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CONCLUSIONES CONGRESO «PODER JUDICIAL ADMINISTRADORES DE FINCAS» COMUNIDAD VALENCIANA Coordinadores:

VICENTE MAGRO JOSÉ VÁZQUEZ ELISEO MOGICA Lugar del Congreso: Altea, Hotel SH Villa Gadea 26 a 28 de febrero de 2010

tirant lo b anch Valencia, 2011

Copyright ® 2011 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

VICENTE MAGRO JOSÉ VÁZQUEZ ELISEO MOGICA

TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es I.S.B.N.: 978-84-9004-075-1 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia por favor lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

Se recogen a continuación las conclusiones alcanzadas en el Congreso celebrado en Altea durante los días 26 a 28 de Febrero de 2010 al que asistieron 102 administradores de fincas y jueces para debatir sobre 36 cuestiones que fueron consensuadas para ser sometidas a debate y aprobación.

Desarrollo de las conclusiones: Coordinador:

VICENTE MAGRO SERVET Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

Autores de las conclusiones:

VICENTE MAGRO SERVET Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante

CARLOS DOMÍNGUEZ DOMÍNGUEZ Presidente de la Audiencia Provincial de Castellón

LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL Magistrado Sección 8ª Audiencia Provincial de Alicante

ESTEBAN SOLAZ SOLAZ Magistrado de la Audiencia Provincial de Castellón

ENRIQUE GARCÍA-CHAMÓN CERVERA Presidente de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Alicante

MANUEL JOSÉ LÓPEZ ORELLANA Magistrado de la Audiencia Provincial de Valenciana

AURORA DE DIEGO Magistrada de la Audiencia Provincial de Castellón

ÍNDICE a. Privación de voto de morosos .......................................................... 1. Condición del adquirente que no paga la deuda del vendedor en relación al derecho de voto ..................................................

b. Problemas en la junta de propietarios ........................................... 2. ¿Es posible la expulsión de un comunuero de la junta? ......... 3. Problemas relativos a la asistencia a junta con representaciones ............................................................................................. 4. Problemas ante la decisión de un comunero de pagar al inicio de la junta ................................................................................. 5. Ausentes que se marchan durante la celebración de una junta .......................................................................................... 6. Comuneros que se incorporan una vez iniciada la junta ........

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c. Casuística en materia de acuerdos ................................................. 7. Afectación de la crisis económica en comuneros y la posibilidad de que se opongan a la adopción de acuerdos .................. 8. La suspensión de los acuerdos ante impugnación de un comunero ............................................................................................ 9. Ascensores. Cláusulas de exoneración de gastos .................... 10. Cláusulas en materia de terrazas y cubiertas en materia de gastos......................................................................................... 11. Acuerdos a alcanzar en junta y su afectación a los ausentes en los casos del art. 17.1º. párrafo 4º LPH............................... 12. Obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas .............................................................................................. 13. Valor de las abstenciones .........................................................

d. Presidentes, comuneros y acciones judiciales ................................ 14. Acciones judiciales del presidente de la comunidad ............... 15. Acciones judiciales del comunero .............................................

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e. Arbitraje y propiedad horizontal .................................................... 16. Cláusula estatutaria de arbitraje, límites al arbitraje en la propiedad horizontal ¿existen supuestos de inarbitrabilidad?

f. Monitorio y PH ................................................................................ 17. ¿Es posible la utilización del proceso monitorio caso de que se pretenda demandar también (además de al titular real y/o registral) a los acreedores con créditos sobre el inmueble con el objeto de interesar la preferencia del crédito comunitario? (Por ejemplo bancos con hipotecas. ¿Deberá acudirse en tales

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ÍNDICE

casos necesariamente a los juicios ordinarios? (Verbal u ordinario) ......................................................................................... 18. Forma de actuar del AF ante fallecimiento de comunero y forma de actuar ante el cobro de deuda................................... 19. Reclamaciones contra el titular registral ................................ 20. Pago de derramas por nuevos adquirentes .............................

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g. Incumplimientos de comuneros y respuesta .................................. 21. La imposición de sanciones económicas en las comunidades . 22. Forma de actuar ante comuneros que incumplen de forma sistemática normativa de la comunidad y han sido condenados a una obligación de no hacer por el juez ante demanda presentada por la comunidad...................................................

