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CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH MARÍA JOSÉ AÑÓN ROIG

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

ANA CAÑIZARES LASO

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

JORGE A. CERDIO HERRÁN

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

JOSÉ RAMÓN COSSÍO DÍAZ

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

EDUARDO FERRER MAC-GREGOR POISOT

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

OWEN FISS

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

JOSÉ ANTONIO GARCÍA-CRUCES GONZÁLEZ

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

LUIS LÓPEZ GUERRA

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

ÁNGEL M. LÓPEZ Y LÓPEZ

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

MARTA LORENTE SARIÑENA

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

JAVIER DE LUCAS MARTÍN

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

VÍCTOR MORENO CATENA

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

FRANCISCO MUÑOZ CONDE

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

ANGELIKA NUSSBERGER

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia

HÉCTOR OLASOLO ALONSO

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

LUCIANO PAREJO ALFONSO

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

TOMÁS SALA FRANCO

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

IGNACIO SANCHO GARGALLO

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

TOMÁS S. VIVES ANTÓN

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

RUTH ZIMMERLING

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

CURSO DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES Y REGISTRAL INMOBILIARIO 10ª Edición

Coordinador FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO Autores JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN EULALIA MORENO TRUJILLO ROSA MARÍA GARCÍA PÉREZ JACOBO B. MATEO SANZ BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS

tirant lo blanch Valencia, 2021

Copyright ® 2021 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-2269-2021 ISBN: 978-84-1397-849-9 MAQUETA: Disset Ediciones Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Abreviaturas......................................................................................................... 23

Obras generales DE DERECHO REALES....................................................................................... 27 DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL.................................................... 28

A) EL DERECHO REAL Capítulo 1 Configuración del derecho real EULALIA MORENO TRUJILLO

I. CONCEPTO Y ESTRUCTURA......................................................................... 31 II. DIFERENCIAS DE LOS DERECHOS REALES CON LOS DE CRÉDITO...... 33 III. FIGURAS INTERMEDIAS ENTRE UNOS Y OTROS.................................... 34 IV. DERECHOS REALES EN FORMACIÓN....................................................... 36 V. TIPOS DE DERECHO REAL........................................................................... 36 VI. LA CUESTIÓN DE LOS DERECHOS REALES ATÍPICOS............................ 38 VII. LA POSIBILIDAD DE DERECHOS REALES LIMITADOS EN COSA PROPIA.................................................................................................................. 40 Capítulo 2 Dinámica de los derechos reales EULALIA MORENO TRUJILLO

I. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN................................................................... 43 1. Los modos de adquirir y transmitir los derechos reales...................... 43 2. Los sistemas de adquisición y transmisión......................................... 44 3. El sistema español de adquisición y transmisión................................ 46 4. La tradición....................................................................................... 47 A) Concepto.................................................................................. 47 B) Clases....................................................................................... 48 C) Tradición y Registro................................................................. 50 5. La usucapión..................................................................................... 51 A) Concepto y fundamento............................................................ 51 B) Clases de usucapión.................................................................. 52 C) Elementos................................................................................. 52 D) Caracteres................................................................................. 53 E) Requisitos................................................................................. 54 F) La usucapión liberatoria........................................................... 58 G) La usucapión y el Registro de la propiedad............................... 59 6. Las adquisiciones a non domino........................................................ 59 II. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES.............................. 60

Índice

1. Introducción...................................................................................... 60 2. La pérdida o destrucción de la cosa objeto del derecho real............... 61 3. Adquisición originaria por otro......................................................... 62 4. Destrucción de los efectos del acto creador........................................ 62 5. Consolidación.................................................................................... 63 6. Renuncia y abandono........................................................................ 63 7. Prescripción extintiva y no uso.......................................................... 64

B) LA POSESIÓN Capítulo 3 La posesión JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN

INTRODUCCIÓN................................................................................................ 69 I. FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA..................................... 70 II. IMPORTANCIA DE LA POSESIÓN................................................................ 72 III. CONCEPTO Y ELEMENTOS DE LA POSESIÓN.......................................... 72 IV. NATURALEZA DE LA POSESIÓN................................................................ 74 V. LAS DISTINTAS CLASES DE POSESIÓN........................................................ 75 1. Posesión natural y posesión civil........................................................ 75 2. Posesión en concepto de dueño y posesión en concepto distinto de dueño................................................................................................. 76 3. Posesión mediata e inmediata............................................................ 78 4. Posesión en nombre propio y en nombre ajeno.................................. 79 5. Posesión de buena y de mala fe.......................................................... 80 6. Posesión viciosa y no viciosa.............................................................. 81 VI. SUJETO DE LA POSESIÓN............................................................................ 82 VII. OBJETO DE LA POSESIÓN.......................................................................... 83 Capítulo 4 Dinámica de la posesión JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN

I. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN................................................................... 85 1. Formas y medios de adquirir la posesión........................................... 85 2. Capacidad para adquirir la posesión.................................................. 87 3. La adquisición por representante....................................................... 87 II. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN........................................................................... 88 III. PRESUNCIÓN DE POSESIÓN INTERMEDIA.............................................. 89 Capítulo 5 Efectos de la posesión JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN

I. EFECTO LEGITIMADOR DE LA POSESIÓN.................................................. 91 II. LA PROTECCIÓN POSESORIA...................................................................... 92

Índice

1. La tutela sumaria............................................................................... 92 2. Contiendas sobre el hecho de la posesión........................................... 94 III. EFECTOS LIGADOS A LA BUENA O MALA FE DEL POSEEDOR.............. 95 1. En la liquidación del estado posesorio............................................... 95 A) Destino de los frutos................................................................. 95 B) Gastos y mejoras....................................................................... 97 a) Gastos necesarios y útiles.................................................. 97 b) Gastos de puro lujo........................................................... 98 C) Responsabilidad por deterioro o pérdida.................................. 98 2. En la posesión de bienes muebles....................................................... 99 A) Las reglas del apartado 1º del art. 464 Cc................................. 99 B) Reivindicación de bienes muebles en supuestos especiales......... 102 C) Reivindicación de cosas adquiridas en Bolsa, feria, mercados o a comerciantes............................................................................. 102 IV. EFECTO PARTICULAR DE LA POSESIÓN DE BIENES INMUEBLES.......... 103

C) LA PROPIEDAD Capítulo 6 Concepto y contenido de la propiedad JACOBO B. MATEO SANZ

I. EVOLUCIÓN HISTÓRICA Y FUNDAMENTO................................................ 107 1. Evolución histórica............................................................................ 107 2. Fundamento....................................................................................... 111 II. LA PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL........................................................ 114 1. Concepto........................................................................................... 114 2. Caracteres de la propiedad en el Código Civil.................................... 116 A) Carácter unitario...................................................................... 116 B) Generalidad.............................................................................. 117 C) Abstracción............................................................................... 117 D) La exclusividad o facultad de exclusión.................................... 118 E) La elasticidad del derecho de propiedad.................................... 118 F) Perpetuidad............................................................................... 119 IV. EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCION........................... 119 1. Reconocimiento constitucional de la propiedad privada.................... 120 2. Reserva de Ley................................................................................... 121 3. Contenido esencial............................................................................. 123 4. Función social.................................................................................... 124 V. CONTENIDO DERECHO DE PROPIEDAD................................................... 126 1. Las facultades.................................................................................... 127 A) La facultad de goce................................................................... 127 B) La facultad de disposición......................................................... 128 2. La propiedad en sentido vertical........................................................ 129

