Revista Direcional Condomínios Ed. nov-dez/2025

FESTAS&FÉRIAS Preparando

Caro(a) Síndico(a)!

Estamos na reta final do ano. Dizer que o tempo voou é retórica — mas voou! E sabe o que é legal? Ele passou na sua companhia! Isso realmente importa, porque nos impulsiona a querer voar cada vez mais alto e alcançar o melhor do mundo condominial para trazer até você. A missão da Direcional Condomínios é ajudar o síndico a ser síndico, lembra? Vou até dar um spoiler, só um: nesta edição (nov./dez.), você vai se surpreender — há um presente em comemoração ao Dia do Síndico. Merecidíssimo, aliás!

Sabemos que, com a proximidade das festas e das férias escolares, as emoções de quem está à frente dos condomínios ficam a mil. Nesse período atípico nas edificações, sobrecargas e preocupações extras se somam à gestão. Em nossa matéria de capa, você encontra sugestões e experiências compartilhadas por nossos entrevistados para lidar com as intensas demandas da época.

Trazemos também a história da síndica Tania Goldkorn, que, sem planejar, acabou ingressando no nicho dos condomínios de luxo e, hoje, é referência em atuação nesse segmento. E tem mais histórias inspiradoras: famílias que abraçaram a sindicatura! Sim, a profissão já une até duas gerações trabalhando juntas. Agora, infelizmente, também há o lado B da função, com relatos que deixam qualquer síndico de cabelo em pé — confira em CondoCausos

E não deixe de ver as Dicas de Segurança e Tratamento de Piso. Na primeira, síndicos contam o que têm feito para aumentar a proteção das edificações. Na segunda, mostramos cases de recuperação de pisos de granilite — sucesso total!

Forte abraço e Boas Festas!

Isabel Ribeiro

Dica

Pisos de granilite recuperados

Capa

Emoções intensas: festas e férias

DIRETORES

SEÇÃO EVENTOS DIRECIONAL CONDOMÍNIOS

CondoCausos

Incompreensão e inconveniência

DIRECIONAL

FESTAS & FÉRIAS

Dica Estratégias contra intrusões

06 08 18 14 1016

Síndico, Conte sua História!

Tania Goldkorn

Sr.(a) Síndico(a),

Administração

Sindicatura: em família

Quando for comprar produtos ou serviços para seu condomínio, dê preferência para os anunciantes da revista. E diga: "Vi seu anúncio na Direcional Condomínios".

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Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Canva

1

4

23

1 – Time Direcional Condomínios com Ricardo Karpat, Congresso Gábor; 2 – Sonia Inakake e Patrícia Vedrano no lançamento do 1º Cruzeiro de Síndicos; 3 – Sonia com José Antonio Talarito (presidente do SIESE) no Seg Summit; 4 – Workshop sobre NR-1 ministrado pelo síndico Carlos Theodoro (de camisa branca) na Condo Academy

GERENTE COMERCIAL

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Kaori Chida

Priscila Souza

Sonia Inakake

ATENDIMENTO AO CLIENTE

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

Almir C. Almeida DIAGRAMAÇÃO Coronado

IMPRESSÃO Duograf

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Caique Souza Fernandes José Ricardo da Silva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 192,00

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Tiragem auditada por

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. Tiragem auditada por

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GRANILITE RECUPERADO

Por Isabel Ribeiro

DESDE 2008, Élio Mega reside em um condomínio dos anos 90 no Paraíso, cujo piso de granilite da garagem encontrava-se sem viço e com aspecto empoeirado. Nos últimos tempos, ao assumir a gestão, ele promoveu uma obra de pintura da fachada. “Pintamos também as paredes, tetos e pilastras da garagem, o que fez destacar ainda mais a aparência desgastada do piso. Optamos, então, por revitalizá-lo”, relata.

O condomínio investiu R$ 100 mil na recuperação do piso da garagem de dois pavimentos. O processo de polimento natural empregado, aliado à aplicação de uma resina vitrificante no acabamento — para prevenir marcas de pneus —, revelou um piso em cinza mais escuro, com fragmentos coloridos de pedra em destaque e brilho renovado. “Eu não sabia que tínhamos um piso tão bonito”, comenta o síndico.

No Condomínio III Conjunto Residencial Butantã, as escadarias e corredores dos oito blocos, revestidos com granilite, foram revitalizados pela segunda vez em 50 anos. O síndico profissional Evandro Mendonça Tamarindo conta que o piso já se encontrava encardido e com manchas. O trabalho de recuperação levou cerca de duas semanas em cada bloco e foi um sucesso: “Os moradores elogiaram bastante”, comemora Evandro.

“Qualquer processo de restauração e polimento de piso é sempre muito mais econômico do que a troca, e a natureza agradece. Temos de lembrar que a extração de pedras impacta o meio ambiente.”

(Silvio do Carmo, diretor comercial, Pollux Polimentos)

PRÓXIMA EDIÇÃO: COBERTURA

POR UM CONDOMÍNIO MAIS SEGURO

Por Isabel Ribeiro

SÃO PAULO se verticaliza como nunca. Novas construções brotam na paisagem da cidade, modificando-a. Mas, em meio a um processo acelerado de demolição de residências e lojas de bairro, fechamento com tapumes metálicos e etapas de obras, como fica a segurança do entorno? Essa é uma das preocupações da síndica profissional Ana Paula Justiniano. “Precisamos ficar atentos à situação. Administro um condomínio em Moema que, de uma hora para outra, ficou inserido num breu. Construtoras demoliram casas ao lado e atrás dele para erguer prédios e colocaram tapumes. À noite, a vizinhança fica escura e com pouca circulação de pessoas, gerando insegurança”, exemplifica a síndica. “Com essa mudança no cenário urbano, contratamos uma empresa para mapear vulnerabilidades do condomínio e faremos ajustes para torná-lo mais seguro”, acrescenta. Ana Paula atende condomínios em várias regiões da cidade e comenta que, nos locais em que a iluminação pública é insuficiente, às vezes prejudicada pela copa das árvores, ela investe em refletores na portaria e na área perimetral para melhorar a segurança. A gestora também é a favor dos totens de vigilância que tenham integração com as autoridades.

“Esses equipamentos ajudam a desestimular ações criminosas, contribuem para iluminar a calçada dos condomínios e deixam o morador mais seguro para pegar um carro de aplicativo ou passear com o pet.” Ela destaca uma experiência positiva em um prédio que administra

na Praça da Árvore, em uma rua majoritariamente de casas. “Os moradores estavam preocupados com moleques de bicicleta que assaltavam pedestres, nos procuraram para se informar sobre nosso totem e aderiram ao sistema. Hoje temos uma malha colaborativa de vigilância e uma rua mais tranquila”, relata.

O síndico profissional Luiz Antônio Vieira compartilha uma estratégia bem-sucedida aplicada em condomínios de sua carteira: manuais de procedimentos para portaria e moradores. Mesmo adotando barreiras físicas, como cercas eletrificadas e refletores, e barreiras tecnológicas, a exemplo de biometria facial nos acessos de pedestres e garagens, ele considera esse material informativo um recurso de peso contra a criminalidade. “O conteúdo é elaborado por empresas especializadas em segurança, a partir de uma análise de risco sobre a forma como cada condomínio se comporta, e respectiva correção desses hábitos. É um trabalho criterioso e personalizado, que orienta como agir em várias situações”, avalia.

Para os funcionários, obrigatoriamente os manuais são disponibilizados em formato impresso, enquanto, para os moradores, há também a versão digital. No entanto, todos precisam assinar um protocolo de recebimento. “Aí acaba aquela história de ‘eu não sabia’. O manual uniformiza o modo de agir”, comenta Luiz. Torna, ainda, o funcionário mais confiante para seguir as regras de liberação de acessos, sem temer represálias de moradores caso precise “barrar” algum parente que se recuse a seguir as normas de identificação. “O manual visa coibir a famosa carteirada, porque o funcionário se sente amparado por ele”, afirma Luiz. Além disso, torna os moradores mais responsáveis, pois, se descumprirem instruções — permitindo, por exemplo, o efeito carona —, são notificados.

Outra medida de segurança que Luiz vem adotando em alguns condomínios e recomenda é a contratação de um serviço de ronda 24 horas, no qual vigilantes em motocicletas observam a área externa do condomínio em intervalos de tempo e circuitos pré-determinados. “Se o morador estiver voltando de madrugada para casa, pode acioná-los para que monitorem o acesso à garagem. Isso se chama entrada e saída assistida.” Vale lembrar que os vigilantes não podem estar armados, mas acionam a polícia mediante qualquer anormalidade.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Na ordem, da esq. para dir.: Luiz Antônio Vieira e Ana Paula Justiniano

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FESTAS & FÉRIAS

ORGANIZANDO O CONDOMÍNIO PARA FORTES EMOÇÕES

Natal, réveillon, crianças sem aula e cheias de energia... É chegada a hora de proporcionar encantamento e diversão nos residenciais, sem descuidar do conforto e da segurança dos moradores

Por Isabel Ribeiro

OS CONDOMÍNIOS

são tomados por um mix de agitação e expectativas nessa época do ano. Há celebrações coletivas e nas unidades, fluxo intenso de visitantes, criançada em férias — enfim, é um período que exige muito dos síndicos. Para ajudar os gestores nesse processo, a Direcional Condomínios ouviu três profissionais do setor: Omar Anauate, presidente da AABIC-SP; Gabriela Marques, síndica profissional do Lumina Parque Clube, um condomínio-clube de área extensa no Belenzinho, zona leste; e Fabio Interaminense, síndico e consultor em gestão condominial. Eles compartilham experiências, dicas, orientações para proporcionar momentos memoráveis e seguros à comunidade e colher frutos gratificantes para a administração.

DECORAÇÃO NATALINA

Para Gabriela Marques, é indispensável decorar os espaços comuns, pois o morador se sente mais acolhido ao chegar em casa e ser recepcionado por elementos natalinos, como se fosse uma extensão da decoração particular. “No Lumina, sempre colocamos um grande laço vermelho na entrada do prédio. Simbolicamente, é como se o morador

estivesse sendo presenteado por viver ali.” Ao lado da comissão de moradores e da equipe de manutenção, ela envolve-se nas montagens decorativas e já adentrou madrugadas preparando o condomínio. Faz questão de que personagens animados (como Papai Noel, Mickey e Minnie natalinos, entre outros) realmente se pareçam com as figuras de referência.

A ornamentação é reaproveitada. “Repetimos objetos e já pintamos a faixa de veludo da entrada para recuperar a vivacidade. Mesclamos itens de outros anos a um novo painel temático, na área destinada a receber o Papai Noel, e isso transmite uma sensação de novidade”, diz. Gabriela prefere investir em enfeites lúdicos a montar presépios. “No Lumina há cerca de 30% de estrangeiros, em sua maioria árabes e chineses. São culturas diferentes, por isso prefiro evitar imagens religiosas”, pontua. Omar Anauate, da AABIC, corrobora o posicionamento da síndica, recomendando que o gestor adote bom senso e equilíbrio, priorizando decorações neutras e sem símbolos religiosos específicos. Assim, o ambiente se mantém acolhedor e respeitoso à diversidade de crenças entre os moradores, acredita.

VIGILÂNCIA REDOBRADA

Durante festas e férias é necessário reforçar a segurança. Nessas ocasiões costuma haver maior movimentação de pessoas, além do uso intensivo das áreas comuns, o que, conforme observa Omar Anauate, aumenta o risco de falhas nos procedimentos. Nas portarias, devem ser revistos os protocolos de identificação e liberação, garantindo que todos os visitantes estejam devidamente registrados e autorizados a entrar. “Também é preciso orientar os moradores sobre posturas seguras e manter os funcionários atentos a qualquer movimentação suspeita”, diz Omar. Há ainda unidades que ficam vazias nessa época, podendo sofrer invasões. A síndica Gabriela solicita aos moradores que evitem comentar sobre viagens. “Não há necessidade de ninguém saber quem estará fora, uma vez que o condomínio não fica com chaves de morador. E, se quiser autorizar a entrada de alguém nesse período de ausência, pode fazê-lo discretamente por meio de aplicativo.”

FESTA COMUNITÁRIA

As confraternizações fortalecem o convívio social e a sensação de pertencimento. No Lumina, a celebração natalina já começa a ser cobrada em julho, porque é um acontecimento: tem barracas de comidas e bebidas, DJ, brinquedos infláveis e uma banda. Ah, e tem bolo porque é comemorado também o aniversário do condomínio. “Estrategicamente destacamos a idade da construção para que o morador adquira aos poucos a consciência do envelhecimento do empreendimento e de aprovar aquilo que antes não era necessário”, diz Gabriela.

