DERECHO CIVIL III
DERECHOS REALES
Coordinadores
J. R. de Verda y Beamonte
A. Serra Rodríguez
Autores
Mª. L. Atienza Navarro
F. Blasco Gascó
S. Carrión Olmos
A. Carrión Vidal
J. R. de Verda y Beamonte
J. Estruch Estruch
Mª. D. Mas Badia
F. Meco Tébar
M. Montánchez Ramos
G. Reig Palmero
Mª. J. Reyes López
C. Saiz García
A. Serra Rodríguez
7ª EDICIÓN
manuales
DERECHO CIVIL III (DERECHOS REALES)
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH
María José Añón Roig
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Ana Cañizares Laso
Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga
Jorge A. Cerdio Herrán
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho.
Instituto Tecnológico Autónomo de México
José Ramón Cossío Díaz
Ministro en retiro de la Suprema
Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional
María Luisa Cuerda Arnau
Catedrática de Derecho Penal de la Universidad Jaume I de Castellón
Carmen Domínguez Hidalgo
Catedrática de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile
Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot
Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos
Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM
Owen Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
José Antonio García-Cruces González
Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED
José Luis González Cussac
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Luis López Guerra
Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Javier de Lucas Martín
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Víctor Moreno Catena
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Angelika Nussberger
Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania)
Miembro de la Comisión de Venecia
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Consuelo Ramón Chornet
Catedrática de Derecho Internacional
Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia Ignacio Sancho Gargallo Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Elisa Speckmann Guerra
Directora del Instituto de Investigaciones
Históricas de la UNAM
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Fueron miembros de este Comité:
Emilio Beltrán Sánchez, Rosario Valpuesta Fernández y Tomás S. Vives Antón
Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales
DERECHO CIVIL III (DERECHOS REALES)
7ª Edición
J. R. De Verda y Beamonte
A. Serra Rodríguez (Coordinadores)
Mª. L. Atienza Navarro
F. Blasco Gascó
S. Carrión Olmos
A. Carrión Vidal
J. R. de Verda y Beamonte
J. Estruch Estruch
Mª. D. Mas Badia
F. Meco Tébar
M. Montánchez Ramos
G. Reig Palmero
Mª. J. Reyes López
C. Saiz García
A. Serra Rodríguez
tirant lo blanch
Valencia, 2023
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© J. R. de Verda y Beamonte A. Serra Rodríguez (Coords.)
Nota introductoria
La lección 1ª ha sido redactada por el Dr. F. Blasco Gascó (CU Universitat de València); las lecciones 2ª y 3ª por la Dra. Mª. L. Atienza Navarro (TU Universitat de València); la lección 4ª por el Dr. S. Carrión Olmos (CU Universitat de València); la lección 5ª por el Dr. J. R. De Verda y Beamonte (CU Universitat de València); la lección 6ª por la Dra. A. Serra Rodríguez (CU Universitat de València); la lección 7ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 8ª por el Dr. J. Estruch Estruch (CU Universitat de València); la lección 9ª por la Dra. Mª J. Reyes López (CU Universitat de València); la lección 10ª por la Dra. Fabiola Meco Tébar (PCD Universitat de València); la lección 11ª por la Dra. Almudena Carrión Vidal (Profesora Tutora UNED, Valencia); la lección 12ª por la Dra. C. Saiz García (TU Universitat de València); la lección 13ª por la Dra. Mª D. Mas Badia (TU Universitat de València); las lecciones 14ª y 15ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; la lección 16ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; las lecciones 17ª y 18ª por el Dr. J. R. de Verda y Beamonte; las lecciones 19ª y 20ª por la Dra. A. Serra Rodríguez; la lección 21ª por Doña G. Reig Palmero (Registradora de la Propiedad); y las lecciones 22ª, 23ª y 24ª por Don M. Montánchez Ramos (Registrador de la Propiedad).
