Issuu

PROPIEDAD HORIZONTAL Guía íntegra para la Administración de Fincas Doctrina, Jurisprudencia, Formularios, Contabilidad, Guía del Personal, preguntas y respuestas y Legislación aplicable a las Comunidades de Propietarios

Coodinador

José Ignacio Rosat Aced Autores

Jacinto José Jiménez Luján

Licenciado en Ciencias Económicas

José Francisco López Navarro

Arturo Ballesteros Pascual Pedro Carmona

Licenciado en Derecho Abogado

Licenciado en Ciencias Económicas Profesor Universidad de Valencia

Inmaculada Jaime López Licenciada en Derecho

Carlos Rosat Aced

Administrador de Fincas

José Ignacio Rosat Aced Administrador de Fincas

Valencia, 2013

Copyright ® 2013 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-567-2013 I.S.B.N.: 978-84-9004-815-3 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

ÍNDICE GENERAL I. CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS Y SUPUESTOS CONFLICTIVOS 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL..................................................................................................... 25 1.1. Definición.......................................................................................................................................... 25 1.2. Formas de creación de la propiedad horizontal.......................................................................... 25 1.3. Proceso de constitución de la propiedad horizontal. La prehorizontalidad........................ 25 1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios..................................................... 28 1.5. La propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad............................................................. 28 2. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA....................................................................................... 30 2.1. Definición.......................................................................................................................................... 30 2.2. Trámites posteriores......................................................................................................................... 31 3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO......................................................................................................... 31 3.1. Definición.......................................................................................................................................... 31 4. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL......................................................... 37 4.1. Causas de extinción de la propiedad horizontal: artículo 23 LPH........................................ 37 5. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS............................. 39 5.1. La comunidad de bienes y su relación con la propiedad horizontal....................................... 39 5.1.1. Normativa aplicable.......................................................................................................... 39 5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes................................................................................. 39 5.1.3. Regulación legal................................................................................................................ 39 5.1.4. Derechos y obligaciones.................................................................................................. 40 5.1.5. Propiedad horizontal........................................................................................................ 40 5.1.6. Administración y disposición......................................................................................... 40 5.1.7. Acción de división............................................................................................................. 40 5.2. Complejos inmobiliarios privados................................................................................................ 41 5.2.1. Definición........................................................................................................................... 41 5.2.2. Régimen jurídico............................................................................................................... 42 5.2.3. Aspectos registrales........................................................................................................... 44 5.3. Garajes................................................................................................................................................ 47 5.3.1. Naturaleza jurídica............................................................................................................ 47 5.3.2. Inscripción registral.......................................................................................................... 48

II. ELEMENTOS BÁSICOS EN LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS: EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN 1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................................. 53 2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO......................................................................................................... 53 2.1. El título constitutivo: concepto..................................................................................................... 53 2.2. Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación............................................................................................................................... 54 2.3. Contenido y requisitos.................................................................................................................... 54 2.3.1. Forma de otorgamiento del título.................................................................................. 60 2.3.2. Momento del otorgamiento e inscripción................................................................... 60

Índice general

2.3.3. Responsables de su otorgamiento.................................................................................. 61 2.4. Modificación..................................................................................................................................... 63 3. LA CUOTA................................................................................................................................................. 66 3.1. Concepto y trascendencia............................................................................................................... 66 3.2. Establecimiento y modificación de la cuota................................................................................ 67 3.3. Interpretación de la cuota............................................................................................................... 75 3.4. La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota.......................................... 75 3.5. La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos... 76 3.5.1. La exoneración estatutaria............................................................................................... 76 3.5.2. La rectificación de las cuotas........................................................................................... 77

III. LOS ESTATUTOS Y LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR 1. LOS ESTATUTOS.................................................................................................................................... 85 1.1. Normativa aplicable......................................................................................................................... 85 1.2. Definición.......................................................................................................................................... 85 1.3. Inscripción......................................................................................................................................... 85 1.4. Delimitación...................................................................................................................................... 88 1.5. Naturaleza jurídica........................................................................................................................... 89 1.6. Otorgamiento................................................................................................................................... 90 1.7. Aprobación........................................................................................................................................ 92 1.8. Modificación..................................................................................................................................... 93 1.9. Contenido.......................................................................................................................................... 95 2. LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR.................................................................................... 104 2.1. Definición.......................................................................................................................................... 104 2.2. Delimitación...................................................................................................................................... 104 2.3. Naturaleza jurídica........................................................................................................................... 105 2.4. Aprobación........................................................................................................................................ 105 2.5. Modificación..................................................................................................................................... 106 2.6. Contenido.......................................................................................................................................... 106 2.7. Diferencias con los estatutos.......................................................................................................... 106

