JAARVERSLAG GARANTIEFONDS VOOR HUISVESTING 2021
INHOUDSOPGAVE 1. Algemene informatie............................................................................................................................................................ 5 2. Organisatie........................................................................................................................................................................... 5 Maatschappelijke zetel..................................................................................................................................................... 5 Maatschappelijk doel........................................................................................................................................................ 5 Administratief en boekhoudkundig beheer en financiële dienst...................................................................................... 5 Stuurgroep........................................................................................................................................................................ 5 3. Werking................................................................................................................................................................................ 6 4. Projecten.............................................................................................................................................................................. 6 Algemeen.......................................................................................................................................................................... 6 Gunningsprocedure.......................................................................................................................................................... 7 Overzicht........................................................................................................................................................................... 8 5. Beheersverslag................................................................................................................................................................... 10 Evolutie financiële situatie boekjaar 2021...................................................................................................................... 10 Evolutie financiële situatie: prognose voor de toekomst................................................................................................ 13 6. Toelichting bij de financiële staten...................................................................................................................................... 15 Staat van de vorderingen................................................................................................................................................ 15 Staat van de schulden..................................................................................................................................................... 15 Staat van mogelijke schuldverplichtingen....................................................................................................................... 15 Staat van de vaststaande toekomstige verplichtingen en verbintenissen....................................................................... 15 Detail van de subsidies, dotaties en soortgelijke............................................................................................................. 15 Subsidies aan lokale besturen......................................................................................................................................... 15 7. Toelichting bij de uitvoering van de ESR-begroting............................................................................................................. 16
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 3
JAARVERSLAG BOEKJAAR 2021 Garantiefonds voor Huisvesting Dit verslag bevat informatie over de werking en het beheer van het Garantiefonds voor Huisvesting en wordt door de Vlaamse Regering aan het Vlaams Parlement voorgelegd zoals bepaald in artikel 5.7 van de Vlaamse Codex Wonen en in artikel 5.18 van het besluit van de Vlaamse Codex Wonen.
4 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting
1. ALGEMENE INFORMATIE Het Garantiefonds voor Huisvesting is opgericht bij het decreet van 20 december 2002 dat een afdeling 3 artikel 77bis tot 77sexies toegevoegd heeft in de Vlaamse Wooncode (VWC) (inwerkingtreding 1 januari 2003). Dit is sinds 1 januari 2021 opgenomen in artikel 5.5 tot artikel 5.10 in de Vlaamse Codex Wonen (VCW) (inwerkingtreding 1 januari 2021). Het Garantiefonds heeft rechtspersoonlijkheid en is opgericht als een Vlaamse Openbare Instelling van categorie A in de zin van het Besluit van de Vlaamse Regering ter uitvoering van de Vlaamse Codex Overheidsfinanciën van 29 maart 2019 (citeeropschrift: “Besluit Vlaamse Codex Overheidsfinanciën van 17 mei 2019” of “BVCO van 17 mei 2019”). De bepalingen van dat besluit zijn op het fonds van toepassing voor zover er in het oprichtingsdecreet niet van afgeweken wordt. Het Garantiefonds wordt beheerd door de Vlaamse Regering. Het Besluit Vlaamse Codex Wonen geeft uitvoering aan artikel 5.5 en artikel 5.6 van de Vlaamse Codex Wonen. Het decreet houdende diverse maatregelen inzake de herstructurering van het beleidsveld Wonen van 25 mei 2022, welke in werking treedt op 1 januari 2023, bepaalt de ontbinding van het Garantiefonds voor Huisvesting. De ontbinding is een ontbinding zonder vereffening waarbij het hele vermogen, alle opdrachten en rechten en verplichtingen van het Garantiefonds voor Huis vesting worden overgedragen aan de VMSW.
2. ORGANISATIE Maatschappelijke zetel Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 94 B-1000 Brussel
Maatschappelijk doel De Vlaamse Regering wou met een publiek-private samenwerking (PPS) in de sociale huisvesting een bijkomend aantal sociale woningen laten bouwen naast de bestaande investerings- en subsidieprogramma’s in de sociale huisvesting (het investerings programma van de toenmalige Vlaamse Huisvestingsmaatschappij en het SBR-subsidieprogramma voor de bouw en renovatie van sociale woningen), zonder dat het volledige investeringsbedrag volgens de ESR-aanrekeningregels meteen in rekening gebracht moet worden bij de schuld van het Vlaams Gewest. Ernst & Young tekende in 2003 een ruim kader uit voor PPS-projecten. In juni van hetzelfde jaar startte een pilootproject op voor de realisatie van circa 430 sociale huurwoningen, die 45 maanden na de vaststelling van de procesgang (exclusief voorstudiefase) bewoond zouden worden. In 2007 namen de eerste bewoners hun intrek.