1. EL DERECHO REAL I. El derecho real: concepto y caracteres 23 1. Distinción entre derecho real y derecho de crédito ............................. 23 2. Definición del derecho real .................................................................... 25 3. Figuras intermedias ................................................................................. 27 A) Los “iura ad rem” 27 B) Los derechos reales “in faciendo” ..................................................... 27 C) Las obligaciones propter rem ........................................................... 27 4. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito ....... 28 II. Clases de derechos reales 29 1. Clasificaciones doctrinales ...................................................................... 29 2. Supuestos dudosos ................................................................................... 30 A) El arrendamiento de cosa.................................................................. 30 B) Opción de compra 31 C) Derecho de retención ........................................................................ 31 D) Derechos de adquisición preferente................................................. 31 III. Derechos reales reconocidos en la legislación española ............................ 32 1. Derechos reales típicos 32 2. Tipicidad y atipicidad de los derechos reales 33 IV. Contenido del derecho real .......................................................................... 36 1. La facultad de goce .................................................................................. 36 2. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer 37 3. La facultad de prioridad o preferencia 39 4. La facultad de provocar la realización del valor del bien en los derechos reales de garantía ..................................................................................... 39 5. La facultad de provocar la adquisición 40 V. Acciones de protección de los derechos reales 40 1. La acción reivindicatoria ......................................................................... 41 2. Acciones declarativas ............................................................................... 41 3 La acción publiciana 44 VI. Cuestionario 45 VII. Casos prácticos ............................................................................................... 45 VIII. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 46 2. LA DINÁMICA
LA ADQUISICIÓN
I. Presupuestos preliminares: análisis del art. 609 CC 47 II. Modos originarios de adquisición: La ocupación ....................................... 49 1. Concepto y requisitos de la ocupación................................................... 49 2. Objeto. Requisitos del objeto y bienes excluidos de la ocupación ....... 49 3. Especial referencia a la ocupación de animales 52
Índice
DE LOS DERECHOS REALES
(I).
Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES
3. LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II). LA MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA
10 Índice A) Modificación del régimen jurídico de los animales y su incidencia en la ocupación. Los animales abandonados ................................... 52 B) La caza y la pesca................................................................................ 53 C) Los enjambres de abejas .................................................................... 54 D) Objetos arrojados al mar o que el mar arroja 55 4. El hallazgo 55 5. El tesoro oculto ........................................................................................ 58 A) Consideraciones generales ................................................................ 58 B) Concepto de tesoro oculto 58 C) Reglas de atribución 61 D) Los tesoros ocultos sujetos a la Ley de Patrimonio Histórico Español ....................................................................................................... 62 III. La adquisición derivativa: la teoría del título y el modo 63 1. Características del sistema transmisivo español: la teoría del título y el modo ........................................................................................................ 63 2. El título ..................................................................................................... 65 3. El modo. Las formas de traditio 66 4. Las adquisiciones a non domino 71 IV. Cuestionario................................................................................................... 73 V. Casos Prácticos ............................................................................................... 73 VI. Bibliografía Sumaria 74
EXTINCIÓN VII. La modificación de los derechos reales. La accesión .................................. 77 1. Concepto de accesión.............................................................................. 77 2. La accesión de inmueble a inmueble 78 A) Consideraciones generales 78 B) Aluvión................................................................................................ 78 C) Avulsión .............................................................................................. 79 D) Mutación de cauce ............................................................................. 79 E) Formación de isla 80 3. La accesión de mueble a inmueble. Especial consideración a las construcciones extralimitadas o accesión invertida ...................................... 80 A) Consideraciones generales ................................................................ 80 B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios ................................................................................................ 81 C) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos .................................................................................................. 84 D) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales ajenos 85 E) Las construcciones extralimitadas .................................................... 85 a) Consideraciones generales .......................................................... 85 b) Requisitos 86 c) Consecuencias jurídicas 90 4. La accesión de mueble a mueble ............................................................ 90