IV. ÓRGANOS DE GOBIERNO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS 1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS........................................................................................................ 113 1.1. Consideraciones generales.............................................................................................................. 113 1.1.1. Naturaleza jurídica............................................................................................................ 113 1.1.2. Características.................................................................................................................... 113 1.1.3. Competencias.................................................................................................................... 114 1.2. Clases de Junta y Convocatoria..................................................................................................... 120 1.2.1. Clases de juntas.................................................................................................................. 120 1.2.2. Convocatoria...................................................................................................................... 121 1.2.2.1. Contenido de la convocatoria...................................................................... 121 1.2.2.2. Citación............................................................................................................ 126 1.2.2.3. Citación a la junta, no realizada por escrito.............................................. 127 1.2.2.4. Plazos para formular la citación................................................................... 128 1.2.2.5. Convocatoria de la primera junta................................................................ 130 1.2.2.6. Temas a debatir en la primera junta............................................................. 131

Índice general

1.2.2.7. La segunda convocatoria............................................................................... 131 1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente.......................... 133 1.3. Documentación de la Comunidad............................................................................................... 152 1.3.1. Documentación Obligatoria de la Comunidad.......................................................... 152 1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización...................................................... 152 1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos.................................... 152 1.3.4. Suscripción de las actas.................................................................................................... 154 1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta........................................................................... 156 1.3.6. La pérdida del libro de actas............................................................................................ 156 1.3.7. El Libro del Edificio......................................................................................................... 157 1.4. La Junta de Propietarios y la adopción de acuerdos.................................................................. 160 1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad....................................................................... 160 1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad.................... 161 1.4.2.1. Aspectos generales.......................................................................................... 161 1.4.2.2. Notificación a los propietarios ausentes..................................................... 163 1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos........................................................................ 163 1.4.3.1. Aspectos generales.......................................................................................... 163 1.4.3.2. Mayorías especiales......................................................................................... 164 a) Establecimiento o supresión de determinados servicios................. 164 b) Supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía........................................... 165 c) Instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o a nuevos suministros energéticos................................................................................................ 166 1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación.................................................................................................................................. 171 1.4.5. La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez................................ 171 1.4.6. Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta................................................................................... 175 1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta................................................................ 176 1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos....................................... 177 1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta................................................... 183 1.4.9. Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días....................................................................................................................................... 185 1.4.10. Plazo para manifestar discrepancias con el acuerdo de la Junta............................... 187 2. EL PRESIDENTE..................................................................................................................................... 196 2.1. Naturaleza jurídica........................................................................................................................... 196 2.2. Características................................................................................................................................... 196 2.3. Nombramiento y cese...................................................................................................................... 197 2.3.1. Nombramiento.................................................................................................................. 197 2.3.1.1. Consideraciones.............................................................................................. 197 2.3.1.2. Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo.............................. 198 2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta........... 198 2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo..................................................................... 198 2.3.2. Cese...................................................................................................................................... 198 2.3.2.1. Acuerdo mayoritario...................................................................................... 198 2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución............... 199 2.4. Funciones........................................................................................................................................... 200 2.4.1. Función principal.............................................................................................................. 200

Índice general

2.4.2. Otras funciones................................................................................................................. 200 2.5. El vicepresidente............................................................................................................................... 208 2.5.1. Naturaleza jurídica............................................................................................................ 208 2.5.2. Nombramiento y Cese..................................................................................................... 208 2.5.3. Funciones y cometidos..................................................................................................... 209 3. EL ADMINISTRADOR......................................................................................................................... 210 3.1. Definición.......................................................................................................................................... 210 3.2. Naturaleza jurídica........................................................................................................................... 210 3.3. Características................................................................................................................................... 210 3.4. Nombramiento y cese...................................................................................................................... 211 3.4.1. Nombramiento.................................................................................................................. 211 3.4.2. Cese...................................................................................................................................... 211 3.5. FUNCIONES.................................................................................................................................. 231 3.5.1. Protección de datos........................................................................................................... 232 3.6. Responsabilidades del administrador........................................................................................... 235 3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador................................................................... 235 3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador................................................................... 237 4. EL SECRETARIO..................................................................................................................................... 246 4.1. Naturaleza jurídica........................................................................................................................... 246 4.2. Características................................................................................................................................... 246 4.3. Nombramiento y cese...................................................................................................................... 246 4.3.1. Nombramiento.................................................................................................................. 246 4.3.2. Cese...................................................................................................................................... 247 4.4. FUNCIONES.................................................................................................................................. 247

V. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS 1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL.......................................................................... 251 1.1. Definición.......................................................................................................................................... 251 1.2. Características................................................................................................................................... 251 1.3. Clasificación...................................................................................................................................... 254 1.4. Los anejos........................................................................................................................................... 256 2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR............................................................................ 256 2.1. Suelo.................................................................................................................................................... 256 2.1.1. Subsuelo.............................................................................................................................. 258 2.1.2. Sótanos................................................................................................................................ 259 2.2. VUELO.............................................................................................................................................. 260 2.2.1. Definición........................................................................................................................... 260 2.2.2. Legislación aplicable......................................................................................................... 260 2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas......................................... 261 2.3. Cimentaciones.................................................................................................................................. 263 2.4. Cubiertas/terrazas............................................................................................................................ 263 2.4.1. Introducción...................................................................................................................... 263 2.4.2. Tipos y denominaciones.................................................................................................. 263 2.4.3. Terrazas................................................................................................................................ 264 2.4.3.1. Definición........................................................................................................ 264 2.4.3.2. Adscripción...................................................................................................... 265 2.4.3.3. Reparación....................................................................................................... 265 2.4.3.4. Alteraciones..................................................................................................... 266 2.4.4. Uso....................................................................................................................................... 267

Índice general

2.4.5. Uso exclusivo...................................................................................................................... 268 2.4.6. Desafectación tácita.......................................................................................................... 269 2.5. Elementos estructurales................................................................................................................... 273 2.5.1. Pilares................................................................................................................................... 273 2.5.2. Vigas..................................................................................................................................... 273 2.5.3. Forjados............................................................................................................................... 273 2.5.4. Muros................................................................................................................................... 274 2.5.4.1. Tipos de muros................................................................................................ 274 2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos.................................................... 275 2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman.................................................................... 276 2.6.1. Legislación aplicable......................................................................................................... 276 2.6.2. Modificación de las fachadas.......................................................................................... 277 2.6.2.1. Problemática general...................................................................................... 277 2.6.2.2. Tipos de modificaciones............................................................................... 278 2.7. Portal................................................................................................................................................... 296 2.7.1. Generalidades.................................................................................................................... 296 2.7.2. Casilleros Postales............................................................................................................. 298 2.7.3. Limitación del uso del portal.......................................................................................... 300 2.8. Escaleras.............................................................................................................................................. 303 2.9. Porterías.............................................................................................................................................. 305 2.10. Corredores y pasillos........................................................................................................................ 314 2.11. Pasos.................................................................................................................................................... 315 2.12. Muros.................................................................................................................................................. 316 2.13. Fosos.................................................................................................................................................... 316 2.14. Patios................................................................................................................................................... 316 2.15. Pozos................................................................................................................................................... 324 2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones....................................................................................................................................... 325 2.17. Ascensores y las instalaciones......................................................................................................... 325 2.18. Conducciones y canalizaciones..................................................................................................... 335 2.18.1. Definición........................................................................................................................... 335 2.18.2. Tipos.................................................................................................................................... 335 2.18.3. Delimitación: su transformación en privativos........................................................... 335 2.19. Servidumbres..................................................................................................................................... 338 2.20. Otros elementos comunes............................................................................................................... 341 2.20.1. Desvanes/buhardillas....................................................................................................... 341 2.20.2. Elementos destinados a esparcimiento......................................................................... 343 2.20.3. Calles privadas................................................................................................................... 344 2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones....................................................................................... 345 2.21.1. Elementos introducidos por la última redacción del art. 396 del CC................... 345 2.21.2. Acuerdo para su instalación............................................................................................ 345 2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación............................................................. 347 3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS...................................................................................................... 351 3.1. Definición.......................................................................................................................................... 351 3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos................................................................. 351 3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos.................................................................. 351

