tipos de propiedad exible, estable y asequible nales de la vivienda, la propiedad absoluta y el alquiler, su
LA PROPIEDAD COMPARTIDA Y LA PROPIEDAD TEMPORAL
ble de formas de tenencia de la vivienda, tal y como recoge (Quito, octubre de 2016) para los próximos 20 años. co y económico y de manera omnicomprensiva y práctica, analizando todos los aspectos de las guras. De este modo, quiere ser útil tanto a legisladores, como a investigadores del Derecho y de la Economía inmobiliaria, así como tam
(Ley 19/2015) Aspectos legales y económicos Director SERGIO NASARRE AZNAR Autores MARÍA TERESA ALONSO PÉREZ GEMMA CABALLÉ FABRA ROSA MARÍA GARCÍA TERUEL NÚRIA LAMBEA LLOP ELGA MOLINA ROIG SERGIO NASARRE AZNAR ESTELA RIVAS NIETO HÉCTOR SIMÓN MORENO LORCAN SIRR MARÍA JOSÉ SOLER TARRADELLAS
tratados
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Ana Belén Campuzano Laguillo
Víctor Moreno Catena Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Jorge A. Cerdio Herrán
Angelika Nussberger
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México
Owen M. Fiss Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
Luis López Guerra Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)
Héctor Olasolo Alonso Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto IberoAmericano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ángel M. López y López
Ignacio Sancho Gargallo
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Marta Lorente Sariñena
Tomás S. Vives Antón
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Javier de Lucas Martín Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales
LA PROPIEDAD COMPARTIDA Y LA PROPIEDAD TEMPORAL (Ley 19/2015) Aspectos legales y económicos
Director
SERGIO NASARRE AZNAR Autores
MARÍA TERESA ALONSO PÉREZ GEMMA CABALLÉ FABRA ROSA MARÍA GARCÍA TERUEL NÚRIA LAMBEA LLOP ELGA MOLINA ROIG SERGIO NASARRE AZNAR ESTELA RIVAS NIETO HÉCTOR SIMÓN MORENO LORCAN SIRR MARÍA JOSÉ SOLER TARRADELLAS
Valencia, 2017
Copyright ® 2017 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.
©
©
Varios autores
TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráicas, 14 - 46010 - Valencia Telfs.: 96/361 00 48 - 50 Fax: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9143-053-7 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-deempresa nuestro Procedimiento de quejas.
Los autores Dra. Mª Teresa Alonso Pérez. Profesora Titular Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad de Zaragoza (acreditada para Catedrática). Una de sus líneas de investigación es la vivienda, habiendo estudiado aspectos de la misma relacionados con los derechos reales y con el Derecho del consumo. Sus investigaciones se han publicado como monografías y como artículos en las principales revistas cientíicas españolas y francesas. Ha colaborado con el Gobierno de Aragón en materia de legislación sobre vivienda y en varios proyectos oiciales de investigación. Son numerosas sus estancias en Centros de investigación de Bélgica, Suiza y Francia. Sra. Gemma Caballé Fabra. Investigadora predoctoral en la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. Graduada en Derecho en dicha Universidad con el premio extraordinario inal de estudios (2014) y Master en derecho de la Empresa y la Contratación con el premio extraordinario (2015). Ha impartido conferencias a nivel nacional e internacional y sus principales líneas de investigación se centran en la intermediación inmobiliaria, el concepto de vivienda, la propiedad horizontal, las tenencias intermedias y las políticas de vivienda. Sra. Rosa Maria Garcia Teruel. Investigadora predoctoral de Derecho civil en la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (contrato inanciado por AGAUR, Generalitat de Cataluña FI-DGR). Es investigadora en varios