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LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

JAVIER MICÓ GINER

Escritura pública e inscripción registral 3 TOMOS

TOMO 1

Escritura pública e inscripción registral

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LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

La función notarial es como un iceberg del que muchas veces solo se conoce el momento de la autorización del documento, de la firma, olvidando la ingente actividad previa y posterior subyacente. La función del notario ya no consiste en la mera autorización del documento, sino en el control de legalidad del proceso o procedimiento que abarca desde la solicitud de los antecedentes necesarios y la redacción del documento hasta los trámites posteriores. En ese proceso el notario emite los juicios notariales exclusivos de identidad, capacidad o discernimiento, suficiencia de representación, legitimación, consentimiento informado, etc. Además, ejerce las actuaciones que le competen en la prevención del blanqueo de capitales, el control de las cargas, la coordinación de las fincas con el Catastro y con la realidad, la justificación de los medios de pago, etc. Esta obra explica ese proceso aplicado a la compraventa inmobiliaria. En los Tomos I y II se da una visión general de la legislación civil y urbanística del Estado y las Comunidades Autónomas a tener en cuenta. En el Tomo III se ensaya una nueva forma de redacción del clásico documento notarial ajustándolo a las necesidades actuales. De esta forma se sientan las bases para poder analizar cualquier otro negocio jurídico o la misma función notarial disponiendo de un procedimiento organizado.

JAVIER MICÓ GINER

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LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA Escritura pública e inscripción registral TOMO 1 DERECHO ESTATAL Y CATALÁN

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Jorge A. Cerdio Herrán

Francisco Muñoz Conde

José Ramón Cossío Díaz

Angelika Nussberger

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA Escritura pública e inscripción registral TOMO 1 DERECHO ESTATAL Y CATALÁN

JAVIER MICÓ GINER Coordinador

Capítulo 1 con la colaboración de

Almudena Castro-Girona Martínez y Jorge Cadórniga Díaz

tirant lo blanch Valencia, 2021

Copyright ® 2021 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-269-2021 ISBN: 978-84-1378-550-9 (Tomo 1) ISBN: 978-84-1378-304-8 (Obra completa) Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-deempresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Las fórmulas, una vez “popularizadas” entre los juristas, adquieren una fuerza de inercia, y así como difunden soluciones, mantienen errores; forman y deforman; son progreso y rutina. En el quehacer de los Notarios, pocas cosas deben atraer más cuidadosa atención que la de mantener en forma nuestro formulario: porque es un arma que se puede volver en contra de la calidad y eficacia de nuestra función. …Hay varios estilos notariales: el barroco, el romántico-sentimental y el clásico-moderno. También podemos hablar, y hablaremos, de un estilo neoclásico, que creo haber descubierto. José González Palomino Por ello aboga LUCINI por la exigencia de las medidas complementarias previstas en el Considerando 22 de la Directiva, es decir, por requerir del notario, además de la identificación electrónica, una interacción previa o simultánea con los otorgantes, incluso mediante videoconferencia u otros medios en línea que ofrezcan una conexión audiovisual en tiempo real, en las condiciones de seguridad que se determinen, que deberían quedar a criterio del propio notario, “en consonancia con la responsabilidad que éste asume por los juicios que necesariamente ha de emitir acerca de la identidad, capacidad y legitimación de los otorgantes, de la legalidad del negocio jurídico y de la prestación de un consentimiento libre e informado”. En última instancia, como señala este autor, la esencia de la autenticidad material del documento público reside en la certeza del notario, no en el medio por el cual el notario forma su juicio, por eso, adquirida la certeza por medios distintos de la inmediación física y expresada por el notario bajo su responsabilidad en el documento, éste gozaría de plena autenticidad, tanto material como formal. En otras palabras, se accedería a los efectos que son propios de un documento basado en la inmediatez y la presencia física, sólo que por medios electrónicos. Ricardo Cabanas “todo notario al autorizar un documento está garantizando la libertad contractual, Previamente informada, y el control de legalidad” CGN Se rechazan las opiniones falsas, pero es necesario combatir las tendencias falsas. Ihering (prólogo de la voluntad en la posesión) citado por Jesús Alfaro García Real

Índice General Introducción y advertencia................................................................................. 63 ¿POR QUÉ ES NECESARIO REESCRIBIR HOY LOS FORMULARIOS DE UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES?................................................... 64

PARTE I I. Las secciones del instrumento público.......................................................... 77 I.1.