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h. Comunicaciones del AF al comunero .............................................. 23. Forma válida de llevar a efecto la comunicación entre el administrador de fincas y el comunero ........................................ 24. Uso del correo electrónico en la Propiedad Horizontal ...........

i. Actividades molestas ....................................................................... 25. ¿Qué tipo de medidas pueden adoptar las comunidades de propietarios con relación al ejercicio de la prostitución para evitarlo? .....................................................................................

Problemas en las actas .................................................................... 26. Consecuencias o alcance de no observar el acta los requisitos del artículo 19 de la LPH .........................................................

k. Cese del administrador de fincas .................................................... 27. Situación indemnizatoria del administrador de fincas cesado anticipadamente .......................................................................

l. Impugnación por el adquirente de título constitutivo y estatutos inscritos en el registro de la propiedad, cuotas desproporcionadas .................................................................................................... 28. ¿Pueden modificarse las cuotas? ..............................................

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ll. Fondo de reserva ............................................................................. 29. ¿Cómo actúa el fondo de reserva en materia de reparaciones? ............................................................................................

m. Uso de elementos comunes ............................................................. 30. Uso de elementos comunes por arrendador ............................

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ÍNDICE

n. Vehículos eléctricos ......................................................................... 31. Alcance de la reforma de la Ley 19/2009 y art. 17.3 LPH en materia de vehículos eléctricos ................................................ ñ. Promotor y exceso en la constancia de extremos en la escritura inicial................................................................................................ 32. Alcance y validez de cláusula exoneratoria de gastos por el promotor por la que queda exento de gastos mientras no transmita los inmuebles ...........................................................

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o. Morosos, honor y tablón de anuncios ............................................. 33. ¿Afecta al honor del moroso la publicación de su nombre en la convocatoria?.............................................................................

p. VºBº y certificaciones ....................................................................... 34. ¿Cuál es el valor y la exigencia del VºBº en las certificaciones en la PH? ...................................................................................

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Se desarrollan las conclusiones alcanzadas por materias para conseguir una mejor localización.

a. Privación de voto de morosos 1. Condición del adquirente que no paga la deuda del vendedor en relación al derecho de voto Es posible privar de voto al adquirente de un inmueble si no satisface la deuda del vendedor en lo que afecta a la anualidad corriente y la ultima anualidad vencida porque se le tiene en consideración como deudor. No le afectará la deuda que exceda de la afección real. La privación del derecho de voto le viene por su condición de deudor anudado a la de moroso por ello. El hecho de que su deuda venga por afección real no le priva de su condición de moroso, porque técnicamente lo es y, en consecuencia, debe privársele de su derecho de voto si no paga la deuda que ya tiene asumida y que le puede ser reclamada, aunque solo con el límite de la anualidad actual y la ultima vencida anterior.

b. Problemas en la junta de propietarios 2. ¿Es posible la expulsión de un comunero de la junta? Expulsión de la Junta de propietarios a propietario que no guarda el debido respeto o intenta impedir su normal desarrollo, antes o durante su celebración. Impugnabilidad del acuerdo, ¿Ha de prevalecer el derecho de asistencia, deliberación y voto, o el derecho del resto de propietarios a un normal desenvolvimiento de la Junta de propietarios? Habría que graduar las situaciones para poder tomar esta decisión, ya que solo y exclusivamente podría tomarse por el Presidente de la comunidad esta decisión en el caso de que la intervención del comunero impidiere el desarrollo de la junta no permitiendo, por ejemplo, que se vote un punto del orden del día, obstaculizando su desarrollo normal. Y ello, en base a considerar que esta actuación supone una conducta recogida en el art. 7.2 CC que prohíbe el ejercicio

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antisocial del derecho. Para ello, el administrador de fincas redactaría el acta haciendo constar las razones por las que fue expulsado al impedir el normal desarrollo de la junta y, en consecuencia, conllevar ello la imposibilidad de la misma de proseguir con su sistema normal de desarrollo aplicando la teoría del ejercicio antisocial del derecho. Pero es importante destacar las razones que han llevado a esta decisión, ya que debe entenderse que es sumamente restrictiva y de aplicación por razones justificadas.