proyectos de investigación competitivos, ha publicado artículos y presentado comunicaciones en congresos tanto a nivel nacional como internacional. Sus líneas de investigación se centran en los arrendamientos urbanos, derecho de la construcción y la vivienda y responsabilidad civil. Sra. Núria Lambea Llop. Es investigadora predoctoral en la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili, y tiene una beca FI-DGR de la Generalitat de Cataluña para su doctorado en modelos de gestión de vivienda social. Ha participado en varios congresos y jornadas tanto a nivel nacional como internacional, así como publicado varios artículos. Sus líneas de investigación principales son las políticas de vivienda, la gestión de la vivienda social y las tenencias intermedias. Sra. Elga Molina Roig. Investigadora de la Cátedra de Vivienda y profesora de derecho civil de la Universidad Rovira i Virgili. Responsable
Autores
de la bolsa de viviendas del Consejo Comarcal del Tarragonés. Ha participado en dos proyectos de investigación con la Comisión europea y ha realizado dieciocho conferencias sobre el sector de la vivienda, con la publicación de siete trabajos sobre la materia, especialmente sobre arrendamientos urbanos. Actualmente realiza la tesis doctoral sobre el arrendamiento urbano como forma de acceso a la vivienda. Prof. Dr. Sergio Nasarre Aznar. Catedrático de Derecho Civil y Director de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. Ha publicado más de ochenta trabajos y ha impartido un centenar de conferencias en una quincena de países. Ha participado en varias comisiones legislativas y en diversos proyectos de investigación con la Comisión y el Parlamento europeos. Sus principales líneas de investigación se centran en el mercado hipotecario y en la vivienda. Se le ha concedido el Premio ICREA a la Excelencia en la Investigación 2016-2020. Dra. Estela Rivas Nieto. Profesora agregada de Derecho Financiero y Tributario y Subdirectora de la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. Ha publicado más de cuarenta trabajos y ha impartido más de treinta conferencias. Ha participado en 17 proyectos de investigación en convocatorias públicas competitivas. Sus principales líneas de investigación se centran en la tributación internacional y en la iscalidad de la vivienda. Dr. Lorcan Sirr. Profesor de mercado y políticas de vivienda en el Dublin Institute of Technology (Irlanda). Es columnista del periódico The Sunday Times y comentarista habitual en televisión y radio. Lorcan Sirr ha asesorado a varios partidos políticos y ha situado las tenencias intermedias, en particular la propiedad temporal, en la agenda política como una solución potencial a la crisis de la vivienda. Ha sido profesor visitante en la Cátedra de Vivienda de la URV (enero-julio 2015). Dr. Héctor Simón Moreno. Investigador postdoctoral de Derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili y miembro sénior de la Cátedra de Vivienda de dicha Universidad. Ha publicado diversos trabajos cientíicos y ha intervenido en conferencias y seminarios de ámbito nacional e internacional. Su investigación se centra en el derecho a la vivienda, los derechos reales en general y la hipoteca en particular, el trust y el derecho contractual. Sra. Mª José Soler Tarradellas. Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales y técnica asesora en análisis económico en la Gerencia
Autores
de Servicios de Vivienda, Urbanismo y Actividades de la Diputación de Barcelona. A lo largo de su carrera profesional ha colaborado en varios proyectos y estudios en materia de vivienda, cálculos de esfuerzo familiar y guías metodológicas. En estas materias también ha participado en congresos y cursos tanto a nivel nacional como internacional.
