LA NUEVA COORDINACIÓN REALIDAD-CATASTROREGISTRO (Comentario jurídico a la ley 13/2015, de 24 de junio)
CARLOS JIMÉNEZ GALLEGO Notario de Palma de Mallorca y miembro de la Real Academia de jurisprudencia y legislación de las Islas Baleares
Valencia, 2016
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PRÓLOGO La Ley 13/2015 de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario supone el primer intento serio de un proceso de coordinación entre dos instituciones ligadas a la propiedad inmobiliaria como son el Catastro y el Registro de la Propiedad, necesidad sentida y reclamada desde tiempo ha por los diferentes operadores jurídicos. Tímidos intentos anteriores como la Ley 13/1996 de 30 de diciembre –al introducir la referencia catastral como elemento identiicador e incorporar la certiicación catastral literal y gráica como requisito para la inmatriculación de las incas, el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, la ley 48/2002 de 23 de Diciembre o el Texto Refundido de la Ley 1/2004 de 5 de marzo del Catastro Inmobiliario, se ven por in superados por esta nueva ley que ija como principio esencial la coordinación entre los datos de ambas instituciones. El cambio legislativo es de enorme calado, y frente a la dualidad tradicional, el Catastro como entidad con una mera eicacia iscal y el Registro de la Propiedad como institución defensora de la seguridad jurídica, se instaura el principio de convergencia hacia una inca única –con una descripción literaria y gráica–, para lo cual se procede a dar cobertura legal a nuevos conceptos –a georreferenciación, entre otros– y a otorgar una nueva regulación de las instituciones hipotecarias, al tiempo que se concede relevancia, por in, a las circunstancias físicas de la inca, que hasta la fecha constituían una mera cuestión de hecho que no contaba con la protección de la publicidad registral, lo que supone una variación de primer orden en el principio de legitimación registral contenido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Se ha omitido hasta aquí pero debe signiicarse que, en esa coordinación entre ambas instituciones, se concede una vez más –y ya son varias, sobre todo tras la Ley de Jurisdicción Voluntaria- un protagonismo indiscutible al Notario. El legislador vuelve a reconocer al Notario –sin desdeñar por ello la intervención de los restantes protagonistas– como uno de los auténticos ejes vertebradores de la necesaria conexión entre ambas instituciones. Al Notario corresponde pues, una labor primordial en el intercambio de información entre Registro y Catastro, bien en el proceso de otorgamiento de la escritura y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad (ya en el procedimiento habitual ya en los diferentes procedimientos de rectiicación registral), bien en el concreto proceso de rectiicación de la
La nueva coordinación realidad-catastro-registro
descripción catastral según la realidad física de la inca, pues no se olvide que no se trata tan sólo de coordinar Registro y Catastro, sino con carácter preferente de atender a la verdadera realidad física. El lector tiene entre sus manos un libro redactado por un Notario, Carlos Jiménez Gallego, que analiza –y sobre todo– sistematiza los diferentes procedimientos que la ley 13/2015 regula con una visión eminentemente práctica, dando solución personal, razonada y ponderada a las diferentes interpretaciones que aquella norma ofrece, la cual ya ha sido objeto, por cierto, de “interpretación auténtica” por las Direcciones Generales de los Registros y del Notariado, y del Catastro en diversas resoluciones. El autor, Notario ejerciente en Palma de Mallorca desde el año 1996, es vocal de la Academia de Jurisprudencia y Legislación de las Islas Baleares, así como coordinador del Seminario de Cultura del Colegio Notarial de las Islas Baleares, a la vez que autor de diversas monografías jurídicas, por lo que aúna un bagaje intelectual de alto nivel al tiempo que un conocimiento eminentemente práctico que sólo la experiencia de una oicina notarial abierta al público puede proporcionar. Tras la publicación el año 2015 de una obra sobre el Reglamento Sucesorio Europeo, Carlos Jiménez Gallego nos obsequia en esta ocasión con esta magníica obra que, a buen seguro, enriquecerá el debate jurídico de quienes ya se han pronunciado ante la nueva legislación y resolverá más de una duda profesional a quien, menesteroso de seguridad jurídica, consulte sus páginas. Constituye para mí, como Decano Presidente del Colegio Notarial, un orgullo y una inmensa satisfacción prologar este libro de uno de los nuestros, quien habiendo dedicado un tiempo de estudio y relexión, sin duda sustraído a otros quehaceres, merece nuestro máximo reconocimiento y admiración. RAIMUNDO FORTUÑY MARQUÉS Decano del Iltre. Colegio Notarial de las Islas Baleares
Capítulo I
