Ola Fæhn og Anne Mette Hårdnes
Avhendingslova
Finnes også på juridika.no
Ola Fæhn og Anne Mette Hårdnes
Avhendingslova
Lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom
Med forskrift
Forskrift 8. juni 2021 nr. 1850 til avhendingslova
Kommentarutgave
Universitetsforlaget
© Aschehoug AS ved Universitetsforlaget, Oslo 2025
ISBN 978-82-15-04656-3
Materialet i denne publikasjonen er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med rettighetshaverne er enhver eksemplarfremstilling og tilgjengeliggjøring bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning og kan straffes med bøter eller fengsel.
Henvendelser om denne utgivelsen kan rettes til:
Universitetsforlaget
Postboks 508 Sentrum
0105 Oslo
www.universitetsforlaget.no
Forfatterne har mottatt støtte fra Det faglitterære fond.
Omslagsdesign: ANTI / Erik Johan Worsøe Eriksen
Omslag: ottaBOK
Sats: ottaBOK
Trykk og innbinding: Merkur Grafisk AS
Boken er satt med: Times LT Std 10,5/12,5
Papir: 100 g Arctic Matt
SVANEMERKET
Forord
Avhendingsloven trådte i kraft i 1993, og i 2022 ble det innført en lovreform og en forskrift som innebar betydelige justeringer. Siden loven ble innført, har det vært to hovedverk på markedet, i tillegg til mer summariske kommentarer i digitale oppslagsverk: Benestad Anderssen: Avhendingsloven med kommentarer fra 2008 og Bergsåker: Kjøp av fast eiendom, som kom ut første gang i 1995 og i oppjustert utgave i 2023.
Det har vært et savn etter en omfattende og oppdatert kommentar som berører samtlige problemstillinger i loven. Vårt arbeid startet så smått allerede i 2021, men hovedvekten av skrivingen har foregått i 2024 og 2025.
Boken er skrevet ved siden av at vi har drevet advokatvirksomhet i Forbrukeradvokaten. Det har derfor tatt tid med skriveprosessen. Takk for stipend fra Det faglitterære fond som gjorde det mulig for oss å komme i mål, selv om vi ble litt forsinket.
Forbrukeradvokaten har fra etableringen for 25 år siden, hatt boligtvister som hovedområde. Vi har jevnlig holdt boligrettslige kurs og har engasjert oss i boligmarkedet. Siden vi er praktikere, har vårt hovedfokus vært at boken ikke bare skal gi teoretiske drøftelser, men også svar på praktiske problemstillinger vi med vår erfaring ofte ser at er tema i tvister mellom selger og kjøper. Derfor har vi også forsøkt å gi praktiske tips til hvordan tvister kan og bør løses.
Vi har hatt hovedfokus på dommer fra Høyesterett, men har også med omfattende praksis fra lagmannsretten på problemstillinger som Høyesterett ikke har behandlet. I tillegg har vi også med praksis fra Finansklagenemnda i et omfang som ingen har gjort før oss, på problemstillinger som domstolen ennå ikke har rukket å behandle. Når vi har tatt med rettspraksis og praksis fra Finansklagenemnda i dette omfanget, er det med tanke på at boken skal kunne være et nøytralt oppslagsverk. Vi har også gitt en rekke henvisninger til forarbeidene og har gjennomgått og vist til juridisk teori av interesse, med hovedfokus på de to bøkene som særlig gjennomgår avhendingslovens bestemmelser.
Vi har ajourført kommentarene pr. mai 2025 og skal ha fått med oss alle relevante fortolkninger frem til dette. Vi har i tillegg oppdatert manus med den første dommen fra Høyesterett, datert 11. september 2025 (HR-2025-1749-A). Når det gjelder underrettspraksis og praksis fra Finansklagenemnda er det gjort et utvalg, som også er oppdatert i løpet av våren 2025.
Forbrukeradvokaten
Anne Mette Hårdnes Ola Fæhn
§ 2-3.
§ 2-8.
§ 2-10.
§ 2-11. Garanti for oppfylling av avtalen
Kapittel 3 Tilstand og tilhøyrsle
§ 3-1. Innleiande føresegn om manglar
§ 3-2. Generelle krav til tilstanden
§ 3-3. Arealsvikt ............................................
§ 3-4. Allment om tilhøyrsle ..................................
§ 3-5. Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m. m.
§ 3-6. Særskilt tilhøyrsle til landbrukseigedom ...................
§ 3-6 a. Grunn ved vassdrag ....................................
§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen .....................
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
§ 3-9. Eigedom selt «som han er» eller liknande ..................
§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument ....................................
Kapittel 4 Kjøparens krav ved avtalebrot på seljarens side
§ 4-1. Innleiande føresegn ....................................
§ 4-2. Rett til oppfylling ......................................
§ 4-3. Heving
§ 4-4. Verknadene av heving ..................................
§ 4-5. Skadebot .............................................
§ 4-6. Tilbakehaldsrett
§ 4-7. Opplysningsplikt om hindring ...........................
§ 4-8. Innleiande føresegn ....................................
§ 4-9. Kjøparens undersøking etter overtaking
§ 4-10. Retting av manglar ....................................
§ 4-11. Melding om krav på retting .............................
§ 4-12. Prisavslag
§ 4-13.
§ 4-14.
§ 4-15. Tilbakehaldsrett
§ 4-16. Krav mot tidlegare seljar og anna avtalepart
§ 4-17. Rettsmanglar
§ 4-18. Offentlegrettslege rådvaldsband
Kapittel 5 Seljarens krav ved avtalebrot på kjøparens side
§ 5-1. Innleiande føresegn
§ 5-2. Rett til oppfylling ......................................
§ 5-4. Skadebot
§ 5-5. Tilbakehaldsrett .......................................
§ 5-6. Opplysningsplikt om hindring ...........................
§ 5-7. Frist for å heve og krevje skadebot 319
Kapittel 6 Fellesføresegner om forventa avtalebrot m m ............... 322
§ 6-1. Stansing ved forventa avtalebrot 322
§ 6-2. Heving ved forventa avtalebrot .......................... 324
§ 6-3. Insolvensførehaving ....................................
Kapittel 7 Fellesføresegner om skadebot. Renter ...................... 327
§ 7-1. Omfanget av skadebota, indirekte tap ..................... 327
§ 7-2. Avgrensing av tapet. Lemping 345
§ 7-3. Renter ............................................... 350
Kapittel 8 Ikraftsetjing. Endringar i andre lover .....................
§ 8-1. Ikraftsetjing
§ 8-2. Endringar i andre lover .................................
Forskrift 8. juni 2021 nr. 1850 til avhendingslova (tryggere bolighandel)
Kapittel 1 Innledende bestemmelser
§ 1-1. Formål ...............................................
§ 1-2. Virkeområde ..........................................
§ 1-3. Den bygningssakkyndiges uavhengighet
§ 1-4. Klart språk ...........................................
§ 1-5. Virkningen av en godkjent rapport. Ubetydelige avvik .......
§ 1-6. Rapportens varighet
§ 1-7. Krav til datastruktur og format ..........................
Kapittel 2 Minstekrav til tilstandsrapporter .........................
§ 2-1. Hvordan undersøkelsene skal skje ........................
§ 2-2. Våtrom ..............................................
§ 2-3. Kjøkken (gulv, avløp og vannrør) .........................
§ 2-4. Innvendige vann- og avløpsrør
§ 2-5. Varmtvannsbereder ....................................
§ 2-6. Vannbåren varme ......................................
§ 2-7. Varmesentraler
§ 2-8. Ventilasjon ........................................... 388
§ 2-9. Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak .......... 389
§ 2-10. Loft (konstruksjonsoppbygging)
§ 2-11. Yttervegger ........................................... 395
§ 2-12. Vinduer og ytterdører .................................. 396
§ 2-13. Balkonger, verandaer og lignende 397
§ 2-14. Krypekjeller .......................................... 398
§ 2-15. Rom under terreng (kjelleretasje, underetasje og sokkeletasje) 399
§ 2-16. Byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet .................................. 403
§ 2-17. Terrengforhold 405
§ 2-18. Elektrisk anlegg og samsvarserklæring .................... 406
§ 2-19. Dokumentasjon på håndverkertjenester ................... 409
§ 2-20. Oppmåling av areal 410
§ 2-21. Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet .......................... 412
§ 2-22. Resultatet av undersøkelsene. Anslag på utbedringskostnader 414
§ 2-23. Fastsetting av tilstandsgrad ............................. 415
AVHENDINGSLOVA
Lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom
Allmenne føresegner
§ 1-1. Kva lova gjeld
(1) Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretningar som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m. m.) og av tomtefesterett.
(2) Lova gjeld ikkje avtalar som er omfatta av lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).
(3) Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala.
(4) Avtale om vidaresal av rett etter avtalar som nemnt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b og § 1 a skal ikkje reknast som avhending av fast eigedom. Ved slikt vidaresal til ein forbrukar, kan vidareseljaren likevel ikkje krevje utbetalt vederlag for retten som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med entreprenøren (meirverdi), før kjøparen har overteke bustaden og fått rettsvern for dette ervervet. Dersom entreprenøren ikkje fullfører arbeidet, fell kjøparen si plikt til å betale slik meirverdi bort. Føresegnene i andre og tredje punktum kan ikkje fråvikast ved avtale.