Administratief en boekhoudkundig beheer en financiële dienst Bij Ministerieel Besluit werd de werking en het beheer van het Garantiefonds en de gunning van overheidsopdrachten tot een miljoen euro overgedragen aan de gedelegeerd bestuurder van de VMSW. Dit om het Garantiefonds formeel te operationaliseren. Daarnaast verduidelijkte een protocol wie binnen de VMSW de boekhoudkundige en financiële taken van het Garantiefonds zou uitvoeren. Sinds boekjaar 2014 betaalt het Garantiefonds hiervoor een jaarlijkse kostenvergoeding van 25.650 euro (jaarlijkse indexatie o.b.v. de gezondheidsindex) aan de VMSW.(1)
1. Overeenkomstig artikel 67 van het decreet van 29 april 2011 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot Wonen dat een derde lid toevoegt aan artikel 77bis van de VWC wordt o.a. bepaald dat de VMSW jaarlijks een kostenvergoeding ontvangt lastens de begroting van het Garantiefonds voor Huisvesting. Dit derde lid uit artikel 77bis van de VWC is sinds 1 januari 2021 opgenomen in artikel 5.6 uit de Vlaamse Codex Wonen (VCW).
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 5
Stuurgroep Formeel is er een stuurgroep per locatie; in praktijk worden ze samengevoegd in één stuurgroep. Hierin zijn het Vlaams Gewest, de lokale huisvestingsinstantie en de bouwpromotor vertegenwoordigd. Zolang niet alle gegunde projecten opgeleverd waren, diende minstens jaarlijks bij de begrotingsopmaak een raming gemaakt te worden van de betaalstaten van de nieuwe opleveringen. Tijdens de gunningsfase stonden vier ingenieurs/ingenieur-architecten van de VMSW deeltijds ter beschikking van het agentschap Wonen-Vlaanderen. Het oprichtingsbesluit bepaalt geen procedure rond de communicatie over een nieuw project in het beheer. Tot er een andere regeling is, verwittigt de VMSW het Garantiefonds van komende opleveringen van PPS-woningen. Op heden zijn alle gegunde projecten opgeleverd en bewoond. Er zijn verder geen toekomstige gunningen gepland. Na de oplevering vergadert de stuurgroep minstens één keer per jaar over het onderhoud van de gebouwen en om eventuele knelpunten (slijtage schrijnwerk, …) te behandelen. Momenteel vertegenwoordigt de VMSW via Bart Velleman, afdelingshoofd projectrealisatie, het Garantiefonds in de stuurgroep(en) als contracterende partij. Hij wordt bijgestaan door een organisator en één of meerdere deskundigen.
3. WERKING De voornaamste doelstelling van het PPS-instrument in de sociale huisvesting is de bouw van een bijkomend aantal sociale woningen. Elke partner in de samenwerking voert daarbij de taken uit waarvoor hij over de meeste kennis beschikt. De PPS in de sociale huisvesting werkt met drie spelers: de private partner, de lokale huisvestingsinstantie en de Vlaamse overheid.
Private partner De private partner zorgt voor het ontwerp, de bouw en de financiering van het project. Daarnaast staat hij gedurende 27 jaar in voor het groot onderhoud van de huurwoningen. De private partner betaalt jaarlijks een beheersvergoeding aan de lokale huisvestingsinstanties voor de huuradministratie, de dekking van huurschade en als compensatie voor de onroerende voorheffing. In vakjargon wordt dit DBFM - Design, Build, Finance en Maintenance - genoemd. Door de gebouwen zelf te ontwerpen, is de inschrijver niet gebonden aan een volledig uitgewerkt ontwerp van een externe architect. De inschrijver heeft een korte opdracht per locatie: het bouwprogramma. De eisen van de bouw komen uit een prestatiebestek in de plaats van uit een klassiek middelenbestek. De grotere vrijheidsgraad door de DBFM-methode zou moeten leiden tot lagere kosten. De private partner is verantwoordelijk voor de primaire financiering en moet de gebouwen gedurende de volledige contract periode in stand houden. Uiteindelijk levert de inschrijver dus niet louter een gebouw dat na oplevering wordt verkocht, maar wel “een dienst wonen”; een woning die gedurende 27 jaar in stand wordt gehouden en nadien wordt overgedragen aan de opdrachtgever.
Lokale huisvestingsinstantie De lokale huisvestingsinstantie - 5 sociale huisvestingsmaatschappijen en 1 stad voor het pilootproject - wordt door de samen werking met de private partner volledig ontlast van de bouw, de primaire financiering en het groot onderhoud van de gebouwen. De rol van de lokale huisvestingsinstantie spitst zich voornamelijk toe op de sociale huurder. De huisvestingsinstantie bepaalt samen met de gemeente de sociale woonbehoeften, verhuurt woningen aan de sociale doelgroep, ontvangt de huur en is in regelmatig dialoog met haar doelgroep. Daarnaast zorgt hij voor het dagelijks onderhoud en het beheer van het gebouw samen met de private partner. De lokale huisvestingsinstantie betaalt de erfpachtcanon (de primaire huur) aan de private partner. De primaire huur wordt gefinancierd door twee bronnen: de huurgelden van de huurder enerzijds en de maandelijkse subsidie van de Vlaamse overheid via het Garantiefonds anderzijds.
Vlaamse overheid De Vlaamse overheid zorgt voor de normstelling, het afsluiten van de overheidsopdracht en de subsidiëring van het PPS-project.
