VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN
Jaarverslag
2021
Publiek-private samenwerking Nieuwe procedures gelanceerd
De woonmaatschappij 3 ondersteuningsinitiatieven toegelicht
Een (t)huis voor iedereen inspiratieboek sociaal wonen
1
Terugblik op 2021
Vanaf 1 januari 2023
In 2021 hoopten we allemaal dat het leven opnieuw zijn gewone gang zou gaan, maar daar stak het coronavirus nog altijd een stevig stokje voor. Onze studiedag voor sociaal wonen, Woonforum, vormden we noodgedwongen om naar een digitale editie. Zeker geslaagd, maar “in het echt is toch net dat tikkeltje fijner”, zo getuigen enkele deelnemers in dit jaarverslag. Ook de foto’s en interviews voor het inspiratieboek sociaal wonen realiseerden we vanop een veilig afstand en met mondmasker op. Maar dat we tevreden zijn over het resultaat, dat staat vast! Het boek toont u welke innovatieve projecten en warme verhalen er te rapen vallen in onze sector.
ÉÉN WEG NAAR SOCIALE WONI
De woonmaatschappijen 3 ondersteuningsinitiatie
Een sector die sterk in beweging is... Het traject naar de woonmaatschappijen en onze eigen fusie tot Wonen in Vlaanderen kregen het voorbije jaar meer vorm. We ondersteunden de woonactoren hierbij onder andere via een (juridisch) draaiboek. Maar ook de bouw en renovatie van sociale woningen ging verder. We ontwikkelden in 2021 een nieuwe procedure, design & insulate. Hiermee zetten we in op het versneld isoleren en renoveren van de daken van huurwoningen. Ook prijsstijgingen, bouwevoluties en administratieve processen namen we onder de loep. We bekeken waar we de sociale woonactoren in hun bouwproces konden tegemoetkomen. Veel leesplezier.
Nieuwe procedures: Design & ...
Ben Forier Gedelegeerd bestuurder Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
ERP2020 in (retro)perspectief 2
12
INHOUD
6
R JE ING
n: even toegelicht
22 P R IJ S P L A F O N D S
Zo stimuleren we de bouw van sociale woningen
14 Verder
09 SAMEN BOUWEN AAN WONEN IN VLAANDEREN 11
WOONFORUM GING DIGITAAL
26 DIENSTVERLENING HERWERKT
Inspiratieboek: een (t)huis voor iedereen
16 14
24
Meer cijfers over 2021? Surf naar www.vmsw.be/ statistieken/2021
HET JAARVERSLAG 2021 is een eenmalige uitgave, gemaakt en uitgegeven door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Over de VMSW Meer weten over de VMSW? Surf naar www.vmsw.be Volg ons op: VMSW @VMSW Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen vmsw.be
Onderzoek naar buitenlandse eigendommen
Copyright foto's Achtercover (van links naar rechts en boven naar beneden): Kris Snoeck (foto 1), Kurt Thys (foto 8) en FVWW Architecten (foto 10). Voor meer details over de foto’s op de backcover, kijk op www.vmsw.be/statistieken/2021 Verantwoordelijke uitgever Ben Forier, Havenlaan 88 bus 94, 1000 Brussel
3
Dit was 2021 25 maart Woonforum digitaal
18 januari Lancering nieuw projectportaal De VMSW lanceert het nieuwe projectportaal. Het is mogelijk om in het nieuwe projectportaal woonprojecten op te starten en te programmeren. Voor deze projecten kunnen initiatiefnemers ook beleidstoetsen aanvragen en een digitale simulatietabel opmaken.
Woonforum, de studie- en netwerkdag voor sociaal wonen, gaat dit jaar digitaal door via een online platform. Tijdens een voormiddag komen de 697 deelnemers meer te weten over onder meer reputatiemanagement en woningkwaliteit.
9 juli Subsidie voor prospectiemedewerker verlengd De Vlaamse Regering besluit om de impulssubsidie voor de prospectiemedewerker een jaar te verlengen. Alleen de SVK’s die al een prospectiemedewerker hebben aangeworven op ten laatste 1 juni 2021 en daarvoor een beroep deden op de subsidie, komen in aanmerking voor de bijkomende subsidie.
15 juli Tijdelijke verandering werking beoordelingscommissie De beoordelingscommissie delegeerde de opname van verrichtingen op MJP en KTP tijdelijk aan de VMSW. De VMSW kan daardoor zelf alle programmatietypes opnemen. Dit betekent dat SHM’s aanvragen tot programmatie continu kunnen indienen en laten programmeren, zonder de deadlines van de beoordelingscommissie te moeten volgen.
5 februari Lening voor liquiditeitstekorten bij SVK’s Op 1 januari 2021 trad het nieuwe Leningenreglement in werking. Dit reglement bepaalt onder andere dat sociale verhuurkantoren (SVK’s) een overbruggingslening kunnen aanvragen bij tijdelijke liquiditeitstekorten.
15 maart Raamovereenkomst fraudeonderzoek buitenlandse eigendommen Sociale huurders moeten voldoen aan een onroerende bezitsvoorwaarde. De voorwaarde geldt ook voor een woning of bouwgrond in het buitenland. Om dat te controleren bij twijfel, kunnen woonactoren via een raamovereenkomst van de VMSW een beroep doen op ondernemingen, gespecialiseerd in het onderzoek van onroerende goederen in het buitenland. Lees meer op pagina 24-25.
4
U ITG E LI C HT
2 augustus Oproep sociale woonbeleidsconvenanten gestart De VMSW en Wonen-Vlaanderen starten de zesde oproep voor sociale woonbeleidsconvenanten, die loopt van begin 2022 tot eind 2024. 177 gemeentes komen in aanmerking. Dat zijn gemeentes die hun bindend aantal sociale huurwoningen en eventuele extra woningen via een convenant al realiseerden.
16 november Lancering SVK Pro 2021 De VMSW lanceert de oproep SVK Pro 2021 naar de private initiatiefnemers. Via SVK Pro wilt de VMSW private partijen, zoals projectontwikkelaars, stimuleren om woningen te bouwen die ze voor een lange periode (18 jaar) verhuren aan een SVK.
20 oktober Lancering nieuwe oproep Design & Build appartementen De VMSW start een nieuwe oproep Design and Build. Via Design and Build 2021 - appartementen (D&B2021app) sluiten we een raamovereenkomst af voor het ontwerp en de bouw van sociale appartementen. Lees meer op pagina 12-13.
17 december Definitieve goedkeuring uitvoeringsbesluit woonmaatschappijen
1 september Wijzigingen erfpachten opstalrecht Op 1 september 2021 trad het nieuwe boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek in werking. Het nieuwe boek integreert onder meer de wetten van 1824 over het recht van erfpacht en het recht van opstal en zorgt voor enkele wijzigingen.
Tegen 1 januari 2023 moeten SHM’s en SVK’s één woonactor vormen binnen een werkingsgebied: de woonmaatschappij. Het uitvoeringsbesluit dat nodig is om de woonmaatschappijen te creëren, is definitief goedgekeurd. Lees meer op pagina 6.
1 oktober Lancering nieuwe CBO-procedure De VMSW lanceert een nieuwe procedure Constructieve Benadering Overheidsopdrachten (CBO). Voor deze CBO2021-procedure voorziet de VMSW opnieuw 130 miljoen euro – 100 miljoen euro voor sociale huur en 30 miljoen euro voor sociale koop – om private initiatiefnemers te stimuleren om sociale woningen te bouwen.
