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Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología. Una colección clásica en la literatura universitaria española.

Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch. www.tirant.es

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DERECHO CIVIL PATRIMONIAL II

DERECHO CIVIL PATRIMONIAL II EDITORES

Ángel M. López y López Rosario Valpuesta Fernández

COORDINADORES

María Serrano Fernández Reyes Sánchez Lería

AUTORES

L. Aguilar Ruiz

F. Oliva Blázquez

M. J. Díaz Gómez

J. P. Pérez Velázquez

C. Hornero Méndez

E. Pizarro Moreno

F. Infante Ruiz

R. Sánchez Lería

L. López de la Cruz

M. Serrano Fernández

A. M. López y López

L. Vázquez-Pastor Jiménez

Editores

Ángel López y López Rosario Valpuesta Fernández

DERECHO CIVIL PATRIMONIAL II Coordinadores

María Serrano Fernández Reyes Sánchez Lería Autores Leonor Aguilar Ruiz Manuel Jesús Díaz Gómez César Hornero Méndez Francisco Infante Ruiz Laura López de la Cruz Ángel López y López Francisco Oliva Blázquez Juan Pablo Pérez Velázquez Eugenio Pizarro Moreno Reyes Sánchez Lería María Serrano Fernández Lucía Vázquez-Pastor Jiménez

Valencia, 2014

Copyright ® 2014 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN: 978-84-9086-228-5 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

Para Rosi siempre presente en nuestro recuerdo

Índice Tema 1 EL DERECHO REAL 1. INTRODUCCIÓN................................................................................................... 19 2. EL DERECHO REAL: SU DELIMITACIÓN FRENTE AL DERECHO DE CRÉDITO............................................................................................................................ 21 3. ENUMERACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.................. 23 4. AUTONOMÍA PRIVADA Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES................ 26 5. ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL............................................ 30

Tema 2 LA PROPIEDAD 1. NOCIÓN Y CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD.............................. 35 1.1. Aproximación al concepto de propiedad. Perfiles históricos............................. 35 1.2. Perfiles constitucionales del derecho de propiedad............................................ 43 1.3. Contenido del derecho de propiedad................................................................ 50 2. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO DE PROPIEDAD............................ 52 2.1. La teoría de los límites y las limitaciones.......................................................... 52 2.2. Límites por razón del interés de los particulares............................................... 55 2.3. Limitaciones del dominio de carácter convencional: las prohibiciones de disponer.................................................................................................................... 60 3. TUTELA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD............................................................... 62 4. ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD PRIVADA.......................................................... 68 5. LAS PROPIEDADES ESPECIALES........................................................................... 72

Tema 3 LA POSESIÓN 1. LAS DIFERENTES CONCEPCIONES DE LA POSESIÓN. FUNCIONALIDAD DEL CONCEPTO............................................................................................................ 77 2. LA POSESIÓN COMO HECHO Y COMO DERECHO......................................... 80 3. ELEMENTOS DE LA POSESIÓN............................................................................ 81 3.1. El corpus y el animus como elementos de la posesión....................................... 81 4. CLASES DE POSESIÓN........................................................................................... 82 4.1. Posesión natural y posesión civil...................................................................... 82 4.2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño........ 84 4.3. Posesión en nombre propio y posesión en nombre ajeno. El servidor de la posesión............................................................................................................... 85 4.4. Posesión mediata e inmediata........................................................................... 86 4.5. Posesión de buena y posesión de mala fe.......................................................... 87 5. ESTRUCTURA DE LA SITUACIÓN POSESORIA................................................... 88 5.1. Sujetos de la posesión....................................................................................... 88 5.2. Objeto de la posesión....................................................................................... 89

7. 8. 9.

Índice

5.2.1. Posesión de cosas................................................................................... 89 5.2.2. Posesión de derechos............................................................................. 89 ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN MODIFICACIÓN Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN........................................................................................................................ 90 6.1. Adquisición de la posesión............................................................................... 90 6.1.1. Modos originarios de adquirir la posesión............................................. 91 6.1.2. Modos derivativos de adquirir la posesión............................................ 92 6.2. Conservación de la posesión............................................................................. 93 6.3. Modificación de la posesión............................................................................. 93 6.3.1. La inversión o interversión del concepto posesorio................................ 94 6.4. La extinción o pérdida de la posesión............................................................... 95 6.5. Recuperación de la posesión............................................................................. 98 EFICACIA DE LA POSESIÓN.................................................................................. 98 7.1. La presunción de titularidad............................................................................. 99 TUTELA DE LA POSESIÓN.................................................................................... 100 LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO........................................................... 105 9.1. Régimen jurídico de los frutos.......................................................................... 105 9.1.1. Adquisición de los frutos por el poseedor de buena fe........................... 105 9.1.2. Adquisición de los frutos por el poseedor de mala fe............................. 107 9.2. Régimen jurídico de los gastos y mejoras......................................................... 107 9.3. Responsabilidad por deterioro o pérdidas........................................................ 108