PRESENTACIÓN DE LA NORMATIVA Este libro trata de la ley 13/2015, de 24 de junio, que se autotitula “de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo”. Son numerosas las modiicaciones que ha experimentado la ley hipotecaria en los últimos tiempos. Nada menos que seis a lo largo del año 2015, por obra de las siguientes leyes: ley 1/2013 de 14 de mayo, que modiica los artículos 20, 114 y 129; ley 13/2015, de 24 de junio, objeto de este libro, que modiica los artículos 9, 10 y 198 a 210; ley 15/2015, de 2 de julio, de la jurisdicción voluntaria, que modiica el artículo 14 e introduce el nuevo título IV bis; ley 19/2015, de 13 de julio, que modiica otra vez el artículo 129; ley 29/2015, de 30 de julio, que modiica otra vez el artículo 14; y inalmente la ley 41/2015, de 15 de octubre, en cuanto al artículo 20. Las modiicaciones más comentadas fuera de los círculos profesionales especializados son sin duda las relativas a la hipoteca. Se trata de reformas que han afectado a la ejecución hipotecaria y que han introducido una mayor protección de los deudores que ostenten la condición de consumidor. Pero por otro lado han obligado a los juristas que tenemos que tratar con esta materia a un estudio continuado y un ejercicio profesional dominado por la inseguridad; una labor árida con la que no ha habido más remedio que enfrentarse dada la manera con que se legisla en España. Sin embargo, la ley 13/2015, que no ha tenido eco mediático, ha llevado a cabo la modiicación quizá más importante de la ley hipotecaria desde la gran reforma de los años 1944-46. No ha afectado a los pilares jurídicos de nuestro sistema registral inmobiliario pero sí se ha enfrentado de lleno con un problema hasta ahora regulado parcialmente y, por ello mismo, no bien resuelto: la base física del Registro, o sea, la inca. La nueva ley se ocupa del acceso de las incas al Registro, su coordinación con la cartografía catastral y, con el alcance que más adelante veremos, con la realidad. Ello ha obligado a modiicar también algunas normas del texto refundido de la ley del Catastro. La modiicación de la ley hipotecaria ha sido, no obstante, mucho más profunda que la de aquél. En éste y en los capítulos que siguen se irán realizando referencias al Derecho derogado para mostrar la profundidad de los cambios.
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No todos los cambios merecen un juicio favorable. Y es de lamentar que no todas las modiicaciones legales van a lograr el éxito que hubiera cabido esperar, por causas imputables precisamente a la propia ley. Véase en especial el expediente de deslinde (capítulo IX), el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (capítulo XI) y el expediente de liberación de cargas y gravámenes (capítulo XII). La tarea de estudiar y comprender la ley 13/2015 es, en consecuencia, mucho más ardua y trabajosa que la reforma de la ejecución hipotecaria. Esta obra pretende ser una ayuda a quien tenga que vérselas, habitual u ocasionalmente, con la materia que nos ocupa.
1. REFERENCIA AL DERECHO DEROGADO La normativa relativa al Registro de la propiedad que vamos a comentar se contenía y se sigue conteniendo principalmente en el título VI de la ley hipotecaria (LH), que comprende los artículos 198 a 210, y que lleva por título “De la Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”. Sus normas se complementaban con el artículo 9 de la misma ley, dedicado a regular los requisitos generales de toda inscripción. La concordancia entre Registro y realidad extrarregistral se realizaba por tres medios, que se enumeraban en el artículo 198 LH: la inmatriculación de incas que no hubieran accedido aún al Registro, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y la cancelación de cargas y gravámenes ya extinguidos según la legislación civil. No había normas que impusieran una correlación con las descripciones catastrales o con algún otro tipo de representación gráica y menos aún con la realidad. Sólo desde la ley 13/1996, de 30 de diciembre, que entró en vigor el 1 de enero de 1997, se exigió la coincidencia con el Catastro en algunos supuestos. La inmatriculación se podía conseguir utilizando tres medios, enumerados por el artículo 199 LH: el expediente de dominio, que se tramitaba ante el juez de primera instancia (arts. 201 y 202 LH), el título público de adquisición de la inca siempre que se acreditara también la adquisición previa por el transmitente o bien se complementara el título por acta de notoriedad tramitada por notario (arts. 205, 199.2 y 207 LH), o la certiicación administrativa en los casos de inmuebles pertenecientes a determinadas Administraciones Públicas o la Iglesia Católica (arts. 206 y 207 LH). De los dos primeros, el medio más utilizado con diferencia era el título público. El expediente de dominio se reservaba por la práctica para casos excep-
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cionales en que no se podía obtener ni siquiera un único título público o bien para cuando conviniera no quedar sujeto a la limitación a la fe pública registral que imponía el artículo 207 LH durante un plazo de dos años; por ejemplo, porque la inca se tenía a hipotecar próximamente a favor de un Banco y éste exigía a su deudor no quedar sujeto a dicha limitación. La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se podía conseguir, según el párrafo 1º del artículo 200 LH, por dos vías: el expediente de dominio, que se tramitaba ante el juez de primera instancia (arts. 201 y 202 LH) o mediante un acta de notoriedad, que se tramitaba ante notario si bien requería una aprobación judicial, especialmente regulada por los arts. 203 y 204 LH. El único