5
D E WO O N MA AT S C HAPPIJ
3
ondersteunings initiatieven toegelicht
Tegen 1 januari 2023 moeten sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s) één woonactor vormen met maar één speler per werkingsgebied: de woonmaatschappij. In 2021 kwam dit traject in een stroomversnelling.
De VMSW en het agentschap Wonen-Vlaanderen startten al in het najaar van 2020 een ondersteuningstraject voor de lokale besturen, SHM’s en SVK’s nadat de Vlaamse Regering de algemene krijtlijnen voor de woonmaatschappijen principieel vastlegde. Het ondersteuningstraject gebeurt in nauw overleg met de koepelorganisaties VVH/VLEM, HUURpunt en VVSG. Het decreet van 19 juli 2021 legde de basis om woonmaatschappijen mogelijk te maken. En op vrijdag 17 december 2021 keurde de Vlaamse Regering het uitvoeringsbesluit voor de woonmaatschappijen definitief goed. De VMSW ondersteunt de sociale woonactoren en lokale besturen concreet met drie initiatieven.
1.
EEN DRAAIBOEK VOOR DE WOONMAATSCHAPPIJ
De VMSW ondersteunt de woonactoren bij de juridische en organisatorische vorming van deze nieuwe organisaties. Zo’n nieuwe organisatie vormgeven, is een grote juridische en organisatorische operatie. Om de woonactoren daarbij te ondersteunen, werkte de VMSW samen met Wonen-Vlaanderen een draaiboek uit. Koepelorganisaties VVH en HUURpunt werken mee voor de onderdelen over personeelszaken. We publiceerden het draaiboek
online in juni 2021. Morwenna Denys, bedrijfsjuriste bij de VMSW, coördineerde het draaiboek.
Beginnen bij het eindpunt “Het draaiboek begint met waar we moeten landen, namelijk bij de woonmaatschappijen in Vlaanderen”, vertelt Morwenna. “We sommen op hoe een woonmaatschappij juridisch in elkaar moet zitten, volgens de Vlaamse regelgeving en het Wetboek van vennootschappen en verenigingen”. Zo leest u dat elke woonmaatschappij de rechtsvorm van een besloten vennootschap moet hebben, wat de krijtlijnen van de erkenning zijn, wat de schaalgrootte moet zijn, … Morwenna: “Deze informatie deelden we al met onze klanten, maar in het draaiboek staat alles overzichtelijk gebundeld.” Een groot deel van dit hoofdstuk gaat daarnaast over de organisatie van de woonmaatschappij, zoals de bestuursorganen en de stemrechtverdeling.
Morwenna Denys bedrijfsjuriste
6
D E WO O N MA AT S C HAPPIJ
Traject vanuit elke startpositie De volgende delen vertrekken telkens vanuit de eigenheid van de organisatie die het draaiboek leest. Morwenna: “We vertellen hoe u tot een woonmaatschappij komt vanuit de positie van een SHM, een SVK-vzw, een SVK-welzijnsvereniging of een SVK-OCMW. Ook de vrijwillige overdracht van andere actoren zoals lokale besturen komt aan bod. Dit leek ons de meest klantvriendelijke aanpak: zo kan elke organisatie op haar maat doornemen welke stappen ze moet nemen om tot de woonmaatschappij te komen. De algemene stappen zijn misschien vaak dezelfde, maar per type organisatie zijn er toch belangrijke nuances.”
Work in progress in online tool Het draaiboek is geen boek op papier, maar een online platform. Morwenna: “We kozen voor dit platform omdat het makkelijk raadpleegbaar en doorzoekbaar is. Bovendien past deze vorm het best bij onze aanpak. Het draaiboek is namelijk een work in progress: we passen aan en breiden continu uit, afhankelijk van het regelgevende traject. Op de startpagina vindt u een overzicht van alle inhoudelijke wijzigingen.” Je vindt het draaiboek en alle informatie over woonmaatschappijen op de website van de VMSW:
2.
RAAMCONTRACT ADVIESVERLENING ORGANISATIEONTWIKKELING
De VMSW sloot een raamovereenkomst af met een pool van ondernemingen die gespecialiseerd zijn in consultancy of adviesverlening in organisatieontwikkeling. Zo ondersteunt ze SHM’s en SVK’s bij de vorming van de woonmaatschappijen. Sociale woonactoren kunnen de raamovereenkomst gebruiken om zich te laten ondersteunen bij de feitelijke effectieve eenmaking tot een woonmaatschappij. De opdracht van de ondernemingen bestaat uit twee delen: een organisatiestrategie ontwikkelen en een concrete uitwerking van de organisatiestructuur en verfijning van de verdere werking en inrichting.
Een organisatiestrategie ontwikkelen De onderneming begeleidt de toekomstige woonmaatschappij door een integrale denkoefening over een vernieuwde strategie: waar wil men met de nieuwe organisatie (de woonmaatschappij) naartoe, wat zijn de verwachte of nagestreefde voordelen ervan, …. Op basis van bestaande organisatieprincipes gaan ze op zoek een gemeenschappelijke set van leidende principes die de basis vormen voor de verdere realisatie van de transitie.
Dit houdt enkele mogelijke deeltaken in: de strategiebepaling, een stappenplan, een blauwdruk van de toekomstige organisatie, een communicatietraject en participatie en betrokkenheid.
Concrete uitwerking van de organisatiestructuur De ondernemingen gaan samen met de toekomstige woonmaatschappij aan de slag om de nieuwe processen binnen de organisatie te stroomlijnen. Ze ontwikkelen en geven nieuwe teams vorm. De woonmaatschappijen kunnen ook bij hen terecht voor het bepalen van personeelsbeleid, verloning, HRM, enz.
Interesse? De VMSW gunde de opdracht aan vijf ondernemingen en sloot met hen een raamovereenkomst voor twee jaar, van het najaar 2021 tot eind 2023. Het contract kan tweemaal stilzwijgend worden verlengd. Tijdens deze looptijd kunnen sociale woonactoren bestellingen plaatsen op deze raamovereenkomst. Dit gebeurt via een minicompetitie. Meer informatie en de contactgegevens vindt u in het online luik over de woonmaatschappijen (inloggen is nodig).
7
D E WO O N MA AT S C HAPPIJ
Algemene communicatiecampagne Het tweede deel van de ondersteuning bestaat uit een algemene communicatie vanuit de VMSW. Met deze algemene communicatiecampagne willen we de wijzigingen die vanaf 1 januari 2023 gelden vooraf bekendmaken bij de particuliere en professionele doelgroepen van de SHM’s en SVK’s, en het brede publiek. We zetten daarbij vooral in op een digitale communicatiestrategie. We zorgen onder andere voor een website met algemene informatie, een FAQ, (gesponsorde) animatievideo(‘s) op sociale media en online bannering op specifieke online mediakanalen.
Positief en laagdrempelig
3.
