Dirigida por José Flors Matíes
Publicación trimestral Nº 42/ Abril 2012 Índice
ARTÍCULOS – Algunas cuestiones sobre el régimen jurídico de las cooperativas de viviendas en la Comunidad Valenciana, por Adela Serra Rodríguez ....................................................................................... – Crisis empresarial y alternativas al concurso, por Carlos Sanz Esteve ....................................... – Novedades en las modalidades procesales individuales en la LRJS, por Ricardo Bodas Martín . – Prestación de garantías privadas en la reparcelación urbanística, por Delfín Martínez Pérez ....
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JURISPRUDENCIA – CIVIL, seleccionada por Purificación Martorell Zulueta................................................................ – PENAL, seleccionada por Ángela Coquillat Vicente .................................................................... – CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVA, seleccionada por José Luis Martínez Morales ................. – LABORAL, seleccionada por Mª Mercedes Boronat Tormo .........................................................
97 237 297 351
DOCTRINA DE LA DGRN – Comentarios, por Ramón Pascual Maiques .................................................................................
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TRIBUTARIO – Resoluciones de actualidad, seleccionadas y glosadas por José Luis Bosch Cholbi y Alberto García Moreno ............................................................................................................................. CRÓNICA DE LA ACTIVIDAD LEGISLATIVA Por Lluís Aguiló i Lúcia .....................................................................................................................
401 403 423
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ALGUNAS CUESTIONES SOBRE EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA
Adela Serra Rodríguez Profª. Titular de Derecho civil Universitat de València
SUMARIO I. CONSIDERACIONES PREVIAS: LA DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTONÓMAS EN MATERIA DE COOPERATIVAS. II. EL MARCO LEGAL DE LAS COOPERATIVAS DE LA COMUNITAT VALENCIANA. III. EL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 8/2003, DE 24 DE MARZO, DE COOPERATIVAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. IV. CONCEPTO DE COOPERATIVA DE VIVIENDAS EN LA LEY 8/2003, DE 24 DE MARZO, DE COOPERATIVAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. V. LA CONDICIÓN DE SOCIO COOPERATIVISTA EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA. VI. EL ESTATUTO JURÍDICO-ECONÓMICO DE LOS SOCIOS EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA. 1. Las aportaciones de los socios y el régimen de reembolso en caso de baja o expulsión. A) Las aportaciones al capital social. B) Las aportaciones para financiar la vivienda/locales y edificaciones complementarias. 2. La responsabilidad de los socios por las deudas de la cooperativa contraídas para el cumplimiento del objeto social. 3. La transmisión de los derechos del socio cooperativista. 4. La construcción por fases o promociones. VII. Bibliografía.
I. CONSIDERACIONES PREVIAS: LA DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTONÓMAS EN MATERIA DE COOPERATIVAS El art. 129.2º CE impone a los poderes públicos “promover eficazmente las diversas formas de participación en la empresa” y fomentar “mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas”. Corresponde, por tanto, a los poderes públicos dar cumplimiento de dicho mandato constitucional mediante la promulgación de una legislación adecuada sobre sociedades cooperativas, lo que comporta que, de manera previa, nos planteemos a quién compete dictar dicha legislación. Como es sabido, los artículos 148 y 149 CE constituyen la referencia básica para determinar cuál es la distribución competencial entre el Estado y las Comunidades Autónomas sobre cada una de las diversas materias —competencia material— y cuál su grado de intervención (potestad legislativa, ejecutiva o reglamentaria) —competencia funcional—. Sin embargo, la materia “cooperativas” no aparece incluida expresamente en ninguno de los dos listados contenidos en los arts. 148 y 149 CE, por lo que, al amparo del art. 149.3 CE y en cumplimiento del mandato ex art. 129.2º CE, varias Comunidades Autónomas, ya en un primer momento, asumieron competencias exclusivas para legislar, mientras que otras sólo lo hacían para el desarrollo y la ejecución de la legislación estatal1. Tras un proceso de sucesivas reformas de sus respectivos Estatutos de Autonomía, actualmente, todas las Comunidades Autónomas, excepto las ciudades de Ceuta y Melilla, han asumido competencias legislativas y no meramente de desarrollo legislativo o ejecutivas2. Actualmente, al amparo de sus Estatutos de Autonomía, la mayoría de las Comunidades Autónomas han dictado su propia ley de Cooperativas. Así, además de la Comunidad Valenciana, Andalucía (Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de sociedades cooperativas andaluzas, que deroga la Ley 2/1999, de 31 de marzo); Aragón (Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas de Aragón); Asturias (Ley 4/2010, de 29 de junio); Castilla y León (Ley 4/2002, de 11 de abril, de cooperativas); Castilla-La Mancha (Ley 11/2010, de 4 de noviembre, de cooperativas); Cataluña (Ley 18/2002, de 5 de julio); Extremadura (Ley 2/1998, de 26 de marzo); Galicia (Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de Cooperativas gallegas, modificada por 1
