PARA compra de vivienda
La compra de una vivienda es un proceso apasionante, que a veces puede resultar abrumador. No hay nada más personal que su vivienda y sus necesidades y preferencias son tan únicas como usted. Me tomaré el tiempo necesario para entender esas necesidades y explicarle los pasos necesarios para encontrar la vivienda adecuada para usted.
Mi papel es ayudarle a alcanzar sus objetivos de propiedad de vivienda con el mínimo estrés y la máxima satisfacción.
Como su agente Windermere
❱ Soy un agente con licencia de servicio completo y me atengo a los altos estándares de servicio, profesionalismo y responsabilidad de Windermere.
❱ Estoy comprometido con las prácticas de Vivienda Justa para todas las personas, así como con los Estándares de Práctica de Windermere.
❱ Conozco el mercado local y puedo ayudarle a identificar las áreas donde usted tendrá más probabilidades de encontrar su vivienda al precio que usted desea.
❱ Me tomaré el tiempo necesario para entender sus objetivos, necesidades y preferencias, y luego no dejaremos de trabajar hasta que consiga una vivienda que le encante.
❱ Programaré citas, visitaré previamente las viviendas por usted, responderé sus preguntas y le ayudaré a determinar las ventajas y desventajas de cada propiedad. Interactúo con otros agentes locales con regularidad. Recorremos propiedades e intercambiamos información sobre nuevas viviendas, procurando encontrar el hogar adecuado para cada comprador.
❱ Estoy bien conectado en nuestra área y cuento con una red de contratistas, inspectores y otros profesionales de confianza a quienes puedo recomendarle según sea necesario.
❱ Puedo proporcionar información y programar citas para ver cualquier propiedad en venta, independientemente de quién la represente.
❱ Puedo aconsejarle sobre ofertas y contraofertas basándome en una serie de factores, como cuánto tiempo ha estado la vivienda en el mercado, cuántos agentes parecen haber visto la vivienda, por cuánto se han vendido otras viviendas comparables, etc.
❱ Construyo sobre mi experiencia a través de amplias oportunidades educativas de Windermere. Puedo responder a sus preguntas, ayudarle a preparar los formularios de bienes raíces y explicar la línea de tiempo estándar y los pasos necesarios en el proceso de compra de su vivienda.
❱ Creo en retribuir a nuestra comunidad y elijo donar una parte de mi comisión a la Fundación Windermere para ayudar a niños y familias de bajos ingresos y sin hogar en nuestra área.
❱ El logro de sus objetivos es mi mayor prioridad. Voy a abogar y negociar en su nombre, manteniéndole informado en cada paso del camino.
el proceso de compra de una vivienda
vendedor
❱ Ventas comparables revisadas
❱ Análisis de mercado presentado
❱ Rango de precios establecido
❱ Acuerdo de listado firmado
❱ Listado en MLS
❱ Puertas abiertas (agentes y público)
❱ Visitas agendadas
❱ Publicidad
❱ Proporcionar información sobre la propiedad
❱ Facilitar la inspección de la propiedad
❱ Inspecciones y eliminación de condiciones
comprador
❱ Necesidades y deseos discutidos
❱ Acuerdo de representación del comprador firmado
❱ Determinación de los requisitos financieros
❱ Educación de mercado
❱ Ver propiedad
❱ Redactar oferta con el agente
Oferta de compra presentada al vendedor
Negociación de condiciones
Vendedor Agente
Agente del comprador
Contrato de venta aceptado
❱ Abrir una cuenta escrow
❱ Depositar una fianza
❱ Divulgación
❱ Inspección
Aproximadamente 15 días
❱ Búsqueda de título
❱ Informe preliminar del título
Negociación adicional (si es necesario)
Vendedor Agente Agente del comprador
❱ Obtener las inspecciones necesarias de la propiedad
❱ Proceso del préstamo
Aproximadamente 10 días
❱ Recibir dinero en efectivo
❱ Mudanza
Cierre
❱ Financiamiento del préstamo
❱ Registros de títulos en el Ayuntamiento
❱ Activación/desactivación de servicios
❱ Inspecciones y eliminación de condiciones
❱ Retirada de condiciones del préstamo
Aproximadamente 20 días
Aproximadamente 10 días
❱ Llaves recibidas
❱ Mudanza
GUIÁNDOLO A TRAVÉS DEL PROCESO
Hay muchos pasos, formas y consideraciones involucradas en una transacción de bienes raíces, y la terminación oportuna de cada uno es crítica. Yo seré su persona de contacto en la transacción y le guiaré a través del proceso y el contrato.