6 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting
4. PROJECTEN Algemeen In november 2002 sloten de toenmalige afdeling Financiering Huisvestingsbeleid en Ernst & Young een dienstencontract met het oog op het afleveren van een algemeen concept voor PPS met verschillende vrijheidsgraden. De realisatie ervan zou stapsgewijs worden ingevoerd. Er werd gekozen voor een contractuele DBFM-formule op basis van een promotieopdracht: een alternatief met een sterk vereenvoudigd algemeen concept om ervaring op te doen in een niet te complexe omgeving en snel van start te kunnen gaan met een pilootproject. Het concept hield de volgende voorwaarden in: - uitsluitend nieuw te bouwen sociale woningen worden opgenomen; - de lokale huisvestingsinstantie is eigenaar van de bouwgrond; - de huurder kan de woning niet kopen tijdens de contractperiode. De ingezamelde inschrijvingen werden beoordeeld volgens prijs en kwaliteit op advies van een selectiecommissie. Van zodra de Vlaamse Regering de percelen gegund had aan de private partner, werd per locatie een PPS-overeenkomst afgesloten tussen de 3 partners (private partner, lokale huisvestingsinstantie en Vlaamse overheid). Deze overeenkomst regelde de eigendoms- en gebruiksverhoudingen van het vastgoed en de wijze van samenwerking tussen de 3 partners gedurende de opbouw van de woningen en gedurende 27 jaar effectieve bewoning. De private partner kreeg een recht van opstal van de lokale huisvestingsinstantie. Vervolgens werd in overleg en volgens de gegunde offerte een ontwerp opgebouwd. Nadien diende de private partner een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning in. De bouw van de woningen startte nadat de stedenbouwkundige vergunning verkregen was. Na de voorlopige oplevering konden de huurders er wonen. De te ontwikkelen projecten zijn juridisch gescheiden van elkaar omdat er een aparte PPS-overeenkomst is per locatie. Per locatie zijn er stuurgroepen opgericht met het oog op een vlotte ontwikkeling en eenheid van besluitvorming. De Vlaamse overheid bekleedt het voorzitterschap in deze stuurgroepen. Het subsidiesysteem werd vastgelegd in het besluit van de Vlaamse Regering van 14 mei 2004 over het Garantiefonds voor Huisvesting. De Vlaamse overheid past via een financiële tegemoetkoming het verschil bij tussen de erfpachtcanon die de lokale huisvestingsinstantie betaalt aan de private partner en de reële huurgelden die de lokale huisvestingsinstantie ontvangt van de huurders. Bovendien betaalt zij een forfaitaire vergoeding van 5% op de reële huurprijs als compensatie voor leegstand en wanbetaling. Het Garantiefonds fungeert hierbij als doorgeefluik. De geldstromen van en naar de lokale huisvestingsinstantie (de betaling van erfpachtcanon en de ontvangst van sociale huurgelden en de subsidie) verlopen maandelijks, waardoor de huisvestingsinstantie, met uitzondering van de grond, geen kapitaal moest inbrengen. De lokale huisvestingsinstantie ontvangt als eigenaar van de grond een opstalvergoeding. De toenmalige bestaande financieringssystemen in de sociale huisvesting werkten via aanbesteding met een middelenbestek en een klassieke gunningsprocedure. Hier werd er gekozen voor een alternatieve financiering met een andere wijze van uit besteding: een contractuele DBFM+-formule op basis van een prestatiebestek (i.p.v. middelenbestek). Het gekozen alternatief bood verschillende voordelen: - financieel: de private sector zorgt voor de primaire financiering, er wordt betaald volgens het gebruik van de woondienst; - operationeel: er is minder fysiek toezicht nodig, de private partner wordt meer geresponsabiliseerd; - maatschappelijk: test van de verschuiving van de kerntaak van de lokale huisvestingsinstantie, van ‘bouwmaatschappij’ naar ‘huisvestingsmaatschappij’.