Communicatiepakket voor de woonactoren ONDERSTEUNING BIJ COMMUNICATIE
Samen met de woonmaatschappijen verandert de sociale huurwetgeving grondig. Over deze belangrijke en impactvolle wijzigingen willen we de klanten van de SHM’s en SVK’s (en het brede publiek) vooraf grondig informeren. Daarom wil de VMSW in 2022 een ondersteunend communicatiepakket voorzien dat sociale woonactoren kunnen gebruiken in de communicatie naar klanten. De VMSW houdt ook een beperkte algemene communicatiecampagne. Het communicatiebureau choco zal de VMSW hierbij begeleiden. We gunden deze opdracht aan choco na een communicatieopdracht die de VMSW uitwerkte samen met de werkgroep communicatie. De VMSW werkt sinds begin 2021 met een werkgroep communicatie waarin SHM’s, SVK’s, hun koepelorganisaties en lokale besturen vertegenwoordigd zijn om de communicatie rond deze wijzigingen uit te werken.
8
De opdracht bestaat uit twee delen om de particuliere en professionele doelgroepen van de SHM’s en SVK’s (en het brede publiek) te bereiken. De VMSW koos in de eerste plaats voor een uitgebreid ondersteunend communicatiepakket waarmee SHM’s en SVK’s de algemene en praktische/concrete wijzigingen kunnen communiceren aan hun particuliere en professionele doelgroepen. Hierbij zetten we in op digitale communicatiekanalen, maar ook op printcommunicatie om (potentiële) klanten te bereiken die niet gedigitaliseerd zijn. We zorgen onder andere voor: affiches (print), advertenties (bv. voor in de huurderskrant, voor in het gemeenteblad, …), een informatiefolder, animatievideo’s voor sociale media, online banners, … Deze tools zijn ook aanpasbaar zodat lokale woonactoren ze kunnen gebruiken om professionele doelgroepen te informeren.
Samen met de werkgroep communicatie legden we een aantal principes vast rond de communicatiestijl en -toon. Deze zullen we in het verdere campagne traject ook blijvend bewaken. We zetten in op laagdrempelige en vooral visuele communicatie. Een duidelijke, heldere taal is belangrijk. En we communiceren positief en geruststellend, maar feitelijk; we doen geen valse beloftes of stellen geen verwachtingen.
Praktisch De wijzigingen gelden vanaf 1 januari 2023, waardoor we pas in 2022 de nodige communicatie moeten voeren. Met de huidige timing starten we de communicatie pas vanaf september 2022. De sociale woonactoren kunnen gratis het ondersteunend communicatie pakket gebruiken. Ze betalen enkel de kosten voor eventueel gepersonaliseerd drukwerk.
Interesse? Blijf op de hoogte via
FUSIE
WONEN IN VLAANDEREN
Samen bouwen aan ons nieuwe agentschap De VMSW en het agentschap Wonen-Vlaanderen moeten tegen 1 januari 2023 één agentschap voor wonen vormen. Ook in 2021 werkten we hieraan achter de schermen verder. De organisatieprincipes en -structuur stonden het voorbije jaar centraal. In de eerste helft van 2021 lag de focus op de vertaling van de missie en de visie in organisatieprincipes. De vier organisatieprincipes – organisatiecultuur, functies en loopbaan, kennisdeling en leiderschap – zijn de krachtlijnen voor de interne werking van de nieuwe organisatie. In 2022 verfijnen we deze nog via leiderschaps- en organisatiecultuurtrajecten. Op deze fundamenten tekenden we de zeven afdelingen uit en stelden we transitiemanagers aan om de afdelingen te helpen vormgeven. De afdelingen hebben nog werknamen. We concretiseren ze in de loop van 2022 met de hulp van alle collega’s.
Vier kernafdelingen Centraal in de organisatie staan vier kernafdelingen: premies en woningkwaliteit, sociale woonprojecten, financiën en toezicht. Die vier afdelingen spitsen zich toe op onze kerntaken tegenover onze drie belangrijkste doelgroepen: de burgers, de lokale besturen en de woonactoren. Toezicht staat in het organogram naast de andere kernafdelingen, om de nodige onafhankelijkheid te kunnen garanderen die samengaat met een toezichthoudende rol.
Klanten ondersteunen Om het voor de kernafdelingen
PREMIES & WONINGKWALITEIT
EN KLANTENR ONDERIN STEUNING
BELEID
Beleidsrol Net als de ondersteuningsrollen naar externe klanten bundelen we ook de beleidsrollen in een afdeling beleid. Deze afdeling stuurt de volledige beleidscyclus, in dialoog met de aanwezige expertise in de verschillende andere afdelingen in de organisatie. In elke afdeling zullen we dus één of meerdere verantwoordelijken aanduiden die vanuit een inhoudelijke expertise de dialoog voeren met de beleidsafdeling.
Organisatie ondersteunen
SOCIALE WOONPROJECTEN
FINANCIËN
TOEZICHT
mogelijk te maken om zich maximaal te focussen op de concrete uitvoering van de dossiers en/of projecten clusteren we alle ondersteunende rollen naar de klantengroepen in de afdeling klantenondersteuning. Die afdeling coördineert en bundelt alle overkoepelende ondersteuning naar de drie externe klantengroepen.
ORGANISATIEONDERSTEUNING
Tot slot is er een sterke ondersteunende afdeling. Het kader van deze afdeling omsluit alle afdelingen omdat ze als doel heeft de rest van de organisatie te ontzorgen en te faciliteren bij haar taken. Ze doet dat altijd in partnerschap met de andere afdelingen.
9
OPLEIDINGEN DIGITALE OPLEIDINGEN
31 live webinars 81 sessies 2033 deelnemers
PRAKTIJKGERICHTE OPLEIDINGEN?
56
100% basiscursus projectontwikkeling - voor SHM’s
video’s (verdeeld over 6 webinarreeksen)
100% communicatieplan opstellen - voor SVK's 100% informatieveiligheid - phishing/ransomware voor SHM en SVK
TEVREDENHEID OPLEIDINGEN (OP 5)
4,7
4,6
4,5
4,5
4,5
financiële planningstool voor koopmaatschappijen
97% digitale projectopvolging: simulatietabel - voor SHM’s
vragensessie inschrijven en toewijzen basis - voor SVK’s
96% financiële planningstool - voor koopmaatschappijen
btw op vastgoed voor SHM's
93% btw op vastgoed - voor SHM's
vragensessie toewijzen basis - voor SHM's hou je stressniveau gezond - voor sociale diensten SHM’s
INSPIREREND VOOR DAGELIJKSE WERKING?
4,1 tevredenheid over alle opleidingen
100% vragensessie inschrijven en toewijzen basis - voor SVK’s en SHM’s 100% vragensessie inschrijven en toewijzen gevorderden - voor SVK's 92% vragensessie toewijzen gevorderden - voor SHM's
100% AANBEVOLEN AAN COLLEGA’S
91% vragensessie webinars financiële planningstool - voor SVK's
vragensessie inschrijven en toewijzen basis - voor SVK’s en SHM’s opleiding introductie nieuwe SVK-medewerkers
AANTAL DEELNEMERS (TOP 6) 225
fraudeonderzoek buitenlandse eigendommen vragensessie inschrijven en toewijzen gevorderden - voor SVK’s
221
digitale projectopvolging: simulatietabel 198
digitale projectopvolging: projectportaal projectportaal bij CBO-procedure - voor private initiatiefnemers
173
vervolgwebinar onderzoek buitenlandse eigendommen 110
btw bij vastgoed - voor SHM's 105
woningkenmerken
10
WO O N F O RU M
Woonforum 2021 ging digitaal De VMSW organiseert tweejaarlijks haar studiedag Woonforum. Door het coronavirus stelden we de editie van 2020 op het laatste moment uit naar 2021. Helaas kon ook in 2021 Woonforum niet fysiek doorgaan. Als alternatief besloot de VMSW om de studiedag digitaal te organiseren in een virtueel congrescentrum. Enkele deelnemers getuigen over hun ervaring. Elke Acciani, directeur van SVK Het Scharnier “Woonforum 2021 was voor mij een leuk virtueel event met voldoende variatie in de aangeboden thema’s. De digitale versie verliep heel vlot waardoor het verschil met een fysieke aanwezigheid beperkt was. Enkel het netwerkmoment zou in een live-omgeving fijner geweest zijn.” “Inhoudelijk vond ik de sessie over de woonmaatschappij van de toekomst heel interessant. Vooral het deel waarbij Gerard Van Bortel de evoluties in de sociale huisvesting in een internationaal perspectief plaatste. Woonforum 2021 was in de digitale vorm zeker geslaagd!”
