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978-84-1355-456-3

CONTRATOS Y NEGOCIOS AFECTADOS POR LA NORMATIVA DEL ESTADO DE ALARMA

(Coordinador)

Enrique Sanjuán y Muñoz

La situación de Estado de Alarma ha afectado y afectará a los contratos civiles y mercantiles durante bastante tiempo. La normativa aprobada en diferentes reales decretos leyes, tras su declaración mediante el RDL 463/2020 de 14 de marzo, supone la introducción de figuras, excepciones y reformas en la normativa reguladora, que impacta tanto en la negociación como en el resultado de la misma. El profesional, pero también el afectado, a los que va dirigida la presente, debe tener en cuenta no solo dichas normas sino las posibles interpretaciones que a partir de ahora se pueden derivar de ello. El presente trabajo ha reunido a expertos en materia contractual de diferentes ámbitos para abordar esa complicada tarea y hacerla fácil. Ese es el gran logro del presente libro y por ello está destinado a ser una guía de cabecera para la resolución de conflictos cuando no para conocer las armas de negociación con que unos y otros cuentan. Pero no es solo lo que la norma excepcional recoge sino todo lo referente a lo que no dice, a lo que se intuye y a lo que vendrá una vez que se estén ejecutando o se pretendan ejecutar dichos contratos. Este es un libro de contratos y en él se tratan la mayor parte de los supuestos que posteriormente la casuística vendrá a plantear.

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CRISIS COVID-19

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CONTRATOS Y NEGOCIOS AFECTADOS POR LA NORMATIVA DEL ESTADO DE ALARMA Enrique Sanjuán y Muñoz (Coordinador)

CONTRATOS Y NEGOCIOS AFECTADOS POR LA NORMATIVA DEL ESTADO DE ALARMA

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Javier de Lucas Martín

Ana Cañizares Laso

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Héctor Olasolo Alonso

Owen Fiss

Luciano Parejo Alfonso

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda) Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Ángel M. López y López

Tomás S. Vives Antón

Marta Lorente Sariñena

Ruth Zimmerling

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

CONTRATOS Y NEGOCIOS AFECTADOS POR LA NORMATIVA DEL ESTADO DE ALARMA Coordinador

ENRIQUE SANJUÁN Y MUÑOZ Autores

ANTONIO CABA TENA ANA CAÑIZARES LASO JOSÉ Mª CASASOLA DÍAZ CARMEN DE VIVERO DE PORRAS JOSÉ MARÍA MUÑOZ ÁLVARO PEREA GONZÁLEZ ENRIQUE SANJUÁN Y MUÑOZ ÁNGEL LUIS SILES TALENS

tirant lo blanch Valencia, 2020

Copyright ® 2020 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

Colección dirigida por:

Ana Belén Campuzano Marcelo Pascual

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email: tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1355-457-0 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice INTRODUCCIÓN................................................................................................. 13

Enrique Sanjuán y Muñoz

Magistrado especialista mercantil

MEDIDAS ADOPTADAS EN RELACIÓN CON LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL Y PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Carmen de Vivero de Porras Dra. Derecho Abogada experta en regulación financiera

1. INTRODUCCIÓN............................................................................................ 18 2. AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACIÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS A TRABAJADORES, CONSUMIDORES, FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES......................................................................................................... 20 2.1. Régimen jurídico.................................................................................... 22 2.2. Características y compatibilidad de los préstamos avalados y subvencionados por el Estado............................................................................... 22 2.3. Condiciones subjetivas de los arrendatarios............................................ 23 2.4. Unidad familiar...................................................................................... 24 2.5. Acreditación de las condiciones subjetivas.............................................. 24 2.6. Situación de vulnerabilidad sobrevenida................................................. 29 2.7. Condiciones de los prestamos................................................................ 30 2.8. Presentación de solicitudes y formalización de los préstamos.................. 32 2.9. Gestión del aval del MITMA................................................................... 34 2.9.1. Comunicación y abono de importes impagados.......................... 34 2.9.2. Recuperación de importes impagados......................................... 35 2.9.3. Control de fallidos....................................................................... 36 3. MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA RESPECTO DE TRABAJADORES, CONSUMIDORES, FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES........................... 37 3.1. Grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda............ 37 3.2. Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de otros arrendadores (persona física o jurídica distinta del gran tenedor)........................................................... 40 4. MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES DE PYMES Y AUTÓNOMOS............... 41 4.1. Cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda............................................................................................ 41 4.2. Medidas respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores...................................................................... 44 4.2.1. Moratoria legal para pymes y autónomos.................................... 45 4.2.2. Requisitos exigidos para pymes y autónomos.............................. 46 a) Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por autónomo.................................. 46

5. 6. 7.

