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MANUAL TÉCNICO Y JURÍDICO DE DELIMITACIÓN INMOBILIARIA

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Ángel M. López y López

Tomás S. Vives Antón

Marta Lorente Sariñena

Ruth Zimmerling

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

MANUAL TÉCNICO Y JURÍDICO DE DELIMITACIÓN INMOBILIARIA

ALBERTO ANTÓN MERINO NATALIA GARRIDO VILLÉN

tirant lo blanch Valencia, 2021

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ÍNDICE PRÓLOGO................................................................................. 15 1. INTRODUCCIÓN................................................................... 25 2. ASPECTOS JURÍDICOS........................................................ 29 2.1. Derecho Real...................................................................................................................... 29 2.1.1. Clasificación......................................................................................................... 30 2.1.2. La protección de los derechos reales......................................................... 31 2.1.3. La posesión.......................................................................................................... 33 2.1.3.1. Los efectos jurídicos de la posesión......................................... 33 2.1.3.2. Objeto de la posesión.................................................................... 34 2.1.3.3. Tipos de posesión........................................................................... 35 2.1.3.4. Modos de adquirir la posesión................................................... 38 2.1.3.5. Modos de perder la posesión..................................................... 39 2.1.4. La propiedad....................................................................................................... 40 2.1.4.1. Limitaciones a la propiedad........................................................ 43 2.1.5. La adquisición y transmisión de los derechos reales............................ 43 2.1.5.1. La ocupación..................................................................................... 44 2.1.5.2. La prescripción adquisitiva.......................................................... 45 2.1.6. Variación de los derechos reales. La accesión......................................... 50 2.1.6.1. Accesión natural de inmueble a inmueble............................ 50 2.1.6.2. Accesión artificial de mueble a inmueble.............................. 52 2.1.7. Extinción de los derechos reales.................................................................. 56 2.1.8. Las servidumbres............................................................................................... 57 2.1.8.1. Clasificación de las servidumbres............................................. 57 2.1.8.2. Sujetos y objetos afectados......................................................... 58 2.1.8.3. Constitución de las servidumbres............................................. 59 2.1.8.4. Modificación de las servidumbres............................................ 61 2.1.8.5. Extinción de las servidumbres.................................................... 61 2.1.8.6. Servidumbres más habituales.................................................... 62 2.1.9. El derecho de superficie.................................................................................. 73 2.1.9.1. Características.................................................................................. 73 2.1.9.2. Régimen jurídico del derecho de superficie......................... 74 2.1.10. El derecho de sobreelevación y subedificación..................................... 74 2.1.11. La propiedad horizontal.................................................................................. 75 2.1.11.1. Legislación aplicable...................................................................... 75

Índice

2.1.11.2. Título constitutivo de la propiedad horizontal.................... 75 2.1.11.3. Elementos privativos y comunes.............................................. 76 2.1.11.4. Los complejos inmobiliarios privados.................................... 76 2.1.12. La superposición de inmuebles. Engalabernos...................................... 78 2.2. Derecho Inmobiliario Registral.................................................................................... 80 2.2.1. El Registro de la Propiedad............................................................................ 80 2.2.2. La publicidad registral..................................................................................... 81 2.2.2.1. La finca registral y el folio real.................................................... 82 2.2.2.2. Derechos y actos con acceso al Registro................................ 82 2.2.2.3. La titularidad registral................................................................... 83 2.2.3. Principios hipotecarios.................................................................................... 84 2.2.3.1 El principio de legitimación registral....................................... 84 2.2.3.2. El principio de prioridad registral.............................................. 86 2.2.3.3. La fe pública registral..................................................................... 87 2.2.3.4. El principio de inscripción u oponibilidad............................. 88 2.2.3.5. El principio de inoponibilidad.................................................... 89 2.2.3.6. El principio de tracto sucesivo.................................................... 89 2.2.3.7. El principio de rogación................................................................ 90 2.2.3.8. El principio de legalidad............................................................... 90 2.2.3.9. El principio de publicidad............................................................ 91 2.2.4. El procedimiento registral.............................................................................. 91 2.2.5. La presentación.................................................................................................. 92 2.2.6. La calificación...................................................................................................... 92 2.2.7. Recursos contra la calificación...................................................................... 94 1.2.7.1. El recurso gubernativo.................................................................. 94 2.2.7.2. Apelación a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Púbica......................................................................................... 95 2.2.7.3. El recurso judicial contra la calificación................................... 95 2.2.8. El procedimiento inmatriculador................................................................. 96 2.2.8.1. Procedimientos inmatriculadores............................................. 99 2.2.8.2. Otras modalidades de inmatriculación................................... 102 2.2.9. La inscripción y otros asientos...................................................................... 102 2.2.9.1. El asiento de inmatriculación...................................................... 103 2.2.9.2. El asiento de inscripción............................................................... 104 2.2.9.3. La anotación preventiva............................................................... 104 2.2.9.4. La nota marginal.............................................................................. 105 2.2.9.5. El asiento de cancelación............................................................. 105 2.2.9.6. Inexactitud, nulidad y rectificación.......................................... 107 2.2.10. La base gráfica registral y sus efectos jurídicos...................................... 107 2.3. Derecho administrativo................................................................................................. 110 2.3.1. Derecho urbanístico......................................................................................... 110 2.3.1.1. Régimen urbanístico del suelo................................................... 111 2.3.1.2. El planeamiento urbanístico....................................................... 114 2.3.1.3. La gestión urbanística................................................................... 119

