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especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología. Una colección clásica en la literatura universitaria española.
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CURSO DE DERECHO CIVIL III
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DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO
CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 5ª EDICIÓN
COORDINADOR
AUTORES
Francisco Javier Sánchez Calero
Bernardo Moreno Quesada José Manuel González Porras Juan Miguel Ossorio Serrano Julia Ruiz-Rico Ruiz-Morón José González García Ramón Herrera Campos Luis Moreno Quesada
CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 5ª Edición
Francisco Javier Sánchez Calero (Coordinador)
Bernardo Moreno Quesada José Manuel González Porras Juan Miguel Ossorio Serrano Julia Ruiz-Rico Ruiz-Morón José González García Ramón Herrera Campos Luis Moreno Quesada Catedráticos de Derecho Civil
Los capítulos del Prof. Dr. D. Bernardo Moreno Quesada y del Prof. Dr. D. José González García han sido revisados respectivamente por la Profra. Dra. Dª Eulalia Moreno Trujillo y la Notaria Dª Carmen González Espín
Valencia, 2014
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© Francisco Javier Sánchez Calero y otros
© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN: 978-84-9086-208-7 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.
Índice ABREVIATURAS........................................................................................................... 21 OBRAS GENERALES.................................................................................................... 23
A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL
I. II. III. IV. V. VI. VII.
CONCEPTO Y ESTRUCTURA.......................................................................... 29 DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO......... 31 FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS........................................ 32 DERECHOS REALES EN FORMACIÓN.......................................................... 34 TIPOS DE DERECHO REAL............................................................................. 34 LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS................................ 37 LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA. 38 Capítulo 2 DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES
I. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN.................................................................... 41 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales.................................. 41 2. Los sistemas de adquisición y transmisión...................................................... 42 3. El sistema español de adquisición y transmisión............................................. 43 4. La tradición................................................................................................... 45 A) Concepto.................................................................................................. 45 B) Clases....................................................................................................... 46 C) Tradición y Registro................................................................................. 48 5. La usucapión.................................................................................................. 49 A) Concepto y fundamento........................................................................... 49 B) Clases de usucapión.................................................................................. 50 C) Elementos................................................................................................. 50 D) Caracteres................................................................................................. 52 E) Requisitos................................................................................................. 52 F) La usucapión liberatoria........................................................................... 57 G) La usucapión y el Registro de la propiedad............................................... 57 6. Las adquisiciones a non domino.................................................................... 58 II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES................................ 59 1. Introducción.................................................................................................. 59 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real........................... 60 3. Adquisición originaria por otro...................................................................... 60 4. Destrucción de los efectos del acto creador.................................................... 61
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5. Consolidación................................................................................................ 61 6. Renuncia y abandono.................................................................................... 62 7. Prescripción extintiva y no uso....................................................................... 62
B) LA POSESIÓN Capítulo 3 LA POSESIÓN
I. INTRODUCCIÓN.............................................................................................. 67 II. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA....................................... 68 III. IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN................................................................... 69 IV. CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN............................................. 70 V. NATURALEZA DE LA POSESIÓN.................................................................... 71 VI. LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN.......................................................... 73 1. Posesión natural y posesión civil.................................................................... 73 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño..... 74 3. Posesión mediata e inmediata......................................................................... 75 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno.............................................. 76 5. Posesión de buena y de mala fe...................................................................... 77 6. Posesión viciosa y no viciosa.......................................................................... 79 VII. SUJETO DE LA POSESIÓN................................................................................ 80 VIII. OBJETO DE LA POSESIÓN............................................................................... 81 Capítulo 4 DINÁMICA DE LA POSESIÓN
I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN.................................................................... 83 1. Formas y medios de adquirir la posesión........................................................ 83 2. Capacidad para adquirir la posesión.............................................................. 85 3. La adquisición por representante................................................................... 85 II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN............................................................................. 86 III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA.................................................. 87 Capítulo 5 EFECTOS DE LA POSESIÓN
