Condominio Sostenibile e Certificato febbraio-marzo 2020

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.

ANNO 8 - NUMERO 32 - FEBBRAIO / MARZO 2020 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e

CERTIFICATO

Eddy Pescini

GIARDINI & TERRAZZI IL VERDE A CASA PIACE E FA BENE ALLA SALUTE

TUTELA DELLA PRIVACY DOMANDE E RISPOSTE PER GLI AMMINISTRATORI Gianluca Bonometti

ALUVETRO

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N. 32 FEBBRAIO / MARZO 2020

EDITORI@LE

CONDOMINIO SETTEBELLEZZE

O

perazione Condominio Settebellezze. Si potrebbe chiamare così il nuovo super bonus, che costituisce un’occasione imperdibile per i condomini. Del bonus facciate abbiamo gà anticipato le linee guida. Poi, però, il Parlamento prima e l’Agenzia delle Entrate poi, hanno messo dei paletti (vedi articolo a pagina 20). È bene, quindi, controllare se il proprio condominio rientra nella casistica prevista. In linea generale, però, se l’edificio è situato entro i confini di una città nel 99% dei casi è tra quelli che possono godere dei benefici fiscali. E che benefici: il 90% della spesa la paga lo Stato, seppure in comode rate di dieci anni, sotto forma di tasse in meno da sborsare. Da aggiungere, inoltre, che il bonus facciate si somma a quello per i lavori di ristrutturazione o di efficientamento energetico. Quindi, se l’anno

scorso chi voleva applicare il cappotto poteva ottenere il 65% di sconto, elevato al 70-75% per i condomini (a patto che l’isolamento sia sostanziale), adesso pagherà ancora meno. Pittura e intonaco, infatti, possono essere messi in carico al bonus facciate, mentre il resto dei lavori continuerà a usufruire dell’ecobonus citato. Insomma, una pacchia. A patto, però, che gli amministratori e i proprietari di unità immobiliari del condominio siano informati a sufficienza. E non bisogna perdere tempo, visto che il super sconto è valido fino al 31 dicembre, data ultima per iniziare i lavori. Sarà prorogato al 2021? Forse. Ma con il vento della politica bisogna navigare con prudenza e, soprattutto, non fare troppo affidamento alla rotta annunciata. Insomma, meglio non perdere la priorità acquisita.

Il bonus facciate è la grande notizia di inizio 2020. Naturalmente, però, lo sconto non servirà a nulla se questa opportunità non si trasformerà in azione. Già, ma come? Gli amministratori di condominio sono sempre più i motori della macchina immobiliare ma, come in questo caso, un «regalo» ai condòmini significa anche lavoro in più per chi gestisce lo stabile. C’è, però, un’altra grande notizia che riguarda l’ultimo trimestre dell’anno e che siamo in grado di anticipare: la terza edizione della Fiera del Condominio. Virginia Gambino Editore e l’Ordine degli Ingegneri di Verona, infatti, hanno deciso di organizzare un nuovo appuntamento che si terrà, come negli anni passati, nella città scaligera. Sono già fissate le date: la nuova Fiera del Condominio si terrà da venerdì 15 a domenica 17 ottobre. Come spesso accade, l’esperienza acquisita nei due eventi già organizzati ha spinto gli organizzatori a migliorare ancora di più l’offerta formativa e informativa per proprietari di immobili e, soprattutto, per gli amministratori di condominio, sottoposti sempre di più a uno stress lavorativo dettato da nuove competenze e norme più stringenti, mentre la gestione degli stabili resta complicata. La Fiera del Condominio si pone quindi come obiettivo di essere un momento utile per chi lavora nel settore. Segnatevi le date già da ora sull’agenda.

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Innovativi sistemi per parcheggi sempre più sicuri

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 8 - Numero 32 - Febbraio / Marzo 2020 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino virginia@vgambinoeditore.it

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Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Paolo Alvigini, Valentina Anghinoni, Umberto Anitori, Alessio Babini, Barbara Bartoli, Claudio Calì, Giacomo Casarin, Palmiro Fronte, Stefano Lavori, Selene Maestri (fotografa), Veronica Monaco, Giuseppe Rossi, Franco Saro, Mirella Stigliano Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia

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Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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SOMMARIO EDITORIALE CONDOMINIO SETTEBELLEZZE.....................................................3 DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL’ESPERTO...................................8 STORIA DI COPERTINA ALUVETRO, LA SICUREZZA È TRASPARENTE.................................................12 FIERA DEL CONDOMINIO FIERA DEL CONDOMINIO INGEGNERI AL CENTRO..........................................18 PRIMO PIANO BONUS FACCIATE CAPIRE IL SUPER SCONTO IN 8 PUNTI..............................20 EDILIZIA SE IL CAPPOTTO È NATURALE............................................................24 COACHING LA LEADERSHIP SECONDO VELASCO .......................................... 28 CONTABILIZZAZIONE OCCHIO, ADESSO ARRIVANO I CONTROLLI.............. 30 PROFESSIONE INTELLIGENZA EMOTIVA L’ARMA SEGRETA........................32

18 Professionisti al centro alla Fiera del Condominio

LIBRI TEMPESTA IN FIERA .................................................................................34 NEWS.....................................................................................................................35 DIRITTO & ROVESCIO FORUM SE C’È L’URGENZA C’È IL RIMBORSO..................................................36 LA LEGGE SOPRAELEVAZIONE, TUTTE LE SENTENZE....................................38 MEDIAZIONE QUANTO CONVIENE METTERSI D’ACCORDO............................44 AMMINISTRATORI SENZA BUSSOLA CONTRO IL MOROSO..........................48

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LEGGI GLI INTERESSI SENZA CONFLITTO.........................................................50

Sopraelevazione, le sentenze

SPECIALI SPECIALE VERDE VITA ALL’ARIA APERTA PER UN ITALIANO SU TRE........52 SPECIALE VERDE I VANTAGGI DI UN TETTO NATURALE...............................54 SPECIALE VERDE ERBA E FOGLIE IN CONDOMINIO........................................58 IDEE UTILI

8 Verde in condominio nell’era del bonus

ALUBEL COSÌ IL TETTO È NO-PROBLEM...........................................................62 PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE.......................................64 CONDOMINIO SC - 7

LA VOSTRA POSTA

Privacy e tutela trattamento dati personali in condominio ai sensi del Gdpr 2016/679. Risponde l’avvocato Carlo Pikler, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale

PRIVACY, L’OBBLIGO DI ADEGUAMENTO

Perché il condominio deve utilizzare risorse economiche per adeguare i condomini e, l’amministratore, deve adeguare il suo studio? Il motivo è semplice: perché è obbligatorio! Ex dell’art. 24 Gdpr «Il titolare del trattamento mette in atto misure tecniche e organizzative adeguate per garantire, ed essere in grado di dimostrare, che il trattamento sia effettuato conformemente al presente regolamento, tenuto conto della natura, dell’ambito di applicazione, del contesto e delle finalità del trattamento, nonché dei rischi aventi probabilità e gravità diverse per i diritti e le libertà delle persone fisiche». Ex art 32 Gdpr: «Tenendo conto dello stato dell’arte e dei costi di attuazione, nonché della natura, dell’oggetto, del contesto e delle finalità del trattamento, come anche del rischio di varia probabilità e gravità per i diritti e le libertà delle persone fisiche, il titolare del trattamento e il responsabile del tratta-

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mento mettono in atto misure tecniche e organizzative adeguate per garantire un livello di sicurezza adeguato al rischio…». A tal proposito si possono anche ricordare i numerosi comunicati di avvertimento sull’elevato importo delle sanzioni previste, sul fatto che i controlli vengono effettuati dalla Guardia di Finanza o che le segnalazioni di violazione della normativa possono essere avanzate da chiunque. Ma l’attività di «terrorismo» non giova a nessuno, al contrario della cultura che, in più, arricchisce tutti. I motivi per adeguarsi devono quindi essere altri: il buon senso, la necessità di stare al passo con i tempi e di distinguerci in senso positivo, la voglia di esercitare la professione con serietà e in legalità. Uno dei principi cardine della normativa poi è quello dell’accountability: il legislatore ha deciso che la protezione dei dati passi per la responsabilizzazione dei soggetti partecipi al trattamento dei dati e, quindi, del condominio e del suo rappresentante legale.

Perché l’amministratore tratta dati sensibili L’amministratore di condominio tratta dati sensibili? È opinione di molti che a essere chiamati in causa quando si parla di trattamento dei dati personali siano i dati che, prima del Gdpr, venivano definiti sensibili e che, quindi, gli amministratori siano sollevati dall’obbligo di adeguarsi, non trattando tale tipologia di dati. Sba-

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO gliato, due volte. Innanzitutto, con dato personale si intende ogni informazione che riconduca a una persona f isica individuata o individuabile (art. 4 Gdpr). Esempio: nome e cognome che individuano una persona, i dati contenuti all’interno dell’anagrafica condominiale prevista come obbligatoria ex lege, email, cellulare o Pec. Quelli che prima venivano definiti dati sensibili, ora chiamati dati particolari sono invece, per esempio, origine razziale o etnica, opinioni politiche, convinzioni religiose o filosof iche, o appartenenza sindacale, dati sulla salute. Poi, comunque, bisogna ricordarsi che l’amministratore (per conto del condominio titolare del trattamento dati), può trattare i dati sanitari di un dipendente del condominio (per esempio, portiere per la redazione della busta paga), oppure di un condòmino stesso (per esempio, pratica abbattimento delle barriere architettoniche o un sinistro con lesioni). Alla luce di questo, risulta evidente come, più o meno consapevolmente, l’amministratore di condominio quotidianamente debba effettuare le obbligatorie valutazioni richieste dalla normativa sulla tutela dei dati personali in quanto, meramente e semplicemente, tratta dati personali.

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La gestione dei dati In ambito condominiale non si trattano i dati, perché non si diffondono. Quindi perché la normativa sulla Privacy dovrebbe essere seguita?

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Risponde l’avvocato Carlo Pikler

LA VOSTRA POSTA

- continua da pag. 9 -

Partiamo dall’origine. Analizziamo la norma. All’articolo 4 Gdpr, con trattamento si intende qualsiasi operazione effettuata con un possibile dato personale e non solo, come nell’immaginario comune, la sua diffusione. Alcuni esempi? La raccolta dei dati è un trattamento (per esempio, il passaggio delle consegne). L’uso dei dati è un trattamento (per esempio, la convocazione assembleare), lo stesso dicasi per la conservazione (per esempio, a fine mandato) oppure la comunicazione (per esempio, ai fornitori). Quindi, in ambito condominiale si trattano i dati in maniera continuativa.

Obbligo di aggiornamento Se l’amministratore ha fatto firmare l’informativa, il condominio e lo studio di amministrazione sono adeguati? Partiamo dal presupposto che l’informativa e, più in generale, la documentazione è molto importante in sede di rendicontazione. Ma se non si conosce il contenuto è come non averla e, soprattutto, si rischia lo stesso di non essere adeguati. Il paragone potrebbe essere: ho comprato la patente di guida... come mai non so guidare la macchina? Molti dicono che «hanno fatto firmare il consenso all’informativa». Dimenticano, però, che il consenso è una delle basi giuridiche affinché un trattamento possa essere

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definito lecito e, a volte, neanche serve. Si pensi che l’amministratore di condominio, se tratta i dati solamente per le finalità sottese all’esercizio del proprio mandato, non necessita di consenso, perché il trattamento verrà considerato lecito in quanto effettuato in virtù di altra base giuridica, ossia l’adempiere a una obbligazione contrattuale. Le società che millantano come adeguamento il semplice acquisto di modulistica a prezzi scontati creano solo danni, alla categoria e agli amministrati. I soggetti che prendono parte al Trattamento dei dati, come specificato più volte dalla normativa, sono chiamati ad avere competenze specifiche (Considerando 81 Gdpr). D’altronde, come potrebbe un professionista effettuare le obbligatorie valutazioni se non conosce la materia? Inoltre, nell’informativa si van-

no a dichiarare determinati adempimenti come compiuti, e se poi ciò non risponde al vero? Si tratta di dichiarazioni mendaci.

Attenzione allo staff Chiarito che cosa non è sufficiente, che cosa invece lo è? Si ritiene che la normativa richieda, per essere adeguati, la concorrenza di tre fattori fondamentali: 1) Documentazione: in fase di ispezione bisogna poter rendicontare (quindi offrire la prova documentale) di aver provveduto a fornire l’informativa agli interessati, ad aver inviato le corrette nomine ai responsabili di trattamento o sub-responsabili, ad aver effettuato le necessarie valutazioni. 2) Formazione: i soggetti che prendono parte al trattamento dei dati personali devono possedere una conoscenza specifica della materia (Considerando 81 Gdpr). 3) Consulenza: un amministratore deve avere competenze tecniche (per esempio, sapere che cos’è una linea vita) ma, spesso, non è un tecnico. Nel proprio staff ha un tecnico. Un amministratore deve avere competenze legali ma, spesso, non è un avvocato. Nel propio staff ha un avvocato. Ebbene, va da sé che un amministratore deve avere competenze in materia di tutela dei dati personali, ma può anche non essere un tecnico specializzato Dpo (data protection officer). Nel proprio staff avrà un tecnico specializzato nella tutela del trattamento dei dati.

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PRIMO PIANO STORIA DI COPERTINA ALUVETRO

LA SICUREZZA? È TRASPARENTE

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L’azienda specializzata in balaustre di vetro per l’architettura propone sistemi brevettati e sostenibili, che consentono una posa facile e veloce da parte degli installatori. L’introduzione di parapetti anticaduta, rende l’immobile condominiale esteticamente gradevole e più sicuro di Giacomo Casarin

A

luvetro produce balaustre in vetro e alluminio per l’architettura contemporanea e nasce come spin-off di Vetraria Pescini, azienda con 45 anni di storia nella trasformazione del vetro piano e un intero ciclo produttivo (dalla progettazione alla realizzazione dei prodotti) sviluppato all’interno dello stesso stabilimento. Aluvetro si è specializzata nel corso degli anni nella realizzazione di balaustre complete composte da profilo, sistema di fissaggio brevettato e vetro con tutti gli accessori per rendere il parapetto esteticamente accat-

tivante. Il sistema è di facile utilizzo e pensato per semplificare notevolmente i tempi di posa e l’integrazione con i moderni materiali da costruzione. «Il focus si incentra su assistenza e ufficio tecnico, che è competente e specializzato sui parapetti, sia per quanto riguarda la risoluzione del nodo come disegno progettuale, sia per l’atto pratico dell’installazione», spiega Gianluca Bonometti, responsabile unità di business. Domanda. Quando è nata e quali sono le principali tappe di sviluppo di Aluvetro?

Risposta. Aluvetro nasce nel 2014 come spin-off di Vetraria Pescini. Siamo partiti come una divisione interna all’azienda che si occupava della posa in opera e della realizzazione di tutto il vetro in architettura, per poi iniziare un percorso di trasformazione che prevede una nuova organizzazione completa di servizi pre e post vendita. In seguito, ci siamo concentrati sul brevetto di un sistema per l’installazione di parapetti in vetro, che consente una posa veloce e una facile regolazione. La nuova realtà Aluvetro, quindi, ha iniziato un percorso di trasformazione.