(5) Ved byte vert kvar part rekna som seljar av den eigedomen parten let frå seg og kjøpar av den eigedomen som kjem i byte.
(6) Ved gåve gjeld berre §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd. For givaren gjeld det som er fastsett for seljar, og for mottakaren det som er fastsett for kjøpar.
Forarbeider
NOU 1979: 48 s. 36 og 65. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 61–65 og 132. Innst. nr. 71 (1991–92) s. 2, 12 og 18. Bustadoppføringslova 1997 – Ot.prp. nr. 21 (1996–97). Prop. 44 L (2018–2019). Innst. 270 L (2018–19).
Endringer
Lov 13. juni 1997 nr. 43 (ikr. 1. juli 1998) – NOU 1992: 9 og NOU 1993: 2. Lov 10. des. 2010 nr. 74 (ikr. 1. juli 2011 iflg. res. 10. des. 2010 nr. 1570, nytt fjerde ledd – Prop. 130 L (2009–2010) og Innst. 74 L (2010–2011)). 7. juni 2019 nr. 20 (ikr. 1. jan. 2022 iflg. res. 11. juni 2021 nr. 1864) – NOU 2009: 6, Prop. 44 L (2018–19) og Innst. 270 (2018–19).
Oversikt
Bestemmelsen regulerer lovens generelle virkeområde og drar opp grensen mot nærliggende avtaleformer som løsørekjøp, entrepriser og stiftelse av bruksrettigheter. Virkeområdet avgrenses igjen av bestemmelsen i 4. ledd om bytte, 5. ledd om gave, § 1-2 om forbrukerkjøp, § 6-1 om insolvens og § 8-1 om ikrafttredelsestidspunkt.
Loven er i utgangspunktet fravikelig også i forbrukerkjøp, jf. § 1-2 (1). Ved kjøp av ny bolig som ikke har vært brukt mer enn ett år, kan det imidlertid ikke avtales til ugunst for forbrukerkjøperen § 1-2 (2).
Første ledd første punktum
Med avhending av fast eiendom menes overføring av eiendomsrettigheten til en fast eiendom fra en fysisk eller juridisk person til en annen, jf. Nordtveit: Rettsdata note 1. Stiftelse av bruksrettigheter, festerett, forkjøpsrett og andre løsningsrettigheter faller utenfor. Loven regulerer frivillig salg, slik at tvangssalg, ekspropriasjon, arv og overføring av løsningsrettigheter og odel faller utenfor loven.
Med tvangssalg omfattes salg både gjennom medhjelper og på tvangsauksjon, jf. tvangsloven §§ 11-12 og 11-43. Ved tvangssalg bortfaller for eksempel retten til å kunne heve avtalen, men kjøperen vil kunne ha krav på prisavslag, og det er en åpning for at medhjelperen blir erstatningsansvarlig, jf. § 11-39. Det vil kunne være et skjerpet informasjonsansvar for meglere ved tvangssalg, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 31. Ved videresalg av en eiendom kjøpt på tvangssalg gjelder avhendingsloven selv om skjøtet utstedes direkte til den nye kjøperen, og selv om det er en finansinstitusjon som kjøper på tvangsauksjon, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 32. Kjøp på frivillig auksjon omfattes av loven, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 61. Dessuten omfattes et frivillig salg selv om dette opprinnelig ble innledet som et tvangssalg, jf. for eksempel RG 1994 s. 1208. Salg fra et konkursbo omfattes av loven. Det blir da konkursboet som blir ansvarlig og ikke konkursdebitor, slik at eventuelle krav skal dekkes som massekrav. Ved salg av fast eiendom under gjeldsforhandling blir imidlertid skyldneren ansvarlig etter avhendingsloven. Salg i medhold av gjeldsordningsloven vil normalt regnes som frivillig salg etter avhendingsloven, men skjer salget etter tvangslovens regler i medhold av gjeldsordningsloven § 4-6 andre ledd, vil dette regnes som et tvangssalg, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 34. Ekspropriasjon av fast eiendom reguleres ikke av avhendingsloven, men av skjønnsprosessloven, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 21 og 61. Erverv ved odelsløsning faller utenfor loven. Det samme gjelder i utgangspunktet erverv i kraft av forkjøpsrett eller annen løsningsrett. Det er imidlertid naturlig at lovens bestemmelser benyttes analogisk også i slike tilfeller, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 38. Dessuten kan det være aktuelt med direkte anvendelse av lovens bestemmelser når det gjelder frivillig salg til en som kunne ha gjort gjeldende en odels- eller løsningsrett, og ved regulering av rettighetene til en forkjøpsberettiget som benytter sin forkjøpsrett. Mer om dette i Nordtveit: Rettsdata note 1, Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 34, og NOU 1984: 32 s. 39. Overføring av fast eiendom ved oppgjør etter separasjon og skilsmisse faller utenfor loven. Skal den ene ektefellen betale vederlag for eiendommen, blir dette regulert av
§ 1-1. Kva lova gjeld 15 loven. Dersom deler av oppgjøret mellom ektefeller anses som gave, vil den delen kunne omfattes av loven, jf. § 1-1 femte ledd. Dette gjelder enten ektefellene har særeie eller ikke, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 30.
Loven gjelder ikke eiendomsoverdragelse ved arv, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 61. Kjøper en arving en eiendom av et dødsbo, får loven ikke anvendelse. Dersom eiendommen først er blitt et sameie mellom arvingene, vil imidlertid loven gjelde ved salg av sameiepart. Selger arvingene til en utenforstående, er det imidlertid et vanlig salg som omfattes av loven, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 22. Ved privat skifte er det den enkelte loddeier som må saksøkes, jf. Rt. 1994 s. 650. Ved offentlig skifte er dødsboet rett saksøkt, jf. Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 34. Ettersom arvingene ikke har full kjennskap til eiendommen, får dette betydning ved vurdering av selgers opplysningsplikt i § 3-7 og kjøpers undersøkelsesplikt i § 3-10.
Loven gjelder ikke dersom det i et arveoppgjør skjer en frivillig fordeling mellom arvingene mot helt eller delvis vederlag, jf. skifteloven §§ 61 og 65. Forskudd på arv vil anses som gave, slik at enkelte av lovens bestemmelser gjelder, jf. § 1-1 (6). Med gaver menes også gavesalg, så lenge det har vært meningen å tilføre mottakeren en formuesverdi. Bytte omfattes også av loven. Dette gjelder både bytte mot annen fast eiendom (makeskifte) og bytte mot andre ting eller rettigheter og vederlag i form av tjenester. Dessuten omfatter bytte også tilfeller hvor vederlaget gjelder delvis bytte og delvis en pengesum. Et eksempel på utfordringer ved bytte finner vi i LA-2018-14140.
Første ledd andre punktum
Boligbygging og håndverkertjenester faller utenfor. Se § 1-1 (2). Løsørekjøp reguleres av kjøpsloven eller forbrukerkjøpsloven og faller utenfor avhendingsloven. Dette gjelder også for eksempel kjøp av byggesetthus eller minihus uten tomt, jf. for eksempel FKU-2018-546.
Det samme gjelder overføring av pengekrav som delvis reguleres av gjeldsbrevloven og lov om verdipapirhandel, jf. Nordtveit: Rettsdata note 1. Se for eksempel LA-2018190828 og LE-2020-52362. Selv om aksjehandel faller utenfor, kan det være grunnlag for analogi til avhendingsloven dersom aksjeselskapet er et rent eiendomsselskap, jf. Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 37.
Grensen mellom løsøre og fast eiendom er ikke uttømmende regulert i loven. Det følger av Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 24 at man skal legge til grunn den tradisjonelle grensen mellom disse begrepene.
Begrepet grunn omfatter jordoverflaten, grunnen under og luftrommet over eiendommen, så langt dette er underlagt privat eiendomsrett. Et hull sprengt i grunnen vil også omfattes med mindre dette er skilt ut som egen anleggseiendom, jf. matrikkelloven § 3 bokstav b og § 11. I LA-2022-117634 fikk kjøper tilkjent prisavslag for forurensning i grunnen i en egen adskilt tomt som ble solgt sammen med boligeiendommen. HR2018-2346-A gjaldt salg av en tomt til boligformål hvor kjøper fikk medhold fordi byggetillatelse ikke ble gitt.
Sjøgrunn og grunnen under vassdrag faller inn under loven så langt de er underlagt privat eiendomsrett. Ved utskilling av parseller som ligger til sjø eller elv, vil det som etter vanlige regler hører til grunnen, følge med. Etter § 3-6 gjelder dette med mindre
noe annet er avtalt. Om grensene, se for eksempel Rt. 1979 s. 1099 (sjøgrunn) hvor det ble uttalt at dersom midtlinjeprinsippet ikke skulle legges til grunn, måtte det en klar avtale til, og bevisbyrden måtte påligge den som gjorde kravet gjeldende. Se også Rt. 2000 s. 1325 (Elven Vorma) og Rt. 2012 s. 1345 (Kaupangerelva).
