TEMA 7: FINANZAS PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
LA VISIÓN DEL ARQUITECTO
Administración y Gestión de Proyectos 2 2025
Departamento de Arquitectura
Universidad Rafael Landívar
Semana del 15 al 19 de septiembre
Sección Ing. Stolz
$
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
“La gestión financiera no se trata de números fríos, sino de darle oxígeno al proyecto para que respire hasta el final”
“Cada quetzal mal gestionado en obra es un ladrillo menos en el edificio terminado.”
Opiniones de L. Stolz
En esta clase, exploraremos brevemente esa condición técnica - financiera del proyecto.”
Contenido de tema 7 parte 1: finanzas
Gestión financiera de un proyecto de construcción
Es el proceso de planificar, obtener, administrar y controlar los recursos económicos de un proyecto con el fin de asegurar que exista financiamiento suficiente y oportuno.
Además, que se mantenga la liquidez durante la ejecución, y que al final el proyecto genere la rentabilidad esperada para sus inversionistas.
Incluye actividades como:
Elaboración de presupuestos y flujos de efectivo.
Selección de fuentes de financiamiento (propio y externo).
Control de costos durante la construcción.
Serpell, A. (2002). Administración de proyectos de construcción. México: Alfaomega.
En este texto, Serpell explica que la gestión financiera en proyectos de construcción “comprende la planificación, organización, dirección y control de los recursos económicos necesarios para llevar a cabo un proyecto dentro de las restricciones de costo, tiempo y calidad establecidas” (p. 215).
Evaluación de riesgos financieros (sobrecostos, atrasos, cambios de alcance).
Medición de resultados económicos al cierre del proyecto.
Principios de rentabilidad
Rentabilidad:
Es la capacidad que tiene un proyecto para dejar ganancia después de cubrir todos sus costos.
En arquitectura, significa:
Si un edificio se construye con Q10 millones y al venderlo se obtienen Q13 millones, la rentabilidad es la diferencia (Q3 millones).
Para vivienda unifamiliar:
Presupuesto de construcción: Q500,000
Venta de la casa terminada: Q650,000
Diferencia: Q150,000
El proyecto es rentable porque dejó una ganancia sobre lo invertido.
Rentabilidad negativa (pérdida)
02
Presupuesto de construcción de un edificio pequeño: Q5,000,000
Durante la obra, los costos suben por atrasos y materiales: terminan gastando Q5,800,000
Al vender los apartamentos, solo logran Q5,500,000 de ingresos.
Aunque el proyecto se vendió, el resultado fue una pérdida de Q300,000. El proyecto no fue rentable, porque lo que se ganó no cubrió lo invertido.
Liquidez
Es la facilidad con que un proyecto dispone de dinero en efectivo para pagar lo que debe en el corto plazo.
Ejemplo 1: aunque un edificio vaya a generar utilidades, si hoy no hay dinero para pagar albañiles o cemento, el proyecto “no es líquido”.
Ejemplo 2: Un edificio requiere Q600,000 por mes para avanzar.
El banco aprueba el préstamo, pero se retrasa en liberar el desembolso del segundo mes.
Los socios no tienen efectivo adicional para cubrir. La obra se detiene dos semanas porque no hay cómo pagar materiales ni trabajadores.
El proyecto tiene mala liquidez, aunque en el largo plazo sea rentable.
03
Un condominio necesita pagar Q400,000 mensuales durante la construcción.
Los socios tienen dinero en efectivo suficiente y el banco desembolsa puntualmente.
Cada mes hay dinero disponible para salarios, materiales y subcontratistas.
El proyecto tiene buena liquidez, porque puede pagar en el corto plazo sin detener la obra.
Riesgo financiero
Son los problemas de dinero que pueden aparecer en el camino y que afectan el presupuesto o el calendario de obra.
Cinco ejemplos típicos:
El acero sube de precio un 15% durante la construcción.
El proyecto se atrasa tres meses porque no llegaron las ventanas importadas.