Índice general

VI. DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.................................................. 357 1.1. Derechos............................................................................................................................................. 357 1.1.1. Relativos a elementos privativos..................................................................................... 357 1.1.1.1. Modificación de elementos arquitectónicos............................................. 357 1.1.1.2. Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación.................................. 361 1.1.1.3. Representación en la Junta............................................................................ 362 1.1.2. Relativos a elementos comunes...................................................................................... 365 1.1.2.1. Reparaciones.................................................................................................... 365 1.1.2.2. Innovaciones.................................................................................................... 366 1.1.2.3. Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble.......... 367 1.1.2.4. Innovaciones perjudiciales para el propietario......................................... 368 1.1.2.5. Impugnación de los acuerdos de la Junta................................................... 368 1.2. Obligaciones...................................................................................................................................... 375 1.2.1. Relativas a elementos privativos..................................................................................... 375 1.2.1.1. Respeto a otros propietarios y a la Comunidad........................................ 375 1.2.1.2. Actividades prohibidas.................................................................................. 375 1.2.1.3. Conservación del piso o local....................................................................... 385 1.2.1.4. Domicilio......................................................................................................... 386 1.2.1.5. Cambio de titularidad del piso o local....................................................... 388 1.2.2. Relativas a elementos comunes....................................................................................... 390 1.2.2.1. Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad.......................... 390 1.2.2.2. Reparaciones del inmueble........................................................................... 392 1.2.2.3. Entrada por el piso o local............................................................................. 392 1.2.2.4. Contribución a los gastos generales............................................................ 392 1.2.2.5. Contribución al fondo de reserva................................................................ 393 1.2.2.6. Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva......................................................................... 394 1.2.2.7. Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios..................... 394 1.2.2.8. No utilización de un servicio........................................................................ 394 1.2.2.9. Órdenes de la autoridad................................................................................ 395 1.2.2.10. Privación del voto en la Junta....................................................................... 395 1.2.2.11. Disconformidad con los acuerdos de la Junta; ausencia de la misma... 396 2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD....................................................... 406 2.1. Conservación del inmueble............................................................................................................ 406 2.2. Responsabilidad de la Comunidad frente a terceros................................................................. 407

VII. RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS 1. OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES........................................................................................... 413 1.1. Obras en elementos comunes: clases; necesarias y de innovación.......................................... 413 1.2. Obras de reparación ordinarias, extraordinarias y urgentes..................................................... 413 1.2.1. Tipos.................................................................................................................................... 413 1.2.1.1. Obras de reparación ordinarias.................................................................... 413 1.2.1.2. Obras de reparación extraordinarias........................................................... 414

Índice general

1.2.1.3. Obras de reparación urgentes....................................................................... 414 1.2.2. Contribución a las obras de reparación........................................................................ 414 1.2.2.1. Contribución conforme a la cuota.............................................................. 414 1.2.2.2. Otras formas de contribución: acuerdo unánime.................................... 415 1.2.2.3. La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento............................................................................... 415 1.2.2.4. Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras............................... 416 1.3. Obras de innovación........................................................................................................................ 420 1.3.1. Definición........................................................................................................................... 420 1.3.2. Tipos.................................................................................................................................... 420 1.3.3. Contribución a las obras de innovación....................................................................... 420 1.3.3.1. Disconformidad.............................................................................................. 420 1.3.3.2. Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó........................................................................................................................ 421 1.3.4. Aprobación de mejoras que modifican un elemento común................................... 421 2. OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS........................................................................................ 429 2.1. Obras permitidas.............................................................................................................................. 429 2.2. Obras no permitidas........................................................................................................................ 430

VIII. LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 1. CUESTIONES GENERALES.............................................................................................................. 435 1.1. Competencia..................................................................................................................................... 435 1.2. Acción................................................................................................................................................. 435 1.2.1. Las partes............................................................................................................................ 435 1.2.2. La capacidad para ser parte............................................................................................. 436 1.2.3. La capacidad procesal....................................................................................................... 436 1.2.4. La legitimación.................................................................................................................. 437 1.2.4.1. Legitimación activa........................................................................................ 437 1.2.4.2. Legitimación pasiva........................................................................................ 440 1.2.5. Postulación procesal: Abogado y Procurador............................................................. 442 1.3. El proceso........................................................................................................................................... 443 1.3.1. Procedimientos.................................................................................................................. 443 1.3.2. Acumulación de acciones y procesos............................................................................. 444 1.3.3. Cuantía................................................................................................................................ 444 1.3.4. Diligencias preliminares.................................................................................................. 444 1.3.5. Ejecución............................................................................................................................ 445 1.3.6. Recursos y ejecución provisional................................................................................... 445 1.3.7. Costas.................................................................................................................................. 446 2. LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR............................................................................. 447 2.1. Juicio Ordinario................................................................................................................................ 447 2.1.1. Régimen legal y ámbito de actuación............................................................................ 447 2.1.2. Especialidades legales en algunos supuestos................................................................ 448 2.1.2.1. Cesación de actividades prohibidas del art. 7.2. LPH............................ 448 a) Legitimación............................................................................................ 448 b) Actividades que pueden ser objeto de cese........................................ 448 c) Presupuestos para el ejercicio de la acción de cesación.................... 449 d) Medidas cautelares.................................................................................. 449 e) Sentencia estimatoria de la demanda: contenido............................. 450