INCISO HISTÓRICO.......................................................................................... 77

I.2.

LAS SECCIONES EN EL RN DE 2007............................................................... 79

I.3.

NUESTRA PROPUESTA DE SECCIONES........................................................ 80

I.4.

¿EXISTEN SECCIONES IMPRESCINDIBLES?................................................. 82

I.5.

UNA APROXIMACIÓN HISTÓRICA................................................................ 83

I.6.

UN APUNTE SOBRE LA CIRCULAR 2/2002.................................................. 85

I.7.

UNA REFLEXIÓN ACTUAL.............................................................................. 88

II. Menciones preliminares a la comparecencia. El encabezamiento.............. 91 II.1.

LA CALIFICACIÓN DEL NEGOCIO................................................................ 91 II.1.1. Ubicación............................................................................................ 91 II.1.2. Expresión o fórmulas de la calificación............................................ 93 II.1.3. El alcance de la calificación del negocio es trascendente, pero limitada................................................................................................ 96 II.1.4. La calificación y el control de legalidad............................................ 96

II.2.

EL NÚMERO DE PROTOCOLO....................................................................... 97 II.2.1. Subsanación........................................................................................ 98

II.3.

EL LUGAR DEL OTORGAMIENTO (UBICACIÓN DE LA AUTORIZACIÓN EN EL ESPACIO)................................................................................................ 98

II.4.

EL MOMENTO (FECHA) DEL OTORGAMIENTO (UBICACIÓN DE LA AUTORIZACIÓN EN EL TIEMPO).................................................................. 99 II.4.1. Subsanación........................................................................................ 100

II.5.

LA IDENTIFICACIÓN DEL NOTARIO, EL AUTOR DEL DOCUMENTO... 100 II.5.1. Competencia....................................................................................... 100 II.5.2. Combinaciones de firma del notario en situaciones especiales y justificación de las mismas................................................................. 101

II.6.

LIBRE ELECCIÓN DE NOTARIO Y TURNO................................................... 103

II.7.

CODIFICACIÓN INFORMÁTICA..................................................................... 106

II.8.

INCOMPATIBILIDAD DEL NOTARIO............................................................. 107

III. Comparecencia............................................................................................. 109 III.1.

COMPARECENCIA PROPIAMENTE DICHA................................................... 110

Índice General III.1.1. III.1.2.

III.1.3. III.1.4.

Propuesta de orden............................................................................ 112 El nombre y apellidos. Referencia al “género” o al “sexo”.............. 114 III.1.2.a. La indicación de un sexo puede conducir a confusiones si se produce una situación de transexualidad............ 117 III.1.2.b. Discordancia entre los nombres del título anterior y los actuales...................................................................... 117 III.1.2.c. Funcionarios públicos.................................................... 118 La edad................................................................................................ 119 Estado civil y régimen económico matrimonial............................... 122 III.1.4.a. ¿Son suficientes las categorías existentes relativas al estado civil?..................................................................... 123 III.1.4.b. La acreditación del estado civil: la manifestación puede ser suficiente para complementar determinados datos de identidad de una persona, pero normalmente resultará insuficiente cuando afecte a la legitimación del otorgante o a una titularidad inscrita..................... 124 III.1.4.c. Matrimonios celebrados antes del 29 de enero de 2019 y que no hayan especificado la ley aplicable a su régimen matrimonial después...................................... 128 III.1.4.c.i. El matrimonio entre españoles (anterior a 29 de enero de 2019)................. 128 III.1.4.c.ii. Determinación del régimen económico legal supletorio del matrimonio.......... 128 III.1.4.c.iii. Determinación del régimen económico matrimonial —españoles—................. 128 III.1.4.c.iv. Matrimonios sujetos a régimen pactado o convencional...................................... 137 a) Para la inscripción de las adquisiciones de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, basta la acreditación del régimen mediante la certificación del Registro Civil, sin exigirse aportar la escritura de capitulaciones................................. 137 b) Las Rss DGRN más recientes sobre la materia exigen la previa inscripción de las capitulaciones en el Registro Civil para inscribir bienes sujetos al régimen pactado en las mismas en el Registro de la Propiedad, no admitiendo ya la mera constancia de la nota de la remisión de las capitulaciones al Registro Civil...... 138 III.1.1.c.v. Matrimonios sujetos a régimen legal supletorio.............................................. 142 III.1.4.c.vi. Otros apuntes........................................ 143 a) Bienes privativos por confesión..... 144 b) La prueba del carácter privativo del dinero para destruir la presunción de ganancialidad............................. 144

