JAARVERSLAG GARANTIEFONDS VOOR HUISVESTING 2019
INHOUDSOPGAVE 1. Algemene informatie............................................................................................................................................................ 5 2. Organisatie........................................................................................................................................................................... 5 Maatschappelijke zetel..................................................................................................................................................... 5 Maatschappelijk doel........................................................................................................................................................ 5 Administratief en boekhoudkundig beheer en financiële dienst...................................................................................... 5 Stuurgroep........................................................................................................................................................................ 5 3. Werking................................................................................................................................................................................ 6 4. Projecten.............................................................................................................................................................................. 6 Algemeen.......................................................................................................................................................................... 6 Gunningsprocedure.......................................................................................................................................................... 7 Overzicht........................................................................................................................................................................... 8 5. Beheersverslag..................................................................................................................................................................... 9 Evolutie financiële situatie boekjaar 2019........................................................................................................................ 9 Evolutie financiële situatie: prognose voor de toekomst................................................................................................ 12 6. Toelichting bij de financiële staten...................................................................................................................................... 14 Staat van de vorderingen................................................................................................................................................ 14 Staat van de schulden..................................................................................................................................................... 14 Staat van mogelijke schuldverplichtingen....................................................................................................................... 14 Staat van de vaststaande toekomstige verplichtingen en verbintenissen....................................................................... 14 Detail van de subsidies, dotaties en soortgelijke............................................................................................................. 14 Subsidies aan lokale besturen......................................................................................................................................... 14 7. Toelichting bij de uitvoering van de ESR-begroting............................................................................................................. 15
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 3
JAARVERSLAG BOEKJAAR 2019 Garantiefonds voor Huisvesting Dit verslag bevat informatie over de werking en het beheer van het Garantiefonds voor Huisvesting en wordt door de Vlaamse Regering aan het Vlaams Parlement voorgelegd zoals bepaald in artikel 77 quinquies van de Vlaamse Wooncode en in artikel 18 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 mei 2004 ter uitvoering van de bepalingen over de oprichting en de organisatie van het Garantiefonds voor Huisvesting in het kader van PPS-projecten sociale huisvesting.
4 | Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting
1. ALGEMENE INFORMATIE Het Garantiefonds voor Huisvesting is opgericht bij het decreet van 20 december 2002 dat een afdeling 3 artikel 77bis tot 77sexies toegevoegd heeft in de Vlaamse Wooncode (VWC) (inwerkingtreding 1 januari 2003). Het Garantiefonds heeft rechtspersoonlijkheid en is opgericht als een Vlaamse Openbare Instelling van categorie A in de zin van het decreet van 8 juli 2011 houdende regeling van de begroting, de boekhouding, de toekenning van subsidies en de controle op de aanwending ervan, en de controle door het Rekenhof(1). De bepalingen van dat decreet zijn op het fonds van toepassing voor zover er in het oprichtingsdecreet niet van afgeweken wordt. Het Garantiefonds wordt beheerd door de Vlaamse Regering. Het besluit van de Vlaamse Regering van 14 mei 2004 ter uitvoering van de bepalingen over de oprichting en de organisatie van het Garantiefonds voor Huisvesting in het kader van PPS-projecten sociale huisvesting geeft uitvoering aan artikel 77bis van de VWC.
2. ORGANISATIE Maatschappelijke zetel Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 94 B-1000 Brussel
Maatschappelijk doel De Vlaamse Regering wou met een publiek-private samenwerking (PPS) in de sociale huisvesting een bijkomend aantal sociale woningen laten bouwen naast de bestaande investerings- en subsidieprogramma’s in de sociale huisvesting (het investeringsprogramma van de toenmalige Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en het SBR-subsidieprogramma voor de bouw en renovatie van sociale woningen), zonder dat het volledige investeringsbedrag volgens de ESR-aanrekeningregels meteen in rekening gebracht moet worden bij de schuld van het Vlaams Gewest. Ernst & Young tekende in 2003 een ruim kader uit voor PPS-projecten. In juni van hetzelfde jaar startte een pilootproject op voor de realisatie van circa 430 sociale huurwoningen, die 45 maanden na de vaststelling van de procesgang (exclusief voorstudiefase) bewoond zouden worden. In 2007 namen de eerste bewoners hun intrek.
Administratief en boekhoudkundig beheer en financiële dienst Bij Ministerieel Besluit werd de werking en het beheer van het Garantiefonds en de gunning van overheidsopdrachten tot een miljoen euro overgedragen aan de gedelegeerd bestuurder van de VMSW. Dit om het Garantiefonds formeel te operationaliseren. Daarnaast verduidelijkte een protocol wie binnen de VMSW de boekhoudkundige en financiële taken van het Garantiefonds zou uitvoeren. Sinds boekjaar 2014 betaalt het Garantiefonds hiervoor een jaarlijkse kostenvergoeding van 25.650 euro (jaarlijkse indexatie o.b.v. de gezondheidsindex) aan de VMSW.(2)
Stuurgroep In de praktijk is er een stuurgroep per locatie. Hierin zijn het Vlaams Gewest, de lokale huisvestingsinstantie (LHI) en de bouwpromotor vertegenwoordigd. Zolang niet alle gegunde projecten opgeleverd waren, diende minstens jaarlijks bij de begrotingsopmaak een raming gemaakt te worden van de betaalstaten van de nieuwe opleveringen. Tijdens de gunningsfase stonden vier ingenieurs/ingenieur-architecten van de VMSW deeltijds ter beschikking van het agentschap Wonen-Vlaanderen.