As comemorações vão sendo ajustadas com pesquisas. “Para maior adesão, realizamos a festa aos domingos, do meio-dia até as 21 horas. Dá tempo de a pessoa ir à missa cedo ou de quem trabalha no comércio comparecer à tarde. Tomamos cuidado para que a data não coincida com formaturas de escolas da região, o que iria acontecer este ano se não tivéssemos nos atentado ao fato. As crianças amam participar e tirar fotos com o Papai Noel.”

No dia marcado, os cinco espaços de confraternização do condomínio não podem ser alugados. A atenção das equipes de limpeza e segurança, que são reforçadas, está voltada à festa, na qual os moradores podem trazer familiares. Colaboradores, com seus dependentes, também são convidados para o grande evento.

FESTA PARA A EQUIPE

Quem se dedica o ano inteiro a manter tudo em ordem merece ser lembrado. “Há muitos anos fazemos a ‘Festa da Firma’. É um momento de reunir funcionários — do condomínio, dos apartamentos e prestadores de serviços — em uma celebração leve e descontraída”, conta Fabio Interaminense, referindo-se ao edifício do qual é gestor, em Pinheiros. “Reservamos a churrasqueira para eles e contratamos um trio de forró; a animação é garantida”, assegura. Durante a festa, ocorrem amigo secreto, sorteios e entrega de cestas natalinas. Outra providência do síndico é transmitir na tela do elevador e no grupo de WhatsApp uma mensagem de agradecimento pelos serviços prestados pela equipe e informar que a lista da caixinha já se encontra disponível. “Os moradores são generosos e normalmente conseguimos o equivalente a um 14º salário para todos os colaboradores.”

FÉRIAS ESCOLARES

A atenção com crianças pequenas e adolescentes deve ser intensificada nessa época do ano, orienta o síndico Fabio. Os brinquedos e os espaços de lazer merecem uma revisão eficiente. Manutenções preventivas e corretivas devem estar em dia para que instalações como quadras, playgrounds e piscinas sejam seguras. Crianças menores precisam sempre da supervisão de um adulto responsável nas áreas comuns. “Os funcionários do condomínio não devem assumir essa função”, enfatiza. Quanto aos adolescentes, Fabio considera que respeitar os horários de uso dos espaços conforme o regulamento e evitar excesso de barulho é essencial para uma melhor convivência. “O diálogo e a orientação empática fazem toda a diferença para lidar com esse público”, destaca.

A síndica Gabriela Marques concorda que é essencial promover momentos de integração e diversão para quem trabalha no condomínio, além de incentivar as contribuições para a caixinha. “No Lumina temos 42 colaboradores. Oferecemos a eles uma festa com churrasco, karaokê e amigo secreto, e, de presente, um panetone e uma ave natalina. Não há distinção entre orgânicos e terceirizados.” Sobre a caixinha, ela incentiva os moradores a contribuírem coletivamente, para que a gratificação possa ser repartida de modo igualitário.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Na ordem, da esq. para dir.: Omar Anauate, Gabriela Marques e Fabio Interaminense

Em locais com muitas crianças, pode ser válido criar uma Colônia de Férias para entretê-las. Em contrapartida, elas desenvolvem maior afinidade com a gestão. No Lumina, Gabriela realiza a colônia em janeiro, sob o tema Up nas Alturas, em referência ao filme Up – Altas Aventuras (Disney/Pixar), e os pequenos recebem pins (broches de metal), tal como o escoteiro Russell. Meses antes, junto com a assessoria esportiva, a síndica elabora um roteiro de aventuras. “As crianças aguardam pela diversão. Mas, para embarcar na aventura, recorro ao saldo de horas da assessoria esportiva, que é gerado quando professores faltam às atividades durante o ano. Essas horas são convertidas em recreação da colônia.”

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“EXCELÊNCIA VEM DA ATENÇÃO AOS DETALHES”

Tania Goldkorn: domínio na gestão de condomínios de alto luxo

“MAIS UM Natal está chegando. Apesar do meu sobrenome judaico-polonês — do qual me orgulho muito —, confesso que acho essa época do ano fascinante. Amo a atmosfera de união, a celebração, o visual. Adoro ver meus condomínios decorados com capricho; adoro contemplar as luzes da cidade. São ritos que não fizeram parte da minha infância. Sou filha de pai judeu e mãe católica. Mas, até que eles eram pessoas bem flexíveis: combinaram que os quatro filhos (eu e os meninos) escolheríamos qual religião seguir aos 10 anos de idade. Optei pelo catolicismo e fui batizada por Dom Helder Câmara. Mas o Natal em si, com lar enfeitado e visita do Papai Noel, só passei a ter quando me casei e tive as gêmeas Letícia e Débora. Hoje, celebro o Natal com minhas filhas, genros e quatro netos.

Nasci e cresci no Rio de Janeiro, em um condomínio em Botafogo, onde meu pai, inclusive, era síndico morador. Ele tinha uma empresa de exportação de óculos no centro da cidade, e uma das janelas dava para o Theatro Municipal do Rio de Janeiro. Eu era criança, mas já fazia balé clássico e sonhava com os palcos daquela construção imponente. Alguns anos depois, cheguei realmente a dançar ali. Não me tornei uma Ana Botafogo na vida adulta, mas me tornei uma excelente professora, contribuindo para a formação de grandes bailarinos.

Meu pai teve um revés profissional e conseguiu se recolocar no interior paulista; por isso, nos mudamos para Campinas, onde concluí o colegial e me formei em Matemática pela PUC. No período de estudante, dei aula

Eu trabalho no alto luxo, passeio tranquilamente nas rodas de luxo, mas não tenho helicóptero nem apartamento de 18 milhões. Não sou um deles

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

de balé para crianças no Conservatório Maestro Eleazar de Carvalho. Depois que me casei, passei a viver em São Paulo, onde conheci Ismael Guiser e sua sócia, Yoko Okada, dois ícones da dança. Trabalhei anos para a companhia deles, como bailarina e professora. Deixei a dança quando minhas filhas ainda eram pequenas, pois eu precisava de maior estabilidade financeira.

Apostei no mundo da moda. Fui sacoleira, representante comercial e, junto com uma ex-aluna, tive uma empresa de peças multimarcas para lojistas. Por um bom tempo, o negócio deu muito certo, mas, em dado momento, a sociedade chegou ao fim. Procurei outras alternativas de trabalho. Tentei até a carreira de personal organizer, que era novidade. Mas aquilo não era para mim. Imagine você organizar tudo na casa do cliente, voltar no dia seguinte e ver as coisas todas fora de lugar?! Deus me livre (risos!).

Nessa época, aconteceu uma reviravolta no condomínio onde moro, no Morumbi. O prédio é bom, mas muito antigo e estava deteriorado por falta de manutenção. A gestão anterior ficou 16 anos estagnada, daí os moradores decidiram substituí-la. Eu me tornei subsíndica para auxiliar a nova síndica, mas, após seis meses, ela se mudou para o interior. Assumi o mandato-tampão até ser eleita no pleito seguinte, e durante mais quatro mandatos. Recuperei o condomínio — é meu case de sucesso. E olha que curioso: passei a ser indicada para edifícios vizinhos, prédios de altíssimo padrão. Acabei me especializando nesse nicho, mas não o escolhi; foi o luxo que me escolheu.

Desde os meus primeiros passos como síndica, há 15 anos, senti que deveria me profissionalizar para cuidar melhor do meu condomínio. Notei tantas particularidades na sindicatura, como siglas e leis, que pensei: “Sou boa para estudar, vou me dar bem nessa área.” Fiz desde pesquisas na internet até o curso de Administração de Condomínios no Secovi, cujo TCC foi sobre sustentabilidade — o que se tornaria um dos pilares da minha gestão. Em condomínio de alto luxo, ser sustentável faz toda a diferença na valorização imobiliária.

No começo da carreira, visitei fábricas, corporações de bombeiros, fiz curso de paisagismo e de elevadores, entre outros. Também montei um glossário de termos ‘estranhos’, como barrilete, periféricos, normas regulamentadoras, AVCB... E com essas palavras venci algumas concorrências. Eu chegava a uma apresentação no condomínio X ou Y, disparava ‘um barrilete’ e era escolhida (risos!). Mas faço um aparte: não basta falar, tem de entender do que se trata e dominar a língua portuguesa.

Os meus primeiros condomínios vieram mais devagar, mas, de repente, me vi com 30 clientes. Convidei outros síndicos para minha empresa de sindicatura; mesmo assim, eu trabalhava 14, 15 horas por dia. Em 2023, tive um problema renal grave e fiquei um período na UTI. No meio condominial diziam que eu havia me internado para fazer uma cirurgia plástica. Antes fosse (risos!). Passado o susto, preferi reduzir minha carteira. Antes, surgiam condomínios e eu ‘punha pra dentro’, porque a profissão é mal remunerada e você quer se resguardar para o caso de vir a perder algum cliente. Mas agora priorizo qualidade de vida. Hoje, recorro a aplicativos de IA para agilizar a parte burocrática do meu trabalho e organizo melhor minhas atividades profissionais, que incluem também dar cursos e palestras para síndicos. Nessas ocasiões, às vezes ouço: ‘Tania, as pessoas vêm aqui para te ver, você é referência.’ Eu não me vejo assim, não

Um condomínio de alto padrão bem gerido precisa funcionar perfeitamente e ser impecável até onde pouco se vê. O papel higiênico da área comum, por exemplo, precisa ter qualidade. O aromatizador do elevador não pode cheirar a talco de bebê — o empresário que o acessa pela manhã com seu terno Ricardo Almeida e pasta Gucci não quer sentir esse cheiro. Ele vai reclamar com quem? Com a gestão. A excelência vem da atenção aos detalhes.

Para atender a esses moradores, oriento meus síndicos parceiros que temos de ser discretos no condomínio, quase imperceptíveis no dia a dia. Temos de ser educados, polidos, não íntimos. Não fazemos parte daquela realidade. Sempre digo: eu trabalho no alto luxo, passeio tranquilamente nas rodas de luxo, mas não tenho helicóptero nem apartamento de 18 milhões. Não sou um deles. Ter essa percepção é relevante num universo em que sagacidade e refinamento valem ouro.”

Tania Goldkorn em depoimento a Isabel Ribeiro

Por tenho essa soberba. O que é positivo, porque eu continuo estudando, continuo sendo uma operária dos condomínios. O público que atendo é muito exigente; estou sempre me aprimorando. Já participei do Magic Leader, sobre método Disney de excelência, em Orlando, e fiz curso de Direito Imobiliário na UCES, em Buenos Aires. Um pouco antes, fiz uma imersão em prédios de alto luxo em Nova York (que originou um dos meus cursos), e lá eles gostam de tudo brilhando: portas, corrimãos, espelhos, piso. Aqui também são bem rigorosos com a limpeza.

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Detetive do lixo, sumiço da cobra e morador sem-noção; confira a seguir

“INICIEI NO SEGMENTO CONDOMINIAL EM 2016 E RAPIDAMENTE DESCOBRI QUE ‘ADMINISTRAR PESSOAS’ É MUITO

MAIS DESAFIADOR DO QUE ADMINISTRAR ESTRUTURAS.

Day Loppes, síndica profissional

Foto Dilvulgação

Ao assumir o posto de subsíndica em um condomínio de quatro torres na zona sul de São Paulo, deparei-me com uma moradora superdeterminada a encontrar falhas na gestão. Ela se disfarçava com bonés e lenço e se reunia com um grupinho de moradores para conspirar em comércios do bairro, como a padaria. Quando ocupei o cargo de síndica moradora, a situação evoluiu para perseguição pessoal: ela queria vigiar meus horários, ficando na garagem até altas horas e, não raro, tocava no meu veículo para checar a temperatura do motor. Passou a vasculhar meu lixo em busca de algo que me desabonasse. Depois, foi flagrada escutando atrás da porta da minha unidade e fugiu ao ser confrontada. Diante de tamanha invasão de privacidade, renunciei.

Com a chegada de um síndico profissional ao condomínio, sugeri que essa moradora fosse subsíndica, acreditando que cessaria a perseguição. No entanto, em pouco tempo ela foi destituída por abuso de poder. A pedido dos condôminos, retornei à gestão, mas não é que surgiu outra assediadora? Esta, bastante hostil. Durante uma reunião com mais de vinte moradores — ou seja, com testemunhas —, ela levantou-se e, em voz alta, afirmou conhecer os horários da minha família e fez uma grave ameaça à integridade física da minha filha. Precisei renunciar para proteger meus filhos, mas ingressei com queixa-crime. Condomínio é terreno fértil para desequilíbrios emocionais e práticas abusivas, onde a figura do síndico se torna alvo quando age com firmeza.