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2.3.2. Derecho catastral............................................................................................... 123 2.3.2.1. Descripción, historia y finalidad del Catastro........................ 124 2.3.2.2. El Catastro y la delimitación inmobiliaria............................... 126 2.3.2.3. La subsanación de discrepancias catastrales........................ 128 2.3.3. El patrimonio de las Administraciones Públicas.................................... 129 2.3.3.1. Régimen jurídico............................................................................. 129 2.3.3.2. Principios generales del dominio público.............................. 130 2.3.3.3. Protección del Patrimonio de las Administraciones Públicas.................................................................................................... 131 2.3.3.4. Dominio público marítimo-terrestre........................................ 137 2.3.3.5. El dominio público hidráulico..................................................... 145 2.3.3.6. El monte público............................................................................. 152 2.3.3.7. Las vías de comunicación............................................................. 157 2.3.3.8. Las minas............................................................................................ 180 2.3.4. La concentración parcelaria y la unidad mínima de cultivo...................... 183 2.3.4.1. Marco jurídico................................................................................... 184 2.3.4.2. El procedimiento de concentración parcelaria.................... 185 2.3.5. Los límites jurisdiccionales............................................................................. 186 2.3.5.1. Marco legal........................................................................................ 188 2.3.5.2. Inscripción......................................................................................... 189 2.3.6. La cartografía oficial......................................................................................... 192 2.4. Derecho procesal civil..................................................................................................... 196 2.4.1. Ley de Enjuiciamiento Civil............................................................................ 196 2.4.2. Ley de Jurisdicción Voluntaria...................................................................... 196 2.4.2.1. Expediente de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad........................................................................................... 197 2.4.2.2. La conciliación.................................................................................. 197

3. ASPECTOS TÉCNICOS......................................................... 201 3.1. Fundamentos geodésicos y cartográficos.............................................................. 202 3.1.1. La forma de la Tierra......................................................................................... 202 3.1.1.1. El Geoide............................................................................................ 202 3.1.1.2. El elipsoide......................................................................................... 204 3.1.1.3. La influencia de la gravedad....................................................... 205 3.1.1.4. Mareas................................................................................................. 206 3.1.1.5. Tectónica de placas........................................................................ 208 3.1.2. El movimiento de la Tierra.............................................................................. 209 3.1.2.1. Traslación........................................................................................... 209 3.1.2.2. Rotación.............................................................................................. 210 3.1.2.3. Precesión y Nutación..................................................................... 210 3.1.2.4. Movimiento del Polo...................................................................... 212 3.1.3. Sistemas de referencia..................................................................................... 214 3.1.3.1. ETRS89................................................................................................. 216