Gunningsprocedure Het pilootproject werd ingedeeld in drie percelen: - perceel 1: vier locaties in Gent en één in Aalst; - perceel 2: drie locaties in Tienen en één in Dilbeek; - perceel 3: één locatie in Antwerpen en telkens twee locaties in Lommel en Izegem. PERCELEN 1 en 3 De beperkte offertevraag van maart 2004 voor de drie percelen voldeed niet aan de prijsverwachtingen. Met de gevraagde erfpachtcanons was er nauwelijks één perceel te subsidiëren. De procedure werd stopgezet en er werd overgestapt naar een onder-
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 7
handelingsprocedure zonder bekendmaking met de inschrijvers van de beperkte offertevraag. In die onderhandelingsprocedure werd een éénmalige herziening van de vaste erfpachtcanons toegestaan op het ogenblik van de oplevering van de woningen. Die herziening gebeurde volgens een formule toegevoegd aan het bestek. Als de langetermijnrente veranderd was op het moment van de oplevering, kon de erfpachtcanon éénmalig wijzigen. Vanaf dat moment lag de erfpachtcanon definitief vast. De eerste offertes van de onderhandelingsprocedure werden ontvangen op 7 september 2004. De prijzen waren nog te hoog om drie percelen te subsidiëren. Percelen 1 en 3 lagen wel binnen bereik als er verder onderhandeld werd. Perceel 2 (Vlaams-Brabant) werd voorlopig geparkeerd. Op 13 december 2004 was er een tweede ronde met ‘the best and final offers’ (BAFO) voor de percelen 1 en 3. Die BAFO liet toe om twee percelen te subsidiëren als het krediet verhoogd werd met 205.000 euro of 0,2% ten opzichte van de voorziene 25 miljoen euro. Op basis van prijs en kwaliteit van de ingediende offertes, besliste de Vlaamse Regering op 15 juli 2005 om de percelen 1 en 3 te gunnen aan de private partner SOWO. De percelen 1 en 3 betreffen 235 woningen op tien locaties. Voor negen van de tien locaties werd een PPS-overeenkomst gesloten op 17 november 2005. De tiende overeenkomst voor de locatie Sas- en Bassijnwijk in Gent volgde op 3 februari 2006. Van zodra SOWO de stedenbouwkundige vergunning verworven had, konden de werkzaamheden starten. Locatie Lommel “Heserbergen” van perceel 3 werd pas na een wijziging stedenbouwkundig vergund op 8 juli 2009. De eerste offerte voor het gewijzigde project werd door de VMSW als onvoldoende beoordeeld in 2009. Na overleg met de plaatselijke actoren werd beslist om te streven naar een goedkopere offerte. Op 22 juli 2010 diende de promotor SOWO een nieuwe offerte in. Een belangrijke wijziging t.o.v. de eerste offerte was dat de promotor afzag van de voorziene mogelijkheid tot herziening van de erfpachtcanon op het ogenblik van de oplevering. Bij een lage IRS27jaar rente betekende dit engagement een aanzienlijk risico dat wegviel voor de subsidiërende overheid. Erfpacht en subsidie zijn namelijk extreem gevoelig aan rentestijgingen bij een lage rentestand. Verder werden er enkele kwaliteitsverbeteringen aangebracht. Na een grondige analyse van de inhoud en de prijs van de offerte beoordeelde de VMSW de prijs-kwaliteitverhouding als voldoende gunstig en werd voorgesteld om de locatie LommelHeserbergen te laten starten. Op 15 oktober 2010 besliste de Vlaamse Regering om doorstart te geven aan de locatie Lommel “Heserbergen” voor het ontwerp, de bouw, het beheer en de instandhouding van 32 woningen. Daarvoor werd het resterende deel van de vastlegging van perceel 3 ingenomen. Op 6 december 2011 werden de 32 woningen op deze locatie opgeleverd. Acht locaties van perceel 1 en 3 (vijf locaties van perceel 1 en drie van perceel 3) zijn afgewerkt. Twee locaties van perceel 3 werden uiteindelijk afgevoerd door plaatselijke factoren. In december 2007 ontving WoninGent de eerste subsidie via het Garantiefonds voor de locatie Rooigemlaan in Gent. Sinds 6 december 2011 zijn alle 208 woningen bewoond(2) en ontvangen de betrokken ’lokale huisvestinginstanties maandelijks een subsidie van het Garantiefonds. PERCEEL 2 De Vlaamse Regering keurde op 14 juli 2006 de gunningswijze voor ongeveer 188 woningen voor het tweede perceel (VlaamsBrabant) goed. In 2006 werd een krediet van 18,5 miljoen euro voor subsidies ingeschreven conform het besluit m.b.t. het Garantiefonds. De offertes werden op 18 april 2007 in ontvangst genomen. Na onderzoek bleken de prijzen te hoog. Vanaf september 2007 werd daarom een onderhandelingsprocedure opgestart met de deelnemers van de algemene offerteaanvraag. Er werd ingezet op verhoogde conformiteit: de aangeschreven promotoren ontvingen een lijst van de vastgestelde gebreken in de ingediende offertes van de algemene offerteaanvraag en een afzonderlijke samenvatting met gebreken specifiek van toepassing op hun ingediende offerte. Daarnaast werden interactieve bilaterale informatiesessies aangeboden. Op 8 oktober 2007 werden vier offertes in ontvangst genomen. Na analyse werd een ‘best and final offer’ gevraagd tegen 4 februari 2008. Alle promotoren dienden opnieuw een offerte in. (Eén van die offertes voldeed niet aan de vormvereisten) Van 5 tot 7 februari 2008 brachten selectiecommissies advies uit over de kwaliteit van de offertes. Het bestek voorzag een kwalitatieve beoordeling (architectuur en aanpak van groot onderhoud) én een cijfermatige beoordeling (prijs en uitvoeringstermijn). Uit analyse bleek dat de best gequoteerde offerte nog moest geoptimaliseerd worden om stedenbouwkundig vergund te raken zonder een tijdrovend ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). De onderhandelingen met de voorkeursbieder over een nieuw financieringsvoorstel voor perceel 2 werden verdergezet. De afronding ervan bleef echter uit, mede door de impact van de bankencrisis op de financiering. Een gunning was niet meer haalbaar wegens te hoge prijzen, een te hoge subsidiekost en te grote onzekerheid over de aard van de prijsvoorstellen. Op 15 oktober 2010 besliste de Vlaamse Regering om de procedure van onderhandelingen zonder bekendmaking met het oog op een promotieovereenkomst volgens een PPS voor het ontwerp, de bouw, het beheer en de instandhouding van 197 sociale woningen in Dilbeek en Tienen stop te zetten. De als PPS-projecten vervallen locaties van Vlaams-Brabant werden gecompenseerd in de vaststelling van de verdeelsleutel voor de sociale woningbouw over de rest van de legislatuur.
