Issuu

LA PROTECCIÓN FRENTE A LOS GRAVÁMENES OCULTOS

CRISTINA VICTORIA LÓPEZ HERNÁNDEZ Abogada Doctora en Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

tirant lo b anch Valencia, 2008

Copyright ® 2008 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de la autora y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com (http://www.tirant.com).

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es DEPOSITO LEGAL: I.S.B.N.: 978 - 84 - 9876 - 188 - 7

Las relaciones se sustentan sobre la base de la confianza recíproca, en agradecimiento a esa confianza. “Nadie puede silbar sólo una sinfonía es necesario una orquesta”

ÍNDICE ABREVIATURAS ................................................................................

PRÓLOGO ...........................................................................................

JUSTIFICACIÓN Y PROPÓSITO ...................................................

PRIMERA PARTE: LA PROTECCIÓN ESPECÍFICA DE LAS CARGAS Y LOS GRAVÁMENES OCULTOS I. FUNDAMENTO DEL ARTÍCULO 1483 DEL CÓDIGO CIVIL .............................................................................................. 1. Origen de la ubicación sistemática del artículo 1483 del Código Civil: influencia del Code francés y del Código Civil de Vaud ................................................................................. 2. Fuentes de inspiración del legislador español para nuestro Código Civil .......................................................................... II. SIMILITUDES ENTRE LA EVICCIÓN PARCIAL DEL 1479 CC Y LAS CARGAS OCULTAS DEL ARTÍCULO 1483 DEL CC ............................................................................................... III. LA CONCORDANCIA DE LA PROTECCIÓN DE LOS GRAVÁMENES CON EL RÉGIMEN ESTABLECIDO PARA LOS “VICIOS OCULTOS” ................................................................. IV. HACIA UNA PROTECCIÓN MÁS COMPLETA: LA SUPERPOSICIÓN DE SISTEMAS EN LA CONVENCIÓN DE VIENA DE 1980 ............................................................................... 1. Las obligaciones y responsabilidad del vendedor en el contrato de compraventa de la Convención de Viena .............. 2. Consecuencias jurídicas del incumplimiento de las obligaciones del vendedor .............................................................. 3. La llamada conformidad jurídica de las mercancías o garantía por saneamiento........................................................ V. UN ARGUMENTO PARA PROPUGNAR LA FUTURA UNIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN Y LA CONFORMIDAD EN NUESTRO ORDENAMIENTO A LA VISTA DE LA DIRECTIVA 44/1999.................................................................................. VI. LOS PRIMEROS AVANCES EN NUESTRA LEGISLACIÓN ESPECIAL: LA LEY 28/1998, DE 13 DE JULIO, SOBRE VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES ........................... VII. LA CONFIRMACIÓN EN NUESTRO ORDENAMIENTODEL PRINCIPIO DE CONFORMIDAD CON EL REAL DECRE-

32 35

42 42 44 46

ÍNDICE

TO LEGISLATIVO 1/2007, DE 16 DE NOVIEMBRE, SOBRE CONSUMO ................................................................................ VIII. APLICACIÓN POR ANALOGÍA DEL ARTÍCULO 1483 DEL CÓDIGO CIVIL A LOS BIENES MUEBLES...........................