1. Dit decreet wordt ook het Rekendecreet genoemd. 2. Overeenkomstig artikel 67 van het decreet van 29 april 2011 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot Wonen dat een derde lid toevoegt aan artikel 77bis van de VWC waarin o.a. bepaald wordt dat de VMSW jaarlijks een kostenvergoeding ontvangt lastens de begroting van het Garantiefonds voor Huisvesting.
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 5
Het oprichtingsbesluit bepaalt geen procedure rond de communicatie over een nieuw project in het beheer. Tot er een andere regeling is, verwittigt de VMSW het Garantiefonds van komende opleveringen van PPS-woningen. Op heden zijn alle gegunde projecten opgeleverd en bewoond. Er zijn verder geen toekomstige gunningen gepland. Na de oplevering vergadert de stuurgroep minstens één keer per jaar over het onderhoud van de gebouwen en om eventuele knelpunten (slijtage schrijnwerk,…) te behandelen. Momenteel vertegenwoordigt de VMSW via Bart Velleman, afdelingshoofd projectrealisatie, het Garantiefonds in de stuurgroep(en) als contracterende partij. Hij wordt bijgestaan door een organisator en één of meerdere deskundigen.
3. WERKING De voornaamste doelstelling van het PPS-instrument in de sociale huisvesting is de bouw van een bijkomend aantal sociale woningen. Elke partner in de samenwerking voert daarbij de taken uit waarvoor hij over de meeste kennis beschikt. De PPS in de sociale huisvesting werkt met drie spelers: de private partner, de lokale huisvestingsinstantie (LHI) en de Vlaamse overheid.
Private partner De private partner zorgt voor het ontwerp, de bouw en de financiering van het project. Daarnaast staat hij gedurende 27 jaar in voor het groot onderhoud van de huurwoningen. De private partner betaalt jaarlijks een beheersvergoeding aan de lokale huisvestingsinstanties voor de huuradministratie, de dekking van huurschade en als compensatie voor de onroerende voorheffing. In vakjargon wordt dit DBFM - Design, Build, Finance en Maintenance - genoemd. Door de gebouwen zelf te ontwerpen, is de inschrijver niet gebonden aan een volledig uitgewerkt ontwerp van een externe architect. De inschrijver heeft een korte opdracht per locatie: het bouwprogramma. De eisen van de bouw komen uit een prestatiebestek in de plaats van uit een klassiek middelenbestek. De grotere vrijheidsgraad door de DBFM-methode zou moeten leiden tot lagere kosten. De private partner is verantwoordelijk voor de primaire financiering en moet de gebouwen gedurende de volledige contractperiode in stand houden. Uiteindelijk levert de inschrijver dus niet louter een gebouw dat na oplevering wordt verkocht, maar wel “een dienst wonen”; een woning die gedurende 27 jaar in stand wordt gehouden en nadien wordt overgedragen aan de opdrachtgever.
Lokale huisvestingsinstantie De lokale huisvestingsinstantie - 5 sociale huisvestingsmaatschappijen en 1 stad voor het pilootproject - wordt door de samenwerking met de private partner volledig ontlast van de bouw, de primaire financiering en het groot onderhoud van de gebouwen. De rol van de LHI spitst zich voornamelijk toe op de sociale huurder. De LHI bepaalt samen met de gemeente de sociale woonbehoeften, verhuurt woningen aan de sociale doelgroep, ontvangt de huur en is in regelmatige dialoog met haar doelgroep. Daarnaast zorgt hij voor het dagelijks onderhoud en het beheer van het gebouw samen met de private partner. De LHI betaalt de erfpachtcanon (de primaire huur) aan de private partner. De primaire huur wordt gefinancierd door twee bronnen: de huurgelden van de huurder enerzijds en de maandelijkse subsidie van de Vlaamse overheid via het Garantiefonds anderzijds.
Vlaamse overheid De Vlaamse overheid zorgt voor de normstelling, het afsluiten van de overheidsopdracht en de subsidiëring van het PPS-project.