2. Zie overzichtstabel op de volgende pagina voor meer details.
8 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting
Overzicht Onderstaande tabel geeft een gedetailleerd overzicht van de gerealiseerde en afgevoerde projecten: PERCEEL 1 Locaties
Gent Groendreef
Sas & Bassijnwijk
Antwerpsesteenweg
Pastoor Lauwerystr.
39
20
27
19
24
november 2007
april 2008
juni 2008
september 2008
april 2008
aantal woningen bewoning
Aalst
Rooigemlaan
PERCEEL 2 Locatie aantal woningen bewoning
Dilbeek en Tienen 197 afgevoerd
PERCEEL 3 Locaties aantal woningen bewoning
Antwerpen
Izegem
Lommel
Koornbloemstraat
Melkmarkt
Wijngaardstraat
Heserbergen
Zinktrekkersplein
20
11
27
32
16
augustus 2008
afgevoerd
april 2009
december 2011
afgevoerd
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 9
5. BEHEERSVERSLAG Evolutie financiële situatie boekjaar 2021 BALANS Hierna vindt u de balans van 31 december 2021, vergeleken met de cijfers van 31 december 2020. ACTIVA
Codes
2021
2020
VASTE ACTIVA
0
0
VLOTTENDE ACTIVA
0
86.034
40/41
0
51.000
41
0
51.000
54/58
0
35.034
0
86.034
Vorderingen op ten hoogste één jaar Overige vorderingen Liquide middelen TOTAAL DER ACTIVA PASSIVA
Codes
EIGEN VERMOGEN Overgedragen positief/negatief resultaat (+/-)
14
VREEMD VERMOGEN Financiële schulden Kredietinstellingen (+) Handelsschulden op ten hoogste één jaar TOTAAL DER PASSIVA
2021
2020
-40.879
52.069
-40.879
52.069
40.879
33.965
43
5.148
430/433
5.148
44
35.731
33.965
0
86.034
Het Garantiefonds sloot boekjaar 2021 af met een balanstotaal van 0 euro. Dit betekent een daling van 86.034 euro of een daling van 100% t.o.v. 2020. De passiefzijde bestaat uit het overgedragen verlies van vorig boekjaar voor een bedrag van 40.879 euro. Daarnaast vindt u de te ontvangen factuur van 35.731 euro van de VMSW voor de kostenvergoeding van 2021 terug. Het saldo op de ING-bankrekening bedraagt -5.148 euro en vindt u terug bij de financiële schulden op ten hoogste één jaar.
10 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting
RESULTATENREKENING De resultatenrekening van 2021 in vergelijking met 2020 is als volgt: Codes
2021
2020
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Bedrijfsopbrengsten
70/76A
1.058.000
1.222.000
Inkomens- en kapitaaloverdrachten
73
1.058.000
1.222.000
Andere bedrijfsopbrengsten
74
60/66A
1.150.948
1.170.291
61
35.731
56.790
640
1.115.217
1.113.501
-92.948
51.709
0
0
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR VOOR BELASTING
-92.948
51.709
NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR NA BELASTING
-92.948
51.709
TE BESTEMMEN NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR
-92.948
51.709
BEDRIJFSKOSTEN Bedrijfskosten (-) Diensten en diverse goederen Inkomensoverdrachten Andere bedrijfskosten
641/649
BEDRIJFSRESULTAAT FINANCIEEL RESULTAAT
75/76B/65/66B
Er werd in 2021 een toelage aan de Vlaamse Gemeenschap gevraagd van 1.058.000 euro. De kosten van het Garantiefonds bestaan uit: - de maandelijkse tegemoetkomingen aan lokale huisvestingsinstanties - de kostenvergoeding aan de VMSW voor de terbeschikkingstelling van de nodige diensten, installaties, uitrusting en personeel De financiële tussenkomsten werden in 2021 volgens de bepalingen van het besluit m.b.t. het Garantiefonds op de maandelijkse betaaldag aan de lokale huisvestingsinstanties uitgekeerd. In 2021 bedroegen de financiële tussenkomsten 1.115.217 euro in totaal. Het oorspronkelijk financieel plan voorzag een totale tussenkomst van 1.126.282 euro voor 2021 op basis van de geïndexeerde reële huurprijzen van januari 2020. Deze daling van 11.065 euro is vooral te wijten aan de hogere vastgestelde reële huurprijzen van januari 2021 door een stijging van het inkomen van de zittende huurders op verschillende locaties. Merk op dat de definitieve tussenkomsten voor 2021 herrekend worden op basis van de reële huurprijzen van januari 2021 van zodra deze gekend zijn. Bijgevolg kunnen de tussenkomsten pas bij de begrotingsaanpassing definitief worden vastgesteld.
