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COLEÇÃO GRANDES TEMAS DA ADVOCACIA

Coordenação Geral: PEDRO MIRANDA DE OLIVEIRA

DIREITO IMOBILIÁRIO E A ADVOCACIA Coordenadoras: LILIANE VINADÉ SILVA JÉSSIKA CHIELLE SILVA

Colaboradores:

Copyright© Tirant lo Blanch Brasil Editor Responsável: Aline Gostinski Capa, Projeto Gráfico e Diagramação: Analu Brettas CONSELHO EDITORIAL CIENTÍFICO: Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Presidente da Corte Interamericana de Direitos Humanos. Investigador do Instituto de Investigações Jurídicas da UNAM - México

Juarez Tavares Catedrático de Direito Penal da Universidade do Estado do Rio de Janeiro - Brasil

Luis López Guerra Ex Magistrado do Tribunal Europeu de Direitos Humanos. Catedrático de Direito Constitucional da Universidade Carlos III de Madrid - Espanha

Owen M. Fiss Catedrático Emérito de Teoria de Direito da Universidade de Yale - EUA

Tomás S. Vives Antón Catedrático de Direito Penal da Universidade de Valência - Espanha

S456

Segalla, Alessandro Direito imobiliário e a advocacia [livro eletrônico] / Alessandro Segalla...[et al.]. Coordenador geral Pedro Miranda de Oliveira; coordenadoras Liliane Vinadé Silva, Jéssika Chielle da Silva. - 1.ed. – São Paulo : Tirant lo Blanch, 2022. - (Coleção Grandes Temas da Advocacia; 9) 5.252Kb; livro digital ISBN: 978-65-5908-094-6 1. Direito. 2. Direito imobiliário. I. Título. CDU: 347.21 Bibliotecária Elisabete Cândida da Silva CRB-8/6778

É proibida total ou parcial, por qualquer meio ou processo, inclusive quanto às características gráficas S456 a reprodução Segalla, Alessandro e/ou editoriais. Direito e aart.184 advocacia / Alessandro A violação de direitos autorais constituiimobiliário crime (Código Penal, e §§, Lei n° 10.695, de 01/07/2003), sujeitando-se à busca e apreensão e indenizações diversasal.]. (Lei n°9.610/98). Segalla...[et Coordenador geral Pedro Miranda de

Oliveira; coordenadoras Liliane Vinadé Silva, Jéssika Chielle da Silva. - 1.ed. – São Paulo : Tirant lo Blanch, Todos os direitos desta edição reservados à Tirant lo Blanch. 2022. - (Coleção Grandes Temas da Advocacia; 9) Avenida Brigadeiro Luiz Antonio nº 2909, sala 44. 324 p. Bairro Jardim Paulista, São Paulo - SP CEP: 01401-000 Fone: 11 2894 7330 / Email: editora@tirant.com / atendimento@tirant.com ISBN: 978-65-5908-095-3 www.tirant.com/br - www.editorial.tirant.com/br/

Impresso no Brasil / Printed in Brazil

1. Direito. 2. Direito imobiliário. I. Título. CDU: 347.21

COLEÇÃO GRANDES TEMAS DA ADVOCACIA

Coordenação Geral: PEDRO MIRANDA DE OLIVEIRA

DIREITO IMOBILIÁRIO E A ADVOCACIA Coordenadoras: LILIANE VINADÉ SILVA JÉSSIKA CHIELLE SILVA

Colaboradores:

