1_9788411477864 by Editorial Tirant Lo Blanch

EVOLUCIÓN INSTITUCIONAL DE LOS SISTEMAS DE TRANSMISIÓN ONEROSA

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Marta Lorente Sariñena

Ana Cañizares Laso

Javier de Lucas Martín

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

María Luisa Cuerda Arnau

Catedrática de Derecho Penal de la Universidad Jaume I de Castellón

Carmen Domínguez Hidalgo

Catedrática de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

José Luis González Cussac

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Elisa Speckmann Guerra

Directora del Instituto de Investigaciones Históricas de la UNAM

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania) Fueron miembros de este Comité: Emilio Beltrán Sánchez, Rosario Valpuesta Fernández y Tomás S. Vives Antón Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

EVOLUCIÓN INSTITUCIONAL DE LOS SISTEMAS DE TRANSMISIÓN ONEROSA

FERNANDO P. MÉNDEZ GONZÁLEZ

Registrador de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles Profesor Asociado de la Universidad de Barcelona Doctor en Derecho y Ciencia Poítica.

tirant lo blanch Valencia, 2023

Copyright ® 2023 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-477-2023 ISBN: 978-84-1147-786-4 MAQUETA: Disset Ediciones Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Dedico este libro a mi mujer Rosa María, a nuestros hijos Fernando y Alba, y a nuestros nietos Lucas y Alejandra, manantiales inagotables de sorpresas y de alegría A Ana y Carmelo, amigos entrañables de tanto tiempo, por su amistad, su afecto y ayuda en toda circunstancia A Benito y Marisa, amigos entrañables, por tantas conversaciones, opiniones y desahogos compartidos.

Índice ABREVIATURAS.....................................................................................

RESUMEN...............................................................................................

INTRODUCCIÓN...................................................................................

1. DEL INTERCAMBIO PERSONAL AL INTERCAMBIO IMPERSONAL.

1.1. Presentación.......................................................................................

1.2. La racionalidad subyacente de la evolución de los sistemas transmisivos: del intercambio personal al intercambio impersonal..................... 1.2.1.Contratación personal.......................................................... 1.2.2. Contratación impersonal...................................................... 1.2.2.1. La progresiva aparición de la información incompleta........................................................................... 1.2.2.2. Los riesgos de la información incompleta.................. 1.2.2.3. La tecnología institucional necesaria para disipar las incertidumbres.......................................................

54 56 61 61 64 69

2. LA NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DEL ESTADO. SU FUNDAMENTO.............................................................................

2.1. La protección de los derechos mediante reglas de propiedad, reglas de responsabilidad y reglas de inalienabilidad..........................................

2.2. El contenido material y el objeto del derecho como factores determinantes de su grado de protegibilidad efectiva....................................... 2.2.1. El contenido material del derecho........................................ 2.2.2. Bienes muebles e inmuebles como objetos de derecho.......... 2.2.2.1. Bienes muebles tradicionales: baja protegibilidad efectiva mediante una regla de propiedad................... 2.2.2.2. Bienes inmuebles: alta protegibilidad efectiva mediante una regla de propiedad..................................... 2.2.3. Bienes muebles e inmuebles: una relación inversa entre seguridad y liquidez de los derechos de aprovechamiento sobre los mismos.................................................................... 2.3. Titularidades obligacionales o in personam y titularidades reales o in rem..................................................................................................

78 78 80 80 81 82 83

Índice

2.4. La necesidad de intervención del Estado para que la propiedad pueda cumplir su función...............................................................................

3. EL CONFLICTO ENTRE LA SEGURIDAD –JURÍDICA– DE LAS TITULARIDADES Y LA LIQUIDEZ................ –JURÍDICA– DE LAS TRANSACCIONES...............................................................................

101

3.1. Las dificultades jurídicas para garantizar que las titularidades sobre la propiedad y demás derechos reales inmobiliarios son, simultáneamente, seguras y fácilmente transmisibles...................................................

101

3.2. La pervivencia de la regla de reivindicabilidad ilimitada como factor causal del dilema entre la seguridad y la liquidez jurídicas de las titularidades en un entorno de contratación impersonal............................

106

3.3. La intervención directa, esto es, normativa e institucional del Estado en el sistema transmisivo como solución..............................................