53 55

SEGUNDA PARTE APARIENCIA O NO APARIENCIA DE LA CARGA, OCULTACIÓN E INFORMACIÓN I. LA APARIENCIA O NO APARIENCIA DE LA CARGA O SERVIDUMBRE ............................................................................... 1. Delimitación del concepto de carga o vicio oculto ............... 2. El vicio o gravamen relevante para el saneamiento: su carácter oculto.......................................................................... 3. Ratificación del concepto de apariencia en el ámbito de las servidumbres según el contenido del artículo 532 del CC . 4. Relevancia de la apariencia que proporcionan otros medios de publicidad para las cargas .............................................. II. LA APARIENCIA ARTIFICIAL QUE PROPORCIONA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL PESO ESPECÍFICO QUE DEBE TENER DICHA APARIENCIA EN LA INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 1483 DEL CÓDIGO CIVIL ... 1. Importancia del Proyecto de Código Civil del 1851 en la exégesis del art. 1483 del CC: la interpretación que sugiere DE ÁNGEL YAGÜEZ a la luz del referido Proyecto .......... 2. El enlace del artículo 1483 y el artículo 1502 del Código .. 3. La interpretación que nos sugiere el texto del art. 1483 del CC teniendo en cuenta el sistema hipotecario vigente ...... III. OCULTACIÓN: LA NO MENCIÓN DEL GRAVAMEN EN LA ESCRITURA DE VENTA .......................................................... 1. Cuando en el contenido del contrato no se menciona la carga o servidumbre no aparente ............................................. a) Cuando la carga no está inscrita en el Registro de la Propiedad ........................................................................ b) Cuando la carga está inscrita en el Registro de la Propiedad .............................................................................. 2. La cláusula de estilo “libre de cargas” ................................ a) Cuando se celebra el negocio en documento privado y la carga se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de la compra de la finca ................. b) Cuando el negocio se eleva a escritura pública y la carga accede al Registro de la Propiedad antes de la venta .....................................................................................

61 61 65 68 72

77 81 84 88 88 89 92 97

100

ÍNDICE

IV. MEDIDAS DE ENCAUZAMIENTO PARA EVITAR LA OCULTACIÓN...................................................................................... 1. El deber de informar de los Notarios en el momento del otorgamiento de la escritura pública .................................. a) Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, por el que se modifican determinados artículos de los Reglamentos Notarial e hipotecario sobre colaboración entre Notarios y Registradores de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario .............................. b) El deber de información de los Notarios en las Condiciones Generales de Contratación: artículo 23 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de Contratación ................................................................... 2. Extensión del deber de informar en el ámbito de la compraventa de bienes inmuebles: la información sobre las cualidades físicas y jurídicas de la vivienda exigida en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril................................. a) La información general que se debe ofrecer en la compraventa de bienes inmuebles ....................................... b) El deber de informar más específico referente a las cargas o gravámenes que afectan a la propiedad de la finca ..................................................................................... c) Sanción a la discordancia entre la información y las verdaderas cualidades de la finca .................................. a) Cuando se realiza una información falsa o inexacta b) Cuando se omite la información requerida .............

11 104 104

104

107

114 115

121 125 125 127

TERCERA PARTE LA “CARGA” OCULTA

I. LA VENTA DE UNA FINCA HIPOTECADA ........................... 1. Situación en la que se encuentra el comprador durante el periodo de seguridad o cautela ............................................ 2. Situación en la que se encuentra el comprador durante la fase de efectividad o ejecución ............................................. 3. Enajenación de una finca hipotecada a favor del Banco Hipotecario de España ............................................................. II. LA VENTA DE UNA FINCA SUJETA A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ................................................. 1. Situación en la que se encuentra el comprador de una finca sujeta a una anotación preventiva de embargo durante la fase de seguridad o cautela.................................................. 2. Situación en la que se encuentra el comprador en la fase de ejecución ...............................................................................