Bygninger og andre innretninger «som er varig forbundne med grunnen», er en del av den faste eiendommen. Ved lov av 7. juni 2019 nr. 20 ble det gjort en rent språklig endring ved at begrepet «innretninger» ble endret til «innretningar».
Med innretninger siktes det til for eksempel veier, kaianlegg, bruer, rør og ledninger som er tilknyttet eiendommen. Det er bare innretninger som ikke lett kan tas bort eller flyttes som omfattes. Det er ikke krav om at det er umulig å flytte bygningen eller innretningen. Funksjonen til innretningen vil vektlegges. Man kan for eksempel ikke fjerne takstein fra et hus selv om dette lar seg gjøre, jf. Nordtveit: Rettsdata note 1.
Salg av bygninger og innretninger med sikte på at de skal fjernes, for eksempel hus solgt til nedriving, regnes som løsørekjøp og går ikke inn under loven, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 25. Avhending av bygninger og innretninger som står på fremmed grunn, er omfattet av loven selv om eiendomsretten til grunnen ikke følger med ved overføringen.
Innretninger som står på sjøgrunnen, er omfattet av loven. Står disse utenfor territorialgrensen, er det mer usikkert. Det er ikke avgjørende om grunnen er privateid. Salg av installasjoner til havs for fjerning eller opphugging regnes som løsørekjøp.
Første ledd tredje punktum
Salg av sameiepart i fast eiendom er omfattet av loven. Dette gjelder både sameieandeler som er regulert etter sameieloven § 1 (1), og etter eierseksjonsloven § 2 andre ledd. Overføres eiendomsretten til et naust som står på en eiendom som eies i sameie, reguleres dette av avhendingsloven. Det følger av § 1-1 a at salg av borettslagsleiligheter også omfattes av loven. Bestemmelsen ble innført ved lov av 6. juni 2003 nr. 39. Dette til tross for at salg av borettslagsleiligheter ikke er salg av eiendomsrett, jf. Rt. 1999 s. 408. Overføring av aksjer i et aksjeselskap eller allmennaksjeselskap faller ikke inn under loven, selv om selskapet eier fast eiendom. Det kan imidlertid være aktuelt å bruke loven analogisk eller direkte dersom en stor aksjeoverføring i realiteten er overføring av fast eiendom, jf. Nordtveit: Rettsdata note 2, og Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 31–38.
Salg av aksjeleiligheter omfattes heller ikke av avhendingsloven. Dette er overføring av aksjer og ikke overføring av eiendomsrett. Er det imidlertid avtalt at avhendingsloven skal regulere salget, slik det er gjort i standardkontrakter, vil dette gjelde. Er det ikke avtalt at avhendingsloven skal gjelde, vil salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven og aksjeloven i analogi til avhendingsloven.
Salg av husleiekontrakter faller utenfor avhendingsloven fordi det ikke er snakk om overføring av eiendomsrett. Dette gjelder også obligasjonsleiligheter, hvor man i tillegg til bruksrettigheten også overfører et lån til utleier som gir leier spesielle rettigheter. Inngåelse av obligasjonsleieforhold ble tatt ut husleieloven av 1999. Det er derfor i dag kun eldre obligasjonsleieforhold som kan være til salgs.
Salg av tomtefesterett som er regulert av tomtefesteloven § 1, er omfattet av loven. Stiftelse av tomtefesterett faller imidlertid utenfor avhendingsloven og reguleres av tomtefesteloven.
§ 1-1. Kva lova gjeld 17
Salg av servitutter og bruksrettigheter til fast eiendom, for eksempel rettigheter til vei, fiske, jakt, hogst eller beite, faller utenfor loven. Selv om bruksrettigheter generelt faller utenfor loven, er det naturlig å anvende loven analogisk ved overføring av bruksrett til grunn som gir rett til oppføring av bygning eller installasjon. Som eksempel kan nevnes rett til bygging av brygge eller bruksrett til tomt med eiendomsrett til naust.
Andre ledd
Avtale mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig faller utenfor loven. Slike avtaler reguleres av bustadoppføringslova. Grensen er drøftet i NOU 1992: 9 s. 20–3. Avtaler som inneholder både avhending av eiendom og utføring av arbeid, er regulert i tredje ledd.
Det er en forskjell på forbrukerbegrepet i avhendingsloven og bustadoppføringslova. Etter bustadoppføringslova stilles det krav til at selger opptrer i næringsvirksomhet, jf. bustadoppføringslova § 2, og det er denne definisjonen som bestemmer om et forhold faller innenfor loven. Forbrukerbegrepet i avhendingsloven stiller bare krav til at kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet, jf. § 1-2 (3).
Både eneboliger og seksjonerte boliger etter eierseksjonsloven er omfattet. Dessuten omfattes også fritidsboliger.
Dersom et tilfelle faller inn under både avhendingslovens definisjon og bustadoppføringslovas definisjon, reguleres dette av bustadoppføringslova. Salg av prosjekterte boliger som ikke er fullført på avtaletidspunktet, reguleres av bustadoppføringslova. Det gjelder også den delen som angår overføring av eiendomsretten til tomten. Dersom huset er ferdigstilt på avtaletidspunktet, vil avhendingsloven omfatte kjøpet av både hus og tomt, jf. Ot.prp. nr. 21 (1996–97) s. 43–45. Gjenstår det noen arbeider, skal det lite til for at forholdet blir regulert av bustadoppføringslova. I LE-2005-111427 gjensto kun montering av inventar på baderom og mindre overflatearbeid i et kjellerrom. Forholdet ble vurdert etter bustadoppføringslova.
Er det mangler ved en eiendom som selger har plikt til å utbedre, men som først viser seg etter avtaleinngåelsen, vil ikke det føre til at et salg som reguleres av avhendingsloven, faller inn under bustadoppføringslova.
Grensedragningen mellom virkeområdet til avhendingsloven og bustadoppføringslova bygger på det tradisjonelle skillet mellom kjøpsavtaler og entrepriseavtaler. Mer om de ulike avtalemodellene i Lilleholt, Obligasjonsrett (2019) kapittel 1.2, og Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 38–39.
I LB-2023-50563 ble det lagt til grunn at noen av leilighetene ble kjøpt før bygget var fullført, slik at bustadoppføringslova kom til anvendelse. Andre leiligheter i bygget ble kjøpt senere etter å ha vært utleid en periode. For disse overdragelsene kommer i utgangspunktet avhendingsloven til anvendelse.
Ved entrepriseavtaler som faller utenfor bustadoppføringslova, for eksempel for næringsbygg, vil den tradisjonelle grensedragningen mellom kjøp og entreprise være avgjørende for hva som faller inn under avhendingsloven.
Tredje ledd
Selges fast eiendom sammen med en avtale om at det skal gjøres arbeider, er dette en sammensatt avtale som reguleres av tredje ledd. For sammensatte avtaler er hovedregelen at avhendingsloven bare gjelder for den delen av avtalen som angår salget. Tredje ledd gjelder ikke for forhold som reguleres av bustadoppføringslova. Dersom tilleggsytelsen bare gjelder en uvesentlig del av avtalen, typisk små reparasjoner og klargjøring av eiendommen som normalt reguleres av håndverkertjenesteloven, regulerer avhendingsloven hele avtalen. Det skal ikke mye til for at en tilleggsytelse ikke skal vurderes etter avhendingsloven. Ved vurderingen er det den økonomiske verdien av de ulike ytelsene som skal veies opp mot hverandre.
I LA-2005-117179 fant retten at «Dersom man legger forutsetningen om at det ville være en kurant sak å få brukstillatelse til grunn, er det etter lagmannsrettens syn tale om et uvesentlig tillegg til selve salget, noe som innebærer at avhendingsloven, så langt den passer, likevel får anvendelse på hele avtalen, jf. avhendingsloven § 1-1 (3) annet punktum».
I LB-2022-64387 som gjaldt kjøp av en hytte med innbo, fant retten at det var en sammensatt avtale hvor kjøpet av innboet skulle reguleres av kjøpsloven fordi innboet utgjorde en «betydelig verdi og var av vesentlig betydning for den totalen som kjøperne ønsket å betinge seg ved kjøpet». I LA-2021-124713 fant retten at kjøpet av tomt og en andel av fellesanlegg skulle vurderes etter avhendingsloven.
I fjerde ledd er det fastslått at avhendingsloven ikke gjelder for sammensatte avtaler om boliger under oppføring som selges videre. Dette vil antakeligvis også gjelde for avhendingsdelen av avtalen, jf. Nordtveit: Rettsdata note 4, og Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 39–41.
Fjerde ledd
Bestemmelsen i fjerde ledd ble lagt til ved lov 10. desember 2010 nr. 74 i forbindelse med revisjoner av bustadoppføringslova.
