vender su vivienda
Vender una vivienda es una de las mayores transacciones financieras que realiza la mayoría de la gente, por lo que vale la pena trabajar con un profesional autorizado que conozca el mercado local y pueda guiarle y mantenerle informado durante todo el proceso. También vale la pena ser selectivo con el agente que se elige. Cuando trabaja con un agente de una agencia de servicios integrales como Windermere, puede contar con que le proporcionará el más alto nivel de servicio y experiencia para ayudarle a alcanzar sus objetivos.
Como su agente Windermere
❱ Soy un agente con licencia de servicio integral y me atengo a los más altos estándares de servicio, profesionalismo y responsabilidad. Estoy comprometido con las prácticas de Vivienda Justa para todas las personas, así como con los Estándares de Práctica de Windermere.
❱ Soy un experto en nuestro mercado local y le ayudaré a establecer el precio correcto.
❱ También sé lo que los compradores están buscando y los incentivos financieros que les animará a comprar.
❱ Soy miembro del Servicio de Listado Múltiple (MLS, por sus siglas en inglés), que me permite proporcionar información detallada sobre su vivienda a millones de otros agentes y compradores potenciales en línea.
❱ Interactúo con otros agentes locales con regularidad. Intercambiamos información sobre nuevas propiedades y nos esforzamos por encontrar las viviendas adecuadas para compradores ansiosos.
❱ Estoy bien conectado en nuestra área y tengo una red de profesionales de confianza a la que puedo referir según sea necesario.
❱ El sistema global de referencias de Windermere me proporciona acceso a la gran cantidad de personas que se muda cada año, lo que aumenta la cantidad de compradores cualificados para su vivienda.
❱ Puedo separar rápidamente a los compradores cualificados del resto del grupo hablando con los compradores potenciales y sus agentes para ahorrarle tiempo y ayudarle a evaluar los pros y contras de las ofertas competitivas.
❱ El logro de sus objetivos es mi mayor prioridad. Voy a abogar y negociar en su nombre, manteniéndole informado en cada paso del camino.
pasos para vender su vivienda
vendedor
❱ Ventas comparables revisadas
❱ Análisis de mercado presentado
❱ Rango de precios establecido
❱ Acuerdo de listado firmado
❱ Listado en MLS
❱ Puertas abiertas (agentes y público)
❱ Visitas agendadas
❱ Publicidad
❱ Proporcionar información sobre la propiedad
❱ Facilitar la inspección de la propiedad
❱ Inspecciones y eliminación de condiciones
comprador
❱ Necesidades y deseos discutidos
❱ Acuerdo de representación del comprador firmado
❱ Determinación de los requisitos financieros
❱ Educación de mercado
❱ Ver propiedad
❱ Redactar oferta con el agente
Oferta de compra presentada al vendedor
Negociación de condiciones
Vendedor Agente Agente del comprador
Contrato de venta aceptado
❱ Abrir una cuenta escrow
❱ Depositar una fianza
❱ Divulgación
❱ Inspección
Aproximadamente 15 días
❱ Búsqueda de título
❱ Informe preliminar del título
Negociación adicional (si es necesario)
Vendedor Agente Agente del comprador
❱ Obtener las inspecciones necesarias de la propiedad
❱ Proceso del préstamo
Aproximadamente 10 días
❱ Recibir dinero en efectivo
❱ Mudanza
Cierre
❱ Financiamiento del préstamo
❱ Registros de títulos en el Ayuntamiento
❱ Activación/desactivación de servicios
❱ Inspecciones y eliminación de condiciones
❱ Retirada de condiciones del préstamo
Aproximadamente 20 días
Aproximadamente 10 días
❱ Llaves recibidas
❱ Mudanza
GUIÁNDOLO A TRAVÉS DEL PROCESO
Hay muchos pasos, formas y consideraciones involucradas en una transacción de bienes raíces, y la terminación oportuna de cada uno es crítica. Yo seré su persona de contacto en la transacción y le guiaré a través del proceso y el contrato. Me aseguraré de que entienda todas las opciones, documentos y honorarios, y anticiparé posibles problemas antes de que surjan.
proceso
PREPARACIÓN DE SU VIVIENDA
La venta de su vivienda empieza por darle el mejor aspecto posible por dentro y por fuera. Incluso si los sistemas de su vivienda están en gran condición física, aspectos como la pintura sucia, el desorden y un patio cubierto de maleza puede disminuir su valor a los ojos de los compradores potenciales. El tiempo que invierta ahora le compensará más adelante.