11 Índice A) Consideraciones generales 90 B) Unión .................................................................................................. 90 C) Mezcla o confusión ............................................................................ 93 D) Especificación..................................................................................... 94 VIII. La extinción de los derechos reales 94 1. Consideraciones generales 94 2. La pérdida de la cosa ............................................................................... 95 3. La consolidación ...................................................................................... 95 4. La renuncia y el abandono 96 5. La revocación 96 6. La expropiación forzosa .......................................................................... 97 IX. Cuestionario................................................................................................... 97 X. Caso Práctico 98 XI. Bibliografía sumaria 99
I. Concepto ........................................................................................................ 101 II. Los efectos jurídicos de la posesión ............................................................. 104 1. La protección posesoria .......................................................................... 105 2. Efecto legitimador 112 3. El ingrediente posesorio está en la base de la usucapión como modo de adquirir la propiedad y demás derechos sobre los bienes ............... 113 III. Sujeto.............................................................................................................. 113 IV. Objeto 114 V. Clases de posesión 116 1. Natural y civil ........................................................................................... 117 2. En concepto de dueño y en concepto distinto al de dueño ................. 117 3. En nombre propio y en nombre ajeno 121 4. De buena y de mala fe 122 5. Mediata e inmediata ................................................................................ 123 6. Justa e injusta ........................................................................................... 124 VI. Adquisición de la posesión 125 VII. Pérdida de la posesión 128 VIII. Liquidación de situaciones posesorias ......................................................... 130 1. Frutos ........................................................................................................ 130 2. Gastos y mejoras 131 3. Deterioro o pérdida de la cosa 134 IX. Cuestionario................................................................................................... 134 X. Casos prácticos ............................................................................................... 135 XI. Bibliografía sumaria 136
LA USUCAPIÓN I. Concepto y clases 137 II. Fundamento de la usucapión 138 III. Derechos susceptibles de usucapión ............................................................ 139
4. LA POSESIÓN
5.
12 Índice IV. Presupuestos de la usucapión 140 1. Posesión en concepto de dueño ............................................................. 140 2. Carácter público y pacífico de la posesión ............................................. 145 3. Posesión ininterrumpida ......................................................................... 145 V. Especial estudio de la usucapión ordinaria 147 1. Justo título 147 2. Buena fe ................................................................................................... 150 3. El plazo ..................................................................................................... 150 VI. Cómputo de plazos 151 VII. Efectos de la usucapión 152 VIII. Usucapión y Registro de la Propiedad ......................................................... 153 1. La usucapión secundum tabulas en favor del titular registral .............. 153 2. La usucapión contra tabulas en perjuicio del titular registral. 154 IX. Cuestionario 158 X. Casos prácticos ............................................................................................... 158 XI. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 159 6. LA PROPIEDAD I. Concepto y evolución histórica del derecho de propiedad ........................ 161 II. La disciplina constitucional de la propiedad privada 162 III. El objeto de la propiedad privada ................................................................ 164 IV. Límites y limitaciones de la titularidad dominical. Las relaciones de vecindad ............................................................................................................. 165 1. La distinción entre límites y limitaciones del dominio 165 2. Especial consideración a las relaciones de vecindad 166 V. La protección de la titularidad dominical ................................................... 168 1. La acción reivindicatoria ......................................................................... 168 A) Presupuestos del ejercicio de la acción reivindicatoria 168 a) Dominio del actor 168 b) Posesión del demandado ............................................................. 170 c) Identificación de la cosa reivindicada ......................................... 172 B) Efectos de la sentencia estimatoria 173 2. La acción declarativa del dominio 173 3. La acción negatoria ................................................................................. 174 4. La actio ad exhibendum ......................................................................... 175 5. La acción de deslinde 175 VI. La reivindicación mobiliaria y la eficacia legitimadora de la posesión: el art. 464 CC ..................................................................................................... 177 1. La regla de la equivalencia de la posesión al título del art. 464.I CC ... 178 2. Las reglas especiales 182 VII. Cuestionario 183 VIII. Casos prácticos ............................................................................................... 185 IX. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 186