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Entre las primeras, se hallaban las Comunidades Autónomas de País Vasco (art. 10-23º E.A), Cataluña (arts. 9-21º y 55-1º E.A.), Andalucía (arts. 13-20º y 69-21º E.A.), Comunidad Valenciana (art. 31-23º E.A.C.V.) y Navarra (Ley 44-27º de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral). Entre las segundas, Galicia (art. 28-7º E.A.) y las Islas Baleares (art. 11-14º E.A.). Así, incluyeron las cooperativas en el listado de las competencias exclusivas las CC.AA. de Aragón (art. 35.1º.23, tras la reforma de su E.A. por Ley Orgánica 5/1996, de 30 de diciembre); Asturias (art. 10.1.27ª Estatuto reformado por Ley Orgánica 1/1999, de 5 de enero); Canarias (art. 30.24 tras la reforma de su Estatuto por Ley Orgánica 4/1996, de 30 de diciembre); Cantabria (art. 24.26ª Estatuto reformado por Ley Orgánica 11/1998, de 30 de diciembre); Castilla y León (art. 32.24ª Estatuto reformado por Ley Orgánica 4/1999, de 8 de enero); Castilla-La Mancha (art. 31.22ª Estatuto reformado por Ley Orgánica 3/1997, de 3 de julio); Islas Baleares (art. 10.26º E.A. reformado por Ley Orgánica 3/1999, de enero); La Rioja (art. 8.1.12ª Ley Orgánica 2/1999, de 7 de enero, que reformó su E.A.); Madrid (art. 24.1.14ª Estatuto reformado por Ley Orgánica 7/1998, de 7 de julio); Murcia (art. 10.1.23ª E.A. reformado por Ley Orgánica 1/1998, de 15 de junio). También, por último, las Comunidades Autónomas de Extremadura (art. 9.17 LO 1/2011, de 28 de enero), Castilla y León (art. 10.28º LO 14/2007, de 30 de noviembre), Aragón (LO 5/2007, de 20 de abril). 6 ADELA SERRA RODRÍGUEZ
Ley 14/2011); Illes Balears (Ley 1/2003, de 20 de marzo); La Rioja (Ley 4/2001, de 2 de julio); Madrid (Ley 4/1999, de 30 de marzo, de normas reguladoras de cooperativas); Murcia (Ley 8/2006, de 16 de noviembre); Navarra (Ley Foral 14/2006, de 11 de diciembre, de Cooperativas de Navarra); País Vasco (Ley 4/1993, de 24 de junio, de Cooperativas del País Vasco, y Ley 6/2008, de 25 de junio, de la Sociedad Cooperativa Pequeña de Euskadi). De otra parte, en la actualidad, se puede considerar superada la tesis que, partiendo de la configuración de las sociedades cooperativas como sociedades de naturaleza mercantil, sostiene que su entera regulación, en virtud del art. 149.1.6ª CE, competiría exclusivamente al Estado3. Así se desprende claramente del Preámbulo de la Ley 5/2001, de 29 de marzo, de Economía Social4, que las configura como sociedades con singularidad específica y distinta de las mercantiles y que quedan integradas en el conjunto de economía social. La sociedad cooperativa se presenta como una forma jurídica que permite desarrollar actividades empresariales sobre la base la ayuda mutua, esto es, encaminada a satisfacer las necesidades personales, sociales y económicas de sus socios5. Según la Alianza Cooperativa Internacional una cooperativa es “una asociación autónoma de personas que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales en común mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática” (Declaración de Manchester de 1995)6. La armonización entre el interés particular del socio y el de la cooperativa, como persona jurídica, orientada a la organización y potenciación de una empresa, constituye el dato diferencial de las cooperativas respecto de las sociedades mercantiles, ya que mientras la cooperativas nacen para realizar una actividad económica-social al servicio de sus socios, que forman una comunidad de intereses por pertenecer generalmente a una misma categoría social u ostentar similares necesidades (agricultores, trabajadores de una determinada actividad, consumidores, etc.), en la sociedad, presidida por el ánimo de lucro, los socios persiguen sin más un beneficio o ganancia partible. En todo caso, junto a las leyes autonómicas convive la normativa estatal, constituida básicamente por la Ley 27/1999, de 19 de julio, de Cooperativas, lo que plantea la necesidad de delimitar el ámbito de aplicación de cada una de las normas, teniendo en cuenta que ciertos preceptos de la Ley estatal serán de aplicación en todo el territorio español, al estar dictados 3
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La cuestión de la naturaleza jurídica de las cooperativas es controvertida, sobre todo por la ausencia de ánimo de lucro que debe presidirlas. En la actualidad, la mayoría de la doctrina mercantilista sigue calificándolas como sociedades mercantiles, reservando su estudio al Derecho de sociedades, al considerar las cooperativas no lucrativas como una clase especial de cooperativa. V. sobre esta cuestión MORILLAS JARILLO, Mª J.: Las sociedades cooperativas, Iustel, Madrid, 2008, pp. 35 y 36; CARRERAS ROIG, Ll., “Consideraciones en torno al posible carácter mercantil de las sociedades cooperativas y acerca de las limitaciones a la realización de operaciones con terceros no socios de estas entidades”, Revesco, núm. 106, 2011, pp. 55-73, edición electrónica. BOE núm. 76, de 30 de marzo de 2011. MORILLAS JARILLO, Mª J.: Las sociedades cooperativas, op. cit., pp. 25 y 34 y ss. La Alianza Cooperativa Internacional (ACI) es una organización internacional privada, no gubernamental, constituida en Londres en 1895, encargada del estudio y desarrollo de las cooperativas, diseñando unos principios y valores comunes del cooperativismo. Sobre su origen y funciones que desempeña, v. PANIAGUA ZURERA, M.: La sociedad cooperativa. Las sociedades mutuas de seguros y las mutualidades de previsión social, Vol 1, Tomo XII, Tratado de Derecho Mercantil, (dirs.) M. Olivencia, C. Fernández-Novoa y R. Jiménez de Parga, Madrid-Barcelona, 2005, pp. 33-37. REVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 7
al amparo de una competencia exclusivamente estatal, como es la “legislación mercantil”, y que conforman el límite de las leyes autonómicas7.