medio utilizado en la práctica era el expediente de dominio. La regulación del acta notarial fue siempre letra muerta, principalmente por tener que concluir mediante una tramitación judicial. La cancelación de cargas y gravámenes ya prescritos con arreglo a la legislación civil, según la fecha que constase en el Registro, se podía conseguir mediante un expediente que se tramitaba ante el juez de primera instancia (arts. 209 y 210 LH). Además de todo ello, el título VI de la ley también contenía normas sobre otros supuestos de coordinación entre Registro y la realidad extrarregistral, cuya regulación era y es imprescincible: la constancia del aumento de supericie de incas ya inmatriculadas y la declaración de existencia de construcciones. Al aumento de cabida se refería el párrafo 2º del artículo 200 LH. Podía obtenerse mediante el expediente de dominio regulado en los artículos 201 y 202 LH, el acta de notoriedad regulada en los artículos 203 y 204 LH y mediante el título público regulado por el artículo 205 LH, que el artículo 298 del reglamento hipotecario (RH) entendió sin mayores problemas que podía ser complementado por el acta de notoriedad a que se refería el artículo 199.2 LH. Y en esta materia también había que tener en cuenta el art. 53 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, que permitía la constancia de los aumentos de cabida también por otros medios, a saber, por un acta notarial de presencia y notoriedad regulada por el art. 53.10, o por certiicación catastral o bien, cuando el aumento fuere inferior al 20% de la cabida inscrita, por certiicación de técnico competente. Obsérvese que no había normas que especíicamente contemplaran la disminución de cabida, lo cual se realizaba en la práctica por mera declaración de las partes, mientras no surgieran dudas sobre la identiicación de la inca o se superaran los límites intrínsecos al concepto “rectiicación”.
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Y a la construcción de ediicios y las mejoras de inca urbana, así como a las nuevas plantaciones, aunque este último supuesto ha sido muy poco usado, se refería el artículo 208 LH, para permitir su constancia registral por tres vías: su descripción en cualquier título referente al inmueble, o mediante escritura pública en la que el contratista manifestara estar reintegrado de su importe por el propietario (medio este que nunca se usaba) o mediante escritura pública “ad hoc” en la que simplemente se describiera la ediicación acompañando certiicación del arquitecto director de la obra o del técnico municipal. Este tercer medio ha sido prácticamente el único utilizado. Como se ve, había una cierta complejidad de expedientes y requisitos. La normativa del reglamento hipotecario, especialmente el artículo 298 RH, referido a las inmatriculaciones y rectiicaciones de cabida por título público, aún complicaba más la aplicación. Es cierto, no obstante, que con los años se había llegado a una cierta uniformidad en la práctica, que descartó algunos medios y dio seguridad a las tramitaciones que se utilizaban con más frecuencia. Sin embargo, era recomendable una simpliicación y una mejora de la redacción. Y sobre todo se sentía la necesidad de una mayor coordinación con la realidad y también con el Catastro, no sólo en los casos enunciados en los párrafos anteriores relativos a operaciones que sólo se realizaban ocasionalmente (inmatriculaciones, aumentos de cabida, etc.) sino sobre todo en los supuestos ordinarios de otorgamiento e inscripción de cualquier título relativo a inmuebles o derechos reales (compraventas, donaciones, herencias, etc.). En cuanto a esto último, desde el año 1996 se había comenzado a dar pasos signiicativos para establecer una cierta coordinación con el Catastro. No obstante, entre los tratadistas y los prácticos, no todos estaban convencidos de que hubiera que basar la descripción registral de las incas en la cartografía catastral. Respecto de la normativa catastral, el Derecho anterior estaba constituido por el R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que refundió la ley 48/2002, de 23 de diciembre (ley del Catastro) con otras normas de rango legal, en cumplimiento de la disposición adicional 2ª de la Ley 48/2002, que encargó al Gobierno elaborar un texto refundido que contuviera todas las disposiciones vigentes reguladoras del Catastro inmobiliario, incluyendo su aclaración y armonización. Este R.D. legislativo sigue vigente y a él nos referiremos especialmente en el capítulo XIII. También deben citarse la ley 14/2010 de 5 de julio, sobre infraestructuras y servicios de información geográica en España, conocida como LI-
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SIGE, que ha incorporado al Derecho interno la Directiva 2007/2/CE del Parlamento y del Consejo, de 14 de mayo de 2007, por la que se establece una infraestructura de información espacial en la Unión Europea, conocida como Directiva INSPIRE, y la ley 8/2007, de 28 de mayo, que es la ley estatal del suelo, hoy refundida por el R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que regula, en lo que atañe a la materia de este libro, la inscripción de construcciones, parcelaciones y divisiones de incas y actos de gestión urbanística.