Índice

b) Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme................................... 47 4.2.3. Acreditación de los requisitos...................................................... 47 4.2.4. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos.................... 48 4.3. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.......................... 48 MEDIDAS ADOPTADAS EN MATERIA DE DESAHUCIO.................................... 50 PRÓRROGA EXTRAORDINARIA CONTRATOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL............................................................................................... 54 PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL..................................................................................................... 55 7.1. Objeto................................................................................................... 55 7.2. Beneficiarios.......................................................................................... 55 7.3. Solicitud de la ayuda.............................................................................. 57 7.4. Cuantía y plazo de la ayuda................................................................... 57 7.5. Gestión.................................................................................................. 58 7.6. Pago de la ayuda................................................................................... 58 7.7. Compatibilidad de la ayuda.................................................................... 59 PROGRAMA DE AYUDA A LAS VÍCTIMAS DE VIOLENCIA DE GÉNERO, PERSONAS OBJETO DE DESAHUCIO DE SU VIVIENDA HABITUAL, PERSONAS SIN HOGAR Y OTRAS PERSONAS ESPECIALMENTE VULNERABLES....................... 59 8.1. Objeto del programa.............................................................................. 59 8.2. Beneficiarios.......................................................................................... 59 8.3. Solución habitacional............................................................................. 60 8.4. Cuantía de la ayuda............................................................................... 61 8.5. Plazo de la ayuda................................................................................... 62 8.6. Gestión.................................................................................................. 62

LA APLICACIÓN DE LA REBUS SIC STANTIBUS EN LA NORMATIVA DE ESTADO DE ALARMA Ana Cañizares Laso Catedrática de Derecho Civil

1. PLANTEAMIENTO.......................................................................................... 63 2. LA MODIFICACIÓN SOBREVENIDA DE LAS CIRCUNSTANCIAS EN EL DESENVOLVIMIENTO DE LOS CONTRATOS............................................................... 65 2.1. Modificación sobrevenida de las circunstancias: Regulación.................... 65 2.2. Presupuestos para la aplicación de la doctrina del “Cambio de circunstancias” o de “Alteración de las circunstancias....................................... 72 2.3. Revisión del contrato: renegociación de acuerdo con el art. 1258 y deberes añadidos de colaboración................................................................. 75 3. ÚLTIMA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE LA ALTERACIÓN SOBREVENIDA DE LAS CIRCUNSTANCIAS. DOCTRINA DE LA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS.............................................................................................. 77 4. SITUACIÓN DE PANDEMIA. REGLAS ESPECÍFICAS ADOPTADAS PARA ALGUNAS RELACIONES CONTRACTUALES CIVILES................................................. 83 4.1. Reglas específicas incluidas en el RD-Ley 11/2020, de 31 de marzo........ 83

Índice

4.2. Revisión prevista para los contratos de arrendamiento. RD-Ley 11/2020 y RD-Ley 15/2020.................................................................................. 86 4.3. Contratos de consumo. Art. 36 RD-Ley 11/2020.................................... 90

PRESCRIPCIÓN, CADUCIDAD Y DESISTIMIENTO EN LOS CONTRATOS Álvaro Perea González Letrado de la Administración de Justicia

1. 2. 3. 4.

LA PRESCRIPCIÓN......................................................................................... 95 LA CADUCIDAD............................................................................................ 103 EL DESISTIMIENTO......................................................................................... 106 CONCLUSIÓN GENERAL................................................................................ 111

NEGOCIOS Y CONTRATOS MERCANTILES Y NORMATIVA COVID-19 Enrique Sanjuán y Muñoz Magistrado especialista en mercantil

1. 2. 3. 4.

