Revista Direcional Condomínios Ed. 316 outubro/2025

Caro(a) Síndico(a)!

De repente, parece que falar sobre saúde mental virou moda. Mas não se engane: o que realmente se espalhou foi o comportamento intransigente, a impaciência e a intolerância. O resto é consequência. Quer um exemplo? Reúna vários desses perfis em um condomínio e pronto: a fervura desse caldeirão recai diretamente sobre o síndico, capaz de desestabilizá-lo ou até adoecê-lo. Em nossa matéria de capa, abordamos esse cenário, trazendo dicas para lidar com abusos e estratégias para fortalecer corpo e mente.

Um dos grandes problemas que condomínios enfrentam são as grandes tempestades, mais frequentes na primavera e no verão. Recentemente, um vendaval arrancou até mesmo janelas de prédios. Leia, em Tira-teima, sobre o que é mito frente a ventanias e o que deve ser feito no cuidado dos edifícios. Não é fácil ser síndico, não é mesmo? E quando a assembleia “empaca” por falta de consenso? Em CondoCausos, você vai conhecer a história de uma assembleia que só encontrou solução com… pizza.

Também nesta edição, apresentamos a trajetória do síndico Eliseu de Oliveira, cuja expertise em condomínios populares o faz “operar no azul”, mesmo com arrecadação mensal enxuta. Mas e quando a inadimplência predomina e as obrigações do condomínio se acumulam? Trazemos reportagem com alternativas financeiras para enfrentar esse desafio.

E tem mais! Em DICAS, os temas deste mês são: playground seguro, controle de pragas e segurança condominial. Confira!

Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-Teima Ventos, janelas e condomínios

CondoCausos Padrões incomuns

Administração Soluções financeiras

Dica Segurança 04 22 06 18 24 14 08 16

Dica Playground seguro

Sr.(a) Síndico(a),

Síndico, Conte sua História! Eliseu de Oliveira

Dica Pragas: cupins

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DIRETORES

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Canva

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Kaori Chida

Priscila Souza

Sonia Inakake

ATENDIMENTO AO CLIENTE

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

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1. Drs. Thiago Badaró e Raphael Nardes — Workshop Assembleias; 2. Time da Direcional Condomínios — evento SindExpo; 3. CEO SindExpo, Ana Franco; 4. Anunciantes da Direcional Condomínios, com William Lin; 5. Priscila de Souza e Kaori Chida com Cesar Cielo, no Group Day; 6. Sonia Inakake e Isabel Ribeiro com Demilson Guilhem — Mister Síndico; 7. Síndicos no Workshop Assembleias

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - www.direcionalcondominios.com.br

GERENTE COMERCIAL

Almir C. Almeida

DIAGRAMAÇÃO Coronado

IMPRESSÃO Duograf

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Caique Souza Fernandes José Ricardo da Silva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 192,00

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Tiragem auditada por

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. Tiragem auditada por

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SEGURANÇA INFANTIL

Por Isabel Ribeiro

EM MARÇO deste ano, um acidente fatal em um condomínio do Rio de Janeiro repercutiu na mídia e no mundo condominial: uma criança foi atingida por uma estrutura de concreto enquanto brincava em uma rede de balanço no playground. A investigação, ainda em andamento, aponta para uma manutenção realizada na estrutura meses antes, sem o acompanhamento de um engenheiro responsável técnico. “Em casos como este, em que a intervenção é feita sem a devida supervisão qualificada, a responsabilidade civil e criminal pelo acidente pode ser integralmente atribuída ao síndico”, alerta o engenheiro mecânico André Tadeu Ribeiro, que atua com laudos técnicos e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) na capital paulista e região metropolitana. Playgrounds exigem absoluto cuidado da gestão condominial e são regidos pela norma ABNT NBR 16071, que trata desde os requisitos de segurança para cada tipo de brinquedo até as especificações de instalação e manutenção. A norma detalha, por exemplo, os testes rigorosos para pisos absorvedores de impacto. A não observância dessas diretrizes expõe crianças a riscos, como ilustra André ao relatar uma situação constatada em vistoria a um condomínio: um balanço duplo havia sido instalado próximo a uma parede — que, inclusive, servia como um dos pontos de sustentação do brinquedo. “Naquela condição, uma criança poderia prender um braço ou uma perna entre o balanço em movimento e a parede, resultando em uma fratura grave”, explica. O profissional ressalta ainda que é crucial o síndico ser proativo, adotando um programa de manutenção preventiva e contínuo, que deve incluir inspeções periódicas realizadas por um engenheiro habilitado. “Ignorar pequenas avarias ou adiar reparos pode transformar um problema simples em um risco grave de acidente”, enfatiza.

“Os pisos emborrachados em playgrounds são fundamentais para garantir segurança, conforto e durabilidade, proporcionando tranquilidade para pais e gestores condominiais.”

