1_9788491193791 by Editorial Tirant Lo Blanch

Guillermo Suárez Blázquez

ALTA CALIDAD EN INVESTIGACIÓN JURÍDICA

GUILLERMO SUÁREZ BLÁZQUEZ

ENFITEUSIS: NEGOCIO JURÍDICO DE FOMENTO

Enfiteusis: Negocio de Fomento pretende hacer un estudio histórico-jurídico sobre el origen y el desarrollo de esta institución. Su naturaleza, enraizada en el Derecho público administrativo y tributario del Bajo Imperio Romano, se traslada progresivamente al campo de los contratos sinalagmáticos privados. La originalidad de la obra no reside solamente en el análisis exhaustivo de las fuentes enfitéuticas romanas sino, y sobre todo, en el carácter de negocio de fomento que tratamos de justificar al respecto de esta institución. Con esta nueva perspectiva que se implementa, el contrato enfitéutico se convierte, en el Derecho romano, pero también en el Derecho medieval español (e incluso las potencialidades de esta institución jurídica se vislumbran en la actualidad), en un instrumento para generar riqueza y crear auténticas empresas de base agrícola y ganadera. De un aparente arrendamiento de predios rústicos con la especial característica del largo plazo o plazo imperecedero, el trabajo de investigación descubre un incipiente pero auténtico espíritu empresarial en base a la obligación de mejorar el fundo –la llamada emphonemata–, que actúa como contraprestación a la ventaja del plazo vitalicio o perpetuo. La emphonemata es el auténtico objeto del derecho enfitéutico. Es por ello que se convirtió en el acicate para la productividad de los fundos y el crecimiento económico del Bajo Imperio romano y del Imperio Bizantino. En cuanto a la estructura del estudio de investigación, este último se desenvuelve a lo largo de cuatro capítulos dentro de los cuales se inserta uno introductorio de estudio conceptual y doctrinal. En los siguientes apartados y subapartados se desgranan ordenadamente las diversas formas jurídicas que han ido conformando la institución enfitéutica, desde los contratos públicos hasta llegar a los propios contratos enfitéuticos de carácter privado del Bajo Imperio romano, que han acabado por incardinarse en los corpus medievales europeos. Además, subrayar que la obra presenta, por primera vez, a la doctrina civil, las acciones que surgen de los contratos sinalagmáticos enfitéuticos privados en favor del enfiteuta: actio emphonematis – exceptio emphonematis. Acciones personales que han sido desconocidas y silenciadas por todos los tratados y monografías sobre la materia. Por último, como análisis de cierre, ya, en el Medievo, los Glosadores formularon la tesis sobre la existencia de un dominio dividido en la enfiteusis. Tesis que perdura y vive en nuestro Código Civil (artº 1605 ss.). Esta concepción jurídica ha llevado a parte de la doctrina a pedir la derogación de esta institución. Sin embargo, en el estudio monográfico se reivindica la vigencia y la necesidad de una puesta en marcha efectiva de esta institución, como ya lo han hecho otros países de nuestro entorno occidental, como Bélgica y Alemania, pues la enfiteusis constituye un negocio poderoso de promoción y fomento económico anticíclico, idóneo para luchar frente a las situaciones de crisis económicas, creador de riqueza inmobiliaria, financiera, industrial y empresarial.

monografías

ENFITEUSIS: NEGOCIO JURÍDICO DE FOMENTO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Belén Campuzano Laguillo

Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Jorge A. Cerdio Herrán

Angelika Nussberger

José Ramón Cossío Díaz

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Owen M. Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania) Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

José Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

ENFITEUSIS: NEGOCIO JURÍDICO DE FOMENTO

GUILLERMO SUÁREZ BLÁZQUEZ Prf. Dr. Titular, Catedrático Acreditado Universidad de Vigo

Valencia, 2016

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I. INTRODUCCIÓN 1.1. Concepto La enfiteusis es una institución jurídica e histórica milenaria. Su origen se pierde en los días y las noches de la vieja economía agrícola y ganadera de las civilizaciones y los pueblos mediterráneos de Grecia, África y Asia del Mundo Antiguo. Los gobiernos de estas civilizaciones de la Antigüedad sintieron, frecuentemente, la necesidad de ejecutar políticas agrarias de desarrollo en mundos y circunstancias de crisis. Escenarios jurídicos y entornos macroeconómicos volátiles e inestables. A tal fin, se asociaban a la ayuda y a la potencia financiera de terceros. Esta necesidad económica propició el esperma y el desarrollo de esta institución. La enfiteusis del mundo antiguo fue, sin duda, un negocio jurídico y económico de fomento, muy complejo, que cumplió diversos fines públicos de interés general. En este sentido, al decir de ETTORE FAVARA, la enfiteusis es “un istituto che è servito, in tutti i tempi, a sviluppare l’agricoltora, così da garantirne i risultati economici, al tempo stesso in cui al concedente si dava il diritto a vedere migliorato il fondo, col capital impiegato dall’enfiteuta”2. En el Mundo Antiguo, los entes políticos, titulares de imperium y los poderes religiosos entregaban a los particulares, a los súbditos y a los ciudadanos la posesión de terrenos baldíos, no cultivados, o, circunstancialmente, mal aprovechados, por largos periodos de tiempo. Los concesionarios debían compensar la entrega y llevar a cabo una explotación económica mediante su trabajo (labor3) para la obtención de réditos en dinero y especies. Los beneficiarios, además, se obligaban a pagar una renta o canon al ente concedente. En definitiva, las dos partes estaban interesadas en la realización de un negocio jurídico con evidentes fines económicos. Para comenzar, citaré algunas definiciones que se han formulado sobre esta institución: Desde un punto de vista etimológico: 2 3

FAVARA ETTORE, voz: “ENFITEUSI”, en NDI. vol. VI, 1957, p. 538. Ep. Iuliani, Nov. 7, 34.