Me aseguraré de que entienda todas las opciones, documentos y honorarios, y anticiparé posibles problemas antes de que surjan.
Definir su relación de agente
El primer paso para contratarme es llegar a un acuerdo sobre las condiciones de mi representación, que se denomina Acuerdo de Agencia del Comprador. En él se incluyen factores clave como cuánto tiempo desea trabajar conmigo, la exclusividad de nuestra relación y cómo se me compensará. Este breve acuerdo ayuda a definir cómo funciona nuestra relación desde el principio y le dará una visión clave de mi papel, añadiendo transparencia a lo largo del proceso.
Los Acuerdos de Agencia del Comprador no siempre han sido necesarios, pero recientemente se han introducido como un paso obligatorio que tiene por objeto proporcionarle una mayor transparencia en el proceso y la forma en que se me compensa por nuestros servicios.
Identificación de sus objetivos
Cuando me contrate, mi primer paso será conocerle mejor para entender su situación, necesidades y objetivos a la hora de comprar una vivienda. Hablaremos de la(s) zona(s) que más le interesa(n) y por qué, y podré asesorarle sobre el mercado actual en esa zona y responder a cualquier pregunta que pueda tener. También le proporcionaré una lista de comprobación para ayudarle a identificar sus deseos frente a sus necesidades y a priorizar las características de la vivienda y los objetivos de estilo de vida más importantes para usted.
Descargue nuestra lista de comprobación de necesidades
CÓMO NOS MANTENDREMOS EN CONTACTO
La comunicación eficaz es imprescindible para garantizar un proceso fluido y satisfactorio de principio a fin. Desde el primer día, estableceremos un calendario de comunicación claro que le mantenga plenamente informado sobre todos los aspectos de nuestro trabajo conjunto, desde los principales hitos hasta los detalles más pequeños. Este enfoque estructurado garantiza que nunca tenga dudas sobre los progresos, los próximos pasos o las actualizaciones importantes, lo que le permitirá centrarse en alcanzar sus objetivos con total confianza y claridad.
Determinar su área de búsqueda
La ley de Vivienda Justa me prohíbe facilitarle determinada información sobre los vecindarios, como datos demográficos, índices de delincuencia, zonas aptas para niños, etc. No obstante, usted puede encontrar una gran cantidad de información en línea y en su biblioteca local, incluidos los datos del censo, información sobre las escuelas locales y los registros policiales para ayudarle a decidir dónde enfocar su búsqueda de vivienda.
La mejor manera de ayudarnos es comunicándome cualquier duda o preocupación, por pequeña que sea. Los clientes informados toman las mejores decisiones, así que estoy aquí para ayudarle a hacer precisamente eso. Si sus necesidades o plazos cambian en el transcurso de su búsqueda de vivienda, por favor hágamelo saber de inmediato para que podamos pivotar según sea necesario.
También es importante que nos mantengamos en contacto sobre las propiedades que le interesan y las viviendas que visita. Tengo herramientas diseñadas para hacer ese proceso fácil y conveniente, como mi aplicación de búsqueda personalizada; sin embargo, siempre adapto mis métodos de comunicación a sus preferencias.
Preaprobación
de préstamos
Antes de empezar a buscar vivienda, debe obtener la preaprobación de un préstamo para conocer su presupuesto y que los vendedores sepan que está preparado para hacer una oferta seria. Puedo remitirle a un asesor hipotecario de confianza que le ayude a determinar cuánto puede pagar de entrada y de cuota mensual, y le explique qué tipo de préstamo es el más adecuado para usted.