Índice General

III.1.4.d. III.1.4.e.

III.1.4.f. III.1.4.g. III.1.4.h. III.1.4.i. III.1.4.j. III.1.4.k. III.1.4.l. III.1.4.m. III.1.4.n.

c) Las soluciones alternativas. La Rs DG SJyFP 12 de junio de 2020: exclusión de la presunción de ganancialidad del art. 1361 Cc...... 145 d) La calificación jurídica de los actos realizados por uno solo de los cónyuges cuando la Ley exige el consentimiento de ambos sufre algunas variaciones......................... 146 d.1) Donación de bien ganancial con consentimientos sucesivos........................................... 146 d.2) Disposiciones a título oneroso de bienes de la comunidad post ganancial realizados por uno solo de los cónyuges....... 146 III.1.4.c.vii. El matrimonio entre extranjeros......... 147 III.1.4.c.viii. Determinación del régimen económico matrimonial —extranjeros— [casados antes de 29 de enero de 2019]..................................................... 148 Matrimonios celebrados el 29 de enero de 2019 o después o que hayan especificado la ley aplicable a su régimen matrimonial después...................................... 152 La cuestión ya no es si se trata de un matrimonio de nacionales o extranjeros, sino si estamos en un supuesto transfronterizo, si existe algún elemento de extranjería (p.e. residencia o no).................................................... 154 ¿Hemos entendido algo o absolutamente nada? La Rs DGRN 7/11/2019.......................................................... 155 Intento de esquema conjunto: Vicente Martorell........ 160 Inciso: ¿Puede el notario aplicar el art. 26-3 del Reglamento (UE) 2016/1103?............................................... 163 Inciso: algunas referencias a la sociedad conyugal en la nueva Ley concursal de 2020. Real-Decreto ley 16/2020.......................................................................... 163 Uniones de hecho o Uniones registradas..................... 165 Inciso: ¿Es unión registrada aquella que solo consta en el Protocolo notarial?............................................... 166 Un ejemplo de la dificultad de saber si las uniones o parejas de los derechos forales serán o no uniones registradas....................................................................... 168 El peligro de los certificados administrativos de inscripción de las parejas en los registros administrativos...... 169 La pareja de hecho en la nueva Ley concursal de 2020. Real-Decreto ley 16/2020.............................................. 170 III.1.4.n.i. Cuando entre en vigor la Ley de Registro Civil........................................................ 171 III.1.4.n.ii. Nuevo aplazamiento de la entrada en vigor de la LRC..................................... 173

Índice General III.1.4.n.iii.

