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EL TIEMPO COMPARTIDO EN ESPAÑA Un análisis de la fórmula club-trustee desde la perspectiva del Derecho español

LUIS JAVIER CAPOTE PÉREZ Doctor en Derecho Profesor de Derecho Civil Universidad de La Laguna

tirant lo b anch Valencia, 2009

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LUIS JAVIER CAPOTE PÉREZ

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A mi madre A la memoria de mi padre Por ellos es que estoy aquĂ

ÍNDICE Abreviaturas utilizadas ............................................................................................

Prólogo .......................................................................................................................

Capítulo Primero EL TIMESHARING O TIEMPO COMPARTIDO I. PLANTEAMIENTOS BÁSICOS DEL TIEMPO COMPARTIDO ............. 1. Introducción........................................................................................... 2. Los primeros antecedentes del fenómeno ............................................ 3. Aproximación jurídica al fenómeno del tiempo compartido: consideraciones previas..................................................................................... 4. El concepto de tiempo compartido: Múltiples conceptos para una realidad múltiple ........................................................................................ 5. Las distintas modalidades del tiempo compartido .............................. A. Clasificación de las distintas modalidades según las cuales se articula la oferta de tiempo compartido ........................................ 1º. Tiempo y espacio fijos ................................................................ 2º. Tiempo flotante y espacio fijo.................................................... 3º. Tiempo fijo y espacio flotante .................................................... 4º. Tiempo y espacio flotantes ........................................................ B. Fórmulas jurídicas de articulación de la ocupación y goce del usuario ............................................................................................ 1º - 1. Como derecho real ................................................................ 1º - 2. Como fee ownership .............................................................. a. Como derecho real absoluto .............................................. b. Como derecho real limitado .............................................. 2º. Como derecho personal ............................................................ a. Societaria o asociativa ...................................................... b. Individual .......................................................................... C. Conclusiones ...................................................................................

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Capítulo Segundo LA FÓRMULA CLUB-TRUSTEE I. INTRODUCCIÓN ........................................................................................ II. LA FÓRMULA CLUB EN PARTICULAR .................................................. 1. Consideraciones previas ....................................................................... 2. La fundación del Club ........................................................................... 3. Los miembros del Club: posición, derechos y deberes ......................... 4. La estructura organizativa del club: órganos de gestión y de gobierno............................................................................................................

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ÍNDICE SUMARIO

III.

IV. V. VI.

A. La Junta (General Meeting) ........................................................... B. El Consejo (Committee) .................................................................. 5. La Sociedad de Servicios (Management Company) ............................. 6. Una figura opcional: La Compañía de Ventas (Sales Company) ........... 7. El Trustee y su función .......................................................................... A. El papel del Trustee en el seno del Club ........................................ B. Funciones desempeñadas por el Trustee en el Club ..................... EL TRUST COMO ELEMENTO DEFINITORIO DE LA FÓRMULA CLUB ............................................................................................................ 1. Caracteres fundamentales del Trust .................................................... 2. Origen del Trust: La titularidad de los bienes inmuebles en Inglaterra y la influencia de la Equity ............................................................. A. Sobre el Derecho Inmobiliario Inglés ............................................ B. Sobre la Equity ............................................................................... 3. Antecedentes histórico-jurídicos del Trust ........................................... A. La rama germánica: la treuhand ................................................... B. La rama latina: la fiducia romana ................................................. C. Evolución de la treuhand y la fiducia a lo largo de la Historia .... D. La influencia predominante en la configuración del Trust........... 4. La naturaleza de la equitable ownership y sus consecuencias en el estudio de la fórmula club. Importancia teórica y ¿práctica? ............. LA EXTINCIÓN DEL CLUB-TRUSTEE ................................................... LAS OTRAS FÓRMULAS CLUB: SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS CON EL CLUB-TRUSTEE ......................................................................... RECAPITULACIÓN ....................................................................................

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Capítulo Tercero LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA SOBRE TIEMPO COMPARTIDO Y LA FÓRMULA CLUB-TRUSTEE I. RECAPITULACIÓN SOBRE LOS PLANTEAMIENTOS DOCTRINALES Y LA DICOTOMÍA EN LA CONSIDERACIÓN DEL TIEMPO COMPARTIDO ..................................................................................................... II. EL LARGO CAMINO HASTA EL DERECHO POSITIVO: LOS PROYECTOS LEGISLATIVOS .......................................................................... 1. La normativa comunitaria: Breve referencia al contrato de adquisición ......................................................................................................... 2. El Borrador de Anteproyecto de Ley de Multipropiedad de 1988....... 3. El Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios de 1989........................................................................................................ 4. El Borrador de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios de 1991........................................................................................................ 5. El Borrador de Anteproyecto de Ley de Tiempo Compartido de 1992 6. El Borrador de Anteproyecto de Ley de Aprovechamientos por Turnos de Bienes Inmuebles de 1994 ............................................................... 7. La Fórmula Club-Trustee en los distintos proyectos ...........................