4. PROJECTEN Algemeen In november 2002 sloten de toenmalige afdeling Financiering Huisvestingsbeleid en Ernst & Young een dienstencontract met het oog op het afleveren van een algemeen concept voor PPS met verschillende vrijheidsgraden. De realisatie ervan zou stapsgewijs worden ingevoerd. Er werd gekozen voor een contractuele DBFM-formule op basis van een promotieopdracht: een alternatief met een sterk vereenvoudigd algemeen concept om ervaring op te doen in een niet te complexe omgeving en snel van start te kunnen gaan met een pilootproject. Het concept hield de volgende voorwaarden in:
6 | Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting
- uitsluitend nieuw te bouwen sociale woningen worden opgenomen; - de lokale huisvestingsinstantie is eigenaar van de bouwgrond; - de huurder kan de woning niet kopen tijdens de contractperiode. De ingezamelde inschrijvingen werden beoordeeld volgens prijs en kwaliteit op advies van een selectiecommissie. Van zodra de Vlaamse Regering de percelen gegund had aan de private partner, werd per locatie een PPS-overeenkomst afgesloten tussen de 3 partners (private partner, lokale huisvestingsinstantie en Vlaamse overheid). Deze overeenkomst regelde de eigendoms- en gebruiksverhoudingen van het vastgoed en de wijze van samenwerking tussen de 3 partners gedurende de opbouw van de woningen en gedurende 27 jaar effectieve bewoning. De private partner kreeg een recht van opstal van de LHI. Vervolgens werd in overleg en volgens de gegunde offerte een ontwerp opgebouwd. Nadien diende de private partner een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning in. De bouw van de woningen startte nadat de stedenbouwkundige vergunning verkregen was. Na de voorlopige oplevering konden de huurders er wonen. De te ontwikkelen projecten zijn juridisch gescheiden van elkaar omdat er een aparte PPS-overeenkomst is per locatie. Per locatie zijn er stuurgroepen opgericht met het oog op een vlotte ontwikkeling en eenheid van besluitvorming. De Vlaamse overheid bekleedt het voorzitterschap in deze stuurgroepen. Het subsidiesysteem werd vastgelegd in het besluit van de Vlaamse regering van 14 mei 2004 over het Garantiefonds voor Huisvesting. De Vlaamse overheid past via een financiële tegemoetkoming het verschil bij tussen de erfpachtcanon die de LHI betaalt aan de private partner en de reële huurgelden die de LHI ontvangt van de huurders. Bovendien betaalt zij een forfaitaire vergoeding van 5% op de reële huurprijs als compensatie voor leegstand en wanbetaling. Het Garantiefonds fungeert hierbij als doorgeefluik. De geldstromen van en naar de LHI (de betaling van erfpachtcanon en de ontvangst van sociale huurgelden en de subsidie) verlopen maandelijks, waardoor de LHI met uitzondering van de grond geen kapitaal moest inbrengen. De LHI ontvangt als eigenaar van de grond een opstalvergoeding. De toenmalige bestaande financieringssystemen in de sociale huisvesting werkten via aanbesteding met een middelenbestek en een klassieke gunningsprocedure. Hier werd er gekozen voor een alternatieve financiering met een andere wijze van uitbesteding: een contractuele DBFM+-formule op basis van een prestatiebestek (i.p.v. middelenbestek). Het gekozen alternatief bood verschillende voordelen: - financieel: de private sector zorgt voor de primaire financiering, er wordt betaald volgens het gebruik van de woondienst; - operationeel: er is minder fysiek toezicht nodig, de private partner wordt meer geresponsabiliseerd; - maatschappelijk: test van de verschuiving van de kerntaak van de LHI, van “bouwmaatschappij” naar “huisvestingsmaatschappij”.
Gunningsprocedure Het pilootproject werd ingedeeld in drie percelen: - perceel 1: vier locaties in Gent en één in Aalst; - perceel 2: drie locaties in Tienen en één in Dilbeek; - perceel 3: één locatie in Antwerpen en telkens twee locaties in Lommel en Izegem. PERCELEN 1 en 3 De beperkte offertevraag van maart 2004 voor de drie percelen voldeed niet aan de prijsverwachtingen. Met de gevraagde erfpachtcanons was er nauwelijks één perceel te subsidiëren. De procedure werd stopgezet en er werd overgestapt naar een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking met de inschrijvers van de beperkte offertevraag. In die onderhandelingsprocedure werd een éénmalige herziening van de vaste erfpachtcanons toegestaan op het ogenblik van de oplevering van de woningen. Die herziening gebeurde volgens een formule toegevoegd aan het bestek. Als de langetermijnrente veranderd was op het moment van de oplevering, kon de erfpachtcanon éénmalig wijzigen. Vanaf dat moment lag de erfpachtcanon definitief vast. De eerste offertes van de onderhandelingsprocedure werden ontvangen op 7 september 2004. De prijzen waren nog te hoog om drie percelen te subsidiëren. Percelen 1 en 3 lagen wel binnen bereik als er verder onderhandeld werd. Perceel 2 (VlaamsBrabant) werd voorlopig geparkeerd. Op 13 december 2004 was er een tweede ronde met ‘the best and final offers’ (BAFO) voor de percelen 1 en 3. Die BAFO liet toe om twee percelen te subsidiëren als het krediet verhoogd werd met 205.000 euro of 0,2% ten opzichte van de voorziene 25 miljoen euro. Op basis van prijs en kwaliteit van de ingediende offertes besliste de Vlaamse Regering op 15 juli 2005 om de percelen 1 en 3 te gunnen aan de private partner SOWO. De percelen 1 en 3 betreffen 235 woningen op tien locaties.