Tema 4 CONSTITUCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES 1. LOS MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO ESPAÑOL: EL ART. 609 DEL CÓDIGO CIVIL....................................................... 111 2. EN ESPECIAL, LA ADQUISICIÓN DERIVATIVA. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO..................................................................................................................... 115 2.1. La tradición...................................................................................................... 116 3. LA ADQUISICIÓN POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO: LA USUCAPIÓN...... 119 3.1. Sujetos y objeto................................................................................................ 120 3.2. Requisitos para la usucapión............................................................................ 121 3.3. Plazos para la usucapión.................................................................................. 123 4. MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES................................................... 123 4.1. La accesión. En particular la accesión invertida................................................ 124 5. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.......................................................... 129

Tema 5 APARIENCIA, PUBLICIDAD Y ADQUISICIÓN 1. EL SISTEMA TRANSMISIVO ESPAÑOL: LA PROTECCIÓN DE LA APARIENCIA Y LA ADQUISICIÓN DEL DERECHO................................................................... 133 2. ESPECIAL REFERENCIA A LA INEFICACIA TRANSMISIVA Y A LA FALTA DE LEGITIMACIÓN DEL TRANSMITENTE............................................................... 139 2.1. Título nulo o anulable...................................................................................... 139 2.2. Falta de legitimación del transmitente.............................................................. 140

Índice

3. PUBLICIDAD REGISTRAL: FUNDAMENTO DE LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO EX ART. 34 LH...................................................................................... 142 3.1. La fe pública registral....................................................................................... 147 3.2. La interpretación de los requisitos del art. 34 LH............................................. 148

Tema 6 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1. LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA REGISTRAL.................................................... 153 1.1. Concepto y características................................................................................ 153 1.2. El Registro de la Propiedad.............................................................................. 155 1.3. Los principios hipotecarios............................................................................... 156 2. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL...................................................... 160 2.1. Planteamiento general...................................................................................... 160 2.2. Los derechos inscribibles.................................................................................. 160 2.3. Los títulos inscribibles...................................................................................... 162 2.4. El titular registral............................................................................................. 164 2.5. La finca registral............................................................................................... 164 2.6. Descripción de la finca en el Registro. El folio real........................................... 166 2.7. Registro y Catastro.......................................................................................... 168 2.8. Modificaciones de la finca................................................................................ 169 3. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL....................................................................... 169 3.1. Sus fases........................................................................................................... 169 3.2. La inscripción................................................................................................... 172 3.2.1. Concepto de inscripción y anotación preventiva.................................... 172 3.2.2. Clases de inscripciones.......................................................................... 173 3.2.3. Tradición e inscripción.......................................................................... 173 3.3. Los procedimientos de inmatriculación............................................................ 174 3.4. El tracto sucesivo............................................................................................. 175 3.4.1. Concepto y significado.......................................................................... 175 3.4.2. Reanudación del tracto sucesivo............................................................ 176 3.5. Efectos de la inscripción................................................................................... 177 3.6. La legitimación registral................................................................................... 178

Tema 7 LOS DERECHOS REALES DE GOCE 1. SIGNIFICADO DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE................ 183 2. EL USUFRUCTO...................................................................................................... 184 2.1. Concepto y naturaleza jurídica......................................................................... 184 2.2. Constitución..................................................................................................... 187 2.3. Contenido........................................................................................................ 188 2.3.1. Facultades del usufructuario.................................................................. 189 2.3.2. Obligaciones del usufructuario.............................................................. 190 2.4. Extinción.......................................................................................................... 196 3. EL USO Y LA HABITACIÓN................................................................................... 201 3.1. Concepto y régimen jurídico............................................................................ 201 4. LAS SERVIDUMBRES.............................................................................................. 201 4.1. Concepto y estructura...................................................................................... 201

