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EDICIÓN AMPLIADA Y ACTUALIZADA LOS INMUEBLES: VALOR, VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO

LOS INMUEBLES: VALOR,VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO

4ª Edición ampliada y actualizada

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH

María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho.

Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema

Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

María Luisa Cuerda Arnau

Catedrática de Derecho Penal de la Universidad Jaume I de Castellón

Carmen Domínguez Hidalgo

Catedrática de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos

Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

José Luis González Cussac

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania)

Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Derecho Internacional

Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia Ignacio Sancho Gargallo Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Elisa Speckmann Guerra

Directora del Instituto de Investigaciones

Históricas de la UNAM

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Fueron miembros de este Comité:

Emilio Beltrán Sánchez, Rosario Valpuesta Fernández y Tomás S. Vives Antón

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LOS INMUEBLES: VALOR, VALORACIÓN Y MÉTODOS DE CÁLCULO

4ª Edición ampliada y actualizada

JOSÉ VICENTE FERRANDO CORELL

tirant lo blanch

Valencia, 2023

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Capítulo 7 VALORACIÓN URBANÍSTICA

PRÓLOGO

En primer término deseo situar al lector en relación con aspectos que no constan en el libro y que, sin embargo, pueden ser útiles para complementar el trabajo que me honro en prologar. Por ello parece conveniente dar alguna breve referencia del recorrido profesional del autor.

José Vicente Ferrando Corell es profesor titular de universidad adscrito al Departamento de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Valencia, donde ejerce su docencia. Durante décadas viene impartiendo la asignatura de Valoraciones a los futuros arquitectos y ello exige poner en práctica una cuidada metodología, ya que no se trata sólo de transmitir la aplicación de unas tablas de cálculo, materia fácilmente asimilable para un técnico, sino adentrarse en un complejo panorama conceptual en el que no faltan elementos directamente derivados de las leyes administrativas. Me consta que esa formación se imparte con un excelente nivel, y me atrevo a decir que esas cualidades pedagógicas a las que he aludido lucen también en este libro, de manera que se utiliza un discurso claro que conduce al lector de modo seguro y lúcido hacia los resultados que se pretenden.

Es bien conocido que un buen nivel profesional en la materia de valoraciones exige saber tomar el pulso al mercado, y tener práctica en el aprecio de las características que concurren en el bien a valorar, ponderando las diversas perspectivas que concurran en el caso, es decir, exige una experiencia profesional en la materia, mejor cuanto más dilatada sea ésta. A este respecto he de subrayar el ingente trabajo del profesor Ferrando en la realización de todo tipo de valoraciones discrecionales o regladas, realizadas a petición de la Administración Pública o de los particulares, a veces en condición de valoración dirimente o de especialista para casos muy particulares, como cuando, a petición mía, tuvo que valorar un solar con muy importantes ruinas arqueológicas.

De modo paralelo ha realizado una rica labor de publicaciones científicas en las cuales ha afrontado temas de gran calado, como fue la fundamentada crítica que realizó al Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, promulgado por Real Decreto 1.492/2011, de 24 de octubre, según el artículo publicado en el número 294 de la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente. He de resaltar la importancia de esta crítica, no sólo por referirse a una disposición administrativa de aplicación en el ámbito nacional, sino también por basarse en la utilización de una metodología matemática que deja muy poca salida a las opiniones contrarias. También, dentro de las valoraciones urbanísticas, debo destacar las realizadas en el campo de la llamada ruina económica, trabajos de notable repercusión a partir de la monografía sobre Edificios Ruinosos publicada por la editorial Civitas en

1999 y después en sucesivas ediciones, hasta la cuarta edición en 2008 (quinta edición en 2021).

En resumen, cabe decir que esa triple dimensión —experiencia práctica, formación científica y metodología docente— que concurre en el autor, son los mejores presupuestos para abordar un trabajo siempre complejo ya que, como afirma el autor, se trata de formular la equivalencia en términos económicos de las cualidades de un bien, lo que siempre comporta las dificultades propias de expresar en un lenguaje matemático, las bondades intelectuales del propio bien.