Introducción

– Emphyteusis, emphyteuseos, f., (lit. an implanting, literalmente una implantación) significan para el prestigioso diccionario de latín “A Latin Dictionary Lewis and Short” Oxford 1989, “a permanent tenure of land upon condition of cultivating it properly, and paying a stipulated rent, a sort of fee-farm”, (la tenencia permanente del campo bajo condición de cultivar la propiedad y pagar la renta estipulada, una especie de renta de la explotación agropecuaria). Definiciones jurídicas: – Para MILLER CAREY D. L. (según la obra editada por Metzger E., “A Companion to Justinian’s Institutes”, Londres, 1998, p. 74) la enfiteusis es “a form of long-term or perpetual tenure which probably originated in grants of public land made to private individuals by the state. It came to be used by municipalities; the annual payment of rent maintained the holder of a grant in a position of virtual ownership”, (forma de posesión temporal o perpetua que fue originada probablemente en los grandes campos públicos transformados en propiedad privada por el estado. Aquella comenzó a ser utilizada por los municipios. El pago anual de la renta realizada por el poseedor de un predio le mantiene en posición de virtual propietario). – Las Partidas de nuestro “Rey Sabio” reportan que: “Emphyteofis es manera de enajenamiento, de que fezimos emiente, en la tercera ley ante defta, e es de tal natura, que derechamente non puede fer llamada, vendida, nin arredamiento como quier que tiene natura, en fi de ambas a dos, e ha logar efte enajenamieto en las cofas que fon dichas rayzes, e non en las muebles, e faze fe con volutad del Feñor de la cofa, e del que la refcibe, en efta manera, que el refcebidor ha de dar luego de mano al otro dineros, o alguna cofa cierta, fegun fe avenieren, que es como manera de precio, e que ha de fincar por fuyo quitamente, e el Feñor de la cofa debe la entregar con tal condición, que le de cada año dineros, o otra cofa cierta en que fe avinieren. E puede faze fe tal enajenamiento como efte, para fiempre, o para tiempo cierto, e deve fe fazer por carta de efcrivano publico, o del feñor que lo da, e defpues defto, no fe puede defatar, pagando cada año el que tiene la cofa, aquello a que fe obligo”4.

Para nuestro Alfonso, la enfiteusis es un contrato que se debe realizar por escrito, ya que transfiere facultades del señorío a cambio de

Partidas, I, 14, 3.

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una renta. La enfiteusis es presentada como un derecho de naturaleza mixta: real y personal. De un lado, como contrato consensual sinalagmático, participa de la naturaleza jurídica de la compraventa y el arrendamiento, y de otro, el señor, dueño de la cosa, debe “pasar su señorío” al enfiteuta y garantizar que este “de cada año dineros, o otra cofa cierta en que fe avienieren” para que se pueda comportar como propietario: “ha de fincar por fuyo quitamente” durante el tiempo de vigencia del contrato o para siempre: “Enajenamieto es toda poftura, o fecho que algunos omes fagan entre fi, porque paffa el Señorio de alguna cofa de los vnos a los otros. E efte anajenamieto fe faze en muchas maneras, afsi como por donadio, o por cambio, o por vendida, quier fe faga llanamente, o con alguna condición, o por otra manera a que llaman en griego emphyteofis, que quiere tanto dezir, como enajenamiento, que fe faze como en manera de vendida, afsi como adelate fe mueftra”5.

– Por su parte, el Código Civil de España sigue las viejas tesis jurídicas medievales formuladas por los Glosadores civilistas boloñeses. El Código define a la institución en su art. 1605: “Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio”6.

La definición, como vemos, está muy acorde con el concepto medieval formulado por los Glosadores boloñeses, quienes, a su vez, parecen haber seguido el Derecho clásico de los romanos sobre el “dominio divido”. Este dominio divido, dominium ex iure quiritium civil y el in bonis habere pretorio (formulado por GAYO, en Inst. I, 54: “ceterum cum apud cives Romanos duplex sit dominium, in bonis - nudum ius Quiritium”), (también GAYO, Inst. II, 407) pertenece a 5 6

Partidas, I, 14, 1. La STS 30-12-1930 dice que “la enfiteusis supone como característica esencial una modificación del derecho de propiedad o disgregación del pleno dominio en otros dos, conocidos con los nombres de directo y útil, siendo este el que se transmitía a cambio de la pensión, también inherente a tal institución, y este concepto lo confirma más claramente este artículo al exigir en su definición para estimarlo tal pensión que se recibe en reconocimiento de aquel”. GAYO Inst. 11, 40: “Sequitur ut admoneamus apud peregrinos quidem unum esse dominium; nam aut dominus quisque est, aut dominus non intellegitur: Quo

