WOHNMARKT BERICHT 2021 Stadt und Landkreis Kitzingen
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Vorwort
LIEBE LESERINNEN UND LESER,
der Kauf einer Immobilie ist eine sehr emotionale Entscheidung. Hier will man sich wohlfühlen und entspannen können. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus soll die Möglichkeit zur Verwirklichung der individuellen Wohnwünsche bieten. Gleichzeitig gilt es aber auch rational und vernünftig abzuwägen, ob der Preis für das Objekt gerechtfertigt ist. Zudem sollte die Lage zu den persönlichen Bedürfnissen passen. Eine Entscheidung für ein neues Zuhause ist schließlich eine nicht unerhebliche und langfristige Investition. Dazu war und ist die Immobilie für viele Menschen eine der beliebtesten Investitionsgüter für Geldanlage und Vermögensaufbau. Hier ist guter Expertenrat wichtig und empfehlenswert.
Unter dem Dach der Sparkassen-ImmobilienVermittlungs-GmbH sind die Sparkassen der größte Immobilienmakler in Bayern. Eine sehr wertvolle Orientierung für Ihre Entscheidung für einen bestimmen Wohnort liefert Ihnen der vorliegende Wohnmarktbericht 2021. Gemeinsam mit den renommierten Marktforschern des IIB Dr. Hettenbach-Instituts veröffentlichen wir diese informative Analyse erstmals für die gesamte Region Mainfranken. Hier finden Sie fundierte Erkenntnisse zur Bewertung des aktuellen Immobilien-Preisniveaus – sowohl für Kauf und Verkauf als auch zum Thema Mieten und Vermietung. Als Ihr professioneller Partner in allen Angelegenheiten rund um die Immobilie wünschen wir Ihnen viele interessante Erkenntnisse durch die Lektüre des Wohnmarktberichtes.
Die Immobilien-Spezialisten unserer Sparkasse Mainfranken Würzburg stellen Ihnen sehr gerne ihr Knowhow und ihre Erfahrung zur Verfügung, damit Sie die richtige Entscheidung für Ihre Zukunft treffen können. Unsere Kolleginnen und Kollegen kennen unsere Region mit ihren verschiedenen Facetten. Wir sind Marktführer im Privat- und Firmenkundengeschäft mit viel Erfahrung im Baufinanzierungsbereich.
Sie haben weitere Fragen zum Thema Immobilien? Wir liefern Ihnen die Antworten! Kommen Sie auf uns zu – Ihre persönlichen Ansprechpartner zum Thema Immobilien in Ihrer Region finden Sie auf den folgenden Seiten.
Herzliche Grüße
Jens Rauch Mitglied des Vorstandes
Matthias Wolf Bereichsdirektor 3
4 Foto: iStock/instamatics
Grußwort
SEHR GEEHRTE LESERINNEN UND LESER,
Foto: Pressestelle Kitzingen
Attraktive Wirtschaftsstandorte, lebenswerte Orte, pulsierende Winzergemeinden, touristische Anziehungspunkte – der Landkreis Kitzingen ist faszinierend vielfältig und hat in den vergangenen Jahren eine enorm positive Entwicklung genommen. Die Einwohnerzahlen steigen und liegen erstmals konstant über 91.000 Einwohner, wir haben eine stabile Wirtschaft mit gutem Branchenmix, viele Freizeitangebote und eine gute Infrastruktur. Bei zahlreichen Umfragen und Rankings belegt der Landkreis Kitzingen einen guten bis sehr guten Platz und uns werden auch für die Zukunft stabile Bevölkerungszahlen prognostiziert. Wir haben die richtigen Weichen gestellt – darauf bin ich stolz! Der vorliegende Wohnungsmarktbericht analysiert unter anderem die Preisentwicklung für Wohnraum in den einzelnen Städten und Gemeinden. Nutzen Sie diese Broschüre als Informationsquelle, um einen Überblick zu erhalten. Ich lade Sie herzlich ein, sich umzuschauen in unserem schönen Landkreis Kitzingen. Bestimmt finden Sie hier den passenden Ort für Ihr persönliches Zuhause. Ich würde mich freuen.
wo möchte ich leben? In der Stadt oder auf dem Land? Fühle ich mich in einer Wohnung wohl – oder eher in einem Haus? Diese Fragen stellen sich für viele von uns und die Antworten können sich im Laufe unseres Lebens verändern. Die Städte locken mit vielfältigen Arbeitsmöglichkeiten und einem attraktiven Freizeitangebot. In ländlichen Regionen ist der Wohnraum erschwinglicher und das Leben naturnaher.
Herzliche Grüße
Landrätin Tamara Bischof
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Professioneller Verkauf Ihrer Immobilie. Hans-Dieter Blumberger
Silvia Vidmajer
Rufen Sie uns gerne an!
Besser mit Makler. Am besten mit uns.
Hans-Dieter Blumberger Tel.: 09331 96-6166 hans-dieter.blumberger@ sparkasse-mainfranken.de
Profitieren Sie von unserer Erfahrung und überlassen Sie den Profis den Verkauf Ihrer Immobilie.
Silvia Vidmajer Tel.: 09321 707-6193 silvia.vidmajer@ sparkasse-mainfranken.de
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Wohnmarktbericht 2021
SO LESEN SIE DEN WOHNMARKTBERICHT Wie die Informationen in den Lagekarten sowie die Daten in den Tabellen und Grafiken erhoben werden LAGE Der Wohnmarktbericht wird vom iib Dr. Hettenbach Institut (iib Institut) erhoben, einem unabhängigen Analysehaus mit über 25 Jahren Erfahrung im Immobilienmarkt. Die Einstufung in fünf Wohnlagen erfolgt nach einem zweistufigen Verfahren: Zunächst werden für jedes Wohnquartier sogenannte Preislagen ermittelt. Hierfür sind vier Faktoren relevant: 1. die Immobilienpreise (siehe „Datenanalyse“), 2. die Arbeitslosenquote, 3. das Einkommen der Anwohner, 4. der Wohnwert (anhand von Typ- und Baujahrsklassen). Die Preislagen gehen mit 30 Prozent in die Gesamtwertung ein. Danach prüft das iib Institut jede Preislage nach einem umfangreichen Kriterienkatalog. Dieser berücksichtigt städtebauliche Faktoren (Gebäudezustand, Straßenbild), Verkehr (Haltestellen, Parkplätze), Versorgung (Schulen, Geschäfte), Umwelt (Lärmbelastung, Grünflächen) und Soziales (Leerstand, Straftaten). Das Ergebnis macht 70 Prozent der Gesamtwertung aus.
DATENANALYSE Das iib Institut erfasst täglich die Preise von rund 350.000 Immobilienangeboten auf allen relevanten Internetportalen. Die Werte werden so bereinigt, dass sie tatsächlich gezahlten Summen entsprechen. Eine Preisspanne wird ab sechs Objekten angegeben, Ausreißer nach oben oder unten bleiben unberücksichtigt. Als Orientierung ist bei den Preisspannen der Durchschnittspreis der Gesamtstadt angegeben. Der gewichtete Mittelwert oder Durchschnittspreis bietet Käufern und Verkäufern, Mietern und Vermietern eine gute Orientierung: Die eine Hälfte der Immobilien in der jeweiligen Lage beziehungsweise Kategorie ist billiger, die andere Hälfte teurer. Sämtliche Preisangaben beziehen sich auf Bestandsimmobilien, also Objekte, die älter als drei Jahre sind. Als Datenbasis dienen Inserate, recherchierte Objekte sowie Abschlussdaten der vergangenen 24 Monate. Bei der Rendite handelt es sich um die Bruttomietrendite p.a., also den Jahreszins für die Vermietung – ohne Kosten für Erwerb, Finanzierung oder Unterhalt.
ø-Preisspanne ausreißerbereinigte Objekte/Angebote/Abschlussdaten 2.160 €
3.620 €
Der weiße Punkt im Balken stellt den gewichteten Mittelpunkt dar. In der Statistik wird hier vom „Median“ oder auch dem „Zentralwert“ gesprochen, der Stelle an der ein Datensatz in genau zwei gleichgroße Hälften geteilt wird (50% aller Datensätze liegen über und 50% liegen unter dem Median). In der dunklen Spanne sind ausreißerbereinigte Objekte, Angebote sowie Abschlussdaten zu finden; hier liegt somit der überwiegende Anteil des Marktes. Um Verfälschungen durch marktunübliche Immobilien zu vermeiden, werden Ausreißer mathematisch bereinigt. Auszug aus www.wohnlagenkarte.de I Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut I OpenstreetMap contributors / Lizenz: ODbL
Wohnlagen Top Wohnlage Sehr gute Wohnlage Gute Wohnlage Mittlere Wohnlage Einfache Wohnlage
Flächen Wald Park-/Grünanlagen sonstiges Grün Gewerbe Einzelhandel Industrie Militär Landwirtschaft Gewässer
Quelle: Karten, Grafiken und Datenanalytik iib Institut Datenstand: 01.07.2021
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Wohnmarktbericht 2021
SPARKASSE MAINFRANKEN WÜRZBURG
3 Kitzingen 3.4.1
3.4.3
3.4 Volkach
3.4.2
3.5.4
3.1 Dettelbach 3.1.6
3.1.4
3.5 Wiesentheid
3.1.5
3.2.3
3.1.1
3.1.3 3.1.2
3.5.6
3.2.1
4 Kitzingen 3.3.8 3.3.3
3.5.5
3.2.6
3.2.5
3.2 Iphofen
3.3.1
3.2.4
3.3.6 3.3.5
3.3.2
3.2.7 3.3.7
3.3 Marktbreit 3.3.4
Marktgebiet Würzburg: zusammengefasste Stadtteile Landkreis Regionen Forstgebiete
8
3.2.2
3.5.1 3.5.2
3.5.3
Wohnmarktbericht 2021
INHALT SERVICE
WOHNMARKTBERICHT Landkreis mit Regionen 3 Kitzingen Seite 8
Baufinanzierung und Corona
3.1 Dettelbach Seite 10 3.1.1 Albertshofen 3.1.2 Biebelried 3.1.3 Buchbrunn 3.1.4 Dettelbach 3.1.5 Mainstockheim 3.1.6 Schwarzach a. Main
Seite 14
Während die Wirtschaft leidet, blieb der Immobilienmarkt bisher stabil.
Strategien für die Geldanlage nach dem Immobilienverkauf
Seite 22
Tipps für die richtige GeldanlageKombination nach dem Verkauf.
Kaufen oder mieten?