2. ESQUEMA DE LA NUEVA NORMATIVA La ley 13/2015, de 24 de junio, “de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo”, publicada en el BOE del 25 de junio, ha establecido en su artículo primero una regulación nueva y completa de los procedimientos de inmatriculación, por particulares y por Administraciones Públicas, así como también de las rectiicaciones de cabida, de los deslindes y de los demás procedimientos que hasta ahora se regulaban en el título VI de la ley hipotecaria, o sea, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y la liberación de cargas y gravámenes. También ha dotado de regulación legal a las actuaciones en caso de doble o múltiple inmatriculación, que hasta ahora tenían sólo una regulación reglamentaria en el artículo 313 RH y a la inmatriculación a petición del titular de un derecho real, cuya regulación era también hasta la fecha sólo reglamentaria (art. 312 RH). Todo ello implica una nueva redacción de los artículos 198 a 210 de la ley hipotecaria. Se ha modiicado también el artículo 9 LH y se ha dado nueva redacción al artículo 10 LH, cuyo antiguo contenido se ha trasladado al artículo 11 LH, para regular los requisitos de la inscripción y las “representaciones gráicas georreferenciadas”, exigiéndolas en algunos supuestos y simplemente permitiéndolas en los demás casos. No obstante, los actuales artículos 9 y 10 LH tienen una regulación confusa, a veces repetitiva, y una relación poco clara con algunos artículos del título VI, especialmente con el artículo 199 LH, al que el propio artículo 9 LH se remite, y en menor medida el artículo 201 LH. La exposición de motivos justiica esta regulación separada diciendo que se prevé, “por una parte, un marco regulatorio general de relaciones (se reiere a relaciones entre Catastro y Registro), que se recoge en los
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artículos 9 y 10, y también uno especíico, relativo a las que se producen dentro de cada uno los procedimientos particulares”. Se tratará esta cuestión más adelante. Y se verá que en este punto la regulación podría haberse hecho de forma más clara. Esta ley también ha realizado una modiicación de numerosos artículos de la ley del Catastro Inmobiliario, a la que nos referiremos en adelante como “LCI”, cuyo texto refundido se aprobó por el R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. No obstante, en lo que constituye la materia de este libro, la modiicación de la LCI no es de tanto calado como la modiicación de la ley hipotecaria. La ley concluye con cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria relativa a los procedimientos iniciados bajo la normativa anterior, una disposición derogatoria, que deroga en particular los apartados 2, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del artículo 53 de la ley 13/1996 y la disposición adicional 34ª de la ley 2/2004 de 27 de diciembre, y cinco disposiciones inales. Nos referiremos a todo ello al tratar las materias afectadas por las mismas. Ahora nos limitamos a reseñar lo que es aplicable con carácter general, que se contiene en la disposición adicional 4ª y en las disposiciones inales 2ª y 5ª. Según la disposición adicional 4ª, lo dispuesto en esta ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes. Llama la atención esta norma, cuando la regulación de la ley es básicamente Derecho registral inmobiliario, que es competencia exclusiva del Estado “en todo caso”, según el artículo 149.1.8 de la Constitución, por caber en el término “ordenación de registros e instrumentos públicos”. La referencia al Registro de la Riqueza Territorial de Navarra que se contiene en el párrafo segundo de esta disposición nos pone en la pista de que los regímenes forales a que se reiere el párrafo primero no serán los Derechos civiles autonómicos sino la regulación autonómica que pueda existir sobre Hacienda pública propia y sobre Catastro. También parece conirmar esta conclusión la disposición inal 2ª, al disponer que la “presente Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia exclusiva en relación a la ordenación de los registros e instrumentos públicos.” Y exceptúa de lo anterior el artículo segundo, que es el que contiene la modiicación de la ley del Catastro, que se dicta al amparo del artículo 149.1.14ª de la Constitución, referido a “Hacienda General y deuda del Estado”. De forma que así como no resulta posible una regulación autonómica sobre registros jurídicos (a diferencia de lo que ocurre con los registros administrativos) sí resulta posible una regulación autonómica sobre Hacienda de la respectiva