Hay varios factores que los prestamistas evalúan a la hora de determinar su elegibilidad para el financiamiento, entre los que se incluyen:
❱ Ingresos
❱ Cuántos ingresos mensuales se destinan a la deuda (relación deuda-ingresos o DTI)
❱ Situación laboral
❱ Activos
❱ Puntuación e historial crediticio
Antes de su consulta hipotecaria, asegúrese de poner sus finanzas en orden y revise su puntuación e historial crediticio para solucionar cualquier problema. Su asesor hipotecario le informará de la documentación que necesitará de usted, que puede incluir extractos bancarios recientes, recibos de sueldo, formularios W-2 y declaraciones de la renta.
ERRORES A EVITAR DESPUÉS DE LA PREAPROBACIÓN
Estar preaprobado no garantiza el financiamiento. Lo siguiente puede poner en peligro su financiamiento incluso después de la preaprobación:
1. Grandes compras en efectivo o a crédito
2. Dejar o cambiar de trabajo
3. Impagos o retrasos en los pagos
4. Abrir nuevas tarjetas de crédito o cuentas bancarias, o avalar un préstamo
5. Liquidación de préstamos o deudas importantes
6. Hacer grandes depósitos
Consulte siempre con su prestamista antes de tomar cualquier decisión o cambio financiero importante durante la búsqueda de vivienda.
La búsqueda
Crearé una lista de viviendas que se ajusten a sus criterios y que podremos visitar juntos. Le enviaré nuevas propiedades y me comunicaré con usted regularmente a lo largo de la búsqueda. Cuando encontremos una vivienda que le interese, responderé a sus preguntas e investigaré la vivienda más a fondo si es necesario.
Estoy suscrito al Servicio de Listado Múltiple y recorro nuevas propiedades en nuestra área cada semana. Envíeme cualquier propiedad que encuentre y compártame sus comentarios sobre cualquier vivienda que visite por su cuenta. Le recomiendo que tome notas sobre las ventajas y desventajas de cada vivienda que visite, ya que puede volverse difícil recordarlas después de ver varias propiedades. También podemos utilizar mi aplicación de búsqueda personalizada para comunicarnos y compartir propiedades y notas, y usted puede crear una búsqueda guardada en Windermere.com para recibir notificaciones automáticas cada vez que una nueva propiedad que cumpla con sus criterios salga al mercado.
MIRE MÁS ALLÁ DE LA APARIENCIA
Cuando vea una vivienda, intente no juzgarla por su aspecto ni por las características que pueda cambiar fácilmente más adelante. Las viviendas que necesitan una actualización estética suelen ser más asequibles que las que están totalmente actualizadas, y hacer esos cambios usted mismo (o con la ayuda de un profesional contratado) puede resultar más rentable y adaptarse mejor a sus necesidades a largo plazo. Los objetivos más importantes son asegurarse de que la vivienda está en buenas condiciones físicas y determinar el costo aproximado de las reparaciones y mejoras necesarias.
Oferta y negociación
Cuando esté listo para hacer una oferta por una vivienda, elaboraremos una estrategia para determinar el mejor precio de oferta revisando viviendas similares y datos de mercado de la zona. También hablaremos del plazo que prefiere, de los electrodomésticos y otros elementos de la vivienda que desea que se incluyan en la venta, del método que prefiere y de su disponibilidad para firmar los documentos, de las contingencias y de otros asuntos. A continuación, redactaremos un contrato de compraventa con los detalles de su oferta, que enviaré al agente del vendedor. El vendedor puede aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Negociaré con el vendedor en su nombre para conseguirle la vivienda que desea con las mejores condiciones posibles, incluso, si lo desea, solicitando que el vendedor pague los honorarios de la agencia del comprador o haga otras concesiones.