Seite 32
Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Investition in Wohneigentum.
3.2 Iphofen 3.2.1 Großlangheim 3.2.2 Iphofen 3.2.3 Kleinlangheim 3.2.4 Markt Einersheim 3.2.5 Rödelsee 3.2.6 Wiesenbronn 3.2.7 Willanzheim
Seite 18
3.3 Marktbreit 3.3.1 Mainbernheim 3.3.2 Marktbreit 3.3.3 Marktsteft 3.3.4 Martinsheim 3.3.5 Obernbreit 3.3.6 Segnitz 3.3.7 Seinsheim 3.3.8 Sulzfeld a. Main
Seite 24
3.4 Volkach 3.4.1 Nordheim a. Main 3.4.2 Sommerach 3.4.3 Volkach
Seite 28
3.5 Wiesentheid 3.5.1 Abtswind 3.5.2 Castell 3.5.3 Geiselwind 3.5.4 Prichsenstadt 3.5.5 Rüdenhausen 3.5.6 Wiesentheid
Seite 36
Einzelgemeinden 4 Verkaufen mit Makler
Kitzingen
Seite 44
Seite 40
Es lohnt sich weiterhin, einen Makler zu engagieren.
Blick in die Glaskugel
Seite 48
Wie sich der Immobilienmarkt in der Zukunft entwickelt.
Quelle: Karten, Grafiken und Datenanalytik iib Institut Datenstand: 01.07.2021 Ausgabe: 10.2021 9
Wohnmarktbericht 2021
REGION DETTELBACH Gemeinden:
Albertshofen, Biebelried, Buchbrunn, Dettelbach, Mainstockheim und Schwarzach
Wohnlagen Einfache Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
Sehr gute Wohnlage
Top Wohnlage
Auszug aus www.wohnlagenkarte.de | Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut | OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
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Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Wohnlagen 75.000 €
Einfache Wohnlage Mittlere Wohnlage
175.000 €
275.000 €
375.000 €
475.000 €
675.000 €
575.000 €
775.000 €
364.000 €
keine Einfache Wohnlage vorhanden 109.000 €
Gute Wohnlage
240.500 € 194.500 €
533.000 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Gesamtpreis)
492.000 €
Top Wohnlage
699.000 €
109.000 - 699.000 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Kaufpreise nach Wohnlagen 500 €
Einfache Wohnlage
1.000 €
1.500 €
2.000 €
2.500 €
3.500 €
3.000 €
4.000 €
1.915 €
keine Einfache Wohnlage vorhanden
Mittlere Wohnlage
1.370 €
Gute Wohnlage
1.625 €
1.505 €
2.615 €
Sehr gute Wohnlage
2.530 €
Top Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
2.700 €
1.370 - 2.700 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Mietpreise nach Wohnlagen 3,00 €
Einfache Wohnlage
5,00 €
7,00 €
9,00 €
11,00 €
15,00 €
13,00 €
17,00 €
7,60 €
keine Einfache Wohnlage vorhanden
Mittlere Wohnlage
4,80 €
Gute Wohnlage
5,55 €
5,25 €
10,40 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
10,00 €
Top Wohnlage
12,90 €
4,80 - 12,90 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Preisstabilität Wohnungen mit 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 13,00 €
2.250 € 2.005 €
11,50 €
2.000 €
1.630 €
1.750 €
10,00 €
1.410 € 8,50 €
1.500 € 7,90 € 1.250 €
1.120 €
7,00 €
7,10 € 6,00 €
1.000 €
5,50 €
5,40 € 750 €
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
11
2021
2022
4,00 €
4,8% Mietrendite p.a.
Wohnmarktbericht 2021
REGION DETTELBACH Gemeinden:
Albertshofen, Biebelried, Buchbrunn, Dettelbach, Mainstockheim und Schwarzach
Häuser – Kaufpreise nach Haustypen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Haustyp
+1,6% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche/ Grundstücksfläche
Einfamilienhaus
109.000 - 699.000 €
366.500 €
2.060 €
180 / 720 m²
Doppelhaushälfte
131.500 - 650.000 €
372.000 €
2.160 €
170 / 455 m²
Reihenhaus
224.000 - 389.000 €
324.500 €
2.425 €
135 / 310 m²
Zweifamilienhaus
118.000 - 440.000 €
282.000 €
1.390 €
205 / 620 m²
Wohnungen – Kaufpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen bis 40 m² Wohnfläche*
+5,1% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
1.880 - 2.105 €
75.000 €
1.975 €
38 m²
40 - 80 m² Wohnfläche
1.370 - 2.185 €
112.000 €
1.720 €
65 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
1.490 - 2.700 €
209.000 €
2.050 €
102 m²
> 120 m² Wohnfläche
1.510 - 2.335 €
245.000 €
1.870 €
131 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Wohnungen – Mietpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+2,3% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
---
---
---
---
40 - 80 m² Wohnfläche
5,15 - 12,90 €
495 €
7,85 €
63 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
4,80 - 9,80 €
650 €
6,70 €
97 m²
> 120 m² Wohnfläche
4,80 - 7,50 €
785 €
5,90 €
133 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Preisentwicklungen in % im 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
120%
Legende Preisentwicklungen
90%
Haus-Kauf
60%
Wohnung-Kauf 30%
Wohnung-Miete gezeigt wird die prozentuale Veränderung der Preise/Mieten zum Ursprungsjahr 2011
0%
Prognose
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Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 775.000 €
saniert / neuwertig
699.000 €
699.000 €
675.000 € 589.000 € 575.000 € 478.500 €
475.000 €
364.000 €
417.000 € 355.500 €
375.000 €
381.000 € 275.000 €
284.000 €
175.000 €
Preisspanne (Gesamtpreis)
109.000 - 699.000 €
187.000 € 148.000 €
75.000 €
109.000 €
109.000 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 4.000 €
saniert / neuwertig
3.500 €
3.000 € 2.700 €
2.700 € 2.470 €
2.500 €
1.915 €
2.240 € 1.895 €
2.000 €
2.065 €
1.815 €
1.680 €
1.500 €
1.950 €
1.525 € 1.370 €
Preisspanne (Preis pro m2)
1.370 - 2.700 €
1.370 €
1.000 €
500 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Mietpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 17,00 €
saniert / neuwertig
15,00 €
13,00 €
12,90 €
12,90 € 11,25 €
11,00 € 9,60 €
7,60 €
8,55 €
9,00 € 7,50 € 7,00 €
7,15 €
7,85 €
6,40 €
4,80 - 12,90 €
5,60 €
5,00 € 4,80 € 3,00 €
4,80 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
Preisspanne (Preis pro m2)
bis 1994
bis 2009
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bis 2017
Nicht kleinzukriegen Foto: iStock/Nastco
Corona und Immobilien: Während die Wirtschaft leidet, blieb der Immobilienmarkt bisher stabil. Das Coronavirus konnte ihm wenig anhaben. Drei Gründe dafür – und eine Zukunftsprognose.
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Service – Baufinanzierung und Corona
Seitdem sich das Coronavirus verbreitet, wünschen sich alle eines: Immunität. Der Immobi lienmarkt, so scheint es, ist schon immun. Trotz anderslautender Prognosen, Vermutungen und Prophezeiungen bleiben die Preise am Immobilienmarkt robust – ja, sie wachsen sogar weiterhin (siehe Grafik unten). Wo es um Wohnungen und Häuser geht, konnte das Coronavirus bisher wenig Einfluss nehmen.
„Über alle Regionalmärkte hinweg hat sich die Preisentwicklung für Wohnimmobilien grundsätzlich stabil gezeigt.“ Katarina Ivankovic Mitglied der Geschäftsführung beim iib Institut Dr. Hettenbach
Der Markt passt sich an – schnell!
blem. Aber alle beteiligten Branchen lernten schnell und passten sich an. Ja, es gab Bauverzögerungen und eingeschränkte Besichtigungen von Bestandsimmobilien. Bankgespräche und Notartermine mussten ausgesetzt werden. Doch rasch entwickelten sich digitale Formate für Kundengespräche und Vertragsverhandlungen. Für die Besichtigung schlug die Stunde des digitalen Exposés und der kontaktlosen Onlinebesichtigung – manchmal sogar in der virtuellen Realität.
Vor allem während des ersten Lockdowns im März 2020 war die Unsicherheit groß. Und der Absturz der Finanzmärkte gigantisch. Der DAX erreichte am 19. Februar mit 13.789 Punkten sein Allzeithoch. Mitte März war er auf 8.200 Punkte abgestürzt. Der Index brauchte bis Ende 2020, um zu alter Stärke zurückzufinden. Der deutsche Finanzminister Olaf Scholz stemmte sich gegen die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie: Erst holte er die „Bazooka“ heraus, dann ging es mit „Wumms“ gegen die finanziellen Folgen der Krise. Da bekam sogar der mittlerweile selten gebrauchte volle Name der Förderbank KfW wieder seine alte Bedeutung: „Kreditanstalt für Wiederaufbau“. Ende März 2020 veröffentlichte der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) die Ergebnisse einer Befragung seiner Mitglieder: 85 Prozent gaben an, bereits Auswirkungen der Coronapandemie wahrzunehmen. Vor allem die Organisation der Baustellen und Mitarbeiter wurde zum Pro-
Keine „Corona-Schnäppchen“ Die Branche trotzte der ersten Coronawelle mutig und zeigte sich auch von der zweiten weitgehend unbeeindruckt. Getragen wurde dieser positive Geist von einem Markt, der zu keiner Zeit eine echte Schwäche preisgab. Die Preise blieben stabil. Die Befürchtungen einiger Immobilienbesitzer, dass der Wert ihrer Häuser zusammenbreche, bewahrheiteten sich ebenso wenig wie die Hoffnungen von Käuferinnen und Käufern auf ein „Corona-Schnäppchen“.
PREISE FÜR WOHNIMMOBILIEN: VERÄNDERUNGSRATEN IM VERGLEICH 7,8 %* 5,3 % 7,0 %
5,7 %
4,4 % 5,6 % 2,8 % 4,3 % 2,8 % 1,7 %
* vorläufiger Wert 3. Quartal 2010
3. Quartal 2011
3. Quartal 2012
3. Quartal 2013
3. Quartal 2014
3. Quartal 2015
3. Quartal 2016
3. Quartal 2017
3. Quartal 2018
3. Quartal 2019
3. Quartal 2020
Kein Preisverfall: Die Zahlen geben die Steigerungsrate für Wohnimmobilien im Verhältnis zum gleichen Quartal im Vorjahr wieder. Verwendet wurde jeweils das dritte Quartal des Jahres. Ein Vergleich zeigt: Abgesehen vom Immobilien-Boomjahr 2016 gab es in den vergangenen zehn Jahren kein Jahr, das eine ähnlich hohe Preissteigerungsrate im dritten Quartal besitzt, wie das Coronajahr 2020.