(Reinaldo Júnior, CEO, BR Pisos Emborrachados)

PRÓXIMA EDIÇÃO: TRATAMENTO DE PISO

SAÚDE MENTAL EM JOGO

A intolerância e os abusos de moradores podem ser devastadores para o síndico. Cuidar de si é essencial para não adoecer nem comprometer a gestão

Por Isabel Ribeiro

APÓS 26 ANOS

dedicados ao comércio da família, Christian Edson Nocete migrou para a sindicatura profissional por conhecer bem os processos de manutenção. O que ele não imaginava era o perfil do novo público. “Em condomínios, as pessoas querem tudo para ontem, seja a demanda urgente ou não. E, quando você se desdobra e entrega o solicitado, já lhe incumbem mais tarefas. É como se o síndico estivesse sempre em dívida, o que é angustiante”, descreve. Ele menciona mais uma conduta desagradável: “Se você chama a atenção de um morador por alguma infração, em vez de assumir o erro, ele passa a apontar supostas falhas na gestão. Parece coisa de criança.”

Nos últimos tempos, os familiares de Christian notaram mudanças em seu comportamento. “Eu estava disperso, ansioso e irritado”, resume. Ao procurar ajuda médica, recebeu a orientação de não sucumbir ao imediatismo alheio e de buscar meios de preservar a saúde. Desde então, passou a dividir suas angústias com o sócio, que já tem mais tempo de mercado, voltou a jogar futebol e a passear com seus pets, aderiu às marmitas para melhorar a alimentação e estabeleceu um novo limite: nada de responder mensagens de WhatsApp à noite. “Antes, eu grudava no celular, apreensivo. Hoje, entendo que, se for algo emergencial, vão me ligar.”

O também síndico profissional Cristyan Walker confirma que a cobrança constante é emocionalmente desgastante. “Depois do ChatGPT, então, que dá respostas na hora, os moradores acham que o síndico deve funcionar do mesmo jeito.” Para ele, o problema se intensificou no pós-pandemia, potencializado pelo uso indiscriminado do WhatsApp. “Mal ocorre um fato, às vezes até de madrugada, como um morador entrar com cachorro no elevador social, e já proliferam mensagens cobrando providências. Isso acontece em condomínios de todos os padrões.”

Há 12 anos na área, ele recorda que, durante a pandemia, os frequentes casos de agressões dentro das unidades o abalaram. “Era o momento de darem as mãos, e não de brigas e violência”, lamenta. Na época, ganhou peso e desenvolveu hipertensão. Recorreu à psicoterapia, que mantém até hoje, e à fé cristã como pilares para fortalecer-se diante das “intempéries” condominiais. “Hoje, consigo lidar melhor com o dia a dia dos condomínios, utilizando meus aprendizados para melhorar cada vez mais a vida dos condôminos.”

Síndica profissional e psicóloga, Luciana Oliveira Tolentino acreditava que a pandemia tornaria as pessoas mais empáticas, mas avalia que aconteceu o contrário. “Ficaram mais intransigentes! Questões envolvendo barulho, pets, colaboradores ou regras aumentaram muito”. A dificuldade na comunicação interpessoal é outro problema. “Não querem resolver nada entre si, demandam tudo para o síndico, o que gera enorme pressão.” Ela, que também é síndica moradora, destaca que o gestor orgânico é visto como um colaborador disponível o tempo todo. Já nas concorrências de que participa como síndica profissional, nota que muitos condôminos querem dedicação integral do gestor. “Não querem um síndico, querem uma Inteligência Artificial”, compara.

Entre comportamentos abusivos nos condomínios que administra, Luciana cita o morador que a procurou tarde da noite para saber sobre a locação da churrasqueira — algo que poderia ser resolvido pelo aplicativo da administradora — e um idoso que tentou agredi-la por discordar da troca da empresa terceirizada. Ainda assim, aposta na “sindicatura afetiva” e na comunicação a favor de sua saúde mental.

Frequentemente, ela reforça pelos canais oficiais do condomínio quais são os papéis do síndico, zelador ou gerente predial e da administradora. “Faço um organograma mostrando quem faz o quê.” Já a “sindicatura afetiva” consiste em se aproximar do morador, compreender suas dores e mostrar que a gestão não é inimiga. “A cada dois meses, promovo o

café com a síndica e organizo muitos eventos ao longo do ano.”

Nos grupos de WhatsApp de moradores, não deixa “a massa crescer”. “Eu não participo, mas, se fico sabendo que alguém começou a reclamar, por exemplo, da demora na obra do parquinho, eu gravo um vídeo com informações sobre a reforma e envio pela lista de transmissão. Acabou o assunto”, fala. Outra estratégia diz respeito a comunicar suas miniférias de modo assimilável. “Deixo claro que um síndico emocionalmente desgastado terá muito mais dificuldade para tomar decisões saudáveis para o condomínio”, sustenta Luciana.

CAMPO MINADO

A advogada condominialista Claudia Hernandes observa que a gestão de um condomínio deixou de ser uma tarefa administrativa para se tornar um campo minado no aspecto emocional. “Já não bastassem as inúmeras obrigações legais e responsabilidades que o cargo exige, por trás da organização financeira, prestação de contas, assembleias, manutenções e tantas outras atividades, existe, em alguns casos, uma epidemia silenciosa de abusos que prejudica a saúde mental dos síndicos”, constata.

Claudia enfatiza que, quando o abuso se torna sistemático e as ofensas evoluem para crimes como injúria, calúnia ou difamação, é hora de

tomar providências. “A saúde mental do síndico não é um luxo. Tolerar o abuso é permitir que esse tipo de comportamento se fortaleça. Por isso, é imprescindível mudar essa dinâmica, mostrando a quem ousa atacar que haverá consequências.”

