TEMA 7: FINANZAS PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN
LA VISIÓN DEL ARQUITECTO
Administración y Gestión de Proyectos 2 2025
Departamento de Arquitectura
Universidad Rafael Landívar
Semana del 29 de septiembre al 02 de octubre
Sección Ing. Stolz
$
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
$
Contenido de tema 8 parte 1: ROI - TIR - VAN (Semana 13) 01 02 03 04 05 06 07 08 Reflexiones finales 00 Introducción Conclusiones
Relación TIR y VAN
ROI: Definiciones y diferentes perspectivas
TIR: Definiciones y diferentes perspectivas
VAN: Definición de Valor actual neto y diferentes perspectivas
VAN Ventajas y desventajas. La hoja de Excel.
Estación de práctica
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
$
“El VAN es el dictamen final de un proyecto: si es positivo, el negocio crea valor; si es negativo, destruye valor.”
Mientras la TIR es un porcentaje, el VAN habla en dinero real: cuánto gana o pierde el proyecto medido en dólares de hoy
Opiniones de L. Stolz
En esta clase, exploraremos brevemente esa condición financiera del proyecto.”
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
ROI (Return of investment -
Retorno de la inversión)
Definición
Es un indicador de rentabilidad que mide cuánto se ganó (utilidad) en relación con lo que se invirtió. Se expresa como porcentaje.
ROI = (Utilidad Neta / Inversión total) x 100
Desde el punto de vista bancario:
El banco no usa mucho el ROI, porque ellos se concentran en la capacidad de pago y la tasa de interés. Sin embargo, un ROI alto significa que el proyecto es sólido y que hay margen para pagar la deuda.
01
Sapag Chain, Nassir. Evaluación de proyectos. 7ª ed. Santiago de Chile: Pearson Educación, 2011.
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
Desde el punto de vista del cliente/inversionista:
El ROI le responde la pregunta más directa:
“Si pongo un dólar, ¿cuánto gano de regreso?”
Ejemplo: Un ROI de 20 % significa que por cada USD 1 invertido, ganó USD 0.20 extra.
Desde el punto de vista del arquitecto (no financiero):
El ROI es una forma simple de explicar al cliente si el edificio como negocio es rentable o no, sin entrar a fórmulas complejas. Es como decir:
�� “Este edificio costó 10 millones, se vendió en 12 millones, entonces su ROI fue 20 %.”
Tasa Interna de Retorno TIR
Definición
La TIR es la tasa de interés que genera el propio proyecto: el porcentaje de rentabilidad que devuelve la inversión considerando todos los ingresos y egresos en el tiempo
Desde el punto de vista bancario
La TIR es el porcentaje máximo que un banco estaría dispuesto a cobrar como tasa de interés para que el proyecto siga siendo rentable. Si la TIR del proyecto es mayor que la tasa de préstamo (ej. 12 % anual), entonces el proyecto es viable porque genera más rendimiento que el costo del dinero. Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz. Sapag Chain, Nassir. Evaluación de proyectos. 7ª ed. Santiago de Chile: Pearson Educación, 2011.
02
Desde el punto de vista del cliente/inversionista:
La TIR es la rentabilidad real que obtendrá sobre el dinero invertido. Se interpreta como “la tasa de interés que el proyecto paga por sí solo”. Si la TIR supera las expectativas de rentabilidad del cliente, el proyecto es atractivo.
Desde el punto de vista del arquitecto (no financiero):
La TIR traduce el flujo de caja de un edificio (egresos de construcción vs. ingresos de ventas/rentas) en una tasa porcentual entendible: 19.60%
VALOR ACTUAL NETO (VAN)
El VAN (Valor Actual Neto) es la diferencia
entre lo que vale hoy todo el dinero que generará un proyecto y lo que cuesta invertir en él.”
Si el VAN es positivo, el proyecto crea valor y conviene hacerlo.
Si el VAN es negativo, el proyecto pierde valor y no conviene.
Desde el punto de vista bancario
El banco ve el VAN como un indicador de riesgo crediticio.
Si el VAN es positivo al descontar con la tasa de interés bancaria, significa que el proyecto puede generar suficiente flujo para cubrir deuda e intereses.
Sapag Chain, Nassir.
Evaluación de proyectos. 7ª ed. Santiago de Chile: Pearson Educación, 2011.
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
03
Desde el punto de vista del cliente/inversionista:
El inversionista usa el VAN como medida de creación de riqueza real.
Si el VAN es positivo, el proyecto aumenta su patrimonio; si es negativo, lo reduce.
Desde el punto de vista del arquitecto
Si el VAN es positivo, el diseño propuesto tiene sentido económico inmediato.