Ainda assim, investi na sindicatura, me profissionalizei e passei a lidar com outras situações que transcendem à normalidade. Em um empreendimento do tipo estúdio, vivenciei uma delas quando participei da gestão. Localizado em região nobre, esse prédio conta com unidades ocupadas por universi-

tários e algumas poucas por moradores convencionais, mas é predominantemente destinado ao aluguel de curta temporada. Algumas dessas locações, porém, eram problemáticas, especialmente quando feitas para profissionais do sexo. Isso porque muitas insistiam em esperar seus clientes na recepção, quase sempre trajando apenas um ‘tule e saltos altos’. Diversas vezes precisei solicitar que aguardassem nas unidades, e, nesses momentos, mesmo apresentando o regramento, eu invariavelmente era chamada, em alto e bom som, de preconceituosa.

Mais recentemente, em outro edifício, um locatário passou a assediar moradores e porteiros pelo WhatsApp, valendo-se de número desconhecido e foto falsa. Ele enviava imagens íntimas e oferecia um Pix em troca de favores sexuais dentro do condomínio. Conseguimos identificá-lo e acionamos a Justiça. Este, e os demais casos, me fazem pensar que ser síndica é estar à frente de um laboratório social onde se revela, diariamente, a verdadeira natureza humana.”

“PERCEBO QUE, EM CONDOMÍNIOS, FALTAM

COMPREENSÕES SOBRE OS PAPÉIS DE CADA UM, INCLUSIVE O DO GESTOR.

Averiguei que não se tratava de nenhum animal daquele edifício e o informei. Foi então que ele completou a frase, esclarecendo que sabia, pois o som vinha de algumas ruas à frente. O que ele realmente queria era que eu apurasse de onde viera o barulho que lhe tirara o sossego, talvez perguntando de casa em casa. Até entendo que sono é sagrado, mas o outro lado precisa compreender o trabalho do síndico, que certamente não é esse.

Ainda sobre animais, em outro residencial, fui acusada de desumana. Justo eu, que apoio ações que convertem tampinhas de garrafas PET em ração. A história começou quando o zelador me avisou ter encontrado um pote de ração na garagem. Ao mesmo tempo, recebi reclamações sobre marcas de patas de gato em veículos e arranhões na pintura de um deles. Identificamos a moradora e solicitamos que retirasse o potinho do local. Ela, porém, talvez tenha compreendido (ou não) que o problema fosse o objeto estar na vaga, destinada apenas ao veículo. Portanto, usou um subterfúgio logo relatado a mim pelo zelador: colocou o potinho dentro do veículo, deixando os vidros abertos para o gato entrar. Reiterei à moradora que não era permitido cuidar de animais em áreas comuns. Ela não gostou, foi ofensiva e ameaçou ir à polícia. Aos poucos, voltou a si e levou o bichano para uma ONG.

Sandra Del Pérsio, síndica profissional Foto Dilvulgação

Outro dia, em um dos condomínios que administro na zona sul de São Paulo, um morador me contatou logo cedo perguntando sobre um cachorro que havia latido muito durante a madrugada.

Já em outro residencial, fui informada de que a cobra do inquilino da cobertura havia desaparecido. Eu sequer sabia da existência do réptil, apenas dos três cães e do porquinho-da-índia. Em seguida, soube que a “mascote” havia sido encontrada em uma das unidades. Aliás, o tutor dessa fauna vinha causando transtornos desde que os moradores notaram um movimento recorrente que parecia fazer tremer a tubulação de água, fato que coincidia com os dias em que o piscineiro estava na cobertura. Uma rápida apuração revelou que a situação atípica se devia ao descarte quinzenal da água da piscina, que não era tratada, mas trocada após o banho dos cães. Só um “detalhezinho”: neste condomínio não havia medição individualizada de consumo de água, o que impactava as contas dos vizinhos. E o tal cidadão, indiferente aos excessos... Lamentável.”

concedidos a Isabel Ribeiro

SINDICATURA, UM NEGÓCIO DE FAMÍLIA

Administrar condomínios com familiares pode fortalecer ainda mais os laços. Porém, para manter a harmonia, é preciso não levar os problemas para casa

Por Luiza Oliva

MUITO SE FALA que a função de síndico é solitária. Lidar com demandas dos moradores, com o dia a dia dos funcionários e fornecedores, planejar obras e melhorias, enfim, a lista é extensa. Mas há quem trabalhe e reparta tanto os perrengues quanto os louros da carreira com a própria família. Sim, atualmente não é raro encontrarmos empresas de sindicatura tocadas por membros do mesmo clã — casais e pais e filhos, geralmente.

O síndico Luiz Leitão da Cunha entre Mônica (a esposa) e Marcos (o filho do casal): empresa familiar abarcou a expansão no segmento condominial

Na maioria dos casos, um dos membros inicia o negócio. Foi o que fez Luiz Leitão da Cunha, jornalista que começou como síndico morador há oito anos. Até que uma condômina o indicou para o prédio de uma amiga, um conselheiro para outro e, assim, outros surgiram. A partir daí Luiz se viu sobrecarregado e convidou sua esposa, a psicóloga Mônica Hilgendorff Leitão da Cunha, a trabalharem juntos. “Hoje, ela já conduz alguns empreendimentos como síndica, e

nosso filho Marcos, que também é psicólogo, entrou na sociedade.” Em família, Luiz conseguiu manter a qualidade do trabalho mesmo com um número maior de condomínios, atendendo “24 horas por dia, sete dias por semana, 365 dias por ano, sem precisar de prepostos”. Vê com orgulho o desenvolvimento do filho na área: “Ele é do diálogo e bem respeitoso com todos. Costumo apresentá-lo como meu assistente. Mas está meio na cara que é meu filho, tanto pela semelhança física como pelo sobrenome”, diverte-se.

O QUE O CASAMENTO UNIU, OS CONDOMÍNIOS NÃO SEPARAM

Roseane Fernandes está na sindicatura há 23 anos. Iniciou como conselheira onde morava, passou a síndica e se surpreendeu com o resultado: obteve 35% de valorização nos apartamentos pelas melhorias realizadas. “Pensei: gostei desse negócio! Mas me afastei por um tempo para me dedicar à minha filha pequena e à minha carreira como nutricionista.”

Acontece que ela e o marido, Carlos Azevedo Fernandes, compraram um apartamento na planta. Roseane se elegeu síndica, implantou o condomínio em 2012 e percebeu que queria abraçar a sindicatura profissional. “Segui em busca de me qualificar, estudei muito e trabalhei com alguns síndicos. Até que, em 2016, um dia cheguei em casa nervosa e cansada por causa de um problema em um condomínio e ainda tinha uma reunião. Falei para o Carlos, que era executivo na área de TI, mas estava sem colocação, que ele bem que podia ir comigo. Ele foi e se saiu muito bem. O condomínio queria, inclusive, ele como síndico.” A partir daí, para ganhar experiência, Carlos “colou” em Roseane, fez cursos e se preparou. Meses depois, assumiu seu primeiro condomínio e não parou mais.

O casal Roseane e Carlos Fernandes: se algum condomínio causar problemas no relacionamento, melhor riscá-lo da carteira

Carlos acredita que dá muito certo trabalhar em família, mas diz que os membros precisam se complementar. “Roseane tem o lado operacional na veia, e eu o da gestão, implantando processos e indicadores na empresa.” O casal também tem muito claro que o lado profissional não interfira na vida familiar. Eles se recordam de algumas discussões que tiveram por causa de um condomínio. “Refletimos e resolvemos não permitir que isso aconteça mais. Se algum condomínio causar problemas na nossa relação, é melhor não o termos mais em nossa carteira”, contam. E evitam falar de trabalho fora do horário comercial: se um puxa assunto, o outro logo corta e fala que não quer tocar no tema. “A não ser que seja uma emergência, a conversa acaba aí”, dizem.

QUANDO A MÃE É A CHEFE

A administradora de empresas Lena Mota está há 27 anos no mundo condominial. Começou estagiando em uma grande administradora, onde ficou 15 anos gerenciando uma carteira de edifícios de alto padrão. Saiu da empresa por um período e nem imaginava se tornar síndica. Até que um antigo condomínio pediu a ela que assumisse a gestão. “Eu estava em viagem de férias quando fui eleita à distância”, lembra. É até hoje síndica de lá. A partir desse, outros condomínios surgiram, e ela se viu sem braços para dar conta de tudo. “Achava que era a mulher-maravilha”, diz.

A solução veio de dentro de casa. Seu filho, Gabriel Mota Calomino, estava terminando o curso de Direito e estagiava em um escritório advocatício da área condominial. “Juntamos o útil ao agradável. Eu estava buscando novos rumos e minha mãe precisava de apoio na empresa. Fiz cursos, sigo até hoje me aprimorando e mudei meu foco do Direito para a área condominial”, conta Gabriel.

ADMINISTRAÇÃO

Durante a pandemia, Lena e Gabriel cresceram ainda mais, recebendo seis novos condomínios. “Estávamos presentes de máscaras e luvas no dia a dia dos prédios”, recorda Lena. Com a expansão do negócio, há quatro anos mais uma integrante da família, sua filha Giovanna, se somou à equipe. Também advogada, ela estava relutante em atuar no setor. “Sei como é a dinâmica dos condomínios. Muita gente não tem noção da responsabilidade que é ser síndico, e a profissão ainda não é respeitada", comenta. Lena explica que nenhum dos filhos atua como advogado nos condomínios: “Configuraria conflito de interesses.” Giovanna esclarece que fica mais nos bastidores, cuidando da análise de contratos e da gestão de pessoas, enquanto Gabriel vive mais o cotidiano dos prédios com a mãe. Giovanna e Gabriel acreditam que o trio forma um combo perfeito. “Temos ideias novas, mas que só funcionam pela experiência da nossa mãe.” Aliás, quando estão nos clientes, os filhos não chamam Lena de mãe. No início da sociedade, Lena lembra, inclusive, que nem o apresentava como filho. “Mas, um dia, decidimos nos apresentar como uma empresa familiar e notamos que gerávamos muita confiança e um resultado mais positivo na captação de novos condomínios.”

A síndica Lena Mota com os filhos Gabriel e Giovanna: empresa familiar é bem-vista na captação de novos condomínios

Hoje, Lena e os filhos não moram na mesma casa. E, nos encontros de final de semana, os outros membros da família lembram que não é hora para conversas sobre os condomínios: “Deixem isso pra lá, hoje é reunião de família!”

Veja dicas sobre como separar vida profissional e familiar quando se trabalha junto; acesse a versão completa da matéria em www.direcionalcondominios.com.br

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30/11 - Dia do Síndico. Parabéns!

Caro(a) Síndico(a)!

O mês de novembro é especialmente marcante para a Direcional Condomínios . Foi em novembro de 1997 que lançamos o “boneco-projeto” da revista. E lá se vão 28 anos...E, em novembro, dia 30, comemoramos o Dia do Síndico. É por você, síndico, que existimos e todos os meses fazemos a nossa revista física – disponível também no digital.

Planejamos este Caderno Especial no início de 2025. E como o tempo voa, aqui estamos. Podemos dizer que este ano foi um divisor de águas para nós.

Participamos de mais eventos do setor. Em janeiro, coorganizamos um jantar em parceria com a Sindflix; em fevereiro, estivemos na Conasi Confiança, em março, no Café com Resenha em Homenagem ao Dia Internacional da Mulher. Em abril, foi a vez do Baile de Máscaras do Síndico 5 Estrelas e CONDO+. Já em maio, estivemos na Conasi, W Condo e AABIC; em junho, Enacon; em julho, Café com Síndico – Tributo a Luciana Remondi. Em agosto, realizamos a Rodada de Negócios e expusemos no Next SuperLógica e, em setembro, na SindExpo e no Group Software. Em outubro, marcamos presença no Curso NR1, no lançamento do primeiro cruzeiro condominial, no Congresso Gábor e no Seg Summit. Em novembro, veio a prestigiada Sessão Solene ALESP e o 1º Fórum de Síndicos em Santo André. E virão mais!

Se alguém tem dúvidas da pujança do mercado, temos provas de que há muito movimento. E a Direcional está onde os síndicos estão. Pois persistimos no propósito de ajudá-los nessa missão.

Na revista, abordamos temas emblemáticos, como as bets, que afetam a saúde e concentração dos colaboradores, e trouxemos entrevista com Maria da Penha, sinônimo de luta contra a violência doméstica. As Bizarrices, boicotes & maledicência: quando o condomínio é o purgatório do síndico e Invasões a (sobre golpes) foram muito comentadas e compartilhadas.

Neste mês especial, trazemos este Caderno Especial , com matérias e colaboradores especiais. Nossa gratidão é tão profunda aos nossos leitores que publicamos um compilado de fotos de síndicos. Mas, se a sua foto não está nas páginas, envie-nos uma, sim, para que possamos continuar este legado de divulgação. Sabemos do seu empenho, sendo síndico profissional ou síndico morador.