Cantiere a Milano con parapetti in vetro. Nella pagina a fianco, da sinistra, Gianluca Bonometti, responsabile dell’unità di business Aluvetro e Eddy Pescini, Ceo di Aluvetro e Vetraria Pescini

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STORIA DI COPERTINA La maggior parte delle protezioni anticaduta presenti nei vecchi condomini sul territorio nazionale non è a norma. Il parapetto in vetro è adeguato alle normative e allo stesso tempo può rendere più accattivante la facciata

D. Come mai avete pensato di far nascere questo spin-off? R. È stata un’idea brillante del titolare, che ha intravisto un mercato in forte crescita e una mancanza di specialisti in grado di offrire un sistema completo di vetro, profilo e sistema di fissaggio. Per quanto ci riguarda, progettiamo i

nostri sistemi e li facciamo realizzare in outsourcing ad aziende esterne, prevalentemente trafilerie di alluminio e produttori specializzati che realizzano la componentistica. D. Quanti brevetti annovera l’azienda e quali sono le loro particolarità? R. Al momento i brevetti sono due:

uno relativo al sistema di fissaggio e l’altro al design del nostro prodotto. La particolarità consiste nella semplicità di installazione: ciò che ha sempre guidato la progettazione dei nostri sistemi e il loro sviluppo è il fatto di pensare come gli installatori. Per permettere una posa veloce e una rapida manutenzione, nonché abbattere i costi della realizzazione in opera. D. Quali sono i plus del vostro prodotto rispetto alle altre offerte presenti sul mercato? R. Il modo di operare di Aluvetro è caratterizzato da praticità e dalla vicinanza a tutta la filiera. Il nostro è più di un prodotto: è un sistema composto da vari accessori in grado di semplificare e standardizzare le soluzioni dei problemi che si generano nei cantieri. Il focus si incentra su assistenza e ufficio tecnico, che è competente e specializzato sui parapetti, sia per quanto riguarda la risoluzione del nodo come disegno progettuale sia per la consulenza all’installazione.

IL SISTEMA GARDA Il Sistema Garda è composto da elementi diversi (profilo, sistema di fissaggio, carter, vetri stratificati e temperati, corrimano) studiati per garantire rapidità di montaggio, sicurezza e una resa estetica di altissimo livello. Esistono 3 varianti in funzione del tipo di fissaggio: • GARDA SP con fissaggio sopra pavimento • GARDA AP con fissaggio annegato nel pavimento • GARDA FS con fissaggio fronte soletta Elevati standard di sicurezza Aluvetro garantisce il totale rispetto delle norme vigenti. I riferimenti sono diversi e presenti nell’Ntc 2018 e nel quadro delle norme Uni. Tutti i prodotti del sistema Garda sono collaudati presso laboratori accreditati al Ministero dei lavori pubblici e hanno superato test ai carichi dinamici e statici fino a 4,5 kN/m (Spinta fino a 300 kg/m).

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Garda Sp con profilo a vista, posato al di sopra del pavimento, con vetro personalizzabile e altezza di 1,10 metri. Sotto, un esploso del parapetto Garda Ap, la versione minimalista del sistema

D. Attualmente quali sono i vostri clienti principali? R. Abbiamo quattro grandi progetti strutturati in maniera diversa e concepiti in base alle esigenze del cliente: una forza vendita presente sul territorio nazionale, una rete di distributori organizzati e capaci di presidiare i territori lontani dalla nostra sede operativa, un’organizzazione vendita estera presente sul territorio europeo e americano e un servizio chiavi in mano completo in grado di realizzare opere belle e riconoscibili nel tempo. Per poter soddisfare tutte le richieste abbiamo sottoposto il nostro sistema a severi test secondo le normative nazionali, europee e statunitensi. Il primo progetto è la rete Forza Vendita Italia, che si rivolge a tutti coloro che rivendono il sistema, come serramentisti, facciatisti, fabbri, carpenterie, showroom, i quali hanno una propria struttura tecnica in grado di acquistare il prodotto e installarlo. Nel Sud Italia, invece, raggiungiamo questo target di clientela attraverso grandi aziende con magazzino e una propria rete vendita, a cui facciamo formazione e promozione, dando loro tutto il supporto necessario. Esiste anche una rete commerciale per l’Europa, ovvero Forza Vendita Europa, che presidia principalmente il Sud della Francia e la Repubblica Ceca, ma anche le altre nazioni. Inoltre, un canale importante che gestiamo prevalentemente sul territorio lombardo è quello del chiavi in mano. Si tratta di una divisione che riguarda tutta la gestione del progetto, dal rilievo al disegno tecnico, fino all’installazione e alla chiusura del cantiere: questo ci permette di andare a intervenire in autonomia oppure in affiancamento ai nostri clienti installatori. In ogni caso, è assicurato il contatto diretto con il cantiere, sempre in comunicazione con la nostra divisione di ricerca e sviluppo. Infine, l’ultimo progetto di cui siamo protagonisti è l’apertura verso gli Stati Uniti: abbiamo iniziato dal mercato della Florida con un approccio di analisi commerciale da

Il team di Aluvetro

cui sono derivate necessità relative a certificazioni molto severe. Dopo aver ottenuto in tempi rapidi tutti i certificati, stiamo iniziando a collaborare con aziende presenti sul territorio. D. Esistono delle tipologie di prodotto che vanno per la maggiore? R. La nostra gamma è specializzata nel parapetto in vetro, che si differenzia di volta in volta nel nodo tecnico, perché

ogni lavoro ha le proprie esigenze. Probabilmente, il prodotto maggiormente richiesto è il nostro sistema Garda Sp 200: profilo a vista, normalmente posato al di sopra del pavimento, con vetro trasparente e altezza di 1,10 metri. D. Quanto investite in ricerca e sviluppo? R. Abbiamo una risorsa interna esclusivamente dedicata alla ricerca e sviluppo

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STORIA DI COPERTINA Lo Showroom di Aluvetro a Orzinuovi (Brescia)

e alla gestione del laboratorio test interno che collabora con professionisti esterni. Il nostro obiettivo è quello di creare prodotti belli, sicuri ed ecologici, perché alluminio e vetro sono entrambi riciclabili. Soprattutto, vogliamo risolvere le problematiche di cantiere: a breve sarà disponibile una nuova gamma prodotti, concepita e sviluppata per migliorare ancor di più la semplicità di posa. D. Quanto conta l’estetica nel valore dei vostri prodotti? R. Moltissimo, la parte estetica è la prima impressione che colpisce. Ad esempio, nella vendita di un immobile muove la parte emotiva dell’acquirente creando valore aggiunto all’edificio. Le balaustre in vetro garantiscono grande luminosità e donano alla facciata tonalità diverse in base alla riflessione della luce. Inoltre, il vetro oggi non è solo trasparenza, perché permette di decorare l’architettura giocando con la facciata attraverso finiture, decori e stampa digitale. D. Quanto valore hanno le certificazioni nel vostro settore? R. Sono un aspetto fondamentale. Seppur non ci siano delle certificazioni standard, esistono delle normative di riferimento che determinano le resistenze minime necessarie per un parapetto in vetro, oltre alle varianti a seconda della destinazione d’uso dell’immobile. Esi16 - CONDOMINIO SC

stono anche delle norme Uni che guidano nella scelta delle caratteristiche che un vetro deve avere per garantire una funzione anticaduta. Una recente normativa del 2017, infine, determina quali test specifici e quali risultati bisogna conseguire per garantire la bontà del prodotto. D. Quali sono i prodotti che possono interessare agli amministratori condominiali? R. Sicuramente il parapetto tutto in vetro, anche perché la maggior parte delle protezioni anticaduta presenti nei vecchi condomini sul territorio nazionale non sono a norma. Il parapetto in vetro è adeguato alle normative e allo stesso tempo può rendere più accattivante la facciata. Si tratta di un investimento per elevare la rendita dell’edificio. Inoltre, per andare incontro alle diffuse esigenze di riqualificazione, realizzeremo a breve un nuovo prodotto modulare (di nome Modular, appunto) che si adatterà più facilmente a ristrutturazioni leggere, per semplicità di posa e contenimento dei costi. D. Le superfici in vetro sono veramente sicure? R. Sì, il vetro è più sicuro di altri materiali. Si pensi per esempio all’impossibilità di arrampicarsi su una superficie scivolosa da parte di un bambino. Dal

punto di vista normativo i test previsti sono severi proprio per garantire la sicurezza e superare un possibile timore del cliente finale. D. Quali necessità di manutenzione richiede un parapetto in vetro? R. La necessità di manutenzione si può limitare esclusivamente all’ordinaria pulizia. Per quanto riguarda manutenzioni diverse, l’alluminio è sempre verniciato o anodizzato con uno strato protettivo di 20 micron, e quindi adatto a durare per tantissimi anni anche in ambienti aggressivi come il centro città o il fronte mare. Il prodotto non subisce l’invecchiamento né da un punto di vista statico né da quello estetico. Stiamo definendo una partnership con un produttore di tecnologia nanoparticellare per fornire un prodotto che abbia una superficie ancora più scivolosa quindi molto più semplice da pulire. D. Riguardo alla sostenibilità qual è il vostro punto di vista? R. È un nostro punto di forza, poiché utilizziamo due materiali che sono completamente riciclabili, il vetro e l’alluminio, che fanno del nostro un prodotto estremamente sostenibile. In più, stiamo cercando di ottimizzare gli imballi dei prodotti che vengono forniti agli installatori, e quindi di utilizzare il cartone a discapito della plastica.

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INGEGNERI AL CENTRO L’Ordine professionale di Verona anticipa le novità per la terza edizione dell’evento organizzato assieme a Virginia Gambino Editore: gli incontri di formazione saranno ancora più interdisciplinari e tecnici di Veronica Monaco

V

erona tornerà nuovamente a essere il centro del mondo legato al condominio: la macchina organizzativa è già al lavoro per la terza edizione della Fiera del Condominio Sostenibile, che si terrà al Palaexpo della Fiera da giovedì 15 a sabato 17 ottobre. Anche quest’anno a guidare l’iniziativa ci sarà l’Ordine degli Ingegneri di Verona, l’unico in Italia ad avere una commissione dedicata al condominio, in co-organizzazione con Virginia Gambino Editore, pronti a portare l’evento a un nuovo livello con un programma stimolante, ancora più legato

ai temi di attualità, dagli incentivi e ai diversi bonus casa, alle migliori soluzioni per gestire e riqualificare gli immobili. I primi due giorni della fiera saranno dedicati agli operatori, mentre il sabato saranno aperte le porte anche ai proprietari di immobili e al pubblico privato. «La nuova edizione della Fiera del Condominio punterà ancora di più sulla collaborazione con gli altri ordini professionali coinvolti nel mondo del condominio, cioè avvocati, commercialisti, associazioni di categoria, non solo a livello locale. Puntiamo a coinvolgere i vari stakeholder in una dimensione sempre più nazionale, per far crescere la fiera come punto di riferimento e piattaforma di confronto tra tutti gli attori della filiera», anticipa il presidente dell’Ordine degli Ingegneri di Verona, Andrea Falsirollo. Il programma La scorsa edizione della Fiera del Condominio ha ospitato oltre 55 tra convegni e workshop, che hanno approfondito diversi temi legati alla filiera della gestione degli edifici residenziali. «Quest’anno la formazione sarà ancora più interdisciplinare e tecnica, volta ad approfondire le numerose normative in vigore legate al mondo delle costruzioni», continua Falsirollo. «Ormai è noto

a tutti che la maggior parte dei condomini fa parte di un patrimonio edilizio che necessita di importanti interventi di ammodernamento, non solo dal punto di vista architettonico, ma anche impiantistico e strutturale. Il programma formativo punta proprio in questa direzione, per stimolare conoscenze tecniche e approfondimenti». «Vogliamo divulgare la cultura del buon costruire e della buona gestione degli edifici, considerando che la riqualificazione dell’esistente sarà materia del futuro», aggiunge Matteo Limoni, consigliere della Commissione Ingegneri per il Condominio dell’Ordine degli Ingegneri di Verona. «Lo scorso anno abbiamo legato la Fiera del Condominio all’approfondimento di un tema molto importante con la prevenzione sismica. Quest’anno abbiamo deciso di puntare l’attenzione su una tematica altrettanto fondamentale come la prevenzione incendi, che ha molti aspetti legati al mondo condominiale. Abbiamo ottenuto la disponibilità del Corpo dei Vigili del Fuoco di Verona, Alessandro Pisanu Coordinatore Commissione Ingegneri per il Condominio e Responsabile Scientifico per gli eventi dell’Ordine degli Ingegneri di Verona presso la Fiera del Condominio

con cui stiamo lavorando per mettere in campo convegni per i professionisti e iniziative aperte al pubblico, per coinvolgere anche bambini e famiglie». Focus sui bonus Con una partecipazione di oltre 2.500 visitatori, nel 2019 la Fiera del Condominio ha portato a Verona amministratori condominiali, imprese di costruzioni, di manutenzione e riqualificazione, professionisti legati al mondo della progettazione, avvocati e consulenti, aziende, artigiani e installatori, consiglieri di condominio, privati, associazioni, studenti, agenti. «Con questo evento abbiamo fatto da apripista offrendo un punto di riferimento per il mondo del condominio, supportato da un programma formativo e tecnico di grande rilevanza», aggiunge Alessandro Pisanu, coordinatore della Commissione Ingegneri per il Condominio dell’Ordine degli Ingegneri di Verona. E aggiunge: «Ritengo sia estremamente importante parlare di sicurezza antincendio, anche

in virtù del decreto ministeriale del 25 gennaio 2019, che obbliga i condomini tra i 12 e i 24 metri di altezza a rispettare obblighi che finora non avevano. La normativa prevede che i condomini si mettano in regola entro il 6 maggio del 2020. A ottobre, quando ci sarà la Fiera, faremo scattare un campanello di allarme e chi non si è adeguato dovrà correre ai ripari. L’evento sarà anche occasione per fare il punto sul nuovo bonus facciate, per vedere se ha funzionato e con quali risultati, e approfondire il tema delle ristrutturazioni negli appartamenti, che sempre più spesso vanno a interessare anche parti comuni con interventi alquanto discutibili sugli impianti condominiali». Prevenzione incendi, efficientamento energetico e nuove normative saranno anche al centro del nuovo Libro del Condominio Sostenibile, che sarà ripubblicato in una nuova edizione ampliata e corretta alla luce delle nuove disposizioni legislative in materia di riqualificazione e manutenzione degli immobili.

Andrea Falsirollo Presidente Ordine degli Ingegneri di Verona

Matteo Limoni Consigliere dell'Ordine degli Ingegneri di Verona referente per la Commissione Ingegneri per il Condiminio

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PRIMO PIANO

BONUS FACCIATE

CAPIRE IL SUPER SCONTO IN 8 PUNTI CHIAVE Lo Stato paga il 90% delle spese per la pittura delle facciate e anche per l'isolamento termico, a patto che sia eseguito secondo le norme. Ma, attenzione: l'agevolazione vale per gli immobili nel perimetro cittadino di Giuseppe Rossi

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onus facciate, atto secondo: sconto del 90% anche per il cappotto. Come pubblicato nel numero precedente di Condominio Sostenibile e Certificato, la legge di Bilancio proposta dal governo e poi approvata (con modifiche) a fine dicembre, comprende il bonus facciate: un super sconto del 90% disponibile per chi rimette a nuovo la superficie esterna della propria singola unità immobiliare o condominio. Senza limitazioni di spesa. Ma, subito dopo l’approvazione, sono sorti i dubbi sulla reale applicazione dello sconto. Quindi, come da copione, per fare chiarezza è entrata in scena l’Agenzia delle Entrate con due successivi documenti. Il primo, pubblicato online ai primi di gennaio, lasciava ancora molti dubbi. Il secondo, a metà febbraio, ha rimediato alle lacune del primo. Risultato: un mese e mezzo se ne è andato senza che amministratori di condominio o singoli proprietari potessero usufruire del bonus previsto dalla legge. Siamo in Italia. È il caso, comunque, di chiarire i punti che erano in sospeso grazie alle indicazioni dettate dal fisco.