Nesse momento, é fundamental recorrer a um advogado criminalista.

Segundo Claudia, ele irá analisar todas as provas disponíveis, como prints de mensagens, e-mails e gravações. “Essas evidências serão imprescindíveis para avaliar a possibilidade de um processo criminal contra o agressor. A coragem do síndico em buscar Justiça não protege apenas sua honra, mas também o futuro de toda a gestão condominial”, arremata.

QUATRO PILARES PARA VIVER MELHOR

Profissional de educação física, psicanalista e neurocientista, Cláudia Guastelli atua junto a empresas e condomínios promovendo saúde e bem-estar. Ela criou um método baseado em quatro pilares para uma vida saudável: saúde física, mental, emocional e social/ espiritual.

Na saúde física , entram atividade física, sono, hidratação e alimentação. “Todos são fundamentais. A atividade física é obrigatória, tendo tempo ou não para praticá-la. Quando nos exercitamos, liberamos serotonina, dopamina e endorfina — hormônios ligados ao bem-estar, à tranquilidade e até ao alívio da dor.”

Na saúde mental , o desafio são os pensamentos — mais de 60 milhões por dia. “Pensamentos negativos sinalizam perigo ao cérebro, que responde liberando cortisol e adrenalina. Em excesso, reduzem a imunidade e podem causar pressão alta e diabetes”, alerta. Ela recomenda listar prioridades para o dia seguinte e, quando surgir um pensamento pessimista, desviar a atenção dele e voltar ao que é essencial. É importante incluir na lista uma atividade prazerosa.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Na ordem, da esq. para a dir.:

Cristyan Walker

Christian Edson Nocete

Luciana Oliveira Tolentino

Claudia Hernandes

Cláudia Guastelli

O pilar da saúde emocional envolve saber lidar com sentimentos perturbadores como raiva, angústia e tristeza. Entre as práticas sugeridas estão: identificar emoções, desenvolver resiliência, treinar a respiração e aprender a gerenciar pensamentos.

Já a saúde social/espiritual busca dar sentido à vida.

“Independentemente de religião, é a conexão entre corpo, mente e espírito que ajuda a superar desafios”, diz Cláudia. Intuição, otimismo, gratidão, autocuidado e perdão completam as dicas para alcançar equilíbrio.

“DEVEMOS SER PORTADORES DA PAZ”

Eliseu de Oliveira, 47 anos: carreira em ascensão no nicho de condomínios populares

“SOU SÍNDICO profissional há 15 anos. Atuo em um nicho popular de moradia, onde o grande desafio é fazer um bom trabalho com uma arrecadação mensal mais enxuta – nos prédios da Cohab que administro, a média é de R$ 5.800,00 para mantê-los funcionando. Consigo “trabalhar no azul” mesmo com baixos recursos e, na medida do possível, procuro levar aos condomínios propostas para melhorar a qualidade de vida das pessoas. Frequento muitos eventos do setor em busca de boas soluções, pois são construções com mais de 40 anos e com muitas demandas.

É engraçado que, nesses eventos, muitos se referem a mim como o “síndico da barba”. Esse detalhe virou uma “marca registrada” e surgiu há oito anos, quando fiz cirurgia bariátrica e perdi muito peso. Eu mal me reconhecia no espelho e encontrei na barba uma maneira de preencher o rosto – fiz as pazes com minha imagem. A bariátrica me deu energia para brincar com meu filho Davi e trouxe ainda mais disposição para percorrer os condomínios.

Fui uma criança gordinha e feliz! Um dos pontos altos foi a amizade com meu pai. Durante a infância dos primeiros filhos, ele era mais sério e vivia para o trabalho. Trabalhando como mestre de obras, deu um teto à família, em Diadema, no ABC, e teve casas de aluguel. O que o tornou mais doce e presente na vida dos filhos foi perder a filha caçula em um acidente. Eu nasci no ano seguinte e fui recebido com uma

explosão de afeto. Dois anos depois, nos mudamos para São Simão, na região de Ribeirão Preto, porque Diadema vivia tempos de muita violência. No interior, conforme fui crescendo, adorava ir às obras depois da escola para ajudar meu pai. Uma das minhas tarefas era entregar ferramentas a ele quando estivesse no alto da escada. Hoje, quando estou nos condomínios, não posso ver um prestador de serviço sobre uma escada que já ofereço ajuda, porque isso me remete à infância. Com meu pai, pude desenvolver um olhar apurado para supervisionar obras – também sei quando um fornecedor tenta vender ao condomínio material além do necessário.

Voltamos para Diadema quando a violência estava um pouco mais controlada. Ainda assim, perdi pessoas queridas que não estavam no mundo do crime, mas se encontravam na hora e no lugar errados quando houve um tiroteio. O exemplo de força e união dos meus pais, que jamais discutiram na frente dos filhos e que estão juntos até hoje, foi decisivo para manter a família a salvo de más influências.