INTRODUCCIÓN. OBLIGACIONES Y CONTRATOS MERCANTILES.................... 113 LA AFECTACIÓN DE LA NEGOCIACIÓN......................................................... 116 PRESCRIPCIÓN Y CADUCIDAD EN LOS NEGOCIOS MERCANTILES................. 118 EL CONTRATO DE SOCIEDAD........................................................................ 121 4.1. Su regulación......................................................................................... 121 4.2. Funcionamiento de los órganos de la sociedad....................................... 122 4.3. La protección de la sociedad frente a su desaparición............................. 125 4.3.1. Supuestos de separación............................................................. 126 4.3.2. Supuestos de disolución y liquidación.......................................... 128 a) Cuentas anuales.................................................................... 128 b) Disolución y liquidación......................................................... 130 4.3.3. Supuestos de insolvencia............................................................. 133 4.3.4. Prohibición de distribución de dividendos.................................... 134 4.4. Especialidades en sociedades cotizadas.................................................. 134 4.5. La participación del Estado en las Sociedades......................................... 136 5. CONTRATO DE TRANSPORTE......................................................................... 138 6. LOS CONTRATOS DE FINANCIACIÓN............................................................. 140 7. AFECTACIÓN A LOS MODELOS DE NEGOCIO................................................ 142 8. MERCADO DE VALORES................................................................................ 143 9. VENTAS A PÉRDIDAS..................................................................................... 147 10. LA REESTRUCTURACIÓN EMPRESARIAL......................................................... 152

ASPECTOS NOTARIALES Y REGISTRALES Ángel Luis Siles Talens Abogado. Asesor Jurídico de entidad financiera

1. INTRODUCCIÓN. LA PRESTACIÓN DE SERVICIOS ANTE LA DECLARACIÓN DE ESTADO DE ALARMA.................................................................................... 155 2. SERVICIOS REGISTRALES EN EL ESTADO DE ALARMA. EL PLAN DE CONTINUIDAD DE LOS SERVICIOS REGISTRALES........................................................... 156

Índice

2.1. Resumen de los principales efectos en la práctica registral sobre los documentos que se tramitan o las anotaciones existentes en los Registros. 162 2.2. Cuestiones relacionadas con el Registro de Bienes Muebles.................... 167 3. EL NOTARIADO. PRESTACIÓN DE SERVICIOS NOTARIALES EN EL ESTADO DE ALARMA....................................................................................................... 168 3.1. La función notarial ante el Real Decreto-Ley 10/2020............................. 172 3.2. La función notarial en la “desescalada”................................................. 173 3.3. Un replanteamiento de la función notarial en tiempos de coronavirus. La intervención notarial por videoconferencia. Propuestas de lege data y de lege ferenda.......................................................................................... 176 3.4. Figuras contractuales en el estado de alarma que requieren de intervención notarial........................................................................................... 181 3.4.1. La “moratoria hipotecaria”. Moratoria legal y moratoria sectorial.............................................................................................. 182 3.4.2. Operaciones de financiación al amparo de la línea de avales ICO para autónomos y empresas........................................................ 184 3.4.3. Programa de ayudas transitorias de financiación para arrendamientos (línea ICO de avales para arrendamientos)...................... 184 3.4.4. Moratoria de deuda no hipotecaria............................................. 184

CONTRATOS Y CONCURSO DE ACREEDORES: INFLUENCIA DE LA NORMATIVA DEL ESTADO DE ALARMA Antonio Caba Tena Doctor Abogado especialista en Derecho empresarial, socio de DICTVM Abogados

1. INTRODUCCIÓN............................................................................................ 187 1.1. Excurso.................................................................................................. 187 1.2. Delimitación........................................................................................... 188 2. LOS CONTRATOS EN EL CONCURSO............................................................. 190 2.1. La regulación de los contratos privados en la legislación sobre insolvencia......................................................................................................... 190 2.1.1. La eventual incidencia de la legislación de urgencia sobre los contratos privados en los que es parte el concursado........................ 196 2.1.2. La fuerza mayor.......................................................................... 198 2.1.3. La cláusula o doctrina rebus sic stantibus..................................... 200 2.2. Los contratos sometidos a regímenes especiales..................................... 203 2.3. Breve alusión a la rehabilitación de determinados contratos................... 209 3. EL CONVENIO CONCURSAL Y LA CRISIS DERIVADA DEL COVID-19............... 211 3.1. Introducción.......................................................................................... 211 3.2. La naturaleza jurídica del convenio......................................................... 211 3.3. Aplicabilidad de la cláusula rebus al convenio concursal......................... 213 3.4. Posibilidad de acceso del concursado convenido a la línea de avales del ICO para empresas y autónomos............................................................ 217 3.5. La transitoria modificación del convenio concursal................................. 218

Índice

CLÁUSULAS Y VINCULACIONES CONTRACTUALES José Mª Casasola Díaz Letrado de la Administración de Justicia Doctorando