Em nome de toda a equipe, desejo-lhe uma excelente leitura, um excelente Final de Ano e um 2026 com Saúde, Prosperidade e Realizações. E lembre-se sempre: conte com a Direcional e consulte nossos anunciantes, que são escolhidos e selecionados com critério. Sonia Inakake

SPA: conforto e valorização

Priscila Jarrouge

Benefícios do paisagismo

Ligia Ramos

Pets: direitos, deveres e bom senso

Rodrigo Karpat

Reforma do Código Civil Cristiano de Souza Oliveira

Intergerações: como acolhê-las?

Mari Sobral

Consumo de drogas e seus riscos

Nelson Luiz Raspes

Assessoria esportiva

Vanessa Gantmanis

IA: aliada do síndico

Carlos Roberto

Alexandre Rossi 60 38

Dias Martins

Munis Paione

40 76 56 74 48 72 42 75 52

Pets: convivência harmoniosa e feliz

Condução de assembleias

Vander Ferreira de Andrade

Barulho em condomínio

Thiago Natálio de Souza

Prevenção ao suicídio em condomínios

Cleuzany Lott

Ser síndico é muito mais do que administrar um condomínio.

É cuidar de pessoas, resolver o que ninguém vê e celebrar cada conquista do oletivo.

Vocês fazem a diferença todos os dias — om coragem, empatia e propósito.

Essa homenagem é pra vocês, que tornam vida em comunidade mais leve, mais humana e mais possível.

E nesta edição, nosso coração também se olta em gratidão ao querido

Edmilson Hornhardt, síndico honorário que ez parte de momentos lindos da nossa história.

Sua sabedoria, alegria e generosidade deixaram marcas profundas em todos nós no mercado condominial.

Com carinho e saudade, Equipe Direcional Condomínios ��

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SPA: CONFORTO E VALORIZAÇÃO

Por Priscila Jarrouge

AS ÁREAS de SPA em condomínios residenciais vêm se consolidando como um símbolo de conforto, valorização e estilo de vida. Mais do que um local de relaxamento, traduzem o desejo crescente por ambientes de pausa em meio à rotina urbana. Empreendimentos que investem em espaços de bem-estar se destacam no mercado, elevando o valor de suas unidades.

A implantação pode ocorrer de diversas formas: integrada à área da piscina, próxima à academia ou ao salão de beleza, ou em locais mais reservados, que favorecem a privacidade e o silêncio. A arquitetura sensorial é protagonista — luz, textura, aroma e som atuam em conjunto para criar uma atmosfera de descanso e equilíbrio.

ESTÉTICA E FUNCIONALIDADE

Projeto para condomínio no Tatuapé: área de spa e massagem integrada à sauna e aos vestiários da academia. O piso em porcelanato antiderrapante, os elementos decorativos em madeira e o jardim vertical conferem naturalidade e aconchego ao ambiente

PRISCILA JARROUGE

Arquiteta especializada em Gerenciamento de Projetos na Construção Civil pela Escola Politécnica da USP, atua na Pri Jarrouge Arquitetura. Mais informações: @prijarrouge.arquitetura

condomínio na Vila Leopoldina, a revitalização do spa foi pautada pela arquitetura sensorial. A reforma ampliou o espaço para incluir uma sala de massagem, anexa à área de spa, sauna e academia, formando um circuito de autocuidado

Nos acabamentos, predominam materiais naturais e tons neutros. Pisos em porcelanato acetinado ou pedra natural, decks de madeira ecológica, revestimentos cimentícios ou ripados, e pastilhas em áreas molhadas unem estética e funcionalidade. A decoração, por sua vez, aposta em mobiliário orgânico, fibras naturais e vegetação tropical leve, compondo um ambiente acolhedor e contemporâneo. Tais espaços representam a evolução do morar coletivo, onde arquitetura, bem-estar e natureza se encontram para oferecer uma experiência mais equilibrada e inspiradora.

ASSESSORIA ESPORTIVA ELEVA

QUALIDADE DE VIDA

Por Vanessa Gantmanis Munis Paione

MORAR EM um condomínio já oferece comodidades, mas imagine ter a academia do prédio e o aproveitamento real das áreas comuns com acompanhamento profissional. A assessoria esportiva transforma a rotina de exercícios, levando saúde e bem-estar para dentro dos empreendimentos. Proporcionar saúde física e mental aos moradores é, hoje, o grande diferencial nos condomínios.

A decisão de contratar uma assessoria esportiva pode partir tanto do síndico quanto de uma comissão de esportes, caso o condomínio tenha uma. Após o estudo de viabilidade, o primeiro passo é realizar uma pesquisa para avaliar o interesse e as modalidades desejadas. Com base nos resultados, o síndico ou a comissão pode buscar propostas de profissionais ou empresas especializadas. É fundamental verificar a qualificação dos profissionais, a experiência em condomínios e a variedade de serviços oferecidos.

A forma como o serviço será cobrado é uma das principais questões, destacando-se os seguintes modelos:

1. Pay-per-use (pague por uso): nesse modelo, somente os moradores que aderem ao serviço pagam por

ele. As mensalidades são individuais, e o valor pode variar de acordo com a modalidade e a frequência.

2. Rateio entre todos: o valor da assessoria é diluído na taxa condominial. Esse modelo é mais comum em condomínios que têm um alto percentual de adesão. No entanto, é preciso ter cuidado para não sobrecarregar a taxa de condomínio, gerar insatisfação coletiva e aumentar a inadimplência.

Quanto às modalidades, as mais populares costumam ser aquelas que se adaptam a diferentes públicos e objetivos. O treinamento funcional, que trabalha o corpo de forma completa, é um dos favoritos. O pilates e o yoga também são muito procurados. Além dessas, aulas de dança, ritmos e treinos para a terceira idade têm ganhado espaço.

A falta de uma academia completa não é um impedimento. A assessoria esportiva é flexível e pode se adaptar a espaços menores, entre os quais salão de festas, área de churrasqueira e até mesmo áreas verdes, que podem ser transformados em ambientes para aulas e treinos, desde que haja, previamente, a deliberação em assembleia. Profissionais experientes conseguem montar circuitos usando o próprio peso do corpo ou equipamentos portáteis, como elásticos e pesos menores. O importante é a criatividade e o planejamento para otimizar o espaço e oferecer uma experiência de qualidade.

A assessoria esportiva vai além do treino. Ela fortalece o senso de comunidade, estimula a interação entre vizinhos e valoriza o imóvel. Um condomínio que oferece esse tipo de serviço se destaca no mercado, mostrando que se preocupa com a qualidade de vida de seus moradores. A presença de um profissional também contribui para a correta utilização dos equipamentos da academia, caso o condomínio tenha uma, e evita acidentes.

Seja para melhorar a saúde, alcançar objetivos ou apenas se divertir, a assessoria esportiva é um investimento que traz benefícios a curto e longo prazo para todos. Ser síndico vai muito além de prestar contas — ele pode ser um agente de mudança significativa, valendo a reflexão: como está a saúde dos seus moradores?

VANESSA GANTMANIS MUNIS PAIONE

Síndica profissional e advogada especialista em Direito Condominial. Membro da Comissão da Advocacia Condominial da OAB/SP 2025 e da Coordenadoria de Compliance e Pets.

Mais informações: contato@vanessamuniz.com.br

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PAISAGISMO: BENEFÍCIO AMBIENTAL E EMOCIONAL

Por Ligia Ramos

DENTRO DOS condomínios, as áreas verdes não são apenas um requisito legal. Em muitos casos, as reservas vegetadas cumprem obrigações relacionadas à permeabilidade do solo ou até compensações ambientais decorrentes da remoção de árvores ou da construção em áreas específicas. No entanto, o paisagismo vai muito além da obediência às normas. Ele é uma forma de reconectar as pessoas à natureza — um elo que, nas cidades, foi sendo progressivamente enfraquecido. O afastamento do ser humano do meio natural é fruto de um processo histórico. Com o avanço dos meios de transporte e o

crescimento urbano, priorizou-se a impermeabilização do solo e a expansão das pistas para automóveis. Mas esse modelo começa a ser revisto. Grandes cidades, como Paris e diversas na Alemanha, vêm adotando estratégias de “reverdecimento”: desconstroem canteiros centrais, ampliam calçadas permeáveis e incentivam meios de transporte mais sustentáveis. Esses movimentos não nascem apenas de preocupações estéticas ou legais, mas de uma necessidade real de adaptação às mudanças climáticas — que, se ignoradas, tornar-se-ão cada vez mais severas e irreversíveis. Contudo, mudar apenas por medo ou obrigação é pouco inspirador. Por que não fazê-lo também pela oportunidade de viver em harmonia com a natureza?

As vantagens de se manter áreas verdes nos condomínios são inúmeras. O primeiro benefício é físico: a vegetação contribui para a redução das temperaturas — afinal, todos sabem que debaixo de uma árvore o ar é mais fresco. O segundo é emocional: as cores das flores, o tom do verde e o perfume das plantas exercem efeito calmante, estimulam o bem-estar e ajudam a controlar o estresse. O simples ato de sentar-se para ler em meio a um jardim é, sem

Aquarela: Ligia Ramos

dúvida, mais agradável do que em um espaço dominado por cimento e calor.

Há também um benefício social e educativo. Em tempos em que as crianças passam horas em frente a telas, jardins vivos aproximam-nas da natureza. Correr na grama, brincar com terra, observar pássaros e insetos — são experiências que ensinam e fortalecem laços com o meio ambiente. Em um condomínio que visitei recentemente, pitangueiras em frutificação se tornaram ponto de encontro: crianças desciam para colher as frutas, enquanto senhoras trocavam receitas de geleia. O paisagismo, ali, havia

criado um espaço de convivência.

Jardins com flores e diversidade de espécies inspiram, despertam a curiosidade e trazem vida. O movimento recente de padronizar os projetos paisagísticos, tornando-os excessivamente verdes e sem cor, empobrece a experiência sensorial e emocional que os jardins podem oferecer. A vida é mais vibrante quando há flores e, sem dúvida, mais feliz quando os pássaros têm onde cantar.

O paisagismo, portanto, é mais do que estética e legislação: é qualidade de vida, educação ambiental e saúde emocional. Cuidar de um jardim é cuidar das pessoas que vivem ao redor dele.

LIGIA RAMOS

Síndica profissional, arquiteta e bióloga. Mais informações: atendimento@daccordsindicos.com.br

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IA: ALIADA DA BOA GESTÃO CONDOMINIAL

Por Carlos Roberto Dias Martins

A INTELIGÊNCIA

Artificial (IA) tem se mostrado uma grande aliada dos síndicos, auxiliando na execução de tarefas e contribuindo para uma gestão mais eficiente. Essa tecnologia reduz trabalhos repetitivos, oferece respostas automatizadas 24 horas por dia aos moradores, elabora relatórios, diminui custos com retrabalho, gera comunicados e analisa balancetes, entre outras possibilidades. Na questão da segurança, câmeras inteligentes gravam e interpretam imagens com recursos de IA embarcados. Veja algumas aplicações da IA em condomínios:

COMUNICAÇÃO

Comunicados, avisos e redação de atas podem ser feitos com ferramentas de IA disponíveis em sites e apps de celular, como o WhatsApp, de modo ágil. Por exemplo, é possível solicitar a criação de um informativo para tutores de pets manterem a limpeza das áreas comuns.

PROPOSTAS

Analisar e comparar propostas comerciais ou contratos é outra tarefa em que a IA pode ajudar. O gestor pode fornecer à ferramenta três propostas de prestação de serviço de portaria, por exemplo, e solicitar uma equalização em forma de tabela para identificar as diferenças entre elas, facilitando a análise e a tomada de decisão.

SEGURANÇA

Aplicativos com IA permitem liberar visitantes por meio de QR Codes, senhas temporárias ou reconhecimento facial, com data e hora registradas. Essas soluções reduzem conflitos na portaria e oferecem maior controle sobre entradas e saídas. Algumas plataformas são integradas com câmeras e fechaduras eletrônicas e geram relatórios gerenciais.

ATENDIMENTO

Integrada ao WhatsApp, a IA alimentada com dados de convenção e regulamento responde diretamente aos moradores aquelas perguntas mais recorrentes (como horário de mudança), desafogando um pouco a gestão. Para o síndico profissional, esse recurso traz outra vantagem, pois é mais difícil para ele memorizar regras de vários condomínios. Ele conta com respostas rápidas na palma da mão.

BAAGENDA

Na imagem A, academia recémentregue em condomínio na zona leste. Na imagem B, sugestão de ocupação do espaço gerada pela IA a partir de foto da sala vazia (apenas com o piso emborrachado novo) para que se pudesse transmitir aos condôminos a ideia de como o local poderia ficar

É possível sincronizar compromissos no WhatsApp com o uso da assistente virtual gratuita Dola IA, integrada ao Google Agenda. O usuário pode escrever ou enviar um áudio com o nome do compromisso, data e hora, e receberá um lembrete no dia marcado. E, se inserir imagens de convites, os dados serão disponibilizados na agenda em formato de lista.