Raf Vangompel, Teamverantwoordelijke Wijk- en Bewonerszaken bij Nieuw Dak “Ik was zeer aangenaam verrast over de digitale versie van Woonforum. Alles zat heel knap in elkaar. Je voelde je bijna letterlijk aanwezig in het virtuele congrescentrum en we werden warm onthaald. Zoeken naar de juiste zaal was dit jaar niet aan de orde. Alles was duidelijk en verliep heel vlot. Dikke proficiat dus aan de organisatoren! Maar ondanks de knappe organisatie, miste ik hier wel de livecontacten. Hopelijk volgende keer opnieuw live.” “Tijdens de sessie ‘reputatiemanagement: werken aan imago’ kregen we heel wat nuttige tips, voor
bijvoorbeeld sociale media. SHM’s komen vaak negatief in de media terwijl we ons elke dag opnieuw met hart en ziel inzetten om een mooie thuis en toekomst te bieden aan zoveel huurders. Ook de sessie over change management vond ik zodanig inspirerend dat ik de ADKAR-theorie – die daar aan bod kwam – meteen in een meeting in de namiddag naar boven haalde!”
Bedankt aan alle deelnemers en sprekers van deze digitale editie!
11
Design & ... De VMSW lanceerde de afgelopen jaren verschillende oproepen om private ontwikkelaars, bouwfirma’s, investeerders, … te betrekken bij sociale woningbouw. Er is een grote nood aan extra sociale woningen. Ook in 2021 bleef de VMSW de private sector stimuleren om extra sociale woningen te bouwen en om sociale woningen te helpen renoveren met nieuwe types procedures. Design & Insulate De laatste nieuwe procedure is de Design & Insulate voor het versneld renoveren en isoleren van daken van huurwoningen. Sinds 15 december 2020 kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) deelopdrachten binnen deze raamovereenkomsten bestellen en treden zij onmiddellijk op als bouwheer.
De VMSW sloot twee raamovereenkomsten af: een voor regio Oost (Antwerpen, Limburg en een deel Vlaams-Brabant) en een voor regio West (Oost- en West-Vlaanderen en een deel Vlaams-Brabant). Zeven SHM’s dienden 17 dossiers in voor Design & Insulate. Het gaat om 286 huurwoningen, met deze nuance dat bij 4 dossiers het aantal woningen nog niet gekend is.
216
Limburg
40
Oost-Vl.
10
West-Vl.
20
Antwerpen
Aantal huurwoningen in renovatie via deze procedure per provincie
Erik Schoofs, directeur van de Molse Bouwmaatschappij
De Molse Bouwmaatschappij deed een beroep op Design & Insulate voor het project renovatie platte daken in Mol. Ze werkten dus via de raamovereenkomst die was afgesloten door de VMSW. “De Design & Insulate van de VMSW biedt ons vele voordelen. We spraken ter plaatse af met de gegunde aannemer om de huidige toestand en de mogelijke oplossingen te bekijken en te bespreken. Zodra duidelijk was waar onze voorkeur naartoe ging, bereidde de aannemer het hele dossier voor. Geen extra administratie, geen nood om een architect of eigen dossierontwerper aan te stellen,
12
geen offerteaanvraag of aanbesteding, …. Als resultaat kregen we een duidelijke 3D-presentatie van de werken, een bijbehorende gedetailleerde meetstaat en een offerte met concurrentiële eenheidsprijzen, afgedwongen door de eerdere procedure die de VMSW zelf had gevoerd. Na de goedkeuring van het dossier en het in orde brengen van de financiering bij de VMSW, konden we vlot overgaan tot een bestelling en de uitvoering. Ook de uitvoering van de werken verliep vlot. Omdat de aannemer het volledige dossier al voorbereid had, waren er geen aanpassingen of extra werken nodig.”
P U B LI E K- PR IVATE SAM E NWE R K I N G
Design & build appartementen
verschillend aantal slaapkamers en dus ook bewonersaantal.
Op 20 oktober 2021 lanceerde de VMSW Design & build 2021 voor appartementen. Door deze oproep wil de VMSW een raamovereenkomst afsluiten voor vier jaar voor het ontwerp én de bouw van sociale appartementen door private ontwikkelaars op gronden van SHM’s.
De inschrijver staat in voor het ontwerpteam en de opmaak van de technische dossiers. Hij zorgt voor de nodige vergunningen en bouwt de appartementen.
Het ontwerp en de uitvoering moeten zoals altijd voldoen aan de ontwerpleidraad sociale woningbouw, de simulatietabel en het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw. In het bestek voor de procedure vraagt de VMSW de uitwerking van vier basistypes van appartementen, met een
De aanbesteding is opgedeeld in vijf percelen, een perceel voor elke Vlaamse provincie. De VMSW treedt op als aankoopcentrale en wil tegen eind 2022 een overeenkomst met één inschrijver per perceel afsluiten. De private ondernemers konden hun kandidaatstelling voor de selectiefase van deze oproep indienen tot 28 januari 2022.
Andere procedures Uiteraard vergaten we ook de andere procedures niet in 2021. Zo startte eind 2020 de procedure CBO2020, waarvoor eind 2021 de jurybeslissing viel voor de gekozen inschrijvers. De raad van bestuur van de VMSW selecteerde 12 projecten. Via de constructieve benadering overheidsopdrachten (CBO) wil de VMSW zoveel mogelijk aannemingsovereenkomsten afsluiten. Het gaat over de inbreng van private grond, het ontwerp en de bouw van sociale woningen. Er was een budget van 100 miljoen voor huurwoningen en 30 miljoen voor koopwoningen.
Inge Gaublomme, directeur van Woonzo
Woonzo heeft momenteel twee grote dakrenovatiewerken lopen via de Design & Insulate-procedure. Deze passen in een totaalproject waar ze via deelrenovaties een EPC-waarde van minder dan 100 willen bereiken. “De Design & Insulate-procedure zorgt voor tijdswinst en ontzorgt de SHM omdat het (administratief) voorbereidende werk tot aan de aanstelling van de aannemer door de VMSW gebeurt. Ook zijn de budgetten al voorzien. Na de beslissing om af te nemen van de raamovereenkomst moet je via een werkorder een specifieke deelopdracht bestellen bij de aannemer. Het grote voordeel is
dat we per deelopdracht samen met de aannemer overleggen over de praktische, administratieve en technische punten. Daarna werken we dit samen verder uit (met opmeting, exacte prijsopgave …). Nadien bestellen we de uitvoering finaal. De technische voorbereiding van het dossier gebeurt hierdoor zeer concreet en specifiek. Tijdens het overleg klaren we mogelijke pijnpunten of discussies op de werf voorafgaand al uit. Het lukt veel beter om te anticiperen waardoor de werken vlot kunnen verlopen. Zowel Woonzo als de aannemer ervaren dit als een positief element in deze procedure. We zijn tevreden over de samenwerking.”