1. INTRODUCCIÓN: DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD A LA CONTRATACIÓN EN MASA: AFECTACIÓN POR CAMBIO SUSTANCIAL DE LAS CONDICIONES A CAUSA DEL COVID-19.................................................................. 223 2. LA CONTRATACIÓN ENTRE PARTICULARES: CLÁUSULAS QUE PUEDEN VERSE AFECTADAS. TERCEROS OBLIGADOS............................................................ 224 2.1. Cláusulas relativas al tiempo y lugar de los contratos.............................. 225 2.2. Cláusulas que establecen condiciones que han devenido de imposible cumplimiento......................................................................................... 227 2.3. Cláusulas penales................................................................................... 228 2.4. Contratos en que alguna prestación depende de un tercero: venta a través de plataformas online.................................................................. 230 3. CONTRATACIÓN ENTRE PROFESIONALES Y PARTICULARES. EMPLEO DE CONTRATOS TIPO Y CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. CONTRATOS TÍPICOS QUE PUEDEN VERSE AFECTADOS................................. 231 3.1. Contratación en masa: empleo de condiciones generales de la contratación y contratos tipo. La primacía de la autonomía de la voluntad.......... 231 3.2. Contratos típicos que pueden verse afectados........................................ 233 3.2.1. Contrato de transporte de personas. Contratos de hospedaje. En especial contrato de viaje combinado.......................................... 233 a) Marco normativo................................................................... 233 b) Transporte de pasajeros......................................................... 235 3.2.2. Contrato de hospedaje................................................................ 236 3.2.3. Viaje combinado......................................................................... 237 3.2.4. Contratos de transporte de mercancías....................................... 240 a) Marco normativo................................................................... 240 b) Transporte de mercancías....................................................... 241 3.3. Contratos de servicios asociados a actividades de la vida cotidiana que resultan afectados por la crisis del COVID-19. Banquetes y ágapes supeditados a celebraciones.......................................................................... 242 3.4. El contrato de seguro y la afectación de riesgos de pandemia................ 244 3.4.1. Generalidades............................................................................. 244 3.4.2. Seguros de salud y situaciones de pandemia................................ 244 4. LAS ARRAS: NATURALEZA Y CLASES. INCIDENCIA DE LA NORMATIVA DICTADA AL AMPARO DEL COVID-19................................................................. 246 5. LA OPCIÓN DE COMPRA Y SU AFECTACIÓN POR CAMBIO SUSTANCIAL DE LAS CONDICIONES........................................................................................ 248 6. CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS. SEGUROS Y AVALES................................................................................................................ 251 6.1. Compraventa privada de viviendas y figuras semejantes: precontrato de compraventa y promesa de venta........................................................... 251 6.2. Seguros y avales..................................................................................... 252

Índice

ASPECTOS FISCALES José María Muñoz

Doctor en Derecho Economista Abogado Auditor de Cuentas

1. INTRODUCCIÓN............................................................................................ 255 2. CONSIDERACIONES PREVIAS......................................................................... 257 2.1. Impuesto sobre el Valor Añadido............................................................ 257 2.2. Impuesto sobre Sociedades.................................................................... 261 2.3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas...................................... 265 3. EFECTOS ARRENDAMIENTOS LOCALES NEGOCIOS....................................... 267 3.1. Impuesto sobre el Valor Añadido............................................................ 267 3.2. Imposición directa.................................................................................. 268 3.2.1. Impuesto sobre Sociedades......................................................... 268 3.2.2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas........................... 269 4. EFECTOS CONTRATOS DE ARRAS.................................................................. 270 4.1. Imposición directa.................................................................................. 270 4.1.1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas........................... 270 4.1.2. Impuesto sobre Sociedades......................................................... 271 4.2. Imposición indirecta............................................................................... 272 5. EFECTOS OPCIÓN DE COMPRA..................................................................... 273 5.1. Imposición directa.................................................................................. 273 5.1.1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas........................... 273 5.1.2. Impuesto sobre Sociedades......................................................... 274 5.2. Imposición indirecta............................................................................... 275 6. EFECTOS DE LA MORATORIA DE LAS HIPOTECAS Y LOS PRÉSTAMOS PARA EL ALQUILER EN LA RENTA................................................................................. 275 7. EFECTOS MODIFICACIÓN DEL CONVENIO CONCURSAL................................ 276 7.1. Imposición indirecta............................................................................... 276 7.2. Imposición directa.................................................................................. 276

