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DERECHO CATALÁN

Derechos Reales

La necesidad de una pronta reforma era evidente, y llegó en 2015. Se corrigieron entonces los errores más evidentes de técnica jurídica, pero se mantuvieron muchos de los antiguos principios configuradores que deberían haber sido superados. Este libro, al analizar la norma de 2015, trata de ser una introducción a una institución jurídica de la importancia de la propiedad horizontal, analizando las razones de su nacimiento y dando una visión histórica de su formación, para después analizar, con desde una perspectiva analítica y crítica, la normativa que ahora rige en nuestra Comunidad. Para ello se centra en el título constitutivo como elemento vertebrador de la institución, dejando para una ocasión posterior un análisis de la estructura orgánica y de las cuestiones patrimoniales de las comunidades de propietarios.

Los elementos estructurales de la propiedad horizontal en Cataluña Parte general y el título constitutivo

Juan Gómez Martínez Juan Gómez Martínez

Pero esa separación es puramente formal, la legislación catalana mantiene sustancialmente los principios configuradores de la propiedad horizontal contenidos en la normativa estatal. La normativa del Código catalán en materia de propiedad horizontal requirió una pronta revisión que vio la luz en 2015. Esta reforma supone una importante mejora técnica en el contenido de la norma, pero el Código sigue sin separarse de los principios contenidos en la vieja normativa sobre propiedad horizontal.

Parte general y el título constitutivo

La corta vida de la institución de la propiedad horizontal en Cataluña se inicia con la publicación en 2006 del libro V del Código Civil de Cataluña. Cataluña se separa entonces por primera de la normativa estatal que había gobernado las comunidades de propietarios de todo el Estado desde 1960.

Los elementos estructurales de la propiedad horizontal en Cataluña

LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUÑA

LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN CATALUÑA PARTE GENERAL Y EL TÍTULO CONSTITUTIVO

JUAN GÓMEZ MARTÍNEZ

tirant lo blanch Valencia, 2021

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A Genoveva, por la lágrima debida.

Índice Prefacio.................................................................................................... 13

Capítulo I

DESDE LA FORMACIÓN DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL HASTA SU DISOLUCIÓN 1. PLANTEAMIENTO........................................................................... 19 2. EL NACIMIENTO DE LA IDEA DE PROPIEDAD HORIZONTAL. 22 2.1. La situación de partida............................................................... 22 2.2. La propiedad horizontal crece.................................................... 29 3. LAS REGULACIONES HISTÓRICAS DE LA DIVISIÓN DE LA PROPIEDAD EN PLANOS HORIZONTALES.................................. 33 3.1. Los antecedentes remotos........................................................... 33 3.2. Los antecedentes próximos de nuestra ley................................... 41 4. EL MARCO DE DESARROLLO DE LA NUEVA NORMATIVA CATALANA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.............. 45 4.1. Breve análisis del derecho comparado......................................... 45 4.1.1. Los sistemas con propiedad horizontal en sentido propio, puro u ortodoxo.............................................................. 46 4.1.2. Sistemas basados en derechos limitados de uso o disfrute.......................................................................... 52 4.1.3. Sistemas basados en la interposición de personas morales.................................................................................... 54 4.2. La situación legislativa en España............................................... 57 4.3. La Legislación catalana sobre Propiedad Horizontal.................. 62 5. LA DILUCIÓN DE LA IDEA DE PROPIEDAD HORIZONTAL....... 65

Capítulo II

UNA INTRODUCCIÓN A LA INSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL........................................................................................... 71 2. COMUNIDAD O PROPIEDAD......................................................... 74 3. ¿UN CONCEPTO DOCTRINAL O LEGAL PARA LA PROPIEDAD HORIZONTAL?................................................................................ 80 4. LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA PERSONALIDAD JURÍDICA...................................................................................................... 91