Índice

Capítulo 7 Límites y limitaciones JACOBO B. MATEO SANZ

I. INTRODUCCIÓN............................................................................................. 133 II. LIMITES Y LIMITACIONES............................................................................ 134 1. Concepto........................................................................................... 134 2. Diferencias entre límites y limitaciones.............................................. 134 III. CLASES DE LIMITES..................................................................................... 135 1. Límites intrínsecos............................................................................. 136 A) El abuso del derecho................................................................. 136 B) El ius usus inocui...................................................................... 140 2. Límites legalmente establecidos en interés privado............................. 143 A) Las relaciones de vecindad........................................................ 143 a) Concepto.......................................................................... 143 b) Teorías.............................................................................. 144 c) Supuestos.......................................................................... 146 B) La medianería........................................................................... 148 C) Los derechos reales de adquisición preferente dispuestos por la ley............................................................................................. 149 3. Límites legalmente establecidos en interés público............................. 150 IV. CLASES DE LIMITACIONES.......................................................................... 150 1. Limitaciones al derecho de propiedad derivadas de otros derechos reales...................................................................................................... 150 2. Limitaciones al derecho de propiedad que tienen su origen en servidumbres admnistrativas..................................................................... 150 3. Limitaciones que traen causa de las prohibiciones de disponer.......... 151 A) Concepto.................................................................................. 151 B) Características.......................................................................... 151 a) Alteran el contenido del derecho subjetivo........................ 151 b) Son una restricción al ejercicio del derecho de propiedad.. 151 c) En su determinación y admisión tiene un importante papel la actuación de los Tribunales........................................... 152 d) Han de tener un carácter temporal.................................... 152 e) Reclaman una justificación fundada en un fin serio y legítimo.................................................................................... 152 f) Su vulneración implica sanción......................................... 153 g) Su posible constancia en el Registro de la Propiedad......... 153 C) Clases....................................................................................... 154 a) Prohibiciones de disponer dispuestas por la ley................. 154 b) Prohibiciones de disponer derivadas de Resolución judicial o administrativa................................................................ 154 c) Prohibiciones de disponer voluntarias............................... 155

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Capítulo 8 Accesión CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN

I. LA ACCESIÓN: CONCEPTO Y DELIMITACIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL..... 157 II. NATURALEZA JURÍDICA.............................................................................. 158 III. CLASES DE ACCESIÓN................................................................................. 159 IV. ACCESIÓN NATURAL POR INCORPORACIÓN. “ACCESIÓN DISCRETA” 160 V. ACCESIÓN NATURAL POR INCORPORACIÓN: DE INMUEBLE A INMUEBLE......................................................................................................... 160 1. Concepto........................................................................................... 160 2. Aluvión.............................................................................................. 160 3. Avulsión............................................................................................. 161 4. Mutación de cauce o cauces abandonados......................................... 161 5. Formación de isla............................................................................... 162 VI. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLE A INMUEBLE................................................................................................................. 162 1. Concepto........................................................................................... 162 2. En suelo propio con materiales ajenos............................................... 163 3. En suelo ajeno con materiales propios............................................... 163 4. En suelo ajeno con materiales ajenos................................................. 164 5. Las construcciones extralimitadas: La accesión invertida................... 165 VII. ACCESIÓN POR INCORPORACIÓN ARTIFICIAL DE MUEBLE A MUEBLE................................................................................................................. 166 1. Concepto........................................................................................... 166 2. Unión o adjunción............................................................................. 166 3. Mezcla o conmixtión......................................................................... 167 4. Especificación.................................................................................... 167 Capítulo 9 Ocupación, hallazgo y tesoro BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS

I. LA OCUPACIÓN.............................................................................................. 169 1. Concepto........................................................................................... 169 2. Requisitos.......................................................................................... 170 A) Subjetivos................................................................................. 170 B) Objetivos.................................................................................. 170 C) Formales................................................................................... 171 3. Ocupación de semovientes................................................................. 171 A) Animales fieros o salvajes.......................................................... 172 a) La caza............................................................................. 172 b) La pesca............................................................................ 173 B) Animales amansados o domesticados........................................ 173 C) Animales mansos o domésticos................................................. 174 D) Disposiciones especiales para otros casos.................................. 175 a) Enjambres de abejas.......................................................... 175 b) Palomas, conejos y peces................................................... 175