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dos titulares diferentes y recae sobre la misma cosa. Tal vez, por ello MANUEL ALBALADEJO ha sostenido que la enfiteusis “es un caso de condominio, de dominio dividido” y añade el autor “si no es condominio y es un derecho real sobre cosa ajena sí se le aplicarían reglas y normas de este8”. JAVIER O’CALLAGHAN manifiesta también en este sentido que: “tal como la concibe el Código Civil la enfiteusis es un dominio divido (copropiedad pro indiviso, con división jurídica de facultades9”). Esta tesis civil medieval sobre la vigencia del dominio divido en la enfiteusis10, que defendió muy bien los intereses feudales de los emperadores, reyes y nobles prebostes, y que hoy parece presentar nuestro Código Civil como un condominio, naturaleza jurídica impensable en Roma y en el Medievo, presenta serias dificultades: • Yo creo que el problema de la naturaleza jurídica de la enfiteusis fue distinto, pues la institución uniría contractualmente dos “entidades” jurídicas diferentes: “praedia emphiteotica sive sua emponemata”, (C. 4, 66, 3. PLACENTINUS, “Summa de varietatibus actionum”, p. 32, X). Entidades ligadas por vínculos personales: bien inmueble del dueño, praedia emphiteotica, y unidad jurídico-económica a implantar y desarrollar (emponemata, o labor emphonematis), objeto del ius o derecho enfitéutico11. Ius del enfiteuta sobre su unidad o emponemata, implante jurídico-económico que constituye el objeto intrínse-

iure etiam populus Romanus olim utebatur: aut enim ex iure Quiritium unusquisque dominus erat, aut non intellegebatur dominus: sed postea divisionem accepit dominium, ut alius possit esse ex iure Quiritium dominus, alius in bonis habere”. ALBALADEJO M., “Derecho Civil III, Derecho de Bienes”, 9ª ed. Barcelona, 2002, p. 640. O’CALLAGHAN MUÑOZ JAVIER, “Código Civil. Comentario y Jurisprudencia”, La Ley, 2004, p. 1657. ALBALADEJO M., cit. p. 635 señala que “poco a poco, durante la evolución histórica de la figura, el poder del censualista se fue debilitando y fortaleciéndose el del enfiteuta. De forma que, en cierto momento, se estimó que ambos eran condueños (esta es la concepción medieval del dominio dividido)”. ORTUÑO PÉREZ M. E., “LAS MELIORATIONES O EMPONEMATA EN LA ENFITEUSIS”, Edisofer, Madrid 2005, p. 129 distingue acertadamente entre la titularidad del dominus fundi sobre el suelo y la titularidad del enfiteuta sobre el vuelo, o meliorationes que hubiera creado con su trabajo. También vemos dos unidades económico-jurídicas diferentes en este planteamiento, que es, además, correcto y acertado.

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co de la institución, a cambio del pago de una renta o pensión entitéutica12. • Podemos definir a la enfiteusis romano-oriental de dos formas: lª) como una concesión demanial administrativa y fiscal de fomento, mediante la que el Estado romano o algunos de sus entes territoriales cum imperium ponían a disposición (generalmente a través de un concurso público) una posesión en enfiteusis para que el concesionario (quien era beneficiario de amplios poderes y prerrogativas económicas) la explotase a cambio del pago de un tributo, por un periodo de tiempo establecido, 2ª) como un contrato consensual, sinalagmático, bilateral, de fomento por el que una persona dueña (rei dominus13) pone a disposición de otra, enfiteuta (emphyteuticario14), un bien raíz o inmueble y medios económicos (rebaja de pensiones, periodos de carencia de pago, exenciones fiscales) para que lo transforme y de valor mediante la creación e implantación de una explotación económica - jurídica, o negocio (= “labor emphonematis, quae labore contrahentis in agro meliorata sunt”15) con el fin de obtener una rentabilidad o ganancia, a cambio del pago de una parte de esta, pensión, al dueño del bien, durante el tiempo que ambas partes hayan convenido. • Nuestras definiciones, además de estar apoyadas sólidamente en las fuentes romanas, siguen, en parte, (sobre todo la segunda) la vieja tesis del glosador, de “reputación universal”, afin-

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VOLTERRA, “Instituciones de Derecho Privado Romano”, traducción Daza Martínez J., Civitas, Madrid, 1986, p. 395 nos dice que “la expresión empleada por Gayo tuvo fortuna entre los romanistas modernos, que elaboraron la noción de propiedad pretoria al lado de la civil. Sin embargo, la concepción de Gayo, a nuestro parecer, era entendida en un sentido más limitado; el jurista subrayaba el hecho de que, durante el tiempo en que se llevaba a efecto la usucapio, algunas facultades propias del dominio ex iure Quiritium podían ser ejercitadas solo por aquel que tenia in bonis la cosa, y otras facultades solo por aquel que conservaba formalmente el título de propietario quiritario”. C. 4, 66, 1. C.4, 66, 1. Epit. Iul., 7, 34, 3. C. 4, 66, 3. Sobre la emponemata, ORTUÑO PÉREZ MARÍA EUGENIA, cit., p. 55 s.