Si es negativo, implica que aunque el proyecto se vea bien en planos o ROI, el tiempo de ejecución y el costo del dinero juegan en contra.
VAN – Valor Actual Neto
Fórmula simplificada para un año
Con el supuesto de un solo flujo
Fo = Costo total
F1 = Ingresos totales
r = Tasa anual
Entonces:
VAN – Valor Actual Neto Ventajas
Criterio absoluto en dinero real: muestra directamente cuánto valor (en USD) crea o destruye un proyecto.
Considera el valor del dinero en el tiempo: descuenta los flujos futuros con la tasa de costo de capital o bancaria.
Fácil de interpretar:
VAN > 0 → el proyecto crea valor.
VAN < 0 → el proyecto destruye valor.
Comparación objetiva entre proyectos: permite ordenar proyectos por valor creado, no solo por porcentaje (como la TIR).
Enfoque en riqueza del inversionista: conecta directamente con la pregunta “¿me enriquece o me empobrece?”.
VAN – Valor Actual Neto
Desventajas
Depende de la tasa de descuento: una mala elección de tasa cambia totalmente el resultado (ej. 7.5 % vs 10 %).
Difícil de estimar flujos reales: si los ingresos/egresos proyectados no son confiables, el VAN pierde precisión.
Menos intuitivo para no financieros: los inversionistas entienden más fácil un porcentaje (TIR) que un valor absoluto en dólares.
No refleja la duración del proyecto: dos proyectos pueden tener el mismo VAN, pero uno en 3 años y otro en 10; el VAN no lo distingue.
No muestra rendimiento relativo: no dice qué tan eficiente fue la inversión, solo cuánto valor creó.
EN RESUMEN:
El VAN es el criterio más robusto y confiable para tomar decisiones financieras.
Pero debe usarse junto con la TIR y el ROI, para dar una visión completa del proyecto.
Lo que van a ver en la hoja del Excel para el cálculo automático
(Los alumnos piensan en los datos que va a construir)
Trabajo de las oficinas de arquitectura el día 22 de septiembre Recopilación de información financiera
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1dRNtemARaAS6geaden36ql7ptRunL203ALkfiT6X080/edit?usp=sharing
Enlace a información consolidada
¿Qué puedo obtener para mi beneficio al vincular El ROI, la TIR y el VAN ?
Respuesta orientadora
ROI
Le dice la rentabilidad simple: cuánto gana en relación con lo que se invirtió
Es la mirada más rápida y fácil, pero no considera el tiempo.
TIR
Le dice la tasa de rendimiento anual equivalente.
Sirve para comparar contra la tasa bancaria o el costo de oportunidad.
Si la TIR es mayor que la tasa del banco entonces el proyecto resiste financieramente.
VAN
Le dice en dinero de hoy si su proyecto crea o destruye valor. (Generará riqueza o no)
Es el indicador más robusto: conecta con riqueza real.
¿Cómo triangularlos?
Paso 1: Calcula ROI: Entonces... “¿hay ganancia contable?”
Paso 2: Calcula TIR: Entonces... “¿la tasa que me da supera el costo del dinero?”
Paso 3: Calcula VAN: Entonces:...“¿cuánto valor presente gano o pierdo en dólares de hoy?”
¿Qué puedo obtener para mi beneficio al vincular El ROI, la TIR y el VAN ?
Interpretación conjunta
Si los 3 son positivos: Entonces... el proyecto es sólido.
Si ROI y TIR son altos pero el VAN es negativo: Entonces...el negocio parece bueno en papel, pero destruye valor real al descontar el dinero en el tiempo.
Si solo ROI es positivo: Entonces, tenga cuidado: puede ser una ilusión contable sin valor presente.
El inversionista profesional mira los tres porque:
ROI es foto rápida,
TIR es comparación relativa,
VAN es la verdad absoluta en dinero de hoy.
Frase final para los equipos de trabajo:
“ROI, TIR y VAN no se sustituyen, se complementan. Triangularlos es como ver el proyecto con tres lentes distintos: rentabilidad simple, rentabilidad relativa y creación de valor real.”
Estación de práctica No.1
Cálculo del VAN para su proyecto
Consigne los datos que necesita para calcular el VAN para su proyecto
Calcule su ROI
Calcule su TIR
¿Cuáles son sus resultados?
Si su VAV es el único indicador negativo: ¿Cómo lo solucionará?
De la solución.
Saque sus conclusiones y ténglas listas para el miércoles 1 de octubre.
Conclusiones de la plenaria general
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.
Reflexiones finales.
Cuaderno preparado por el ingeniero Luis Stolz.