IMAGENS

A IA é útil na simulação de imagens e criação de vídeos. Caso o condomínio queira reformar uma academia ou mudar a cor da fachada, basta fornecer a imagem real e qual alteração é sugerida para que a ferramenta crie uma prévia do resultado, a qual o gestor pode apresentar aos condôminos.

CARLOS ROBERTO DIAS MARTINS

Síndico profissional, formado em Tecnologia da Informação, pósgraduado em Administração de Empresas pela FGV. Mais informações: crdmartins@outlook.com

Há 42 anos atendendo grandes construtoras e incorporadoras

Como síndico, destaco o cuidado e a clareza na transmissão das informações. A comunicação foi transparente, precisa e respeitosa, garantindo entendimento e segurança para todos os condôminos.

Atendimento excelente, realizado com total foco na segurança. Cada etapa é conduzida com responsabilidade e seguindo os protocolos necessários em todo o processo.

Eng. Danilo Dantas. Alex Macaúba.

Síndico Profissional.

Perito da DETACON Engenharia.

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ANIMAIS DOMÉSTICOS EM CONDOMÍNIOS: DIREITOS, DEVERES E BOM SENSO

Por Rodrigo Karpat

PARA MUITAS pessoas, cães e gatos são membros da família, companheiros inseparáveis do dia a dia, mas quando falamos de vida em condomínio, surgem dúvidas: afinal, é permitido manter dentro das unidades? Existem restrições? E quanto ao barulho? E a quantidade permitida? E por aí vai...

A boa notícia é que a lei garante ao morador o direito de manter seu pet em casa, já que isso faz parte do uso regular da propriedade. O morador tem liberdade para usufruir do seu apartamento, o que inclui a presença de animais de estimação.

No entanto, como todo direito, esse também encontra limites. A legislação prevê que o uso da propriedade não pode prejudicar os vizinhos. Em outras palavras, se o animal coloca em risco a saúde, a segurança ou o sossego dos demais moradores, o condomínio pode intervir.

É o caso, por exemplo, de um cão que late de forma incessante, atrapalhando o descanso alheio; de um animal doente que possa transmitir doenças; falta de higiene podendo exalar cheiro ruim que ultrapassa os limites da própria unidade; ou ainda de um pet com comportamento agressivo que ameace a integridade de outras pessoas. Nessas situações, o direito de propriedade precisa ser conciliado com o bem-estar coletivo.

CONVENÇÕES, REGRAS INTERNAS E LIMITES

Muitos condomínios ainda tentam impor restrições genéricas em suas convenções, como proibir animais pelo simples fato de serem animais ou impor

regras arbitrárias, como tamanho ou quantidade. O problema é que tais cláusulas não encontram respaldo legal, pois configuram excesso frente ao direito de propriedade.

O que pode e deve ser regulamentado são as formas de convivência. O condomínio pode estabelecer normas, como:

• exigir que os animais usem coleira ou guia nas áreas comuns;

• determinar o uso de focinheira em raças específicas previstas em lei;

• restringir o uso de elevadores sociais, direcionando os pets ao de serviço;

• pedir comprovação de vacinação em dia;

• proibir a circulação livre dos animais em áreas de lazer não destinadas a eles.

Essas medidas, quando aplicadas com razoabilidade, buscam apenas organizar a convivência, sem ferir o direito de propriedade.

TAMANHO, NÚMERO E CIRCULAÇÃO

Outro ponto polêmico é o porte ou a quantidade de animais. A lei não estabelece limites nesse sentido. Isso significa que um cão grande e tranquilo pode conviver em harmonia com os vizinhos, enquanto um pequeno, mas barulhento, pode causar sérios problemas. O critério, portanto, deve ser a conduta do animal e o impacto na coletividade, não o seu porte.

Da mesma forma, impor que o animal circule somente no colo do tutor é uma regra considerada desproporcional, especialmente se pensarmos em cães pequenos, mas pesados, como buldogues. O razoável é permitir o deslocamento no chão, com guia e controle do dono.

O CAMINHO DO EQUILÍBRIO

Viver em condomínio é, antes de tudo, conviver em comunidade. E comunidade pressupõe respeito mútuo. Se de um lado o morador tem o direito de manter seu animal, de outro deve garantir que ele não cause incômodos, riscos ou prejuízos aos vizinhos.

O segredo está no equilíbrio: regras claras e razoáveis, somadas à responsabilidade dos tutores em cuidar bem dos seus pets. Assim, é possível assegurar o direito de cada um e transformar os animais em mais um elo de convivência saudável, e não em motivo de conflito.

RODRIGO KARPAT

Especialista em Direito Imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.

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TONINHA SANTOS:

DA SALA DE AULA EM SANTANA DO MATOS - RN AO SUCESSO EMPRESARIAL EM SÃO PAULO

DETERMINADA, visionária e movida pela fé. Assim pode ser resumida a trajetória de Antônia Maria, mais conhecida no mundo empresarial como Toninha Santos. Nascida em Santana do Matos, Rio Grande do Norte, Toninha viveu desde cedo experiências que moldaram sua força e resiliência. Aos nove anos, perdeu a mãe, uma dor precoce que transformou em motivação para seguir adiante. Criada pelo pai, junto de três irmãos, completou os estudos em sua cidade natal e logo trilhou o caminho da educação. Tornou-se professora nos colégios Celso Arruda e Aristófanes Fernandes, onde deixou sua marca como educadora comprometida.

Mas a vida lhe reservava outros rumos. Decidida a buscar novas oportunidades, seguiu para São Paulo, onde já morava um de seus irmãos. Seu primeiro emprego na capital foi em uma multinacional, experiência que lhe abriu portas e conhecimentos. Sempre priorizou a educação, tendo como meta concluir ensino superior e pós graduação. O destino, porém, apontou para um setor que se tornaria sua grande paixão: o ramo de bombas de água e motores. O convite veio de um conterrâneo, que lhe ofereceu a chance de ingressar nesse segmento. Foram 13 anos de trabalho intenso, aprendizado e dedicação até que uma nova virada aconteceu.

Com o falecimento desse antigo empregador, Toninha recebeu um convite que mudaria sua história: fundar uma sociedade no setor de bombas. Ao lado de Rodrigo Cavinato e Pietro Carlone, nasceu em 3 de abril de 2011, no tradicional bairro do Brás, a Mérito Comercial de Equipamentos. Desde então, a empresa cresceu de forma sólida e constante, tornando-se referência nacional. Hoje, a Mérito Comercial conta com unidades de distribuição no Brás e em Santo André, além de uma plataforma digital própria que

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atende clientes em todo o Brasil e está presente nos maiores marketplaces, como o Mercado Livre. Com um dos maiores estoques do país em bombas de água e motores, a empresa é reconhecida pela confiança e pela excelência no atendimento.

Para Toninha, o segredo do sucesso está além dos números:

“A Mérito Comercial sempre foi uma bênção em nossas vidas. Tudo o que construímos é fruto da fé em Deus, do trabalho dedicado e da gratidão. Sempre ajudei minha família, sustentei meus compromissos e mantive uma responsabilidade social junto aos nossos funcionários. Isso é o que dá sentido a tudo.”

De professora em Santana do Matos a empresária de destaque em São Paulo, a história de Toninha Santos é um exemplo inspirador de superação, fé e dedicação. Uma vida que prova que, com coragem e perseverança, é possível transformar sonhos em realidade.

CONVIVÊNCIA HARMONIOSA E FELIZ

A VERTICALIZAÇÃO

Por Alexandre Rossi

das cidades é uma realidade, mas isso não significa que devamos abrir mão do vínculo profundo e benéfico que compartilhamos com os animais domésticos. O desafio que se apresenta é o de quebrar velhos paradigmas e entender, por exemplo, que a felicidade de um cachorro não se mede em metros quadrados, mas sim na qualidade do cuidado, do afeto e dos estímulos que ele recebe.

Um dos maiores preconceitos que cercam a vida de cães em condomínios é a ideia de que apartamentos são ambientes inadequados para eles. Acredita-se que um espaço reduzido seja sinônimo de um animal infeliz ou problemático. Essa é uma visão simplista que ignora o fator mais importante na equação do bem-estar canino: um tutor dedicado e informado, que atenda às necessidades físicas, mentais e sociais do cão.

O segundo grande tabu é a crença de que a presença de animais inevitavelmente gera conflitos com vizinhos. É verdade que latidos excessivos, sujeira em áreas comuns ou comportamento agressivo podem causar atritos. No entanto, não são uma sentença, mas questões comportamentais que podem e devem ser manejadas.

A convivência harmoniosa entre cães, tutores e vizinhos em um condomínio se constrói com informação, educação e responsabilidade. Para os síndicos e administradores, o papel é promover o diálogo, criar regras claras e justas

e oferecer uma infraestrutura adequada, como um pet place bem cuidado. Para os tutores, a missão é compreender e atender às necessidades de seus cães, investir em treinamento e socialização e respeitar o espaço coletivo. Já para os vizinhos, a empatia e a comunicação aberta são essenciais.

Um cão bem cuidado é um membro da família que transborda afeto e alegria, e essa alegria pode, sim, ecoar pelos corredores de um condomínio, transformando-o em um verdadeiro lar para todos.

A seguir, vamos trazer à luz algumas questões sobre o comportamento e o bem-estar dos cães, esclarecendo-as a partir do formato CERTO, ERRADO ou DEPENDE

Cachorro grande não pode viver em apartamento.

DEPENDE. O porte do cão é menos importante do que seu nível de energia e a capacidade do tutor de satisfazer suas necessidades. Raças grandes e gigantes, como o dogue alemão ou o mastim, são conhecidas por serem calmas e se adaptarem bem à vida em apartamento, desde que recebam passeios adequados para seu tamanho e energia. Por outro lado, um cão pequeno e muito ativo, como o Jack Russell terrier, pode ficar estressado e destrutivo se não tiver onde gastar sua energia. O foco deve se concentrar no bem-estar e nas necessidades individuais de cada cão, não apenas em seu tamanho.

Apartamento pequeno é ruim para qualquer cachorro.

ERRADO. Um tutor que se dedica a passear, brincar e treinar seu cão oferece um lar muito mais estimulante e feliz do que um quintal grande e vazio. Raças como o pug, o buldogue francês e o Cavalier King Charles spaniel, por exemplo, são conhecidas por se adaptarem bem a espaços menores, devido aos seus níveis de energia mais baixos e à natureza apegada ao dono.

Cachorro criado em apartamento late muito.

ERRADO. Latir é uma forma natural de comunicação para os cães, mas o latido

Um cão que tem suas necessidades supridas — tanto físicas quanto mentais

— tende a ser equilibrado e silencioso

excessivo geralmente é um sintoma de que algo está errado. Tédio, ansiedade de separação, medo ou falta de exercício são as causas mais comuns. Um cão que tem suas necessidades supridas — tanto físicas quanto mentais — tende a ser equilibrado e silencioso. O treinamento para ensinar o cão a não latir para qualquer barulho no corredor e o enriquecimento ambiental para mantê-lo ocupado quando está sozinho são ferramentas poderosas para evitar o problema.

Ter cachorro em apartamento é sinônimo de mau cheiro e sujeira.

ERRADO. A higiene do ambiente está diretamente ligada aos hábitos de limpeza do tutor, não à presença do animal. Com uma rotina adequada de limpeza, o uso de produtos corretos para eliminar odores e o treinamento do cão para usar o tapete higiênico ou fazer as necessidades na rua, um apartamento com um pet pode ser tão limpo e cheiroso quanto qualquer outro. Banhos regulares no animal também são parte essencial do cuidado.

Se usar tapete higiênico, ainda assim o cão precisa de passeios.

CERTO. O passeio é muito mais do que apenas uma oportunidade para o cão fazer suas necessidades. É o momento em que ele explora o mundo através dos cheiros, interage com outros cães e pessoas, gasta energia física e mental e fortalece o vínculo com o tutor. O tapete higiênico é uma conveniência, mas jamais substitui a importância e os benefícios do passeio diário.

Cães não podem ficar sozinhos em apartamento.

DEPENDE. Cães são animais sociais, mas podem — e devem — aprender a ficar sozinhos por alguns períodos. O segredo é fazer uma adaptação gradual e positiva, associando a ausência do tutor a momentos prazerosos (como um brinquedo recheado com comida). A ansiedade de separação é um problema sério que exige tratamento, mas não é uma regra para todos os cães. É fundamental garantir que, antes de ficar sozinho, o cão tenha passeado e gasto energia.

Todos os cachorros incomodam os vizinhos.

ERRADO. Um cão bem-educado e um tutor responsável raramente causam incômodos.

A percepção de que cães são um problema geralmente vem de experiências negativas com casos pontuais de falta de manejo e cuidado. A grande maioria dos cães em condomínios vive em harmonia com a vizinhança, trazendo alegria para suas famílias sem perturbar a paz dos demais.