APRESENTAÇÃO DA COLEÇÃO Foi uma mistura de sentimentos quando recebemos do Presidente da Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional Santa Catarina, Rafael Horn, o convite para assumir a Coordenação Geral das Comissões: alegria pela confiança depositada em nosso trabalho; receio pelo tamanho do desafio. De fato, coordenar mais de uma centena de Comissões que compõem o sistema da OAB/SC na gestão do triênio 2019-2021 tem sido algo instigante, atraente, desafiador. As Comissões são o coração e os pulmões da Instituição. São vitais para o estreitamento das relações da Seccional com os variados segmentos sociais. É por meio delas que há uma oxigenação do Direito, através da realização de eventos jurídicos, apuração de denúncias, julgamento de processos e elaboração de pareceres que auxiliam na tomada de decisões. São vitais para que a OAB possa atuar junto aos cidadãos, contribuindo na busca de uma sociedade mais justa e igualitária. Enfim, é por meio das Comissões que a gestão da Ordem se aproxima da advocacia e da sociedade. Para tanto, as Comissões estão estruturadas em temáticas, sociais e gestoras. Tratam de temas tradicionais e também daqueles mais contemporâneos, agregando os diversos pontos que compõem o exercício da advocacia e, ao mesmo tempo, refletindo o atual momento da nossa profissão. Daí a ideia de apresentarmos à comunidade jurídica catarinense uma Coleção que verse sobre os GRANDES TEMAS DA ADVOCACIA, uma coleção que contribua para a compreensão a respeito dos mais variados ramos do Direito e que, ao mesmo tempo, seja útil no dia a dia da advocacia, nas nossas árduas tarefas cotidianas. O desafio foi lançado no primeiro Colégio de Presidentes de Comissões e agora se transforma em realidade. Portanto, é uma realização ver o projeto se concretizar: uma coleção escrita sobretudo por advogados e advogadas para a advocacia. Somos mais de um milhão espalhados pelo Brasil. É cediço que a Constituição Federal de 1988 prevê em seu artigo 133 que a advocacia é indispensável à administração da justiça. Mas, mais do que isso, é o advogado o principal ator na construção do sistema de justiça. É o primeiro a estudar o caso, é quem elabora a tese. Ele está na ponta, lida diretamente com o cidadão. A propósito, as grandes teses não são construídas nos tribunais, são trazidas pelas partes e inicialmente redigidas pelos advogados. Chega para apreciação do Poder Judiciário aquilo que a parte pleiteia através de seu advogado. E é por meio da interposição de recursos que exercemos outra função importantíssima para a administração da justiça, qual seja, a de controle da legalidade e da

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fundamentação das decisões judiciais, o que só reforça a importância do conhecimento: conhecimento do direito material e do direito processual. A Coleção é eclética. Mescla em cada volume autores catarinenses e autores de renome nacional. Isso só revela aquilo que vem sendo feito nos inúmeros eventos realizados pelas Comissões. Por isso, rendemos sinceras homenagens aos Presidentes das Comissões por terem aceitado o convite de participar conosco desta empreitada, convite este que praticamente se transformou em convocação. Agradecemos imensamente, ainda, à Editora TIRANT LO BLANCH, pela calorosa acolhida e pela forma com que abraçou o nosso projeto. Por fim, convidamos o leitor a conhecer cada um dos volumes da Coleção que ora apresentamos. Tenham todos uma ótima leitura! Ilha de Santa Catarina, verão de 2020.

Pedro Miranda de Oliveira Advogado. Coordenador-Geral das Comissões da OAB/SC. Doutor em Direito pela PUC/SP. Professor de Processo Civil da UFSC.

NOTA DOS COORDENADORES A importante missão de coordenar a coletânea de artigos que compõem o Livro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC é uma feliz iniciativa da OAB/SC que temos a honra de apresentar. A coletânea versa sobre diversos temas do Direito Imobiliário, através da qual notáveis operadores jurídicos, de forma inédita e com reconhecido domínio do assunto, enfrentam temas atuais e de especial relevância para o mercado imobiliário. A Comissão de Direito Imobiliário, presidida pelo advogado Dr. Leandro Ibagy, reúne vários profissionais que labutam diariamente na matéria com debates de alto nível e reflexões em tempo real, a partir das novidades normativas e de decisões judiciais, permitindo o amadurecimento de novas concepções e o compartilhamento de soluções. É destaque ainda a ilustre colaboração dos renomados juristas Alessandro Segalla, Luiz Antônio Scavone Junior e Maya Garcia com temas envolvendo assuntos do direito moderno na atividade imobiliária. A obra tem o intuito, nesse contexto, sob aspectos de atualidade e completude, aos anseios dos atores jurídicos, ser leitura obrigatória para todos aqueles que quiserem percorrer, com profundidade, as modernas variantes do Direito Imobiliário. Que sigamos com o bom debate. Desejamos a todos uma excelente leitura! Liliane Vinadé Silva Jéssika Chielle Silva

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SUMÁRIO APRESENTAÇÃO DA COLEÇÃO............................................................................................. 5 NOTA DOS COORDENADORES............................................................................................. 7 I. APONTAMENTOS SOBRE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS QUOTAS CONDOMINIAIS.....................................................................................................10 Alessandro Segalla II. A ESTRUTURAÇÃO DE EMPREEMDIMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO – SCP......................................................20 Alexandre Lopes da Rosa III. A APLICAÇÃO DA LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS (LGPD) NO ÂMBITO DOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS...............................................................31 Ana Christina Duarte Rodrigues Guimarães IV. NEGÓCIOS PROCESSUAIS NO ÂMBITO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS: FUNDAMENTOS E APLICAÇÕES.........................................................................................44 Bruno de Oliveira Carreirão e Taiana Valar Dal Grande V. ASPECTOS GERAIS DA LEI DOS DISTRATOS (LEI N. 13.786/2018).......................55 Bruno Santos Espindola VI. DOS REQUSITOS NECESSÁRIOS À AVERBAÇÃO DAS AÇÕES JUDICIAIS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL À LUZ DO PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DO DIREITO REGISTRAL...............................................................................................................63 Daniel Brancato Junqueira VII. O FUTURO AOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS DIANTE DAS RECENTES EVOLUÇÕES TECNOLÓGICAS.............................................................................................78 Felipe Dias dos Santos VIII. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS E INDENIZAÇÕES CABÍVEIS DIANTE DA FIXAÇÃO DOS TEMAS 970, 971 E 996 PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ)...............................................................................................................................................96 Guilherme Piazza Elpo IX. O DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (DRS) X LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL)..........................................................................................................................110 Jefferson Antônio Sbardella e Guilherme Fernandes Becker X. DIREITO DE LAJE – ASPECTOS PRÁTICOS E NECESSIDADE DE REGISTRO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA.................................................................................................133 Leonardo Maestri XI. IMPACTOS DA NOVA LEI NA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS: UM OLHAR