I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN................................................... 89 II. LA PROTECCIÓN POSESORIA......................................................................... 90 1. La tutela sumaria........................................................................................... 90 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión....................................................... 92 III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR.................. 92 1. En la liquidación del estado posesorio............................................................ 92 A) Destino de los frutos................................................................................. 93 B) Gastos y mejoras...................................................................................... 95 C) Responsabilidad por deterioro o pérdida.................................................. 96
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2. En la posesión de bienes muebles................................................................... 97 A) Las reglas del apartado 1.º del art. 464 Cc................................................ 97 B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales......................... 100 C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes...................................................................................................... 100 IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES............. 100
C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 CONCEPTO Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD
I. CONCEPTO....................................................................................................... 105 1. La propiedad en el Código civil...................................................................... 106 A) Definición................................................................................................. 106 B) Caracteres................................................................................................. 108 2. La propiedad en la Constitución de 1978....................................................... 109 A) Reconocimiento a la propiedad privada.................................................... 110 B) La función social como criterio delimitador del contenido del derecho de propiedad................................................................................................. 111 C) Reserva de ley........................................................................................... 112 D) Contenido esencial del derecho de propiedad........................................... 115 E) Conclusión............................................................................................... 117 II. CONTENIDO..................................................................................................... 118 1. Las facultades del propietario........................................................................ 118 A) La facultad de goce................................................................................... 118 B) La facultad de disposición........................................................................ 119 2. La extensión vertical del dominio................................................................... 120 A) Subsuelo................................................................................................... 121 B) Vuelo........................................................................................................ 122 Capítulo 7 LÍMITES Y LIMITACIONES
I. DELIMITACIÓN DEL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD........ 123 II. LÍMITES Y LIMITACIONES.............................................................................. 124 1. Concepto....................................................................................................... 124 2. Diferencias entre límite y limitación............................................................... 125 III. CLASES DE LÍMITES......................................................................................... 126 1. Límites intrínsecos......................................................................................... 126 A) El abuso del derecho................................................................................. 126 B) El ius usus inocui...................................................................................... 129 2. Límites en interés privado.............................................................................. 131 A) Las relaciones de vecindad........................................................................ 131 B) Los derechos reales de adquisición preferente establecidos por la ley........ 136 C) La medianería........................................................................................... 137
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3. Límites en interés público............................................................................... 137 IV. CLASES DE LIMITACIONES............................................................................. 137 1. Derechos reales.............................................................................................. 137 2. Servidumbres administrativas......................................................................... 137 3. Prohibiciones de disponer.............................................................................. 138 A) Concepto.................................................................................................. 138 B) Clases....................................................................................................... 138 C) Requisitos de las prohibiciones de disponer voluntarias............................ 139 D) Efectos...................................................................................................... 140 Capítulo 8 ACCESIÓN
I. MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD......................................................... 141 II. LA ACCESIÓN................................................................................................... 141 1. Concepto....................................................................................................... 141 2. Naturaleza jurídica........................................................................................ 142 III. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN............................................................... 143 1. Concepto....................................................................................................... 143 2. Clases............................................................................................................. 144 IV. ACCESIÓN NATURAL INMOBILIARIA........................................................... 144 1. Aluvión.......................................................................................................... 144 2. Avulsión......................................................................................................... 145 3. Mutación de cauce......................................................................................... 147 4. Formación de islas......................................................................................... 148 V. ACCESIÓN INDUSTRIAL INMOBILIARIA...................................................... 148 1. En suelo propio con materiales ajenos............................................................ 149 2. En suelo ajeno con materiales propios............................................................ 150 3. En suelo ajeno con materiales ajenos.............................................................. 152 4. Construcciones extralimitadas....................................................................... 152 VI. ACCESIÓN MOBILIARIA.................................................................................. 154 1. Unión o adjunción......................................................................................... 154 2. Mezcla o conmixtión..................................................................................... 156 3. Especificación................................................................................................. 156 Capítulo 9 OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO
