Vastgoedmarkt oktober 2025

oonminister Mona Keijzer (BBB) mag dan wel demissionair zijn, in München heeft ze wel degelijk een missie te vervullen. ‘We’re a great country to invest. Please come to the Netherlands, we’re ready for you.’ Haar pleidooi klinkt welhaast smekend, want er staat ook nogal wat op het spel. De woningnood is een pan-Europees fenomeen. Er is voldoende institutioneel kapitaal aanwezig om een groot deel van de benodigde woningbouw te kunnen financieren, het moet alleen wel de juiste kant op komen. De onze. ‘Als je denkt dat je de bouw van honderdduizend woningen per jaar kunt financieren zonder internationaal kapitaal, vergeet het!’, zegt Keijzer in München tegenover Vastgoedmarkt. Dat besef is allesbehalve nieuw, tegelijk heeft Nederland er veel aan gedaan om juist buitenlands kapitaal af te schrikken. Keijzer weet dat. Nederland moet vooral fiscaal stappen zetten om internationaal kapitaal te verleiden. Beslissingen daarover zijn niet aan haar, maar aan een volgend kabinet. Keijzers unique selling point is daarom een andere: Nederland biedt beleggers voorspelbaarheid en transparantie. ‘Met de Wet Regie, de Wet betaalbare huur, de woondeals en de Nota Ruimte hebben we heel wat discussies beslecht die in het buitenland nog in volle gang zijn’, zegt Keijzer. ‘Als je als internationale partij iets wilt op de Nederlandse woningmarkt, dan is het meteen duidelijk onder welke voorwaarden dat kan. Die mate van bestuurlijke voorspelbaarheid is precies wat beleggers willen en is volstrekt uniek in Europa.’ Probleem is wel dat verreweg de meeste beleggers de woorden Nederland en voorspelbaarheid niet snel aan elkaar linken. Zeker ook niet in politiek opzicht. Dat internationaal kapitaal

Nederland daarom links laat liggen, gaat er bij Keijzer niet in. ‘Dat is gewoon niet zo’, zegt ze. ‘En dat is mooi, maar we kunnen nog veel meer buitenlands kapitaal gebruiken.’ Toch ziet Emile Poort, co-head Investment Management van de Duitse institutionele belegger Patrizia, dat voorlopig niet gebeuren. ‘Zeker door de overdrachtsbelasting en de earningstrippingsregeling kan het sommetje domweg niet uit. In de Europese strijd om de pensioenmiljarden voor de woningmarkt trekt Nederland echt aan het kortste eind. En dat is al jaren zo.’

Los daarvan houdt institutioneel kapitaal zich rustig, zo is te horen op de Expo. ‘De echt grote investeerders zijn nu vooral bezig met portefeuille-optimalisatie’, denkt Poort. ‘Laagrenderende core-investeringen in betaalbare woningen zijn op dit moment minder aantrekkelijk dan obligaties. Dat is waarmee de hele vastgoedsector concurreert. En zeker in geopolitiek onzekere tijden wil je flexibel kunnen zijn. Daar hoort een lange commitment van tientallen jaren aan woningen dan even niet bij.’

Die vaker gehoorde notie in München leidt tot een wat tamme Expo dit jaar. De werkelijke actie vindt achter de schermen plaats – het institutioneel kapitaal is er, maar zoekt nog naar de juiste bestemming tegen de juiste voorwaarden. Tot die tijd is het volgens Poort ‘kralen rijgen’: kleine, weinig opzienbarende transacties dus. Het heeft geen zin daarover cynisch te doen. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt kan elke pensioeneuro goed gebruiken. Vraag maar aan Mona Keijzer.

Ingezonden mededeling

Kroonenberg Groep streeft naar het toevoegen van waarde en maximaal benutten van alle mogelijkheden van ons vastgoed en de omgeving. Niet gebonden aan conventies, wordt elk project met een frisse blik benaderd en zijn wij vastberaden om altijd net dat beetje meer te geven. Met creativiteit en een scherp oog voor detail bereiken wij een optimale balans in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. Kroonenberg Groep. Simply Different.

Hoofdredacteur servaasvanderlaan@vmnmedia.nl

Retail, en met name de categorie retailparken, presteerde tijdens de coronaperiode relatief goed. ‘Dat overtuigde investeerders van de stabiliteit en veerkracht van deze beleggingscategorie’, zegt Neil Slater, ceo van Redevco, tijdens een interview met Vastgoedmarkt op de Expo Real in München. Daarmee wil hij niet zeggen dat retail weer helemaal terug is. ‘Dat is nog niet het geval, maar er zit duidelijk weer beweging in de markt.’

Die beweging geldt ook voor Redevco. De belegger opende begin oktober een nieuw retailfonds: Redevco European Retail Parks (RERP). De naam zegt het eigenlijk al, het fonds focust op retailparken, en dan het liefst met gemakswinkels als supermarkten en doe-het-zelfzaken. Deze categorie is volgens Slater momenteel aantrekkelijk omdat zij crisisbestendig is. Het fonds kreeg 500 miljoen euro toegestopt van CBRE IM, waarvan 200 miljoen euro al werd geïnvesteerd in vijf objecten verspreid over België en het Verenigd Koninkrijk. Van de overige 300 miljoen euro werd voor 200 miljoen al een bestemming gevonden. Het staat namelijk gereserveerd onder exclusivi-

teit voor de kansen in Nederland, Spanje, Portugal, Frankrijk en Duitsland. ‘Als er spanningen zijn op het politieke toneel, zoals nu, moeten we nadenken over wat dat betekent voor ons kapitaal. We zitten dan liever niet in high-end retail, bijvoorbeeld. Retailparken bleven goed presteren tijdens de coronacrisis en dat maakt ze nu ook aantrekkelijk’, zegt Slater. Dit heeft volgens hem vooral te maken met het feit dat iedereen boodschappen moet blijven doen, ook in economisch mindere tijden.

De Nederlandse markt blijft volgens Slater altijd een van de kernmarkten van – het van origine Nederlandse – Redevco. ‘Ondanks de huidige disruptieve periode is de economie sterk. De consumentenuitgaven blijven groeien en de Nederlandse staatsschuld is één van de laagste in Europa’, zegt hij.

Dat maakt het geen verrassing dat de belegger ook Nederlandse investeringen in de pijplijn heeft. ‘We kunnen nog niet delen om welke locaties of objecten het precies gaat, maar we zitten voor twee deals in een afrondende fase.’

CTP is met een portefeuille ter waarde van ruim 17 miljard euro één van Europa’s grootste logistieke en industriële beleggers. Het bedrijf is met name actief in Oost-Europa, maar heeft ook in Nederland een handjevol objecten. ‘Nederland is een bescheiden onderdeel van onze activiteiten’, vertelt Maarten Otte, head of Investor Relations bij vastgoedontwikkelaar en -beheerder CTP, tijdens de Expo Real in München. Toch weet Otte – als Nederlander – genoeg te vertellen over de Nederlandse logistieke markt, of vooral de regelgeving die deze markt in de weg zit. ‘De Nederlandse overheid focust niet op dat wat steden nodig hebben om te groeien. Het faalt in goede besluitvorming.’

Duitsers zijn veel pragmatischer volgens Otte, helemaal in het Roergebied. Veel fabrieksruimtes in deze regio werden namelijk gebouwd voordat bestemmingsplannen überhaupt bestonden. Dankzij gunstige wetgeving kan de functie van bestaande gebouwen – bij wijze van spreken – in een handomdraai veranderen. Ontwikkelen kan hierdoor relatief snel en krijgt, zegt Otte, zelfs steun van gemeenten. ‘Bij een van onze recente aankopen kwam een viceburgemeester langs. Hij vertel-

de de omgeving over de waarde van deze ontwikkeling voor de regio.’

Een van de Nederlandse objecten van CTP is de meerlaagse last mile-hub in Amsterdam, die Larendael in 2019 ontwikkelde. Het pand stond bekend om het gebrek aan huurders, maar wordt nu voor ongeveer 60 procent gevuld door verschillende gebruikers, vertelt Otte. ‘We verhuren daar aan onder meer Hei-

neken, Growie (een bedrijf dat aan verticale landbouw doet, red.) en een Chinese logistieke ondernemer.’

Otte geeft toe dat Nederland misschien te klein is om last mile echt goed van de grond te krijgen. Desondanks heeft CTP zeker vertrouwen in zogenaamde inner city logistics. ‘Het succes van last mile hangt sterk samen met de omvang van steden, de regelgeving en het ver-

keer. Het verschilt echt van stad tot stad.’ Hij noemt Parijs en Londen als voorbeelden waar last mile vanwege de grootte beter werkt. Dat CTPark Amsterdam verdeeld is onder gebruikers die kleinere units huren, past volgens Otte bij de strategie van CTP. ‘We doen vaker kleinere deals, ook in Tsjechië bijvoorbeeld.’ Een belangrijke ontwikkeling voor de logistieke markt is deglobalisatie, stelt Otte. De handelsoorlog van Donald Trump versnelde de Europese ambities voor een sterke interne markt. ‘Hierdoor zien we meer productie verplaatsen naar Europa. Bedrijven doen vaker aan nearshoring en onshoring’, vertelt hij. ‘Wij staan nog aan het begin van een periode van deglobalisering’, zegt Otte. De huidige geopolitieke spanningen volgen volgens hem de lijn van een trend die begon in 2016, na de brexit en Donald Trumps eerste termijn als president van de Verenigde Staten. ‘Sindsdien focust ieder continent meer en meer op zichzelf. Dit gaat gevolgen hebben voor de Nederlandse markt.’

De vraag of Nederland dan relevant blijft als toegangspoort tot Europa, is volgens hem op zijn plaats. ‘Die gateway zal op termijn minder belangrijk worden, omdat de productie meer inlands verplaatst’, denkt Otte.

Ze zijn er flink voor gaan zitten en dat was nodig ook. De laatste Ruimtenota dateert van 1991 – de beroemde Vierde Nota Ruimtelijke Ordering Extra (Vinex), die weer voortborduurde op de Vierde Nota uit 1988. Het resultaat daarvan is zeer concreet gemaakt zoals in Utrecht-Leidsche Rijn, Amsterdam-IJburg of Den Haag-Ypenburg.

Dergelijke nota’s zijn dus niet alleen een ambtelijke denkoefening, maar vormen in zekere mate een blauwdruk voor de verdere inrichting van het land. Aangezien de strijd om de ruimte de laatste twee decennia aanzienlijk is verhevigd, het woningtekort toeneemt en de commissie-Remkes al eerder concludeerde dat ‘niet alles meer kan’, zijn de ruimtelijke keuzes van het dubbeldemissionaire kabinet extra betekenisvol.

Nu en ook over 25 jaar blijven bevolking en banen zich samenballen in en rond de grote steden. Vooral Amsterdam, Utrecht en Eindhoven zijn en blijven de powerhouses van de Nederlandse diensteneconomie en maakindustrie. De ruimte is er beperkt. Verdichting, splitsen en transformatie is in de grote steden het credo. Dat levert nu en zeker in de nabije toekomst vooral kleine woningen op. Ruimtegebrek en huishoudensverdunning gaat hierbij hand in hand. Hoewel iedere woonwethouder van een G5-gemeente graag gezinnen zegt te behouden voor de stad, zullen juist zij de stad verlaten op zoek naar meer passende woonruimte: buiten, maar wel nabij de grote steden. Ambtenaren voorzien daarom een tweesporenbeleid van zowel concentratie als deconcentratie. De steden moeten ruimte bieden aan meer een- tot tweepersoonshuishoudens met banen in de stad om nog meer forensen-

verkeer tegen te gaan. Tegelijk zal ook een mogelijk uittocht van stedelijke meerpersoonshuishoudens moeten worden geaccommodeerd. Kort door de bocht gesteld: yuppen erin, gezinnen eruit.

Dat is waarschijnlijk ook de grondgedachte achter de grote, nieuwe uitleglocaties in Alkmaar, Apeldoorn, Helmond en Hengelo/Enschede.

Deze vijf steden worden toegevoegd aan de al bekende zeventien grootschalige woningbouwgebieden die voor het grootste gedeelte in de Randstadprovincies liggen. Deze overloopgebieden moeten de te onstuimige groei van de steden zelf in goede banen leiden.

De grote steden bieden straks voor lang niet iedereen meer een geschikt woonklimaat. Dat biedt kansen voor de regio, denken de ambtenaren. Vrij luwe woningmarktregio’s zoals Friesland, de Noordoostpolder, het Rivierenland of de Achterhoek kunnen zowel demografisch als economisch profiteren van de ‘verse import’.

De krimpregio’s van nu moeten zich nog niet rijk rekenen. Dat geldt zeker ook voor de drie ‘schaalsprongregio’s’ Groningen/Assen, Twente en Zuid-Limburg. De Ontwerp-Nota Ruimte ziet in deze gebieden nieuwe groeiregio’s waar economische en demografische groei samen moeten gaan.

Deze regio’s moeten de navolgers worden van het succesvoorbeeld van de laatste decennia: de metropoolregio Eindhoven (MRE). Verkeerden de Lichtstad en omgeving medio jaren 90 nog in vrij deplorabele staat door de ontslagen en reorganisaties bij Philips en Daf, tegenwoordig is de MRE het centrum van de Nederlandse, hoogwaardige maakindustrie met chipmachinefabrikant ASML als vlaggenschip. Of het Eindhovense succesverhaal in een paar decennia tijd is te kopiëren, is de vraag. De ambtenaren geven hoog op van het potenti-

eel van Groningen, Maastricht en Enschede: universiteitssteden met een behoorlijk internationale studentenpopulatie. Juist aan de instroom van buitenlandse studenten wilde dit uitgaande kabinet een einde maken. Daarbij roemt de Nota Ruimte de ligging van de steden. Ze liggen weliswaar aan de uiterste randen van het land, maar zijn in internationaal perspectief juist gunstig gelegen. Werkgelegenheid is er net over de grens in principe genoeg. Lastig alleen is dat buiten het Engels het met de talenkennis in Nederland bar slecht is gesteld. Nederlandse universiteiten faseren de studies Duits en Frans uit en ook op de middelbare scholen spelen de meest gesproken Europese talen in het vakkenpakket een steeds kleinere rol. Dat het kabinet veel potentie ziet in de regio’s Groningen, Maastricht en Twente is zeker niet uit de lucht gegrepen. Maar of ze inderdaad de gewenste demografische en economische schaalsprong kunnen maken, is afwachten.

De Ontwerp-Nota Ruimte laat er geen misverstand over bestaan: geschikte infrastructuur is elementair voor de ruimtelijke doelen van Nederland. De net gememoreerde groeiregio’s kunnen onmogelijk de gewenste schaalsprong maken zonder snelle verbindingen per spoor of over de weg. Ook de 127 middelgrote woningbouwlocaties elders in Nederland zijn voorzien nabij de ov-knooppunten om de druk op het dichtslibbende wegennet te verlichten. Ambtenaren tekenden de IJmeerlijn tussen Amsterdam en Almere en de Lelylijn van Amsterdam naar Groningen al in, terwijl het kabinet het potje voor de laatstgenoemde verbinding plunderde voor andere zaken. Ook binnen de grote steden wordt het belang van snel en betrouwbaar ov onderkend. Zo moet in Amsterdam de Noord-Zuid-metrolijn

worden doorgetrokken naar Schiphol en kan Utrecht niet zonder de tram-/metroverbinding richting de in- en uitbreidingslocaties Merwede en Rijnenburg. Dergelijke plannen liggen er al jaren, maar worden, vooral om financiële redenen, niet concreet. Ook de nieuwe ruimtenota wordt dat niet.

Dat laatste is tegelijk de makke van de Ontwerp-Nota Ruimte. Het rapport is doorwrocht: er is goed en integraal over nagedacht. Het punt is dat het ruimtedocument meer voorstellingen bevat dan concrete voorstellen. Ja, de grootschalige woningbouwlocaties zijn ingetekend. Maar dit betekent niet dat woningbouwers- en beleggers meteen aan de slag kunnen. Problemen als netcongestie, stikstof, personeelstekorten in de bouw en het ambtelijke apparaat, hoge grondprijzen en nimby-problematiek zijn nog verre van opgelost. Budgetten zijn voor alle plannen niet vrijgemaakt. De Nota Ruimte biedt een vrij degelijk richtsnoer tot ruimtelijk beleid, maar bevat geen uitvoeringsagenda. Deels is dat logisch. Vooral in krimpgebieden zijn aardig wat woningen gepland, maar bouwen doe je naar behoefte. Zonder een aanmerkelijke, regionale economische opleving heeft grootschalige woningbouw er niet zoveel zin. Anderzijds stipt de Nota Ruimte tal van problemen aan die een dringende aanpak verdienen met bijbehorende fondsen. Kortom: de uitvoering ligt op het bordje van de volgende kabinetten. Het is zeer te hopen dat de volgende kabinetten politiek veel stabieler, voorspelbaarder en pragmatischer te werk zullen gaan dan het uitgaande. Als de Nota Ruimte één ding duidelijk maakt, dan is het wel dat de ruimtelijke verbouwing en renovatie zich geen politieke stilstand kan veroorloven.

Van de langere lijst met kanshebbers maakten deze drie vastgoedpersonen de grootste indruk op de jury. Niet alleen hebben de drie genomineerden afgelopen jaar impact gemaakt met hun werk, ook de maatschappelijke waarde viel de jury op. De winnaar van de prijs wordt bekendgemaakt op het Nationaal Vastgoeddiner, dat plaatsheeft op donderdag 6 november in Amsterdam. Tijdens die avond spreekt onder anderen Coen van Oostrom, de oprichter van Edge, die de felbegeerde prijs in 2007 won.

Boudewijn Ruitenburg, chief operating officer bij Edge Technologies, is ‘op dit moment dé belangrijkste man van Edge’, stelt de jury. Hij is de dragende kracht achter talloze toonaangevende projecten, maar tegelijkertijd ook iemand die niet graag op de voorgrond werkt. Ruitenburg werkt al bijna dertig jaar in het vastgoed. De vastgoedinvesteerder en -ontwikkelaar waarvoor hij werkt, Edge Technologies, timmert hard aan de weg in binnen- en buitenland. Het Nederlandse vastgoedbedrijf creëert gebouwen die volgens velen toonaangevend zijn op het gebied van duurzaamheid, met oog voor de omgeving. De gebouwen die Ruitenburg helpt ontwikkelen en vergroenen, zowel kantoren als plekken om te wonen, trekken dan ook de aandacht. Denk aan de Valley op de Amsterdamse Zuidas dat de Best Skyscraper Award kreeg, of het ambitieuze project Edge Eindhoven, dat bestaat uit een gebouw voor kantoren en een gebouw voor woningen.

Wat Ruitenburg volgens de jury kenmerkt in zijn aanpak? Nauwe betrokkenheid bij de projecten die hij helpt ontwikkelen. ‘Bij Edge Eindhoven wist hij tot in detail hoe het zat en wist hij door zijn feitenkennis het project rond te krijgen.’ Wordt het moeilijk bij projecten? Dan blijft hij volgens de jury doorduwen. Ruitenburg boekt dankzij zijn doortastendheid en commerciële vaardigheid succes op succes met zijn projecten voor Edge.

Ook maatschappelijke impact speelt een rol

bij deze award. Die maakt Ruitenburg gedeeltelijk met zijn functie en bedrijf, stelt de jury. Edge zet zich in voor het creëren van duurzame en toekomstbestendige gebouwen, die bijdragen aan het geluk van werknemers en bewoners en ook aansluiten bij de wensen en behoeften van de stad. Bestaande bouw vergroenen en verbeteren is onderdeel van de strategie. Het verduurzamen van de sector zit in het dna van het bedrijf, meent de jury, en Ruitenburg draagt bij aan deze missie.

Dat doet hij niet alleen met zijn betrokkenheid bij projecten, maar ook door zo nu en dan aan te schuiven als spreker. Zo vertelde Ruitenburg een aantal weken geleden op de conferentie van Cretech in Londen over het ontwerpen van gebouwen, waarbij rekening wordt gehouden met de mensen, een speerpunt van Edge waarvoor hij zich hard maakt. Dat Ruitenburg niet alleen oog heeft voor het project, maar ook voor de mensen en de stad, blijkt volgens de jury verder uit zijn werk als voorzitter voor Urban Land Institute (Uli) in Nederland. Een organisatie die zich naar eigen zeggen inzet voor een duurzame manier van landgebruik en het creëren van goede stedelijke gebieden. Zijn functie als voorzitter vergroot zijn begrip van stedelijke ontwikkeling en sluit in die zin aan bij zijn werk voor Edge. Zo sprak Ruitenburg een aantal maanden geleden tijdens een Uli-conferentie met Jeroen Dijsselbloem, de burgemeester van Eindhoven, over de kansen en uitdagingen van snelle stedelijke groei. In zowel zijn werk voor Edge als Uli komt

Ruitenburgs maatschappelijke betrokkenheid naar voren, vindt de jury. ‘Hij wil geen kantoor neerzetten, maar een goed stedelijk gebied.’ Of zoals Ruitenburg het zelf in 2019 omschreef, toen hij aanschoof bij een rondetafelgesprek van Vastgoedmarkt tijdens de vastgoedbeurs Provada: ‘Ik geloof in kwaliteit. De stad bouw je voor eeuwig, daarom moet je kantoren op een zorgvuldige manier toevoegen.’

De tweede kanshebber is Marieke Mentink, divisiedirecteur Bouw en Vastgoed bij Dura Vermeer. Je moet doorgaans aardig hoog in de boom zitten, wil je Vastgoedpersoon van het jaar worden: naast aantoonbare prestaties in je vakgebied, strekt een plek in de raad van bestuur van je werkgever vaak tot de aanbeveling. Mentink voldoet aan één van deze officieuze eisen. En dat is in haar geval ruim voldoende voor een nominatie. Goed, de bestuurskamer in het Rotterdamse hoofdkantoor van Dura Vermeer is misschien (nog) niet Mentinks natuurlijke habitat. Maar dat maakt haar prestaties volgens de jury juist extra te prijzen. Mentink is de motor achter de goedgevulde orderportefeuille van de bouwer. Daarbij maakt vooral de pijplijn met zo’n tienduizend woningen indruk. Mentink toont durf en ondernemerschap, aldus de jury. Dat zijn zeker complimenten, maar ook wat holle termen. Mentink maakt ze concreet, het liefst voor een zo’n breed mogelijk publiek. Aan zichtbaarheid ontbreekt het haar bepaald

niet. Ze is zeer benaderbaar voor de (vak)pers en is een graag geziene gast bij discussiepanels tijdens vastgoedbeurzen en fora. Ook spreekt ze zich geregeld uit in haar columns, waarvan een deel onlangs in boekvorm is gebundeld. De Twentse wordt geroemd om haar nuchterheid, maar schuwt het podium niet. Zo beklom ze drie jaar geleden nog de bühne om te worden gelauwerd als Bouwvrouw van het jaar door zusterblad Cobouw. Toen al werd de dertiger gezien als een vastgoedprofessional van de nieuwe stempel die diversiteit, authenticiteit en een respectvolle omgang met dwarse meningen hoog in het vaandel heeft staan. Geen wonder dat Mentink is uitgegroeid tot het maatschappelijke kompas van Dura Vermeer. Sinds 2020 is zij de kartrekker van de ontwikkelvisie ‘Het Goede Doen’. Hierin legt Mentink de verbinding tussen het moreel goede en de praktijk. Natuurlijk, bouwen tegen woningnood is belangrijk en ook bij Dura Vermeer moet de schoorsteen roken. Maar hoe bouw je eigenlijk aan een klimaatadaptieve en inclusieve leefomgeving? Hoe houd je woningen betaalbaar?

Elke grote vastgoedpartij heeft een ESG-agenda waarin deze thema’s naar voren komen. Mentink toont hierin volgens de jury echt ei-

genaarschap. Ze heeft een duidelijke intrinsieke drijfveer om mens, milieu en rendement samen te brengen door voorbij de korte termijn te denken.

‘Op deze krappe woningmarkt wordt aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte en de leefgemeenschap die je creëert vaak terzijde geschoven’, zei Mentink afgelopen zomer in een gesprek met Vastgoedmarkt. ‘Het wordt als een kostenpost gezien, maar uiteindelijk verdient het zich terug in de kwaliteit van het gebied en de prijs die mensen bereid zijn te betalen.’

De jury prijst de wijze waarop Mentink haar boodschap consequent over het voetlicht krijgt. ‘Ze heeft een sterke uitstraling en hanteert een onorthodoxe manier van netwerken. Onder meer door relaties uit te nodigen op muziekfestival Zwarte Cross. Zoiets toont haar authenticiteit. Mentink is een vastgoedvrouw die de sector wil veranderen.’

Dergelijke woorden vormen een bekroning op de ontwikkeling die Mentink naar eigen zeggen de afgelopen jaren doormaakte. ‘Vroeger kon ik niet altijd expliciet maken waar ik naartoe wilde’, zei ze twee jaar geleden tegenover Vastgoedmarkt. ‘Zeker niet als het ging om mijn morele drijfveren. Ik heb dat de afgelopen jaren echt moeten leren.’

Die leerschool heeft Mentink met succes doorlopen. En de jurynominatie gelovende, summa cum laude.

‘Hij is consequent, weet het juiste moment te zien en dat te pakken. Hij is heel vasthoudend’, stelt de jury. Matthijs Storm is volgens de jury het gezicht dat Wereldhave een nieuw elan gaf. Storm trad toe bij Wereldhave aan de vooravond van de coronaperiode, in 2019. Een wereldwijde pandemie is niet de gemakkelijkste periode om bij een retailvastgoedbelegger de leiding te krijgen. Toch wist Storm duidelijk resultaat te boeken met Wereldhave. Dat de koers in vijf jaar groeide van zo’n 7,70 euro naar zo’n 19 euro per aandeel, is daar misschien wel het meest kant-en-klare bewijs van.  Die stijging is geen toeval, maar het resultaat van de nieuwe strategie die onder Storm het paradepaardje van Wereldhave werd. De jury is te spreken over het lef waarmee Storm keuzes durft te maken. ‘Mooi aan Matthijs is dat alle kritiek van hem af lijkt te glijden. Hij is heel stoïcijns., ongeacht de

koers. Hij gaat door waar hij mee bezig zich is. Op de Full Service Centers (FSC) werd in de markt in het begin ietwat sceptisch gereageerd, maar hij doet het wel gewoon. En het werkt’, zo klonk het aan de jurytafel.   De strategie volgt kortgezegd de filosofie dat je consumenten verschillende redenen moeten geven om winkelcentra te bezoeken. Niet alleen om te winkelen, maar ook voor sport, zorg en recreatie kunnen zij terecht in de Wereldhave-winkelcentra. De invoering van deze strategie resulteerde in bijvoorbeeld het gecombineerde FSC Vier Meren en Polderplein in Hoofddorp in een afname van de leegstand van 30 procent naar slechts één leeg pand. De FSC-strategie heeft bovendien een waardevol effect op de leefomgeving, stelt de jury: ‘Matthijs vervult een belangrijke maatschappelijke functie, door verkommerde plekken een nieuw leven te geven, communities te creëren en woning-

bouw toe te voegen aan de winkelcentra.’

Voor het jaar 2025 kondigde Storm een nieuwe financiële aanpak aan, om de klappen van de vennootschapsbelasting makkelijker op te vangen. Door joint ventures aan te gaan voor Nederlandse objecten, wil hij kapitaal vrijmaken om in het buitenland te investeren. Wereldhave blijft daardoor wel inkomsten genereren uit de Nederlandse FSC’s, maar het vermogen stroomt naar daar waar het belastingtechnisch gunstiger is.   De eerste deal sloot Storm met de Franse institutionele belegger Sofidy. Voor een bedrag van 150 miljoen euro kocht die Stadshart Zoetermeer, waarbij Wereldhave verantwoordelijk is voor 15 procent. ‘Ook dit is weer een voorbeeld van slim ondernemerschap: via een partner extern kapitaal aanwenden om daarmee aankopen te kunnen financieren. Hij is creatief met kapitaal via partners’, aldus de jury.

‘Ook knap is dat hij gewoon afscheid heeft genomen van het Franse bezit. Hij heeft het verlies genomen en gaat weer verder. En daar zien we nu de eerste resultaten met de partnerships.’ De jury benadrukt dat Storm goede en creatieve deals heeft gesloten, waarvan er waarschijnlijk nog meer zullen volgen.

Decennialang bleven met name centrumrechtse politici ver weg van het fiscale douceurtje voor woningbezitters. Het onderwerp was dermate toxisch dat het eufemistisch wordt aangeduid als het ‘h-woord’. De hypotheekrenteaftrek stond bij vooral het CDA en de VVD ‘als een huis’, zij het dat het fundament daarvan al jaren aan erosie onderhevig is. Achtereenvolgende kabinetten-Rutte hebben de hypotheekrenteaftrek al aanzienlijk versoberd.

Desondanks kost de renteaftrek de schatkist jaarlijks nog een slordige 11 miljard euro. Het CDA onder Henri Bontenbal vindt dit niet meer te verantwoorden en bepleit een gestage afbouw ervan. VVD-leider Dilan Yesilgöz hoopt de tanende populariteit van haar partij te keren door zich juist pal achter de fiscale tegemoetkoming voor huiseigenaren te scharen. De liberalen nemen volgens haar geen deel aan een kabinet dat de renteaftrek verder versobert. Mocht de gepeilde electorale trend zich doorzetten tot na de verkiezingen van 29 oktober, dan heeft de VVD niet meer zoveel te willen. Het CDA des te meer.

Beleggers lijken de ontwikkelingen rond de totempaal van het Nederlandse woningmarktbeleid rustig af te wachten. De hypotheekrenteaftrek is vooral een ding voor de consumentenmarkt – de ruim 4 miljoen Nederlandse huizenbezitters en aspirant-kopers. Wordt echter aan één van de knoppen van het fiscale woningmarktbeleid gedraaid, dan strekken de gevolgen zich doorgaans uit tot alle segmenten van de woningmarkt.

Toch betwijfelt Vastgoed Belang-directeur Edward Touw of zijn achterban van particuliere verhuurders veel zal merken van een afgeslankte of afgeschafte hypotheekrenteaftrek. Goed, kopers zouden dan wat minder kunnen lenen, wat op den duur de huizenprijzen iets drukt. Dat kan nadelig uitpakken voor beleggers met uitpondplannen, maar zo ver ziet Touw het voorlopig niet komen: ‘Als de renteaftrek wordt afgebouwd, zal dat geleidelijk gebeuren. Het is maar zeer de vraag of dat enige invloed zal hebben op de verkoopprijzen.’

