ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Puntos críticos y aspectos prácticos
José Ignacio Rosat Aced Inmaculada Jaime López Jacinto José Jiménez Luján
Valencia, 2012
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Índice INTRODUCCIÓN...........................................................................
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ABREVIATURAS..........................................................................
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1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL 1.1. Definición................................................................... 1.2. Características.............................................................. 1.3. Clasificación................................................................ 1.4. Los anejos...................................................................
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2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR 2.1. Suelo.......................................................................... 2.1.1. Subsuelo.......................................................... 2.1.2. Sótanos........................................................... 2.2. Vuelo.......................................................................... 2.2.1. Definición........................................................ 2.2.2. Legislación aplicable......................................... 2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas............................................................ 2.3. Cimentaciones.............................................................. 2.4. Cubiertas/Terrazas........................................................ 2.4.1. Introducción.................................................... 2.4.2. Tipos y denominaciones..................................... 2.4.3. Terrazas........................................................... 2.4.3.1. Definición........................................................ 2.4.3.2. Adscripción........................................ 2.4.3.3. Reparación......................................... 2.4.3.4. Alteraciones....................................... 2.4.4. Uso................................................................. 2.4.5. Uso exclusivo................................................... 2.4.6. Desafectación tácita.......................................... 2.5. Elementos estructurales................................................ 2.5.1. Pilares............................................................. 2.5.2. Vigas............................................................... 2.5.3. Forjados........................................................... 2.5.4. Muros.............................................................. 2.5.4.1. Tipos de muros................................... 2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos. 2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman.............. 2.6.1. Legislación aplicable......................................... 2.6.2. Modificación de las fachadas..............................
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2.6.2.1. Problemática general........................... 2.6.2.2. Tipos de modificaciones....................... 2.7. Portal......................................................................... 2.7.1. Generalidades................................................... 2.7.2. Casilleros Postales............................................. 2.7.3. Limitación del uso del portal.............................. 2.8. Escaleras..................................................................... 2.9. Porterías..................................................................... 2.10. Corredores y pasillos..................................................... 2.11. Pasos.......................................................................... 2.12. Muros......................................................................... 2.13. Fosos.......................................................................... 2.14. Patios......................................................................... 2.15. Pozos.......................................................................... 2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones.................... 2.17. Ascensores y las instalaciones........................................ 2.18. Conducciones y canalizaciones....................................... 2.18.1. Definición........................................................ 2.18.2. Tipos................................................. 2.18.3. Delimitación: su transformación en privativos.............................................. 2.19. Servidumbres............................................................... 2.20. Otros elementos comunes.............................................. 2.20.1. Desvanes/buhardillas........................................ 2.20.2. Elementos destinados a esparcimiento................. 2.20.3. Calles privadas................................................. 2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones........................... 2.21.1. Elementos introducidos por la última redacción del art. 396 del CC................................................. 2.21.2. Acuerdo para su instalación............................... 2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación........ 3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS 3.1. Definición................................................................... 3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos.......... 3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos........... 4. PROTOCOLOS 4.1. Protocolos sobre trámites de gestión............................... 4.1.1. Protocolo orientativo sobre detección de aspectos conflictivos en las Comunidades de Propietarios... 4.1.2. Esquemas de interés para la gestión....................
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4.2. Protocolos sobre el funcionamiento de la Junta de Propietarios.......................................................................... 4.2.1. Protocolo para la redacción de un acta en una junta que se debate la instalación de un ascensor..... 4.2.2. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate el arrendamiento de un elemento común sin uso específico en el inmueble............. 4.2.3. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos............................................................ 4.2.4. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que debate la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes (proceso similar a la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos).... 4.2.5. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la instalación de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado 2 del art. 17 LPH que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble..... 4.2.6. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la realización de una mejora no exigida para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble............................. 4.2.7. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la construcción de nuevas plantas.................................................................. 4.2.8. Protocolo para la redacción de un acta en una Junta que se debate la alteración de la estructura del edificio............................................................ 4.3. Protocolos sobre aspectos procesales............................... 4.3.1. Protocolo orientativo de actuación contra propietarios que realizan actividades prohibidas............ 5. FORMULARIOS 5.1. Actas de la Junta de Propietarios................................... 5.1.1. Modelo de acta de Junta aprobando medidas judiciales por actividades insalubres.........................