13
INSPIRATIEBOEK SOCIAAL WONEN
Een (t)huis voor iedereen In maart 2021 verscheen het boek ‘Iedereen een (t)huis – inspiratieboek sociaal wonen’ bij uitgeverij Politeia. Nu sociaal wonen 100 jaar bestaat, is dit het ideale moment om heel wat sociale woonpareltjes in de kijker te zetten. Één van de reportages in het boek gaat over het klooster Emelgem van De Mandel. Een voormalig klooster in Izegem werd volledig gesloopt en omgebouwd tot een woonproject met sociale huurwoningen en assistentiewoningen. Twaalf appartementen zijn voorbehouden voor mensen met een zware lichamelijke beperking. Dankzij de juiste ondersteuning wonen ze zelfstandig in een unieke setting. De nonnetjes... Ze zijn er niet meer. Hoewel het oude gebouw werd afgebroken, voelt u hier de kloostersfeer van weleer. U kunt wandelen door de gaanderijen, verpozen op het binnenplein en genieten van het groen. De structuur, dat typische vierkante kloosterpatroon bleef in het ontwerpmodel bewaard. Ook de gevel werd met respect voor het origineel opnieuw opgetrokken en loopt losjes over in die van de aanpalende school.
Sociale huisvestingsmaatschappij De Mandel kocht het oude klooster en het bijhorende park. In een samenwerking met de stad Izegem, ADO Icarus en de VMSW ging dit bijzondere bouwproject in 2015 van start. Twee jaar later leverde dat veertig appartementen op. Op de veertig appartementen telt dit sociale woonproject twaalf ADL-appartementen. Mensen met een lichamelijke beperking kunnen hier 24u op 24 de assistentie van ADO Icarus vzw inschakelen. Meer weten over dit project of een van 18 andere projecten? Koop het inspiratieboek sociaal wonen via www.politeia.be (ISBN-nummer: 978-2-509-03859-3). Kostprijs is 26 euro (exclusief verzendingskosten).
In het boek: • brengen we 1734 huur- en 210 koopwoningen. • is één project gebouwd op de crypte van de bijna zaligverklaarde moeder-overste Martha Vandenputte. • voelt de nieuwe woning van An, die al 20 jaar in een rolstoel zit, aan als een paleis. Dat zorgt voor een ontroerende ontmoeting met directeur Catherine Vincent. • is de uitvoeringstermijn van de woningen in Genk gehalveerd: van 700 naar 350 kalenderdagen.
14
• interviewden we Leo die al 64 jaar op Luchtbal woont, zijn vader werd er 100 jaar en zijn twee kinderen wonen ook in de wijk: echte Luchtbalianen. • loopt er een paard langs de woningen in de wijk Stockheim. • verhuisde Antoine ook zijn 70 jaar oude Mariabeeld mee naar het Ursulinenklooster. • interviewden we Nathalia en Yevhen samen met hun kersverse baby van 1 maand oud.
• lijkt er wel een war on data in een Limburgs project. • zal in het project Molensite elke oorspronkelijke geklasseerde kassei weer worden opgegraven om opnieuw dienst te doen.
I N SPI R ATI E B O E K S O C IA AL WO N E N
Hoe wonen Annelies en Stijn in het voormalig klooster Emelgem? Annelies Martens (38) en Stijn Hoorelbeke (35) huren in Emelgem een appartement met drie slaapkamers op het gelijkvloers. Ze doen een beroep op de assistentie van ADO Icarus.
Zeldzaam Annelies: “Ik heb een bindweefselziekte, Stijn een spierziekte. Projecten als deze, met aangepaste woningen en 24/24-assistentie, zijn zeldzaam in België. Dit appartement huren we dus vooral voor het project. Zonder ADL-assistentie zou zelfstandig wonen als getrouwd koppel voor ons niet mogelijk zijn.”
Geruststelling Stijn: “Voor onze ouders is het een geruststelling dat we niet van
hen afhankelijk zijn. Ze willen nog graag de zorg opnemen, maar door dit project is dat niet langer noodzakelijk.” Annelies: “Pas op, ze doen nog altijd heel veel voor ons. Maar hier kunnen ze dus gewoon op bezoek komen zonder te poetsen of te koken. Dat vind ik heel belangrijk.”
Instructies Stijn: “De assistenten zijn onze armen en benen, wordt wel eens gezegd. Maar eigenlijk klopt dat ook: wij geven instructies en zij
voeren uit. We kunnen hier zelf ons leven inrichten. Als we om 3u ’s nachts willen gaan slapen... dan kan dat. Er is niemand die ons zegt: ‘je zou beter dit of dat…’ Soms zijn er wel wachttijden natuurlijk. Al blijven die binnen de perken.”
Samen Annelies: “Onze favoriete plek is het terras. Al is het puzzelen om er met twee elektrische rolstoelen naast elkaar te zitten. Dat is het enige minpunt. We zijn fervente lezers en daar genieten we van de rust en privacy.”
15
ERP2020 in (retro)perspectief Tegen 2020 zijn er geen woningen meer zonder dakisolatie, met enkel glas of met niet-energiezuinige verwarmingssystemen. Dat stelde de Vlaamse Regering in 2009 als doel voorop in haar toekomstpact. Voor het sociaal huurpatrimonium vertaalde de VMSW dit in een actieplan ERP2020 (of EnergieRenovatieProgramma 2020). Tijd voor een terugblik en een stand van zaken, ook in het licht van de nieuwe, nog ambitieuzere klimaatdoelstellingen tegen 2050. Bij de start van het ERP2020 was de energie-efficiëntie van het oudere huurpatrimonium, dat gebouwd werd voor er isolatienormen van kracht waren, nog een blinde vlek. In 2010 lanceerde de VMSW een patrimoniumenquête waarin alle sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) de aanwezige dakisolatie, aard van
16
beglazing, het verwarmingstype, de gevelisolatie, het EPC-peil, ... per woninggroep aangaven. Deze inventaris werd tweejaarlijks herhaald, om zo de vooruitgang op het terrein te monitoren. In 2018 werd de bevraging geïmplementeerd in de nieuwe online applicatie Woningkenmerken en tot op woningniveau.