13 Índice 7. LA COMUNIDAD DE BIENES I. Concepto ........................................................................................................ 187 II. Clases .............................................................................................................. 188 1. Comunidad legal y voluntaria 188 2. Comunidad romana y germana 189 III. Principios rectores de la comunidad de bienes ........................................... 192 IV. Sociedad y comunidad .................................................................................. 194 V. Derechos y obligaciones de los comuneros en relación con la cosa común 196 1. Uso y Disfrute ........................................................................................... 196 2. Gastos de conservación ........................................................................... 198 3. Administración 199 4. Alteración 200 5. Defensa de la comunidad ........................................................................ 203 VI. La división de la cosa común ........................................................................ 205 1. La división y sus límites ........................................................................... 206 A) La buena fe 207 B) Pacto de indivisión ............................................................................. 207 C) La indivisibilidad material ................................................................. 208 D) La indivisibilidad funcional ............................................................... 209 2. La división en régimen de propiedad horizontal 210 3. Efectos de la división ............................................................................... 211 VII. Cuestionario................................................................................................... 212 VIII. Casos prácticos ............................................................................................... 213 IX. Bibliografía sumaria 214 8. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL I. Concepto 215 II. Actuación en juicio de la comunidad de propietarios ................................ 216 III. La ley de propiedad horizontal y su ámbito de aplicación ......................... 216 IV. El título constitutivo de la propiedad horizontal 218 1. Concepto y contenido 218 2. Legitimación para el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal .................................................................................... 220 3. La cuota de participación........................................................................ 221 V. Los estatutos y los reglamentos de régimen interior de la comunidad de propietarios .................................................................................................... 222 VI. Elementos comunes y privativos. Obras obligatorias para la comunidad .. 223 VII. Prohibiciones y obligaciones de los copropietarios .................................... 226 VIII. Órganos de gobierno de la comunidad de propietarios 227 1. La junta de propietarios .......................................................................... 228 2. El presidente y los vicepresidentes ......................................................... 229 3. El secretario y el administrador .............................................................. 230 IX. Los acuerdos de la junta de propietarios 231 X. La impugnación de los acuerdos .................................................................. 238
14 Índice XI. Extinción del régimen de propiedad horizontal 239 XII. Los complejos inmobiliarios privados .......................................................... 239 XIII. Cuestionario................................................................................................... 241 XIV. Casos prácticos propuestos ........................................................................... 241 XV. Bibliografía sumaria 243 9. APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO I. Regulación y concepto 245 II. Naturaleza jurídica de los derechos reconocidos en la Ley 4/2012, de 6 de julio ........................................................................................................... 246 III. Sujetos ............................................................................................................ 247 IV. Elementos objetivos 247 V. Duración ........................................................................................................ 248 VI. Constitución del régimen jurídico ............................................................... 249 VII. Forma y contenido mínimo del contrato ..................................................... 254 VIII. Formalización notarial y publicidad registral del contrato 256 IX. Cuestionario................................................................................................... 257 X. Caso práctico ................................................................................................. 258 XI. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 258 10. LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA I. El derecho a la vivienda: reconocimiento normativo y relación con otros derechos conexos 259 1. Reconocimiento normativo .................................................................... 259 2. Relación con otros derechos conexos .................................................... 262 II. Función social, medidas para la accesiblidad de la vivienda y características del derecho a la vivienda adecuada 263 1. Función social de la vivienda .................................................................. 263 2. Medidas para la accesibilidad de la vivienda. Los parques públicos y la vivienda protegida ................................................................................... 264 3. Características de la vivienda adecuada 267 III. Estatuto jurídico de la ciudadanía en relación con la vivienda .................. 269 IV. Contenido del derecho de propiedad de la vivienda: facultades, deberes y cargas ........................................................................................................... 270 V. Cuestionario 272 VI. Casos prácticos ............................................................................................... 272 VII. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 273 11. LA PROPIEDAD DE LOS ANIMALES I. Preliminar ...................................................................................................... 275 II. El doble alcance de la reforma 277 III. Estructura del derecho subjetivo de propiedad 279 1. Sujeto ........................................................................................................ 279