Problemas de prueba y aplicación del derecho extranjero. Problemas comunes del régimen económicomatrimonial y de la sucesión............... 173 III.1.5. Domicilio, residencia fiscal, vecindad, vecindad civil, nacionalidad. Domicilio y residencia habitual como puntos de conexión en la LN y las Directivas..................................................................................... 178 III.1.5.i. Debería comenzarse por la nacionalidad, si bien cabe presumirla respecto los españoles................................ 178 III.1.5.ii. Domicilio administrativo y fiscal no necesariamente coinciden y la vecindad es concepto polisémico......... 179 a) Discrepancia entre domicilio y “vecindad”............ 181 III.1.5.iii. La trascendencia de la residencia o domicilio fiscal.... 181 a) Inciso: la retención en las disoluciones de condominio......................................................................... 182 b) La necesidad de consignar una dirección de los extranjeros en España............................................. 184 III.1.5.iv. La vecindad civil............................................................. 184 a) Adquisición originaria............................................. 185 b) Adquisición sobrevenida......................................... 185 c) ¿Pueden formularse las manifestaciones sobre voluntad de adquirir la vecindad civil o de no adquirirla ante notario? ¿Puede formularse un acta notarial de notoriedad de la vecindad civil?.......... 190 III.1.5.v. La vecindad civil de Derecho Común o especial o foral, puede ser insuficiente, debiendo detallarse la vecindad local................................................................................. 193 III.1.5.vi. Inciso sobre la incidencia del Registro Civil en estas materias.......................................................................... 194 III.1.5.vii. Domicilio y residencia habitual como puntos de conexión en la LN y las Directivas. Fraudes......................... 197 III.1.6. Profesión y datos conexos.................................................................. 199 III.1.6.i. La nota informativa 3/2019, de 4 de noviembre de la OCP................................................................................. 200 III.1.7. Dirección de correo electrónico........................................................ 201 a) Carácter voluntario u obligatorio. La confusión entre copia electrónica autorizada y simple................................................... 201 b) Cumplimiento de la normativa de LOPD................................... 204 c) Ubicación en el documento de la indicación de la dirección de correo electrónico........................................................................ 204 III.1.8. Documentos de identidad.................................................................. 205 III.1.8.i. La indicación de los documentos de identidad........... 205 III.1.8.ii. La indicación de los documentos de identidad no debe confundirse con el problema de la identificación que puede realizarse por distintos medios.......................... 207 III.1.9. NIF....................................................................................................... 208 III.1.9.i. Exigencia del NIF en función del acto......................... 208 III.1.9.ii. Consecuencia de la ausencia de NIF............................ 209 III.1.9.iii. La exigencia de NIF o del NIE en función de la actuación del titular................................................................ 210

Índice General

III.1.9.iv. La acreditación del NIF o NIE...................................... 211 III.1.10. Otros datos personales posibles......................................................... 212 III.1.10.i. Nombre del cónyuge o pareja....................................... 212 III.1.10.ii. Situación de discapacidad (intelectual o sensorial).... 213 III.1.11. Cuando la constancia de los datos se complica. Discrepancias entre el Registro civil y el de la Propiedad en materia de estado civil y régimen económico matrimonial. Necesidad de constancia de la inscripción de la emancipación o del nombramiento de tutor. Evolución de la DGRN....................................................................... 214 III.1.11.i. Inciso sobre el problema de las discrepancias de la constancia registral del estado civil o el régimen matrimonial en el Registro Civil y de la Propiedad. El problema del intento de crear el principio “quod non est in tabulas non est in mundo” y la teoría de la prevalencia de la inoponibilidad de lo no inscrito, frente a la oponibilidad de los asientos del otro Registro con el que se entra en conflicto........................................... 214 III.1.11.ii. La Resolución de 4 de marzo de 2020.......................... 223 III.1.11.iii. La emancipación. La tutela. Necesidad de constancia de los datos de inscripción en el Registro Civil............ 224 III.1.11.iv. Inciso: el problema de fondo. La duplicidad de bases de datos y su coordinación............................................ 228 III.1.12. Los comparecientes que ni son parte ni representan a las partes... 229 III.2.