También recorreré la propiedad con usted y le recomendaré maneras de aumentar su valor, tales como realizar la ambientación de la propiedad, retirar artículos personales y mejorar el atractivo exterior de la propiedad. Aquí tiene un código QR con una lista de tareas para preparar su vivienda para fotografías y exposiciones.
Descargue nuestra lista de comprobación de reparaciones y limpieza del hogar
❱ Retire a las mascotas. Lléveselas con usted o colóquelas en el jardín o en el garaje.
❱ Abra persianas y cortinas para que entre la luz.
❱ Encienda suficientes luces para que la vivienda esté bien iluminada.
❱ Retire el desorden de mesas y estanterías. El orden hace que las habitaciones parezcan más grandes.
❱ Guarde objetos en el jardín, como herramientas, bicicletas y juguetes.
❱ Encienda las chimeneas de gas para crear un ambiente acogedor.
❱ Triture parte de un limón en el triturador para dar un olor fresco a la cocina.
❱ Mantenga la radio y la televisión apagadas o a bajo volumen.
❱ Guarde bajo llave el dinero, otros objetos de valor y los medicamentos prescritos.
PODEMOS CONTROLAR:
❱ Precio
❱ Condiciones de venta
❱ Estado del inmueble
NO PODEMOS CONTROLAR:
❱ Ubicación
❱ Competencia
❱ Condiciones del mercado
EL PRECIO JUSTO
Poner el precio correcto a su vivienda desde el principio es una de las formas más importantes de generar mucho tráfico y atraer a la mayor cantidad de compradores cualificados posible. Una propiedad atrae la mayor atención cuando se pone a la venta por primera vez, por lo que no compensa empezar con un precio alto y reducirlo después si no se vende. El valor de su vivienda es lo que los compradores están dispuestos a pagar por ella en el mercado actual, por lo que me mantengo informado sobre nuestro mercado local y haré un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) para ayudar a determinar nuestra estrategia de precios. También mostraré su vivienda a otros agentes inmobiliarios locales y solicitaré su opinión sobre el precio y la presentación, para que podamos discutir y abordar cualquier comentario importante que puedan proporcionar.
CÓMO PERMANECEREMOS CONECTADOS
La comunicación eficaz es imprescindible para garantizar un proceso fluido y satisfactorio de principio a fin. Desde el primer día, estableceremos un calendario de comunicación claro que le mantenga plenamente informado sobre todos los aspectos de nuestro trabajo conjunto, desde los principales hitos hasta los detalles más pequeños. Este enfoque estructurado garantiza que nunca tenga dudas sobre los progresos, los próximos pasos o las actualizaciones importantes, lo que le permitirá centrarse en alcanzar sus objetivos con total confianza y claridad.
La mejor manera de ayudarnos es comunicándome cualquier duda o preocupación, por pequeña que sea. Los clientes informados toman las mejores decisiones, así que estoy aquí para ayudarle a hacer precisamente eso. Si sus objetivos, necesidades o plazos cambian, hágamelo saber de inmediato para que podamos reorientarnos según sea necesario.
Me comunicaré con prontitud y regularidad acerca de lo que está sucediendo con su propiedad, incluido el mostrar retroalimentación, actualizaciones de la actividad del mercado y la orientación estratégica sobre los próximos pasos, así como mis métodos de comunicación se adaptarán a sus preferencias. Mi objetivo es proporcionar actualizaciones y explicaciones antes de que tenga que preguntar.
PRESENTACIÓN DE SU VIVIENDA
Mostrar su vivienda a posibles compradores comienza con la contratación de profesionales de medios audiovisuales que cuenten con la iluminación, el equipo y la experiencia necesarios para resaltar los aspectos más atractivos de su propiedad. Desde fotografía a video, planos de planta, visitas virtuales y mucho más, tengo acceso a una amplia gama de recursos para ayudar a los espectadores en línea a visualizar su vivienda, lo cual es fundamental para atraer compradores.
Los "Open house" son otra poderosa manera de generar interés en su vivienda. Estar cara a cara con los compradores potenciales no solo me permite responder a sus preguntas y obtener retroalimentación, sino que también permite a los compradores potenciales visualizarse en el hogar. A los vecinos también les encanta asistir a las jornadas de "open house", lo que puede aumentar el boca a boca y las visitas.