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cado en la Provenza francesa16, ROGERIO. Este maestro del Derecho Romano sostenía que la enfiteusis era un CONTRACTUS MELIORATIONIS, un contrato de mejoras, es decir, un contrato de fomento que tenía por fin la creación de una explotación17. • Y este objetivo de la institución es recogido por el vigente Código Civil italiano, en su artículo 960, pues impone al enfiteuta, como elementos constitutivos del contrato, la obligación de mejorar el fundo (obligación desconocida por nuestro Derecho civil, que comprende “obras de roturado de las tierras, riegos y de transformación que concurren al aumento de su productividad”)18 y pagar una renta. • La enfiteusis es, por excelencia, un negocio que nace, generalmente, de un contrato sinalagmático jurídico-económico de fomento, o contrato jurídico de explotación, transformación, mejora agraria19, e industrial. La enfiteusis surge del consentimiento o sinalagma de las partes contratantes y se extingue si ambas lo desean. El negocio enfitéutico puede ser transmisible inter vivos y mortis causa. • La enfiteusis es una institución que ha sido injustamente derogada por algunos ordenamientos civiles modernos (Francia20 y Portugal21) y ha sido puesta en tela de juicio, con miopía, por parte de la doctrina civil en España22. 16

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STEIN PETER, “El Derecho Romano en la Historia de Europa”, Madrid, 2001, p. 80. Al no poder consultar la Summa de ROGERIO, tomo la cita de la nota 4 del trabajo sobre la enfiteusis de VACCARI, ED, vol. XIV, p. 917: “Liber cartolari de arte notaria”, ed. ROBERTI, “Un formulario inedito di notaio padovano del 1223”, Venecia, 1906, p. 67. FAVARA, cit. p. 549. FAVARA, cit. p. 538 nos dice que la enfiteusis es “un istituto che è servito, in tutti i tempi, a sviluppare l’agricoltora”. Código Civil Francés, artº. 530. DL 195 A/76, DL 233/76. SANTOS JUSTO A., “Direito Privado Romano III” (Direitos Reais), COIMBRA EDITORA, 1997, p. 210 n. 18: “o Codigo civil portugués aboliu a enfiteuse em consecuencia da Constituição de 1976 ter prohibido”. O’CALLAGHAN MUÑOZ J., “Código Civil, Comentario y Jurisprudencia”, La Ley, 2004, p. 1656: “cabe preguntarse qué aplicación y utilidad tienen hoy los

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Por su parte, MARTINI REMO ha denunciado, justamente, que se debe “sottolinearne la quasi totale scomparsa nella pratica del giorno d’oggi, (dopo la grande diffusione dell’enfiteusi nei secoli intermedi, in applicazione ai latifondi specie ecclesiastici)”23. A pesar de ello, estimo que la enfiteusis es una institución jurídico-económica de fomento, de primer orden, que debe ser revitalizada en nuestro país, como ya ocurre en Bélgica24 y Alemania, pues es un medio extraordinario de creación de riqueza agraria, empresarial, industrial, e inmobiliaria. Riqueza y recursos que pueden ser subordinados al interés general. En este sentido, E. VOLTERRA nos dijo que la enfiteusis fue un instituto todavía muy floreciente en el siglo XIX, y que “acompañó siempre a las grandes transformaciones agrícolas y a las obras de mejora del suelo”25. Otro ejemplo de su valor y vigencia lo hallamos en la Decisión de la Comisión Europea de 11 de Febrero de 1987, 87/515/ CEE relativa a una ayuda concedida por la República Federal de Alemania para la compra y arrendamiento de la fábrica Seeadler, fabricante de productos a base de pescado en Cuxhaven, Baja Sajonia (Diario Oficial nº L 295 de 20/10/1987). La Decisión dice que la mencionada fábrica utiliza un terreno del Land de Baja Sajonia en enfiteusis (periodo normal 99 años) y que según consta en la Decisión 87/515CEE al finalizar el censo enfitéutico “este terreno será devuelto al Land de Baja Sajonia con los inmuebles construidos en él”. La fábrica posee inmuebles públicos en enfiteusis y paga rentas por debajo del valor de mercado. El Land pone a disposición de la fábrica terreno público y rentabiliza la entrega mediante el cobro de la pensión enfitéutica. La fábrica construye las naves, monta sus bienes de equipo y desarrolla su explotación empresarial (“emponemata”) en enfiteusis, por un largo periodo de tiempo, sobre el suelo industrial del Land para ganar

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censos y la enfiteusis. La respuesta es que no tienen ninguna. Ni se constituyen actualmente ni se mantienen los antiguos. Las circunstancias económicas y sociales, actualmente, no responde a su concepción jurídica y el derecho debe seguir a la sociedad, no al revés: la normativa sobre ellos, hoy, debe desaparecer”. MARTINI REMO, “Appunti di Diritto Romano Privato”, 2ª ed., Padova, 2007. DO. nº C027 de 31/01/1996 p. 0001-0016 Informe especial nº 5/95. Comunicación de la Comisión al Consejo y al Parlamento Europeo. Ejercicio de la opción de compra en los contratos en enfiteusis celebrados por la Comisión en el marco de su política inmobiliaria en la Región de Bruselas/SEC/2003/0254 final/. VOLTERRA E., cit. p. 432.