Índice

Capítulo III

EL TÍTULO CONSTITUTIVO 1. EL TÍTULO MATERIAL Y LAS PROPIEDADES HORIZONTALES DE HECHO....................................................................................... 100 2. EL TÍTULO FORMAL....................................................................... 108 2.1. La definición legal del título constitutivo.................................... 108 2.2. Los aspectos formales del título constitutivo............................... 113 2.3. La inscripción del título constitutivo y sus efectos...................... 130 2.3.1. Consideraciones generales............................................... 130 2.3.2. Las normas hipotecarias.................................................. 135 A) Los requisitos del título inscribible............................ 137 B) El objeto de la inscripción.......................................... 148 C) Referencia a los anejos............................................... 153 D) La inscripción de la hipoteca en la propiedad horizontal.............................................................................. 161 2.4. Los sujetos otorgantes del título constitutivo.............................. 171 2.4.1. Qué personas deben intervenir en el otorgamiento del título constitutivo.............................................................. 171 A) El propietario único................................................... 173 B) Los varios propietarios múltiples............................... 185 a) La comunidad de promotores............................. 185 b) La intervención de los terceros compradores....... 187 c) La propiedad horizontal impuesta por la autoridad urbanística................................................... 190 C) Un supuesto especial: el nudo propietario.................. 192 D) Los titulares de otros derechos sobre a finca.............. 194 E) El título constitutivo en ejecución de la herencia........ 195 2.4.2. La capacidad para el otorgamiento del título constitutivo.................................................................................... 202 2.5. El contenido del título constitutivo............................................. 206 2.5.1. La descripción del inmueble matriz................................. 207 2.5.2. La descripción de los los elementos privativos................. 213 2.5.3. Los planos....................................................................... 225 2.5.4. Las reservas..................................................................... 226 2.5.5. La previsión de subcomunidades (los tipos legales de propiedad horizontal y la propiedad horizontal compleja).... 226 A) Las subcomunidades dentro de una comunidad ordinaria.......................................................................... 232 B) La agrupación de comunidades.................................. 236 C) Las subcomunidades de trasteros y garajes................ 243 2.5.6. La licencia administrativa................................................ 246 2.5.7. La cuota de participación................................................ 253 2.5.8. Una referencia especial a las reglas comunitarias............. 268 A) Introducción al tema. El contenido de los estatutos... 268

Índice

a) Las actividades prohibidas. La acción de cesación..................................................................... 278 a.1) En la fase previa al proceso judicial........... 281 a.2) Competencia.............................................. 283 a.3) Legitimación.............................................. 283 a.4) Demanda................................................... 285 a.5) Procedimiento............................................ 285 a.6) Medidas cautelares.................................... 286 a.7) Sentencia................................................... 287 B) La forma de los estatutos........................................... 290 a) Los estatutos otorgados “ab initio” y conjuntamente con el título constitutivo........................... 290 b) Los estatutos otorgados “a posteriori”, una vez la propiedad horizontal está constituida y se ha otorgado el título constitutivo............................. 292 C) La inscripción de los estatutos y su oponibilidad a terceros.......................................................................... 294 D) El reglamento de régimen interior y su relación con los estatutos............................................................... 304 2.6. El objeto material del título constitutivo (el objeto de la propiedad horizontal)........................................................................... 315 2.6.1. La finca matriz................................................................ 319 A) La coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público.................. 323 B) Los puertos deportivos.............................................. 332 C) Los mercados............................................................. 333 D) Los cementerios......................................................... 334 2.6.2. Teoría general de los elementos privativos y los elementos comunes y sus figuras intermedias................................... 334 A) Los elementos comunes............................................. 335 a) Concepto y clasificación...................................... 335 b) El uso de los elementos comunes......................... 341 c) Los gastos........................................................... 347 d) Los bienes y los derechos.................................... 353 B) Los elementos privativos............................................ 354 C) Los elementos procomunales..................................... 361 2.7. La modificación del título constitutivo........................................ 368 2.7.1. Sin acuerdo de junta........................................................ 372 2.7.2. Las modificaciones por mayoría simple........................... 379 2.7.3. Los acuerdos por mayoría de cuatro quintos................... 382 2.7.4. Las modificaciones por unanimidad................................ 385