II. EL MARCO LEGAL DE LAS COOPERATIVAS DE LA COMUNITAT VALENCIANA El art. 31-23º del Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana (en su versión primitiva, según Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio) confería a la Generalitat la competencia exclusiva para legislar en materia de “cooperativas, pósitos y mutualismo no integrado en el sistema de la Seguridad Social, respetando la legislación mercantil”. Además, el art. 34-1-6º disponía que la Generalitat ostentaba también competencias exclusivas en materia de “instituciones de crédito cooperativo, público y territorial y Cajas de Ahorro”, siempre “de acuerdo con las bases y la ordenación de la actividad económica general y política monetaria del Estado”. Tras la reforma operada en el Estatuto de Autonomía por la Ley Orgánica 1/2006, de 1 de abril, el art. 49.1 prevé idénticas competencias exclusivas en materia de cooperativas (apartado 21º) y en relación con las instituciones de crédito cooperativo8. La primera regulación autonómica valenciana sobre cooperativas estuvo constituida por la Ley 11/1985, de 25 de octubre, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana, que pretendió ofrecer una visión de conjunto del fenómeno cooperativo de gran tradición en esta Comunidad. Ahora bien, ciertas deficiencias técnicas en la redacción de la Ley y los problemas que planteaban algunos de sus preceptos provocaron su modificación por Ley 3/1995, de 2 de marzo, que reformó muchas de sus disposiciones, dándoles nueva redacción e introduciendo importantes novedades, adaptando con ello la regulación de las cooperativas a la realidad social a la que iba destinada (p.ej. la introducción de la limitación de responsabilidad de los socios por cumplimiento de las obligaciones contraídas en el uso de servicios cooperativos en determinados supuestos; la supresión de la limitación existente para las sociedades civiles y mercantiles que ingresar como socios en las cooperativas; la determinación de las labores a cumplir por el Registro de cooperativas, etc.). 7
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Se considera legislación mercantil, en la interpretación del Tribunal Constitucional la regulación de varios de los aspectos de las cooperativas de crédito que, por su especialidad, deberá respetar lo previsto por el Estado para la ordenación del crédito [STC 204/1983, de 17 de junio (RTC 1983/204)]. Es destacable el razonamiento recogido en el Auto del TSJ Comunidad Valenciana 22 de diciembre 2010 (RJ 2011, 1322), relativo a la delimitación de lo que hay que entender por “derecho civil especial valenciano”, según el cual junto con las normas producidas por la Generalidad Valenciana con carácter netamente civil especial valenciano y amparadas en el título competencial del art. 49.1.2ª del Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, “existen otras normas dictadas al amparo de otros títulos competenciales estatutarios, previstos en el mismo artículo 49, que contienen reglas de derecho que se han de reputar de naturaleza civil, por regular relaciones privadas entre particulares, aun cuando vengan incluidas en normas de contenido predominantemente administrativo, y para cuya interpretación y aplicación judicial, atendido el carácter de la controversi y la naturaleza de la regla cuya aplicación se trata, se habrá de acudir al ámbito del orden jurisdiccional civil con carácter general, sin perjuicio de las concreciones que las leyes procesales puedan establecer específicamente para determinadas materias o cuestiones, como ha acontecido en el caso de determinadas reglas de la Ley 11/1985, de 25 de octubre, de la Generalidad Valenciana, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana, modificada por la posterior Ley 3/1995, de 2 de marzo”. 8 ADELA SERRA RODRÍGUEZ
El panorama legislativo resultaba, de este modo, complejo, al hallarse vigentes determinadas disposiciones de la Ley 11/1985 y aquellas que la Ley 3/1995 introducía, dificultando su conocimiento y aplicación por el operador jurídico y los ciudadanos destinatarios de las mismas. Estas dificultades se intentaron obviar con la autorización, que contenía el artículo 2º de la Ley 3/1995, al Consell para que, en el plazo de un año desde la publicación de la Ley en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana, elaborara y aprobara, mediante Decreto Legislativo, un Texto refundido de la Ley de Cooperativas valencianas, que incorporase las disposiciones vigentes sobre dicho tipo social y las contenidas en la propia Ley 3/1995. Dicho plazo finalizó el 10 de marzo de 1996 sin que el Gobierno valenciano materializase dicha autorización. En este estado de cosas, la regulación del asociacionismo cooperativo siguió sufriendo posteriores modificaciones mediante la Ley 8/1995, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Organización de la Generalitat Valenciana, y la Ley 14/1997, de 26 de diciembre, de Medidas de Gestión Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat, cuya Disposición Adicional Segunda contenía nueva autorización al Consell para que dictara, a través de Decreto legislativo, el mencionado texto refundido. La unidad normativa de las cooperativas valencianas constituyó, pues, la finalidad primordial del Decreto legislativo 1/1998, de 23 de junio, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Cooperativas de la Comunidad Valenciana. Sin embargo, hay que tener en cuenta que muchos de los preceptos del TR Ley de cooperativas procedían de la regulación del año 85, concebidos, por tanto, para unas circunstancias económicas y sociales muy diferentes a las actuales. A esto cabe añadir que la ley valenciana no incorporó en el año 1995 una serie de instrumentos y nuevas tendencias que se iban consolidando en el sector del cooperativismo, detectándose en la ley algunas lagunas y ambigüedades que habían provocado ciertos problemas interpretativos a las personas implicadas en este fenómeno. Todo ello ha justificado la promulgación de la Ley 8/2003, de 24 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana (DOGV 27 de marzo de 2003, núm. 4468), que entró en vigor el 27 de septiembre de 2003. Con esta regulación se pretende básicamente adaptar la regulación a las nuevas necesidades del fenómeno del cooperativismo, de tanta trascendencia en el sector socio-económico de la Comunidad Valenciana, recogiendo los Principios Cooperativos formulados por la Alianza Cooperativa Internacional.