Bestemmelsen fastslår at avhendingsloven ikke regulerer et tilfelle hvor en forbruker som har inngått avtale med en entreprenør om et nybyggingsprosjekt, videreselger før boligen er ferdigstilt. Slike videresalg blir regulert av kjøpsloven som et salg av fordring. Dette innebærer at en forbruker kan videreselge uten å ta på seg ansvar for at boligen blir levert. Dette gjelder enten avtalen med entreprenøren gjaldt en selveiet eiendom, jf. bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b, eller en andel i et borettslag etter bustadoppføringslova § 1 a.
Bestemmelsen er aktuell enten salget skjer til en annen forbruker eller en næringsdrivende. Salg mellom to næringsdrivende omfattes ikke. Ved videresalg mellom to forbrukere gjelder noen særbestemmelser i annet og tredje punktum. Forbrukerbegrepet er definert i avhendingsloven § 1-2 (3). I høringsutkastet var det foreslått at videresalg mellom to forbrukere skulle reguleres av avhendingsloven, men dette ble endret fordi man mente at det kunne innebære et for omfattende ansvar for videreselgeren, jf. Prop. 130 L (2009–2010) s. 35.
I andre punktum er det fastslått at en forbrukerselger som tar en høyere kjøpesum ved videresalget enn han skal betale til entreprenøren, må vente med oppgjør for denne
§ 1-1. Kva lova gjeld 19 merprisen til boligen er overtatt, og salget er tinglyst. I fjerde ledd fremgår det at plikten til å betale merprisen faller bort dersom entreprenøren ikke fullfører arbeidet. Særbestemmelsene i annet og tredje punktum kan ikke fravikes ved avtale.
Det er presisert i forarbeidene at «fjerde ledd berre tek sikte på å regulere tilfelle der ein etter ei tolking av den konkrete vidaresalsavtalen må leggje til grunn at det er kontraktposisjonen til forskjell frå sjølve bustaden som er gjenstanden for avhendinga». Med andre ord gjelder avhendingslovens regler dersom man etter en avtaletolkning må se det slik at dette gjelder et salg av selve boligen under oppføring. Kjøp av ferdigprosjekterte boliger under oppføring hvor kjøperen ikke kan ta vesentlige avgjørelser om utføringen, vil normalt falle inn under avhendingslovens bestemmelser, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 63. Bestemmelsen er kritisert av Nordtveit: Rettsdata note 5, og han stiller spørsmål til om kjøperen kan benytte seg av reglene om krav mot tidligere salgsledd i kjøpsloven § 84.
Femte ledd
I femte ledd reguleres hva som skjer ved bytte eller makeskifte. Bytte av fast eiendom omfattes også av avhendingsloven, jf. første ledd. Ved bytte regnes man som selger av den eiendommen man gir fra seg, og kjøper av den eiendom man overtar. Blant annet vil regler om mangelsansvar og risikoovergang reguleres av avhendingslovens bestemmelser. Regelen gjelder uansett hva man kaller overdragelsen, så lenge realiteten er at det gjelder bytte av fast eiendom, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 40. Skal det delvis betales vederlag i en byttehandel, behandles denne delen som kjøpesum på vanlig måte.
Bestemmelsen gjør det ikke klart hva som skal skje dersom ytelsen fra den ene parten gjelder bytte av løsøre eller tjenester. Avhendingsloven gjelder mest sannsynlig for slike forhold også. Dette er i samsvar med Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 40, og Nordtveit: Rettsdata note 8. Omvendt Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 42. Nordtveit påpeker at spørsmålet om vederlaget for eiendommen er mottatt i slike tilfeller, gjerne avgjøres etter reglene som gjelder for motytelsen.
Sjette ledd
Sjette ledd bestemmer at ved overføring av gaver gjelder bare de paragrafene som er uttrykkelig nevnt. Dette vil si reglene om avtaleform (§ 1-3), om plikt til å kreve kartog delingsforretning (§ 2-1), mottakerens krav på skjøte (§ 2-3), rett til utbetaling av forsikringssum etter gavegivers forsikring (§ 2-4 tredje ledd), fordeling av avkasting og kostnader (§ 2-5) og regler om heving av kontrakten ved avtalebrudd (§ 5-3 andre, fjerde og femte ledd).
Det går ikke tydelig frem av sjette ledd om bestemmelsen også gjelder ved salg til underpris (gavesalg). Forarbeidene legger i slike tilfeller opp til en løsning hvor det avgjørende er om salget er mer dominerende enn gaveinnslaget. Det må foretas en totalvurdering og kan ikke uten videre avgjøres ut fra en brøk. I forarbeidene nevnes tilfeller hvor mottakeren skal ta over pantegjelden på eiendommen med en gunstig avdragsordning, jf. NOU 1979: 48 s. 63 og Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 65. Både Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 47, og Benestad Anderssen: Avhendingsloven s. 43, argumenterer for
en mer fleksibel løsning ved at det tas utgangspunkt i at alle reglene i avhendingsloven gjelder, men at graden av gave fører til at de reglene som ikke er nevnt i sjette ledd, blir vektlagt mildere overfor selgeren. En slik fleksibel løsning har mye for seg, men kommer en slik forståelse i strid med forarbeidenes løsning må reglene i forarbeidene gå foran.
§ 1-1a. Andel i burettslag
(1) Lova gjeld tilsvarande for avtalar om avhending av andel i burettslag og avtalar om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag. Overføring eller teikning av andel i burettslaget skal reknast som heimelsoverføring dersom burettslaget har heimel til eigedommen.
(2) Dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, skal avtalen opplyse om kontantvederlag, andel fellesgjeld i burettslaget og den samla summen av desse beløpa.
(3) Likt med andel i burettslag skal reknast registrert rett til bustad etter lov om burettslag § 2-13 andre ledd.
(4) Pantetrygd etter § 2-9 skal gjelde andelen. Panteretten får rettsvern etter same reglar som for rettsstiftingar i andelen elles.
Forarbeider
Til lov om borettslag av 6. juni 2003 nr. 39 (ikr. 15. aug. 2005 iflg. res. 17. juni 2005 nr. 603). NOU 2000: 17 s. 171. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 106, 203 og 316.
Endringer
Lov 3. sep. 2010 nr. 54 (ikr. 1. jan. 2011 etter res. 3. sep. 2010 nr. 1238). Prop. 115 L (2009–10) pkt. 4.4.1.2.
Oversikt
Paragraf 1-1 a regulerer avhendingslovens anvendelse på borettslag (andelsleiligheter). Før vi fikk bestemmelsen, ble borettslagsandeler regulert av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper i analogi til kjøpsloven og avhendingsloven.
Bestemmelsen er i utgangspunktet fravikelig også i forbrukerkjøp, jf. § 1-2 (1). Ved kjøp av ny bolig som ikke har vært brukt mer enn ett år, kan det imidlertid ikke avtales til ugunst for forbrukerkjøperen § 1-2 (2).
Bestemmelsen ble tatt inn i avhendingsloven ved vedtakelsen av borettslagsloven av 6. juni 2003 nr. 39 som trådte i kraft 15. august 2005. Formålet med bestemmelsen var å styrke rettsstillingen til kjøpere av andel i borettslag, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 203.
Før vi fikk bestemmelsen, var ikke borettslagsleiligheter omfattet av loven. Slike salg ble regulert av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Ettersom avhendingsloven «langt på vei lovfester alminnelige rettsgrunnsetninger vedrørende slikt mislighold», jf. Rt. 1998 s. 1510, var det likevel aktuelt å benytte avhendingslovens bestemmelser analogisk ved tolkning av hvilke regler som skulle gjelde ved kontraktsbrudd. I Rt. 1999 s. 408 valgte Høyesterett å vise til prinsippene i kjøpsloven istedenfor avhendingsloven.
§ 1-1a. Andel i burettslag 21
Det har neppe hatt noen praktisk betydning fordi som det uttales i LB-1999-00695: «Langt på vei faller imidlertid reglene i de to nevnte lovene sammen, idet begge bygger på generelle obligasjonsrettslige prinsipper.» I LB-2008-64162 som gjaldt et kjøp før lovendringen, ble avhendingsloven brukt analogisk. Før vi fikk lovendringen, var det dessuten ikke uvanlig at det ved salg av borettslagsleiligheter ble avtalt at avhendingslovens regler skulle gjelde, jf. for eksempel LB-1999-839 og LB-2003-8646.
Salg av aksjeleiligheter er ikke omfattet av loven. Slike salg reguleres av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper og reglene i kjøpsloven og aksjeloven. Ved salg av aksjeleiligheter er det imidlertid vanlig å avtale at avhendingsloven regulerer partenes forhold. Selv om det ikke er avtalt, er det uttalt i Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 24 at det kan være aktuelt å anvende avhendingsloven analogisk ved salg av aksjer med tilknyttet leierett «i situasjoner der det høver». Dette ble blant annet lagt til grunn i LB-2000-589 og TOSLO-2014-27326. I Rt. 2011 s. 1768 er det uriktig uttalt at aksjeleiligheter omfattes av avhendingsloven, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 56.
