UW WONING IS ONGESCHIKT OF ONBEWOONBAAR VERKLAARD: WAT NU?
Toelichtingsbrochure Ongeschiktheid Onbewoonbaarheid
AGENTSCHAP WONEN VLAANDEREN
WONENVLAANDEREN.BE
-2-
Wat is “een woning�?.......................................................... 4 Hoe verloopt de procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid?..................................................................... 4 Wat als u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester?...................................................................... 5 Welke gevolgen heeft de inventarisatie?.................... 5 Hoe wordt de Vlaamse heffing berekend?................. 6 Wanneer hebt u recht op een vrijstelling van Vlaamse heffing?................................................................... 6 Wanneer wordt de verplichting om Vlaamse heffing te betalen opgeschort?.....................7 Hoe kunt u een vrijstelling of opschorting van Vlaamse heffing aanvragen?............................................ 8 Wat als u de woning zelf bewoont?............................. 9 Wat moet u doen als uw woning opnieuw in orde is?................................................................................................ 9 Wat moet u doen als u uw woning verkoopt?......... 9 Waar vindt u de regelgeving over de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en VIVOO?..........................10 Meer informatie....................................................................11
Wat is “een woning”? Elk (deel van een) onroerend goed dat hoofdzakelijk dient voor huisvesting is een woning. Dat kan een zelfstandige (eengezinswoning, appartement, studio) of een niet-zelfstandige woning (kamer) zijn.
Hoe verloopt de procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid? De burgemeester neemt de beslissing om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren. Ongeschikt: de woning heeft minstens 15 strafpunten. Die strafpunten staan in het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek. Dat is een checklist van mogelijke gebreken. Elk vastgesteld gebrek krijgt 1, 3, 9 of 15 strafpunten. Onbewoonbaar: de woning heeft gebreken die een veiligheids- of gezondheidsrisico inhouden (los van het aantal strafpunten in het technisch verslag). De burgemeester baseert zich daarvoor doorgaans op een advies van het agentschap Wonen-Vlaanderen. Hiervoor onderzoekt Wonen-Vlaanderen ter plaatse de kwaliteit van de woning. Als de minister van Wonen de burgemeester heeft vrijgesteld van de verplichting om advies te vragen aan Wonen-Vlaanderen, kan de burgemeester zijn beslissing baseren op een conformiteitsonderzoek van een woningcontroleur die hij zelf heeft aangewezen. Elke ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woning komt in de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (“VIVOO”). Die inventaris bestaat uit twee afzonderlijke lijsten: • ongeschikte en onbewoonbare woningen volgens de Vlaamse Wooncode; • onbewoonbare woningen volgens artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Wonen-Vlaanderen beheert de inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen.
-4-
Wat als u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester? U kunt beroep aantekenen bij de minister bevoegd voor wonen. U moet het gemotiveerde beroep aangetekend versturen binnen dertig dagen na de betekening van het besluit. Daarna wordt de opname in VIVOO automatisch geschorst. De minister bevoegd voor wonen heeft drie maanden tijd om een beslissing te nemen. Als u mondeling wilt worden gehoord, moet u dat in uw verzoekschrift vermelden. In dat geval heeft de minister een maand langer tijd om te beslissen. Opgelet: Soms is een besluit tot onbewoonbaarverklaring gebaseerd op artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet in plaats van de Vlaamse Wooncode. In dat geval kunt u klacht indienen bij de provinciegouverneur en is de hier beschreven beroepsmogelijkheid niet van toepassing. Die juridische basis vindt u in de aanhef van het besluit van de burgemeester (“gelet op…”).
Welke gevolgen heeft de inventarisatie? Het is natuurlijk de bedoeling dat u uw woning zo snel mogelijk in orde brengt. Als de woning na een jaar nog steeds in VIVOO staat, zult u als eigenaar vanaf dan jaarlijks een heffing moeten betalen, tenzij u een vrijstelling of opschorting hebt gekregen. Er rust ook een recht van voorkoop op elke geïnventariseerde woning. Dat betekent dat bepaalde besturen (de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, Vlabinvest, de gemeente en eventueel ook het OCMW) het recht hebben om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Onder bepaalde voorwaarden kan er na een bepaalde periode ook een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld. Belangrijk: het verhuren of ter beschikking/te huur stellen van een ongeschikte of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/ of gevangenisstraf.