IDENTIFICACIÓN O DACIÓN DE FE DE CONOCIMIENTO....................... 230 III.2.1. Fe de conocimiento o de identificación........................................... 230 III.2.2. Ubicación de la fe de conocimiento o de identificación................. 231 III.2.3. La responsabilidad.............................................................................. 231 III.2.4. Medios de identificación.................................................................... 232 a) Los españoles................................................................................ 232 b) Los extranjeros residentes........................................................... 234 c) Los extranjeros no residentes...................................................... 238 d) Los criterios de la Circular 1/2003, de 25 de enero.................. 240 e) Los solicitantes de asilo................................................................ 241 f) Los ingleses tras el Brexit............................................................. 242 III.2.5. Incidencia del RDL 14/2019............................................................. 242 III.2.6. Responsabilidad del notario por el juicio de identificación realizado conforme al art. 23 c) LN. Falsificación de carnet y denuncia falsa de extravío........................................................................................... 243 III.2.7. Incidencia de la normativa de prevención de blanqueo de capitales......................................................................................................... 245 III.2.8. Medios de identificación supletorios................................................ 249 III.2.8.i. La identificación por medio de dos testigos de conocimiento.......................................................................... 250 a) La identificación de una de las partes por la otra. 250 b) Los documentos de identidad con fotografía y firma.......................................................................... 251 c) El cojeto de firma..................................................... 252 III.2.8.ii. Medios supletorios más habituales............................... 252 III.2.9. El juicio de identidad: competencia exclusiva notarial.................... 253

Índice General

III.3. INTERVENCIÓN................................................................................................. 254 III.3.1. Supuestos de fiducia cum amico....................................................... 256 III.3.2. Supuestos de documento a favor de persona por designar............. 260 III.3.3. Intervención en nombre propio........................................................ 260 III.3.4. Intervención en nombre ajeno.......................................................... 261 III.3.4.i. Identificación de intervinientes a los efectos de la Ley de Blanqueo................................................................... 261 III.3.4.ii. Intervención en nombre ajeno por representación voluntaria........................................................................ 263 III.3.4.iii. Con poder español existente (acreditado), subsistente, válido y suficiente........................................................... 264 a) Existencia del poder. Exhibición de la copia auténtica del documento público (salvo la excepción reglamentaria)......................................................... 265 a.1) Necesidad de indicar en el documento que se ha tenido a la vista la copia auténtica y no cualquier otra (ni copia simple ni testimonio).......................................................... 266 a.ii) La posibilidad de remitirse a la matriz donde consta el poder............................................. 266 a.iii) Cuando el notario se remita a la matriz, debe explicitar que el apoderado está facultado para obtener copia y que no consta nota de revocación del poder................................... 268 a.iv) Inciso: valor lege ferenda de la expresión “con mi autorización”........................................... 268 a.v) La utilización del testimonio solo es posible mediante diligencia a posteriori y exhibiendo un testimonio posterior a la autorización de la compraventa........................................ 269 a.vi) La utilización de la copia electrónica. Resumen de Pablo Vázquez Moral.................. 270 b) Subsistencia del poder. El poder subsiste en tanto no termina su vigencia............................................. 272 b.i) La finalización del poder............................. 273 b.ii) La revocación voluntaria del poder............ 273 b.iii) Inciso: el valor de las bases de datos del IUI................................................................. 274 b.iv) La revocación del poder y el acceso al Registro de la compraventa............................. 275 b.v) La revocación “ex lege” en el CC................. 280 b.vi) La revocación “ex lege” en el CCCat........... 280 a) Para el matrimonio................................ 280 b) Para la pareja estable............................. 281 b.vii) La muerte del mandante............................. 281 b.viii) El concurso de mandante o mandatario.... 282 a) Poderes conferidos por el concursado (concursado poderdante)..................... 282 b) Poderes conferidos al concursado (concursado apoderado).............................. 283

Índice General

III.3.4.iv.

