Manuales Universitarios de Edificaci贸n 1
Mediciones y PRESUPUESTOS
Colecci贸n dirigida por Jorge Sainz
Fernando Valderrama
Manuales Universitarios de Edificación 1
Mediciones y PRESUPUESTOS Edición 2010 actualizada y aumentada
Para arquitectos e ingenieros de edificación
Prólogo Federico García Erviti Edición Jorge Sainz
Editorial Reverté
© Fernando González Fernández de Valderrama, 2007, 2010 fvalderrama@presto.es Esta edición: © Editorial Reverté, SA, Barcelona 1ª: 2007 2ª: 2010 Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública o transformación de esta obra sólo puede realizarse con la autorización de sus titulares, salvo las excepciones previstas por la Ley 23/2006 de Propiedad Intelectual, y en concreto por su artículo 32, sobre ‘Cita e ilustración de la enseñanza’. Los permisos para fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra pueden obtenerse en Cedro (Centro Español de Derechos Reprográficos, www.cedro.org). Editorial Reverté, S.A. Calle Loreto 13-15, local B · 08029 Barcelona Tel: (+34) 93 419 3336 · Fax: (+34) 93 419 5189 Correo E: reverte@reverte.com · Internet: www.reverte.com Impreso en España · Printed in Spain I SBN 978-84-291-3201-4 Depósito Legal: B 33233-2010 Impresión: Reinbook Imprès, S.L., Barcelona
Registro bibliográfico (I SBD ) González Fernández de Valderrama, Fernando Mediciones y presupuestos : para arquitectos e ingenieros de edificación / Fernando Valderrama ; prólogo Federico García Erviti ; edición Jorge Sainz. – 2ª ed. act. y ampl. – Barcelona : Reverté, D.L. 2010 381 p. : il. ; 24 cm. – (Manuales Universitarios de Edificación ; 1) Bibliografía: p. [377]-381 DL B 33233-2010.– I SBN 978-84-291-3201-4 1. Construcción – Costos – Manuales, tratados, etc. 2. Arquitectura – Proyectos – Manuales, tratados, etc. I. García Erviti, Federico (1949-), pr. II. Sainz Avia, Jorge, ed. III. Título. IV. Serie. 69:657.474.5(075.8) 72.012.1(075.8)
Índice
Prólogo De la teoría de las elecciones al arquitecto ‘predictivo’ . . . . 13 Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 i
El contexto del presupuesto Objetivo del presupuesto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Tipos de presupuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Predecir el coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · ¿Se puede predecir el coste de la construcción? . . . . . . . . . . . . . Gestión de costes del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Metodología de gestión de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Variaciones del alcance y las prestaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . · La experiencia de la industria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Normativa de la edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La Ley de Ordenación de la Edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . El Código Técnico de la Edificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Disposiciones generales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Documentos Básicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Documentos del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La Ley de Contratos del Sector Público . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Definición del contrato de obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El proyecto para el contrato de obras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Responsabilidades en la elaboración de proyectos . . . . . . . . . . . . Reglamento de la de la normativa para obra pública . . . . . . · Obras a tanto alzado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Anteproyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Proyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Instrucciones para la redacción de proyectos . . . . . . . . . . . . . La Norma Une 157001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Definición de los documentos para los Oct . . . . . . . . . . . . . . Prelación entre documentos del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . .
25 26 26 27 29 30 32 34 35 37 38 38 39 39 43 44 45 47 48 48 48 49 50 51 53 53
6 ii
mediciones y presupuestos
Antes del proyecto El presupuesto a lo largo del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 Métodos de estimación de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Estimación por promedios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 · Inductores de coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 · Calibrado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 · Ajustes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 · Sistemas de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 · Costes de proyectos reales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 · Valor catastral . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 Combinación de proyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 · Media, mediana y desviación estándar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Interpolación de capítulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 · Combinación de capítulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 · Promedios por infraestructura y áreas funcionales . . . . . . . . . . 79 Propuestas históricas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Predimensionado automático . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Tipos de ajuste de los costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Ajuste de la oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 Ajuste por tamaño . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Ajuste por ubicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Ajustes de geometría . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Ajustes entre fechas y países . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 · Comparación entre países . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 · Ajustes culturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Contingencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
iii
Las unidades de obra El presupuesto por unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 · El proceso del presupuesto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Selección de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 · Nivel de integración de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Cuadros de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 · Nivel de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 · Otra ayudas a la redacción de proyectos . . . . . . . . . . . . . . . . . .115 Conceptos paramétricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 · Redacción de precios paramétricos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 Texto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 · Especificación de materiales y sistemas . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 · Otros elementos del texto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 · Ejemplo de textos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
índice Cantidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Unidad de medida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Precio proporcional y ajustes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Costes fijos y costes variables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El precio justo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Ajuste del precio de las unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . Codificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Descomposición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Costes directos e indirectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Costes directos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Naturalezas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Materiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Ajuste de los costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Sostenibilidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Maquinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Ajuste del coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Análisis del coste variable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mano de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Número de trabajadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Ajustes del coste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medios auxiliares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Otros tipos de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Precios auxiliares . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Partidas alzadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Agrupaciones de unidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . iv
7 126 126 127 129 132 133 134 136 138 140 141 142 144 145 146 147 149 149 150 151 152 153 153 155 155 155 156 157
Las mediciones Medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Estado de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Textos de referencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Líneas de medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Criterios de medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Identificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Actividades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dimensiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Precisión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Fórmulas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
159 161 162 163 164 167 168 168 169 169
8
mediciones y presupuestos
Estrategia de medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Reutilización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Transferencia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Orden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Otros sistemas de medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Análisis de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Errores más habituales al elaborar un presupuesto . . . . . . La medición de planos digitales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Medición con el programa de CAD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Medición desde el programa de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . · Medición automática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El modelo integrado del edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El estándar IFC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v
Un ejemplo práctico Presupuesto y medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Datos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Estimación del coste por promedios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid . . . . . . . . . . . . . . . . . · Honorarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · A SEMAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Predimensionado por unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . Selección de unidades de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Análisis del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Repaso del cuadro de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Comprobación con el predimensionado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Texto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Medición . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Precios y resumen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Resumen y comparación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ejemplo completo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
vi
170 171 172 175 176 177 177 181 181 183 184 187 188
189 189 191 191 192 193 194 198 198 199 202 203 204 209 210 210
El presupuesto Capítulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Clasificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Lista de capítulos recomendada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Costes indirectos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Valoración oficial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Valoración real . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Del pem al presupuesto de adjudicación . . . . . . . . . . . . . . . . · Presupuesto de ejecución material (PEM ) . . . . . . . . . . . . . . . . .