Vervelender vindt Touw dat de hernieuwde politieke discussie rond het h-woord alle andere woningmarktthema’s overschaduwt. Alsof de aanpak van de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt ineens van alle kwalen verlost. Dat is natuurlijk niet zo, maar ziet de kiezer dat ook?

‘Onder de streep is de hypotheekrenteaftrek een marktverstorende subsidie’, zegt Touw. ‘Maar dat is de huurtoeslag eveneens. Ook huurregulering vormt een verkapte toelage voor huurders, die door de verhuurders wordt betaald. Als zij minder dan de markthuur mogen vragen, dan vormt huurregulering waaraan zij zijn onderworpen óók een marktverstorende subsidie.’

Touws punt: de woningmarkt mag dan wel (vooralsnog) hét thema zijn van de aankomende verkiezingen, maar de campagne dreigt zich wat dat betreft vooral toe te spitsen op alleen de hypotheekrenteaftrek. Zonde, vindt hij, want de woningmarkt is breder en complexer dan dat en verdient een integrale aanpak.

‘Mocht de hypotheekrenteaftrek fors worden afgebouwd, dan moeten de bespaarde middelen wel terugvloeien naar de woningmarkt’,

zegt Touw. ‘Ik denk dan al snel aan meer objectsubsidies voor de nieuwe woningen, een lager forfait in box 3 en lagere tot geen vennootschaps- en overdrachtsbelasting.’

Vanuit zijn positie bezien is het logisch dat de Vastgoed Belang-voorman het gesprek liever verlegt naar de fiscale wensen die zijn achterban al jaren koestert. ‘Als ik met Tweede Kamerleden spreek over de rigoureuze toepassing van de Atad-regels in vennootschapsbelasting voor beleggers, de hoge overdrachtsbelasting of over onze behandeling in box 3, dan geven zij mij vrijwel altijd gelijk’, zegt Touw.

‘Maar ja, er is nu eenmaal geen budgettaire ruimte voor de nodige aanpassingen, zeggen ze dan. Als de hypotheekrenteaftrek werkelijk sneller wordt afgebouwd, dan verandert dat de zaak. Maar ik ben niet zo naïef te denken dat een nieuw kabinet dat ook daadwerkelijk gaat doen. De partijprogramma’s bieden daar geen aanleiding voor.’

Misschien dat om die reden IVBN zich onthoudt van commentaar. De fiscale verlanglijst van de branchevereniging van institutionele beleggers kent veel overeenkomsten met die van zijn particuliere tegenhanger. IVBN had bij het sluiten van deze editie de leden nog niet gepolst over dit onderwerp.

Hoe het ook zij, volgens econoom Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit Rotterdam hoeven beleggers niet te hopen op meer fiscale clementie na een eventuele aanpak van de hypotheekrenteaftrek. ‘Ik kan mij heel veel dingen voorstellen, maar niet dat het daarmee bespaarde geld wordt gebruikt om de lasten van woningbeleggers te verlichten. Dat krijg je onmogelijk politiek verkocht.’

Dat klopt ongetwijfeld, maar toch is die gedachte niet zo raar. Verdwijnt de hypotheekrenteaftrek, dan zullen vooral koopstarters dat merken, aldus Korevaar. Zij beschikken niet over overwaarde, moeten doorgaans maximaal lenen om te kunnen kopen en dat tegen een vrij hoge rente. Zonder renteaftrek is hun leencapaciteit een stuk kleiner, waardoor zij eerder afhaken op de koopwoningmarkt en

huren als enige optie overblijft. Conclusie: hoe lager de renteaftrek, hoe hoger de druk op de huurmarkt.

De dan groeiende vraag naar huurwoningen vertaalt zich vervolgens niet naar hogere huren. Die zijn, op de vrije sector na, gereguleerd. Dat kan vervolgens doorwerken naar de nieuwbouw en dan vooral in de programmatische mix. Als koopwoningen door de afgeslankte hypotheekrenteaftrek minder opleveren, dan wordt het lastiger de businesscase voor gereguleerde huur rond te krijgen, terwijl juist in dat segment de vraag toeneemt, denkt Korevaar.

De meeste politieke partijen willen nu de hypotheekrenteaftrek aanpakken om de betaalbaarheid te verbeteren, zegt de Rotterdamse econoom. ‘Maar lagere huizenprijzen zijn niet altijd goed nieuws. Bouwers en ontwikkelaars met grondposities zien door dalende huizenprijzen ook de residuele grondwaarde zakken, waardoor het mogelijk nog moeilijker wordt om de sommetjes kloppend te krijgen. In dure steden als Amsterdam en Utrecht zal dit niet snel gebeuren, maar daarbuiten mogelijk wel.’ Ontwikkelaar BPD beschikt over veel grondposities in de Randstad en daarbuiten en belegt met het BDP Woningfonds ook in middenhuurwoningen. Net als Vastgoed Belang verkiest de ontwikkelaar liever bekend terrein dan speculatie over het mogelijke einde van de renteaftrek. ‘Wij kiezen voor een oplossing voor de woningmarkt die werkelijk impact maakt. Die bestaat uit het vergroten van de

aanbodkant door meer bouwproductie’, aldus BPD in een schriftelijke verklaring na vragen van Vastgoedmarkt.

‘Door een verlaagde of afgeschafte hypotheekrenteaftrek kunnen de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen dalen en op termijn zorgen voor meer balans tussen koop en huur’, schrijft de ontwikkelaar verder. ‘Maar dit effect wordt tenietgedaan als er ook niet voldoende aanbod komt. De focus moet liggen op voldoende ontwikkellocaties, consistent beleid en snellere procedures.’

Ook econoom Korevaar vindt het lastig al te boude voorspellingen te doen over de gevolgen voor de nieuwbouw van een uitgeklede hypotheekrenteaftrek. ‘Ik kan alleen op basis van beschikbare data en literatuur scenario’s schetsen’, zegt hij. ‘Een lagere residuele grondwaarde is daar één van. Mocht dit gebeuren, dan zie ik het Rijk vervolgens wel bijspringen met subsidies, hoewel ik mij afvraag hoe wenselijk dat dan weer is.’

Uiteindelijk draait het erom hoe de eigen woning en het gebruik daarvan worden belast. In vroegere, fiscaal eenvoudigere tijden was dat eenvoudig. Of je je woning zelf bewoonde of verhuurde was irrelevant. Eigenaar-bewoner en eigenaar-verhuurder betaalden allebei eigenwoningforfait en ontvingen hypotheekrenteaftrek.

‘In de afgelopen jaren werden verhuurders van alle kanten belast, wat zij doorberekenen in de huur, terwijl kopers fiscaal grotendeels buiten schot bleven’, zegt Korevaar. ‘Wil je echt eigendomsneutraal beleid voeren, behoud dan de hypotheekrenteaftrek, verhoog het eigenwoningforfait en schaf de overdrachtsbelasting af of stel die minstens gelijk voor kopers en beleggers.’

Of het zover komt, is afwachten. Of de hypotheekrenteaftrek wordt aangepakt en wat er met het eventueel bespaarde geld gebeurt, blijkt pas na presentatie van een nieuw regeerakkoord. Dat laat met een beetje pech tot diep in het voorjaar van 2026 op zich wachten.

Je moet meer focussen op het spel en niet op de knikkers. Deze wijze woorden klinken heel toepasselijk als je denkt aan de huidige wereld van ESG en net zero (een broeikasuitstoot van netto nul). Inderdaad, er is veel ‘gerommel’ in de marge: politieke discussies, verschuivende regelgeving en de roep om minder bureaucratie. Maar de fundamentele koers blijft onveranderd. Ondanks de push van rechtse partijen voor minder regulering vanuit de EU, blijft de kernstrategie van de Unie gericht op het creëren van het meest duurzame gebied ter wereld.

Het doel: het aantrekken van kapitaal en investeringen in Groen en Digitaal om zo de con-

currentiepositie van Europa te versterken. Dit is het ‘spel’. Tegelijk zet de financiële wereld, met name banken en investeerders, volop in op de groei van duurzaamheid. Zij menen dat de toekomst van de economie hierin ligt. Om grip te houden op hun investeringen en de risico’s te beheren, eisen zij echter betrouwbare data en transparante rapportages van bedrijven. Als gevolg hiervan is Europese regelgeving in het leven geroepen, zoals de CSRD, de EU-Taxonomie en SFDR. In dit spanningsveld van politieke druk en marktvraagstukken ontstaan kansen. De ‘knikkers’ zijn de dagelijkse discussies, maar het ‘spel’ is de keuze voor een verschuiving naar een duurza-

me en gedigitaliseerde economie.

De duurzaamheidsregelgeving van de Europese Unie, voornamelijk voortkomend uit de Europese Green Deal, is een wereldwijde maatstaf geworden voor de duurzaamheid van bedrijven. De Green Deal, een alomvattende strategie van de Europese Commissie, heeft als doel de uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 met minstens 55 procent te verminderen en tegen 2050 klimaatneutraliteit te bereiken. Dit ambitieuze doel betreft een uitgebreid netwerk van belanghebbenden,

waaronder niet alleen bedrijven maar ook banken, ratingbureaus, verzekeringsmaatschappijen, investeerders en diverse andere financiële marktdeelnemers, die allemaal essentieel zijn voor de transitie. Belangrijke onderdelen van de Green Deal zijn het Actieplan voor de Circulaire Economie, gericht op het duurzamer maken van producten gedurende hun hele levenscyclus, het Industrieel Plan voor de Green Deal, dat de binnenlandse productie van schone technologieën wil stimuleren en de EU-biodiversiteitsstrategie voor 2030, die gericht is op het herstel van aangetaste habitats. Een centrale pijler van deze inspanning is een

uniform kader van duurzaamheidsregelgeving voor bedrijven. De belangrijkste hiervan zijn:

• Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD): deze verplicht bedrijven duurzaamheidsinformatie te publiceren met een dubbele materialiteitsbeoordeling.

• EU-Taxonomie: dit is een classificatiesysteem dat definieert welke economische activiteiten ecologisch duurzaam zijn, wat zorgt voor een gemeenschappelijke taal.

• Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD): deze verplicht bedrijven milieuen mensenrechtenkwesties in hun toeleveringsketens aan te pakken.

• Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR): deze richtlijn verplicht financiële marktdeelnemers, zoals vermogensbeheerders en fondsbeheerders, transparant te zijn over de duurzaamheid van hun beleggingsproducten. Dit zorgt voor de vraag naar de data die door de CSRD en EU-Taxonomie worden geleverd.

In februari 2025 introduceerde de EU het Omnibus-pakket, een reeks voorstellen die gericht zijn op het stroomlijnen van deze regelgeving om de administratieve lasten voor bedrijven te verminderen. Dit initiatief, dat nauw aansluit bij het bredere doel om het concurrentievermogen van de EU te versterken, volgt de aanbevelingen van het rapport

van Enrico Letta over de interne markt en het rapport van Mario Draghi, bekend als het Competitiveness compass Dit kompas stelt dat de EU haar concurrentiepositie moet behouden en versterken door bureaucratie te verminderen en investeringen te bevorderen. Het pakket omvat de ‘Stop de Klok’-richtlijn, die de CSRD-rapportageverplichtingen voor bepaalde bedrijven (Wave 2) met twee jaar uitstelt. Het Omnibus-pakket stelt ook belangrijke wijzigingen voor in de CSRD en CSDDD:

• Beperkte reikwijdte: de voorgestelde wijzigingen verhogen de drempels voor het aantal werknemers. Daarbij vallen bedrijven met meer dan duizend medewerkers onder de verplichte rapportage, wat een groot aantal bedrijven uitsluit.

• Waardeketenlimiet: een nieuw concept zou de hoeveelheid informatie beperken die grote bedrijven kunnen opvragen bij kleinere bedrijven in hun toeleveringsketens.

• Vereenvoudigde assurance: de voorstellen zouden de minder strenge ‘beperkte assurance’ voor duurzaamheidsrapporten handhaven, wat de complexiteit verlicht.

De reden van de Europese Commissie voor deze vereenvoudigingen is ervoor te zorgen dat bedrijven van elke omvang, met name kleinere, niet overbelast worden door complexe rapportagevereisten. Deze aanpak sluit aan bij het principe om geen enkel deel van de economie achter te laten in de transitie naar een duurzame toekomst.

De voorgestelde wijzigingen stuiten echter op kritiek van belangrijke financiële leiders.

Christine Lagarde, de president van de Europese Centrale Bank (ECB), heeft ernstige zorgen geuit, waarschuwend dat het uitsluiten van een groot deel van de bedrijven van de verplichte CSRD-reikwijdte de beschikbaarheid van hoogwaardige, bedrijfsgerichte gegevens ernstig zou beperken. Dit zou volgens Lagarde het vermogen van het Eurosysteem om klimaatgerelateerde financiële risico’s te beoordelen verzwakken, en de heroriëntatie van kapitaal naar de groene transitie belemmeren.

In dit kader is ook de Voluntary Sustainability Reporting Standard for SMEs (VSME) in opkomst.

Deze vrijwillige duurzaamheidsrapportagestandaard, ontwikkeld door de European Financial Reporting Advisory Group (Efrag), is bedoeld voor niet-beursgenoteerde mkb’s. Het Omnibus-pakket stelt voor de VSME te gebruiken als basis voor bedrijven met minder dan duizend werknemers, om hen te helpen betere toegang tot duurzame financiering te krijgen. De ECB is van mening dat, hoewel vereenvoudiging welkom is, dit niet ten koste mag gaan van de fundamentele doelstelling om een veerkrachtig en duurzaam financieel systeem op te bouwen. De VSME kan hierbij helpen, maar kan de uitgebreide, verplichte gegevens die door een bredere groep bedrijven wordt geleverd, niet volledig vervangen.

De recente EU-regelgeving is van belang voor de vastgoedsector, die verantwoordelijk is voor 40 procent van de wereldwijde CO2-uitstoot. Investeringen in duurzaamheid kunnen diverse voordelen bieden:

• Hogere waarde en aantrekkelijkheid: duurzame gebouwen stijgen in waarde en trekken meer huurders aan dankzij lagere energiekosten en vernieuwde voorzieningen

• Lagere bedrijfskosten: efficiënt energiebeheer verlaagt de energierekening. Daarnaast kan de sector profiteren van lagere milieugerelateerde belastingen. Toekomstige belastingen op vastgoed zijn onder meer de ETS2-emissiehandel voor gebouwen vanaf 2027 en een voorgestelde heffing op niet-duurzaam bouwen.

• Toegang tot kapitaal en subsidies: investeringen in duurzaamheid geven toegang tot subsidies op gemeentelijk en nationaal niveau, wat de kosten verlaagt. Ook financiers en banken, die steeds vaker ESG-factoren meewegen, geven de voorkeur aan duurzaam vastgoed.

Deze regelgeving dwingt vastgoedbedrijven niet alleen tot actie, maar biedt ook een kans om hun portefeuille te verduurzamen en zo de langetermijnwaarde van activa veilig te stellen.

Zeker in sterk concurrerende markten zoals kantoren en logistiek verschuift ESG van nice to have naar must have. In minder concurrerende markten, zoals de woningmarkt, houden traditionele businessmodellen die duurzaamheid negeren wat langer stand, maar ook daar wordt het – vanuit verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van vastgoed – steeds moeilijker vol te houden. Denk alleen al aan de financierbaarheid van woningvastgoed door banken, die steeds vaker kijken naar ESG-scores. De verplichte duurzaamheidsparagraaf (Dupa) bij een waardering, die door steeds meer banken in Nederland wordt omarmd, is daarvan een illustratie.

Huurders en investeerders eisen steeds vaker transparante ESG-rapportages en green leases (groene contracten), omdat deze bijdragen aan lagere operationele kosten, betere financieringsvoorwaarden en toekomstbestendig vastgoed. Gebouwen die dit niet bieden, lopen het risico op waardeverlies en leegstand. ESG-rapportage was tot voor kort vooral een thema voor investeerders en beleidsmakers, maar wint nu terrein in de dagelijkse praktijk van huurders en verhuurders. De green lease is zeker in de kantorenmarkt een instrument dat daarin snel aan belang wint. In dit huurcontract wordt duurzaamheid expliciet vastgelegd.

De Dutch Green Building Council (DGBC), een organisatie die zich inzet voor duurzaam bouwen, hanteert bijvoorbeeld als norm dat kantoren in 2050 niet meer dan 70 kWh per m² bvo per jaar mogen verbruiken om Paris Proof te zijn. Daarmee ontstaat een harde doelstelling. Tegelijkertijd dwingen Europese richtlijnen als de SFDR en CSRD institutionele beleggers, fondsen en financiers om ESG-criteria structureel mee te nemen. Ook banken en andere geldverstrekkers eisen bij financiering steeds vaker aantoonbare verduurzaming. Dit alles maakt ESG-due diligence standaard bij vastgoedtransacties: niet alleen de energieprestatie van een gebouw, maar ook de aanwezigheid van green lease-clausules wordt onderdeel van de waardering.

Green leases kunnen een breed scala aan onderwerpen beslaan. De belangrijkste thema’s:

• Energie en gebruik van de ruimte: eigenaren en huurders leggen afspraken vast over het energieverbruik per vierkante meter. Overschrijdt een huurder dit plafond, dan volgt een extra betaling. Dit prikkelt tot zuinig gebruik en draagt direct bij aan Paris Proof. Daarnaast kunnen partijen afspreken dat uitsluitend energiezuinige installaties of materialen (zoals led-verlichting of duurza-

me materialen voor de inrichting van een kantoor) worden toegepast.

• Water en afval: naast energiegebruik maken partijen afspraken over zuinig watergebruik – waarvan de prijs naar verwachting fors zal stijgen – en over afvalscheiding en recycling. Hiermee verschuift ESG van abstracte beleidsdoelen naar concrete operationele afspraken.

• Delen van ESG-informatie: cruciaal is dat data systematisch wordt verzameld, bewezen en beoordeeld. Dit proces maakt het mogelijk om zakelijke afspraken praktisch vorm te geven en alle betrokkenen actief mee te nemen in het verbeteren van ESG-prestaties. Pas daarna kan effectief worden voldaan aan externe rapportageverplichtingen, zowel vrijwillig (bijvoorbeeld Breeam, Gresb, Leed) als verplicht (CSRD, SFDR, bankregulering – Dupa, CRREM). Green Leases bevatten daarom vaak bepalingen dat verhuurder en huurder alle relevante data delen.

Vaak betaalt de eigenaar voor verduurzamingsmaatregelen (bijvoorbeeld nieuwe installaties), terwijl de huurder profiteert van lagere energiekosten. Om te voorkomen dat investeringen uitblijven, leggen partijen afspraken vast om de baten te delen. Een veelgebruikt model: 50 procent van de besparing verlaagt de servicekosten van de huurder, de andere 50 procent gaat terug naar de eigenaar via een hogere nettohuur. Zo ontstaat een win-winsituatie.

Hoewel de nadruk vaak ligt op de ‘E(nvironmental) van ESG, zien we ook aandacht voor de S(ocial). In multi-tenant kantoren kan bijvoorbeeld een communitymanager worden aangesteld om sociale cohesie en welzijn te bevorderen met gezamenlijke activiteiten. De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in 2022 een nieuw modelhuurcontract voor retailruimten uitgebracht waarin al enkele duurzaamheidsbepalingen zijn opgenomen, zoals de verplichting om energie- en waterverbruik te delen. Maar een volledig green lease-model ontbreekt nog. Het ligt echter voor de hand dat de komende jaren meer standaardisering volgt.

Green leases en ESG-rapportage ontwikkelen zich razendsnel tot de norm. Waar financiële informatie al decennialang strak wordt gecontroleerd, geldt dit nu ook voor niet-financiële ESG-data. Dat schept voor eigenaren en huurders niet alleen een gezamenlijke verantwoordelijkheid, maar ook een kans om via verduurzaming waarde te creëren. Het Omnibus-pakket laat zien hoe Brussel zoekt naar balans: verlichting en eenvoud voor bedrijven, maar zonder het fundament van betrouwbare data te ondermijnen. De definitieve uitkomst van de wetgevende onderhandelingen, die naar verwachting eind 2025 zullen plaatsvinden, zal bepalen of de EU erin slaagt om de financiële sector van de benodigde informatie te voorzien, terwijl tegelijkertijd de administratieve last voor bedrijven, met name het mkb, wordt verlicht. De richting is echter duidelijk. Voor de vastgoedsector betekent dit dat verduurzaming niet langer een optie is, maar een harde randvoorwaarde voor behoud van waarde en toekomstig rendement.

Madiha Mouchtak is ceo en oprichter van Answer Inside- Transition & Scale-up, dat (vastgoed)bedrijven adviseert bij het sturen van duurzame impact, transformatie en groei.

Paul Wessels is ceo en mede-oprichter van ESG-softwareplatform Blue Module. Dat zet ESG-data om in gestandaardiseerde en verifieerbare informatie.

Ik zoek concrete handvatten om onze organisatie toekomstbestendig te maken.

Zeker in de energietransitie. Zeker in de energietransitie.

De energietransitie is niet te stuiten. Duurzaamheid in de bouw is niet meer een optie, maar noodzaak. Alleen: er zijn eindeloos veel knoppen om aan te draaien. Welke keuzes kun je nu maken om straks de vruchten van te plukken? Hoe blijf je overeind in een wereld die zo veranderlijk is? En wat moet je doen om je organisatie toekomstbestendig te maken, terwijl morgen alles anders kan zijn? ENTRA, het nieuwe platform van VMN media helpt je om op dat soort vragen antwoord te vinden. Met heldere businesscases, praktische tools en inspirerende verhalen. Concrete handvatten die jou vooruit helpen. Precies wat je nodig hebt. Zeker in de energietransitie.

Ook meer zekerheid in de energietransitie? Wees slim, check entra.nl.

BUITENPOORT RIJSWIJKBUITEN

Een duurzame woonomgeving voor meerdere generaties: dat is Buitenpoort in RijswijkBuiten. In de huidige woningmarkt is het cruciaal om te kijken naar de doorstroming binnen een wijk. Daarom biedt Buitenpoort, naast koopwoningen en huurappartementen, 54 seniorenstudio’s. Hierdoor kunnen ouderen met een zorgvraag in hun eigen buurt blijven wonen. En creëren we een gemeenschap waar generaties elkaar ontmoeten, sociale structuren sterker worden en wonen en zorg op natuurlijke wijze samenkomen. Niet of, maar én.

www.duravermeer.nl/buitenpoort

Na weer een zomer met talloze hitterecords in Europese steden dringt de vraag zich op of ook Nederlandse steden zich beter moeten voorbereiden op klimaatextremen. Daarover bestaat bij Mark Nieuwenhuijsen – researchprofessor en directeur Urban Planning, Environment and Health Initiative bij het Institute of Global Health in Barcelona – geen twijfel. De wereldwijd gerespecteerde expert heeft er zijn levenswerk van gemaakt de oversterfte in steden door klimaatverandering, luchtvervuiling en ziektes te analyseren en tegen te gaan.

‘De hittegolven in onze steden worden steeds frequenter en intensiever. In Barcelona hadden we in augustus bijna een maand lang een hittegolf. Finland had deze zomer drie weken lang temperaturen boven de 30 graden Celsius.’ Ook in Nederlandse steden heeft over-

sterfte door hitte plaats. Zo bedroeg de oversterfte in de week van 25 juli 2019 – met 40,7 graden de heetste dag ooit in Nederland –400. In een Zuid-Europese stad als Barcelona ontstaat oversterfte boven de 25 graden, in het koelere Nederland al boven de 20 graden. ‘De meeste doden – voornamelijk 65-plussers – vallen tijdens een vroege hittegolf. Het lichaam moet namelijk drie tot vier weken wennen aan hogere temperaturen. Stadsbewoners worden het zwaarst getroffen; stedelijke gebieden zijn zomaar 4 graden warmer dan daarbuiten’, zegt Nieuwenhuijsen. Hij noemt hitte een sluipmoordenaar. ‘De overstromingen in Valencia van 2024 met 224 doden en in Duitsland en België van 2021 met 243 doden kregen begrijpelijkerwijs enorm veel aandacht. Maar die aantallen vallen in het niet bij het aantal doden door hitte. Ge-

middeld stierven in Europa het laatste decennium jaarlijks 44.000 mensen vroegtijdig door hitte. In de hete zomer van 2022 bedroeg de oversterfte in de ruim 61.000. Voor 2025 verwacht ik ook hoge cijfers, mede door de grote bosbranden en de zeer schadelijke rookontwikkeling.’

Nieuwenhuijsen verwijst naar onderzoekers van Imperial College London, die eind september schatten dat door extreme hitte 24.400 doden zijn gevallen in 854 Europese steden, waar 30 procent van de Europese bevolking woont. ‘Zonder de huidige opwarming in Europa van nu gemiddeld 2,2 graden Celsius ten opzichte van het pre-fossiele tijdperk zouden dat er drie keer minder zijn, stellen ze. Volgens klimaatonderzoekers heeft Madrid tegen 2050 het klimaat van de Marokkaanse stad Marrakesh en steden als Londen en Amster-

dam dat van de Franse stad Bordeaux.’ Steden kunnen niettemin het tij keren, wijst onderzoek van Nieuwenhuijsen uit. ‘We hebben in honderd Europese steden de relatie onderzocht tussen de hoeveelheid groen en de sterftecijfers door hitte. Gemiddeld is in deze steden 15 procent van de totale oppervlakte bedekt met bomen en parken. Met dit groenpercentage bleek 4 procent van het totale aantal overlijdens in de zomermaanden te zijn veroorzaakt door het hitte-eilandeffect (het fenomeen dat de temperatuur in een stedelijk gebied gemiddeld hoger is dan in het landelijke gebied eromheen, red.). We hebben vastgesteld dat met een verdubbeling naar 30 procent groen het aantal zomerse sterfgevallen met eenderde daalt.’

In nieuw onderzoek nam Nieuwenhuijsen bijna duizend Europese steden onder de loep.

‘Onze vraag was wat voor soort stad de laagste CO2-uitstoot heeft en het gezondst is. Het blijkt dat compacte steden de laagste CO2-uitstoot hebben per persoon. Maar het sterftecijfer ligt hier 10 tot 15 procent hoger dan gemiddeld. Compacte steden hebben namelijk weinig groen en veel autowegen; met meer groen en minder autoverkeer verdwijnt die extra oversterfte weer.’

Nederlandse steden zijn volgens hem nu aan zet. ‘Als steden meer fiets- en voetgangerszones creëren, minder verkeer toelaten en meer

groen aanleggen, verdwijnen luchtvervuiling en het hitte-eilandeffect zienderogen en daalt de oversterfte sterk. Met de twee miljoen extra huizen die tot 2040 nodig zijn kunnen steden en marktpartijen enorm veel impact maken. Deze woningen worden gasloos, steeds klimaatbestendiger en vaker circulair met minder CO2-rijk beton en staal en met meer hout.’

Belangrijk is volgens Nieuwenhuijsen dan wel om compact te bouwen in bestaande steden en buitenstedelijk alleen gemengde gebiedsontwikkelingen met goed ov toe te staan. ‘Dat stelt steden in staat autostraten en parkeerplaatsen te vervangen voor groene wandelzones. Hoogbouw is geen oplossing; dat is minder gezond en slecht voor de leefbaarheid. Met appartementenblokken tot zes verdiepingen hoog kun je voldoende dichtheid creëren.’

Nederlandse steden kunnen een voorbeeld nemen aan de Deense hoofdstad: ‘Kopenhagen was de eerste stad ter wereld die autostraten veranderde in voetgangerszones, mede dankzij de Deense architect Jan Gehl die de Cities for people-beweging heeft opgericht. Hiermee heeft de stad bewezen dat het aanbod de vraag bepaalt; als je autowegen verandert in fiets- en wandelpaden, geven stedelingen hun auto op. Nu is Kopenhagen een gezondere stad met minder luchtvervuiling en veel wandel- en fietspaden.’

Maar kijk ook naar de oude architectuur van Zuid-Europese steden, adviseert Nieuwenhuijsen. ‘Geen uitgespreide woningbouw met brede boulevards zoals de laatste decennia. Creëer juist smalle straten met lichte, hittereflecterende gebouwen, waar het lekker koel blijft en erafdoende wind doorheen waait. Pas ook het groen aan. Steden moeten nu bomen planten die tegen droogte en hitte kunnen. Water moet altijd blijven doorstromen. Anders ontstaan er muggenplagen; een Zuid-Franse stad als Montpellier kampt al met dengue- en chicungunya-uitbraken.’

De grote Nederlandse steden zijn volgens hem op de goede weg. ‘De G5-steden boeken als onderdeel van de honderd Net Zero EU-cities voortgang om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Utrecht zet de toon met het terugbrengen van het water in de voorheen vervuilende autoweg Catharijnesingel. Ook ben ik onder de indruk van groene gebiedsontwikkelingen als Cartesiusdriehoek. Deze compacte stadswijk met zo’n drieduizend woningen wordt geïnspireerd op de Blue zones, plekken op aarde waar mensen het oudst worden. De wijk is gericht op bewegen, gezonde voeding, natuur en schone energie. Dergelijke projecten zouden alle grote steden moeten initiëren.’

Ook al wil het demissionaire kabinet het Nederlandse klimaatbeleid afzwakken, de vastgoedsector is vastbesloten zijn verantwoordelijkheid te nemen. ‘Van ons mag worden verwacht dat we alles op alles zetten om ver-

dere klimaatopwarming tegen te gaan’, zegt Maaike Perenboom, ontwikkelaar en circulair strateeg bij Synchroon. Ze is positief over wat ze ziet. ‘Veel grote bouwers en (gebieds)ontwikkelaars integreren Co2-sturing en klimaatbestendig bouwen in hun werk. Bij Synchroon is klimaat onderdeel van het strategisch en operationele plan. We sturen op Co2-reductie en betrekken ecologen en klimaatdeskundigen vroeg in de planvorming. Ook gemeenten en waterschappen sturen op klimaatadaptiviteit. Ik heb net een sessie over piekbuien gehad; hoe in een gebied een hoosbui 48 uur vast te houden en vertraagd af te voeren maar tegelijkertijd ook water op te vangen voor irrigatie van het groen.’