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riqueza (observación del Gobierno alemán, respuesta 30 de octubre de 1985 y 6 de Enero de 1986 nº 1 87/515 CEE). La Comisión Europea había celebrado dieciocho contratos de enfiteusis adquisitiva en el año 2003 para ganar patrimonio inmobiliario y poder desarrollar variadas funciones de servicio público. La cifra del coste financiero prevista al término del año 2002 era unos setenta y cinco millones de euros, en relación con un presupuesto global de 150 millones de euros. En el año 2003, el contrato de enfiteusis abarcaba el 38% de la superficie de oficinas ocupadas por la Comisión Europea, cifra que comprendería, según la Comunicación de la Comisión al Consejo y al Parlamento Europeo SEC/2003/0254 final/, el 57% de dicha superficie tras la ocupación de un edificio llamado Berlaymont. La Comunicación recomienda que la Comisión pueda llegar a ocupar el 80% de la superficie, de sus edificios en enfiteusis. Según la Comunicación 2003/0254 dichos contratos se rigen por el Derecho Civil de Bélgica y presentan las siguientes ventajas: • Los contratos son de duración prolongada, (27 años como mínimo), por lo que garantizan a la Comisión cierta estabilidad26. • El importe de la pensión es inferior a la que se abonaría en un contrato de arrendamiento. El ahorro de renta se compensa por el coste de las obras de mantenimiento extraordinario de los edificios27. • La Comisión está facultada para ejercer un derecho de compra, antes del vencimiento del contrato, que le permite convertirse en propietaria del edificio. Mientras la Comisión no ejercite el derecho de compra el subsuelo del edificio sigue perteneciendo al propietario28.

• Los contratos de enfiteusis permiten a la Comisión disfrutar del inmueble en función de sus propios criterios y de sus propias necesidades29.

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SEC/2003/0254 final/. SEC/2003/0254 final/. SEC/2003/0254 final/. SEC/2003/0254 final/.

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• Los contratos de enfiteusis están sujetos a un régimen fiscal especial, a efectos de la administración belga, lo que evita tener que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles30. • Inconveniente: En caso de quiebra o suspensión de pagos del propietario, con el que se ha celebrado el contrato de enfiteusis, la Comisión podría verse en la imposibilidad de convertirse en propietaria de los edificios por los cuales se haya venido pagando una renta enfitéutica durante esos veintisiete años, puesto que la opción de compra concedida a la Comisión en virtud del contrato de enfiteusis no sería oponible a nadie que no fuera el propietario de la quiebra31. Como análisis de cierre, 1) El carácter público y administrativo, 2) el fin de fomento o mejora y 3) la creación de riqueza inmobiliaria y empresarial son principios que han florecido en los orígenes y en la historia greco-romana de la institución; tal vez, algunos aspectos de estos magníficos valores jurídicos, sociales y económicos resultaron desvirtuados, posteriormente, por las relaciones de vasallaje y los lazos de dependencia feudales, propios de la Edad Media y del Antiguo Régimen. Las obligaciones personales de sometimiento feudal acabarían identificándose con el pretendido dominio dividido de la enfiteusis. El Medievo obtuvo beneficio de la enfiteusis greco-romana moldeada por el Derecho Público, concretamente de las concesiones administrativas en enfiteusis del Bajo Imperio, pues a través de ella, encorsetada en el dominio dividido feudal, se pudo dar satisfacción al poder soberano y despótico de los reyes y emperadores, a las minorías nobiliarias, a los grupos de los prebostes, a los círculos de los señores feudales y a los jerarcas eclesiásticos. Todos dominadores directos, —imperium— frente a los campesinos, vasallos y siervos de la gleba subyugados, ¿dominadores útiles? La institución del Mayorazgo, fruto del dominio directo, es una buena prueba de la reflexión anterior. A la postre, esta confusión de instituciones fue perpetuadora de privilegios de clase, e hizo que aquella fuese odiada, perseguida y decapitada por los juristas postrevolucionarios del siglo XVIII d. C. La institución fue en último término, omitida, injustamente, por algu-

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SEC/2003/0254 final/. SEC/2003/0254 final/.

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nos Códigos Civiles del siglo XIX. Un ejemplo paradigmático ocurrió en Francia: la “enfiteusis gala” acabó corriendo igual suerte que la acaecida a los nobles aristócratas y a su Rey en la agitada Revolución de 178932. Por último, el término enfiteusis trae su origen filológico de euputeúw que significa “injerto”. Enfiteusis significa derecho a crear y desarrollar un implante (“objeto X del derecho”) en un bien ajeno. Como indica su nombre, el objeto de esta institución no fue solo hacer plantaciones, o cultivos (como mantiene una parte de la doctrina civil) en suelo agrario ajeno, (“en nada se diferenciaría del contrato de arrendamiento rústico, o de otras instituciones, como la aparcería”), sino implantaciones, (Plant - in) es decir, la realización de un negocio o proceso general de transformación, mediante de una actividad de fomento creadora de riqueza. Esta labor puede consistir en cultivos intensivos variados, en inversiones destinadas a generar excedentes para el comercio y los negocios, así como la construcción de edificios e infraestructuras. Todas estas actividades están unidas o ligadas a diferentes inversiones de capital. En definitiva, labor dirigida a la creación e implantación de un todo orgánico, o unidad económicajurídica => o emponemata33, en otra unidad económica-jurídica (= fundo) receptora de la implantación, que está constituida por un bien inmueble ajeno, con el fin de crear riqueza.