108

3.4. El distinto grado de complejidad de la intervención del Estado para superar el dilema en los ámbitos mobiliario e inmobiliario.................. 3.4.1. La superación del dilema en el ámbito mobiliario. La suficiencia de la intervención normativa del Estado..................... 3.4.2. La superación del dilema en el ámbito inmobiliario. La necesidad de una intervención no solo normativa sino también institucional del Estado.......................................................... 3.4.2.1. Las características de los bienes inmuebles................ 3.4.2.2. Intervención normativa: la derogación de la regla de la reivindicabilidad ilimitada, su sustitución por la regla de la irreivindicabilidad en relación a terceros adquirentes a titulo oneroso y de buena fe y la consiguiente inversión de las reglas de protección de la titularidad adquirida en estos supuestos.................. 3.4.2.3. La necesaria intervención institucional complementaria para que la derogación de la regla de reivindicabilidad ilimitada produzca los efectos deseados. la publificación del sistema transmisivo inmobiliario mediante la introducción del Registro de derechos..... 3.4.2.4. De las titularidades in personam a las titularidades in rem en el ámbito inmobiliario mediante la publificación del sistema transmisivo.................................. 3.4.2.5. Requisitos necesarios para la adquisición de una titularidad sobre un ius in rem inmobiliario protegida por una regla de propiedad en el ámbito del Derecho de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.......... 3.4.2.6. La simetría informativa funcional entre los contratantes y la conservación del poder de disposición por

110 110 112 112

120

123 126

128

Índice

el titular registral como efectos derivados de la fe pública registral.......................................................... 3.4.2.6.1. Imposición de simetría informativa funcional entre los contratantes........................ 3.4.2.6.2. Atribución del poder de disposición al titular registral en relación a terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe............ 3.4.2.7. El derecho a conocer el contenido de la inscripción...

130 131 132 135

3.5. Consecuencias.................................................................................... 3.5.1. La conversión, operada por la inscripción dotada de fe pública registral, de las titularidades sobre los iura in rem inmobiliarios en bienes de búsqueda...................................... 3.5.2. La superación del conflicto entre seguridad y liquidez de los iura in rem inmobiliarios........................................

138

3.6. Evolución histórica de los sistemas de transmisión a título oneroso...

140

4. EVOLUCIÓN DE LOS SISTEMAS DE TRANSMISIÓN EN EL DERECHO ROMANO.........................................................................

143

4.1. Mancipatio......................................................................................... 4.1.1. La mancipatio antes de la aparición de la moneda acuñada: un acto solemne y abstracto que agotaba en sí mismo el proceso transmisivo de las res mancipi................................... 4.1.2. La mancipatio tras la aparición de la moneda acuñada: la separación entre el negocio obligatorio y el negocio de disposición............................................................................. 4.1.3. Las nuncupationes: su alcance inter tertios........................... 4.1.4. La responsabilidad por auctoritas como precendente de la responsabilidad por evicción en la compraventa –emptio venditio-................................................................................ 4.1.5. El progresivo desarrollo de la forma escrita ad probationem de la mancipatio............................................................. 4.2. In iure cessio: la adquisición de res mancipi –y nec mancipi– mediante addictio del magistrado....................................................................... 4.2.1. Una vindicatio simulada....................................................... 4.2.2. Alcance de la abstracción de la in iure cessio........................ 4.2.3. La escasa utilización de la in iure cessio............................... 4.3. Traditio.............................................................................................. 4.3.1. El desarrollo del comercio. El desarrollo paralelo del ius gentium y su influencia decisiva en la evolución del ius civile. 4.3.2. Traditio posesoria, traditio como acto traslativo y traditio como proceso traslativo.........................................................