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3.1.4. Marcos de referencia. ETRF89....................................................................... 216 3.1.5. Sistemas de coordenadas............................................................................... 217 3.1.6. Proyecciones Cartográficas............................................................................ 218 3.1.6.1. La proyección UTM......................................................................... 219 3.2. Fundamentos de los GNSS............................................................................................ 221 3.2.1. Introducción al GNSS....................................................................................... 221 3.2.1.1. Componentes de los GNSS.......................................................... 222 3.2.1.2. Posicionamiento GNSS.................................................................. 224 3.2.2. Metodologías GNSS.......................................................................................... 226 3.2.2.1. Posicionamiento absoluto........................................................... 227 3.2.2.2. Posicionamiento relativo.............................................................. 228 3.2.3. Precisiones GNSS............................................................................................... 228 3.2.3.1. Posicionamiento absoluto........................................................... 229 3.2.3.2. Posicionamiento diferencial........................................................ 230 3.2.3.3. Estático relativo................................................................................ 241 3.3. Fundamentos de Topografía Clásica......................................................................... 243 3.3.1. Elementos topográficos en el plano horizontal..................................... 245 3.3.1.1. Ángulos horizontales y verticales. El azimut......................... 245 3.3.1.2. Distancias........................................................................................... 246 3.3.1.3. Cálculo de coordenadas............................................................... 247 3.3.2. Medición de ángulos y distancias. Instrumentos topográficos........ 248 3.3.2.1. Instrumentos de medida de ángulos. El teodolito.............. 248 3.3.2.2. Instrumentos de medidas de ángulos y distancias. La estación total.................................................................................... 252 3.3.3. Métodos topográficos..................................................................................... 253 3.3.3.1. Conceptos básicos sobre los errores........................................ 254 3.3.3.2. La radiación....................................................................................... 256 3.3.3.3. La poligonación o itinerario........................................................ 258 3.4. Obtención de las coordenadas georreferenciadas.............................................. 261 3.4.1. Red Geodésica Nacional................................................................................. 261 3.4.1.1. Red clásica monumentada (REGENTE).................................... 261 3.4.1.2. Red de estaciones permanentes GNSS................................... 262 3.4.2. Elección de la metodología y el instrumental......................................... 263 3.4.2.1. Factores limitantes a la hora de georreferenciar................. 264 3.4.2.2. Metodología recomendable según las condiciones.......... 266

4. FUENTES DE INFORMACIÓN.............................................. 269 4.1. Información del Registro de la Propiedad............................................................... 269 4.2. Información catastral...................................................................................................... 273 4.2.1. Certificaciones catastrales.............................................................................. 274 4.2.1.1. Certificaciones Literales................................................................ 274 4.2.1.2. Certificaciones descriptivas y gráficas..................................... 275

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4.2.2. 4.2.3. 4.2.4. 4.2.5. 4.2.6. 4.2.7.

11 Ortofotos aéreas digitales.............................................................................. 277 Cartografía catastral urbana.......................................................................... 277 Cartografía catastral rústica........................................................................... 278 Información alfanumérica.............................................................................. 278 Redes Topo-Geodésicas catastrales............................................................ 278 Cartografía histórica catastral....................................................................... 279 4.2.7.1. Hojas kilométricas........................................................................... 279 4.2.7.2. Cédulas Catastrales......................................................................... 280 4.2.7.3. Avance catastral............................................................................... 281 4.2.7.4. Catastro Topográfico Parcelario................................................. 283 4.2.7.5 Fotografía aérea retintada............................................................ 284 4.2.7.6. Catastro sobre ortofotos............................................................... 285 4.2.7.7. Cartografía de concentraciones parcelarias.......................... 285 4.2.7.8. Planos catastrales realizados entre los años 1980 y 1990. 286 4.2.7.9. Implantación..................................................................................... 286 3.2.7.10. Primeras revisiones de urbana.................................................. 287

4.3. Fotografía y ortofotografía aérea. Imágenes de satélite.................................... 288 4.3.1. Fotogramas digitales de los vuelos PNOA................................................ 288 4.3.2. Mosaicos y ortofotos del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA)................................................................................................................... 289 4.3.3. Fotogramas históricos..................................................................................... 289 4.3.4. Imágenes multiespectrales y pancromáticas de satélite.................... 294 4.4. Datos cartográficos actuales........................................................................................ 295 4.5. Cartografía histórica........................................................................................................ 296 4.5.1. Minutas y primeras ediciones del Mapa Topográfico Nacional........ 297 4.5.2. Planos de poblaciones y edificios................................................................ 300 4.6. Cartografía urbanística, territorial y de inventarios...................... 301