Índice general 2.1.2.2. Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH... 450 a) Legitimación............................................................................................ 450 b) Objeto del procedimiento..................................................................... 452 c) Plazo para ejercitar la acción................................................................. 453 d) Medidas cautelares.................................................................................. 453 2.2. Procedimiento Monitorio.............................................................................................................. 454 2.2.1. Competencia...................................................................................................................... 454 2.2.2. Legitimación...................................................................................................................... 454 2.2.3. Acumulación subjetiva de acciones............................................................................... 455 2.2.4. Concepto de moroso........................................................................................................ 456 2.2.5. Objeto del procedimiento: deudas................................................................................ 456 2.2.5.1. Contenido de la reclamación....................................................................... 456 2.2.5.2. No se incluyen las cuotas futuras................................................................. 457 2.2.5.3. Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo.................... 457 2.2.5.4. El plazo de prescripción de la deuda........................................................... 457 2.2.6. Requisitos para ejercicio de la acción............................................................................ 458 2.2.6.1. Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda.... 458 2.2.6.2. Certificado del acuerdo................................................................................. 458 2.2.6.3. Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH...................................................................................... 459 2.2.7. Tramitación: Arts. 814 y siguientes de la LEC........................................................... 460 2.2.7.1. Admisión y requerimiento de pago............................................................ 460 2.2.7.2. Posturas del deudor........................................................................................ 461 a) Incomparecencia del deudor requerido.............................................. 461 b) Pago del deudor....................................................................................... 461 c) Oposición del deudor y posterior tramitación................................. 461 2.2.8. Medida cautelar: Embargo preventivo......................................................................... 462 2.2.9. Recursos y ejecución provisional................................................................................... 462 2.2.10. Costas.................................................................................................................................. 463 2.3. Juicio verbal....................................................................................................................................... 464 2.3.1. Régimen legal y ámbito de actuación............................................................................ 464 2.3.2. Especialidad en materia de costas.................................................................................. 464 2.4. Juicio de equidad.............................................................................................................................. 465 2.4.1. Régimen legal y ámbito de actuación............................................................................ 465 2.4.2. Concepto de equidad....................................................................................................... 465 2.4.3. Naturaleza jurídica............................................................................................................ 466 2.4.4. Procedimiento................................................................................................................... 466 2.4.4.1. Competencia................................................................................................... 466 2.4.4.2. Postulación....................................................................................................... 466 2.4.4.3. Legitimación.................................................................................................... 467 2.4.4.4. Procedimiento................................................................................................. 467 a) Regulación legal...................................................................................... 467 b) Tramitación.............................................................................................. 467 a') Solicitud por escrito............................................................................... 467 b') Comparecencia........................................................................................ 468 c') Resolución................................................................................................ 468 d') Recursos.................................................................................................... 468

Índice general

IX. LA CONTABILIDAD EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS 1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................................. 471 2. HIPÓTESIS DE TRABAJO. UN MODELO BÁSICO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS................................................................................................................................................. 471 3. PLANIFICACIÓN CONTABLE........................................................................................................ 473 4. DETERMINACIÓN DE LAS CUENTAS NECESARIAS Y SU DESGLOSE..................... 473 5. PRESUPUESTOS. DETERMINACIÓN DEL FONDO DE RESERVA................................ 486 5.1. Funciones del presupuesto.............................................................................................................. 486 5.2. Determinación de las derramas ordinarias.................................................................................. 487 5.3. Cálculo del fondo de reserva.......................................................................................................... 487 5.4. Ejemplo............................................................................................................................................... 488 5.5. Principio contable del devengo...................................................................................................... 499 5.6. Conclusiones..................................................................................................................................... 504 6. EJEMPLO PRÁCTICO DE LA ELABORACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES Y DEL PRESUPUESTO DE UNA COMUNIDAD, SEGÚN EL CRITERIO CONTABLE DEL DEVENGO....................................................................................................................................... 504