3. Problemas relativos a la asistencia a junta con representaciones Es válida la delegación como representación especial para una junta concreta o una general para cualquier junta, siempre que así se indique en la delegación. El delegante puede también indicar al representado el sentido de su voto, no solo que le representa. Si así lo indica en la delegación el representado deberá atenerse a este voto y no dispondrá de libertad de criterio para votar. En el caso de propietario que ha otorgado representación a otro, bastando mero escrito firmado por aquel a tales efectos, cabe considerar que la presencia del representante en la Junta implica la del representado a todos los efectos, en virtud de las normas que rigen el mandato, como el artículo 1717 del Código Civil, encontrándonos ante la modalidad del representativo. Y así se debe entender al representado como presente, y en consecuencia se le incluirá en la lista de asistentes, y servirá para conformar los quórum de asistencia. Y el voto que emita se computará como realizado por el representado, y se utilizará para conformar el acuerdo adoptado por la Junta. Y se contará el plazo para la impugnación del acuerdo por el propietario, de 3 meses o 1 año según los casos, desde la fecha de la Junta en que se adopta, y no desde la comunicación del acuerdo establecido en el artículo 18-3 de la LPH. Por lo que, siendo que el artículo 18-2 de la LPH restringe la legitimación para impugnar los acuerdos a tres supuestos: “…los propietarios que hubieran salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho a voto…”, corresponde descartar en todo caso que disponga de dicha legitimación como ausente el propietario que estuvo

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en la Junta, eso sí, a través de su representante. Debiendo este representante, para poder impugnar el representado el acuerdo, haber salvado el voto de éste en la Junta, o bien sido privado indebidamente del mismo. Por lo que no se le puede conceder al propietario que acudió a la Junta representado, con la notificación del acuerdo, una nueva oportunidad para manifestar su oposición al mismo en el plazo de 30 días naturales desde su comunicación, al quedar reservada esta posibilidad en exclusiva a los propietarios ausentes en la Junta, conforme al artículo 17-regla 1ª-apartado 4 de la LPH. Puesto que de aceptar que el propietario mantiene la opción de decidir a pesar de la presencia de su representante en la Junta, podría servir como cauce para maniobras fraudulentas en orden a pretender variar a posteriori lo que fue su posición en Junta a través de quien le representó, y generar situaciones difícilmente salvables, al tener que ser alterada a posteriori de la Junta su composición, votos contemplados y lo decidido. En conclusión, el representado asiste y decide en Junta, pero a través de su representante legal o voluntario.

4. Problemas ante la decisión de un comunero de pagar al inicio de la junta El comunero que sea moroso que quiera que se le tenga en cuenta en la junta debe pagar al principio todo lo que debe hasta ese mismo instante conforme al sistema de pago establecido (mensual, trimestral, etc). En consideración a que el artículo 15.2 de la LPH permite la consignación judicial o notarial por el propietario de las cuotas debidas hasta el momento antes de iniciarse la Junta a efectos de poder participar en la misma con derecho de voto, cabe entender que, con más razón, también puede pagar lo debido. Siendo difícilmente acogible la postura de la Comunidad de rechazo del pago por considerar que el propietario moroso hubiera procedido con abuso de derecho, puesto que, al contrario, lo que hace es querer ejercitar el derecho de voto salvando el obstáculo que le impone la ley para ello de estar en mora con la Comunidad. Ya que, no debe olvidarse, la nueva redacción del artículo 15-2 se hizo en el contexto de primar a las Comunidades frente a los propietarios morosos, dándoles instrumentos para com-