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5.1.2. Modelo de acta por el que la Junta autoriza la agrupación de dos pisos..................................... 5.1.3. Modelo de acta por la cual la Junta concede el uso y disfrute de un elemento común a un propietario 5.1.4. Modelo de acta por la que se aprueba la reparación del aire acondicionado....................................... 5.1.5. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba obras de innovación.................................................. 5.1.6. Modelo de acta por la cual la Junta acuerda arrendar la vivienda del portero................................. 5.1.7. Modelo de acta por la que se aprueba la alteración de un elemento común por parte de un propietario.................................................................. 5.1.8. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la creación de servicios de interés general............... 5.1.9. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la modificación de elementos comunes a favor de minusválidos............................................................ 5.1.10. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la instalación del servicio de gas ciudad...................... 5.1.11. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la instalación del ascensor......................................... 5.1.12. Modelo de acta por la cual la Junta aprueba la instalación de televisión por cable.......................... 5.2. Comunicaciones y notificaciones.................................... 5.2.1. Comunicación al propietario disidente, obligación de pago en obras de innovación.......................... 5.2.2. Comunicación al Administrador del propietario que advierte la necesidad de efectuar reparaciones urgentes (art. 7.1 LPH)........................................ 5.2.3. Notificación del Administrador al Presidente de reparación urgente [art. 20 c) LPH]....................... 5.2.4. Comunicación al Presidente, Secretario o Administrador para aumentar un local por agregación de otro colindante................................................ 5.2.5. Comunicación al Presidente, Secretario o Administrador para dividir una vivienda y formar otras más reducidas......................................................... 5.2.6. Modelo de notificación al Presidente de la comunidad, por parte de un propietario, sobre la realización de obras en un elemento privativo............... 5.3. Requerimientos y declaraciones...................................... 5.3.1. Modelo de requerimiento a un propietario u ocupante de un piso o local que realiza actividades prohibidas por la Ley........................................
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5.3.2. Consentimiento expreso del propietario para la instalación, que hace inservible alguna parte del edificio (art. 11.3 LPH)......................................
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6. BIBLIOGRAFÍA DE INTERÉS..................................................
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INTRODUCCIÓN Este libro trata de abordar, de una forma práctica, los problemas que surgen en las comunidades de propietarios en una cuestión, como es la de los elementos comunes y privativos, que deviene en una fuente inagotable de dudas y conflictos en el quehacer cotidiano de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, afectando, en la mayoría de los casos, a la pacífica convivencia entre vecinos. Por una parte hemos afrontado los aspectos estrictamente jurídicos que presentan los elementos comunes, tratados en primer lugar de forma general y luego analizando cada uno de ellos en particular, continuando con un análisis de los elementos privativos. Así, en cada epígrafe se realiza un estudio pormenorizado de la vigente Ley sobre Propiedad Horizontal, examinando la jurisprudencia aplicable al caso. Para ello se ha trabajado efectuando una exhaustiva labor de búsqueda de sentencias, intentando, en la medida de lo posible, recopilar las más interesantes y las más recientes que han dictado nuestros tribunales. Al final de cada punto se aborda la casuística del tema, examinado a través de preguntas y respuestas. Por otra parte, se han incorporado a este libro los protocolos y formularios prácticos que, entendemos, pueden servir al administrador, al presidente o al secretario de la comunidad de propietarios como herramienta de ayuda en la gestión de dicha comunidad, siendo un punto de partida que deberá ser perfeccionado por el usuario de esta guía, adaptándolo a las necesidades particulares de cada caso en particular. Esperamos que esta obra cumpla con su objetivo y sea de utilidad al lector. LOS AUTORES
ABREVIATURAS AATC: AP: Art. BOE: CC: CE: CEE: CIF: CP: D.A: DNI: Eur./ €: IMSERSO: INSS: IRPF: LCEur: LCP: LEC: LOPD: LPH: LSA: LSRL: NDL: NIF: NÚM./Nº: PH: Pfo.: RALE: RCL: RD: RJ: S./ St.: Secc.: SS.: SAP: STC: STS: T.: TC: TS:
Autos del Tribunal Constitucional Audiencia Provincial Artículo Boletín Oficial del Estado Código Civil Constitución Española Comunidad Económica Europea Código de identificación fiscal Código Penal Disposición adicional Documento nacional de identidad Euro Instituto de Mayores y Servicios Sociales Instituto Nacional de la Seguridad Social Impuesto de la renta de las personas físicas Legislación de la Comunidad Europea Ley de Colegios Profesionales Ley de Enjuiciamiento Civil Ley Orgánica de Protección de Datos Ley de Propiedad Horizontal Ley de Sociedades Anónimas Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada Nuevo Diccionario de Legislación Número de identificación fiscal Número Propiedad Horizontal Párrafo Real Academia de la Lengua Española Repertorio Cronológico de Legislación Real Decreto Repertorio de Jurisprudencia Sentencia Sección Sentencias Sentencia Audiencia Provincial Sentencia Tribunal Constitucional Sentencia Tribunal Supremo Trimestre Tribunal Constitucional Tribunal Supremo