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Comunidad que pudiera incidir sobre alguna de las materias reguladas por la LCI. La disposición inal 5ª dispone que la ley 13/2015 entra en vigor el 1 de noviembre de 2015, salvo el nuevo artículo 206 de la Ley hipotecaria, referido a la inmatriculación por certiicación administrativa, y salvo también todas las modiicaciones del texto refundido de la ley del Catastro y la derogación de la disposición adicional 34ª de la Ley 2/2004 de 27 de diciembre. Todo esto entró en vigor al día siguiente de la publicación de la Ley en el BOE, o sea, el 26 de junio de 2015. La entrada en vigor del nuevo artículo 206 LH se debe a que se quiso evitar que la Iglesia Católica continuara utilizando la certiicación como medio para inmatricular sus bienes en los meses de vacatio legis. La entrada en vigor tan rápida de la modiicación del texto refundido de la ley del Catastro, que afecta a 18 de sus 71 artículos y a una disposición adicional y tres disposiciones transitorias, o sea, a más de una cuarta parte de la ley, resulta criticable porque cualquier funcionario o jurista no ha tenido tiempo para estudiarla con antelación. No servirá de excusa que esto haya venido siendo así desde hace años con cualquier ley por extensa que fuese (¡no nos podemos olvidar de la ley de economía sostenible!). Hasta la fecha no ha habido modiicación del reglamento hipotecario sobre esta materia. La ley prevé expresamente en algunas normas un desarrollo reglamentario (vid. artículo 203 LH). Esto plantea a veces alguna duda sobre la vigencia de las normas reglamentarias no derogadas formalmente, sobre lo que nos iremos pronunciando en los capítulos sucesivos. De todas formas, las nuevas normas legales son, como se verá, suicientemente precisas para ser aplicadas, por lo que no resulta imprescindible una normativa de rango reglamentario.
3. OBJETIVOS PRINCIPALES DE LA REFORMA DE 2015 La exposición de motivos presenta como un objetivo de la ley la coordinación de la información entre Catastro y Registro, “indispensable para una mejor identiicación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.” La presenta, curiosamente, en el marco de un conjunto de medidas de reforma de las Administraciones Públicas para dotarlas “del tamaño, eiciencia y lexibilidad que demandan los ciudadanos y la economía del país”, como medida para evitar duplicidades administrativas.
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En todo caso, es innegable que uno de los objetivos principales de esta ley es incrementar la coordinación entre Catastro y Registro. Realmente es una norma de rango legal que se propone este objetivo de manera directa, como nunca antes había ocurrido en España. No como la ley 13/1996, que lo hizo de manera indirecta porque su objetivo directo era la lucha contra el fraude iscal. La coordinación tendrá el efecto, según la exposición de motivos, de aportar información iable y por ello, incrementará la seguridad jurídica en las transmisiones, evitando supuestos litigiosos. Y se añade que el ciudadano también se verá beneiciado por una simpliicación administrativa en sus relaciones con ambas instituciones, Registro y Catastro, ya que no será necesario en muchos casos volver a aportar información sobre la descripción de los inmuebles ya presentada. Aquí es donde se puede apreciar algo relacionado con evitar duplicidades administrativas. Para un notario, como quien suscribe, resulta extraño que la exposición de motivos de la ley 13/2015 hable de seguridad jurídica en las transmisiones sin citar para nada a los notarios, cuando precisamente las transmisiones se formalizan en escritura pública y es el notario quien obtiene la descripción catastral de la inca, pregunta a los otorgantes si la descripción catastral que les muestra coincide con la realidad (que es el primer paso para la coordinación), en caso contrario prepara las rectiicaciones que procedan, redacta la descripción de la inca haciendo los cambios que procedan para que la nueva descripción registral coincida con la catastral o con la gráica que aporten los interesados, etc. Compartimos la opinión de Jiménez Clar de que “la intervención notarial es requisito básico de procedimiento para garantizar que el origen de la información gráica está basado en el conocimiento auténtico e informado de los titulares de derechos afectados por la misma”. (1) Decir esto no implica desconocer que la nueva ley permite, según alguna interpretación, rectiicar descripciones acudiendo directamente al Registro o, según una resolución-circular de la DGRN que se comentará, mediante solicitudes presuntas, pero la práctica de la nueva ley, en los meses que ya llevamos de rodaje, ha mostrado que a veces, aun en casos en que se utiliza el expediente del artículo 199 LH, según diremos en el capítulo VII, los otorgantes han suscrito algún documento notarial, ya sea porque solicitan la rectiicación con ocasión de otorgar un negocio traslativo, o porque ésta tiene que hacerse con base en la información y declaraciones contenidas en una escritura, o porque se interpreta la ley en el sentido de exigir una forma notarial a la declaración de solicitud.