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SOBRE A DESBUROCRATIZAÇÃO X A IRREGULARIDADE......................................140 Liliane Vinadé Silva XII. A FIANÇA, O BEM DE FAMÍLIA, O DIREITO SOCIAL À MORADIA E O ATIVISMO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL..........................................................150 Luiz Antonio Scavone Junior XIII. USUCAPIÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO IRREGULAR..............................................................................................................................163 Marcelo Antonio Cella XIV. BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE A COMPETÊNCIA E O VALOR DA CAUSA NA AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS.............................................................................................................................. 176 Marcus Vinícius Motter Borges XV. O PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: BREVES COMENTÁRIOS SOBRE OS TEMAS 938 E 939 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO DO STJ..........................................................................................183 Marcus Vinícius Motter Borges e Luiza Silva Rodrigues XVI. A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE DOS TERRENOS DE MARINHA E OS REFLEXOS DA LEI N.º 14.011/2020.....................................................................................208 Maria Isabel da Silveira XVII. IMPACTOS DA LOCAÇÃO POR APLICATIVO NAS RELAÇÕES CONDOMINIAIS.....................................................................................................................220 Maria Isabela Cantarelli Sahione XVIII. DESAFIOS DA MULTIPROPRIEDADE APÓS A LEI 13.777/18........................230 Maya Garcia Camera XIX. O TERMO INICIAL DO PRAZO DE ENTREGA DE IMÓVEIS NA PLANTA FINANCIADOS COM CRÉDITO ASSOCIATIVO NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) E DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV).......................................................................................................................243 Paulo Júnio Moreira de Mattos XX. IRREGULARIDADE AMBIENTAL COMO PRINCÍPIO NORTEADOR DA REURB: JULGAMENTO DO TEMA 1010 PELO STJ E A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS COM TITULAÇÃO...............................................................................................259 Roberto Ventura Neves e Michele Copetti XXI. OS CONDOMÍNIOS E O IMPACTO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS....286 Thays Adriana Sagas do Prado XXII. A USUCAPIÃO DE LOTEAMENTOS IRREGULARES BURLA A LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO OU É FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA?.........297 Tiago Carvalho

I APONTAMENTOS SOBRE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS QUOTAS CONDOMINIAIS Alessandro Segalla

Mestre em Direito Civil pela USP. Especialista em Direito das Relações de Consumo e PósGraduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Professor do Curso de Especialização em Direito Imobiliário da Escola Paulista de Direito – EPD. Advogado e Consultor Jurídico em São Paulo.

SUMÁRIO: 1. Introdução – aspectos gerais. – 2. A responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais: 2.1. Análise do REsp 1.345.331-RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO; 2.2. Análise do REsp 1.442.840-PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO à luz do regime jurídico das obrigações indivisíveis; 2.4. Análise dos artigos 843 e 908 do Código de Processo Civil.

1. Introdução – Aspectos Gerais A responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais sempre gerou controvérsias no foro, na medida em que as mesmas refletem as despesas ordinárias ou extraordinárias de condomínios edilícios e devem ser repartidas, compartilhadas ou divididas entre os titulares das unidades que compõem determinado empreendimento (CC, art. 1.334, inciso I) de acordo com os critérios estabelecidos em lei ou na respectiva convenção (CC, art. 1.336, inciso I). Referidas despesas são consideradas de natureza propter rem1, de modo que vinculariam o titular atual da coisa ao seu pagamento ainda que a unidade tenha sido adquirida após o surgimento da dívida2. Nesse sentido o art. 1.345 do Código Civil enuncia, verbis: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” (Grifamos)