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 7
Voor negen van de tien locaties werd een PPS-overeenkomst gesloten op 17 november 2005. De tiende overeenkomst voor de locatie Sas- en Bassijnwijk in Gent volgde op 3 februari 2006. Van zodra SOWO de stedenbouwkundige vergunning verworven had, konden de werkzaamheden starten. Locatie Lommel “Heserbergen” van perceel 3 werd pas na een wijziging stedenbouwkundig vergund op 8 juli 2009. De eerste offerte voor het gewijzigde project werd door de VMSW als onvoldoende beoordeeld in 2009. Na overleg met de plaatselijke actoren werd beslist om te streven naar een goedkopere offerte. Op 22 juli 2010 diende de promotor SOWO een nieuwe offerte in. Een belangrijke wijziging t.o.v. de eerste offerte was dat de promotor afzag van de voorziene mogelijkheid tot herziening van de erfpachtcanon op het ogenblik van de oplevering. Bij een lage IRS27jaar rente betekende dit engagement een aanzienlijk risico dat wegviel voor de subsidiërende overheid. Erfpacht en subsidie zijn namelijk extreem gevoelig aan rentestijgingen bij een lage rentestand. Verder werden er enkele kwaliteitsverbeteringen aangebracht. Na een grondige analyse van de inhoud en de prijs van de offerte beoordeelde de VMSW de prijs-kwaliteitverhouding als voldoende gunstig en werd voorgesteld om de locatie LommelHeserbergen te laten starten. Op 15 oktober 2010 besliste de Vlaamse Regering om doorstart te geven aan de locatie Lommel “Heserbergen” voor het ontwerp, de bouw, het beheer en de instandhouding van 32 woningen. Daarvoor werd het resterende deel van de vastlegging van perceel 3 ingenomen. Op 6 december 2011 werden de 32 woningen op deze locatie opgeleverd. Acht locaties van perceel 1 en 3 (vijf locaties van perceel 1 en drie van perceel 3) zijn afgewerkt. Twee locaties van perceel 3 werden uiteindelijk afgevoerd door plaatselijke factoren. In december 2007 ontving WoninGent de eerste subsidie via het Garantiefonds voor de locatie Rooigemlaan in Gent. Sinds 6 december 2011 zijn alle 208 woningen bewoond en ontvangen de betrokken LHI’s maandelijks een subsidie van het Garantiefonds. PERCEEL 2 De Vlaamse Regering keurde op 14 juli 2006 de gunningswijze voor ongeveer 188 woningen voor het tweede perceel (VlaamsBrabant) goed. In 2006 werd een krediet van 18,5 miljoen euro voor subsidies ingeschreven conform het besluit m.b.t. het Garantiefonds. De offertes werden op 18 april 2007 in ontvangst genomen. Na onderzoek bleken de prijzen te hoog. Vanaf september 2007 werd daarom een onderhandelingsprocedure opgestart met de deelnemers van de algemene offerteaanvraag. Er werd ingezet op verhoogde conformiteit: de aangeschreven promotoren ontvingen een lijst van de vastgestelde gebreken in de ingediende offertes van de algemene offerteaanvraag en een afzonderlijke samenvatting met gebreken specifiek van toepassing op hun ingediende offerte. Daarnaast werden bilaterale interactieve informatiesessies aangeboden. Op 8 oktober 2007 werden vier offertes in ontvangst genomen. Na analyse werd een ‘best and final offer’ gevraagd tegen 4 februari 2008. Alle promotoren dienden opnieuw een offerte in. (Eén van die offertes voldeed niet aan de vormvereisten) Van 5 tot 7 februari 2008 brachten selectiecommissies advies uit over de kwaliteit van de offertes. Het bestek voorzag een kwalitatieve beoordeling (architectuur en aanpak van groot onderhoud) én een cijfermatige beoordeling (prijs en uitvoeringstermijn). Uit analyse bleek dat de best gequoteerde offerte nog moest geoptimaliseerd worden om stedenbouwkundig vergund te raken zonder een tijdrovend ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). De onderhandelingen met de voorkeursbieder over een nieuw financieringsvoorstel voor perceel 2 werden verdergezet. De afronding ervan bleef echter uit, mede door de impact van de bankencrisis op de financiering. Een gunning was niet meer haalbaar wegens te hoge prijzen, een te hoge subsidiekost en te grote onzekerheid over de aard van de prijsvoorstellen. Op 15 oktober 2010 besliste de Vlaamse Regering om de procedure van onderhandelingen zonder bekendmaking met het oog op een promotieovereenkomst volgens een PPS voor het ontwerp, de bouw, het beheer en de instandhouding van 197 sociale woningen in Dilbeek en Tienen stop te zetten. De als PPS-projecten vervallen locaties van Vlaams-Brabant werden gecompenseerd in de vaststelling van de verdeelsleutel voor de sociale woningbouw over de rest van de legislatuur.