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batir esta situación, pero que no puede servir como excusa o exigencia meramente formal, conseguido el objetivo del pago, para privar al propietario del derecho de voto, atribuido al mismo por la LPH, por lo que debe considerarse esencial; máxime cuando se prevea que vaya a ser contrario a la mayoría. Y ello aún cuando estatutariamente o por acuerdo de la junta se hubiera acordado un sistema de pago en una forma y tiempo determinado, por ejemplo mediante transferencia bancaria una vez girado el recibo en su momento y hubiera resultado impagado. Puesto que la Ley recoge la salvedad para este caso concreto, permitiendo al propietario el pago hasta el momento del inicio de la Junta. La aceptación del pago, por lo demás, evita a la Comunidad el riesgo de impugnaciones de los propietarios a los que no se les ha aceptado el pago, con visos de prosperar, o al menos la incertidumbre de la validez del acuerdo impugnado hasta obtener sentencia definitiva. Lo que no descarta la posibilidad de alegar el abuso de derecho pero no privar del voto por ello, si, por ejemplo, el propietario adopta una postura obstruccionista sin justificación convincente a la hora de decidir su voto, y que se impida con ello determinada mayoría, a solventar por otros cauces, como puede ser el juicio de equidad que contempla el artículo 17 último párrafo de la LPH. Y en cuanto a la posibilidad de pago por medio de cheque o pagaré resulta más que dudoso que sirva a tales efectos con los efectos solutorios que conlleva, puesto que el artículo 1170 del Código civil establece que la entrega de pagarés a la orden o letras de cambio u otros documentos mercantiles, solo producirá los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del acreedor se hubieran perjudicado. De tal forma que si la entrega se hace con tan escaso margen que no permita su cobro con anterioridad a la Junta, no cabría considerarlo como pago, al no estar realizado, quizás con la excepción de instrumentos bancarios cuyo abono está garantizado como es el de los cheques conformados. Ya que de aceptar estos pagarés o cheques no conformados supondría el inconveniente de suponer un voto condicionado vinculado al buen fin del instrumento cambiario entregado, que no tiene previsión expresa en la LPH, y la necesidad, si no llegan posteriormente a ese buen fin, de obligar a anular a posteriori el voto, con las consiguientes consecuencias de variar los quórum y cómputos

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de votaciones, con la incertidumbre que supone sobre la virtualidad de lo decidido. Por una situación, por lo demás, que ha generado el propietario que se ha demorado en el pago y solo le es imputable al mismo. Y siendo más que discutible, en este caso, que se pudiese solventar esta situación, a efectos de poder aceptar la posibilidad del voto condicionado, mediante el recurso de la subsanación de defectos y errores del acta que contempla el artículo 19-3 de la LPH. Pago, por lo demás, que debe ser íntegro, comprensivo de toda la deuda. En definitiva: la Junta no puede negar al comunero su derecho al voto, aunque no haya utilizado el medio habitual establecido para ello, con tal de que el empleado sea adecuado para comprobar la suficiencia de la cantidad abonada, la identidad del destinatario, y la imputación que se efectúe del pago, en evitación del problema de la atribución a deuda distinta por el propietario, obligando a acudir a las reglas que contemplan la imputación de pagos de los artículos 1172 a 1174 del Código Civil.

5. Ausentes que se marchan durante la celebración de una junta Si un comunero desea marcharse durante el desarrollo de la junta puede hacerlo, pero para que se le considere ausente a todos los efectos deberá acercarse a la presidencia e interesar que conste en el acta que se marcha de la junta para que tenga esta consideración. Si se marcha sin indicarlo será considerado presente con abstención en los acuerdos que se alcancen. 1. En principio y como regla general, el concepto de ausente se predica de quien no está presente en la Junta, no de quien estando en la misma se ausenta en un momento dado de la misma. De hecho para la impugnación de los acuerdos de cara a la legitimación se hace referencia a los presentes que hubieren hecho salvar su voto en la Junta y a los ausentes por cualquier causa (art. 18.2 LPH). La lista de asistentes se formaliza al inicio del acto y como tal se consigna en el acta de la Junta. Y los asistentes en ese momento son en todo caso concurrentes a la Junta y no ausentes, por lo que no se altera tal situación en el caso de que, eventualmente, salgan de la sala puntualmente, bien para volver a entrar o bien para no hacerlo. No podría pretenderse que en tal consideración de ausentes