213 214 217 218 219 221 221 221
índice · Gastos generales de empresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Beneficio industrial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Presupuesto base de licitación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Presupuesto estimado de adjudicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El presupuesto general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Coste del terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Costes del proyecto y la dirección de obra . . . . . . . . . . . . . . . . · Costes de la construcción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Otros costes e ingresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Resumen global de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentos impresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Anejos a la memoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Cuadro de precios unitarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Cuadro de precios descompuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Estado de mediciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Resumen de capítulos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Intercambio de presupuestos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El formato FIEBDC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vii
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Otros documentos del proyecto La memoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El pliego de condiciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El pliego de cláusulas administrativas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El pliego de cláusulas administrativas en obra pública . . . . . . · El pliego de condiciones técnicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El pliego de prescripciones técnicas en obra pública . . . . . . . . El estudio de seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Estudio de seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Plan de seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Número de trabajadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El plan de control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Contenido del plan de control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Presupuesto del plan de control . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El estudio de control de residuos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Honorarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
viii
9
245 246 247 249 250 253 254 255 258 258 260 260 262 264 266
Planificación Objetivos de la planificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Técnicas de planificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planificación simplificada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Estimación del plazo total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
271 273 273 274
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mediciones y presupuestos
· Reparto de costes por patrón de gasto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Planificación manual de costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Duración basada en rendimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Duración basada en costes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Número de equipos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Planificación por red de precedencias . . . . . . . . . . . . . . . . . . El tiempo justo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ix
275 278 279 279 281 283 284 286
La dirección de obra Tareas de los agentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Métodos de contratación y abono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Contratación en obra pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Comparación de ofertas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Preparación de la oferta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Adjudicación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Bajas excesivas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Comparación de ofertas en obra privada . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Certificación por precios unitarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Relación valorada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Variación de las cantidades ejecutadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Acopios de materiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Abonos a cuenta por instalaciones y equipos . . . . . . . . . . . . . . · Liquidación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Revisión de precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Revisión de precios en obra pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Revisión de precios en obras privadas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Certificaciones oficiales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Modificaciones del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Nuevos precios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Modificados o reformados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Proyectos complementarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Resumen de las variaciones del proyecto . . . . . . . . . . . . . . . . . Documentación durante la ejecución de la obra . . . . . . . . . · Control de calidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Seguridad y salud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Certificado final de obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Actas específicas de obra pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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índice Documentación de la obra terminada . . . . . . . . . . . . . . . . . . · El Libro del Edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Documentos durante el ciclo de vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Control de certificaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Producción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gestión del valor ganado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . El modelo económico completo de la obra . . . . . . . . . . . . . . x
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Conclusiones Actitudes ante el proyecto y la obra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . La construcción española . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Líneas de desarrollo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Los profesionales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · Las instituciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . · La universidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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Apéndice Notas técnicas Instrucciones del Ministerio de Defensa . . . . . . . . . . . . . . . . Criterio de medición de la superficie construida . . . . . . . . . Coeficientes por usos (Coam) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Coeficientes para el valor de las construcciones (Meh) . . . . Amortizaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pliego de condiciones generales (Cscae) . . . . . . . . . . . . . . . Lista europea de residuos (Ler) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Libro del Edificio (Comunidad de Madrid) . . . . . . . . . . . . . Fórmulas tipo para revisión de precios . . . . . . . . . . . . . . . . Ejecución y modificación de las obras (R-Lcap) . . . . . . . . . Competencias de la materia ‘Mediciones y presupuestos’ . .
353 355 356 288 362 364 368 370 372 374 376
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
De la teoría de las elecciones al arquitecto ‘predictivo’
Federico García Erviti
Federico García Erviti es Profesor Titular del Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónica de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, y autor, entre otros libros, de Compendio de arquitectura legal: derecho profesional y valoraciones inmobiliarias (última edición: 2006).