15 Índice A) Propiedad individual 279 B) Pluralidad de sujetos titulares del derecho de propiedad............... 280 C) Modos de adquirir el dominio .......................................................... 281 D) Modos de extinción ........................................................................... 283 2. Objeto 283 3. Contenido 285 A) Goce .................................................................................................... 285 B) Obtención de frutos........................................................................... 286 C) Disposición 287 D) Reivindicación 288 E) Contenido obligacional ..................................................................... 288 IV. Cuestionario................................................................................................... 289 V. Casos prácticos 290 VI. Bibliografía sumaria 291
LA PROPIEDAD INTELECTUAL I. Introducción .................................................................................................. 293 II. Concepto y caracteres ................................................................................... 295 III. Objeto ............................................................................................................ 296 1. La originalidad como presupuesto general de protección 296 2. La originalidad como parámetro de medición del contenido protegible ............................................................................................................. 299 IV. Sujeto.............................................................................................................. 301 1. Autoría individual 301 2. Autoría plural 303 A) Planteamiento general....................................................................... 303 B) Obra en colaboración ........................................................................ 303 C) Obra colectiva 306 V. Contenido 307 1. Las facultades morales ............................................................................. 308 A) Enumeración ...................................................................................... 308 B) Transmisión y ejercicio del derecho moral después de la muerte 309 2. Las facultades patrimoniales 310 A) Derechos de explotación ................................................................... 310 a) Derecho de reproducción ........................................................... 310 b) Derecho de distribución 311 c) Derecho de comunicación pública 312 d) Derecho de transformación......................................................... 313 B) Los derechos de simple remuneración ............................................ 314 a) El droit de suit 314 b) La remuneración compensatoria por copia privada 316 VI. Duración ........................................................................................................ 317 1. Derecho de autor ..................................................................................... 318 2. Otros derechos de propiedad intelectual 319 VII. Límites 319 VIII. Contratos ........................................................................................................ 320
12.
14.
16 Índice 1. Tipos de cesión 320 2. La cesión de derechos 322 3. El autor asalariado y otras normas especiales ........................................ 323 IX. Cuestionario................................................................................................... 324 X. Caso práctico ................................................................................................. 324 XI. Bibliografía sumaria 325
LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS I. Consideraciones preliminares 327 II. Fuentes normativas ........................................................................................ 329 III. Tipología de los usos de las aguas públicas: usos comunes y privativos ..... 330 IV. Derechos privativos de los particulares sobre las aguas en atención al origen o naturaleza de éstas 334 V. La cláusula “sin perjuicio de tercero” en las concesiones o licencias administrativas en materia de aguas 337 VI. Cuestionario................................................................................................... 338 VII. Casos prácticos ............................................................................................... 338 VIII. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 339
13.
EL DERECHO DE USUFRUCTO I. Concepto y caracteres 341 II. Constitución 342 III. Los sujetos ...................................................................................................... 344 1. Constitución simultánea o sucesiva ........................................................ 345 2. Usufructo a favor de personas jurídicas ................................................. 345 IV. Objeto 346 V. Facultades del usufructuario 347 1. Facultad de disfrute 347 2. Facultad de disposición ........................................................................... 348 A) Del derecho de usufructo .................................................................. 348 B) Facultad de disposición de la cosa .................................................... 349 VI. Obligaciones del usufructuario 350 1. Las cargas: formación de inventario y prestación de fianza 351 2. Las obligaciones simultáneas al ejercicio del derecho 352 A) La obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa ............ 353 B) La obligación de cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia ............................................................................................ 353 C) La obligación de pagar contribuciones y cargas 355 3. Obligaciones al extinguirse el usufructo 355 VII. La extinción del usufructo ............................................................................ 356 1. Causas ....................................................................................................... 356 2. Efectos ...................................................................................................... 358 VIII. Uso y habitación ............................................................................................ 359 IX. Cuestionario 360 X. Casos prácticos 360 XI. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 361