Werk aan de winkel In 2010 vertoonde bijna de helft van de 141.600 woningen een of meerdere ERP-gebreken. Zo beschikte 28% niet over dakisolatie, had 23% nog enkele beglazing (of gemengd enkel+dubbel) en bij 20% ontbrak centrale verwarming of werd elektrisch verwarmd. Bij
E N E RG I E R E N OVATI E PRO G R AM MA 2 02 0
Spectaculaire daling van ERP-gebreken
2010
2021
7%
4%
(11.516)
(6.603)
28% (39.085)
23% (32.065)
20%
8,5%
(28.370)
(13.978)
geen dakisolatie
enkel glas
geen CV, kachels of elektrische verwarming
Gemeten bij 141.600 woningen in 2010 en 164.190 in 2021. Voor 1.525 woningen hadden we hierover geen gegevens in 2010.
de huizen beschikte zelfs 41% nog niet over dakisolatie en had 30% nog enkele beglazing. De toestand bij appartementen was gemiddeld gunstiger: 60% was er wel al volledig ERP-conform. Een vergelijking tussen 2010 en in 2020 maakt duidelijk hoeveel er intussen veranderd is (zie illustratie hierboven). In absolute aantallen daalde het aantal woningen zonder dakisolatie het sterkst met bijna 32.000 eenheden. De teller staat
echter niet op nul, eind 2020 waren er nog steeds 6.603 woningen zonder dakisolatie. Op een patrimonium dat groeide tot 164.190 woningen bedraagt dit nog 4%. Hiervan zouden er 3649 woningen tegelijk niet voldoen aan het optimalisatiebesluit volgens de Vlaamse Codex Wonen (vrijstelling dakisolatienorm op basis van EPC). Een derde zou inmiddels wel al leegstaan in afwachting van sloop of renovatie.
Op langere termijn De grafiek hieronder toont de resterende gebreken volgens bouwperiode. Het ontbreken van dakisolatie en de aanwezigheid van enkel glas doet zich logischerwijs voor in de bouwperiode voor 1985. Bij huizen gaat het vaak om dezelfde woningen met beide gebreken. Na 1985 zijn er nog heel wat appartementen met elektrische verwarming. Een versnelde omschakeling is moeilijk,
De resterende gebreken volgens bouwperiode geen dakisolatie 4000
3000 enkel glas 2000
geen CV
1000
0 < 1945
1945 - 1954
1955 - 1964
1965 - 1974
1975 - 1984
1985 - 1994
1995 - 2004
2005 - 2014
>2015
elektrisch
17
E N E RG I E R E N OVATI E PRO G R AM MA 2 02 0
Alle ERP-gebreken worden stelselmatig weggewerkt
ERP2020-doelstellingen een dwingend karakter. Meer recent werden beide eisen aangepast via het optimalisatiebesluit woningkwaliteitsbewaking. Sinds 1 januari 2020 moet elke woning boven een vastgelegd EPC-kengetal beschikken over dakisolatie en vanaf 1 januari 2023 over dubbel glas. Wat betreft dakisolatie zijn dus nog niet alle woningen conform. Uit de renovatieplanningen van SHM’s blijkt dat ook de dubbelglasnorm niet voor de volle 100% behaald kan worden.
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0
2050 in zicht 2010
2014
geen dakisolatie
enkel glas
2018
geen CV
2020
elektrisch
aangezien een klassiek verdeelsysteem met leidingkokers zware ingrepen vergt. Meestal is het hier wachten op een totaalrenovatie.
een volledige gevelrenovatie op de lange baan wordt geschoven.
Quick wins versus totaalrenovaties
Een versnelde versus een integrale aanpak en een ongelijke spreiding van ERP-inspanningen per SHM zijn de voornaamste redenen waarom de ERP-doelstellingen niet volledig behaald werden. Van planning tot oplevering bedraagt de doorlooptijd voor een grootschalig renovatie- of vervangingsbouwproject al snel vijf jaar. Hierbij komen verhuisoperaties kijken die vaak een gefaseerde aanpak vragen. Daarnaast tonen SHM’s zich niet graag bereid om nog tussentijds kosten te maken voor renovaties op middellange termijn.
Ondersteund door REG- en VKFsubsidies werd in de beginperiode vooral ingezet op zogenaamde quick wins. In versneld tempo werden hellende daken na geïsoleerd of voorzien van zoldervloerisolatie. De isolatie van platte daken verliep trager, want daarvoor moet je meestal ook de dakdichting vervangen en de dakranden verhogen. Het afgelegde verbeteringstraject per ERP onderdeel (zie grafiek hierboven) laat zien hoe de vervanging van enkel glas wat trager verliep. Belangrijk hierbij is dat geen zogenoemde ‘lock-in-effecten’ worden gecreëerd die latere ingrepen hypothekeren. Snel en ondoordacht het buitenschrijnwerk vervangen van appartementen kan later een buitengevelisolatiesysteem bemoeilijken, waardoor
18
2016
Botsen op beperkingen
In een tijdspanne van tien jaar evolueerde het energetisch ambitieniveau sterk. Inmiddels zijn er de nieuwe klimaatdoelstellingen 2050 met heel wat strengere spelregels. Ingrijpende energetische renovaties (BENOveren) of vervangingsbouw treden hierdoor steeds meer op het voorplan. Dankzij de quick-winrenovaties via ERP2020 kregen veel huurders een kwalitatievere woning en een lager energieverbruik, maar met 2050 in zicht zullen ook aan deze woningen extra ingrepen nodig zijn. Achtergebleven projecten kunnen nu meteen inspelen op deze nieuwe doelstellingen en een grote sprong voorwaarts maken. Daarom tekende de VMSW nu met de sector een Klimaatplan 2050 uit, om het voortouw te nemen in deze strengere, ingrijpende renovatieacties. Het sociale woningpatrimonium energetisch nog verder verbeteren, is immers niet alleen goed voor het milieu, maar ook opnieuw voor de portemonnee van de huurder.
Dakisolatie- en dubbelglasnorm Los van het actieplan ERP2020 kondigden zich in 2015 de dakisolatienorm en de dubbelglasnorm aan in de Vlaamse Wooncode (nu Vlaamse Codex Wonen). Deze eisen geven twee van de
Meer informatie? www.vmsw.be > Over sociale huisvesting > Statistieken > Woningen en gronden
VRAAG HET AAN DE VMSW KLACHTEN
57
PARLEMENTAIRE VRAGEN
152
klachten, waarvan 10 gegrond
parlementaire vragen 37 onontvankelijk
over: × sociale huur (wachtlijsten, huurprijs en -achterstallen) × energiezuinig renoveren × bouw sociale woningen
?
20 ontvankelijk
HELPDESK TOOL WONINGKENMERKEN
klachten over: × Vlaamse Woonlening × fraude en eigendom × koopwoning
HELPDESK VASTGOED
2.555
1.500
mails
vragen
@
over: × correcties op de vastgestelde marktwaarde × woningen toevoegen of verwijderen uit Woningkenmerken × energiecorrectie
over: × overdracht woningen van lokale besturen × overgangsregeling kooprecht zittende huurder × voorkooprechten
? ?
HELPDESK SOCIALE HUUR (SHM+SVK) INFO@VMSW.BE
1.679
3.018
4.857 vragen
vragen van sociale huisvestingsmaatschappijen
vragen aan info@vmsw.be
1.839 vragen van sociale verhuurkantoren
?
Dat zijn: × 682 telefoons × 4.175 e-mails over: × toewijzingen × huurprijsberekening × eigendomsvoorwaarde
235
298
?