129 131 136 138 142

143 145

ÍNDICE

III. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA SUJETA A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO ............................................................................................. 1. Situación en la que se encuentra el adquirente antes de que caduque la anotación preventiva del acreedor refaccionario, esto es, desde que concluya la obra hasta los sesenta días posteriores .................................................................... 2. Situación en la que se encuentra el comprador una vez expirado el plazo de sesenta días desde que concluyó la obra IV. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA CON UN CENSO ................................................................................ 1. ¿Responde el comprador de la finca acensuada por la deuda generada por el transmitente durante el periodo que fue propietario? .................................................................... 2. ¿Puede quedar afectado el comprador por el posible ejercicio de una acción real para el cobro de las pensiones? ....... V. LA VENTA DE UNA FINCA ENFITÉUTICA OCULTANDO EL VERDADERO ESTADO JURÍDICO DE LA MISMA ........ 1. Si el enfiteuta oculta la carga en la venta de una finca enfitéutica, ¿puede utilizar el comprador los remedios del artículo 1483 del CC o en este supuesto nos encontraríamos ante un caso de “aliud pro alio”? ......................................... 2. La existencia de la enfiteusis implica una serie de cargas, ¿puede utilizar el comprador algún remedio si ignoraba la existencia de aquéllas porque fueron ocultadas en el contrato? ..................................................................................... 3. ¿En qué situación jurídica queda el comprador si el censualista ejercita el derecho de adquisición preferente que le corresponde? ..................................................................... VI. LOS GRAVÁMENES O AFECCIONES TRIBUTARIAS ......... 1. La Hipoteca Legal Tácita del artículo 78 LGT/2003 .......... 2. El derecho de afección del artículo 79 de la LGT/2003 ...... VII. LA VENTA DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL GRAVADO POR LA AFECCIÓN QUE GENERA EL IMPAGO DE LOS GASTOS GENERALES ............................................................................................. 1. ¿Responde el comprador de un inmueble en propiedad horizontal de la deuda generada por el anterior o anteriores propietarios? ......................................................................... 2. ¿Puede quedar afectado el comprador por el posible ejercicio de una acción real sobre el piso o local para el cobro de los gastos generales? ............................................................ VIII. LA VENTA DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD GRAVADO POR LA AFECCIÓN QUE GENERA LOS

146

148 150 151

153 158 160

161

163

163 168 170 174

176

178

185

ÍNDICE

IX.

XI.

XII.

XIII.

GASTOS DERIVADOS DE LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE CONSERVACIÓN................................................................ ¿RESPONDE EL ADQUIRENTE DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LAS DERRAMAS PARA EL PAGO DE LAS MEJORAS REALIZADAS O POR REALIZAR? ................................................................... 1. ¿A qué tipo de mejoras se refiere el art. 11 de la LPH? ...... 2. ¿Qué tipo de carga u obligación se establece en el art. 11, apartado 4.º de la LPH? ....................................................... ¿EN QUÉ POSICIÓN JURÍDICA QUEDA EL ADQUIRENTE DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CUANDO SE ADOPTA UNA DECISIÓN O ACUERDO QUE IMPLICA LA MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS GENERALES? ........................................................................................... 1. Situación en la que se encuentra el comprador antes de que exista consentimiento unánime de la Junta de Propietarios sobre el acuerdo o decisión que implica modificación de cuota ................................................................................. 2. Situación en la que se encuentra el comprador una vez que el acuerdo ha sido autorizado por la Junta de Propietarios LA VENTA DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SUJETO A UNA PROHIBICIÓN DE USO O EJERCICIO DE ACTIVIDADES ................................. 1. ¿Cuándo es oponible al comprador dicha limitación sobre el derecho de uso?................................................................. 2. ¿Cómo deben estar establecidas las prohibiciones sobre el derecho de uso en los Estatutos? ......................................... INNOVACIONES ACORDADAS Y CONSENTIDAS POR EL TRANSMITENTE QUE PUEDAN OCASIONAR UN PERJUICIO DE CIERTA RELEVANCIA, EN EL USO O DISFRUTE DE LA PROPIEDAD ADQUIRIDA POR EL COMPRADOR DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ................................................................................. LA VENTA DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE USUFRUCTO ...................................................................... 1. La venta de plena propiedad ocultando el usufructo ......... 2. La venta de la nuda propiedad ocultando la obligación de reembolso .............................................................................. 3. La venta de la propiedad de la finca una vez que se ha extinguido el usufructo, pero ocultando los reembolsos pendientes de pago ..................................................................... 4. La venta de una finca gravada por un derecho de usufructo a favor del cónyuge viudo ....................................................

13 186

187 188 189

191

192 193

194 195 195

200 201 202 203

205 208

XIV.

XV. XVI.

XVII.