Abreviaturas BGB BOE BOPC CA CC CCC CConC CDCC CE CO DA DL DOGC DOUE DT DTI EAAnd EAC EM FD FJ IAE IBI ICIO IIVTNU INE IRNR IRPF IRSC
Código Civil de Alemania (Bürgerliches Gesetzbuch) Boletín Oicial del Estado Boletín Oicial del Parlamento de Cataluña Comunidad Autónoma Código Civil Código Civil de Cataluña Código de Consumo de Cataluña Compilación de Derecho Civil de Cataluña Constitución española Code des obligations de Suiza Disposición Adicional Decreto Legislativo Diario Oicial de la Generalitat de Cataluña Diario Oicial de la Unión Europea Disposición Transitoria Debt to income Estatuto de Autonomía de Andalucía Estatuto de Autonomía de Cataluña Exposición de Motivos Fundamento de Derecho Fundamento Jurídico Impuesto sobre Actividades Económicas Impuesto sobre Bienes Inmuebles Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana Instituto Nacional de Estadística Impuesto sobre la renta de los no residentes Impuesto de la renta de las personas físicas Indicador de renta de suiciencia de Cataluña
Abreviaturas
IS ISD ITPAJD IVA IVTM LAU LC LDV LGT LH LMH LOFCA LPH LTV LRHL PC PDV PER PH PT PTI RDGRN RDGT RDL RFD RTEAC SAP SJM STC
Impuesto de sociedades Impuesto sobre sucesiones y donaciones Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados Impuesto sobre el valor añadido Impuesto sobre vehículos de tracción mecánica Ley de Arrendamientos Urbanos Ley Concursal Ley del Derecho a la vivienda de Cataluña Ley General Tributaria Ley Hipotecaria Ley del Mercado Hipotecario Ley Orgánica de Financiación de las Comunidades Autónomas Ley de Propiedad Horizontal Loan to Value Ley Reguladora de las Haciendas Locales Propiedad compartida Plan para el Derecho a la Vivienda de Cataluña Price earnings ratio Préstamo hipotecario Propiedad temporal Price to income Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado Resolución de la Dirección General de Tributos Real Decreto Legislativo Renta Familiar Disponible Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central Sentencia de la Audiencia Provincial Sentencia del Juzgado de lo Mercantil Sentencia del Tribunal Constitucional
Abreviaturas
STEDH STS STSJ STSJC TEDH TI TS UE URV VAN VPO WP7
Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Sentencia del Tribunal Supremo Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña Tribunal Europeo de Derechos Humanos Tenencias intermedias (PC y PT) Tribunal Supremo Unión Europea Universidad Rovira i Virgili Valor actual neto Vivienda de Protección Oicial Working Paper 7 sobre tenencias intermedias del Grupo de Investigación de Acceso a la Vivienda URV (hoy Cátedra de Vivienda URV) de 12 de julio de 2012
“The authorities in Member States responsible for meeting housing needs should ensure that there are services in place to assist in adapting current houses as well as promoting new concepts in housing design and community living, including appropriate inancial and legal measures” (Opinion of the European Economic and Social Committee 2009/C77/26). “We commit to stimulate the supply of a variety of adequate housing options that are safe, affordable, and accessible for members of different income groups of society” (New Urban Agenda, Habitat III, 10-9-2016, Organización de las Naciones Unidas).
Introducción La presente obra contiene los primeros comentarios a la Ley 19/2015, de 29 de julio, del Parlamento de Cataluña, que introduce en el Código Civil de Cataluña dos nuevas formas de propiedad, la propiedad compartida (arts. 556-1 a 12) y la propiedad temporal (arts. 547-1 a 10 CCC), y otros trabajos relacionados. Ambas representan un cambio fundamental en el concepto de dominio que hemos heredado del Código de Napoleón: de una propiedad absoluta (o se tiene para siempre o no se tiene; o se tiene toda o no se tiene), a una propiedad que se puede adquirir por un tiempo (temporal) o progresiva y fraccionadamente (compartida). Y, como no podía ser de otra manera, este importante cambio se ha producido en el contexto de las nuevas necesidades en materia de acceso a la vivienda surgidas de la crisis económica, inanciera, inmobiliaria e hipotecaria de 2007, cuyos negativos efectos persisten en 2016. Si bien la propiedad de la vivienda es la forma de tenencia más deseada y, en contextos de un débil Estado del Bienestar, también la más necesaria, con la crisis ha mostrado su peor faceta, en forma de sobreendeudamiento y ulterior desahucio. Por su parte, el arrendamiento de viviendas ha sufrido una importante reducción no solo en España sino también en prácticamente toda Europa