576
over lopende sociale leningen over bouw- en infrastructuurprojecten over sociale huur
19
Nieuwsoverzicht sociale media
8 januari
25 maart
17 mei
20
21 maart
16 april
11 juni
U ITG E LI C HT
19 juli
19 augustus
27 juli
18 oktober
22 december
14 oktober
21
PR IJ SPL AF O N D S
Zo stimuleren we de bouw van sociale woningen Om het aanbod aan kwalitatieve sociale woningen uit te breiden, blijft de bouw van nieuwe sociale woningen cruciaal. Maar prijsstijgingen, bouwevoluties en administratieve processen maken het er niet altijd makkelijk op. In 2021 bekeek de VMSW welke stappen ze kon zetten om de sociale woonactoren in hun bouwproces tegemoet te komen. Het regeerakkoord van de Vlaamse Regering bevatte de vraag om de bouwkosten in centrumsteden, Vlabinvestgebieden en voor inbreidingsprojecten te evalueren en bij te sturen. Ook prijsstijgingen in materialen door onder andere de COVID-19-pandemie en gewijzigde energetische bouwevoluties, zetten de FS3-prijsplafonds bij aanbestedingen van sociale bouwprojecten steeds meer onder druk. De VMSW paste in 2021 de simulatietabel, de ontwerprichtlijnen en de programmatiecyclus hierop aan.
1.
Simulatietabel 2022
2.
Indexatie van eenheidsprijzen
We indexeerden alle eenheidsprijzen naar november 2021. Omdat de overschrijdingen zich in alle regio’s voordeden – van appartementen tot huizen tot grote of kleine oppervlakten – verhoogden we alle m2-prijzen met 60 euro. Hierbovenop komt nog eens 42 euro per m2 voor schilderwerken, die voortaan inbegrepen moet zijn bij de oplevering. Voor een woning van 100m2 betekent dit 4.200 euro extra.
3.
Getrapte verhogingspercentages
Voor elk project bepaalt de VMSW samen met de woonactoren het leningsplafond, via de woningoppervlakte en andere relevante elementen. De prijsplafonds in de simulatietabel zijn gekoppeld aan de FS3-financiering van de projecten. Is een project duurder dan het plafond? Dan financiert een sociale woonactor het overschrijdend gedeelte met eigen middelen of marktconform, in de plaats van met een gesubsidieerde -1%-lening.
Bovendien kwamen we tegemoet aan enkele bouwevoluties, die we ook bij de sociale woonactoren zien terugkeren. Door de bouwshift wordt bouwen in de steden en kernen steeds belangrijker. Bouwen in de rand rond Brussel (Vlabinvest) blijft opmerkelijk duurder. En tot slot zorgt de huidige evolutie naar dichter bouwen en minder open ruimte innemen ervoor dat woonactoren ook vaker binnengebieden ontwikkelen.
In 2021 hielden we een representatief staal van gegunde projecten tegen het licht om na te gaan waar de overschrijdingen van het plafond zich het sterkst situeerden.
Daarom verhoogden we de getrapte verhogingspercentages voor invulbouw (van respectievelijk 3-5-7% naar 6-810%), voor de 13 centrumsteden (van 7 naar 10%) en voor Vlabinvest (van 2 naar 5%). Met de verwachte toename aan warmtepompinstallaties splitsten
22
we de forfaits op tussen lucht-water, bodem-water of water-water, omdat de laatste twee een hoger rendement opleveren, maar ook een hogere investering vergen.
4.
Programmatiecyclus
5.
Innovatieve projecten
We wijzigden ook de programmatiecyclus voor de subsidiëring van de projecten. De VMSW kan nu bouw- en investeringsverrichtingen zelf opnemen op de korte termijnplanning. Dit zorgt voor een versnelling in de dossierstroom omdat woonactoren niet moeten wachten op een beslissing van de beoordelingscommissie.
Projecten moeten zich houden aan de ontwerpleidraad van de VMSW. Afwijkingen van de richtlijnen die geen impact hebben op de simulatietabel, worden voorgelegd aan een afwijkingscommissie. Vernieuwende concepten krijgen advies van de kwaliteitskamer. We behielden deze werkwijze, maar breidden ze uit. Ook innovatieve concepten die niet passen binnen de ontwerpleidraad, de simulatietabel of het Bouwtechnisch Bestek kunnen een advies van de kwaliteitskamer en een eventuele afwijking van de minister krijgen. De minister bepaalt dan een nieuw prijsplafond voor deze proefprojecten.
FINANCIËLE CIJFERS TOTAALBEDRAG OP DE REKENINGCOURANT VAN SHM'S BIJ DE VMSW
98 miljoen
EVOLUTIE TOTAAL OP REKENINGEN SVK'S
SHM's met alleen koopactiviteit
2019
19,90 miljoen
677 miljoen
2020
22,76 miljoen
SHM's met huuractiviteit
2021
21,48 miljoen
gemiddeld op de rekening per SHM (huursector)
gemiddeld op de rekening per SVK
0,50
8,4
miljoen
miljoen TE HUUR
gemiddeld op de rekening per woning in beheer (huursector)
gemiddeld op de rekening per woning in beheer
1.681
4.230
euro
euro
evolutie waarde patrimonium SHM’s 2018
10,79 miljard 2019
11,31 miljard
13
2020
80
11,81 miljard
SHM’s in begeleiding
evolutie waarde schulden bij SHM's (binnen & buiten de VMSW) 2018
8
8,86 miljard 2019
9,35 miljard
48
SVK’s in begeleiding
2020
9,79 miljard
U vindt gedetailleerde cijfers op www.vmsw.be/statistieken/2021
23
RAAMOVEREENKOMST
Onderzoek naar buitenlandse eigendommen Huurders van een sociale woning moeten voldoen aan een onroerende bezitsvoorwaarde. De VMSW sloot voor 41 landen een raamovereenkomst af met vijf ondernemingen die gespecialiseerd zijn in het onderzoek naar buitenlandse eigendommen. Sociale verhuurders kunnen een beroep doen op deze ondernemingen als zij vermoeden dat een huurder eigendommen heeft in een van deze landen. Procedure De onderzoeksopdracht op basis van de raamovereenkomst verloopt in twee fasen: het vooronderzoek en het onderzoek ten gronde. In de fase van het vooronderzoek gaat de onderneming na of de huurder eigendommen heeft in het betrokken land. De onderneming maakt hierover een verslag op. Levert deze zoektocht iets op? Dan volgt een onderzoek ten
24
gronde. De onderneming vraagt dan de nodige officiële documenten ter plaatse (zoals uittreksels kadaster, eigendomsakten, …) en maakt een volledig dossier op.
Vergoeding De sociale verhuurder kan bij de VMSW een vergoeding vragen voor de financiering van de onderzoekskosten. In de begroting 2021 is hiervoor een bedrag van vijf miljoen euro voorzien. Het bedrag
van de vergoeding hangt af van het resultaat van het vooronderzoek. Levert het vooronderzoek geen bewijs op van buitenlandse eigendommen? Dan is de vergoeding gelijk aan 75% van de kosten van het vooronderzoek. In het andere geval is dit 100% van de kosten van het volledige onderzoek. Ook voor onderzoeken die niet op basis van de raamovereenkomst gebeuren, kan de sociale
O N D E R ZO E K B U ITE N L AN D SE E I G E N D O M
Karen Lapiere
celverantwoordelijke huuradministratie en financiën bij SHM !Mpuls
verhuurder onder voorwaarden een vergoeding vragen. Het onderzoek moet dan gebeuren door een van de vijf ondernemingen uit de raamovereenkomst. Die moet ook de goedkoopste offerte hebben aangeboden.