I. LA OCUPACIÓN................................................................................................ 157 1. Concepto....................................................................................................... 157 2. Requisitos...................................................................................................... 157 3. Ocupación de animales.................................................................................. 159 A) La caza..................................................................................................... 159 B) Animales amansados o domesticados....................................................... 161 C) Animales mansos o domésticos................................................................. 162 D) Otros supuestos........................................................................................ 162 4. Pesca.............................................................................................................. 163
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5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa............................. 163 II. EL HALLAZGO................................................................................................. 164 1. Objeto............................................................................................................ 164 2. Obligaciones del hallador............................................................................... 165 3. Obligaciones del Alcalde................................................................................ 166 4. Derechos del hallador.................................................................................... 166 III. EL TESORO........................................................................................................ 167 1. Concepto y caracteres.................................................................................... 167 2. Adquisición de la propiedad por el descubridor............................................. 168
Capítulo 10 ACCIONES PROTECTORAS
I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO.................................................. 171 II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA..................................................................... 172 1. Concepto....................................................................................................... 172 2. Requisitos...................................................................................................... 173 3. Legitimación activa........................................................................................ 174 4. Título legítimo de dominio............................................................................. 174 A) Título de dominio..................................................................................... 174 B) Prueba...................................................................................................... 175 C) Presunciones............................................................................................. 177 5. Identificación de la cosa reivindicada............................................................. 178 6. Posesión injusta del demandado..................................................................... 178 7. Efectos........................................................................................................... 179 8. Irreivindicabilidad.......................................................................................... 180 III. LA ACCIÓN DECLARATIVA............................................................................. 180 1. Concepto y requisitos..................................................................................... 180 2. La tercería de dominio................................................................................... 181 IV. LA ACCIÓN NEGATORIA................................................................................ 182 1. Concepto....................................................................................................... 182 2. Requisitos...................................................................................................... 182 A) Legitimación activa................................................................................... 182 B) Legitimación pasiva.................................................................................. 183 C) Prueba...................................................................................................... 183 3. Efectos........................................................................................................... 183 V. LA ACCIÓN PUBLICIANA................................................................................ 183 1. Concepto....................................................................................................... 183 2. Posiciones doctrinales y jurisprudenciales...................................................... 184 VI. LAS ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO.................................. 185 VII. LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM..................................................................... 186 Capítulo 11 LA COPROPIEDAD
I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES............................. 187 II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS................................................................... 190
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1. Concepto y naturaleza jurídica....................................................................... 190 2. Reglamentación de la copropiedad................................................................. 191 A) Contenido................................................................................................. 191 B) Extinción de la comunidad....................................................................... 193 III. OTRAS COMUNIDADES................................................................................... 197 1. La comunidad pro diviso............................................................................... 197 2. La comunidad de pastos................................................................................. 198 Capítulo 12 PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL....................................................................... 199 1. Concepto y naturaleza................................................................................... 199 2. Fuentes de regulación..................................................................................... 200 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior........................................................................................................... 200 4. Las cuotas de participación............................................................................ 201 5. Derechos y obligaciones de las partes............................................................. 202 6. Órganos de gobierno de la comunidad........................................................... 205 7. Extinción de la Propiedad Horizontal............................................................ 210 A) La destrucción del edificio, salvo que se hubiere pactado otra cosa........... 210 B) La conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.............................. 210 II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS............................................. 210 1. Introducción.................................................................................................. 210 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal.......................................................................................... 211 Capítulo 13 PROPIEDAD URBANA Y PROPIEDAD RÚSTICA