X. PERSONAL AL SERVICIO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS 1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................................. 525 2. CONTRATACIÓN DEL PERSONAL.............................................................................................. 525 2.1. Requisitos previos............................................................................................................................. 525 2.2. Afiliación de los trabajadores......................................................................................................... 526 2.2.1. Concepto............................................................................................................................ 526 2.2.2. Características.................................................................................................................... 526 2.2.3. Obligación de solicitar la afiliación............................................................................... 526 2.3. Alta y baja de los trabajadores........................................................................................................ 528 2.3.1. Consideraciones generales............................................................................................... 528 2.3.2. Solicitud de alta y baja...................................................................................................... 528 2.3.3. Alta de los trabajadores. Documentación y plazos..................................................... 529 2.3.4. Baja de los trabajadores. Documentación y plazos..................................................... 530 2.4. Documentación de una Comunidad con personal contratado.............................................. 531 2.5. Tipos de contratos............................................................................................................................ 531 3. COTIZACIÓN A LA SEGURIDAD SOCIAL............................................................................... 533 3.1. Normativa aplicable......................................................................................................................... 533 3.2. Obligación de cotizar...................................................................................................................... 533 3.3. Cotización por contingencias comunes y profesionales........................................................... 534 3.4. Nulidad del pacto que altere las cotizaciones............................................................................. 534 3.5. Obligación de ingresar el importe de las cotizaciones.............................................................. 534 3.6. Cuota de la Seguridad Social.......................................................................................................... 535 3.7. Bases y tipos de cotización.............................................................................................................. 535 3.7.1. Base de cotización............................................................................................................. 535 3.7.1.1. Conceptos que la integran............................................................................ 535 3.7.2. Tipos de cotización........................................................................................................... 538 4. TRÁMITES PERIÓDICOS.................................................................................................................. 539 5. EMPLEADOS DE FINCAS URBANAS: CLASIFICACIÓN, DERECHOS Y OBLIGACIONES................................................................................................................................................ 539

Índice general

5.1. El portero........................................................................................................................................... 540 5.2. Otros empleados de fincas urbanas............................................................................................... 541 6. LA PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS................................................................................................................................................. 545 6.1. Normativa aplicable......................................................................................................................... 546 6.2. Responsabilidad del empresario.................................................................................................... 546 6.3. Los servicios de prevención............................................................................................................ 558 7. EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN LABORAL............................................................................. 561 7.1. Supresión del servicio de portería................................................................................................. 561 7.2. Extinción de la relación laboral por causas objetivas................................................................. 561 7.3. Extinción de la relación laboral por modificación sustancial de las condiciones de trabajo........................................................................................................................................................... 567 7.4. Despido disciplinario....................................................................................................................... 568

XI. FORMULARIOS 1. ACTAS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS................................................................................. 575 1.1. Modelo de Acta de Junta celebrada por la Comunidad de Propietarios............................... 575 1.2. Acuerdo de Junta aprobando liquidación de deudas (art. 21.2. LPH)................................. 576 1.3. Modelo de Acta de Junta aprobando medidas judiciales por actividades insalubres.......... 577 1.4. Subsanación error o defecto en Acta de la Junta de Propietarios (art. 19.3 LPH).............. 578 1.5. Modelo de Acta por el que la Junta autoriza la agrupación de dos pisos............................... 579 1.6. Acta por la que el complejo inmobiliario privado se constituye en una sola Comunidad. 580 1.7. Acta por la que un complejo inmobiliario privado se constituye en una agrupación de Comunidades.................................................................................................................................... 582 1.8. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba la constitución del fondo de reserva............. 583 1.9. Modelo de Acta por la cual la Junta concede el uso y disfrute de un elemento común a un propietario.................................................................................................................................... 584 1.10. Modelo de acta por el que la junta aprueba la reparación del aire acondicionado.............. 585 1.11. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba obras de innovación......................................... 586 1.12. Modelo de Acta por la cual la Junta acuerda arrendar la vivienda del portero..................... 587 1.13. Modelo de Acta por la cual la Junta rechaza la supresión del servicio de portería.............. 588 1.14. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba el establecimiento del servicio de vigilancia......................................................................................................................................................... 589 1.15. Modelo de Acta por la que se aprueba la alteración de un elemento común por parte de un propietario.................................................................................................................................... 590 1.16. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba la creación de servicios de interés general... 591 1.17. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba la modificación de elementos comunes en favor de minusválidos...................................................................................................................... 592 1.18. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba la instalación del servicio de gas ciudad....... 593 1.19. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba la instalación del ascensor.............................. 594 1.20. Modelo de Acta por la cual la Junta aprueba la instalación de televisión por cable............ 596 2. CERTIFICACIONES.............................................................................................................................. 597 2.1. Certificación Acuerdo Junta liquidación de deudas................................................................. 597 2.2. Certificación de deuda negativa.................................................................................................... 597 2.3. Certificación de deuda positiva..................................................................................................... 598 3. COMUNICACIONES........................................................................................................................... 599 3.1. Modelo de notificación fehaciente al propietario que no asiste a una Junta........................ 599 3.2. Notificación en tablón de anuncios, al propietario ausente..................................................... 600 3.3. Comunicación del propietario disidente ausente, para manifestar su disconformidad..... 601