Cães trazem riscos à saúde dos moradores.

ERRADO. Pelo contrário, inúmeros estudos científicos comprovam os benefícios da convivência com animais para a saúde humana. O contato com cães pode reduzir os níveis de estresse, diminuir a pressão arterial e estimular a liberação de ocitocina, o “hormônio do amor”. Desde que o animal seja mantido saudável, com vacinação e vermifugação em dia, os riscos de transmissão de doenças são mínimos. Os benefícios para a saúde mental e emocional, por sua vez, são imensos.

Levar o cachorro no colo evita sujeira no elevador.

DEPENDE. Embora a intenção seja boa, essa prática pode ser perigosa, especialmente com cães de médio e grande porte. Além do risco de quedas, o cão pode se sentir inseguro e acuado no colo, o que pode gerar compor-

tamento reativo. A melhor forma de manter a limpeza é ensinar o cão a se sentar e esperar tranquilamente no chão do elevador, além de ter sempre à mão um pano ou lenço umedecido para limpar as patas, caso seja necessário.

Cachorro não é gente; qualquer lugar serve para o pet place.

ERRADO. O pet place é um espaço fundamental para a qualidade de vida dos cães em condomínios — e sua qualidade importa, sim. Um bom espaço deve ser seguro (cercado e com portão duplo), limpo e, idealmente, oferecer alguns estímulos, como brinquedos ou uma área com grama. É um local para socialização e gasto de energia, que contribui diretamente para o bem-estar dos animais e, consequentemente, para a boa convivência no condomínio.

Cachorro não sente frio ou calor.

ERRADO. Cães sentem variações de temperatura, sim. Raças com pelagem densa, como o husky siberiano, sofrem mais no calor, enquanto raças de pelo curto e com pouca gordura corporal, como o galgo, sentem mais frio. É fundamental oferecer um ambiente com temperatura controlada, evitar passeios nos horários mais quentes do dia e jamais, em hipótese alguma, deixar um cão em uma varanda sob o sol forte, pois o risco de hipertermia é real e pode ser fatal.

Se o cachorro abana o rabo, é porque está feliz.

DEPENDE. A linguagem corporal dos cães é sutil. Um rabo abanando pode, sim, indicar felicidade, mas também pode ser sinal de excitação, ansiedade, medo ou até mesmo um aviso antes de um ataque. É preciso observar toda a postura do cão: a posição das orelhas, a expressão facial e a rigidez do corpo. Um rabo alto e rígido, abanando rapidamente, pode ser um sinal de alerta.

Todo cachorro gosta de criança; pode fazer carinho.

Álbum de família: Alexandre Rossi com Barthô e a finada Estopinha, a pet influencer que deixou saudades em milhões de seguidores

ERRADO. Essa é uma generalização extremamente perigosa. A interação entre cães e crianças deve ser sempre supervisionada por um adulto. Nem todo cão se sente confortável com a energia e os movimentos bruscos das crianças. É importante ensinar as crianças a respeitarem o espaço do cão e a forma correta de se aproximar e fazer carinho. Uma fita amarela amarrada na coleira ou na guia é um sinal de alerta internacional que significa “eu preciso de espaço”. Se vir um cão com essa fita, não se aproxime e mantenha distância.

Filhote não precisa de adestramento, só quando for adulto.

ERRADO. Este é um dos maiores erros que um tutor pode cometer. A fase de filhote — especialmente entre três e 14 semanas de vida — é a janela de socialização, o período mais importante para o aprendizado e a formação do comportamento do cão. É nessa fase que ele deve ser apresentado de forma positiva a diferentes pessoas, sons, ambientes e outros animais. O adestramento de filhotes, baseado em reforço positivo, cria a base para um adulto equilibrado e obediente. Mas cães podem aprender em qualquer idade. O treinamento dos mais idosos, inclusive, é uma excelente forma de mantê-los mentalmente ativos e fortalecer o vínculo com o tutor. O ritmo pode ser mais lento, mas a capacidade de aprendizado permanece.

ALEXANDRE ROSSI

Com mais de 30 anos de experiência, Dr. Pet é especialista em comportamento animal, zootecnista, médico-veterinário e mestre em Psicologia. Fundador da Cão Cidadão e professor do MBA USP-FMVZ, apresenta o quadro “Encontro Pet”, na TV Globo.

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Síndico responsável contrata técnicos para remoção de resíduos sólidos

Pesquisa realizada pelo CRT-SP aponta que os Técnicos em Edificações e Construção Civil são os profissionais adequados para gerenciamento de resíduos sólidos

Coloquialmente chamados de “entulhos”, em linhas gerais entende-se por Resíduos da Construção Civil (RCC) as sobras provenientes de construções, reformas, reparos, demolições, assim como blocos, concretos, rochas, metais e outros materiais que precisam ser destinados corretamente para descarte ou reuso.

Considerando o grande volume de resíduos, gerenciá-los nos condomínios é uma prática desafiadora; mas, ao destiná-los corretamente, preserva-se a saúde e o bem-estar dos moradores, valoriza o imóvel, entre outras contribuições importantes à coletividade.

Assim, com o objetivo de levantar informações e orientar os responsáveis quanto ao descarte apropriado de resíduos da construção civil, o Conselho Regional dos Técnicos Industriais do Estado de São Paulo (CRT-SP) realizou uma pesquisa com aproximadamente 2 mil síndicos e administradores de condomínios residenciais e comerciais, cujos contatos foram estabelecidos por ocasião das participações no Café com Síndico: “O Evento do Síndico Conectado” e no Congresso Nacional de Administradoras e Síndicos (CONASI).

Entre as leis e normas que regulamentam a atividade, destaque para a Lei nº 12.305/2010, que institui a política nacional de resíduos sólidos; e a ABNT NBR 10004, de 27 de novembro de 2024, que estabelece critérios para a classificação de resíduos sólidos com base em seus riscos potenciais ao meio ambiente e à saúde pública, além de contribuir na identificação de riscos decorrentes do mau uso –inflamabilidade, corrosividade, toxicidade, reatividade, entre outros aspectos – para propiciar um gerenciamento adequado.

Acompanhe os resultados apurados, considerando as cinco perguntas referentes ao assunto:

Você sabe o que são considerados RCC, de acordo com a ABNT NBR 10004?

Apenas entulho de demolições

Resíduos sólidos urbanos

Resíduos gerados em obras, reformas, demolições e escavações

Resíduos hospitalares Não sei

Qual é o principal objetivo do gerenciamento de RCC?

Reduzir o tempo de obra

Reduzir custos com mão de obra

Minimizar impactos ambientais e promover a reciclagem

Aumentar o lucro das construtoras Não sei

De quem é a responsabilidade pela destinação do RCC?

Apenas da prefeitura

Apenas da empresa de coleta

Do gerador do resíduo/ Responsável técnico pela obra

Do governo Não sei

Considerando a Lei nº 12.305/2010, você tem destinado corretamente o gerenciamento de RCC em seu condomínio?

Considerando a necessidade do correto gerenciamento de RCC, que profissional deve ser contratado para a realização desse serviço?

Técnicos em Edificações e Construção

Civil Técnicos em Eletrotécnica

Bombeiros

Qualquer cidadão com curso superior Não sei

Conclusão – Diante das informações obtidas, é possível concluir que ainda há muita desinformação e falta de conhecimento sobre leis e responsabilidades, por parte dos síndicos e administradores de condomínios, em relação ao descarte de resíduos sólidos da construção civil.

Por outro lado, a maioria dos que responderam a pesquisa está ciente de que os profissionais aptos para esses serviços são os Técnicos em Edificações e Construção Civil que, para exercer a atividade ao rigor da legislação vigente, devem estar registrados e com as obrigações em dia perante o CRT-SP.

Técnico em Edificações e coordenador do Grupo de Trabalho de Resíduos Sólidos da Construção Civil, Flávio Aparecido Vinha menciona o inciso X, artigo 3º da Lei nº 12.305/2010, cujo entendimento é fundamental para a execução de serviços de gerenciamento de resíduos sólidos, cujas ações são “exercidas, direta ou indiretamente, nas etapas de coleta, transporte, transbordo, tratamento e destinação final ambientalmente adequada dos resíduos sólidos e disposição final ambientalmente adequada dos rejeitos, de acordo com plano municipal de gestão integrada ou com plano de gerenciamento de resíduos sólidos”.

Ele também cita a NBR 10004/2024, especificamente ao destacar que os chamados resíduos inertes – tijolos, telhas, concretos, vidros, borrachas, etc – não devem ser descartados juntamente como chamados resíduos não perigosos – restos de comida, poda de árvores, papel, etc. “Todo o processo até o destino é de total responsabilidade do gerador; por isso, é tão importante contratar um profissional técnico habilitado”, conclui.

Nota: Serviço de utilidade pública do CRT-SP para os síndicos e administradores de condomínios

NO FINAL de 2024, foi apresentado ao Congresso Nacional o anteprojeto das alterações do Código Civil (CC), coordenado por um Ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que acabou por expor, como justificativa para a alteração da lei no campo condominial, principalmente as atualizações de decisões judiciais dos tribunais e do STJ, sendo grande parte ancorada nos conceitos ultrapassados da Lei nº 4.591/64, conforme é facilmente confirmado em dois exemplos: o síndico, na Lei de 1964, é uma função eleita (art. 22) e, no atual CC, é escolhido (art. 1.347), mudança significativa, uma vez que a intenção foi a autorregulamentação na forma de administração (art. 1.334, II do CC). De outra banda, mantém-se o subsíndico nos condomínios, conforme §6º do art. 22 da Lei 4.591/64, cabendo à convenção disciplinar suas funções, o que se demonstra totalmente em harmonia com o CC (art. 1.334, II c/c art. 2.035).

Autorregulamentar é um diferencial imposto pelo Código Civil, cuja aplicação prevê três pilares que buscam evitar o Poder Judiciário: sistema de normas abertas (onde o condomínio conduz alguns temas sem definição legal por meio de assembleias e normas internas (exemplo: “bons costumes” - art. 1.336, inc. III e “administrar não conveniente”art. 1.349, ambos do CC); o culturalismo, onde decisões assembleares podem ser diferentes em razão do próprio comportamento do condômino (exemplos: art. 1.336, §2º e art. 1.337, ambos do CC); e a boa-fé, como regra máxima para qualquer posicionamento ante a legislação.

O anteprojeto, convertido em Projeto de Lei nº 04/2025, acaba por querer definir questões que antes seriam do próprio condomínio, movido e motivado por decisões judiciais ancoradas em uma legislação protetiva da década de 60 (Lei 4.591), uma vez que mais da metade dos conceitos disciplinados no atual Código Civil para o campo condominial jamais foram postos em prática ou, quando postos, não foram observados à luz do atual conceito do Código Civil, mas sim com a âncora do passado, alimentada por doutrina e jurisprudência resistentes em buscar o novo, hoje já com 22 anos.

Destacamos alguns pontos vistos como “necessários” de serem alterados no Código Civil, para condomínios:

QUANTO À PERSONALIDADE JURÍDICA

Sem incluir no rol das pessoas jurídicas da sociedade brasileira (art. 44 do CC), é incluído no art. 1.332 um §1º que diz: “Ao condomínio edilício poderá ser atribuída personalidade jurídica, para a prática de atos de seu interesse”, causando ao meio condominial transtornos e obrigações em várias frentes, ou seja, registral, tributária

e até interna, pois, por estar inserido no artigo que disciplina a instituição, a deliberação teria que ser de unanimidade absoluta dos condôminos.

QUANTO À VENDA DE ÁREA COMUM DE USO EXCLUSIVO

Esquecendo que o condomínio é sem fins lucrativos, o PL 4/25 prevê a autorização de cessão onerosa de área comum de uso exclusivo ou mesmo que não seja devidamente aprovada em assembleia, causando assim aos condôminos, ou mesmo ao condomínio se pessoa jurídica (nos termos do próprio PL), a necessidade de declaração à Receita Federal e demais obrigações acessórias.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Art. 1331

§ 4º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, divididos ou utilizados de maneira clandestina. § 5º No caso do § 4º, a assembleia, especialmente convocada para tanto, pode ceder, por maioria dos votos dos condôminos, a um ou mais condôminos, em caráter precário, oneroso ou gratuito, o exercício exclusivo de posse sobre pequenos espaços comuns.

QUANTO À CONVENÇÃO E SUA VALIDADE

Diferente do que já está pacificado no STJ, que reconhece a conven-

ção e sua alteração aprovada, ainda sem registro, para os condôminos atuais e futuros, o art. 1.333 recebe uma alteração em seu parágrafo.

TEXTO ATUAL

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Parágrafo único. A convenção de condomínio não registrada é eficaz para regular as relações entre os condôminos, mas, para ser oponível a terceiros e a futuros adquirentes, deverá ser registrada perante o oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

QUANTO À ADMINISTRAÇÃO

Ancorada no passado, altera o conteúdo que uma convenção deva ter, definindo (obrigando) uma forma de administração única aos condomínios, sem flexibilização.