PREFACIO Es habitual comenzar este tipo de estudios haciendo una reflexión sobre la relevancia del tema que se va a abordar, justificando la importancia de la institución que lo inspira con argumentos de todo tipo; se trata, en fin, de exponer las razones por las cuales el autor ha dedicado mucho tiempo y muchos esfuerzos a estudiar y tratar la institución. En el caso de la propiedad horizontal este tipo de prefacio-justificación, para resaltar la importancia de la cuestión, se pone de manifiesto con un simple análisis de los datos estadísticos. Sin entrar a discutir sobre qué tipo de trascendencia es la que da su verdadera importancia a una institución jurídica, para saber de lo que estamos hablando hoy aquí, hay que mirar los números. Y, dependiendo de cómo se analicen esos números nos daremos cuenta de que, en cierto sentido, podremos afirmar que la institución de la propiedad horizontal es la más importante de nuestro ordenamiento jurídico. Este juicio de valor, que será todo lo sesgado que queramos, se deriva tanto de un análisis puramente numérico como de un análisis con tintes sociales de las estadísticas. Soy muy consciente de que los números y estadísticas que voy a utilizar a continuación no son dogma de fe, de que se puede ser muy crítico (y yo lo soy) respecto a la certeza de estos macro números, y que incluso muchas veces están mediatizados por las opciones ideológicas de sus propios elaboradores. Pero no cabe duda de que sin ser axiomas indiscutibles, constituyen la información de la que disponemos, y de entrada, tenemos que aplicarles el beneficio de la duda. Pues bien, usando estas estadísticas, procedentes de diversas fuentes, la argumentación sería más o menos como sigue: En España, y en Cataluña, el elemento patrimonial más importante de las familias es, sin duda, su vivienda. Incluso en el caso de aquéllas familias que disfrutan de una segunda vivienda, en la inmensa mayoría de los casos el valor de su primera residencia, o el valor agregado de las dos residencias, constituye la parte más importante de su patrimonio, de su riqueza familiar. Y ello a pesar de que la crisis económica

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desatada a partir de 2007 ha afectado muy especial y directamente al valor del patrimonio inmobiliario de las familias. En concreto el último “Informe Sobre el Consumo y la Economía Familiar” de la que fue Catalunya Bank es avasallador con la información que suministra sobre la importancia que tienen los bienes inmuebles, y muy especialmente las viviendas, en la composición del patrimonio de las familias. Así, según el informe, a finales del primer trimestre de 2009, los activos inmobiliarios de las familias españolas representaban un 79,6% del valor total de los activos de las familias. De éstos, la mayoría correspondía a vivienda principal (un 68,8%) y el resto a otras propiedades inmobiliarias1. Las estadísticas de Eurostat dicen que en España, en 2017, el 66,1% de la población vive en “pisos”, y el 12,3% en viviendas adosadas, lo que arroja un total de 77,4% de la población cuya vivienda está sujeta al régimen de la propiedad horizontal. Según las estimaciones del Banco de España, la riqueza inmobiliaria de las familias españolas ha pasado de poco más del 400% de la renta familiar bruta disponible (RFBD) a principios de la década de 2000 a un nivel máximo en torno al 900% de la RFBD en 2007, y a partir de entonces, y como decíamos, a consecuencia de la crisis económica, ha ido disminuyendo hasta niveles ligeramente por debajo del 800% de la RFBD. En todo caso, como vemos, números suficientemente expresivos, en el ámbito económico-patrimonial. Es verdad que la normativa que regula la vivienda es muy compleja. Está compuesta no solo por las normas civiles, sino también por un sinfín de normas de carácter administrativo de distinto rango. Pero, en todo caso, las normas que regulan el derecho de propiedad sobre esas viviendas son esencialmente normas del derecho civil.

Informe Sobre el Consumo y la Economía Familiar, de Catalunya Caixa, Núm. 62 de diciembre de 2011. Elaborado por el Servicio de Estudios de Catalunya Caixa, con la colaboración del equipo de investigación del Departamento de Economía Aplicada de la UAB, dirigido por el catedrático de Economía Aplicada Josep Oliver Alonso.