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ÍNDICE SUMARIO

III. LA LEY 42/1998, DE 15 DE DICIEMBRE, SOBRE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES DE USO TURÍSTICO Y NORMAS TRIBUTARIAS. SUS REPERCUSIONES EN EL ESTUDIO DE LA FÓRMULA CLUB-TRUSTEE.......................... 1. Planteamientos generales. La Exposición de motivos ........................ 2. El derecho de aprovechamiento por turno como realidad estática: Naturaleza Jurídica ................................................................................... A. Introducción. ................................................................................... B. Una aproximación al concepto de derecho real limitado .............. C. El derecho real limitado de aprovechamiento por turno .............. D. Una conclusión ............................................................................... E. Y la fórmula club-trustee ................................................................ F. La vertiente colectiva ..................................................................... 3. El derecho de aprovechamiento por turno como realidad dinámica: Proceso de creación ............................................................................... A. Introducción .................................................................................... B. Trámites previos en la vía administrativa: La legislación autonómica ................................................................................................. 1º. La Legislación Canaria en materia de Tiempo Compartido.. 2º. La Legislación Balear en materia de Tiempo Compartido .... 3º. Conclusión ................................................................................ C. Trámite notarial: escritura pública ............................................... D. Trámite registral: la inscripción .................................................... E. Una visión de conjunto ................................................................... 4. Los límites de la Ley ............................................................................. A. Introducción .................................................................................... B. En el mundo jurídico: la imperatividad de la Norma ................... IV. VALORACIÓN CRÍTICA: LA FÓRMULA CLUB-TRUSTEE EN EL DERECHO ESPAÑOL ......................................................................................

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CONCLUSIONES Capítulo Primero: El Timesharing o Tiempo Compartido ......................................

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Capítulo Segundo: La Fórmula Club .......................................................................

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Capítulo Tercero: La legislación española sobre tiempo compartido y la Fórmula Club-Trustee ........................................................................................................

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Conclusión Final .......................................................................................................

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Bibliografía ................................................................................................................

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Informes.....................................................................................................................

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Jurisprudencia y Resoluciones de la DGRN ............................................................

345

ÍNDICE SUMARIO

Anexo I. Esstatuts del club-trustee...........................................................................

349

Anexo II. Management agreement...........................................................................

365

Anexo III. Acuerdo de comercialización exclusiva ...................................................

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Anexo IV. Deed of trust..............................................................................................

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ABREVIATURAS UTILIZADAS BALCI BGB CE DRDAAPTBI

DRARUTC EACACAN LAPTBI LOE LOPJ LOTCAN LPH O.M.T R.C.I. RDGRN SAP STS STC

Borradores de Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios Bürgerliches Gesetzbuch (Código Civil Alemán) Constitución Española Decreto por el que se regulan determinados aspectos del aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles en el ámbito de la Comunidad Autónoma de les Illes Balears Decreto sobre Regulación de los Alojamientos en Régimen de uso a Tiempo Compartido Estatuto de Autonomía de la Comunidad Autónoma de Canarias Ley 42/1998, de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico Ley de Ordenación de la Edificación Ley Orgánica del Poder Judicial Ley de Ordenación del Turismo en Canarias Ley de Propiedad Horizontal Organización Mundial del Turismo Resort Condominium Internacional Resolución de la Dirección General de los Registros y de Notariado Sentencia de la Audiencia Provincial Sentencia del Tribunal Supremo Sentencia del Tribunal Constitucional