Índice

4.2. Clasificación..................................................................................................... 203 4.3. Constitución..................................................................................................... 206 4.4. Contenido........................................................................................................ 208 4.5. Modificación y extinción.................................................................................. 210 4.6. Breve referencia a singulares tipos de servidumbre........................................... 211 4.6.1. Servidumbres de pastos, leñas y otros aprovechamientos forestales....... 211 4.6.2. Servidumbres de aguas.......................................................................... 211 4.6.3. Servidumbres de paso............................................................................ 212 4.6.4. Servidumbres de luces y vistas............................................................... 212 4.6.5. Servidumbres de medianería, obras intermedias y distancias.................. 212 4.6.6. Otras «servidumbres» que propiamente no lo son................................. 213 5. LA SUPERFICIE....................................................................................................... 213 5.1. Concepto y características................................................................................ 213 5.2. Constitución, transmisión y extinción.............................................................. 214 6. EL APROVECHAMIENTO POR TURNOS............................................................. 215 6.1. Concepto y constitución................................................................................... 215 6.2. Ejercicio y extinción......................................................................................... 216

Tema 8 LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA 1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA............................................................ 219 1.1. Concepto y clases............................................................................................. 219 1.2. Disposiciones comunes de la prenda e hipoteca................................................ 220 1.2.1. Características....................................................................................... 220 1.2.2. La promesa de constitución de prenda o hipoteca.................................. 221 1.2.3. Realización de valor y prohibición de pacto comisorio.......................... 221 2. LA PRENDA............................................................................................................ 223 2.1. Concepto y requisitos....................................................................................... 223 2.2. Contenido: derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio.......................... 223 2.3. Prendas especiales............................................................................................ 225 2.4. Extinción.......................................................................................................... 226 3. LA HIPOTECA INMOBILIARIA............................................................................. 227 3.1. Concepto y características................................................................................ 227 3.2. Clases de hipotecas........................................................................................... 228 3.2.1. Hipotecas voluntarias y legales.............................................................. 228 3.2.2. Hipotecas expresas y tácitas.................................................................. 229 3.2.3. Hipotecas ordinarias o de tráfico, de seguridad y de máximo................ 229 3.3. Constitución de la hipoteca.............................................................................. 230 3.4. Elementos de la hipoteca: sujetos, objeto y obligación garantizada................... 231 3.4.1. Sujetos................................................................................................... 231 3.4.2. Objeto................................................................................................... 232 3.4.3. Hipotecas especiales por razón de su objeto.......................................... 232 3.4.4. La extensión objetiva de la hipoteca...................................................... 236 3.4.5. La obligación garantizada..................................................................... 238 3.4.6. Los intereses de la obligación garantizada............................................. 239 3.4.7. Especialidades en virtud de la obligación asegurada.............................. 241 3.5. El contenido de la hipoteca.............................................................................. 243 3.5.1. Facultades de conservación de la garantía hipotecaria........................... 243

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3.5.2. Preferencia y prioridad del crédito hipotecario...................................... 244 3.5.3. La fase de ejecución hipotecaria: acciones y procedimientos.................. 246 3.6. Vicisitudes de la hipoteca y el crédito hipotecario............................................. 250 3.6.1. Cesión del crédito hipotecario............................................................... 250 3.6.2. Subrogación y modificación del préstamo hipotecario........................... 250 3.6.3. Venta del bien hipotecado: el tercer poseedor........................................ 251 3.6.4. La movilización de los créditos hipotecarios.......................................... 253 3.7. Extinción de la hipoteca................................................................................... 254 4. HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO.......................... 254 5. LA ANTICRESIS...................................................................................................... 255

Tema 9 LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE 1. LA CATEGORÍA DE LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN.................... 257 2. TANTEO Y RETRACTO. CONCEPTO Y TIPOS.................................................... 258 3. TANTEO Y RETRACTO LEGALES........................................................................ 260 3.1. Concepto.......................................................................................................... 260 3.2. El retracto legal en el Código civil; régimen general......................................... 261 3.3. Supuestos específicos de tanteo y retracto en el Código civil............................. 264 3.4. Otros supuestos de tanteo y retracto legales..................................................... 270 4. TANTEO Y RETRACTO DE ORIGEN VOLUNTARIO.......................................... 272 5. EL DERECHO DE OPCIÓN.................................................................................... 273 5.1. Concepto.......................................................................................................... 273 5.2. Elementos......................................................................................................... 274 5.3. Naturaleza jurídica........................................................................................... 275 6. EL RETRACTO CONVENCIONAL O PACTO DE RETRO................................... 276