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“As contribuições condominiais são típicas obrigações propter rem, tanto porque têm por fonte situação jurídica de direito das coisas, como porque se destinam à conservação da res comum.” (BUNAZAR, Maurício. Obrigação propter rem: aspectos teóricos e práticos. São Paulo: Atlas, 2013, p. 133). “3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública.” (STJ, REsp 1.523.696/ RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, julgado em 26/02/2019, DJe 01/03/2019)

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Nesta hipótese, o débito não perseguiria o ex-titular da unidade porque a integralidade da dívida permaneceria vinculada ao imóvel independentemente de quem seja o seu titular3. Em que pese a literalidade do art. 1.345 do Código Civil que enuncia a natureza jurídica propter rem das dívidas condominiais, 3 (três) importantes acontecimentos supervenientes à entrada em vigor do Código Civil modificaram os efeitos que as dívidas condominiais estariam aptas a gerar: a) o primeiro deles foi o julgamento proferido pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça em 08/04/2015, sob o rito dos recursos repetitivos, nos autos do REsp 1.345.331-RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, ao ter fixado a responsabilidade pelo pagamento de dívidas condominiais oriundas de unidades autônomas que foram objeto de compromissos de compra e venda; b) o segundo deles foi o julgamento proferido pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao ter julgado em 06/08/2015, o REsp 1.442.840-PR, Rel. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, ao ter redimensionado a responsabilidade pelo pagamento de dívidas condominiais oriundas de unidades autônomas que foram objeto de compromissos de compra e venda, o que resultou em uma orientação diferente daquele que havia sido fixada no REsp 1.345.331-RS; c) o terceiro deles foi a entrada em vigor do Código de Processo Civil (Lei n° 13.105/15) que, em nosso sentir, alterou parcialmente a questão por meio dos seus arts. 843 e 908. Neste artigo iremos abordar, de forma sucinta, as 3 (três) situações mencionadas.

2. A Responsabilidade pelo Pagamento das dívidas condominiais 2.1 Análise do REsp 1.345.331-RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão No Informativo de Jurisprudência n° 560 do Superior Tribunal de Justiça foi noticiado o julgamento pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça em 08/04/2015, sob o rito dos recursos repetitivos, do REsp 1.345.331-RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, no qual foram fixadas as seguintes teses jurídicas relacionadas à responsabilidade pelo pagamento de dívidas condominiais oriundas de unidades autônomas que foram objeto de compromissos de compra e venda: “a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o

Conforme FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao código civil. Vol. 15. São Paulo: Saraiva, 2003, p. 284.

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imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. De início, cumpre esclarecer que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.” (Grifamos) Portanto, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (EREsp 138.389-MG, Segunda Seção, DJ 13/9/1999), sem prejuízo, todavia, de eventual ação de regresso. Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014). Por fim, ressalte-se que o CC, em seu art. 1.345, regulou, de forma expressa, a questão ora analisada, ao dispor que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.”

Portanto, ainda que o art. 1.345 do Código Civil estabeleça expressamente que o adquirente de uma unidade autônoma integrante de um condomínio edilício responderia pelos débitos do alienante, o STJ decidiu que a responsabilidade pelas despesas de condomínio de uma unidade objeto de promessa de compra e venda poderia recair sobre o promissário comprador, a depender dos seguintes pressupostos: 1º - a comprovação de que o promissário comprador foi imitido na posse da unidade autônoma adquirida; 2º - o condomínio edilício teve conhecimento inequívoco da existência do referido contrato.

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Se acaso algum dos pressupostos enunciados não tiver sido preenchido, a responsabilidade pelas dívidas condominiais continuaria a ser titularizada pelo promitente vendedor, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Em outras palavras, segundo o Superior Tribunal de Justiça o promitente vendedor, tão logo tenha imitido o promissário comprador na posse do imóvel prometido à venda, deverá comunicar o condomínio edilício para comprovar que o mesmo tivera ciência inequívoca da transação a fim de afastar a sua legitimidade passiva para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Sem que isto ocorra a responsabilidade pelas despesas condominiais continuaria a ser do promitente vendedor, ressalvado a este a faculdade de exercer o direito de regresso em face do promissário comprador pelas quotas condominiais que tiver pago após a imissão na posse pelo promissário comprador. Todavia, uma vez atingidos os pressupostos enunciados para a responsabilização do promissário comprador, em muitas situações a recuperação dos créditos titularizados pelo condomínio edilício restaria frustrada. Expliquemos. As dívidas condominiais podem decorrer de unidades autônomas já quitadas ou ainda a quitar. Na primeira hipótese – unidade autônoma já quitada -, a própria unidade não poderia ser leiloada porque apenas os eventuais direitos que o promissário comprador titularizasse sobre o objeto transmitido poderiam sofrer constrição e vir a ser arrematados. Em síntese, não seria possível penhorar direitos patrimoniais mais extensos do que aqueles pertencentes ao devedor, situação apta a violar o princípio da continuidade ainda que a arrematação seja considerada um modo originário de aquisição da propriedade, o que será objeto de estudo futuro. Na segunda hipótese, se o compromisso de compra e venda ainda não tivesse sido quitado, o que sói acontecer nestas situações, na prática o leilão dos eventuais direitos aquisitivos do promissário comprador poderia restar inviabilizado porque o arrematante sub-rogar-se-ia na posição jurídica dantes ocupada pelo promissário comprador e passaria a ser o devedor das parcelas contratuais vencidas e vincendas perante o promitente vendedor. Nesse caso, quanto maior fosse a dívida contratual do promissário comprador perante o promitente vendedor, maior seria a probabilidade de frustração do leilão dos direitos aquisitivos do responsável pela dívida. Segundo pensamos, foi por esta razão que a 3ª Turma do STJ redimensionou, em verdadeiro distinguishing, a tese jurídica fixada pelo STJ no REsp