PRÓLOGO Mi interés por la entonces llamada multipropiedad —denominación hoy proscrita por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico— fue la propia de los trabajos de encargo, pues tuve que enfrentarme a la figura por ser una de las reguladas en un “anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios” que entonces —año 1992— circulaba. Ese anteproyecto fue elegido como objeto de estudio por la Asociación de Profesores de Derecho civil para la reunión de la misma que tuvo lugar en San Sebastián, en la que habíamos sido designados como ponentes el profesor Francisco Rivero Hernández y yo mismo. Adivinen por cuál de los dos posibles temas —conjuntos inmobiliarios o multipropiedad— se decantó el Dr. Rivero. Confieso que afronté el encargo creyendo que habría de enfrentarme a categorías nuevas para mí, pues entonces había un vivo debate sobre cuál fuera la naturaleza de esa multipropiedad, que no pocos autores llevaban a la delimitación del objeto posible del derecho de propiedad inmobiliaria haciendo entrar en juego, junto a las tres dimensiones tradicionales, una cuarta: el tiempo. Pero, a medida que me fui adentrando en el estudio, mi inicial entusiasmo se fue enfriando un tanto, no ya porque esa tan atractiva concepción me pareciera poco realista —es difícil concluir que goce ut dominus quien tiene un derecho que le permite disfrutar de un apartamento turístico una semana al año, aunque sea todos los años—, sino sobre todo porque me convencí de que, en realidad, aquí el Derecho era un simple instrumento, casi diría que un convidado de piedra. En efecto, creo que el llamado timesharing es, ante todo y sobre todo, un producto turístico: una ingeniosa invención que permite al empresario rentabilizar en mayor medida sus inversiones inmobiliarias y que consiste en hacer creer al consumidor que un desembolso razonable le garantiza para siempre —o, al menos, durante un razonablemente extenso período de tiempo— sus vacaciones. Desde esta premisa, me parece claro que la forma jurídica es secundaria y accesoria respecto al producto, de lo que se infiere la esterilidad de los debates sobre una supuesta naturaleza jurídica de la llamada multipropiedad con los que durante tanto tiempo se ha entretenido la doctrina: cualquier fórmula vale con tal de que dé forma al producto despertando en el caso concreto la confianza de los consumidores a quienes vaya dirigido, a los que el ordenamiento debe proteger de posibles fraudes y abusos en todo caso. De hecho, pienso que es un error —en el que lamentablemente ha incurrido el legislador español— convertir el producto en un derecho subjetivo de perfiles concretos, pues con ello se limita la natural expansión de aquél y se pone, en definitiva, el carro antes que los bueyes.

PEDRO DE PABLO CONTRERAS

Este libro da buena cuenta de cómo la mayoría de los complejos turísticos radicados en España que se venden con la fórmula del timesharing van dirigidos a consumidores extranjeros que encuentran en sus propios ordenamientos soluciones que les inspiran confianza y les garantizan lo que en realidad quieren adquirir, que —como ya he dicho— no son inmuebles ni derechos reales inmobiliarios, sino vacaciones garantizadas durante largos períodos de tiempo. Una gran parte de esos consumidores son británicos y encuentran en el club-trustee una solución adecuada a sus aspiraciones, por lo que no es de extrañar que exista un gran número de complejos acogidos a la misma. Esto, sin embargo, ha sido mirado desde siempre con desconfianza por la doctrina española, sin duda por la dificultad que encuentra nuestra cultura jurídica para comprender con precisión la llamada fórmula club, que no es posible trasladar a las categorías que nosotros manejamos. El autor de este libro ha hecho el esfuerzo que hacía falta para explicarla, deshaciendo equívocos y aproximando la figura a nuestra mentalidad. El resultado creo que muestra que los tradicionales recelos no tienen una justificación sólida. Teóricamente, tras la Ley de 1998, en España cualquier aprovechamiento por turnos de inmuebles de uso turístico habría de pasar por la constitución del derecho real limitado que la misma crea. No estoy seguro, sin embargo, de que a muchos consumidores extranjeros esta solución les ofrezca las garantías que buscan y, por eso, en la práctica parece haberse consolidado una suerte de doble derecho: se cumple formalmente con la ley española, pero el producto se le sigue presentando al comprador no nacional con los perfiles que a él le dan confianza. Es la respuesta del mercado a una decisión legislativa que creo no suficientemente meditada. Por mi parte confío en que el concienzudo y fundamentado estudio de Luis Capote ayude al legislador a rectificar. Mas, mientras no lo haga, este sigue siendo un libro necesario, imprescindible diría yo, para entender el verdadero régimen del timesharing en España.