5. ESCENARIO NO CONTENCIOSO. SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA............................................................................ 303 5.1. El deslinde........................................................................................................................... 303 5.1.1. Deslinde privado............................................................................................... 304 5.1.2. Deslinde notarial................................................................................................ 307 5.1.3. Deslinde registral............................................................................................... 309 5.1.4. Deslinde por procedimiento de jurisdicción voluntaria..................... 312 5.1.5. Deslinde administrativo.................................................................................. 314 5.2. Coordinación entre Registro, Catastro y el Límite Legal de la Propiedad.... 314 5.2.1. Procedimientos de coordinación................................................................. 317 5.2.1.1. Procedimiento registral................................................................. 317 5.2.1.2. Procedimiento notarial................................................................. 318 5.2.1.3. Procedimiento catastral y registral........................................... 319 5.2.2. La representación gráfica alternativa......................................................... 320

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5.2.2.1. Representación gráfica alternativa suscrita por Técnico Competente...................................................................................... 321 5.2.2.2. Representación gráfica alternativa aprobada por la Administración................................................................................. 324 5.2.2.3. El fichero GML de fincas y parcelas........................................... 324 5.2.2.4. La validación gráfica catastral..................................................... 329 5.2.3. Efectos de la coordinación............................................................................. 334 5.3. La inscripción de construcciones, plantaciones o instalaciones..................... 336 5.3.1. El fichero GML de construcciones............................................................... 338 5.4. La recuperación y mejora geométrica jurisdiccional.......................................... 343 5.4.1. Obtención de la documentación de partida........................................... 343 5.4.2. Materialización sobre el terreno de las líneas límite............................. 346 5.4.3. Validación jurídica de la nueva geometría............................................... 346 5.4.4. Actualización en el Registro Central de Cartografía y en el Registro de Entidades Locales................................................................................. 347

6. ESCENARIO CONTENCIOSO............................................... 349 6.1. Procedimientos extrajudiciales................................................................................... 349 6.1.1. Conciliación......................................................................................................... 350 6.1.1.1. Procedimiento regulado en la Ley de Jurisdicción Voluntaria................................................................................................ 351 6.1.1.2. La conciliación registral................................................................ 352 6.1.1.3. La conciliación notarial................................................................. 353 6.1.2. Mediación............................................................................................................. 353 6.1.2.1 Consideraciones generales.......................................................... 355 6.1.2.2. El mediador....................................................................................... 356 6.1.2.3. El procedimiento de mediación................................................. 357 6.1.2.4. El acuerdo de mediación.............................................................. 359 6.1.3. Arbitraje................................................................................................................ 360 6.2. Procedimientos judiciales............................................................................................. 361 6.2.1. La valoración del dictamen pericial en delimitación inmobiliaria... 362 6.2.1.1. Cualificación profesional y adecuación del perfil técnico idóneo a los hechos Juzgados.............................................. 363 6.2.1.2. Calidad en la documentación y datos previos recabados y observados............................................................................ 364 6.2.1.3. Visita al inmueble por parte del Perito.................................... 365 6.2.1.4. Metodología y operaciones técnicas practicadas............... 366 6.2.1.5. Empleo de los instrumentos técnicos idóneos.................... 366 6.2.1.6. Contundencia de las conclusiones del dictamen y la intervención oral............................................................................. 367 6.2.1.7. Coincidencia o contradicción de los dictámenes periciales.................................................................................................... 368

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6.2.2. La pericia de la delimitación inmobiliaria................................................. 369 6.3. Acciones contenciosas de protección de los derechos reales......................... 371 6.3.1. Acción de retener o recobrar la posesión................................................. 371 6.3.2. Acción reivindicatoria...................................................................................... 372 6.3.3. Acción de deslinde............................................................................................ 373 6.3.4. Acción declarativa de dominio..................................................................... 373 6.3.5. Acción confesoria o negatoria...................................................................... 374 6.3.6. La acción publiciana......................................................................................... 375 6.3.7. La acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria...................................... 375

7. ESQUEMA GENERAL DE LA CASUÍSTICA EN DELIMITACIÓN INMOBILIARIA............................................................... 379 8. BIBLIOGRAFÍA..................................................................... 383 9. GLOSARIO DE SIGLAS......................................................... 389