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 11
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de betalingen per PPS-locatie in 2021 weer in vergelijking met de geraamde betalingen bij begrotingsopmaak 2021. PPS project
Datum van oplevering
Geraamd bij BO 2021 o.b.v. geïndexeerde reële huurprijs van januari 2020
Vastgesteld bij BA 2021 o.b.v. reële huurprijs van januari 2021
Perceel 1 Gent - Hoek Drongensesteenweg - Rooigemlaan
01/10/2007
213.904,32
211.310,28
Gent - Hoek Groendreef - Abrikoosstraat
01/01/2008
125.260,08
119.641,32
Gent - Sas & Bassijnwijk
01/04/2008
113.394,24
120.021,48
Gent - Hoek Antwerpsesteenweg - Spijkstraat
01/07/2008
105.075,96
101.376,84
Aalst - Pastoor Lauwerystraat 7 - 30
01/02/2008
104.833,92
104.684,28
Perceel 3 Antwerpen - Koornbloemstraat
01/06/2008
64.611,00
61.963,56
Lommel - Heserbergen
06/12/2011
246.519,00
241.923,12
Izegem - Wijngaardstraat
01/02/2009
152.683,20
154.296,12
1.126.282
1.115.217
De VMSW is belast met de taken m.b.t. de dagelijkse werking en het beheer van het Garantiefonds en stelt daarbij ook haar faciliteiten ter beschikking(3). Hiervoor betaalt het Garantiefonds jaarlijks een vergoeding. De kostenvergoeding voor boekjaar 2021 bedroeg 35.731 euro. RESULTAATVERWERKING Codes Te bestemmen winstsaldo
2021
2020
-40.879
52.069
-92.948
51.709
52.069
360
0
0
0
0
52.069
Te verwerken verliessaldo (-) Te bestemmen netto resultaat van het jaar (+) Te verwerken verlies van het jaar Overgedragen netto resultaat van het vorige boekjaar (+)
790
Overgedragen verlies van het vorige boekjaar (-)
690
Onttrekking aan het eigen vermogen Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies (+) Aan de reserves (+) Toevoeging aan het eigen vermogen (-)
791/2 791 792 691/2
Aan het kapitaal en aan de uitgiftepremies (+)
691
Aan de reserves (+)
692
Over te dragen resultaat Over te dragen winst (-)
693
0
Over te dragen verlies (+)
793
40.879
Tussenkomst van de vennoten in het verlies Uit te keren netto resultaat (-)
794 694/6
Vergoeding aan het kapitaal (+)
694
Bestuurders of zaakvoerders (+)
695
Andere rechthebbenden (+)
696
3. Zie ‘Administratief en boekhoudkundig beheer en financiële dienst’
12 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting
0
0
Het Garantiefonds droeg in 2021 een verlies van 92.948 euro. Het verlies werd geïmputeerd op de overgedragen winst van 52.069 euro van boekjaar 2020. Dit resulteert samen in een overgedragen verlies van het boekjaar van 40.879 euro. TOELICHTING BIJ DE BEGROTINGSUITVOERING De begrotingsontvangsten en –uitgaven bedragen 1.150.948 euro in 2021. Het Garantiefonds startte begrotingsjaar 2021 met een over te dragen overschot van 52.069 euro. De toelage van het Vlaams Gewest van 1.058.000 euro in 2021 werd aangewend voor de volgende uitgaven: - de betaling van de maandelijkse financiële tussenkomsten aan de sociale huisvestingsmaatschappijen: 1.010.533 euro - de betaling van de maandelijkse financiële tussenkomsten aan stad Aalst: 104.684 euro - de kostenvergoeding aan de VMSW voor de terbeschikkingstelling van haar faciliteiten, diensten en personeel tijdens 2021: 35.731 euro Op het einde van 2021 was er een begrotingstekort van 40.879 euro, waar bij de raming van begrotingsaanpassing 2021 rekening gehouden werd met een overschot van boekjaar 2020, hierdoor werd er geen saldo voorzien. Het tekort wordt overeenkomstig de bepalingen van het Besluit Vlaamse Codex Overheidsfinanciën van 17 mei 2019 over gedragen naar het volgende boekjaar.