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se les pudiere venir a reconocer una inexistente legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en plazo legal desde la recepción del acta de la Junta que les venga remitida por el Administrador de la Comunidad. Una vez iniciada la junta y confeccionada la relación de asistentes, debe presumirse que todos ellos han estado durante todo su desarrollo, salvo que se haga constar tal circunstancia en el acta; en caso contrario deberá el comunero acreditar tal hecho, es decir que no estuvo presente cuando se voto el acuerdo que se pretende impugnar. 2. Esta regla general, lógicamente, debe tener una importante excepción, cuando la finalidad de la ausencia del comunero, sea cometer un fraude de ley (art. 7.1 CC), a fin de ampliar el plazo para impugnar los acuerdos, en aquellos supuestos en que el propio comunero haya solicitado que se debata y se tome el acuerdo sobre esa materia, y previendo que no va a salir adelante se ausenta de forma voluntaria de la junta, o aquel comunero que viendo el sentido de los debates prevea que su postura va a ser minoritaria, y se ausente de la junta; en estos casos ha de entenderse que tal actuación supone por un lado un fraude de ley y el plazo deberá computarse desde el momento de la celebración de la junta. Al respecto, resulta interesante el pronunciamiento que lleva a cabo la SAP Asturias de 30-10-03 que distingue el supuesto de ausencia forzada a la reunión de la ausencia voluntaria a la votación. Y así dice esta resolución en su fundamento jurídico tercero “Dice la sentencia para justificar la improsperabilidad de la invocada excepción que no está acreditado que a la Junta de 10 de julio, en la que se adoptó el acuerdo que ahora es objeto de impugnación, D. X votara a favor, se abstuviera o adoptara cualquier otra postura… porque: “Se ausentó” sin llegar a votar. Criterio que no se comparte, ya que, una situación es la “ausencia en sí”, desde un principio, esto es, el que nunca estuvo presente por las razones que tuviere, y, otra, bien distinta el “abandono libre y voluntario” de la reunión en la que se hallaba y que sin cumplir la normativa del mentado artículo 18 de la L.H.P. por no salvar su voto en la Junta a la que existió por no querer permanecer en ella, la frase “ausentes por cualquier caso”, tenga virtualidad para él por lo expuesto, pues al no quedar amparado en una situación legal quien, por una decisión particularmente asumida, al margen del reglado régimen jurídico, se marcha buenamente,

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sin razón que le justifique, motiva, con una actitud así, inseguridad jurídica para dicha junta y para cuantas juntas de Propietarios se repitieren con similar actitud” 3. En este sentido, la cuestión final se reduce a una cuestión de prueba del comunero en virtud de la cual se pueda acreditar que no estuvo presente en la votación para lo que sería conveniente que en el caso de que algún comunero deseara ausentarse lo hiciere constar así en el acta a los posteriores efectos, dirigiéndose al Presidente y Administrador de la Junta de Propietarios exponiendo su marcha de la Junta. Así, comunicada su marcha a la dirección de la Junta, aquel propietario que no haya votado en el acto de la junta, deberá ser considerado como ausente a los efectos de la posible impugnación posterior de la junta, y ello con independencia de que haya o no estado presente en la junta o se haya ausentado antes de la votación. Por el contrario, si el propietario se marcha de la junta sin haber comunicado tal circunstancia al Presidente y/o Secretario/Administrador antes de proceder a la votación, o bien la abandona —también sin comunicación— tras haber votado los primeros puntos del día, deberá tenérsele por presente a todos los efectos y voto deberá calificarse como de abstención. 4. El sistema impugnatorio de los acuerdos de Junta permite a un comunero presente en una Junta, ausentarse de la misma con ocasión de la votación de un punto del orden del día y adquirir, en relación al mismo, legitimación para la impugnación posterior. El legislador regula la facultad impugnatoria del ausente en atención a no tener conocimiento de lo acordado cuando se adoptó el acuerdo, si no fuese así no le hubiese concedido la facultad de impugnar los acuerdos desde que se le notifican posteriormente. No consideramos que la conducta de quién se ausenta antes de iniciarse la votación pueda, per se, entenderse como fraudulenta, piénsese que igualmente, para venir legitimado a impugnar el acuerdo a adoptar puede salvar su voto, de forma que con dicha ausencia sobrevenida la único que “gana” es la de iniciarse el plazo para impugnar desde que se le notifica el acuerdo, lo que no tiene que implicar retraso sustancial alguno de actuarse diligentemente. La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1976 recoge el supuesto de un propietario que se ausentó de la reunión ante un acuerdo que precisaba de unanimidad, considerando el Alto Tribunal que no constando que quien se ausentó tuviese conocimiento de