1 I tempi del bonus Per riassumere: l’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta del 90% delle spese sostenute per interventi, compresi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti in determinate zone. A meno di proroghe con la prossima legge di Bilancio, il bonus si esaurirà il 31 dicembre 2020. Importante novità: L’Agenzia delle Entrate specifica anche che sarà da ripartire in dieci quote annuali costanti, da detrarre dalle tasse. Tra le precisazioni delle Entrate c’è anche quella che riguarda la data di inizio e fine lavori: il bonus è scontabile per il 2020. Cioè si calcola per cassa. Tradotto: anche chi ha iniziato i lavori nel 2019 è ammesso allo sconto, purché il pagamento sia effettuato entro l’anno in corso. 2 Le parti visibili Oltre alla pittura delle superfici (anche mantenendo lo stesso colore), il bonus

è previsto anche per fregi e ornamenti ed è compreso nel recupero o restauro della facciata. Attenzione, però: la circolare n. 2/E del 14 febbraio precisa che il bonus è applicabile solo per gli interventi sull’involucro esterno visibile dell’edificio. Il 90% di sconto è riservato a migliorare la parte anteriore, quella visibile dalla strada dell’edificio e, più in generale, sull’intero perimetro esterno. Quindi, il 90% non vale per le facciate che danno su cortili interni chiusi, non percepibili dall’esterno. Se, però, il cortile è visibile dalla strada, allora il bonus facciate si applica. Bisogna salvare le apparenze, insomma, il resto può continuare a essere inguardabile.

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Che cosa comprende Tra i lavori con maxi sconto rientrano quelli per il rinnovo e consolidamento della facciata esterna dell’edificio, inclusa la mera tinteggiatura o pulitura della superficie, e lo stesso vale per i

Sono scontabili al top anche le perizie, la progettazione, sopralluoghi, rilascio di certificati di attestazione della prestazione energetica e i ponteggi che sono necessari ai lavori balconi o per eventuali fregi esterni. Sono ammessi al beneficio gli interventi sulle strutture opache della facciata (cioè non le vetrate), su balconi o su ornamenti e fregi. E ancora, sono compresi interventi di lattoneria o edilizia, come lavori sulle grondaie, sui pluviali, sui parapetti, sui cornicioni e su tutte le parti impiantistiche coinvolte perché parte della facciata dell’edificio. Altra buona notizia: sono scontabili al 90% anche le perizie, la progettazione, sopralluoghi, rilascio di certificati di attestazione della prestazione energetica e i ponteggi. Per le finestre, in caso di riparazione o sostituzione senza modifiche di materiali,

forma e colori, la detrazione resta invece del 50%. Esclusi dal 90% di sconto anche i portoni.

4 Chi può utilizzarlo Possono usufruire del super bonus i proprietari di singole unità immobiliari (come ville e piccole palazzine), oppure condomini. Ma non solo: il bonus è esteso a nudi proprietari, titolari di uso o abitazione, usufruttuari, e perfino affittuari (ma con contratto regolare di locazione), leasing, comodato (con permesso del proprietario), familiari dell’intestatario dell’immobile, conviventi, e a chi ha già firmato un semplice compromesso per l’acquisto dell’immobile. Non sarà una pratica molto diffusa, ma anche chi decide il fai-da-te, cioè di ridipingere in proprio la facciata, potrà usufruire dello sconto detraendo le spese dei materiali. Altra novità, che fuga i dubbi interpretativi, riguarda le imprese: anche le imprese possono usufruire del bonus, ma in questo caso lo sconto sarà fatto valere sull’Ires. E le imprese individuali? Così come per le società e gli enti commerciali il fisco terrà conto del criterio di competenza, cioè le spese da imputare al periodo di imposta al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi a cui si riferiscono e dalla data dei pagamenti. 5 Dove si applica Il bonus non è applicabile ovunque, ma solo nelle zone A e B, individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 dell’allora ministero dei Lavori pubblici (anche se alcuni Comuni le chiamano in altro modo). In sostanza, la prima comprende le zone cittadine che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di queste aree, comprese quelle circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. La zona B, invece, include le altre parti del territorio comunale edificate, anche se solo in parte. Le Entrate specificano che sono «le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della CONDOMINIO SC - 21

PRIMO PIANO

zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq». In generale, comunque, è coperta praticamente tutta la zona edificata di una città. In ogni caso, tutti i Comuni sono tenuti per legge a specificare quali sono le zone A e B: se l’edificio si trova in estrema periferia o è isolato, prima di procedere con il lavori è meglio chiedere. Nelle altre zone, comunque, sulle parti condominiali rimane la detrazione del 50% prevista per i lavori di ristrutturazione.

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Il cappotto Super bonus con l’ecobonus? E se, oltre a dipingere la facciata, volete approfittare dell’occasione e applicare il cappotto? Si può? La risposta dell’Agenzia delle Entrate è che si può. Quando i lavori sono profondi, per esempio il rifacimento dell’intonaco supera il 10% della superficie disperdente lorda, possono usufruire dello sconto del 90%. Ovviamente i lavori devono essere davvero volti al risparmio energetico. Per questo devono soddisfare i requisiti del decreto Mise 26 giugno 2015, e cioè le 22 - CONDOMINIO SC

cosiddette Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. Ma il 90%, come accennato, vale solo per la superficie esterna visibile. Se il cappotto è collocato all’interno di un cortile, rientra nel classico ecobonus del 65%, che per i condomini sale al 70% o al 75% (anche se l’Agenzia delle Entrate non lo specifica è lecito supporre che rimangano in vigore le norme dello scorso anno) per spese non superiori a

E se non sono raggiunti i requisiti richiesti per l'ecobonus combinato? Si scende di un gradino, ma si può sempre utilizzare il bonus ristrutturazione che prevede comunque uno sconto del 50% 40 mila euro: cifra da moltiplicare per il numero di unità che compongono l’intero edificio condominiale. E sempre, meglio ribadirlo, a patto di soddisfare i criteri relativi ai valori di trasmittanza

termica, indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008. In buona sostanza: l’intervento di isolamento deve essere valido dal punto di vista tecnico e, con un gioco di parole, non solo di facciata. L’Enea effettuerà i controlli necessari, «secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale 11 maggio 2018». Più precisamente: serve l’acquisizione l’asseverazione di un tecnico abilitato e dell’Ape, oltre che l’invio all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, della scheda descrittiva degli interventi. E se non sono raggiunti i requisiti richiesti? Si scende di un gradino, ma si può sempre utilizzare il bonus ristrutturazione che prevede uno sconto del 50%.

7 Cessione del credito Uno dei punti deboli del bonus facciate riguarda il fatto che non è cedibile né può essere oggetto di sconto in fattura. In sostanza, gli incapienti ne sono esclusi, visto che non possono utilizzarlo per abbattere le tasse (che non pagano). Al contrario, per l'ecobonus rimane in vigo-

re la cessione del credito . Ed è previsto lo sconto in fattura per i condomini che facciano interventi di ristrutturazione importante di primo livello (stabiliti dal decreto dello Sviluppo economico 26/06/2015, Linee guida nazionali per la certificazione energetica, per le parti comuni degli edifici condominiali) e con un importo dei lavori che non sia superiore a 200 mila euro. Il condominio, infatti, in questo caso può optare invece del rimborso fiscale nei diversi anni, a un sconto sul corrispettivo dovuto, che sarà anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi. Sarà l’artigiano o l’azienda a farsi poi rimborsare con il credito d’imposta (solo a compensazione) in cinque quote annuali di pari importo.

8 I tempi dello sconto Gli interventi che non possono essere considerati come facciate e ai quali, quindi, non si può applicare il bonus del 90%, ma sono comunque parte della proprietà immobiliare, continuano a usufruire dello sconto del 50%, quello per i lavori di ristrutturazione. CONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO EDILIZIA

SE IL CAPPOTTO È NATURALE L’isolamento della superficie esterna del condominio può essere realizzato anche con materiali sostenibili e del tutto compatibili con l’ambiente. Ecco le scelte adatte per una coibentazione green, ma anche efficace di Alessio Babini

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n una società sempre più moneyhungry, affamata di denaro, il concetto di risparmio è diventato motore trainante delle scelte di materiali e metodo, soprattutto quando si parla di lavori edili e, ancora di più, quando l’oggetto dei lavori è proprio il condominio, in particolar modo quando a diventare spinta dei lavori è l’esigenza del risparmio energetico. Quindi, una necessità o un naturale istinto alla resilienza, concetto tanto caro agli antichi costruttori e rinnovato nei tempi presenti, da un accentuarsi di condizioni climatiche e sociali sempre più estreme. Detto ciò, è bene tenere presente che molte volte l’istinto al semplice risparmio può non coincidere con altri concetti fondamentali, quali la salubrità degli ambienti, la durevolezza dei materiali e in generale una migliore qualità della vita che nel tempo va sicuramente a compensare quello che all’inizio poteva apparire come la scelta migliore. Isolamento esterno Oggetto di questo articolo è infatti il diffuso cappotto termico, tralasciando quello per interni, che ruba preziosi centimetri ad ambienti molte volte al limite del dimensionamento. Quello esterno si applica, invece, alle facciate e in generale in tutti gli estradossi

di solaio esposti alle intemperie. Possiamo notare che la maggioranza dei condomini opta quasi sempre per materiali quali il polistirolo o suoi derivati di origine plastica: si presentano in lastre rettangolari di spessore 10 centimetri o poco più e hanno un colore tipo antracite sulla superficie, ovvero il trattamento antipioggia o altri tipi di trattamenti per aumentarne l’impermeabilità. Molte volte precedentemente all’applicazione non sono eseguiti i dovuti calcoli di sfasamento e isolamento termico. Ebbene, tale applicazione sigilla gli ambienti interni e li rende completamente non traspirabili, con conseguente aumento di muffe sugli intonaci e a volte rendono necessario aumentare la traspirabilità tramite fori sui muri che diventano poi ponti termici rilevanti e diminuiscono l’effetto schermante del cappotto stesso.

teriali di cui parlerò in seguito. Quello che vorrei proporre è un cambio di paradigma in considerazione del fatto dell’esistenza di ecobonus e bonus facciate, in grado di giustificare anche nelle fasi iniziali un costo aggiuntivo. Sempre nell’ottica della resilienza, della durabilità e della vivibilità interna degli ambienti propongo nel seguente articolo i cappotti di fibre naturali. I benefici Consideriamo che un buon cappotto termico, a priori dei material,i se ben posato e dotato di una bassa trasmittanza termica (la trasmittanza si misu-

Controindicazioni A distanza di anni si riscontrano sempre i soliti inconvenienti dell’uso di questi materiali, ovvero muffe, aumento dell’umidità interna e, in generale, una riduzione della vivibilità della casa, quindi un deterioramento dell’involucro esterno. E tutto questo a fronte di un risparmio iniziale che molte volte non supera il 20% rispetto ad altri ma-

CANAPANNEL 100 di Edilcanapa – Pannello in fibra di canapa per la realizzazione di cappotti, densità 100 kg/m3, conducibilità termica 0,039 W/mK. A sinistra, CANAPLOCK di Edilcanapa – Blocchi per tamponature, tramezzi, cappotti, conducibilità termica 0,077 W/mK, 100% naturale, ignifugo, con elevata inerzia termica

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PRIMO PIANO

CANAPANNEL 60 di Edilcanapa – Pannello in fibra di canapa per intercapedini, densità 60 kg/m3, conducibilità termica 0,041 W/mKA destra, CANAPANNEL 100 di Edilcanapa – Pannello in fibra di canapa per la realizzazione di cappotti, densità 100 kg/m3, conducibilità termica 0,039 W/mK

ra in W/mqk. La norma di riferimento per il calcolo della trasmittanza termica e della resistenza termica è la Uni En Iso 6946:2008) può portare il risparmio del riscaldamento fino al 50%. Questo accade, ovviamente, nei mesi invernali, ma fa sentire i suoi benefici anche nei mesi estivi grazie a un altro parametro noto come principio dello sfasamento termico che in relazione all’inerzia termica del materiale riesce a trasferire il calore estivo verso l’interno circa 12 ore dopo (il dato dello sfasamento è attualmente confermato soprattutto caso di materiali naturali come i pannelli in fibra di legno e similari) che è stato assorbito e durante le ore notturne. Quindi, oltre alla riduzione dei costi di riscaldamento invernale si riscontra anche una diminuzione di quelli per il raffrescamento estivo. I quattro materiali naturali 1. Il sughero Tra le tipologie di materiali migliori in virtù delle sue caratteristiche tecniche termiche nell’aumentare le performance e le caratteristiche dell’involucro è sicuramente il sughero: a differenza di altri materiali già un modesto spessore di qualche centimetro garantisce buoni risultati di isolamento, anche a livello 26 - CONDOMINIO SC

di durabilità nel tempo. Il sughero è prodotto e composto in pannelli, è altamente impermeabile e imputrescibile, e non viene attaccato da elementi esterni come le muffe o roditori. Ottima è anche la resistenza al fuoco: sottoposto a fiamma costante, infatti, il sughero non degenera. Ultima caratteristica saliente è anche la fono assorbenza: è infatti utilizzato come materiale nelle sale prove.

e in luoghi dove è garantita le riforestazione. È considerato un materiale dalle alte prestazioni soprattutto nel parametro di sfasamento termico fino a 12 ore e nella capacità di regolatore del valore igrometrico degli ambienti interni. Altro parametro importante della fibra di legno è l’omogeneità del materiale in grado di dare un'efficienza costante su tutta la superficie di applicazione.

2. La cellulosa La fibra di cellulosa è un materiale isolante naturale prodotto dalla trasformazione della carta riciclata, nonostante la sua provenienza resiste molto bene al fuoco, è altamente traspirante e funziona come un vero e proprio volano igrometrico, ovvero assorbe umidità dall’ambiente quando in eccesso e la rilascia quando è più secco. Molto valido in estate dove raggiunge un alto valore di sfasamento termico e diffonde il calore accumulato durante il giorno nelle ore notturne. Viene spesso utilizzato anche come coibente all’interno del pacchetto stratigrafico delle coperture.

4. La canapa Tornata in voga in questi ultimi anni, la canapa è sicuramente tra i materiali naturali il più versatile, semplice da lavorare e con altissime proprietà traspiranti, coibenza termica e di fono assorbenza. Non necessita di particolari additivi per migliorare le caratteristiche di impermeabilità, ha un'ottima resistenza al fuoco. Forse tra quelli citati è quello meno economico, ma senza dubbio è quello che offre prestazioni migliori sotto tutti i punti di vista.

3. La fibra di legno I pannelli in fibra di legno sono ottenuti dal riciclo di legname certificato

Alessio Babini Architetto, esperto in energia rinnovabile, architettura resiliente e sostenibile

AL LAVORO CON YOUBUILD Smartphone, computer e YouBuild. Il magazine edito da Virginia Gambino Editore è diventato in breve uno strumento apprezzato dai professionisti della filiera delle costruzioni: architetti, geometri, ingegneri, periti, imprenditori... YouBuild, infatti, non si propone solo di fare genericamente cultura del costruire e del progettare. La rivista, che ha cadenza trimestrale, pubblica anche informazioni utili, pratiche, aggiornate. Sotto la direzione di Luca Maria Francesco Fabris, docente al Politecnico di Milano, un comitato scientifico internazionale è in grado di selezionare le tecnologie, case history e metodologie migliori. Ecco perché l’abbonamento a YouBuild è uno strumento per migliorare il vostro lavoro.