III.3.4.v.

b.ix) La renuncia o incapacitación del mandatario.................................................................. 283 b.x) La incapacidad o incapacitación del mandante............................................................. 283 b.xi) El efecto de la incapacidad sobrevenida del poderdante cuando el poder nada prevé al respecto........................................................ 283 b.xii) El poder preventivo para el caso de incapacidad sobrevenida y el ordenado con cláusula de subsistencia en caso de incapacitación del poderdante. Derecho común............... 286 b.xiii) La constancia en el Registro Civil del poder preventivo..................................................... 288 b.xiv) El poder preventivo en Aragón................... 288 b.xv) El poder preventivo en Cataluña y el problema de derecho transitorio...................... 288 b.xvi) Problemas de derecho interregional e internacional en materia de poder preventivo.. 291 a) Derecho interregional........................... 292 b) Derecho internacional privado............. 293 b.xvii) La paradoja del poder con cláusula de continuidad de Valls.................................... 295 c) Validez del poder..................................................... 296 c.i) Especial referencia a la sustitución del poder en Derecho común versus la sustitución del poder conforme al Derecho Catalán.......... 296 c.ii) Más sobre sustitución y subapoderamiento................................................................... 300 La suficiencia del poder. La jurisprudencia del Tribunal Supremo......................................................................... 301 a) La jurisprudencia del Tribunal Supremo............... 307 b) ¿Un intento de enmendar la plana al Tribunal Supremo? ¿Resistencia al cumplimiento de la Sentencias del TS? La Rs DG SJyFP de 5/2/2020.. 313 c) Inexistencia de limitaciones.................................... 317 d) Consideraciones sobre el conflicto de intereses.... 319 e) ¿Es posible el conflicto de intereses cuando representante y representado están en la misma posición contractual?.............................................................. 323 f) El intento de conferir poderes al apoderado de una sociedad dispensando el posible conflicto de intereses.................................................................... 324 g) Especial referencia al conflicto de intereses en Cataluña.................................................................... 326 h) Extensión del juicio de suficiencia al subapoderamiento....................................................................... 327 El poder inadmisible a efectos del art. 1280.5 CC, El art. 41 de la Ley de emprendedores 14/2013. La Circular de la Comisión Permanente 4/6/2020........................ 328 1. En pocas palabras..................................................... 330

Índice General 2. Con muchas más palabras, pero aclarando ideas y conceptos.................................................................. 331 3. La evolución de la firma y la tecnología................. 338 4. Los precedentes permiten entender el art. 41 de la Ley de emprendedores. Su interpretación......... 344 5. Conclusión preliminar............................................. 360 6. ¿Es correcto el diseño de la aplicación registradores. org?........................................................................... 360 7. ¿Cómo funcionan los poderes electrónicos para relacionarse con las Administraciones públicas? ¿Tendría sentido inscribirlos antes en el Registro Mercantil?................................................................. 365 8. ¿Y ahora qué? ¿Cabe alguna salida honorable?...... 366 9. ¿Cuál debe ser la actuación de un Juez, un notario o un abogado que asesore a su cliente que pretenda contratar?.................................................................. 367 10. La seguridad jurídica preventiva: un proyecto ¿común?.................................................................... 369 III.3.4.vi. La Circular de la Comisión Permanente 4/6/2020..... 371 III.3.4.vii. Poder extranjero. Juicio de equivalencia..................... 373 a) La situación de normalidad anterior a 2016.......... 373 b) La Resolución DGRN de 14 de septiembre de 2016: una doctrina efímera............................................... 374 c) Una fórmula de equivalencia a todas luces excesiva (distinguiendo el notario extranjero y el Cónsul, no sea que también se causaran confusiones)....... 379 d) La respuesta de Elaine Standish, como Secretario de Educación del Colegio Notarial de Inglaterra y Gales, a la consulta del notario de Sabadell........... 382 e) La rectificación de la doctrina efímera: la Rs DGRN de 17/04/2017......................................................... 384 f) Cuestión distinta es el juicio de equivalencia ínsito en una compraventa autorizada por notario extranjero, con nueva revisión de la doctrina de la Rs 14/06/2016, respaldando la de 17/04/2017.... 388 g) La confirmación del fin de la doctrina efímera: la Rs DGRN 7/9/2018................................................. 391 h) Una ratificación adicional de esta doctrina........... 391 i) La doctrina (Josep María Valls i Xufré).................. 392 j) La apostilla, legalización o su excepción, así como la traducción son requisitos adicionales que subsisten............................................................................. 393 k) Más sobre poder extranjero (Rafael Rivas Andrés y Emilio Mezquita García Granero)........................ 393 l) Poder extranjero e índice........................................ 396 m) Cuestiones prácticas sobre poderes extranjeros y ventas por notarios extranjeros............................... 397 n) La Resolución DGSJFP 19/11/2020: centrando, por fin, la cuestión. La diferencia entre los documentos extranjeros inscribibles y los poderes extranjeros.