ÍNDICE

a) Supuesto en que el heredero vende una finca que forma parte del caudal relicto antes de procederse a la partición de la herencia .......................................................... b) Cuando el heredero vende la finca heredada en nuda propiedad una vez que se ha realizado la partición ..... LA VENTA DE LA FINCA ARRENDADA ................................ 1. Situación en la que se encuentra el comprador, cuando el arrendatario ejercita el derecho de adquisición preferente que le corresponde según la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ........................................................................... 2. Cuando el gravamen que implica el arrendamiento afecta al comprador como una “carga” oculta ................................ a) Subrogación del adquirente en la misma posición del vendedor como consecuencia de la publicidad registral b) Cuando el adquirente se encuentra obligado a respetar el arrendamiento hasta que se cumpla el plazo mínimo legal establecido en el art. 9 de la LAU......................... c) La nueva posición del adquirente de una finca rústica que se haya arrendada a partir de la entrada en vigor de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos.............................................................. d) El principio de “emptio tollit locatum” o venta quita renta ................................................................................ LA VENTA DE UNA FINCA GRAVADA POR UNA SERVIDUMBRE NO APARENTE ....................................................... LA VENTA DE UNA FINCA ENFITÉUTICA REALIZADA POR EL CENSUALISTA, OCULTANDO SU DERECHO....... 1. ¿El derecho de enfitéusis es carga aparente? ..................... 2. En la adquisición de una finca enfitéutica, ¿qué gravamen perjudica al comprador?....................................................... 3. Si la existencia de la enfiteusis no se ha declarado en el contrato, ¿nos encontramos ante un supuesto subsumible en el art. 1.483 del CC? ........................................................ LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA SUJETA A UN DERECHO DE SUPERFICIE CONVENIDO ENTRE PARTICULARES .................................................................................. 1. La venta de la finca que se encuentra en posesión del titular de un derecho de superficie constituido sobre la misma ......................................................................................... 2. La venta de una finca sujeta a un derecho de superficie in itinere .................................................................................... 3. Cuando se ha pactado la no reversión del derecho de propiedad al dueño del suelo y éste transmite la finca sin especificar el contenido del derecho ........................................

209 213 216

216 219 220

223

230 233 235 242 243 243

243

244

245 245

250

ÍNDICE

XVIII. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE SOBREEDIFICACIÓN O SUBEDIFICACIÓN .......................................................................................... 1. ¿Es carga aparente este tipo de gravamen?........................ 2. ¿El tipo de gravamen que entraña el derecho de sobreelevación encaja en el concepto de carga del art. 1483 del CC? ........................................................................................ 3. Cuando la reserva del derecho de sobreelevar o subedificar se realiza por el dueño de una finca que no se encuentra en régimen de Propiedad Horizontal ....................................... 4. Cuando la reserva del derecho de sobreelevar y subedificar se realiza sobre un inmueble en régimen de Propiedad Horizontal.................................................................................. XIX. CUANDO EL GRAVAMEN CONSISTE EN UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER: UNA ESPECIAL ALUSIÓN A LA HIPOTECA MOBILIARIA............................................................. XX. LA VENTA DE LA VIVIENDA FAMILIAR .............................. 1. Restricción a la facultad de disposición .............................. 2. Derecho de uso a favor del cónyuge no titular.................... XXI. LA VENTA DE UNA FINCA SUJETA A UN DERECHO DE RETRACTO DE ORIGEN LEGAL QUE HA SIDO OCULTADO EN EL CONTRATO ............................................................ 1. ¿El derecho de retracto de origen legal puede suponer una carga en el sentido descrito por el artículo 1483 del CC? .. 2. Efectos que tiene el ejercicio del retracto sobre un subadquirente de la finca que se encuentra sujeta al mismo ...... 3. ¿El retrayente como titular del derecho de retracto se subroga en la misma posición del comprador? ....................... XXII. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE RETRACTO DE ORIGEN CONVENCIONAL ............................................................................................ 1. Cuando el derecho de retracto no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la venta ..... 2. Cuando el derecho de retracto se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de la venta ......... 3. ¿Al ejercitar el derecho de retracto recupera el vendedor la finca en las mismas condiciones que fue entregada? ......... XXIII. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA ............................ 1. ¿El derecho de opción de compra constituye una carga para el comprador en el sentido descrito por el art. 1483 del CC? .................................................................................. 2. Si el optante ejercita el derecho de opción, ¿adquiere la finca en la misma situación jurídica que tenía aquélla al tiempo de concederse la opción? ..........................................