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Por otro lado, también señala la exposición de motivos, al referirse a las modiicaciones de los procedimientos del título VI de la Ley hipotecaria, que la reforma tiene como objeto “de una parte, la desjudicialización de los mismos, eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso y, por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre Notarios y Registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.” La desjudicialización hay que situarla en el contexto de la nueva ley de jurisdicción voluntaria (ley 15/2015, de 2 de julio), cuya tramitación fue prácticamente simultánea a la de la ley 13/2015. En el ámbito de los procedimientos de la ley hipotecaria, la desjudicialización es completa. Ninguno de los procedimientos se tramita ya ante un juez, sin perjuicio de que, como regla, no hay más remedio que acudir a la vía judicial en caso de oposición de alguno de los interesados y, a veces, en caso de incomparecencia. Téngase en cuenta, por otro lado, que las resoluciones de los procedimientos a que nos referimos no son equiparables a una sentencia, sino más bien a las resoluciones de los expedientes de jurisdicción voluntaria. Al decir esto no se quiere olvidar la importancia de las resoluciones de los expedientes hipotecarios como título legitimador para el tráico extrajudicial ni tampoco la gran eicacia de los asientos registrales que se puede obtener por medio de aquéllas. En visión panorámica, señalamos que ahora se tramitan por notario el expediente de dominio (artículo 203.1), el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido (artículo 208) y el expediente de deslinde de incas registrales (artículo 200), éste último no regulado antes por la ley hipotecaria. Y se tramita por el registrador el expediente de liberación de cargas (artículo 210) y las actuaciones a realizar en caso de doble o múltiple inmatriculación (artículo 209) o por el titular de un derecho real interesado en la inmatriculación de la inca (artículo 203.2). Y respecto de los expedientes de rectiicación de la descripción de incas, pueden tramitarse por notario (artículo 201 LH) o por el registrador (artículo 199 LH), si bien éste último caso está sujeto a discusión en cuanto a su ámbito de aplicación, como veremos. En el caso de los expedientes notariales no debe interpretarse que la nueva ley ha encomendado la instrucción a los notarios y la resolución al registrador, como de forma en exceso insistente repite García García a lo largo de, por otra parte, su buen comentario a la ley 13/2015 (2). Los expedientes se tramitan ante notario y se concluyen por el notario. La
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conclusión favorable a la pretensión del promotor implica, aun en el caso de que no se expresara de manera explícita, una decisión estimatoria del notario. Incluso es recomendable para la práctica que la decisión se haga constar de manera explícita en la diligencia de conclusión. Esto no signiica que el notario esté diciendo al registrador lo que tiene que hacer. Los documentos correspondientes se presentarán en el Registro y el registrador ejercerá la función caliicadora con la extensión que le atribuyen las leyes. El ámbito de caliicación registral es, no obstante, una materia sujeta a discusión. En los capítulos siguientes de este libro vamos a sostener que tal ámbito es aproximadamente el mismo que la legislación hipotecaria señala para el caso de los documentos administrativos, que es un ámbito intermedio entre el ijado para los documentos judiciales y el ijado para las escrituras públicas. Pero, en todo caso, se acepte esto o no, la función registral no queda desmerecida por la actuación notarial. No hace falta intentar disminuir ésta para que aquélla se mantenga. Una lectura sin prejuicios de la normativa de los distintos expedientes creemos que no lleva a otra conclusión. Tampoco hay que olvidar que la regulación de algunos de estos expedientes, como el de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, el de deslinde o el de liberación de cargas, en cuanto exige el consentimiento de todos los interesados (ya se verá en los capítulos respectivos qué debe entenderse en cada caso por “interesados”) puede llevar con “demasiada” facilidad a un procedimiento judicial, frustrando la inalidad de la ley 13/2015. Pero la desjudicialización es, sin duda, evidente. En cambio, la “modernización” a que también se reiere la exposición de motivos es algo que cuesta más descubrir. El uso de comunicaciones telemáticas está implantado desde hace muchos años en la actividad notarial y registral. Quizá la ley quiere decir que se favorece la comunicación telemática con el Catastro. Pero eso ya estaba previsto desde la ley 4/2011, aunque al tiempo de dar este libro a la imprenta, en agosto de 2016, no se ha llevado plenamente a la práctica en lo que se reiere a comunicaciones individualizadas a enviar, al menos, por los notarios. El lector se formará su propio juicio al estudiar la regulación de los diferentes expedientes en los capítulos siguientes de este libro. Por tanto, podemos concluir que la coordinación Catastro-Registro y la desjudicialización de expedientes son los dos grandes pilares de la reforma de 2015.