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Quelle: Statistisches Bundesamt
8,4 %
49
Quelle: Deschermeier/Henger (2020)
Service – Baufinanzierung und Corona
so bleiben. Unter anderem deshalb, weil die Europäische Zentralbank (EZB) immer neues Geld in den Markt pumpt. Ebenfalls wichtig in diesem Zusammenhang: die Fähigkeit der Banken, die Bonität der Käufer schnell festzustellen und Kredite rasch verfügbar zu machen.
Quadratmeter beträgt derzeit die durchschnitt liche Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland. 1995 lag sie elf Quadratmeter tiefer – bei 38 Quadratmetern. Im Jahr 2030 könnten es sogar bereits 52 Quadratmeter sein.
Säule 2: stabile Einkommen Einen Immobilienkredit bekommt nur der jenige, der auch zahlungsfähig ist. Die Einkom menssicherheit der Kreditnehmer ist die zweite tragende Säule des Immobilienmarktes. Einkommensverluste hätten einen ähnlichen Effekt wie steigende Zinsen. Hier könnte sich, je nach Länge der Pandemie, durchaus etwas tun: wenn Unternehmen Pleite gehen, Kurzarbeit überhandnimmt, Arbeitslosenzahlen steigen. Im Jahr 2020 waren diese Einflussfaktoren noch nicht sehr groß und die drohenden Einkommensverluste wurden von staatlichen Ausgleichszahlungen abgefedert. Das Einkommen vieler Arbeitnehmer hatte sich kaum reduziert. Im Gegenteil: Das verfügbare Einkommen stieg teilweise sogar im Vergleich zu der Zeit vor dem Ausbruch der Pandemie: Viele Konsummöglichkeiten – vom Fitnessklub über Bars, Theater und Restaurants bis zu Urlaubsreisen – waren nicht oder nur teilweise verfügbar. So blieb,
Die Verlässlichkeit des Marktes und der Preise beruht auf insgesamt drei Säulen. Solange sie stehen, bleibt der Markt stabil.
Säule 1: günstige Kredite und hohe Kreditverfügbarkeit Die Bauzinsen haben einen großen Einfluss darauf, ob sich Bauleute sowie Käuferinnen und Käufer eine Immobilie überhaupt leisten können. Wenn die Hauspreise steigen, kann dies zu einem gewissen Teil von günstigen Krediten kompensiert werden. Kredite gibt es derzeit zum Spottpreis, wie ein Blick auf die Zinsentwicklung beweist (siehe Grafik unten). Aktuell entwickeln sich die Bauzinsen sehr stabil – und das wird sicherlich auch noch eine ganze Weile
EFFEKTIVZINSSÄTZE IM NEUGESCHÄFT, WOHNBAUKREDITE AN PRIVATE HAUSHALTE, ANFÄNGLICHE ZINSBINDUNG ÜBER 10 JAHRE 5,08 % 5
4,96 %
4,9 %
5,04 %
4,57 %
4,5 %
4,55 %
4,04 %
4 3,98 %
2,95 % 2,64 % 2,0 %
2
1,96 %
1,8 % 1,91 %
1,53 % 1,22 %*
1
* vorläufiger Wert
0 2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2018
Bauzinsen sind so günstig wie nie: Nach einer fast durchgehenden Abwärtsentwicklung seit 2008 haben die Wohnungsbaukredite vor allem in den vergangenen drei Jahren eine steile Talfahrt erlebt. Coronabedingt hat die Europäische Zentralbank Hilfspakete geschnürt, die einer weiteren Zinssenkung Vorschub leisten könnten.
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2020
Quelle: Deutsche Bundesbank (Jahresmittelwerte)
3,2 % 3
2022
Service – Baufinanzierung und Corona
z umindest bei unveränderten Einnahmen, am Ende des Monats mehr Geld auf dem Konto.
zwei entgegengesetzte Bewegungen, die den Immobilienmarkt und seine Preise beeinflussen. Einerseits könnte sich die Nachfrage abschwächen, weil immer mehr Menschen in eine schwierige wirtschaftliche Lage gedrängt werden. Andererseits bekommt angesichts lu krativer Anlagemöglichkeiten das „Betongold“ neuen Auftrieb: zur Eigennutzung oder als Geldanlage. Das Coronavirus hat bereits durchaus Einfluss auf den Immobilienmarkt genommen – und zwar hinsichtlich der Objektwahl. Immobilien mit Garten und der Möglichkeit, ein Homeoffice einzurichten, werden stärker nachgefragt. Wer zu Hause bleiben muss, will es behaglich haben: Daher wird auch der Wohnwert der eigenen vier Wände nun stärker auf den Prüfstand gestellt. Eine Tendenz weg von den Metropolen und hin zu kleineren Städten registrierte der „Rat der Immobilienweisen“ bereits in seinem außerplanmäßigen Herbstgutachten 2020.
Säule 3: hohe Nachfrage „Gewohnt wird immer“ – so könnte man die dritte Säule des Immobilienbooms umschreiben. Auf den neuen Flatscreen-TV kann man verzichten, auf die Wohnung oder das Haus hingegen nicht. Grund und Boden bleiben knapp. Die Nachfrage nach Immobilien ist groß, das Angebot begrenzt. Urbanisierung und Wanderungsbewegungen sorgen für einen Nachfragedruck – insbesondere in Städten, die attraktive Arbeitsplatzangebote bieten. Aber auch die Speckgürtel rund um die Städte werden immer attraktiver: Wer die City verlässt, findet dort häufig eine Immobilie zum gleichen Preis wie direkt im Zentrum – jedoch mit größerer Wohnfläche.
Die Schlussfolgerung Falls alle drei Säulen stabil bleiben, kann sich der Immobilienmarkt trotz Corona weiterhin gut entwickeln. Allerdings weiß heute keiner, wie sich die Pandemie, zum Beispiel durch Mutationen, verändert und welche der Säulen sie ins Wanken bringen könnte. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, sieht
Fazit : Käuferinnen und Käufer dürfen nicht unbedingt auf Schnäppchen hoffen. Stattdessen sollten sie zusammen mit ihrem Sparkassenberater die eigene finanzielle Situation ausloten. Dafür haben wir nachfolgend einige wertvolle Tipps zusammengestellt.
DIE KLEINE SCHULE DER KRISENFESTEN BAUFINANZIERUNG
Bezeichnet den Tilgungsanteil im ersten Jahr.
Gemeint ist die Zeitspanne, für die ein gewählter Sollzins fest vereinbart ist: meistens fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre.
Die Konditionen für Baufinanzierungen sind immer noch sehr gut. Deshalb lohnt es sich für Bauleute besonders, bei einem Annuitätendarlehen eine hohe Anfangstilgung zu vereinbaren: Das redu ziert die Zinslast nachhaltig und die Immobilie ist schneller abbezahlt. Da das Coronavirus eine unberechenbare Gefahr für viele Arbeitsplätze ist, sollten Käuferinnen und Käufer unbedingt dafür sorgen, dass sie die Rückzahlung ihres Kredits flexibel handhaben können: durch Sondertilgungsrechte oder auch die Möglichkeit, eine tilgungsfreie Zeit zu vereinbaren. Das bedeutet, dass in dieser Zeit nur die Zinsen bezahlt werden. Allerdings bedeutet dies natürlich auch, dass nicht getilgte Kreditbestandteile später gezahlt werden müssen und sich die Raten dann entsprechend erhöhen. Kreditnehmer sollten dies in ihre langfristige Planung einbeziehen. Apropos langfristig: Solange die Zinsen nie drig sind, empfiehlt es sich, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Das reduziert das Risiko, dass für die zweite Finanzierungsrunde noch ein sehr hoher Restbetrag finanziert werden muss – dann eventuell zu höheren Zinsen. Wenn Sie es sich leisten können, lohnt es sich auch, über ein Volltilgerdarlehen nachzudenken.
17
Bei diesem Darlehen verändert sich im Zeitablauf das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung. Während die monatliche Rate immer gleich bleibt, schrumpft der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt jedoch an.
Außerplanmäßige Tilgung, zum Beispiel mittels eines größeren Geldbetrags. Reduziert die Gesamtlaufzeit oder Raten des Kredits.
Dieses Darlehen ist so berechnet, dass der gesamte Kreditbetrag mit nur einem Darlehen finanziert und „voll getilgt“ wird.
Wohnmarktbericht 2021
REGION IPHOFEN Gemeinden:
Großlangheim, Iphofen, Kleinlangheim, Markt Einersheim, Rödelsee, Wiesenbronn und Willanzheim
Wohnlagen Einfache Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
Sehr gute Wohnlage
Top Wohnlage
Auszug aus www.wohnlagenkarte.de | Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut | OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
18
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Wohnlagen 50.000 €
150.000 €
Einfache Wohnlage
105.000 €
Mittlere Wohnlage
105.000 €
Gute Wohnlage
250.000 €
350.000 €
450.000 €
650.000 €
550.000 €
750.000 €
305.500 €
112.500 € 192.000 € 476.000 €
170.500 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Gesamtpreis) 565.000 €
456.000 €
Top Wohnlage
559.500 €
105.000 - 568.000 €
568.000 €
Wohnung – Kaufpreise nach Wohnlagen 750 €
Einfache Wohnlage
1.000 € 950 €
Mittlere Wohnlage
1.250 €
1.750 €
2.250 €
2.000 €
2.500 €
1.345 €
1.045 €
1.035 €
Gute Wohnlage
1.500 €
1.235 €
1.060 €
1.840 €
Sehr gute Wohnlage
1.745 €
Top Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
1.930 € 1.880 €
950 - 1.935 €
1.935 €
Wohnung – Mietpreise nach Wohnlagen 4,50 €
Einfache Wohnlage
5,00 €
Mittlere Wohnlage
5,50 €
7,50 €
8,50 €
10,50 €
9,50 €
11,50 €
6,95 €
5,15 € 5,80 €
5,10 €
Gute Wohnlage
6,50 €
8,40 €
5,15 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2) 9,95 €
8,05 €
Top Wohnlage
5,00 - 10,00 €
10,00 €
9,80 €
Preisstabilität Wohnungen mit 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 14,00 €
1.750 €
1.500 €
1.395 €
1.250 €
12,00 €
10,00 €
1.165 €
8,00 €
1.000 € 835 €
790 €
7,20 €
750 €
6,00 €
6,35 € 5,25 €
500 €
250 €
4,00 €
4,12 €
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
19
2021
2022
2,00 €
6,2% Mietrendite p.a.