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PRIMO PIANO COACHING

LA LEADERSHIP SECONDO VELASCO I consigli dell’allenatore di volley per assumere un ruolo autorevole quando serve come nel caso delle assemblee condominiali. Primo, essere equilibrati. Secondo, capire le difficoltà. Terzo...

di Mirella Stigliano

A

Milano, poche settimane fa, l’allenatore di volley più forte di tutti i tempi, Julio Velasco, ha incantato la platea e mi ha spinto a riflettere su come il condominio sia, in effetti, una palestra formidabile per la leadership. Non solo nel rapporto tra amministratore e collaboratori di studio, ma anche, e soprattutto, nella gestione delle dinamiche assembleari. Inizia la caccia alle similitudini tra sport e universo condominio e la sorpresa non può essere maggiore: non occorrono kryptonite o super poteri per essere o diventare un leader. 28 - CONDOMINIO SC

Per farlo capire Velasco frantuma con nonchalance tre miti. Nessun segreto Il primo mito è che la leadership sia legata in qualche modo, in qualunque modo, a una informazione segreta. Tutt’altro. Velasco ci tiene a distinguere l’informazione dalla conoscenza: la cultura è ciò che rimane dopo che hai dimenticato l’informazione. Quando non ricordi più da chi l’hai presa vuol dire che l’hai fatta tua. Si è passati dal sapere al saper fare. E un leader deve sempre saper fare. Il secondo mito che per Velasco è incomprensibile è quell’insieme di frasi fatte del tipo «volere è potere» e «se vuoi, puoi». Nulla di più irrealistico. È invece corretto dire «se vuoi, puoi andare oltre e superare

i tuoi limiti». Il leader, a volte, deve avere il coraggio di spingere i suoi giocatori «in pasto ai coccodrilli», proprio per credere maggiormente in se stessi. Il terzo mito da sfatare è che per essere un bravo allenatore devi essere stato un bravo giocatore. Tutto il contrario. Per essere un allenatore devi uccidere il giocatore che è in te. Fintantoché il focus è su te stesso non riesci a vedere oltre. Questo è ciò che distingue l’allenatore dal manager il quale, per contro, deve essere contemporaneamente sia giocatore che allenatore. Ma Velasco va oltre, molto oltre. Un leader che non sa delegare non è un buon leader. Bisogna avere la consapevolezza di non sapere perché solo i mediocri sono convinti di sapere tutto e hanno la presunzione di non dover delegare.

Il fattore qb Ma, insomma, c’è una ricetta segreta per essere leader? Di segreto non c’è nulla tranne il fattore qb. Come ogni ricetta che si rispetti, nella gestione di un gruppo, la differenza la fa il quanto basta. A volte devi spingere sull’acceleratore, altre frenare per non rischiare la ribellione. E quando ti manca un ingrediente importante? Improvvisare: l’intuizione è una maestra formidabile. Il vero feedback non è giudicare gli altri ma giudicare se stessi. Che cosa non deve fare un leader? Velasco è un fiume in piena. Un leader non deve mai sminuire la squadra, né confondere autostima con egocentrismo né critica con giudizio. La critica è sul fatto, il giudizio è sulla persona. La presunzione di conoscere sempre il motivo di un errore non è concessa, e davanti a una difficoltà non dire mai «è facile, che ci vuole!». Facile per chi? L’effetto boomerang è disastroso. Più giusto dire «non sai farlo, ancora», perché la parola ancora indica il preludio a un cambiamento positivo. Non ripetere mai le stesse cose con le stesse identiche parole. Se non le hai capite la prima volta, perché dovresti capirle la seconda, la terza e la centesima? Il leader deve riuscire a individuare le leve da manovrare sempre così diverse, sempre così soggettive. Un però di troppo Non accettare mai «sì, sì ho capito però…», perché il però è micidiale e preclude il processo di apprendimento. Se lo sai, perché non lo fai? La lista dei mai e poi mai è davvero lunga, ma la curiosità è massima quando Velasco afferma che un leader non deve mai confondere come allenare una donna e un uomo. La differenza tra i due sessi è notevole. L’uomo deve fare cose, la donna deve fare cose fatte bene. Gli uomini hanno un rapporto con l’errore migliore rispetto alla donna. Fa sorridere quando Velasco afferma che forse è l’unico vantaggio competitivo che è rimasto agli uomini. Davanti a una dif-

fa quando perde il controllo. L’universo femminile è la rivoluzione più riuscita degli ultimi decenni.

Julio Velasco

ficoltà gli uomini si buttano, ci provano e considerano l’errore parte del rischio. Cosi facendo lo mettono alle spalle con più facilità. La donna, no. Detesta essere impreparata e, quando sbaglia, pensa che tutto l’universo stia guardando e giudicando il suo errore. L’allenatore non deve mai riprendere con aggressività una donna, perché per quanto vorrà rimproverarla, non sarà mai nulla rispetto a quanto lei rimprovera se stessa. Alla donna va sempre dato un feedback positivo ridimensionando l’errore, perché ha un senso di autocritica micidiale e se si alza la voce le emozioni prendono il sopravvento con il rischio del blocco totale. La donna non piange mai per debolezza, ma lo

Trasmettere sensazioni Superato il campo minato della differenza tra i due sessi, l’attenzione si focalizza su che cosa deve sempre fare un leader. Saper ascoltare, convincere e trasmettere la sensazione di cambiamento. Chi è l’artefice del cambiamento? Letteralmente colui che non comprende le abitudini fine a se stesse e non si stanca mai di combatterle. Non accetta alibi e luoghi comuni, esclusivo territorio dei perdenti. Il leader deve essere autentico perché se non lo è, nessuno lo riconoscerà come tale. Per esserlo occorre avere uno stile di leadership congruo con la propria personalità e non atteggiarsi a quello che non si è. L’autorevolezza, la saggezza, la concretezza e il carisma sono indispensabili per indicare la direzione e fissare gli obiettivi sempre e comunque misurabili, tangibili e verificabili. Un leader deve tirare fuori il meglio da ciascuno e per farlo deve saper dire «bravo, hai centrato l’obiettivo». Deve sempre individuare le priorità che non è cosi diverso dal fare la valigia in un volo della Ryanair: se è troppo grande o pesante, la paghi cara. Per il leader l’ottimismo è una missione, come lo è creare un clima di partecipazione. Deve sposare un metodo e uno schema e rendere entrambi espliciti e condivisi. L’errore si supera, la mancanza di volontà nel mettersi in discussione, no. C’è un prezzo da pagare per essere leader? La solitudine. Mister Velasco, la leadership non sarà roba da supereroi, ma grazie lo stesso per esserlo stato per la generazione di fenomeni e continuare ad esserlo per tutti noi. Mirella Stigliano Amministratrice e scrittrice di libri in materia di condominio. Formatrice e docente in corsi base e aggiornamento periodico per amministratori

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PRIMO PIANO CONTABILIZZAZIONE

OCCHIO, ADESSO ARRIVANO I CONTROLLI

Dopo due anni dall’entrata in vigore dell’obbligo di installazione dei dispositivi per misurare il consumo di calore, gli enti locali iniziano a comminare multe a chi non è in regola. Ecco dove di Giuseppe Rossi

F

atta la legge, trovato l’inganno: un proverbio molto in uso. Ma, nel caso della contabilizzazione (obbligatoria) dei consumi energetici da riscaldamento, più che inganno sembra essere in vigore una sorta di interessato oblio. Sono ancora molti, infatti, i condòmini che non si sono adeguati alle disposizioni, contando sulla scarsa propensione da parte delle amministrazioni locali a controllare la messa in regola di un impianto. Secondo gli operatori del settore, infatti, sono circa il 50% i condòmini non in regola. Ora, però, le cose potrebbero cambiare, dato che a due anni dall’entrata in vigore dell’obbligo di

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contabilizzazione (giugno 2017) iniziano a circolare i primi controllori. E per i trasgressori sono guai. Chi non ha provveduto a mettersi in regola, infatti, sarà sottoposto a pesanti sanzioni, da 500 a 2.500 euro per ogni proprietario. E le multe saranno un potente incentivo per i ritardatari. La situazione, infatti, non è rosea: installatori e produttori dei dispositivi per la contabilizzazione, infatti, da un anno e mezzo hanno visto diradarsi le richieste di prodotti da installare e di servizi, visto che il controllo può anche essere affidato a società esterne. Ed è stata proprio la scarsità o l’assenza di

controlli a frenare il processo di adeguamento. Enti locali in campo Secondo quanto rilevato dal Sole 24Ore, gli enti locali, che hanno la titolarità amministrativa della materia, iniziano a muoversi. Emilia-Romagna e Toscana hanno centralizzato queste attività a livello regionale, mentre nel resto d’Italia i controlli sull’adeguamento sono in capo ai Comuni con più di 40 mila abitanti (per i piccoli centri sono titolari, invece, le città metropolitane). E sono proprio le amministrazioni dalle città che iniziano a muover-

si. Il Comune di Milano, per esempio, ha messo in campo 45 ispettori della società in-house Amat. Per incentivare ulteriormente l’adozione dei termoregolatori, Palazzo Marino ha anche stanziato 20 milioni per interventi di efficienza energetica, grazie ad accordi con le banche per finanziamenti agevolati. La città metropolitana di Milano, inoltre, controllerà 143 Comuni con ispettori Amat e sei accertatori certificati per la raccolta dei dati dai responsabili di impianto. Sempre al Nord, Torino e città metropolitana effettuano i controlli attraverso gli ispettori Arpa. Pare siano state irrogate già decine di sanzioni. Un tavolo tecnico tra Regione e ordine degli ingegneri è stato organizzato per mettere a punto le linee guida per esaminare le relazioni di non convenienza economica della contabilizzazione. In Liguria, Genova ha organizzato in un registro i 6 mila stabili censiti. Non solo: ha incaricato la società Multiser-

vice di controllare 1.500 condomini all’anno e prevede di terminare la verifica entro quattro anni. Occorrerà però un anno prima che il registro regionale della Liguria (Caitel) si interfacci con il registro di Genova. Meno brillante il Veneto: nel registro regionale (Circe) sono censiti 1,7 milioni di impianti, mentre i controlli sono lasciati a 16 comuni sopra i 30 mila abitanti, alla città metropolitana di Venezia e alle province. I risultati dei controlli, però, sono a macchia di leopardo: la provincia di Treviso ha iniziato gli accertamenti, mentre quella di Vicenza ha aperto in ritardo un bando per verificatori, Venezia e Padova inseguono. Ispezioni centrali Toscana ed Emilia Romagna sono, come accennato, le Regioni che hanno centralizzato i controlli. In Toscana sono attivi 30 ispettori dell’agenzia regionale recupero risorse (Arrr), che hanno l’indicazione di battere a tappeto i condomini

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a partire dall’autunno, per consentire l’adeguamento durante i mesi estivi. Secondo le rilevazioni, in Toscana il 65% degli impianti centralizzati è dotato di sistemi di contabilizzazione. In EmiliaRomagna, invece, le attività di controllo sono svolte nella società in-house Ervet, che ha il compito di censire 1,8 milioni di impianti servendosi del catasto regionale (Criter), che a sua volta è collegata al Sace (Sistema accreditamento certificazione energetica degli edifici): 150 tra ispettori e liberi professionisti stanno iniziando i controlli. I costi dell’attività saranno pagati dai bollini relativi al libretto di impianto. Nel Lazio, la macchinosa amministrazione di Roma ha dato in concessione per quattro anni i controlli a una società privata, che anche in questo si dovrebbe finanziare con il pagamento del bollino blu e con i proventi da ispezione pagati dai proprietari o terzi responsabili. E il Sud? Le notizie sono scarse e i controlli, pare, anche.

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PRIMO PIANO PROFESSIONE

INTELLIGENZA EMOTIVA ECCO L’ARMA SEGRETA La capacità di comprendere le emozioni proprie e altrui aggiunge una marcia in più a qualsiasi amministratore di condominio. Ma per migliorare la capacità comunicativa bisogna allenarsi con continuità di Claudio Calì*

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a riforma normativa dell’amministrazione di condominio richiede sempre più competenze, che vanno oltre quelle puramente tecniche. Non basta più che chi svolge questo delicato lavoro conosca la normativa vigente in ogni ambito, le scadenze operative e i metodi da seguire, ma è necessario che si doti di tutta una serie di competenze relazionali che gli permettano di sviluppare al meglio il proprio mestiere e di essere competitivo sul mercato. Ecco perché la normativa ha previsto nei corsi di aggiornamento l’argomento della prevenzione e risoluzione dei conflitti. Perché chi ha l’abilità alla risoluzione di situazioni di tensione

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e, meglio ancora, alla loro prevenzione, ha un atout in più rispetto ai colleghi. Socializzare è importante Lavorare quindi sulla comunicazione relazionale è fondamentale per chi svolge questa professione. Non è, quindi, si badi bene, aspetto marginale o folcloristico, ma elemento indispensabile. Ma come fare e soprattutto che cosa fare? Basta dotarsi di tecniche di public speaking? No, non è sufficiente. Per carità, conoscere il modo di parlare in pubblico e, quindi, di rivolgersi agli altri è un aspetto importante. Ma se si acquisiscono questi strumenti e non si lavora sulla consapevolezza dei propri mezzi

di comunicazione si rischia di naufragare alla prima difficoltà e di brancolare nel buio. Ecco perché nei miei corsi di comunicazione, argomento importante, imprescindibile, è l’intelligenza emotiva. La differenza Misconosciuta, ahimé, ai più, è la forma di intelligenza che fa la differenza. Tra due amministratori di condominio con la stessa esperienza tecnica, ma con una diversa intelligenza emotiva, non c’è partita. Prevarrà sempre chi l’avrà più spiccata e magari non lo saprà neanche... Quindi, tolto l’alibi dell’ignorarne la sua esistenza, occorre sapere che cosa sia e come allenarla

e così se ne vedranno i frutti, in ogni contesto, non solo professionale. L’intelligenza emotiva è la capacità di riconoscere e comprendere le emozioni proprie e altrui e si divide in due categorie: quella interpersonale, relativa alle relazioni con gli altri e quella intrapersonale, relativa a noi stessi. Come si fa, in effetti, a conoscere gli altri se non si sa conoscere se stessi? La consapevolezza di chi siamo, di quali sono le nostre caratteristiche caratteriali e la capacità di gestire le nostre emozioni, sono pertanto il punto di partenza. A queste vanno aggiunte la coscienza sociale (l’empatia) e la capacità di fare rete, di creare relazioni, capacità che è il risultato delle tre elencate precedentemente. Allenamento Ma andiamo per ordine: l’intelligenza emotiva è l’unica forma di sapere allenabile e nei miei corsi si affrontano anche gli esercizi (spesso divertenti e leggeri) per rafforzarla. Attenzione, però: la resa è identica a quella dell’attività sportiva. Gli allenamenti devono essere continui, altrimenti se ne perde l’efficacia. Sul piano della consapevolezza, lavorando su questo aspetto, ci si conoscerà maggiormente e si capirà chi siamo, quali sono i nostri punti deboli e quelli di maggior forza. Ciò ci permetterà di essere più sereni e la nostra autostima aumenterà. Lavorando sulla capacità

di gestire le emozioni, eviteremo che le stesse (che fanno parte della nostra vita e che, come dice la sociologa Marianella Sclavi, sono il nostro sesto senso) prendano il sopravvento sui nostri comportamenti. Un maggiore controllo delle nostre emozioni ci permetterà di avere relazioni più positive e meno dipendenti dai nostri stati umorali. Comprensione Ma ciò non basta. Occorre lavorare anche sull’empatia, la capacità di comprendere le emozioni e le opinioni altrui (comprendere non significa condividerle). Il buon gestore relazionale sa, infatti, quanto sia importante studiare e comprendere il punto di vista altrui per la risoluzione di situazioni di conflitto. Potremo non pensarla come un’altra persona, ma lo sforzo di comprenderne le ragioni ci aiuterà a trovare soluzioni positive. Soltanto chi lavora sulla consapevolezza di sé, sulla gestione delle emozioni e sull’empatia, potrà creare reti relazionali positive, curando questo aspetto importante per l’amministratore di condominio. Una chance per tutti Molti confondono l’intelligenza emotiva con l’essere estroversi. Sbagliato. Una persona può essere introversa (introversione ed estroversione fanno parte della personalità), ma avere un’intel-

Claudio Calì Laureato in legge, si occupa di relazioni pubbliche e comunicazione innovativa. In questo ambito è docente di corsi specifici e ha collaborazioni con privati, ordini professionali, enti pubblici, scuole e aziende. Per queste ultime interviene anche nel contesto della comunicazione interna al fine di migliorarne il clima lavorativo. Fornisce consulenze individuali. È mediatore civile.

ligenza emotiva più spiccata rispetto a una persona estroversa che, però, non sa gestire le proprie emozioni e distrugge relazioni con la stessa facilità con cui le crea. Ecco perché l’intelligenza emotiva è importante per un amministratore di condominio che spesso, nella quotidianità, si trova a essere negoziatore e altre volte mediatore. L’amministratore con un’intelligenza emotiva spiccata saprà gestire meglio le assemblee, i rapporti con gli altri, con i propri collaboratori e con i fornitori. Saprà impostare strategicamente meglio un’email e una lettera e elaborerà i preventivi sulla base delle esigenze reali del condominio. L’amministratore vincente deve essere un bravo comunicatore, un leader e, per essere tale, non può assolutamente trascurare questi aspetti. La reputazione del professionista non è un caso, non è fortuna ma è consapevolezza.