TEXTO ATUAL

Art. 1334

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Art. 1334

III - o modo de escolha do síndico, do subsíndico e do conselho fiscal, com a previsão das suas atribuições, além das já previstas em lei;

IV - a competência das assembleias, forma de sua convocação e o quórum exigidos para as deliberações;

V - as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou os possuidores;

VI - o regimento interno, cujo quórum de alteração pode ser definido livremente pela convenção.

QUANTO AO CONDÔMINO

Não diferente, retira do ordenamento jurídico a equiparação natural de toda pessoa que ainda não registrou na matrícula imobiliária seu documento de transferência, indicando que a convenção poderá restringir tal equiparação, indo totalmente na contramão da definição do STJ em tema repetitivo já sedimentado.

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TEXTO ATUAL

Art. 1.334

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

TEXTO SUGERIDO

PL 04/25

Art. 1.334

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário na convenção, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

PENALIDADES ADMINISTRATIVAS

O projeto de lei concede às convenções condominiais poderes de restrição aos proprietários inadimplentes, não somente de votação, mas de participação (de defesa e voz), contrariando o art. 1.228 do próprio CC e todo o ordenamento que disciplina as assembleias eletrônicas, por exemplo, criando o art. 1.335-A.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Art. 1.335

III - votar nas deliberações da assembleia, estando adimplente com as suas obrigações e os seus deveres perante o condomínio.

Art. 1.335-A. A convenção poderá limitar o direito de participação e de voto nas assembleias de condôminos que:

I - estiverem inadimplentes com o dever de contribuir para as despesas, ordinárias ou extraordinárias, do condomínio ou de rateio extraordinário aprovado em assembleia, qualquer que seja a sua finalidade;

II - estiverem inadimplentes quanto aos valores do reembolso de reparos ou de indenizações a que eles próprios tenham sido condenados a pagar;

III - tiverem sido apenados na forma do art. 1.337 deste Código;

IV - descumprirem quaisquer dos deveres elencados no art. 1.336 deste Código.

Parágrafo único. A convenção poderá, também, limitar a possibilidade de representação convencional dos condôminos nas assembleias.

CONDÔMINO ANTISSOCIAL

Neste assunto, além de reduzir todos os quóruns especiais para os presentes em assembleias, cria-se um verdadeiro juízo de exceção nos condomínios, que deverão avaliar não só a pena, mas a retirada da pena (considerando que, no Brasil, não temos pena perpétua) de reintegrar o condômino antissocial ao condomínio, em notória falta de compreensão prática do dia a dia condominial, em que grupos menores podem se formar e perdurar com seus feitos e desfeitos durante anos, chegando ao absurdo de restringir a entrada dessa pessoa “excluída” não só à sua própria propriedade, mas também aos imóveis de outros moradores.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Art. 1.336

VI - não permitir a entrada de pessoas em sua unidade que tenham sido apenadas na forma do art. 1.337 deste Código e seus parágrafos.

Art. 1.337. O condômino, o possuidor ou o morador que não cumprir reiteradamente seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de dois terços dos condôminos presentes na assembleia, ser constrangido a pagar multa correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade e reiteração das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurem.

§ 1° O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente a dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, sem prejuízo das perdas e danos.

§ 2º As multas previstas neste dispositivo também se aplicam ao condômino que seja devedor contumaz.

§ 3º Verificando-se que a sanção pecuniá-

ria se mostrou ineficaz, ulterior assembleia poderá deliberar, por 2/3 dos condôminos presentes, pela exclusão do condômino antissocial, a ser efetivada mediante decisão judicial, que proíba o seu acesso à unidade autônoma e às dependências do condomínio.

§ 4º Cessada a causa que deu ensejo à exclusão do condômino antissocial, poderá este requerer sua readmissão, mediante o mesmo quórum de condôminos previsto no parágrafo anterior.

§ 5º As sanções previstas neste artigo serão fixadas, levando-se em consideração a gravidade das faltas cometidas e a sua reiteração, devendo ser garantido ao condômino o direito à ampla defesa perante a assembleia.

§ 6º Se os atos antissociais forem praticados por um dos membros da família do proprietário ou do titular de outro direito real do imóvel ou forem praticados por apenas um dos moradores da unidade, somente sobre este recairá a sanção de proibição de acesso à unidade.

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

Sem definição ou alteração do art. 48 da Lei de Locação, o texto acaba conturbando ainda mais a sociedade com definições inexistentes e sem qualquer base jurídica, salvo o ativismo judiciário dos tribunais. O projeto de lei restringe a hospedagem atípica desde que não autorizada por assembleia; porém, não soluciona o que a lei permite, qual seja, uma locação para temporada nos termos do art. 48 da Lei de Locação.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Art. 1.336

§ 1º Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta.

DEFINIÇÕES DO SUBSÍNDICO

Diferente do que o próprio projeto propõe no art. 1.334, que já estabelece um modo de escolha para o subsíndico, inclui no art. 1.347 a faculdade de escolha de um subsíndico (na proposta do inciso III do art. 1.334 seria obrigatório), com definição imposta por lei de substituir o síndico. Porém, “sub” não é “vice” e, em vários condomínios, um conselheiro pode ter essa atribuição, não cabendo à lei definir a forma de administração, mas à própria coletividade.

TEXTO SUGERIDO PL 04/25

Art. 1.347

§ 2º Faculta-se a escolha de um subsíndico a quem caberá substituir o síndico em suas faltas ou impedimentos, sem prejuízo de outras competências que lhe sejam atribuídas na convenção.

Conclui-se, pela leitura, que, muito mais que facilidades, a alteração do Código Civil poderá trazer aos condomínios um engessamento na mobilidade atual de administrar e viver em condomínios, com respeito à coletividade, por meio do direito democrático e seguro dos quóruns especiais, garantindo-se não a harmonia, mas os interesses de alguns que podem não refletir a massa condominial. Muito ainda terá que ser debatido e, durante os anos que virão, espera-se que haja luz no Congresso para uma verdadeira alteração legal positiva, sem a perda dos princípios tão inovadores que foram impostos no Código Civil de 2002, sem âncoras ou amarras no passado.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado, autor do livro “Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições” e coautor do livro “Transparência em Condomínios Edilícios

– A essência da boa gestão –Coleção Síndico Administrador”

A CONDUÇÃO DE ASSEMBLEIAS

CONDOMINIAIS

E O PAPEL DAS HABILIDADES INTERPESSOAIS

Por Vander Ferreira de Andrade

A ASSEMBLEIA condominial é o principal instrumento de deliberação coletiva e de exercício da vontade comum dos condôminos.

Nesse cenário, o síndico desempenha papel central, seja na etapa preparatória, seja na condução das discussões e execução dos debates e das decisões. Sua atuação deve ser planejada, técnica e juridicamente embasada, de modo a garantir transparência, legitimidade e eficiência nas deliberações.

O primeiro passo para uma assembleia bem-sucedida é a elaboração criteriosa do edital de convocação. Esse documento constitui o marco jurídico de validade da assembleia e deve observar as disposições da Convenção Condominial e da legislação aplicável, em especial o

Código Civil. O síndico deve atentar para prazos de convocação, forma de comunicação e clareza na redação das ordens do dia, evitando expressões genéricas ou ambíguas que possam gerar impugnações futuras.

Do ponto de vista administrativo e técnico, é essencial que o síndico organize com antecedência todos os relatórios, orçamentos e documentos de apoio que haverão de subsidiar a discussão dos temas pautados. Para assembleias ordinárias, isso inclui a apresentação das contas do exercício, previsão orçamentária e, eventualmente, planos de manutenção. Em assembleias extraordinárias, deve haver especial atenção à documentação que justifique cada proposta, sejam orçamentos de obras, pareceres técnicos ou orientações jurídicas.

A assessoria jurídica do condomínio desempenha papel estratégico nessa fase. Cabe ao síndico, com seu apoio, revisar a redação do edital, conferir se as matérias obedecem aos quóruns legais e convencionais e antecipar eventuais questionamentos de condôminos. A falta de rigor jurídico pode comprometer a validade das deliberações e expor o condomínio a litígios desnecessários. Portanto, a preparação prévia é uma forma de gestão preventiva e de segurança jurídica.

POSTURA COLABORATIVA

Na realização efetiva da assembleia, o síndico deve adotar postura

técnica e colaborativa. Embora a condução dos trabalhos seja prerrogativa do presidente da mesa, eleito entre os presentes, o síndico geralmente assume protagonismo na exposição de assuntos administrativos, financeiros e operacionais. Por isso, deve estar apto a apresentar informações de forma objetiva, embasada e transparente, facilitando a compreensão dos participantes e evitando ruídos comunicacionais.

Um ponto frequentemente negligenciado é a importância das soft skills no desempenho do síndico durante as assembleias. Habilidades como empatia, escuta ativa, inteligência emocional, capacidade de negociação e comunicação assertiva são fundamentais para lidar com divergências, críticas e tensões típicas de ambientes coletivos. O síndico que domina essas competências consegue transformar um momento potencialmente conflituoso em uma oportunidade de construção de consenso.

A gestão de conflitos é uma das principais competências comportamentais exigidas nesse contexto. O síndico deve manter postura imparcial, evitando personalizar discussões e sempre pautando suas intervenções em dados e fundamentos técnicos. Isso porque, ao demonstrar preparo e serenidade, o síndico transmite confiança aos condôminos e contribui para a manutenção da ordem e do respeito mútuo no decorrer da reunião.

PRECISÃO E CLAREZA

Outro aspecto importante é o uso adequado da linguagem. Deve ser evitado o uso de jargões excessivamente técnicos, mas também não se deve limitar a explicações superficiais. O equilíbrio entre precisão e clareza é essencial para garantir que todos compreendam as implicações e consequências das decisões. A comunicação deve ser pautada por transparência, didatismo e respeito à diversidade de perfis dos moradores.

ROTEIRO ASSEMBLEAR

Ao final da assembleia, é responsabilidade do síndico assegurar que as deliberações sejam fielmente registradas em ata, preferencialmente sob supervisão jurídica, para garantir sua conformidade formal e material. A execução posterior das decisões assembleares deve ser acompanhada de perto, com prestação de contas clara e documentação organizada, de modo a preservar a credibilidade da administração condominial.

Em síntese, a preparação do síndico para a assembleia vai muito além da mera formalidade convocatória. Ela envolve planejamento técnico, observância jurídica e sensibilidade humana. O síndico preparado é aquele que domina os aspectos legais e administrativos, mas que também compreende o valor do diálogo e da empatia como instrumentos de gestão. Assim, ele não apenas cumpre a lei, mas consolida sua liderança e contribui para a harmonia e o bom funcionamento da vida condominial.

Para que o evento condominial seja bem-sucedido, o síndico deve:

• planejar previamente os documentos, relatórios e orçamentos;

• manter a imparcialidade nas discussões e evitar personalizar conflitos;

• comunicar-se com clareza e explicar assuntos técnicos de forma objetiva e compreensível;

• apresentar informações com transparência, baseadas em dados e fundamentos técnicos;

• demonstrar empatia e praticar a escuta ativa para promover o diálogo;

• conduzir os debates com serenidade e preservar o respeito entre os participantes;

• assegurar o registro fiel de todas as deliberações em ata.

VANDER FERREIRA DE ANDRADE

Advogado. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP. CEO do “Instituto Vander Andrade” (Cursos de Direito e Gestão Condominial).

CONDOMÍNIO INTERGERACIONAL: COMO ACOLHER A TODOS?

Por Mari Sobral

ADMINISTRAR um condomínio é muito mais do que cuidar de manutenções, finanças e regras. É também sobre pessoas. Os condomínios de hoje abrigam moradores de diferentes gerações — crianças, adolescentes, jovens adultos, famílias e idosos —, cada um com expectativas, necessidades e formas distintas de se relacionar com o espaço coletivo. O desafio de uma gestão moderna é justamente criar um ambiente onde todos se sintam parte da comunidade. Eu entendo que o síndico precisa ter um olhar “aberto” para acolher diferentes gerações, como os jovens, e que isso pode gerar dividendos para a gestão.

Os adolescentes e jovens, muitas vezes rotulados como baderneiros, podem ser inseridos de forma positiva na vida do condomínio. Quando o gestor investe em áreas ou ações voltadas a esse público, faz com que eles se sintam pertencentes, o que reduz a ociosidade e o vandalismo. A própria energia dessa fase da vida pode ser direcionada para ações do bem, como projetos de voluntariado promovidos pelo condomínio ou auxiliar no letramento digital da população idosa daquela comunidade.

DIFERENTES PERFIS

Reconhecer perfis é o primeiro passo para o síndico personalizar o atendimento e estreitar laços com a comunidade.