Overzicht Onderstaande tabel geeft een gedetailleerd overzicht van de gerealiseerde en afgevoerde projecten: PERCEEL 1 Locaties
Gent Rooigemlaan
aantal woningen bewoning
Groendreef
Aalst Sas & Bassijnwijk
Antwerpsesteenweg
Pastoor Lauwerystr.
39
20
27
19
24
november 2007
april 2008
juni 2008
september 2008
april 2008
8 | Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting
PERCEEL 2 Locatie
Dilbeek en Tienen
aantal woningen
197
bewoning
afgevoerd
PERCEEL 3 Locaties
Antwerpen
Izegem
Lommel
Koornbloemstraat
Melkmarkt
Wijngaardstraat
Heserbergen
Zinktrekkersplein
20
11
27
32
16
augustus 2008
afgevoerd
april 2009
december 2011
afgevoerd
aantal woningen bewoning
5. BEHEERSVERSLAG Evolutie financiële situatie boekjaar 2019 BALANS Hierna vindt u de balans van 31 december 2019, vergeleken met de cijfers van 31 december 2018. ACTIVA
Codes
2019
VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen op ten hoogste één jaar Overige vorderingen Liquide middelen
Kredietinstellingen (+) Handelsschulden op ten hoogste één jaar TOTAAL DER PASSIVA
228.000
27.694
41
228.000
54/58
27.694 228.000
Codes
14
VREEMD VERMOGEN Financiële schulden
0
228.000
EIGEN VERMOGEN Overgedragen positief/negatief resultaat (+/-)
0
40/41
TOTAAL DER ACTIVA PASSIVA
2018
2019
27.694 2018
360
-16
360
-16
227.640
27.710
43
200.360
430/433
200.360
44
27.280
27.710
228.000
27.694
Het Garantiefonds sloot boekjaar 2019 af met een balanstotaal van 228.000 euro. Dit betekent een stijging van 200.306 euro t.o.v. 2018. De actiefzijde van de balans bestaat op 31/12/2019 uitsluitend uit een vordering van 228.000 euro op de Vlaamse Gemeenschap voor een deel van de toelage van 2019. De passiefzijde bestaat uit de te ontvangen factuur van 27.280 euro van de VMSW voor de kostenvergoeding van 2019. Daarnaast staat het negatief saldo op de bankrekening van -200.360 euro bij de financiële schulden op ten hoogste 1 jaar.
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 9
RESULTATENREKENING De resultatenrekening van 2019 in vergelijking met 2018 is als volgt: Codes
2019
2018
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Bedrijfsopbrengsten
70/76A
1.228.000
1.247.000
Inkomens- en kapitaaloverdrachten
73
1.228.000
1.247.000
Andere bedrijfsopbrengsten
74
1.227.625
1.247.411
BEDRIJFSKOSTEN Bedrijfskosten (-) Diensten en diverse goederen
60/66A 61
27.280
27.710
640
1.200.345
1.219.701
375
-411
0
0
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR VOOR BELASTING
375
-411
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR NA BELASTING
375
-411
TE BESTEMMEN NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR
375
-411
Inkomensoverdrachten Andere bedrijfskosten
641/649
BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIEEL RESULTAAT
75/76B/65/66B
Er werd in 2019 een toelage van de Vlaamse Gemeenschap aangevraagd van 1.228.000 euro. De kosten van het Garantiefonds bestaan uit: - de maandelijkse tegemoetkomingen aan lokale huisvestingsinstanties - de kostenvergoeding aan de VMSW voor de terbeschikkingstelling van de nodige diensten, installaties, uitrusting en personeel De financiële tussenkomsten werden in 2019 volgens de bepalingen van het besluit m.b.t. het Garantiefonds op de maandelijkse betaaldag aan de LHI’s uitgekeerd. In 2019 bedroegen de financiële tussenkomsten 1.200.345 euro in totaal. Het oorspronkelijk financieel plan voorzag een totale tussenkomst van 1.209.805 euro voor 2019 op basis van de geïndexeerde reële huurprijzen van januari 2018. De daling van 9.460 euro is vooral te wijten aan de hogere vastgestelde reële huurprijzen van januari 2019 door een stijging van het inkomen van de zittende huurders op verschillende locaties in Lommel en Izegem. Merk op dat de definitieve tussenkomsten voor 2019 herberekend worden op basis van de reële huurprijzen van januari 2019 van zodra deze gekend zijn. Bijgevolg kunnen de tussenkomsten pas bij de begrotingsaanpassing definitief worden vastgesteld. De tabel op de volgende pagina geeft een overzicht van de betalingen per PPS-locatie in 2019 in vergelijking met de geraamde betalingen bij begrotingsopmaak 2019.