Voordelen voor de sector Deze onderzoeken maken het mee mogelijk om sociale huurwoningen voor te behouden voor de doelgroep. De raamovereenkomst ontneemt de praktische belemmeringen voor de sociale verhuurder om een onderzoek te bestellen bij gespecialiseerde ondernemingen. Via de vergoedingsregeling verdwijnen ook de financiële drempels. De VMSW en Wonen-Vlaanderen stelden ook een draaiboek op over hoe sociale verhuurders een onderzoek moeten voeren. De raamovereenkomst van de VMSW loopt tot 14 maart 2023. De VMSW kan deze tweemaal verlengen, telkens voor één jaar.
Eerste resultaten In 2021 waren 189 aanvragen ontvankelijk. Bij 54 daarvan is er een bewijs geleverd van buitenlandse eigendom. De meeste aanvragen ontvingen we voor onderzoeken in Marokko (95 aanvragen) en Turkije (65 aanvragen). Bij 21 van de 95 onderzoeken in Marokko en bij 26 van de 65 onderzoeken in Turkije was er een bewijs van buitenlandse eigendom.
Eerste ervaring met de raamovereenkomst Wanneer starten jullie een onderzoek op naar huurders die mogelijk buitenlands eigendom bezitten? “Wij starten enkel een onderzoek op als er de volgende aanwijzingen zijn: een verklaring van derden dat de huurders beschikken over een eigendom in het buitenland en een bewijs van niet-bewoning voor een lange periode. Domiciliefraude kan je zien aan de tuin of woning die er verlaten bijligt, een laag energieen waterverbruik of verklaringen van buren dat ze niemand zien. Bij beide aanwijzingen starten we een onderzoek op. Als er slechts één aanwijzing is, wachten we af.” Hoe verloopt zo’n aanvraag van A tot Z? “Als we exact weten waar de huurders een eigendom hebben, verzamelen we alle gegevens over het land, bewijzen van de niet-bewoning, getuigenissen, … We bekijken ook of het land in de lijst van de 41 landen staat. Zo ja, dan contacteren we de eerst gerangschikte onderneming. Als dat niet het geval is, vragen we offertes op bij drie ondernemingen die in de lijsten staan. Zij voeren nadien verder onderzoek uit. Tot nu toe werkten wij slechts met één onderneming samen: Bureau Buitenland. We maken eerst een
verwerkersovereenkomst, nadien begint het onderzoeksbureau aan het vooronderzoek. Afhankelijk van het resultaat kunnen we overgaan tot een onderzoek ten gronde, maar dat hebben we tot nog toe niet moeten doen.” Hoe verloopt de samenwerking met het onderzoeksbureau? “De samenwerking verloopt vriendelijk, vlot en correct. Er is een duidelijke communicatie en ze spelen kort op de bal, waardoor het onderzoek snel afgerond was.” Zouden jullie de raamovereenkomst nog eens gebruiken? “Zeker! Hoewel we nog geen effectieve overtredingen hebben waargenomen, houdt dat ons niet tegen om onderzoeken naar eigendomsfraude te blijven uitvoeren. Ieder grondig vermoeden tot fraude is de moeite waard om te controleren.”
U vindt meer informatie over de raamovereenkomst van de VMSW op Woonnet > verhuren > huurder > eigendom. Daarvoor moet u wel inloggen.
25
VO O RTD U R E N D VE R B E TE R E N
Dienstverlening herwerkt Vanuit onze waarde ‘voortdurend verbeteren’ namen we ook in 2021 onze dienstverlening onder de loep. Twee aanpassingen lichten we hier toe: de centrale aanspreekpunten voor financiële informatie en de visuele schema’s voor complexe huurmaterie.
1.
De financieel beheerder
Sociale woonactoren kunnen bij de VMSW terecht voor de financiering van bouw- en infrastructuurprojecten. De VMSW betaalt projectpartners zoals aannemers en studiebureaus ook uit met middelen van de rekening-courant van de woonactoren. Niels Van Driessche, adjunct van de directeur projectfinanciering, legt uit hoe we ondersteunen: “Vroeger had een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) meerdere contactpersonen voor financiering. Je had een ander contactpersoon voor bijvoorbeeld vragen over jaarbudgetten of voor vragen over betalingen. We brachten dit in 2021 terug naar één centraal aanspreekpunt, de financieel beheerder. We werken in dezelfde regio’s als de collega’s van onze afdeling Projecten, om het werk vlot te verdelen.”
26
“De financieel beheerder volgde een intensief opleidingstraject van 1,5 jaar en slaagde in een examen over de materie. Hij of zij heeft inzicht in het volledige financierings- en uitbetalingsproces en heeft dus een goed helikopterzicht op alle stromen,” verduidelijkt Niels. “De voordelen zijn aan beide kanten voelbaar,” licht Niels verder toe. “Onze collega’s hebben een breed en interessant takenpakket dat weliswaar complexer is, maar ook veel voldoening geeft door de ruime blik op het geheel. Vanuit die expertise staan ze de woonactoren goed bij voor al hun vragen van financiële aard.”
2.
Sociale huur in schema’s
De sociale wetgeving interpreteren en toepassen in de praktijk is geen gemakkelijke klus. De helpdesk sociale huur van de VMSW ondersteunt de sociale woonactoren hier dagelijks bij. In 2021 zette het team in op schematische weergaves.
Elke Van Hoefs van de helpdesk vertelt waarom: “Het antwoord in moeilijke dossiers was vaak tekstueel lang en het bleef toch complex. Daarom ontwikkelden we stappenplannen met ja-neevragen en aandachtspunten of uitzonderingen in kleur. Woonactoren kunnen via het plan snel te weten komen of een beslissing toegestaan is in hun concreet dossier of dat er toch aandachtspunten of uitzonderingen zijn.” “Vroeger hadden we al schema’s voor de eigendomsvoorwaarde. Maar ook voor partners in een wachtregister bij inschrijving, toewijzing of na de start van de huurovereenkomst maakten we in 2021 stappenplannen. Specifiek voor SVK’s zijn er dan weer schema’s over de toewijzingsprocedures”, vult Elke aan. “We voelen dat deze aanpak werkt. We krijgen minder vragen en horen in de feedback dat het duidelijker is hoe de woonactoren met de wetgeving moeten omgaan in de praktijk. Wij gaan dus zeker verder op dit elan en bekijken of er nog thema’s zijn waar schema’s aanvullend kunnen werken”, besluit Elke tevreden.
ACHTER DE SCHERMEN 240 personeelsleden
RAAD EN AUDIT
216 voltijdse equivalenten
van de aanbevelingen met hoge prioriteit van de laatste vijf jaren van de audit zijn gerealiseerd
89% 82 mannen
158 vrouwen
12
30% contractueel
zittingen van de raad van bestuur
70% statutair
4
zittingen van het auditcomité
35%
PERSONEELSVERLOOP
vrouwelijke leidinggevenden
17
nieuwe collega's pensioen 8 vertrekkers
1 stagiaire
13
NIVEAUS 2%
25%
27%
12%
30%
6%
34% 48%
16%
LEEFTIJD niveau A niveau B niveau C niveau D
EVOLUTIE ZIEKTEVERZUIM
onder 29 jaar tussen 30 en 39 jaar tussen 40 en 49 jaar tussen 50 en 59 jaar boven 60 jaar
7,58% 2019 6,80%
VORMING
90% van de collega’s namen deel aan één of meerdere vormingsactiviteit
2020 5,34% 2021
U vindt gedetailleerde cijfers op www.vmsw.be/statistieken/2021
27