Crianças: precisam de espaços seguros para brincar, aprender a conviver em grupo e receber orientações leves sobre regras.

Adolescentes e jovens: buscam autonomia, interação social e atividades que dialoguem com sua linguagem, muitas vezes digital.

Adultos: focam em praticidade, segurança, valorização do patrimônio e rotinas bem organizadas.

Idosos: valorizam acolhimento, acessibilidade, momentos de convivência e uma comunicação clara e respeitosa.

ESTRATÉGIAS DE COMUNICAÇÃO INCLUSIVA

Multicanais: aplicativos, murais digitais, cartazes físicos e comunicados impressos para garantir que a informação chegue a todos.

Linguagem adequada: textos simples e visuais para crianças, mensagens diretas e digitais para jovens, e instruções claras e acessíveis para idosos.

Escuta ativa: criar canais de feedback que permitam que cada geração se expresse e seja ouvida.

AÇÕES PRÁTICAS QUE FAZEM A DIFERENÇA

Para crianças: oficinas educativas sobre sustentabilidade, campanhas lúdicas de reciclagem, eventos em datas comemorativas.

Para adolescentes e jovens: campeonatos esportivos, espaços de convivência tecnológica (wi-fi, sala de jogos...), envolvimento em comissões de projetos.

Para adultos: reuniões objetivas, transparência nos gastos e ferramentas digitais de gestão.

Para idosos: rodas de conversa, atividades físicas leves, oficinas de memória e suporte nas questões de acessibilidade.

CONSTRUINDO PERTENCIMENTO

Um condomínio não é apenas um prédio, é uma comunidade. Quando cada grupo se vê representado nas decisões e sente que suas necessidades são reconhecidas, o resultado é um ambiente mais harmônico, colaborativo e valorizado. O atendimento diferenciado é, portanto, uma forma de liderança inclusiva, que transforma a rotina em convivência saudável e fortalece vínculos entre vizinhos. Para mim, uma gestão estratégica é aquela que une gerações em torno de um mesmo propósito: viver bem juntas.

MARI SOBRAL

Síndica profissional. Formada em Administração de Empresas, com pós-graduação em Gestão de Pessoas. Possui formação em Psicanálise, Desenvolvimento do Pensamento Sistêmico e Comunicação Não Violenta. Mais informações: mari@mistersindico.com.br

O SILÊNCIO QUE VALE OURO: LIMITES LEGAIS E SOLUÇÕES

PRÁTICAS PARA

O BARULHO EM

CONDOMÍNIOS

POUCOS TEMAS

geram tanta discórdia na vida condominial quanto o barulho. Seja o salto alto que ecoa pelo teto, a furadeira fora de hora ou o cachorro que late sem parar, o fato é que o som excessivo é o grande vilão da paz coletiva. E, embora o incômodo seja subjetivo, o direito oferece parâmetros claros para equilibrar o convívio e garantir o sossego.

O primeiro ponto que merece destaque é que o direito ao silêncio não é absoluto — assim como o direito de usar e fruir do imóvel também não o é. Os artigos 1.277 e 1.336, ambos do Código Civil, estabelecem que o proprietário ou possuidor tem o direito de fazer cessar interferências que prejudiquem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos. Ou seja, o limite está no excesso, e é justamente aí que nascem os conflitos.

O Regimento Interno e a Convenção Condominial exercem papel fundamental nesse equilíbrio. São eles que estabelecem horários de silêncio, limites para obras e regras sobre o uso de áreas comuns. Cabe à administração condominial zelar pelo cumprimento dessas normas, aplicando advertências e multas quando houver descumprimento — sempre observando o devido processo interno e o direito à ampla defesa e ao contraditório do condômino infrator.

Na prática, muitos síndicos se veem de mãos atadas diante de situações recorrentes. Isso ocorre, em grande parte, porque o condomínio

Por Thiago Natalio de Souza

não tem poder de polícia: ele não pode “provar” a infração com base apenas em queixas verbais de uma única pessoa. O ideal é que se registre o ocorrido em livro de ocorrências e, sempre que possível, que haja testemunhas ou registros que permitam caracterizar o excesso. A reincidência é um fator decisivo para a aplicação de penalidades mais severas.

Contudo, antes de acionar as instâncias punitivas, é essencial buscar o diálogo. O papel do síndico e do corpo gestor é também o de mediar conflitos, aproximando vizinhos e fomentando o respeito mútuo. Boas práticas de convivência, campanhas educativas e comunicação empática muitas vezes resolvem o problema antes que ele vire um litígio.

Em última análise, o silêncio em condomínios não é apenas ausência de ruído — é o resultado de uma convivência pautada na empatia, no respeito e na compreensão dos limites individuais e coletivos. Manter o equilíbrio entre o direito de usar o imóvel e o dever de respeitar o sossego alheio é, sem dúvida, o verdadeiro ouro da vida condominial.

DICAS PARA MANTER O SOSSEGO

• registrar ocorrências de barulho no livro próprio do condomínio;

• buscar testemunhas ou registros que comprovem situações de excesso;

• aplicar advertências e multas conforme previsto nas normas internas;

• observar o devido processo interno e o direito à ampla defesa e ao contraditório;

• dialogar antes de adotar medidas punitivas;

• medir o impacto das ações de convivência para promover a harmonia;

• promover campanhas educativas sobre respeito e empatia entre os condôminos.

THIAGO NATALIO DE SOUZA

Advogado especialista em Direito Condominial, professor de pós-graduação da Fundação Santo André, Faculdade Legale e CESUSC. Autor do livro “Direito Condominial Contemporâneo”.

QUANDO A DEPENDÊNCIA QUÍMICA MORA AO LADO

Por Nelson Luiz Raspes

A DEPENDÊNCIA

química

é uma realidade presente em todas as classes sociais, inclusive dentro dos condomínios, podendo impactar a segurança e a harmonia locais. O síndico pode promover ações educa tivas e de prevenção sobre a doença. Porém, quando já houver situações que violem as regras do condomínio, é preciso agir com firmeza, mesmo tratando-se de uma doença, pois as consequências não devem afetar o coletivo.

O primeiro passo para lidar com um tema dessa natureza é informar-se. A dependência química é considerada uma doença sem cura, mas tratável. Caracteriza-se pelo abuso de substâncias lícitas e ilícitas, como álcool, cigarro e drogas (maconha, cocaína, LSD etc.), bem como pelo uso abusivo de medicamentos, quadro denominado fármaco-dependência.

Acompanho um paciente que se encontra em estado delicado devido a uma recaída muito forte na virada do ano passado para este. Atualmente, ele apresenta apenas 34% de frequência cardíaca, não pode ingerir mais do que 1,5 litro de água por dia, pois seu corpo não suporta, vive à base de quase 20 comprimidos diários e está afastado do trabalho. Recentemente, apresentou ainda um problema pulmonar, foi internado às pressas e corre risco de morte.

Só para se ter uma pequena ideia de porcentagem, no Brasil, por exemplo, o público considerado dependente químico gira em torno de 6% da população. Um relatório da Organização Mundial da Saúde (OMS) destaca que 2,6 milhões de mortes por ano podem ser atribuídas ao consumo de álcool, e que 0,6 milhão de mortes anuais estão relacionadas ao uso de drogas psicoativas.

CIGARRO ELETRÔNICO

Com o passar dos anos, novas formas de dependência química surgem, como os populares cigarros eletrônicos, consumidos por pessoas de várias faixas etárias e que fazem tão mal quanto o cigarro de tabaco.

Na minha vida profissional, atuei por anos em um centro de tratamento especializado em dependência química, e ainda atendo diversas pessoas com essa doença. Posso afirmar que é difícil para o adicto (termo usado para o dependente) se recuperar. Por isso, é essencial discutir conscientização e prevenção em espaços oportunos, como os condomínios residenciais.

É importante frisar que, muitas vezes, o paciente adicto vem de um contexto familiar em que o pai ou a mãe foram portadores da doença, e os filhos acabam também desenvolvendo o mesmo problema.

Ao longo dos anos de atuação, já perdi pacientes que faleceram em decorrência da doença. Infelizmente, o número de pessoas que se mantêm em recuperação pelo resto da vida é muito pequeno — mas não podemos deixar de valorizar essas histórias.

Por se tratar de uma doença sem cura, sempre digo aos meus pacientes que precisarão cuidar dela por toda a vida. Já vivi experiências com pessoas que, mesmo após 30 anos limpas, apresentaram recaídas. Em muitos casos, os pacientes acreditam estar “curados” e voltam a fazer uso da substância de sua preferência, convencidos de que nada de grave ocorrerá. Algumas circunstâncias que provocam recaídas estão relacionados a questões emocionais — como a perda de um ente querido, o desemprego, problemas financeiros, entre outros.

O adicto deve sempre tratar a doença com acompanhamento psicológico e psiquiátrico, além de participar de grupos de apoio, como o NA (Narcóticos Anônimos) e o AA (Alcoólicos Anônimos). Esses grupos trabalham com os 12 passos da recuperação e são gratuitos.

NELSON LUIZ RASPES

Psicólogo (CRP: 06/45.396-2) com especialização em Dependência Química pela Universidade Federal de São Paulo (UNIFESP), tendo atuado por 15 anos no Centro de Tratamento Bezerra de Menezes.

Mais informações: nelsonpsico@hotmail.com

CONDOMÍNIOS E A PREVENÇÃO AO SUICÍDIO

Por Cleuzany Lott

ENTRE VIZINHOS,

funcionários e visitantes, os condomínios formam laços de convivência que podem ser de grande apoio em momentos de dificuldade. Quando falamos sobre ideação suicida ou tentativa de suicídio, esses espaços se tornam preciosos para quem sofre em silêncio. No mundo, todos os anos, cerca de 727 mil pessoas tiram a própria vida, segundo a Organização Mundial da Saúde. No Brasil, são 15.507 mortes por ano (MS/2021) — uma média de 42 por dia.

Para cada suicídio, estima-se que 25 pessoas tentem e muitas mais pensem seriamente nisso. Embora o problema atinja todas as classes sociais e faixas etárias, a maior incidência ocorre entre jovens de 15 a 29 anos. Cada caso é uma tragédia que abala famílias e comunidades inteiras, com impactos profundos e duradouros. O suicídio é influenciado por fatores biológicos, psicológicos, sociais e econômicos — e, por isso mesmo, a prevenção deve ser um esforço coletivo.

Conversar pode mudar vidas — como vimos na campanha Setembro Amarelo deste ano. Em condomínios, essa proposta ganha força, já que o ambiente favorece a proximidade entre as pessoas. Uma conversa simples no elevador, uma escuta atenta na portaria ou o olhar cuidadoso diante de mudanças no comportamento de um vizinho podem ser gestos capazes de abrir caminhos para o acolhimento. Nesse contexto, o papel do gestor se amplia. O síndico moderno é como

um concierge da comunidade, responsável não apenas por resolver questões técnicas e financeiras, mas também por promover o bem-estar coletivo. Isso significa cultivar um ambiente de respeito, solidariedade e empatia.

Desconstruir os mitos sobre a prevenção ao suicídio é essencial. Falar sobre o tema não aumenta o risco; ao contrário, pode aliviar tensões e mostrar a quem sofre que não está sozinho. Outro ponto importante é compreender que, muitas vezes, quem pensa em tirar a própria vida dá sinais ou compartilha sua dor. Levar esses sinais a sério é fundamental, pois a ambivalência é comum — há, ao mesmo tempo, razões para morrer e razões para viver. É nesse espaço de dúvida que a escuta e a presença podem salvar vidas.

A questão em condomínios se dá em três dimensões. A primeira é a construção de um ambiente saudável, em que pequenos gestos de atenção e solidariedade fazem diferença. A segunda é a ação imediata: em situações de emergência, manter a calma, acionar os serviços de saúde e proteger o local até a chegada das autoridades. A terceira é o acolhimento posterior, garantindo que a comunidade possa se apoiar mutuamente e evitar estigmas.

Mas o cuidado não é responsabilidade apenas do síndico. Cada morador, colaborador e prestador de serviço tem um papel nesse movimento coletivo. Quando todos se comprometem a olhar uns pelos outros, cria-se um espaço mais humano, empático e seguro.

Prevenir o suicídio é, antes de tudo, um ato de presença. Conversar, ouvir e acolher são atitudes acessíveis a qualquer um — e podem representar a diferença entre o desespero e a esperança. Em condomínios, onde tantas vidas se cruzam todos os dias, essa missão ganha ainda mais significado. Afinal, cuidar da comunidade é também cuidar de cada pessoa que a compõe — e isso pode, sim, mudar vidas.

CLEUZANY LOTT

Síndica profissional, advogada especialista em Direito Condominial, jornalista e publicitária. Preside a Comissão de Direito Condominial da OAB de Governador Valadares/MG e é 3ª vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MG.

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