abogacía práctica Las cuestiones abordadas van desde las definiciones más básicas sobre ¿qué es el alquiler o arrendamiento? o ¿qué se considera arrendamiento de vivienda? hasta los aspectos más complejos y novedosos respecto del papel que juegan las plataformas on line de contratación en el alquiler turístico, pasando por analizar con cierto detalle la tributación del alquiler o los aspectos procesales de dicha figura, además de los problemas fundamentales que rodean a este tipo de contratos. En definitiva se persigue una obra práctica, fácil de utilizar y a la vez rigurosa y completa. Las aspectos tratados se han sistematizado en torno a conceptos y apartados para facilitar su localización. Podemos señalar que dicha distribución comienza con las definiciones, elementos y la regulación de los arrendamientos urbanos, siguiendo con el tratamiento del régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento, tratando aspectos o especialidades del alquiler turístico. Ya en el marco del arrendamiento estricto se analiza la duración y forma del contrato; la fianza; la renta; la realización de obras en el inmueble arrendado; los gastos derivados del contrato de alquiler; el subarriendo y la terminación del arrendamiento con la resolución, cesión y subrogación del contrato. Finalmente se plantean las cuestiones procesales del alquiler con su debida respuesta y tratan los aspectos tributarios del mismo. Todas las cuestiones se analizan y desarrollan a lo largo de cien preguntas y respuestas prácticas que permiten una aproximación útil y rigurosa al contrato de arrendamiento de vivienda. Adicionalmente el libro incluye el texto consolidado de la Ley de Arrendamientos Urbanos para facilitar la consulta y análisis de la norma, reforzando la vocación practica de la obra.
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ARRENDAMIENTOS URBANOS Y EL ALQUILER DE VIVIENDA
En esta obra se han tratado de abordar los arrendamientos urbanos y en particular el de vivienda desde un formato novedoso, estructurando el libro en cien preguntas y respuestas prácticas sobre la institución.
Leopoldo J. Gómez Zamora Coordinador
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100 PREGUNTAS Y
RESPUESTAS PRÁCTICAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y EL ALQUILER DE VIVIENDA (INCLUYE TEXTO CONSOLIDADO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS CON LA REFORMA DE 2019) Coordinador Leopoldo J. Gómez Zamora Autores Cristina Henares Rodríguez Federico Lara González María Vizán Palomino José Alberto Pérez Pérez Victor Ernesto Alonso Prada
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100 PREGUNTAS Y RESPUESTAS PRÁCTICAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y EL ALQUILER DE VIVIENDA
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Javier de Lucas Martín
Ana Cañizares Laso
Víctor Moreno Catena
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz
Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Ángel M. López y López
Tomás S. Vives Antón
Marta Lorente Sariñena
Ruth Zimmerling
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales
100 PREGUNTAS Y RESPUESTAS PRÁCTICAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y EL ALQUILER DE VIVIENDA
Coordinador
LEOPOLDO J. GÓMEZ ZAMORA Autores
CRISTINA HENARES RODRÍGUEZ FEDERICO LARA GONZÁLEZ MARÍA VIZÁN PALOMINO JOSÉ ALBERTO PÉREZ PÉREZ VICTOR ERNESTO ALONSO PRADA
tirant lo blanch Valencia, 2019
Copyright ® 2019 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.
© Leopoldo J. Gómez Zamora y otros
© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1336-270-0 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf
Sirva la dedicatoria de este libro para dar fuerzas a Victor, Cristina y a su familia en este camino. “Hoy como ayer, mañana como hoy, ¡y siempre igual! Un cielo gris, un horizonte eterno Y andar… andar. (…)” Gustavo Adolfo Béquer
Índice ABREVIATURAS.......................................................................................................................... 15 PRÓLOGO.................................................................................................................................... 17 INTRODUCCIÓN........................................................................................................................ 19
DEFINICIONES Y ELEMENTOS Leopoldo J. Gómez Zamora
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
¿Qué es el alquiler o arrendamiento?..................................................................... 23 ¿Cuáles son la principales características del alquiler?: Cesión del goce o uso de una cosa, duración temporal y precio cierto......................................... 24 Elementos subjetivos: ¿Qué es un propietario o arrendador y qué es un inquilino o arrendatario?............................................................................................ 25 ¿Qué son los arrendamientos de inmuebles?..................................................... 27 ¿Qué son los arrendamientos rústicos?................................................................. 28 ¿Qué son los arrendamientos urbanos?................................................................ 29 ¿Qué se considera arrendamiento de vivienda?................................................ 29 ¿Qué se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda?...... 31
REGULACIÓN ARRENDAMIENTOS URBANOS Leopoldo J. Gómez Zamora
9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.
Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos urbanos ¿Qué norma se aplica en función del régimen de arrendamiento?...................................... 37 ¿Qué reglas de la LAU se aplican a los arrendamientos de viviendas?...... 43 ¿Qué reglas de la LAU se aplican a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda?............................................................................................................. 45 ¿Qué son las llamadas viviendas suntuarias y qué régimen se les aplica?....... 46 ¿En qué consiste y cuáles son las principales novedades de reforma de 2018?.................................................................................................................................. 47 ¿A qué contratos se aplica la reforma de 2018? ¿Cuál fue su vigencia?.... 48 ¿En qué consiste y cuáles son las principales novedades de reforma de 2019?.................................................................................................................................. 49 ¿A qué contratos se aplica la reforma de 2019?................................................. 50
RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ARRENDAMIENTO Federico Lara González
17. ¿Dónde está regulado el arrendamiento de viviendas protegidas?........... 51 18. ¿Cuáles son las especialidades de los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas?.................................................................................................. 54 19. ¿Cuáles son las ayudas públicas para el alquiler de vivienda protegida?.... 59
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Índice
EL ALQUILER TURÍSTICO Federico Lara González
20. ¿Qué son los alquileres turísticos?........................................................................... 63 21. ¿Cuál es la legislación aplicable a los alquileres turísticos?............................ 69 22. ¿Qué especialidades tienen los contratos de alquiler de viviendas de uso turístico?................................................................................................................... 75 23. ¿Qué papel juegan las plataformas on line de contratación?........................ 79 24. ¿Las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos?.................................................................................................................................. 82
DURACIÓN Y FORMA DEL CONTRATO José Alberto Pérez Pérez Leopoldo J. Gómez Zamora
25. ¿Cuáles son los requisitos formales del contrato de arrendamiento?........ 87 26. ¿Hay que inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad?........ 90 27. ¿Cabe oponer a un tercer adquirente de buena fe un contrato de arrendamiento de vivienda no inscrito tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019?........................................................................................................... 95 28. ¿Cuál es la duración del contrato de arrendamiento?...................................... 97 29. ¿Cuál es la duración mínima del contrato en los arrendamientos urbanos?.... 102 30. ¿Cómo funciona el sistema de prórrogas en los contratos de arrendamientos urbanos?.......................................................................................................... 105 31. ¿Cómo y cuándo se puede desistir de un contrato de arrendamiento antes de su finalización?............................................................................................. 108
LA FIANZA
32. 33. 34. 35. 36. 37. 38.
José Alberto Pérez Pérez Leopoldo J. Gómez Zamora ¿Qué es la fianza?........................................................................................................... 111 Además de la fianza ¿Se pueden pactar garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones?........................................................................ 113 ¿Es obligatoria la prestación de fianza?................................................................. 114 ¿Cuál es la cantidad máxima exigible como fianza?......................................... 114 ¿Hay que depositar la fianza en algún lugar?...................................................... 115 ¿Se actualiza la fianza?................................................................................................. 121 ¿Cuándo procede la devolución de la fianza?..................................................... 122
LA RENTA
José Alberto Pérez Pérez Leopoldo J. Gómez Zamora María Vizán Palomino 39. ¿En qué consiste la renta en los arrendamientos urbanos?........................... 127 40. ¿Cómo se determina la renta en los arrendamientos urbanos?................... 129
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Índice
41. ¿Es posible acordar que el pago de la renta se haga a cambio de obras de reforma o rehabilitación?..................................................................................... 131 42. ¿La renta es susceptible de actualización?........................................................... 131 43. ¿Cómo se realiza la actualización de la renta?.................................................... 135 44. ¿Cuándo y cómo es exigible la renta actualizada?............................................ 137
OBRAS EN EL INMUEBLE ARRENDADO María Vizán Palomino