Sergio Nasarre Aznar
desde los años 80, evidenciándose que incluso en las jurisdicciones donde tiene fuerte presencia es en gran parte debido a que la población tiene mayores restricciones de acceso a la propiedad (ej. porque se les exigen cuantiosos ahorros para acceder a un préstamo) y no tanto porque sea preferido. Además, en nuestro país también se han visto afectados por los desahucios un elevado número de inquilinos. Por lo tanto se hacía evidente la introducción en el ordenamiento jurídico de unas reglas que rompiesen esta dicotomía propiedadalquiler, revelada insuiciente para muchas familias. Por eso, la propiedad compartida y la temporal, incluso en mayor medida de lo que ha sucedido en otros países, están llamadas, cuando sean bien comprendidas por todos —a lo que esta obra quiere contribuir—, a desempeñar un importante papel para favorecer el acceso a la vivienda de las familias, dándoles lo que preieren o necesitan (estabilidad), pero evitando su sobreendeudamiento (asequibilidad). Dado que reúnen características del dominio (estabilidad) y del alquiler (asequibilidad, lexibilidad) y que económicamente tienen un público objetivo (que no necesariamente exclusivo) entre ambas formas de tenencia de la vivienda, se las ha venido conociendo por la doctrina nacional e internacional como “tenencias intermedias”. Como se describe a lo largo del libro, se trata de unas pocas reglas estructurales (incluidas en el Libro V Código Civil de Cataluña), sencillas y fácilmente imbricables en nuestro sistema de Derecho civil que permiten un acceso más sostenible al dominio no solo de la vivienda, sino también a cualquier otro bien inmueble o bien mueble identiicable. Se trata de hacer el dominio más accesible a todos, democratizarlo. Esta obra también quiere ayudar a la generalización del conocimiento de estas iguras en el resto de España, con la vocación de que puedan ser introducidas en la normativa civil estatal y, de este modo, puedan beneiciarse de ellas también el resto de españoles. De hecho, compartimos la misma problemática de la vivienda y las tenencias intermedias pueden ser un instrumento estructural
Introducción
(por eso son Derecho civil) para contribuir a evitar una nueva burbuja inmobiliaria. Por ello, el estudio se compone claramente de dos partes. La primera dedicada a los comentarios, artículo por artículo, de la propiedad compartida y la propiedad temporal, incluyendo la Exposición de Motivos, tal y como se han recogido en el Código Civil de Cataluña. A cada uno de los artículos comentados (en base a la normativa, la doctrina y la jurisprudencia aplicables) se le añade un apartado con los antecedentes, uno con las conclusiones y se proponen cláusulas tipo para favorecer la labor de los operadores jurídicos. Así, dada la importancia de los antecedentes prelegislativos para la interpretación normativa histórica y teleológica, era imprescindible analizarlos para cada disposición legal, que incluye los siguientes textos: a) el WP7 (working paper 7) de propuesta de regulación de unas tenencias intermedias para Cataluña de 12 de julio de 2012, elaborado, tras otras seis versiones, por el Grupo de Acceso a la Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (hoy su Cátedra de Vivienda) que se remitió a la Subcomisión de Derechos Reales de la Comisión de Codiicación de Cataluña para servir de documento base para iniciar sus trabajos; b) el texto resultante de los trabajos de dicha subcomisión y que se remitió al Pleno de la Comisión de Codiicación de 21 de diciembre de 2012; c) el Anteproyecto de Ley de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al Libro 5º del Código Civil de Cataluña, de la Comisión de Codiicación de Cataluña, sometido a audiencia pública, de 7 de febrero de 2014; d) y el Proyecto de Ley de 23 de junio de 20141, con referencias a enmiendas y comparecencias de expertos. La segunda parte consta de una serie de trabajos que ayudan a enriquecer la comprensión y aplicabilidad de ambas iguras: un estudio económico de la PC y de la PT tanto desde el punto de vista de la oferta como de la demanda (esfuerzo familiar) contextualizados en relación a la propiedad absoluta y al alquiler; un estudio de su tributación; una comparación de ambas con el de-
1
BOPC núm. 342, 23-6-2014, p. 32.