251 252

253

255

265 268 269 277

283 285 286 289

295 298 300 300 304

305

309

ÍNDICE

XXIV. LA VENTA DE UNA FINCA GRAVADA POR UNA SERVIDUMBRE LEGAL...................................................................... 1. Teorías sobre la excusabilidad o inexcusabilidad del error del comprador sobre la existencia de la servidumbre legal 2. Reconocimiento jurisprudencial de la posibilidad de que el error de derecho sea excusable ............................................ 3. Apariencia o no apariencia de la servidumbre legal como presupuesto necesario para determinar la excusabilidad o inexcusabilidad del error del comprador ............................ 4. ¿De lo expuesto cabe inferir que el vendedor responde de las servidumbres legales ignoradas por el comprador y no mencionadas en el contrato?................................................ XXV. LA VENTA DE UNA FINCA SUJETA A UN LÍMITE IMPUESTO POR LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA: LA SUBROGACIÓN EN LOS LÍMITES LEGALES QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 21 DE LA LEY 6/1998, DE 13 DE ABRIL, SOBRE EL RÉGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES ................... 1. Carácter aparente o no aparente del gravamen urbanístico ........................................................................................... 2. El juego de la apariencia artificial que crea la inscripción de los gravámenes urbanísticos en el Registro de la Propiedad ........................................................................................ 3. Situación en la que queda el comprador de una finca sujeta a un gravamen urbanístico, cuando el vendedor incumple el deber de informar establecido en el art. 21 LSV ............ 4. Explicación del remedio establecido en el art. 21 de la LSV teniendo en cuenta el contenido del art. 1483 del CC ........ 5. Subrogación en los compromisos que el transmitente haya acordado con la Administración y consecuencias que genera su incumplimiento ........................................................... 6. Tipos de mermas que puede experimentar el comprador: una necesaria referencia a la afección que genera el incumplimiento de la obligación de urbanizar .......................

311 311 314

316

317

320 322

324

325 331

333

340

JURISPRUDENCIA CONSULTADA ...............................................

345

BIBLIOGRAFÍA ..................................................................................

351

ABREVIATURAS UTILIZADAS AAMN AC Act. Civ ADC. AJ AP Ar ap. art./arts. BGB BOE CC CCJC CCV CDO CEE cfr. CGPJ cit. Conc. CV D DGRN DOCE esp. F. F.D. F.J. Giur. It Giust. Civ IBI ITPAJD IVA J.C. J.T. L lib.

Anales de la Academia Matritense del Notariado. Aranzadi Civil. Actualidad Civil. Anuario de Derecho Civil. Anuario Jurídico. Audiencia Provincial. Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi. apartado. artículo/s. Bügerliches Gesetzbuch (Código Civil alemán). Boletín Oficial del Estado. Código Civil. Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil. Código Civil del Cantón suizo de Vaud. Considerando. Comunidad Económica Europea. confróntese. Consejo General del Poder Judicial. citada. concretamente. Convención de Viena de 11 de abril de 1980. Digesto. Dirección General de los Registros y del Notariado. Diario Oficial de la Comunidad Europea. especialmente. Fascículo. Fundamento de Derecho. Fundamento Jurídico. Giurisprudenza italiana. Giustizia Civile. Impuesto de Bienes Inmuebles. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados. Impuesto sobre el Valor Añadido. Jurisprudencia Civil. Jurisprudencia Tributaria. Ley. Libro.

18 LAR LAU LCGC LEC LGDCU LGT LH LHL LOE LPH LSV num./núms. Op. Cit P pp. pps. pár. PGOU RBM RCDI RD RDGRy N RDM RDN RDP Rev. Der. Patr RGD RGLJ RGR RGU RH RHMPSDP Riv. Dir. Civ Riv. Dir. Comm RJ. RJC RN RTC ss.