Los elementos estructurales de la propiedad horizontal en Cataluña

La tipología de las viviendas se divide, fundamentalmente, en dos grandes grupos: las viviendas unifamiliares y las plurifamiliares. Dentro de la normativa civil no suele haber una regulación específica relativa al derecho de propiedad sobre viviendas unifamiliares que sea diferenciada de las normas que regulan, en general, el derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles. Sin embargo, las viviendas plurifamiliares, desde el Code napoleónico, tienen una normativa específica que las menciona y ordena (claro está, con distinto grado de especificidad), a través de la regulación especial dictada para las viviendas en edificios por pisos, es decir la normativa sobre propiedad horizontal2. Con los números de los que disponemos, el parque de viviendas en todo el Estado se calcula, en el momento en que escribo este trabajo, y según el Instituto nacional de Estadística, en más de 26 millones de viviendas (a finales de 2010 se calculaban 25.837.108 viviendas, ahora hay que suponer que hemos superado con creces los 27 millones). De estas viviendas, y según el mismo INE, el porcentaje de las que se ubican en edificios plurifamiliares asciende al 66,76%. Todas ellas reguladas, por supuesto, por las normas especiales sobre propiedad horizontal. Además a ellas habría que añadirles el dato de las viviendas que sin ser edificios de pisos están sometidas a normas sobre propiedad horizontal (chalets adosados o pareados, complejos inmobiliarios, urbanizaciones sometidas a este régimen…) que es un dato que las estadísticas del INE no dan desagregado3. Los mismos datos aplicados a Cataluña son: que disponemos en nuestra Comunidad Autónoma (a finales de 2011) de un total de 3.863.381 viviendas, de las cuales, un porcentaje aproximado del 67% se encuentra en edificios plurifamiliares. Aplicando las mismas correcciones, para adaptar los datos al año 2016, nos encontramos con que el artículo 553 del Código Civil Catalán (el que regula la

Por supuesto la normativa sobre propiedad horizontal no solo regula las viviendas sometidas a este régimen, sino que, en principio, regulaba los edificios (contuvieran viviendas u otros elementos independientes) que se sometían a un sistema de propiedad separada por pisos; actualmente, como tendremos ocasión de ver, la regulación de la propiedad horizontal se extiende a prácticamente todo tipo de inmuebles. Pero esto no desvirtúa la argumentación que estoy desarrollando puesto que lo cierto es que la inmensa mayoría de los inmuebles que están sometidos a las normas de propiedad horizontal son viviendas. Todo ello de acuerdo con el censo de población de 2011 del INE.

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propiedad horizontal, en nuestro territorio) se aplica, por lo menos, a 2.613.000 viviendas en la Comunidad Autónoma de Cataluña. Dichas viviendas suponen además (como hemos visto) un porcentaje de alrededor del 79,6% del patrimonio de las familias catalanas. Aquí está, abrumadoramente mostrada, la importancia económica del tema que ocupa este trabajo. Pero siendo enorme la importancia económica del componente inmobiliario en el patrimonio familiar, no podemos obviar la importancia social del tema. El de la vivienda es un tema especialmente sensible. No hace falta recordar el artículo 47 de nuestra Constitución que reconoce a los ciudadanos el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada; o las referencias que hace a la vivienda nuestro Estatut de Autonomía, cuyo artículo 26 recoge ese mismo derecho para las personas sin recursos suficientes, el 40 para los jóvenes (recordando de nuevo a ambos colectivos en el artículo 47 para los casos de las viviendas con protección pública). Porque mucho más allá de estas menciones legales de las normas de más alto rango, las consecuencias sociales de cualquier tema relacionado con la vivienda son evidentes. De la crisis económica que se desata a partir del año 2007, el ámbito más afectado es el del mercado inmobiliario, incluyendo en él el del crédito para la adquisición de los inmuebles. De hecho siempre se cita como el detonante principal de la crisis, la quiebra del sistema de crédito inmobiliario y su titulación en los Estados Unidos, con la aparición de las tristemente famosas hipotecas “subprime”4. Una de las consecuencias más dolorosas y socialmente más trascendentes del colapso del mercado del crédito inmobiliario5 ha sido, sin duda, la pérdida de sus viviendas por parte de muchas familias.