En relación con el contenido del libro, me atrevo a señalar que ha sido redactado con una metodología que yo calificaría de “artesanal”, en el sentido de que a lo largo de la exposición se detecta una línea de fuerza consistente en la preocupación por adaptarse a todos los niveles de dominio en la materia por parte de los potenciales usuarios. Ello supone un reto que pone a prueba la buena capacidad didáctica del autor. En efecto, la materia de valoraciones supone un punto de encuentro de elementos de muy diversa naturaleza conceptual que deben interrelacionarse y operar de un modo justificado y razonable en busca del resultado final. La fortaleza del proceso metodológico seguido es lo que dará verosimilitud al resultado final.

Por lo demás, la obra ofrece de modo muy equilibrado y suficiente las diversas áreas conceptuales de necesaria consideración. Comienza con los planteamientos de las diversas escuelas sobre el valor y la renta, lo cual ofrece una perspectiva de reflexión, lo suficiente para percibir la amplia fundamentación teórica sobre la que se sustenta la materia. Además de esta panorámica de reflexión básica, se pasa después a ofrecer un preciso panorama conceptual a la vista de la diversidad de valores que sazonan la materia, como son los valores de mercado, de uso, cambio, en renta, catastral, urbanístico, hipotecario, etc. Los métodos sintético, de capitalización de rendimientos, del cálculo del valor como residuo, el del coste de la construcción, la valoración catastral y el complicado sistema de valoraciones urbanísticas, se encuentran tratados con un gran acierto expositivo, y el abundante elenco de ejemplos prácticos que contiene la obra, constituye un material complementario que hay que valorar muy positivamente, ya que pone de manifiesto la preocupación del autor de no escatimar recursos para conseguir el fin apetecido. En consecuencia, creo que se ofrece al lector una publicación muy lograda y, desde luego, suficiente para afrontar la práctica de las valoraciones a un nivel profesional.

INTRODUCCIÓN

Para que un objeto pueda ser entendido como bien, ha de contener uno o varios valores que lo singularicen, de forma que cuando se expliciten pueda señalársele la proporción monetaria que posibilite su enajenación. De ahí que el señalamiento del valor económico de un bien inmueble requiere del conocimiento de los fundamentos del valor que posee siendo, ésta, una tarea compleja.

El desarrollo de la obra presente, dedica sus esfuerzos a solventar los problemas del señalamiento del valor económico de los inmuebles, tanto de carácter rural como urbano, debiendo hacer uso de las determinaciones de índole urbanístico, pero sin olvidar la repercusión que la realidad social y económica puedan ejercer sobre el valor económico del bien inmueble.

Así pues, a los conocimientos de carácter urbanístico y rural, hay que sumar los propiamente arquitectónicos, en cuanto a construcción de nueva planta, como también de rehabilitación y restauración si ya estuviese edificada, sin olvidar los propios de los desórdenes constructivos que, en su caso, devuelvan al edificio construido a su estado óptimo.

En referencia al objeto de la materia, no se olvida el tratamiento específico que requiere la formulación de los problemas de cálculo, así como de su operatividad, obligando, en la mayoría de los casos a parametrizar las cualidades del valor del bien inmueble.

A todos estos efectos se aplican las matemáticas, como el lenguaje que recoge de manera clara las variables que permiten resolver el problema. El análisis matemático, críptico por esencia y sintético por necesidad exige, para su uso, un conocimiento profundo del mismo, porque, de lo contrario, se corre el riesgo de utilizarlo como si de un formulario magistral se tratara, que supuestamente resuelve, no se sabe por qué, todos los problemas que se plantean. No, la matemática ni es un lenguaje esotérico ni mágico.

La serenidad con la que deben abordarse las formulaciones de los problemas de cálculo de valor económico, requiere constantes toma de decisión que, si no se afrontan con conocimientos sólidos y propuestas meditadas, pueden conducir a resultados que poco o nada tienen que ver con los buscados.

Esta obra se propone en ese lugar, es decir, trata de facilitar el conocimiento de quien tenga que utilizar las valoraciones inmobiliarias, mostrando con claridad el por qué y el para qué de las propuestas formuladas desde la matemática, señalando previamente toda aquella característica significante del valor, cuyo equivalente económico se busca.