10 | Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting
PPS project
Datum van oplevering
Geraamd bij BO 2019 o.b.v. geïndexeerde reële huurprijs van januari 2018
Vastgesteld bij BA 2019 o.b.v. reële huurprijs van januari 2019
Perceel 1 Gent - Hoek Drongensesteenweg - Rooigemlaan
01/10/2007
257.851
252.075
Gent - Hoek Groendreef - Abrikoosstraat
01/01/2008
138.544
139.609
Gent - Sas & Bassijnwijk
01/04/2008
139.483
144.274
Gent - Hoek Antwerpsesteenweg - Spijkstraat
01/07/2008
117.721
116.297
Aalst - Pastoor Lauwerystraat 7 - 30
01/02/2008
104.528
107.800
Perceel 3 Antwerpen - Koornbloemstraat
01/06/2008
61.760
63.153
Lommel - Heserbergen
06/12/2011
246.195
243.336
Izegem - Wijngaarstraat
01/02/2009
143.722
133.800
1.209.805
1.200.344
De VMSW is belast met de taken m.b.t. de dagelijkse werking en het beheer van het Garantiefonds en stelt daarbij ook haar faciliteiten ter beschikking(3). Hiervoor betaalt het Garantiefonds jaarlijks een vergoeding. Voor boekjaar 2019 bedroeg de kostenvergoeding 27.280 euro.
RESULTAATVERWERKING Codes Te bestemmen winstsaldo
2019
2018 360
Te verwerken verliessaldo (-)
-16
Te bestemmen netto resultaat van het jaar (+)
375
Te verwerken verlies van het jaar
-411
Overgedragen netto resultaat van het vorige boekjaar (+)
790
Overgedragen verlies van het vorige boekjaar (-)
690
-16
791/2
0
0
0
0
Onttrekking aan het eigen vermogen Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies (+) Aan de reserves (+) Toevoeging aan het eigen vermogen (-)
395
791 792 691/2
Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies (+)
691
Aan de reserves (+)
692
Over te dragen resultaat Over te dragen winst (-)
693
Over te dragen verlies (+)
793
Tussenkomst van de vennoten in het verlies Uit te keren netto resultaat (-)
16
794 694/6
0
0
Het Garantiefonds realiseerde in 2019 een winst van 375 euro. De winst werd toegevoegd aan het overgedragen verlies van -16 euro van boekjaar 2018. Dit resulteert samen in een over te dragen winst van het boekjaar van 360 euro.
3. Zie ‘Administratief en boekhoudkundig beheer en financiële dienst’.
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 11
TOELICHTING BIJ DE BEGROTINGSUITVOERING De begrotingsontvangsten en -uitgaven bedroegen 1.228.000 euro in 2019. Het Garantiefonds startte begrotingsjaar 2019 met een overgedragen tekort uit vorig begrotingsjaar van 16 euro. De toelage van het Vlaams Gewest van 1.228.000 euro in 2019 werd aangewend voor de volgende uitgaven: - de betaling van de maandelijkse financiële tussenkomsten aan de sociale huisvestingsmaatschappijen: 1.092.545 euro - de betaling van de maandelijkse financiële tussenkomsten aan stad Aalst: 107.800 euro - de kostenvergoeding aan de VMSW voor de terbeschikkingstelling van haar faciliteiten, diensten en personeel tijdens 2019: 27.280 euro Op het einde van 2019 was er een begrotingsoverschot van 360 euro, waar bij de raming van begrotingsaanpassing 2019 geen saldo voorzien was. Het overschot wordt overeenkomstig de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 oktober 2011 betreffende de begroting en de boekhouding van de Vlaamse rechtspersonen overgedragen naar het volgende boekjaar.
Evolutie financiële situatie: prognose voor de toekomst In de begroting van 2003 werd oorspronkelijk een vastleggingsmachtiging van 25 miljoen euro voorzien. Door een toevoeging van 205.531 euro konden hiermee percelen 1 en 3 gesubsidieerd worden via het Garantiefonds. In 2006 werd een vastleggingsmachtiging van 18,5 miljoen euro toegevoegd voor perceel 2, berekend op basis van de goedkoopste offerte voor dit perceel in 2004. De onderhandelingen voor perceel 2 werden echter stopgezet. Dit perceel zal niet meer via PPS gerealiseerd worden(4). In 2010 werd een geprojecteerd tekort voor perceel 1 vastgesteld. Op 15 oktober 2010 besliste de Vlaamse Regering om dit geraamd tekort van 4,2 miljoen euro aan te vullen vanuit de vastleggingsmachtiging die oorspronkelijk voorzien was voor perceel 2. Van de resterende vastleggingsmachtiging van 14,3 miljoen euro voor perceel 2 werd bij begrotingscontrole 2012 nog eens 5,2 miljoen euro toegewezen aan perceel 1 voor extra subsidiëring(5). De berekening van de huurprijzen voor de PPS-woningen werd oorspronkelijk afzonderlijk bepaald in artikel 11 van het uitvoeringsbesluit van 14 mei 2004 m.b.t. het Garantiefonds. Dit artikel werd opgeheven op 1 januari 2008 en de huurprijsberekening werd onderworpen aan het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007. Het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat de huurprijsregeling niet meer afhankelijk is van de oprichtingskost van de woningen, maar van het inkomen en de gezinssamenstelling van de toekomstige huurder. De nieuwe berekeningsmethode voor de huurprijzen betekende een budgetstijging voor de tussenkomsten van het Garantiefonds. Het besluit van de Vlaamse Regering van 4 oktober 2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid wijzigde het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007. Zo verhoogde o.a. de voornaamste determinant van de huurprijsberekening, het inkomen van de potentiële huurder, volgens de bepalingen van het BVR. De stijging van de inkomensgrenzen bracht een stijging van de plafonnering van de sociale huurprijs met zich mee. Gezien hierdoor het verschil tussen de erfpachtcanon die de lokale huisvestingsinstanties betalen en de sociale huur die ze ontvangen afneemt, vermindert ook de tussenkomst die het verschil tussen beide bijpast. Deze wijziging aan het Kaderbesluit had een budgetverlagend effect voor de tussenkomsten van het Garantiefonds. Volgens de meest recente berekeningen op basis van de (geïndexeerde) reële huurprijzen van januari 2020 zal de tussenkomst van het Garantiefonds in totaal 30.601.804 euro bedragen voor de bewoonde locaties van perceel 1 en 3.