Ved innføring av husleieloven av 1999 stengte man for muligheten til å etablere nye obligasjonsleieforhold. Dette er en form for leieforhold hvor leier gir utleier et lån for å få leiekontrakten. Nye obligasjonsleieforhold blir derfor ikke etablert, men videresalg av eldre obligasjonsleiligheter er fortsatt aktuelt. Også ved disse salgene er det aktuelt å benytte kjøpsloven og avhendingsloven analogisk, jf. for eksempel LB-2001-1424.
Loven gjelder ved både førstegangsoverføring og senere overføring av borettslagsandeler. Den gjelder uavhengig av om borettslaget er stiftet på avtaletidspunktet, og om andelen er registrert eller ikke. Det er kun krav til at boligen er ferdigstilt på avtaletiden. Før boligen er ferdigstilt, gjelder bustadoppføringslova, jf. § 1-1 andre ledd.
Første ledd
I første ledd første punktum fremgår det at loven gjelder tilsvarende for borettslagsandeler. Med tilsvarende har lovgiver lagt inn en reservasjon i tilfelle noen av reglene i avhendingsloven ikke passer for borettslagsleiligheter, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 56. I Rt. 2008 s. 976 har vi et eksempel på at mangelfulle opplysninger om fellesgjeld i borettslaget ble ansett som opplysningsmangler etter avhendingsloven § 3-8. I første ledd andre punktum presiseres det at borettslaget må ha hjemmel til eiendommen for at overføring eller tegning skal anses som hjemmelsoverføring. Før hjemmelen er overført, har borettslaget ikke plikt til å betale, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002–2003) s. 317 og NOU 2000: 17 s. 171. Bestemmelsen regulerer situasjonen for utbyggere som enda ikke har overført hjemmelen til borettslaget.
Andre ledd
I andre ledd er det en bestemmelse om opplysningsplikt for fellesgjeld, kontantvederlag og totalpris dersom selger er næringsdrivende. Bestemmelsen kom inn i avhendingsloven ved lovendring av 3. september 2010 nr. 54 med ikrafttredelse 1. januar 2011. Tidligere andre og tredje ledd ble samtidig forskjøvet til nytt tredje og fjerde ledd.
Departementet hadde opprinnelig ikke innstilt på en maksprisbestemmelse i avhendingsloven fordi de mente at både markedsføringslovens og eiendomsmeglingslovens
regulering av dette ville være tilstrekkelig. Etter høringsrunden endret departementet mening. Det ble drøftet om bestemmelsen også skulle gjelde ved salg mellom private fordi privatpersoner ved forskrift av 9. september 2009 nr. 1169 hadde fått tilgang til å annonsere boligsalg på nett. Departementet valgte likevel å begrense anvendelsen til salg som ledd i næringsvirksomhet fordi det «synes lite rimelig å kreve at slike selgere skal kjenne til et krav om totalprisopplysninger», og fordi man heller ville avvente erfaringer med privatannonsering, jf. Prop. 115 L (2009–10) punkt 4.4.1.2. Bestemmelsen ble samtidig lagt inn som ufravikelig i § 1-2 andre ledd.
Ettersom den summen kjøperen skal betale kan avvike fra summen av andelsbeløp og innskudd, har man valgt å bruke formuleringen kontantvederlag. Ved brudd på bestemmelsen vil dette reguleres av lovens generelle sanksjonsregler. I Rt. 2008 s. 976 og LB2009-121592 fikk kjøperne hevingsrett på grunn av uriktige opplysninger om fellesgjelden.
Tredje ledd
Før lovendringen i 2010 var dette andre ledd. Bestemmelsen likestiller andeler i borettslag med registrert rett til bolig etter borettslagsloven § 2-13, jf. kapittel 5.
Det fremgår av forarbeidene i NOU 2000: 17 s. 171 at tredje ledd typisk er ment å regulere en avtale mellom to forbrukere før andelen er overtatt. Til sammenlikning regulerer § 1-1 a første ledd avtaler mellom kjøper og utbygger.
Fjerde ledd
Dette var tredje ledd før lovendringen i 2010. Det fremgår av bestemmelsen at også ved kjøp av borettslagsandeler har kjøper pant for den delen av kjøpesummen som er betalt før overskjøting og overtakelse. Dette er en presisering av hva som ligger i at loven skal gjelde tilsvarende for avhending av borettslagsandeler. Panteretten får rettsvern på samme måte som andre rettsstiftelser i andelen.
§ 1-2. Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp
(1) Når ikkje anna er særskilt sagt i lova, kan lova fråvikast ved avtale.
(2) Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ved andre forbrukarkjøp kan § 1-1a andre ledd, § 1-3, § 2-6 første ledd tredje punktum, § 3-3, §§ 3-7 til 3-10, §§ 4-1 til 4-19, §§ 6-1 til 6-3 og §§ 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen.
(3) Med forbrukarkjøp er meint kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd.
Forarbeider
NOU 1979: 48 s. 26 og 36. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 30 og 65. Innst. nr. 71 (1991–92) s. 4, 12 og 19. Bustadoppføringslova 1997 – Ot.prp. nr. 21 (1996–97). Prop. 44 L (2018–2019). Innst. 270 L (2018–19).
§ 1-2. Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp 23
Endringer
Lov 13. juni 1997 nr. 43 bustadoppføring (ikr. 1. juli 1998) – NOU 1992: 9 og NOU 1993: 2. Lov 21. juni 2002 nr. 34 forbrukerkjøp (ikr. 1. juli 2002). Lov 25. april 2008 nr11 (ikr. 1. juli 2008 iflg. res. 25. apr. 2008 nr. 413). Lov 3. sep. 2010 nr. 54 (ikr. 1. jan. 2011, etter res. 3. sep. 2010 nr. 1238).
Oversikt
Bestemmelsen fastslår partenes rett til å avtale vilkår som fraviker avhendingslovens regler og definerer hva som utgjør et forbrukerkjøp. Utgangspunktet er at loven er fravikelig, men det er gjort noen unntak ved forbrukerkjøp.
Ønsker partene å inngå en avtale som fraviker lovens system, må dette normalt være lagt på bordet før bud og aksept av bud. Etter budaksept kan som utgangspunkt ingen av partene ensidig forlange en kontrakt som avviker fra lovens bestemmelser. Avvikende avtaler må da aksepteres av den annen part. Dette gjelder til tross for at loven i utgangspunktet er fravikelig. I praksis ser man at selger eller megler legger inn forbehold og avvik i kontrakten som ikke ble tydelig klargjort før budaksept. Slike avvik kan kjøper nekte å godta, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 19.
Første ledd
Paragraf 1-2 første ledd slår fast at loven i utgangspunktet er fravikelig/deklaratorisk med mindre noe annet er bestemt i loven. I andre ledd er det gjort en del unntak fra dette utgangspunktet ved forbrukerkjøp. Dette betyr at avtaler som avviker fra lovens regler, i utgangspunktet vil gjelde. Partene kan for eksempel fritt definere salgsgjenstandens egenskaper og tilstand. Det kan for eksempel avtales at selger ikke har ansvar for negative forhold som er opplyst og godtatt av kjøperen. Dessuten kan selgeren beskrive usikkerhet ved eiendommen som kan hindre en kjøper i å påberope dette som mangel. Dessuten kan partene fritt avtale oppfyllelsesfrister. Dette betyr for eksempel at det kan avtales forskuddsbetaling i strid med lovens utgangspunkt som følger prinsippet om ytelse mot ytelse, jf. blant annet Benestad Anderssen: Avhendingsloven med kommentarer (2008) s. 47.
Dersom det ikke er gjort avtale om noe annet, regulerer avhendingsloven rettsforholdet mellom partene. Dette vil gjelde selv om det har etablert seg en bransjepraksis/sedvane som avviker fra lovens bestemmelser. Er det imidlertid grunnlag for å tolke avtalen slik at en bransjepraksis skal gjelde foran loven, legger man denne sedvanen til grunn, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 65.
En avtale som fraviker lovens bestemmelser, må være i samsvar med avtalerettslige prinsipper, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 65–66. Avtalen vil tolkes etter alminnelige tolkningsprinsipper hvor det blant annet vektlegges avtalens ordlyd, partenes forutsetninger og balansen i avtaleforholdet.
Andre ledd
I andre ledd er det ramset opp en rekke bestemmelser som ikke kan fravikes ved forbrukerkjøp. Disse bestemmelsene er preseptoriske. Er det inngått avvikende avtaler, vil
likevel lovens bestemmelser gjelde i slike tilfeller. Ufravikeligheten gjelder kun avtaler i disfavør av forbrukeren. Loven er ikke til hinder for at forbrukeren får større rettigheter enn det som følger av loven.
Utenfor forbrukerkjøpene er det avtalefrihet, jf. for eksempel RG 2003 s. 718. Her kan partene for eksempel avtale andre bestemmelser om når det foreligger en mangel eller forsinkelse. Er det imidlertid ikke gjort noen avtale om dette, vil man falle tilbake til lovens system.