Le recomiendo que salga de la vivienda cuando posibles compradores estén presentes durante las jornadas de "open house" y las visitas privadas, para que los visitantes se sientan cómodos tomándose su tiempo, haciendo comentarios sinceros y formulando preguntas. Por supuesto, después hablaré con usted de sus impresiones.
COMPENSACIÓN DEL AGENTE COMPRADOR
Un aspecto a considerar es si desea ofrecer una compensación al agente comprador por su vivienda (o dar a conocer a los compradores que tendrá en cuenta las ofertas que soliciten dicha compensación). No es obligatorio y no puede incluirse en los listados de la MLS en la mayoría de las zonas. Ofrecer una compensación al agente comprador puede aumentar la cantidad de compradores interesados, ya que ahorra al comprador un costo inicial que, de otro modo, podría hacer que la vivienda fuera inasequible para ellos. También debe tener en cuenta que compradores sin representación inmobiliaria podrían presentar ofertas por su vivienda y debemos conversar sobre cómo eso podría afectar el proceso de venta y si usted desearía ofrecer concesiones al comprador por parte del vendedor. Estaré encantado de discutir sus opciones al respecto, pero en última instancia es su decisión.
MARKETING
El marketing eficaz es otro aspecto crítico para conseguir que su vivienda se venda rápidamente y al mejor precio. Voy a crear un plan de marketing personalizado para obtener la máxima exposición local y global para su vivienda rápidamente, incluida la exposición digital a través del Servicio de Listado Múltiple y los sitios más populares de bienes raíces como Realtor.com, Zillow y Trulia, por nombrar algunos. También utilizo marketing digital e impreso específico y profesionalmente diseñado que refleja la alta calidad de su vivienda, los carteles de jardín característicos de Windermere para atraer la atención local y las consultas, así como herramientas digitales que me permiten rastrear y hacer un seguimiento de los compradores potenciales y optimizar el rendimiento de nuestro marketing.
OFERTA Y NEGOCIACIÓN
Cuando recibamos una oferta (u ofertas) por su vivienda, revisaré cada una de ellas con usted y le ayudaré a decidir si aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. También negociaré con los agentes compradores en su nombre para conseguirle el mejor precio y las mejores condiciones para alcanzar sus objetivos.
FIANZA
La fianza es un depósito de "buena fe" que los compradores potenciales deben entregar cuando hacen una oferta por una vivienda para demostrar que están realmente interesados. Aunque no hay ninguna norma que especifique la cantidad que se debe depositar en concepto de fianza, a veces puede marcar la diferencia en el proceso de negociación.
La fianza se destina al pago inicial del comprador o a los gastos de cierre, o se devuelve al comprador si, por ejemplo, no se cumplen las condiciones contractuales.
CONTINGENCIAS
Una contingencia es una condición que debe eliminarse antes de que pueda ejecutarse un contrato. Algunas de las más comunes son:
❱ Contingencia de tasación: el comprador puede recular si la tasación de la propiedad es inferior a la especificada.
❱ Contingencia de inspección: el comprador puede realizar una inspección profesional de la propiedad y, si encuentra problemas que el vendedor no está dispuesto a reparar o negociar, puede retirarse.
❱ Contingencia de financiamiento/hipoteca: otorga al comprador el derecho a retirarse de la operación si, después de realizar esfuerzos razonables, no puede conseguir una hipoteca sobre la propiedad en un plazo determinado.
ACEPTACIÓN DE LA OFERTA
Una vez que hayamos encontrado un comprador para su vivienda, le guiaré a través del acuerdo de compraventa, que es un contrato en el que se describen los plazos propuestos y los detalles de la transacción. Una vez que ambas partes hayan firmado el acuerdo, le proporcionaré un resumen detallado del calendario, las tareas y los plazos acordados que deberá cumplir cada parte. Luego coordinaré con usted cada etapa del proceso para asegurarme de que todo transcurra sin contratiempos y dentro de los plazos establecidos.
INFORME DE TITULARIDAD Y SEGURO
Durante el proceso de aprobación de la hipoteca, el prestamista exigirá al comprador que obtenga un informe de titularidad de la propiedad. Se trata de una revisión de los registros públicos para confirmar que el título está limpio, que usted es el propietario legal y que no existen disputas o restricciones legales. El prestamista también exigirá un seguro de título para protegerse contra cualquier disputa legal y gravámenes que la búsqueda del título no puede haber encontrado o resuelto. Puedo recomendarle una empresa de títulos de buena reputación para que se encargue de este proceso.