III. EL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 8/2003, DE 24 DE MARZO, DE COOPERATIVAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA Según su art. 1º, la Ley 8/2003, de 24 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana (en adelante, LCCV) tiene por “objeto la regulación y el fomento de las que, de modo efectivo y real, desarrollen mayoritariamente la actividad cooperativizada con sus socios en el territorio de la Comunidad Valenciana, sin perjuicio de que las relaciones con terceros o actividades instrumentales del objeto social se realicen fuera del mismo”. Utiliza la Ley un criterio territorial para determinar su ámbito de aplicación —el desarrollo de su actividad cooperativizada en el territorio de la Comunidad Valenciana—, que
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se corresponde, al menos a priori, con la previsión hecha en la ley estatal (art. 2º Ley 27/1999)9. Sin embargo, la Ley autonómica valenciana precisa, intentado evitar los problemas que se habían suscitado con ocasión de la Ley estatal 3/1987, de 2 de abril, que la actividad cooperativizada que ha de ser tenida en cuenta para determinar la ley aplicable es la de carácter interno, esto es, la entablada con los socios (que es por la que se constituye la cooperativa y que constituye su objeto social), y no aquella que, con carácter instrumental, pueda desarrollar con terceros no socios fuera del territorio autonómico. Además, a diferencia de la Ley estatal, la valenciana enfatiza la exigencia de la “realidad” y “efectividad” del desarrollo de la actividad cooperativizada, con lo que pretende zanjar la cuestión de que tal lugar no tiene por qué coincidir con el de la gestión administrativa. ¿Qué ocurre, sin embargo, cuando la cooperativa realiza su actividad cooperativizada, incluso en las relaciones con sus socios, en el territorio de dos o más Comunidades Autónomas? Para despejar esta cuestión el art. 1º Ley valenciana se refiere a que la actividad cooperativizada se desarrolle “mayoritariamente” en el territorio de la Comunidad Valenciana (la adición de este adverbio es uno de los cambios que la Ley 8/2003 ha llevado a cabo respecto a la anterior normativa). La concurrencia o no de este requisito determinará en la práctica la aplicación de una u otra normativa autonómica o, en su caso, de la estatal. La anterior ley valenciana preveía, en su Disposición Adicional, que tal requisito se cumplía cuando el volumen de sus operaciones se materializaba mayoritariamente en dicho territorio; sin embargo, esta disposición ha desaparecido del texto actual10. Por último, en consonancia con la normativa estatal, el domicilio social, que deberá constar en los estatutos de la cooperativa, radicará en el municipio de la Comunidad Valenciana “donde realice principalmente sus operaciones o donde esté centralizada la gestión administrativa” (art. 6º).
IV. CONCEPTO DE COOPERATIVA DE VIVIENDAS EN LA LEY 8/2003, DE 24 DE MARZO, DE COOPERATIVAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA Como hemos visto, según la Alianza Cooperativa Internacional, una cooperativa es “una asociación autónoma de personas que se han unido de forma voluntaria para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales en común mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión democrática”. Tratándose de una cooperativa de vi9
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La Ley 27/1999, de 19 de julio, de Cooperativas establece en su art. 2º que se aplicará: “A) A las sociedades cooperativas que desarrollen su actividad cooperativizada en el territorio de varias Comunidades Autónomas, excepto cuando en una de ellas se desarrolle con carácter principal; B) A las sociedades cooperativas que realicen principalmente su actividad cooperativizada en las ciudades de Ceuta y Melilla”. El art. 2 Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas, al delimitar su ámbito de aplicación a las cooperativas que realicen principalmente su actividad cooperativizada en el territorio de varias Comunidades Autónomas, precisa, en su apartado 2, que se entiende que una actividad se realiza principalmente en una determinada Comunidad Autónoma cuando “dicha actividad en la misma resulte ser superior a la realizada en el conjunto del resto del los territorios”.