Het klimaatbeleid staat landelijk weliswaar onder druk, maar Nederland kan volgens Perenboom niet uit onder de dwingende EU-wetgeving die eraan komt. ‘Bij flink wat marktpartijen staat Co2-reductie zodoende wél op de agenda en wordt daar flink aan gewerkt. In het Kan-platform bijvoorbeeld werken ontwikkelaars en bouwers samen met de overheid aan kennisopbouw over klimaatadaptief bouwen. Ook de grote steden zijn heel actief. Zo is gezond stedelijk leven een prominent beleidsdoel van Utrecht, waardoor groene- en klimaatbestendige projecten hier in vruchtbare aarde vallen.’ Klimaatbestendig vastgoed is ook van waarde voor de belegger, stelt ze. Maar: ‘Meestal blijkt uit een bieding niet meteen welk deel van de waarde precies is toegekend aan onze klimaatbestendige investeringen. Hoewel we er niet op kunnen niet rekenen dat de extra kosten gedekt zijn, is onze intrinsieke motivatie groot. Dat zie ik bij veel stadsmakers. Het gaat dan zowel over het berekenen van de Co2-uitstoot als over het maken van een gebied met goede flora en fauna en waterberging. Met name van die tastbare natuur worden wij en de toekomstige bewoners en gebruikers enthousiast.’

Perenboom is vanuit haar duurzaamheidsperspectief niet meteen voor het bouwen van nieuwe steden, zoals D66 wil. ‘Met nieuwbouwimpulsen kun je juist bestaande stedelijke gebieden klimaatbestendiger maken en optimaal gebruikmaken van de bestaande infrastructuur en voorzieningen. Juist door nieuwbouwontwikkelingen met veel groen in stedelijke hitte-eilanden kun je de

leefomgeving van veel mensen verbeteren. Zo versterk en vergroen je de bestaande steden. Binnenstedelijk ontwikkelen verloopt echter vaak wel traag. Zo heeft het bestemmingsplan voor de groene en autovrije gebiedsontwikkeling Merwedekanaalzone in Utrecht met zesduizend woningen – waar wij met AM 1.100 woningen ontwikkelen – twee jaar bij de Raad van State gelegen vanwege enkele bezwaarmakers.’

Vanuit politiek Den Haag heeft de markt vooral helderheid nodig, stelt ze. Intussen zitten marktpartijen niet stil. ‘We hebben een vertaalslag van Europees naar Nederlands beleid nodig. Gelukkig helpt de DGBC (de Dutch Building Green Council) met de integrale Co2-sturing op energie en materiaalgebruik. Marktpartijen – ook Synchroon – beginnen hun acquisitiebeleid af te stemmen op klimaatbestendigheid. Dit is complexer dan je denkt; het gaat over hoogteligging, omliggende watersystemen, grondwater en groenstructuren. Houtbouw en andere biobased materialen worden ook steeds meer toegepast en betaalbaarder’, zegt Perenboom.

Boris van der Gijp, directeur Operations bij Achmea Real Estate, meent dat van de huidige generatie mag worden verwacht dat ze alles op alles zet om verdere klimaatopwarming tegen te gaan. ‘Dus ook van beleggers als Achmea Real Estate (ARE). Als grote vermogensbeheerder in woningen, winkels en zorgvastgoed zal ARE op klimaatbestendigheid sturen. In 2030 willen we ons beheerd vermogen verdubbeld hebben naar 25 miljard euro. Die schaalgrootte is ook nodig om onze maatschappelijke en duurzame doelstellingen te realiseren.’ ‘Zo investeren wij namens onze klanten fors in de CO2-reductie van onze vastgoedportefeuille. Die ligt in onze woningportefeuille al 64 procent lager dan in 1990. Meer dan 80 procent van onze totale portefeuille heeft een energielabel A. De laatste jaren hebben we vierduizend woningen verduurzaamd. In de eerste jaarhelft van 2025 heeft ARE opdracht gegeven voor de verduurzaming van nog eens 1.340 woningen. Dit jaar hebben we ook ons eerste beleggingsfonds opgericht dat specifiek is gericht op het opkopen en verduurzamen van bestaande woningen.’

Institutionele beleggers nemen het voortouw, ziet hij. ‘Bouwmaterialen zijn volgens het United Nations Environment Programme (Unep) goed voor 13 procent van de mondiale CO2-uitstoot. Gezien dat grote belang wachten wij niet op een nieuwe overheidsnorm, maar regelen we het als sector zelf. Met twaalf andere vastgoedbeleggers en woningcorporaties gaan we een plafondwaarde hanteren voor de materiaalgebonden CO2-uitstoot van onze nieuwbouwprojecten. ARE gebruikt daarnaast het Framework for Climate Adaptive Buildings van DGBC om de klimaatrisico’s van ons vastgoed in kaart te brengen en te reduceren.’

Hoe ziet dat er concreet uit? ‘Voor de honderdveertig woning- en zorgcomplexen in onze portefeuille met de hoogste klimaatrisico’s hebben we de risico’s in beeld gebracht. Zo gaan we maatregelen nemen om hittestress tegen te gaan. Ook monitoren we de funderingen van onze historische winkelpanden in Amsterdam Centrum, kwetsbaar geworden door de wisselende grondwaterstand. De klimaatrisico’s krijgen al veel meer aandacht in de ontwerpen van gebouwen en gebieden. Aandacht voor hitte, meer bomen, groene binnentuinen en daken en wanden zijn samen met wateropvangplekken gemeengoed geworden bij nieuwbouw in Nederland.’ Wie niets doet, is volgens Van der Gijp onverantwoord richting toekomstige gebruikers en zichzelf. ‘Het klimaat zal zorgen voor een flinke afprijzing van niet-klimaatbestendige objecten. De uitdaging is om gebouwen in hun omgeving zo te ontwerpen dat we minder afhankelijk zijn van installaties om een goed binnenmilieu te creëren. Het ontwerp van een gebouw en zijn groen/blauwe omgeving zullen meer dan ooit hand in hand moeten gaan. Voorkomen is beter dan genezen, maar soms is inzetten op beide trajecten noodzakelijk.’

Speelplaats, collectieve huiskamer, groenvoorziening. Binnenplaatsen van Italiaanse woningbouwcomplexen kunnen allerlei functies hebben, maar bijna nooit zijn ze bedoeld voor de bouw van nog een woningcomplex. Toen op zo’n locatie in Milaan een flatgebouw van zeven etages bleek te zijn verrezen gingen bij de plaatselijke officier van justitie alarmbellen rinkelen. Bouwvoorschriften waren overduidelijk genegeerd. Een groot onderzoek naar de omgang tussen gemeentefunctionarissen en vastgoedmensen volgde. Daarbij signaleerde het parket betalingen door marktpartijen aan commissieleden die bepalen of een project door kan gaan. Zes personen worden verdacht van corruptie. Hoe gevoelig zijn we eigenlijk voor corruptie? ‘Dit is Italië’, kan de reflex zijn, maar het Nederlandse vastgoed heeft zijn eigen corruptieverleden. En wat voor een. In 2017, bijvoorbeeld, bekrachtigde de Hoge Raad de veroordeling van Jan van Vlijmen, oud-directeur van Bouwfonds, tot zeven jaar gevangenisstraf in verband met fraude en corruptie in de omvangrijke Klimop-zaak. Dat deed de Hoge Raad ook in 2019 met de veroordeling van Hubert Möllenkamp. De oud-topman van woningcorporatie Rochdale kreeg drie jaar en drie maanden cel wegens onder meer het aannemen van steekpenningen, witwassen en meineed. Ook overheidsfunctionarissen kwamen aan de beurt. Zo werd de Roermondse oud-wethouder Jos van Rey in 2017 veroordeeld tot een jaar voorwaardelijk, onder meer voor giften aannemen van een projectontwikkelaar. De meeste zaken gaan wel meer dan tien jaar terug. Sindsdien besteedden brancheorganisaties meer aandacht aan integriteit en transparantie, onder druk van toezichthouder AFM, De Nederlandsche Bank en de publieke opinie. Er kwamen scherpere gedragscodes en taxateurs worden sterker gereguleerd. Ook vastgoedorganisaties maakten werk van integriteit. Maar in zijn onderzoekspublicatie Over integriteit gesproken (2025) plaatste de dit jaar overleden emeritus-hoogleraar vastgoedontwikkeling Ed Nozeman kanttekeningen. Integriteit is in de ogen van de ondervraagden een essentieel kenmerk, maar heeft geen eigen plek in de organisatie. Integriteitsbeleid valt onder de afdeling Com-

pliance & Risk en een aparte integriteitsmanager komt bijna niet voor. Terwijl een meerderheid van de ondervraagden wel degelijk te maken heeft met integriteitsdilemma’s.

‘Integriteit is nooit geregeld. Dat geldt voor alle sectoren en alle soorten bedrijven. Op zichzelf is vastgoed niet echt anders, maar er zijn bepaalde factoren die de sector kwetsbaar maken’, zegt Marcel Pheijffer, hoogleraar Accountancy aan de Nyenrode Business Universiteit en hoogleraar Forensische Accountancy aan de Universiteit Leiden. ‘De waarde van een vastgoedobject is niet altijd even gemakkelijk te bepalen. Dat kan leiden tot manipulatie, betalingen onder de tafel, corruptie en witwassen. Bij vastgoedtransacties zijn relatief weinig personen betrokken. Die hebben veel macht en kunnen beheersen wat ze contractueel vastleggen en wat ze bijvoorbeeld in side letters opnemen’, zegt Pheijffer.

Waar hebben we het precies over? Bij schending van de integriteit kun je ruwweg onderscheid maken tussen corruptie, fraude en witwassen. Corruptie is misbruik van een positie, fraude is opzettelijke misleiding om er beter van te worden en witwassen is het verbergen van de criminele herkomst van geld. ‘De schijn van belangenverstrengeling zien we zeer regelmatig. Daadwerkelijke belangenverstrengeling aantonen wordt al een stuk moeilijker. Strafrechtelijke veroordeling voor corruptie is nog een stapje hoger. Het verklaart waarom er in de mondkapjesaffaire die zich deels in politieke netwerken afspeelt na vijf jaar nog geen strafrechtelijke veroordeling is gekomen’, zegt Pheijffer. Dat verklaart nog niet waarom die veroordelingen in het vorige decennium veel vaker voorkwamen. Houden topfiguren van nu er andere normen en waarden op na? Pheijffer denkt eerder dat ze beter uitkijken, omdat de ruime aandacht voor corruptiezaken reputaties voorgoed kan vernietigen. ‘De rol van de journalistiek is hierin misschien wel groter dan die van het strafrecht. Topambtenaren en -bestuurders willen niet in relatie tot corruptie in de krant komen. Dan is hun naam besmeurd en dat is op sites als Google niet

meer uit te wissen. Voor corruptie kan daarom nooit genoeg aandacht zijn.’ Ook de meldplicht van makelaars en notarissen vermindert volgens Pheijffer de integriteitsrisico’s. Maar waar de controle zwak is en sommige mensen altijd naar wegen zoeken om wat extra’s te verdienen, omdat ze in de problemen zitten of bijvoorbeeld een bonus willen maximaliseren, daar kunnen inbreuken op de integriteit plaatsvinden. Op het eerste gezicht staan vastgoedtransacties onder stevig toezicht. Makelaars, taxateurs en notarissen moeten cliëntenonderzoek doen en ongebruikelijke transacties melden, zo bepaalt de in 2008 ingevoerde Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Aan de brancheverenigingen hoeft het ook niet te liggen. Die slaan als over de Wwft een morele toon aan tegenover hun leden, zo is te lezen in het boek Samen van Bob Hoogenboom over de samenwerking ter voorkoming van witwassen en fraude in vastgoed. Hij is emeritus-hoogleraar forensic business expertise aan Nyenrode.

Maar dan de beroepsbeoefenaren. Die staan

de melder bekend zou worden en de gebrekkige juridische mogelijkheden om inhoud te geven aan de onderzoeksplicht’. En of het goed voor de eigen bedrijfsvoering is om een transactie als ‘opmerkelijk’ aan te duiden? Wat volgens de Wwft het juiste is, is commercieel niet altijd verstandig en je hebt nu eenmaal grijze gebieden. Zo kan het gebeuren dat opmerkelijke transacties niet worden gemeld. ‘Opstandige betrokkenheid’, zo typeert Hoogenboom de houding van taxateurs, makelaars en notarissen in zijn boek. Waterdicht is het toezicht dus zeker niet, maar Pheijffer wil het door Hoogenboom geschetste plichtsverzuim van makelaars, taxateurs en notarissen sinds de invoering van de Wwft niet dramatischer voorstellen dan het is. ‘Het is meestal een kwestie van onkunde, onwetendheid en soms onoplettendheid waardoor transacties erdoor glippen. Het is niet aangetoond dat heel veel notarissen, makelaars of taxateurs doelbewust criminaliteit, fraude of witwassen hebben begunstigd.’ Wie regelmatig de financiële pers raadpleegt, kan een andere indruk krijgen. ‘We hebben een paar dubieuze notarissen gehad, die zaken worden breed uitgemeten en dat beinvloedt het beeld van de ernst van het probleem’, zegt Pheijffer. Dat vindt de hoogleraar een logisch gevolg, maar maakt zeker niet dat alle makelaars, taxateurs en notarissen zich met criminaliteit inlaten.

niet allemaal te trappelen om een rol van opsporingsambtenaar op zich te nemen en dan ook nog onbezoldigd. Hoogenboom schrijft: ‘De poortwachtersfunctie wordt beïnvloed door een combinatie van onwetendheid, desinteresse, weerstand tegen administratieve verplichtingen (waaronder de onderzoeksplicht), kritiek op de meldprocedure en het veronderstelde geringe effect van de Wwft.’ Ze vrezen bovendien dat ze er alleen voor komen te staan wanneer ze een opmerkelijke transactie melden. En ze wijzen op ‘het gebrek aan feedback, angst voor repercussies als

‘De fase van “leuk dat de overheid ons een poortwachtersrol toedicht, maar het criminaliteitsprobleem moeten ze zelf maar oplossen” is over. We zitten nu in de fase dat partijen tegen de lamp lopen omdat ze opmerkelijke transacties niet hebben gemeld. Dat veroorzaakt een golf van bewustwording binnen beroepsorganisaties, zodat er in de opleidingen en in de vak- en branchebladen meer aandacht voor integriteit komt.’

‘Maar je zult er nooit mee bereiken dat iedereen in het goede hokje kleurt. Inbreuken op integriteit zullen altijd plaatsvinden doordat de aandacht zo nu en dan verslapt, of omdat er al een tijdje geen incidenten zijn. Het lijkt goed geregeld en dan komt er weer een semi-slimmerik naar boven die wat bedenkt of die in de greep van criminele organisaties zit.’

Katendrecht, 2018. Een belangrijke uitvalsweg op het Rotterdamse schiereiland zit dicht door de bouw van wooncomplex De Groene Kaap. De schrijver van dit stuk neemt een taxi, en de omweg voert langs een achterafstraatje met aftandse panden van garagebedrijven – om precies te zijn de achterkanten daarvan. Voilà: de eerste impressie van de Bundweg en voorlopig de laatste, want voor je lol ga je hier niet naartoe. Snel door naar 2025. Een open terrein waar toen nog de bedrijfspanden stonden. Parkbee gebruikt de locatie in afwachting van de bouw van appartementencomplex De Bund. Aan de andere kant, tussen de Bundweg en de Rijnhaven, zijn in 2024 appartementencomplex Bay House en een hotel opgeleverd. Waar enkele jaren geleden het verval nog om zich heen greep, is nu luxe de norm. Hotel Eurostars Rijnhaven valt in het vijfsterrensegment en in Bay House staan een jaar na oplevering nog enkele penthouses te koop met prijzen tot 2,6 miljoen euro. De eerste appartementen die opnieuw op de markt komen doen al gauw 7.000 tot 8.000 euro per vierkante meter, voor Rotterdamse begrippen veel.

Het Kaapkwartier, zoals de gebiedsontwikkeling heet, omvat ook kantoren, cultuur (Nederlands Fotomuseum), horeca en – heel bijzonder – retail. De gemeente Rotterdam geeft nog maar zelden groen licht voor de bouw van winkels. Zeker als die niet voor dagelijkse behoeften zijn maar voor het luxe segment, zoals hier.

Op Funda in Business staan de winkelruimten te huur voor 225 tot 300 euro per vierkante meter per jaar (prijspeil 1 januari 2024). Maar hoe enthousiasmeer je retailers voor een locatie met op dit moment nog geen noemenswaardige passantenstroom?

Stap eens binnen bij The Gallery by Collectors Rdam: dertien dealers van vintagemeubelen die tegen een gebruiksvergoeding zeven winkelruimten in de plint van Bay House huren. Wie echt iets anders wil dan Ikea, kan zich hier helemaal uitleven. Al ruim beneden de 1.000 euro kun je slagen, maar ver daarboven ook. Wat dacht je van een sofa met luipaardprint naar een ontwerp van de Italiaanse studio Archizoom Associati? Kost 34.000 euro. Bar erbij? Een gemotoriseerd exemplaar naar een ontwerp van Willy Rizzo staat te koop

voor 8.800 euro. De Hollywood Regency Bar mag 12.800 euro kosten, ook van Rizzo. En voor 16.500 euro kun je een eetkamerset van Hans J Wegner meenemen.

Alledaags is ook niet het publiek dat hierop af komt. ‘We hebben hier al een producent van de film The Hunger Games over de vloer gehad, een Tik Tok-influencer, een curator van een museum, Japanners en Amsterdammers’, zegt Vanessa Erasmus, initiatiefnemer van The Gallery.

‘We trekken al een doelgroep met een portemonnee. Nog wel het ingetogen geld, zo van: ik hoef niet zonodig te laten zien dat ik het heb’, zegt Erasmus. Dat is een eerste stap om het winkelgebied op de kaart te zetten. ‘Een bloemstylist komt hier, zijn klanten ook. Dat

zijn mensen die bij Skins net iets meer uitgeven aan een geurtje. Dat zou hier ook mooi passen, een winkel met nichegeuren waarvoor je 200 tot 300 euro per 100 milliliter betaalt.’

Placemaking, dat is wat Erasmus hier doet. Een locatie bij de doelgroepen op de kaart zetten, opdat de waarde toeneemt. De opdracht komt van The View of Rotterdam, de ontwikkelaar van Bay House en het hotel. Tegelijkertijd zijn de vintagedealers haar klanten. Wordt het project een succes, dan groeit de kans dat reguliere retailers in het gebied neerstrijken. Intussen hebben de dealers een winkelruimte voor de prijs van een opslag. Op papier is het een win-winsituatie. Maar of iedereen altijd wint met placemaking, en of de verdeling van de toegevoegde waarde in ieders beleving eerlijk is, dat is een ander onderwerp. Placemaking speelt een belangrijke rol in het promotieonderzoek dat Jeroen Mens, senior projectleider bij Platform31, uitvoert naar bottom-up-ontwikkelingen in stedelijke gebieden aan de Technische Universiteit Delft.

Mens keek voor zijn proefschrift vooral naar hoe tegenbewegingen vanuit de maatschappij en dan vooral de creatieve sector, ontwikkelingen in gang zetten. Maar hij signaleert ook dat steeds meer professionele partijen in de gebiedsontwikkeling de term placemaking hanteren. Dan gaat het om samenwerking tussen creatievelingen, vastgoedeigenaren, corporaties en gemeenten om gebieden – zoals dat in vakjargon heet – te activeren.

Het is dan niet louter goedertierenheid die vastgoedeigenaren ertoe brengt de ruimte voor een prikkie te verhuren. ‘De gewenste uitkomst is meestal dat er meer leven komt, daar waar commerciële ontwikkelingen nog niet kunnen landen, omdat het vanuit economisch oogpunt niet aantrekkelijk is en de plek te uitdagend en te rauw is’, zegt Mens.

Voorbeelden van locaties waar dat gebeurde zijn er volgens Mens legio, zoals de NDSM-loodsen in Amsterdam-Noord, Merwe-Vierhavens in Rotterdam en het Werkspoorkwartier in Utrecht. ‘Soms komt het spontaan op, zoals de Voedseltuin in het Rotterdamse Vierhavensblok. Voor het Werkspoorkwartier kregen mensen de uitnodiging om dit soort dingen in gang te zetten, voor de Vlampijpzone is gewoon een prijsvraag uitgeschreven.’

In de woorden van Mens kan dat ‘een beetje precair’ worden omdat het met ‘allerlei spanningen’ gepaard gaat. ‘Vaak wordt een beroep gedaan op mensen die enthousiast op zo’n project springen en daar ook een eigen belang bij hebben, omdat ze bijvoorbeeld ergens voor een bepaalde tijd goedkoop kunnen zitten. Daar zit het risico in dat er discussie komt over wat er gebeurt als zo’n tijdelijke termijn afloopt en het doel bereikt is. Die mensen steken er vaak veel eigen tijd en energie in en raken echt verbonden met die plek.’

Op Katendrecht speelde in 2018 ook zo’n discussie. Die ging over de Fenix Food Factory, de voedselmarkt in de oude Fenixloods II, waar duizenden mensen per week op afkwamen. Niet zo vreemd: Kaapse Brouwers schonk bijvoorbeeld veel verschillende bieren tegen lage prijzen, bij de ciderbar kreeg je niet alleen een drankje maar ook een mooi verhaal daarover, voor 5 euro haalde je een kaasplankje bij Booij en voor de stevige trek had je de lasagne van de Groentemannen van Rotterdam.

Zo’n bezoekersstroom herbergt ook een risico, zegt Mens. ‘Gemeenten zeggen vaak: tijdelijk is niet tijdelijk. Want als een initiatief een succes is, is het heel lastig om het weg te halen. Als bevolking en omwonenden gehecht zijn geraakt aan het initiatief, moet je van heel goeden huize komen, wil je voorkomen dat de buurt en belanghebbenden zich gaan verzetten.’

‘De creatieven proberen ook vaak de tijdelijkheid op te heffen door op een gegeven moment eigendom te verkrijgen. Terwijl een van de kenmerken nu juist die tijdelijkheid is. Daar zit een spanningsveld. Het creatieve en het vernieuwende zit vaak in het feit dat ze weten dat het van korte duur is.’

Voor de gemeente Rotterdam was dat bij de Fenix Food Factory in 2018 eenvoudiger. Het aangevreten beton en de geïmproviseerde elektrische schakelingen droegen bij aan de charme, maar gaven ook een duidelijk signaal: Fenix II was ernstig toe aan groot onderhoud. Hoe langer dat uitbleef, hoe onveiliger het zou worden. De Fenix Food Factory kon hier niet blijven en het was nog maar de vraag of het concept ook kon werken als de ondernemers een marktconforme huur gingen betalen in plaats van een gebruiksvergoeding. Niet dat de Fenix Food Factory de boel op zijn beloop liet, zo blijkt uit berichtgeving van NRC Handelsblad in 2022. In 2016 ontwikkelde een consortium van ondernemers van de Fenix Food Factory een plan voor een museum met tweehonderd woningen op het dak, waarbij ze mede-eigenaar van het gebouw werden. Ze vonden daar investeerders voor en stuurden het plan met een ontwerp van MVRDV in 2017 naar het gemeentehuis.

Van dat gevoel ondergewaardeerd te zijn geeft Vanessa Erasmus geen blijk. Voor haar is placemaking ook gewoon werk en dat doet ze niet voor de eerste keer. Aan het begin van het vorige decennium zette ze samen met Esmé de Smit Swan Market op, een markt voor designartikelen in leegstaande winkels aan de Zwaanshals in Rotterdam, toen in opdracht van woningcorporatie Havensteder. Ze kent het tempo waarin gebieden als gevolg van placemaking commercieel interessanter worden: laag. Ze accepteert wat er van haar verwacht wordt wanneer het eenmaal zo ver is: zelf ruimte maken voor gebruikers die huur gaan betalen die op dat moment marktconform is.

‘Je weet dat het uiteindelijk ophoudt en daar kun je dan wel of niet mee omgaan. Maar het is een supergoede manier om ergens mee te starten. Zo ben ik zelf ook begonnen met events vanuit een winkel aan de Meent in Rotterdam. Terwijl ik niet te veel huur betaalde, kon ik bedenken: vind ik het überhaupt leuk wat ik doe en is dit economisch haalbaar?’

Maar het consortium trok aan het kortste eind. De gemeente verkocht Fenix II aan Stichting Droom en Daad die er een landverhuizersmuseum van maakte. Het plan van het consortium rond de Fenix Food Factory, zo hoorden de ondernemers later, was ‘kwijtgeraakt in de postkamer’, berichtte NRC Handelsblad. De Fenix Food Factory verhuisde met veel minder ondernemers naar een veel kleinere ruimte in Fenix II en raakte tijdens de coronacrisis in financiële problemen.

‘Met gentrificatie worden types zoals wij ingezet om wijken gratis duurder en beter te maken’, zei Tsjomme Zijlstra, medeoprichter van de Fenix Food Factory, in 2022 tegen de lokale omroep Rijnmond bij de start van een crowdfundingactie. Want huren gaan omhoog, voorzieningen veranderen en ‘uiteindelijk ontstaat een situatie waarop wij het ook niet meer kunnen betalen’, aldus Zijlstra.

‘De hamvraag is: wordt er waarde gecreëerd en wie komt die waarde toe?’, zegt Mens.

‘Mensen die zich met placemaking bezighouden kunnen het gevoel hebben dat ze niet voldoende credits krijgen voor wat ze daar neerzetten en dat de commerciële partijen de vruchten plukken. Dat ze die mensen inzetten als een soort instrument om doelen te bereiken.’

Toch denkt Erasmus hardop na over een permanente plek voor vintagedealers. In 2024 organiseerde ze voor het eerst het event Collectors Rdam. Zeventig Europese dealers kwamen naar de 5.000 m² grote Onderzeebootloods op Heijplaat. De editie van 2025 zal twee dagen duren.

De huur van The Gallery in Bay House duurt in eerste instantie zes maanden. Terwijl in Saint Ouen bij Parijs de antiek- en vintagedealers een eigen honk hebben.‘Zo’n gebiedje is echt mijn droom, een loods met honderdvijftig dealers die Amerikanen en Chinezen met heel dikke portemonnees naar een wijk trekken die best op Katendrecht lijkt, en ook aan een arme wijk grenst. En in antiekmarkt Paul Bert Serpette heb je allemaal loodsen met kleine dealers, de ene helemaal vintage – kleding, elpees, een volgende met antiek, een loods verder alleen maar schilderijen. Het is echt een fantastisch gebied.’

Hoe het verder moet met de minder commerciële initiatieven van bijvoorbeeld kunstenaars en creatieve maakbedrijfjes, nadat een gebied eenmaal bij beleggers en eindgebruikers op de kaart staat, daar is volgens Mens veel discussie over. ‘Creatieve initiatieven brengen maatschappelijke waarde, maar moeten plaatsmaken voor bijvoorbeeld de bouw van woningen of kantoren, die een heel ander soort waarde vertegenwoordigen.’

Gemeenten en marktpartijen doen er volgens Mens goed aan om de creatieven dan niet louter te bedanken voor bewezen diensten, maar al vanaf het begin na te denken over het vervolg. ‘Wat doe je na die tijdelijke termijn, wat spreek je bij het begin af, welke verwachtingen zijn er over en weer en hoe zorg je ervoor dat datgene wat is voortgebracht op een respectvolle manier kan voortbestaan?’ En ja, misschien moet er dan wel geld bij, vindt Mens. ‘Mensen die in hun business of beroep geen marktconforme huren kunnen betalen, komen onder druk wanneer ze de grondprijzen die reëel worden niet kunnen betalen. Als je ze op de plek wilt behouden, dan zal iemand erin moeten investeren. De vraag is dan gewoon wie dat gaat betalen.’ Wat Mens betreft is de markt niet de enige maatstaf om te bepalen wie een plek in de stad verdient. ‘Met alleen maar mensen die marktconforme huren kunnen betalen, wat voor stad heb je dan? Wat voor wijken? Het wordt wel eenvormig. Zo’n Fenix Food Factory, er zijn mensen die ervan houden en mensen die er niet van houden, maar het initiatief deed wel iets met die plek.’

‘Je kunt naar de businesscase voor een gebouw kijken, maar je kunt het ook breder bekijken, op gebiedsniveau. Wat gaat het opleveren voor de wijkeconomie, leefbaarheid, sociale cohesie als mensen dicht bij hun werkplek wonen en iets toevoegen aan hun wijk? Misschien scheelt het wel in zorgkosten en politie-inzet. Niet alle voordelen zijn in geld uit te drukken.’

Goed nieuws eind september van ABP. Het ambtenarenpensioenfonds steekt via APG een tweede tranche van 500 miljoen euro in nieuwe, betaalbare en ja, duurzame Nederlandse huurwoningen. En dat in steden waar de nood onder maatschappelijk verantwoorde kerndoelgroepen, zoals mensen met een sleutelberoep, senioren en studenten, het hoogst is. Vastgoedmarkt schreef erover en plaatste een link naar het artikel op Linkedin. Eerste lezersreactie aldaar: ‘Arme pensionado’s.’

Natuurlijk is dit een anekdotisch voorbeeld. Maar het is wel tekenend. Sommige woningbeleggers willen – strikt off the record uiteraard – zich nog weleens schamper uitlaten over het te verwachten rendement van andermans impactfonds.

Daarbij werken de bijbehorende duurzaamheids-, gezondheids- en klimaatclaims sommigen nogal op de zenuwen. Even parafraserend: volgens critici zou vooral onder institutionele beleggers de dominee de koopman verdringen. Dit gaat onherroepelijk gepaard met nog meer regels en nog hogere kosten. En dat terwijl we rap haalbaar en betaalbaar moeten bouwen, bouwen, bouwen, weet u nog? Nou dan. Toch kan deze ESG-scepsis (Environmental, Soci-

al, Governance) niet de heersende opvatting zijn op de institutionele woningbeleggingsmarkt. Eén blik op het conferentieprogramma van de Europa’s grootste vastgoedbeurs, de Expo Real in München, zegt genoeg. Driekwart van de forumdiscussies en inhoudelijke sessies gaat over ESG-verwante onderwerpen, waarbij duurzaamheid er duidelijk uitspringt. ESG leeft in vastgoedsector. Toch rijst uit de lezerscijfers van dit vakmedium een ander beeld. Hard financieel of fiscaal nieuws ‘scoort’ altijd beter dan zachte onderwerpen. Voorlopige conclusie voor eigen rekening: beleggers lezen liever over, zeg, de overdrachtsbelasting, de transactiesom of een BAR dan over de energieprestaties van nieuwe huurcomplexen en het veiligheids- en gemeenschapsgevoel van de aankomende huurders. Geen klimaatstress dus? Zeker wel. Over het investeringsklimaat dan.