1.2. Institución con origen de Derecho Público En el Mundo Antiguo existieron múltiples factores (nacidos de la naturaleza o creados por el hombre) que amenazaron ferozmente, y con frecuencia, la actividad agrícola y la labor ganadera de los pue-

VACCARI, voz: Enfiteusi, en ED., vol. 14, p. 919: “rapporti teorici e di fatto dell´ enfiteusi con la feudalità furono fatali al nostro istituto; l’abolizione di tutte le rendite signorili decretata dall’Assemblea legislativa .francese il 28-29 agosto 1792, estesa dalla Convenzione con l. 17 luglio 1793 a tutte le rendite che non presentavano carattere puramente fondiario, senza alcun rapporto con la feudalità, furono provvedimenti che dovevano di reflesso colpire anche l’enfiteusi, rendendola impopolare ed in contrasto con le direttive vigente verso l’abolizione di ogni vincolo che ponesse ostacolo alla affranchabilità di tutte le rendite che il code civil Napoleón alertamente consacrerà nell’art. 530”. Ep. Iuliani, Nov. 7, 34.

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blos. La Biblia, concretamente su Antiguo Testamento, transmite numerosos pasajes y testimonios que narran los desastres que azotaron a los campos y a la agricultura de las civilizaciones de la Antigüedad. Un ejemplo fue constituido por las nueve plagas que asolaron las casas, las tierras y los campos del Egipto de los Faraones, en el tiempo en el que estos esclavizaron al pueblo hebreo de Moisés (mil quinientos años a. C. aprox.). Calamidades terribles que constituyen un gran testimonio gráfico de penurias: agua en sangre, ranas, polvo en jejenes, tábanos, peste, diviesos y tumores, granizo, langostas y oscuridad en los campos y las posesiones (Éxodo 7: 16 - 10: 6 - 23). Además: a) Las constantes guerras que mantenían las naciones conducían al saqueo despiadado de numerosas poblaciones y de grandes extensiones de terrenos, de cultivos y de ganados. b) Y, en otras ocasiones, las catástrofes y calamidades surgidas de la llamada por los griegos “fuerza de dios”, o fuerzas de la naturaleza, asolaban y destruían los campos. Las epidemias, las plagas, las sequías, las inundaciones, las enfermedades, las pestilencias, las tormentas, los rayos, los granizos, los incendios y los terremotos fueron los motores y de la ruina de la tierra34. El abandono de la tierra era siempre sinónimo de crisis, de hambre, de pestes y de otros fenómenos de deterioro y destrucción de la población y sus territorios. La enfiteusis fue un poderoso instrumento anticíclico frente a las crisis económicas y, tal vez, demográficas de la Antigüedad. La enfiteusis fue muy utilizada por los poderes políticos para generar riqueza agrícola y ganadera en tierras públicas incultas, abandonadas o yermas. La enfiteusis fue una institución económica ideal para los gobiernos y administraciones civiles y religiosas, pues sirvió para frenar la esterilidad, la pobreza de la tierra y el hambre. La enfiteusis se presentaba en la Antigüedad como una institución jurídica-económica de administración de la tierra y de la riqueza inmobiliaria con fines de interés general. Formó parte de las diversas clases o modalidades de concesiones agrarias administrativas que los poderes públicos realizaban por razones de estrategia política y oportunidad económica. Las explotaciones enfitéuticas constituyeron, además, nervios em-

Nov. VII, 3, 2.

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presariales muy importantes pues fueron generadoras de riqueza en muchos municipios, colonias, ciudades, comarcas y provincias, tanto griegas como romanas, durante siglos35. La posibilidad de la transmisión del negocio, inter-vivos y mortis causa, posibilitó la circulación económica de las explotaciones enfitéuticas entre los particulares y el desarrollo de los negocios36. Incluso, como veremos, la enfiteusis se aprovechó por la jerarquía de la Iglesia bizantina de Constantinopla del siglo VI d. C. para la restauración y recuperación de su riqueza inmobiliaria eclesiástica37 y para la realización de objetivos empresariales, pues la extendió a la generalidad de sus bienes inmuebles (predios suburbanos, solares, huertos, campos, casas y edificios) con el fin de especular, crear y explotar negocios y obtener rentas38. Por otra parte, debo poner de relieve el marcado carácter de derecho público que impregnó a la enfiteusis romana-oriental. Esta impronta se aprecia en las fuentes y en las normas reguladoras de la institución. La mayor parte de ellas, prácticamente la totalidad, se encuentran en el elenco de las Constituciones y Novelas Imperiales o leyes públicas del siglo IV d. C. al siglo VI d. C. Pocos fragmentos del Digesto (textos jurisprudenciales de Derecho privado) hacen alusión directa a nuestra institución. Podemos decir que el Digesto no conoce la enfiteusis. La razón está en el nacimiento del derecho, pues no es romano. Solo entra en contacto con Roma en los últimos siglos de su vida. Los orígenes territoriales de la institución se deben investigar en los negocios agrícolas de la antigua Grecia y de los países ribereños del Mediterráneo Oriental (Egipto y Siria). La palabra enfiteusis es griega y fue importada a la lengua latina. Por ello, la institución de la

C. 1, 2, 17: “Et emphyteusin faciant absque reditus deminutione, aut de re prorsus sterili; nam quae ob sterilitatetem damnosa sunt, donari et concedi possunt”. CONSTANTINO C. 11, 61, 1 (donación de posesiones enfiteuticas) 315 d. C. TEODOSIO y VALENTINIANO C. 11, 61, 12 (compra y venta de posesiones enfitéuticas y transmisión por derecho de herencia) 434 d. C. Nov. CXVI DE ALIENATIONE, ET EMPHYTEUSI, ET LOCATIONE, ET HYPOTHECIS, ET ALIIS DIVERSIS CONTRACTIBUS IN UNIVERSIS LOCIS RERUM SACRARUM, 544 d. C. Imp. IUSTINIANUS Aug. PEIRO, gloriosissimo Orientalium Praetorium Praefecto. Para la mentalidad del legislador imperial la enfiteusis es un contrato. Nov. 7, 3, 3.