Los economistas denominan ‘coste de oportunidad’ al que se ocasiona por decisiones de inversión o de cualquier otra naturaleza para el desarrollo de un proceso productivo, y cuyo importe no se destina a otra alternativa, por lo que este concepto también suele identificarse con el valor que se podría haber obtenido con una dedicación diferente de los recursos. Y también señalan los economistas que la conducta del sujeto económico consiste en un conjunto de decisiones de elección entre las distintas alternativas posibles, de modo de que la elección más racional es la que le proporcione la mayor satisfacción; y ésta, a su vez, será la que represente menores costes dentro de la máxima utilidad. Así, la función de utilidad describe las posibilidades que tiene el individuo de obtener satisfacción, lo que está relacionado con el concepto de ‘eficiencia’, entendida ésta como la utilización más racional de los recursos disponibles para la obtención de un fin concreto. Si es evidente que todos somos sujetos (y también objeto) de múltiples decisiones económicas en las actividades de la vida cotidiana –‘economía’: oikos + nomos, es decir, las normas de administración de la ‘casa’–, no lo es menos que los procesos de edificación están enormemente condicionados por su dimensión económica. Hoy son bien conocidas las referencias de los tratadistas clásicos a la naturaleza económica de la arquitectura y del proceso edificatorio en general. Desde la mención de Vitruvio a la distribución de recursos que se destinan a la edificación y su análisis de las relaciones entre esta idea y el concepto de oikonomía –identificado con el objetivo de «procurar el menor coste de la obra conseguido de un modo racional y ponderado»–, son muchos los autores que han glosado la incidencia que el hecho económico tiene en el objeto arquitectónico como resultado de ese proceso. El más citado es probablemente Jean-Nicolas-Louis Durand, que en su Compendio de lecciones de arquitectura (18021805) relaciona la racionalidad, la economía, la utilidad y la geo-
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mediciones y presupuestos
metría, y afirma que «si la economía prescribe la más grande simplicidad, proscribe por completo todo lo que es inútil». Puede considerarse así un antecedente del Adolf Loos de “Ornamento y delito”, ya que –como señala Durand con ironía– «no se puede decorar sin dinero», por lo que debe examinarse «si es verdad que la decoración arquitectónica, tal como los arquitectos la conciben, procura todo el placer que nos prometen». También precede Durand al «menos es más» de Ludwig Mies van der Rohe, que, a su vez, puede considerarse en cierto sentido precursor de los más recientes enfoques ecológicos de la arquitectura, porque –tal como se ha dicho desde las posiciones más radicales– la única construcción sostenible es la que no se materializa y el único arquitecto verde es el que renuncia a incrementar la entropía del planeta. De modo que, en términos más modestos pero también más realistas, la eficiencia de la tan manida arquitectura sostenible pasa por un análisis riguroso de lo que es necesario o superfluo y, en definitiva, de los costes de oportunidad que supone el conjunto de decisiones sobre geometrías, sistemas, materiales o tecnologías. Hoy, sin embargo, la formación del arquitecto –al menos en el entorno universitario que mejor conoce quien esto firma– parece ignorar los efectos económicos de esa distribución de recursos vitruviana, ya que anima a los alumnos a optar alegre y confiadamente entre unas u otras soluciones espaciales y tecnológicas sin plantearse tal trivialidad, en una suerte de arquitectura ‘gratis total’. Pero en cambio, ante el sueño académico de un mundo feliz en el que el arquitecto proyecta sin límite económico alguno, el arquitecto portugués Eduardo Souto de Moura habla así de uno de sus edificios en una entrevista reciente: «Consideré un prefabricado negro, como la pizarra, hormigón negro o incluso una cerámica gris plateada. Al final, lo que decide entre todas las opciones posibles es el precio.» Así que, siguiendo otra vez a Durand, «¿no sería negligencia por nuestra parte no comenzar a instruirnos en los primeros principios de un arte, que –vistas las ventajas inmensas que nos procura y los terribles inconvenientes que puede acarrear la ignorancia o la falsa aplicación de sus principios– merece tanto ser estudiada?» A ello responde este libro, que constituirá, sin duda, una referencia imprescindible como introducción tanto a la formación
prólogo
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del alumno en la dimensión económica de la arquitectura, como al enfoque más práctico del ejercicio profesional. A primera vista, esta obra es un manual para la formación del arquitecto ‘predictivo’. El proceso edificatorio lleva consigo la dedicación de un ingente número de recursos, lo que como mínimo requiere desde las primeras fases de diseño una orientación aproximada sobre su coste final y, en definitiva, sobre el esfuerzo financiero que el promotor deberá realizar para llevarlo a cabo. Y si esta decisión es importante en el ámbito privado, aún lo es más en el de la iniciativa pública, es decir, allí donde los recursos empleados son de todos y siempre tendrían una utilización alternativa cuya rentabilidad social podría, probablemente, competir con ventaja con la que nuestro proyecto proponga. Por todo ello, desde los orígenes de la arquitectura se integró en el trabajo del arquitecto una función predictiva sobre la naturaleza económica y financiera de lo proyectado. Pero la relevancia de este libro va más allá de la mera iniciación a las técnicas de medición y de la subsiguiente previsión del coste de la edificación futura, porque el lector encontrará su mayor utilidad en la posibilidad de descubrir las relaciones entre las decisiones espaciales, tecnológicas y económicas adoptadas en el proyecto arquitectónico, con la oportuna contribución de la claridad expositiva de sus planteamientos. El autor, Fernando Valderrama, ha dedicado su actividad como profesional y docente universitario –entre otras disciplinas, como la infografía aplicada a la arquitectura, en la que hoy constituye un referente ineludible– a la investigación y el desarrollo de sistemas de predicción y análisis de costes de edificación, y su experiencia en este campo la ha trasladado de forma brillante a las páginas que siguen. Con la eficacia divulgativa a que nos tiene acostumbrados, el autor desarrolla –mediante aproximaciones sucesivas al objetivo propuesto y con ineludibles referencias a los recursos informáticos disponibles– una exposición sistemática de los distintos procedimientos de predimensionado de costes y su vinculación con el proceso de diseño; examina con detalle los criterios de medición y valoración de las unidades de obra con referencias a su gestión económica y planificación temporal; y realiza en cada caso un detallado y exhaustivo análisis de los resortes documentales y legales precisos.