Ook Stephan de Bie, investmentmanager ESG bij Vesteda, vindt deze schijnbare contradictie lastig te verklaren. ‘Grootse ESG-claims kunnen overkomen als een pr-verhaal zonder werkelijke inhoud’, zegt hij. ‘Als iedereen dat doet, dan worden termen als duurzaam, impact of toekomstbestendig tot betekenisloze

containerbegrippen die iedereen dan maar ter kennisgeving aanneemt. Terwijl het echt wel ergens over gaat.’ Prima, maar waarover dan? Die vraag blijkt niet zo eenvoudig te beantwoorden, zegt ook ESG-manager Jolien de Jongh van Achmea Real Estate. ‘Het begrip duurzaamheid heeft van zichzelf geen onderscheidend vermogen meer.’ Of het heeft juist een negatieve connotatie, zoals duurzaamheidsmanager Irmine van der Geest van Amvest suggereert. ‘In dat kader hebben we het natuurlijk over klimaatverandering en dan denken mensen al snel: oh jee, we gaan met z’n allen naar de donder. En dat is nou precies wat we niet willen.’

De grote uitdaging zit ‘m daarin de containerbegrippen te concretiseren en, zoals De Bie zegt, te monetariseren. ‘Vorig jaar sloten wij ons aan bij het project ‘Van BAR naar BIR’. Van Bruto Aanvangsrendement naar Bruto Impact Rendement dus’, zegt hij. ‘Oftewel: hoe we maatschappelijke waarde van onze projecten duidelijker in geld kunnen uitdrukken.’

Ook dat is niet altijd gemakkelijk. Want de panelen willen in een snel veranderende wereld nog weleens verschuiven. ‘Zo’n tien jaar geleden leverde de verduurzaming van bestaand bezit nauwelijks iets aan financiële waarde op’, zegt De Bie. ‘Nu zie je op afzienbare termijn

grofweg de helft van je investering in de marktwaarde terug. Maar dat is niet het hele plaatje. Verduurzaamde woningen kennen een langere levensduur, betere kwaliteit en een hogere huurderstevredenheid. Dat is ook wat waard.’ De grootste stappen worden gezet bij de gebiedsontwikkeling en nieuwbouw. Waar je bestaand bezit kunt oppoetsen om er een beter energielabel aan te kunnen hangen, kun je nieuwbouw toepassen volgens de laatste inzichten. Ja, dat kost geld, maar investeerders nemen met minder niet snel genoegen, aldus de geraadpleegde duurzaamheidsmanagers. ‘Onze sector is behoorlijk kwetsbaar voor klimaatverandering en sociale onrust’, aldus Achmea’s De Jongh. ‘Als wij nu geen rekening houden met onder meer hittestress en wateroverlast in de nabije toekomst, dan vormen wij geen interessante sector meer voor investeerders. De woningen die we nu laten bouwen, moeten aan het einde van de beleggingshorizon nog steeds voldoen. Al was het om ze dan eventueel voor een goede prijs te kunnen verkopen.’

Volgens De Jongh is het een misvatting dat ESG-doelstellingen alleen maar geld kosten. Ze vormen juist een kenmerk van goed koopmanschap met een langetermijnblik. ‘Uiteindelijk draait het om risicomanagement’, zegt

ze. ‘Als we ons nu uitsluitend richten op het hoogst mogelijke financiële rendement binnen vier, vijf jaar, dan zijn die woningen over dertig jaar niet meer geschikt, waardoor onze pensioenbeleggingen minder renderen. Kortom: dat wordt een drama.’ De Jongh wil naar eigen zeggen ‘zeker geen doemprofeet’ zijn, maar toch. Toekomstige risico’s mitigeren is wat haar betreft niet iets om schamper over te doen. Zeker niet nu de laatste wetenschappelijke inzichten een steeds somberder beeld schetsen over het klimaat. ‘De Golfstroom (een systeem van zeestromingen dat warmte over de aarde verdeelt, red.) zou rond 2055 kunnen klappen, waardoor het in Nederland een stuk kouder wordt dan we gewend zijn. Dat is niet ergens in de verre toekomst, maar over dertig jaar. Ik ben dan 68, dus wat we nu doen bepaalt in zekere zin ook mijn pensioen.’

Demissionair woonminister Mona Keijzer (BBB) mag dan wel suggereren dat het ‘wel wat minder kan’ met de duurzaamheidseisen aan nieuwbouw, die discussie speelt bij Achmea Real Estate, Vesteda en Amvest niet, aldus hun duurzaamheidsmanagers. Klimaat- en duurzaamheidskwesties mogen in dit rechtse tijdsgewricht politiek aan belang hebben ingeboet, hun investeerders denken daar heel anders over. ‘Uit kostenoverwegingen een beetje minder duurzaam bouwen, een paar plusjes van de A eraf, dat werkt niet voor onze participanten’, zegt Van der Geest. ‘Maar toegegeven: dat verhoudt zich soms moeilijk tot de rendementseisen. Bij echt innoverende en duurzame projecten zullen alle betrokken partijen water bij de wijn moeten doen. Daarnaast kunnen we niet op elk ESG-onderdeel maximaal plussen en zullen in de ontwerpfase keuzes moeten worden gemaakt.’ Zeer herkenbaar, zegt De Bie, want ook Vesteda kan de duurzaamheidsambities niet zomaar afzwakken binnen de ESG-agenda. ‘In dat geval botst de E(nvironmental) met de S(ocial)’, zegt hij. ‘Als we kiezen voor nieuwbouw die meer uitstoot dan nodig is, dan dragen we bij aan klimaatverandering, wat meer complicaties en kosten met zich meebrengt. Anderzijds kun je ook doorslaan in je ambitie door steeds hogere eisen te stellen, waardoor de bouw vertraagt ten koste van woningzoekenden.’ Een deel van de oplossing zoeken Achmea Real Estate, Vesteda en Amvest in minder CO2-uitstoot bij de woningbouw. Samen met andere institutionele beleggers zoals Altera, ASR, Bouwinvest, CBRE IM en enkele grote woningcorporaties, leggen zij bouwers daartoe harde uitstootlimieten op. Hoe bouwers daar aan voldoen, is hun zaak. Maar het gebruik van meer herbruikbare, biobased materialen, duurzaam staal en beton en een ontwerp dat hier zuiniger mee omgaat, is de meest voor de hand liggende route. ‘Wij sturen op resultaat’, zegt De Jongh, die namens Achmea Real Estate aan de basis stond van deze sectorbrede afspraken. ‘Daarnaast bieden we uniformiteit: de CO2-uitstoot tijdens de bouw moet omlaag en wij bieden bouwers daarvoor een gezamenlijk programma van eisen.’

Die eisen zijn nu nog vrij soepel, maar worden strenger naarmate de tijd vordert. Dat moet ook wel, al was het om aan toekomstige Europese uitstooteisen te kunnen voldoen. De Europese Unie komt in 2030 met een eigen uitstootplafond voor woningen en neemt daarbij de hele cyclus in ogenschouw: bouw, gebruik en sloop. Als de Nederlandse bouwsector hierin niet meegaat, wacht Nederland over enkele jaren een bouwcrisis, zo waarschuwde de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) enkele maanden geleden. Woningbeleggers en corporaties willen dit moment niet afwachten en nemen nu de vlucht naar voren: vermindert de bouwsector de uitstoot niet, dan geen afname van beleggers en corporaties. ‘Het werkt twee kanten op’, zegt De Bie. ‘Onze sector vindt de bouw vaak nogal behoudend. Maar bouwers zeggen op hun beurt dat ze wel innovatief willen werken, maar dat de markt dat te duur vindt. Nu zeggen we: we nemen niet meer af als de CO2-uitstoot tijdens de bouw boven een bepaalde drempelwaarde uitkomt. Dat geeft de bouwsector ook de benodigde zekerheid en wij maken een van onze duurzaamheidsdoelstellingen meetbaar en concreet.’

Amvest behoort ook tot de ondertekenaars van het uitstootconvenant. De ontwikkelende belegger kent beide kanten van de medaille en is wellicht daarom net iets zuiniger in zijn reactie. ‘Er zitten nog wel wat haken en ogen aan’, zegt Van der Geest. ‘Het initiatief draait alleen om de bouw en klimaatverandering. De beheerfase en levensduur van een gebouw worden niet meegenomen. Maar het signaal dat het convenant afgeeft, vinden we heel goed en daarom doen we mee.’ Niet alleen het signaal spreekt beleggers aan, maar vooral ook het concrete en meetbare karakter ervan. Op de terreinen van S(ocial) en G(overnance) is het immers nog lastiger rapporteren. Betaalbare woningen realiseren voor mensen met sleutelberoepen, studenten of senioren is een ding. Maar gemeenschapszin, meer sociale veiligheid, een gezonde leefomgeving of een hoger geluksgevoel voor huurders creëren in een nieuw, vaak gemengd project is dan weer heel wat anders. En een 100-procentscore behalen op alle vlakken is sowieso een utopie.

Juist die veelomvattendheid is het zwakke punt van het ESG-beleid. Het betekent alles en daardoor tegelijkertijd ook niets. Tenzij het tastbaar wordt. ‘Als institutionele beleggers leren we van elkaar’, zegt De Bie. ‘Als iemand een oplossing verzint die veel meetbare impact maakt, volgt iedereen. De juiste dingen worden altijd gekopieerd, in positieve zin. Dan creëer je ook een gemeenschappelijke taal die voorbijgaat aan nietszeggende containerbegrippen.’ Dat zou heel goed kunnen. Maar uiteindelijk is het ook de taal van geld die iedereen in de vastgoedbranche goed verstaat. ‘De Europese CO2-beprijzing komt er ook voor onze sector aan’, zegt Van der Geest. ‘Laat maar komen. Dan wordt ook duurzaamheid een hard, financieel thema. Zelfs de grootste sceptici kunnen er dan niet meer onderuit.’

Lange tijd leek de woningbouw de dans te ontspringen. De impact van het overvolle elektriciteitsnet beperkte zich tot de bouw van commercieel vastgoed, zoals distributiecentra, productiebedrijven, kantoorgebouwen en winkelcentra. Maar ondanks de voorkeursbehandeling die netbeheerders moeten hanteren voor kleinverbruikers, lopen nu ook steeds meer woningbouwprojecten vertraging op. Hoe groot de vertraging precies is, is onduidelijk. Centrale registratie ontbreekt, leert navraag bij het ministerie van Wonen en bij Netbeheer Nederland, de vereniging van alle elektriciteits- en gasnetbeheerders in ons land. Maar het is ‘duidelijk’ dat netcongestie een ‘urgente uitdaging is voor de nieuwbouwopgave’, stelt een woordvoerder van het ministerie VRO, waaronder volkshuisvesting ressorteert. Voor steeds meer woningbouwprojecten dreigt vertraging door drukte op het elektriciteitsnet. Het is volgens het ministerie ‘niet mogelijk de precieze impact van netcongestie op de huidige woningbouwplannen in kaart te brengen’. Veel factoren spelen een rol in hoe snel een woningbouwproject gerealiseerd kan worden, vertraging is vaak niet toe te wijzen aan één enkele factor.

Dat veel marktpartijen ook huiverig zijn publiekelijk hun nood te klagen, kan directeur Fahid Minhas van de brancheorganisatie van ontwikkelaars Neprom ‘goed begrijpen’. ‘De bij ons aangesloten ontwikkelaars vinden het niet altijd prettig dat ik hun vertraagde pro-

jecten benoem. Waarom? Uit vrees voor nog meer vertraging en onnodige discussies met de betreffende gemeente, netbeheerder en/of eindbeleggers.’ Zeker is dat netcongestie directe gevolgen heeft voor 13.300 corporatiewoningen, zo blijkt uit eind juli gepubliceerd onderzoek van Aedes. Bij 12 procent van de lopende nieuwbouwprojecten is netcongestie volgens de vereniging van de woningcorporaties zelfs

het grootste struikelblok. ‘Dit onderwerp leeft enorm onder onze leden’, benadrukt Morris Verlinden, belangenbehartiger bij Aedes.

Grootste vertragende factor voor ons is nu de netcongestie’, beaamt directeur Ramon Testroote van Wonen Zuid. In het voorjaar luidde hij de noodklok over de gebiedsontwikkeling Aan de Vallei in Roermond, waar de Limburgse woningcorporatie samen met branchegenoot Wonen Limburg en projectontwikkelaar JPO de komende jaren fasegewijs 468 woningen wil realiseren. Negen jaar geleden gaf de gemeenteraad van Roermond toestemming voor de nieuwe wijk. Eind vorig jaar veegde de Raad van State eindelijk alle bezwaren van natuurorganisaties en omwonenden van tafel. Vervolgens strandde de gebiedsontwikkeling op de stroomtoevoer. Netbeheerder Enexis zag geen ruimte om de benodigde krachtstroom te leveren voor de bouw. Dat gold evenzeer voor de kleinverbruikersaansluitingen voor de woningen. Maar na intensief en maandenlang ‘masseerwerk’, vond Enexis toch nog wat gaatjes voor de krachtstroom en de gebruikersaansluitingen voor de eerste fase. Hamvraag is volgens Testroote of Enexis daarna in het juiste tempo

de gebruikersaansluitingen van de latere fases van Aan de Vallei kan leveren. ‘Daar blijven we bovenop zitten.’

Volgens directeur Wouter de Wolff van De Raad Bouw in de Zuid-Hollandse kustplaats Katwijk worstelen vrijwel alle aannemers die hij kent, net als zijn eigen onderneming, met de stroomvoorziening. ‘Het krijgen van een stroomaansluiting is bijna lastiger dan het bouwen van het gebouw’, meent de aannemer. Zo bouwt De Raad voor woningcorporatie Portaal een appartementencomplex aan de Turkooislaan in Leiden. 115 appartementen zijn sociale huur, de overige twintig zijn bestemd voor de vrije sector. De woningen zijn al een half jaar zo goed als klaar, maar De Raad Bouw kan niet leveren, omdat er geen stroomaansluiting is. ‘We zijn al vier jaar in gesprek met netbeheerder Liander.’ De Wolff stelt dat er meerdere toezeggingen zijn gedaan, maar die zijn nooit geëffectueerd. Volgens de laatste berichten krijgt De Raad Bouw voor het eind van het jaar toch de aansluiting. Maar om het zekere voor het onzekere te nemen, wacht De Wolff met de afbouw. ‘We gaan de herfst in, dan krijg je al snel vochtproblemen. Daarom wachten we met het plaatsen van de keukens en de deuren tot de stroomaansluiting definitief rond is.’ Eind vorig jaar schreef Vastgoedmarkt al over de problemen met de aansluiting van het woonzorgproject Het Gastenhuis dat bouwer Ballast Nedam realiseert voor woonbedrijf Amvest in gebiedsontwikkeling de Groene Loper in Maastricht. Het complex voor 41 mensen met dementie, dat begin 2024 gereedkwam, heeft ondanks alle gesprekken met netbeheerder Enexis nog altijd geen stroomlevering, zo blijkt. Volgens Ralf Peeters, directeur Projecten bij Amvest, is er ook geen zicht op wanneer dat wel gebeurt. Alle nieuwe gebiedsontwikkelingen waarbij Amvest betrokken is ondervinden tegenwoordig hinder van het overvolle stroomnet. ‘Bijna het hele land kleurt rood door de netcongestie’, verklaart Peeters. ‘Het probleem zit voor ons vooral in de risicosfeer. Bij grote gebiedsontwikkelingen krijg je geen enkele zekerheid dat er elektriciteit is voor alle fasen. Dat komt doordat je de netaansluiting pas aan het eind van de rit kunt aanvragen, als alle andere vergunningen rond zijn.’

Amvest ontwikkelt zo’n duizend tot vijftienhonderd woningen per jaar. Tot nu toe kan zijn bedrijf dat tempo volgens Peeters nog redelijk volhouden. Maar ‘zorgelijk’ is dat aan de voorkant van de projectenpijplijn behoorlijke gaten beginnen te vallen door alle onzekerheid rond de stroomvoorziening. De Amvest-directeur denkt dat met veel kunsten vliegwerk en adequate regelgeving zijn

projectenmachine ook over twee jaar kan blijven doordraaien, maar echt optimistisch is hij niet. ‘Kijk naar het stikstofprobleem, dat sleept zich ook nog altijd eindeloos voort. Er moet wel de politieke wil zijn, ondanks alle mooie beloften in de verkiezingsstrijd, om problemen op te lossen.’

Ondanks de 8 à 9 miljard euro die Tennet en regionale netbeheerders zoals Enexis en Liander vanaf 2026 jaarlijks in de uitbreiding van de netcapaciteit gaan steken, zal het zeker nog vijf jaar – en waarschijnlijk tien of zelfs vijftien jaar – duren voordat een nieuwe of zwaardere stroomaansluiting weer vanzelfsprekend zal zijn. Die ruime tijdsmarge komt vooral door het personeelstekort, het gebrek aan handjes dus, om de verzwaring van het stroomnet te realiseren.

Ook de eindeloze mogelijkheden die bezwaarmakers hebben om de aanleg van kabels, hoogspanningsmasten, verdeelstations en de maar liefst vijftigduizend nieuwe transformatorhuisjes om hen moverende redenen te dwarsbomen, kunnen de vergunningprocedures danig vertragen.

Enige verlichting leek in zicht toen de Tweede Kamer in juni de wet ‘Versterking regie volkshuisvesting’ aanvaardde. Die zorgt voor kortere procedures doordat bezwaarmakers rechtstreeks naar de Raad van State moeten gaan. Daarmee wordt de tijdslurpende gang naar de rechter geschrapt.

In het oorspronkelijke wetsvoorstel gold echter dat uitsluitend bij nieuwbouwprojecten met meer dan twintig woningen de rechter ertussenuit zou worden gehaald, maar door een amendement van de BBB geldt dat voor alle nieuwbouw. ‘Daardoor dreigt de Raad van State compleet overspoeld te worden door bezwaarschriften’, voorziet Testroote, met ‘hoogstwaarschijnlijk nog meer vertraging in de procedures tot gevolg’. De kans dat de Eerste Kamer haar fiat geeft aan het veel bekritiseerde wetsvoorstel is sowieso niet al te groot. Aedes, Neprom en de aannemers verenigd in Bouwend Nederland vrezen dat de problemen voor woningprojecten alleen maar erger worden de komende jaren. Zeker als toezichthouder ACM de huidige voorkeursbehandeling van woningbouw na 1 januari volgend jaar inderdaad op een lager pitje zet, zoals een paar maanden geleden is aangekondigd.

Volgens het huidige voorstel van de ACM krijgt woningbouw nog wel voorrang op een netaansluiting, maar in de laagste categorie, waarin ook andere soorten projecten staan, legt Verlinden van Aedes uit. Binnen die categorie is het wie het eerst komt, wie het eerst maalt. ‘Er bestaat hierdoor een groot risico op vertraging van woningbouw, aangezien een netaansluiting pas kan worden aangevraagd bij een verleende omgevingsvergunning.’

‘Het verlagen van de prioritering hangt echt als een zwaard van Damocles boven de woningbouw’, onderstreept Marrit van der Schaar, projectleider Volkshuisvesting van de provincie Utrecht. Zij voorziet dat na 2027 alleen al in haar provincie 45.000 woningen ernstige vertraging oplopen. In de woondeal van maart 2023 heeft Utrecht zich vastgelegd op de bouw van 84.500 woningen tot 2030. Maar zonder ingrijpende maatregelen vanuit het Rijk komt daar ‘niets van terecht’. ‘De komende twee jaar houden we de vaart er nog wel in, maar daarna valt de bouw hier, op enkele projecten na, vrijwel stil door de netcongestie.’

Andere steen des aanstoots is volgens Van der Schaar dat de ACM geen enkel onderscheid maakt in haar ontwerpbesluit tussen traditionele bouwprojecten en het zogenoemde netbewust bouwen. ‘Bouwers, ontwikkelaars en corporaties hebben dus geen enkele zekerheid dat hun extra inspanningen voor netbewust bouwen worden gehonoreerd met de zekerheid van een netaansluiting.’ Die extra kosten bedragen zo’n 15.000 tot 30.000 euro per woning. Aedes, Bouwend Nederland en Neprom menen dat die extra kosten voor rekening moeten komen van de netbeheerders of het Rijk, omdat hierdoor ook minder investeringen in de transportcapaciteit nodig zijn. Met het bouwen van netbewuste woningen kunnen meer woningen worden aangesloten met de beperkte ruimte op het net. Een mix van woningen, maar ook belangrijke voorzieningen in een wijk, is mogelijk als netbewuste nieuwbouw wordt ingezet. Dat kan met nieuw ontwikkelde ontwerpprincipes, netbudgetten of via groepscontracten zoals in de Utrechtse wijk Merwede is toegepast, waarover Vastgoedmarkt eerder schreef.

Op basis van de ervaringen met netbewust bouwen hebben netbeheerders Stedin en Alliander, en brancheorganisaties Neprom, Bouwend Nederland en Techniek Nederland samen met adviseur Nuna Energy in september de Handreiking Netbewuste Energieconcepten gepubliceerd. Die aanpak lost het transportprobleem op het hoogspanningsnet niet op. Maar hij zorgt er wel voor dat op lokaal niveau het energiesysteem zo optimaal mogelijk wordt benut door zoveel mogelijk gebruik te maken van lokale opwekking (warmtenetten, zonnepanelen, wind), opslag (batterijen) en slimme sturing om de energievraag te beheren. Toen het verbod op gasaansluitingen voor nieuwbouwwoningen zeven jaar geleden plotsklaps inging, om de energietransitie te pushen, richtte bouwer Heijmans een apart energiebedrijf op. Dat adviseert, maar installeert en exploiteert ook energie-installaties. ‘Ik denk dat veel partijen de impact van dat verbod destijds hebben onderschat’, zegt directeur Maarten Kokshoorn van de energietak van Heijmans. ‘Want je schroeft aan het einde niet nog even een gasketeltje erin. Je moet nadenken, zeker bij gebiedsontwikkelingen, over een compleet duurzaam energiesysteem met bijvoorbeeld individuele of collectieve warmtepompen, zonnepanelen en laadpalen.’ De afgelopen jaren is de netcongestie daar stap voor stap bijgekomen als complicerende factor.

Toch heeft Heijmans tot nog toe ‘nul vertraging’ in zijn lopende woningbouwbouwprojecten door de netcongestie, verzekert Kokshoorn. Hoe kan dat? ‘Door heel vroeg het gesprek met de netbeheerder aan te gaan over de mogelijkheden en onmogelijkheden. Daarmee beginnen we al drie of vier jaar voor we de netvoorziening nodig hebben.’

Maar netbewust bouwen biedt slechts soelaas als er toch nog iets aan ruimte zit op het net. De verwachting is dat in een aantal regio’s,

waaronder de provincies Utrecht, Gelderland, Flevoland, Noord-Brabant en Limburg, maar ook rond de grote steden met hun ambitieuze woningbouwprogramma’s, de rek er over twee jaar helemaal uit is.

‘De uitdagingen door de netcongestie zijn voor projectontwikkelaars de afgelopen negen maanden alleen maar veel groter geworden’, stelt Neprom-directeur Minhas. ‘In vrijwel alle lokale en regionale versnellingstafels om de woningbouw vaart te geven, staat netcongestie hoog op de agenda.’ Hij voorziet dat de komende jaren de bouw van minimaal honderdduizend woningen vertraging oploopt door het propvolle elektriciteitsnet.

Maar onder druk wordt alles vloeibaar. Ook gasloos bouwen is kennelijk niet langer heilig, zelfs in het progressieve Utrecht. Een van de extra maatregelen die nodig zijn om het overvolle stroomnet in de provincie Utrecht betrouwbaar te houden, is de inzet van ‘gasgeneratoren’ die, op momenten dat het noodzakelijk is, lokaal extra stroom kunnen opwekken en leveren aan het net. Netbeheerders Stedin en Tennet hebben eind augustus de aanbesteding voor deze tijdelijke oplossing gegund aan het samenwerkingsverband tussen Flexpowernet en Rolls-Royce.

De generatoren moeten in eerste instantie 60 megawatt (MW) aan extra stroomcapaciteit kunnen produceren. In de provincie Utrecht voorzien Tennet en Stedin grote capaciteitstekorten door de toenemende belasting vanuit nieuwe woningen, warmtepompen en laadpalen. Het bijplaatsen van 60 MW aan gasgeneratoren voorziet deels in het terugbrengen van dit tekort. Met 60 MW kunnen zo’n zestigduizend huishoudens van stroom worden voorzien. Dat is vergelijkbaar met het elektriciteitsverbruik van de gemeenten Veenendaal en Woerden samen.

De gasgeneratoren voorzien, totdat het net is uitgebreid, in zo’n 25 procent van de totale behoefte aan regelbare opwek in de provincie Utrecht. De resterende 75 procent moet komen uit de andere extra maatregelen, zoals netbewust laden, de inzet van batterijopslag en het netbewust bouwen van woningen.

Nederland staat voor een van de grootste renovatieopgaven uit zijn geschiedenis: het energiezuinig maken van ruim drie miljoen huurwoningen. Het is een operatie die techniek, financiering en sociale betrokkenheid combineert. Van corporaties tot institutionele beleggers en particuliere verhuurders: iedereen zoekt naar manieren om tempo te maken, zonder dat huurders de rekening betalen of beleggers afhaken. Een enorme opgave dus: het gaat om het verduurzamen van 3,2 miljoen huurwoningen, volgens de Monitor verduurzaming gebouwde omgeving 2024. De Nationale Prestatieafspraken uit 2022 verplichten corporaties om uiterlijk in 2028 alle woningen met label E, F of G op te waarderen naar minimaal label D. Daarnaast moeten vóór 2030 ongeveer 675.000 sociale huurwoningen worden geïsoleerd, en in de particuliere huur zo’n 325.000. Dat betekent een tempo van tienduizenden renovaties per jaar, terwijl capaciteit, financiering en regelgeving grenzen stellen aan de vaart. Het verduurzamen van de bestaande voorraad is daarmee niet alleen een technische, maar ook een organisatorische en financiële uitdaging. ‘Corporaties zijn al lang bezig met verduurzamen,’ zegt Gerard van Bortel, assistent-professor Housing Management aan de TU Delft en commissaris bij meerdere corporaties. ‘De makkelijke complexen zijn grotendeels ge-

daan. Wat overblijft zijn vaak appartementen in VvE’s of woningen met ingewikkelde eigendoms- of monumentenstructuren. Daar is de besluitvorming stroperig en liggen de kosten hoog.’

Hij benadrukt dat corporaties de kosten van verduurzaming of gestegen marktwaarde niet zomaar in de huur mogen doorberekenen. ‘Dat maakt de businesscase ingewikkeld. Neem zonnepanelen: het voordeel voor huurders kan worden uitgehold door onzekerheid over de salderingsregeling. Als die wordt afgeschaft, valt het financiële voordeel deels weg en dat maakt bewoners terughoudend.’ Volgens Van Bortel is daarom consistent beleid essentieel, net als maatwerk in de uitvoering. ‘Soms willen gemeenten specifieke materialen of gevelafwerkingen afdwingen die veel duurder zijn dan alternatieven. Zulke eisen kunnen projecten maanden of jaren vertragen.’

Een ander punt is de betrokkenheid van bewoners. ‘Bij het loskoppelen van het gas of bij aansluiting op een warmtenet moeten bewoners overtuigd raken van de voordelen. Ze willen weten wat het doet met hun energierekening en comfort. Alleen met open communicatie en een aantrekkelijk aanbod krijg je hen mee.’

Van Bortel ziet ondanks de obstakels een positieve trend: ‘Er is al veel bereikt, en de maat-

schappelijke druk neemt toe. Het is zaak om ook de lastigste woningen – bijvoorbeeld in oude VvE’s of beschermde stadsgezichten –stap voor stap aan te pakken.’

Robin Paalvast, voorzitter van Stroomversnelling, een organisatie die de energietransitie wil versnellen, ziet vergelijkbare knelpunten. ‘Voor nieuwbouw zijn de regels helder, maar bij bestaande bouw is het veel ingewikkelder: VvE’s, participatie, netcongestie. En het beleid van de overheid is niet altijd stabiel. Neem de stopzetting van de salderingsregeling en de impact die dat heeft op de energieprestatievergoeding. Als zulke instrumenten wegvallen, wankelt het verdienmodel.’

Paalvast pleit voor een integrale strategie waarin rijksoverheid, gemeenten en marktpartijen samenwerken. ‘Je kunt niet bij de waan van de dag sturen. Ondernemers en corporaties hebben zekerheid nodig om investeringen van tientallen jaren te doen.’ Hij wijst op de noodzaak van collectieve oplossingen voor netcongestie en warmtevoorziening.

‘Zulke vraagstukken los je niet op woningniveau op. Daarvoor heb je regie nodig en duidelijke landelijke kaders.’

Hij ziet bovendien kansen voor economische prikkels: ‘Subsidies of fiscale voordelen kunnen als vliegwiel werken. Een bescheiden bijdrage van de overheid kan leiden tot een veelvoud aan investeringen door markt en

bewoners. Het is niet erg als bedrijven daarmee geholpen worden, zolang de maatschappelijke winst groot is.’ Volgens Paalvast ligt de sleutel in opschaalbaarheid: ‘Wijkgerichte aanpakken, met standaardconcepten en goede communicatie naar bewoners, maken verduurzaming betaalbaar en haalbaar.’

Institutionele beleggers spelen een steeds grotere rol bij het verduurzamen van huurwoningen. Achmea Real Estate richtte begin 2025 het Achmea Dutch Residential Impact Fund op. ‘Wij kopen bestaande woningen met slechte labels en brengen ze naar Paris Proof-niveau’, vertelt fundmanager Onno Hoff. ‘Dat levert drie effecten op: een lagere energierekening, minder CO2 en veel meer comfort voor bewoners.’

Het fonds richt zich vooral op complexgewijze aankopen in het middenhuursegment. ‘We kopen bij voorkeur onaangebroken bezit, zodat we niet met koop en huur in één complex te maken hebben. Verkopers zijn uiteenlopend: particuliere beleggers, corporaties, soms andere fondsen. Corporaties tonen veel belangstelling; zij worstelen met ouder bezit en beperkte capaciteit.’

Hoff benadrukt dat verduurzaming alleen kansrijk is als er een solide businessmodel achter zit. ‘Wij mikken op een looptijdrende-

ment van 5 tot 7 procent, vergelijkbaar met reguliere woningfondsen.’ Dat realiseert het bedrijf op basis van drie pijlers. Ten eerste waardestijging van de woningen na renovatie. ‘Uit eigen onderzoek blijkt dat zodra een complex van label G naar A of A+++ gaat, de marktwaarde sneller groeit dan niet-verduurzaamde woningen.’ Ten tweede kan het aan de zittende huurders een beperkte huurverhoging vragen in ruil voor lagere energielasten. ‘Huurders houden altijd voordeel over, omdat zij maar een deel van de besparing afdragen.’ En ten derde benut Achmea het moment van mutatie: als een woning leegkomt, kan het markthuur vragen, passend bij het nieuwe kwaliteitsniveau. ‘Belangrijk is dat het model sociale doelstellingen en rendement combineert. We vragen nooit de volledige energiebesparing terug in de huur. Meestal ongeveer een derde. Zo blijft het betaalbaar en aantrekkelijk voor huurders. Tegelijk kunnen pensioenfondsen rekenen op een stabiele opbrengst.’ Het fonds presenteert zich nadrukkelijk als impactinvestering: financieel gezond én gericht op maatschappelijke waarde.