04
Riesgo por bajas ventas (negativo)
Una desarrolladora construye 20 apartamentos y espera vender el 50% en preventa.
Solo logra vender 5 unidades antes de que arranque la obra. Como no entra dinero suficiente de preventas, el banco no libera el crédito completo.
Riesgo financiero: la obra se queda sin flujo porque las ventas no alcanzan lo previsto.
Un edificio de oficinas se proyecta con una ocupación del 80% en el primer año.
El cliente cambia el diseño y obliga a rehacer planos y compras.
Al llegar el lanzamiento, el mercado está saturado y solo se arriendan 3 de 10 oficinas.
El ingreso mensual es mucho menor al esperado, lo que dificulta pagar la deuda bancaria.
Riesgo financiero: la falta de clientes a tiempo afecta la capacidad de cumplir con los pagos.
CAPITAL
Capital propio (dinero propio o de inversionistas socios):
Es el dinero que ponen los dueños o inversionistas del proyecto. No se devuelve con intereses, pero se reparten las utilidades.
Ejemplo: tres socios aportan cada uno Q1 millón para arrancar un condominio de casas.
Capital externo (dinero prestado):
Es el dinero que viene de un banco o prestamista, que se debe devolver con intereses.
Ejemplo: un banco presta Q7 millones para terminar un edificio de apartamentos, con pagos mensuales mientras se venden las unidades.
05
Estructura de capital
Es la mezcla entre dinero propio y dinero prestado que se usa para financiar un proyecto.
Ejemplo: un edificio de Q10 millones puede hacerse con 40% dinero de socios (Q4M) y 60% préstamo (Q6M).
$
Estructura de capital
Escenario 1 (más seguro): 50% propio y 50% banco --> menos deuda, menos presión mensual.
Escenario 2 (más arriesgado): 20% propio y 80% banco --> más deuda, más presión, pero se arriesga menos dinero propio.
Ventajas de invertir con capital propio (Equity)
No hay deuda ni intereses --> no se pagan cuotas al banco.
Mayor libertad de decisión ⟶ los socios deciden sin restricciones de prestamistas.
Menor presión financiera mensual --> se evita el riesgo de embargo o mora.
Mejor imagen de solidez --> los inversionistas muestran confianza al usar su propio dinero.
Desventajas de invertir con capital propio (Deuda)
Mayor riesgo personal --> si el proyecto falla, la pérdida es directamente del inversionista.
Menor rentabilidad porcentual --> al no apalancarse*, la ganancia puede ser más baja en comparación con un proyecto financiado.
Limitación de recursos --> los fondos propios pueden no alcanzar para proyectos grandes.
Dificultad para diversificar --> si todo el capital se concentra en un solo proyecto, hay menos posibilidad de invertir en otros.
*”apalancarse significa usar dinero prestado (deuda) para financiar parte de un proyecto, en lugar de hacerlo únicamente con dinero propio” Nota del autor.
$
Estación de Práctica No. 1
Trabajo en clase (30 minutos en grupo)
Ejercicio en clase:
1) Cada estudiante analiza su proyecto
Determina rentabilidad esperada.
Evalúa su liquidez proyectada.
Identifica principales riesgos financieros (ej. fluctuación de precios, atraso de obra).
Propone combinación de capital propio vs. externo.
2) Cada equipo analiza los proyectos en conjunto
Determina rentabilidad esperada.
Evalúa su liquidez proyectada.
Identifica principales riesgos financieros (ej. fluctuación de precios, atraso de obra).
Propone combinación de capital propio vs. externo.
01
Puntos más importantes de la sesión de hoy
Comprender la gestión financiera como una herramienta.
02
Comprender la rentabilidad en función de si gané o perdí después de cubrir TODOS los costos.
04
Visualizar el riesgo financiero para un proyecto.
03
Comprender la importancia de la liquidez: ¿Tengo para pagar?
05
Visualizar el capital y su estructura: ¿Cómo lo vamos a pagar?