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mediciones y presupuestos
Todo ello pone de manifiesto la extraordinaria utilidad de este libro, a la que sin duda contribuirá –porque la venustas también está presente como vehículo de expresión formal de las ideas– la excelente factura que caracteriza esta nueva colección en la que se publica. Madrid, julio de 2007. Profundizando en la finalidad práctica de la obra, en esta segunda edición se incorporan conceptos relacionados con la gestión de costes del proyecto, unos conceptos que forman parte de una disciplina empresarial más amplia: la dirección integrada de proyectos (project management) aplicada al sector de la edificación. Se pone de manifiesto así que para optimizar los recursos disponibles en la construcción de un edificio no sólo es necesaria la previsión adecuada de su coste futuro, sino que se requiere además un control sistemático del cumplimiento de esa estimación en el contexto de la programación de las obras y del sistema de gestión de calidad del resultado. Y también son de especial interés en esta segunda edición las nuevas referencias a algunos conceptos (como el predimensionado rápido de costes en las fases preliminares del proyecto) que ayudan a comprender de forma integral el objetivo final de la obra. Madrid, agosto de 2010.
A mis padres. A Mariaje.
28 ¿Quién de vosotros, si quiere edificar una torre, no se sienta primero y calcula los gastos, a ver si tiene para terminarla? 29 No sea que, echados los cimientos y no pudiendo acabarla, todos cuantos lo vean comiencen a burlarse de él, diciendo: 30 Este hombre comenzó a edificar y no pudo acabar. Evangelio según Lucas, 14. Cuando decidimos edificar, Primero estudiamos el terreno y luego trazamos los planos; Y cuando nos imaginamos la casa, Calculamos el coste de su construcción; Y si vemos que supera nuestras posibilidades No podemos sino dibujar unos nuevos planos de menores proporciones, o renunciar por completo a construirla. William Shakespeare, Enrique IV , parte ii, acto 1º. Es imprudente pagar demasiado, pero es peor pagar demasiado poco. Al pagar demasiado, se pierde algo de dinero, eso es todo. Cuando se paga demasiado poco, a veces se pierde todo, porque lo que se compró fue incapaz de satisfacer la función que se esperaba de ello. Las normas del comercio equitativo prohíben pagar poco y obtener mucho. Si se contrata al ofertante más barato, es mejor reservar algo para compensar el riesgo que se asume. Y en ese caso sería mejor utilizar esa reserva para pagar algo mejor. Atribuida a John Ruskin.
Introducción
Objetivos de la primera edición El objetivo de la primera edición de este libro era enseñar a realizar presupuestos y mediciones, tanto a los alumnos de arquitectura, arquitectura técnica e ingeniería como a profesionales con poca experiencia. Sin embargo, al insertar el concepto del presupuesto en el marco general de la documentación del proyecto, resultó imposible hacerlo sin tener en cuenta los restantes documentos y complementos escritos requeridos actualmente en un proyecto, y más teniendo en cuenta la avalancha de normativa para la construcción que se inició con el Real Decreto 1627 de seguridad y salud, de 1997, y que culmina en la Ley de Ordenación de la Edificación (Loe) y el Código Técnico de la Edificación (Cte). Así pues el libro –aunque desarrolla con todo detalle los presupuestos– trata también de los demás componentes del proyecto que se entregan habitualmente en formato Din-A4, como la memoria y el pliego de condiciones, más los estudios complementarios de seguridad y salud, control de calidad, gestión de residuos y documentación de la obra ejecutada. Al mismo tiempo, tiene en cuenta las tareas necesarias antes y después del proyecto: – La estimación rápida de costes. – La planificación temporal. – El proceso de oferta y contratación. – Las certificaciones. – La programación de la obra y la gestión de costes. Por último, menciona también otros documentos habituales en las obras, como el Libro del Edificio, las actas y los libros de órdenes. La segunda edición En el tiempo que la primera edición ha permanecido en las librerías no ha cambiado el entorno en lo que afecta a la tarea del
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mediciones y presupuestos
presupuesto de tal manera que se justifiquen cambios importantes del texto. Pero el autor sí ha cambiado mucho: – Por haber cursado el excelente Programa Executive en Construcción (Pec) en el Centro Superior de Edificación de la Universidad Europea de Madrid. – Por haber impartido numerosos cursillos basados en este libro en Colegios de Arquitectos de toda España. – Por haber revisado y adaptado el libro La gestión del proceso de edificación, de Gavin Tunstall, editado en esta misma colección. – Por haber colaborado en el diseño del plan del nuevo grado en Ingeniería de Edificación para la Universidad Europea de Madrid, el primero aprobado e impartido en España de acuerdo con los criterios del Espacio Europeo de Educación Superior, y cuyas competencias para la materia ‘Mediciones y presupuestos’ figuran en el apéndice de este libro. – Por haber actuado como promotor de su propia vivienda, pero no como arquitecto, ni como arquitecto técnico, ni como constructor. Debido a todo ello, el autor ha cambiado su percepción sobre lo que es verdaderamente importante, y cree también haber adquirido nuevas competencias y nuevas habilidades que desea transmitir lo antes posible. Entre esos nuevos descubrimientos están: – La escasa importancia que fuera del entorno mediterráneo se da a las titulaciones, las atribuciones profesionales y la legislación sobre formalismos de detalle, a cambio del énfasis en las metodologías correctas, con efecto sobre la realidad, y la puesta en marcha de procesos transparentes y auditables. – El sorprendente espíritu de colaboración que se da en los países más desarrollados entre los diferentes agentes de la edificación, incluyendo al promotor y al constructor, en lugar de nuestra tradicional actitud de enfrentamiento basada en prejuicios e intereses corporativos. – El avance de las formas de contratación y gestión del proyecto alternativas al sistema clásico de licitación competitiva, desde el método alemán al auge de las concesiones.