17 Índice 15. SERVIDUMBRES I. Concepto y caracteres ................................................................................... 363 II. Clases de servidumbres ................................................................................. 365 1. Legales y voluntarias 365 2. Positivas y negativas 365 3. Continuas y discontinuas......................................................................... 366 4. Aparentes y no aparentes ........................................................................ 366 III. Estructura 369 1. Sujetos 369 2. Objeto ....................................................................................................... 370 IV. Modos de constitución .................................................................................. 371 1. Constitución legal 371 2. Constitución voluntaria 372 A) El negocio constitutivo de la servidumbre ....................................... 372 B) La autonomía privada y sus límites en la constitución voluntaria de servidumbres ...................................................................................... 374 C) La constitución por signo aparente 375 V. Usucapión ...................................................................................................... 378 VI. Contenido ...................................................................................................... 380 VII. Modificación de la servidumbre por parte del dueño del predio sirviente 383 VIII. Extinción de las servidumbres ...................................................................... 384 IX. Cuestionario................................................................................................... 385 X. Casos prácticos ............................................................................................... 385 XI. Bibliografía sumaria 386 16. LOS CENSOS. EL DERECHO DE SUPERFICIE I. Régimen general de los censos 389 1. Concepto y caracteres.............................................................................. 389 2. Clases: censo consignativo y censo reservativo....................................... 390 3. La enfiteusis 391 II. El derecho de superficie 392 1. Concepto y caracteres.............................................................................. 392 2. Clases ........................................................................................................ 393 3. Régimen jurídico del derecho de superficie ......................................... 394 III. La regulación de la superficie urbana 396 IV. El derecho de sobreelevación y de subedificación ...................................... 399 V. Cuestionario................................................................................................... 402 VI. Casos prácticos ............................................................................................... 403 VII. Bibliografía sumaria 403 17. LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE I. Concepto 405 II. Caracteres ...................................................................................................... 405
18 Índice III. Clases 406 IV. Retracto legal ................................................................................................. 407 1. Retracto de comuneros ........................................................................... 408 2. El retracto de colindantes ....................................................................... 409 3. Plazo de ejercicio 411 4. Cuestiones de procedimiento 415 V. Los derechos de adquisición preferente en la Legislación de Arrendamientos Urbanos ........................................................................................... 417 1. Supuesto de hecho 418 2. Tanteo 419 3. Retracto .................................................................................................... 420 4. Preferencia de los derechos de adquisición preferente de carácter arrendaticio 421 VI. Tanteos y Retractos voluntarios 421 VII. Cuestionario................................................................................................... 423 VIII. Casos prácticos propuestos ........................................................................... 424 IX. Bibliografía sumaria 425 18. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA I. Los derechos reales de garantía 427 1. Concepto y función ................................................................................. 427 2. Clases ........................................................................................................ 428 3. Caracteres ................................................................................................. 428 4. Requisitos comunes de la constitución de la prenda e hipoteca 430 5. Prohibición de pacto comisorio 432 II. La Prenda ....................................................................................................... 433 1. Concepto y características institucionales .............................................. 433 A) El carácter mobiliario de la prenda 434 B) El desplazamiento posesorio 434 2. Constitución ............................................................................................. 437 A) La compensación anticrética............................................................. 439 B) La facultad de defensa 439 C) La facultad de realización de valor o ejecución de la prenda 439 3. La extinción ............................................................................................. 443 4. Prendas especiales ................................................................................... 443 A) La prenda irregular 443 B) La prenda de créditos 444 III. Cuestionario................................................................................................... 444 IV. Casos prácticos ............................................................................................... 445 V. Bibliografía sumaria 446 19. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (I) I. Concepto, caracteres y clases 447 1. Concepto 447 2. Caracteres ................................................................................................. 447