No está en la pretensión cerrar toda duda que pueda darse en el ejercicio de la valoración inmobiliaria, sólo trata de sugerir cauces que las ordenen y conduzcan, con el esfuerzo de quien los utilice, a la solución que se busca.

Valencia, septiembre de 2017

Capítulo 1

INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES

1.1. OBJETO

Una cosa, un objeto que contiene valor alcanza la consideración de bien, por ello cuando tratamos de bienes inmuebles lo hacemos desde la seguridad de que tales inmuebles poseen valor positivo. Nuestra primera dificultad es alcanzar a reconocérselo.

El primer paso debería darse para descubrir el valor o valores que posee el inmueble y, acto seguido, señalar su equivalente económico. A esta acción se le conoce como valoración económica.

Es en este campo donde vamos a detener las reflexiones, de forma que puedan darnos las cantidades monetarias correspondientes con las que se posibilite la oportuna acción de mercado.

No se escapa, pues, la dificultad que ello conlleva, ya que habría que comprender las cualidades que singularizan al inmueble y le significan como bien y, una vez logrado esto, expresar en aplicación de la correcta propuesta matemática las bondades intelectuales del propio bien, para alcanzar su equivalencia en unidades económicas. Esta es la dificultad que trata de dar solución la valoración inmobiliaria.

Se entiende pues que, para alcanzar el valor económico de un inmueble, aunque necesario, no es suficiente conocer la técnica que conduce a alcanzarlo. En primer término, debería el valorador conocer las peculiaridades que pueden significar de valor al bien, así como para qué se pretende conocer el valor buscado. De tal modo se puede lograr el señalamiento del equivalente económico que pudiera representarlo.

Usualmente se atenderán formulaciones propuestas o tabulaciones de intervalos de valor que puedan ayudar en el empeño de la consecución del valor económico buscado, pero no es admisible que pretenda justificarse la acción de valorar económicamente por la aplicación acrítica de tales medios, sin saber dónde radica el valor del bien y cuál es el método a aplicar para su obtención.

En este sentido se coincide con Mc. Michael1, cuando afirma que las tablas dan idea del valor, pero que no lo determinan, es decir, que para encontrar el valor de un bien ha de conocerse el mercado donde se sitúa, y no seguir de forma histérica la aplicación de unas normas.

Las normas y reglas son —dice Mc. Michael2—, en el mejor de los casos, meros hitos que ayudan a emitir una opinión bien fundada, pero no se debe estar sometido en esclavitud a ellas.

Valga para el resto de la obra, entender que cuando se haga referencia al valor de los inmuebles, se estará haciendo referencia al valor económico, pues es esa la finalidad que se persigue en particular.

1.2. UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA

Reconocido el objeto de nuestro interés, así como las dificultades que se apuntan desde su mismo planteamiento, es conveniente aproximarnos al significado de valor económico, desde el conocimiento de la evolución histórica. Este ejercicio reflexivo permitirá conformar el bagaje cultural del valorador, base fundamental para entender, en todo instante, qué es lo que se está haciendo, dónde se cometen errores ineludibles y, con ello, acotar su margen, en la medida que ello sea posible, para alcanzar así, la equivalencia económica buscada del valor del inmueble.

En cuanto a la evolución de conceptos relativos al valor de los bienes inmuebles, que nos pueden ser de utilidad conocer, se encuentran los derivados del pensamiento de las diferentes escuelas económicas reconocibles desde su origen.

De cada una de ellas pues, se trae a colación aquellas aportaciones que han contribuido a la conformación del significado de valor y que puedan tener un interés directo en la materia que tratamos.

1.2.1.

Fue el iniciador de la llamada economía clásica, desde la que se ha trazado la historia del pensamiento económico, hasta la actualidad, lo que nos permite

Los inmuebles: valor, valoración y métodos de cálculo

comenzar la comprensión de los elementos que coadyuvan a la conformación del reconocimiento del valor —concretamente del valor de los bienes inmuebles—, desde su propio origen.