Andre ledd første punktum
I andre ledd første punktum fremgår det at loven er ufravikelig ved forbrukerkjøp av ny bolig som ikke har vært brukt mer enn ett år. Bestemmelsen tar sikte på å regulere de tilfeller hvor en profesjonell selger har ferdig oppført en bolig på avtaletidspunktet, slik at avhendingsloven gjelder. Bestemmelsen ble tatt inn i loven da vi fikk bustadoppføringslova fra 1997 (ikr. 1. juli 1998). Den var ikke med i proposisjonen, men ble foreslått i innstillingen fra stortingskomiteen, jf. Innst. O. nr. 61 (1996–97). Det er ingen begrunnelse for bestemmelsen, men tanken har vært å bygge en bro til bestemmelsene i bustadoppføringslova.
Bestemmelsen i andre ledd første punktum er i samsvar med bustadoppføringslova og avviker fra avhendingslovens definisjon av forbrukerkjøp, ettersom det stilles krav til at selger er næringsdrivende. Forbrukerdefinisjonen i avhendingsloven tredje ledd stiller bare krav til at kjøper ikke handler som ledd i næringsvirksomhet. Bakgrunnen for at bustadoppføringslova stiller strengere krav, er at det er større behov for beskyttelse av kjøpere mot profesjonelle selgere av nyoppførte boliger. Ved vurderingen av om selger er næringsdrivende i bustadoppføringslova, er det ikke avgjørende om selgeren er privatperson eller selskap, eller om formelle forhold til selskapsregistrering er oppfylt. Det avgjørende er om selgeren opptrer som næringsdrivende overfor kjøperen, jf. Ot.prp. nr. 21 (1996–1997), spesialmerknaden til § 2 andre ledd.
Ved definisjonen av om selger har opptrådt i næringsvirksomhet, kan det for eksempel vises til LB-2022-138410 hvor dette ble funnet å være tilfelle, slik at tvisten ble regulert av bustadoppføringslova selv om salgene skjedde i selgers eget navn. Det ble blant annet lagt vekt på utbyggingsprosjektets omfang og varighet, og at selgerne også hadde planer om andre utbyggingsprosjekter. Det ble ikke vektlagt at selgerne tidligere hadde hatt en plan om at to av utbyggerne selv skulle ha hver sin boenhet på tomten, da dette var forlatt på tidspunktet for salgene.
Justisdepartementets lovavdeling har i forbindelse med den samme grensedragningen i avhendingsloven § 2-11 i uttalt den 25. mars 2019 at «Ordlyden her tilsier isolert sett at kjøps- og salgsvirksomhet må ha en viss varighet og et visst omfang. Det vil nok ikke være i tråd med vanlig språkbruk å betegne en fysisk persons enkeltstående boligkjøp og -salg som næringsvirksomhet, selv om formålet med disposisjonene skulle være pengeplassering eller spekulasjon».
Om den tilsvarende grensedragningen i håndverkertjenesteloven fremgår det av NOU 1979: 42 s. 63 at: «Tar noen på seg arbeid ved siden av en annen jobb, for eksempel på kveldstid, kan altså arbeidet falle inn under loven, men da må det ikke dreie seg om mer tilfeldig enkeltarbeid uten profesjonelt preg. Det avgjørende bør være det planlagte omfanget på avtaletidspunktet.»
§ 1-2. Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp 25
Lasse Simonsen: Avtaler om bygging og kjøp av ny bolig (2022), drøfter under punkt 2.3 lovens forbrukerbegrep. Selv om dette er en annen problemstilling enn lovens personelle virkeområde på selgersiden, kan momentene være relevante også for problemstillingen i vår sak. Han trekker frem to momenter: (i) omfanget av den inntektsgivende aktiviteten og (ii) varigheten av aktiviteten. Når det gjelder omfanget, viser han til praksis vedrørende tolkning av begrepet næringsvirksomhet i skattelovgivningen, hvor de tradisjonelle kriteriene er om aktiviteten tar sikte på en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd og drives for skatteyters regning og risiko. Når det gjelder varighet, viser Simonsen til at dersom aktiviteten varer over tid, vil den lettere bli betraktet som næringsvirksomhet enn om den som fremstår som en engangsforeteelse.
Bestemmelsen om ufravikelighet i andre ledd første punktum er blant annet kritisert av Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 78. Han påpeker at bestemmelsen for eksempel er til hinder for at partene kan avtale hvem som skal stå for rydding og rengjøring, i § 2-2. I praksis er bestemmelsen blant annet brukt som argumentasjon for å hindre forskuddsbetaling av boliger som ikke har vært brukt i mer enn ett år, jf. rundskriv fra Kredittilsynet 9/2007 og Finanstilsynet 21/2011 og 7/2014.
Bestemmelsen i første punktum er i samsvar med bustadoppføringslovas § 1. Dette innebærer at «eigarbustad» blant annet omfatter fritidsbolig, andelsboliger og bolig som selges etter at det er foretatt full ombygging.
Andre ledd andre punktum
I andre ledd andre punktum er det oppramset flere bestemmelser som er ufravikelige ved forbrukerkjøp. Definisjonen av forbrukerkjøp finner vi i tredje ledd. Dette er en annen definisjon enn i andre ledd første punktum, hvor det er krav til at salget er skjedd som et ledd i næringsvirksomhet.
Dette betyr at en avtale i strid med bestemmelsene i andre punktum ikke er juridisk bindende for kjøperen. Dersom partene til tross for dette ønsker å gjennomføre en handel i strid med bestemmelsene, er det imidlertid ikke straffbart eller noe offentlige myndigheter vil legge seg bort i. En eiendomsmegler, derimot, kan etter regler om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3 ikke utforme kontrakter i strid med loven. En forhåndsavtale om at lovens ufravikelige regler ikke skal gjelde, vil ikke stå seg. Etter at det er skjedd et kontraktsbrudd, kan det imidlertid gjøres avtale om at dette løses på en annen måte enn etter lovens ufravikelige regler. Dette vil ofte være situasjonen når man kommer til en utenrettslig løsning av en boligtvist. Det kan da for eksempel avtales at kjøperen må nøye seg med et prisavslag selv om lovens ufravikelige bestemmelser om heving var oppfylt. I LB-2014-95038 kom retten til at kun forhåndsavtaler var omfattet, og viste blant annet til bustadoppføringslova § 3. Sammenhengen i de to lovene tilsier at kun forhåndsavtaler rammes.
I forarbeidene til bustadoppføringslova (NOU 1992: 9) heter det på s. 59: «Lova er ikkje til hinder for at partane gjer avtale om verknadene av mishald, til dømes storleiken på skadebota, etter at tvisten er oppstått. Det er førehandsavtalar forbrukeren treng vern mot.» Også Kai Krüger: Kjøpsrett (4. utg.) s. 56, har ment det samme. Roald Martinussen, Innføring i eiendomsrett (2007) s. 25–29, mener at etter vanlig lære vil kun forhåndsavtaler omfattes, men argumenterer for at lovgiver måtte vært tydeligere hvis det var dette
som var ment i avhendingsloven. Vi mener at lovens forarbeider er tydelige nok på at det kun er forhåndsavtaler som rammes av bestemmelsen.
Selv om bare forhåndsavtaler omfattes, kan det imidlertid ikke avtales i et forlik at kjøper fraskriver seg retten til å påberope nye mangler som måtte oppdages i fremtiden. Er det likevel gjort en avtale om at man ikke kan påberope seg nye fremtidige mangler fordi selgeren mener å ha strukket seg, kan det bli et tema om det første oppgjøret må opp til ny vurdering, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 81. Det skal imidlertid svært mye til for å kreve en slik revurdering av tidligere forlik, så det er neppe en praktisk problemstilling.
Lovens ordlyd holder åpent om det kan være enkeltbestemmelser andre steder i loven som etter deres eget innhold er ufravikelige. Dette vil være tilfelle med § 1-1 fjerde ledd siste punktum, hvor det tydelig fremgår at betalingsfrist ved kjøp av nyoppført bolig som er videresolgt, ikke kan fravikes ved avtale. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 66–67, og Benestad Anderssen: Avhendingsloven med kommentarer (2008) s. 48, mener det er vanskelig å finne andre bestemmelser i loven som fastslår ufravikelighet etter sitt innhold. Akerli i Jussens venner 1993 s. 289, Rognlien: Avhendingslova (1998) s. 28, og Krüger: Kontraktsrett 1989 s. 300, argumenterer for at § 2-6 andre ledd er et slikt eksempel. Det fremgår av den bestemmelsen at kostnadene til eiendomsmegler skal bæres av den som har gitt megleren oppdraget, og eiendomsmeglingsloven § 4-1 er ufravikelig på dette. Slik vi ser det, er det imidlertid riktigere å legge til grunn at eiendomsmeglingsloven regulerer forholdet til megler og ikke avgjør hva som kan avtales mellom kjøper og selger etter § 2-6 andre ledd.
Loven §§ 3-1 og 3-2 er ikke nevnt i andre ledd blant bestemmelsene som er ufravikelige. I Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 66 er det nevnt at §§ 3-1 og 3-2 er eksempler på paragrafer som etter sin art passer dårlig å fravike. Uttalelsen er ikke begrunnet nærmere.
Det er bare boligkjøp som omfattes direkte av avhendingsloven som reguleres av bestemmelsen om ufravikelighet. Bruker man avhendingsloven analogisk på et kjøp som ikke direkte reguleres av loven, står man fritt til å avtale avvikende bestemmelser.