Tema 10 LAS SITUACIONES DE COTITULARIDAD DE LOS DERECHOS REALES 1. LA COMUNIDAD DE BIENES................................................................................ 279 1.1. Concepto, características y regulación.............................................................. 279 1.2. Naturaleza jurídica de la comunidad................................................................ 283 1.3. Contenido de la comunidad de bienes.............................................................. 286 1.3.1. Facultades y deberes de los comuneros con relación a la cosa común.... 286 1.3.2. Facultades de la comunidad................................................................... 290 1.4. Extinción de la comunidad. En especial, la división de la cosa común.............. 291 1.4.3. Causas de extinción en general.............................................................. 291 1.4.4. La división de la cosa común................................................................. 292 2. LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................................................................ 293 2.1. Concepto y regulación...................................................................................... 293 2.2. El título constitutivo......................................................................................... 295 2.3. La estructura de la propiedad horizontal: elementos comunes y elementos privativos.............................................................................................................. 296 2.4. Derechos y obligaciones de los propietarios..................................................... 297 2.5. La organización de la propiedad horizontal: administración y representación de la comunidad de propietarios...................................................................... 299

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2.5.1. La Junta de propietarios........................................................................ 299 2.5.2. El presidente.......................................................................................... 301 2.5.3. El secretario y el administrador............................................................. 301 2.6. Extinción de la propiedad horizontal............................................................... 302

Relación de autores Tema 1. El derecho real Reyes Sánchez Lería Tema 2. La propiedad Francisco Infante Ruiz Tema 3. La posesión María Serrano Fernández Tema 4. Constitución y adquisición de los derechos reales. Modificación y extinción de los derechos reales Leonor Aguilar Ruiz Laura López de la Cruz Tema 5. Apariencia, publicidad y adquisición Ángel M. López y López Eugenio Pizarro moreno Tema 6. El Registro de la Propiedad Juan Pablo Pérez Velázquez Tema 7. Los derechos reales de goce Manuel Jesús Díaz Gómez Tema 8. Los derechos reales de garantía Francisco Oliva Blázquez Tema 9. Los derechos reales de adquisición preferente Lucía Vázquez-Pastor Jiménez Tema 10. Las situaciones de cotitularidad de los derechos reales César Hornero Méndez

Abreviaturas y acrónimos AP

Audiencia Provincial

AAP

Auto Audiencia Provincial.

AJPI

Auto Juez de Primera Instancia

BGB

Acrónimo del Código Civil Alemán (Bürgerliches Gesetzbuch)

CAA

Comunidades Autónomas

Código Civil

CCCat

Código Civil de Cataluña

Constitución Española

DGRN

Dirección General de los Registros y el Notariado

InDret

Revista para el Análisis del Derecho

LAR

Ley de Arrendamientos Rústicos

LAT

Ley de Aprovechamiento por Turnos

LAU

Ley Arrendamientos Urbanos

LEC

Ley de Enjuiciamiento Civil

LEEF

Ley reguladora del Estatuto de la Explotación Familiar Agraria y de los Agricultores Jóvenes

LFMM

Ley de Fincas Manifiestamente Mejorables

Ley Hipotecaria

LMEA

Modernización de Explotaciones Agrarias

LPAP

Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas

LPH

Ley de Propiedad Horizontal

LPI

Ley de Propiedad Intelectual

LRDA

Ley de Reforma y Desarrollo Agrario

LTCEA

Ley sobre Titularidad Compartida de las Explotaciones Agrarias (LTCEA)

Real Decreto

RDGRN

Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado

RdPat/RdP

Revista de Derecho Patrimonial (revista jurídica)

Reglamento Hipotecario

Registro de la Propiedad

SPA/SSAP

Sentencia de la Audiencia Provincial/Sentencias de la Audiencia Provincial

Abreviaturas y acr贸nimos

STC/SSTC

Sentencia del Tribunal Constitucional/Sentencias del Tribunal Constitucional

STJUE

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Uni贸n Europea

SSTEDH

Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos

STS/SSTS

Sentencia del Tribunal Supremo/Sentencias del Tribunal Supremo

Tribunal Constitucional

TRLA

Texto Refundido Ley de Aguas

TRLGDCU

Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

TRLS

Texto Refundido de la Ley del Suelo

Tribunal Supremo

Uni贸n Europea

Tema 1

El derecho real SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. EL DERECHO REAL: SU DELIMITACIÓN FRENTE AL DERECHO DE CRÉDITO. 3. ENUMERACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. 4. AUTONOMÍA PRIVADA Y TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. 5. ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL.