Meu pai continuou no setor da construção, mas abriu uma pizzaria para tocarmos em família. Aprendi demais com essa experiência. Com 13, 14 anos, eu já cuidava do caixa, do orçamento, das compras e do pagamento de funcionários. Só encerramos o negócio quando meu irmão pizzaiolo e eu, formados em colégio técnico, decidimos desbravar outros mares.

Fui admitido em uma vaga técnica de operador de telemarketing na Vivo, onde atuei por 16 anos, e conheci a Sarah, com quem me casei em 2009. Moramos inicialmente em Diadema, em uma casa que eu havia comprado, mas depois nos mudamos para o apartamento dela na Cohab I, em Artur Alvim, na zona leste de São Paulo. Eu queria ficar mais perto do meu segundo trabalho, uma perfumaria que eu tinha em sociedade com minha sogra, na entrada do condomínio. Eu trabalhava na loja durante o dia e, de madrugada, na Vivo.

Por causa desse comércio, me tornei muito conhecido dos moradores, que me sugeriram me candidatar a síndico do condomínio, pois temiam que se concretizassem rumores da contratação de uma síndica profissional suspeita de má gestão. Dessa forma, aceitei a missão e me vi síndico do condomínio com um caixa de R$ 450,00. Mal assumi, o portão quebrou, o que consumiu R$ 380,00. Restaram apenas R$ 70,00 para iniciar meu trabalho. Permaneci mais de uma década na gestão e entreguei o condomínio com R$ 70 mil em caixa. O que eu fiz? Identifiquei gargalos, otimizei recursos e revi a taxa condominial. Ainda lá atrás, quando o condomínio vizinho soube que a administração ia bem, me convidou para ser síndico, e o mesmo foi acontecendo com outros prédios. Cheguei a cuidar sozinho de 12 deles ao mesmo tempo. Como os pré-

"O público de Cohab é bom pagador. O desafio é aprovar obras!”

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

dios são parecidos, com 30 ou 40 unidades, pude replicar minha forma de atuação. Saí da Vivo, fechei a perfumaria, fiz cursos de sindicatura e faculdade de Administração de Empresas para entender sobre gestão e, depois, pós-graduação em Gestão de Equipe de Alta Performance.

Ao contrário do que alguns possam pensar, o público da Cohab é bom pagador – a inadimplência chega a 5%. O desafio é aprovar obras! Existe uma minoria que opta por morar ali por causa do condomínio baixo, mas dentro de suas unidades vivem no luxo ou têm carros valiosos. Essas pessoas não se importam com o coletivo e são resistentes em aprovar manutenções ou melhorias. No outro extremo, há aquele morador para quem R$ 30 de rateio é pesado. É triste, mas é preciso convencê-lo de que, se determinada obra de caráter urgente não for executada, poderá prejudicar o único bem que ele possui. Aí ele entende que não há alternativa e cede.

Há quatro anos, dei um upgrade na carreira. Me associei ao Antônio Tavares, síndico que atuava na mesma Cohab. Ele é um irmão que a vida condominial me deu. Juntos, conquistamos muitos condomínios menores, com até 20 unidades, recém-entregues, em bairros da zona leste como Penha, Vila Matilde e Itaquera. Mantivemos alguns condomínios antigos e entregamos outros, em especial aqueles em que a gestão não evoluía por causa do conselho. Não somos síndicos fantoche. Vejo que nossa empresa está pronta para absorver condomínios maiores, mas desde que não perca sua essência, que é continuar cuidando dos pequenos com dedicação.

Uma das vantagens de condomínios menores é o tipo de comunicação. Eu sou adepto do olho no olho, e um edifício menor permite que eu convide o morador para conversar no salão de festas ou que suba à sua unidade – sempre acompanhado – para ver determinado problema. Se ele reclamou de um vazamento, mas este for de responsabilidade da própria unidade, eu transmito essa informação cercada de explicações claras e logo emendo que, mesmo assim, iremos auxiliá-lo para que consiga resolver a questão com brevidade. Se o vazamento estiver impactando outras unidades, falo pessoalmente com os responsáveis desses imóveis para que aquilo não gere tumultos. Jamais vou jogar um morador contra o outro. Acho que nós, síndicos, devemos ser portadores da paz.”

Eliseu de Oliveira em depoimento a Isabel Ribeiro

Por

Oferecimento:

PADRÕES ESTRANHOS EM CONDOMÍNIO?

TEMOS. E COMO!

Síndicos relatam comportamentos incomuns, alguns até inadequados. Confira

“INGRESSEI NA SINDICATURA EM BELO HORIZONTE HÁ 13 ANOS; DEPOIS, VIM PARA SÃO

PAULO ADMINISTRAR CONDOMÍNIOS. EM

AMBAS AS CIDADES, LIDEI COM SITUAÇÕES PECULIARES.

Glauber Goulart, síndico profissional Foto Dilvulgação

Uma delas aconteceu há algum tempo, em um sábado de verão, no início da tarde. Comecei a receber várias reclamações de excesso de barulho no salão de festas. Liguei para o morador que havia alugado o espaço e expliquei que os vizinhos estavam incomodados com o som alto e a algazarra. Reforcei que, mesmo durante o dia, era preciso respeitar o sossego dos demais, e o relembrei das regras de uso do salão.