PEDRO DE PABLO CONTRERAS Catedrático de Derecho civil

Capítulo Primero

EL TIMESHARING O TIEMPO COMPARTIDO I. PLANTEAMIENTOS BÁSICOS DEL TIEMPO COMPARTIDO 1. Introducción Al abordar el presente trabajo, se hace necesario establecer una serie de puntos de partida sobre los que desarrollar el transcurso del estudio, a modo de prólogo, desarrollo y desenlace, con el fin de evitar que la persona que aborde la lectura del mismo se pierda con la maraña de datos y fundamentalmente, para facultarle un porqué, pues dado que el Derecho se presenta como un mecanismo reactivo de resolución de problemas, el primer punto de partida es la determinación del mismo. Este planteamiento quizá pueda entenderse como algo simplista, pero sirve para expresar la baso de todo trabajo de investigación. En este caso, la realidad del objeto de estudio no es otra que el timesharing o timesharing, el tiempo compartido, la ocupación temporal y periódico de un bien inmueble, fenómeno acotado con las características añadidas de una finalidad alojativa y una condición eminentemente turística. Este sistema de acceso a la vivienda vacacional ha respondido a numerosos nombres que a su vez suponen la plasmación de otras tantas figuras jurídicas, separadas entre sí por cuestiones de orden geográfico y temporal, así como por causas estructurales, mas todas obedecen al mecanismo planteado, lo que establece un campo de trabajo quizá excesivamente amplio, por lo que se hace necesaria una acotación. El primer capítulo del presente trabajo acomete, sobre la base de la realidad turística, la tarea que se ha esbozado en las líneas anteriores, al tiempo que se intenta dar una visión de conjunto de lo que es el timesharing, primero desde la perspectiva histórica y luego desde la jurídica, mediante un somero análisis de algunas de las formas que los especialistas han articulado sobre la dicotomía derecho real-derecho personal, pues en una u otra categoría son clasificables las distintas figuras que han adaptado el fenómeno. Esta dicotomía obedece o se imbrica dentro de una mayor en torno al concepto de timesharing. Sabemos qué es y podemos dar una definición, pero la controversia se plantea en torno a la naturaleza práctica del fenómeno: se plantea como un modo de acceso a la vivienda, no muy distinto de la propiedad horizontal o las urbanizaciones privadas, o como un producto alojativo turístico al modo de los hoteles. La elección que se haga determinará la configuración posterior del fenómeno, su denominación y todos los pormenores derivados de la naturaleza jurídica que se le otorgue. La elección no es pues, una cuestión secundaria, pues el timesharing ha sido en España objeto de agrias polémicas que han trascendido a nivel comunitario y se han concentrado en la existencia de bolsas de fraude inmobiliario vinculadas

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a este turístico sector que ha puesto a nuestro país en el ojo de un huracán por su condición de destino vacacional de primer orden. La elección de una postura u otra no es una consideración teórica sino una necesidad práctica de dar soluciones a unos problemas que afectan a multitud de consumidores y amenazan la seguridad de los mercados turísticos españoles. Cada una de la posiciones ha encontrado su propio colectivo de defensores que hasta la promulgación de la Ley 42/1998 (LAPTBI), plantearon diversos proyectos legislativos y una agria dialéctica en distintos foros. El segundo capítulo aborda el análisis, de una de las fórmulas articulatorias del timesharing, el club-trustee. La elección obedece al argumento de ser la figura más extendida, aquella a la que se encuentran adscritos la mayoría de los complejos radicados en España. Esta realidad destaca en toda su extensión el carácter transnacional del fenómeno, pues esta fórmula es el resultado de una adaptación del mismo a las instituciones del Common Law, del Derecho inglés desarrollando la actividad alojativa en inmuebles sitos en territorio nacional, en tanto que promoción, consumidores y contratación son mayormente foráneos. El encuentro de un sistema que contiene instituciones como la del trust, desconocida en Derecho español, dificulta el estudio del club, por lo que dentro del mismo habrá de realizarse un análisis específico de una figura que erróneamente se ha equiparado a la fiducia. El tratamiento de la fórmula inglesa desde una perspectiva de Derecho comparado, intentará dilucidar si la presencia de tantos elementos ajenos al Derecho español deviene incompatible con los principios rectores de éste o si por el contrario, puede mantenerse su presencia en los complejos turísticos patrios, siempre con la presente idea de que la naturaleza transnacional del fenómeno sitúa buena parte de sus actividades fuera de su control de los operadores jurídicos españoles. El tercer capítulo aborda el análisis de la Ley 42/1998, sobre aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas fiscales, que plasma la elección configuradora adoptada por el legislador, sobre la base de los esquemas elaborados por la Directiva 94/47/CE. La Ley adopta un sistema en el que se lleva a cabo una regulación total del fenómeno del timesharing, sobre unos planteamientos próximos a su consideración como régimen inmobiliario de acceso a la vivienda. El fenómeno se articula como un derecho real, estableciéndose para su creación y explotación una serie de controles con los que se pretende proteger a los consumidores. El análisis de la norma positiva se hará de forma que se contraponga a la realidad: el sistema de aprovechamiento por turno frente a la fórmula club. Intervencionismo y fórmulas encorsetadas frente a la libertad contractual inherente al timesharing, con el fin de determinar si la normativa aplicable hoy día ha servido para algo o ha sido, como se ha dicho otras veces, un mero intento de ponerle puertas al campo. Entiéndase bien que no se trata, como veremos en su momento, de cuestionar si la fórmula club-trustee puede y debe adaptarse al nuevo sistema extraído de la Ley española, sino