Introducción Enrique Sanjuán y Muñoz

Magistrado especialista mercantil

En los próximos años la conflictividad negocial va a aumentar exponencialmente. El cierre de la actividad empresarial (pequeña, mediana y grande), la imposibilidad de ejecución de muchos contratos y negocios, la importante afectación de las curvas de oferta y demanda y la crisis económica que las instituciones avanzan, harán que muchos de esos contratos y negocios no solo resulten difíciles sino también imposibles. Esta es la razón esencial de la presente obra, que tiene por objeto analizar el impacto de la situación derivada de la normativa COVID-19 en tres ámbitos diferentes: aquellos supuestos de negocios que ya se estuvieran ejecutando desde antes de la declaración del Estado de Alarma, por el RDL 463/2020 de 14 de marzo; los contratos que hubieran quedado pendientes precisamente por dicha declaración; y el cumplimiento (o no) en cualquier caso de los primeros y los segundos una vez que termine levantándose de forma definitiva cualquier tipo de restricción. No existe un punto y aparte en esta reflexión; no es posible encontrar una puerta de cierre y/o apertura para distinguir uno y otro momentos. No es lógico pensar que todo volverá a ser igual una vez que suceda la perdida de vigencia de la restricción inicial decretada. Y ello por dos razones fundamentales; en primer lugar, porque existe un proyecto de avance no simétrico para cada una de las zonas del Estado español que también derivará en un distinto y asimétrico desarrollo de la actividad comercial y empresarial según en donde nos encontremos; en segundo lugar porque la generación de riqueza será lenta y difícil y por ello muchas de las previsiones anteriores, con las que se cerraron acuerdos, otras con las que se pretendían cerrar y aquellas que nunca llegarán, mostrarán un panorama ciertamente desolador del que poco a poco, con la ayuda de todos, podremos ir saliendo. También está en nuestro convencimiento que las medidas aprobadas por el Gobierno y convalidadas por el legislativo no son las únicas con las que nos encontraremos en próximos meses, una vez que la situación de salud logre por fin estabilizarse. A ellas les seguirán restricciones públicas y económicas importantes que también afectarán a la capacidad de ahorro e inversión de ciudadanos y empresas; y esto afectará nuevamente al mercado y a las operaciones que en el mismo se realicen. Estamos seriamente preocupados por la dinámica del devenir futuro no en meses contado sino en años. Quienes compraron pueden haber perdido la capacidad pro-

Enrique Sanjuán y Muñoz

yectada de pago desde la situación anterior a la actual; no hablamos de una reducción o afectación grave en sus economías sino en su capacidad de financiación, tanto por la pérdida absoluta o relativa de la misma (por ejemplo por el desempleo) como por la imposibilidad de obtenerla de las instituciones financieras. Quienes iniciaron un negocio con una determinada expectativa no es que puedan perder la viabilidad del mismo, sino que la habrán perdido irremediablemente tras un parón importante durante largas semanas y con la incertidumbre de una demanda que ciertamente se ha reducido y se mantendrá así derivada del natural miedo a la crisis económica que necesariamente ha de venir. Los que se lanzaban a crear negocio y empleo dejarán de hacerlo y esto afectará a los contratos; los que se lanzaron se retraerán. Hay concretas instituciones y figuras que el legislador ha considerado necesario modular y adaptar excepcionalmente a la situación actual, pensando a veces solo en el presente y en pocas ocasiones en el futuro. Sin embargo, incluso la primera de ellas, la que atiende al presente, impactará sobre el contrato y se proyectará en ese futuro tanto sea con las herramientas que el legislador ha dado como con aquellas de nuestro más tradicional derecho civil y/o mercantil. Han sido re-regulados para ello arrendamientos (tanto de viviendas como de locales de negocio), compraventas, contratos de consumo, contratos mercantiles y el propio contrato de sociedad. Ello ha afectado no solo a la sinalagmaticidad de las relaciones sino también a la reciprocidad funcional, a la prescripción y caducidad, a la posibilidad de desistimiento y a los diferentes pactos incluidos en los mismos como arras, opciones, condiciones generales de la contratación, etc. Esa afectación no tiene un presente y una solución definitiva en la normativa aprobada, cuando se afecta a la base del contrato o a la razón del propio negocio. Si la razón de ser del mismo ha desaparecido o deviene imposible (cuestiones normativamente diferentes) no basta con una suspensión contractual, con una ayuda temporal o con el desplazamiento en el tiempo de su cumplimiento. Una vieja sentencia del Tribunal Supremo de 19671, vino a señalar que la afectación derivada de todo ello tenía en nuestro derecho y por tanto se habían ideado —para prevenirlas o solucionarlas— tres clases de remedios: de tipo contractual, mediante las cláusulas como pueden ser las de estabilización; de tipo judicial, por la revisión de los contratos basada en determinados principios jurídicos, como la cláusula “rebus sic stantibus”, el riesgo imprevisible, la lesión, etc.; y de tipo legislativo, como por ejemplo cuando se promulgan leyes de revalorización. Si no está previsto ni por la ley ni por el contrato, serán los tribunales los que tengan que venir a poner remedio a esas situaciones. Incluso cuando se hubieren previsto, la