Evolutie financiële situatie: prognose voor de toekomst In de begroting van 2003 werd oorspronkelijk een vastleggingsmachtiging van 25 miljoen euro voorzien. Door een toevoeging van 205.531 euro konden hiermee percelen 1 en 3 gesubsidieerd worden via het Garantiefonds. In 2006 werd een vastleggingsmachtiging van 18,5 miljoen euro toegevoegd voor perceel 2, berekend op basis van de goedkoopste offerte voor dit perceel in 2004. De onderhandelingen voor perceel 2 werden echter stopgezet. Dit perceel zal niet meer via PPS gerealiseerd worden(4). In 2010 werd een geprojecteerd tekort voor perceel 1 vastgesteld. Op 15 oktober 2010 besliste de Vlaamse Regering om dit geraamd tekort van 4,2 miljoen euro aan te vullen vanuit de vastleggingsmachtiging die oorspronkelijk voorzien was voor perceel 2. Van de resterende vastleggingsmachtiging van 14,3 miljoen euro voor perceel 2, werd bij begrotingscontrole 2012 nog eens 5,2 miljoen euro toegewezen aan perceel 1 voor extra subsidiëring(5). De berekening van de huurprijzen voor de PPS-woningen werd oorspronkelijk afzonderlijk bepaald in artikel 11 van het uit voeringsbesluit van 14 mei 2004 m.b.t. het Garantiefonds. Dit artikel werd opgeheven op 1 januari 2008 en de huurprijs berekening werd onderworpen aan het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007. Het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt dat de huurprijsregeling niet meer afhankelijk is van de oprichtingskost van de woningen, maar van het inkomen en de gezins samenstelling van de toekomstige huurder. De nieuwe berekeningsmethode voor de huurprijzen betekende een budgetstijging voor de tussenkomsten van het Garantiefonds. De regelgeving van het Kaderbesluit werd vanaf 1 januari 2021 opgenomen in het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. Het besluit van de Vlaamse Regering van 4 oktober 2013 tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid wijzigde het Kaderbesluit Sociale Huur van 12 oktober 2007. Zo verhoogde o.a. de voornaamste determinant van de huurprijs berekening, het inkomen van de potentiële huurder, volgens de bepalingen van het BVR. De stijging van de inkomensgrenzen bracht een stijging van de plafonnering van de sociale huurprijs met zich mee. Gezien hierdoor het verschil tussen de erfpachtcanon die de lokale huisvestingsinstanties betalen en de sociale huur die ze ontvangen afneemt, vermindert ook de tussenkomst die het verschil tussen beide bijpast. Deze wijziging aan het Kaderbesluit had een budget verlagend effect voor de tussenkomsten van het Garantiefonds. Volgens de meest recente berekeningen op basis van de (geïndexeerde) reële huurprijzen van januari 2022 zal de tussenkomst van het Garantiefonds in totaal 27.162.999 euro bedragen voor de bewoonde locaties van perceel 1 en 3.
4. Cfr. ‘Gunningsprocedure – perceel 2’. 5. De overige 9,1 miljoen euro werd geheralloceerd naar de bouw van sociale huurwoningen via het reguliere investeringsprogramma van de VMSW.
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 13
De bedragen zijn als volgt over de locaties verdeeld: Berekening obv definitieve erfpacht canon en geïndexeerde reële huurprijs januari 2020
Definitieve erfpacht
Leegstand & wanbetaling
Reële huur
Verrekening leegstand & wanbetaling
Tussenkomst Garantiefonds
Gent - Drongensestwg - Rooigemlaan
9.772.072
223.359
4.467.177
-12.188
5.516.066
Gent - Groendreef - Abrikoosstraat
5.910.188
144.256
2.885.121
-27.000
3.142.324
Gent - Sas & Bassijnwijk
5.926.105
151.972
3.039.436
0
3.038.641
Gent - Antwerpsestwg - Spijkstraat
4.397.453
92.233
1.844.653
-6.486
2.638.546
Aalst - Pastoor Lauwerystraat 7 - 30
5.267.140
151.898
3.037.968
0
2.381.071
Totalen perceel 1 (allen bewoond)
31.272.958
763.718
15.274.354
-45.674
16.716.647
3.876.131
135.705
2.714.096
-5.193
1.292.546
Antwerpen - Koornbloemstraat Lommel – Heserbergen
9.374.223
195.580
3.911.609
0
5.658.195
Izegem - Wijngaardstraat
6.542.080
160.340
3.206.809
0
3.495.612
Totalen perceel 3 (allen bewoond)
19.792.434
491.626
9.832.514
-5.193
10.446.352
TOTALEN bewoond percelen 1 en 3
51.065.392
1.255.343
25.106.868
-50.868
27.162.999
Daarnaast betaalt het Garantiefonds een jaarlijkse vergoeding aan de VMSW voor de terbeschikkingstelling van de nodige diensten, uitrusting, installaties en personeelsleden. Vanaf 1 januari 2023, bij de overdracht van het Garantiefonds naar de VMSW, valt deze jaarlijkse vergoeding weg. Hierdoor zal de totale uitgave 270.805 euro bedragen, rekening houdend met een indexatie van 1,3% voor het resterende boekjaar. Het geprojecteerde overschot op de totale vastleggingsmachtiging van 34.610.106 euro bedraagt bijgevolg 6.561.350 euro. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de evolutie van de vastleggingen van het Garantiefonds: Evolutie van de vastleggingen van het Garantiefonds Vastlegging 2005 op machtiging 2003 (perceel 1)