19 Índice 3. Función económica de la hipoteca y la Ley del mercado hipotecario 449 4. Clases ........................................................................................................ 450 A) Hipotecas voluntarias y legales .......................................................... 450 a) Hipotecas voluntarias ................................................................... 450 b) Hipotecas legales 451 B) Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad 452 II. Sujetos de la relación jurídico-hipotecaria y capacidad para hipotecar .... 454 1. El hipotecante deudor y no deudor ....................................................... 454 2. El acreedor hipotecario 455 3. El tercer adquirente de la finca hipotecada o tercer poseedor 457 III. Constitución de la hipoteca y promesa de constituir hipoteca .................. 458 IV. El objeto de la hipoteca y la extensión objetiva de la hipoteca .................. 460 1. Bienes susceptibles de hipoteca 460 2. Bienes que no pueden ser hipotecados 462 3. Extensión objetiva de la hipoteca: arts. 109 a 113 LH........................... 462 A) Extensión legal de la hipoteca .......................................................... 462 B) La extensión convencional de la hipoteca 464 C) Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor 466 V. Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria ........................ 466 1. Obligaciones garantizables con hipoteca ............................................... 466 2. Extensión de la hipoteca a la obligación de intereses 467 VI. La responsabilidad hipotecaria 471 VII. La hipoteca sobre varias fincas y el principio de especialidad ................... 472 VIII. Cuestionario................................................................................................... 474 IX. Casos prácticos 475 X. Bibliografía sumaria 475 20. LA HIPOTECA INMOBILIARIA (II). LA ANTICRESIS XI. El contenido de la hipoteca 477 1. La acción de devastación o deterioro ..................................................... 477 2. El vencimiento anticipado del crédito ................................................... 478 3. La cesión del crédito garantizado con hipoteca 479 4. La subrogación del préstamo hipotecario 480 XII. Privilegio y preferencia del crédito hipotecario: el rango hipotecario ...... 481 XIII. La ejecución hipotecaria ............................................................................... 483 1. La acción personal y la acción real 483 2. Procedimiento de ejecución hipotecaria 484 3. La opción por el proceso de ejecución común u ordinario y la continuación del proceso de ejecución .......................................................... 487 4. Efectos de la realización de valor del bien hipotecado 488 XIV. La extinción y cancelación de la hipoteca 489 XV. Anticresis ........................................................................................................ 490 XVI. Cuestionario................................................................................................... 491 XVII. Casos Prácticos 491 XVIII. Bibliografía 493
22. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAÑOL
20 Índice
LA HIPOTECA MOBILIARIA
PRENDA
DESPLAZAMIENTO I. Introducción .................................................................................................. 495 II. Naturaleza jurídica ........................................................................................ 497 III. Disposiciones comunes 498 IV. Hipoteca mobiliaria 499 1. Constitución ............................................................................................. 499 A) Elementos personales ........................................................................ 499 B) Elementos reales 499 C) Elementos formales 500 2. Efectos ...................................................................................................... 500 V. Prenda sin desplazamiento ........................................................................... 501 VI. Inscripción en el registro de bienes muebles 502 VII. Los procedimientos de ejecución 504 1. Ejecución judicial .................................................................................... 504 A) Procedimiento ejecutivo ordinario ................................................... 504 B) Procedimiento de ejecución directa ................................................. 505 2. Venta extrajudicial 506 VIII. La hipoteca naval ........................................................................................... 507 IX. Cuestionario................................................................................................... 508 X. Casos prácticos ............................................................................................... 508 XI. Bibliografía sumaria 509
21.
Y LA
SIN
I. El Registro de la Propiedad 511 II. El objeto de la publicidad registral: los títulos y derechos inscribibles...... 512 III. El folio real..................................................................................................... 515 IV. La finca registral 516 V. El procedimiento registral 517 1. Petición..................................................................................................... 518 2. Presentación ............................................................................................. 518 3. Operaciones registrales 518 A) Asiento de presentación 519 B) Calificación ......................................................................................... 519 a) Positiva .......................................................................................... 519 b) Negativa ........................................................................................ 520 VI. El tracto sucesivo 522 VII. Cuestionario................................................................................................... 523 VIII. Casos prácticos ............................................................................................... 523 IX. Bibliografía sumaria ...................................................................................... 524