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Exclusiones de bienes del ámbito de la ocupación.............................. 176 A) Bienes Inmuebles....................................................................... 176 B) Otros bienes.............................................................................. 177 5. Objetos arrojados al mar o que las olas arrojen a la playa................. 177 II. EL HALLAZGO............................................................................................... 179 1. Concepto........................................................................................... 179 2. Objeto............................................................................................... 179 3. El hallador......................................................................................... 180 4. Obligaciones del hallador.................................................................. 180 5. Obligaciones de la Autoridad local.................................................... 182 6. Derechos del hallador........................................................................ 183 A) Adquisición de la propiedad..................................................... 183 B) El premio.................................................................................. 183 III. EL TESORO.................................................................................................... 184 1. Concepto........................................................................................... 184 2. Requisitos.......................................................................................... 184 A) Subjetivos................................................................................. 184 B) Objetivos.................................................................................. 185 3. Reglas de atribución de la propiedad................................................. 186 4. Bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español......................... 187 Capítulo 10 Acciones protectoras del derecho de propiedad BLANCA SÁNCHEZ-CALERO ARRIBAS

I. ACCIONES PROTECTORAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD..................... 189 II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA................................................................... 190 1. Concepto y caracteres........................................................................ 190 2. Requisitos.......................................................................................... 191 A) Dominio del actor..................................................................... 191 B) Posesión del demandado........................................................... 193 C) Identificación de la cosa............................................................ 195 3. Efectos............................................................................................... 195 III. LA ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO................................................ 195 IV. LA ACCIÓN NEGATORIA............................................................................. 196 V. LAS ACCIONES DE OBRA NUEVA Y OBRA RUINOSA................................ 197 VI. LA ACCIÓN AD EXHIBENDUM................................................................... 198 VII. LA ACCIÓN DE DESLINDE......................................................................... 198 1. Concepto........................................................................................... 198 2. Formas del deslinde........................................................................... 199 3. Ejercicio de la acción de deslinde....................................................... 200 4. Diferencias entre la acción de deslinde y la acción reivindicatoria ..... 200 VIII. LA ACCIÓN PUBLICIANA.......................................................................... 201 IX. ACCIÓN DE CERRAMIENTO DE FINCAS.................................................. 202

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Capítulo 11 La copropiedad EULALIA MORENO TRUJILLO

I. CONCEPTO Y CLASES DE LA COMUNIDAD DE BIENES............................ 205 II. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS................................................................. 208 1. Concepto y naturaleza jurídica.......................................................... 208 2. Reglamentación de la copropiedad.................................................... 209 A) Contenido................................................................................. 209 B) Extinción de la comunidad....................................................... 211 III. OTRAS COMUNIDADES............................................................................... 215 1. La comunidad pro diviso................................................................... 215 2. La comunidad de pastos.................................................................... 216 Capítulo 12 Propiedad horizontal y complejos inmobiliarios privados EULALIA MORENO TRUJILLO

I. LA PROPIEDAD HORIZONTAL...................................................................... 217 1. Concepto y naturaleza....................................................................... 217 2. Fuentes de regulación......................................................................... 218 3. Constitución de la Propiedad Horizontal. Estatutos y Reglamento de régimen interior................................................................................. 218 4. Las cuotas de participación................................................................ 220 5. Derechos y obligaciones de las partes................................................. 220 6. Órganos de gobierno de la comunidad............................................... 224 7. Extinción de la Propiedad Horizontal................................................ 228 II. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS........................................... 229 1. Introducción...................................................................................... 229 2. Régimen jurídico establecido por la Ley 8/1999, como art. 24 de la de Propiedad Horizontal........................................................................ 229 Capítulo 13 Propiedades especiales EULALIA MORENO TRUJILLO JULIA RUIZ-RICO RUIZ-MORÓN

I. LA PROPIEDAD Y LAS PROPIEDADES........................................................... 233 II. LA PROPIEDAD URBANA.............................................................................. 235 1. Influencia de la legislación urbanística en el régimen de la propiedad. 235 2. El estatuto de la propiedad urbana.................................................... 239 III. LA PROPIEDAD RÚSTICA............................................................................. 242 IV. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS................................................................... 246 V. LA PROPIEDAD DE LAS MINAS.................................................................... 249 VI. LA PROPIEDAD INTELECTUAL................................................................... 254 1. Régimen jurídico................................................................................ 254 2. Concepto, fundamento y naturaleza jurídica...................................... 255 3. Caracteres.......................................................................................... 256 4. Sujetos............................................................................................... 256