Quizás podemos considerar que el pistoletazo de salida para la crisis lo dio la quiebra técnica de las dos grandes compañías hipotecarias de los EE.UU., Fannie Mae y Freddie Mac. Recordemos (y deberíamos reflexionar sobre el tema) que en terminología americana nos encontramos ante dos G.S.E. (Governement Sponsored Enterprises), es decir compañías paragubernamentales, en un país con una economía ultra liberal. No analizo aquí los motivos de la crisis de las hipotecas, ni señalo culpables, ni propongo soluciones, ni hago un juicio de valor sobre la pérdida de muchas viviendas por parte de los ciudadanos. Excedería con muchísimo las pretensiones

Los elementos estructurales de la propiedad horizontal en Cataluña

Este tema ha resultado especialmente importante en Cataluña, donde la movilización social contra los desahucios de las viviendas ha dado origen a un movimiento social y popular (la Plataforma de Afectados por la Hipoteca —PAH—) que, en las elecciones municipales celebradas en mayo de 2015, ha llevado a su cabeza visible a ser elegida, ni más ni menos, que alcaldesa de Barcelona. Es cierto que la regulación que vamos a analizar aquí es la norma iusprivativista sobre propiedad horizontal, y que los problemas de orden social y político habrá que solventarlos más bien con normas de derecho público6, pero tampoco cabe duda de que una buena normativa sobre las relaciones de derecho privado que se derivan de la propiedad de las viviendas ayudará en gran medida a que ese derecho a una vivienda digna al que nos hemos referido antes, pueda ser ejercido de una forma equilibrada, y poco conflictiva. La tercera pata que sustenta la importancia de las normas sobre propiedad horizontal (además de la importancia económica y la trascendencia social de la vivienda que acabo de poner de manifiesto) es la de la posible conflictividad que se derive de la norma. Porque lo cierto es que nuestros tribunales ya están lo bastante ocupados como para que les inundemos con conflictos inmobiliarios surgidos de una norma mal concebida o mal redactada. Y más ahora que finaliza la desescalada, como salida del confinamiento impuesto por la crisis del Covid-19 y se prevé una avalancha insostenible para los juzgados, que sin duda tardarán años en recuperar un ritmo laboral normal. La conflictividad inmobiliaria en el mundo es parte importante de los asuntos que llegan a los tribunales. Entre los países desarrollados se dice (con cierta imprecisión), que los conflictos inmobiliarios suponen alrededor del 60% de los pleitos civiles de los que entienden los tribunales. Es cierto que la conflictividad inmobiliaria en España, y en Cataluña (si excluimos la que se deriva de las ejecuciones hipotecarias)

y el ámbito de este estudio; me limito a señalar algunas de las consecuencias, que podríamos calificar de incontrovertidas de la crisis. En Cataluña tenemos ya la interesante Ley del Derecho a la Vivienda (Ley 18/2007 de 28 de diciembre). Prueba de la sensibilidad que provoca la cuestión es que cada gobierno que ha habido desde entonces ha modificado esta Ley o las normas que las desarrollan, arrimando el ascua a su respectiva sardina ideológica.

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es mucho más pequeña, y se mueve en magnitudes mucho más razonables, debido, probablemente, a que tenemos un sistema de tráfico inmobiliario muy eficiente y una normativa sobre propiedad horizontal bastante razonable, flexible y equilibrada. Pero lo que nuestro sistema judicial no soportaría es que con motivo de una mala ley se multiplicasen los conflictos civiles en relación con los derechos sobre los inmuebles. Estos temas son siempre complicados, y podrían contribuir de manera decisiva a un mayor colapso de los tribunales. Por eso, también en este ámbito, nos encontramos ante una norma de gran trascendencia: una buena normativa sobre propiedad horizontal aligera la carga de trabajo de los tribunales; en cambio, una mala ley en materia tan complicada, sensible e importante podría colapsarlos. Si al silogismo le añadimos que son los tribunales los que garantizan el funcionamiento del estado de derecho, en su sentido literal, concluimos que la normativa sobre propiedad horizontal es esencial desde un punto de vista económico, desde un punto de vista social, y también desde una perspectiva estructural para el propio funcionamiento adecuado de las instituciones del Estado.