ABREVIATURAS UTILIZADAS

Ley de Arrendamientos Rústicos. Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley de Condiciones Generales de la Contratación. Ley de Enjuiciamiento Civil. Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Ley General Tributaria. Ley Hipotecaria. Ley de Haciendas Locales. Ley de Ordenación de la Edificación. Ley de Propiedad Horizontal. Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones. Número. obra citada. Partida. página. páginas. párrafo. Plan General de Ordenación Urbana. Registro de Bienes Muebles. Revista Critica de Derecho Inmobiliario. Real Decreto. Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado. Revista de Derecho Mercantil. Revista de Derecho Notarial. Revista de Derecho Privado. Revista de Derecho Patrimonial. Revista General de Derecho. Revista General de Legislación y Jurisprudencia. Reglamento General de Recaudación. Reglamento de Gestión Urbanística. Reglamento Hipotecario. Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de la Posesión. Rivista di Diritto Civile. Risvista di Diritto Commerciale. Resolución Jurisdiccional. Revista Jurídica de Cataluña. Reglamento Notarial. Resolución del Tribunal Constitucional. Siguientes.

ABREVIATURAS UTILIZADAS

SAP Sic. STS/SSTS T TC Tít TRLS TS TSJ vid. Vol

Sentencia de la Audiencia Provincial. según. Sentencia/s del Tribunal Supremo. Tomo. Tribunal Constitucional. Título. Texto Refundido de la Ley del Suelo. Tribunal Supremo. Tribunal Superior de Justicia. véase. Volumen.

PRÓLOGO Versa este libro sobre un argumento clásico donde los haya: la evicción de cargas. De ahí que sea legítimo plantearse si sigue teniendo hoy algún interés revisitar los temas de siempre, y si no estará el lector ante uno más de los numerosos estudios jurídicos que padecen de autismo y de esterilidad; esto es, aislados del entorno del Derecho vivo y que no aportan un mejor ni más extenso ni profundo conocimiento de la ciencia jurídica. Cumplida respuesta sólo puede obtenerse tras la lectura de la obra. Pero, sin desprecio del juicio que cada lector se haga, creo mi deber facilitar a quien hojee este tomo alguna sumaria información que le ayude a formarse opinión, aun apresurada, y además, como entiendo ser de justicia, de índole favorable. Pido pues al destinatario de estas páginas que, antes de desdeñarlas por el mero título y, acaso, por los enunciados del índice (proceder extendidísimo entre los de mi oficio, que a menudo nos atrevemos a [des]calificar la prosa ajena tras un mero ojeo [así, sin hache]), si detiene su mirada en este prólogo, que atienda a mi invitación y lea el cuerpo de la obra, pues no quedará defraudado. Es natural que en el prólogo se ensalce el trabajo presentado. De no ser así se prescindiría de él. Pero nadie crea que el tono laudatorio se limita a ser la natural consecuencia del compromiso académico que me liga con la autora. En efecto, ese compromiso existe, pues este libro deriva (como más de un lector habrá adivinado) de lo que en su día fue tesis doctoral que, huelga decirlo, obtuvo los mejores pronunciamientos por parte de un tribunal compuesto por reconocidos civilistas. Y, por el azar de diversas circunstancias, me cupo el placer de asumir la dirección de tal tesis. Algún papel y, acaso, alguna responsabilidad podrá imputárseme en consecuencia. No me inhibo ante esa consideración. Pero sí he de manifestar que el fruto final es sobre todo el resultado del tesón, inteligencia y capacidad de su autora, quien hubo de vencer no pocas dificultades y, entre ellas de manera principal, haber sentido la llamada de la vocación por el estudio científico del Derecho en un contexto poco amable. Tan poco, que no ha tenido siquiera la oportunidad de intentar ganarse la vida con el oficio universitario. Y me temo que no es ella la única ni quizás la principal perjudicada; nuestro mundo, el académico, no puede seguir permitiéndose el lujo de derrochar o de frustrar a