Fianza
La fianza es un depósito de "buena fe" que se suele entregar en el momento de hacer una oferta para demostrar que se está realmente interesado. Aunque no hay ninguna norma que especifique el importe del depósito de garantía, a veces puede marcar la diferencia en el proceso de negociación.
Al final, el dinero en garantía se destina al pago inicial o a los gastos de cierre, o se le devuelve si no se cumplen las condiciones contractuales.
GARANTÍA DE LA VIVIENDA
El seguro de hogar suele cubrir los daños o pérdidas de la vivienda y su contenido por sucesos repentinos e inesperados, como incendios o robos, pero no los problemas derivados del desgaste normal. Para eso, puede plantearse adquirir una garantía de hogar, que es un plan de servicio anual que puede proporcionarle tranquilidad al cubrir las reparaciones y sustituciones de los principales sistemas y electrodomésticos de su vivienda. Sin embargo, las garantías de la vivienda son diferentes y no siempre cubren el mantenimiento regular o las condiciones que existían antes de comprar la vivienda. Si desea obtener más información, le recomendaré una empresa de garantías de viviendas de confianza para que le explique sus opciones.
Contingencias
Una contingencia es una condición que debe eliminarse antes de que pueda ejecutarse un contrato. Durante el período de contingencia, el comprador normalmente puede renegociar o salir del acuerdo con su dinero en efectivo si descubren información sobre la propiedad que es inaceptable o no pueden cumplir de buena fe otra contingencia. Las contingencias protegen al comprador, pero también pueden hacer que una oferta parezca más débil a los ojos de los vendedores, por lo que le ayudaré a elaborar una estrategia basada en la intensidad del mercado actual. Algunas de las más comunes son:
❱ Contingencia de tasación: el comprador puede echarse atrás si la tasación de la propiedad es inferior a la especificada.
❱ Contingencia de inspección: el comprador puede realizar una inspección profesional de la propiedad y, si encuentra problemas que el vendedor no está dispuesto a reparar o negociar, puede retirarse.
❱ Contingencia de financiamiento/hipoteca: otorga al comprador el derecho a retirarse de la operación si, después de realizar esfuerzos razonables, no puede conseguir una hipoteca sobre la propiedad en un plazo determinado.
Aceptación de la oferta
Cuando su oferta sea aceptada y ambas partes hayan firmado el acuerdo, le proporcionaré un resumen detallado del calendario, las tareas y los plazos que deberá cumplir. Luego coordinaré con usted cada etapa del proceso para asegurarme de que todo transcurra sin contratiempos y dentro de los plazos establecidos.
Financiamiento
Una vez aceptada la oferta, el siguiente paso es obtener la aprobación final del préstamo. Durante este proceso, el prestamista decidirá si está dispuesto a aprobar la hipoteca en función de su solvencia, la tasación de la vivienda, el historial del título y otros factores. Una empresa de títulos le proporcionará a usted y a su prestamista un informe sobre el título en el que se detalle el historial de la vivienda y se garantice que no existen obstáculos legales para adquirirla.
Seguro
Una vez realizado el informe sobre el título de propiedad, la compañía de seguros le facilitará un presupuesto para el seguro del título basado en los resultados del informe. El seguro del título protege tanto al comprador como al prestamista frente a cualquier disputa legal y gravamen sobre la propiedad que la búsqueda del título no haya encontrado o resuelto, y los prestamistas exigen un seguro del título antes de emitir una hipoteca. Este cargo único le protege a usted y al prestamista de problemas desconocidos que puedan haber ocurrido ya.
Los prestamistas también exigen un seguro de propietario antes de financiar una propiedad para protegerle a usted y al prestamista de lo que pueda ocurrirle a la vivienda en el futuro. Si desea obtener más información, estoy encantado de hacer recomendaciones.
Inspección
Al hacer una oferta por una vivienda, puedo recomendar que se supedite a una inspección profesional para evaluar el estado de la vivienda. Esto no solo le informa de las reparaciones necesarias, que es posible que desee negociar con el vendedor, sino que también le ayuda a entender los sistemas de la vivienda y las necesidades de mantenimiento en curso. Dependiendo de la propiedad, puedo recomendar inspecciones adicionales, como de alcantarillado, pozo o sistema séptico, y recomendar inspectores locales de confianza que conozco y que realizan un trabajo minucioso.