INSPECCIÓN DE LA VIVIENDA
Cuando un comprador hace una oferta por una vivienda, suele estar supeditada a una inspección profesional para evaluar la salud, la seguridad y los principales sistemas mecánicos de la vivienda. Además de informar al comprador sobre los sistemas de la vivienda y las necesidades de mantenimiento, el informe de inspección detallará las reparaciones necesarias, lo que puede dar lugar a negociaciones con el comprador antes de que se formalice la venta. Como vendedor, también puede realizar una inspección previa a la publicación (o contratada por el vendedor) para evaluar su vivienda antes de sacarla al mercado, a fin de detectar problemas que usted desconozca y que puedan afectar su valor. Puedo recomendar un inspector de viviendas de buena reputación en nuestra zona en el que confío para hacer un trabajo completo. Ninguna vivienda es perfecta, pero si se encuentra algún problema importante durante la inspección, yo le ayudaré a abordar o negociar sobre ellos.
CIERRE
El proceso de cierre finaliza los términos del acuerdo, lo que lleva a la transferencia del título de propiedad. Puedo ayudarle a comprender qué costos de cierre deberá pagar y recibir cada parte, y su agente de escrow coordinará con usted la firma de los documentos finales y el cobro de los gastos de cierre correspondientes. Luego presentarán dichos documentos al prestamista, le desembolsarán a usted los fondos netos una vez que el prestamista los libere y posteriormente transferirán el título de la propiedad y las llaves al comprador.
El depósito en garantía es un acuerdo legal para retener temporalmente los fondos de una transacción inmobiliaria y asegurarse de que se distribuyen correctamente cuando se cierra el trato. Los fondos, la propiedad y los documentos son mantenidos por un tercero neutral “en escrow” hasta que se hayan cumplido los términos del acuerdo.
EL VENDEDOR RECIBE
❱ Depósitos de servicios públicos retenidos por compañías de gas, electricidad, cable, teléfono y otras
❱ Parte prorrateada de los impuestos prepagados sobre la propiedad
❱ Interés hipotecario prorrateado de los pagos realizados durante el mes en curso
❱ Reembolso de combustible por el aceite o propano que queda en el tanque de almacenamiento
❱ Ingresos netos una vez pagada la parte de gastos del vendedor
EJEMPLOS DE LO QUE PUEDE PAGAR UN VENDEDOR
❱ Comisión de intermediación (la suma o el porcentaje del precio de venta acordado previamente por el vendedor y el agente inmobiliario)
❱ La mitad de los gastos de escrow o de los honorarios legales pagados al abogado o a la compañía de escrow por la preparación del cierre (en California, la parte responsable del pago de los gastos de escrow varía según el condado).
❱ Honorarios de preparación de documentos, si procede
❱ Gastos de registro y notaría, si procede
❱ Investigación del título y seguro del título (pagados por el vendedor o el comprador)
❱ Impuestos locales de transferencia, si procede
❱ Impuestos estatales, si los hubiera
❱ Reparaciones o inspecciones, si las hubiera, que el vendedor se haya comprometido a pagar
Para concoer más, consulte 10 costos asociados a la venta de su vivienda
INGRESOS NETOS
Los ingresos netos equivalen al precio de venta de su vivienda menos los gastos en que incurra durante el proceso de cierre. Puedo ayudarle a determinar los siguientes gastos:
Préstamos hipotecarios existentes $
Otros gravámenes + $
Seguro de título estándar1 + $
Impuesto especial estatal + $
Descuento del préstamo + $
Depósito en garantía + $
Comisiones de corretaje/ servicios + $
Prorrateo de intereses + $
Grabación + $
Inspecciones + $
Varios + $
DESEMBOLSOS
TOTALES ESTIMADOS = $
Precio de venta de la vivienda $
Desembolsos estimados – $
INGRESOS NETOS ESTIMADOS2 = $
1 Muchas compañías de títulos ofrecen un descuento a los vendedores que poseen una copia del informe de título recibido al momento de comprar o refinanciar una propiedad. Hágame saber si tiene una copia al momento de la publicación de la propiedad y solicitaré un descuento.
2 Esta cifra es una estimación basada en mi experiencia y refleja las tarifas y cargos actuales. El oficial de escrow calculará los ingresos netos reales y variarán de acuerdo con las especificaciones de la transacción final de compraventa.