45. ¿Qué tipo de obras pueden ejecutarse en el inmueble arrendado?........... 143 46. ¿Quién debe ejecutar las denominadas obras de conservación?................ 144 47. ¿A quién corresponde sufragar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda?.............................................. 149 48. ¿Los desperfectos que tienen su origen en un elemento común también son obras necesarias?......................................................................................... 152 49. ¿Puede el arrendador introducir mejoras en la vivienda arrendada?......... 155 50. ¿Las obras de mejora dan derecho a elevar la renta?....................................... 158 51. ¿Qué obras puede ejecutar el arrendatario?....................................................... 161 52. ¿Qué derechos tiene el arrendador en caso de ejecución de obras inconsentidas por el arrendatario?.............................................................................. 165 53. ¿Qué obras tiene derecho a realizar el arrendatario con discapacidad en la vivienda arrendada?................................................................................................. 169 54. ¿Qué implicaciones tiene la presencia de un arrendatario con discapacidad para la comunidad de propietarios?........................................................... 173
GASTOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE ALQUILER María Vizán Palomino
55. ¿Qué gastos y servicios corresponde sufragar a cada una de las partes del contrato?................................................................................................................... 177 56. ¿Es posible exigir al arrendatario un incremento por los gastos y servicios descritos en el artículo 20.1 de la LAU?........................................................ 183
CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO Federico Lara González Leopoldo J. Gómez Zamora
57. ¿Qué son la cesión del contrato y el subarriendo y qué diferencias hay entre ambas figuras?.................................................................................................... 187 58. ¿Qué reglas rigen en el subarriendo de vivienda?............................................ 190 59. ¿Qué reglas rigen en el subarriendo de contratos de uso distinto al de vivienda?........................................................................................................................... 191
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Índice
TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO: RESOLUCIÓN, CESIÓN Y SUBROGACIÓN DEL CONTRATO Federico Lara González
60. 61. 62. 63. 64. 65. 66. 67. 68. 69.
¿Cuáles son las causas de extinción o terminación del arrendamiento?..... 193 ¿Cuáles son las causas de resolución del arrendamiento de vivienda?..... 195 ¿Qué pasa si se vende la vivienda arrendada?.................................................... 197 ¿Qué es el derecho de tanteo o retracto?............................................................. 200 ¿Qué obligaciones implica el derecho de tanteo o retracto para el propietario que quiere vender la vivienda arrendada y para el tercero que la compre?........................................................................................................................ 202 ¿Qué requisitos tiene que cumplir el arrendatario para poder ejercitar el derecho de tanteo o retracto?.................................................................................. 203 ¿Qué pasa si el arrendador deja de ser el propietario o de tener el derecho de uso de la vivienda?......................................................................................... 205 ¿Qué es la pérdida de la finca?.................................................................................. 207 ¿Se puede suspender la vigencia del contrato temporalmente?................. 209 ¿Qué pasa si fallece el arrendatario?....................................................................... 210
SUBROGACIÓN
María Vizán Palomino 70. ¿El cónyuge del arrendatario o la persona con quien conviva tiene derecho a subrogarse en el contrato en caso de desistimiento de éste o manifestación de no renovación?........................................................................... 215 71. ¿El cónyuge del arrendatario o la persona con quien conviva tiene derecho a subrogarse en el contrato si éste abandona la vivienda?................... 219 72. ¿El contrato de arrendamiento suscrito por uno sólo de los cónyuges forma parte de la sociedad de gananciales?....................................................... 224 73. ¿El cónyuge del arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada en casos de separación judicial, nulidad o divorcio?.................. 226 74. ¿Qué requisitos debe reunir la notificación exigida en el artículo 15.2 de la LAU para que sea efectiva?.................................................................................... 231
CUESTIONES PROCESALES DEL ALQUILER Leopoldo J. Gómez Zamora Victor Ernesto Alonso Prada
75. ¿Puede usarse el arbitraje como forma de resolución de conflictos?......... 233 76. ¿Qué acciones judiciales ostenta el arrendador frente al arrendatario por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias?......................... 233 77. ¿Presupuestos legales para el ejercicio de las acciones del arrendador frente al arrendatario?................................................................................................. 234 78. ¿Qué acciones judiciales ostenta el arrendador frente al arrendatario por la falta de pago de la renta?............................................................................... 237