Wohnmarktbericht 2021
REGION IPHOFEN Gemeinden:
Großlangheim, Iphofen, Kleinlangheim, Markt Einersheim, Rödelsee, Wiesenbronn und Willanzheim
Häuser – Kaufpreise nach Haustypen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Haustyp
+0,6% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche/ Grundstücksfläche
Einfamilienhaus
105.000 - 568.000 €
318.500 €
1.820 €
175 / 760 m²
Doppelhaushälfte
132.500 - 430.000 €
274.500 €
2.565 €
105 / 330 m²
Reihenhaus
172.500 - 256.000 €
234.000 €
2.000 €
115 / 240 m²
Zweifamilienhaus
165.000 - 425.000 €
279.000 €
1.450 €
190 / 825 m²
Wohnungen – Kaufpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+3,9% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
---
---
---
---
40 - 80 m² Wohnfläche
---
---
---
---
80 - 120 m² Wohnfläche
---
---
---
---
> 120 m² Wohnfläche
---
---
---
---
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Wohnungen – Mietpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
---
---
---
---
bis 40 m² Wohnfläche*
+4,5% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
40 - 80 m² Wohnfläche
5,75 - 8,30 €
440 €
7,00 €
63 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
5,00 - 10,00 €
670 €
6,80 €
99 m²
5,00 - 8,70 €
865 €
6,25 €
138 m²
> 120 m² Wohnfläche
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Preisentwicklungen in % im 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
200%
Legende Preisentwicklungen
150%
Haus-Kauf
100%
Wohnung-Kauf 50%
Wohnung-Miete gezeigt wird die prozentuale Veränderung der Preise/Mieten zum Ursprungsjahr 2011
0%
Prognose
20
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 750.000 €
saniert / neuwertig
650.000 € 568.000 €
568.000 € 550.000 € 483.000 € 450.000 €
397.500 €
305.500 €
348.000 €
350.000 €
299.000 € 319.000 €
250.000 €
246.000 €
150.000 €
Preisspanne (Gesamtpreis)
105.000 - 568.000 €
173.000 € 139.000 € 105.000 €
50.000 €
105.000 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 2.500 €
saniert / neuwertig
2.250 €
2.000 €
1.935 €
1.935 € 1.760 €
1.750 € 1.585 €
1.345 €
1.460 €
1.500 € 1.330 €
1.375 €
1.250 €
1.275 € 1.175 €
950 - 1.935 €
1.060 €
1.000 € 950 € 750 €
Preisspanne (Preis pro m2)
950 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Mietpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 11,50 €
10,50 €
saniert / neuwertig 10,00 €
10,00 €
9,50 €
9,10 €
8,50 €
8,20 €
6,95 €
7,55 €
7,50 € 6,90 €
7,10 €
6,50 €
6,60 € 6,15 €
5,50 €
4,50 €
5,00 - 10,00 €
5,55 € 5,00 €
5,00 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
Preisspanne (Preis pro m2)
bis 1994
bis 2009
21
bis 2017
Service – Geldanlage nach Verkauf
STRATEGIEN FÜR DIE GELDANLAGE NACH DEM IMMOBILIENVERKAUF Wer sein Haus oder die Eigentumswohnung verkauft, hat plötzlich ein Luxusproblem: Wohin mit dem vielen Geld? Wir geben Tipps für die richtige Geldanlage-Kombination.
zielle Flexibilität. In jedem Fall stellt sich die Frage: Wie lässt sich das frei gewordene Kapital oder ein Teil davon möglichst gut und renditestark anlegen?
Eigentümer sind wohlhabender als Mieter: Das hat die Deutsche Bundesbank in ihrer 2019 veröffentlichten „Studie zur wirtschaftlichen Lage privater Haushalte“ herausgefunden. Vor allem der jahrelange Auftrieb der Preise von Häusern und Eigentumswohnungen führte zu einem merklichen Vermögenszuwachs in dieser Bevölkerungsgruppe. Entsprechend können sich Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen und damit ihre Immobilie liquide machen, über ein hübsches Sümmchen freuen.
Geldanlage: Hier ist der Plan! Auf dem Konto bringt das Geld kaum Rendite. Sogar Verwahrentgelte gibt es bereits. Das liegt oft daran, dass Banken der Europäischen Zen tralbank selbst Zinsen zahlen müssen, wenn sie dort Geld zwischenparken wollen. Sie brauchen also einen Plan, wie sich Ihr Geld trotz der geringen Sparzinsen vermehrt. Dabei ist vor allem eines wichtig: das Timing. Wenn Sie jederzeit auf Ihr Geld Zugriff benötigen, bieten sich flexible Anlageklassen wie Tagesgeldkonten an. Die bringen aber vergleichsweise wenig bis gar keine Zinsen. Wenn Sie einen langen Atem haben und auch zwischenzeitliche Verluste „aussitzen“ können, lohnt sich eine Investition am Aktienmarkt. Falls Sie sowohl langfristig planen können als auch kurzfristige Liquidität benötigen, könnten Sie Ihren Verkaufserlös teilen oder dritteln – zum Beispiel in einen kurzfristigen, einen mittelfristigen und einen langfristigen Teil.
Tausche Unbeweglichkeit gegen Flexibilität Die Gründe für den Verkauf einer Immobilie sind vielfältig. Zu den häufigsten gehört das Alter: Viele Immobilienbesitzer ziehen in Erwägung, ihr Haus zu verkaufen und dafür eine altersgerechte Wohnung oder einen Platz in einer komfortablen Seniorenresidenz zu erwerben. Häufig wird eine geerbte Immobilie verkauft, welche die neuen Besitzer nicht selbst bewohnen möchten. Auch gibt es Verände rungen – zum Beispiel den Auszug der Kinder oder eine Trennung – die dazu führen, dass man die Immobilie veräußern möchte, weil sie nicht mehr zur eigenen Lebenssituation passt. Vielleicht scheuen die Verkäuferinnen und Verkäufer aber auch einfach die Kosten, die für Pflege und Instandhaltung der Immobilie entstehen, und wünschen sich mehr finan
22
Fotos: Adobe Stock/Lassedesignen
Geldregen: Wer seine Immobilie verkauft, sollte die Anlage des Erlöses klug planen.
Geld kurzfristig und mittelfristig anlegen
lerdings kostet das Management der Fonds Rendite. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung hat deshalb einen Tipp: „Wer sich bisher noch nicht über Geldanlage Gedanken gemacht und auch keine Erfahrung hat, sollte den Verkaufserlös in einen oder meh rere ETF einzahlen.“ ETF bedeutet „Exchange Traded Fund“. Hierbei handelt es sich um börsengehandelte Indexfonds, die bestimmte Aktienindizes nachbilden. Der einmal zusammengestellte Mix aus Wertpapieren wird von keinem Fondsmanager aktiv angepasst. Das macht ETF günstig: Mitunter zahlen Sie nur 0,15 Prozent Gebühren für einen ETF. Umso mehr bleibt bei der Rendite übrig. Und die kann sich – je nach Anlageschwerpunkt – durchaus sehen lassen. Große ETF, die beispielsweise in den weltweiten Index MSCI World investieren, konnten zwischen Februar 2020 und 2021 mehr als zehn Prozent Rendite einfahren – und das trotz des Absturzes der Börsen wegen der Coronapandemie. Je besser das Risiko gestreut wird, desto besser sind Sie auch vor Verlusten geschützt. Grundsätzlich gilt: „Machen Sie nur Geldanlagen, die Sie verstehen und bei de nen Sie auch das Risiko einschätzen können“, rät Max Herbst. Die Kun denberater Ihrer Sparkasse helfen Ihnen hierbei gern weiter.
Tagesgeldkonten sind immer dann richtig, wenn Sie jederzeit Zugriff auf Ihr Guthaben behalten wollen. Dafür gibt es allerdings nur vergleichsweise niedrige Zinsen: „Nullkomma etwas“ ist aber immer noch besser als „Nullkommanichts“. Vom Tagesgeldkonto aus landet das Geld bei Bedarf auf dem Referenzkonto, normalerweise dem Girokonto, und Sie haben es schnell in der Hand. Bei Festgeldkonten ist die Anlagedauer von Anfang an festgelegt: Meist geht es bei drei Monaten los, aber auch sechs, zwölf, 18 oder mehr Monate sind möglich. Die Zinsen steigen meist mit der Anlagedauer. Wägen Sie genau ab, wie lange Sie das Geld entbehren können, zum Beispiel, wenn Sie auf ein bestimmtes Sparziel zusteuern.
Höhere Renditen gibt’s nur an der Börse Renditen, die über ein bis zwei Prozent hinausgehen, bekommen Sie allerdings nur an der Börse. Wenn Sie mutig sind, können Sie Einzelaktien kaufen, was jedoch durchaus auch mal zu einem Totalverlust führen kann. Besser sind Aktienfonds, weil sie das Kapital auf viele Unternehmen verteilen. Al-
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Wohnmarktbericht 2021
REGION MARKTBREIT Gemeinden:
Mainbernheim, Marktbreit, Marktsteft, Martinsheim, Obernbreit, Segnitz, Seinsheim und Sulzfeld
Wohnlagen Einfache Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
Sehr gute Wohnlage
Top Wohnlage
Auszug aus www.wohnlagenkarte.de | Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut | OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
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Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Wohnlagen 50.000 €
Einfache Wohnlage
72.500 €
Mittlere Wohnlage
73.000 €
Gute Wohnlage
150.000 €
250.000 €
350.000 €
450.000 €
650.000 €
550.000 €
302.000 €
85.000 € 146.500 € 477.500 €
112.500 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Gesamtpreis) 650.000 €
462.000 €
Top Wohnlage
750.000 €
72.500 - 650.000 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Kaufpreise nach Wohnlagen 1.000 €
1.500 €
Einfache Wohnlage
1.515 €
Mittlere Wohnlage
1.515 €
Gute Wohnlage
2.000 €
2.500 €
4.000 €
3.500 €
4.500 €
1.995 €
1.630 € 1.720 €
1.620 €
2.510 €
Sehr gute Wohnlage
2.505 €
Top Wohnlage
3.000 €
Preisspanne (Preis pro m2) 2.810 €
1.515 - 2.810 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Mietpreise nach Wohnlagen 6,00 €
Einfache Wohnlage
6,95 €
Mittlere Wohnlage
7,05 €
Gute Wohnlage
7,05 €
7,50 €
9,00 €
10,50 €
12,00 €
15,00 €
13,50 €
9,60 €
7,30 € 7,55 € 11,20 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2) 14,95 €
9,85 €
Top Wohnlage
16,50 €
6,95 - 14,95 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Preisstabilität Wohnungen mit 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2.500 €
14,50 €
2.250 €
2.150 €
2.000 €
13,00 €
11,50 €
1.835 €
1.750 €
10,00 € 9,71 €
1.410 €
1.500 €
8,50 €
1.310 € 7,85 €
1.250 €
7,00 €
1.000 €
5,50 € 5,55 € 4,80 €
750 €
500 €
2011
2012
2013
4,00 €
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
25
2021
2022
2,50 €
5,8% Mietrendite p.a.