Índice

5. Objeto............................................................................................... 257 6. Contenido.......................................................................................... 258 7. Derecho moral de autor..................................................................... 258 8. Derechos patrimoniales...................................................................... 259 9. El Registro General de la Propiedad Intelectual................................. 260 10. Regímenes jurídicos especiales........................................................... 260 VII. LA PROPIEDAD INDUSTRIAL..................................................................... 261

D) DERECHOS REALES DE GOCE Capítulo 14 El derecho de usufructo JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO

I. CONCEPTO Y PROBLEMAS DE SU CONFIGURACIÓN JURÍDICA............. 267 II. CARACTERES................................................................................................. 268 III. SUJETOS......................................................................................................... 269 IV. OBJETO.......................................................................................................... 271 V. MODOS DE CONSTITUCIÓN........................................................................ 271 VI. CONTENIDO................................................................................................. 272 1. Derechos del usufructuario................................................................ 273 2. Obligaciones del usufructuario.......................................................... 276 A) Antes de entrar en el goce de los bienes..................................... 276 B) Durante la vigencia del usufructo.............................................. 277 C) Al extinguirse el usufructo........................................................ 278 3. Derechos del nudo propietario........................................................... 278 4. Obligaciones del nudo propietario..................................................... 279 VII. LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA Y SUS EXCEPCIONES................................................................................................................. 279 1. Usufructo sobre cosas deteriorables................................................... 280 2. El usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo........................... 281 3. Usufructo con facultad de disponer de los bienes usufructuados........ 282 VIII. MODIFICACIÓN DEL USUFRUCTO.......................................................... 283 IX. EXTINCIÓN.................................................................................................. 283 X. LOS DENOMINADOS USUFRUCTOS ESPECIALES..................................... 286 1. Usufructo de minas............................................................................ 286 2. Usufructo de derechos........................................................................ 287 3. Usufructo de plantaciones y de montes.............................................. 289 4. Usufructo de rebaño.......................................................................... 291 5. Usufructo de patrimonio.................................................................... 291 Capítulo 15 Los derechos de uso y habitación JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO

I. LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓN, EN GENERAL............ 293 II. EL DERECHO DE USO................................................................................... 293 III. EL DERECHO DE HABITACIÓN.................................................................. 294

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IV. RÉGIMEN JURÍDICO COMÚN A ESTOS DERECHOS EN EL CÓDIGO CIVIL.............................................................................................................. 294 Capítulo 16 El derecho real de servidumbre FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO

I. CONCEPTO Y CARACTERES......................................................................... 297 II. CLASES DE SERVIDUMBRES......................................................................... 299 1. Servidumbres voluntarias y legales..................................................... 299 2. Servidumbres continuas y discontinuas.............................................. 299 3. Servidumbres aparentes y no aparentes.............................................. 300 4. Servidumbres positivas y negativas.................................................... 300 III. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES................................................. 301 1. Constitución por la ley....................................................................... 301 2. Constitución por negocio jurídico...................................................... 302 3. Constitución por usucapión o prescripción adquisitiva...................... 302 4. Constitución por destino del padre de familia o por signo aparente...... 303 IV. CAPACIDAD PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS......... 305 V. CONTENIDO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE...................................... 307 1. Derechos del propietario del predio dominante.................................. 307 2. Obligaciones del propietario del predio dominante............................ 307 3. Derechos del propietario del predio sirviente..................................... 308 4. Obligaciones del propietario del predio sirviente............................... 308 5. Protección de las servidumbres.......................................................... 308 VI. MODIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES................................................. 309 1. Por la Ley.......................................................................................... 309 2. Por voluntad de los interesados.......................................................... 309 3. Por efecto del tiempo y de la posesión................................................ 310 4. Por el ius variandi del dueño del predio sirviente............................... 310 5. Por variación del estado de los predios.............................................. 310 VII. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES....................................................... 310 Capítulo 17 Servidumbres personales. Servidumbres legales FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO

I. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES............................................................... 313 1. Concepto........................................................................................... 313 2. Régimen jurídico................................................................................ 314 3. Servidumbres de pastos, leñas y aprovechamientos forestales............. 315 II. LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES LEGALES................................................ 318 1. Concepto y clases............................................................................... 318 2. Servidumbres en materia de aguas..................................................... 319 A) Servidumbre natural de aguas................................................... 319 B) Servidumbres impuestas a los predios ribereños de cauces públicos............................................................................................ 319 C) Servidumbre de estribo de presa................................................ 320 D) Servidumbre de parada o partidor............................................ 320

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5. 6. 7.

E) Servidumbres de saca de agua y de abrevadero......................... 320 F) Servidumbre de acueducto........................................................ 321 Servidumbre de paso.......................................................................... 322 A) Paso con carácter permanente................................................... 322 B) Paso con carácter transitorio..................................................... 323 C) Paso para ganado...................................................................... 323 La medianería.................................................................................... 323 A) Concepto y naturaleza.............................................................. 323 B) Constitución y prueba de la medianería.................................... 324 C) Derechos de los medianeros...................................................... 325 D) Obligaciones de los medianeros................................................ 326 E) Renuncia a la medianería.......................................................... 326 Luces y vistas..................................................................................... 327 A) Límites del derecho de propiedad.............................................. 327 B) Servidumbre voluntaria de vistas.............................................. 328 Desagüe de los edificios...................................................................... 329 Distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones................................................................................................. 329 A) Edificaciones y plantaciones cerca de las plazas fuertes............. 330 B) Construcción de instalaciones peligrosas o nocivas................... 330 C) Plantaciones.............................................................................. 330 Capítulo 18 Los derechos de censo y enfiteusis EULALIA MORENO TRUJILLO

I. EL DERECHO DE CENSO............................................................................... 333 1. Idea general....................................................................................... 333 2. Concepto, naturaleza, estructura y caracteres..................................... 334 3. Contenido.......................................................................................... 335 II. LA ENFITEUSIS............................................................................................... 336 1. Concepto, naturaleza......................................................................... 336 2. Elementos y caracteres....................................................................... 337 3. Contenido.......................................................................................... 338 4. Extinción........................................................................................... 339 Capítulo 19 El derecho de superficie. Los derechos de sobreedificación y subedificación FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO

I. EL DERECHO DE SUPERFICIE....................................................................... 341 1. Concepto y naturaleza jurídica.......................................................... 341 2. El derecho de superficie urbana.......................................................... 342 A) Regulación legal........................................................................ 342 B) Constitución............................................................................. 343 C) Contenido................................................................................. 343 a) Facultades del superficiario............................................... 343 b) Obligaciones del superficiario........................................... 344 c) Facultades del concedente, dueño del suelo....................... 344

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D) Extinción.................................................................................. 345 3. El derecho de superficie rústica.......................................................... 346 II. LOS DERECHOS DE SOBREEDIFICACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN............... 347 Capítulo 20 El derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico EULALIA MORENO TRUJILLO

I. CONCEPTO Y JUSTIFICACIÓN...................................................................... 349 II. SU REGULACIÓN POSITIVA.......................................................................... 350 III. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO............................................................ 351 IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN.................. 351 1. Variedad de negocios jurídicos........................................................... 351 2. Elementos subjetivos o personales...................................................... 352 A) El constituyente........................................................................ 352 B) El transmitente.......................................................................... 352 C) La empresa de servicios............................................................. 352 D) La sociedad de intercambio....................................................... 353 E) El titular del derecho de aprovechamiento por turno................ 353 3. Elementos objetivos o reales.............................................................. 353 A) El alojamiento........................................................................... 353 B) El turno, o período anual de aprovechamiento.......................... 353 C) La contraprestación a pagar por el adquirente del derecho de aprovechamiento por turno...................................................... 354 4. Elemento formal................................................................................ 354 V. CLASES............................................................................................................ 355 VI. CONTENIDO EN FACULTADES Y OBLIGACIONES................................... 356 1. Facultades del titular del derecho de aprovechamiento...................... 356 2. Obligaciones del titular del derecho................................................... 356 3. Facultades del propietario.................................................................. 356 4. Obligaciones del propietario.............................................................. 357 VII. DURACIÓN.................................................................................................. 357