137 137

143 144 147 149 150 153 154 154 156 158 158 158 165

Índice

4.3.3. El procedimiento transmisivo traditorio: emptio venditio más traditio. De procedimiento transmisivo de la res nec mancipi a procedimiento transmisivo de toda clase de bienes. 4.3.3.1. Caracerización general. La emptio-venditio como contrato consensual, de ius gentium, surgido en las relaciones comerciales con extranjeros........................ 4.3.3.2. Características más relevantes de la emptio venditio en tanto que negocio jurídico paradigmático integrante del proceso de circulación voluntaria de bienes en el mercado..................................................... 4.3.3.2.1. La emptio venditio es un negocio jurídico de alcance estrictamente obligacional. En consecuencia, es válida la venta de cosa ajena....... 4.3.3.2.2. La obligación del vendedor no es la de transmitir la propiedad de la cosa vendida, sino la de garantizar la pacífica posesión de esta........ 4.3.3.2.3. El vendedor está obligado a responder en caso de evicción........................................... 4.3.3.2.4. Fundamento de que el vendedor no asuma la obligación de transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador...................... 4.3.3.3. La traditio como acto traslativo...................................... 4.3.3.3.1. Requisitos de la traditio como acto traslativo.. 4.3.3.3.1.1. Ius disponendi del tradens................. 4.3.3.3.1.2. Que tenga lugar el traspaso posesorio o nuda traditio................................. 4.3.3.3.1.3. Iusta causa traditionis: que el acto traditorio se fundamente en una justa causa..................................................... 4.4. La publicidad de las transmisiones en Derecho romano..................... 4.4.1. La evolución de los sistemas de difusión pública de las transacciones inmobiliarias en Derecho Romano................... 4.4.2. La relación entre publicidad de las transacciones inmobiliarias, la necesidad de seguridad jurídica de los contratantes y las necesidades fiscales del Imperio................................ 4.5. La pauta evolutiva de los sistemas de transmisión inmobiliaria en Derecho Romano................................................................................ 4.5.1. Del formalismo y la abstracción hacia la consensualidad y la buena fe............................................................................. 4.5.2. La expansión del Imperio y el incremento del comercio hacen que el sistema transmisivo de las res mancipi se vaya aproximando paulatinamente al de las res nec mancipi..........

167 167

174 174 174 175 178 180 182 182 183 187 196 196 201 206 207 212

Índice

4.5.3. El formalismo es progresivamente sustituido por negocios consensuales típicos de alcance obligacional seguidos de un acto dispositivo -traditio- entrelazados causalmente.............. 4.5.4. Publicidad de las transacciones inmobiliarias e intereses fiscales................................................................................... 4.5.5. Reflexión sobre las razones por las que los juristas romanos no elaboraron procedimientos que resolviesen los problemas de agilidad del tráfico jurídico inmobiliario, sin merma de la seguridad de los propietarios.............................

215 217

220

4.6. Un escenario jurídico pleno de incertidumbres, más favorecedor del statu quo que del comercio jurídico, mediante la protección de la posesión y el traslado de los riesgos a los adquirentes..............................

223

5. EVOLUCION HISTÓRICA DE LA TRANSMISIÓN DE BIENES MUEBLES............................................................................................

231

5.1. Razones del interés en el análisis de la evolución de la transmisión de bienes muebles y mercaderías: su influencia en la evolución de los sistemas de transmisión inmobiliaria...................................................

231

5.2. Las dificultades del Derecho común para la circulación mobiliaria: el mantenimiento de la regla de la reivindicabilidad ilimitada en un entorno de información incompleta y distribuida asimétricamente genera inseguridad en las titularidades y dificulta el comercio.................

232

5.3. Expansión del comercio y Lex Mercatoria: una solución endógena ante las insuficiencias del Derecho común...........................................

233

5.4. La introducción de la regla de irreivindicabilidad -en rigor, reivindicabilidad limitada- en el comercio de mercaderías: primera regla diferencial de la Lex Mercatoria en relación al Derecho común.................

239

5.5. Consecuencias: la inversión de las reglas de protección de los iura in rem mobiliarios en relación a las establecidas por el Derecho común como instrumento para potenciar su liquidez sin merma de su seguridad........................................................................................

240

5.6. Ámbito de aplicación de la regla de irreivindicabilidad. Diferente regulación en los ámbitos civil y mercantil.............................................

242

5.7. En el ámbito mobiliario, la consecución de tal efecto mediante la inversión de las reglas de protección de los iura in rem sólo es posible por el especial valor atribuible a la posesión como signo de propiedad debido a las especiales características que concurren en los bienes muebles...............................................................................................

250

Índice

6. LA TRANSMISIÓN DE CRÉDITOS: DE LA CESIÓN DE CRÉDITOS A LA CIRCULACIÓN CAMBIARIA....................................................