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PRIMO PIANO LIBRI

TEMPESTA IN FIERA Il volume di Daniela Zeba e Mirella Stigliano parte dalla critica alla legge di riforma del condominio per avanzare nuove proposte di Franco Saro

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a seconda edizione della Fiera del Condominio Sostenibile che si è tenuta a Verona è stata anche l’occasione per presentare il libro La Tempesta Perfetta edito da Condominioweb, in un frizzante workshop alla presenza delle autrici, Daniela Zeba e Mirella Stigliano e del curatore dell’introduzione, Claudio Calì, esperto in comunicazione. Il libro ha come tema il condominio, visto e vissuto da due addette ai lavori, amministratrici immobiliari entrambe, che hanno sentito la necessità di denunciare le tante criticità che contraddistinguono la materia, dimostrando passione e coraggio nell’ indicare chiavi di lettura fuori dagli schemi e nel formulare proposte di riforma scomode, ma necessarie per le esigenze di chi vive in condominio e per gli addetti ai lavori. Nel volume non mancano, quindi, dure critiche alla legge 220/2012, che

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invece di riformare ha, se possibile, sancito un’involuzione dell’intero sistema, sgretolando certezze e creando buchi interpretativi ben più ampi delle situazioni che ha provveduto a normare. Le autrici hanno posto l’accento sull’esigenza di riconoscere l’amministratore di condominio come figura professionale autonoma, degna di considerazione alla pari delle professioni ordinistiche. L’amministratore moderno, infatti, necessita di competenze in ambito giuridico, tecnico, fiscale e relazionale non co-

muni, ha responsabilità sempre più crescenti ed è obbligato a un continuo e costante aggiornamento, ragioni per cui appare sicuramente anacronistica la figura dell’amministratore fai-da-te, ancora oggi prevista dal nostro ordinamento. Al di là delle critiche, vengono però proposte soluzioni di riforma, consigli per i professionisti del settore, possibili scenari evolutivi per un vero cambio di paradigma. Per fare questo, però, occorre anche un approccio culturale nuovo e basato sulla comunicazione e l’empatia: l’ amministratore come consulente di fiducia dei condòmini nell’interesse della proprietà e non come male necessario visto con diffidenza. Amministratore sempre più manager, custode del patrimonio immobiliare, preparato e pronto alle sfide di un mercato sempre più agguerrito e minacciato dai colossi del real estate. Insomma, critica sì, ma costruttiva.

W E N S Il coronavirus ferma le assemblee Il coronavirus è entrato anche in condominio. A causa del CoV-2 e dei conseguenti provvedimenti del governo, infatti, nei comuni o nelle aree nei quali risulta positiva almeno una persona per la quale non si conosce la fonte di trasmissione o comunque nei quali vi è un caso non riconducibile a una persona proveniente da un’area già interessata dal contagio, è prevista «la sospensione di manifestazioni, eventi e di ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato». Un provvedimento che si è riflesso sulle assemblee di condominio: le ordinanze delle Regioni hanno vietato le riunioni di qualunque tipo, per esempio in in Lombardia. E analoghi i divieti hanno interessato Veneto, Piemonte, Friuli Venezia Giulia ed Emilia Romagna. Assemblee non vietate in tutti i casi e in tutti i luoghi, comunque, ma sconsigliate fino alla cessazione dell’emergenza coronavirus.

Appartamenti ad alta tensione Nella vita di condominio bisogna registrare anche casi limite. Come quello di uno stabile di Palermo, in via Riccardo da Lentini. In questo condominio 31 appartamenti erano tutti allacciati abusivamente alla rete elettrica, come hanno scoperto i carabinieri della compagnia di San Lorenzo. Per i 31 appartamenti e per 28 condòmini è arrivata quindi la denuncia per furto di energia elettrica e per altri due sono scattati gli arresti. A Monza 12 condomini cardioprotetti

Condomini in cui è a disposizione un defibrillatore, che in caso di arresto cardiaco aumenta le possibilità in più di sopravvivere. È il progetto che l’associazione Brianza per il cuore Onlus rilancia nel territorio brianzolo. Il 78% degli arresti cardiaci, infatti, avvengono in casa. L’associazione per questo vuole coinvolgere gli amministratori condominiali. Primi ad aderire al progetto sono stati gli amministratori Anaci, ma i contatti sono in corso anche con con altre associazioni di amministratori. A Monza sono già 12 i condomini cardioprotetti con la presenza di defibrillatori e di abitanti in grado di intervenire in caso di arresto cardiaco con le manovre salvavita.

Il condominio diventa teatro Il condominio è un pretesto per parlare, non delle difficoltà e delle tensioni che pure esistono nelle coabitazioni, ma di persone che lo vivono e che, piano piano, dismettono quote di diffidenza, indifferenza, invadenza, per costruire fili di conoscenza, ironia, canzonature, balli, solidarietà, in cui ciascuno può trovare uno spazio vitale e uscire dall’invisibilità quotidiana. È la scelta ardua di uscire dall’anonimato e da una porta sprangata, di provare a creare una comunità reale e non virtuale, come molte ce ne sono e il cui bisogno ha forse e comunque a che fare con la ricerca di appartenenze. Con queste premesse a Ferrara è andato in scena Un condominio particolare, spettacolo teatrale diretto da Michalis Traitsis - Balamòs Teatro, con la collaborazione artistica di Patrizia Ninu.

DIRITTO & ROVESCIO

FORUM

di Umberto Anitori

La sentenza della Cassazione sulla legittimità del rimborso delle spese anticipate per i lavori

SE C’È L’URGENZA C’È IL RIMBORSO Interessante sentenza della III sezione della Corte di Cassazione. La Corte, infatti, ha accolto il ricorso presentato da un condomino avverso alla sentenza della Corte d’Appello di Brescia. Quest’ultima, pur riconoscendo la non ripetibilità delle spese a causa della non provata urgenza degli interventi eseguiti, aveva condannato il condomino, a titolo di indebito arricchimento, a rimborsare a un altro proprietario dello stesso stabile la quota parte delle spese da quest’ultimo anticipate per lavori di ripristino della copertura condominiale. La Corte ha confermato il principio generale, secondo il quale «l’azione di arricchimento senza causa non può rappresentare uno strumento per aggirare divieti di rimborsi o di indennizzi posti dalla legge; mentre, nel

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caso di specie (nel quale le opere sono state ritenute non urgenti), opinando diversamente, si finirebbe con l’ammettere l’iniziativa non autorizzata del singolo condomino nell’amministrazione del Condominio». In definitiva, è ribadita la legittimità (come di recente ha stabilito la Sez. 2, sent. n. 20528 del 30/08/2017, Rv. 64523401) secondo la quale al condomino, al quale non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per carenza del presupposto di urgenza (come richiesto dall’articolo 1134 del Codice civile) non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento senza causa. Questa azione, infatti, non può essere messa in atto in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti. Ma anche perché (nel caso in cui la spesa, per quanto non urgente, sia necessaria) il condomino interessato ha facoltà di agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1133 del Codice civile (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 (con ricorso all’autorità giudiziaria). Con conseguente non attuazione dell’azione ex articolo 2041 del Codice civile per difetto del carattere della sussidiarietà. «Ne consegue che, assorbito l’ulteriore motivo del ricorso principale (concernente le spese), la sentenza impugnata deve essere annullata senza rinvio, ex articolo 382

comma 3 Codice di procedura civile, in quanto l’azione di arricchimento senza causa non poteva per l’appunto essere proposta».

L’AMMINISTRATORE È OBBLIGATO AD AMMINISTRARE Molto clamore ha destato l’ordinanza 24920/2017 delle VI sezione della Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso di un condominio avverso alla sentenza della Corte d’Appello di Perugia, che riformando la sentenza del Tribunale di Terni aveva ritenuto l’amministratore esente da responsabilità contrattuali. Infatti, la Suprema Corte ha puntualizzato che l’amministratore «nell’esercizio delle funzioni assume la veste del mandatario e, pertanto, è gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia a norma dell’articolo 1710 Codice civile. Nel caso di specie, la Corte d’appello ha accertato, con apprezzamento in fatto, che l’amministratore nel periodo 2005/2006 aveva più volte sollecitato, anche per iscritto, i condomini morosi al versamento delle quote condominiali, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di ricorrere all’emissione di un decreto ingiuntivo nei riguardi dei condomini morosi. La deduzione appare corretta perché l’articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile non prevede un obbligo,

ma solo una facoltà di agire in via monitoria contro i condomini morosi (può ottenere decreto di ingiunzione...) e, pertanto, non merita censura la decisione impugnata laddove ha escluso la violazione dell’obbligo di diligenza da parte dell’amministratore per essersi comunque attivato nella raccolta dei fondi, avendo comunque messo in mora gli inadempienti.

L’ESPROPRIO? SI PAGA

Interessantissima ordinanza della I sezione della Corte di Cassazione, che ha respinto il ricorso presentato dal comune di Aosta. Il comune chiedeva la cancellazione della sentenza della Corte d’Appello di Torino che aveva condannato la stessa amministrazione a risarcire un condominio al quale aveva espropriato un’area di 173 metri quadri di terreno già adibiti a parcheggio condominiale. E non solo dell’importo equivalente al valore intrinseco del terreno, ma anche del danno arrecato all’immobile nelle sue parti commerciali, che non disponendo più dell’area di parcheggio, a giudizio della Corte torinese, risultavano svalutate del 10% rispetto all’originario. Infatti, i giudici di Cassazione con la loro decisione hanno confermato «il diritto del Condominio a vedere indennizzata la perdita della proprietà comune sotto il duplice profilo del valore dell’area espropriata e della perdita di valore della parte di proprietà residua». CONDOMINIO SC - 37

DIRITTO & ROVESCIO LA LEGGE

SOPRAELEVAZIONE TUTTE LE SENTENZE Le decisioni della Cassazione in merito alla possibilità di alzare di uno o più piani l’edificio condominiale. Diritti, doveri e costi per il proprietario dell’appartamento situato sotto il tetto che vuole aggiungere metri di Paolo Alvigini*

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econdo l’articolo 1127 del Codice civile, «il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condòmini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per numero dei piani ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante, egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare cui tutti o parte dei condòmini avevano il diritto di usare».

Diritto di precedenza Come è evidente, la legge conferisce il diritto di procedere alla sopraelevazione a quei soggetti che siano proprietari dell’ultimo piano del fabbricato o del lastrico solare. La porzione sopraelevata fa automaticamente parte del condominio, tanto che il suo proprietario ha diritto di usufruire dei servizi comuni e ha l’onere del concorso alle spese comuni. Il Comune può autorizzare la sopraelevazione indipendentemente dal consenso degli altri condomini, perché tale facoltà è riconosciuta dal-

Il Comune può autorizzare la sopraelevazione indipendentemente dal consenso degli altri condòmini, perché è ammessa per legge la legge (Tar della Liguria 651/2015). La sopraelevazione, in quanto nuova costruzione, è soggetta al rispetto delle distanze previste dalle norme di legge o comunale (Consiglio di Stato 11, settembre 2013 n. 4561). Va da sé che la sopraelevazione comporta automaticamente la necessità della revisione delle tabelle millesimali di proprietà e del conseguente riparto delle spese, ai sensi dell’articolo 69 disposizioni attuative del Codice civile n. 2 (Cassazione 30 Luglio 2007 n. 16794). Il diritto alla sopraelevazione può però essere escluso attraverso un regolamento condominiale di natura contrattuale (Cassazione, 16 giugno 2005 n. 12880). Lo spezzatino Nell’ipotesi in cui l’ultimo piano sia diviso in più appartamenti, ciascuno dei quali in proprietà separata che fa capo a persone diverse, ogni proprietario ha la facoltà di sopraelevare. Il diritto di ciascuno si estende relativamente alla porzione verticale della sua proprietà sull’ultimo piano, con la conseguenza che ciascuno ha la facoltà di costruire sopra la propria porzione di piano,

utilizzando lo spazio aereo sovrastante (Cassazione, 24 febbraio 2006 n. 4258). Le definizioni La sopraelevazione consiste in qualsiasi intervento edificatorio che comporti lo spostamento verso l’alto della copertura del fabbricato preesistente (Cassazione, 12 febbraio 1998 n. 1498), ancorché la nuova fabbrica non corrisponda interamente all’area sottostante, ossia anche nel caso la sopraelevazione sorga solo su di una parte dell’immobile sottostante (Cassazione, 1 luglio 1997 n. 5839). Per sopraelevazione deve intendersi la costruzione di uno o più nuovi piani sopra l’ultimo dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente del medesimo (Cassazione, 12173/1991). Sopraelevazione è l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale mediante occupazione della colonna d’aria sovrastante (Cassazione, 7 settembre 2009 n. 19281). Sopraelevazione è qualsiasi costruzione che si elevi al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato (Tar Liguria, 19 dicembre 2006 n. 1711; Tar Puglia, 27 gennaio 2006 n. 565). Ancora: la sopraelevazione consiste in una variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, con aumenti della volumetria e delle superfici occupate in relazione alle originarie sagome di ingombro (Cassazione, 1 ottobre 2009 n. 21059; Cassazione, 11 giugno 2008 n. 15527; Cassazione, 24 Maggio 2000 n. 6809). La sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove fabbriche o nuove opere che superino l’originaria altezza del fabbricato (Cassazione, 20 luglio 1999 n. 7764). Ristrutturazione esclusa Fondamentale è il principio enunciato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (16794/2007) per il quale non vi è sopraelevazione nel caso di pura e semplice ristrutturazione interna, tale da non comportare alteCONDOMINIO SC - 39