STS, Civil sección 1 del 27 de mayo de 1967 (ROJ: STS 1807/1967).

Introducción

interpretación de las normas legales o del propio contrato derivará necesariamente y como razón de última posibilidad para la parte que no puede cumplir. Esto hace necesario un esfuerzo importante en nuestro legislador (y en las Comunidades Autónomas que tienen competencia en la materia) para proveer y dotar de medios necesarios a nuestra administración de justicia y con ello satisfacer la pronta solución de quienes pueden resultar afectados por la temible arma de la dilación en el tiempo de la resolución de sus problemas. Hoy más que nunca se hace necesario poner en consideración el artículo 24 de nuestro texto constitucional de 1978, y también —por aplicación directa (art. 96.1 CE)— tanto el artículo 14.3.c) del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos de Nueva York, de 19 de diciembre de 1966, en el que se reconoce a toda persona acusada de un delito el derecho a ser juzgada sin dilaciones indebidas; y el artículo 6.1 del Convenio Europeo para la Protección de los Derechos Humanos y Libertades Fundamentales, de 4 de noviembre de 1950, en el que se establece expresamente que “toda persona tiene derecho a que su causa sea oída (...) dentro de un plazo razonable”. El legislador ha de buscar no solo esa pronta solución en los tribunales sino en los supuestos de mediación y arbitraje previos a la judicialización, evitando con ello no solo el colapso sino también buscando el acuerdo entre las partes. El RDL 7/2020 de 12 de marzo ya establecía que el mismo tenía “...por objeto la adopción de nuevas medidas para responder al impacto económico negativo que se está produciendo en el ámbito sanitario, en el sector turístico, y sobre las personas afectadas por las medidas de contención adoptadas por las autoridades competentes, así como prevenir un mayor impacto económico negativo sobre las PYMES y autónomos”. El RDL 8/2020 de 17 de marzo, cinco días después, se afirmaba que “...en las próximas semanas muchas empresas se van a enfrentar a importantes tensiones de liquidez derivadas de una caída de sus ventas, procedentes tanto de una menor demanda como de la interrupción de la producción, por ejemplo, por falta de suministros o por rescisión de determinados contratos. Se hace por tanto indispensable adoptar determinadas medidas para reforzar la liquidez del tejido productivo y evitar la salida del mercado de empresas solventes afectadas negativamente por esta situación transitoria y excepcional”. El RDL 11/2020 de 31 de marzo vino a complementar la anterior normativa para la protección de consumidores y con el objetivo de afectar a los contratos de préstamo, buscando con ello un alivio económico para las personas más necesitadas mediante la suspensión de los contratos de crédito o préstamo no hipotecario. El RDL de 17 de mayo de 2020 (17/2020) lo reconoce sectorialmente para determinados supuestos: “Las medidas adoptadas por las autoridades sanitarias, primero, y la declaración del estado de alarma, después, han llevado consigo el cierre de teatros, salas e instalaciones análogas, y, con ello, la resolución o suspensión de los contratos de interpretación artística y de espectáculos que se habían cele-