Depósito en garantía
Cuando el vendedor acepta su oferta, es el momento de iniciar el proceso de depósito en garantía. El depósito en garantía es un acuerdo legal para retener temporalmente los fondos de una transacción inmobiliaria y asegurarse de que se distribuyen correctamente cuando se cierra el trato. Los fondos, la propiedad y los documentos son mantenidos por un tercero neutral “en escrow” hasta que se hayan cumplido los términos del acuerdo. Se reunirá con el agente de escrow para firmar los documentos finales unos días antes del cierre.
RENUNCIA A LA INSPECCIÓN
En un mercado altamente competitivo, los compradores a veces optan por renunciar a una contingencia de inspección de la vivienda con el fin de hacer su oferta más fuerte a los ojos del vendedor. Si considera esta opción, por su propia protección, debe reservarse el derecho a realizar una inspección para recabar información. También puede considerar una contingencia de inspección limitada, por ejemplo, solo para problemas importantes como moho o cimientos defectuosos, o una que renuncie a reparaciones de menos de $1.000.
Cierre
El proceso de cierre finaliza los términos del acuerdo y da lugar a la transferencia del título de propiedad (¡y de las llaves!). Esto conlleva sus propios gastos. Puedo ayudarle a entender qué honorarios pagará y recibirá cada parte, y su agente de escrow se coordinará con usted para programar la cita de la firma y proporcionar instrucciones para el pago de los fondos finales adeudados para el cierre. A continuación, entregará los fondos y los documentos de préstamo firmados al prestamista, y le transferirá el título y las llaves cuando el prestamista libere los fondos al vendedor y los documentos se registren en el condado.
ESTIMACIÓN DE LOS GASTOS DE CIERRE DEL COMPRADOR
Precio de venta $
Importe del préstamo $
Impuestos sobre bienes inmuebles + $
Seguro contra riesgos + $
Seguro hipotecario + $
Seguro de intereses + $
Seguro de título + $
Comisión por servicio de préstamo (__%) + $
Puntos de descuento + $
Registro de documentos + $
Comisión de tasación + $
La mitad de la tasa de depósito en garantía +$
Informe de crédito + $
Tasa de registro fiscal + $
Inspección de fosas sépticas/agua + $
Varios + $
Subtotal= $
Pago inicial- $
GASTO TOTAL DEL COMPRADOR = $
EL COMPRADOR RECIBE
❱ Crédito para los gastos de cierre del comprador o el precio de compra de la fianza depositada.
EJEMPLOS DE LO QUE PUEDE PAGAR UN COMPRADOR
❱ La mitad de los honorarios legales o de depósito en garantía pagados al abogado o a la empresa de depósito en garantía por preparar el cierre (en California, la parte que paga los honorarios de depósito en garantía varía de un condado a otro).
❱ Honorarios de preparación de documentos, si procede
❱ Gastos de registro y notaría, si procede
❱ Búsqueda de títulos y seguro de título*
❱ Impuestos locales sobre transmisiones patrimoniales*
❱ Comisiones de préstamo
❱ Tasas de tasación
❱ Tasas de informes de crédito
❱ Cuotas de la comunidad de propietarios, si procede* Pagadas por el vendedor o el comprador
Asistencia continua
Mi servicio no termina cuando usted recibe sus llaves. Puedo comunicarle con proveedores de servicios locales, recursos comunitarios y mucho más. También me mantendré en contacto en los años venideros para brindarte información útil sobre viviendas y estar a su disposición cada vez que tenga preguntas sobre bienes raíces o sobre nuestra área. Sea cual sea su necesidad, estaré dispuesto a ayudarle.
DE SEIS A OCHO SEMANAS ANTES
Aproveche las cosas que puedan ser difíciles de mover, como los alimentos congelados. Pida presupuestos a profesionales de la mudanza o a empresas de alquiler de camiones si va a hacer la mudanza usted mismo.