DIRITTO & ROVESCIO razione alcuna della superficie e della che questi trae dall’area su cui sorge volumetria degli spazi interessati (vedi l’edificio, con la conseguenza che, meanche Cassazione, 24 ottobre 1998 n. diante la nuova fabbrica, diminuisce 10568). La modificazione del tetto il valore di ogni unità in condominio. del fabbricato integra sopraelevazione La funzione dell’indennità è, dunque, se produce un aumento della superfi- quella di ristabilire la situazione econocie esterna e della volumetria dei piani mica precedente alla sopraelevazione, sottostanti (Cassazione, 4 luglio 2014 attraverso la corresponsione del valore n. 1539). Costituisce sopraelevazione, pecuniario della frazione di lavoro perinvece, ogni intervento che comporta duta in conseguenza della realizzazione l’innalzamento della copertura del fab- del nuovo o dei nuovi piani (Cassaziobricato (Cassazione, 12 agosto 2011 n. ne, 16 marzo 1982 n. 1697). 17284). E costituisce sopraelevazione L’indennità è dovuta non solo in caso anche la realizzazione di un torrino- di realizzazione di nuovi piani o nuoscala che si eleva sopra la linea di gron- ve fabbriche, ma anche per la trasforda preesistente, implicando la soprae- mazione di locali preesistenti melevazione del fabbricato e un aumento diante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente della volumetria. Anche la chiusura con una veranda ve- dall’aumento dell’altezza del fabbritrata di una terrazza a livello costituisce cato (Cassazione, 7 gennaio 2016 n. sopraelevazione, visto che la copertura 105; Cassazione, 18 novembre 2011 n. 24327). L’indennità, del fabbricato viene ai sensi dell’articolo comunque spostata Non è dovuta alcuna 1127 del Codice cipiù in alto anche se indennità agli altri per una sola parte condòmini nel caso siano vile, deve essere pari al «valore attuale di esso, occupando state operate semplici dell’area da occula relativa colonna modifiche interne parsi con la nuova d’aria (Cassazione, al sottotetto, che fabbrica, diviso per 19281/2009; Cassanon comportino il numero dei piani, zione 12173/1991). un reale innalzamento ivi compreso quello dell’edificio da edificare, detratta Quando non lo è la quota spettante a Non si può parlare di sopraelevazione se viene demolita una chi fa la sopraelevazione». Dunque, il parte del tetto per sostituirla con una valore da assumere a base del calcolo è terrazza (Cassazione, 4 febbraio 2013 quello dell’area su cui sorge il fabbrican. 2500; Cassazione, 7 settembre 2009 to, come se fosse libera da costruzioni, n. 19281), e nemmeno nel caso in cui il ma edificabile. tetto sia trasformato senza sottrazione del bene alla sua comune destinazione Anche di mezzo metro (Cassazione, 7 febbraio 2008 n. 2865). Il valore al metro quadro dell’area La costruzione di una altana sopra il andrà moltiplicato per i metri quadri tetto non costituisce sopraelevazione, della sopraelevazione. Il risultato anperché continua a fare da copertura drà suddiviso tra i condòmini comdell’edificio la parte di tetto su cui la preso il piano sopraelevato: quindi, struttura insiste (Cassazione, 28 feb- agli altri condomini sarà corrisposto un importo pari a tale risultante, debraio 2013 n. 5039). tratto il piano sopraelevato. Non è dovuta alcuna indennità nel caso di I costi previsti L’obbligo del pagamento dell’indennità mere modificazioni interne al sottodi sopraelevazione sorge dalla maggio- tetto che non comportino un innalre utilità, da parte del sopraelevante, zamento dell’edificio (Cassazione, 24 40 - CONDOMINIO SC

ottobre 1998 n. 10568). Anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano abbia trasformato le soffitte in appartamenti, mediante la demolizione della copertura originaria e l’innalzamento di soli 50 centimetri dei muri perimetrali, è tenuto a corrispondere agli altri condòmini l’indennità di sopraelevazione (Cassazione Sezioni Unite, 30 luglio 2007 n. 16794). L’aspetto estetico Il rispetto del decoro architettonico del fabbricato forma uno dei limiti imposti dalla legge alla facoltà di sopraelevazione, esso opera nel caso che la nuova costruzioni si trovi a ledere l’estetica del fabbricato. Va esclusa la compromissione dell’estetica del fabbricato quando la sopraelevazione non sia percepita dall’esterno, ossia dalla strada, o lo sia solo in parte minima (Cassazione,

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1947/1989; Cassazione, 8861/1987; Cassazione, 4804/1978). Ogni condòmino ha diritto di opporsi alla sopraelevazione che pregiudichi le linee architettoniche del fabbricato (Cassazione, 27 marzo 1996 n. 2708; Cassazione, 26 maggio 1986 n. 3532). Con la precisazione che, ove gli altri condomini ritengano che la sopraelevazione attuata si ponga a lesione del decoro architettonico del fabbricato, dovranno agire nel termine di prescrizione di venti anni (Cassazione, 17035/2012). Il pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato consiste in una incidenza di particolare rilievo della sopraelevazione sullo stile architettonico dello stesso, ossia un una rilevante difformità immediatamente percepibile da ogni osservatore, quindi: tale forma di danno si palesa solo nei casi più gravi ed evidenti (Cassazione, 23 gennaio 2004 n. 1025; Cas42 - CONDOMINIO SC

sazione, 12 settembre2003 n. 13426; Cassazione, 26 aprile 1989 n. 1947). L’adozione, nella sopraelevazione, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo, come tale percepibile da qualunque osservatore (Cassazione, 24 aprile 2013 n. 10048). La solidità Il rispetto delle condizioni statiche dell’edificio costituisce un parametro assoluto per la possibilità di effettuare la sopraelevazione cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime di tutti i condomini, il sopraelevante sia autorizzato alle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione (Cassazione, 27 marzo 1996 n.

2708). In linea generale, dunque, non può sopraelevarsi se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono e si rendono necessarie opere di rafforzamento e consolidamento delle strutture essenziali (Cassazione, 10 novembre 1970 n. 2333; Cassazione, 19 novembre 1963 n. 2996). Le condizioni statiche del fabbricato inibiscono il diritto stesso alla sopraelevazione ogni qualvolta si sia in presenza di un pericolo potenziale derivante dalla stessa (Cassazione, 30 novembre 2012 n. 21491; Cassazione, 8 aprile 1975 n. 1277). Se la sopraelevazione si pone in contrasto con norme antisismiche viene violato il disposto di cui all’articolo 1127 del Codice civile, che tutela le condizioni statiche del fabbricato, e quindi se ne può richiedere la demolizione (Cassazione, 26 aprile 2013 n. 10082; Cassazione, *Avvocato 3196/2008).

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L’INFORMAZIONE CHE FA LA DIFFERENZA CONDOMINIO SC - 43

DIRITTO & ROVESCIO MEDIAZIONE

QUANTO CONVIENE METTERSI D’ACCORDO I consigli dell’avvocato e mediatore Fabrizio Plagenza sull’istituto che evita il giudizio davanti ai tre gradi della giustizia ordinaria, anche per quanto riguarda le controversie condominiali. I vantaggi? Costi ridotti e tempi brevi di Stefano Lavori

L’

istituto della mediazione è visto ancora oggi con una certa diffidenza. Eppure il procedimento, gestito da un buon mediatore, può risolvere in tempi rapidi molte controversie. Ricordiamo che il decreto legge 69/2013, convertito con modificazioni nella l.98/2013, ha reintrodotto l’obbligo della mediazione nelle controversie anche in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 71 quater delle disposizioni attuative del Codice civile. Come spiega in questa intervista Fabrizio Plagenza, 44 - CONDOMINIO SC

avvocato del Foro di Roma e mediatore professionista, esperto in diritto condominiale. Domanda. Perché si dovrebbe guardare con fiducia l’istituto della mediazione? Risposta. Prima di porci la domanda sulla convenienza o meno del procedimento di mediazione, è opportuno cercare di comprendere qual è stato il motivo per il quale nel nostro ordinamento ha fatto ingresso, quasi dieci anni fa, questo istituto. La ratio era stata ricercata, in primo luogo, al fine di ridurre il flusso in ingres-

so di nuove cause nel sistema Giustizia. Per tale motivo, il Decreto Legislativo n. 28 del 4 marzo 2010 è nato con l’obiettivo di offrire al cittadino uno strumento più semplice e veloce con tempi e costi certi. D. Su che basi è stata introdotta, quindi, la disciplina della mediazione? R. In primis, sulla scia del contesto europeo già, all’epoca, avanti rispetto alla nostra legislazione in materia. In particolare, la direttiva Europea n. 2008/52/ Ce prevedeva una tutela dei consumatori

valanga di ricorsi per richiedere e ottenere un risarcimento (meglio, indennizzo) a favore del cittadino che aveva subito l’eccessiva lunghezza dei processi (Legge Pinto). Secondo la citata Legge Pinto, infatti, un processo in Italia dovrebbe avere la seguente durata: tre anni il giudizio di primo grado, due anni quello di secondo grado, un anno per quello della Corte di Cassazione. Il sistema giustizia, in Italia, avrebbe dunque dovuto garantire un processo di tre gradi da concludersi al massimo entro sei anni. Oggi, statistiche alla mano, secondo i dati forniti da Eu Justice Scoreboard della Commissione Europea, la valutazione annuale dell’efficienza del sistema giudiziario degli Stati membri, risulta che in Italia le cause civili si concludono in circa 500 giorni in primo grado, più di 800 in secondo grado e in più di 1.200 in Corte di Cassazione. Si tratta, ovviamente, di medie. Ma sufficienti per comprendere che il diritto in Italia ha una definitività di un giudizio in media di circa otto anni. Poi, abbiamo la questione economica. D. E quanto costa un giudizio innanzi l’autorità giudiziaria e quanto, per esempio, definire una controversia in mediazione? R. In mediazione, una controversia che rientri nello scaglione ricompreso tra 5.200 euro e 26 mila euro, applicando il

Fabrizio Plagenza

decreto del ministero della Giustizia n. 37 dell’8 marzo 2018, in termini di compenso di avvocato 2.520 euro netti, oltre un’indennità al mediatore, pari a 325 euro oltre le spese di avvio di mediazione (per esempio, 48 euro). Esemplificativa la tabella di seguito riportata (tabella 1). D. Quanto costa un procedimento analogo, ma definito in Tribunale? R. In giudizio, la stessa causa sarebbe costata quasi il doppio e, nello specifico, 3.995,07 euro nette, applicando i minimi

TABELLA 1 Valore

e delle piccole imprese da realizzarsi attraverso il miglioramento dell’accesso alla giustizia e garantendo i valori di libertà, sicurezza e giustizia. Venendo, poi, al sistema giustizia italiano, si consolidava sempre di più la necessità di far fronte a una cronica lentezza della giustizia ordinaria nel risolvere le controversie alla stessa devolute. Peraltro, la questione era economicamente delicata per lo stesso Stato italiano, continuamente sanzionato e condannato per i cosiddetti processi lumaca che postulavano, internamente, una

Fino a € 1.100

Da € 1.100 a € 5.200

Da € 5.200 a € 26.000

Da € 26.000 a € 52.000

Da Da € 52.000 a € 260.000 a € 260.000 € 520.000

Partecipazione al primo incontro (Fase dell'attivazione)

€ 60

€ 270

€ 420

€ 510

€ 960

€ 1.305

Prosecuzione oltre al primo incontro (Fase della Negoziazione) (Fase dell'attivazione)

€ 120

€ 540

€ 840

€ 1.020

€ 1.920

€ 2.610

Raggiungimento dell'accordo (Conciliazione)

€ 180

€ 810

€ 1.260

€ 1.530

€ 2.880

€ 3.915

Totale compenso dell'avvocato

€ 360

€ 1.620

€ 2.520

€ 3.060

€5.760

€ 7.830

Indennità di mediazione (organismo e mediatore)

€ 55

€ 117

€ 325

€ 545

€ 910

€ 1.500

CONDOMINIO SC - 45

DIRITTO & ROVESCIO TABELLA 2-IL COSTO DEL GIUDIZIO Valore

Fino a € 1.100

Da € 1.100 a € 5.200

Da € 5.200 a € 26.000

Da € 26.000 a € 52.000

Da Da € 52.000 a € 260.000 a € 260.000 € 520.000

Fase di studio della controversia

€ 125

€ 405

€ 875

€ 1.620

€ 2.430

€ 3.375

Fase di introduttiva del giudizio

€ 125

€ 405

€ 740

€ 1.147

€ 1.550

€ 2.227

Fase istruttoria o di trattazione

€ 190

€ 810

€ 1.600

€ 1.720

€ 5.400

€ 9.915

Fase decisionale

€ 190

€ 810

€ 1.620

€ 2.767

€ 4.050

€ 5.870

Totali

€ 530

€ 2.430

€ 4.835

€ 7.254

€ 13.430

€ 21.387

tariffari di cui al D.M. 55/2014 oppure, 4.835 euro, con l’applicazione dei medi tariffari. Non è per nulla da escludere, infatti, che la complessità della causa giustifichi l’applicazione dei medi tariffari, con la conseguenza che il giudizio, in termini di onorari, sarebbe pesato nelle tasche del cliente 4.835 euro netti. A tale costo, pur eliminando l’indennità che in sede di mediazione darebbe spettata al mediatore, dobbiamo calcolare le spese cosiddette vive certe (notifica e contributo unificato e marca da bollo). Per un giudizio del valore ricompreso tra 5.200 euro e 26 mila euro il contributo unificato da versare al momento dell’iscrizione a ruolo della causa ammonta, per esempio, a 237 euro ai quali aggiungere, come detto, marca da bollo da 27 euro e le spese di notifica (tabella 2). Il costo del giudizio, dunque, rischia di essere il doppio di quello sostenibile in

mediazione. Con l’ulteriore fardello della tempistica con cui è possibile raggiungere il medesimo risultato. Come possiamo chiaramente verificare dalla tabella riportata di seguito, che riassume le due precedenti, in soli tre mesi potremmo ottenere in mediazione lo stesso risultato che potremmo avere in un giudizio con una media temporale di circa quattro/ cinque anni, con un costo di circa la metà (tabella 3). D. E per quanto riguarda i tempi? R. Non dobbiamo dimenticare che il procedimento di mediazione, definito con un verbale positivo, assicura una conclusione in arco temporale di tre mesi, salvo proroghe. Differentemente da una sentenza che, oltre alla media temporale del giudizio, non garantisce dall’assenza dei successivi gradi di appello e giudizio innanzi la Suprema Corte di Cassazione. Con il concreto rischio che quella con-

TABELLA 3 Valore

Fino a € 1.100

Da € 1.100 a € 5.200

Da € 5.200 a € 26.000

Da € 26.000 a € 52.000

Da Da € 52.000 a € 260.000 a € 260.000 € 520.000

Totale compenso per l'attività prestata in mediazione fatturabile in 3 MESI

€ 360

€ 1.620

€ 2.520

€ 3.060

€ 5.760

€ 7.830

Totale compenso per l'attività prestata in giudizio fatturabile nel corso di 5 ANNI

€ 630

€ 2.430

€ 4.835

€ 7.254

€ 13.430

€ 21.387

46 - CONDOMINIO SC

troversia, che ben poteva essere definita in soli tre mesi, si concluda dopo dieci/ quindici anni. D. La mediazione gode anche di benefici fiscali? R. Sì, come previsto dall’articolo 20 del citato decreto legislativo n. 28 del 2010, al comma 1: «alle parti che corrispondono l’indennità ai soggetti abilitati a svolgere il procedimento di mediazione presso gli organismi è riconosciuto, in caso di successo della mediazione, un credito d’imposta commisurato all’indennità stessa, fino a concorrenza di euro cinquecento, determinato secondo quanto disposto dai commi 2 e 3». In caso di successo della mediazione, alle parti predette è riconosciuto un credito d’imposta commisurato all’indennità stessa e con un massimo di 500 euro. La norma, in chiave premiale, prevede un beneficio, indiretto per chi si sia rivolto a un organismo di mediazione, anche dove l’esito sia stato negativo, prevedendo, in tal caso, che il credito d’imposta sia ridotto della metà e, dunque, sino a 250 euro. A ciò si aggiunga la previsione di cui ai commi 2 e 3 dell’articolo 17 del D.Lgs. citato, secondo i quali «2. Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. 3. Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente». Dunque: detrazioni fiscali possibili sino a 500 euro ed esenzione da bollo di tutti gli atti, comprese imposte ipotecarie e catastali in caso di trasferimento di beni immobili. Anche la richiesta di notifica di un’istanza di mediazione e della relativa fissazione della data del primo incontro, proveniente da un organismo di mediazione è da considerarsi atto fiscalmente esente dalle spese di notifica, ai sensi dell’articolo 17 comma 2 del d.lgs n. 28/2010, come chiarito recentemente dal Dipartimento per gli Affari di Giustizia presso il ministero, con nota del 18 1-2019.