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1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL 1.1. Definición Tal como establece la redacción del art. 396 del CC son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Según establecía la STS de 28-4-97 ((Tol 216576), “La calificación de un elemento, como común o privativo, de un edificio en régimen de propiedad horizontal, además de su componente fáctico, tiene también una connotación de «quaestio iuris»... Además de los elementos comunes por naturaleza, que son los que, con carácter meramente enunciativo y no excluyente o de «numerus clausus», relaciona el artículo 396 del Código civil, existen los llamados elementos comunes por destino o accesorios que, sin serlo por naturaleza o esenciales, han de estar sometidos, en cuanto a su alteración o supresión, al mismo régimen jurídico que aquéllos”. Tras la modificación de la LPH en el año 1999, el art. 396 del CC ratifica esta postura jurisprudencial al establecer en su primer párrafo y tras enumerar determinados elementos comunes “y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o
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destino resulten indivisibles”. Vemos pues que la ley no delimita los elementos comunes a los meramente enunciados en el art. 396, al no constituir esa enumeración un «numerus clausus», considerando de tal naturaleza todos aquellos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
1.2. Características – Enumeración abierta. No existe un “numerus clausus” para determinar cuales son los elementos comunes y ello en función de la diversidad de los destinos y de los avances técnicos en la construcción de edificios. En términos similares de expresa la STS 22-6-2009 (Tol 1560767): “...sin que ello implique imposibilidad de que los mismos puedan merecer la consideración de “elemento común”, dado que ni el artículo 396 del Código Civil ni el 3 de la Ley de Propiedad Horizontal hacen una descripción cerrada y por lo tanto exclusiva de ellos en este régimen y sí meramente enunciativa, por lo cual puede perfectamente ser modificada por la voluntad de los propietarios de cada inmueble, siempre que el acuerdo se adopte por unanimidad (SSTS 15 de marzo 1985; 30 de junio 2003, y las que cita)”. – Son indivisibles. El art. 396 CC establece que: “Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable”. Es posible desafectar los elementos comunes mediante acuerdo unánime cuyo procedimiento establece el art. 17 de la LPH, siempre y cuando no tengan el carácter de “esenciales” y se apruebe por unanimidad por la Junta de propietarios. Con anterioridad a la reforma de la LPH de 1999, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16-7-92 establecía que “El motivo ha de acogerse, dada la veracidad, probada sin asomo de duda, de las subdivisiones en elementos comunes con las antecedentes obras destinadas a este fin. Hay una afectación al título constitutivo que debe someterse al régimen legal de modificación del mismo, de acuerdo con el art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que exige el acuerdo unánime de la Junta, por imperativo de la regla 1ª del art. 16 de la misma Ley,
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y en el caso de autos no se obtuvo según el resultado probatorio no impugnado en este trámite”. La STS de 20-11-2007 (Tol 1213842) se pronunció sobre el posible conocimiento tácito relativo a la desafectación de un elemento común, entendiendo el alto tribunal que no debe confundirse dicho consentimiento tácito con el mero conocimiento de la ejecución de unas obras. La citada sentencia también reseña la necesidad de acuerdo para poder conseguir la desafectación: “...Finalmente, el tercer elemento fundamental del que el tribunal sentenciador deduce la existencia de un acuerdo de desafectación es el acta de la junta de propietarios celebrada el 4 de marzo de 1993, acta nº 7. Pero de nuevo lo que resulta de tal documento no es la adopción de acuerdo alguno de desafectación ni, mucho menos aún, la ratificación de la escritura de enero de 1992, pues lo único que se sometió a debate y aprobación fueron los “Nuevos coeficientes pisos” del inmueble “con el fin de compensar la cesión de las viviendas al piso quinto de sus cuartos trasteros”, sin ninguna otra especificación, esto es, sin indicar mínimamente la naturaleza y condiciones de esa cesión, la cual incidía en la condición de anexos de los cuartos trasteros y, desde luego, sin mención alguna de la terraza ni del cuarto de depósitos de agua. De ahí que, como de esa misma junta fueron totalmente marginados algunos propietarios, según declara probado la propia sentencia recurrida, y como todo lo que sucedió a continuación no fue sino una cadena de desacuerdos, nunca de acuerdos, claramente reflejada tanto en la desaprobación del acta nº 13 como en la de la nº 15 que pretendía hacer una refundición de las anteriores, siempre según declara probado también la propia sentencia impugnada, así como las continuas muestras de oposición de algunos propietarios a que la demandada ocupara la terraza, fácil será comprender que el tribunal sentenciador faltó a la lógica deductiva al apreciar un acuerdo comunitario en virtud de unos hechos probados que, según las reglas del criterio humano, conducían a la conclusión totalmente opuesta, es decir, a la de inexistencia de acuerdo alguno de desafectación de los elementos comunes, tal y como entendió el juzgador del primer grado; y de ahí, por consiguiente, que este motivo deba ser estimado”. – Son inseparables de la parte privativa: Sólo pueden ser enajenados, gravados, o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable (art. 396 CC).