Sergio Nasarre Aznar
recho de supericie; y un estudio de las limitaciones del acceso al bien de los que, en principio, no están legitimados a ello (el propietario formal —en la PC— y el titular de la expectativa del derecho —en la PT). Cabe añadir que el Gobierno de España recurrió en inconstitucionalidad la propiedad temporal el 4-5-2016 y por Providencia 24-5-2016 el Pleno del Tribunal Constitucional la admitió a trámite y procedió suspender su vigencia. No obstante, por Auto 4-102016 levantó la suspensión, puesto que mantenerla, considera el Tribunal, generaría mayor inseguridad jurídica para el colectivo que la desea o que ya la hubiese constituido en los nueve meses que estuvo vigente. Si bien el estudio de la incorporación de las tenencias intermedias lo iniciaron ya en 2010 diversos investigadores, muchos de los cuales conforman hoy la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (housing.urv.cat), este trabajo ha sido posible especialmente gracias a la concesión por parte del Centre d’Estudis Jurídics i Formació Especialitzada del Departamento de Justicia de la Generalitat de Cataluña del Proyecto Comentaris a la nova regulació de les tinences intermèdies por Resolución JUS/2992/2014, de 22 de desembre a una parte de los autores de este libro. A su vez, se enmarca en el Proyecto de investigación Reformando las Tenencias de Vivienda: El acceso a través del alquiler, la propiedad y su tributación y Propuesta Tributaria para una ordenación integral de la Vivienda en Propiedad y en Alquiler (DER2014-55033-C3-1-P) y en el Premio ICREA 2016-2020 concedido al director de esta obra. No puedo acabar esta introducción sin agradecer a todos los autores2 su intenso trabajo y dedicación para inalizar este libro y
2
Aunque ésta se trata de una obra colectiva, los autores lo apartados que se especiican a continuación. María Teresa Alonso Pérez: “El acceso a la propiedad de la vivienda a través del derecho de supericie. Comparación con la propiedad compartida y la temporal catalanas”. Gemma Caballé Fabra: “Límites en el acceso del propietario sucesivo (propiedad temporal) y del propietario formal (propiedad compartida) en el bien objeto de propiedad”. Rosa Maria Garcia Teruel: comentarios a la Disposición Adicio-
Introducción
a nuestro editor por coniar en él. También agradezco la conianza en estas iguras de tantas y tantas personas del mundo académico, práctico y político, que han hecho posible que lo que empezó hace años como una investigación doctrinal acabase inalmente en Ley. Espero, sinceramente, que este trabajo sea de su interés y que pueda contribuir a que más familias puedan acceder a una vivienda de manera estable, lexible y asequible. Como no podría ser de otro modo, cualquier comentario sobre el mismo es bienvenido a ofice.housing@urv.cat.
SERGIO NASARRE AZNAR Tarragona, noviembre de 2016
nal Primera Ley 19/2015 y “El fomento de la propiedad compartida y la propiedad temporal en las políticas sociales de vivienda”. Núria Lambea Llop: comentarios a los arts. 556-1, 556-2, 556-3, 556-6, 556-7, 556-8 CCC. Elga Molina Roig: comentarios a los arts. 547-2, 547-3, 547-4, 547-6 y 547-7 CCC. Sergio Nasarre Aznar: comentarios a la Exposición de Motivos y arts. 547-1, 547-5, 556-9, 556-10 y 556-12 CCC. Estela Rivas Nieto: comentario a la Disposición Adicional Segunda Ley 19/2015 y “La iscalidad de las tenencias intermedias”. Héctor Simón Moreno: comentarios a los arts. 547-8, 547-9, 547-10, 556-4, 556-5, 556-11 CCC y Disposición Adicional Tercera Ley 19/2015. Lorcan Sirr: “Análisis económico de la propiedad compartida y de la propiedad temporal”, y María José Soler Tarradellas: “Análisis económico sobre la accesibilidad a una vivienda: el esfuerzo familiar en las tenencias intermedias”.