Índice general

6. 7.

3.4. Modelo por el que el propietario notificado manifiesta sus discrepancias por un determinado acuerdo contenido en el art. 17.1ª LPH....................................................................... 602 3.5. Comunicación al Secretario de la Comunidad del cambio de titularidad de la vivienda o local..................................................................................................................................................... 603 3.6. Notificación propietario moroso. (Art. 21.2 Lph).................................................................... 604 3.7. Comunicación al propietario disidente, obligación de pago en obras innovación............. 605 3.8. Comunicación al administrador del propietario que advierte la necesidad de efectuar reparaciones urgentes. (Art. 7.1. LPH)........................................................................................ 606 3.9. Notificación del Administrador al Presidente de reparación urgente [art. 20. C) LPH]. 607 3.10. Comunicación del domicilio al Secretario a efectos de notificaciones................................. 608 3.11. Comunicación al Secretario del cambio de domicilio del propietario en España............... 609 3.12. Modelo de comunicación de renuncia al cargo directivo que se ostenta.............................. 610 3.13. Comunicación al Presidente, Secretario, o Administrador para aumentar un local por agregación de otro colindante........................................................................................................ 611 3.14. Comunicación al Presidente, Secretario o Administrador para dividir una vivienda y formar otras mas reducidas............................................................................................................. 612 3.15. Modelo de notificación al Presidente de la Comunidad, por parte de un propietario, sobre la realización de obras en un elemento privativo............................................................. 613 CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL........................................................................... 614 4.1. Modelo de Convocatoria de Junta anual ordinaria................................................................... 614 4.2. Modelo de nueva convocatoria de Junta anual ordinaria, no celebrada en las dos convocatorias anteriores............................................................................................................................. 615 4.3. Modelo de Convocatoria de Junta anual ordinaria, efectuada por parte de los Copropietarios de la Comunidad, en defecto del Presidente.................................................................... 616 4.4. Modelo de Convocatoria de Junta General Extraordinaria..................................................... 617 4.5. Modelo de Convocatoria de una Junta Extraordinaria, efectuada por parte de los Copropietarios de la Comunidad, en defecto del Presidente........................................................ 618 4.6. Convocatoria de junta Extraordinaria por el promotor........................................................... 619 4.7. Modelo de carta dirigida al presidente de la comunidad para incluir algún tema de interés general en el orden del día de la Junta.................................................................................... 620 DOCUMENTACIÓN DE LA COMUNIDAD............................................................................. 621 5.1. Modelo de solicitud de diligenciamiento del Libro de Actas.................................................. 621 5.2. Modelo de Estatutos de una Comunidad de Propietarios....................................................... 621 5.3. Modelo de Estatutos de un complejo inmobiliario privado.................................................... 624 5.4. Modelo de normas de régimen interior....................................................................................... 627 REPRESENTACIÓN EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS..................................................... 629 6.1. Modelo de autorización para ser representado en la Junta de Copropietarios.................... 629 6.2. Autorización usufructuario............................................................................................................ 629 CONTRATO DE MANDATO RETRIBUIDO SUSCRITO ENTRE EL ADMINISTRADOR Y EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS................................... 630 7.1. Contrato de mandato de gestión para la Administración de una finca urbana sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal............................................................................................... 630 REQUERIMIENTO Y DECLARACIONES.................................................................................. 632 8.1. Declaración del vendedor de una vivienda de estar al corriente (o no) en el pago de los gastos generales de la Comunidad................................................................................................ 632 8.2. Modelo de requerimiento a un propietario u ocupante de un piso o local que realiza actividades prohibidas por la ley.................................................................................................... 632 8.3. Consentimiento expreso del propietario para instalación, que hace inservible alguna parte del edificio. (Art. 11.3 LPH)............................................................................................... 633