E) DERECHOS REALES DE GARANTÍA Capítulo 21 Los derechos reales de garantía en general. Prenda posesoria y anticresis JUAN MIGUEL OSSORIO SERRANO

I. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA EN GENERAL............................ 361 II. CUESTIONES GENERALES RELATIVAS A LA PRENDA POSESORIA Y A LA HIPOTECA INMOBILIARIA.................................................................... 363 1. La naturaleza real de estos derechos.................................................. 363 2. Su carácter accesorio.......................................................................... 364 3. La obligación asegurada.................................................................... 364 4. Los bienes sobre los que se pueden constituir y quienes están legitimados para ello ..................................................................................... 365 5. La indivisibilidad de estos derechos................................................... 366

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6. La promesa de constitución de prenda o hipoteca.............................. 367 7. Prohibición del llamado pacto comisorio........................................... 367 III. EL DERECHO REAL DE PRENDA POSESORIA........................................... 368 1. Concepto y caracteres........................................................................ 368 2. Objeto............................................................................................... 368 3. Su constitución. La entrega de la cosa................................................ 369 4. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio............................. 369 5. Extinción de la prenda....................................................................... 370 6. Ejecución de la garantía ante el incumplimiento del deudor............... 370 7. La llamada prenda irregular............................................................... 371 IV. LA ANTICRESIS............................................................................................. 372 1. Concepto........................................................................................... 372 2. Acerca de su naturaleza jurídica. ¿Verdadero derecho real de garantía?..................................................................................................... 372 3. Su constitución. Objeto, forma, obligación asegurada y plazo de duración.................................................................................................... 373 4. Derechos y obligaciones del acreedor anticrético............................... 375 5. Extinción........................................................................................... 375 6. Posible enajenación de la finca gravada.............................................. 376 Capítulo 22 El derecho real de hipoteca inmobiliaria (I): Sujetos, objeto y forma ROSA MARÍA GARCÍA PÉREZ

I. CUESTIONES GENERALES............................................................................. 377 1. Concepto e importancia económica................................................... 377 2. Marco legal........................................................................................ 379 3. Caracteres.......................................................................................... 380 4. Clases de hipoteca.............................................................................. 383 A) Hipoteca voluntaria e hipoteca legal......................................... 383 B) Hipoteca expresa e hipoteca tácita............................................ 384 C) Hipoteca ordinaria o de tráfico e hipoteca de seguridad............ 384 II. SUJETOS DE LA HIPOTECA........................................................................... 385 1. El hipotecante.................................................................................... 385 2. El acreedor hipotecario...................................................................... 386 3. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor............. 387 III. EL OBJETO DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA.......................................... 387 1. Bienes y derechos hipotecables........................................................... 388 2. Bienes y derechos no hipotecables...................................................... 393 3. La extensión objetiva de la hipoteca.................................................. 394 A) Finca en poder del deudor......................................................... 394 B) Finca en manos de un tercer poseedor....................................... 396 4. Pluralidad de objetos......................................................................... 397 A) Regla de distribución de la responsabilidad hipotecaria............ 397 B) Responsabilidad conjunta en caso de división de la finca hipotecada.......................................................................................... 398 IV. LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA. ESPECIALIDADES EN VIRTUD DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA......................................................................... 399 1. Especialidades en virtud de la obligación garantizada........................ 399