I. Exposición de motivos de la Ley 19/2015 SERGIO NASARRE AZNAR Sumario: 1. Antecedentes. Los modelos de acceso a la vivienda. 2. Interpretación. 2.1. Parte I. Naturaleza de la PC y de la PT. 2.2. Parte I. Marco competencial y colocación sistemática. 2.3. Parte I. Orígenes de la norma, su finalidad y posible uso por parte de la Administración. 2.4. Parte II. Explicación de la regulación de las figuras. 2.5. Parte II. Algunos ejemplos de su uso.
1. Antecedentes. Los modelos de acceso a la vivienda El recurso a las tenencias intermedias (TI) en Cataluña surge de la crisis de la vivienda provocada por la crisis inanciera internacional1. La primera referencia completa a las mismas en este sentido2 surgió del informe encargado por el Centro de Estudios Jurídicos de Cataluña en 2009, que tenía por título “Alternativas en derecho privado para mejorar el acceso a la vivienda3”, de diciembre de 2010, ya que entre sus conclusiones se proponía la “regulación de la «propiedad compartida» como una forma de tenencia tendente a la adquisición progresiva de una inca en propiedad”. Este
1
2
3
Ver el razonamiento en NASARRE AZNAR, S., “A legal perspective of the origin and the globalization of the current inancial crisis and the resulting reforms in Spain”, en KENNA, P. (ed.), Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Ashgate Publishing, Surrey, 2014, págs. 37 y ss. Sin perjuicio de algunos artículos primigenios como el de FERRÁNDIZ, C. y NASARRE, S. “Métodos alternativos de acceso a la vivienda en derecho privado”, Iuris, núm. 158, marzo 2011, págs. 36 a 42 y 80 a 82. RESOLUCIÓN JUS/3884/2009, de 15 de diciembre, per la qual s’atorguen ajuts econòmics per a la realització de projectes de recerca, estudi i anàlisi en els àmbits de l’execució penal, la mediació penal, l’atenció a la víctima, l’Administració de justícia i el dret civil català (DOGC 1/2/2010).
Sergio Nasarre Aznar
informe formó parte de la publicación “El acceso a la vivienda en un contexto de crisis” (Edisofer, Madrid, 2011), dónde se deinían las TI como una alternativa de acceso a la vivienda, que destacaban sobre un conjunto de medidas (legales y jurisprudenciales) que hasta ese momento se estaban llevando a cabo, como la eniteusis o la reconsideración del comodato de vivienda limitado a un contexto familiar. Previamente, el primer paso doctrinal para poder proponer mecanismos de “fraccionamiento del dominio” (después de ser básicamente abolidos en el Código Civil 1889, por inluencia de la propiedad absoluta del Código Civil de Napoleón) como una solución estructural al problema del acceso a la vivienda que había surgido en 2007, proviene de dos tesis doctorales4 que ponen de relieve el rol que el leasehold inglés (una especie de propiedad temporal) ha tenido desde la Law of Property Act 1925, al no desaparecer como estate on land junto con otros que sí lo hicieron, precisamente por su valía e interés, junto con el freehold (que se parecería más a nuestro derecho de propiedad absoluta del art. 348 CC y el art. 541-1 CCC). Así, desde los años 80, Inglaterra ha coniado en el leasehold como base para promocionar una forma de tenencia inmobiliaria alternativa al freehold, la shared ownership (propiedad compartida), lo que ha resultado muy útil en las grandes ciudades, especialmente en Londres, donde la acumulación de propiedades en freehold en manos de pocas personas/familias y la alta demanda, entre otros factores, hacen que la compra de viviendas sea inasequible para la mayor parte de la población. El leasehold ha tenido un efecto fraccionador de los precios a los que se pueden adquirir las viviendas, añadiendo otro factor, además de los clásicos que lo afectan (localización, supericie, acceso a medios de transporte público, orientación, calidades, etc.): el tiempo durante el cual se disfrutará de la propiedad. Aunque habitualmente se pueden
4
NASARRE AZNAR, S. La garantía de los valores hipotecarios, Marcial Pons, Madrid, 2003, págs. 694 y ss.; y SIMÓN MORENO, H. El proceso de armonización de los derechos reales en Europa, Tirant lo Blanch, Valencia, 2013, págs. 60 y ss.