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más bien de trazar una comparanza entre aquella figura y la llamada comunidad de aprovechamiento por turno, dejando la pregunta anterior para la parte final de ese tercer capítulo.

2. Antecedentes del fenómeno El fenómeno que se trata en el presente trabajo, tiempo compartido, timesharing o multipropiedad (pues su denominación, como su naturaleza dista de ser unánime entre los distintos operadores jurídicos) es un fenómeno turístico y como tal, no puede sustraerse a la idea de las vacaciones anuales. Como dice ÁLVAREZ DE LA ROSA1, el derecho a descansar anualmente durante un período prolongado fue una histórica reivindicación del movimiento obrero. A descansar y a que se retribuya ese descanso por el empresario. El descanso anual retribuido es un derecho que deben garantizar los poderes públicos: “fomentarán una política que garantice… las vacaciones periódicas retribuidas” (Art. 40.2 CE)2. Como consecuencia de esta institucionalización del derecho a un descanso anual prolongado y remunerado, el turismo dejó de ser una actividad reservada a los pocos cuyas economías podían permitírselo, para pasar a abrir sus puertas a amplias capas de la población; como consecuencia de esto, se produjo en fenómeno paralelo de desarrollo del mercado turístico para absorber a esa ingente masa de nuevos turistas, adoptando en el proceso las más variadas modalidades de disfrute del tiempo vacacional entre las cuales se encuentran las diversas fórmulas que se agrupan dentro de la denominación “tiempo compartido” (aunque como se verá, el nacimiento de este fenómeno responderá a unas necesidades un tanto diferentes). Según la Organización Mundial del Turismo (O.M.T.) en lo relativo a turismo internacional, en 1970 se registraron 166 millones de turistas, cifra que se elevó a 500 millones en 1993. Desde 1950, la tasa media anual de llegadas turísticas internacionales ha aumentado a un ritmo superior al 7% anual. Según la O.M.T., en los últimos años, el tráfico turístico ha crecido sensiblemente en Europa, concentrando un 57% del total de viajeros en el año 20033. Sin embargo,

PALOMEQUE LÓPEZ, Manuel-Carlos y ÁLVAREZ DE LA ROSA, Manuel: Derecho del Trabajo. Primera Edición. Editorial Centro de Estudios Ramón Areces, S.A. Madrid. 1993. p. 669. El derecho a las vacaciones pagadas se reconoció por primera vez en España en la Constitución de 1931, que en el párrafo segundo de su Art. 46 establecía que “La República asegurará a todo trabajador las condiciones necesarias de una existencia digna. Su legislación laboral regulará…las vacaciones anuales remuneradas…” La justificación de estos datos viene dada según la O.M.T. por los acontecimientos derivados del 11-S. Dados extraídos de The Tourism Markets Trend, 2003 edition series, p. 11 y ss.

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los avatares políticos y económicos han producido a lo largo de 2003 un notable retroceso a nivel económico4. A nivel económico, los ingresos del turismo internacional a precios corrientes, excluidos los gastos en transporte internacional, aumentaron cada año del 12,5%, alcanzándose la cifra de 324.080 millones de dólares estadounidenses en 1993, a partir de los 2.000 millones de 1950. El crecimiento anual del turismo internacional en los últimos cuarenta años muestra, según HUÉSCAR5, algunos rasgos interesantes en lo que a tendencias se refiere: – El gran auge del turismo mundial de las décadas de 1950 y de 1960 ha sido único en la historia del turismo. – En la década de 1970 y en los primeros años de la de 1980, el mercado turístico mundial evolucionó paralelamente a las condiciones económicas. Las depresiones más importantes en las llegadas turísticas internacionales ocurrieron durante las dos recesiones económicas mundiales, 1974