4. Cfr. ‘Gunningsprocedure – perceel 2’. 5. De overige 9,1 miljoen euro werd geheralloceerd naar de bouw van sociale huurwoningen via het reguliere investeringsprogramma van de VMSW.
12 | Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting
De bedragen zijn als volgt over de locaties verdeeld: Berekening obv definitieve erfpacht canon en geïndexeerde reële huurprijs januari 2020
Definitieve erfpacht
Leegstand & wanbetaling
Reële huur
Verrekening leegstand & wanbetaling
Tussenkomst Garantiefonds
Gent - Drongensestwg - Rooigemlaan
9.772.072
193.637
3.872.738
-10.286
6.082.685
Gent - Groendreef - Abrikoosstraat
5.910.188
127.076
2.541.511
-21.113
3.474.639
Gent - Sas & Bassijnwijk
5.926.105
140.535
2.810.693
Gent - Antwerpsestwg - Spijkstraat
4.397.453
78.033
1.560.670
Aalst - Pastoor Lauwerystraat 7 - 30
5.267.140
129.541
2.590.814
Totalen perceel 1 (allen bewoond)
31.272.958
668.821
13.376.425
-33.531
18.531.823
Antwerpen - Koornbloemstraat
3.876.131
115.061
2.301.213
-5.193
1.684.785
Lommel – Heserbergen
9.374.223
151.910
3.038.206
Izegem - Wijngaardstraat
3.255.947 -2.131
2.912.685 2.805.867
6.487.927
6.542.080
139.201
2.784.012
Totalen perceel 3 (allen bewoond)
19.792.434
406.172
8.123.432
-5.193
12.069.981
3.897.269
TOTALEN bewoond percelen 1 en 3
51.065.392
1.074.993
21.499.857
-38.724
30.601.804
Daarnaast betaalt het Garantiefonds een jaarlijkse vergoeding aan de VMSW voor de terbeschikkingstelling van de nodige diensten, uitrusting, installaties en personeelsleden. Deze kostenvergoeding bedraagt 25.650 euro, jaarlijks geïndexeerd volgens de gezondheidsindex. De totale uitgave hiervoor bedraagt 752.550 euro, rekening houdend met een indexatie van 1,3% voor de resterende boekjaren t.e.m. 2038. Het geprojecteerde overschot op de totale vastleggingsmachtiging van 34.610.106 euro bedraagt bijgevolg 3.255.752 euro. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de evolutie van de vastleggingen van het Garantiefonds: Evolutie van de vastleggingen van het Garantiefonds Vastlegging 2005 op machtiging 2003 (perceel 1)
€ 13.243.138
Vastlegging 2005 op machtiging 2003 (perceel 3)
€ 11.962.393
Vastlegging 2010 op machtiging 2006 voorbehouden voor perceel 2 (perceel 1)
€ 4.166.030
Vastlegging 2012 op machtiging 2006 voorbehouden voor perceel 2 (perceel 1)
€ 5.238.545
Totale vastlegging
€ 34.610.106
Projectie tussenkomsten o.b.v. geïndexeerde reële huurprijzen van januari 2019
€ 30.601.804
Projectie kostenvergoedingen aan VMSW (index 2019 – 2038: 1,3%)
€ 752.550
Geprojecteerd overschot
€ 3.255.752
De tegemoetkomingen die reeds werden uitbetaald door het Garantiefonds bedragen: Tegemoetkomingen
De kostenvergoedingen die al werden uitbetaald door het Garantiefonds aan de VMSW bedragen: Kostenvergoedingen
2007
€ 35.632
2014
€ 1.230.011
2015 (kostenvergoeding boekjaar 2014)
€ 25.650
2008
€ 589.023
2015
€ 1.217.379
2016 (kostenvergoeding boekjaar 2015)
€ 26.120
2009
€ 983.296
2016
€ 1.240.001
2017 (kostenvergoeding boekjaar 2016)
€ 26.580
2010
€ 971.608
2017
€ 1.243.796
2018 (kostenvergoeding boekjaar 2017)
€ 27.120
2011
€ 1.085.555
2018
€ 1.219.701
2019 (kostenvergoeding boekjaar 2018)
€ 27.710
2012
€ 1.249.212
2019
€ 1.200.345
2020 (kostenvergoeding boekjaar 2019)
€ 27.280
2013
€ 1.270.623
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 13
6. TOELICHTING BIJ DE FINANCIËLE STATEN Staat van de vorderingen Overige vorderingen Vordering op de Vlaamse Gemeenschap: toelage 2019
228.000
Totaal
228.000