Índice general

XII. LEGISLACIÓN 1. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL........................................................................................... 637 2. LEY 42/1998, DE 15 DE DICIEMBRE, SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS.............................................................................................................................. 652 3. REAL DECRETO LEY 1/1998, DE 27 DE FEBRERO, QUE ESTABLECE EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS INFRAESTRUCTURAS COMUNES EN LOS EDIFICIOS PARA EL ACCESO A LOS SERVICIOS DE TELECOMUNICACIÓN.............................. 671 4. LEY 38/1999, DE 5 DE NOVIEMBRE, DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.... 676 5. REAL DECRETO 314/2006, DE 17 DE MARZO, POR EL QUE SE APRUEBA EL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN..................................................................................... 693

PRÓLOGO La presente obra da continuación a una línea práctica, dedicada por la Editorial Tirant lo Blanch a las comunidades de propietarios, que se inició hace casi veinte años y que, en determinados aspectos, ha sido pionera en su campo. Jurisprudencia, formularios, legislación, protocolos y capítulos dedicados, entre otras materias, a la contabilidad o al personal al servicio de las comunidades, surgen como consciencia de la gran casuística de la presente materia y de la necesidad de que, a los Administradores de Fincas y expertos en derecho inmobiliario, se les dote de herramientas prácticas y multidisciplinares, alejadas de fútiles retóricas. Los autores

ABREVIATURAS AP Audiencia Provincial art. artículo BOE Boletín Oficial del Estado CC Código Civil CE Constitución Española corr. de err. Corrección de errores CP Código Penal D Decreto DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado DNI Documento Nacional de Identidad € Euro ET Estatuto de los Trabajadores Fdo. Firmado IVA Impuesto sobre el valor añadido IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas LAU Ley de Arrendamientos Urbanos LH Ley Hipotecaria LEC Ley de Enjuiciamiento Civil LO Ley Orgánica LOPD Ley Orgánica de Protección de Datos LPH Ley de Propiedad Horizontal LPRL Ley de Prevención de Riesgos Laborales NIF Número de Identificación Fiscal Nº/Núm. Número OMIC Oficina Municipal de Información al Consumidor PGC Plan General Contable PH Propiedad Horizontal Pts. Pesetas pfo. párrafo R. Resolución RAMINP Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas RC Recurso de Casación RD Real Decreto RDL Real Decreto-Ley RGAE Real Decreto 84/1996, de 26 de enero, por el que se prueba el Reglamento General sobre inscripción de empresas y afiliación, altas, bajas y variaciones de datos de trabajadores en la Seguridad Social

22 RH Reglamento Hipotecario SAP Sentencia de la Audiencia Provincial SMI Salario Mínimo Interprofesional Sr. Señor Sra. Señora ss. siguientes SS Sentencias SSTS Sentencias del Tribunal Supremo Tol Referencia Tirant on line TRLGSS Texto Refundido de la Ley General de Seguridad Social TS Tribunal Supremo VºBº Visto Bueno V. véase Vd. Usted VPO Vivienda de protección oficial

Abreviaturas

I. CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS Y SUPUESTOS CONFLICTIVOS

SUMARIO: 1. La propiedad horizontal. 1.1. Definición. 1.2. Formas de creación de la propiedad horizontal. 1.3. Proceso de constitución de la propiedad horizontal. La prehorizontalidad. 1.4. Requisitos para constituir una Comunidad de Propietarios. 1.5. La propiedad horizontal y el Registro de la Propiedad. Cuestiones. 2. La declaración de obra nueva. 2.1. Definición. 2.2. Trámites posteriores. 3. El Título constitutivo. 3.1. Definición. Cuestiones. 4. La extinción de la propiedad horizontal. 4.1. Causas de extinción de la propiedad horizontal: artículo 23 LPH. Cuestiones. 5. Figuras jurídicas análogas. Supuestos conflictivos. 5.1. La Comunidad de bienes y su relación con la propiedad horizontal. 5.1.1. Normativa aplicable. 5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes. 5.1.3. Regulación legal. 5.1.4. Derechos y obligaciones. 5.1.5. Propiedad horizontal. 5.1.6. Administración y disposición. 5.1.7. Acción de división. Cuestiones. 5.2. Complejos inmobiliarios privados. 5.2.1. Definición. 5.2.2. Régimen jurídico. 5.2.3. Aspectos registrales. Cuestiones. 5.3. Garajes. 5.3.1. Naturaleza jurídica. 5.3.2. Inscripción registral. Cuestiones