I. LA PROPIEDAD URBANA................................................................................. 215 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la propiedad............. 215 2. El estatuto de la propiedad urbana................................................................. 217 II. LA PROPIEDAD RÚSTICA................................................................................. 220 Capítulo 14 LAS PROPIEDADES ESPECIALES
I. LAS PROPIEDADES ESPECIALES...................................................................... 227 II. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS....................................................................... 228 III. LA PROPIEDAD DE LAS MINAS...................................................................... 231 IV. LA PROPIEDAD INTELECTUAL....................................................................... 235 1. Régimen jurídico............................................................................................ 235 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica.................................................. 236 3. Caracteres...................................................................................................... 237 4. Sujetos........................................................................................................... 238
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5. Objeto............................................................................................................ 238 6. Contenido...................................................................................................... 239 7. Derecho moral de autor................................................................................. 239 8. Derechos patrimoniales.................................................................................. 240 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual.............................................. 241 10. Regímenes jurídicos especiales....................................................................... 241 V. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL.......................................................................... 242
D) DERECHOS REALES DE GOCE Capítulo 15 EL DERECHO DE USUFRUCTO
I. CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA.............. 247 II. CARACTERES.................................................................................................... 248 III. SUJETOS............................................................................................................. 249 IV. OBJETO.............................................................................................................. 251 V. MODOS DE CONSTITUCIÓN.......................................................................... 251 VI. CONTENIDO..................................................................................................... 252 1. Derechos del usufructuario............................................................................ 253 2. Obligaciones del usufructuario....................................................................... 256 A) Antes de entrar en el goce de los bienes.................................................... 256 B) Durante la vigencia del usufructo............................................................. 257 C) Al extinguirse el usufructo........................................................................ 258 3. Derechos del nudo propietario....................................................................... 258 4. Obligaciones del nudo propietario................................................................. 259 VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES..................................................................................................................... 259 1. Usufructo sobre cosas deteriorables............................................................... 260 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo....................................... 261 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados.................... 261 VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO................................................................ 262 IX. EXTINCIÓN...................................................................................................... 263 X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES........................................ 266 1. Usufructo de minas........................................................................................ 266 2. Usufructo de derechos.................................................................................... 267 3. Usufructo de plantaciones y de montes.......................................................... 269 4. Usufructo de rebaño....................................................................................... 270 5. Usufructo de patrimonio................................................................................ 271 Capítulo 16 LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL............. 273 II. EL DERECHO DE USO...................................................................................... 273 III. EL DERECHO DE HABITACIÓN...................................................................... 274
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IV. RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL.................................................................................................................. 274 Capítulo 17 EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE
I. CONCEPTO Y CARACTERES........................................................................... 277 II. CLASES DE SERVIDUMBRES............................................................................ 279 1. Servidumbres voluntarias y legales................................................................. 279 2. Servidumbres continuas y discontinuas.......................................................... 279 3. Servidumbres aparentes y no aparentes.......................................................... 280 4. Servidumbres positivas y negativas................................................................. 280 III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES..................................................... 281 1. Constitución por la ley................................................................................... 281 2. Constitución por negocio jurídico.................................................................. 281 3. Constitución por usucapión o prescripción adquisitiva.................................. 282 4. Constitución por destino del padre de familia o por signo aparente............... 283 IV. CAPACIDAD PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS............ 285 V. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE........................................ 286 1. Derechos del propietario del predio dominante.............................................. 286 2. Obligaciones del propietario del predio dominante........................................ 286 3. Derechos del propietario del predio sirviente................................................. 287 4. Obligaciones del propietario del predio sirviente............................................ 287 5. Protección de las servidumbres....................................................................... 287 VI. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES..................................................... 288 1. Por la Ley....................................................................................................... 288 2. Por voluntad de los interesados...................................................................... 288 3. Por efecto del tiempo y de la posesión............................................................ 288 4. Por el ius variandi del dueño del predio sirviente............................................ 288 5. Por variación del estado de los predios........................................................... 289 VII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES............................................................ 289 Capítulo 18 SERVIDUMBRES PERSONALES. SERVIDUMBRES LEGALES
I. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES................................................................ 291 1. Concepto....................................................................................................... 291 2. Régimen jurídico............................................................................................ 292 3. Servidumbres de pastos, leñas y aprovechamientos forestales......................... 293 II. LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES LEGALES.................................................. 294 1. Concepto y clases........................................................................................... 294 2. Servidumbres en materia de aguas.................................................................. 295 A) Servidumbre natural de aguas................................................................... 295 B) Servidumbres impuestas a los predios ribereños de cauces públicos.......... 296 C) Servidumbre de estribo de presa............................................................... 296 D) Servidumbre de parada o partidor............................................................ 296 E) Servidumbres de saca de agua y de abrevadero......................................... 297
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F) Servidumbre de acueducto........................................................................ 297 3. Servidumbre de paso...................................................................................... 298 A) Paso con carácter permanente................................................................... 298 B) Paso con carácter transitorio.................................................................... 299 C) Paso para ganado..................................................................................... 299 4. La medianería................................................................................................ 300 A) Concepto y naturaleza.............................................................................. 300 B) Constitución y prueba de la medianería.................................................... 301 C) Derechos de los medianeros...................................................................... 301 D) Obligaciones de los medianeros................................................................ 302 E) Renuncia a la medianería.......................................................................... 302 5. Luces y vistas................................................................................................. 303 A) Límites del derecho de propiedad............................................................. 303 B) Servidumbre voluntaria de vistas.............................................................. 304 6. Desagüe de los edificios.................................................................................. 305 7. Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones..... 305 A) Edificaciones y plantaciones cerca de las plazas fuertes............................. 305 B) Construcción de instalaciones peligrosas o nocivas................................... 306 C) Plantaciones.............................................................................................. 306 Capítulo 19 LOS DERECHOS DE CENSO Y ENFITEUSIS
I. EL DERECHO DE CENSO................................................................................ 307 1. Idea general.................................................................................................... 307 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres................................................. 307 3. Contenido...................................................................................................... 309 II. LA ENFITEUSIS.................................................................................................. 309 1. Concepto, naturaleza..................................................................................... 309 2. Elementos y caracteres................................................................................... 310 3. Contenido...................................................................................................... 311 4. Extinción....................................................................................................... 312 Capítulo 20 EL DERECHO DE SUPERFICIE. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN
I. EL DERECHO DE SUPERFICIE......................................................................... 315 1. Concepto y naturaleza jurídica....................................................................... 315 2. El derecho de superficie urbana...................................................................... 316 A) Regulación legal....................................................................................... 316 B) Constitución............................................................................................. 317 C) Contenido................................................................................................. 317 D) Extinción.................................................................................................. 319 3. El derecho de superficie rústica...................................................................... 320 II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN.................. 321