Toch kent het model kwetsbaarheden. ‘Voor een renovatie hebben we toestemming nodig van 70 procent van de huurders’, legt Hoff uit. ‘Bij appartementen is dat vaak een uitdaging. Bij eengezinswoningen kun je soms woningen overslaan, maar dat is beperkt.’ Een ander risico is beleidsinstabiliteit. ‘Als de overheid plotseling huurprijzen bevriest of de regels voor het woningwaarderingsstelsel wijzigt, komt de businesscase onder druk. Duidelijkheid over energie-eisen en puntensystematiek helpt juist om investeringen aan te trekken.’

Daarnaast speelt de waardering in de markt een rol. ‘Zolang slecht geïsoleerde woningen

in de huidige gunstige uitpondmarkt veel opleveren, ontbreekt de prikkel om te investeren en ze te behouden voor de huurmarkt. Als taxateurs, banken en beleggers beter kijken naar energieprestaties en toekomstige kosten voor woningverbetering forser inprijzen, ontstaat er vanzelf dynamiek.’ Hoff pleit voor een combinatie van positieve en negatieve prikkels. ‘De ambitie moet echt omhoog. Geef een huurbonus voor verduurzaming, maar ook een sterker signaal dat verhuur van woningen met een slecht energielabel op termijn niet meer kan. De overheid legt die grens nu nog op label D vanaf 2029. Ik zou zeggen, verleg dat naar energielabel C.’

Ook operationele risico’s vragen aandacht. ‘Renovaties zijn complex. We moeten aannemers vinden, materiaalprijzen fluctueren, en er is altijd kans op vertraging. Bovendien willen we bewoners goed informeren en begeleiden, anders haken ze af.’ Daarom organiseert het fonds informatieavonden en biedt het praktische ondersteuning. ‘We willen laten zien dat we serieus met bewoners meedenken, van het ophangen van gordijnen tot het berekenen van energielasten.’

Hoff ziet uiteindelijk veel potentie in het model. ‘Als we het goed doen, kunnen we duizenden woningen verbeteren en tegelijkertijd een aantrekkelijk rendement bieden. Maar het vraagt om een lange adem, gedegen voorbereiding en een betrouwbare overheid.’ Naast corporaties en grote fondsen is er nog een diverse groep particuliere verhuurders. Daar ligt een forse verduurzamingsachterstand. Veel eigenaren hebben beperkte schaal of kennis, en aarzelen vanwege kosten en onzekere regels. Soms is er weinig zicht op de voordelen van investeren, terwijl huurders vaak niet zelf kunnen isoleren of overstappen op duurzame warmte. Hoff ziet kansen voor overname: ‘Als particuliere beleggers hun oude bezit verkopen, kunnen wij het oppakken en verduurzamen. Maar de prijzen voor slecht vastgoed zijn nog te hoog. Pas als waar-

dering echt rekening houdt met labelkwaliteit, kan het volume groeien.’

De verduurzaming van huurwoningen is geen eenvoudige exercitie, maar de urgentie is groot. Zonder versnelling worden de klimaatdoelen gemist, en blijven honderdduizenden huurders met hoge energierekeningen zitten. Paalvast: ‘Het gaat om opschaalbare aanpakken, niet om pilots alleen. De overheid moet richting geven, maar markt en corporaties moeten het doen.’ Volhouden loont, zegt Van Bortel: ‘Sommige opgaven zijn weerbarstig, maar met creativiteit en doorzettingsvermogen kom je ver.’ Volgens Hoff kunnen beleggers maatschappelijke impact koppelen aan rendement: ‘Institutioneel kapitaal kan met goed beleid de verduurzaming versnellen.’

Hoewel er landelijke bouwregels gelden voor duurzaamheid, verschilt het toch per gemeente aan welke voorwaarden je als bouwer moet voldoen. Zo stuurt Amsterdam op woningbouw met hout en andere biobased materialen. In Den Haag moeten aannemers vanwege stikstof extra aandacht besteden aan schoon en emissieloos bouwen. En de gemeente Eindhoven wil dat nieuwbouwwoningen voldoen aan meer dan de minimale eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen, de energieprestatie-eisen voor nieuwe gebouwen. Ook moeten ze uitgerust worden met slimme installaties, hoge isolatiewaarden en een toekomstgerichte netwerkaanpak.

Zo zijn er nog veel meer wensen en eisen die verschillen per gemeente, blijkt uit een rondgang van Vastgoedmarkt bij de vijf grootste Nederlandse gemeenten: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Vrijwel allemaal zien zij het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) als een ondergrens, die onvoldoende mogelijkheden biedt om toekomstige duurzaamheidsdoelen te halen. De gemeenten stellen geen technische eisen bovenop het Bbl, omdat dit wettelijk niet is toegestaan. Hun oplossing: aanvullende beleidsnota’s, verordeningen en puntensystemen om te zorgen voor meer verduurzaming in de bouw.

‘Een aantal jaar geleden begonnen lokale overheden echt te stapelen’, vertelt Lizzy Butink. Zij is landelijk manager Duurzaamheid bij de ontwikkelende bouwer Dura Vermeer. ‘Dat was ook wel logisch. Er zijn steeds meer mogelijkheden om te verduurzamen, maar de landelijke bouwregels veranderen erg traag. Vooral progressieve gemeenten willen niet afwachten, maar zo snel mogelijk aan de slag om klimaatproblemen aan te pakken.’

Neprom-voorzitter Ronald Huikeshoven herkent dat gemeenten de afgelopen jaren steeds meer eigen duurzaamheidsbeleid toevoegen. Hij is zelf volop bezig met duurzaamheid, als voorzitter van de belangenvereniging van projectontwikkelaars, en als directievoorzitter van gebiedsontwikkelaar AM. ‘De trends zijn circulariteit en houtbouw. Vooral CO2-reductie speelt een grote rol. We zien dat gemeenten daar actief mee bezig zijn.’

Welke aanvullende eisen gemeenten stellen aan nieuwbouw, hangt niet alleen af van de politieke koers, maar ook van lokale omstandigheden. Denk aan overbelasting van het stroomnet, gebrek aan groen of specifieke hogere risico’s die te maken hebben met klimaatverandering. Zo is wateroverlast vooral in een stad als Amsterdam een groeiend probleem door de hoge bebouwingsdichtheid, verharding en heftige regenbuien. Daarom heeft de gemeenteraad een hemelwaterver-

ordening vastgesteld, een voorschrift voor de opvang en afvoer van water. Extra aanvullende eisen zijn dus begrijpelijk, maar in de praktijk maken ze bouwen ingewikkeld. Dat blijkt uit het in juni verschenen rapport Bouwen met Toekomst van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli), een onafhankelijk adviesorgaan voor regering en parlement. De Raad schrijft ten eerste kritisch over het landelijke beleid: er wordt volgens haar nog steeds te weinig gedaan om duurzaam bouwen echt af te dwingen. De overheid zou te weinig aandacht hebben voor het gebruik van materialen en de uitstoot van CO2 over de hele levensduur van gebouwen.

Die kritiek sluit aan bij de frustratie van gemeenten, die zich genoodzaakt voelen zelf aanvullende voorwaarden te stellen. Maar de Raad vindt het riskant dat zij met allerlei akkoorden en convenanten komen. Door alle bovenwettelijke bouweisen per regio ontstaat ‘landelijk gezien een lappendeken van bouwvoorschriften’, schrijft de Rli. ‘Voor bouwende partijen, die vaak in diverse regio’s werken, is het ondoenlijk om in te spelen op al deze afzonderlijke eisen.’ Dit verhoogt de proceskosten volgens de Raad namelijk aanzienlijk. En vaak is het ook in technisch opzicht niet haalbaar om lokale eisen in te passen in woningontwerpen, stelt het adviesorgaan. Bouwers krijgen te maken met wisselende voorwaarden, extra kosten en vertraging.

se Vereniging Toeleverende Bouwmaterialenindustrie (NVTB), Bouwend Nederland en Neprom onderschrijven de analyse van de Rli. ‘Bij Neprom pleiten we voor uniforme eisen in heel Nederland op basis van de Bbl’, zegt voorzitter Huikeshoven. ‘Als gemeenten ieder hun eigen exploitatie-eisen of prijsstellingen hanteren, leidt dat tot onduidelijkheid, onzekerheid en vertraging voor bouwers en ontwikkelaars.’

Gemeenten zijn terughoudend om duurzaam-

heidseisen aan te wijzen als oorzaak van vertraging. Volgens Amsterdam en Eindhoven spelen factoren zoals stijgende bouwkosten en geopolitieke spanningen een grotere rol. ‘Vooral lange bezwaarprocedures hebben een veel grotere invloed’, aldus een woordvoerder van de gemeente Eindhoven. Vertragingen blijven een feit. Volgens recent onderzoek van vereniging van woningbouwspecialisten WoningBouwersNL is twee derde van de vergunde projecten na een jaar nog

Hierdoor groeit de onzekerheid en dat belemmert de bouw van betaalbare en duurzame woningen. Dat herkennen ze bij Dura Vermeer. ‘Hoewel we snappen dat gemeenten afzonderlijke, ambitieuzere eisen hebben, beweegt het alle kanten op’, zegt Butink. ‘Collega’s in projectontwikkeling weten soms niet of ze kunnen blijven doorbouwen voor een betaalbare prijs.’

Over het algemeen kan de ontwikkelende bouwer er ‘goed mee omgaan’. ‘We zijn een landelijke organisatie die weet wat er regionaal speelt’, zegt Butink. ‘We blijven overleggen met gemeenten, weten waar ze voor staan en hoe ze afwijken van landelijk beleid. Desondanks leiden alle extra beleidsmaatregelen soms wel echt tot vertraging. Bovendien zijn de eisen niet altijd bewezen effectief.’ Ook brancheorganisaties zoals de Nederland-

niet in aanbouw. De oorzaken zijn divers: stijgende bouwkosten, lange bezwaarprocedures (gemiddeld twintig maanden bij de Raad van State), netcongestie, fiscale druk op beleggers en betaalbaarheidseisen. Diverse duurzame beleidsmaatregelen zijn dus inderdaad niet de enige vertragende factor, maar ze spelen wel mee. De gemeente Rotterdam is niet bang om toe te geven: duurzame eisen verhogen de kosten. ‘De spanning tussen duurzaamheid en betaalbaarheid kan ertoe leiden dat projecten langer duren of dat de businesscase onder druk komt.’

Butink van Dura Vermeer zag twee jaar geleden een hoogtepunt in alle eisen en verschillen. ‘Maar inmiddels is die piek voorbij’, zegt ze. ‘Er ontstaat een tegenbeweging: niet om duurzaamheid los te laten, maar om het slimmer en haalbaarder te organiseren.’ Gemeenten lijken zich bewuster van de impact van hun eisen, zegt ze. ‘Ze kijken kritischer naar wat ze vragen. Ze stemmen beter af en hebben meer aandacht voor een balans tussen ambitie en betaalbaarheid. Ze bepalen samen met de uitvoerders: hoe kunnen we zo duurzaam mogelijk bouwen binnen het budget en tijdspad?’

Dit ziet ook Huikeshoven. ‘Het is noodzakelijk om de woningbouwproductie op gang te brengen’, zegt hij. ‘Dat moeten we echt samen doen, want het is geen eenvoudige opgave. Het doel is om tot 2030 ongeveer 981.000 nieuwe woningen te bouwen, waarvan twee derde betaalbaar moet zijn. De businesscase staat al on-

der druk, dus je moet goed nadenken over de randvoorwaarden. Gelukkig merken we dat gemeenten nu ook het gesprek willen voeren.’

Het moet slimmer en haalbaarder. Een voorbeeld is de aanpak van de gemeente Utrecht. Naar eigen zeggen past de gemeente ambities aan op basis van nieuwe inzichten. Zo zijn de milieueisen voor middenhuur verlaagd om productie te versnellen, terwijl er juist meer nadruk ligt op netcongestie-bestendige nieuwbouw. ‘Dat betekent soms hogere eisen op dat gebied’, laat een woordvoerder van de gemeente weten. ‘Per project en beleidskader verschilt de balans.’

Utrecht streeft daarbij wel naar voorspelbaarheid. Zo hebben beleidsnota’s een langere looptijd, zodat partijen weten waar ze aan toe zijn. ‘Tegelijkertijd hebben we de Utrechtse aanpak om in uitzonderlijke gevallen af te wijken van beleid. Daardoor kunnen projecten doorgaan als ze anders zouden vastlopen. We blijven leren en bijstellen.’

Duurzaamheid blijft belangrijk in het ontwikkelproces, maar wordt steeds minder vaak opgelegd als randvoorwaarde. Gemeenten schrappen hun duurzaamheidsdoelen niet, maar ze passen hun instrumenten aan op uitvoerbaarheid. Ze kiezen vaker voor stimulering dan voor normering, bieden ruimte voor maatwerk en projectafhankelijke afspraken en herijken hun beleid op basis van ervaring. Gemeenten zijn de afgelopen jaren

dus minnelijker geworden, maar niet minder ambitieus. Bovendien zijn er nog steeds grote verschillen per regio tussen de bovenwettelijke duurzaamheidsambities. Hoewel de eisen minder strikt zijn, neemt de variatie in aanpak toe.

De gemeente Rotterdam benadrukt dat het belangrijk blijft naar hoger te streven dan de eisen in het Bbl. ‘Dat is nodig, omdat woningen die louter aan de wettelijke ondergrens voldoen onvoldoende bijdragen aan de klimaatdoelen en sneller risico lopen op waardeverlies’, meldt een woordvoerder. Alle gemeenten verwachten dat landelijke en Europese regelgeving strenger zal worden. Rotterdam wil hierop inspelen door nu al te experimenteren met toekomstige normen. Denk aan toekomstige eisen zoals Whole Life Carbon, waarbij het gaat om alle CO2-uitstoot die vrijkomt tijdens de volledige levensduur van een gebouw. Dus niet alleen tijdens het gebruik, maar ook bij de bouw, het onderhoud en de sloop. ‘Er is ook steeds meer vraag naar duurzame woningen vanuit bewoners en investeerders’, stelt de woordvoerder van de gemeente Rotterdam. ‘Per saldo geloven wij dat projecten die integrale duurzaamheid meenemen ro-

buuster zijn: zij hebben een langere levensduur, lagere exploitatielasten en blijven aantrekkelijk.’

Hoewel Neprom streeft naar universele eisen, snapt voorzitter Huikeshoven dat gemeenten soms hogere ambities hebben. ‘Landelijk beleid en experimenteren waar het kan: het een sluit het ander niet uit’, zegt hij. ‘Maar in plaats van het te eisen, is het beter om het gesprek aan te gaan met marktpartijen over wat er mogelijk is. Op plekken waar de gemeente zelf eigenaar is van de grond, zou je bijvoorbeeld meer kunnen experimenteren met nieuwe, duurzame producten. Als die slagen, kunnen we productie opschalen en leveren in gemeenten in heel Nederland. Zo kun je kosten verlagen en zorgen voor nog meer verduurzaming.’

Als voorbeeld noemt Huikeshoven het project Bovenduist in Amersfoort. ‘De gemeente Amersfoort en het consortium Vathorst pakken duurzaamheid op een constructieve manier met elkaar op’, zegt hij. ‘Ze inventariseren ten eerste welke duurzaamheidsdoelen relevant zijn. Die verwerken ze in meetbare doelen en maatregelen. Vervolgens draait het om doseren: wat zet je waar in? En in welke mate? Dit helpt ons: we weten welke beleidsthema’s relevant zijn en dilemma’s komen vroeg naar voren. We willen allemaal de minimale eisen halen. Minder kan niet, meer kan soms.’

Een ander voorbeeld is de Metropoolregio Amsterdam, waar de gemeente de ambitie heeft om 20 procent van de nieuwbouw in hout te realiseren. ‘Dat is een extra eis, maar houtbouw is een grote trend en de vraag gaat toenemen’, vertelt Huikeshoven. ‘Ik zie de wens voor meer houtbouw ook in andere gemeenten, in allerlei varianten. Het is slim in te spelen op de vraag van de toekomst.’ Ook Butink van Dura Vermeer vindt dit een belangrijk streven. ‘Een gemeente als Amsterdam heeft een voorbeeldfunctie’, zegt zij. ‘Ja, het is aanvullend beleid en het vertraagt soms, maar het draagt wel bij aan verduurzaming. We kunnen niet stil blijven staan.’ Het advies van Huikeshoven: maak geslaagde individuele projecten zo snel mogelijk schaalbaar. ‘We moeten zorgen dat houtbouw gecertificeerd is zodra het uit de fabriek komt’, zegt hij. ‘Nu moet je bij elke gemeente opnieuw een vergunning aanvragen. Dat is niet te doen. Het gaat veel sneller als je zorgt voor standaardisering en een landelijke kwaliteitstoets.’

Dat is uiteindelijk een landelijke aangelegenheid, zegt hij. ‘Daarom voeren we als Neprom gesprekken met het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. We proberen iedereen bij elkaar te brengen.’ Ook de Rli adviseert om één duidelijke routekaart te ontwikkelen voor duurzaam bouwen, met heldere normen en een gelijk speelveld voor alle partijen. Gemeenten zouden hun beleid beter moeten afstemmen op deze landelijke koers, zodat duurzame woningbouw niet wordt afgeremd maar juist gefaciliteerd. Butink is het daarmee eens. Zij pleit voor meer focus en eenvoud in het beleid. Haar voorstel: stuur niet alleen op kosten, maar ook op CO2-uitstoot. ‘Als je euro’s en uitstoot naast elkaar legt, kun je veel meer impact maken. Eén duidelijke methodiek zoals de Whole Life Carbon-benadering helpt om duurzaamheid en betaalbaarheid te combineren. Weg van losse energielabels, richting een integrale kijk op de hele levenscyclus van een gebouw.’ ‘Bouwers, ontwikkelaars en gemeenten zijn steeds meer in gesprek’, zegt Huikeshoven. ‘Het is duidelijk: innovatie in duurzaamheid is noodzakelijk, maar het mag geen belemmering zijn voor de woningbouwopgave.’

Voor elk belangrijk moment is er een deur met een doel.

Misschien denkt u er niet elke keer aan, maar toch zijn deuren er altijd op de cruciale momenten in het leven. Bijvoorbeeld wanneer u de stap zet naar uw eerste appartement. Voor zulke gebeurtenissen ontwerpen wij onze deuren.

Denk maar aan onze veiligheidsdeuren. Zij weren niet alleen ongewenste geuren en lawaai, maar beschermen ook tegen brand en inbraak. En ze bieden generaties lang bescherming.

Zie meer op daloc.nl

Al sinds de productie van onze eerste deur in 1942 hebben onze deuren een duidelijk doel: zorgen voor veiligheid welzijn en het redden van levens. En zo heeft ook ons bedrijf een belangrijk doel: u helpen om uw projecten van het allereerste begin tot een goed einde te brengen.

Het aantal tweedehandskledingwinkels in Nederland groeide tussen 2013 en 2025 met ruim 40 procent, zo blijkt uit de meest recente cijfers van Kamer van Koophandel (KvK). Waar het er begin 2013 nog 516 waren, bedroeg het aantal afgelopen juli 723. De provincie Noord-Holland heeft de meeste, namelijk 155. Hierna volgt Zuid-Holland met 124 winkels. Bovendien vormt textiel bij kringloopwinkels, die een breder assortiment dan kleding hebben, een belangrijk deel van de omzet: 28 procent, volgens de cijfers van Branchevereniging Kringloop Nederland. Tweedehandskleding is populair en daardoor groeit het aandeel ervan in de retailmix van drukbezochte winkelgebieden. Een deel van de winkels richt zich uitsluitend op vintage

kleding: kledingstukken van vaak meer dan twintig jaar oud, van originele merken en met een specifieke stijl of uit een bepaald modetijdperk. Het gaat zowel om tweedehandskleding als om restvoorraden van retailers. Andere tweedehandskledingwinkels verkopen meer dan alleen dit specifieke type kleding. Anders dan kringloopwinkels – die naast kleding ook de hele inboedel voor huizen verkopen – kunnen tweedehandskledingwinkels prima opereren op een kleinere oppervlakte in de binnenstad. Ze duiken daarom steeds vaker op in het hart van populaire winkelgebieden of in aanlooproutes ervan, ziet ook Dirk Mulder, sectorbankier Trade & Retail bij ING. ‘Kringloopwinkels zitten doorgaans meer aan de rand van steden of op industrieterreinen.

Ze hebben een specifiekere ruimtevraag, omdat ze veel opslagruimte nodig hebben en handige aanrijdroutes voor de inname en uitgifte van goederen’, zegt Mulder. Winkels die hoofdzakelijk kleding aanbieden, hoeven logischerwijs minder eisen te stellen aan de oppervlakte.

In sommige gevallen zijn tweedehandskledingwinkels een opvulling voor anders leegstaande panden, vermoedt Mulder. ‘Ik ken de achterliggende gedachte van een belegger of vastgoedeigenaar niet, maar ik kan me voorstellen dat het aantrekkelijker is om je pand tijdelijk te vullen met een circulair concept, dan het leeg te laten staan. Dat geldt al hele-

maal als duurzaamheid een belangrijk thema is voor de belegger.’ Mulder kwam zelf kortgeleden het concept ‘fashion for free’ tegen. ‘De initiatiefnemers kregen via Unibail-RodamcoWestfield (URW) in Amstelveen een maand lang een winkelruimte toegewezen waar consumenten hun oude kleding naartoe konden brengen. Winkelend publiek kreeg drie bonnen om kledingstukken uit te zoeken. Het doel was te laten zien hoeveel gebruikte kleding nog van goede kwaliteit is, er nog mooi uitziet en goed gedragen kan worden.’ Voor URW zou het pand deze periode anders leegstaan, maar nu had de winkelvastgoedbelegger enerzijds een opvulling en anderzijds liet hij zien als belegger waarde te hechten aan duurzaamheid.

Het idee dat tweedehandswinkels in de regel een lagere huurprijs willen betalen, klopt niet volgens Cor Verkade, één van de oprichters van vastgoedbedrijf Van Dam, Van Dam & Verkade. ‘Tot onze grote vreugde kwam er een vintagewinkel op ons pad toen de vorige retailer, Ekoplaza, liet weten helaas minder omzet te maken in ons pand dan nodig was om de winkel draaiende te houden’, vertelt Verkade. De winkel in kwestie nam de huurverplichtingen van Ekoplaza volledig over, waardoor er ook niets veranderde aan de huurinkomsten.

Het was opmerkelijk, zegt Verkade, dat er zo snel een nieuwe huurder gevonden werd die wilde tekenen voor dezelfde voorwaarden. Hergebruik van spullen noemt hij ‘zeer wenselijk’, vanwege de huidige duurzaamheidsdiscussies. ‘Het is qua duurzaamheid natuurlijk het meest gezond, daarom zijn wij blij met deze winkels.’

Bovendien geeft dit type winkels mensen met een kleinere beurs de mogelijkheid om spullen te kopen die ze in de reguliere winkel wellicht niet hadden kunnen kopen, vult hij aan. ‘Vintage- en tweedehandswinkels hebben dus niet alleen een duurzaamheidscomponent, maar ook een sociale.’

Een deel van de tweedehandskledingwinkels maakt een strenge voorselectie op de kleding die ze in de rekken hangen en is op zoek naar waardevolle en bijzondere items. Daardoor liggen de prijzen er doorgaans hoger dan in de reguliere kringloopwinkel. ‘Het zijn dan ook dit soort tweedehandswinkels die je steeds vaker ziet opduiken in de goede winkelgebieden’, zegt Mulder. Een voorbeeld is het concept Kilo Kilo Vintage, waar consumenten kleding betalen per gewicht. In september opende de zevende winkel, aan de Vismarkt in Groningen. De andere vestigingen zijn te vinden in de kern van de populaire winkelgebieden in Amsterdam, Utrecht, Tilburg, Leiden, Nijmegen en Den Haag. Vintageketen Episode heeft intussen vier vestigingen in Amsterdam en nog vijf verdeeld over Rotterdam, Utrecht, Haarlem, Hoorn en Den Haag. Tweedehands-

kledingwinkel Appel & Ei telt inmiddels al 22 vestigingen, gevestigd in zowel de hoofdwinkelstraten als naar de aanloopstraten ervan. Mulder noemt het vooralsnog een uitzondering wanneer tweedehandskledingwinkels zich daadwerkelijk op AA-locaties vestigen in de populairste winkelgebieden. ‘Je vindt ze nog het meest in de aanloopstraten naar de drukke winkelstraat, daar is de huur iets lager.’ In die aanlooproutes hebben ze volgens hem een versterkend effect. ‘De winkels zoeken vaker naar dit soort locaties, omdat er een groeiende groep consumenten is die deze manier van winkelen omarmt of er op zijn minst voor openstaat’, zegt Mulder. Volgens Roel Beumer, woordvoerder van Branchevereniging Kringloop Nederland, zorgen die zichtbaardere locaties in de binnenstad voor meer bewustwording rond tweedehands winkelen. ‘Deze kleding wordt toegankelijker voor consumenten. De winkels zien er vaak aantrekkelijk uit, en het aanbod is er divers en van goede kwaliteit. Hoe vaker consumenten met deze winkels in aanraking komen, hoe meer ze overtuigd raken van de toegevoegde waarde van tweedehands mode en waarom het simpelweg goedkoper én leuker is’, zegt hij. En steeds meer mensen, met name jongeren, raken dus daadwerkelijk overtuigd. ‘Ze kiezen voor unieke tweedehandsitems om hun outfits mee samen te stellen’, zegt Beumer. Maar het is niet alleen de stijl die ertoe doet, vult hij aan. Net als Verkade al aanstipte, stellen Beumer en Mulder dat het duurzame karakter voor veel consumenten belangrijk is. ‘Zij kijken kritischer naar uitgaven aan kleding, dan is tweedehands al snel een goed alternatief’, zegt Mulder.

Volgens Strabo-directeur Hans van Tellingen komt dit mede door gentrificatie. ‘Je blijft bijvoorbeeld in de Utrechtse binnenstad wonen wanneer je bent afgestudeerd, je hebt een goedbetaalde baan én je wilt bewust leven.’ Deze groep doopte hij om tot ‘rijk-links’, omdat linkse en progressieve opvattingen volgens hem steeds vaker aangenomen worden ‘door de rijken’. ‘Dat vintage, tweedehands kleding kopen, past heel goed bij de groep rijk-links.

Zij zijn bovendien bereid om fors te betalen voor een duurzame levensstijl en daar hoort ook vintagekleding bij, die soms duurder kan zijn dan nieuwe kleding bij Zara of Primark.’ Toch zijn het niet alleen de progressieve jongvolwassenen met voor het eerst een leuke loonstrook die voor tweedehands kleding kiezen. Een tweede groep kiest volgens Mulder namelijk voor tweedehands uit budgetoverwegingen. ‘Daartoe behoren bijvoorbeeld ook de jongeren die zich via social media willen presenteren met elke keer nieuwe kleding’, zegt hij. Voor mensen met een beperkt budget zijn goedkope Chinese webshops zoals Shein en Temu ook een optie, merkt Mulder op. ‘Maar bij tweedehandskleding komt er nog een soort spanningselement bij. Consumenten kunnen snuffelen tussen de rekken, op zoek naar een uniek item – een zogenaamd pareltje – waarmee ze hun eigen stijl kunnen uitdrukken. Het liefst een item van goede kwaliteit dat vroeger hip was of veel waard was.’

De populariteit van tweedehandskleding sluit volgens Mulder aan op de ontwikkeling dat moderetailers steeds sneller wisselen van collecties. ‘De tweedehandskledingwinkel is altijd verrassend, je weet nooit wat je tegenkomt’, zegt hij. Daarnaast noemt hij het feit dat de tweedehandswinkels altijd wisselende collecties aanbieden. ‘Er is geen sprake van een vaste collectie met een rek vol dezelfde kledingstukken in een andere maat. Dat maakt het leuk om er te winkelen’, zegt Mulder.

Beumer voegt hieraan toe dat er genoeg kleding in omloop is om de volgende zes generaties te kunnen kleden. ‘Dat is ook te wijten aan het veel te grote aanbod en de verleidingen van de grote retailers. Merken die tegenwoordig (ultra) fast fashion produceren, lanceren soms wel tientallen nieuwe collecties per jaar. Ze geven consumenten het gevoel dat ze almaar nieuwe kleding moeten kopen.’

De tegenbeweging is broodnodig, vindt Beumer. ‘Mensen moeten kleding weer leren waarderen en de levensduur zoveel mogelijk

verlengen, anders worden de afvalbergen alleen maar groter.’

Tweedehandskleding is volgens Mulder, Van Tellingen en Beumer geen trend die zomaar zal overwaaien. ‘Eigenlijk kun je het niet eens meer een trend noemen, het is een noodzakelijke verschuiving in het koopgedrag als we de aarde leefbaar willen houden’, zegt Beumer. Van Tellingen meent daarentegen dat tweedehands kleding ‘een blijvertje’ is, maar dat de hype momenteel op zijn hoogtepunt verkeert . ‘Als je kijkt naar de Haarlemmerstraat en de Haarlemmerdijk in Amsterdam, dan heb je er al bijna twintig tweedehandswinkeltjes zitten. Het is een trend die voorlopig nog helemaal niet is afgelopen.’ Hij vertelt dat hij vorig jaar bij Peek & Cloppenburg in Berlijn een hele vintage-afdeling tegenkwam en dat andere merken, zoals H&M, er ook mee bezig zijn. ‘Als het grootwinkelbedrijf de boel gaat overnemen, dan gaat de eerste hype of de romantiek van het vintage shoppen er misschien een heel klein beetje vanaf’, zegt hij. Daarom denkt hij dat de groei van het aantal tweedehandswinkels nu stabiliseert. ‘Het zal misschien nog een paar procentjes toenemen en de winkels zullen zeker blijven, maar ik zie het niet als een structurele verschuiving in winkelgebieden.’ Van Tellingen denkt dat tweedehandskleding een niche zal blijven, maar ‘het is wel echt een trend waar men rekening mee moet houden, met name omdat het de harten van een jonge generatie heeft veroverd. Zij willen graag laten zien dat zij het goede doen voor de samenleving en zijn bereid om daar veel geld aan uit te geven.’