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DIRITTO & ROVESCIO AMMINISTRATORI

SENZA BUSSOLA CONTRO IL MOROSO La Riforma del condominio concede la facoltà di sospendere i servizi comuni a chi non paga le spese. Ma la realtà è più complessa. E finora le sentenze dei giudici non sono state univoche di Palmiro Fronte

S

pettabile Redazione, nello stabile condominiale dove vivo, un condòmino ha maturato, nel tempo, un’importante morosità. È possibile procedere con la sospensione delle utenze? L’articolo 63 Disposizioni Attuative del Codice civile, così come prevede la Riforma del 2012, contempla la possibilità per l’amministratore di sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni, suscettibili di godimento separato. Due sono i presupposti necessari per poter procedere al distacco: una morosità del condòmino, protratta per un semestre e la possibilità del godimento separato dei servizi che si intendono sospendere. Secondo quanto stabilito dalla normativa, l’amministratore ha semplicemente la facoltà di sospensione, e non un obbligo, a meno che non gli venga imposto dall’assemblea, che può deliberare le modalità di sospensione della fornitura. A seguito della riforma del condominio, non è più necessario che l’amministratore agisca soltanto in presenza di una espressa autorizzazione contenuta nel regolamento dello stabile. Seppure la normativa preveda, in linea di principio, il potere di sospensione in capo all’amministratore, tale potere non è assoluto e discrezionalmente esercitabile dal rap48 - CONDOMINIO SC

presentante del condominio. È, infatti, opportuno, rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere l’autorizzazione alla sospensione dei servizi. Chiedere al magistrato La mancata preventiva domanda all’autorità giudiziaria potrebbe esporre l’amministratore a una responsabilità penale, ravvisandosi in tale ipotesi il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, disciplinato all’articolo 392 del Codice penale. La circostanza trova conferma in una pronuncia della Suprema Corte (numero 47276/2015), che ha condannato l’amministratore di un residence (equiparato all’amministratore di condominio, in ragione delle funzioni svolte) che aveva autonomamente sospeso il servizio della fornitura di energia elettrica a un condòmino moroso. Pertanto, onde evitare una simile situazione, l’amministratore dovrà preventivamente rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo l’emissione di un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 Codice di procedura civile che, tuttavia, potrebbe anche non trovare accoglimento. La giurisprudenza di merito sul punto è assai discordante. Le sentenze Secondo il Tribunale di Milano, infatti, la sospensione del servizio (nello speci-

fico, del riscaldamento) non è consentita, in quanto si tratta di bene primario, costituzionalmente protetto (confrontare ordinanza del 24.10.2013). Conforme è anche l’orientamento del Tribunale di Bologna che con l’ordinanza del 15 settembre 2017, pur ammettendo la sussistenza dei requisiti necessari per procedere al distacco (durata ultrasemestrale della morosità e possibilità di godimento separato dei servizi comuni di riscaldamento e acqua) ha precisato che l’interesse meramente economico del condominio non può pregiudicare i diritti fondamentali del condòmino, come il godimento del riscaldamento, dell’elettricità e dell’acqua in quanto ritenuti servizi essenziali. Il Tribunale ha, quindi, aderito all’orientamento giurisprudenziale favorevole alla non sospensione delle forniture, in considerazione del fatto che l’eventuale interruzione comporterebbe un danno grave e irreparabile nei confronti del condòmino moroso, contrario ai diritti fondamentali della persona, dovendosi ritenere preminente la tutela del diritto alla salute (articolo 32 della Costituzione) rispetto ai diritti di natura patrimoniale. Parere discorde Di parere contrario sono, invece, il Tribunale di Roma (ordinanza del 27.06.2014) e quello di Brescia. Quest’ultimo ha ordinato al condomino moroso di consentire ai tecnici incaricati dal condominio, la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all’interno dei locali di sua proprietà e mediante interruzione dell’afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare (ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014). Non vi è, dunque, un orientamento unitario in ordine alla possibilità di sospendere i servizi essenziali e tale situazione è destinata a permanere fino a quando non vi sarà un intervento chiarificatore da parte della Corte di Cassazione. CONDOMINIO SC - 49

DIRITTO & ROVESCIO LEGGI

GLI INTERESSI SENZA CONFLITTO Nel corso di un’assemblea un condomino moroso può votare anche la revoca di un decreto ingiuntivo a proprio carico. Ma va stabilito se ha contribuito alla formazione dei quorum costitutivo e deliberativo di Umberto Anitori

U

na sentenza del Tribunale di Palermo, depositata il 13 settembre 2017, ha stabilito il principio secondo il quale non sussiste alcun conflitto di interessi per la delibera che revoca l’esecuzione dei decreti ingiuntivi in danno dei morosi, anche se questi ultimi hanno partecipato alla votazione.

50 - CONDOMINIO SC

Il fatto Un condomino aveva impugnato la delibera con la quale l’assemblea aveva revocato la riscossione coattiva dei decreti ingiuntivi emessi nei confronti dei condòmini morosi, perché alla votazione per la deliberazione avevano partecipato e votato gli stessi condòmini in debito, i quali ovvia-

mente avevano un interesse contrario a quello del condominio nel suo complesso. Il Tribunale ha però respinto l’impugnazione, ricordando i precedenti giurisprudenziali per cui «per il sorgere del conflitto tra il condominio e il singolo condomino è necessario che questi sia portatore allo stesso tempo di un duplice interesse: uno

come condomino e uno come estra- niale(...)». In sostanza, si riafferma neo al condominio (e che l’interesse il principio per cui «in tema di consia estraneo al godimento delle parti dominio, le maggioranze necessarie comuni e a quello delle unità abitative per approvare le delibere sono insite nell’edificio) e che i due interessi derogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a non possano sodditutti i partecipanti sfarsi contemporaNell’ipotesi di conflitto e al valore dell’inneamente, ma che d’interesse, tero edificio, sia ai il soddisfacimento la deliberazione deve fini del conteggio dell’uno comporti il essere presa con del quorum costisacrificio dell’altro». il voto favorevole tutivo sia di quello Il Tribunale ha ridi tanti condòmini cordato anche che deliberativo, comche rappresentino «(...) le maggioran- la maggioranza personale presi i condòmini in ze occorrenti per la e reale fissata dalla legge potenziale conflitto validità delle delidi interesse con il condominio, i quabere in tema di gestione in nessun caso possono modi- li possono (non debbono) astenersi ficarsi in meno. Da nessuna norma si dall’esercitare il diritto di voto. Perprevede che ai fini della costituzione tanto, anche nell’ipotesi di conflitdell’assemblea o delle deliberazioni, to d’interesse, la deliberazione deve non si tenga conto di alcuni dei par- essere presa con il voto favorevole tecipanti al condominio e dei relativi di tanti condòmini che rappresentino la maggioranza personale e reale millesimi». fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioTutto come prima D’altra parte, sottolinea il Tribunale, ranza necessaria per impossibilità di «il legislatore del 2012 nel riforma- funzionamento del collegio, ciascun re il condominio, nulla ha aggiunto partecipante può ricorrere all’autorità in tema di disciplina del conflitto giudiziaria (Cassazione, 28 settembre di interesse nell’ambito condomi- 2015, n. 19131)».

Conflitto di interessi In concreto, «la delibera in oggetto si è limitata alla revoca dell’esecuzione dei decreti ingiuntivi nei confronti dei condòmini morosi, potere che rientra nella normale gestione della cosa comune, non riscontrandosi una rinuncia alla riscossione di crediti condominiali nei loro confronti». A questo punto è bene ricordare che, in ambito condominiale, il conflitto di interessi si verifica solo in presenza di due condizioni: quando risulta dimostrato un sicuro contrasto tra particolari ragioni personali del condomino e l’interesse generale del condominio, quando il voto del condomino in conflitto di interessi abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza assembleare (Cassazione, sentenze 10754/2011 e 13004/2013). Di conseguenza, una volta accertato il conflitto di interessi di uno o più condòmini, per stabilire se la delibera possa essere considerata annullabile, bisogna stabilire se la presenza degli stessi abbia contribuito alla formazione dei quorum costitutivo e deliberativo e se il loro voto sia stato determinante per approvazione della delibera.

CONDOMINIO SC - 51

SPECIALE VERDE TERRAZZI & GIARDINI

VITA ALL’APERTO PER UN ITALIANO SU TRE Il bonus verde al 36%, ora rinnovato dal Milleproroghe, consente di risparmiare fino a 1.800 euro per ogni nucleo condominiale. E Gfk rivela: sempre più persone vogliono godersi spazi outdoor di Stefano Lavori

52 - CONDOMINIO SC

I

l famigerato, ma inevitabile decreto Milleproroghe ha confermato il bonus verde. Vale la pena di ricordare in che cosa consiste: si tratta di una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute nel 2020 per interventi come la sistemazione di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi, la realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili. La detrazione va ripartita in dieci quote annuali di pari importo e va calcolata su un importo massimo di 5 mila euro per unità immobiliare a uso abitativo, comprensivo delle eventuali spese di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi. Il pagamento delle spese deve avvenire attraverso strumenti che consentono la tracciabilità delle operazioni (per esempio, bonifico bancario o postale). Può beneficiare della detrazione chi possiede o detiene, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile oggetto degli interventi e che ha sostenuto le relative spese. I vantaggi? È facile calcolarli: la detrazione massima è di 1.800 euro per immobile (cioè il 36% di 5 mila euro). Il bonus verde spetta anche per le spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, fino a un importo massimo complessivo di 5 mila euro per unità immobiliare a uso abitativo. In questo caso, ha diritto alla detrazione il singolo

condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che la stessa sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Più gardening per tutti In ogni caso, il verde è sempre più apprezzato: lo indicano i numeri. In Italia una persona su tre, secondo i dati della società di ricerche di mercato Gfk, lavora all’aperto, in giardino o nell’orto, almeno una volta a settimana. E solo uno su quattro non pratica mai il giardinaggio. Insomma, siamo ormai nella media internazionale. Sempre secondo la ricerca, il 7% degli intervistati si dedica al giardinaggio ogni giorno o quasi e il 25% almeno una volta a settimana, mentre il 19% almeno una volta al mese. Anche i dati di mercato confermano una prospettiva rosea: secondo i dati diffusi da HomiOutdoor & Homi & Dehors, gli scambi di prodotti per la vita all’aria aperta sono cresciuti del 3.2% nel mondo, arrivando nel 2018 a circa 37 miliardi di euro. E, in particolare, il commercio mondiale di prodotti outdoor è previsto in crescita del 4.5% medio annuo. All’aria aperta Il verde di una casa, in effetti, non è più considerato come una spesa superflua. Al contrario, è utile per il corpo e per la mente e non solo quando a usufruirne

sono i bambini (per loro è ancora più necessario). Lo spazio outdoor è uno spazio altamente personalizzabile, ed è sempre il risultato di un complesso lavoro di sintesi tra competenze diverse. Il verde su balconi o nei giardini, infatti, accomuna moltissimi elementi, sia naturali sia architettonici: dalle piante all’acqua, passando per i rivestimenti e la luce, fino alle pavimentazioni e agli arredi, che sono fondamentali per eliminare i confini tra dentro e fuori, e quindi trasformare lo spazio esterno in un prolungamento dell’edificio stesso. Insomma, il giardino è di casa. Sempre più spesso, infatti, all’outdoor è dedicata la stessa attenzione prevista per gli spazi indoor. Ma con regole differenti: durevolezza e versatilità, in primis, sono le parole chiave. Esistono ormai soluzioni all’avanguardia che non temono i disagi derivanti da agenti atmosferici o calpestio pesante. Si tratta di un aspetto funzionale che va a braccetto con l’esigenza di flessibilità tipica di uno spazio esterno. Le texture basate su pietra, legno e metallo sono trend assodati proprio grazie alla loro versatilità, in grado di accostarsi a una grande varietà di finiture. Parliamo, quindi, di più elementi. No a un minimalismo monomaterico, sì a un minimalismo che sposa la personalizzazione dell’ambiente. In qualsiasi modo sia organizzato il giardino o il terrazzo, lo si può rendere più dinamico giocando con l’affiancare o giustapporre diversi materiali.

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SPECIALE GREEN ROOF

TUTTI I VANTAGGI DEL TETTO NATURALE Una copertura dell’edificio composta da uno strato verde e densa di piante presenta numerosi plus, oltre a risultare in sintonia con la salvaguardia dell’ambiente. Ecco perché e come si può adottare questa soluzione di Barbara Bartoli

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e iniziassi a parlare di green roof come se si trattasse di una tecnologia costruttiva che ha le prerogative di essere sostenibile, rinnovabile, che fa parte di un’economia circolare, sicuramente prendereste in considerazione l’idea di volerne saperne di più. Se, poi, aggiungessi che il suo utilizzo raddoppia la superficie calpestabile, peraltro a uso privato, nel caso di coperture piane, e che in installazioni inclinate o addirittura verticali garanti-

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abrieXso.

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sce una valorizzazione ambientale certa e visibile, sapreste che a questo punto ciascuno di noi si trova nelle condizioni di poterne usufruire. Se proseguissi sottolineando come questa tecnologia generi automaticamente una sorgente di benessere, salubrità ambientale, e di pacifico contrasto attivo alle esasperate condizioni climatiche che stanno modificando il nostro pianeta condiviso, sono certa la trovereste ancora più interessante.