ASISTENCIA CONTINUA
Mis servicios no terminan con la venta de su vivienda. Puedo comunicarle con proveedores de servicios locales, recursos comunitarios y mucho más. También me mantendré en contacto en los años venideros para brindarle información útil sobre viviendas y estar a su disposición en cualquier momento que usted o alguien que conozca tenga preguntas o necesidades relacionadas con bienes raíces o nuestra área. Y cuando usted esté listo para comprar o vender su próxima vivienda, voy a estar listo para ayudar.
DE SEIS A OCHO SEMANAS ANTES
Aproveche las cosas que puedan ser difíciles de mover, como los alimentos congelados.
Pida presupuestos a profesionales de la mudanza o a empresas de alquiler de camiones si va a hacer la mudanza usted mismo.
Una vez que haya elegido una empresa de mudanzas, hable del seguro, el embalaje, la carga y entrega, así como el procedimiento de reclamo.
Ordene sus pertenencias.
Decida qué quiere conservar, vender y donar a organizaciones benéficas.
Registre los números de serie de los equipos electrónicos, tome fotos (o video) de todas sus pertenencias y elabore una lista de inventario.
Cambie los servicios públicos, incluidos el teléfono, la electricidad y el agua, de su antigua dirección a la nueva.
Rellene un formulario de cambio de dirección con el servicio postal y actualice su dirección con los acreedores y otras partes pertinentes.
Hable de los gastos de mudanza deducibles de impuestos con su contable y empiece a llevar registros precisos.
embalaje y
DE DOS A CUATRO SEMANAS ANTES
Haga reservas en compañías aéreas, hoteles y agencias de alquiler de vehículos, si es necesario.
Si se va a mudar usted mismo, utilice su lista de inventario para determinar cuántas cajas necesitará.
Empiece a empaquetar los objetos no esenciales.
Organise el almacenamiento, si es necesario.
Si tiene objetos que no quiere empacar y trasladar, organise una venta de garaje.
Ponga en orden el permiso de conducir, la matrícula y el seguro.
Transfiera sus cuentas bancarias a las nuevas sucursales. Cancele cualquier depósito directo o pago automático de sus cuentas si cambia de banco.
Haga arreglos especiales para trasladar a las mascotas y consulte a su veterinario para que el viaje les resulte cómodo.
Haga que revisen y le hagan servicio a su vehículo para el viaje.
Recoja los objetos de la caja fuerte si cambia de banco.
DOS O TRES DÍAS ANTES
Descongele la nevera y el congelador.
Pida a los de la mudanza que empaquen sus pertenencias.
Etiquete cada caja con el contenido y la habitación a la que desea que se la entreguen.
Tenga preparado el pago para la empresa de mudanzas.
Aparte los documentos legales y objetos de valor que no quiera que empaquen.
Empaque ropa y artículos de aseo, junto con ropa extra por si la empresa de mudanzas se retrasa.
Contrate el servicio de basura y reciclaje en el nuevo domicilio
Organícese para recoger las llaves de su nueva vivienda.
El proceso de embalaje y mudanza puede ser desalentador, pero crear un plan y organizarse ayudará a hacerlo más fácil. A cotinuación hay algunos consejos y plazos recomendados que le ayudarán a mantener el rumbo y minimizar el estrés.
ELEMENTOS ESENCIALES PARA LA MUDANZA
CAJA DEL PRIMER
DÍA
almohadillas para muebles
carretilla de mano o dolly
cinta de embalar
plástico de burbujas
papel de embalaje tijeras
cuchillo multiuso etiquetas rotuladores
bolitas de embalaje de almidón de maíz
muchas cajas
tijeras
cuchillo multiuso
tazas de café
tetera
café o té instantáneo, refrescos
lápiz y papel
jabón
toallas de baño
bolsas de basura
forro para estanterías
platos de papel
bocadillos
papel higiénico
mudanza
DÍA DE LA MUDANZA: VIVIENDA ANTIGUA
Recoja el camión lo antes posible si se va a mudar usted mismo.
Haga una lista de todos los objetos y cajas que cargue en el camión.
Indique a la empresa de mudanzas cómo localizarle.
Revise armarios, alacenas, áticos, sótanos y garajes en busca de objetos olvidados.
DÍA DE LA MUDANZA: VIVIENDA NUEVA
Esté presente en la vivienda nueva para responder preguntas y dar instrucciones a la empresa de mudanzas.
Compruebe las cajas y los objetos a medida que salen del camión.
Instale cerraduras nuevas.
Confirme que se activaron los servicios y que están listos para su uso.
Desembale su caja del "primer día" (consulte la lista de contenidos sugeridos).
Examine sus bienes en busca de daños.