Tredje ledd
Definisjonen av forbrukerkjøp finner vi i tredje ledd. Begrepet er omtalt i forarbeidene i Ot.prp. nr. 44 (2001–2002) s. 35–39. Et typisk forbrukerkjøp har vi når kjøperen skal bruke eiendommen til egen bolig eller fritidseiendom for seg selv eller egen familie og husstand.
Definisjonen skiller ikke på om selgeren er forbruker eller næringsdrivende. Det stilles bare krav til at kjøperen er en fysisk person som ikke handler som ledd i næringsvirksomhet. Dette betyr at en selger som er forbruker, ikke er beskyttet av noen ufravikelige regler selv om kjøperen for eksempel er en profesjonell oppkjøper som stiller tøffe betingelser ved sitt kjøp. Dersom oppkjøperen stiller veldig urimelige betingelser, kan dette rammes av avtaleloven § 36.
Definisjonen av forbrukerkjøp i tredje ledd kom inn i avhendingsloven i forbindelse med vedtakelsen av forbrukerkjøpsloven og tilpasningen til europaparlaments- og rådsdirektiv av 25. mai 1999/44/EF. Tilsvarende definisjon ble samordnet i de fleste andre forbrukerlover, som forbrukerkjøpsloven § 1, bustadoppføringslova § 2 og hånd-
§ 1-2. Høvet til å fråvike lova, forbrukarkjøp 27 verkertjenesteloven § 1. I disse lovene er det i tillegg krav til at salget skjer som ledd i selgers næringsvirksomhet. For avtaler inngått før 1. juli 2002 gjelder den tidligere forbrukerdefinisjonen hvor temaet var om eiendommen i hovedsak var til personlig bruk for kjøperen, jf. forbrukerkjøpsloven § 62. Rettspraksis som omhandlet den tidligere definisjonen, vil fortsatt ha en viss interesse.
Det er uten betydning for definisjonen av forbrukerkjøp om selgeren kjente eller burde ha kjent til om kjøperen hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet eller ikke. Det er også uten betydning om selger bruker profesjonell hjelp ved salget. I lovproposisjonen foreslo departementet at det skulle være en betingelse at selger var yrkesselger eller solgte gjennom eiendomsmegler. Dette ble endret av Stortinget, i Innst. O. nr. 71 (1991–92) s. 4. Det er derfor kun ved salg av nyoppført bolig i henhold til § 1-2 (2) første punktum at det har betydning om salget er skjedd som ledd i næringsvirksomhet.
Det er forholdene på kjøpstidspunktet som er avgjørende. Dersom kjøperen endrer den faktiske bruken til næring etter overtakelsen, anses det likevel som et forbrukerkjøp. I LA-1997-01134 ble kjøpet ansett som forbrukerkjøp. Eiendommen ble etter overtakelsen bygget om og benyttet til profesjonelt hestehold. Retten la til grunn at formålet på kjøpstidspunktet var å bo.
Det vil tillegges vekt om det fremgår av kontrakten at formålet med kjøpet er av personlig art. Dette er likevel ikke avgjørende hvis det i ettertid viser seg at opplysningen er gal.
Forbrukerkjøpet må gjelde kjøp av eiendom. Det stilles ingen betingelser til hva slags eiendom det gjelder. Både boligkjøp, kjøp av fritidseiendom og tomt omfattes.
Dersom eiendommen er kjøpt av en privatperson som en investering, er det likevel et forbrukerkjøp hvis investeringsvirksomheten ikke har et slikt omfang at det dreier seg om næringsvirksomhet. Et enkeltstående kjøp av en privatperson med et klart formål om å videreselge eiendommen eller leie den ut med fortjeneste, vil derfor likevel anses som et forbrukerkjøp. Dette var ikke alltid tilfelle før 2002 da forbrukerdefinisjonen ble endret, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 73. Det samme vil være tilfelle hvis man for eksempel kjøper en fritidsbolig med sikte på å leie den ut helt eller delvis i perioder, eller om man kjøper en eiendom som skal leies ut en periode før kjøper flytter inn selv.
Det vil etter den nye definisjonen også være et forbrukerkjøp dersom man kjøper en eiendom til andre familiemedlemmer, for eksempel sine barn eller fraskilte ektefelle. Kjøp av boligeiendom med planer om å fraskille en tomt er ikke til hinder for å anse handelen som et forbrukerkjøp. Det har heller ingen betydning om kjøper selv står for oppføringen, så lenge man ikke er over grensen for næringsvirksomhet. I Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 66 nevnes at hvis det skilles ut et større antall tomter for salg, vil det kunne være næringskjøp, men ofte ikke hvis det bygges to hus på tomten hvor han skal bo i det ene. Lasse Simonsen: Avtaler om bygging og kjøp av ny bolig (2022) punkt 2.3, trekker frem momenter for å fastslå grensen mellom forbruker- og næringskjøp. For det første ved å se på omfanget av den inntektsgivende aktiviteten og for det andre vurdere varigheten av aktiviteten. Når det gjelder omfanget, viser han til praksis vedrørende tolkning av næringsvirksomhet i skattelovgivningen, hvor de tradisjonelle kriteriene er om aktiviteten tar sikte på en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd og drives for skatteyters regning og risiko. Når det gjelder varighet, viser Simonsen til at dersom aktiviteten varer over tid, vil den lettere bli betraktet som næringsvirksomhet enn det som fremstår som en engangsforeteelse.
Kjøp av småbruk med beskjedne inntektsmuligheter vil omfattes av forbrukerdefinisjonen dersom kjøpet i hovedsak kan karakteriseres som et kjøp av bolig eller fritidseiendom. Kjøp av ordinært gårdsbruk vil normalt ikke omfattes av forbrukerbegrepet i loven selv om kjøperen også skal benytte stedet som sitt hjem. Graden av næringsvirksomhet vil ha betydning, men selv om et gårdsbruk ikke er egnet til å forsørge en familie, vil den normalt falle utenfor forbrukerbegrepet, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 69. Fra rettspraksis om landbrukseiendommer kan nevnes LB-2023-2563 som er vurdert etter lovendringen i 2022. Retten kom til at også boligdelen til en landbrukseiendom ble ansett som et næringskjøp, og at derfor et «som det er»-forbehold sto seg. Dette til tross for at det ble oppgitt i tilstandsrapporten at boligdelen «ofte ville regnes for å være et forbrukerkjøp». I LE-2004-9747 ble en landbrukseiendom på 273 daa med 135 daa dyrket mark, 130 daa skog og gårdsdrift med melkeproduksjon ansett som næringsdrift. Av eldre praksis før forbrukerdefinisjonen kan nevnes RG 1997 s. 385 Hålogaland hvor et småbruk på 100 dekar med ubetydelig inntektspotensial ble ansett som forbrukerkjøp. I RG 1999 s. 1546 ble kjøp av landbrukseiendom ansett som næringskjøp, hvor landbruksmyndighetene hadde gitt konsesjon til erverv som selvstendig driftsenhet.
En eiendom som skal benyttes til kjøperens hobbybruk, vil være et forbrukerkjøp. Dette vil gjelde selv om dette er en type eiendom som normalt benyttes som næringseiendom, for eksempel et verksted eller et gartneri. Ved kjøp av slike eiendommer kreves det imidlertid klare holdepunkter for å fastslå at dette ikke er et kjøp i næringsvirksomhet. Salg av bygning fra utbygger til borettslag er ikke et forbrukerkjøp, jf. LH-2012142183, fordi kjøper ikke er en fysisk person. Dersom et firma kjøper en eiendom til personlig bruk for sine ansatte, for eksempel en firmahytte, vil det ikke være et forbrukerkjøp fordi kjøper ikke er en fysisk person. Det samme vil gjelde dersom kjøper er en ideell forening, en velforening, et lag eller tilsvarende organisasjon. Etter den tidligere definisjonen av forbrukerkjøp før 2002 kunne denne type organisasjoner anses som forbrukere når kjøpet var til medlemmenes interesser som forbrukere. Dersom de enkelte medlemmer er kjøpere og organisasjonen kun opptrer som fullmektig, vil imidlertid kjøpet kunne være et forbrukerkjøp.
§ 1-3. Avtaleform
Avtale om avhending av fast eigedom kan gjerast skriftleg eller munnleg. Er avtala gjort munnleg, skal ho setjast opp skriftleg når ein av partane krev det.
Forarbeider
NOU 1979: 48 s. 27, 36 og 39. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 31 og 66. Innst. nr. 71 (1991–92) s. 4.
Oversikt
Bestemmelsen regulerer at det også kan inngås muntlige avtaler om eiendomskjøp, og at hver av partene kan kreve skriftlig kontrakt.
Bestemmelsen er ufravikelig ved forbrukerkjøp. Det kan ikke avtales vilkår som stiller forbrukerkjøper dårligere, jf. § 1-2 (2).
Første punktum
Bestemmelsen slår fast at også muntlig avtale om kjøp av fast eiendom er bindende, i samsvar med vanlige regler. Dette prinsippet er blant annet fastslått i NL art. 5-1-1 og 5-1-2 fra 15. april 1687.