Índice General

III.3.5.

Competencia notarial en su calificación cuyo rechazo debe ser motivado mediante informe. El camino hacia la flexibilidad respecto de estos últimos....... 400 III.3.4.viii. Con poder acreditado, pero insuficiente..................... 404 1. ¿En qué casos no es suficiente?............................... 404 2. ¿Qué sucede cuando no es suficiente?................... 406 III.3.4.ix. Con poder no acreditado.............................................. 406 1. La redacción............................................................. 406 2. Las copias en el intervalo........................................ 407 3. La acreditación ulterior del poder......................... 407 4. En ausencia de acreditación, ratificación............... 407 5. Diferencia esencial entre acreditar el poder y la ratificación posterior............................................... 407 6. En ausencia de acreditación y ratificación, si solo se acompaña, calificará la suficiencia de facultades el Registrador........................................................... 408 III.3.4.x. Sin poder, con mero mandato verbal........................... 409 III.3.4.xi. La ratificación y su eficacia............................................ 409 1. Contratación a distancia.......................................... 412 III.3.4.xii. Especial referencia a la consignación en el documento notarial............................................................................ 413 1. La innecesaria manifestación sobre la vigencia del poder........................................................................ 416 III.3.4.xiii. Remisión: los poderes otorgados por sociedades........ 417 Intervención en nombre ajeno de personas jurídicas. En especial, sociedades mediante la representación orgánica y algunas consideraciones sobre los apoderados de las mismas. Referencia a otras entidades............................................................................................. 417 III.3.5.1. Datos de las personas jurídicas que deben consignarse..................................................................................... 418 III.3.5.2. La representación orgánica y tipos de representantes en las Sociedades Anónimas y Limitadas. Generalidades. 424 III.3.5.2.i. Las Sociedades...................................... 424 III.3.5.2.ii. Generalidades....................................... 425 III.3.5.2.iii. Sociedades Anónimas y Limitadas....... 425 1. Cómo puede estar organizada la administración de la sociedad limitada y anónima......................... 425 2. La persona o personas que ejercen el cargo; en especial la persona jurídica administradora.................. 426 3. Vigencia del cargo social................ 430 III.3.5.2.iv. Vigencia inicial. ¿Desde cuándo puede actuar el administrador? ¿Puede otorgar escrituras públicas de compraventa de inmuebles el administrador que ha aceptado el cargo, pero cuyo nombramiento todavía no consta inscrito?...... 430

Índice General III.3.5.2.v.

Vigencia final. ¿Hasta cuándo puede actuar el administrador? ¿Cuándo caduca el nombramiento?.................... 433 a) ¿Pueden seguir actuando los administradores después de la disolución de la sociedad?................................ 434 III.3.5.2.vi. La atribución del poder de representación. ¿Cómo deben actuar los administradores?........................................... 435 a) Diferencias entre la delegación de facultades y los apoderamientos.... 436 b) Consejero delegado permanente y no permanente y atribución del poder de representación en Estatutos................................................. 437 III.3.5.2.vii. El ámbito de la representación orgánica............................................................ 437 III.3.5.2.viii. El reducido alcance de instrucciones o autorizaciones de la Junta o las discrepancias con los acuerdos de la misma. 441 III.3.5.2.ix. El impacto de los “activos esenciales”.. 443 III.3.5.2.x. Limitaciones específicas ajenas a nuestro estudio............................................. 450 III.3.5.2.xi. La autocontratación y los conflictos de intereses................................................ 451 El conflicto de interés en las sociedades. Autocontrato y representación múltiple (multirrepresentación)........................ 451 La solución al conflicto de interés nunca puede ser el poder “interpuesto”.... 453 La solución al conflicto de interés puede ser la autorización por la sociedad. 453 Redacción notarial en los casos de autocontrato. Mención a la facultad de autocontratar................................... 454 ¿Es competencia del notario o del registrador controlar los conflictos de interés?.................................................. 455 III.3.5.3. Especialidades................................................................ 456 III.3.5.3.i. Compra por la sociedad en formación. Compras antes de la inscripción en el Registro Mercantil................................ 456 Idea general.......................................... 456 ¿Cómo se inscribe un inmueble comprado por la sociedad en formación?.. 457 La actuación de los apoderados de las sociedades en formación...................... 459 III.3.5.3.ii. Adquisiciones onerosas por Sociedad Anónima en los dos años desde la