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1.345.331-RS, a fim de evitar que os condomínios edilícios sofressem prejuízos de monta, o que será abordado no item seguinte.

2.2 Análise do REsp 1.442.840-PR, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino à luz do regime jurídico das obrigações indivisíveis No Informativo de Jurisprudência n° 567 do Superior Tribunal de Justiça foi noticiado o julgamento do REsp 1.442.840-PR em 06/08/15, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, no qual a 3ª Turma do STJ estabeleceu, verbis: “O promitente comprador e o promitente vendedor de imóvel têm legitimidade passiva concorrente em ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão daquele na posse do bem, admitindo-se a penhora do imóvel, como garantia da dívida, quando o titular do direito de propriedade (promitente vendedor) figurar no polo passivo da demanda.”

Eis as conclusões que foram adotadas pela 3ª Turma do STJ, verbis: “Porém, a tese firmada no repetitivo [REsp 1.345.331-RS] deve ser interpretada de acordo com a solução dada ao caso que deu origem à afetação. Há de se observar, portanto, que, no caso do REsp 1.345.331-RS, a ação de cobrança havia sido ajuizada contra o proprietário (promitente vendedor), tendo havido embargos de terceiro pelos promitentes compradores na fase de execução. Naquele julgado, entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais seria dos promitentes compradores, porque relativas a débitos surgidos após a imissão destes na posse do imóvel. Porém, não se desconstituiu a penhora do imóvel. Há, portanto, uma aparente contradição entre a tese e a solução dada ao caso concreto, pois a tese 1, “c”, em sua literalidade, conduziria à desconstituição da penhora sobre o imóvel do promitente vendedor. A contradição, contudo, é apenas aparente, podendo ser resolvida à luz da teoria da dualidade da obrigação. Observe-se, inicialmente, que o promitente comprador não é titular do direito real de propriedade, tendo apenas direito real de aquisição caso registrado o contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, o condomínio ficaria impossibilitado de penhorar o imóvel. Restaria, então, penhorar bens do patrimônio pessoal do promitente comprador. Porém, não é rara a hipótese em que o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel e não possua outros bens penhoráveis, o que conduziria a uma execução frustrada. Esse resultado não se coaduna com a natureza, tampouco com finalidade da obrigação propter rem. Quanto à natureza, é da essência dessa obrigação que ela nasça automaticamente com a titularidade do direito real e somente se extinga com a extinção do direito ou a transferência da titularidade, ressalvadas as prestações vencidas. Como se verifica, não há possibilidade de a obrigação se extinguir por ato de vontade do titular do direito real, pois a fonte da obrigação propter rem é a situação jurídica de direito real, não a manifestação de vontade. Logo, a simples pactuação de uma promessa de compra e venda não é suficiente para extinguir a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio. De outra parte, quanto à finalidade, a obrigação propter rem destina-se a manter a con-