13.243.138
Vastlegging 2005 op machtiging 2003 (perceel 3)
11.962.393
Vastlegging 2010 op machtiging 2006 voorbehouden voor perceel 2 (perceel 1)
4.166.030
Vastlegging 2012 op machtiging 2006 voorbehouden voor perceel 2 (perceel 1)
5.238.545
Totale vastlegging
34.610.106
Projectie tussenkomsten o.b.v. geïndexeerde reële huurprijzen van januari 2021
27.162.999
Projectie kostenvergoedingen aan VMSW (index 2020 – 2038: 1,3%) Geprojecteerd overschot
859.076 6.561.350
De tegemoetkomingen die reeds werden uit betaald door het Garantiefonds bedragen: Tegemoetkomingen
De kostenvergoedingen die al werden uitbetaald door het Garantiefonds aan de VMSW bedragen: Kostenvergoedingen
2007
35.632
2015
1.217.379
2015 (kostenvergoeding boekjaar 2014)
25.650
2008
589.023
2016
1.240.001
2016 (kostenvergoeding boekjaar 2015)
26.120
2009
983.296
2017
1.243.796
2017 (kostenvergoeding boekjaar 2016)
26.580
2010
971.608
2018
1.219.701
2018 (kostenvergoeding boekjaar 2017)
27.120
2011
1.085.555
2019
1.200.345
2019 (kostenvergoeding boekjaar 2018)
27.710
2012
1.249.212
2020
1.113.501
2020 (kostenvergoeding boekjaar 2019)
27.280
2013
1.270.623
2021
1.115.217
2021 (btw op kostenvergoedingen bj 2016-2019)
22.825
2014
1.230.011
14 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting
2021 (kostenvergoeding boekjaar 2020)
33.965
2022 (kostenvergoeding boekjaar 2021)
35.731
6. TOELICHTING BIJ DE FINANCIËLE STATEN Staat van de vorderingen Overige vorderingen Vordering op de Vlaamse Gemeenschap: saldo toelage 2021
0
Totaal
0
Staat van de schulden Financiële schulden Negatief saldo op bankrekening
-5.148
Totaal
-5.148
Handelsschulden TOF: kostenvergoeding aan VMSW BJ 2021
-35.731
Totaal
-35.731
Staat van mogelijke schuldverplichtingen Kwantificeerbare mogelijke schuldverplichtingen PPS - beschikbaarheidsvergoeding
18.566.577
Totaal
18.566.577
Staat van de vaststaande toekomstige verplichtingen en verbintenissen Omschrijving machtiging
Tussenkomsten aan lokale huisvestings instanties i.k.v. PPS-project Wonen / jaarlijkse kostenvergoeding aan de VMSW
ESRcode 51.21 63.22 12.21
Totaal
Openstaande verbintenissen op 01.01.2021
Nieuwe verbintenissen
Verplichtingen
Openstaande verbintenissen op 31.12.2021
19.717.525
1.150.948
18.566.577
19.717.525
1.150.948
18.566.577
Detail van de subsidies, dotaties en soortgelijke Codes Inkomensoverdrachten opbrengsten Andere dotaties, subsidies, toelagen en soortgelijke Inkomensoverdrachten kosten Andere dotaties, subsidies, toelagen en soortgelijke
73/74
2021 1.058.000
2020 1.222.000
733
1.058.000
1.222.000
640
1.115.217
1.113.501
6404
1.115.217
1.113.501
Subsidies aan lokale besturen Begunstigde Stad Aalst
104.684
Totaal
104.684
Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting | 15
7. TOELICHTING BIJ DE UITVOERING VAN DE ESR-BEGROTING ESR-jaarrapportering 2021
ESR code
ONTVANGSTEN
Initiële begroting
Laatst goedgekeurde begroting
Uitvoering 2020
1.161.000
1.150.000
1.150.948
Overgedragen overschot vorige boekjaren
08.21
0
51.000
52.069
Over te dragen tekort van het boekjaar
08.22
0
0
40.879
1) banksaldo einde periode:
5.148
2) vorderingen <= 1 j 3) schulden <= 1j Kostenvergoeding aan de VMSW - boekjaar 2021 Toelage Vlaamse Gemeenschap
35.731 46.10.N
1.161.000
1.099.000
Toelagebesluit 2021 bij BO 2021
1.058.000 1.058.000
UITGAVEN
1.161.000
1.150.000
1.150.948
0
0
0
Overgedragen tekort vorige boekjaren
03.21
Over te dragen overschot van het boekjaar
03.22
0
0
0
Algemene werkingskosten vergoed binnen de sector overheid
12.21
34.000
34.000
35.731
51.21
1.022.000
1.011.000
1.010.533
Kostenvergoeding aan de VMSW - boekjaar 2021 Tegemoetkoming voor het verschil tussen erfpachtcanon & reële huurprijs + forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand & wanbetaling aan SHM's
35.731
P1-L1: Gent - Drongensestwg - Rooigemlaan (WoninGent)
211.310
P1-L2: Gent - Groendreef - Abrikoosstraat (WoninGent)
119.641
P1-L3: Gent - Sas & Bassijnwijk (de Gentse Haard)
120.022
P1-L4 : Gent - Antwerpsestwg - Spijkstraat (WoninGent)
101.377
P3-L1: Antwerpen - Koornbloemstraat (Woonhaven Antwerpen)
61.964
P3-L2: Lommel - Heserbergen (Kempisch Tehuis)
241.923
P3-L5: Izegem - Wijngaardstraat (Izegemse Bouwmaatschappij)
154.296
Tegemoetkoming voor het verschil tussen erfpachtcanon & reële huurprijs + forfaitaire tegemoetkoming voor leegstand & wanbetaling aan gemeenten P1-L5 : Aalst - Pastoor Lauwerystraat 7 t/m 30 (stad Aalst)
63.22
105.000
105.000
104.684
104.684
Dit jaarverslag werd opgemaakt op 12 juni 2022 door de VMSW als administratief en financieel beheerder van het Garantiefonds.
16 | Jaarverslag 2021 – Garantiefonds voor Huisvesting