Enrique Sanjuán y Muñoz

brado”. Y a ello hemos de sumar todos los reales decretos que vienen a establecer medidas protectoras de las relaciones laborales derivadas de la actividad empresarial. Hoy más que nunca debemos acudir a nuestro código civil y al código de comercio y las leyes especiales, para poder resolver las situaciones concretas que, con toda seguridad, se van a plantear. Podemos decir más alto que nunca que esos códigos centenarios van a cobrar vigencia en los próximos meses y años. Las leyes temporales y excepcionales tienen (art. 4.1 Cc) una vigencia limitada al tiempo para el que han sido aprobadas pero su impacto no. Los contratos pueden devenir imposibles, extremadamente difíciles de cumplir o incluso perder su razón de ser con ese impacto. No debemos olvidar nuestro sistema de fuentes tanto en el artículo 3 del Código Civil, como el previsto para contratos en el artículo 50 del Código de Comercio. En ello también se encuentra la posible solución a los diferentes supuestos que aquí tratamos. La presente obra parte de la idea esencial de no ser teórica cuando ello sea posible y acudir más a la práctica y a la búsqueda de soluciones efectivas en ese nuevo mundo o nueva normalidad que hemos descrito. Es por ello que sus autores y autoras se sitúan en diferentes esferas de la especialidad contractual y del conocimiento real que les da su profesión y su experiencia. Los cuatro ámbitos que se tratan en la obra Distinguen los supuestos contractuales afectados en su doble dimensión ordinaria y de insolvencia, las diferentes acciones, pactos y cláusulas que se derivan o pueden derivarse del impacto económico o jurídico que se ha producido, las afectaciones formales, notariales y registrales que a todos ellos pudieran serle aplicables y la fiscalidad más común de todas estas operaciones, tanto en lo afectado como en lo proyectado. El profesional necesita, como siempre y como todos, una guía de trabajo que simplifique el estudio y la investigación desde el mejor concepto de utilidad y facilidad que se pueda ofrecer. Y este sin duda es el gran resultado de la presente obra.

Medidas adoptadas en relación con los arrendamientos de vivienda habitual y para uso distinto del de vivienda Carmen de Vivero de Porras

Dra. Derecho Abogada experta en regulación financiera

SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACIÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS A TRABAJADORES, CONSUMIDORES, FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES. 2.1. Régimen jurídico. 2.2. Características y compatibilidad de los préstamos avalados y subvencionados por el Estado. 2.3. Condiciones subjetivas de los arrendatarios. 2.4. Unidad familiar. 2.5. Acreditación de las condiciones subjetivas. 2.6. Situación de vulnerabilidad sobrevenida. 2.7. Condiciones de los préstamos. 2.8. Presentación de solicitudes y formalización de los préstamos. 2.9. Gestión del aval del MITMA. 2.9.1. Comunicación y abono de importes impagados. 2.9.2. Recuperación de importes impagados. 2.9.3. Control de fallidos. 3. MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA RESPECTO DE TRABAJADORES, CONSUMIDORES, FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES. 3.1. Grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda. 3.2. Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de otros arrendadores (persona física o jurídica distinta del gran tenedor). 4. MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES DE PYMES Y AUTÓNOMOS. 4.1. Cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. 4.2. Medidas respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores. 4.2.1. Moratoria legal para pymes y autónomos. 4.2.2. Requisitos exigidos para pymes y autónomos. a) Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por autónomo. b) Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme. 4.2.3. Acreditación de los requisitos. 4.2.4. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos. 4.3. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda. 5. MEDIDAS ADOPTADAS EN MATERIA DE DESAHUCIO. 6. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA CONTRATOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL. 7. PROGRAMA DE AYUDAS PARA CONTRIBUIR A MINIMIZAR EL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19 EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL. 7.1. Objeto. 7.2. Beneficiarios. 7.3. Solicitud de la ayuda. 7.4. Cuantía y plazo de la ayuda. 7.5. Gestión. 7.6. Pago de la ayuda. 7.7. Compatibilidad de la ayuda. 8. PROGRAMA DE AYUDA A LAS VÍCTIMAS DE VIOLENCIA DE GÉNERO, PERSONAS OBJETO DE DESAHUCIO DE SU VIVIENDA HABITUAL, PERSONAS SIN HOGAR Y OTRAS PERSONAS ESPECIALMENTE VULNERABLES. 8.1. Objeto del programa. 8.2. Beneficiarios. 8.3. Solución habitacional. 8.4. Cuantía de la ayuda. 8.5. Plazo de la ayuda. 8.6. Gestión.