Una vez que haya elegido una empresa de mudanzas, hable del seguro, el embalaje, la carga y entrega, así como el procedimiento de reclamo.
Ordene sus pertenencias. Decida qué quiere conservar, vender y donar a organizaciones benéficas.
Registre los números de serie de los equipos electrónicos, tome fotos (o video) de todas sus pertenencias y elabore una lista de inventario.
Cambie los servicios públicos, incluidos el teléfono, la electricidad y el agua, de su antigua dirección a la nueva.
Rellene un formulario de cambio de dirección con el servicio postal y actualice su dirección con los acreedores y otras partes pertinentes.
Hable de los gastos de mudanza deducibles de impuestos con su contable y empiece a llevar registros precisos.
embalaje y
DE DOS A CUATRO SEMANAS ANTES
Haga reservas en compañías aéreas, hoteles y agencias de alquiler de vehículos, si es necesario.
Si se va a mudar usted mismo, utilice su lista de inventario para determinar cuántas cajas necesitará.
Empiece a empaquetar los objetos no esenciales.
Organise el almacenamiento, si es necesario.
Si tiene objetos que no quiere empacar y trasladar, organise una venta de garaje.
Ponga en orden el permiso de conducir, la matrícula y el seguro.
Transfiera sus cuentas bancarias a las nuevas sucursales. Cancele cualquier depósito directo o pago automático de sus cuentas si cambia de banco.
Haga arreglos especiales para trasladar a las mascotas y consulte a su veterinario para que el viaje les resulte cómodo.
Haga que revisen y le hagan servicio a su vehículo para el viaje.
Recoja los objetos de la caja fuerte si cambia de banco.
DOS O TRES DÍAS ANTES
Descongele la nevera y el congelador.
Pida a los de la mudanza que empaquen sus pertenencias.
Etiquete cada caja con el contenido y la habitación a la que desea que se la entreguen.
Tenga preparado el pago para la empresa de mudanzas.
Aparte los documentos legales y objetos de valor que no quiera que empaquen.
Empaque ropa y artículos de aseo, junto con ropa extra por si la empresa de mudanzas se retrasa.
Contrate el servicio de basura y reciclaje en el nuevo domicilio
Organícese para recoger las llaves de su nueva vivienda.
El proceso de embalaje y mudanza puede ser desalentador, pero crear un plan y organizarse ayudará a hacerlo más fácil. A cotinuación hay algunos consejos y plazos recomendados que le ayudarán a mantener el rumbo y minimizar el estrés.
ELEMENTOS ESENCIALES
almohadillas para muebles
carretilla de mano o dolly
cinta de embalar
plástico de burbujas
papel de embalaje tijeras
cuchillo multiuso etiquetas rotuladores
bolitas de embalaje de almidón de maíz muchas cajas
CAJA DEL PRIMER DÍA
tijeras
cuchillo multiuso tazas de café tetera
café o té instantáneo, refrescos
lápiz y papel jabón
toallas de baño bolsas de basura forro para estanterías
platos de papel bocadillos
papel higiénico
mudanza
DÍA DE LA MUDANZA: VIVIENDA ANTIGUA
Recoja el camión lo antes posible si se va a mudar usted mismo.
Haga una lista de todos los objetos y cajas que cargue en el camión.
Indique a la empresa de mudanzas cómo localizarle.
Revise armarios, alacenas, áticos, sótanos y garajes en busca de objetos olvidados.
DÍA DE LA MUDANZA: VIVIENDA NUEVA
Esté presente en la vivienda nueva para responder preguntas y dar instrucciones a la empresa de mudanzas.
Compruebe las cajas y los objetos a medida que salen del camión.
Instale cerraduras nuevas.
Confirme que se activaron los servicios y que están listos para su uso.
Desembale su caja del "primer día" (consulte la lista de contenidos sugeridos).
Examine sus bienes en busca de daños.