A surpresa veio quando informei que pediria ao zelador para averiguar a situação. A pessoa, já bastante animada do outro lado da linha, respondeu que não havia necessidade, pois o zelador estava no salão. Estranhei, até que ela me enviou uma foto — custei a acreditar: o DJ da festa era o zelador! O funcionário que

representava meus braços e meus olhos no condomínio estava ali, animando o ambiente com sua playlist. E, ainda por cima, em pleno horário de expediente, já que faltava cerca de uma hora para encerrar o turno.

Fui pessoalmente ao condomínio resolver a situação. Além de notificar o dono da festa e o zelador, fiz meu “mea culpa” junto aos moradores que haviam reclamado, afinal, um funcionário estava envolvido. Depois, em conversa com o zelador, percebi que ele havia agido com inocência. Pouco antes do evento, comentou com os moradores sobre as músicas que tocariam, contou que fazia alguns trabalhos como DJ e acabou sendo convidado a “dar uma palhinha”. Ele aceitou acreditando que estava apenas ajudando. Ainda assim, deixei claro que sua postura fora totalmente inadequada.

Outro caso curioso aconteceu há mais tempo, durante uma assembleia que estava descambando para a desordem. Precisávamos aprovar uma pauta que já vinha gerando conflitos entre os

condôminos. O tema era a definição de um modelo de guarda-corpos a ser implantado nas janelas, mas nenhuma das propostas agradava a todos. Quando satisfazia um grupo, desagradava outro, e vice-versa. Não conseguíamos avançar na votação, pois tanto eu quanto a administradora éramos interrompidos a todo instante.

Comentei com um conselheiro que aquela assembleia “iria longe” e brinquei dizendo que uma pizza cairia bem, já que eu nem havia jantado. Ele me sugeriu: “aqui do lado tem uma pizzaria, pede umas cinco”. Acatei a ideia, mas não abri escolha de sabores para ninguém, pois seria outro motivo de discórdia. Quando as pizzas chegaram, perguntei se alguém aceitava um pedaço. Aos poucos, os condôminos foram se aproximando da mesa e se servindo. No fim das contas, acredito que todos estavam ranzinzas de fome, porque, depois de comerem, conseguimos chegar a um consenso sobre os guarda-corpos.”

“OBSERVO MUITAS SITUAÇÕES

EM QUE PESSOAS

QUE SE MUDAM

PARA CONDOMÍNIOS

DEMORAM A

PERCEBER QUE

EXISTEM REGRAS

EM UM AMBIENTE COLETIVO.

brava, e desceu a pé para a garagem. O marido, então, simplesmente abandonou o veículo na rampa, com a chave no contato e foi atrás dela. Com isso, nenhum carro entrava ou saía do condomínio. Uma fila de veículos foi se formando na rua. Jamais permito que funcionários dirijam ou manobrem carros de terceiros, mas neste dia foi preciso que um deles conduzisse o veículo até a garagem para evitar o caos. Quanto ao autor da “façanha”, foi multado, até porque já acumulava advertências por estacionar fora da vaga.

Em outro condomínio, com várias unidades de pouco mais de 100 m², em fase de implantação, deparei-me com a falta de noção de uma família ao alugar o salão de festas. O pai reservou o espaço como se fosse para o aniversário do filho. Na noite da festa, ele não participou, deixando o menor de idade como anfitrião. Até aí, tudo bem. Mas, algum tempo depois, a portaria me avisou sobre uma grande confusão na calçada do edifício. A lotação máxima do salão já havia sido atingida, mas as pessoas não paravam de chegar. E mais: exigiam entrar, alegando que haviam comprado ingressos. Enquanto isso, o rapaz dizia ter direito de receber seus convidados. Chamamos o pai, esclarecemos que condomínio não é lugar de comércio, tampouco bar ou boate. Para encerrar a bagunça, também foi necessário chamar a polícia. A unidade foi multada e impedida de reservar o salão por um ano.

Fabiana Santos, síndica profissional

Foto Dilvulgação

A dificuldade de compreender que ocupam um espaço em comunidade provoca acontecimentos incomuns, como quando um carro acessou o primeiro portão do condomínio, a mulher saiu

Nesse mesmo condomínio, uma criança pequena foi “abandonada” na piscina de bolinhas da brinquedoteca, espaço acessado por sistema de reconhecimento facial. Fomos informados, identificamos a unidade, mas a mãe não se encontrava no local nem atendia ao celular. Levamos a garotinha para a administração e improvisamos um assento forrado com papel-toalha, pois ela estava com a fralda suja. Depois, a mãe apareceu procurando-a, muito assustada. Tinha ido à feira-livre, próxima ao condomínio.”

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

CUPINS: AMEAÇA SILENCIOSA

Por Angelo Tadeu Vieira

EM AMBIENTES urbanos, destacam-se duas espécies de cupins: Coptotermes gestroi (cupim subterrâneo ou de solo) e Cryptotermes brevis (cupim de madeira seca). Ambos se alimentam de celulose, mas diferem nos hábitos e formas de infestação. Nos condomínios, o cupim C. gestroi constrói ninhos no subsolo, mas pode ocupar caixões perdidos, prumadas e shafts. Discreto, percorre longas distâncias atrás de alimento; vale-se de fissuras, juntas de dilatação e conduítes para atravessar barreiras físicas, sendo capaz de comprometer estruturas inteiras quando não há prevenção. Já o cupim C. brevis vive confinado no interior da madeira seca e raramente a abandona. Seu alvo são móveis, batentes, forros e estruturas de acabamento. A infestação pode ser devastadora, tornando a madeira oca e quebradiça.