introducción
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– La constatación de que la construcción española es una de nuestras mejores industrias, con una fuerte expansión internacional, basada entre otros factores en sus desarrollados sistemas de información de costes para la construcción. Se añaden en esta edición referencias a todos estos aspectos, pero el efecto más importante de este cambio de percepción ha sido reequilibrar los contenidos, eliminando para ello las referencias de tipo administrativo y burocrático, y sustituyéndolas por recomendaciones y buenas prácticas basadas en la utilidad, el sentido común o la ética. Criterios El libro estimula una actitud positiva y práctica hacia el presupuesto, que se considera una tarea interesante y útil, cuya elaboración es una parte productiva de la redacción del proyecto, no una obligación burocrática. Recorre el camino completo del presupuesto, desde el inicio del encargo hasta la recepción del edificio terminado, pasando por el desarrollo del proyecto y las distintas fases de la ejecución. Tiene en cuenta un punto de vista integrado entre el presupuesto y el resto de los documentos del proyecto, especialmente los escritos. Indica la procedencia y el respaldo legal de cada criterio, para diferenciar las exigencias obligatorias para todas las obras, las requeridas por la Administración pública, las recomendaciones personales y otras costumbres que se mantienen por rutina o son exclusivas de organismos determinados. Evita toda referencia a leyes y normativas derogadas, procedimientos y costumbres obsoletos. Propone normas y procesos estandarizados para estas tareas, insistiendo en que el profesional no trabaja aislado, sino en un entorno en el que hay muchos más agentes interactuando, frente a la tendencia natural al trabajo individualizado y a la personalización improductiva. Incluye las tablas y otros elementos de referencia necesarios para aplicar los procedimientos descritos en el texto, o indica dónde pueden obtenerse, incluyendo bibliografía y otros recursos complementarios.
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mediciones y presupuestos
Aunque está destinado a los profesionales que redactan proyectos o colaboran con ellos, tiene en cuenta también los puntos de vista y las necesidades de los restantes agentes de la edificación (como la empresa constructora o el promotor) a fin de entender globalmente el sistema de costes de la construcción. Requisitos El libro parte del nivel habitual en la enseñanza universitaria de este tipo de conocimientos en las carreras técnicas, es decir, prácticamente de cero. Se supone que el lector tiene acceso a los diferentes recursos necesarios para desarrollar su tarea profesional, como cuadros de precios para la construcción o programas informáticos, pero no se basa en ninguna herramienta comercial concreta. Textos legales Salvo donde se indica lo contrario, las citas de la normativa y de otras fuentes son resúmenes realizados por el autor. El lector debe recurrir a las referencias originales si desea conocer su texto exacto y el contexto en el que se realizan. Ruego a los profesores El contenido de este libro, y especialmente el formato estructurado en apartados cortos y listas en el que se presentan sus contenidos, se podría aprovechar para la forma de enseñanza clásica que consiste en leer los textos en clase y posteriormente exigir su reproducción en los exámenes de forma memorística. Estoy seguro de que los profesores encontrarán la manera de utilizar este libro de otra manera, como ayuda para el aprendizaje de las competencias a las que se refiere, incluyendo su evaluación, sin recurrir a ese truco fácil. Ruego especialmente que se evite usar el libro en la docencia si el alumno tiene algún tipo de limitaciones para consultarlo durante los exámenes. Agradecimientos Gonzalo García me ofreció montar una empresa cuando yo creía que las empresas venían ya montadas y que las personas normales no hacían eso. Instalamos el primer programa Presto en el verano de 1981, para un ordenador Hp-87, y seguimos entregándolos, si bien ahora ya no lo hacemos personalmente.