FRANCISCO CAPILLA RONCERO

quienes con los hechos han demostrado su vocación y su generosidad universitarias. Pero, en fin, las cosas se tercian como vienen y no como cada cual quisiera. En el balance personal y profesional de cada cual asiéntense sus actos, según corresponda, en el activo o en el pasivo. En ese sentido, sin duda este trabajo constituye uno de los elementos del activo de la autora y, seguro que también, de quien lo lea con provecho. Dije al principio que es natural que salte la pregunta del interés apreciable en ofrecer al público conocimiento un estudio sobre argumento clásico y, pudiera pensarse, por ello rancio. A mi juicio el desarrollo contenido en esta obra no incurre en ranciedad. Antes bien, posee destacables méritos que no sólo lo hacen interesante, sino también útil. Entre estos méritos destaca la conjunción de un enfoque tradicional, como es la exégesis y estudio analítico centrado en torno al texto codificado fundamental (el artículo 1483 del Código Civil), con la proyección del problema de fondo suscitado (la merma o demérito de calidad jurídica de lo recibido por el comprador) sobre el íter contractual y los enfoques actualmente predominantes sobre los mecanismos modernos de tutela o protección del comprador. En Derecho moderno la preocupación por la protección del comprador ha obedecido, hasta la fecha, a un enfoque centrado en la materialidad de lo comprado. La evicción de cargas se centra en la plenitud e integridad jurídicas de la titularidad que se persigue adquirir mediante la compraventa, aspecto este bastante más descuidado por los textos legales recientes. Pero de ellos se extrae un planteamiento metodológico a la hora de afrontar la tutela del comprador que se da de bruces con el modelo codificado. Frente a la tutela edilicia de carácter concreto y generatriz de acciones muy específicas, se alza la tutela general mediante exigencia de conformidad o la reacción ante su ausencia. Este problema de fondo, no por caso abordado por algunos de nuestros mejores civilistas, recibe en este libro la atención que merece con la profundidad y detenimiento debidos. De ahí la profusión en el recurso al Convenio de Viena y a la moderna regulación de las llamadas garantías en las ventas de bienes de consumo. El obsequio al clasicismo obliga a que se aborden los problemas que siempre han llamado la atención en el estudio del articulo 1483. Entre ellos, la consideración de la relevancia de la publicación/pu-

PRÓLOGO

blicidad registral y el necesario carácter oculto de las cargas. Los deberes están bien hechos, de manera que se expone la cuestión con conocimiento de causa. Pero, merece ser destacado, se abunda en la consideración del papel que desempeñan notarios y registradores (operadores jurídicos privilegiados en el tráfico inmobiliario) para procurar un tráfico más seguro y transparente, como cauce del cumplimiento del deber precontractual de información veraz. La otra vertiente en que, por no alargarme y exceder del papel que me corresponde como mero presentador del argumento ajeno, desearía centrarme, se refiere a la minuciosidad y cuidado con que se analizan las posibles cargas ocultas, protagonistas absolutas de esta obra. Seguro que el elenco de cargas analizadas no es exhaustivo, pero igual de seguro es que las cargas más importantes y frecuentes que pueden lastrar la titularidad del comprador sí están consideradas, entre ellas las inevitables hipoteca y anotaciones de embargo, así como los arrendamientos. Pero se dispensa además especial atención a varios casos de particular relieve e interés. De un lado, las cargas o afecciones que derivan como consecuencia del régimen de la propiedad horizontal, que no se agotan con la afección por impago de cuotas, sino que se extienden también a los acuerdos de modificación de cuota, limitaciones de uso e innovaciones lesivas. De otro, el derecho de uso de vivienda resultado de crisis conyugales, que el legislador se resiste a regular de modo conveniente (resistencia evidenciada en la reciente y no muy feliz reforma del régimen de la separación y del divorcio en la ley 15/2005). En tercer lugar, la carga representada por la existencia de derechos de superficie, sobreelevación o subedificación. En cuarto y en esta enunciación último lugar, los límites dimanantes de la legislación urbanística. Con el somero enunciado de las cuestiones aludidas se justifica, sin más, el empleo del adjetivo “útil” que antes he empleado para calificar esta obra. Sería injusto, para acabar, no subrayar el excelente y encomiable trabajo desarrollado a lo largo del libro en el manejo de la jurisprudencia. Más allá de disputas acerca de su valor (que no se resolverán por mucho que se quieran dictar leyes sobre el particular), resplandece en estas páginas su verdadero sentido: vivificar la norma con los problemas reales, demostrando cómo el estudio científico del Derecho no se agota en la esterilidad de las palabras de la ley, sino en la