En él mismo se fraguó el inicio del pensamiento económico sabiéndole establecer los cauces para su posterior evolución. No es intención detenernos en este trabajo, en la elaboración de un panegírico sobre la enorme importancia que ha supuesto, en el desarrollo de la ciencia económica, surgida a la luz a través de su obra más relevante, La riqueza de las naciones. Antes bien, traemos alguna de sus reflexiones con el único fin de llegar a comprender la complejidad del concepto en la actualidad, que posibilite el avance del pensamiento en esta materia tan específica.

Una reflexión que puede situarnos en el pensamiento clásico de la economía, es el que hace referencia al concepto mismo de valor. A. Smith entendió que el valor lo poseía el bien y, por el contrario, el precio lo establecía el mercado en un momento determinado; precisamente, en el momento en el que esté dispuesto a darlo por el bien.

Es más, a la palabra valor, le concedía dos significados distintos. De una parte, expresaba la utilidad del bien y, de otra parte, el poder de compra de otros bienes que posibilita. Al primero de los significados se le denominó valor de uso y al segundo, valor de cambio3 .

Conceptuados así, los valores de uso y cambio, se derivó que los bienes que poseían alto valor de uso, contenían escaso valor de cambio, y viceversa. A tal efecto baste contemplar, a modo de ejemplo, el gran valor de uso del agua y el escaso valor de cambio, mientras que, en contrapartida, los diamantes, poseen escaso valor de uso y gran valor de cambio.

Al respecto del porqué los bienes poseen valor ha de decirse que, para la economía clásica, la medida real del valor de los bienes, es producto del trabajo, es decir, la medida del valor de un bien se debe realizar cuantificando el trabajo que supone su creación; no del trabajo incorporado sin más, sino de la unidad trabajo, toda vez que la hora del trabajo no es homogénea, ya que existe en el mismo, diversos grados de esfuerzo y diversos grados de destreza e ingenio o, lo que hoy en día podría decirse, de trabajo capacitado por la formación4.

3 Smith, A. La riqueza de las naciones. Ed. Alianza, núm. 3.204; col. Ciencias sociales: Economía, pág. 62. 4 Ídem, pág. 86.

1.2.1.2. Thomas Robert Malthus (1766-1834)

Perteneciente a la misma Escuela Clásica de la economía, en la que, como sabemos, se tenía que el valor de los bienes provenía del trabajo preciso para la creación del bien, o del trabajo que evitaba en la fabricación de otro bien, enunció medio siglo después de La riqueza de las naciones, la ley de los rendimientos decrecientes.

Dicha teoría entendía que el valor de los bienes, al ser de existencia o producción finita, ante el crecimiento de la población, terminaría por no poder servir a todos tal y como se precisara. Es decir, el rendimiento, cada vez menor por ser finito el bien, acabaría por llegar al límite de servir sólo para la estricta subsistencia.

Aplicando la teoría a los bienes inmuebles cabe decir, de una parte, que la materia prima “suelo”, imprescindible para la producción del bien inmueble construido, al ser finita su existencia, si ha de repartirse entre los miembros de una población cada vez mayor en número, las partes en las que se divide, cada vez serán menores y, por tanto, se llegaría a parcelas de mera subsistencia; esto es, se provoca una carencia de dicho bien en una gran parte de la población.

También cabe plantearse que, supuestamente siendo limitada su existencia global, el reparto para una población de habitantes cada vez mayor, llevará a resolver lotes de peor calidad y, por tanto, de menor rendimiento económico, o cada vez más alejadas de los centros económicos y de ocio, influyendo negativamente en su rendimiento.

Así pues, la oferta de la tierra no está limitada únicamente atendiendo a su cantidad, sino que también lo hace atendiendo a su calidad.

1.2.1.3. David Ricardo (1772-1823)

La figura que destaca de entre los economistas clásicos es Ricardo5, quien dejó escrito su pensamiento económico en su obra Principios de economía política y tributación, en 1817.

Formaba parte de la tradición clásica de la interpretación del valor de los bienes, porque entendió que era el trabajo el elemento que entraba a formar parte de todos los procesos productivos.

No obstante, en su pensamiento se produjo el tránsito hacia otros planteamientos, toda vez que anotó la consideración de la utilidad del bien, como con-