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servação da coisa. Nessa esteira, ao se desconstituir a penhora sobre o imóvel, o atendimento da finalidade de conservação acaba sendo comprometido, pois o condomínio passa a depender da incerta possibilidade de encontrar bens penhoráveis no patrimônio do promitente comprador. Vale lembrar, ainda, que a mera possibilidade de penhora do imóvel tem, por si só, o efeito psicológico de desestimular a inadimplência, de modo que a impossibilidade de penhora geraria o efeito inverso, atentando contra a finalidade da obrigação propter rem, que é manter a conservação da coisa. Há premente necessidade, portanto, de se firmar uma adequada interpretação da tese firmada pelo rito do art. 543-C do CPC, de modo a afastar interpretações contrárias à natureza e à finalidade da obrigação propter rem. Uma interpretação interessante pode ser obtida com a aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional à hipótese de pluralidade de direitos subjetivos reais sobre a coisa. Segundo essa teoria, a obrigação se decompõe em débito (Schuld), o dever de prestar, e responsabilidade (Haftung), a sujeição do devedor, ou terceiro, à satisfação da dívida. Aplicando-se essa teoria à obrigação de pagar despesas condominiais, verifica-se que o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, no caso, o promitente comprador, valendo assim o brocardo latino ubi commoda, ibi incommoda. Até aqui, não há, a rigor, nenhuma novidade. A grande diferença é que o proprietário não se desvincula da obrigação, mantendo-se na condição de responsável pelo pagamento da dívida, enquanto mantiver a situação jurídica de proprietário do imóvel. Essa separação entre débito e responsabilidade permite uma solução mais adequada para a controvérsia, preservando-se a essência da obrigação propter rem. Restauram-se, desse modo, as conclusões de um entendimento já trilhado por esta Corte Superior, em voto proferido pelo Min. Ruy Rosado de Aguiar no REsp 194.481SP, Quarta Turma, DJ 22/3/1999. É certo que esse julgado acabou sendo superado, ante os questionamentos do Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira nos EREsp 138.389MG, o que influenciou a jurisprudência desta Corte a partir de então. Cabe, portanto, enfrentar os referidos questionamentos. O primeiro diz respeito à possibilidade de o proprietário do imóvel ficar vinculado à obrigação por longos anos, caso o promitente comprador não providencie a lavratura da escritura e o devido registro. Esse questionamento, entretanto, diz respeito exclusivamente à relação obrigacional estabelecida entre o proprietário (promitente vendedor) e o promitente comprador, os quais podem estabelecer prazo para a ultimação do negócio jurídico, inclusive com fixação de multa. Se não o fazem, deixam aberta a possibilidade de o negócio jurídico ficar pendente de exaurimento por longos anos, devendo arcar com as consequências de seus atos. O outro questionamento diz respeito à possível falta de interesse do proprietário, ou melhor, “quase ex-proprietário”, em contestar a ação de cobrança de despesas condominiais, uma vez que o interesse direto seria do promitente comprador, já imitido na posse do imóvel. Sobre esse ponto, cabe ressaltar que o proprietário do imóvel responde pelos débitos condominiais com todo o seu patrimônio, não somente com o imóvel, pois a obrigação propter rem não se confunde com os direitos reais de garantia. Não se pode afirmar, portanto, que faltaria interesse ao proprietário em contestar a demanda, pois correrá o risco de sofrer constrição em seu patrimônio pessoal, uma vez que dinheiro e depósitos bancários têm preferência sobre a penhora do imóvel (art. 655, I, do CPC).

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De outra parte, o promitente comprador poderá, a qualquer tempo, ingressar na demanda como assistente litisconsorcial (art. 54 do CPC), para assumir a defesa de seus interesses. Por último, não restam dúvidas de que, entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter que arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente. Conclui-se, portanto, que os questionamentos referidos no EREsp 138.389-MG não obstam a interpretação da tese à luz da teoria da dualidade da obrigação.” (Grifamos)

Nesta hipótese, ainda que a tese jurídica fixada no REsp 1.442.840-PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO não seja dotada de eficácia vinculante, a nós parece que a tese fixada nos autos em comento se harmoniza com a letra e o espírito do art. 1.345 do Código Civil, pois preserva a responsabilidade do proprietário da unidade alienada perante o condomínio edilício e permite ao credor atingir o patrimônio do responsável pela dívida ainda que este não fosse mais o seu devedor pela transmissão da posse da unidade a terceiro. Todavia, respeitadas as doutas opiniões em contrário, temos sustentado que a melhor solução da questão demandaria a aplicação das regras relativas às obrigações indivisíveis. Vejamos. Em que pese representar uma evolução no pensamento jurídico do tormentoso tema em análise, pensamos que a tese jurídica fixada no REsp 1.442.840PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO revelou-se incompleta porque a 3ª Turma do STJ deveria ter esclarecido se a legitimidade concorrente do promitente vendedor e do promissário comprador para que respondessem pelas dívidas condominiais seria conjunta ou disjuntiva. Se conjunta, promitente vendedor e promissário comprador deveriam figuram no polo passivo da demanda promovida pelo condomínio edilício. Ao contrário, se disjuntiva fosse a legitimidade passiva a demanda poderia ser direcionada a qualquer um dos figurantes do negócio jurídico ou a ambos. Não obstante, temos sustentado que as dívidas condominiais devem ser submetidas ao regime jurídico das obrigações indivisíveis com fundamento no art. 258 do Código Civil, segundo o qual “A obrigação é indivisível quando a prestação tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetíveis de divisão, por sua natureza(...).” (Grifamos) Nessa hipótese, a dívida condominial oriunda de uma unidade autônoma, que é um bem indivisível por sua própria natureza, atribuiria a responsabilidade indivisível pelo seu pagamento ao promitente vendedor e ao promissário com-