Tanti vantaggi Se vi stupissi dicendovi che la bellezza delle sue infinite molteplicità di configurazioni, colori, profumi è universalmente riconosciuta, oltre che risultare in ogni periodo dell’anno diversa e in continua evoluzione, potrebbe sembrarvi quasi fantascienza, trattandosi semplicemente di una tecnologia costruttiva. E se, infine, concludessi affermando che quest’ultima contribuisce a un efficientamento e a una valoriz-

zazione energetica, oltre che abitativa, ambientale e funzionale, pressoché in qualunque condizione venga utilizzata, scoprireste che essa gode delle detrazioni fiscali, a pieno titolo e con fasi computabili in tutte le tipologie di bonus in essere. E allora seguitemi, perché entreremo ancora più nel dettaglio, sempre con una visione pratica e al tempo stesso scientifica, come pure olistica, capace quindi di tratteggiare le straordinarie prerogative del materiale componente principale: sì, lo avete compreso perfettamente, si tratta del vegetale, quindi di un organismo vivente che ha i caratteri propri della pianta… Mondo vegetale Personalmente ritengo da sempre (fin da quando, piccolissima e assolutamente lontana da aule accademiche e progettazioni ambientali, giocavo a scoprirne profili e colori nella campagna romana), che si tratti del più innovativo, tecnologico, intelligente e al tempo stesso antico, primordiale e selvaggio, amico dell’umanità: perché se siamo noi, e siamo qui, è prima di tutto grazie al mondo vegetale.

Le piante rappresentano la maggior parte di tutto ciò che è vivo sulla Terra, gli animali sono una minoranza risicata e gli uomini delle tracce irrilevanti: a dirlo, anzi a scriverlo su Botanica, viaggio nell’universo vegetale, edito nel 2017, è Stefano Mancuso, profilo scientifico-accademico che lo pone fra le massime autorità mondiali nel campo della neurobiologia vegetale. Mancuso precisa come le piante siano il tramite fra l’energia del Sole e la Terra, riuscendo grazie alla fotosintesi a trasformare l’energia luminosa nell’energia chimica (zuccheri), che permette agli animali di vivere e moltiplicarsi. «È la fotosintesi il vero motore della vita: acqua, luce e anidride carbonica per produrre zuccheri e ossigeno […] dai vegetali proviene ogni nostro alimento, l’energia cosiddetta fossile, la maggior parte dei principi attivi medicinali, le fibre tessili, il materiale da costruzione ancora più utilizzato dall’uomo, il legno, e tanto altro ancora. Ma quello che ci lega alle piante ancora di più è che sono la nostra casa […] l’uomo si è evoluto in mezzo alle piante. […] le piante, invece di rovinare l’aria con la respirazione animale, invertono l’effetto della respirazione e tendono a mantenere l’atmosfera dolce e sana quando diventerebbe, invece, nociva in conse-

guenza degli animali, siano essi vivi e respiranti o morti e in via di decomposizione». Legame ancestrale A questo punto credo non sia necessario aggiungere altro, rispetto alla straordinaria performace ed efficienza quotidiana del vegetale, quello che personalmente ritengo essere il più biocompatibile, in un legame quasi ancestrale con l’essere umano, fra tutti i materiali costruttivi disponibili sul pianeta Terra. Certa a questo punto di non essere sola in questa mia consapevolezza progettuale, e di vita, posso quindi tratteggiare, perché l’argomento richiederebbe numerosi approfondimenti, per quali ragioni scegliere un tetto verde, per poi valutare anche le prerogative di un verde verticale assai più efficiente e pratico da realizzare di quanto una poverissima disponibilità di realizzazioni possa far credere. Cercherò di essere molto sintetica, anche perché quello del verde, lo avrete compreso, è un tema che mi appassiona tantissimo, anche in forza del fatto che da solo, se ben compreso e quindi correttamente sviluppato e attuato, può invertire moltissimi, direi tutti, fenomeni che stanno impoverendo e mettendo a serio rischio

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SPECIALE XXXXX

XXXXX XXXXX Le nuoveXXX

di FXXXXbo

il nostro habitat umano, e di conseguenza la nostra sopravvivenza. Seleziono quindi alcune prerogative di questa tipologia costruttiva e del materiale di cui si avvale: Coibentazione termica: capacità di ridurre in estate sensibilmente la temperatura esterna dell’aria, come pure di mantenere freschi gli ambienti interni e le strutture a seguito dell’inerzia termica offerta dal pacchetto stratigrafico Contenimento inondazioni: mentre

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abrieXso.

nei territori urbanizzati, quindi cementificati, il deflusso superficiale è pari al 70% della precipitazione, su strato vegetale si riduce al 15% Isolamento acustico: la capacità del verde di smorzare l’inquinamento acustico è straordinaria, e si avvale di una miriade di configurazioni e strategie, con il risultato che i tetti verdi abbattono il rumore riflesso fino a circa 3 dB (un range elevatissimo, considerata la scala logaritmica che misura l’intensità

delle onde sonore), per arrivare ad un isolamento acustico che può raggiungere addirittura gli 8 dB Qualità dell’aria: abbattimento di anidride carbonica emessa Elettrosmog: un substrato di 15 cm riduce del 94% il campo di frequenza della rete cellulare e il flusso elettromagnetico Microclima: riequilibrio delle isole di calore urbane Durata delle coperture: 30-40 anni Posa in opera, collaudo e manutenzione: efficaci e ottimali Tutela della biodiversità: evidente Aspetti psicologici e terapeutici: numerosissimi Per non parlare dei vantaggi economici e della rivalutazione dell’edificio, oltre che delle tipologie di tetto verde. Un tema quindi tutto da approfondire e sviluppare. Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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PA D OVA ¡ I TA LY CONDOMINIO SC - 57

SPECIALE CASE GREEN

ERBA E FOGLIE IN CONDOMINIO Un edificio a Fidenza (Parma) ha fatto dei giardini pensili il suo punto di forza. CosÏ la Casa sul Parco è diventata il primo complesso residenziale della provincia di Parma a essere certificato dal Passive House Institute Italia di Giacomo Casarin

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La Casa sul Parco, dove si vedono i terrazzamenti adibiti a verde

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a Casa sul Parco è un nuovo edificio multiresidenziale con ampio outdoor costruito vicino al City Center Park di Fidenza (Parma) che si compone di dieci unità abitative. Il committente è stata l’impresa Montanari Costruzioni, il cui obiettivo era realizzare un edificio dalle alte prestazioni energetiche, in modo da garantire il massimo livello di comfort abitativo. Anche per questo lo studio d’architettura Del Boca + Partners, in collaborazione con gli architetti Giovanni e Simona Rossi, ha scelto di inserire nel progetto dei giardini pensili per ogni piano dell’edificio. Grazie all’impegno e alle competenze messe in atto, la Casa sul Parco ha ottenuto la certificazione Active House Italia, insieme al Label International Active, risultando il primo complesso residenziale della provincia di Parma a essere certificato dal Passive House Institute Italia.

Il volume d'angolo è sospeso su sei pilastri inclinati, che intendono richiamare i tronchi secolari dei tigli del parco prospiciente. Sotto, una delle terrazze adibite a verde

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SPECIALE

Una vista del giardino del primo piano illuminato. Sopra, il fronte rivolto al City Center Park di Fidenza

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il progetto L’edificio presenta un’architettura modulare e leggera, che risulta particolarmente curata sul piano tecnologico, a partire dall’involucro edilizio, progettato con l’obiettivo di contrastare eventuali ponti termici. Il nuovo fabbricato sorge sull’area di un preesistente villino di inizio Novecento di ispirazione Liberty e presenta tre volumi di altezze e dimensioni diverse: quello d’angolo, sospeso su sei grandi pilastri inclinati, intende richiamare i tronchi secolari dei tigli del parco prospiciente e reinterpretare l’impianto a torre dell’edificio novecentesco originario. Gli altri due corpi ospitano le residenze, tra slittamenti di piani e aggetti longitudinali, che danno vita ad ampi spazi aperti, veri e propri giardini pensili. Giardini pensili Nella realizzazione dei giardini sono state protagoniste le soluzioni Laterlite, a base di argilla espansa Leca.

LA SCHEDA Progetto: edificio multiresidenziale Luogo: Fidenza (Parma) Committente e impresa esecutrice: Montanari Costruzioni Srl – Fidenza (PR) Progettista: Studio Del Boca + Partners – Parma/Milano, con arch. Giovanni Rossi e arch. Simona Rossi – Fidenza (PR) Prodotti: LecaGreen Estensivo

Per garantire l’efficacia e la durata nel tempo dei tetti verdi è particolarmente importante la corretta progettazione dello strato drenante, che deve garantire un livello costante di umidità per favorire il normale accrescimento del verde e allo stesso tempo evitare l’insorgere di ristagni. L’impresa costruttrice ha così deciso di utilizzare l’argilla espansa Leca come materiale per la creazione dello strato di drenaggio, poiché ne conosceva le particolari proprietà tecnologiche. Ovvero leg-

gerezza, resistenza, isolamento e naturalezza: tutte caratteristiche che ne fanno una soluzione ideale per questo tipo di applicazioni. Nello specifico, è stato utilizzato il substrato colturale leggero LecaGreen Estensivo, un materiale ideale per la progettazione di giardini pensili, per inverdimenti in ambiti di ristrutturazione e per spessori di substrato ridotti, adatti alla coltivazione di piante specifiche come sedum, piante arbustive a sviluppo limitato o graminacee.

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IDEE UTILI ALUBEL

COSÌ IL TETTO

È NO-PROBLEM

Capacità di isolamento, facilità di posa, pedonabilità, riduzione della condensa e resistenza nel rispetto della estetica dell’edificio, anche d’epoca. Sono i plus di Sottocoppo Coibentato, utilizzato a Villanova Monferrato

di Franco Saro di Xxx La riqualificazione di un edificio con tetto in laterizio a Villanova Monferrato (Alessandria)

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l nuovo Sottocoppo Coibentato di Alubel, novità presentata di recente a Klimahouse, ha un vantaggio rispetto al classico sottocoppo standard. Il materiale, infatti, ha uno strato di coibente in poliuretano espanso che migliora le prestazioni termo-igrometriche e di resistenza dell’edificio. Il sistema si propone come logica evoluzione della lastra dalla quale deriva: l’inserimento in un processo continuo di uno strato di coibente in poliuretano espanso permette, infatti, di aggiungere al prodotto nuove caratteristiche come la riduzione della condensa, l'aumento della pedonabilità, della resistenza a eventuali carichi, e anche una migliore resistenza termica.

Nella campagna Un esempio dell’utilizzo di questo materiale è la riqualificazione di un edificio con tetto in laterizio a Villanova Monferrato (Alessandria), un piccolo borgo piemontese, non lontano dal fiume Po e circondato da campi e risaie. Uno degli obiettivi dell’intervento era mantenere forma e tipologia della copertura: il tetto in coppi di un edificio d’epoca con un grande portone e una torretta. In un contesto del genere l’utilizzo dei materiali e degli elementi architettonici tradizionali ha rappresentato una necessità e la scelta di posare i coppi sulle lastre Sottocoppo Coibentato di Alubel si è dimostrata una scelta tecnica opportuna. Messa in opera Leggere e maneggevoli, hanno consentito, infatti, una messa in opera molto semplice e sicura e grazie all’apposito correntino sagomato hanno reso molto rapida la posa dei coppi. In questo caso il

progettista, il geometra Marcello Coppi, ha scelto le lastre Sottocoppo Coibentato in lamiera preverniciata 6/10, color rosso coppo, sulle quali sono stati posati i coppi precedentemente rimossi e recuperati, aggraffati ai correntini mediante gli appositi ganci fermacoppo in acciaio inox ramato. La sapiente posa delle lastre Sottocoppo metallico coibentato effettuata dalla Cm, azienda di Trino (Vercelli), garantisce impermeabilità alla copertura, mentre l’accoppiamento con uno strato coibente in poliuretano espanso ne migliora le prestazioni termiche e meccaniche. Il tutto senza modificare l’aspetto estetico del tetto, che si ripresenta nella sua configurazione originale. SottoCoppo Coibentato è automaticamente fornito della parte terminale della lastra priva dello strato coibente, creando quindi un effetto anti-goccia, nonché garantendo una perfetta sovrapposizione in caso di falde lunghe.

Particolare dell'aggancio dei coppi

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PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Il burn-out dell’amministratore Gentile Psicondominio, le scrivo per un’emergenza. Il nostro amministratore condominiale un paio di anni fa si è vantato, chiacchierando con alcuni condòmini, di aver acquisito (con il suo studio) una quarantina di nuovi stabili da amministrare. Risultato: due anni dopo sembra prennemente esaurito, privo di interesse per il suo lavoro e, soprattutto, per i nostri problemi, apatico al limite dell’insopportabile. Parlando con una mia vicina di casa saremmo giunte alla conclusione che sia vittima della cosiddetta sindrome da burn-out. Domanda: secondo lei è possibile uscirne? E come? Graziella S., via e-mail Il burn-out è definito come una sindrome di esaurimento emotivo, di depersonalizzazione e derealizzazione personale, che può manifestarsi in tutte quelle professioni con implicazioni relazionali molto accentuate. Viene considerato come un tipo di stress lavorativo. Le confermo che è possibile uscire da questa sindrome di burn-out se il paziente intraprende un percorso psicoterapeutico, preferibilmente di indirizzo cognitivo comportamentale o psicodinamico. Lo psicoterapeuta aiuterà il paziente a comprendere e ad affrontare questo disturbo, assieme a tecniche di rilassamento.

Il vicino con l’aracnofobia Come è normale, specialmente in un condominio come il nostro che si trova all’estremo margine della città, appena termina il freddo dell’inverno tornano gli insetti. Se ne trovano un po’ di tutti i tipi: scarafaggi vicino al deposito dell’immondizia, zanzare durante l’estate, mosche e, ovviamente, piccoli ragni che si installano negli angoli dove si trovano le scale. Niente di strano. Uno dei condòmini, però, appena vede anche il più piccolo ragno si copre di sudore, trema e dice di avere delle palpitazioni. Per questo chiede ossessivamente all’amministratore di disinfestare le scale dagli insetti. È ovvio che questa azione funziona non oltre le due settimane, poi gli insetti tornano.

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Che fare? Grazie? Mario Bas.m. via e-mail Una persona che ha paura degli insetti e dei ragni soffre di entomofobia, che viene classificata tra le fobie specifiche dei disturbi d’ansia, ma rivolta agli insetti. Per i ragni si parla di aracnofobia. La fobia scatena una reazione di paura incontrollata, in questo caso verso i ragni. Le persone che soffrono di questa fobia, adottano come strategia migliore l’evitamento. Per superare la fobia degli insetti il suo vicino di casa dovrà quindi intraprendere un percorso di psicoterapia. Sicuramente la terapia cognitivo-comportamentale ha una buon riscontro nella cura delle fobie è nella gestione delle emozioni, in particolare la paura.

La diagnosi sul web Buongiorno, mi rivolgo a lei per un consiglio. La figlia della mia vicina di casa, che ha cinque anni, praticamente da sempre ha il vizio di arricciare in continuazione il naso, con una smorfia che non passa inosservata. All’inizio sembrava uno di quei giochi che fanno i bambini, ma con il tempo mi sono accorta che questo tic è del tutto involontario. Consultando internet mi sono fatta l’idea che la bambina possa soffrire della sindrome di Tourette, ma la madre non vuole saperne di portarla da uno psicologo. Lei che ne pensa? Carla Maz., via e-mail È difficile fare una diagnosi basandosi solo sulle sue impressioni, anche se ha avuto la pazienza di informarsi. E forse è un po’ affrettato affermare che la bambina soffra della sindrome di Tourette. La bambina, come lei ha detto, ha cinque anni, e frequenta la scuola dell’infanzia. Sicuramente se ha qualche disturbo saranno gli insegnanti stessi a convocare i genitori per spiegare che la bambina ha bisogno di fare degli accertamenti più approfonditi. Solo analisi approfondite possono stabilire la natura della manifestazione che lei descrive: spesso le «diagnosi» frutto di autoapprendimento sul web si rivelano fallaci...

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