Wohnmarktbericht 2021
REGION MARKTBREIT Gemeinden:
Mainbernheim, Marktbreit, Marktsteft, Martinsheim, Obernbreit, Segnitz, Seinsheim und Sulzfeld
Häuser – Kaufpreise nach Haustypen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Haustyp Einfamilienhaus
+6,1% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Doppelhaushälfte Reihenhaus Zweifamilienhaus
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche/ Grundstücksfläche
85.000 - 650.000 €
333.500 €
1.825 €
185 / 700 m²
201.000 - 303.000 €
235.500 €
1.770 €
135 / 445 m²
72.500 - 381.500 €
174.500 €
1.050 €
165 / 300 m²
225.000 - 395.000 €
284.500 €
1.395 €
205 / 665 m²
Wohnungen – Kaufpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+6,2% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
---
---
---
---
40 - 80 m² Wohnfläche
1.515 - 2.540 €
125.000 €
2.015 €
62 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
1.530 - 2.810 €
191.500 €
1.995 €
96 m²
---
0€
---
---
> 120 m² Wohnfläche
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Wohnungen – Mietpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+4,0% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
7,05 - 11,30 €
300 €
8,55 €
35 m²
40 - 80 m² Wohnfläche
6,95 - 14,95 €
605 €
9,55 €
63 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
7,25 - 11,25 €
865 €
8,55 €
101 m²
---
---
---
---
> 120 m² Wohnfläche
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Preisentwicklungen in % im 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
120%
Legende Preisentwicklungen
90%
Haus-Kauf
60%
Wohnung-Kauf 30%
Wohnung-Miete gezeigt wird die prozentuale Veränderung der Preise/Mieten zum Ursprungsjahr 2011
0%
Prognose
26
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 750.000 €
650.000 €
saniert / neuwertig 650.000 €
650.000 €
531.000 €
550.000 €
450.000 €
412.000 €
302.000 €
353.000 €
350.000 €
293.500 € 318.500 €
250.000 € 226.000 €
Preisspanne (Gesamtpreis)
72.500 - 650.000 €
150.000 € 134.000 € 50.000 €
72.500 €
Gesamtmarkt
72.500 €
103.000 €
renovierungsbedürftig / unsaniert bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 4.500 €
saniert / neuwertig
4.000 €
3.500 €
3.000 €
2.810 €
2.810 € 2.570 €
2.500 €
1.995 €
2.335 € 2.155 € 1.975 €
2.000 €
1.920 €
1.810 € 1.500 €
1.515 €
1.000 €
1.515 €
2.035 €
1.660 €
Preisspanne (Preis pro m2)
1.515 - 2.810 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Mietpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 16,50 €
15,00 €
saniert / neuwertig 14,95 €
14,95 €
13,30 €
13,50 €
11,70 €
12,00 €
9,60 €
10,60 € 10,50 € 9,50 € 9,85 €
9,00 €
9,25 € 8,65 €
7,50 €
6,95 - 14,95 €
7,80 € 6,95 €
6,00 €
6,95 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
Preisspanne (Preis pro m2)
bis 1994
bis 2009
27
bis 2017
Wohnmarktbericht 2021
REGION VOLKACH Gemeinden:
Nordheim, Sommerach und Volkach
Wohnlagen Einfache Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
Sehr gute Wohnlage
Top Wohnlage
Auszug aus www.wohnlagenkarte.de | Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut | OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
28
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Wohnlagen 50.000 €
Einfache Wohnlage
150.000 €
250.000 €
350.000 €
450.000 €
650.000 €
550.000 €
750.000 €
329.000 €
keine Einfache Wohnlage vorhanden
Mittlere Wohnlage
129.000 €
Gute Wohnlage
176.000 €
166.000 €
489.000 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Gesamtpreis)
472.500 €
Top Wohnlage
670.000 €
129.000 - 670.000 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Kaufpreise nach Wohnlagen 1.000 €
Einfache Wohnlage
1.500 €
2.000 €
2.500 €
3.000 €
4.000 €
3.500 €
4.500 €
2.340 €
keine Einfache Wohnlage vorhanden
Mittlere Wohnlage
1.595 €
Gute Wohnlage
1.875 €
1.775 €
2.965 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
2.865 €
Top Wohnlage
3.545 €
1.595 - 3.545 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Mietpreise nach Wohnlagen 4,00 €
Einfache Wohnlage
6,00 €
8,00 €
10,00 €
12,00 €
16,00 €
14,00 €
18,00 €
8,55 €
keine Einfache Wohnlage vorhanden
Mittlere Wohnlage
5,45 €
Gute Wohnlage
6,30 €
6,00 €
10,30 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
9,70 €
Top Wohnlage
14,15 €
5,45 - 14,15 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Preisstabilität Wohnungen mit 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2.750 €
11,50 €
2.500 €
2.410 €
2.250 €
10,50 €
9,50 €
2.130 € 8,95 €
2.000 €
8,50 €
1.810 € 8,10 €
1.750 €
7,50 €
1.500 €
6,50 € 6,45 €
1.260 € 1.250 €
5,50 € 5,50 €
1.000 €
750 €
4,50 €
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
29
2021
2022
3,50 €
4,4% Mietrendite p.a.
Wohnmarktbericht 2021
REGION VOLKACH Gemeinden:
Nordheim, Sommerach und Volkach
Häuser – Kaufpreise nach Haustypen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Haustyp
+1,6% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche/ Grundstücksfläche
Einfamilienhaus
129.000 - 600.000 €
322.500 €
1.770 €
180 / 725 m²
Doppelhaushälfte
199.000 - 420.000 €
314.000 €
2.325 €
135 / 450 m²
Reihenhaus
269.000 - 379.000 €
325.500 €
2.110 €
155 / 455 m²
Zweifamilienhaus
299.000 - 670.000 €
473.500 €
1.580 €
300 / 890 m²
Wohnungen – Kaufpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+2,7% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
---
---
---
---
40 - 80 m² Wohnfläche
1.635 - 2.875 €
132.500 €
2.140 €
62 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
1.595 - 3.545 €
239.500 €
2.395 €
100 m²
> 120 m² Wohnfläche
2.010 - 2.690 €
280.000 €
2.260 €
124 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Wohnungen – Mietpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+2,6% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
---
---
---
---
40 - 80 m² Wohnfläche
6,50 - 14,15 €
565 €
9,10 €
62 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
5,45 - 10,80 €
725 €
7,50 €
97 m²
> 120 m² Wohnfläche
6,00 - 10,40 €
960 €
7,45 €
129 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Preisentwicklungen in % im 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
120%
Legende Preisentwicklungen
90%
Haus-Kauf
60%
Wohnung-Kauf 30%
Wohnung-Miete gezeigt wird die prozentuale Veränderung der Preise/Mieten zum Ursprungsjahr 2011
0%
Prognose
30
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 750.000 €
saniert / neuwertig 670.000 €
670.000 €
650.000 € 555.500 €
550.000 € 441.500 €
450.000 €
329.000 €
381.500 € 321.500 €
350.000 €
345.000 €
Preisspanne (Gesamtpreis)
277.000 €
250.000 €
129.000 - 670.000 €
209.000 € 150.000 €
169.000 € 129.000 €
50.000 €
129.000 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 4.500 €
saniert / neuwertig
4.000 € 3.545 €
3.545 € 3.500 € 3.180 € 3.000 €
2.820 €
2.340 €
2.565 € 2.500 €
2.315 € 2.210 €
2.000 €
2.400 €
2.020 €
1.595 - 3.545 €
1.805 € 1.500 €
1.595 €
1.000 €
Preisspanne (Preis pro m2)
1.595 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Mietpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 18,00 €
saniert / neuwertig
16,00 € 14,15 €
14,15 € 14,00 € 12,40 € 12,00 € 10,65 €
8,55 €
9,55 €
10,00 € 8,45 €
8,80 €
8,00 €
8,00 € 7,20 €
6,00 €
5,45 - 14,15 €
6,35 € 5,45 €
4,00 €
5,45 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
Preisspanne (Preis pro m2)
bis 1994
bis 2009
31
bis 2017
Foto: iStock/shapecharge
Eigentum kann gerade im höheren Alter viele Freiheiten mit sich bringen – wenn man vorher richtig kalkuliert hat.
KAUFEN ODER MIETEN? DIE RICHTIGE ENTSCHEIDUNG TREFFEN Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung bedeuten Unabhängigkeit, aber auch Verantwortung. Ob jetzt der richtige Zeitpunkt für die Investition in Wohneigentum ist, bestimmen nicht nur Zinsniveau und Immobilienpreise, sondern auch die persönliche Situation.
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Foto: iStock/skynesher
Service – Finanzierung
Wer eine Familie hat, wünscht sich Individualität, zum Beispiel beim Raumzuschnitt: Die Möglichkeiten dafür bietet oft nur das eigene Haus.
75 Prozent der Deutschen wünschen sich Wohn eigentum: Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des Immobilienverbands Deutschland IVD. Wegen der Coronakrise hat sich dieser Trend verstärkt: Je beschränkter das öffentliche Leben, desto wichtiger wird ein Zuhause, in dem man sich wirklich wohlfühlt. Allerdings lebt bisher in Deutschland nur rund die Hälfte der Bevölkerung im eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung – eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten im europäischen Vergleich. Kein Wunder, denn man braucht einen Eigenkapital anteil von etwa zehn bis 30 Prozent der Gesamtkosten, um den Traum vom Eigenheim wahr zu machen. Vor allem in den großen Städten fällt das vielen Haushalten angesichts der hohen Immobilienpreise schwer. Auf der anderen Seite sind die Zinsen immer noch niedrig. Das ermöglicht eine günstige Finanzierung.
bei geht es nicht nur um finanzielle Aspekte, sondern auch um persönliche Fragen: Träumen Sie vom eigenen Haus mit Garten oder der großen Eigentumswohnung? Verbinden Sie mit den ei genen vier Wänden vor allem Sicherheit, Unabhängigkeit oder den Wunsch, Ihre Persönlichkeit auszudrücken? Wie sieht Ihre berufliche Situa tion aus? Anhand einer kleinen Checkliste (siehe Kasten: „Bin ich ein Eigentümer- oder Mietertyp? “ auf der nächsten Seite) können Sie in einem ersten Schritt einschätzen, ob eher das Wohnen im Eigentum oder zur Miete Ihrer Persönlichkeit und Ihrer Lebensplanung entspricht.