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Capítulo 21 EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES PARA USO TURÍSTICO I. CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN....................................................................... 323 II. SU REGULACIÓN POSITIVA............................................................................ 324 III. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO................................................................ 325 IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN...................... 325 1. Variedad de negocios jurídicos....................................................................... 325 2. Elementos subjetivos o personales.................................................................. 326 A) El constituyente........................................................................................ 326 B) El transmitente......................................................................................... 326 C) La empresa de servicios............................................................................ 326 D) La sociedad de intercambio...................................................................... 326 E) El titular del derecho de aprovechamiento por turno................................ 327 3. Elementos objetivos o reales........................................................................... 327 A) El alojamiento.......................................................................................... 327 B) El turno, o período anual de aprovechamiento......................................... 327 C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno...................................................................................... 328 4. Elemento formal............................................................................................ 328 V. CLASES............................................................................................................... 329 VI. CONTENIDO EN FACULTADES Y OBLIGACIONES...................................... 329 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento................................... 329 2. Obligaciones del titular del derecho............................................................... 330 3. Facultades del propietario.............................................................................. 330 4. Obligaciones del propietario.......................................................................... 331 VII. DURACIÓN........................................................................................................ 331
E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 22 LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA
I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL............................. 335 1. Disposiciones comunes a la prenda y a la hipoteca......................................... 336 2. Caracteres de los derechos reales de garantía................................................. 337 3. La prohibición del pacto comisorio................................................................ 338 II. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA.............................................. 339 1. Concepto y caracteres.................................................................................... 339 2. Constitución.................................................................................................. 340 A) Elementos personales................................................................................ 340 B) Elementos reales....................................................................................... 341 C) Elementos formales................................................................................... 341 3. Contenido de derecho real de prenda............................................................. 341 A) Derechos del acreedor pignoraticio........................................................... 342
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B) Obligaciones del acreedor pignoraticio..................................................... 343 C) Derechos y obligaciones del dueño de la cosa dada en prenda.................. 343 4. Extinción del derecho de prenda.................................................................... 343 5. La prenda irregular........................................................................................ 343 Capítulo 23 EL DERECHO DE HIPOTECA INMOBILIARIA
I. CONSIDERACIONES GENERALES Y CONCEPTO DE LA HIPOTECA......... 345 II. CARACTERES DE LA HIPOTECA COMO DERECHO REAL DE GARANTÍA...................................................................................................................... 347 III. CLASES DE HIPOTECAS................................................................................... 350 IV. ELEMENTOS PERSONALES DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA. CAPACIDAD PARA CONSTITUIRLA......................................................................... 352 V. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA VOLUNTARIA Y LEGAL................ 353 VI. EL OBJETO DE LA HIPOTECA......................................................................... 355 1. La obligación asegurada................................................................................. 355 2. Bienes hipotecables: regla general................................................................... 356 A) No hipotecables........................................................................................ 356 B) Hipotecables con restricciones.................................................................. 357 3. Extensión de la hipoteca sobre la cosa hipotecada......................................... 360 A) Extensión de la hipoteca a las accesiones y mejoras.................................. 360 B) La extensión pactada de la hipoteca......................................................... 361 C) Extensión de la hipoteca cuando la finca pasa a manos de un tercero....... 362 VII. SUPUESTO DE VARIAS FINCAS QUE SE HIPOTECAN EN GARANTÍA DE UN MISMO CRÉDITO...................................................................................... 362 VIII. EFECTOS PERSONALES Y REALES DE LA HIPOTECA LEGALMENTE CONSTITUIDA.................................................................................................. 363 1. La acción de devastación dentro de la fase de seguridad de la hipoteca.......... 363 2. Derechos del acreedor hipotecario y venta de la cosa hipotecada................... 365 3. Otras modificaciones que pueden afectar a la hipoteca.................................. 367 IX. LAS DENOMINADAS HIPOTECAS ESPECIALES O SINGULARES................. 368 1. La hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas........................... 369 2. Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador......... 371 3. Hipoteca de garantía de obligaciones condicionales o futuras........................ 372 4. Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito.................................... 373 5. Otros tipos de hipotecas................................................................................. 375 A) La hipoteca de máximo, global o flotante en la Ley 41/2007.................... 375 B) La hipoteca inversa en la Ley 41/2007...................................................... 375 X. LAS HIPOTECAS LEGALES............................................................................... 376 1. Hipotecas legales expresas............................................................................. 377 2. Hipotecas legales tácitas................................................................................. 377 XI. PROTECCIÓN Y REALIZACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA...... 378 1. La fase de seguridad o de protección.............................................................. 378 2. La fase ejecutiva o de realización de valor...................................................... 379 XII. LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA...................................... 381 XIII. LA SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS................................................................................................................... 383