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prador porque acarretaria a responsabilidade de ambos pelo pagamento da dívida toda (CC, art. 259). E aquele que pagasse a dívida sub-rogar-se-ia na posição do credor satisfeito e poderia exigir o seu ressarcimento do outro coobrigado (CC, art. 259, parágrafo único). Referido fundamento jurídico teria dupla finalidade: a) atribuiria uma consequência jurídica adequada às obrigações propter rem, pois preservaria a eficácia real e, portanto, erga omnes das dívidas irradiadas de unidades autônomas e preservaria a finalidade do art. 1.345 do Código Civil, qual seja, a preservação e manutenção do condomínio edilício; b) respeitaria o princípio da relatividade dos efeitos dos contratos, pois a existência de um compromisso de compra e venda seguido da imissão do promissário comprador na posse da unidade não teriam o condão de alterar a responsabilidade decorrente duma obrigação propter rem, mantendo intacta a finalidade do art. 1.345 do Código Civil. Caso contrário, o risco da cobrança judicial das dívidas condominiais continuaria a ser aferível casuisticamente, o que contribuiria para a insegurança que ronda a recuperação de créditos pelos condomínios edilícios e continuaria a onerar os demais condôminos adimplentes. E mais: aos promissários compradores inadimplentes a jurisprudência continuaria a sinalizar que valeria a pena ser inadimplente, pois se a responsabilidade recaísse apenas sobre os promissários compradores o risco dos condomínios edililícios nada receberem cresceria exponencialmente porque o credor só poderia requerer a penhora dos eventuais direitos que o promissário comprador titularizasse sobre a unidade alienada. Porém, o direito não pode descolar-se da realidade socioeconômica e perder de norte uma das suas finalidades: atribuir segurança aos jurisdicionados e dotá-los de instrumentos jurídicos que sejam aptos a permitir a tutela de direitos e a satisfação das pretensões correlatas.

2.3 Análise dos artigos 843 e 908 do Código de Processo Civil De outro lado, uma vez demonstrada a dualidade de entendimentos que foram adotados pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, iremos analisar como os artigos 843 e 908 do Código de Processo Civil alteraram parcialmente a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais, situação esta que, ao nosso ver, deveria ser objeto de preocupação dos operadores do direito. Destarte, o art. 843 do Código de Processo Civil, enuncia, verbis: “Art. 843. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação

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do bem. § 1º É reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições. § 2º Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação.”

Segundo se extrai do art. 843 do Código de Processo Civil, nas hipóteses em que a titularidade da unidade autônoma de um condomínio estiver submetida ao regime jurídico do condomínio geral (CC, art. 1.314 a 1.326) ou da mancomunhão (CC, arts. 1.658 a 1.671), o condômino ou comunheiro não devedor não poderá ser responsabilizado por dívida alheia, mas isso não significa que poderá ser opor à alienação forçada do bem para manter a sua meação, quota-parte ou fração. Nessa hipótese, o imóvel que se ostentar dotado de indivisibilidade será alienado por inteiro, de maneira que a meação, quota-parte ou fração do titular não devedor recairá, apenas e tão-somente, sobre o produto da alienação do bem, razão por que não haverá alienação forçada do bem por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação (CPC, art. 843, § 2°). A 32ª Câmara de Direito Privado do TJSP decidiu, nos autos do AgI n° 2236463-30.2017.8.26.0000 relatados pelo Des. Luis Fernando Nishi em julgamento que fora realizado em 27/08/2018, que seria aplicável o art. 843 do Código de Processo Civil para o fim de preservar a metade do produto da venda judicial da unidade autônoma que foi adquirida pelo cônjuge devedor quando era solteiro, mas passou a ser de ambos os cônjuges por força da adoção do regime da comunhão universal de bens. Dessa forma, uma vez que a agravante era e é cônjuge de um devedor que havia contraído uma determinada dívida anteriormente ao casamento, dívida essa que pelo regime de bens não atingiria o cônjuge não devedor, aplicar-se-ia ao caso o art. 843 do Código de Processo Civil. Já o art. 908, § 1°, do Código de Processo Civil dispõe, verbis: “Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.” (Grifamos)

Diante da claríssima redação do art. 908, § 1°, do Código de Processo Civil, não há dúvidas da opção manifestada pelo legislador: os adquirentes, por arrematação ou adjudicação, de uma unidade autônoma com débitos condomi-