257

6.1. Los riesgos de la cesión de créditos bajo el Derecho común................

258

6.2. El sistema de asignación de riesgos del Derecho común genera deSconfianza en el cesionario y dificulta la cesión de créditos...................

261

6.3. La solución adoptada por la Lex Mercatoria: la inversión de la asignación de riesgos mediante la incorporación de los derechos de crédito a un documento –bien mueble- y el sometimiento de su régimen circulatorio al de las mercaderías. Del contrato de cambio a la letra de cambio................................................................................................

264

6.4. La incorporación del derecho al documento como instrumento necesario para incrementar la liquidez de los derechos de crédito sin incremento de los riesgos para el deudor ni para el cesionario............. 6.4.1. Incorporación y ejercicio del derecho................................... 6.4.2. Incorporación y circulación del derecho............................... 6.4.3. Incorporación y constitución del derecho............................. 6.4.4. La incorporación como técnica de intensidad graduable...... 6.4.5. Las propiedades normativas que caracterizan la incorporación del derecho al documento en los títulos valores cualificados o de fe pública.......................................................... 6.4.5.1. Legitimación por la posesión:.................................... 6.4.5.1.1. En relación al tenedor................................. 6.4.5.1.2. En relación al adquirente del documento cambiario..................................................... 6.4.5.2. Literalidad y abstracción: la protección obligacional del adquirente del documento mediante la exclusión de excepciones..................................................... 6.4.5.3. La autonomía del derecho incorporado: la protección jurídico-real del tenedor mediante la derogación de la regla de la reivindicabilidad ilimitada......... 6.4.5. A modo de conclusión..........................................................

268 270 271 272 272 273 274 274 274 275 277 281

7. EVOLUCIÓN DE LOS SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LAS TITULARIDADES SOBRE BIENES INMUEBLES A TÍTULO ONEROSO.............. 283 7.1. Los riesgos en la transmisión inmobiliaria.......................................... 7.1.1.Dificultad de movilización.................................................... 7.1.2. Riesgo de pertenencia........................................................... 7.1.3. Riesgo de consistencia.......................................................... 7.1.4. Riesgo de pérdida del derecho.............................................. 7.1.5. Dificultad para probar la titularidad de su derecho por el propietario.............................................................................

283 284 286 287 289 290

Índice

7.2. Las especiales dificultades para superar el conflicto entre la seguridad de las titularidades inmobiliarias y la liquidez de las mismas en un entorno de información incompleta y asimétricamente distribuida...... 7.2.1. Las características específicas de los bienes inmuebles impiden fundamentar en su posesión la derogación de la regla de la reivindivabilidad ilimitada y la consiguiente inversión de las reglas de protección del derecho de propiedad sobre los mismos establecidas por el Derecho común.............................. 7.2.2. Función política de los derechos de propiedad sobre la tierra durante el Antiguo Régimen............................................. 7.2.2.1. Propiedad y Señorío en el Antiguo Régimen.............. 7.2.2.2. Los imprecisos contornos de los derechos de aprovechamiento concurrentes sobre la tierra: función de la imprecisión............................................................. 7.2.2.3. Los privilegios de la élite dominante en materia de derechos de propiedad sobre la tierra......................... 7.2.2.4. Función de la regla de la reivindicabilidad ilimitada en este contexto: la acción reivindicatoria como instrumento de defensa del statu quo.............................. 7.2.2.5. Las necesidades fiscales de la Corona como condicionantes fundamentales de la evolución institucional.

291

291 295 296 297 299 302 304

8. EL SISTEMA FRANCÉS TRAS 1789: TRANSMISIÓN SOLO CONSENSU Y PUBLICIDAD COMO REQUISITO DE OPONIBILIDAD...................................................................................

313

8.1. La regla de la trasmisión solo consensu como instrumento de reasignación de riesgos con la finalidad de facilitar el comercio. Su insuficiencia.................................................................................................

313

8.2. La publiciad registral como requisito de oponibilidad de las transmisiones inmobiliarias.............................................................................