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Índice
79. ¿Qué procesos judiciales puede seguir el arrendador frente al arrendatario por impago de la renta pactada?.................................................................. 237 80. ¿Puede el arrendatario enervar la acción de desahucio en el mismo día de celebración del juicio?........................................................................................... 241 81. ¿Puede ejercitar el arrendador una acción judicial frente al arrendatario por el impago de los suministros y gastos de comunidad?........................... 242 82. ¿Qué acción tiene el arrendatario frente al arrendador por no realizar las reparaciones u obras de conservación necesarias en la vivienda?.............. 243 83. ¿Puede reclamar el arrendatario al arrendador los gastos que hubiese sufragado para la conservación del inmueble?.................................................. 245 84. ¿Qué proceso judicial debe seguir el arrendador para recuperar la finca agotada la duración del arrendamiento?............................................................. 246 85. ¿Acciones acumulables?............................................................................................. 246 86. ¿Qué particularidades existen en la legitimación activa de las comunidades de propietarios arrendadoras?.................................................................... 247 87. ¿Requisitos que deben observar las comunidades de propietarios que reclamen rentas o cantidades asimiladas a través del proceso monitorio?........ 248
CUESTIONES TRIBUTARIAS DEL ALQUILER Cristina Henares Rodríguez
88. ¿Qué impuestos directos gravan el alquiler de inmuebles? ¿Cómo declara el propietario o arrendador?........................................................................... 251 89. Si el arrendamiento debe tributar como rendimiento del capital inmobiliario, ¿qué gastos puede deducirse el arrendador en el IRPF?................. 252 90. Si el arrendamiento debe tributar como rendimiento del capital inmobiliario, ¿qué reducciones puede aplicarse el arrendador en el IRPF?........ 253 91. ¿Cómo tributa el arrendamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)?................................................................................................................................... 253 92. ¿Existe alguna especialidad si se arrienda un inmueble a un familiar del arrendador?..................................................................................................................... 254 93. ¿Quién debe tributar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?................. 254 94. ¿Cómo declara el arrendatario del inmueble? ¿Debe tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?........................................................ 255 95. ¿Tiene derecho el arrendatario a alguna deducción en el IRPF? ¿Tiene que declarar algún rendimiento en el IRPF?........................................................ 255 96. ¿Qué especialidades presenta el alquiler de apartamentos turísticos? ¿Qué se considera alquiler turístico?...................................................................... 256 97. ¿Cómo tributan en el IRPF los alquileres turísticos?.......................................... 257 98. ¿Los alquileres turísticos tributan en el IVA o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales?................................................................................... 257 99. ¿Qué obligaciones de información tienen las plataformas colaborativas que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos?...... 258 100. ¿Debe el arrendador tributar por el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE)?...................................................................................................................... 258
ABREVIATURAS Art. Artículo. Arts. Artículos. BOE Boletín Oficial del Estado. CC.AA. Comunidades Autónomas. CC Código Civil aprobado por el Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. CE Constitución Española. Cfr. Confróntese. Coor. Coordinador. d.a. Disposición adicional. FJ Fundamento jurídico. IAE Impuesto sobre Actividades Económicas. IPC Índice de Precios al Consumo. IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. ITP Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. IVA Impuesto sobre el Valor Añadido. LAU Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. LEC Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. LH Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. LIVA Ley 37/1992 de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido. Núm. Número. Pág. Página. Págs. Páginas. PEUAT Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona. PGOU Plan General de Ordenación Urbana. RC Recurso casación. Rec. Recurso. RDL Real Decreto-Ley. SAP Sentencia Audiencia Provincial. Secc. Sección.
16 ss. Siguientes. STS. Sentencia Tribunal Supremo. SSTS. Sentencias Tribunal Supremo. VFT viviendas con finalidad turística. Vgr. Verbigracia, por ejemplo. VPO Vivienda Protección Oficial. VUT viviendas de uso turístico.