PRÓLOGO La tierra, como recurso, es inmóvil, perenne y limitado. El ser humano, como usuario, es errante, caduco y exponencial. La tierra es continua y ordenada, el ser humano tumultuario. Estas dos naturalezas son incompatibles, y somos perfectamente conscientes de ello desde los principios de la organización humana. Hemos intentado infructuosamente hacerla nuestra, fundirnos con ella o poseerla más allá de su inmovilismo, porque hemos apreciado siempre su valor. Es un bien, tanto en el significado jurídico del término como en el económico. Es por eso que desde los mismos inicios del Derecho hemos intentado aunar ambas naturalezas, la humana y la terrenal, asumiendo lo ineficaz que es desprender a la tierra de su naturaleza inmueble, en la que pierde su capacidad de ser base de cultivos o construcciones, y priorizando esta sobre nuestro nomadismo pero definiendo una serie de derechos que se pueden ejercer sobre su realidad material: su posesión, su uso y disfrute, su arrendamiento, y tantos otros. Pero previa a las concepciones contemporáneas, surgieron fundamentalmente dos maneras de abordar los derechos ejercidos sobre la tierra. Las fuentes del derecho germánico giraban en torno a un ejercicio comunal de los mismos, que aún tiene su reflejo en tratamientos consuetudinarios locales en nuestro territorio, mientras que la perspectiva romana planteaba un uso privativo y excluyente de la misma, heredada en nuestro ordenamiento jurídico de orden superior, y sostenía su defensa con la composición romana del Estado, como garante de los derechos particulares más allá de los vaivenes de poder. Frente a los derechos personales, que vinculan solo a los intervinientes, aparecen los derechos reales, que vinculan a las personas con los bienes y que, por la lógica incapacidad de autodefensa de la tierra, se formulan como un necesario compromiso de respeto por parte del conjunto de la sociedad, configurándose como derechos oponibles a terceros. Así se logra, por fin, la domesticación de la tierra, como recurso; por medio de compromisos jurídicos que trascienden el terreno de

Rubén Martínez Naveira

lo tangible y se trasladan al espacio de lo intelectual y de la entelequia humana. Pero esto no nos puede hacer olvidar que, aunque los derechos que se ejercen sobre la tierra transiten por la virtualidad de la teoría, la tierra se resiste y permanece física, inmóvil, perenne y limitada. No habría de ser eso un problema, porque al igual que las personas físicas emanan como objetos jurídicos del individuo, de la tierra pueden emanar, como objetos jurídicos, las fincas. Y, mientras que cada uno de nosotros ha mutado en persona física por medio de identificadores, se ha pretendido lo mismo con la tierra, por asimilación, por medio del número de finca o la referencia catastral; olvidando que el ser humano tiene una continuidad definida —en principio, cuatro extremidades, un tronco y una cabeza—, pero que la tierra no responde a la misma homogeneidad de configuración —no hay dos inmuebles iguales—. La finca ha de ser, por tanto, definida antes que identificada. Y como la tierra, como objeto jurídico, quedaba bajo tutela de los derechos reales, es el titular de derechos, enfrentándolos a terceros, el que ostenta esa potestad de definición. Pero, ¿Que terceros? Pues en principio todos, pero en concreto aquellos que dispongan también de derechos sobre la tierra pegante con la del primero. El que resulta en su colindante. Se hace necesario, entonces, establecer la frontera hasta donde cada titular puede ejercer sus derechos y oponerlos legítimamente al resto de la sociedad, sin transgredir, a su vez, los derechos de esos otros. El naciente estado jurídico romano se instaura como garante de los derechos más básicos y evidentes de los ciudadanos bajo su influencia, pero aún no es capaz de percibir su poder responsable con respecto a la sociedad, por lo que tanto la definición de derechos como de objetos es simple y rudimentaria. Los derechos son absolutos e ilimitados sobre la tierra, auspiciados y defendidos por el Estado, y la definición geometría es definida por vértices monolíticos, bendecidos y guardados por la deidad de turno. Los derechos reales sobre los bienes inmuebles quedan encuadrados como una cuestión de derecho privado, por lo que solo el acuerdo entre las partes sirve para definir la geometría y, en los casos litigiosos, se resolvía por medio de procedimientos declarativos —legis actio per iudicis arbitrive postulationem—.