Según la O.M.T. año 2003 del turismo internacional se cierra con una disminución de 1,2 por ciento de las llegadas internacionales. Ésta es la caída más fuerte de su historia. Pero los expertos pronostican que el nuevo año se presenta con perspectivas mucho más prometedoras, según anunció la Organización Mundial del Turismo (OMT) en una conferencia de prensa el martes pasado. “En 2003 el turismo internacional vivió otro año difícil, en el que concurrieron tres factores negativos: el conflicto de Irak, el SRAS y la persistente debilidad de la economía”, explicó el Secretario General de la OMT, el Sr. Francesco Frangialli. El conflicto de Irak y el alto grado de incertidumbre que lo precedió deprimieron el turismo en todo el mundo durante el primer trimestre. La inesperada epidemia de SRAS frenó brutalmente el constante crecimiento de Asia y el Pacífico por un tiempo, y fue la causa de que muchos destinos de la región recibieran menos de la mitad del número habitual de llegadas en los meses de abril y mayo. Aunque las circunstancias mejoraron considerablemente a lo largo de los meses y, por lo general, se regresó a cifras positivas en el segundo semestre de 2003, la reactivación no fue suficiente el año pasado para reportar un crecimiento positivo a todos los destinos. “La industria de los viajes se ha resentido (¿qué rama de la economía no habría sufrido en las mismas circunstancias?) pero, a pesar de todo, no se ha derrumbado —afirmó el Secretario General de la OMT, el Sr. Francesco Frangialli—. Ese repliegue es limitado y, en un entorno tan sumamente hostil, su escaso alcance confirma la capacidad de resistencia que tiene el turismo, cuyo fundamento ha de buscarse en la irreductible necesidad de viajes y de ocio que caracteriza al consumidor de las sociedades postindustriales”. El Secretario General destacó también que, “si tomamos los tres últimos años, de 2001 a 2003, podemos hacer algunas observaciones interesantes: si comparamos el número actual de llegadas de turistas internacionales con el récord que se alcanzó en 2000 con motivo del ‘año del milenio’, obtenemos todavía un aumento neto de siete millones de llegadas (+1 %) a escala mundial”. FUENTE: Comunicados de prensa de la Organización Mundial del Turismo (27 de enero de 2004.) HUÉSCAR, Augusto: El fenómeno del tiempo compartido: evolución y situación actual, II Congreso sobre Multipropiedad y Defensa de los Consumidores. Madrid. 1994.

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y 1982. Por causas de inestabilidad social, también 1968 fue un año en el que se registró un crecimiento negativo respecto al año precedente. – En 1991 el turismo mundial experimentó una variación negativa como consecuencia de las repercusiones a corto plazo de la crisis del Golfo y la situación económica restrictiva en importantes países emisores. Los resultados para 1992 mostraron una recuperación del crecimiento del turismo en todo el mundo cercana a las tasas conseguidas en el período de finales de 1990 a principios de 1991. En 1993 se confirma esa recuperación, estimándose el crecimiento de la demanda mundial en un 3,8% respecto al año anterior6. Visto todo esto, puede decirse que el turismo es casi tan sensible a la recesión como lo puede ser cualquier actividad industrial. Los períodos de retroceso económico no dañaron al turismo mundial, pero lo modificaron. El público tendió a utilizar alojamientos menos costosos y restaurantes de precios más modestos. Aumentó el número de viajes nacionales y los de corta y media distancia al extranjero, mientras que los viajes de larga distancia mantenían un crecimiento