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– Presunción de elemento común: si pertenecen a la entidad registral y no están atribuidos a pisos o locales determinados y no existiendo título en contra, se presumen como elemento común. Al respecto la STS 10-10-2007 (Tol 1221262) estableció “...pues la determinación de si un elemento es común o privativo o reúne simultáneamente ambos caracteres, y con qué alcance, debe hacerse mediante la aplicación, por vía interpretativa de los conceptos utilizados por la ley para definir los elementos comunes (o los fijados en las disposiciones contenidas en los estatutos respecto de los elementos comunes que no tienen carácter esencial: STS de 22 de enero de 2007 “ – Imposibilidad de modificación: aunque no cause perjuicio al resto de copropietarios, es necesario para modificar un elemento común que el acuerdo se adopte por unanimidad. En este sentido se pronuncian, entre otras, las SSTS de 24-51991, de 24-7-1992, de 2-3-1993 o de 11-10-1995. La segunda de estas sentencias dispone que: “...es el caso de que en el supuesto enjuiciado, los aditamentos o refuerzos de los elementos comunes ya comportan de por sí una alteración estructural aunque ello no repercuta en la seguridad del edificio y por ello no son de las obras que prevé el art. 7, sino de las que se regulan en el art. 11, es decir que requieren por afectar al título constitutivo la unanimidad exigida en el art. 16-1º de la Ley de Propiedad Horizontal para su efectuación”. No obstante lo dispuesto en estas sentencias, la actual redacción del art. 17 LPH establece que: “...El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Por otro lado, en base al mismo artículo, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
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1.3. Clasificación Básicamente los podemos clasificar a) Atendiendo a su finalidad arquitectónica 1. Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes; ejemplo de los mismos podrían ser: el suelo, cimentaciones, pasos, pilares, vigas, muros, terrazas, etc. 2. Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales: desagües generales, instalación eléctrica general, instalación de detección y prevención de incendios, antenas colectivas, etc. 3. Locales y espacios comunitarios: recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes. Locales sociales, espacios deportivos comunitarios, etc. 4. Servidumbres. b) Atendiendo a si son o no esenciales Al respecto es muy significativa la STS 30-3-2007 (Tol 1053717): “Por otra parte, también ha señalado esta Sala que, dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, “desafectados” de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto. La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 no es en su totalidad de “ius cogens”, sino de “ius dispositivum” (sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984, 17 de junio de 1988, entre otras), “lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de propietarios (siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad: regla 1ª del art. 16 de la Ley de 21 de julio de 1960) pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc.,” (sentencias de 31 de enero y 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989, entre otras)”. La STS de 8-4-2011 (Tol 2183086) diferencia entre elementos comunes por destino y por naturaleza, al abordar el caso de una te-
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rraza que puede entenderse de uso privativo, si bien la cubierta del edificio siempre tendrá naturaleza común: “...Ciertamente, como señala el recurrente, la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 CC, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. De las sentencias que se citan por el recurrente, cabe concluir que, sin duda, las terrazas los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios sin embargo ninguna de las resoluciones que aporta refieren la posibilidad de atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor. (...) La recurrente defiende en todo caso, que la terraza del actor, incluyendo la cubierta del edificio es un elemento de naturaleza privativa, tal y como prevén los estatutos de la comunidad. Lo cierto es que los estatutos se limitan a señalar el carácter privativo de la terraza del actor, pese a ser cubierta del edificio, pero no se dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. En definitiva, esta Sala no comparte el criterio de la Audiencia Provincial cuando afirma que la terraza litigiosa es, en todo caso, un elemento común por naturaleza ya que, como se ha indicado las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección, por lo que en este punto el recurso de casación podría ser estimado. Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edificio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple
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en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina”.
1.4. Los anejos No hay que confundirlos con los elementos comunes. Los cita el art. 3. a) de la LPH y son espacios arquitectónicos tales como buhardillas, sótanos y, en algunos casos, trasteros y garajes, separados de un piso o local y que, aunque se pueden aprovechar de forma independiente, pertenecen al mismo propietario formando parte del mismo título constitutivo.