Prólogo

Son los estados modernos los que perciben su función no solo defensiva de derechos, sino también impositiva de obligaciones y empieza a concebirse el valor social de la tierra, que genera limitaciones sobre los derechos del titular. Se limita la capacidad de abuso de la tierra. Y sobre aquellos derechos reales romanos impusimos afecciones, cargas y limitaciones, pero mantuvimos la simpleza de los vértices monolíticos; incluso los despreciamos. Y es que, a medida que esos estados han evolucionado y sus modelos jurídicos se ha perfeccionado, las controversias inmobiliarias se han visto reducidas o, en todo caso, sofisticadas; sin embargo, en la faceta geométrica, ha permanecido inalterable. Es por eso que la historia humana se encuentra salpicada, marcada y definida por la problemática en la fijación de límites. Desde divisiones continentales a separaciones entre particulares. Desde rectas fronteras de aires coloniales a exuberantes líneas marcadas por el curso de elementos naturales. Desde fastuosas murallas milenarias a sencillos muros de piedra y mortero. Fronteras que, a la postre, determinan elementos tan trascendentes como la lengua predominante en una zona del mundo o los derechos y deberes de los ciudadanos, o tan mundanos como la superficie de cultivo o la capacidad edificatoria. Pero, sin importar su intención o destino, su tamaño o entidad, todas las fronteras comparten un origen: la voluntad humana. Por eso el tratamiento y resolución eficaz de los diferentes límites es un hecho crítico para la paz social y el correcto desarrollo económico de un territorio o un pueblo. A mayor falta de estas capacidades más extrema será la situación. No siendo el caso de nuestro país, esto no implica que no pueda seguir avanzándose en la seguridad jurídica que ello supone. Y es que, a pesar de ser una creación humana y, por ello y como se ha comentado, tener una fuerte y necesaria vinculación al Derecho como organizador primario de la sociedad que es; los límites tienen una innegable y enraizada vertiente geométrica. En términos estrictamente jurídicos, la delimitación de elementos inmobiliarios implica una tremenda complejidad: desde efectos puramente civiles, en los aspectos notariales, registrales y judiciales, hasta administrativos, como los catastrales o los urbanísticos. Eso

Rubén Martínez Naveira

induce a pensar en la existencia de cuatro realidades, derivadas de las distintas finalidades y necesidades de los respectivos ámbitos del derecho que afectan a los inmuebles. Porque en una escritura pueden recogerse pactos y acuerdos que solo pretendan vincular a las partes y que no accedan al registro de la propiedad; la parcela catastral no diferencia eventuales limitaciones sobre un inmueble y una calificación urbanística no es más que una aspiración hasta su ejecución definitiva. Y todo ello desarrollado sobre un objeto de derecho que, tradicionalmente, se ha descrito únicamente en términos literales; especialmente en el ámbito del derecho con mayor peso de los comentados: el civil y su seguridad jurídica. La imperativa definición gráfica se ha construido, a falta de una fuente mejor, de forma reiterada y precaria, sobre la cartografía catastral. Una base gráfica que nació con una ambiciosa intención definitoria, pero que, con el transcurso de los años, ha adoptado una discreta finalidad meramente descriptiva de un objeto tributario y que, por esa ausencia de alternativas, ha terminado describiendo el parcelario nacional. La trascendencia jurídica del límite, especialmente en los tiempos actuales, no puede sustentarse por más tiempo en descripciones literales y precariedades técnicas; pero tampoco los operadores jurídicos disponen, por sí solos, de los medios y los conocimientos para una definición geométrica precisa. Es por eso que debe nacer una quinta realidad, una que interprete gráficamente la intención humana y el derecho aplicado, una que refleje el límite al contrastar la voluntad de dominio que pudieran representar los diferentes elementos físicos con el conjunto de afectados y con las diferentes limitaciones y afecciones, formando una base geométrica de límites legales, lienzo para todas las realidades anteriores. Este manual es, por tanto, la evidencia palpable de la necesaria simbiosis entre esos dos mundos: el técnico y el jurídico. Es un puente que se tiende sobre un abismo, para algunos insalvable, que, una vez afrontado, no resulta tan profundo y que, al mismo tiempo, venía clamando por una respuesta clara y contundente. Es, también y en consecuencia, el alegato, en respuesta a todo lo anterior, que deja entrever un perfil profesional inexistente en nuestro