Het draait om duurzaam en zorgeloos wonen

Met energieneutrale en rendabele binnenklimaatsystemen bouwt Klimaatgarant dagelijks aan een duurzame toekomst.

Samen gaan we voor minimaal energieverbruik en maximale prestaties. De installaties zijn geschikt voor verschillende typen woningen, betaalbaar en bieden optimaal comfort aan bewoners.

Vanuit expertise en ervaring durven we de energieprestaties voor de komende 25 jaar te garanderen. En of het nu om realisatie, exploitatie, onderhoud of beheer gaat: Klimaatgarant ontzorgt. Dát noemen wij een totaaloplossing.

Meer weten? Kijk op www.klimaatgarant.nl of scan de QR code

De druk op sectoren die werken met arbeidsmigranten neemt toe. Aandacht van de media, zoals enkele maanden geleden in de talkshow Lubach, voor de schrijnende situatie waarin deze mensen soms terechtkomen, is reden voor discussie over de grenzen van de verantwoordelijkheid. De schattingen over het aantal arbeidsmigranten lopen uiteen, omdat de registratie ervan niet altijd gebeurt. Arbeidsmigranten werken hier doorgaans enkele maanden per jaar, en bij een verblijf van minder dan vier maanden is registratie in het Basisregistratie Personen (BRP) niet verplicht.

De Adviesraad Migratie, de onafhankelijke adviesraad van de regering en het parlement, schatte het aantal arbeidsmigranten in 2022 op circa 980.000. Het grootste deel (37 procent) van de arbeidsmigranten die via uitzendbureaus werken, was werkzaam in de logistieke sector, volgens onderzoek van deze raad. Ze zijn vaak een antwoord op de personeelstekorten waarmee verschillende logistieke regio’s kampen.

‘Tegenwoordig zijn er steeds vaker discussies op lokaal niveau over wie er gaan werken in de distributiecentra’, zegt Rene Buck, ceo van Buck Consultancy International. Het gaat meestal over arbeidsmigranten en waar zij gehuisvest worden. ‘De maatschappelijke druk op de logistieke vastgoedsector neemt toe en daardoor komen er onder beleggers ook meer voorstanders om verantwoordelijkheid te nemen voor de huisvesting van arbeidsmigranten.’

Beleggers en ontwikkelaars hechten tegenwoordig veel waarde aan ESG-doelstellingen, en daar hoort dit thema volgens Buck ook bij. Uit een jaarlijkse enquête onder beleggers die Buck Consultancy International uitvoert, bleek het sentiment omtrent deze discussie in een jaar tijd flink te zijn verschoven. Eind 2024 was slechts 18 procent van de logistieke beleggers het eens met de stelling: ‘Beleggers in logistiek vastgoed moeten voortaan van hun huurders contractueel eisen dat ze alleen met bonafide uitzendbureaus werken volgens het SNF-keurmerk (gegarandeerde adequate woonhuisvesting voor arbeidsmigranten, red.).

In 2024 antwoordde het grootste deel (36 procent) het ‘zeer oneens’ te zijn met deze stelling, 23 procent antwoordde ‘oneens’. Een jaar later was ongeveer de helft (48 procent) het eens met de stelling, slechts 16 procent was het nog ‘zeer oneens’ en 36 procent was het ‘oneens’.

‘Sommigen stellen zich de vraag of zij toch ook niet de verantwoordelijkheid dragen, maar anderen stellen dat dit toch iets blijft voor de werkgever, dat het niet hún pakkie-an is’, zegt Buck. Logistiek ontwikkelaars en beleggers DHG en WDP behoren tot deze laatstgenoemde groep beleggers. ‘Wij zorgen dat er een heel mooi gebouw staat, dat duurzaam en hoogwaardig is met alle toeters en bellen die daarbij horen’, zegt Richard Elich, business development manager bij DHG. De verantwoordelijkheid voor het personeel dat in dat pand komt te werken, ligt volgens hem bij de

werkgever die hen inhuurt. ‘Onze klanten zijn in feite verantwoordelijk voor wat de situatie van hun personeel is. Wij trekken dat dus nog niet naar ons toe.’

Hier maakt hij de kanttekening bij dat dit in de toekomst zou kunnen veranderen, gezien de maatschappelijke discussie. ‘Maar voorlopig staan wij er zo in. De huurders zijn verantwoordelijk voor de mensen die ze aannemen en zij moeten zorgen dat daar goed mee omgegaan wordt. Daar ligt de grens van de verantwoordelijkheid.’

WDP staat er hetzelfde in. ‘Schrijnende situaties moeten natuurlijk worden opgelost. Aangezien de gebruiker van het pand bepaalt wie er in de operatie komt werken, hebben wij daar als belegger geen directe invloed op. Wij ontwikkelen een distributiecentrum samen met de klant en nemen daarin veel duurzaamheidseisen in mee, die passen bij de Nederlandse logistieke keten en de wensen van de gebruiker. De directe zorg voor het personeel is dan weer aan de huurder.’

Daar voegt hij aan toe dat WDP als belegger geen juridische relatie heeft tot het personeel dat in de gebouwen werkt, maar wel kan meedenken over een oplossing. Met onder meer faciliteiten als een fitnessruimte, een biodiverse buitenruimte en klimaatinstallaties waarborgt WDP volgens Assink al het welzijn van de werknemers. ‘Dat is meteen ook hoe ver wij qua directe invloed kunnen gaan. Met alle respect naar de overheid, maar het lukt hen op dit moment niet om het op te lossen. Dan merk je zoals nu dat de verantwoordelijkheid naar de eigenaar van het vastgoed wordt geduwd’, stelt Assink.

Zelfs al zou WDP als belegger huisvesting willen verzorgen, dan zou dat volgens Assink niet mogelijk zijn vanwege allerlei wet- en regelgeving, zoals bestemmingsplanbeperkin-

gen. ‘Wij willen zeker meedenken en helpen, maar dan moeten er ook juiste mogelijkheden geboden worden.’ ‘Theoretisch snap ik de discussie, maar praktisch gezien zie ik simpelweg niet hoe we dit slechts met beleggers dit zouden kunnen oplossen. Ik wil niet zeggen dat we ons onttrekken aan onze maatschappelijke verplichting, daar zullen we altijd aan willen meedoen’, vertelt Assink.

Het is echter te kort door de bocht, stelt hij, om van ontwikkelaars en investeerders te verwachten dit probleem enkel voor hun rekening te nemen. ‘Stel dat een huurder driehonderd mensen in dienst heeft en van de ene op andere dag besluit om iedereen eruit te gooien en over te gaan op arbeidsmigranten, wat kunnen wij dan doen als belegger? Die discussie moet gewoon beter gevoerd worden. We zullen dit samen moeten oplossen.’

Het standpunt over of beleggers al dan geen verantwoordelijkheid dragen, verschuift langzaam, volgens Buck. ‘Het is niet zo dat de hele vastgoedsector en logistieke vastgoedbedrijven de volledige verantwoordelijkheid op zich nemen, maar ze nemen hun verantwoordelijkheid in de zin van dat ze eisen beginnen te stellen aan hun huurders’, vertelt hij. Beleggers eisen dan bijvoorbeeld in het huur-

contract dat de huurder enkel met bonafide uitzendbureaus werkt, met een SNF-keurmerk. Dit keurmerk bepaalt of de huisvesting van de arbeidsmigranten op orde is, en niet mensonterend, zoals afgelopen jaren herhaaldelijk het geval bleek bij uitzendbureaus. ‘Toch zijn er ook beleggers die beargumenteren dat ze wel bepaald gedrag kunnen opleggen aan hun huurder, maar dat ze weinig invloed hebben op wat die huurder daadwerkelijk uitvoert. Voor beide kanten valt wat te zeggen.’

Op de vraag hoe dit thema zich verhoudt tot bijvoorbeeld verduurzaming van gebouwen, antwoordt Buck: ‘De Nederlandse logistieke vastgoedsector heeft de E (van Environmental, red.) van ESG behoorlijk gecoverd. Iedereen zet Breeam-gebouwen neer, zeker als het een grotere oppervlakte heeft. Duurzaamheid zit langzamerhand in de genen van alle logistiek vastgoedbeleggers’, zegt Buck.

De S (van Social) daarentegen, geldt volgens hem vaak nog als grijs gebied. ‘Andere landen, zoals Duitsland, maar ook de Amerikaanse staat Californië, sturen via wetgeving nadrukkelijk om aan de S van ESG te werken’, vertelt Buck. Voor de S komt ook steeds meer aandacht, stelt hij. ‘Maar het is nog niet zo in beton gegoten als de E, met richtlijnen en dergelijke.’

Buck denkt dat de aandacht voor sociale aspecten juist ook meer op de achtergrond kan raken de komende tijd, als gevolg van geopolitieke spanningen. ‘Europa heeft momenteel vooral noodzaak om de concurrentiepositie te verbeteren, dat heeft er al toe geleid dat de duurzaamheidsrichtlijnen wat minder streng werden. Hoe de S wordt vormgegeven, is politiek nog onduidelijk. Ik denk dat de S belangrijker wordt, maar of het afgedwongen gaat worden met regelgeving, betwijfel ik.’

Op de Amsterdamse Zuidas wordt volop gebouwd en verbouwd. Zodra je je weg hebt gevonden vanaf station Amsterdam Zuid, wandel je langs het Gustav Mahlerplein met een korte omweg door werkzaamheden aan de Minervapassage. De sfeer is zakelijk en ook verrassend groen: er zijn bomen, bankjes en kunstinstallaties. In de glinsterende, strak ontworpen kantoren worden deals gesloten, visies gepresenteerd en ESG-scores berekend.

De Zuidas is het hoogst aangeschreven Central Business District van Nederland. Hier zijn gerenommeerde corporates gevestigd, inclusief de vijf grootste vastgoedadviseurs: CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL en Savills. Zij adviseren dagelijks over milieubewust, sociaal en ethisch beleid (ESG). Daarom zou je verwachten dat hun eigen kantoorgebouwen het voorbeeld zijn van duurzame ambitie. Is dat ook zo?

Volgens dataverzamelaar Locatus heeft 85 procent van de gebouwen op de Zuidas energielabel A of hoger. In vergelijking met andere kantoorlocaties is dat bovengemiddeld. Op het eerste gezicht lijkt de Zuidas dus inderdaad erg duurzaam, maar wie verder kijkt dan het energielabel ziet een heel gemengd beeld. Veel panden zijn allang niet meer toonaangevend.

‘Er zijn grote verschillen tussen bestaande bouw, nieuwbouw en gerenoveerde gebouwen’, zegt Jorn van Meeuwen van JLL Nederland. Hij adviseert en begeleidt huurders. ‘Dit is een populair gebied voor internationale,

innovatieve corporates’, vertelt hij. ‘Zij hebben hoge eisen. Daarom is het percentage gebouwen dat niet voldoet aan de huidige duurzaamheidseisen klein, ik ken er eigenlijk geen. Maar tegelijkertijd zie ik weinig voorlopers. De grote meerderheid “leeft met de dag”.’

Daarmee bedoelt hij dat bestaande kantoorpanden vaak precies voldoen aan de minimale eisen van vandaag. ‘De echte voorlopers zijn nieuwbouwprojecten zoals onder meer Tripolis Park, The Pulse en The Valley, waarbij de ontwikkelaars volop inzetten op nieuwe technologieën en hoge kwaliteitseisen.’

Energielabels zeggen lang niet alles over ESG, legt Iris Kampers uit. Zij is hoofd ESG en duurzaamheid bij Savills. Het gros van de kantoorpanden staat er al een tijdje. Volgens Savills ligt de gemiddelde leeftijd van de Zuidas-kantoren rond 26 jaar. Dat is gemiddeld jong, landelijk is dat 58 jaar. Maar toch is er in die tijd een hoop veranderd. Wat in de jaren 90 vooruitstrevend was, is nu toe aan vernieuwing. ‘De Zuidas begon als een kweekvijver met innovatieve gebouwen’, vertelt Kampers. ‘Je moet accepteren dat wat tien jaar geleden vooruitstrevend was, nu aan een update toe is. Behoeften van gebruikers, wet- en regelgeving en bouwkundige mogelijkheden veranderen in rap tempo.’ Volgens Kampers hebben huurders tegenwoordig radicaal andere wensen. Terwijl hun focus eind jaren 90 nog lag op esthetiek, locatie en prestige, staan nu duurzaamheid, inclusie en maatschappelijke verantwoorde-

lijkheid centraal. ‘Vroeger wilden huurders zich vooral op de Zuidas vestigen vanwege het internationale imago’, zegt Kampers. ‘Maar de vliegtuigen zien opstijgen bij Schiphol is tegenwoordig niet meer genoeg. Zij zetten nu juist fors in op vergroening en maatschappelijke betrokkenheid. Mooi om te zien, want dit soort bedrijven heeft een voorbeeldfunctie voor andere ondernemers.’

Veel kantoren voldoen aan de huidige regelgeving, maar niet ruimschoots. Ze zijn nog niet allemaal voorbereid op de ‘Paris proof’-nor-

men of op wat ESG over vijf jaar betekent. Jelle Kasteel van CBRE ziet ‘grote uitschieters naar boven en beneden’ op de Zuidas. Hij is als city leader Amsterdam het centrale aanspreekpunt voor vastgoedvraagstukken in de regio Amsterdam. ‘Al met al is de Zuidas een duurzame kantoorlocatie, maar het contrast in uitersten is groot, tussen superduurzaam en super-níet-duurzaam. Het is lastig om iets over de duurzaamheid van de Zuidas als geheel te zeggen, maar ik zie wel een trend: waar het nog niet duurzaam is, worden stappen gezet om dat te veranderen.’

Sommige oudere gebouwen voldoen niet meer aan de eisen van nu. ‘Neem het ABN Amro-hoofdkantoor: als eerste pand op de Zuidas was het destijds koploper in energiezuinigheid, maar nu niet meer’, zegt Kasteel. ‘Het is hard aan een renovatie toe en nu gebeurt dat ook. Het is niet eenvoudig om een kantoorgebouw duurzaam up-to-date te houden, laat staan voortdurend voorop te lopen.’ Om kantoren klaar te maken voor de toekomst, is verbouwing volgens Kasteel noodzakelijk. Hoe zit dat bij CBRE zelf? Het hoofdkantoor is momenteel gevestigd in The Core, een voormalig garagegebouw in het Amsterdamse Schinkeldistrict, dat volledig is herontwikkeld tot duurzaam kantoor. ‘Alleen al het hergebruik van het gebouw is een duurzame keuze’, zegt Kasteel. ‘We hebben het ingericht met oog voor energieverbruik, waterbesparing en sociale interactie. Binnenkort verhuizen we naar Mahler 1, een locatie die nog beter aansluit op onze visie op bereikbaarheid, stedelijke dynamiek en ESG.’ ESG omvat meer dan een goed energielabel, benadrukt ook hoogleraar Piet Eichholtz, expert op het gebied van vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. Hij ziet dat gebruikers en investeerders steeds meer belang hechten aan factoren als binnenklimaat, gezondheid en langetermijnwaarde van het gebouw. Volgens hem moeten toekomstbestendigheid en arbeidsomstandigheden centraal staan. ‘Nieuwe gebouwen hebben zeker niet altijd een betere luchtkwaliteit’, zegt Eichholtz. ‘Integendeel, soms gaat sterke na-

druk op isolatie zelfs ten koste van het comfort van de gebruikers.’

De hoogleraar pleit voor structurele aandacht voor lucht, licht en geluid in het ontwerp van kantoren. ‘The Edge is een mooi voorbeeld. Het atrium en ventilatiesysteem zijn ontworpen voor optimaal comfort. Slimme sensoren in het gebouw meten bezetting, licht, temperatuur en luchtkwaliteit.’

Energiebewustheid is flink gegroeid nadat de prijzen plotseling fors waren stegen, constateert Kasteel van CBRE. ‘Dat heeft mensen aan het denken gezet: hoe gebruiken we energie in ons gebouw? Kan dat slimmer? Met monitoring kun je ruimtes bijvoorbeeld efficiënter beheren: als een vergaderzaal niet geboekt is, hoef je die niet te koelen of te verwarmen.’ Daarnaast is kantoorgebruik flink veranderd door hybride werken. Huurders willen minder individuele werkplekken en meer ruimtes voor sociale verbinding op de werkvloer. Ook sociale inclusie speelt een steeds grotere rol voor corporates. Gebouwen moeten toegankelijk zijn voor iedereen. Kampers vertelt dat Savills daar veel aandacht aan besteedt, samen met de klanten die zij adviseren. ‘Zo hebben we in een gebouw dat we beheren een sign-language coffeebar (een koffiebar waar je kunt bestellen in gebarentaal bij dove of slechthorende barista’s, red.) geïntroduceerd, besteden we aandacht aan de Pride Week en zetten we actief in op voorzieningen voor neurodiversiteit.’ Kampers ziet meer goede voorbeelden op de Zuidas. ‘Zo heeft AkzoNobel onderin het kantoorgebouw een museum dat open is voor bezoekers’, zegt ze. ‘Zo’n bedrijf laat zien hoe maatschappelijke betrokkenheid en ondernemerschap hand in hand gaan.’

Maar deze mens- en milieuvriendelijke visie op bouwen is toch relatief nieuw, zegt hoogleraar Eichholtz. ‘Een deel van de Zuidas is gebouwd of gerenoveerd voordat ESG een thema werd’, zegt hij. ‘Kijk bijvoorbeeld naar het World Trade Center (WTC). Tijdens de eerste grote renovatie in 2002 hield de investeerder zich aan de bouwvoorschriften en gebruikerseisen van toen, nu zijn er alweer verbouwingen nodig.’

Na die eerste transformatie volgde dan ook al eerder dan verwacht een volgende. In 2023 begon eigenaar CBRE Investment Management een langdurige renovatie van meerdere torens om te verduurzamen en moderniseren. De renovatie verloopt in fases, zodat bedrijven

grotendeels kunnen blijven opereren tijdens de werkzaamheden. De hele verbouwing van het kantorencomplex gaat zeker vijftien jaar duren.

‘Zowel gebruikers als beleggers willen vernieuwing, maar een transformatie gaat langzamer dan je zou willen’, zegt Kasteel. ‘Verduurzaming op de Zuidas is geen kwestie van willen alleen: het is een kapitaalintensief proces waarbij eigenaren en gebruikers elkaar moeten vinden. Timing en strategische keuzes zijn cruciaal om gebouwen toekomstbestendig te maken.’

Verder benadrukt Kasteel de vertragende werking van wet- en regelgeving. ‘Wat je nu verzint, komt vaak pas over acht jaar tot stand. Er valt veel te winnen als vergunningstrajecten minder doorlooptijd zouden hebben.’

Dit is volgens Kasteel precies waarom zoveel kantoorgebouwen op de Zuidas maar net voldoen. Hoewel de wil en de kennis volop aanwezig zijn, kost verbouwen nu eenmaal tijd. Verder is het lastig om te renoveren zolang er gebruikers in een pand zitten. Een verhuizing tijdens de werkzaamheden is een forse ingreep. Zolang er gebruikers in een pand zitten die niet meewerken of het belang niet inzien, kan het niet.

Van Meeuwen van JLL spreekt veel kantoorgebruikers op de Zuidas. ‘Sommigen zijn sterk ESG-gedreven, anderen totaal niet’, zegt hij. ‘Ze weten lang niet allemaal waar hun kantoor aan moet voldoen. En als zij het al niet weten, wordt het voor verhuurders lastig om iedereen mee te krijgen in een renovatie. Daarom zie je dat investeerders die het voortouw nemen, mikken op de hoogste duurzaamheidsnormen en kwaliteit. Gewoon om zeker te weten dat ze komende jaren goed zitten.’

Als voorbeeld noemt hij The Rock, eigendom van de Duitse vermogensbeheerder Deka Immobilien. ‘Hier worden miljoenen geïnvesteerd om het gebouw te upgraden’, zegt hij. ‘The Rock was oorspronkelijk ontwikkeld voor één grote huurder. Toen die opstapte, is het hele pand geüpgraded met zaken als ledverlichting, een nieuw installatiepakket

en een gebouwbeheersysteem met slimme meters. Daarnaast voldoet het aan nieuwe kantooreisen met algemene ruimtes zoals een werkcafé en vergaderruimtes.’

Sommige investeerders zijn vooruitstrevend, ondanks het feit dat ze te maken hebben met bestaande huurders. ‘Neem het WTC of Symphony Offices. Daar is het lastig om ineens een totale renovatieslag te maken, omdat er zoveel verschillende huurders zijn’, vertelt Van Meeuwen. ‘Bij Symphony pakken ze het daarom per verdieping aan. Zodra huurders vertrekken of wisselen, gaat dat deel op de schop.’

Volgens hoogleraar Eichholtz spelen ook de investeringskosten een rol. Veel gebouwen lopen wat achter, omdat eigenaren niet continu willen verbouwen. Het liefst gaan ze pas aan de slag bij grootschalige renovatie. ‘Eigenaren willen zich logischerwijs zoveel mogelijk aan de normale renovatiecyclus houden’, legt hij uit. ‘Zij hadden er niet op gerekend dat het gebouw nu al aan vernieuwing toe zou zijn.

Stel je voor dat je verwacht had dat je pand veertig jaar up-to-date zou zijn, nu moet je ineens al na twintig jaar aan de bak. Dan stijgt je gemiddelde kapitaalinvestering enorm. Dus stellen eigenaren zo’n verbouwing uit.’

Dat ziet ook Van Meeuwen. ‘Hoewel een upgrade naar energielabel A relatief eenvoudig kan zijn, wachten veel eigenaren af tot ze in een keer groter moeten ingrijpen. Een grondige renovatie is lastig als je veel huurders hebt, zeker als die misschien niet allemaal de noodzaak inzien.’ Tegelijk voelen eigenaren volgens Van Meeuwen de urgentie en hebben ze volop ambitie. ‘Ze willen investeren en zien mogelijkheden, want de Zuidas is een gewilde locatie.’

Hoewel Kampers vooruitstrevendheid toejuicht, vindt ze het lang niet altijd onverstandig om te wachten met investeren. Continu verbouwen is namelijk ook niet milieuvriendelijk. ‘Esthetiek en prestige moeten in balans blijven met levensduur. Het is bij een huurderswissel niet altijd nodig om te verbouwen. Kijk wat je kunt hergebruiken. Dat gebeurt nog te weinig, ook op de Zuidas.’

Ze noemt het Circl Paviljoen, dat na zeven jaar alweer is afgebroken. ‘Hoewel de ontmanteling zo verantwoord mogelijk en circulair gebeurt, is het altijd duurzamer om een gebouw in gebruik te houden.’

Bedrijven worden wel steeds beter in het integreren van ontwikkelingen zodat ze langer klaar zijn voor de toekomst, ziet Kasteel. ‘Wat opvalt: duurzaamheid is geen “moetje” meer, het is nu de basis voor elk renovatieplan. Dat is hard nodig, veroudering ligt op de loer.’

“Duurzaam investeren levert uiteindelijk meer op”

rankrijk verkeert in een politieke en financiële crisis. Sébastien Lecornu is na nog geen maand afgetreden als premier, nadat zijn voorganger François Bayrou al na negen maanden gedwongen was de aftocht te blazen na zijn geopperde maatregelen om het begrotingstekort terug te dringen. Dat is met ruim 5 procent van het bruto binnenlands product (bbp) het hoogste in de eurozone. Ook de staatsschuld is hoog: zo’n 3.400 miljard euro, 114 procent van het bbp. In het eurogebied zijn alleen de staatsschulden van Griekenland en Italië hoger. Frankrijk heeft lange tijd meer geld uitgegeven dan er binnenkwam. De coronapandemie en Europese energiecrisis droegen zeker niet bij aan de financiële gezondheid en belastingver-

lagingen voor bedrijven en hogere inkomens leidden ertoe dat de belastinginkomsten zijn gedaald van 54 naar 51 procent van het bbp sinds Emmanuel Macron in 2017 aantrad als president. Door de politieke impasse, het gevolg van een parlement met drie machtsblokken, lukt het Frankrijk maar niet om met de bezuinigingen en hervormingen te komen die nodig zijn om aan de EU- afspraken te voldoen. Dat terwijl de rentes op de staatsschuld stijgen en de economische groei minimaal is. In aanloop naar de vertrouwensstemming in het parlement die het einde betekende van Bayrous premierschap, steeg de risicopremie voor langjarige Franse staatsschulden naar ruim 4,5 procent. En ook rond Lecornu’s aftreden daalde de Fran-

se beurs en liepen rentes op staatsleningen op. ‘Uiteindelijk heeft dat ook impact op hoe Frankrijk zich financiert en daarmee dus ook op wat de waarderingen zijn in Frankrijk’, zegt ABN Amro-analist Steven Boumans. ‘Als het alleen bij Frankrijk blijft, en de huidige situatie niet verslechtert, denk ik niet dat we een eurocrisis krijgen en zou het in Nederland ook moeten meevallen.’ Maar uiteindelijk hebben we allemaal met elkaar te maken, stelt hij, en is Nederland afhankelijk van de Europese en dus de Franse economie. De beroerde financiële situatie van Frankrijk was voor Fitch, een van de grootste kredietbeoordelaars, aanleiding om de kredietstatus van Frankrijk te verlagen van AA- naar A+. Fitch verwacht naar eigen zeggen dat de

schuld zal stijgen tot 121 procent van het bbp in 2027, ‘zonder dat er een duidelijk perspectief is voor stabilisatie van de schuld in de daaropvolgende jaren’.

Los van de financiële én politieke moeilijkheden kampt het land ook nog eens met maatschappelijke onrust. Tienduizenden mensen gingen afgelopen weken de straat op om te protesteren tegen bezuinigingen.

De ogen zijn de komende tijd op Frankrijk gericht. Of het land bij een verdere escalatie hulp krijgt van de Europese Centrale Bank (ECB) en andere eurolanden, zal waarschijnlijk afhangen van de hervormingen die het de komende tijd doorvoert.

Financieel

Indices

Transacties

Persoonlijk & zakelijk

Column

Economieredacteur evameester@vmnmedia.nl

Hoewel het kabinet demissionair is, is er toch een belastingplan gepresenteerd met enige impact voor de vastgoedmarkt. Daarnaast zullen eerder aangekondigde maatregelen op 1 januari 2026 ingaan.

Het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen wordt per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4 procent naar 8 procent. Het verlaagde tarief zal gelden voor beleggers die woningen verkrijgen waarbij geen sprake is van hoofdverblijf. De maatregel wordt genomen om beleggers meer te laten investeren in huurwoningen. Voor particulieren zal het verlaagde tarief van 2 procent van toepassing blijven.

De btw op herziening van vastgoeddiensten was al onderdeel van het Belastingplan 2025. Per 1 januari 2026 gaat deze maatregel in. Er zal een btw-herzieningsperiode van vijf jaar worden geïntroduceerd voor diensten met betrekking tot vastgoed met een waarde van ten minste 30.000 euro per dienst. Hierbij kan met name worden gedacht aan verbouwingsdiensten. Met deze maatregel wordt onder meer kortdurende verhuurconstructies in de btw tegengegaan, waarbij woningen voor een korte periode na de verbouwing ‘short-stay’ worden verhuurd (btw-belast) alvorens over te gaan tot btw-vrijgestelde verhuur.

In 2026 gelden er twee belastingschijven in box 2: over inkomen tot en met 68.843 euro wordt 24,5 procent inkomstenbelasting geheven en over het meerdere 31 procent inkomstenbelasting. Voordelen uit lucratieve belangen (in aandelen) gehouden in box 2 worden per 2026 zwaarder belast tegen een verhoogd tarief van 36 procent.

Het kabinet wil vanaf 2028 overstappen op een nieuw box 3-stelsel waarin belasting wordt geheven over het werkelijke rendement op vermogen. Tot die tijd geldt tijdelijke wetgeving. Daarbij wordt voor spaargeld, overige bezittingen en schulden gerekend met een fictief rendement dat zo goed mogelijk probeert aan te sluiten bij de werkelijkheid. Vanaf 2026 gaat dit fictieve rendement voor ‘overige bezittingen’ omhoog naar 7,78 procent. Ook wordt het heffingsvrije vermogen naar 51.396 euro verlaagd.

Voor de berekening van het werkelijk rendement moeten belastingplichtigen per 1 januari 2026 rekening houden met het voordeel dat zij genieten uit het eigen gebruik van box 3-vastgoed. Bij fictie wordt gedaan alsof er huur voor het gebruik van het vastgoed wordt ontvangen. Dit voordeel wordt vastgesteld op 5,06 procent van de WOZ-waarde van het vastgoed.

Op dit moment geldt een verlaagd btw-tarief van 9 procent voor het verstrekken van logies. Per 1 januari 2026 geldt hiervoor het hoge tarief van 21 procent.

Per 2026 wordt de leegwaarderatio voor box 3 in de wet Inkomstenbelasting en de Successiewet geactualiseerd. Voor beide wetten wordt de waarde van (niet-eigen) woningen in principe vastgesteld op basis van de WOZ-waarde, die uitgaat van de waarde in vrij opleverbare staat. Om rekening te houden met waardeverminderende effecten van verhuur, geldt in bepaalde verhuursituaties een afwijkende waarderingsregeling: de leegwaarderatio. De wetgever wil vanaf 2026 de arresten van de Hoge Raad van 3 april 2015 en 23 september 2016 alsnog expliciet opnemen in de wet om het geldende beleid vast te leggen. Volgens de Hoge Raad klopt het namelijk niet met de bedoeling van de wet als de leegwaarderatio wordt gebruikt terwijl deze 10 procent meer of hoger is dan de marktwaarde van een verhuurde woning. In dat geval moet worden uitgegaan van de marktwaarde van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum, en niet van de leegwaarderatio.

Daarnaast zal de leegwaarderatio per 1 januari 2026 niet meer van toepassing zijn op gevallen van onzakelijke verhuur tussen gelieerde partijen.

Sinds 1 januari 2025 geldt een nieuwe definitie van het fonds voor gemene rekening (FGR). In de praktijk levert dit knelpunten en onduidelijkheid op. Door deze onduidelijkheid over de definitie van FGR kunnen in 2025 en 2026 bepaalde lichamen tijdelijk belastingplichtig worden. Dit is onwenselijk en daarom is een overgangsmaatregel getroffen voor lichamen die tot en met 2024 fiscaal transparant waren. Zij kunnen ervoor kiezen om vanaf 1 januari 2025 tijdelijk niet als FGR te worden aangemerkt, mits alle participanten uiterlijk op 28 februari 2026 instemmen. Deze regeling geldt tot uiterlijk 1 januari 2028.