1. INTRODUCCIÓN El Derecho Civil patrimonial se divide, como sabemos, en dos partes que son, respectivamente, el denominado Derecho de obligaciones y contratos y el Derecho sobre las cosas, también denominado Derechos reales. Éste último constituye el conjunto de normas que regula la atribución de los bienes y el conjunto de facultades que un sujeto puede ejercer sobre los mismos.

Debemos comenzar señalando que la CE reconoce el derecho a la propiedad privada en el art. 33, que establece que: 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Como podemos observar, se trata del reconocimiento de un derecho que viene exigido por otros valores constitucionalmente consagrados como el de la persona, su proclamada libertad y dignidad, y el libre desarrollo de su personalidad, todo ello unido a la libre iniciativa económico privada reconocida en el art. 38 CE. Este derecho es, en este sentido, corolario de estos principios pues es lógico que, teniendo en cuenta los mismos, se reconozca a toda persona la posibilidad de gozar y disfrutar de los bienes y los recursos (MONTÉS PENADÉS).

Reyes Sánchez Lería

Como puede imaginarse esta cuestión resulta de gran trascendencia social y, en consecuencia, su regulación tiene fuertes tintes políticos y de organización del sistema económico del Estado.

Los límites a los que hacemos referencia se derivan, en primer lugar, de la denominada función social de la propiedad. Aunque más adelante se hará referencia a la misma, conviene indicar aquí que determinados bienes y recursos están sometidos a cierto control que determina que su propietarios no puedan actuar libremente, si no que deben someterse a ciertas normas reguladoras de su uso o explotación. Otros límites se fijan en atención a determinados intereses particulares y por razones de convivencia. Así, por ejemplo, prevé un límite a la propiedad privada el art. 591 CC que establece que no se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Por tanto, si Juan tiene una finca y quiere plantar olivos en la misma, deberá hacerlo respetando la distancia establecida pues, aunque la finca sea de su propiedad y en principio pudiera razonarse que puede plantarlos donde quiera, se impone un límite en este sentido por razones de convivencia. Como límite general que afecta a todo derecho subjetivo y por tanto también a la propiedad privada, es la prohibición del abuso de derecho.

En concreto, el sistema consagrado en nuestra Constitución determina, por un lado, la existencia de recursos que por su importancia para la vida social son atribuidos a la colectividad y los gestiona el Estado. Así, el art. 128.2 CE dispone que «Se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante ley se podrá reservar al sector público recursos o servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio, y asimismo acordar la intervención de empresas cuando así lo exigiere el interés general». Ejemplo 1 Por ejemplo, el art. 132.2 CE establece expresamente que «Son bienes de dominio público estatal los que determine la ley y, en todo caso, la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental».

Junto a los bienes de dominio público, existen otros cuyo goce y explotación se concede a los ciudadanos para que puedan, mediante los mismos, satisfacer sus intereses particulares. Este es el régimen jurídico que estudiaremos en este curso y que se encuentra básicamente en el Libro II del Código Civil, titulado «De los bienes, la propiedad y sus modificaciones». En consecuencia podemos determinar que, en línea de principio, las claves de la ordenación del Derecho de cosas en nuestro ordenamiento son las siguientes: 1.- Salvo determinados bienes y recursos cuya explotación y gestión es atribuida al Estado, el Derecho de cosas se apoya en la propiedad privada que no se extingue con la muerte de su titular si no que pasa a sus causahabientes. 2.- El poder conferido a los particulares sobre las cosas no es un señorío ilimitado, si no que se somete a ciertos controles y límites. Asimismo, en muchos casos, la titularidad de un derecho real comporta también la imposición de determinadas obligaciones.

El derecho real

3.- Dentro de estos límites, los particulares gozan de la libre utilización de los bienes. En este sentido, el derecho de propiedad tendrá siempre un contenido esencial que deberá respetarse, en todo caso, tanto por las leyes como el poder público. En efecto, como todo derecho subjetivo, la propiedad privada tiene un contenido esencial compuesto por aquellas facultades o posibilidades de actuación necesarias para que el derecho sea reconocido como tal.