-5-
Hoe wordt de Vlaamse heffing berekend? Het basisbedrag van de Vlaamse heffing is het geïndexeerd kadastraal inkomen, met een minimum van 990 euro. Die heffing is verschuldigd bij elke verjaardag van de inventarisatie en bedraagt: • na 1 jaar: basisbedrag x 2, dus minstens 1980 euro • na 2 jaar: basisbedrag x 3, dus minstens 2970 euro • na 3 jaar: basisbedrag x 4, dus minstens 3960 euro • na 4 jaar en volgende: basisbedrag x 5, dus minstens 4950 euro De startdatum van opname op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen is altijd de datum van het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring.
Wanneer hebt u recht op een vrijstelling van Vlaamse heffing? Bij een vrijstelling van heffing blijft uw woning geïnventariseerd, maar moet u voor de periode van vrijstelling geen heffing betalen. Dat is het geval in de volgende situaties: • Uw woning valt binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan of de stedenbouwkundige vergunning wordt geweigerd omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid. • Uw woning is onbruikbaar geworden door een ramp: dit is een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan buiten de wil van de eigenaar. Vanaf de datum van de ramp geldt er een vrijstelling van twee jaar. • Er is een sociaal beheersrecht op uw woning ingesteld, waardoor ze als sociale huurwoning kan worden verhuurd. • U hebt een renovatiecontract van minstens negen jaar gesloten met de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie.
-6-
Wanneer wordt de verplichting om Vlaamse heffing te betalen opgeschort? Ook bij een tijdelijke opschorting van de Vlaamse heffing blijft uw woning geïnventariseerd. Op het einde van de periode gaat men na of aan de voorwaarden van opschorting is voldaan. Is dat niet zo, dan moet u alsnog alle Vlaamse heffingen voor die periode betalen. Wie een geïnventariseerde woning koopt, krijgt een opschorting van twee jaar op voorwaarde dat hij zijn woning in die tijd niet verkoopt en • ofwel zorgt dat de woning binnen die periode uit de inventaris wordt geschrapt, • ofwel voor het einde van die periode een andere vrijstelling of opschorting krijgt toegekend. Die opschorting begint vanaf de datum van de volledige overdracht van de woning. Ze geldt niet als: • de verkoper bloed- of aanverwant is (tot de derde graad) van de nieuwe eigenaar; • de verkoper zelf rechtstreeks of onrechtstreeks controle heeft over de vennootschap die de woning koopt. Er is ook een opschorting bij geplande renovatiewerken of sloop gevolgd door nieuwbouw, als een van de volgende voorwaarden is vervuld: • De eigenaar legt voor de werken een geldige stedenbouwkundige vergunning voor; • De eigenaar legt een schriftelijke bevestiging van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar voor, die aantoont dat de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning volledig is; • De eigenaar legt een gedetailleerd renovatieschema voor van de uit te voeren werken (alleen voor niet-vergunningsplichtige werken). Dit dossier bevat een schets van de woning met aanduiding van de geplande werken, een volledige opsomming en beschrijving van de werken, een raming van de kosten en foto’s van de te renoveren delen. De periode van opschorting eindigt zodra de werken klaar zijn. Ze kan niet langer duren dan vier jaar, tenzij de renovatiewerken minstens drie gebouwen of woningen beslaan of zo omvangrijk zijn dat vier jaar niet volstaan: dan wordt de maximale periode vijf jaar.
-7-
De opschorting wegens renovatiewerken vervalt als de geplande werken niet tijdig zijn voltooid. Ze vervalt ook bij weigering van de aangevraagde stedenbouwkundige vergunning. De heffingen voor heel die periode zijn dan alsnog te betalen.
Hoe kunt u een vrijstelling of opschorting van Vlaamse heffing aanvragen? Om een vrijstelling of opschorting te vragen, moet u het ‘Aanvraagformulier voor vrijstelling of opschorting’ invullen en bezorgen aan Wonen-Vlaanderen. Dat document vindt u op www.wonenvlaanderen.be (klik bovenaan rechts op “Modeldocumenten”). Opgelet: De gemeente kan ook een eigen heffing hebben voor de woningen die op de VIVOO-lijst staan. Als het bedrag van de gemeentelijke heffing minstens 500 euro bedraagt voor een kamer of minstens 990 euro voor andere woningen, zal u alleen de gemeentelijke heffing moeten betalen. In sommige gemeenten is deze heffing vanaf het eerste jaar verschuldigd. Een volledig overzicht van de gemeenten met een eigen heffingsreglement dat aan de decretale voorwaarden voldoet vindt u op de website https://www.wonenvlaanderen.be/woningkwaliteitsbewaking/opdracht-reageren-op-klachten-over-de-woonkwaliteit-en-overbewoning.