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viendas la necesidad principal, aunque no única, que se pretende satisfacer es precisamente la de procurar una vivienda adecuada a las condiciones de sus socios (o locales o servicios complementarios), normalmente en unas condiciones especialmente ventajosas respecto de las otras formas de promoción inmobiliaria. En efecto, desde el punto de vista económico, la construcción inmobiliaria mediante esta fórmula presenta indudables ventajas, ya que se reduce el coste de la vivienda —incluyendo beneficios fiscales— y sirve como instrumento para evitar la especulación inmobiliaria. En este sentido, se ha dicho que es única fórmula societaria capaz de conferir carácter empresarial a la demanda organizada de viviendas11. En esta línea, el art. 91 de la Ley valenciana 8/2003 contiene la regulación de las cooperativas de viviendas. En ésta destaca la diferenciación entre cooperativas de viviendas en sentido estricto y cooperativas de despachos y locales. Las primeras “tendrán por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, viviendas, locales, aparcamientos, servicios o edificaciones complementarias, mediante la obtención de los recursos financieros, la programación, construcción, conservación, rehabilitación y administración de las viviendas, por sí misma o por contrata por terceros” (apartado 1º); mientras que las segundas “tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, así como aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias” (apartado 9º). La diferencia de régimen estriba, fundamentalmente, en quiénes pueden ser socios de cada una de ellas, aplicándose en lo demás lo establecido para las de viviendas (art. 91.9º in fine Ley 8/2003). No obstante, para algún autor, las segundas difícilmente pueden calificarse de cooperativas de viviendas, siendo más bien cooperativas de servicios empresariales o profesionales12. Así, respecto de las viviendas de despachos y locales podrán ser socios los profesionales, pequeños empresarios, entendiéndose por tales las personas físicas o jurídicas, que no empleen a más de cincuenta trabajadores por cuenta ajena, y las cooperativas de cualquier clase y tamaño que sean. En cambio, de la definición legal de las cooperativas de viviendas no queda claro si una persona jurídica, aun sin ánimo de lucro puede ser socio de este tipo de cooperativas, en tanto que la necesidad de vivienda sólo se predica de personas físicas13. La regulación autonómica valenciana difiere en este punto del régimen estatal de las cooperativas de viviendas, que se encuentra en el art. 89.1º de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas14. Este precepto se ocupa de determinar el objeto social y quiénes pueden 11
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CARRASCO PERERA, A., GONZÁLEZ CARRASCO, Mª C., CORDERO LOBATO, E., Derecho de la construcción y la vivienda, 3ª ed., Dilex, 2000, p. 542. En el mismo sentido, también MANRIQUE PLAZA, F.J., “De las cooperativas de viviendas”, en Comunidades de bienes, cooperativas y otras formas de empresa, Colegios Notariales de España, Madrid, 1996, p. 1091; Gómez Aparicio, P., “El concepto de cooperativa de viviendas en la legislación general del Estado español”. PAZ CANALEJO, N., “Comentario al art. 85”, Comentarios al Código de Comercio y legislación mercantil especial, Tomo XX, La Ley General de Cooperativas, Vol. 3º, (dir. M. Albaladejo y Sánchez-Calero), Madrid, 1994, p. 683. FAJARDO GARCÍA, G., “El objeto social de las cooperativas de viviendas en la legislación española”, Pensamientos jurídicos y palabras dedicados a Rafael Ballarín, Valencia, 2009, p. 387. Reza el art. 89 Ley 27/1999: “Las Cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una REVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 11
tener la condición de socios de una cooperativa de viviendas, de donde cabe deducir un concepto de éstas. En él se contempla expresamente la posibilidad de que sean socios los “entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades”. Además, cualquier persona, física o jurídica, y no necesariamente sin ánimo de lucro puede ser socio de la cooperativa cuyo único objeto sea la “conservación y administración de viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias”. La norma estatal amplía considerablemente el objeto social de las cooperativas de viviendas, que puede ya no limitarse a la construcción y posterior cesión de las viviendas o locales resultantes a sus socios, sino que también abarca, incluso como objeto único, el de procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios; la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes; la creación y suministración de servicios complementarios; y la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias. Esta ampliación del objeto social de las cooperativas de viviendas va a incidir, a su vez, en el ámbito subjetivo de sus potenciales socios, que es cada vez mayor15. La Ley 8/2003, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana, distingue, por su parte, varios tipos de Cooperativas de viviendas en atención al acceso a la propiedad de la vivienda. Así, el más frecuente en la práctica es el de la Cooperativa en la que, una vez finalizada la construcción y constituido el régimen de propiedad horizontal, se adjudica la propiedad de la vivienda al socio, disolviéndose la Cooperativa o quedando como administradora de la zonas comunes. Sin embargo, es posible, también, que la Cooperativa conserve la propiedad de los pisos, locales o anejos cediendo el uso a los socios en régimen de arrendamiento o por cualquier otro título permitido por el ordenamiento jurídico (art. 91.2). Además, la norma valenciana contempla la posibilidad de que la cooperativa de viviendas tenga como objeto social el de procurar viviendas, locales, instalaciones o edificaciones complementarias para ser ocupados por sus socios no sólo con carácter permanente, sino también con exclusivo carácter ocasional o esporádico, para descanso o vacaciones16. Luego,
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promoción cooperativa o que precisen locales para sus actividades. Asimismo, pueden tener por objeto, incluso único, en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones o instalaciones complementarias”. Así, por ejemplo, como pone de manifiesto FAJARDO GARCÍA, G., “El objeto social de las cooperativas…”, p. 386, a la vista de la Ley estatal de cooperativas de 1987 no quedaba claro si los titulares de un inmueble, personas físicas y jurídicas no necesariamente públicas o no lucrativas, podían constituir una cooperativa para rehabilitar un edificio o construir aparcamientos para uso propio. Ahora, con la Ley de cooperativas de 1999 no cabe duda de que sí será posible. Así, también, las Leyes de Cataluña (Ley 18/2002, de 5 de julio, art. 106.1 y 3), Extremadura (Ley 2/1998, de 26 de marzo, art. 1134.1), Islas Baleares (Ley 1/2003, de 20 de marzo, art. 115.1 y 3) y Madrid (art. 114.3).