Hasta ahora nos hemos referido fundamentalmente a la propiedad privada por ser éste el derecho real por excelencia y el que otorga el grado máximo de poder sobre una cosa (DÍEZ-PICAZO). No obstante, este derecho no es el único que se reconoce en nuestro ordenamiento. Se encuentran también los denominados derechos reales limitados o derechos en cosa ajena. Todos ellos constituyen el conjunto de derechos patrimoniales sometidos al Derecho de cosas y que comparten ciertas características y peculiaridades que los identifican y los diferencian, además, de los otros derechos patrimoniales, estos son, los derechos de crédito.

2. EL DERECHO REAL: SU DELIMITACIÓN FRENTE AL DERECHO DE CRÉDITO Como ya hemos indicado, la división fundamental dentro de los llamados derechos subjetivos patrimoniales es la que diferencia entre los derechos reales y los derechos de crédito. Veamos detenidamente cuáles son las notas que diferencian a una y otra categoría. Debemos tener en cuenta que esta distinción se ha sometido a revisión en muchas ocasiones y que existen autores que no se muestran de acuerdo con la misma. En cualquier caso y a pesar de las múltiples críticas recibidas, no podemos negar que esta distinción tiene importantes consecuencias en cuanto al régimen jurídico aplicable según sea real o de crédito el concreto derecho subjetivo. Así, por citar algún ejemplo, las acciones reales prescriben a los 30 años para bienes inmuebles y a los 6 años para los muebles (arts. 1962 y 1963 CC). Para las acciones personales, derivadas de los derechos de crédito, el plazo general es de 15 años (art. 1964 CC). Consideramos asimismo que es conveniente hacer una breve mención a esta clasificación, considerada por muchos auto-

Las obligaciones que se derivan de la titularidad de los derechos reales son las llamadas obligaciones propter rem. En estos casos, el titular del derecho, por el hecho de serlo, se encuentra obligado a realizar una determinada conducta a favor de un sujeto. Así, por ejemplo, el usufructuario está obligado a hacer en la cosa las reparaciones ordinarias (art. 599 CC) o los copropietarios de una cosa a contribuir a los gastos de conservación del bien común (art. 395 CC). La condición de deudor nace, precisamente, por la titularidad del derecho real que se ostenta. En consecuencia, estas obligaciones son accesorias a este derecho y se transmiten cuando se transmite el mismo.

Reyes Sánchez Lería res como la summa divisio de los derechos patrimoniales, pues sin duda nos da una idea, al menos inicial, de la dinámica propia los derechos reales frente a la de los derechos de crédito.

1.- En primer lugar, ambos tipos de derechos se diferencian en cuanto al objeto sobre el que recaen. El objeto del derecho de crédito es el comportamiento (prestación) que el deudor tiene que realizar a favor del acreedor. La facultad esencial del acreedor se concreta, como sabemos, en instar al deudor a realizar la prestación debida. El objeto del derecho real es, sin embargo, una cosa y sobre ésta se ejerce el señorío jurídico. Ejemplo 1 Así, del contrato de compraventa surge el derecho de crédito del comprador que se concreta en poder exigir al vendedor la entrega de la cosa. En este sentido, el ordenamiento jurídico no reconoce ni concede al comprador ninguna facultad que pueda ejercitarse directamente sobre el objeto comprado. Sólo cuando el vendedor cumple con su obligación y entrega el mismo, adquiere el comprador un derecho real sobre éste (propiedad).

Por ello, objeto de un derecho de crédito puede ser la entrega de una cosa futura que no existe en el momento de constituir la relación obligatoria pero que se prevé su existencia en un momento posterior. Por el contrario, el derecho real, por su propia naturaleza y contenido, no puede recaer sobre una cosa que carezca de una existencia actual y cierta. Ejemplo 2 Así, por ejemplo, en el contrato de obra, el derecho de crédito del que encarga la misma tiene por objeto una cosa futura pues, en el momento de celebración de contrato, ésta no existe todavía pero existirá cuando se construya la obra encargada. Sólo cuándo la cosa se haya creado y el que realiza la obra cumpla con su obligación, entregándosela al que la encargó, adquirirá éste su propiedad.

2.- En segundo lugar, y en línea con lo anterior, ambos derechos se diferencian también en la forma en la que se satisface el interés del titular del mismo. En este sentido, el acreedor necesita la colaboración del deudor para satisfacer su interés en la relación y, por ello, es preciso que éste realice la conducta acordada.