Immobilie als Altersvorsorge Mit dem Immobilienkauf ist oft auch die Absicht verbunden, fürs Alter vorzusorgen. Bei steigenden Mieten und niedrigen Hypothekenzinsen erscheint die Investition in Eigentum viel sinnvoller, als jeden Monat dem Vermieter Geld zu überweisen. Doch auch als Mieter lässt sich ein erfolgreicher Vermögensauf bau erzielen. Das geht derzeit vor allem mit der langfristigen Anlage in Aktien, Fonds oder andere Wertpapiere.
Grundsatzfrage: Wie wollen Sie leben? Eine pauschale Antwort auf die Frage „Kaufen oder mieten?“ gibt es allerdings nicht. Sie sollte immer eine individuelle Entscheidung sein. Da-
33
Service – Kaufentscheidung
Wenn Sie hier die meisten Kreuze machen, sind Sie eher ein Eigentümer: Ich plane gern langfristig. Es macht mir Spaß, mich selbst um meine Wohnung, Umbauten, Reparaturen oder einen Garten zu kümmern. Für mein Zuhause bin ich bereit, mich anderweitig einzuschränken. Ich bin bereit, mit langfristigen finanziellen Verpflichtungen zu leben. Ich weiß, dass ich eine lange Zeit an einem Ort wohnen möchte. Sparen fällt mir schwer. Das „zwangsweise“ Abzahlen des Wohneigentums ist für mich deshalb eine gute Altersvorsorge.
Schlägt in Ihnen ein Mieterherz? Wenn Sie hier Ihre Kreuzchen machen, wäre das eher etwas für Sie: Ich entscheide gern spontan. Mir ist wichtig, dass in der Wohnung alles funktioniert, ohne dass ich mich darum kümmern muss. Auf große Reisen oder anderen Luxus möchte ich auf gar keinen Fall verzichten. Ich möchte ungern Schulden machen. Meine berufliche oder private Zukunft ist noch ziemlich ungewiss und ich will flexibel bleiben. Mir macht es Freude, mein gespartes Geld in Hobbys, Freizeit, Urlaub und private Interessen anzulegen.
Standort: Wo lohnt sich der Kauf?
Foto: iStock/gradyreese
Beispiele: Berlin: Innerhalb des S-Bahn-Rings oder im Südwesten Quadratmeterpreise von 5.000 Euro und mehr. In Spandau, Reinickendorf oder Hellersdorf und Marzahn im Osten um die 3.000 Euro oder weniger. Hamburg: In Wilhelmsburg (Elbinsel) oder südlich der Elbe zahlt man oft sogar weniger als die Hälfte im Vergleich zu Lagen in Stadtteilen an der Alster oder am nördlichen Elbufer. Köln: Deutliches Preisgefälle zwischen der teuren linken und der günstigeren rechten Rheinseite.
Experten erwarten auch für 2021 weiter Preisund Mietsteigerungen, wenn auch nicht so stark wie in den vergangenen Jahren. Interessant für die Entscheidung „Wohneigentum oder Miete“ ist die Beobachtung, dass Kauf- und Mietpreise in den großen Metropolen deutlich auseinanderdriften. Die Kaufpreise steigen viel stärker als die Mieten. Die gute Nachricht: Auch in den Top-Städten gibt es abseits der zentralen Lagen und Trendviertel noch Wohnungen und Häuser zu bezahlbaren Preisen.
Der glückliche Mieter: Er will spontan und flexibel sein. Sesshaft werden kommt später.
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Foto: iStock/Saklakova
BIN ICH EIN EIGENTÜMER- ODER MIETERTYP?
Foto: iStock/Galina Zhigalova
Service – Finanzierung
Mieter bleiben oder Eigentümer werden? Das ist auch eine Typfrage.
Trend: von den Metropolen in die Region
Finanzierung: Das sollten Sie beachten
Angesichts des hohen Preisniveaus erweitern viele Kaufinteressenten ihren Suchfokus auf das Umland der großen Metropolen. Die Folgen der Coronakrise könnten diese Entwicklung noch beflügeln, falls sich Homeoffice für Beschäftigte auch nach der Pandemie dauerhaft etabliert. Wer nicht täglich am Arbeitsplatz im Büro präsent sein muss, nimmt auch längere Pendelstrecken in Kauf. Voraussetzung fürs Homeoffice ist allerdings eine schnelle Internetverbindung, was in manchen ländlichen Räumen nicht gegeben ist. Gefragt sind deshalb vor allem mittlere und kleinere Städte in den Speckgürteln der Metropolen. Obwohl auch dort die Preise steigen, können Käufer hier mit erheblichem Einsparpotenzial rechnen.
Auf den Immobilienpreis kommen noch einmal rund zehn Prozent Kaufnebenkosten, bestehend aus Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar- und Gerichtsgebühren. Hier gibt es eine gute Nachricht: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz zur Maklerprovision. Danach müssen Käufer, die nicht selbst den Makler beauftragt haben, nur noch höchstens 50 Prozent der Courtage bezahlen. Bisher mussten sie in einigen Bundesländern die Kosten allein übernehmen. Das spart im Durchschnitt etwa 3,5 Prozent. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro wären das immerhin 14.000 Euro. Als Eigenkapital sollten Sie mindestens zehn bis 15 Prozent der Kosten auf bringen können. Zu empfehlen sind 20 bis 30 Prozent. Von Ihrem laufenden Haushaltseinkommen sollten Sie nicht mehr als 35 bis 40 Prozent für laufende Finanzierung aufwenden müssen.
Einige Beispiele für Alternativen zu den Metropolen: Hanau statt Frankfurt: Nur 20 Bahnminuten von der Mainmetropole entfernt, bezahlt man hier lediglich die Hälfte. Esslingen statt Stuttgart: Der Preisunterschied beträgt 30 Prozent. Freising statt München: Hier gibt es Einsparpotenzial von 80 Prozent.
WIE VIEL HAUS KANN ICH MIR LEISTEN? Mit diesen Schritten finden Sie heraus, wie viel Geld Sie für den Immobilienkauf zur Verfügung haben: 1. Eigenkapital ermitteln. Dazu zählen Vermögenswerte wie Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge. 2. Maximale monatliche Belastung berechnen, indem Sie einen Kassensturz der laufenden Einnahmen und Ausgaben vornehmen. 3. Mögliche Darlehenshöhe berechnen: Das geht zum Beispiel mithilfe des Baufinanzierungsrechners der Sparkasse immobilien.sparkasse.de/ immobilienrechner/baufinanzierungsrechner.html 4. Sicherheitspuffer : Mindestens fünf Prozent für unvorhergesehene Ausgaben einplanen.
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KaufpreisMiete-Verhältnis Faustformel: Der Kaufpreis einer Immobilie gilt als günstig, wenn er nicht höher als 20 Jahreskaltmieten einer vergleichbaren Immobilie ist. Ab Faktor 25 wird es relativ teuer.
Wohnmarktbericht 2021
REGION WIESENTHEID Gemeinden:
Abtswind, Castell, Geiselwind, Prichsenstadt, Rüdenhausen und Wiesentheid
Wohnlagen Einfache Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
Sehr gute Wohnlage
Top Wohnlage
Auszug aus www.wohnlagenkarte.de | Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut | OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
36
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Wohnlagen 25.000 €
Einfache Wohnlage
61.500 €
Mittlere Wohnlage
62.500 €
Gute Wohnlage
125.000 €
225.000 €
325.000 €
425.000 €
625.000 €
525.000 €
286.500 €
68.500 € 135.000 € 550.000 €
116.500 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Gesamtpreis)
602.000 €
499.000 €
Top Wohnlage
725.000 €
61.500 - 602.000 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Kaufpreise nach Wohnlagen 500 €
1.000 €
Einfache Wohnlage
1.110 €
Mittlere Wohnlage
1.130 €
Gute Wohnlage
1.500 €
2.000 €
2.500 €
4.000 €
1.645 €
1.210 € 1.325 €
1.280 €
2.390 €
Sehr gute Wohnlage
2.185 €
Top Wohnlage
3.500 €
3.000 €
Preisspanne (Preis pro m2)
2.560 €
1.110 - 2.560 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Mietpreise nach Wohnlagen 3,50 €
Einfache Wohnlage
4,50 €
5,50 €
7,50 €
9,50 €
8,50 €
5,10 €
Gute Wohnlage
6,20 €
5,65 € 8,85 €
5,50 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
9,15 €
8,40 €
Top Wohnlage
10,50 €
5,15 €
4,45 €
Mittlere Wohnlage
6,50 €
4,45 - 9,15 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Preisstabilität Wohnungen mit 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2.250 €
9,50 €
2.000 €
8,50 € 1.720 €
1.750 €
1.620 € 1.455 €
1.500 €
7,50 €
6,50 € 6,45 € 6,15 €
1.220 €
1.250 €
5,50 €
1.000 € 4,00 €
750 €
500 €
4,50 €
4,70 €
2011
2012
2013
3,50 €
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
37
2021
2022
2,50 €
4,5% Mietrendite p.a.