Exposición de motivos de la Ley 19/2015
encontrar leaseholds por 125 años, hay mercado para todas las duraciones hasta 999 años. Al leasehold se le ha superpuesto desde los años 80 del s. XX otro factor que ha contribuido todavía más a este fraccionamiento de los precios, para hacer más asequible el acceso estable a la vivienda: la adquisición progresiva a través de la propiedad compartida o shared ownership. Y se ha impulsado tanto en la vivienda asequible mediante las housing associations como en el mercado privado, a través de operadores privados. De hecho, tanto el leasehold como la shared ownership no dejan de ser instituciones de derecho privado. La combinación del leasehold y de la shared ownership a lo largo de más de 30 años ha signiicado la creación de un tercer mercado de vivienda en Inglaterra, tanto social como privado, que ha posibilitado a más de 200.000 familias (Housing Association Federation, 20135) a acceder a una vivienda en propiedad, evitando el sobreendeudamiento, siendo cifras solo relativas a las housing associations. Compartimos características clave del mercado de vivienda con Inglaterra, desde la perspectiva de las formas de tenencia: – Por una parte, Inglaterra tiene unos alquileres de corta duración (o assured shorthold tenancies -AST) de entre 6 y 12 meses, introducidos en 1988 y que comprenden la mayor parte del actual mercado de alquiler; son poco atractivos e inestables y causan un gran número de desahucios indirectos (por la simple inalización del contrato). No obstante, ha quedado evidenciado que, desde los años 80 hasta los 2000, el único país de Europa en que ha aumentado el parque de alquiler ha sido precisamente el Reino Unido6. En España, el alquiler también se ha vuelto más inestable, no solo por la reducción de la protección del inquilino a partir
5
6
http: //www.housing.org.uk/get-involved/shared-ownership-week-2013/ shared-ownership-the-facts/ (visitado 27-6-2015). WHITEHEAD, C. et al., The Private Rented Sector in the New Century – A Comparative Approach, Boligøkonomisk Videncenter, Copenhaguen, 2012, pág. 23. Disponible en: http: //www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/pdf/The-Private-Rented-Sector-WEB%5B1%5D.pdf.
Sergio Nasarre Aznar
de la Ley 4/20137, sino también por el número elevado de desahucios anuales de arrendatarios (con una media de 35.000/año en el período 2010-2013). Recientemente, en España también ha aumentado la tasa de alquiler, pero los estudios no coinciden en si se trata de un cambio forzoso por inasequibilidad (falta de crédito y desempleo elevado) o es debido a un verdadero interés por esta forma de tenencia8. La misma duda se plantea respecto a las
7
8
NASARRE AZNAR, S. “La eicacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda en alquiler en un contexto europeo”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 747, 2015, pág. 205 a 249. En este sentido, NASARRE AZNAR argumenta que la preferencia por el alquiler no solo es un aspecto relacionado con la asequibilidad, la estabilidad o la lexibilidad, sino que la percepción social también juega un papel fundamental, ver NASARRE AZNAR, S. “La eicacia de la Ley 4/2013, de reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda en alquiler en un contexto europeo” cit. pág. 234. Respecto a los tres primeros aspectos, se ha defendido que “si nos planteamos una situación futura en la que vuelve el acceso fácil al crédito y fuera entonces mucho más factible adquirir una vivienda en propiedad, ¿verían los arrendatarios el alquiler como alternativa a la tenencia de la vivienda en propiedad? ¿O tratarían de convertirse en propietarios de vivienda en busca de una mayor seguridad y estabilidad? En nuestra opinión, las respuestas a estas preguntas no son alentadoras, ya que el aumento de la conianza en el arrendamiento es coyuntural por la crisis económica. Difícilmente puede ello sostenerse