introducción
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Mis compañeros durante la carrera (Rafael García, Jorge Sainz, Roberto Osuna, Manuel Blanco, Javier Girón y María Teresa Valcarce) me ayudaron con su ejemplo a superar el trauma de ser arquitecto y no hacer proyectos: ninguno construye. Mis únicos proyectos, realizados para la Administración central, fueron probablemente los primeros de España con un presupuesto realizado por ordenador. Debo mucha de la información que aparece en este libro a Santiago Hernán, profesor de la Universidad Europea de Madrid (Uem). Y doy las gracias a todos los que han escrito previamente sobre el tema del libro, y que figuran en la bibliografía, porque los he copiado tanto como he podido. Agradecimientos de la segunda edición A Gonzalo Gómez Mulero, director del Programa Executive en Construcción del Centro Superior de Edificación de la Uem, por la selección de los profesores, los contenidos del programa, el enfoque y la profundidad de sus clases, y su relación cercana y estimulante para los alumnos. A los demás profesores, especialmente a Rafael Guadalupe, y a todos los alumnos. A Juan Carlos García-Perrote, director de la Escuela Superior de Arte y de Arquitectura de la Uem, que me encargó la Dirección de Área de Edificación, donde tuve la ocasión de diseñar el plan del grado en Ingeniería de Edificación, y a todas las personas de la Uem con las que he tenido el placer de colaborar durante esa etapa, incluyendo las que trabajan en el edificio A, en el B, en el C y en La Moraleja. A los responsables del Consejo y los Colegios de Arquitectos Técnicos que he conocido durante la puesta en marcha del curso de adaptación a Ingeniería de Edificación para arquitectos técnicos. A los alumnos de los cursos impartidos en el Coam y en numerosos Colegios de Arquitectos de España bajo el auspicio del Consejo Superior, de los que he aprendido seguramente más de lo que han aprendido ellos. Y a todos los que trabajan en Soft, dedicados a la mejora continua de Presto, que incorpora muchas de las ideas que se han ido desarrollando al preparar este libro, junto con las que han sugerido algunos de sus miles de usuarios.
Capítulo I
El entorno del presupuesto
Objetivo del presupuesto Cuando en la construcción se habla genéricamente de ‘presupuesto’, podemos referirnos a varios conceptos relacionados: – El importe disponible por el promotor para construir un edificio. – Una cifra global estimada a priori del coste de la obra. – La lista de las unidades de obra necesarias para definir y ejecutar el proyecto, con sus especificaciones, precios y cantidades. – Los documentos del proyecto que se pueden obtener a partir de los datos anteriores y que deben cumplir determinadas condiciones formales. Conocer qué tipo de presupuesto es necesario en cada caso particular determina el esfuerzo que merece la pena dedicar a su realización, así como el grado de detalle necesario, su precisión y las consecuencias que puedan derivarse de nuestro acierto o error. Aunque se conociese de antemano el coste final de la ejecución del proyecto o el dato fuese innecesario, hay muchas más razones por las que puede ser preciso elaborar un presupuesto. Aquí el lector debería dejar la lectura y, como ejercicio, enumerar por su cuenta los objetivos que se pretende alcanzar con la elaboración del presupuesto de un proyecto, con todos los significados que se acaban de definir, antes de mirar la respuesta que viene a continuación. Funciones del presupuesto: – Cumplir la normativa que exige que cada proyecto tenga un presupuesto, como el Código Técnico de la Edificación o la Ley de Contratos del Sector Público. – Indicar al promotor el coste probable antes de ejecutar la obra.
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mediciones y presupuestos – Calcular los honorarios de redacción del proyecto y otros importes relacionados con el coste de ejecución. – Definir la obra mediante descripciones escritas, complementarias a los planos. – Ayudar a redactar otros documentos del proyecto que se basan en la información del presupuesto, como los ensayos de materiales o el tratamiento de residuos. – Servir de base para la planificación económica y temporal de la obra y la gestión de su contratación y compras. – Proporcionar un sistema para valorar periódicamente la obra ejecutada, de forma que el constructor pueda facturar su trabajo al promotor. – Permitir el control de las desviaciones en coste y plazo durante la ejecución de la obra.
A lo largo de este libro se aludirá frecuentemente a estas razones para que el lector adapte su trabajo a los resultados que necesita en cada caso –en función del proyecto, del promotor y del entorno– y no se limite a seguir un método predeterminado, basado en la inercia. Tipos de presupuestos El modelo estándar Industry Foundation Classes (Ifc), descrito en el apartado ‘La medición de planos digitales’ del capítulo iv, propone una definición normalizada de los diferentes tipos de presupuestos. En la tabla 1.1 figura el nombre original y el equivalente traducido que se usa en este texto. Predecir el coste Todos los tipos de presupuestos pretenden de una u otra manera adivinar el coste final del edificio antes de que se inicie su ejecución. Sin embargo, predecir el coste de un edificio es diferente de predecir el tiempo que hará mañana, ya que no se pueden tomar decisiones para cambiar el tiempo atmosférico, pero sí para mantener bajo control dicho coste. Paradójicamente, es más difícil realizar estimaciones objetivas en este segundo caso, porque tendemos a pensar que gracias a nuestro esfuerzo podemos alterar las estimaciones obtenidas a través del cálculo. Debido a esta falacia de control, un tercero independiente puede realizar es-
el entorno del presupuesto
Tabla 1.1. Tipos de presupuestos según el modelo IFC.
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timaciones de costes más precisas que los implicados directamente en el proyecto. ¿Se puede predecir el coste de la construcción? Quienes justifican la dificultad de prever los costes y los plazos de la construcción suelen basarse en un conjunto de razones por las cuales la construcción es estructuralmente diferente de los demás sectores industriales: – Cada edificio es en realidad un prototipo que se construye una sola vez a escala natural. – El diseñador y el constructor de un edificio son distintos, con intereses que no coinciden, a diferencia de la industria, donde generalmente la misma empresa diseña un producto y lo fabrica.