Capítulo I

DESDE LA FORMACIÓN DEL CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL HASTA SU DISOLUCIÓN 1. PLANTEAMIENTO En los párrafos que siguen voy a intentar dar una explicación lógica e histórica del nacimiento y evolución de la propiedad horizontal, de su propia denominación, y del porqué se puede considerar que supuso una verdadera novedad en la legislación privatista del derecho de propiedad, para acabar analizando el hecho de que la propiedad horizontal, o más concretamente la armadura jurídica que la ha sustentado, se ha convertido en un instrumento utilizado por el ordenamiento jurídico para regular una serie de situaciones y relaciones jurídicas que no tienen nada que ver con las que motivaron su nacimiento, y que, incluso en algunos casos, son antagónicas. La estructura jurídica creada para organizar y regular la propiedad horizontal ha resultado tan útil y eficiente que ahora la usamos para regular situaciones de hecho que se alejan mucho de del “edificio de pisos” que fue su objeto primigenio. Su uso se ha extendido tanto, ha abarcado tantos objetos diferentes (especialmente en la normativa catalana), que ahora da un poco de miedo que pueda (utilizando la expresión que triunfó en los años ochenta del siglo pasado) “morir de éxito”. En un estudio de las características de este es prácticamente imposible eludir el hacer una referencia histórica a la institución de la que trata, la propiedad horizontal, y así lo haré un poco más abajo. Pero, más allá de los simples datos de erudición que puede representar la enumeración de lo que los diferentes autores han considerado antecedentes más o menos remotos de la propiedad horizontal, lo que me parece interesante del estudio histórico de la propiedad horizontal es que nos conduzca a entender por qué tratamos la propiedad horizontal como una institución distinta de la de la propiedad sin apellidos.

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Creo que las reflexiones que voy a hacer un poco más adelante, enfocadas hacia la historia de la institución, y los motivos de su propia formulación jurídica, dejarán claro que en mi opinión la forma correcta de referirse a nuestra institución (siempre desde su perspectiva histórica) sería más bien la de “propiedad dividida en planos horizontales”, o “propiedad dividida horizontalmente”. Lo que ocurre es que la denominación generalmente utilizada de “propiedad horizontal” (que como vemos es una especie de apócope de la expresión completa) ha tenido el éxito suficiente como para que sea aceptada, no solo por las disposiciones legales que la configuran y regulan, sino también por la generalidad de los autores que le han dedicado sus reflexiones, e incluso puede decirse, que por la población en general. La propiedad horizontal es una institución jurídica que, habiendo nacido en el mundo de la doctrina científico-jurídica, se refiere a un bien que es de uso tan generalizado, un bien que es tan de primera necesidad, que ha dejado de ser un tema del que tratan exclusivamente los teóricos, y se ha convertido en un tema del que todo el mundo ha oído hablar y es capaz de opinar. Es una importante institución jurídica con sus connotaciones técnicas, pero al mismo tiempo una institución que se puede traer a colación en cualquier conversación coloquial. Porque cuando hablamos de ella todo el mundo sabe con bastante certeza y aproximación de qué estamos hablando. Es decir, que bien sea por lo acertado de la denominación elegida, es decir, lo gráficamente que describe la situación jurídica a que se refiere, bien sea porque su regulación es tan flexible que ha permitido incluir en ella muchas más situaciones y más objetos de los que en principio dieron origen a su nacimiento, lo cierto es que su éxito implica que no es en absoluto oportuno discutir ahora sobre la denominación adoptada. No es el momento. Como veremos a lo largo de estas páginas, si la denominación adoptada hubiera sido su nombre extenso, ahora estaríamos en el debate de cambiarle de nombre. Porque ese nombre extenso de “propiedad dividida en planos horizontales” es muy expresivo y descriptivo de su contenido, un contenido muy específico que ya no casa bien con los nuevos objetos de la propiedad horizontal, puesto que estos nuevos objetos ya no se dividen en planos horizontales. Sin embargo, la