De energie-investeringsaftrek (EIA) stimuleert investeringen in energiebesparende bedrijfs-

middelen via een eenmalige aftrek van 40 procent van het investeringsbedrag. Per belastingplichtige geldt een jaarlijks maximum van 151 miljoen euro aan energie-investeringen. Dit bedrag geldt zowel voor investeringen in de eigen onderneming als via een samenwerkingsverband.

In het Belastingplan 2025 werd al vastgelegd dat wanneer een erflater of schenker een pand ter beschikking stelt aan de eigen vennootschap, dit pand voor de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) wordt aangemerkt als ondernemingsvermogen. Bij een overdracht van zowel de aandelen als het pand kan de BOR dus op beide onderdelen worden toegepast. Tot en met 2025 wordt een eventuele schuld die samenhangt met het pand buiten beschouwing gelaten bij de toepassing van de vrijstelling, wat vaak leidt tot een relatief hoge vrijstelling. Vanaf 1 januari is de BOR alleen van toepassing op de nettowaarde van het pand. Dit zijn niet de enige aanpassingen. Zo leiden bepaalde gebeurtenissen niet langer tot het vervallen van de BOR.

Sebastiaan Wijsman, Manon van Bijlevelt en Wouter Vos zijn vastgoedfiscalist bij Dentons Advocaten in Amsterdam

oel is om de Amsterdamse beurs diverser en aantrekkelijker te maken. De opname in de AEX-index van Euronext Amsterdam markeert volgens de van origine Belgische logistiek belegger en ontwikkelaar WDP een mijlpaal voor de Nederlandse groei. Het bedrijf kreeg in 2015 een dubbele notering aan Euronext Amsterdam en werd in 2016 opgenomen in de AMX. WDP werd ook al opgenomen in de BEL20, de Belgische hoofdindex.

De Nederlandse vastgoedportefeuille van WDP bedraagt meer dan 3 miljard euro. Dat maakt Nederland de grootste deelmarkt, het is namelijk ongeveer 40 procent van de totale portefeuille met een waarde van meer dan 8 miljard euro. De bezettingsgraad komt volgens de laatste resultaten uit op 97,3 procent. WDP focust op hoogwaardige logistiek op strategische locaties. De belegger bezit objecten in de Randstad, Noord-Brabant en Limburg. In de eerste helft van 2025 noteerde WDP een groei van 10 procent winst op jaarbasis. De groei werd onder meer verwezenlijkt dankzij hogere huurinkomsten. In Nederland genereerde

het bedrijf hiermee circa 88 miljoen euro in deze periode.

‘Opname in de AEX is een sterke erkenning voor onze realisaties in Nederland en het vertrouwen van onze klanten’, zegt WDP-ceo Joost Uwents. ‘Ze bevestigt de slagkracht van onze langetermijnstrategie en weerspiegelt onze duurzame groei en toonaangevende positie in logistiek Nederland.’ Daarnaast versterkt dit volgens hem de positie van WDP op kapitaalmarkten en vergroot de opname de zichtbaarheid bij internationale investeerders. Of het de aandelenkoers van WDP veel zal beïnvloeden? Waarschijnlijk niet, verwacht Steven Boumans, analist bij ABN Amro. ‘De markt heeft al langer geanticipeerd op de mogelijke opname in de AEX. Het was namelijk al bekend dat de index zou uitbreiden, en WDP was een voor de hand liggende optie’, zegt hij. Het vallen van WDP uit de Europese index MSCI heeft volgens Boumans meer impact op de koers, mede omdat MSCI een grotere index is dan de AEX van Euronext. De AEX-index is vanaf 22 september dus aangevuld met vijf fondsen, dit is tevens de

grootste verandering sinds 1989. Officieel ging de verandering in bij het sluiten van de handelsdag op 19 september. Naast WDP zijn maaltijdbezorger Just Eat Takeaway, privateequitybedrijf CVC Capital Partners, postkluisjesaanbieder Inpost en koffiebedrijf JDE Peet’s toegevoegd aan de AEX. Deze bedrijven werden gekozen op basis van de beurswaarde en de aandelenverhandelingen. Opname in de AEX zorgt ervoor dat bedrijven aantrekkelijker en zichtbaarder zijn voor beleggers en de aandelen worden in de regel vaker verhandeld. Met dertig in plaats van 25 bedrijven in de index, is de kans voor bedrijven groter om opgenomen te worden als fonds. Euronext-ceo René van Vlerken hoopt dat de verandering ervoor zorgt dat de Amsterdamse beurs diverser en aantrekkelijker wordt. Hiervoor werd de AEX vooral gedomineerd door de ‘reuzen’, zoals hightechbedrijf ASML. De winstgevendheid van WDP viel in de eerste zes maanden van 2025 10 procent hoger uit dan in dezelfde periode een jaar eerder. Dat komt mede doordat de huurinkomsten stegen vanwege een aantal acquisities.

eesperstaete is een herkenbare naam op de Amsterdamse kantorenmarkt. Ooit gehuurd door de Hogeschool voor Economische Studies (HES) en sinds begin deze eeuw door het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA)), werd het gebouw in 2007 verkocht aan de Bank of Ireland voor circa 49 miljoen euro, tegen een bruto aanvangsrendement (BAR) van iets boven 7 procent. In 2014 wisselde het opnieuw van eigenaar toen Syntrus Achmea het gebouw aankocht voor 44 miljoen euro tegen een lagere yield van onder de 6 procent. In 2017 kocht Blackstone het object voor een fors hogere prijs van 73 miljoen euro en een bijbehorende BAR van 3,5 procent.

En nu, in 2025, komt het gebouw opnieuw in handen van een nieuwe eigenaar: Kozuki, dat naar verluidt circa 95 miljoen euro betaalde, op basis van een BAR van 5,25 procent (k.k.). De opwaartse prijsontwikkeling lijkt op het eerste gezicht een klassiek succesverhaal, maar wie naar de rendementen kijkt, ziet een interessanter patroon.

De transactiehistorie van Weesperstaete leest

als een samenvatting van de Nederlandse core-kantorenmarkt in de afgelopen twintig jaar: een lange periode van yield-compressie tussen 2010 en 2021, gevolgd door een fase van yield-expansie als gevolg van het nieuwe renteklimaat. Waar core-objecten in 2017 nog werden gekocht tegen yields onder de 4 procent, zien we nu dat dag een vergelijkbaar product (met vergelijkbare huurder, locatie en bezettingsgraad) tegen een significant hoger aanvangsrendement wordt verhandeld. Het illustreert dat de markt zich aanpast aan de nieuwe werkelijkheid: hogere financieringskosten en een terughoudender beleggingsklimaat vragen om scherpere beprijzing. Het toont ook dat internationale investeerders nog altijd geïnteresseerd zijn in hoogwaardige assets op goede locaties. Als het plaatje klopt. Weesperstaete biedt circa 13.000 m² kantoorruimte met veertig ondergrondse parkeerplaatsen. Het is volledig verhuurd aan de gemeente Amsterdam, die haar huurcontract recent heeft verlengd – een teken van vertrouwen. Hoewel we in het register vinden dat het Breeam In Use-certificaat inmiddels is

verlopen, heeft de nieuwe eigenaar ambitieuze verduurzamingsplannen aangekondigd. Kozuki is een Japanse private investeerder met een mondiaal profiel, en lijkt hier een typische value-add-strategie te hanteren: een stabiel, centraal gelegen kantoorpand kopen, verduurzamen en opnieuw positioneren voor de middellange termijn.

Wat zegt deze deal over de markt? Het feit dat Kozuki bereid is om in deze marktomstandigheden een aanzienlijk bedrag te investeren in een bestaand kantoorgebouw, geeft aan dat Amsterdam als vestigingslocatie nog steeds internationaal in de smaak valt. Deze transactie zet een nieuwe benchmark in het segment van bestaande kantoren op centrale locaties, met publieke huurders en langjarige contracten. Dat bewijst dat zelfs in een correctiemarkt kwaliteit altijd kopers vindt.

Wat vindt u van deze ontwikkeling? Is dit een teken dat core-kapitaal structureel terugkeert naar de Amsterdamse kantorenmarkt, of is dit een eenmalige opleving van een relatief onbekende koper? En wat zegt dit over de toekomst van vergelijkbare panden in de stad?

e oneliners van wijlen Johan Cruijff blijven actueel. Bij zijn club Ajax komt er maar geen rust. Afgelopen maand zijn zowel de voorzitter als twee leden van de raad van commissarissen opgestapt, in april 2024 stapte de helft al op. Diezelfde trend is terug te zien in de landelijke politiek, met het aftreden van bewindspersonen van de PVV en NSC. Binnenkort vinden de Tweede Kamerverkiezingen plaats. Maar het electorale landschap is nog volatieler dan twee jaar geleden. Verontrustend is dat maar 17 procent van de kiezers zeker weet op welke partij ze willen gaan stemmen, de rest twijfelt in meer of mindere mate. Veel mensen baseren hun keuze minder op partijstandpunten en meer op de uitstraling of reputatie van de partijleider. Een groot deel van de kiezers is gecharmeerd van een geblondeerde man met Indische wortels. Volgens de Ipsos I&Q zetelpeiling van 29

september 2025 is de PVV wederom de grootste partij. Daarop volgen CDA en GroenLinksPvdA en D66, VVD en JA21. Als je de verkiezingsprogramma’s vergelijkt, lijkt het alsof heel politiek Den Haag zich heeft opgeworpen tot projectontwikkelaar. Alleen: geen van de partijen wil dezelfde blauwdruk tekenen. Het CDA kiest voor degelijkheid: honderdduizend huizen per jaar, alsof er elk jaar een middelgrote stad bijkomt. Verder een straatje hier, een wijkje daar, en vooral eenvoudigere regels om woningen te splitsen. De hypotheekrenteaftrek mag best verdwijnen, maar wel zo langzaam dat niemand zich echt pijn doet. Investeren in duurzaamheid met warmtepompen? Graag, maar deze moeten dan wel gestandaardiseerd worden. De gemeente moet per wijk met verduurzamingsplannen komen.

De PVV roept daarentegen ‘crisis!’ en wil betaalbare woningen voor starters en huurders.

Nieuwbouw moet vereenvoudigd worden door de regels te versoepelen en bestaande bouw om te bouwen tot woningen. Ook moet de hypotheekrenteaftrek onveranderd blijven. Duurzaamheid laat de partij liever links liggen: geen warmtepompen en geen gasverbod.

GroenLinks-PvdA mikt ook op honderdduizend woningen per jaar, maar dan met een sociale inslag: 40 procent sociaal en 30 procent middenhuur of betaalbare koop. De hypotheekrenteaftrek moet sneller worden afgebouwd, en kwetsbare huurders krijgen hulp bij verduurzaming.

D66 heeft de grootste bouwambitie: tien compleet nieuwe steden uit de grond stampen. Daar mag 2 miljard euro naartoe en bezwaarprocedures moeten korter. Ook D66 zet in op verduurzaming, met de rekensom: lagere energielasten betalen de investering terug.

De VVD houdt het bij minder regels en sneller bouwen, waarvan een kwart betaalbaar. Sociale huurders mogen hun woning kopen, de hypotheekrenteaftrek blijft, en de onroerendezaakbelasting (OZB) moet worden begrensd. Verduurzamen mag, maar liever met fiscale voordelen dan met verplichtingen. Kortom: iedereen wil bouwen, maar het huis zelf verschilt. Het is aan de vastgoedwereld, straks te bepalen wie écht kan bouwen. Een langetermijnstrategie is noodzakelijk, maar daarvoor is visie en daadkracht nodig. Er moet dus, om in het Cruijffiaans te spreken, iets gebeuren, voordat er iets gebeurt. Maar wachten wij op die externe, extreme omstandigheid, of moeten we toch maar zelf een keuze maken? Want om in de wijsheid van Cruijff te blijven: je kunt beter ten onder gaan met je eigen visie, dan met die van een ander.

Bij het meest recente rentebesluit van de Europese Centrale Bank (ECB) werd de depositorente ongewijzigd gelaten op 2 procent. Dit was conform de verwachting van de markt. ECB-voorzitter Christine Lagarde zei tijdens de toelichting op het rentebesluit dat de inflatie op het niveau is ‘dat we willen’. Ook gaf ze aan dat de periode van desinflatie voorbij is. Met deze uitspraken lijkt de kans op nog meer renteverlagingen in de eurozone klein. Dat is ook wat de handelaren inprijzen tot de zomer van 2026. Voor de verwachtingen over

de ECB-depositorente voor de wat langere termijn kunnen we kijken naar de swapcurve. Hier is zichtbaar dat de verwachtingen voor de toekomstige standen van de 1-maands Euribor vanaf 2027 weer beginnen op te lopen. Aangezien de verwachtingen van de Euribor sterk reageren op de verwachtingen over de ECB-depositorente, kan de conclusie worden getrokken dat de markt vanaf 2027 voorzichtig weer rekening begint te houden met ECB-renteverhogingen.

Niet alle leden van de ECB zijn het overigens eens met de visie van Lagarde en wat de han-

1,75 2,00 1,50 1-maands Euribor3-maands Euribor

delaren hebben ingeprijsd. Mário Centeno ziet een risico op een verdere daling van de inflatie. De ECB zou dat niet te lang moeten tolereren, aldus de Portugees. In het door Centeno geschetste scenario zou de ECB-depositorente nog wat verlaagd kunnen worden. De dynamiek aan het lange eind van de rentecurve is duidelijk anders. De 30-jaars Duitse staatsrente bereikte in september met een yield van 3,45 procent de hoogste stand sinds 2011. Dit zorgt voor opwaartse druk op de lange swaprentes. De stijging van de lange rentes komt onder meer door meer nieuwe obligaties, vooral van Duitsland. Het land heeft nog grote uitgaven te doen op het gebied van in-

frastructuur en defensie. Duitsland verwacht in het vierde kwartaal nog 91 miljard euro op te moeten halen in de markt. Dit is 15 miljard euro meer dan geschat. Daarnaast zorgt de overgang naar een nieuw pensioenstelsel voor minder vraag naar langlopende obligaties. Ten slotte nog een blik op de verwachtingen voor de 3-maands Euribor. Voor eind 2025 én voor eind 2026 wordt een stand verwacht van 2,02 procent. Eind 2027 stijgt de verwachting naar 2,25 procent en een jaar later naar 2,43 procent.

Onderzoeksmanager Epra

De FTSE Epra Nareit Global Developed Real Estate Index steeg in september met +65 basispunten, waardoor het rendement sinds het begin van het jaar licht steeg tot -1,95 procent. Op regionaal niveau kreeg Europa (-3 basispunten) te maken met een lichte daling, terwijl Azië (+63 basispunten) en Noord-Amerika (+77 basispunten) een bescheiden stijging noteerden. Opkomende markten (+1,99 procent) presteerden eveneens beter. Van de sectoren presteerden de gezondheidszorg (+3,66 procent), specialiteiten (+2,47 procent) en detailhandel (+1,16 procent) het beste en woningen (-2,41 procent), accommodatie/ resorts (-2,19 procent) en zelfopslag (-1,01 procent) het minst goed.

De FTSE Epra Nareit Developed Europe Index daalde licht in september

(-3 basispunten), maar de YTD-prestatie bleef ongewijzigd op +4,80 procent. Per land (dit jaar tot nu toe) zijn de outperformers: Italië (4,39 procent), het Verenigd Koninkrijk (+2,07 procent) en Frankrijk (+87 basispunten). Negatief presteerden Zweden (-15 basispunten), Nederland (-24 basispunten) en Duitsland (-3,92 procent). Rendementen per sector (dit jaar tot nu toe), beste: accommodatie/resorts (+5,75 procent) zelfopslag (+2,93 procent) en industrie (+1,36 procent), slechtste: residentieel (-2,29 procent) en gezondheidszorg (-2,98 procent). Rendementen per bedrijf, beste: The PRS REIT plc (VK, 11,53 procent), PPHE Hotel Group Limited (VK, 7,54 procent), SBB I Norden AB (Zweden, 4,45 procent), AEW UK REIT (VK, 6,86 procent) en Big Yellow Group plc (VK, 6,81 procent). Slechtste: Corem Property Group AB (Zweden, kantoren/industrie, -10,12 procent), Citycon Oyj (Finland, detailhandel, -9,16 procent) en de Belgische bedrijven Retail Estates (-8,50 pro-

cent), Care Property Invest (-7,03 procent) en Home Invest Belgium REIT (-6,57 procent). De discount ten opzichte van de intrinsieke waarde (NAV) daalde tot -28,73 procent, het laagste is die voor specialiteiten (-15,97 procent) en het hoogste die voor accommodatie/resorts (-43,95 procent). Alleen Zwitserland noteerde met premie (+4,11 procent).

De gemiddelde LTV (schuldgraad) in Europa bedroeg in september 38,58 procent, waarvan het laagst in het Verenigd Koninkrijk (+29,13 procent).

De FTSE/Epra/Developed North America Index boekte een positief maandelijks rendement (+77 basispunten), waardoor het rendement sinds begin dit jaar steeg tot -7,58 procent. De Amerikaanse index (+81 basispunten) steeg ten opzichte van een verlies van de Canadese index (-32 basispunten) voor de maand september. De sectoren zorg (4,07 procent), industrie (2,91 procent), specialiteiten (2,58 procent), kantoren (2,24 procent), detailhandel (1,38 procent) en datacenters (1,03 procent) noteerden positief, accommodatie/resorts (-3,45 procent), woningen (-2,64 procent) en zelfopslag (-1,24 procent) presteerden het minst goed.

De FTSE/Epra/Developed Asia Index (+63 basispunten) steeg sinds begin dit jaar tot +12,74 procent. De best presterende landen dit jaar (tot nu toe) zijn Nieuw-Zeeland (3,62 procent), Zuid-Korea (3,26 procent), Japan (1,90 procent), Hongkong (1,52 procent) en Singapore (59 basispunten). Het slechtst presterende land is Australië (-1,66 procent). De beste sectoren dit jaar tot nu toe zijn residentieel (2,92 procent), industrieel (2,00 procent) en datacenters (1,40 procent), de minst presterende sector is kantoren (-66 basispunten).

Wereldwijd is de beursgenoteerde vastgoedsector de zomerperiode (juli tot en met september) prima doorgekomen, getuige de 0,9 procent winst afgelopen maand en de 5,0 procent winst voor de GPR 250 Index in het derde kwartaal.

Een blik op de index voor Europa laat een iets minder positief beeld zien. Europa bleef in het derde kwartaal duidelijk achter in wereldwijd perspectief. Waar er winsten konden worden genoteerd voor Oceanië (11,3 procent), Afrika (11,2 procent), Azië (9,3 procent) en Amerika (5,4 procent) had Europa een negatieve bijdrage. Alle genoemde performances luiden in euro.

Healthcare (3,7 procent) was mondiaal de best presterende sector in september 2025, vanaf 1 augustus 2025 gemeten op basis van de GPR 250 Index, gevolgd door Office (1,7 procent), Diversified (1,5 procent), Retail (1,2 procent) en Industrial (0,6 procent). Rendementen in de drie overige sectoren waren negatief: Hotel (-1,4 procent), Other (-1,6 procent) en Residential (-2,5 procent).

Dan naar Europa. De GPR 250 Europe Index is in september 2025 nauwelijks van de plaats gekomen (-0,0 procent). In mondiaal perspectief bleek de Europese vastgoedaandelensector in het derde kwartaal van 2025 met -4,6 procent de enige daler.

Natuurlijk verschillen de resultaten per land. Finland (3,6 procent), Israël (3,5 procent) en het Verenigd Koninkrijk (2,1 procent) deden het relatief goed afgelopen maand, terwijl Zweden (-0,7 procent), België (-3,4 procent) en Duitsland (-4,0 procent) de grootste dalers waren. Over het derde kwartaal bleken Spanje (9,7 procent), Israël (8,5 procent) en Frankrijk (4,4 procent) de winnaars. Zweden (-7,6 procent), het Verenigd Koninkrijk (-8,2 procent) en Duitsland (-8,6 procent) waren de grootste verliezers.

Daarnaast waren er sectorale verschillen. Op sectoraal vlak wonnen Office (1,2 procent), Diversified (1,1 procent), Industrial (0,8 procent) en Retail (0,7 procent) in Europa in september dit jaar, terwijl de maandrendementen voor de sectoren Residential (-2,9 procent) en Healthcare (-3,2 procent) negatief waren en dus niet zo goed scoorden.

Gediversifieerd

- The Kickboxing Society opent vanaf het eerste kwartaal van 2026 een locatie in The Ensemble in Amsterdam-Zuidoost. De sportschool beslaat 450 m2 op de begane grond van The Ensemble en is gelegen aan het Bullewijkpad, op steenworp afstand van metrostation Bullewijk. Verhuurder is een consortium onder leiding van Ensemble Real Estate.

- Urban Gym Group heeft twee verdiepingen gehuurd in nieuwbouwcomplex Lovely Rita in Amsterdam Sloterdijk. De ruimtes omvatten 1.000 m2 en bevinden zich op de begane grond en eerste verdieping. Lovely Rita is ontwerpen door Inbo, dit jaar opgeleverd en bestaat uit 345 appartementen met commerciële units. De verhuurder van het pand is DW Property en werd bijgestaan door Dils.

BigGym heeft een ruimte van circa 2.500 m2 langjarig gehuurd aan de Oostenburgermiddenstraat in Amsterdam. Het pand is de voormalig industriële Werkspoorhal uit 1939. BigGym gaat 1.830 m2 gebruiken voor het exploiteren van een sport/ fitnesscentrum en 700 m2 voor ondersteunde functies. De verhuurder van het pand is Nedstede en deze werd bijgestaan door B&O Retail alsmede advocatenkantoor Act Legal.

- Colbe heeft met PFO2 een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor 3.350 m2 kantoorruimte in het gebouw Adam Smith. DRS Makelaars heeft PFO2 en Sienna Real

Estate Netherlands begeleid bij de verhuur van kantoorruimte in het Adam Smith-gebouw. De verhuur werd collegiaal begeleid door JLL en Spring RE. Bright Real Estate Advisors heeft Colbe geadviseerd bij de zoektocht en aanhuur.

- HIH Invest heeft contracten afgesloten met drie nieuwe huurders voor kantoorruimte aan de Vijzelstraat in Amsterdam. Het gaat om 2.443 m2 aan kantoorruimte. De eerste is AMS-IX, exploitant van een internetknooppunt in Amsterdam. Het bedrijf huurt 1.029 m2. De tweede huurder is voedselbezorgdienst Flink, die 752 m2 in beslag neemt. Tot slot huurt een internationale streamingsdienst 660 m2

- Inter Gestion, een Franse SCPI, heeft een combinatie van een kantoorruimte en high tech, mission-critical laboratoriumruimte gekocht aan de Asterweg 17-19 voor 8.100.000 euro. Het complex bestaat uit 2.900 m2 LFA. Koper Inter Gestion REIM werd begeleid door NL real estate | Knight Frank, juridisch door GT Law en technisch door Hollis Global. De verkoper werd commercieel bijgestaan door Cushman & Wakefield en juridisch door Rechtstaete.

- Edge heeft het kantoorgebouw NieuwAmsterdam in Amsterdam-Zuidoost gekocht van CBRE Dutch Office Fund. De aankoopprijs is 120 miljoen euro.

Het pand ligt aan de Bijlmerdreef 51, Hoekenrode 1-6, 8 en 10, en Hoogoorddreef 50 en bestaat uit circa 40.400 m2 aan kantoor-, F&Ben hotelruimte. De acquisitie is gefinancierd door Berlin Hyp. Edge werd geadviseerd door Loyens & Loeff en CBRE.

- Synvest Dutch RealEstate Fund heeft een multi-tenant kantoorgebouw gekocht aan de Overschiestraat in Amsterdam voor 7.200.000 euro. Het pand omvat 3.206 m2 verhuurbare kantoorruimte verdeeld over de begane grond en zeven bovengelegen verdiepingen. Daarnaast beschikt het object over 45 parkeerplaatsen. Het gebouw, gelegen in Amsterdam- West, is volledig verhuurd aan zeven huurders.

- CBRE IM heeft AMS CityDocks een distributiecentrum voor de last mile gekocht. Het gaat om een multi-tenant complex dat bestaat uit twee gebouwen. Het complex heeft een oppervlakte van 38.000 m2. Eén van de gebouwen,

met een oppervlakte van 13.280 m2, is verhuurd aan Medux. Het distributiecentrum is gelegen aan de westkant van Amsterdam, tussen de stad, de haven van Amsterdam en luchthaven Schiphol.

- Sportwinkelketen Decathlon heeft een langjarige huurovereenkomst getekend voor een winkelpand aan de Bilderdijkstraat in Amsterdam. De winkel heeft een oppervlakte van 725 m2 en behoorde hiervoor tot interieurketen Casa. De verhuurder van het pand is Opportunity Vastgoed. City Real Estate heeft bemiddeld in deze transactie.

- Lifestylemerk

Sophia Mae, van influencer en ondernemer Monica Geuze, huurt een winkelruimte aan de Heiligeweg

in Amsterdam. De winkelruimte bevindt zich in een monumentaal pand uit 1727 en beslaat 239 m2 KroesePaternotte adviseerde Sophia Mae bij deze transactie. CBRE trad op als adviseur van verhuurder Vastned.

- Edge Workspaces heeft een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor een kantoorruimte aan de Coolsingel. De huur betreft 5.300 m2 van Edge Coolsingel. Edge Workspaces wordt verantwoordelijk voor het beheer van de receptie van het gebouw en het leveren van hospitality services. De verhuurder van de ruimte is moederbedrijf Edge.

- MTC Havenservice heeft een huurovereenkomst met Realterm afgesloten voor een ruimte in een transloadfaciliteit in Botlek Rotterdam. De ruimtes omvatten 5.332 m2. Daarnaast heeft MTC de beschikking over drie laaden losplaatsen, zes docks, zeven vrachtwagenparkeerplaatsen en veertien autoparkeerplaatsen. Realterm werd bij de transactie geadviseerd door Briq Real Estate.

- Een particuliere belegger heeft voor 2,2 miljoen euro het logistieke object aan de Moezelweg 110 in Rotterdam-Europoort

gekocht. Het object beschikt over een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van 2.603 m2 en is langjarig verhuurd. Vastgoedadviseur Briq heeft het object aangekocht namens de koper. De verkoper, Steengoeth III, werd in deze transactie commercieel begeleid door Molenaar Bedrijfshuisvesting.

- Noynuts, een merk dat handelt in noten- en zadenmixen, heeft een bedrijfs-/ kantoorruimte gekocht aan de Hekendorpsstraat in Rotterdam voor 1.750.000 euro. De ruimte omvat 2.000 m2. De verkoper is Centrale Rotterdam Beheer. De transactie was een off-market deal en NoyNuts is in deze transactie begeleid door Molenaar Bedrijfshuisvesting.

- DCM Investment Group heeft onlangs een logistiek warehouse gekocht aan de Shannonweg 81 in Botlek. Het object omvat 5.547 m2 verhuurbaar vloeroppervlak op een perceel van 10.425 m2 en is direct beschikbaar voor verhuur. DCM Investment Group is bij de aankoop technisch bijgestaan door SGS Search, juridisch door Osborne Clarke en commercieel door Briq Real Estate.

- Het Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund heeft het multi-tenant kantoorgebouw First aan de Weena in Rotterdam gekocht. De koopsom bedraagt 152 miljoen euro. Het pand omvat circa 39.000 m2. De verkoper is Union Investments. Het gebouw is volledig verhuurd aan zestien huurders. Bouwinvest werd bij deze transactie geadviseerd door Dentons en JLL en ondersteund door Sweco als technisch adviseur.

- A+O Fonds heeft een huurovereenkomst afgesloten voor kantoorruimte in een pand aan de Casuariestraat 5 in Den Haag. De ruimte omvat 600 m2 en er

zijn daarbij zeven parkeerplaatsen ter beschikking gesteld. De eigenaar van het gebouw is Weesperplein 6 en heeft het pand met deze transactie volledig verhuurd. RBM Real Estate adviseerde verhuurder. Huurder werd vertegenwoordigd door Brix Makelaars.

- Nederlandse retailpartner voor de elektrische en hybride voertuigen Louwman BYD heeft een bedrijfspand gehuurd aan de Kerketuinenweg in Den Haag. Het gebouw heeft een vloeroppervlak van 1.662 m2 op een perceel van bijna 2.300 m2. De verhuurder was een groep particuliere beleggers. Site Real Estate heeft de huurder, Louwman BYD, geadviseerd bij het aanhuurproces.

- Sweco huurt een kantoorruimte in het World Trade Center (WTC). De ruimte van 1.100 m2 wordt verhuurd door Bouwinvest. Sweco is in deze transactie geadviseerd door JLL. Bouwinvest werd geadviseerd door CBRE in collegiale samenwerking met Cushman & Wakefield en NDRP Real Estate.

- Retailors

Netherlands heeft een winkelruimte langjarig gehuurd voor een nieuw filiaal van Nike aan de Grote Marktstraat 51 in Den Haag. Het nieuwe filiaal omvat 1.000 m2 en bevindt zich in gebouw Sijthoff City. De verhuurder, Deka Immobilien, werd bij deze transactie geadviseerd door CBRE. Retailors Netherlands werd bijgestaan door KroesePaternotte.

- De Noord-Brabantse belegger Van de Laar heeft het multifunctionele pand Barbara Plaza in Den Haag gekocht. Het object bestaat uit 6.250 m2 verhuurbare vloeroppervlakte. De commerciële ruimtes zijn volledig verhuurd. Daarnaast wordt 3.150 m2 gebruikt door hotel Plaza Premium Den Haag City Center. De verkoper, een particuliere belegger, werd geadviseerd door KroesePaternotte. Koper werd bege-

pital Partners. ARC Real Estate sloot namens CCP 5 de huurovereenkomst met PostNL.

- Bovar, specialist in het bewerken van technische kunststoffen, heeft een bedrijfsruimte gehuurd aan de Ambachtstraat 18 in Almelo. Het object omvat circa 1.295 m2 bedrijfsruimte met kantoren. De verhuurder, een particuliere belegger, werd geadviseerd door Boers & Lem.

- Heijmans Facilitair Bedrijf heeft onlangs langjarig een ruimte gehuurd in kantoorgebouw Staat! op kantorenpark Papendorp in Utrecht. De kantoorruimte omvat 1.200 m2. Staatdorp2 – een dochter van Winter Trust - is eigenaar van het kantoorgebouw. Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting heeft de verhuurder begeleid bij de transactie.

- Aroundtown heeft een langjarige nieuwe huurovereenkomst gerealiseerd in het kantoorgebouw Leidseveer in Utrecht, onderdeel van het project MMNT Utrecht Leidseveer. Synderella huurt 1.500 m2 kantoorruimte voor een periode van tien jaar. De transactie werd begeleid door vastgoedadviseur Flexas.