A mediados del año 2003, podíamos considerar que los resultados del turismo internacional habían mejorado en general. Pero, según el Barómetro del Turismo Mundial de la OMT, si bien muchos destinos dan claras señales de reactivación de la demanda, aún se necesitará algún tiempo para superar los daños causados por el conflicto de Irak y por el síndrome respiratorio agudo severo (SRAS). Conforme al análisis publicado en el segundo número del Barómetro del Turismo Mundial de la OMT, que se presentó en la decimoquinta reunión de la Asamblea General de la OMT en Beijing hace unos días, las tendencias aún son heterogéneas. En las regiones del mundo que más han sufrido de la crisis, la reactivación está llevando más tiempo. En los cuatro primeros meses del año, los resultados de la actividad turística se han visto influidos por el conflicto de Irak, y, a partir del mes de abril, por la aparición del SRAS. Cuando, al término de la guerra, los viajeros recuperaban gradualmente la confianza, ésta volvía a sufrir el embate de los atentados terroristas de Riad, Casablanca, Yakarta y Bombay. “Sin embargo, esos atentados tuvieron mucha menos influencia de lo previsto, ya que el hombre parece haberse acostumbrado a vivir en un mundo inseguro”, declaraba el Jefe de Estudios de Mercado y Técnicas de Promoción de la OMT, el Sr. Augusto HUÉSCAR. Según los datos de que disponemos sobre las llegadas en más de cien países, la mayoría de los destinos han avanzado bastante en la superación de los daños causados por la guerra de Irak y el SRAS. Los cerca de ciento cuarenta miembros del Grupo de Expertos en Turismo de la OMT confirmaron que se observaban tendencias positivas en el mercado y que mantenían expectativas optimistas para el resto de 2003. Sus previsiones de crecimiento variaban de “igual a mejor de lo que cabría esperar razonablemente”. En una escala del 1 al 5, el grupo valoró con un promedio de 3,6 las perspectivas de los cuatro meses próximos. Las previsiones para Asia y el Pacífico han mejorado notablemente (4,0), y también superan la media en África y Oriente Medio (3,8 en los dos casos). FUENTE: Comunicados de prensa de la Organización Mundial del Turismo (29 de octubre de 2003)

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relativamente sostenido. Considerada la demanda turística global, las cifras arrojadas son las siguientes: – Unos 5.000 millones de viajes turísticos en todo el mundo. – Un gasto de más de 3 billones de dólares estadounidenses (unos 8.220 millones de dólares al día). Para el año 2010, la O.M.T. calcula que habrá unos 937 millones de turistas en todo el mundo. De cara a este futuro inmediato, HUÉSCAR plantea una serie de elementos determinantes del turismo:7 – Menores tasas de crecimiento. – Mayor competitividad. – Mayor conciencia de los impactos que genera el turismo. – Clientes cada vez más exigentes, maduros e informados. – Mercado gestionado con una creciente influencia de la tecnología. – Creciente dependencia y confianza en las fuerzas del mercado. – Creciente presencia de acciones multinacionales. – Tendencia creciente a la debilitación de las barreras políticas y de la reglamentación del mercado turístico. – Limitaciones derivadas de las infraestructuras y equipamientos al servicio del turismo. Es en el marco esbozado en el apartado anterior donde surge y se desarrolla con gran celeridad el fenómeno del tiempo compartido. Su origen, como todo lo referido a este conjunto de fórmulas turísticas, es bastante discutido, habiéndose planteado teorías de lo más variopinto en torno al germen de lo que hoy es el sector; la idea básica que constituye el tiempo compartido —uso y disfrute periódico de un alojamiento— ha viajado por todo el mundo, adoptando en cada lugar la forma que más se adecuaba a la realidad del sitio y, por su propia sencillez, ha podido surgir de forma espontánea en dos puntos diferentes del planeta. De esta forma, no es extraño que cada autor haya encontrado una explicación diferente de las demás, a la hora de dar respuesta al origen del fenómeno, y que cada

HUÉSCAR Augusto: op. cit. p. 5. Esta tendencia ascendente encuentra reflejo en España, que durante el primer cuatrimestre del año 1999 fue visitada por diecinueve millones de personas, lo que supone un incremento respecto al mismo período del año 1998 del 10,5%, 3,5 puntos superior al registrado en el mismo respecto a 1997, siendo Alemania y el Reino Unido los principales emisores de turistas, al concentrar el 25% del total. Según la Encuesta de Ocupación Hotelera del INE, durante ese período el número de visitantes alojados en hoteles ha crecido un 15% respecto a 1998 y las pernoctaciones un 16,4%, siendo éstas generadas en un 60% por turistas extranjeros. A nivel económico, la Balanza de Pagos del Banco de España muestra un crecimiento de los ingresos por turismo de un 14,7%. El saldo positivo de la rúbrica turismo ha crecido un 13,4% respecto al primer cuatrimestre de 1998, y ha permitido financiar el déficit de la balanza comercial con una tasa de cobertura del 99,6%. Datos: Instituto de Estudios Turísticos (14 de Junio de 1999).

EL TIEMPO COMPARTIDO EN ESPAÑA

trabajo sobre la materia cuente con el inevitable apartado histórico, donde con mayor o menor profusión se enumeran las distintas tesis en torno al asunto8.