Bestemmelsen fastslår ikke hva som skal til for at en avtale skal anses bindende. Dette løses av avtalerettslige prinsipper og avtaleloven kapittel 1.
Det som er avgjørende ved vurderingen av om det er inngått bindende avtale, er om partene har vært enige om de vesentligste temaene. Ettersom skriftlige avtaler er vanligst ved eiendomskjøp, må det kreves «meget sterke bevis» for å komme til at det er inngått muntlig avtale, jf. Rt. 1985 s. 1265. Dette er også fulgt opp i Rt. 2010 s. 1478, Rt. 1987 s. 1205, Rt. 1992 s. 1110 og Rt. 1991 s. 1171. I LA-2011-9116 var kravene til meget sterke bevis tilfredsstilt. Kjøperne var ikke berettiget til senere å trekke seg fra avtalen grunnet misnøye med enkelte punkter i kontraktsutkastet.
Det er ikke avgjørende om tilbud og aksept er avgitt muntlig, skriftlig eller i elektronisk form. I eiendomsmeglingsforskriften (FOR-2007-11-23-1318) § 6-3 (4) fremgår det at megleren kun skal formidle skriftlige bud. Etter § 6-3 (5) anses elektronisk melding som skriftlig. Eiendomsmeglingsforskriften er imidlertid ikke avgjørende for forståelsen av avhendingsloven § 1-3. I RG-2012-887 kom lagmannsretten i motsetning til tingretten til at selger ikke hadde gitt bindende muntlig aksept på telefonen til megler.
Dersom det er uenighet mellom partene om avtale er kommet i stand, vil det vektlegges om kjøper hadde rimelig grunn til å tro at selger hadde bundet seg, jf. Rt. 2008 s. 969, Rt. 2011 s. 410, LB-2021-93810 og LB-2022-9196. I LB-1994-002853 ble partene ansett bundet selv om de hadde blitt enige om at kontrakten skulle formaliseres av en advokat i ettertid.
Ved vanlig salg gjennom megler blir det gitt informasjon om boligen i et prospekt utarbeidet av megler, en tilstandsrapport utarbeidet av takstmann og et egenerklæringsskjema utarbeidet av selger. Interessenter fyller ut et budskjema med informasjon om pris, ønsket overtakelsesdato, finansieringsinformasjon og eventuelle forbehold. Budskjemaet leveres på en måte som sikrer at det er levert fra riktig person, som regel ved bank-id. Det budet selger aksepterer hvor megler har avklart overtakelsestidspunktet og eventuelt andre forbehold, binder partene. Informasjonen som er opplyst ved salget og i budgivningen, klargjør partenes avtale. Etter budaksept går det gjerne noe tid før skriftlig kontrakt blir signert. I den skriftlige kontrakten formaliseres avtalen, og det legges inn enkelte spesifiseringer av avtalen man allerede har inngått i forbindelse med budaksept. I tilfeller hvor informasjonen er mindre tydelig, og partenes avtale er inngått uten at dette skjer gjennom megler, er det normalt ikke nok at man har blitt enig om kjøpesummen. Normalt må for eksempel overtakelsestidspunkt også være klarlagt. I Rt. 1996 s. 415 kom retten til at også overtakelsestidspunktet var tydelig nok avklart mellom partene, slik at avtalen ble ansett bindende. Normalt må det heller ikke være uenighet om andre vesentlige punkter i avtalen, jf. HR-2017-971-A. Giertsen: Avtaler (2006) s. 65–71, har laget en oversikt over hvilke momenter som særlig er av betydning for om en avtale skal anses bindende: realytelsen, tidspunkt for oppgjør, enighet om pris, partenes innrettelse. Partenes profesjonalitet vil gjerne vektlegges hvis det er uklarheter i avtalen. I spesielle tilfeller kan partene være bundet selv om avtalen bare regulerer en del av
forholdet mellom partene etter et eventuelt kjøp, og hvor viktige spørsmål er overlatt til etterfølgende drøftelser, jf. Rt. 2006 s. 1585. Se også Rt. 1964 s. 1260, Rt. 1981 s. 595, Rt. 1984 s. 150, Rt. 1991 s. 1171, Rt. 1997 s. 1922 og Rt. 2006 s. 1585.
Andre punktum
Paragraf 1-3 andre punktum fastslår at hver av partene kan kreve at det settes opp en skriftlig avtale. Det fremgår av Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 66 at bestemmelsen også kan benyttes ved muntlige tillegg til en skriftlig avtale.
Tilsvarende bestemmelse er kjent fra for eksempel husleieloven § 1-4 og tomtefesteloven § 3, slik at ved fortolkning kan praksis fra disse bestemmelsene være av interesse. Det er ikke regulert i loven hva man kan kreve spesifisert i en avtale. Etter forarbeidene fremgår det at man kan kreve at det skriftlig settes opp en «fullstendig regulering av tilhøve mellom dei», jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 66. Som et minimum må det kunne kreves at det settes opp en skriftlig bekreftelse på kjøpet man er blitt enig om, hvor de vesentlige forholdene er regulert inn. Dette vil først og fremst være en beskrivelse av eiendommen og spesifisering av pris og overtakelsestidspunkt, jf. Benestad Anderssen: Avhendingsloven (2008) s. 56. I LA-2006-094709 ble det fastslått at bestemmelsen også ga selger rett til å kontraktsfeste et «as is»-forbehold som fremgikk av salgsoppgaven.
Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2023) s. 19, mener at det må kunne kreves at det signeres en avtale med sedvanlig innhold. I dette må det ligge at en avtale som tar utgangspunkt i lovens hovedregler, må aksepteres av partene. Nordtveit: Rettsdata note 14 bruker formuleringen om at man bindes av en kontrakt som er i samsvar med lovens deklaratoriske regler og alminnelig avtalepraksis. Dersom en av partene har ønske om å regulere inn noe som ikke følger lovens hovedregler, må dette avklares før budaksept.
Formålet med å kunne kreve skriftlighet er at man sikrer notoritet, jf. LB-1994-002853. Det vil si at man kan etterprøve at det er foretatt en disposisjon, og hva den gikk ut på. I samme dom ble partene bundet fra det tidspunktet den muntlige avtalen ble inngått, selv om partene var enige om at den først skulle formaliseres hos advokat i ettertid. I forbindelse med slik etterfølgende formalisering vil det også gjøres presiseringer i avtalen. Dommen slår fast det som vil være normaltilfellet, nemlig at visse presiseringer først vil avklares i forbindelse med at skriftlig kontrakt inngås.
Dersom det skal være aktuelt å foreta mer vesentlige endringer i den etterfølgende kontrakten, må det være klare holdepunkter for å legge til grunn at dette var partenes forutsetning på tidspunktet hvor partene ble bundet.
Loven regulerer ikke hva som skjer hvis den ene parten nekter å undertegne. Det følger av forarbeidene at den annen part også har plikt til å signere avtaledokumentet, og dersom dette nektes uten at det er holdepunkter for å hevde at dokumentet ikke stemmer med den muntlige avtalen, kan det bli aktuelt å tvangsfullbyrde i henhold til tvangsloven kapittel 13, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 66.
I Rt. 1989 s. 659 kunne selger gå fra avtalen fordi kjøper somlet med å undertegne kontrakten. I LB-2001-02626 ble kjøper erstatningsansvarlig for dekningssalg fordi kjøper ikke ville signere kontrakten da han mente han hadde krav på prisavslag.
I noen tilfeller kan mangelfulle opplysninger eller uenighet om sentrale avtalevilkår føre til at man ikke kan legge til grunn at det er inngått bindende avtale, jf. for eksem-
Boken gir praktiske kommentarer til avhendingslova og tilhørende forskrift, som regulerer tvister og rettigheter ved kjøp av bruktbolig.
Avhendingslova trådte i kraft i 1992, og ved en lovreform i 2022 ble det gjennomført betydelige justeringer av balansen mellom kjøper og selger. Selgers mulighet til å ta generelle forbehold ble fjernet, og opplysningsplikten ble skjerpet. Det ble videre innført en skjerpet undersøkelsesplikt for kjøper og en minstegrense for mangelskrav. I 2022 ble det også innført en forskrift om tilstandsrapporter.
Kommentaren er skrevet for å være et hjelpemiddel for advokater, dommere, eiendomsmeglere og andre som trenger et praktisk oppslagsverk. Boken har omfattende henvisninger til rettspraksis med hovedvekt på nyere praksis. I tillegg til praksis fra Høyesterett og lagmannsrettene gjennomgås også et betydelig antall saker fra Finansklagenemnda etter at loven og forskriften ble endret i 2022. Dette er tatt med fordi det foreløpig er lite rettspraksis etter at lovendringen og forskriften ble innført.
Boken er skrevet av advokatene Ola Fæhn og Anne Mette Hårdnes som er partnere i Forbrukeradvokaten. Forbrukeradvokaten har siden etableringen i 1990 jobbet med boligtvister som hovedområde.
Finnes også på juridika.no
ISBN 978-82-15-04656-3