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Capítulo 24 EL DERECHO REAL DE ANTICRESIS
I. INTRODUCCIÓN.............................................................................................. 385 II. CONCEPTO....................................................................................................... 386 III. NATURALEZA................................................................................................... 386 IV. CARACTERES.................................................................................................... 388 V. RÉGIMEN LEGAL............................................................................................. 390 1. Constitución.................................................................................................. 390 2. Contenido...................................................................................................... 390 A) Derechos y facultades del acreedor anticrético.......................................... 390 B) Posición del deudor anticrético................................................................. 391 VI. EXTINCIÓN...................................................................................................... 391 Capítulo 25 LAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO I. INTRODUCCIÓN.............................................................................................. 393 II. PRECEDENTES.................................................................................................. 394 III. LEGISLACIÓN VIGENTE.................................................................................. 395 IV. REQUISITOS PARA SU CONSTITUCIÓN........................................................ 395 1. Elementos personales..................................................................................... 395 2. Elementos reales............................................................................................. 395 3. Elementos formales........................................................................................ 396 V. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA MOBILIARIA.............................................. 397 1. En general...................................................................................................... 397 2. En casos concretos......................................................................................... 398 A) Hipoteca de establecimiento mercantil...................................................... 398 B) Hipoteca de vehículos de motor................................................................ 399 C) Hipoteca de aeronaves.............................................................................. 400 D) Hipoteca de maquinaria industrial............................................................ 401 E) Hipoteca de propiedad intelectual o industrial.......................................... 402 3. Prenda sin desplazamiento............................................................................. 403 VI. EL REGISTRO DE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO............................................................................................................. 404 1. Competencia de estos registros....................................................................... 405 2. Plazos............................................................................................................. 406 VII. PROCEDIMIENTOS PARA SU EJECUCIÓN..................................................... 406
F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 26 LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. CONCEPTO....................................................................................................... 411 II. NATURALEZA JURÍDICA................................................................................. 411
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III. CLASES Y RELACIONES ENTRE ELLOS......................................................... 412 1. Derecho de opción......................................................................................... 412 2. Tanteo............................................................................................................ 414 3. Retracto......................................................................................................... 414 IV. DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES; EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LAS LEYES ESPECIALES. CIRCUNSTANCIAS DE CADA UNO.............................. 415 1. En Código civil.............................................................................................. 415 A) Retracto de coherederos........................................................................... 416 B) Retracto de consocios............................................................................... 418 C) Retracto de comuneros............................................................................. 418 D) Retracto de colindantes............................................................................ 418 E) Censo a primera cepas.............................................................................. 419 2. En la Legislación agraria especial................................................................... 419 A) Ley de arrendamientos rústicos................................................................. 419 B) Ley de modernización de las explotaciones agrarias................................. 423 C) El retracto bajo la Ley de arrendamientos urbanos................................... 426
G) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Capítulo 27 EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. ELEMENTOS DE LA INSCRIPCIÓN
I. LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD....................................................................................................... 431 II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL................................................... 432 III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................................................. 432 1. El Registro de la Propiedad como institución jurídica.................................... 432 2. Libros y asientos registrales............................................................................ 433 IV. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD................................................................... 434 V. FINCA REGISTRAL........................................................................................... 435 VI. OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN Y OBJETO DE LA PUBLICIDAD: TÍTULOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES.............................................................................. 436 VII. EL TITULAR REGISTRAL................................................................................. 437 Capítulo 28 INMATRICULACIÓN. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
I. LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS.............................................................. 439 II. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL.................................................................. 440 III. LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN. EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN................ 441 IV. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN................................................................... 442 V. EL TRACTO SUCESIVO..................................................................................... 443 VI. EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL................ 443 1. Concepto y ámbito de la calificación registral................................................ 443 2. Plazo para calificar y resultado de la misma................................................... 444 3. Recursos contra la calificación registral.......................................................... 446
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Capítulo 29 EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN Y SUS EFECTOS. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES
I. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN....................................................................... 447 1. Concepto....................................................................................................... 447 2. Inscripción constitutiva, declarativa y obligatoria.......................................... 447 3. La inscripción y el acto nulo.......................................................................... 448 II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD........................................................................ 448 III. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL..................................................................... 450 1. Formulación y significado.............................................................................. 450 2. Alcance de la presunción de exactitud del Registro........................................ 450 3. Eficacia procesal............................................................................................. 451 IV. LA FE PÚBLICA REGISTRAL............................................................................ 452 1. Concepto....................................................................................................... 452 2. El tercero hipotecario. Requisitos de protección............................................. 453 3. Efectos de la protección registral.................................................................... 454 4. El artículo 32 de la Ley Hipotecaria y la protección del tercero..................... 454 V. LA PRESCRIPCIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................. 455 1. Prescripción conforme al Registro.................................................................. 455 A) Usucapión secundum tabulas.................................................................... 455 B) Prescripción extintiva secundum tabulas................................................... 456 2. Prescripción contra el Registro....................................................................... 456 A) Usucapión contra tabulas.......................................................................... 456 B) Prescripción extintiva contra tabulas........................................................ 458 3. Usucapión liberatoria..................................................................................... 458 VI. LOS DEMÁS ASIENTOS REGISTRALES........................................................... 459 1. Las anotaciones preventivas........................................................................... 459 2. Las notas marginales...................................................................................... 460 3. Las cancelaciones........................................................................................... 460
Abreviaturas AAMN Anales de la Academia Matritenso del Notariado AC Actualidad civil ADC Anuario de Derecho civil AP Audiencia Provincial APDC Asociación de Profesores de Derecho civil Art. Artículo BCNG Boletín del Colegio Notarial de Granada BGB Código civil alemán CCAA Comunidades Autónomas Cc Código civil C de c Código de comercio Cfr. confróntese DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado Ed. Edición LA Ley de aguas LAPT Ley de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles LEC Ley de enjuiciamiento civil LH Ley hipotecaria LL La Ley LM Ley de minas LMEA Ley de modernización de las explotaciones agrarias LPM Ley de patentes y modelos de utilidad LPE Ley de Patrimonio del Estado LPH Ley de propiedad horizontal LPI Ley de propiedad intelectual LRDA Ley de Reforma y Desarrollo agrario LS Ley del suelo P. Página Págs. Páginas P. ej. por ejemplo RBEL Reglamento de bienes de Entidades Locales RCDI Revista Crítica de Derecho Inmobiliario RD Real Decreto RDGRN Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado
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Abreviaturas
RDL Real Decreto Ley RDN Revista de Derecho Notarial RDP Revista de Derecho Privado RDU Revista de Derecho Urbanístico RFDUG Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada RGD Revista General de Derecho RGLJ Revista General de Legislación y Jurisprudencia RH Reglamento Hipotecario RJC Revista Jurídica de Cataluña RN Reglamento Notarial RP Registro de la propiedad S Sentencia SAP Sentencia de Audiencia Provincial ss. Siguientes SS Sentencias TS Tribunal Supremo STS Sentencia del Tribunal Supremo Vid. Véase ZGB Código civil Suizo
Obras generales DE DERECHO REALES ALBALADEJO GARCÍA, M., «Derecho civil. III. Derecho de bienes» Vols. 1.º y 2.º, 8.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona, 1994. CANO TELLO, C., «Esquemas civiles. Manual de Derecho Civil en Tablas Sinópticas», Valencia, 1998. CASTÁN TOBEÑAS, J. «Derecho civil español, común y foral», II, vols 1.º, rev. GARCÍA CANTERO, G., 14.ª ed., Reus, Madrid, 1992, y 2.º revis. GIL RODRÍGUEZ, Madrid, Reus, 1994. CLEMENTE DE DIEGO, F. «Instituciones de Derecho civil español», revis. COSSÍO y GULLÓN, I., Madrid 1959. COSSÍO CORRAL, A., «Instituciones de Derecho civil», revis. COSSÍO, M. y LEÓNCASTRO, J., II, Civitas, Madrid 1988. DÍEZ-PICAZO PONCE DE LEÓN, L. «Fundamentos del Derecho civil patrimonial», III, 4.ª ed., Civitas, Madrid 1995. DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A., «Sistema de Derecho civil». III. 6.ª ed. Tecnos, Madrid 1998. DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A. «Instituciones de Derecho civil», II, Tecnos, Madrid, 1995. ESPÍN CÁNOVAS, D. «Manual de Derecho civil español», II, 7.ª ed. Edersa, Madrid, 1985. GARCÍA GARCÍA, J. M. «Derecho inmobiliario registral» o hipotecario», 3 vols. Madrid, 1988 y 1993. GARCÍA URBANO, J. M.ª, «Instituciones de Derecho Privado», I, UNED, Madrid, 1995. LACRUZ BERDEJO, J. L. y otros «Elementos de Derecho civil», III, vols. 1.º, 2.º, 3.º y 3.º bis, 3.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona, 1991. LACRUZ BERDEJO, J. L. y SANCHO REBULLIDA, F. «Elementos de Derecho civil» III bis. Derecho inmobiliario registral» 2.ª ed. J. M.ª Bosch, Barcelona 1984. LASARTE ÁLVAREZ, C. «Principios de Derecho civil», 4, 1.ª y 2.ª parte, Trivium, Madrid, 1996 y 1997. LÓPEZ y LÓPEZ, A. M. y MONTÉS PENADÉS., V. L. y otros «Derechos reales y Derecho Inmobiliario Registral», Tirant lo Blanch, Valencia, 1994. MORENO QUESADA, B., BUSTOS VALDIVIA, C. y TRUJILLO CALZADO, M.ª I. «Derecho civil patrimonial. Conceptos y normativa básica», 4.ª ed. Comares, Granada, 1999. O’CALLAGHAN MUÑOZ, X. «Compendio de Derecho civil», III, 3.ª ed. Edersa, Madrid, 1997.