317

8.3. La reforma del sistema de publicidad registral inmobiliaria del Decreto-Ley de 4 de enero de 1955 y normas posteriores........................ 8.3.1. Actos sujetos publicación..................................................... 8.3.2. Exigencia de titulación auténtica.......................................... 8.3.3. Respecto del denominado efecto relativo de la publicidad inmobiliaria........................................................................... 8.3.4.-Eficacia sustantiva de la publicación: la inoponibilidad de los títulos no publicados frente a los publicados.................... 8.3.4.1. Requisitos para que la oponibilidad despliegue sus efectos........................................................................ 8.3.4.1.1. Debe tratatarse de títulos a los que la ley impone la publicación para su oponibilidad frente a terceros....................................

319 320 323 324 328 330 331

Índice

8.3.4.1.2. Debe tratarse de títulos, provenientes del mismo auctor............................................... 8.3.4.1.3. No se requiere que la adquisición sea a título oneroso, pero si lo es mortis causa ha de serlo a título singular.......................... 8.3.4.1.4. Se plantea la cuestión de si el tercero ha de serlo de buena fe para que no le sean oponibles los documentos no publicados..... 8.3.4.2. La inoponibilidad conlleva una quiebra del principio solo consensu........................................................ 8.3.5. Otros efectos derivados de la publicación............................

332 332 333 339 341

8.4. La imposibilidad del sistema registral francés de suministrar al verdadero titular o persona legitimada para disponer..................................

341

9. SISTEMA ALEMÁN DE TRANSMISIONES INMOBILIARIAS A TÍTULO ONEROSO: CONTRATO ABSTRACTO TRASLATIVO E INSCRIPCIÓN REGISTRAL.............................................................

349

9.1. Aproximación general........................................................................

349

9.2. La abstracción causal inter tertios y la posibilidad de neutralizarla mediante la Vormerkung o, en general, de un asiento de contradicción -Widerspruch-......................................................................................

352

9.3. Negocio obligatorio, negocio dispositivo e inscripción.......................

354

9.4. Sistema transmisivo inmobiliario y abstracción relativa en el Bürgerliches Gesetzbuch ...............................................................................

358

9.5. El procedimiento jurídico dispositivo en el ámbito inmobiliario: El acuerdo abstracto traslativo – Einingung- y la inscripción – Eintragung-.......... 9.5.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad -Eintragung-....... 9.5.2.1. La solicitud de inscripción......................................... 9.5.2.2. El consentimiento para la inscripción........................

363 366 368 369

9.6. Las principales propiedades normativas de la inscripción................... 9.6.1. La legitimación registral o Vermutungswirkung................... 9.6.2. La fe pública registral o Gutglaubenswirkung......................

372 372 373

9.7. Consideraciones finales......................................................................

385

10. LA EVOLUCIÓN DEL SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE TITULARIDADES INMOBILIARIAS EN ESPAÑA TRAS EL FIN DEL ANTIGUO RÉGIMEN....................................................................... 389 10.1. La revolución liberal y la construcción jurídica de un derecho de propiedad sobre la tierra individual, unitario y libremente transferible........

389

10.2. La formación del derecho de propiedad privada sobre la tierra........

390

Índice

10.2.1. La medida de primer orden: el reconocimiento del derecho de propiedad privada por el Estado................................. 10.2.2. Las medidas de segundo orden o medidas dirigidas a conseguir la efectividad del derecho.............................................

390 395

10.3. La subordinación de las exigencias de la creación de un mercado inmobiliario e hipotecario a las necesidades fiscales del Estado...........

400

10.4. La insuficiencia de las medidas adoptadas en materia de derechos de propiedad sobre la tierra para la creación de un mercado inmobiliario e hipotecario y la precaria situación de las titularidades de los derechos de propiedad sobre la tierra.........................................................

408

10.5. Consecuencia: inseguridad e iliquidez de los derechos de propiedad sobre la tierra e imposibilidad de desarrollar un mercado inmobiliario e hipotecario........................................................................................

411

11. HACIA EL DERECHO DE LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO JURÍDICO EN EL ÁMBITO INMOBILIARIO MEDIANTE LA CREACIÓN DE UN NUEVO SISTEMA TRANSMISIVO BASADO EN LA INSCRIPCIÓN: REFERENCIA AL PROCESO DE ELABORACIÓN DE LA LEY HIPOTECARIA DE 1861....................

415

11.1. La elaboración de la Ley Hipotecaria de 1861 dentro de un contexto general de reforma de las leyes civiles y mercantiles a fin de facilitar el desarrollo del comercio, de la industria y de la agricultura..................