Para un mejor análisis de los orígenes del tiempo compartido, pueden consultarse, entre otros, los siguientes trabajos: En el ámbito del Derecho español: MUNAR BERNAT, Pedro A.: Regímenes Jurídicos de Multipropiedad en Derecho Comparado. Ministerio de Justicia. Secretaría General Técnica. Departamento de Publicaciones. Madrid. 1994. p. 19. El autor ha trabajado ampliamente en torno al tema y sus investigaciones han contribuido poderosamente a conformar el contenido de la legislación española en la materia. Véase MUNAR BERNAT, Pedro A.: “El derecho real de aprovechamiento por turno, la nueva opción legislativa en materia de multipropiedad”. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Año LXXIV, Julio-Agosto, núm. 647, p. 1210. MUNAR BERNAT, Pedro A.: La Regulación Española de la “Multipropiedad”. La Ley de Derechos de Aprovechamiento por Turnos de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias. (Ley 42/1998, de 15 de Diciembre). Aranzadi Editorial, 1999, p. 21-23. IGLESIAS CORRAL, Manuel en ALBALADEJO, Manuel: Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales. Tomo XXXII. Compilación de Galicia. Editorial Revista de Derecho Privado. Editoriales de Derecho Reunidas. Madrid. 1979. p. 240-241. AZAUSTRE TORRECILLA, Teodoro “Multipropiedad. Propiedad por Turnos”, Boletín de Información del Ilustre Colegio Notarial de Granada, núm. 3, marzo 1981, p. 597 y ss. LEYVA DE LEYVA, Juan Antonio: “La propiedad cuadridimensional: Un estudio sobre la multipropiedad”. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 566-567. 1985. p. 29 y ss. PELEGRÍ GIRÓN, Juan y PELEGRÍ GIRÓN, Francisco Javier: “La naturaleza jurídica de la multipropiedad y sus aspectos fiscales”. Cuadernos de Derecho y Comercio. nº 2. Septiembre 1987. p. 109. MARTÍNEZ PIÑEIRO-CARAMÉS, Eduardo: Soluciones notariales al fenómeno de la multipropiedad o propiedad a tiempo compartido. Revista de Derecho Notarial, año XXXIV, nº 135. Enero-Marzo 1987. p. 19. MEZQUITA DEL CACHO, José Luis: “La propiedad por períodos”, Boletín de Información del Ilustre Colegio Notarial de Granada, 73, Enero de 1987, p. 141 y ss. O´CALLAGHAN MUÑOZ, Xavier: Promoción y adquisición de viviendas en régimen de Multipropiedad (“time-sharing”). Regulación legal y Derecho Comparado, Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, Madrid, 1988, p. 29. DE LA CUÉTARA MARTÍNEZ, Juan Miguel: Ideas para la reforma del ordenamiento turístico de Canarias, I, La Laguna, 1990, p. 307. PLANAS, Pedro: El fenómeno del tiempo compartido y su evolución. Conferencia impartida durante el II Congreso Internacional sobre Multipropiedad y Defensa de los Consumidores. p. 2 y 3. DE PABLO CONTRERAS, Pedro: La configuración jurídica de la llamada “multipropiedad” a la luz del anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios. Ponencia publicada dentro del libro Conjuntos Inmobiliarios y Multipropiedad, Barcelona, 1993, p. 121. SANZ BERNAL, Belén: Los problemas con los que deben enfrentarse los consumidores: técnicas de venta,, condiciones de los contratos, garantías postventa, intercambios, mantenimiento y conservación de los complejos. Conferencia impartida durante el II Congreso Internacional sobre Multipropiedad y Defensa de los Consumidores. p. 3. ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis: Derecho Hipotecario, Tomo V. Octava edición. Revisada, ampliada y puesta al día, Bosch Casa Editorial, S.A., Barcelona, 1997, p. 158. TORRENS SÁNCHEZ, Antoni-Miquel: “Extracto sobre la multipropiedad y su anteproyecto”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Año LXXIII, Noviembre-Diciembre, núm. 643, p. 2101-2138, p. 2102. MACÍAS HERNÁNDEZ, Antonio M. en Gran Enciclopedia Canaria. Com-Dur. Tomo V. Ediciones Canarias. La Laguna. 1997. p. 1330. MOURE MOURIÑO, Pablo en AA. VV. : Dereito Civil de Galicia (Comentarios á Lei 4/1995 do 24 de Maio). Edición patrocinada por el Parlamento de Galicia. Asociación