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enfiteusis es, con mucha probabilidad, de procedencia helena, Inscr. Gr. Antiq. 121 de RÖHL; Inscr Gr. 263 CAVER, siglo V a. d. C. En esta dirección, BONFANTE, Istituzioni di Diritto Romano, Milano, 1987, p. 283, nos dice que «nelle città greche, come attestano iscrizioni che zi repostono fino al V secolo avanti Cristo, si hanno simili locazioni in perpetuo o a lungo termine di terre incolte, allo scopo di dissodarle “phiteusis”»39.

1.2.1. Possessiones - enfiteusis La vida de la enfiteusis griega y romana parece estar ligada a las grandes possessiones, a los vastos dominios, a los latifundios y a las grandes haciendas de terrenos públicos. En esta dirección WILLIAM R. JOHNSTON manifiesta que “the implantation of the Greek emphyteusis in Roman law was facilitated by existent Roman tenures”40. En efecto, los entes públicos del mundo antiguo (reinos, repúblicas, ciudades, civitatibus agros41, colonias, municipios, templos y príncipes) poseían y concentraban grandes extensiones de tierras de cultivo

Un precedente de esta institución parece encontrarse en el Capítulo XLVII, 23 - 27 del Génesis bíblico donde se narra una concesión de tierras que hizo en Egipto José, administrador del faraón (probablemente, Ramsés 1750 a. C.), a los habitantes de diversas comarcas con la obligación para los concesionarios, esclavizados, de pagar al erario del faraón la quinta parte de los frutos obtenidos de las cosechas: “miren, hoy los he comprado a ustedes y su tierra para Faraón. Aquí tienen semilla, y tienen que sembrar la tierra con ellas. Cuando haya resultado en producto, entonces tendrán que dar la quinta parte a Faraón pero cuatro partes llegarán a ser de ustedes como semilla para el campo y como alimento para ustedes y para los que están en sus casas y para que coman sus pequeñuelos. Y José procedió a hacer que fuera decreto hasta el día de hoy sobre los terrenos de Egipto el que Faraón recibiera la quinta parte. Solo la tierra de los sacerdotes como grupo distinto no llegó a ser de Faraón”. Llama la atención de los pasajes bíblicos, el marcado carácter público, administrativo y fiscal de la concesión, “posesiones y latifundios del Faraón, y de los sacerdotes, utilización de un Decreto de concesión, imposición de pago de pensiones tributarias en dinero y en especie, concretamente 1/5, en beneficio del fisco etc.”. Características, que como veremos, también se apreciarán en las concesiones enfitéuticas del Bajo Imperio de Roma. WILLIAM R. JOHNSTON, “Emphyteusis: A Roman “Perpetua! Tenure”, The University of Toronto Law Journal, 1940, vol. 3, part. 2, p. 325. lnterprt. LRW. CTh. 10, 2, 1.

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y de pastoreo bajo su dominio. “Iuris emphyteutici rei publicae praediorum42”, “rei publicae agrorum43”, “et templorum44”, “fundorum patrimonialium vel rei publicae45” son expresiones descubiertas por las fuentes. La primera nota común apreciable de toda esta tierra fundiaria es su carácter público. Grandes y vastas extensiones de campos agrícolas, podemos decir, latifundios públicos de las provincias orientales. La segunda nota sería su carácter fiscal. Bienes patrimoniales del fisco de los príncipes, bienes públicos e inmuebles del erario del gobierno del Imperio46, bienes raíces de la caja común de los entes municipales, posesiones del erario de las ciudades, possessiones y bienes patrimoniales comunes de los templos y de las autoridades religiosas del mundo helenístico-romano. Como mencioné, los poderes públicos eran responsables de la alimentación de su población y de la creación de riqueza. La dirección de los gobiernos requería la adopción de medidas y estrategias para hacer frente a las guerras, a las calamidades, a las enfermedades, a la peste, a la esterilidad y al abandono de los campos agrícolas. En todos estos supuestos, las autoridades civiles y religiosas se podían enfrentar a una batalla muy seria presentada por un formidable enemigo: el hambre47. AUGUSTO, al decir de SUETONIO veló por el bienestar y la alimentación de los ciudadanos de Roma: “Dio al pueblo frecuentes congiarios, pero sin que fuese siempre igual la cantidad: unas veces eran cuatrocientos sestercios por persona, otras trescientos, y algunas doscientos o solamente cincuenta. De estas liberalidades no excluía ni a los niños de corta edad, aunque se acostumbraba a no incluirles en ellas hasta los diez años de edad. En épocas de escasez, viósele también distribuir raciones de trigo, frecuentemente a precio muy bajo, y duplicar al mismo tiempo la distribución de dinero”48. Por otra parte,

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47 48

CTh. 10, 2, 1. Interprt LRW, CTh. 10, 2, 1. CTh. 1, 2. C. 11, 61, 7. PLINIO EL JOVEN, PANEGIRICO A TRAJANO, 36, 3, p. 106 distingue entre el FISCVM o administración financiera del Príncipe y AERARIVM o Hacienda del Estado, “at fortasse non eadem severitate fiscum qua aerarium cohibes”. C. 1, 2, 12, 2 VALENTINIANO y PALADIO, 451 d. C. SUETONIO, LA VIDA DE LOS DOCE CESARES, AUGUSTO, XLI, HISTORIA NATIONAL GEOGRAPHIC, trad. Norberto Castilla F. Barcelona, 2004, p. 50.