415

11.2. La intervención directa del Estado como instrumento necesario para la superación del conflicto entre seguridad y liquidez de los derechos en el ámbito inmobiliario. La Ley Hipotecaria de 1861.......................

424

11.3. La magnitud del alcance de la reforma introducida por la Ley Hipotecaria de 1861.................................................................................... 11.3.1. La Ley Hipotecaria de 1861 supuso la legalización o formalización de gran parte de las titularidades clandestinas existentes.... 11.3.2. La Ley Hipotecaria de 1861 introdujo, como regla general, la voluntariedad de la inscripción.................................... 11.3.3. La Ley introdujo un nuevo sistema transmisivo basado en la seguridad del tráfico jurídico- cuyo eje era el artículo 34-, pero manteniendo el viejo sistema del Derecho común, si bien, para el caso de conflicto entre ambos, estableció una norma de conflicto -artículo 23- en cuya virtud prevalecía el nuevo sistema.... 11.3.4. En cuanto a las hipotecas, la Ley prohibió las hipotecas generales y extendió la exigencia de inscripción a las hipotecas legales, salvo algunas excepciones que se mantuvieron............. 11.3.5. La Ley Hipotecaria de 1861 derogó la regla de la reivindicabilidad ilimitada para quienes optaran por la circulación registral de sus derechos y se hallasen protegidos por la fe pública registral.................................................................

429 435 435

436 444

446

Índice

11.3.6. La Ley Hipotecaria de 1861 hace operativa la reivindicabilidad limitada mediante la imposición de la abstracción personal en las relaciones inter tertios.................................... 11.3.7. Para que la limitación de la regla de reivindicabilidad produjera los efectos deseados, la Ley Hipotecaria de 1861 configuró al titular registral –al titular del derecho según la inscripción- como legitimado para disponer desde la perspectiva del tráfico jurídico...................................................... 11.3.8. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria de 1861 configuraba la inscripción como epicentro del nuevo sistema transmisivo. 11.3.9. La Ley Hipotecaria de 1861 publificó –dotó de carácter público- al sistema transmisivo que instrumentaba................ 11.4. La contrarreforma hipotecaria de 1869: la purga sustituye a la fe pública registral................................................................................... 11.5. La oposición a la introducción al nuevo sistema: sus causas............. 11.6. Reflexión sobre las razones que impulsaron la introducción en España del Derecho de la seguridad del tráfico en el ámbito inmobiliario....................................................................

447

448 450 454 455 458 464

12. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO EN EL SISTEMA TRANSMISIVO DE BIENES INMUEBLES EN EL CÓDIGO CIVIL.

469

12.1. La teoría del tÍtulo y el modo...........................................................

469

12.2. El sistema de adquisición derivativa de bienes inmuebles por negocios jurídicos inter vivos a titulo oneroso en el Código civil español.... 12.2.1. Precedentes de la teoría del titulo y el modo en el Derecho histórico español. Especial referencia a la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861................................. 12.2.2. El artículo 609 del Código civil. Su elaboración.................

479 479 485

12.3. La traditio como acto traslativo en el Código civil...........................

494

12.4. La tradición instrumental................................................................. 12.4.1. Requisitos para que el otorgamiento surta efecto traditorio.......................................................................................... 12.4.2. ¿Es el otorgamiento un acto traditorio o un equivalente de este?..................................................................................

507

12.5. La naturaleza causal de la tradición en el sistema del Código civil....

516

509 515

13. LA MODULACIÓN DEL SISTEMA DTRANSMISIVO DEL CÓDIGO CIVIL POR LA LEY HIPOTECARIA. LAS PROPIEDADES NORMATIVAS E LA INSCRIPCIÓN.................................................................................... 519 13.1. Código civil y Ley Hipotecaria: La regulación inter partes e inter tertios, repectivamente, de las transmisiones inmobiliarias...................

519

Índice

13.2. Repercusión de las remisiones del Código civil a la Ley Hipotecaria en la estructuración de las relaciones entre ambos cuerpos legales, por lo que a la regulación de la transmisión de bienes inmuebles se refiere. La prevalencia de la Ley Hipotecaria...................................................

523

13.3. La modulación del sistema transmisivo inmobiliario del Código civil por la Ley Hipotecaria.........................................................................