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mediciones y presupuestos – En el diseño se valora más la creatividad que la normalización, por lo que muchos de los componentes de un edificio no son productos industriales, sino componentes fabricados a medida, en taller o en la misma obra. – Cada edificio se construye en una fábrica nueva, propiedad del cliente, que no se puede controlar en su totalidad, sometida al clima y a otros factores imponderables. – Un edificio es intensivo en mano de obra poco cualificada, con elevados niveles de subcontratación y rotación, aunque estas características son compartidas con otros sectores industriales. – Aunque representa un coste bastante importante para muchos clientes, el edificio suele ser único en su vida, por lo que su experiencia no es útil en el futuro.
Sin embargo, la construcción también tiene a su favor factores de los que carece la industria: – Los métodos tradicionales utilizados desde tiempo inmemorial dan lugar a un enorme conocimiento acumulado, con datos históricos que pueden usarse como base de las estimaciones.
A la izquierda, catedral de Mejorada del Campo (Madrid), un edificio construido por Justo Gallego sin presupuesto (y sin proyecto). A la derecha, edificio Turning torso, Malmoe (Suecia), 2006, obra de Santiago Calatrava.
el entorno del presupuesto
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– La gran importancia relativa de los costes añadidos a la construcción (como el valor del suelo y del equipamiento) acaba diluyendo muchos de los aumentos de coste específicos de la construcción. – Las formas específicas de contratación y abono utilizadas en la construcción permiten reducir el riesgo de los errores de estimación, repartiéndolo en diferentes proporciones entre los distintos agentes. – Dado el retraso respecto a la industria, los sistemas de gestión llegan una vez que han sido experimentados y ajustados en otros campos. – El valor emocional de muchos productos de la arquitectura, incluida su repercusión pública y mediática, absorben incrementos espectaculares en los costes finales sin afectar excesivamente a sus responsables. Como resultado de estos factores, las variaciones de coste y plazo que se admiten como normales en la construcción son muy superiores a los del resto de la industria. Tras analizar este entorno, es necesario convencerse de que la construcción no está condenada a ser eternamente un oficio especial, lleno de excepciones, sino que debe convertirse progresivamente en un sector industrial más, con sus características y métodos específicos, pero que no puede mantenerse aislado o retrasado para siempre. Gestión de costes del proyecto La relación entre el promotor (es decir, la persona o entidad que realiza el encargo) y el proyectista respecto a los costes permite distintos tipos de interacción entre ambos, como también ocurre con otros aspectos del proyecto. – Los promotores especializados en un campo, como los que construyen hoteles o centros comerciales, suelen conocer y establecer de antemano las características funcionales del edificio que desean y su presupuesto, y los impondrán al proyectista. – En otros casos –como es usual en edificios singulares, viviendas unifamiliares o encargos de la Administración–, el proyectista tiene más libertad para tomar decisiones de diseño y es responsable de la estimación inicial del coste.
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Sin embargo, en ambos casos es necesario comprobar que las intenciones y expectativas del promotor se corresponden con las características del proyecto, y que esta relación se mantiene durante todo el proceso, hasta la finalización de la obra. Este proceso, más amplio y más ambicioso que la redacción del presupuesto, se conoce como ‘gestión de costes del proyecto’ y puede ser realizado por distintos profesionales: desde el mismo redactor del proyecto o del presupuesto, hasta un profesional o una entidad independiente, que actúa como responsable del coste o gestor del proyecto. El objetivo de este libro no es sólo ayudar al profesional a componer los documentos que hacen falta para entregar el proyecto y más tarde registrar pasivamente lo que está ocurriendo durante la ejecución de la obra, sino a participar activamente desde el primer momento del encargo para conseguir que este coste final sea el previsto y acordado con los diferentes agentes. Metodología de gestión de costes El American Institute of Architects (Aia) describe así la metodología correcta de una gestión de costes: – Definir inicialmente el alcance, las prestaciones y el presupuesto del proyecto, y asegurarse de que todos y cada uno de los agentes interpretan estos tres aspectos de la misma manera. – Comprobar que estos tres factores están equilibrados o alineados, es decir, que hay correspondencia entre ellos. – Mantener esta alineación hasta el final de la obra, no admitiendo un cambio en alguno de los factores sin estudiar y aceptar el impacto en los restantes. Es conveniente definir con precisión estos tres factores, tal como se utilizarán frecuentemente en este texto (tabla 1.2). Alcance: qué Componentes de la edificación incluidos en el proyecto, con su magnitud o envergadura. La base del alcance es el tamaño y el programa funcional, pero puede incluir según los casos desde la compra del terreno hasta los costes de puesta en marcha y operación. Prestaciones: cómo Niveles de exigencia y expectativas sobre el edificio.
Manual Architect’s essentials of cost management, de Michael Dell’Isola, publicado por el American Institute of Architects.
el entorno del presupuesto
Tabla 1.2. Ejemplo de conceptos que determinan el alcance y las prestaciones.