Os soldados do C. gestroi medem entre 0,32 e 2,54 cm, e suas colônias podem reunir centenas de milhares de indivíduos. Isso explica por que o ataque é coletivo e de larga escala, enquanto os do C. brevis não passam de 1,25 cm e vivem em grupos menores, restritos à madeira infestada. Na prática, o cupim de solo exige estratégias de proteção coletivas, como barreiras químicas no perímetro do condomínio e descupinização periódica das áreas comuns. O cupim de madeira, por sua vez, demanda ações localizadas, como a substituição ou o tratamento das peças afetadas.

Em condomínios, a ausência de barreira química e de descupinização regular costuma estar no centro das discussões sobre responsabilidade. Segundo a ABNT NBR 13.812/1997, a prevenção deve integrar o plano de manutenção predial, e não ser apenas uma medida corretiva. Sem esse cuidado, os cupins subterrâneos encontram terreno fértil para se instalar e se espalhar. Os cupins representam um desafio técnico e jurídico para síndicos, moradores e especialistas em pragas urbanas. Descupinizar apenas um apartamento não resolve se a colônia no solo continuar ativa. E mais: a demora em definir responsabilidades entre condômino e condomínio pode potencializar os danos. No caso do cupim de solo, a responsabilidade pela infestação tende a ser compartilhada: sem prevenção no perímetro, a reinfestação é questão de tempo.

ANGELO TADEU VIEIRA

Biólogo, educador, palestrante e atuante na área de perícias judiciais, assistência judicial e laudos para condomínios. Mais informações: angelo.t.vieira@terra.com.br

Síndico sob pressão?

Especialista traz 5 estratégias para evitar o “burnout condominial”

Administrar um condomínio é muito mais do que cuidar da manutenção do prédio. O síndico precisa equilibrar demandas de moradores, fiscalizar regras e ainda prevenir conflitos – uma rotina que, se mal gerida, pode levar ao temido “burnout condominial”. Brigas por vaga de garagem, barulho fora de hora, descumprimento de normas e problemas em áreas comuns são apenas alguns dos desafios que colocam à prova a paciência de quem está à frente da gestão.

O barulho excessivo, por exemplo, continua entre as principais queixas. Embora não exista uma “Lei do Silêncio” nacional, o Código Civil (Art. 1.277 e Art. 1.336, inciso IV) garante o direito ao sossego e prevê o dever de não perturbar o vizinho. “A harmonia depende de pequenas atitudes, mas cabe ao síndico liderar pelo exemplo e criar um ambiente de diálogo”, afirma André Baldini, Diretor de Negócios para Moradia do Grupo Superlógica.

O especialista aponta que síndicos podem adotar cinco práticas para manter a saúde mental em dia e um ambiente cordial para todos:

Definição de limites claros: É importante estabelecer horários específicos para atender às demandas dos moradores, dedicando tempo também a atividades pessoais. A comunicação transparente desses limites garante o respeito mútuo.

Delegação de tarefas: Evite a sobrecarga de trabalho. Distribua responsabilidades entre a equipe ou conte com prestadores de serviço qualificados, aliviando sua carga e otimizando a eficiência.

Comunicação transparente: Mantenha um fluxo de comunicação aberto e honesto com os moradores e com toda a equipe. Isso cria um ambiente propício para a resolução colaborativa de problemas, minimizando conflitos e mal-entendidos.

Investimento em organização: Adote ferramentas como agendas e softwares de gestão. Eles são aliados poderos os na organização de demandas, compromissos e prazos, proporcionando uma visão clara das tarefas e prevenindo imprevistos.

Mantenha-se sempre atualizado: É fundamental estudar e se aperfeiçoar continuamente. Novas técnicas e ferramentas surgem a todo momento, simplificando e agregando valor ao trabalho do síndico. Atualmente, com a facilidade de acesso à informação, muitos cursos, aulas, webinars, artigos e lives estão disponíveis e auxiliam na compreensão dessas novidades.

Quando o síndico atua de forma proativa e colaborativa, a convivência melhora e o condomínio se torna um espaço mais saudável para todos.”

Finaliza

Baldini, do Grupo Superlógica.

SOLUÇÕES FINANCEIRAS PARA DIFERENTES DEMANDAS DOS CONDOMÍNIOS

O Índice dos Custos Condominiais do Secovi-SP registrou alta de 4,69% acima da inflação medida pelo IGP-M de agosto de 2024 a julho de 2025. A elevação das despesas pode refletir no aumento da inadimplência. As garantidoras surgem como apoio ao síndico diante da flutuação da arrecadação

Por Luiza Oliva

RAROS SÃO os condomínios que nunca tenham convivido com a inadimplência no dia a dia. A falta de pagamento da taxa condominial afeta a programação de melhorias e até mesmo as tarefas da manutenção cotidiana. Mas há no mercado soluções financeiras para as diferentes necessidades dos condomínios – seja para casos em que a inadimplência elevada impacta a rotina condominial ou aqueles em que situações emergenciais precisam ser contornadas, caso de demissão de funcionários antigos ou mesmo obras de grande porte programadas, que correm o risco de serem interrompidas pela falta de recursos.

