tuttalpiù richiede interventi di manutenzione di modesta entità, per incentivare i proprietari a destinare all’affitto medio-lungo e a canone contenuto gli immobili oggi vuoti o destinati ad affitti brevi. “Il programma propone un meccanismo virtuoso che avvicina e avvantaggia contemporaneamente gli inquilini ed i proprietari grazie all’erogazione di un contributo fino a 10 mila euro in 5 anni per ogni alloggio”. Gli inquilini vengono aiutati a pagare l’affitto di casa che verrà calmierato dalle risorse messe in campo dalla Regione con l’obiettivo di non superare l’incidenza del 15-20% dell’affitto sul reddito mensile familiare. Inoltre, per incentivare i proprietari che mettono a disposizione per almeno cinque anni a canone concordato o ulteriormente calmierato i propri alloggi sfitti, sono previste garanzie sul puntuale pagamento del canone di locazione e sul rientro in disponibilità dell’alloggio, possibile riscossione anticipata di alcune mensilità, fondi di garanzia su eventuali morosità, oltre a vari vantaggi sui costi di attivazione e gestione del contratto e alle agevolazioni fiscali sull’IMU previste dalle norme in vigore. La riduzione dell’affitto può arrivare infatti fino a 2 mila euro l’anno per gli inquilini con Isee tra i 9 mila e i 20 mila euro e a 1.500 euro nel caso di Isee compreso tra i 20 mila e i 35 mila euro. Il Patto per la casa, “misura oggetto di un lungo lavoro di ascolto e confronto”, costituisce il terzo pilastro del più ampio Piano per la Casa cui la Giunta si era impegnata a inizio mandato per affrontare l’emergenza abitativa in Emilia-Romagna, e si va ad affiancare al Fondo regionale sull’affitto.
A misura di giovane
Più in generale, come riporta il sito dell’Agenzia delle Entrate, per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro annui, “il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale”. Se l’ acquisto è soggetto a Iva viene riconosciuto anche un credito d’imposta (ulteriori informazioni nell’inserto centrale.
In caso di difficoltà
Il Comune di Ravenna ha comunicato che è nuovamente possibile presentare domanda per ottenere il contributo finalizzato a sanare la morosità incolpevole, ossia la situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento dell’affitto per la perdita del lavoro o per la consistente riduzione del reddito familiare. È definito un tetto massimo di contributo concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata che non può superare l’importo di 8mila euro. Domande sui moduli predisposti dal Comune e presentate personalmente dall’interessato o da un suo delegato allo Sportello unico polifunzionale, in viale Berlinguer 68 o nelle sedi degli uffici decentrati. Per informazioni: 0544.482550-482355. Per l’avviso integrale e il modello di domanda www.comune.ra.it, nella sezione Bandi. Da più parti, viene auspicato il rifinanziamento del Fondo a livello statale. Per le agevolazioni, ci sono ulteriori opportunità: si consiglia anche di visionare i siti istituzionali dei vari enti.