-8-
Wat als u de woning zelf bewoont? Als u de woning als hoofdverblijfplaats bewoont en geen andere woning in eigendom hebt, bent u vrijgesteld van heffing zolang deze twee voorwaarden voldaan zijn. Dat moet u zo aanduiden op het ‘Aanvraagformulier voor vrijstelling of opschorting’ (zie boven) dat u aan Wonen-Vlaanderen bezorgt. Opgelet: Als u een gemeentelijke heffing moet betalen, bepaalt de gemeente in welke situaties u een vrijstelling of opschorting van heffing kunt krijgen. De gemeente kan u hierover inlichten.
Wat moet u doen als uw woning opnieuw in orde is? Als u de gebreken aan uw woning hebt hersteld, moet u dat melden aan de gemeente. Die voert dan een nieuw conformiteitsonderzoek uit. Als blijkt dat de gebreken afdoende zijn hersteld (en er ook geen andere gebreken zijn), zal de burgemeester u een conformiteitsattest geven. De gemeente kan daarvoor een vergoeding vragen. Die bedraagt voor zelfstandige woningen hoogstens 62,50 euro. Voor een kamerwoning mag dit verhoogd worden met 12,50 euro per kamer, tot een maximumtotaal van 1.250 euro. Het conformiteitsattest heft het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op. Zodra u het attest krijgt, moet u zelf Wonen-Vlaanderen op de hoogte brengen. Die zal de woning dan schrappen uit de inventaris.
Wat moet u doen als u uw woning verkoopt? Uw notaris moet de koper ten laatste op de dag van de eigendomsoverdracht meedelen dat de woning is geïnventariseerd. Opgelet: U of uw notaris moet de Vlaamse Belastingdienst en Wonen-Vlaanderen binnen zeven dagen na eigendomsoverdracht op de hoogte brengen van de verkoop. Daarvoor moet u het formulier “Kennisgeving van de overdracht van het zakelijk recht op een geïnventariseerd pand” invullen en opsturen. Maak hierover goede afspraken met uw notaris, want als die kennisgeving niet (tijdig) gebeurt, blijft u nog steeds belastingplichtig voor de eerste heffing na de verkoop. -9-
Het modelformulier “Kennisgeving van de overdracht van het zakelijk recht op een geïnventariseerd pand” vindt u op www.wonenvlaanderen.be (klik op “Modeldocumenten”).
Waar vindt u de regelgeving over de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring en VIVOO? Voor de procedure tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht: • Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode; • Besluit van de Vlaamse Regering van 6 oktober 1998 betreffende het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen; • Besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. Voor VIVOO: • Decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996; • Besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en/of woningen. U vindt alle regelgeving www.codex.vlaanderen.be.
-10-
in
de
Vlaamse
codex:
Meer informatie Voor meer informatie kunt u terecht op de website www.wonenvlaanderen.be of bij het Meldpunt Woningkwaliteit van Wonen-Vlaanderen in uw provincie: Meldpunt Woningkwaliteit Antwerpen Wonen Antwerpen, Meldpunt Woningkwaliteit Lange Kievitstraat 111–113 bus 54 2018 Antwerpen woningkwaliteit.antwerpen@vlaanderen.be Meldpunt Woningkwaliteit Limburg Wonen Limburg, Meldpunt Woningkwaliteit VAC Koningin Astridlaan 50 bus 1 3500 Hasselt woningkwaliteit.limburg@vlaanderen.be Meldpunt Woningkwaliteit Oost-Vlaanderen Wonen Oost-Vlaanderen, Meldpunt Woningkwaliteit Virginie Lovelinggebouw Koningin Maria Hendrikaplein 70 bus 92 9000 Gent woningkwaliteit.oostvlaanderen@vlaanderen.be
Meldpunt Woningkwaliteit West-Vlaanderen Wonen West-Vlaanderen, Meldpunt Woningkwaliteit VAC Jacob van Maerlantgebouw Koning Albert I-laan 1/2 bus 93 8200 Brugge woningkwaliteit.westvlaanderen@vlaanderen.be Telefonische kunt u terecht op het gratis nummer 1700. Kijk ook op www.premiezoeker.be voor een overzicht van de beschikbare steunmaatregelen. Belangrijk: deze brochure heeft een informeel karakter en verbindt Wonen-Vlaanderen of de gemeente op geen enkele wijze.
-11-
V.U.WONEN-VLAANDEREN | Havenlaan 88 bus 40 | 1000 Brussel | januari 2018
Meldpunt Woningkwaliteit Vlaams-Brabant Wonen Vlaams-Brabant, Meldpunt Woningkwaliteit Dirk Boutsgebouw Diestsepoort 6 bus 92 3000 Leuven woningkwaliteit.vlaamsbrabant@vlaanderen.be
-12-