As garantidoras de condomínios talvez ainda sejam uma novidade para muitos síndicos, mas o serviço não é propriamente novo. Aline Leibante, advogada, administradora de empresas e empresária, com cerca de 15 anos de vivência no mundo condominial, comenta que, no Sul do país, as garantidoras são extremamente comuns, tanto quanto as administradoras. “Na própria assembleia de implantação dos condomínios são apresentadas as propostas das garantidoras”, diz.

Hoje, Aline está à frente da Multi, garantidora com atuação em todo o país. Na opinião da profissional, pagar pelo serviço de uma garantidora é investir na tranquilidade de contar com todo o valor do rateio mensal das unidades. “A garantidora repassa o valor integral do rateio para o condomínio, assumindo a responsabilidade financeira de fazer a cobrança, inclusive entrando com ações judiciais”, afirma.

Por exemplo, se um condomínio recebe R$ 100 mil mensais de taxas condominiais e contrata uma garantidora, a empresa emitirá os boletos e repassará o valor total ao condomínio. Se considerarmos um condomínio com 20% de inadimplência, a garantidora, hipoteticamente, cobra em torno de 5% do valor total do rateio por esse adiantamento (lembrando que a taxa cobrada varia conforme cada contrato).

Os contratos firmados entre condomínios e garantidoras costumam ter duração de 12 ou 24 meses. E, mesmo que o condomínio não apresente inadimplência significativa, o serviço é interessante especialmente em épocas de grandes obras. “O síndico pode contratar a garantidora pelo período da obra, assegurando-se de que, se algum condômino atrasar

seu boleto, haverá dinheiro para arcar com o pagamento. Ainda considerando nosso exemplo hipotético, se o síndico contrata uma garantidora, os R$ 100 mil de despesas mensais passam para R$ 105 mil, mas lembrando que o síndico sempre terá o valor necessário para suas obrigações”, explica Aline, completando que é mais interessante para o condomínio pagar, por exemplo, R$ 5 mil à garantidora do que bancar mensalmente os R$ 10 mil dos inadimplentes para fechar a conta.

Sobre a contratação da garantidora, a profissional faz alguns esclarecimentos: “Sabemos que o síndico tem autonomia para contratar ou demitir, assim como não precisa de aprovação da assembleia para contratar a administradora ou qualquer outro prestador de serviços. Mas indico que ele leve a questão da garantidora para a assembleia, buscando sempre a aprovação da maioria para os serviços que afetem o bolso, a cultura ou a identidade do condomínio.”

INADIMPLÊNCIA EM ALTA

“A inadimplência do mercado condominial vem subindo, e dois dos motivos são os aumentos da inflação e da taxa de juros. São fatores que reduzem o poder de compra da população e, consequentemente, aumentam a inadimplência – sobretudo a condominial, dada a prioridade de pagamento das pessoas por despesas mais caras, como cartão de crédito, aluguel, empréstimos e cheque especial”, afirma João Baroni, diretor de crédito do grupo Superlógica. “O cenário exige atenção e preparo, já que, se as condições macroeconômicas persistirem, a inadimplência pode se espalhar com mais intensidade nos próximos meses.”

Baroni comenta também que a inadimplência condominial é, historicamente, maior do que a inadimplência bancária (comumente entre 2,5% e 3,5%). Além de priorizar outros pagamentos, com taxas de juros mais altas, há também entre os condôminos um público novo, que muda de casas para apartamentos sem sequer entender que o pagamento da taxa condominial é obrigatório. “Existe um desconhecimento em relação às consequências da inadimplência. Muitas pessoas acreditam que não pagar o condomínio não leva a nada. Mas o inadimplente pode perder o imóvel”, pontua.

Para driblar as oscilações de caixa, há síndicos que recorrem ao crédito bancário. Outros buscam financiamento para a execução de grandes obras, como a instalação de placas solares. O Banco BV, por exemplo, é líder no financiamento de projetos solares e promove, periodicamente, o Feirão Solar BV, que reúne as melhores ofertas para quem precisa de crédito a fim de iniciar um projeto de energia limpa, com taxas mais atrativas.

João Baroni, da Superlógica, compara que os bancos trabalham com soluções mais transversais e não olham para um nicho específico. “A mesma solução que um banco tem para o condomínio está disponível para postos de gasolina, escolas, padarias”, exemplifica. “Entendemos o dia a dia do condomínio e estamos focados nesse setor. Além disso, aferimos o nível de risco de inadimplência de cada condomínio e trabalhamos com taxas ajustadas ao risco”, pontua.

“Na Superlógica, nosso produto se chama Inadimplência Zero. Ou seja, garantimos para o síndico o recebimento das taxas condominiais independentemente da inadimplência. Essa é uma forma de organizar as finanças porque elimina a flutuação da arrecadação. Ela fica estável e a gestão consegue planejar melhor a vida financeira do condomínio”, destaca Baroni, completando que a contratação de garantidoras já é usual em alguns segmentos, como o setor de locação de imóveis e o de escolas

(onde também é relativamente comum famílias deixarem de quitar as mensalidades).