en el tiempo ya que el hecho de pagar un precio a cambio del uso de una vivienda no es lo suicientemente atractivo para los inquilinos en comparación, por ejemplo, con los leaseholders en el Derecho inglés, que tienen un derecho de propiedad por tiempo limitado” en SIMÓN MORENO, H. “El cumplimiento del derecho a la vivienda en España. Especial referencia a la asequibilidad, estabilidad y accesibilidad en el acceso a la vivienda”, Revista Práctica de Derecho CEFLegal, febrero 2015, núm. 169, pág. 105 a 156. pág. 149. Y respecto al segundo aspecto, el FOTOCASA TRENDS, Los españoles y su relación con la vivienda, 2013 evidencia que con la frase “La crisis hace que el alquiler se consolide como una irme opción” están de acuerdo el 76% de los encuestados, mientras que solo eran el 64% en 2011, pág. 8. Y señala que: “¿Cómo se explica entonces esta mayor tendencia a alquilar en un país de propietarios como España? Por la situación económica, la cual ha empeorado para un 61,4% de los españoles como consecuencia de la crisis. Además, un 48,8% asegura que llega justo a in de mes y un 25,7% responde que no llega. Muchos españoles, sobre todo jóvenes, ante
Exposición de motivos de la Ley 19/2015
preferencias de los alemanes, el 55% de los cuales vive de alquiler: ¿realmente quieren alquilar o es que no pueden comprar? Los elevados índices loan to value (LTV en adelante) ordinarios (60%) implican la necesidad de tener muchos ahorros antes de comprar (el 40% del valor de la vivienda), hecho que no sucede habitualmente en las familias más humildes9, que quedan sistemáticamente fuera del mercado en propiedad (ver infra). – Por otra parte, tiene un sistema de vivienda en propiedad atractivo pero inasequible para muchas familias sin incurrir en
9
la imposibilidad de hacer frente a una hipoteca y a todos los costes que engloba la compra de una casa, se decantan a vivir en alquiler a la espera de que la situación mejore. Este informe revela que el mayor interés de los españoles por el alquiler se debe a que quien no compra es porque no puede debido a su situación inanciera y laboral”. Esta encuesta parece sugerir, pues, el carácter coyuntural de la preferencia por la vivienda en alquiler hasta que las condiciones macroeconómicas posibiliten, de nuevo, el acceso a la vivienda, por ejemplo, para jóvenes e inmigrantes, como LEAL MALDONADO, J. “La política de vivienda en España”, Documentación Social, núm. 138, 2005, pág. 63 a 80. págs. 77 y 78. Disponible en: http: //www. caritas.es/imagesrepository/CapitulosPublicaciones/508/04-%20LA%20 POL%C3%8DTICA%20DE%20VIVIENDA%20EN%20ESPA%C3%91A. pdf. Así, mientras algunos sectores (PAREJA-EASTAWAY, M. y SÁNCHEZMARTÍNEZ, Mª T. “El mercado de vivienda en España: la necesidad de nuevas propuestas”, en NASARRE AZNAR, S. (dir.) y SIMÓN MORENO, H. (coord.). El acceso a la vivienda en un contexto de crisis, cit., pág. 31 a 51. pág. 49) entienden que el aumento de la propiedad no se ha producido como consecuencia de que esta tenencia tenga más ventajas, sino por una política de estímulo de la propiedad, otros (NASARRE AZNAR) creen que el aumento de la tasa de alquiler es coyuntural, debido a la falta de crédito disponible y al desempleo, mientras que la propiedad continúa siendo la forma de tenencia preferida. De acuerdo con FITZSIMONS, la población alemana tiene que inanciar gran parte de la vivienda en propiedad con recursos propios, alrededor de un 40% del valor total del inmueble. Esto implica que las unidades familiares con ingresos bajos o medios no puedan acceder al mercado de vivienda en propiedad sin sobreendeudarse. FITZSIMONS, J. “The German Private Rented Sector: A Holistic Approach”, Working Paper, Boligøkonomisk Videncenter, Copenhaguen, 2014, pág. 124. Disponible en: http: //www.bvc. dk/SiteCollectionDocuments/Analyser/The_German_Private_Rented_ Sector_web.pdf. Vid. infra. para más detalles.