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Incluye la imagen deseada, los acabados, la funcionalidad y el rendimiento de los sistemas. Dos edificios en principio iguales, pero ejecutados con distinto promotor, proyectista, entorno o normativa, tienen el mismo alcance, pero sus expectativas y prestaciones pueden ser muy diferentes. El término ‘calidad’ no debe usarse en la actualidad para indicar el nivel o el estándar de las soluciones constructivas, materiales y acabados que resuelven un mismo problema con diferentes rendimientos y costes. La calidad es exclusivamente el cumplimiento de las especificaciones y la satisfacción del cliente, que pueden alcanzarse adecuadamente con soluciones de diferente coste y prestaciones. La calidad puede existir o no, pero no puede ser baja, media o alta. Presupuesto: cuánto Coste total para el promotor. Aunque este concepto parece más evidente que los otros dos factores, es conveniente recordar que va mucho más allá
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del que se obtiene inicialmente como coste de la construcción y debe incluir todo el alcance, como se reitera a lo largo del texto. Todos los problemas relacionados con los costes de los proyectos provienen de la pérdida de la alineación entre alcance, prestaciones y coste, que no se puede arreglar posteriormente mediante cambios del diseño. A lo largo del texto se desarrollan varias de las recomendaciones del Aia para una adecuada gestión de costes: – Utilizar estándares de datos. – Utilizar los inductores de coste apropiados. – Valorar la importancia de las decisiones iniciales de diseño. – Entender la relación no lineal entre calidad y coste. – Tener en cuenta el coste del ciclo de vida. – Identificar y gestionar los riesgos. – Utilizar información histórica de costes. – Utilizar una metodología formal de estimación. Variaciones del alcance y las prestaciones El coste de las variaciones del alcance a lo largo del proyecto es relativamente fácil de valorar, y responde generalmente a cambios del tamaño, que pueden considerarse proporcionales. Sin embargo, un estudio realizado a finales de los años 1980 demostró que la superficie construida de los proyectos aumenta un promedio del 11,5 % desde la idea inicial hasta el final de la obra, pero pocas veces se revisa el presupuesto en esa misma proporción. Al mismo tiempo, la falta de una definición precisa de lo que se considera incluido y no incluido en el presupuesto –junto con la incorporación de elementos complementarios, no previstos en las fases iniciales– dan lugar a enormes incrementos del coste final que, en realidad, no son desviaciones. A diferencia del alcance, la relación entre los cambios de prestaciones y el coste sigue más bien una distribución de Pareto; el 80 % del coste viene determinado por el 20 % de las decisiones de diseño. Si se eligen bien los aspectos críticos –que son específicos para cada proyecto–, se puede tener una buena aproximación del coste final de la obra sin necesidad de definir todos y cada uno de sus detalles.
el entorno del presupuesto
Tabla 1.3. Coste mínimo, medio y máximo de diferentes pavimentos (cuadro de precios de Guadalajara, 2009).
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El proyectista tiene que ser muy sensible a estas decisiones críticas del diseño. Por ejemplo: – Una solución constructiva innovadora, no probada ni homologada. – La exigencia de un producto, de una marca o de un suministrador concreto en lugar de un sistema genérico. – Un trabajo que debe realizarse a mano, en lugar de un proceso industrializado. – Un material no habitual en la zona. – Un sistema o material utilizado en una cantidad muy distinta de la habitual.
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Muchos componentes de la construcción se pueden resolver mediante sistemas alternativos, con prestaciones y costes similares; sin embargo, un pequeño aumento del nivel de exigencia respecto del estándar puede producir un aumento mucho mayor en proporción de los costes. Por ejemplo, al decidir un detalle de diseño (como el pavimento), existen innumerables alternativas. La tabla 1.3 muestra todos los revestimientos de suelos de un cuadro de precios para la construcción. Existe una enorme variación de precios en cada categoría de material; la diferencia del coste de utilizar la moqueta más económica en lugar de la más cara en una oficina de 1.000 metros cuadrados es de 78.000 euros, aunque probablemente las prestaciones no aumentan en esa misma proporción. Al mismo tiempo, los precios medios y su rango de variación son relativamente similares en todas las categorías, si se eliminan los pavimentos que no son habituales en oficinas y los muy lujosos. Por tanto, en las etapas iniciales del diseño se puede decidir un coste para el pavimento aunque no se haya elegido el material exacto, con la seguridad de que existirán alternativas viables cuando haya que tomar la decisión definitiva. También habrá un margen para el ahorro o para gastar algo más, en función del comportamiento de los demás costes. La experiencia de la industria Como se ha comprobado en el mundo industrial, las decisiones iniciales son las responsables de la mayor parte de los costes, de Relación entre el coste y la fase del proyecto (Serge Bellot, Estimar el coste de un proyecto, 2004).
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Colección
Manuales Universitarios de Edificación
Dirigida por Jorge Sainz 1
Manuales Universitarios de Edificación
Fernando Valderrama
1
Mediciones y
Fernando Valderrama Mediciones y presupuestos Para arquitectos e ingenieros de edificación
PRESUPUESTOS Edición 2010 actualizada y aumentada
Edición 2010, actualizada y aumentada ISBN: 978-84-291-3201-4 381 páginas · 308 ilustraciones Para arquitectos e ingenieros de edificación
2
Manuales Universitarios de Edificación
Gavin Tunstall
2
La gestión del
Gavin Tunstall La gestión del proceso de edificación Del croquis a la ejecución
PROCESO
de edificación
Adaptación de Fernando Valderrama
Editorial Reverté
ISBN: 84-291-3102-4 482 páginas · 75 ilustraciones
Del croquis a la ejecución
En preparación: Ramón Araujo Edificios en altura Técnicas, tipos y estructuras Peter Smith Guía de edificación sostenible Construir en un clima de cambio Ignacio Fernández Solla Cerramientos de fachada El diseño de la piel vertical del edificio
Este libro, compuesto con tipos Palatino (1948) y Optima (1952-1955), de Hermann Zapf, se imprimió en Barcelona, el mes de septiembre del año 2010, en los talleres de Reinbook Imprès.