Prólogo

país, pero que empieza a surgir al albur de publicaciones cómo está e iniciativas asociativas profesionales. Porque, aunque este planteamiento de una necesaria base gráfica de referencia pudiera parecer una imprudente osadía, unas ínfulas de grandeza o un bálsamo de Fierabrás, nada más lejos de la realidad. Y la realidad es que la demanda social existe y, aun no siendo un tema cotidiano, la litigiosidad en términos de lo abarcado en este manual no es menor. Y es esa, la pretensión de una solución preventiva y amistosa frente al litigio como acción reactiva, otra de las circunstancias que ya no la obra, sino el propio autor, han procurado y deseado en su actividad profesional. Porque no se habla en este manual solo desde el discurso academicista, siempre necesario por su rigor investigador, sino que se bebe también de la experiencia de la resolución diaria de este tipo de conflictos. En esa experiencia diaria se ha detectado, en conjunto con otros compañeros de ejercicio integrados en la Asociación Española de Geómetras Expertos, que la única forma viable de dar garantía real al parcelario propuesto es mediante el deslinde. El deslinde como acción jurídica básica presentada por el código civil en su artículo 384 y siguientes y que propone partir de la citación de los predios colindantes; pero una acción jurídica, no obstante, huérfana de acompañamiento técnico. Porque se habla de la citación a colindantes, pero no de la gestión del acuerdo o desacuerdo que allí se presente o de la posterior integración de los resultados geométricos en el lenguaje de los operadores mencionados antes —orden civil y administrativo—; un acompañamiento técnico, por tanto, irrenunciable. Este libro es, en ese sentido, un compendio resumido de los conocimientos mínimos que, tanto el autor como quien suscribe, consideran necesario dominar para una correcta aplicación del deslinde en términos técnicos. Como se decía, no solo hay demanda social, sino también amplio precedente. La determinación de las diferentes geometrías de propiedad o geometrías jurídicas no es, ni mucho menos, un fenómeno reciente. En la antigua Mesopotamia, los babilonios se servirían de estelas de piedra, los kudurrus, utilizadas probablemente a modo de hitos fronterizos, que servían tanto como elemento delimitador

Rubén Martínez Naveira

de la propiedad de un terreno o como de soporte sobre el que registrar la concesión de privilegios sobre la tierra o la resolución de una determinada disputa. Pinturas en las tumbas de las Necrópolis tebanas hablan de los "estiradores de cuerda" —harpedonaptai—, dando así la referencia directa más antigua respecto a la delimitación, conservación y recuperación de propiedades inmobiliarias, al consistir su labor en la reposición de los límites tras las crecidas del Nilo. Siglos después, serían los romanos los que atenderían a la definición geométrica de la propiedad incluyendo en su tradición la figura de Terminus, el dios garante y protector de los hitos fronterizos y, con ellos, de las líneas que definen. Vestigios arqueológicos como los Bronces de Botorrita —Bronce II o Tabula Contrebiensis—, los planos de propiedad en el Varia instrumenta bonorum ecclesiae cathedralis melitensis, que forma parte de los fondos del Archivum Cathedralis Melitensis (Mdina. Malta), los propios del pleito litigado por Pedro Laso de Castilla y el concejo madrileño en 1518 o la misma línea Mason-Dixon, son testigos constantes de la conflictividad en materia inmobiliaria y de la importancia de su delimitación. También hay una constante expresión profesional a lo largo del tiempo que recoge la singularidad de las geometrías jurídicas. Así, por comentar algunos ejemplos, D. José Luis García-Cuerva plantea que “un terreno homogéneo en su cultivo y en sus características físicas aparentes, arado en una misma labor, puede pertenecer a uno o varios propietarios y solamente ellos pueden decir dónde están las lindes y que piedras son solamente piedras o son además mojones, incluso pueden no indicar la linde de propiedad sino hasta dónde llega un tratamiento del suelo, etc., y ser todo del mismo dueño”, autor que apunta también hacia la necesaria conservación para no volver a caer en errores pasados, como “[…] la pérdida del magnífico Catastro Topográfico Parcelario levantado en la década de los años 1860-1870 bajo la dirección de D. Francisco Coello, suspendida su ejecución en septiembre de 1870, y del Mapa Topográfico Parcelario que volvió a iniciarse en el año 1925 por el Instituto Geográfico, que tomó el nombre de Catastral con este motivo, y también inutilizado por falta del acta (NdR: de deslinde contradictorio) y haberse abandonado su conservación, con 20 millones de hectáreas […]”. Llega a expresar ya