El derecho real

A diferencia de lo que ocurre con el derecho de crédito, el titular del derecho real no necesita la cooperación de una o varias personas determinadas para el aprovechamiento y satisfacción de su interés. La utilidad de la cosa objeto del derecho la obtiene el titular ejerciendo directamente el señorío sobre el bien. 3.- Por último, también se diferencian en su oponibilidad y eficacia. Se dice que la oponibilidad del derecho de crédito es relativa, lo que quiere decir que dicho derecho sólo se puede hacer valer frente al deudor. Por ello, junto al derecho de crédito existe el correlativo deber jurídico del deudor de observar una conducta determinada. Él es el único que tiene el deber de cumplir frente al titular del derecho. Los remedios legales para obtener la satisfacción del crédito sólo pueden dirigirse, en consecuencia, frente a la persona obligada. Los derechos reales son, por el contrario, oponibles erga omnes. Ello quiere decir que toda persona tiene que respetar la posición y actuación del titular del derecho. En efecto, el derecho real no determina la existencia de un deber jurídico atribuido a una persona concreta si no un deber general, dirigido a la colectividad, de respetar el derecho del titular y de abstenerse de realizar cualquier acto que perjudique al mismo. El titular del derecho real será amparado por el ordenamiento jurídico frente a cualquier perturbación que se produzca en su derecho a través de las llamadas acciones reales. Estas acciones se caracterizan por su amplia legitimación pasiva, pues se pueden dirigir contra cualquier persona que lesione el derecho real que se trate de proteger. Esta eficacia erga omnes de los derechos reales viene reforzada, además, por su publicidad que se obtiene a través de la posesión de la cosa y del Registro de la Propiedad para los bienes inmuebles, como veremos más adelante.

3. ENUMERACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES Como ya hemos apuntado, la propiedad es el prototipo de los derechos reales y, en este sentido, el derecho real por excelencia. La propiedad confiere a su titular el máximo gra-

Ello no quiere decir que el titular del derecho real posea siempre la cosa. En efecto, existen derechos reales que no comportan posesión del objeto sobre el que se ejerce el poder jurídico. Así, ocurre, por ejemplo, con el derecho real de hipoteca: el titular del mismo, denominado acreedor hipotecario, no posee el inmueble objeto de su derecho en ningún caso, si no que su poder se concreta en la facultad de instar judicialmente su venta para cobrar la deuda garantizada con el mismo, como se verá más adelante. Como consecuencia de ello, el titular del derecho real puede perseguir la cosa objeto de su derecho, cualquiera que sea el patrimonio en el que ésta se encuentre. Así, por ejemplo, el acreedor hipotecario podrá instar la venta judicial del inmueble aunque éste no esté en el patrimonio de su deudor si no de un tercero que ha adquirido la misma. Las acciones reales se clasifican en acciones de fijación o reconocimiento (quien las ejercita trata de obtener la declaración de la existencia de su derecho y son, esencialmente, la acción declarativa de dominio y la confesoria); liberatorias (a través de las cuales se intenta obtener una declaración de inexistencia de un derecho concurrente) y, por último, las recuperatorias (que se dirigen a la recuperación, por parte del titular del derecho, del goce o aprovechamiento de la cosa impedido por un tercero).

Reyes Sánchez Lería

do de poder que puede ser ejercido sobre una cosa, es decir, otorga la dominación plena sobre la misma. Conviene una vez más hacer hincapié en que el derecho de propiedad no es un derecho ilimitado aunque sí pleno. Con ello queremos decir que permite a su titular extraer la más amplia utilidad económica de su objeto, pero siempre dentro de los límites que el ordenamiento jurídico imponga.

Junto al derecho de propiedad, se encuentran los denominados derechos reales limitados. Estos derechos otorgan un poder concreto y limitado, de tal forma que permiten a su titular obtener tan sólo alguna o algunas de las ventajas o utilidades de la cosa objeto del derecho. Todos ellos tiene en común, además, que recaen sobre un bien que pertenece a otra persona; por ello, también son denominados como derechos reales en cosa ajena. Ejemplo 1 Así, por ejemplo, si soy propietario de una finca, puedo cultivarla, arrendarla, usarla como lugar de veraneo, construir en ella, y en general, realizar cualquier actividad que quiera en la misma siempre, por supuesto, respetando los límites impuestos por la Ley. También puede ocurrir que sobre una finca que pertenece a otra persona, tenga un derecho real limitado, de tal forma que pueda usarla y hacerme propietario de los frutos que produzca (soy, entonces, titular de un derecho de usufructo), o puede que simplemente esté facultado para pasar por un camino construido en la misma para llegar a la finca de mi propiedad (en cuyo caso, soy titular de un derecho de servidumbre de paso).