Wohnmarktbericht 2021
REGION WIESENTHEID Gemeinden:
Abtswind, Castell, Geiselwind, Prichsenstadt, Rüdenhausen und Wiesentheid
Häuser – Kaufpreise nach Haustypen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Haustyp Einfamilienhaus
+0,2% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche/ Grundstücksfläche
61.500 - 602.000 €
317.000 €
1.855 €
170 / 840 m²
---
---
---
---
67.500 - 317.500 €
145.000 €
1.170 €
125 / 110 m²
338.000 - 375.000 €
351.500 €
1.805 €
195 / 895 m²
Doppelhaushälfte Reihenhaus Zweifamilienhaus
Wohnungen – Kaufpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
---
---
---
---
bis 40 m² Wohnfläche*
+1,7% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
40 - 80 m² Wohnfläche
---
---
---
---
80 - 120 m² Wohnfläche
1.110 - 2.150 €
149.500 €
1.525 €
98 m²
> 120 m² Wohnfläche
2.030 - 2.560 €
281.000 €
2.250 €
125 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Wohnungen – Mietpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+2,8% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
---
---
---
---
40 - 80 m² Wohnfläche
5,70 - 9,15 €
420 €
6,85 €
61 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
4,45 - 6,50 €
565 €
5,40 €
105 m²
> 120 m² Wohnfläche
5,10 - 8,40 €
860 €
6,25 €
138 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Preisentwicklungen in % im 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
120%
Legende Preisentwicklungen
90%
Haus-Kauf
60%
Wohnung-Kauf 30%
Wohnung-Miete gezeigt wird die prozentuale Veränderung der Preise/Mieten zum Ursprungsjahr 2011
0%
Prognose
38
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 725.000 €
625.000 €
saniert / neuwertig 602.000 €
602.000 €
525.000 €
495.500 €
425.000 €
388.500 €
286.500 €
333.500 € 325.000 €
279.000 € 302.500 €
225.000 € 208.500 €
61.500 - 602.000 €
125.000 €
25.000 €
61.500 €
61.500 €
88.500 €
Preisspanne (Gesamtpreis)
115.000 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 4.000 €
saniert / neuwertig
3.500 €
3.000 € 2.560 €
2.560 € 2.500 €
2.280 €
1.645 €
2.005 €
2.000 € 1.625 €
1.815 €
1.500 €
1.555 €
1.420 €
1.690 €
1.265 € 1.000 €
1.110 €
500 €
Preisspanne (Preis pro m2)
1.110 - 2.560 €
1.110 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Mietpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 10,50 €
9,50 €
saniert / neuwertig 9,15 €
9,15 € 8,30 €
8,50 € 7,40 €
7,50 €
6,20 €
6,80 € 6,50 €
6,15 € 6,35 € 5,95 €
5,50 €
4,50 €
5,50 €
4,45 - 9,15 €
4,95 € 4,45 €
3,50 €
4,45 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
Preisspanne (Preis pro m2)
bis 1994
bis 2009
39
bis 2017
Wohnmarktbericht 2021
40
Wohnmarktbericht 2021
41
Service – Verkaufen mit Makler
HALBE –
Wer seine Immobilie mithilfe eines Maklers verkaufen teilen. Trotzdem lohnt es sich weiterhin,
Früher war es einfach: Die Verkäuferin oder der Verkäufer beauftragte die Maklerin oder den Makler. Die Kosten wurden dann in einigen Bundesländern komplett auf den Käufer abgewälzt. Seit Ende 2020 geht das nicht mehr. Der Gesetzgeber hat den § 656 des Bürgerlichen Gesetzbuches neu gestaltet. Hier wird die Ver mittlung von Kaufverträgen im Immobilien bereich geregelt. Seitdem gilt nun bundesweit: Verkäufer und Käufer machen halbe-halbe. Damit erfüllt die Politik ein wichtiges Versprechen: Die Nebenkosten für den Immobilien erwerb sollen reduziert werden. Neu ist die Textformklausel. Ein Maklervertrag kann nicht mehr per Handschlag, mündlich oder durch „schlüssiges Verhalten“ geschlossen werden. Ein schriftlicher Vertrag ist zwingend notwendig.
zu 50 Prozent auf die andere Partei abwälzen. Das geht aber nur, wenn er vorab seinen Teil der Courtage zahlt und es der a nderen Partei nachweist. In den meisten Fällen wird hier der Verkäufer mit dem Makler zusammenarbeiten. Die Nachweispflicht garantiert dem Käufer, dass er nicht am Ende der Einzige ist, der Geld an den Makler überweist. Es kommt zwar selten vor, aber es ist natürlich auch denkbar, dass der Vertrag nur zwischen Makler und Verkäufer oder Makler und Käufer geschlossen wird und der Makler seine Provision ausschließlich von dieser einen Partei erhält.
Zwei Verträge, jeder zahlt die Hälfte Die häufigste Form der Zusammenarbeit mit dem Makler: Der Verkäufer engagiert ihn, aber sobald ein Käufer gefunden ist, schließt der Makler auch mit diesem einen Vertrag, wird also gleichermaßen für beide Seiten tätig. Auch die Provision muss von beiden Seiten zu gleichen Teilen gezahlt werden. Dahinter steckt das Prinzip: Wer von beiden Parteien Provision erhält, soll auch beide Parteien beratend ver treten. Spätere Nachlässe sind nur dann zulässig, wenn sie auch der jeweils anderen Partei gewährt werden. Es ist aber durchaus möglich, dass der Verkäufer einen größeren Anteil der Courtage übernimmt als der Käufer – umgekehrt geht es nicht.
Grundsätzlich herrscht Vertragsfreiheit: Verkäufer können also mit Maklern frei ver handeln, welche Provision fällig wird. Der I mmobilienverband IVD begrüßt das Gesetz: „Die Teilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer ist fair, da in der Regel beide Parteien von der Leistung des Maklers profitieren. Es ist daher zu begrüßen, dass der Gesetzgeber die Doppeltätigkeit weiterhin zulässt. Sie entspricht dem Leitbild des Immobilienmaklers, der als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert.“ Das Verständnis für die wertvolle Arbeit der I mmobilienmakler könnte durch die neue Regelung tatsächlich gestärkt werden. Dass es sich für Verkäufer lohnt, einen Makler zu beauftragen, zeigt unsere Übersicht der sechs wichtigsten Maklerleistungen.
Wer Kosten abwälzt, muss erst selbst zahlen Es gibt noch eine Variante der Zusammenarbeit mit dem Makler: die sogenannte Abwälzung. Hier wird der Makler nur von einer der beiden Parteien engagiert – meist ist dies der Verkäufer. Grundsätzlich müsste der Auftraggeber die gesamte Provision zahlen, kann davon aber bis
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Fotos: iStock/ deepblue4you
Wertschätzung für die Aufgaben des Maklers
Service – Verkaufen mit Makler
– HALBE
will, muss sich die Kosten neuerdings mit dem Käufer einen Makler zu engagieren.
3. Besichtigungen
Diese sechs wichtigen Aufgaben erfüllen Makler für Sie:
Der Makler trifft mit dem Verkäufer eine Vorauswahl von Interessenten und führt sie durch die Immobilie. Er sorgt dank seiner neutralen Stellung für eine faire und zielführende Information der potenziellen Käufer.
1. Verkaufspreis bestimmen Diese Aufgabe ist Grundlage und Königsdisziplin gleichermaßen. Der Makler muss die Preisidee des Verkäufers, Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie und die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer ins Gleichgewicht bringen. Der Ausgleich zwischen Anbieter und Interessent spielt hierfür eine wichtige Rolle. Denn: Überteuerte Erstangebote machen eine Immobilie schnell zu einem Ladenhüter. Realistische Preise sichern einen schnellen Verkauf.
4. Vertragsverhandlungen Der Makler informiert den Eigentümer stets über seine Fortschritte. Ist ein Käufer gefunden, prüft der Makler dessen Bonität und sorgt für einen wasserdichten Vertrag, den er mit beiden Parteien abstimmt.
5. Notartermin Die Vertragsunterzeichnung beim Notar begleitet der Makler und steht als neutrale Partei sowohl dem Verkäufer als auch dem K äufer beratend zur Seite.
2. Marketing
6. Übergabe
Der Makler hilft bei der Zusammenstellung aller Dokumente für den Verkauf. Energieausweis, Grundrisse und Grundbuchauszug werden zusammengestellt. Die Vermarktung erfolgt anhand der richtigen Zielgruppe. Mittels Exposés, Fotos, Online-Inseraten, Aushängen und nicht zuletzt einer großen Kartei mit Interessenten sorgt der Makler dafür, dass sich die Immobilie schnell verkauft.
Der letzte Schritt ist getan. Auch hierbei sorgt der Makler für eine reibungslose Über gabe der Immobilie und aller notwendigen Unterlagen. Falls nach der Übergabe Fragen auftreten, hilft der Makler beiden Parteien natürlich ebenfalls weiter.
VERKAUFEN MIT MAKLER: FAIR UND OBJEKTIV, STATT EMOTIONAL BELASTEND Makler helfen Verkäufern dabei, den oft herausfordernden Verkauf der eigenen Immobilie professionell und sicher abzuwickeln. Vielen Eigentümern, die Käufer in ihren Räumen empfangen, fällt es schwer, sich von ihrer Immobilie zu trennen. Nach einer Trennung vom Partner oder wenn sie im vorgerückten A lter sind, haben sie dort viele Jahre ihres Lebens verbracht. Sie können den Wert ihrer Immobilie nicht richtig einschätzen und ertragen es meist nicht, wenn Interessenten an Ausstattungsdetails herummäkeln, um den Preis zu drücken. Da ist ein
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Makler Gold wert, der neutral und realistisch einschätzt, was die Immobilie preislich bringt, und der Verkaufsgespräche ohne Emotionen führen kann. Für die Verkäufer ist das eine doppelte Wohltat: Der Immobilienprofi schützt sie vor der seelischen Belastung des Verkaufens und bewahrt sie mitunter vor hohen Vermögensverlusten. Eine um 20 Prozent zu teuer angebotene Immobilie kann am Markt „verbrennen“ und verkauft sich dann bis zu 15 Prozent günstiger, als sie eigentlich wert ist – das belegt eine empirische Studie der Kreissparkasse Köln.