Staat van de schulden Financiële schulden Negatief saldo op bankrekening
-200.360
Totaal
-200.360
Handelsschulden TOF: kostenvergoeding aan VMSW BJ 2019
-27.280
Totaal
-27.280
Staat van mogelijke schuldverplichtingen Kwantificeerbare mogelijke schuldverplichtingen PPS - beschikbaarheidsvergoeding
20.887.815
Totaal
20.887.815
Staat van de vaststaande toekomstige verplichtingen en verbintenissen Verbintenissen gefinancierd met toelagen van Vlaamse ministeries ingevolge vastleggingsmachtigingen (in euro) Omschrijving machtiging
ESRcode
Tussenkomsten aan lokale huisvestings instanties i.k.v. PPS-project Wonen / jaarlijkse kostenvergoeding aan de VMSW
51.21 63.22 12.21
Totaal
Openstaande verbintenissen op 01.01.2019
Nieuwe verbintenissen
Verplichtingen
Openstaande verbintenissen op 31.12.2019
22.115.440
1.227.625
20.887.815
22.115.440
1.227.625
20.887.815
Detail van de subsidies, dotaties en soortgelijke Codes Inkomensoverdrachten opbrengsten Andere dotaties, subsidies, toelagen en soortgelijke
2019
2018
73/74
1.228.000
1.247.000
733
1.228.000
1.247.000
Codes
2019
2018
Inkomensoverdrachten kosten
640
1.200.345
1.219.701
Andere dotaties, subsidies, toelagen en soortgelijke
6404
1.200.345
1.219.701
Subsidies aan lokale besturen Begunstigde Stad Aalst
107.800
Totaal
107.800
14 | Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting
7. TOELICHTING BIJ DE UITVOERING VAN DE ESR-BEGROTING ESR-jaarrapportering 2019
ESR code
ONTVANGSTEN
Initiële begroting
Laatst goedgekeurde begroting
Uitvoering 2019
1.237.000
1.228.000
1.228.000
Overgedragen overschot vorige boekjaren
08.21
0
0
0
Over te dragen tekort van het boekjaar
08.22
0
0
0
46.11.N
1.237.000
1.228.000
1.228.000
over te dragen tekort v/h bj = liquide middelen + vorderingen <= 1j einde boekjaar - schulden <= 1j Toelage Vlaamse Gemeenschap Toelagebesluit 2019 bij BO 2019
1.237.000
Verlaging toelage n.a.v. BA 2019
-9.000
UITGAVEN
1.237.000
1.228.000
1.228.000
Overgedragen tekort vorige boekjaren
03.21
0
0
16
Over te dragen overschot van het boekjaar
03.22
0
0
360
over te dragen tekort v/h bj = liquide middelen + vorderingen <= 1j einde boekjaar - schulden <= 1j 1) banksaldo einde periode:
360
2) vorderingen <= 1 j 3) schulden <= 1j Kostenvergoeding aan de VMSW - boekjaar 2019 Algemene werkingskosten vergoed binnen de sector overheid
12.21
27.000
27.000
27.280
51.21
1.105.000
1.093.000
1.092.544
Kostenvergoeding aan de VMSW - boekjaar 2019 Tegemoetkoming voor het verschil tussen erfpachtcanon & reële huurprijs + forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand & wanbetaling aan SHM's
27.280
P1-L1: Gent - Drongensestwg - Rooigemlaan (WoninGent)
252.075
P1-L2: Gent - Groendreef - Abrikoosstraat (WoninGent)
139.609
P1-L3: Gent - Sas & Bassijnwijk (de Gentse Haard)
144.274
P1-L4 : Gent - Antwerpsestwg - Spijkstraat (WoninGent)
116.297
P3-L1: Antwerpen - Koornbloemstraat (Woonhaven Antwerpen)
63.153
P3-L2: Lommel - Heserbergen (Kempisch Tehuis)
243.336
P3-L5: Izegem - Wijngaardstraat (Izegemse Bouwmaatschappij)
133.800
Tegemoetkoming voor het verschil tussen erfpachtcanon & reële huurprijs + forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand & wanbetaling aan gemeenten P1-L5 : Aalst - Pastoor Lauwerystraat 7 t/m 30 (stad Aalst)
63.22
105.000
108.000
107.800
107.800
Dit jaarverslag werd opgemaakt op 12 juni 2020 door de VMSW als administratief en financieel beheerder van het Garantiefonds.
Jaarverslag 2019 – Garantiefonds voor Huisvesting | 15