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La hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales ........................................................................................... 399 B) Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.......... 400 C) Hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso y al portador................................................................................... 401 D) Hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito............... 401 E) La hipoteca de máximo, global o flotante................................. 402 F) La hipoteca inversa................................................................... 403 2. Extensión del derecho de hipoteca en cuanto a la obligación asegurada...................................................................................................... 405 A) Intereses remuneratorios........................................................... 406 B) Intereses moratorios.................................................................. 407 C) Costas y gastos......................................................................... 408 V. ELEMENTOS FORMALES.............................................................................. 409 Capítulo 23 El derecho real de hipoteca inmobiliaria (II): Constitución, eficacia y extinción ROSA MARÍA GARCÍA PÉREZ

I. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA........................................................ 411 1. Constitución de la hipoteca voluntaria............................................... 411 A) Hipoteca convencional.............................................................. 411 B) Hipoteca unilateral................................................................... 413 2. Especialidad de la hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial............................................................................................... 414 3. Constitución de la hipoteca legal....................................................... 415 II. CONTENIDO Y EFICACIA DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA............. 416 1. Facultades de conservación de la garantía hipotecaria. La fase de seguridad.................................................................................................. 416 A) La acción de devastación.......................................................... 417 B) El vencimiento anticipado de la obligación garantizada............ 418 2. Privilegio y prioridad del crédito hipotecario..................................... 421 A) La preferencia del crédito hipotecario....................................... 421 B) La ordenación de varias hipotecas sobre el mismo bien: el rango hipotecario................................................................................ 423 3. La fase de ejecución hipotecaria o de realización del valor................. 425 A) Acciones y procedimientos a disposición del acreedor hipotecario............................................................................................. 425 B) El procedimiento judicial especial para la ejecución de la hipoteca.............................................................................................. 426 C) La venta extrajudicial de bien hipotecado................................. 430 III. VICISITUDES DE LA HIPOTECA.................................................................. 431 1. La transmisión del bien hipotecado: el tercer poseedor...................... 431 2. La transmisión del crédito hipotecario............................................... 433 3. Subrogación del crédito hipotecario................................................... 434 IV. EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA... 435 1. La extinción del derecho real de hipoteca.......................................... 435 2. La prescripción de la acción hipotecaria............................................ 435 3. La cancelación de la hipoteca............................................................. 436

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Capítulo 24 Las garantías reales mobiliarias sin desplazamiento: Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ MARÍN

I. INTRODUCCIÓN Y FUNDAMENTO DE UNA LEGISLACIÓN ESPECIAL... 439 II. NATURALEZA JURÍDICA.............................................................................. 440 III. CONSTITUCIÓN DE LAS GARANTÍAS REALES MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO............................................................................................. 441 1. Elementos comunes a ambas garantías............................................... 441 2. Elementos personales......................................................................... 441 3. Elementos reales................................................................................ 442 4. Elementos formales: El Registro de Bienes Muebles........................... 442 IV. HIPOTECA MOBILIARIA.............................................................................. 443 1. Constitución y contenido................................................................... 443 2. Elementos personales......................................................................... 444 3. Elementos reales................................................................................ 444 4. Elementos formales............................................................................ 444 5. Extinción........................................................................................... 445 6. Clases de hipoteca mobiliaria............................................................. 445 A) De establecimiento mercantil.................................................... 445 B) De vehículos de motor.............................................................. 445 C) De aeronaves............................................................................ 446 D) De maquinaria industrial.......................................................... 447 E) De la propiedad industrial e intelectual..................................... 447 V. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO........................................................... 448 1. Constitución...................................................................................... 448 2. Objeto............................................................................................... 449 3. Contenido.......................................................................................... 449 A) Fase de seguridad...................................................................... 450 B) Fase de ejecución o realización del valor................................... 450 4. Extinción........................................................................................... 451

F) DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN Capítulo 25 Los derechos reales de adquisición preferente FRANCISCO JAVIER SÁNCHEZ CALERO

I. CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y CLASES........................................ 455 II. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN CONVENCIONAL................................................................................................................ 456 1. Derecho de opción............................................................................. 456 2. Tanteos y retractos voluntarios.......................................................... 457 3. Retracto convencional o pacto de retro.............................................. 458 III. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL......... 460 1. Tanteos y retractos legales.................................................................. 460 A) Concepto y nociones fundamentales......................................... 460