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La sustracción de estos expedientes a los juzgados no ha estado exenta de críticas, principalmente por algunos jueces y secretarios judiciales (éstos últimos ahora llamados “letrados de la Administración de justicia”). Es verdad que las críticas han recaído más bien sobre la nueva ley de jurisdicción voluntaria (ley 15/2015, de 2 de julio). Sobre ésta no nos vamos a pronunciar ahora. En lo que se reiere a los procedimientos de la ley hipotecaria, la tramitación encomendada a notarios y registradores nos parece que contribuye a descongestionar los juzgados, que se va a tramitar con seriedad y responsabilidad, cumpliendo plazos, notiicando con corrección, recogiendo y valorando con prudencia cuantas alegaciones se formulen, y con un coste asumible por cualquier interesado. Las tramitaciones notariales son documentos “sin cuantía”, o sea, que se cobran por arancel ijo sin consideración al valor de la inca objeto del expediente. Incluso las publicaciones que ahora se realizan en el BOE son gratuitas, en aplicación de la disposición adicional 2ª de la Ley 13/2015. Un expediente de dominio o de rectiicación de supericie vienen a suponer una tramitación notarial aproximada de entre 2 y 3 meses -teniendo en cuenta que el plazo de alegaciones dura un mes- y un coste, sin IVA, de poco más de 350 euros, aunque esto puede variar al alza o a la baja según la documentación que deba protocolizarse o las diligencias que deban practicarse. La reforma de la ley del Catastro afecta principalmente a materias que exceden del objeto de este libro. Siguiendo la exposición de motivos, podemos decir que se recoge el criterio jurisprudencial que considera que los suelos urbanizables sin planeamiento de desarrollo detallado deben ser clasiicados como inmuebles rústicos, y respecto de ellos se aprueban nuevos criterios para su valoración, y se modiica el procedimiento de valoración colectiva. En lo que se reiere a la materia objeto de nuestro comentario, se amplían los supuestos de comunicaciones de determinadas alteraciones de inmuebles a realizar por Administraciones Públicas, notarios y registradores y se modiica el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias, eliminando algún obstáculo que antes lo hacía inoperativo.
Capítulo II
LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO Y EN EL CATASTRO
1. LA FINCA REGISTRAL Y SU DESCRIPCIÓN El Registro de la propiedad no es un registro de inmuebles, sino un registro de derechos sobre inmuebles. Es lo que se deduce, a nuestro juicio, del artículo 1 de la ley hipotecaria, que dispone: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.” Quizá por ello una deinición de inca registral no se encuentra ni en la ley ni en el reglamento hipotecario. Su elaboración ha sido, hasta hace poco, doctrinal. Se han dado deiniciones que han puesto el acento unas veces en lo material y otras en lo formal. Como ejemplo de lo primero, se ha dicho, en deinición que ha pasado a ser de uso común, que la inca es una porción de terreno, delimitada por una línea poligonal, perteneciente a un propietario, susceptible de abrir folio registral. Otros, quizá al ver que la referencia a una porción de terreno no siempre se da, al menos de manera directa, han elaborado deiniciones más formalistas, como la que aprendimos del profesor Lacruz cuando dijo: “todo aquello susceptible de abrir folio registral” (1). Quienes han querido insistir en la importancia de la función del registrador, han añadido al requisito de la apertura de folio real la expresión “por reunir los requisitos exigidos por la normativa hipotecaria y en virtud de la caliicación del registrador” o alguna expresión similar. Asimismo, el término “inca” es objeto de diferentes deiniciones por la diversa legislación sectorial, especialmente por la urbanística y la agraria. No es objeto de este libro tratar esta materia. En todo caso, toda inca está vinculada, aunque en casos de incas especiales sólo sea de manera mediata, a una porción de suelo, por lo que la deinición de inca registral no nos parece que deba ser un concepto puramente formal. Hoy contamos con una deinición legal de inca registral en el texto refundido de la ley del suelo (R.D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).