527

13.4. El objeto del Registro de la Propiedad: la inscripción.......................

530

13.5. Las propiedades normativas de la inscripción................................... 13.5.1. Legitimación registral o presunción de exactitud registral.. 13.5.1.1. En relación al titular registral.................................. 13.5.1.2. En relación al tercer adquirente............................... 13.5.2. La presunción en relación con la configuración de los derechos reales inscritos......................................................... 13.5.2.1. Protección jurídico obligacional del adquirente: la exclusión de excepciones............................................ 13.5.2.2. Protección jurídico-real del adquirente: la fe pública registral.............................................................. 13.5.3. La incorporación tabular del derecho como consecuencia de las propiedades normativas de la inscripción........

531 532 533 541

14. FUNCIONES Y EFECTOS DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL..........

561

14.1. Según la concepción dominante, la fe pública registral se limita a legitimar, en ciertos casos de doble disposición, adquisiciones a non domino................................................................................................

561

14.2. Desde la perspectiva de la Ley Hipotecaria –prevalente en materia de propiedad inscrita– la fe pública registral desempeña, sin embargo, funciones esenciales en los supuestos ordinarios, es decir, en ausencia de doble disposición............................................................................

562

14.3. Funciones de la fe pública registral -en rigor, del sistema de transmisión registral- en los supuestos ordinarios............................................ 14.3.1. Suministra al mercado un legitimado para disponer... 14.3.2. Genera abstracción registral –o inoponibilidad de excepciones ex iure tertii– en un sistema causal.............................. 14.3.3. Invierte las reglas de protección de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe................................................... 14.3.4. Implica el reconocimiento o atribución por el Estado de una titularidad in rem a favor del adquirente......................... 14.3.4.1. Especial referencia al reconocimiento o atribución de la citada titularidad in rem a favor de las administraciones públicas en los supuestos de expropiación forzosa........................................................................ 14.4. Efectos de la fe pública registral.......................................................

542 542 550 559

563 563 570 573 576

585 589

Índice

14.4.1. Ahorra a los adquirentes potenciales costes de información y, por lo tanto, de transacción........................................ 14.4.2. Permite superar el dilema entre seguridad de los derechos y seguridad del tráfico jurídico, haciendo que los derechos sean, simultáneamente, más seguros y más fácilmente transmisibles.................................................................................. 14.4.3. Coadyuva a la efectividad de las resoluciones judiciales y administrativas...................................................................... 14.4.4. Disminuye incertidumbres para el adquirente y, en consecuencia, aumenta el valor de los bienes..................................

589

590 593 593

14.5. Consideraciones finales....................................................................

594

15. EL SISTEMA DE TRANSMISIÓN REGISTRAL DE LAS TITULARIDADES INSCRITAS..........................................................

597

15.1. La fe pública registral implica la modificación del sistema del título y el modo en materia de propiedad inscrita.........................................

597

15.2. El sistema de transmisión de titularidades inmobiliarias como un continuum en el que, a partir de un momento, la titularidad transmitida queda protegida con una regla de propiedad. En un sistema con un Registro de derechos ese momento es el de la inscripción dotada de fe pública registral...................................................................................

601

15.3. El artículo 609 del Código Civil como sistema básico de transmisión completado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación a la propiedad inscrita................................................................................

604

15.4. La transmisión registral: una intervención directa -normativa e institucional- del Estado en el sistema de transmisión de titularidades inmobiliarias....................................................................................... 15.4.1. En el sistema de transmisión registral el ius disponendi no se extingue con la traditio sino con la inscripción, dotada de fe pública registral, a favor del adquirente. Referencia al tratamiento de la cuestión en el Bürgerliches Gesetzbuch....... 15.4.2. Referencia a los supuestos de adquisición considerados “a non domino” protegidos por la fe pública registral. Referencia a la inscripción errónea en el Bürgerliches Gesetzbuch.

610

615 626

15.5. Tradición e inscripción..................................................................... 15.5.7. A modo de conclusiones.....................................................

629 639

16. LA BUENA FE NECESARIA PARA QUE UN ADQUIRENTE QUEDE PROTEGIDO POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL -ARTICULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA-...................................

643

16.1. Planteamiento..................................................................................

643