Wohnmarktbericht 2021
KITZINGEN Ortsteile:
Etwashausen, Hoheim, Hohenfeld, Kitzingen, Repperndorf, Sickershausen und Siedlung
Wohnlagen Einfache Wohnlage
Mittlere Wohnlage
Gute Wohnlage
Sehr gute Wohnlage
Top Wohnlage
Auszug aus www.wohnlagenkarte.de | Quelle: © iib Dr. Hettenbach Institut | OpenStreetMap contributors / Lizenz: ODbL
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Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Wohnlagen 75.000 €
Einfache Wohnlage
175.000 €
375.000 €
475.000 €
675.000 €
575.000 €
318.000 €
229.000 €
157.000 €
Gute Wohnlage
465.000 €
220.000 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Gesamtpreis) 677.500 €
434.500 €
Top Wohnlage
775.000 €
167.000 €
134.500 €
Mittlere Wohnlage
275.000 €
134.500 - 677.500 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Kaufpreise nach Wohnlagen 750 €
Einfache Wohnlage
1.250 €
1.165 €
Mittlere Wohnlage
1.750 €
2.250 €
2.750 €
3.750 €
3.250 €
2.145 €
1.375 €
1.370 €
Gute Wohnlage
1.775 € 1.665 €
3.120 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2)
2.935 €
Top Wohnlage
4.250 €
3.575 €
1.165 - 3.575 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Wohnung – Mietpreise nach Wohnlagen 3,00 €
Einfache Wohnlage
5,00 €
5,45 €
Gute Wohnlage
9,00 €
11,00 €
17,00 €
7,90 €
6,25 € 9,75 €
6,05 €
Sehr gute Wohnlage
Preisspanne (Preis pro m2) 13,75 €
9,05 €
Top Wohnlage
15,00 €
13,00 €
5,50 €
4,50 €
Mittlere Wohnlage
7,00 €
4,50 - 13,75 €
keine Top Wohnlage vorhanden
Preisstabilität Wohnungen mit 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2.500 €
14,50 € 2.255 €
2.250 €
13,00 € 2.090 €
2.000 €
11,50 €
1.750 €
10,00 € 1.590 €
1.500 €
8,50 €
1.365 €
8,20 €
1.250 € 6,25 €
1.000 €
750 €
7,00 €
7,45 €
5,50 €
5,70 €
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
45
2021
2022
4,00 €
4,4% Mietrendite p.a.
Wohnmarktbericht 2021
KITZINGEN Ortsteile:
Etwashausen, Hoheim, Hohenfeld, Kitzingen, Repperndorf, Sickershausen und Siedlung
Häuser – Kaufpreise nach Haustypen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Haustyp
+1,3% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche/ Grundstücksfläche
Einfamilienhaus
136.000 - 677.500 €
361.000 €
2.160 €
165 / 755 m²
Doppelhaushälfte
149.000 - 420.000 €
267.000 €
1.935 €
140 / 550 m²
Reihenhaus
134.500 - 480.000 €
276.500 €
1.945 €
140 / 300 m²
Zweifamilienhaus
280.000 - 429.000 €
316.500 €
1.480 €
215 / 485 m²
Wohnungen – Kaufpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen bis 40 m² Wohnfläche*
+2,5% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
1.375 - 3.045 €
76.500 €
2.010 €
38 m²
40 - 80 m² Wohnfläche
1.220 - 3.545 €
140.000 €
2.150 €
65 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
1.165 - 3.575 €
201.500 €
2.165 €
93 m²
> 120 m² Wohnfläche
1.385 - 3.305 €
298.000 €
2.070 €
144 m²
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Wohnungen – Mietpreise nach Wohnflächen in absoluten Preisen und m2 - Preisen Wohnflächen
+0,5% Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten
Preisspanne
absoluter Preis
m2 - Preis
Wohnfläche
bis 40 m² Wohnfläche*
6,20 - 13,75 €
325 €
8,75 €
37 m²
40 - 80 m² Wohnfläche
4,50 - 13,75 €
460 €
7,90 €
58 m²
80 - 120 m² Wohnfläche
4,70 - 12,25 €
730 €
7,60 €
96 m²
5,20 - 9,05 €
895 €
6,80 €
132 m²
> 120 m² Wohnfläche
* die sogenannten „Mini-Apartments“ (unter 40 m2) werden in der Gesamtbetrachtung nicht berücksichtigt, da sie den Markt zu sehr verfälschen
Preisentwicklungen in % im 10-Jahresrückblick und 2-Jahresprognose 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
120%
Legende Preisentwicklungen
90%
Haus-Kauf
60%
Wohnung-Kauf 30%
Wohnung-Miete gezeigt wird die prozentuale Veränderung der Preise/Mieten zum Ursprungsjahr 2011
0%
Prognose
46
Wohnmarktbericht 2021
Häuser – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 775.000 €
675.000 €
saniert / neuwertig 677.500 €
677.500 €
555.000 €
575.000 €
475.000 €
432.500 €
318.000 €
371.500 €
375.000 € 310.000 €
333.500 €
275.000 €
Preisspanne (Gesamtpreis)
274.500 €
134.500 - 677.500 €
215.500 €
175.000 €
175.000 € 134.500 €
75.000 €
134.500 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Kaufpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 4.250 €
3.750 €
saniert / neuwertig 3.575 €
3.575 € 3.130 €
3.250 € 2.680 €
2.750 €
2.145 €
2.395 € 2.110 €
2.250 €
2.215 €
Preisspanne (Preis pro m2)
1.925 €
1.750 €
1.165 - 3.575 €
1.635 € 1.400 €
1.250 € 1.165 € 750 €
1.165 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
bis 1994
bis 2009
bis 2017
Wohnung – Mietpreise nach Bau- / Sanierungsjahren 17,00 €
saniert / neuwertig
15,00 € 13,75 €
13,75 € 13,00 € 11,90 € 11,00 €
10,05 €
7,90 €
8,90 €
9,00 € 7,80 €
8,20 €
7,00 €
7,25 € 6,25 €
5,00 €
4,50 - 13,75 €
5,40 € 4,50 €
3,00 €
4,50 €
renovierungsbedürftig / unsaniert Gesamtmarkt
bis 1948
bis 1968
Preisspanne (Preis pro m2)
bis 1994
bis 2009
47
bis 2017
Service – Marktausblick
BLICK IN DIE GLASKUGEL Geht der Immobilienboom der letzten Jahre zu Ende oder wird die Reise fortgesetzt wie bisher? Beide Voraussagungen haben ihre Propheten, denn die Entwicklung des Marktes hängt von vielen Faktoren ab. Ein Ausblick.
Vielfältige Einflussfaktoren Wenn sich ein Markt so fulminant entwickelt wie der Immobilienmarkt, so ruft das schnell zweierlei Propheten auf den Plan. Die einen sind sich sicher, dass das Wachstum weiterhin steil bergauf geht. Die anderen sehen in jeder kleinen Seitwärtsbewegung des Marktes erste Anzeichen für das Platzen der viel beschworenen Immobilienblase. Doch bisher fehlt die Nadel. Selbst ein äußerst unwahrscheinliches, aber sehr tiefgreifendes Ereignis wie die Coronakrise konnte dem Markt bislang nichts anhaben.
Es gibt etliche Faktoren, die bisher den Kauf von Immobilien stark beeinflusst haben. Dazu gehören die niedrigen Bauzinsen. Sie machten den Boom und die hohen Verkaufspreise erst möglich. Ein weiterer Faktor: Sowohl vermögenden Selbstnutzern als auch Anlegern fehlen sichere, aber dennoch renditestarke Anlageformen – wie etwa früher das traditionelle Sparkonto. Wem die Zinsen auf Tagesgeldkonten zu gering und die Risiken bei Aktienspekulationen zu hoch waren, der setzte aufs Betongold. Aber auch ganz andere Faktoren spielen eine Rolle.
VERÄNDERUNGEN DER KAUFPREISE UND MIETEN 2019/2020 IN PROZENT Dresden Düsseldorf Frankfurt Hamburg Hannover
Köln
Leipzig
München Stuttgart
Kaufpreise 2019 bis 2020
Mieten 2019 bis 2020
Quelle: iib Institut Dr. Hettenbach (2020)
3,2 %
7,5 % 4,0 %
6,9 % 1,9 %
1,7 %
48
4,5 %
8,1 %
7,1 %
3,4 %
5,6 %
10,4 %
12,0 % 4,1 %
10,8 %
-0,7 %
1,5 %
9,1 %
12,7 %
32,1 %
Berlin
Foto: iStock/kickimages
Bremser und Beschleuniger Allerdings führt das auch dazu, dass immer weniger Mietimmobilien zur Verfügung stehen. Für Menschen, die schön wohnen wollen, gibt es dann nur eines: kaufen! Dadurch werden die Preise weiter angeheizt. Wanderungsbewegungen und Zuzug sorgen ebenfalls für Preisdruck. Auch die Coronapandemie wird ihren Anteil an Marktveränderungen haben: Einerseits führen sogenannte Cocooning-Effekte dazu, dass Menschen ihr Zuhause stärker wertschätzen und sich mehr Wohnfläche und eine bessere Ausstattung wünschen. Andererseits könnte die stärkere Verbreitung von Homeoffice-Lösun gen zu einem vermehrten Umzug in die Speckgürtel der großen Städte führen.
Ein Blick auf die Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen zeigt etwa, dass sich beide zumindest in den teuren Boomstädten weiter aus einanderentwickeln (siehe Grafik und Tabelle). Die Kaufpreise steigen deutlich stärker als die Mieten. In manchen Städten kosten Eigentumswohnungen schon mehr als das 30-fache der Jahresmiete vergleichbarer Mietwohnungen. In Berlin sind es beinahe 39 Jahresmieten. Die Hauptstadt ist ein Beispiel dafür, dass abschwächende Maßnahmen wie Mietenbremse und -deckel die Mieten tatsächlich reduzieren.
VERÄNDERUNGEN DER PREISE UND MIETEN IN EURO PRO QUADRATMETER: Stadt
Kaufpreise: Veränderungen 2019 zu 2020
Lage zählt am meisten
Mieten: Veränderungen 2019 zu 2020
Wer nur zwei- bis dreimal pro Woche ins Büro fahren muss, leistet sich eher das ersehnte Haus mit Garten im Umland. Aus Ausstattungssicht hat das iib Institut festgestellt, dass sich vor allem diejenigen Immobilien besser verkaufen, die marktgängig sind und keine pflegeinten sive Ausstattung oder Grundstücke besitzen. Auch kostspielige und vermeintlich luxuriöse Extras wie etwa ein Swimmingpool sind weder stark wertsteigernd noch besonders verkaufsfördernd. Stattdessen zählt wie immer bei Immobilien: Lage, Lage, Lage.
Berlin 416,66 Euro 0,50 Euro Dresden 126,80 Euro 0,20 Euro Düsseldorf 307,02 Euro 0,43 Euro Frankfurt am Main 501,99 Euro 0,62 Euro Hamburg 334,69 Euro 0,40 Euro Hannover 250,43 Euro 0,35 Euro Köln 305,09 Euro 0,45 Euro Leipzig 257,63 Euro 0,29 Euro München 578,76 Euro 0,97 Euro Stuttgart 361,21 Euro 0,75 Euro
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Das eigene Zuhause. Leichter als gedacht. Ob Haus oder Wohnung – finden und finanzieren Sie mit der Sparkasse ganz einfach Ihre eigene Traumimmobilie. Jetzt beraten lassen. sparkasse-mainfranken.de/immobilien