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será posible constituir una cooperativa cuyo único objeto sea el de proporcionar a sus socios el uso o disfrute de viviendas de temporada. Sin embargo, y a diferencia de la Ley estatal (art. 89.4), la Ley valenciana no prevé la posibilidad de que la cooperativa de viviendas opere con terceros no socios, pudiendo enajenar o arrendar a éstos locales comerciales, instalaciones o edificaciones complementarias, restringiendo de este modo la realización de operaciones con terceros no socios y, en alguna medida, la posibilidad de capitalizarse17.
V. LA CONDICIÓN DE SOCIO COOPERATIVISTA EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA Como hemos apuntado, la Ley estatal 27/1999 admite como socios de cooperativas de vivienda no sólo a las personas físicas “que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan”, sino también los “entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades”. Además, cualquier persona, física o jurídica, y no necesariamente sin ánimo de lucro puede ser socio de la cooperativa cuyo único objeto sea la “conservación y administración de viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministro de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias”. La LCCV, sin embargo, no contempla expresamente, en su art. 91.1, si las personas jurídicas pueden ser socios de cooperativas de vivienda (en sentido estricto)18. Sí establece, en cambio, para las cooperativas de locales o despachos que pueden ser socios “los profesionales, estén o no colegiados; los pequeños empresarios, incluidos los agrícolas, entendiéndose por tales las personas físicas o jurídicas, que no empleen a más de cincuenta trabajadores por cuenta ajena; y las cooperativas de cualquier clase y tamaño” (art. 91.9º). Esta ausencia de previsión plantea la cuestión de si una persona jurídica puede ser socio de una cooperativa de viviendas, sujeta a la Ley valenciana. A mi juicio, si según el art. 91.1 Ley 8/2003 las cooperativas de viviendas pueden tener también como objeto procurar “locales, aparcamientos, servicios o edificaciones complementarias”, ello no excluye la presencia de socios personas jurídicas que, sin ánimo de lucro mercantil, precisen de tales inmuebles para desarrollar sus actividades.
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En aras de la supervivencia de la sociedad cooperativa se aboga por una necesaria apertura al mercado, sin perder de vista los parámetros de democracia, igualada y solidaridad, reduciendo en lo posible las restricciones a la libre realización de operaciones con terceros no socios. En tal sentido, CARRERAS ROIG, Ll., “Consideraciones en torno…”, cit., p. 64; LLOBREGAT HURTADO, Mª L., “Régimen económico de las sociedades cooperativas en el marco de la nueva Ley General de Cooperativas de 16 de julio de 1999”, Revista de Derecho de sociedades, nº 13, 1999, pp. 196 y 197. En general, el art. 19 Ley 8/2003 admite que las personas jurídicas sean socios de cooperativas de primer grado, “cuando el fin y el objeto social de éstas no sea contrario a los principios cooperativos, ni al objeto social de la cooperativa”. REVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 13
VI. EL ESTATUTO JURÍDICO-ECONÓMICO DE LOS SOCIOS EN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA 1. Las aportaciones de los socios y el régimen de reembolso en caso de baja o expulsión En las cooperativas de viviendas se han de diferenciar dos tipos principales de aportaciones que deben realizar los socios y cuyo régimen de reembolso varía en caso de baja o expulsión del socio, o de la transmisión de la condición de socio. Se trata de las aportaciones al capital social y las destinadas a financiar la adquisición de la vivienda, local o edificación complementaria.
A) Las aportaciones al capital social En los estatutos sociales debe constar la aportación obligatoria mínima al capital social para ser socio, forma y plazos de desembolso [art. 10.2 d) Ley 8/2003]19. Estas aportaciones, que son esenciales para la vida de la cooperativa, pueden realizarse tanto en moneda en curso legal como en bienes y derechos evaluables económicamente, si lo autoriza la asamblea general (art. 55.5), lo que puede tener especial interés en el caso de las Cooperativas de viviendas para el socio que decida aportar un solar. Tratándose de aportaciones no dinerarias se deberán hacer constar sus datos registrales, si existen, remitiendo la Ley valenciana a la legislación estatal el régimen de entrega y saneamiento (art. 55.5 in fine). Según prevé la ley estatal, estas aportaciones no dinerarias no producen traspaso o cesión ni aun a los efectos de la LAU o LAR, sino que la sociedad cooperativa es continuadora de la titularidad del bien o derecho (art. 45.5 Ley 29/1999). Idéntica consideración podría mantenerse para las cooperativas sometidas a la ley valenciana, ante el silencio de ésta al respecto. Además, Ley 8/2003, como la estatal, impone un límite máximo por socio para las aportaciones al capital social, al prever que en ningún caso podrán exceder del 45% del capital social en las cooperativas de primer grado (art. 55.3), con lo que parece que se quiere evitar una posición de dominio económico de un socio frente al resto, asegurando con ello cierta gestión democrática en la cooperativa. Estas aportaciones obligatorias al capital social tienen un régimen propio de reembolso o liquidación en caso de que el socio cause baja o se acuerde su expulsión. En general, y para todas las cooperativas, el socio, en virtud del “principio de puertas abiertas”, puede causar baja voluntaria en cualquier momento. Sin embargo, las consecuencias económicas serán distintas atendiendo a la consideración de la baja como justificada20 o no, en tanto que si se 19
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Junto con el desembolso de las aportaciones al capital social que se establezca inicialmente para ser admitido como socio, la Asamblea General de la cooperativa puede acordar en cualquier momento nuevas aportaciones obligatorias, señalando su importe, condiciones de suscripción y plazo de desembolso (art. 56.2 Ley valenciana). Las causas de baja justificada deberán constar en los estatutos sociales y suponen que el socio no tiene obligación alguna de permanencia en la cooperativa, pero si la baja se califica de injustificada se puede determinar “un plazo mínimo de permanencia obligatoria, que no podrá exceder de cinco años, salvo en los casos en que esta ley autoriza un plazo superior” (art. 22.1). Los arts. 22.3 y 56.2 LCCV prevén varios supuestos de baja justificada. En realidad, debe considerarse como justificada toda baja voluntaria, una vez transcurrido el plazo mínimo de permanencia. La concurrencia de las causas previstas en el art.