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niais receberão a coisa totalmente livre desses débitos porque as quotas condominiais em atraso poderão ser recebidas diretamente pelo condomínio edilício sobre o produto oriundo do leilão judicial. Nessa hipótese, se a dívida condominial superasse o valor da unidade autônoma arrematada ou adjudicada o condomínio edilício continuaria a ser credor do saldo não satisfeito, mas o bem forçadamente alienado seria transmitido ao adquirente livre de débitos condominiais. E diante desse quadro, caberia ao credor diligenciar para localizar outros bens do responsável que poderiam vir a ser penhorados para garantir a futura satisfação do seu crédito. Com efeito, a partir da entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015 não se ostenta mais cabível o entendimento de que eventuais adquirentes de uma unidade autônoma com débitos condominiais, ainda que por arrematação ou adjudicação, tornar-se-iam automaticamente responsáveis por esses débitos, na esteira do que dispõe o art. 1.345 do Código Civil4, por força da claríssima redação do art. 908, § 1°, do Código de Processo Civil, pois o dispositivo processual não pode deixar de ser aplicável por conveniência ou não dos operadores do direito5.

“(...) 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação “propter rem”, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ, REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019) Sobre o tema, doutrina JOSÉ MIGUEL GARCIA MEDINA: “A regra prevista no § 1.º do art. 908 do CPC/2015, segundo a qual os créditos que recaem sobre o bem sub-rogam-se sobre o respectivo preço, aplica-se, também, aos créditos de natureza propter rem. Não havia regra correspondente, no Código revogado. Controvertia-se, na jurisprudência, sobre se saber se o arrematante ficaria ou não responsável pelas dívidas condominiais. Decidiu-se, por exemplo, que “o arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação” (STJ, REsp 1.044.890/RS, rel. Min. Sidnei Beneti, 3.ª T., j. 20.05.2010; no mesmo sentido, cf. STJ, AgRg no REsp 1.370.434/RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3.ª T., j. 06.11.2014). Tal orientação, à luz do Código de Processo Civil de 2015, resta superada. Havia, ainda, decisões que aplicavam a mesma solução dada a débitos tributários (cf. comentário supra), salvo se houvesse previsão em sentido diverso, no edital: “as dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas” (STJ, REsp 1.092.605/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª T., j. 28.06.2011). A controvérsia foi retratada, de modo amplo, no julgamento do REsp 981.544/ DF (rel. Min. João Otávio de Noronha, 3.ª T., j. 18.02.2014). O Código de Processo Civil de 2015, no entanto, não abre espaço para essa distinção, restando superada também tal orientação jurisprudencial. O novo Código deixa claro que o adquirente do bem (arrematante ou adjudicante) está liberado da responsabilidade por quaisquer créditos incidentes sobre o bem, inclusive aqueles de natureza propter rem, solução que se ajusta à natureza originária da propriedade adquirida (cf. comentário ao art. 879 do CPC/2015).” (In Código de processo civil comentado. 6. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2020, ed. eletrônica) (Grifamos)

II A ESTRUTURAÇÃO DE EMPREEMDIMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DA SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO – SCP Alexandre Lopes da Rosa

Bacharel em Direito pela Faculdade de Ciências Sociais de Florianópolis – CESUSC. Formado em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Varas – FGV. Pós graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade do Sul de Santa Catarina – UNISUL. Pós Graduando em Negócios Imobiliário pela Fundação Instituto de Administração - FIA. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Integrante da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC, Vice Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de Santa Catarina – IASC. Presidente da Casa da Cultura Jurídica.

SUMÁRIO: 1. Introdução – 2. Breve Considerações Sobre Tipos de Estruturas Jurídicas para Permuta Imobiliárias - 2.1. Contrato de Parceria - 2.2. Contrato de Permuta Física - 2.3. Consórcio - 2.4. Sociedade de Propósito Específico – SPE - 3. Características da Sociedade em Conta de Participação – SCP - 4. A SCP no Empreendimento Imobiliário - 5. Conclusão

1. Introdução A atual competitividade no mercado imobiliário não permite aventuras para empresas que pretendem crescer e perdurar neste ramo de atividade. Torna-se imprescindível não apenas os serviços de inteligência de mercado, boas equipes, mas também é fundamental a estruturação societária adequada para desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. O presente ensaio aborda de forma sucinta algumas das diferentes formas da incorporadora adquirir o terreno, no qual se desenvolverá o empreendimento, através de permuta, no qual deverá entregar em troca, ao final da obra, lotes, unidades imobiliárias, ou parte lucro ao antigo proprietário deste terreno. Com mais profundidade, abordará a utilização da Sociedade em Conta de Participação para este tipo de transação. A permuta imobiliária, comumente chamada por operadores do mercado de “permuta por área construída” se mostra como importante ferramenta para desenvolvimento de empreendimentos, na medida que oferece fôlego ao fluxo