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1. INTRODUCCIÓN El pasado 11 de marzo de 2020 la Organización Mundial de la Salud (OMS) declaró pandemia internacional a la situación de emergencia de salud pública provocada por el COVID-191. En España, tres días después de la citada declaración por la OMS, se publicó el 14 de marzo en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Real Decreto 463/20202, de la misma fecha, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, adoptándose una serie de medidas, que según el propio texto en su Exposición de Motivos, se encuadraban “en la acción decidida del Gobierno para proteger la salud y seguridad de los ciudadanos, contener la progresión de la enfermedad y reforzar el sistema de salud pública”. Se añadía, además, que, para hacer frente a la citada situación, grave y excepcional, era indispensable proceder a la declaración del estado de alarma. La rápida propagación, tanto a nivel nacional como internacional, obligó a los Estados a reaccionar y adoptar medidas urgentes con el objetivo de amortiguar el impacto de una crisis sanitaria, sin precedentes. No cabe duda del impacto directo que la crisis sanitaria está teniendo en la economía, en la sociedad, en las cadenas productivas y en el día a día de los ciudadanos, así como en los mercados financieros, sujetos a una elevada volatilidad en las últimas semanas. Pero mas allá de cualquier impacto que pueda tener sobre la economía global, las medidas sanitarias de contención han supuesto, reducir la actividad económica y social de forma temporal para el tejido productivo y social, viéndose restringida la movilidad y paralización de la actividad de numerosos sectores. Ello ha conllevado importantes pérdidas de rentas para hogares, autónomos y empresas. Ante esta situación, el Gobierno de España ha venido adoptando un paquete de medidas urgentes, aprobándose en las últimas semanas medidas de ámbito económico y social. Dichas medidas están recogidas, entre otros, en los Reales Decretos-leyes que detallamos a continuación:

https://www.who.int/es/dg/speeches/detail/who-director-general-s-opening-remarks-at-the-media-briefing-on-covid-19---11-march-2020. 2 Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. “BOE” núm. 67, de 14 de marzo de 2020.

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 Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública3;  Real Decreto-ley 7/2020, de 12 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para responder al impacto económico del COVID-194;  Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-195;  Real Decreto-ley 9/2020, de 27 de marzo, por el que se adoptan medidas complementarias, en el ámbito laboral, para paliar los efectos derivados del COVID-196.  Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-197.  Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo8.  Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-199.  Real Decreto-ley 17/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueban medidas de apoyo al sector cultural y de carácter tributario para hacer frente al impacto económico y social del COVID-201910. El presente capítulo se centrará en el estudio de las medidas de carácter social dirigidas al apoyo a trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables, así como medidas dirigidas a pymes y autónomos, todo ello en relación con los arrendamientos de vivienda y uso distinto del de vivienda, así como cuanto pueda estar relacionado con dicha materia.

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“BOE” núm. 62, de 11 de marzo de 2020. “BOE” núm. 65, de 13/03/2020. “BOE” núm. 73, de 18/03/2020. “BOE” núm. 86, de 28/03/2020. “BOE” núm. 91, de 1 de abril de 2020. “BOE” núm. 112, de 22 de abril de 2020. “BOE” núm. 119, de 29/04/2020. 10 “BOE” núm. 126, de 6 de mayo de 2020. 4

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2. AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACIÓN EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS A TRABAJADORES, CONSUMIDORES, FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES El 1 de abril fue publicado en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (RD-Ley 11/2020). El artículo 9 del RD-Ley 11/2020 recoge como novedad para este colectivo, la aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19. En cuanto a la finalidad de esta medida, supone la cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19. Así se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), para que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial (ICO)11 y por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado12, para que las entidades de crédito puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. En la práctica, estas ayudas no han comenzado a cristalizar hasta el mes de mayo, y varias han sido las razones. Por

El ICO es un organismo publico configurado como Entidad publica empresarial de las previstas en los articulos 84, 103 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Publico; esta adscrita al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital a través de la Secretaria de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, que tiene naturaleza jurídica de Entidad de Crédito y la consideración de Agencia Financiera del Estado. Son fines del ICO, de acuerdo con el articulo 2 de sus Estatutos aprobados por Real Decreto 706/1999, de 30 abril (BOE de 13 de mayo), el sostenimiento y la promoción de actividades económicas que contribuyan al crecimiento y a la mejora de la distribución de la riqueza nacional y, en especial, de aquellas que, por su trascendencia social, cultural, innovadora o ecológica, merezcan su fomento. https://www.ico.es/web/ ico/que-es-ico. 12 Línea Avales Arrendamiento COVID-19. Ver información sobre las ayudas en su portal web: https:// www.ico.es/web/ico/linea-avales-arrendamiento-covid-19. A fecha de la elaboración del presente capítulos estas son las entidades de crédito que ya han suscrito el contrato marco con el ICO y tienen operativa la Línea en su red de sucursales: Caja Onteniente, Caja Pollença, Laboral Kutxa, Bankoa, Abanca y Unicaja. Este listado se actualizará diariamente conforme las entidades y el ICO suscriban los correspondientes convenios.