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ha calificado de injustificada o se ha expulsado al socio se le podrán practicar una deducción máxima del 20% o 30% respectivamente, si así está previsto estatutariamente, sobre el importe liquidado de las aportaciones obligatorias (v. art. 61 LCCV)21. Corresponde al Consejo Rector la calificación de la baja como justificada o no y la determinación de sus efectos, lo que deberá hacer en el plazo máximo de tres meses desde la notificación de baja del socio (art. 22.2)22. El momento en que el Consejo Rector debe tener en cuenta para liquidar las cantidades a reembolsar al socio es el del balance de cierre del ejercicio en el que se produzca la baja [cfr. art. 61.1 LCCV; SAP Valencia de 17 de febrero de 2006 (AC 2006, 461)]. En el plazo de dos meses desde la aprobación de las cuentas de dicho ejercicio deberá comunicar al socio el importe a reembolsar, la liquidación efectuada, las deducciones practicadas, en su caso, y le hará efectivo el reembolso, salvo que haga uso de la facultad de aplazamiento previsto en el art. 61.5 LCCV23. En el régimen general para toda cooperativa, prevé la Ley 8/2003 que el Consejo Rector puede aplazar el reembolso al socio de las aportaciones obligatorias a capital social, una vez liquidadas. Con ello se pretende paliar los trastornos que para el resto de los socios y para la cooperativa, dada la variabilidad del capital social, puede producir está obligada devolución24. El plazo en que la cooperativa viene obligada a reembolsar tales cantidades no podrá exceder de cinco años en caso de expulsión, tres en caso de baja injustificada y uno si la baja está justificada. En caso de fallecimiento del socio sus causahabientes podrán recuperar tales cantidades en un plazo no superior a un año desde el cierre del ejercicio en que se produjo el fallecimiento (art. 61.5 LCCV). Sin embargo, en sede de cooperativas de viviendas, esta regla tiene una importante excepción, ya que se prevé que en caso de baja, “la cooperativa podrá retener el importe total que haya de reembolsarse al socio saliente, hasta que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio” (art. 91.4), lo que, atendiendo a las circunstancias concurrentes, podría extenderse más allá del plazo máximo de los cinco años previsto en el art. 61 LCCV. La norma sólo exige que los estatutos deberán especificar el plazo máximo de retención de tales cantidades25.
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22.3 y 56.2 LCCV permiten desconocer dicho compromiso de permanencia, sin que se anuden al socio las consecuencias económicas previstas para la baja injustificada. Vid. en tal sentido, TRUJILLO DÍEZ, I. J., “Baja del socio cooperativo y reembolso de sus aportaciones sociales”, Act. Civil, nº 1, 1999, p. 115, y en “Comentario a la Sentencia de 16 de marzo de 1998”, CCJC, nº 48, 1998, p. 1012. A las aportaciones voluntarias al capital social no se le aplicarán las deducciones que pueden prever los estatutos para las obligatorias (art. 61.6 LCCV), pero podrán ser retenidas hasta que sea sustituido por otro socio (cfr. art. 91.4 LCCV). Frente a la decisión del Consejo Rector el socio tendrá posibilidad de recurrir ante el Comité de Recursos, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo. La liquidación del importe a reembolsar se hará deduciendo del valor acreditado, y en su caso actualizado, de las aportaciones obligatorias al capital social, las pérdidas imputadas e imputables al socio, reflejadas en el balance de cierre del ejercicio, ya correspondan a dicho ejercicio o uno anterior, si están sin compensar. A la cuantía obtenida se le deducirá la cuantía prevista para caso de baja injustificada o expulsión, hasta el máximo del 20% y 30% respectivamente. LLOBREGAT HURTADO, Mª L., “Régimen económico…”, cit., p. 199. La Ley estatal, en idéntico sentido que la valenciana, prevé que el reembolso de estas aportaciones al capital social se producirá en el “momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro REVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 15
Se prima, en este caso, el interés de la cooperativa sobre el del socio que causa baja, evitando el riesgo de que se produzca una descapitalización de la cooperativa, lo que podría ocurrir si tuviera que proceder a un inmediato reintegro de las aportaciones que satisfizo el socio. Así, durante dicho plazo los socios no podrán ejercitar acción alguna para exigir el reembolso por vía judicial [SSTS 12 de abril de 1994 (RJ 1994, 2792), 12 de julio de 1994 (RJ 1994, 6579) y 22 de noviembre de 1999 (RJ 1999, 8617)]. Por aplicación del art. 61.5 LCCV, las cantidades pendientes de reembolso no serán susceptibles de actualización, pero darán derecho a percibir el interés legal del dinero, aunque la norma valenciana no prevé cuándo debe satisfacerse dicho interés (sí lo hace el art. 51.5 Ley estatal, según el cual deberá serlo anualmente). En suma, tanto el aplazamiento del reembolso de las aportaciones liquidadas como las deducciones penales que se pueden practicar en caso de baja no justificada y expulsión aparecen como mecanismos que permiten a la cooperativa cubrirse del riesgo de la frustración o puesta en peligro de las expectativas de la empresa común ante el ejercicio del socio de su derecho a causar baja26.