- Start Foundation heeft een kantoorgebouw aan de Hamburgerstraat in Utrecht langjarig gehuurd. De ruimte bevindt zich op de tweede verdieping en beslaat 308 m2. Het betreft een monumentaal pand. Verhuurder, een particuliere belegger, werd bij deze transactie begeleid door Zadelhoff. Vastgoedadviseurs en huurder Start Foun-

dation werden bijgestaan door Shield Capital.

- Achmea Real Estate heeft namens het Achmea Dutch Residential Fund (ADRF) complex Het Ommeland in de gemeente Groningen gekocht. Het complex bestaat uit 122 woningen. Voor het complex, gelegen tussen de Friesestraatweg en het Reitdiep, is 37.655.455,52 euro betaald.

De koop betreft 58 appartementen en 64 eengezinswoningen. De verkoper is een particuliere belegger.

- Een particuliere belegger heeft onlangs een supermarktpand gekocht aan de Alberdaweg in Spijk. Het pand staat op een perceel van 2.552 m2 en omvat 1.047 m2 aan verhuurbaar oppervlak. De verkoper is Noorderdam Vastgoed en is commercieel geadviseerd door Spring Real Estate.

- PostNL heeft een huurcontract getekend voor een object aan de Fabricageweg 10 in Zeewolde. Het gebouw omvat 18.758 m2 De verhuurder is CCP 5, een fonds dat wordt beheerd door Tristan Ca-

- De Kamer van Koophandel heeft een kantoorruimte in Spoor Offices aan het Stationsplein 13 in Zwolle langjarig gehuurd. De kantoorruimte bevindt zich over de gehele begane grond en is 800 m2 groot. De verhuurder van het totale gebouw is StoneFlow, dat werd geadviseerd door CBRE. De Kamer van Koophandel werd bij gestaan door Colliers International.

- Pizzeria en grillrestaurant Bella Delden huurt sinds 1 juli langjarig een winkelruimte aan de Langestraat in Delden. Het object omvat circa 406 m2. De vraagprijs bedroeg 45.000 euro per jaar. De ruimte is verhuurd door Uniek Bedrijfsmakelaars.

- Mvo Energy Services heeft het bedrijfsgebouw aan de Turfstekerstraat 35-37-39 in Aalsmeer gekocht voor 1.825.000 euro. Het pand ligt op een perceel van circa 3.000 m2 en bevat bedrijfsruimte, kantoorruimte en aanvullende voorzieningen. Het is gelegen op bedrijventerrein Hornmeer. Van Luling Bog begeleidde de aankoop namens Mvo Energy Services. Debt Finance verzorgde de financiering. Heemskerk Makelaardij trad op namens de verkoper.

- AEON Plaza Vastgoed heeft een kantoorgebouw gekocht aan de Veteranenlaan 3 in Amstelveen voor 2.160.000 euro. Het gebouw is 920 m2 groot, verdeeld over drie verdiepingen. Het pand is gekocht van een stichting op het gebied van dagbesteding en begeleid wonen. De koper is begeleid door DRS Makelaars. Verkoper is commercieel begeleid door HeidaDeken Vastgoedadviseurs en juridisch door Hemwood Notariaat.

- Een particuliere belegger heeft een verzamelgebouw gekocht aan de Badhoevelaan 47A in Badhoevedorp voor 1.350.000 euro. Het pand heeft in totaal 666,21 m2 verhuurbaar vloeroppervlak en 302,40 m2 gebruiksoppervlak wonen. Het pand is volledig verhuurd aan zeven verschillende huurders. Verkoper, Viventium Capital Partners, is commercieel geadviseerd door Spring Real Estate.

- Annexum heeft wooncomplex De Meerlanden aan de Nieuweweg 71e in het centrum van Hoofddorp verkocht aan een particuliere belegger. Het object is in 2016 getransformeerd van kantoorpand naar wooncomplex. Annexum is bij deze transactie juridisch bijgestaan door CMS en commercieel door TND Real Estate. De koper kreeg commercieel advies van Colliers.

- Een particuliere belegger heeft een single-tenant kantoorgebouw aan de Boedijnhof 153 in Hoorn gekocht voor 5.000.000 euro van ARP (Amsterdam Realty Partners). Het pand heeft een bruto vloeroppervlak van 3.355 m2 en is langjarig verhuurd aan Van Kampen Groep Holding. ARP werd bij de verkoop geadviseerd door Spring Real Estate. Notariskantoor Soons verzorgde de juridische afhandeling van deze transactie.

- Holzhaus OG heeft een winkelruimte gekocht aan de Generaal Cronjéstraat 70-74 in Haarlem van Van Haren voor 1.000.000 euro. De ruimte omvat 210 m2 en wordt getransformeerd tot een multibrand voor dames en heren. Holzhaus OG is bij de transactie geadviseerd door Straathof Makelaars. De verkoper is vertegenwoordigd door Insight Real Estate.

- Wibra heeft een langjarige huurovereenkomst getekend voor een winkelpand aan het Statenplein 129 in Dordrecht. De ruimte van 775 m2 is verdeeld over een kelderverdieping met entree op de begane grond. De verhuurder is Reshape Properties. Wibra trad bij deze transactie op in eigen beheer. Reshape Properties is geadviseerd door CBRE.

- Groothandel in audioen videoapparatuur Elmarc heeft onlangs een warehouse gehuurd aan de Ridderhaven in Ridderkerk. Het complex bevat 2.963 m2 en bestaat uit veertien schakelbare units van diverse metrages. De verhuurder werd begeleid door De Mik Real Estate Partners en Cushman & Wakefield.

- Maatschappelijke organisatie Prodeba heeft onlangs een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor een kantoorruimte in De Zuidflank aan de Patrijsweg 4 in Rijswijk. De ruimte bevat 760 m2 met daarbij 22 parkeerplaatsen voor het gebouw. Verhuurder Jovi werd geadviseerd door RBM Real Estate. Met de komst van Prodeba is het pand volledig verhuurd.

Uitzendbureau Randstad huurt per 1 oktober een kantoorruimte in Gebouw Oversteen in Rijswijk. Randstad huurt een ruimte van 650 m2 met daarbij tien parkeerplaatsen. Het bedrijf vestigt hier de specialisaties ‘Operational & Profession l Yacht’. Gebouw Oversteen is eigendom van Sicore Real Assets en wordt beheerd door DHVM Vastgoedmanagement. RBM Real Estate trad bij deze transactie op voor de verhuurder. Huurder had geen adviseur.

- Realterm heeft het Bleiswijk Freight Center gelegen op het Bleizo Business Park gekocht. De koopsom bedraagt 18.133.500 euro. Bleiswijk Freight Center ligt aan de Klappolder 2 en 140-142 op de grens van Bleiswijk en Zoetermeer. Koper Realterm werd commercieel geadviseerd door Savills en juridisch door DLA Piper. Verkoper werd commercieel vertegenwoordigd door De Mik Real Estate Partners en juridisch door Loyens & Loeff.

- Axa IM Alts heeft een logistiek centrum gekocht aan de

Laan van Mathenesse 9a in Bleiswijk voor 88.361.000 euro. Het centrum omvat 61.000 m2 en behoort tot een van de grootste acquisities van Axa IM Alts in Nederland. Het pand bevat opslag- en kantoorruimte en is volledig verhuurd.

- Het ASR Dutch Science Park Fund heeft een bestaand kantooren laboratoriumgebouw op de Biotech Campus Delft aangekocht. Het gebouw, gelegen aan de Alexander Fleminglaan 3, is 4.100 m2, waarvan 2.127 m2 aan kantoorruimte, 1.787 m2 aan laboratoriumruimte en 180 m2 opslagruimte. Planet Bio en het ASR Dutch Science Park Fundzijn gestart met de verhuur.

- White house Development heeft onlangs de drie kantoorgebouwen Mercator I, II en III aan de Tielweg 26 in Gouda gekocht voor 7.475.000 euro. De gebouwen hebben in totaal een oppervlakte van 6.400 m2 met daarbij 148 parkeerplaatsen. M7 Real Estate Ltd heeft de objecten namens het Ereip V-fonds verkocht. De verkoper is commercieel geadviseerd door Prime Realty Partners en CBRE en juridisch geadviseerd door Loyens & Loeff.

- Van Duyvenvoorde Flowers & Plants heeft onlangs een pand gekocht aan de Venus 333 in HonselerSdijk voor 6.200.000 euro. Het gebouw is 4.626 m2 groot en bevindt zich op bedrijventerrein TPW Venus. De verkoper is Royal FloraHolland. Verkoper werd bij deze transactie begeleid door Cushman & Wakefield en kreeg juridisch advies van Houthoff.

- URBZ

Capital heeft onlangs een Ios-locatie gekocht aan de Hoogewaard 181-187 in Koudekerk aan den Rijn voor 20 miljoen euro, blijkt uit gegevens van het Kadaster. De locatie omvat 65.500 m2 met daarbij 9.000 m2 aan bebouwde oppervlakte. Het gebouw en omliggende terrein zijn volledig langjarig verhuurd aan Reco. URBZ Capital werd geadviseerd door Savills (commercieel en technisch), DLA Piper (juridisch) en ERM (milieutechnisch).

- Een particuliere belegger heeft een bedrijfsgebouw gekocht aan de Wattweg 28 in Spijkenisse voor 1,95 miljoen euro. Het gebouw omvat 2.000 m2 bedrijfsruimte en 220 m2 kantoorruimte met bijbehorende parkeerplaatsen. Molenaar Bedrijfshuisvesting adviseerde de koper gedurende het gehele aankoopproces.

- Ziegler Nederland heeft een distributiecentrum langjarig gehuurd aan de Voltaweg 41 in Hellevoetsluis. Het object omvat 11.052 m2 en bestaat uit 9.694 m2 logistieke bedrijfsruimte, 842 m2 mezzanine en 516 m2 kantoorruimte. De gehuurde unit (DC2A) maakt deel uit van Smartlog Hellevoetsluis, een logistieke ontwikkeling op bedrijventerrein Kickersbloem III. DHG werd bij deze transactie met Ziegler geadviseerd door De Mik Real Estate Partners.

- Hema heeft een langjarige huurovereenkomst afgesloten voor een winkelruimte in winkelcentrum Piazza Center in Gorinchem. De ruimte beslaat 500 m2 en bevindt zich in een voormalig Blokkerpand. Real I.S. is de verhuurder. Real I.S. werd bij deze transactie geadviseerd door Cushman & Wakefield.

- Een particuliere belegger heeft een kantoorgebouw gekocht op bedrijventerrein Calveen aan Spacelab 19 en 35-51 in Amersfoort. Het object bestaat uit 3.067 m2 kantoorruimte en 477 m2 bedrijfsruimte en beschikt over energielabel A+. MKH Vastgoed trad op namens de koper. Comma Vastgoed heeft de verkopers begeleid.

- Amstam en Group Aaron hebben, samen met particuliere in-

vesteerders, landgoed Leusderend in Leusden verworven. Het landgoed is verkocht voor 18,002 miljoen euro. Het monumentale landgoed omvat circa 16.500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak en heeft een parkeerterrein met circa vijfhonderd parkeerplaatsen. Koper werd juridisch begeleid door Baker McKenzie, fiscaal door RechtStaete en technisch door CVO. Verkoper is commercieel begeleid door JLL, juridisch door N/P Notarial Partners en fiscaal door Vermetten.

- Het Juridisch Loket huurt langjarig een winkelruimte aan de Koningstraat 18 in Arnhem. De ruimte omvat 500 m2 en werd eerder gebruikt door Blokker. BMV Winkelmakelaars, partner in Dynamis, heeft het pand verhuurd.

- Cato Composites heeft een nieuwe langjarige huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte aan de Havelandseweg 8 in Rheden. De bedrijfsruimte omvat 700 m2 en is gelegen op bedrijventerrein Haveland. BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis, heeft deze transactie begeleid namens de verhuurder.

- Bounce Valley heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor circa 2.000 m2 gelegen

een perceel van 31.770 m2. De huur is voor een periode van tien jaar. Verhuurder van het pand is logistiek vastgoedontwikkelaar en -investeerder Montea.

- Bouwinvest Healthcare Fund heeft woonzorgcomplex Residentie de Rijnvallei aan de Amsterdamseweg 233 gekocht van HCI Group voor 8.490.750 euro. Het complex is een monumentaal pand uit 1852 en omvat twintig zorgeenheden, die zowel bestemd zijn voor senioren met en zonder zorgvraag. Het pand wordt langjarig verhuurd aan zorgaanbieder Korian, die het gebouw exploiteert onder het label Rosorum.

aan de Markweg 7 in Velp. Bounce Valley is een trampoline- en indoor funconcept gericht op sport en entertainment voor jong en oud. Ros Vastgoed Adviseurs trad bij deze transactie op namens de huurder Bounce Valley. BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis, trad namens verhuurder op.

- DHL Supply Chain heeft een logistiek centrum aan de Nijverheidstraat gekocht voor ruim 46 miljoen euro. De locatie omvat ongeveer 51.000 m2, waarop een gebouw van 33.000 m2 is gerealiseerd. Het pand werd verworven van Frasers Property Industrial en zal worden geëxploiteerd door DHL.

- Dream Industrial heeft onlangs een industrieel/logistiek object gekocht aan de Hanzeweg in Barneveld voor 11.968.874 euro. Het pand beslaat 16.500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. De deal is off-market tot stand gebracht. Verkoper werd geadviseerd door Midden Nederland Makelaars (commercieel). Dream Industrial werd geadviseerd door BBN en Daksupport (technisch), Greenberg Traurig (juridisch) en NVP Groep (commercieel).

- Overdie Metal Recycling Group huurt per augustus 2026 een bedrijfspand op Logistic Park Glassworks aan de Panovenweg 12 in Tiel. De ruimte omvat 9.745 m2 op

van het Edge Eindhoven gebouw. Bij de transactie tussen Edge en Sweco is Edge geadviseerd door Verschuuren & Schreppers en Sweco door JLL.

- Proforto en Cornelissen hebben nieuwe logistieke ruimten in gebruik genomen in Oosterhout. Proforto betrok een modern warehouse en kantoor van VGP aan de Rietgraaf 2a, terwijl Cornelissen een logistieke bedrijfsruimte huurde aan de Rietgraaf 8, direct aan de A15. ST Makelaars en BMV Bedrijfsmakelaars, partners in Dynamis, hebben de transacties namens verhuurder VGP Group begeleid.

- DHS Real Estate Investment Management en partner Baltisse Real Estate hebben een industrieel vastgoedpand in Duiven verkocht. Het object heeft een perceel van 40.000 m2 met daarnaast 368 parkeerplekken. Het gebouw heeft in totaal 14.140 m2 aan verhuurbare vloeroppervlakte. De koper van het pand is een van de huurders. Koper is juridisch geadviseerd door Taylor Wessing. Verkoper is juridisch geadviseerd door Dentons.

- Medela Benelux huurt per 1 oktober 2025 van Campus Offices een kantoorgebouw in Campus Hambaken Timber in Den Bosch. Medela huurt in totaal 510 m2 kantoorruimte op de tweede verdieping van het kantoorgebouw aan de Hambakenwetering 1k-r. Het huurcontract is aangegaan voor een periode van 5 + 5 jaar. De transactie werd begeleid door CBRE Eindhoven.

- Architecten- en ingenieursadviesbureau Sweco heeft onlangs een langjarige huurovereenkomst getekend voor een kantoorruimte aan de Stationsweg in Eindhoven. De gehuurde ruimte is ruim 4.000 m2 groot en bevindt zich op de vierde en vijfde verdieping

Adviseurs. Colliers realiseerde de transactie namens Stichting Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund.

Parfumerieketen

Douglas heeft een huurovereenkomst gesloten voor een winkel aan de Hooge Steenweg 16 in Den Bosch. Het pand omvat circa 670 m2. Douglas verhuist vanuit zijn huidige locatie in de binnenstad naar de Hooge Steenweg. Bij de totstandkoming van deze transactie werd Douglas bijgestaan door Retail Property Management. Verhuurder NLV werd geadviseerd door Univast Retail.

- Sinds 1 juli 2025 huurt Convoi International een buitenterrein van circa 15.000 m2 in Oudenbosch. Convoi gaat het terrein in gebruik nemen als bouwlogistieke hub. De verhuurders, Daverveld Woonprojecten en Reuvers Ontwikkeling & Bouw, werden in deze transactie geadviseerd door De Lobel & Partners in collegiale samenwerking met Q Makelaars Bedrijfshuisvesting.

- Dream Advisors heeft logistiek vastgoed gekocht op businesspark Doornhoek in Veghel. De koopsom bedraagt 7,2 miljoen euro. Het pand omvat 8.200 m2 verhuurbaar vloeroppervlak, bestaat uit zes afzonderlijke units, een expeditieruimte met 1.000 m2 laad- en losruimte, twee mezzaninevloeren, tien loading docks en twee drive-in deuren. De verkoper werd geadviseerd door Dils. Dream Advisors werd ondersteund door BBN en Daksupport.

- Damesmodeketen New CVLTR heeft een winkelruimte aan de Ridderstraat 17 in Breda gehuurd. De ruimte omvat ongeveer 576 m2, waarvan 400 m2 winkelvloer verdeeld over de begane grond en eerste verdieping. New CVLTR werd bijgestaan door Kokelenberg & Ouwehand Vastgoed

- Een particuliere belegger heeft een bedrijfsruimte gekocht aan de Graanweg 6A in Moerdijk voor een bedrag van 1.051.100 euro. Het object bevat 680 m2 bedrijfsruimte op de begane grond, 400 m2 kantoorruimte verdeeld over twee verdiepingen en een verhard buitenterrein. De locatie is langjarig verhuurd aan 360°Kas. Ooms Makelaars Bedrijfsvesting trad op namens de verkoper, tevens een particuliere belegger.

- DHG heeft een huurovereenkomst gesloten met HIH Logistics voor de huur van Smartlog Vlissingen DC3. Het gehuurde distributiecentrum betreft 16.194 m2 logistieke bedrijfsruimte, 1.367 m2 mezzanine en 510 m2 kantoorruimte en omvat in totaal 18.071 m2 DHG werd geadviseerd door Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting.

- Mulleners Vastgoed heeft twee appartementencomplexen gekocht aan de Smithlaan 1 in Sittard voor 12.550.000 euro. De complexen bevatten in totaal 45 huurappartementen met 45 parkeerplaatsen. De Verkoper is Eres. Mullenaars Vastgoed is commercieel bijgestaan door ABC Capital en juridisch begeleid door Pillar notarissen.

In haar nieuwe rol wordt Maarse verantwoordelijk voor de operationele prestaties van Bouwinvest, met een sterke focus op beleggingsresultaten, klanttevredenheid en operationele efficiëntie. Zij krijgt de leiding over de business units Dutch en International Investments en de afdelingen Client Services en Business Technology.

Momenteel is Maarse head of Asset Management bij Bouwinvest. In deze functie is zij onder meer verantwoordelijk voor de evaluatie

van de bestaande asset managementorganisatie, wat heeft geleid tot strategische partnerovereenkomsten met drie property managers voor het Residential, Healthcare, Retail, Office en Hotel Fund van Bouwinvest. Voor haar huidige functie zal een opvolger worden geworven.

Zij was eerder director Asset Management bij Achmea Real Estate, head of Asset Management Residential bij Altera Vastgoed en onderzoeker en consultant bij Bureau Middelkoop, een bureau voor ruimtelijk onderzoek en advies. Met de toevoeging van Maarse is de driekoppige directie van Bouwinvest compleet, die verder bestaat uit Mark Siezen, chief executive officer (ceo) en Henk-Dirk de Haan, chief financial & risk officer (cfro).

lotman was de afgelopen vijftien jaar managing director en gaf daarbij vorm aan de uitbreiding en transformatie van CBRE Nederland. In die periode initieerde ze verschillende veranderingen en bijdragen aan initiatieven die de organisatie versterkten op het gebied van duurzaamheid en diversiteit. Flotman werkte eerst vijf jaar bij Rietmeijer Huisvestingsadviseurs voordat het in 2006 werd overgenomen door CBRE. In juni 2023 werd Flotman ook vakgroepvoorzitter van NVM Business. In die rol was ze de eerste die werkzaam is bij een van de corporates. Met het afscheid van CBRE kiest Flotman ervoor om volledig uit het werkveld te stappen.

‘Ik kijk ernaar uit om nieuwe mogelijkheden te verkennen om opnieuw een plek te vinden waar ik kan bijdragen aan duurzame groei, met dienend leiderschap en oog voor het collectief’, schrijft Flotman op

Linkedin. Daarnaast wil Flotman meer tijd besteden aan haar familie en andere dierbaren. ‘Ik wil eens een familieopstelling doen, om patronen te doorbreken en nieuwe inzichten te krijgen. Daarnaast wil met mijn dochter het land doorcrossen met het ov tijdens de daluren. Ik wil een hele midweek bingewatchen, een hele ochtend in de bibliotheek zitten, misschien wel op een doordeweekse dag, en Indonesisch koken met mijn beste vriendinnen.’ ‘Irene heeft een onuitwisbare stempel gedrukt op CBRE Nederland’, aldus Marco Hekman, voorzitter Advisory Services, continentaal Europe en het Verenigd Koninkrijk & Ierland. ‘Haar strategisch inzicht, haar warme en inspirerende leiderschapsstijl en haar toewijding aan onze medewerkers en klanten zijn van onschatbare waarde geweest. We zijn haar enorm dankbaar voor haar bijdrage en wensen haar het allerbeste toe.’

’Hulst begon tien jaar geleden bij Cushman & Wakefield en is gespecialiseerd in datagedreven waarderingen van grootschalige woningportefeuilles. Van Dijk maakt sinds 2014 deel uit van het Valuations & Advisory-team. Hij richt zich vooral op waarderingen van grote woningportefeuilles. Pouwelse leidt het Healthcare Valuations-team en is taxateur op het gebied van zorgvastgoed in Nederland. Hij brengt kennis in bij waarderingen en adviezen voor zorginstellingen, finan-

ciers en (inter)nationale beleggers. Ravesteijn heeft ruim twintig jaar ervaring in commercieel vastgoed en is als hoofd regio Zuid-Holland verantwoordelijk voor aan- en verhuur en aanen verkoop van kantoren. Zij heeft lokale kennis en een breed netwerk van gebruikers, beleggers en ontwikkelaars in de regio. Vos leidt Capital Markets Living en adviseert institutionele beleggers, ontwikkelaars en overheden over complexe vastgoedtransacties en -portefeuilles.

eel veel mooie gebouwen en een generatie projectontwikkelaars die bij hem de kans kregen het vak te leren en daarna hun geluk elders te beproeven. Dat is – heel kort – de nalatenschap van Jason Blackmore. De voormalige topman van G&S Vastgoed overleed op 6 september op 56-jarige leeftijd.

Zijn laatste werkgever Boelens de Gruyter zag zijn overlijden totaal niet aankomen. Na zijn herstel van een herseninfarct werkte Blackmore, die zowel de Britse als Nederlandse nationaliteit had, aan grote acquisities, herontwikkelingen en transformaties, zoals een flexibel kantoorconcept voor Maison Descartes, het Walenweeshuis op de hoek van de Vijzelgracht en de Prinsengracht in Amsterdam. Business development, dat was waar Blackmore zich sinds januari 2024 bij Boelens de Gruyter op richtte. Het was een veelbelovende samenwerking. ‘Met hem heb je echt de Champions League binnengehaald’, appte een vakbroeder aan ceo Maarten de Gruyter. Blackmore had er net 25 jaar op zitten bij G&S Vastgoed, de onderneming die decennialang de toon zette bij projectontwikkeling op de belangrijkste kantorenlocatie van Nederland: de Amsterdamse Zuidas.

‘Een imposante man. Er kwam echt iemand binnen, maar hij won ieders sympathie heel snel’, zegt De Gruyter, die al vaak met Blackmore had samengewerkt. ‘En typisch iemand met een houding van work hard, play hard. Hij eiste veel van zijn mensen, maar was ook heel loyaal en genereus.’

‘Heel vakkundig met een passie voor het werk’, zegt architect Roberto Meyer, die voor G&S Vastgoed veel gebouwen ontwierp, zoals de uitbreiding van Atrium op de Zuidas. ‘Bijzonder aan hem was zijn bevlogenheid. Wat ontbreekt en hoe kunnen wij daar op een

hedendaagse manier invulling aan geven in de gebouwde omgeving? Ik denk dat Wonderwoods in Utrecht daar een heel goed voorbeeld van is. Dat we een stukje bos hebben gemaakt in de stad. Dat is uniek, duurzaam. Hij stak zijn nek uit om dit soort bijzondere projecten te realiseren.’

‘Jason had enorm oog voor detail en voor schoonheid’, zegt De Gruyter. ‘Hij haalde internationaal vermaarde architecten naar Nederland en beknibbelde nooit op kwaliteit. Daarom staan er ook zulke fantastische gebouwen op de Zuidas. Hij was ook een fijne man om mee samen te werken, juist omdat hij zo gedreven was. Jonge mensen wilden graag projecten met hem doen omdat hij out-of-the-boxconcepten bedacht. Omdat hij niet dacht: dit zal wel niet kunnen. Dat werkte enorm aanstekelijk. In de institutionele wereld van de vastgoedontwikkeling bracht hij rock-‘n’-roll.’

‘Met architectuur had hij veel affiniteit’, zegt Martine Gründemann, die achttien jaar bij G&S Vastgoed werkte en de laatste jaren mede-aandeelhouder was toen Blackmore er aan het roer stond. ‘Creativiteit, vormgeving, nadenken over wat mooi is. Het beter willen doen, iets anders willen brengen. Iets willen maken wat er nog niet is en er dan ook nog in slagen om het vanaf papier te verkopen en te verhuren.’

‘Tegenwoordig heb je artist impressions en als je aan ChatGPT een plaatje vraagt, komt het gewoon uit een telefoon. Destijds, rond de jaren nul, lieten we een aquareltekening maken, dat was dan de artist impression van je gebouw en daarmee kon Jason het verkopen en verhuren’, zegt Gründemann. ‘Dan moet je echt van goede huize komen. Hij had natuurlijk een grote machine achter zich, maar hij viel echt op door die commerciële kracht.’

Blackmore had dan ook een achtergrond in de makelaardij. Vóór zijn overstap naar G&S Vast-

goed werkte hij zes jaar bij vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff in Amsterdam en Hoofddorp. Chris Gongriep was toen de eigenaar van G&S Vastgoed. ‘Aan het begin van een groot project dacht Chris: ik kan wel al die makelaars betalen, maar ik haal gewoon de allerbeste in huis. Toen hij een keer tegenover Jason aan tafel zat, dacht hij: deze man moet ik hebben’, zegt Gründemann.

‘Ontwikkelen is echt wat anders dan makelaardij. Jason heeft er een beetje aan moeten wennen, hoorde ik toen ik een paar jaar na hem bij G&S Vastgoed in dienst trad. Hij heeft een enorme route afgelegd, van commercie naar heel goed begrijpen wat ontwikkelen inhoudt. In de techniek was hij ook geïnteresseerd en daar had hij zijn mensen voor, maar dat ontwikkelvak heeft hij zich echt eigen gemaakt. Daar kon hij zijn creativiteit heel erg in kwijt.’

‘Onder Chris Gongriep was Jason een van de directeuren met een expertise en aandeelhouderschap. Hij kwam uiteindelijk bovendrijven op expertise en kracht. Hij was een heel harde werker. Hij stond altijd aan, in de hoogste versnelling. Hij had een grote commerciële drive, maar met gevoel voor de mens.’

‘Als algemeen directeur ben je verantwoordelijk voor het hele bedrijf, dan heb je de administratie, de IT, de strategie, alles. Ook daarin heeft hij zich ontzettend ontwikkeld. Na de realisatie van Mahler4 en de crisis van 2009-2012 waren we de eersten die uit de startblokken kwamen met projecten als 1000Mahlerlaan, 900Mahler, 400Beethovenstraat, 500Beethovenstraat en Atrium. Dat waren zijn gloriedagen’, zegt Gründemann.

‘Maar als je op een circuit in de hoogste versnelling rijdt en je gaat almaar harder en harder, dan ga je ook weleens tegen een muur en

moet je even bijkomen. Het was alles of niets. Meestal was dat alles en soms even niets. Dat uitte zich dan in dat hij er even af lag’, vervolgt Gründemann.

Meyer roemt het vermogen van Blackmore om te communiceren. ‘Wil je een goede relatie hebben en tot goede resultaten komen, dan luister je naar elkaar, dan heb je begrip voor elkaars positie. Met een goede onderlinge dialoog realiseer je de mooiste projecten. We discussieerden over architectuur, maar ook over een businesscase en hoe we die beter kregen.’ ‘Als je op meerdere vlakken die dialoog voert, krijg je een consistent project dat commercieel en architectonisch de beste toekomstwaarde heeft. Dat kon hij heel goed.’

Zijn nalatenschap? ‘Heel simpel: zijn projecten’, zegt De Gruyter. ‘Als je over de Zuidas loopt, en je ziet bijvoorbeeld Mahler4, zul je voor altijd aan hem herinnerd worden. Het Parool noemde hem ooit ‘de keizer van de Zuidas’ en terecht. Of neem zijn laatste project voor G&S, Wonderwoods: later stonden velen op de foto met het gebouw te pronken en stond het op de cover van jaarverslagen, maar het komt uit de koker van één man: Jason Blackmore. Met zijn oog voor schoonheid en zijn drive om iets te maken wat er nog niet is.’ ‘Je kunt zijn nalatenschap verdelen in hardware en software’, zegt Gründemann. ‘Qua hardware is dat de schoonheid van de Zuidas. Chris Gongriep heeft voor de Zuidas de basis gelegd met Fortis Vastgoed en ING Vastgoed. Maar Jason heeft de schoonheid erin gebracht. De software in zijn nalatenschap, dat is al het talent dat hij heeft gezien, kansen heeft gegeven om te vliegen en uit te vliegen. Daardoor zie je onderdelen van zijn manier van doen bij andere mensen in de markt terug, in het hogere segment van het commercieel vastgoed en het high-end-woonsegment.’

WE D O TODAY WHAT WE NEED TOMORROW

FUTURE-PROOFING

For us it lies in investing in robust, high-quality buildings. The real core lies in sustainability, beginning with both thought and action. And with proven and innovative solutions. That is how we develop our real estate: looking ahead.

As we gaze into the future, we eagerly shape tomorrow today. Committed to our clients, organization, and the well-being of people and our planet, we forge a path toward a sustainable future. Onward and forward.

We create the space that enables extraordinary things to happen.