Abreviaturas
PRÓLOGO La presente obra tiene una clara vocación práctica, pretende ser manejable a la par que accesible, no solo a juristas sino también a otras personas que por su carácter profesional o por otras circunstancias necesiten aclarar alguna cuestión sobre el alquiler o acercarse a los aspectos jurídicos de los arrendamientos de inmuebles urbanos. Esta pretensión no debe restar rigor ni objetividad a la forma en que se plantean y resuelven las preguntas. Aunque el presente trabajo trata de ordenar cuestiones y dar respuestas en un lenguaje sencillo; no puede evitarse que nos encontremos ante una monografía con un claro componente jurídico, realizada por juristas y para una prestigiosa editorial jurídica, por lo que hemos de acudir a términos habitualmente empleados por y en el derecho, de manera técnica o profesional. Creemos que se consigue cierto equilibrio entre lo útil, práctico, sencillo y accesible y a la vez riguroso, técnico y detallado. El lector juzgará. Aunque el propio título de la obra muestra que la intención es reducir las principales cuestiones de la materia en cien preguntas básicas hemos procurado dar una división interna coherente que facilite el manejo del libro para encontrar lo que se busca. Por la extensión de la materia, el casuismo que la caracteriza y la extensión y objetivos de la obra debemos reconocer que no se pueden tratar absolutamente todas las preguntas o situaciones que se plantean en la vida diaria pero creemos que sí se han abordado los elementos principales de la figura del alquiler. Las cuestiones tratadas se han sistematizado en torno a los conceptos y apartados en los que se incardinan las materias analizadas y que entendemos facilitan el manejo de la obra. Podemos señalar que la distribución de dichos conceptos comienza con las definiciones y elementos básicos para seguir con la regulación de los arrendamientos urbanos y tratar a continuación el régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento, se estudian aquí los aspectos o especialidades del alquiler turístico. Ya en el marco del arrendamiento estricto, se analiza la duración y forma del contrato; la fianza; la renta; la realización de obras en el inmueble arrendado;
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Prólogo
los gastos derivados del contrato de alquiler; el subarriendo y la terminación del arrendamiento con la resolución, cesión y subrogación del contrato. Finalmente se plantean las cuestiones procesales del arrendamiento con su debida respuesta y tratan los aspectos tributarios del alquiler con un buen resumen de los impuestos que han de tenerse en cuenta. Se trata especialmente el alquiler de vivienda si bien haciendo referencia a otras figuras o tipos de arrendamientos incluido el que tiene un uso distinto de la vivienda, el turístico etc. Como puede apreciarse se trata la figura del alquiler desde los conceptos más básicos hasta los elementos más complejos de la institución; alternando definiciones elementales con un tratamiento detallado en algunos aspectos problemáticos. No se ha querido obviar algunas de las cuestiones que más actualidad o preocupación generan en los ciudadanos; nos referimos por ejemplo al extenso tratamiento que se hace sobre los alquileres vacacionales y sobre la tributación del arrendamiento urbano, así como a los aspectos procesales a tener en cuenta en relación al alquiler. Esperamos, en resumen, que este formato resulte útil a toda persona que quiera acercarse a la materia a través de estas páginas. Junto con el planteamiento y respuesta de las cien preguntas planteadas hemos pensado que tendría especial utilidad para el usuario de esta obra la inclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su versión consolidada, es decir con la plasmación de la reforma operada por el Real Decretoley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esperamos que este anexo brinde un valor añadido a esta obra que esperamos satisfaga las exigencias y expectativas del lector.
INTRODUCCIÓN Como se verá en esta obra comenzaremos desmenuzando los tipos de arrendamiento para finalizar el análisis en los arrendamientos urbanos y más concretamente en el alquiler de vivienda. La primera regulación sobre arrendamientos urbanos que vamos a mencionar —dejando de lado otros precedentes más remotos— será la norma de 19641 que vino a refundir la normativa existente2 estableciendo un sistema especialmente proteccionista en cuanto a la prorroga obligatoria de los contratos que se limitaría temporalmente en la normativa posterior y a una subrogación «inter vivos». Debe mencionarse que la Constitución española de 1978 introduce en nuestro ordenamiento un derecho de configuración legal entre los principios rectores de la política social y económica como es el llamado derecho a una vivienda digna en el artículo 47 y con el siguiente tenor: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. El derecho reconocido constitucionalmente debe iluminar la actuación del legislador en la materia si bien la plasmación práctica del principio a través de la legislación de arrendamientos urbanos debe tener en cuenta otros derechos o condicionantes sin dar una respuesta o solución unívoca. Desde la promulgación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 ha habido varias modificaciones. La más profunda se realizó en el año 2013 con una intención declarada de dar un mayor juego a la autonomía de la voluntad dando protección al propietario.
1 2
Ley número 40/1964, de 11 de junio. Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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Introducción
La reforma del alquiler de 2013 pretendía reducir los precios del alquiler mediante una flexibilización del mercado fundada en cinco pilares: 1º El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley. 2º La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. El razonamiento expuesto en la exposición de motivos es que de esta forma, arrendadores y arrendatarios podrían adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. 3º La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento. 4º La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento. 5º Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario. Se incluyó, con ello, la necesidad de dar publicidad registral a los arrendamientos para que se proyectaran al tráfico jurídico, y huyendo del ocultismo. No se puede decir que los resultados alcanzaran el objetivo perseguido pues el mercado del alquiler en España continuo subiendo, entre otras razones por el alquiler vacacional y las plataformas de internet que facilitaban este sistema de contratación. Tampoco la reforma consiguió aflorar el parque inmobiliario que permanece sin ocupación y en general los precios del alquiler han ascendido, incluso de forma preocupante en algunas ciudades