Carlos Jiménez Gallego
Se contiene en el artículo 26.1.a. Dice así: “Finca: la unidad de suelo o de ediicación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de inca registral”. El lugar propio de una deinición de inca registral sería la ley hipotecaria, pero en cualquier caso no parece una mala deinición, pues evita caer en el formalismo. La descripción de la inca se regulaba por el artículo 9.1 LH, que antes de la reforma de 2015 exigía las siguientes menciones: “naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida supericial, nombre y número, sin constaren del título.” Puesto que no se exigía una representación gráica ni una demostración de la existencia de la inca en la realidad, la descripción quedaba a voluntad del propietario. Tampoco había relación entre las distintas incas registrales. Cada inca era algo aislado respecto de las demás, por lo que era relativamente fácil la existencia de incas registrales que se reirieran a la misma porción de suelo. Esto era así porque, en realidad, lo que importaba era el derecho, y no tanto el objeto del derecho. Alguna práctica notarial, aunque minoritaria, protocolizaba planos o reseñaba datos de identiicación catastral para evitar o disminuir la inseguridad. La ley 13/1996 añadió a estos requisitos la mención de la referencia catastral, pero sin dar nueva redacción al artículo 9 LH, con lo cual los requisitos generales de la inscripción dejaron de estar contenidos en un único texto legal. Respecto de incas rústicas, esta obligación quedó aplazada un año, plazo que luego se prorrogó, con el in de dar tiempo a la mejora y actualización del Catastro, que en materia de incas rústicas dejaba mucho que desear. De todas formas, los plazos de suspensión hace mucho que acabaron, por lo que no nos vamos a referir a esa fase transitoria. La obligación de mencionar la referencia catastral tuvo un amplísimo grado de cumplimiento, aunque se demoró en relación a incas rústicas hasta que el Catastro digitalizó los planos integrados en sus bases de datos. No obstante, hubo, al menos, dos “peros”. Esta ley no creó un buen sistema para regular en qué casos había correspondencia entre, por un lado, la parcela catastral identiicada por la referencia catastral y, por otro lado, la inca registral. Esto originó ciertas disfunciones del sistema, por el distinto criterio de notarios y registrado-
La descripción de la inca en el registro y en el catastro
res, y motivó que a veces no se hiciera constar en el registro la referencia catastral, por entender el registrador que era dudoso que se reiriera a la inca registral; por ejemplo, por diferencias de supericie o linderos, o en casos en que la descripción de la inca registral aparecía por todos sus lados con simples referencias a nombres de propietarios colindantes. La declaración de todas las partes otorgantes de la escritura unida al hecho de que el titular catastral fuera quien otorgaba como transmitente no siempre se consideraba suiciente para estimar justiicada la correspondencia. Y, por otro lado, la exigencia legal de mención de la referencia catastral podía no cumplirse. Ello ocurría, y sigue ocurriendo, en los casos, que en la práctica son muy pocos, que el interesado, por la razón que sea, no aporta la referencia catastral y el notario no encuentra ninguna parcela catastral con los datos de que dispone por ninguno de los sistemas de búsqueda que le ofrece la sede electrónica del Catastro. En tales casos el notario tenía, y tiene, que advertir en la escritura, y el registrador en el asiento de inscripción, que se incumple la obligación legal y debe ponerlo en conocimiento de la Administración. La falta de referencia catastral en el título no era ni es obstáculo para practicar la inscripción. Pero la práctica notarial-registral ha ido siempre por el camino de hacer todo lo posible para reseñar la referencia catastral de las incas y por ello esta mínima coordinación Catastro-Registro se ha conseguido de una forma muy satisfactoria, no sólo respecto de la inmensa mayoría de incas urbanas sino también rústicas. La ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas iscales, administrativas y del orden social (Ley de acompañamiento a los Presupuestos Generales del Estado del año 2002) añadió tres párrafos al artículo 9.1 LH, con el in de estimular la constancia registral de algún tipo de representación gráica, aunque se apartó del criterio que había iniciado la ley 13/1996 de utilizar la cartografía catastral y permitió el uso de otras cartografías. Así, dispuso: “Podrá completarse la identiicación de la inca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráica o mediante su deinición topográica con arreglo a un sistema de coordenadas geográicas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto extendido por técnico competente. La base gráica catastral o urbanística y el plano topográico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suiciente a la inca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráica como operación registral especíica mediante acta notarial autorizada