Baroni identifica três perfis de clientes entre os condomínios atendidos pela Superlógica: aqueles com inadimplência persistente (com taxas praticamente iguais mês a mês); os que têm fluxo de caixa irregular, com grandes variações – “brinco que parece um eletrocardiograma, com meses em que a entrada é muito menor, fazendo com que o síndico recorra aos bancos pagando juros elevados”; e ainda os que apresentam inadimplência baixa, cerca de 1% ou 2%, nos quais a garantidora funciona quase como um seguro, evitando problemas futuros de caixa.

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Aline Leibante e João Baroni

COMPORTAMENTO: O X DA QUESTÃO

Por Isabel Ribeiro

EM TEMPOS de Inteligência Artificial, a grande contribuição contra invasões em condomínios não vem apenas de sistemas e máquinas, mas da identificação de padrões de comportamento humano. “Existem barreiras tecnológicas e físicas para dificultar o acesso de criminosos, mas é preciso estar atento tanto ao comportamento do condomínio quanto ao da criminalidade”, alerta Leandro Santos, consultor em segurança condominial.

Egresso do setor tecnológico, Leandro afirma que a IA trouxe novos benefícios à área da segurança e aprimorou recursos já existentes — como alertar a portaria sobre situações incomuns, por exemplo: a presença de alguém em áreas onde, após determinado horário, não deveria haver circulação, ou ainda quando uma pessoa caminha pela calçada em velocidade acima de 4 a 5 km/h. Segundo ele, a alta tecnologia auxilia, porém o aspecto comportamental pesa muito na segurança.

Um caso clássico é o do morador que, sem possibilidade de cadastro biométrico, passa a utilizar a tag para abrir o portão. “Imagine se ele começa a alardear entre vizinhos que é mais fácil usar a tag, incentivando-os a solicitar o dispositivo? Esse comportamento é equivocado, pois vai contra o padrão de segurança do condomínio”, observa. Ele acrescenta: “O uso da tag demanda atenção redobrada do porteiro, já que pode ser clonada. Quanto menos pessoas utilizarem esse recurso, mais precisa será a conferência pelo funcionário, especialmente porque hoje a portaria é multifuncional. Moradores precisam ter mais consciência sobre suas ações”.

TESTE DE INVASÃO

FALSO PRESTADOR

FALSO FAMILIAR FALSO VISITANTE OUTROS

EFEITO CARONA

FALSO CORRETOR

FALSO MORADOR

Reprodução do e-book “A Engenharia Social e a Segurança em Condomínios – É possível bloquear estas ações?”, de Leandro Santos. A estatística do Teste de Invasão abrange 184 condomínios em SP, PR e RJ

“Segurança é tecnologia somada à atenção humana. Condomínios devem ficar atentos a golpes de falsos estudantes, moradores ou prestadores. Portaria e condôminos precisam entender que a primeira barreira de proteção é a desconfiança cautelosa.”

(Albert Dourado, sócio-fundador da Pinots Segurança Eletrônica)

A evolução dos sistemas de acesso, como os leitores faciais, trouxe mais agilidade e segurança, mas não eliminou totalmente riscos, como o chamado “efeito carona” ou a possibilidade de porteiros serem enganados. A engenharia social do crime, objeto de estudo de Leandro, explora a propensão das pessoas a caírem em golpes. “Engenharia social é a arte de ludibriar. O termo vem da informática, quando empresas de antivírus, por exemplo, passaram a contratar profissionais para testar invasões em seus servidores e avaliar o nível de segurança do sistema”, explica.

Em suas consultorias, Leandro utiliza atores que recorrem a táticas comportamentais para testes de segurança - em cada 10 residenciais, sua equipe consegue entrar em seis. "O teste serve para mostrar aos condomínios que o processo está equivocado e também evidencia como criminosos se valem de indução psicológica, já que não se apresentam com vendas nos olhos nem com camisetas listradas como nos gibis", ressalta. O vestuário adequado ao perfil do condomínio, a lábia e a postura — seja doce ou agressiva — compõem a encenação perfeita para confundir porteiros, seguranças e até moradores. “Às vezes, um jovem simula conversar ao celular com a tia, dizendo que ‘voltou porque esqueceu a mochila’, e induz uma moradora a deixá-lo entrar junto quando abre o portão”, ilustra Leandro. Em outro caso, um senhor ‘cansado’, carregando um saco de pão pela manhã, pode transmitir ao porteiro a ideia de que precisa apenas entrar para tomar café.

Outro perfil comum é o do sujeito que chega irritado, e que não pode ser incomodado com triagens do condomínio. Nessas situações, porteiros podem recear conflitos com moradores e acabam cedendo, descumprindo procedimentos de acesso. “Existem prédios que conseguem barrar invasões porque, normalmente, o síndico e o conselho dão suporte para que a portaria cumpra corretamente os protocolos. Sem a coparticipação do condomínio, sempre haverá falhas na segurança”, conclui Leandro.

"Segurança condominial eficaz une tecnologia, monitoramento e manutenção para proteger moradores e patrimônio."

(Rodrigo Barreto Castagna, gerente, Premium Service)

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