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la creación de las obras públicas49 y el sostenimiento de la riqueza inmobiliaria de las entidades civiles y religiosas requerían ingentes cantidades de dinero que los dirigentes no estaban siempre en condiciones de poder aportar. La enfiteusis administrativa pública fue un medio poderoso de respuesta a todos estos gravísimos problemas. Los mandatarios del mundo antiguo entregaban sus grandes dominios imperiales agrarios a los ciudadanos (“vel emphyteusin quolibet genere largitatis de nostra liberalitate meruerint”, C. 11, 61, 8, GRACIANO, VALENTINIANO, TEODOSIO y ARCADIO 386 d. C.) para que los explotasen por largos periodos de tiempo, a cambio de la obtención de periodos de carencia y exenciones del pago de tributos y rentas, así como la moderación en el cobro de las rentas, o por debajo del valor de sus mercados. Su objetivo era el fomento y la creación de riqueza subordinada al interés general y a las necesidades públicas, es decir, en beneficio de los erarios públicos, del desarrollo del comercio y de los súbditos del Imperio. El bienestar de las naciones y gentes del Imperio guiaron el interés público, administrativo y económico de los negocios en enfiteusis, interés que se mantuvo siempre en las provincias heleno-orientales de Roma. Por otra parte, la irrupción del Cristianismo en el Bajo Imperio será un acontecimiento que determinará el devenir de la Historia de Roma y de nuestra civilización occidental, no en vano es uno de los pilares de la formación de lo que hoy conocemos con el nombre de Europa. El Cristianismo no solo fue un fenómeno religioso, sino también un movimiento cultural, económico y político de primer orden, que empapó las estructuras y entrañas del gobierno del Imperio. El Cristianismo fue protegido por el emperador CONSTANTINO, (Edicto de Milán 313 d. C.) y a partir de él se expandió y consolidó su poder político, jurídico y administrativo en las diócesis, provincias y posesiones del Imperio. Su vasta difusión territorial y la constante acumulación de riquezas y possessiones condujeron a los emperado-

SUETONIO, cit. XLII «pero lo que demuestra que “AUGUSTO” solamente buscaba por este medio el bienestar de su pueblo y no su favor es que, habiéndose alzado quejas un día acerca del alto precio del vino, reprimió los gritos y dijo con voz severa que al establecer su yerno Agripa muchos acueductos había atendido suficientemente a que nadie tuviera sed».

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res LEÓN y ANTEMIO, en el año 470 d. C., a ordenar la prohibición de la venta de los bienes de la Iglesia de Constantinopla (C. 1, 2, 14). Después ANASTASIO, finales del siglo V d. C. y comienzos del siglo VI d. C., reguló las ventas y las concesiones de los bienes inmuebles de las Sagradas Casas, con el fin de proteger y conservar los privilegios de la Gran Iglesia Ortodoxa Cristiana de Constantinopla y de las instituciones y Casas de ella dependientes50, política que seguirá fielmente JUSTINIANO, Nov. Const. VII (535 d. C.). En este periodo de tiempo, las Iglesias y sus venerables Casas, los asilos y los hospitales de huérfanos, los hospicios y los hospitales de los pobres, los asilos de los peregrinos, los asilos y los hospicios de los ancianos, los centros de niños expósitos eran sostenidos con las rentas generadas por las posesiones agrarias, huertos, solares, edificios y otros bienes inmuebles concedidos en enfiteusis51.

1.2.2. ¿Possesiones agrarias = Latifundios? En el Bajo Imperio, las possessiones agrarias públicas provinciales fueron entregadas en enfiteusis. Possessiones públicas que debieron ser de extensión variada. ¿Diez, veinte, cincuenta, cien, doscientas, trescientas hectáreas? Generalmente, las possessiones imperiales tenían dimensiones descomunales. En principio, parece que las concesiones administrativas en enfiteusis presuponían la existencia de un latifundio. Estas cuestiones (dimensión de los fundos y su calificación) nos conducen a otros interrogantes: ¿qué era un latifundio en el mundo antiguo? ¿Qué dimensión debía tener una posesión para ser considerada un latifundio? ¿El concepto jurídico de possessio fundiaria coincidió con el de latifundio? La doctrina histórica acepta la tesis que en los últimos siglos de la República, siglo II a. C. - siglo I a. C., los procesos de conquistas y los tratados de anexión de nuevos territorios condujeron a la concentración de grandes extensiones de terrenos bajo el imperium de los magistrados romanos. Este proceso de expansión imperialista durará varios siglos más. En relación a las grandes haciendas de terreno ro-

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C. 1, 2, 17, 1 - 5. Nv. CXVI, I - XI, 544 d. C.