Teniendo en cuenta la función económica que cumplen los derechos reales limitados se han clasificado, tradicionalmente, en tres categorías: 1.- Los derechos reales limitados de goce: son el usufructo, el uso, la habitación, los censos, la servidumbre y el derecho de superficie, vuelo y subsuelo. Cada uno de ellos tiene, como es lógico, su propio contenido y todos ellos se caracterizan porque proporcionan a su titular la facultad de usar (total o parcialmente) la cosa objeto del derecho. Junto a la facultad de uso, en algunos casos el titular del derecho podrá hacer suyos los frutos que produzca la cosa, haciéndose propietario de los mismos (facultad de disfrute). Estos derechos implican la posesión de la cosa pues sólo de este modo se pueden obtener las utilidades que proporciona la misma. Mientras el derecho real de goce subsiste, el conjunto de facultades que conserva el propietario de la cosa se limita, en algunos casos, considerablemente. Extinguido el derecho, la propiedad se consolida de nuevo plenamente para el dueño,

El derecho real

de tal forma que éste vuelve a recuperar todas las facultades que pueden ser ejercidas sobre la cosa. 2.- Los derechos de valor o de garantía: son la hipoteca, la prenda y la anticresis. Estos derechos garantizan el cumplimiento de una obligación en los casos en los que el deudor no la cumple voluntariamente, mediante la afección de un bien determinado. El titular del derecho ostenta la facultad de promover la venta de una cosa mediante los procedimientos legalmente establecidos de forma que, con el precio obtenido, se cobra una deuda que ha sido incumplida.

En este sentido se habla de la elasticidad del dominio, expresión que indica la posibilidad de reducir su contenido a favor de otra persona. Posteriormente y una vez extinguido el derecho real limitado, recupera su forma y el propietario vuelve a gozar de todas las facultades dominicales.

Ejemplo 2 Pensemos, por ejemplo, en un derecho real de hipoteca. Si Lucía quiere comprarle su casa a Teresa, pero no tiene dinero para pagar el precio que ésta pide, puede solicitar a una entidad financiera un préstamo para pagarla. En este caso, la entidad pedirá a Lucía una garantía que asegure, de algún modo, que devolverá el dinero que ha recibido. La garantía puede establecerse, precisamente, mediante la constitución de una hipoteca sobre el inmueble que adquiere Lucía. De este modo, constituyéndose este derecho a favor del banco, si Lucía deja de pagar las cuotas de devolución del préstamo, éste podrá instar la venta del inmueble y con el precio obtenido cobrarse la deuda. Como podemos observar, en este caso (y en todos en los que existe un derecho real de garantía) existe una relación obligatoria subyacente (en nuestro ejemplo, la relación entre Lucía deudora y el banco acreedor de un préstamo de dinero) y un derecho real (hipoteca) que nace única y exclusivamente para garantizar el cumplimiento de dicha obligación.

3.- Con un carácter más discutido doctrinalmente, se establece también como categoría la de los derechos reales de adquisición preferente. Son el derecho de tanteo, retracto y la opción de compra. Básicamente, son aquéllos que otorgan a su titular la posibilidad de adquirir, por su propia voluntad y en determinadas circunstancias, una cosa ajena, pagando por ella el precio establecido. Ejemplo 3 Así, por ejemplo, Laura concede un derecho de opción de compra de su casa a Juan en virtud del cual éste puede, en el plazo de tres meses, adquirir la casa, pagando para ello el precio fijado por las partes. De este modo, durante esos tres meses, Juan podrá decidir si compra o no la casa. Si ejercita su derecho de opción, Laura queda obligada a transmitírsela.

Existen autores que niegan que estos derechos sean auténticos derechos reales pues entienden que no confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa, si no que simplemente facultan para decidir la adquisición de una cosa con independencia de que también tenga, en algún caso, eficacia frente a terceros. No obstante, otros autores consideran que es precisamente esta eficacia la que otorga naturaleza real al derecho. Más adelante estudiaremos estos derechos con detenimiento y veremos en qué casos obtienen dicha eficacia real.