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III.3.5.3.iii.

III.3.5.3.iv.

III.3.5.3.v. III.3.5.3.vi.

inscripción de su constitución o transformación.............................................. 459 La inscripción de cargos y apoderamientos es declarativa, no constitutiva. La actuación de administrador no inscrito (representación orgánica) o de apoderados no inscritos (representación voluntaria)............................................. 461 Administrador no inscrito.................... 461 Apoderado no inscrito......................... 464 Gerente no inscrito.............................. 466 Matización: evitar la confusión entre el Registro de la Propiedad y el Mercantil............................................................ 468 Ventas por sociedades en liquidación. 468 A) Idea general.................................... 468 B) La desaparición del requisito de la subasta pública (la materia ya superada)........................................ 469 C) Tampoco es de aplicación el art. 160 LSC en el caso de venta por sociedades en liquidación.............. 472 D) Durante la liquidación, la venta la pueden realizar los apoderados. El problema de la actuación de apoderados de sociedades disueltas, en período de liquidación............. 473 E) La inadmisible conversión de una hipotética cesión en pago de cuota al socio en una compraventa si no se aprueba el balance final de liquidación...................................... 474 F) La compraventa posterior a la cancelación de asientos registrales de la sociedad puede ser necesaria para formalizar negocios anteriores...... 476 La venta por sociedades formalmente extinguidas. Concursos sin masa. Remisión.................................................... 476 Algunas consideraciones sobre poderes y sociedades: se precisa un poder, un poder es suficiente, no siempre es posible el poder a favor un administrador y, aunque existan dos poderes, basta exhibir uno........................................... 479 1º Siempre el poder de una sociedad debe ser un poder (escritura notarial) y no otro documento. Debe existir al menos un poder.............. 479

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La elevación a instrumento público de acuerdos sociales....................... 481 Y ¿quién puede certificar?.............. 483 – Especialidades del Consejo......... 484 – Especialidades de los administradores mancomunados.................... 484 ¿Cabe delegar la facultad certificante?.................................................... 485 ¿Cómo debe constar el certificado?................................................... 485 Inciso sobre la necesaria comparecencia del administrador en la escritura, aunque el acuerdo se adopte ante el mismo notario, en todos los casos en que no se trate de una sociedad unipersonal......... 486 Especialidad de la sociedad unipersonal................................................ 486 ¿Cómo actuar ante el cierre del Registro Mercantil por falta de depósito de cuentas?...................... 486 2º El poder es siempre suficiente a efectos externos, aunque a efectos internos se exija que se disponga de algún documento adicional...... 487 3º Es posible, solo en ciertos casos, que la condición de apoderado coincida con la condición de miembro del órgano de administración.............. 488 El caso del administrador único.... 488 El caso de los administradores solidarios......................................... 488 El caso de los administradores mancomunados.............................. 488 El caso del Consejero Delegado.... 491 El caso de la persona física en el ejercicio de las facultades conferidas a la persona jurídica administradora... 491 4º En ocasiones, se necesitan dos poderes, pero no necesariamente deben exhibirse los dos según la DGRN.............................................. 492 5º Los poderes de las sociedades absorbidas y de las sociedades en proceso de absorción..................... 494 I. El problema de la representación procesal durante el pleito....................................... 495 II. El respeto a los actos anteriores de la sociedad absorbida no