B) Las aportaciones para financiar la vivienda/locales y edificaciones complementarias Junto con las aportaciones al capital social y las cuotas de ingreso, acordadas en su caso, la cooperativa de viviendas, para el cumplimiento de su objeto social, exigirá a los socios determinadas cantidades destinadas a financiar la vivienda (locales o edificaciones complementarias), cumpliendo una función similar al adelanto del precio de una compraventa. El socio que ingresa en la cooperativa viene obligado a participar en las actividades de la cooperativa —en nuestro caso, en la financiación de la construcción de las viviendas y/o demás edificaciones— en la forma y cuantía prevista en los estatutos, en el reglamento de régimen interior y en los acuerdos de la asamblea general [arts. 27 d) y 64.1]. Estos pagos destinados a la obtención del servicio cooperativizado —esto es, la adquisición por los socios de la propiedad o el uso de la vivienda, locales o anejos— no integran el capital social, constituyendo lo que comúnmente se denomina por la doctrina “masa de gestión económica”27. Así se desprende claramente del art. 52.3 Ley estatal, según el cual “los bienes de cualquier tipo entregados por los socios para la gestión cooperativa y, en general, los pagos para la obtención de los servicios cooperativizados no integran el capital social y están sujetos a las condiciones fijadas y contratadas con la sociedad cooperativa”. Sin embargo, el. 64.3 LCCV, tras confirmar que estos bienes o fondos entregados para la gestión cooperativa o la utilización de sus servicios “no constituyen aportaciones sociales, ni tampoco integran el patrimonio cooperativa”, permite que los estatutos puedan establecer lo contrario,
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socio” (art. 89.5.II). Como advierte TRUJILLO DÍEZ, I. J., “Comentario a la Sentencia de 16 de marzo de 1998”, CCJC, núm. 48, 1998, pp. 1008-1009, la separación de unos cooperativistas disminuye el provecho económico para los demás, que se verán inducidos a adoptar la misma decisión de causar baja también de la cooperativa. FAJARDO GARCÍA, G., La gestión económica de la Cooperativa: la responsabilidad de los socios, Madrid, 1997, pp. 84 y 93; LLOBREGAT HURTADO, Mª L., “Régimen económico…”, cit., p. 224; TRUJILLO DÍEZ, I. J., “Comentario a la STS de 16 de febrero 1998”, CCJC, núm. 47, 1998, p. 814; LAMBEA RUEDA, A., Las cooperativas de viviendas, 2ª ed., Granada, 2007, pp. 296 y 298.
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lo que tendría importantes repercusiones en el régimen de reembolso del socio que causa baja y, sobre todo, para los acreedores sociales que podrían agredirlo para hacer frente a sus créditos. En la doctrina ha sido controvertida la titularidad de esta “masa de gestión económica”, lo que tiene relevantes consecuencias económicas, ya que su diversa configuración, como parte del patrimonio de la cooperativa o como propiedad de los socios, influirá en el ejercicio del poder de agresión de los acreedores sociales. Actualmente, parece mayoritaria la tesis que mantiene que durante la construcción de las viviendas existe temporalmente una copropiedad sobre las aportaciones de los socios para la construcción de las viviendas, que no ingresan en el patrimonio cooperativo ni permanecen tampoco en el patrimonio individual de éstos de forma separada. Esta comunidad por cuotas subsiste hasta el momento de su división, mediante la constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio, con la subsiguiente adquisición de los socios de la propiedad de la vivienda concreta y específica28. Las cantidades para financiar la construcción, que son las más importantes económicamente para el socio cooperativista, se determinan en función del plan de financiación aprobado por la Asamblea General, y deben ser conocidas y admitidas contractualmente por los socios cuando ingresen en la cooperativa. Además, como veremos, concurriendo determinadas circunstancias podrán acordarse aportaciones extraordinarias o no previstas en el mismo. Respecto de tales cantidades entregadas por los socios cooperativistas a cuenta de las viviendas, antes y durante la construcción, es de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda de renta libre, en virtud del Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, que la consideró aplicable a las Cooperativas y comunidades (v. art. 91.7.II Ley valenciana). Este Decreto 3114/1968 declara aplicable el régimen de garantías previsto en la Ley 57/1968 a las cooperativas de viviendas “no acogidas a la legislación de Viviendas de protección oficial”, para el caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos o no se obtenga cédula de habitabilidad. Por su parte, el RD 2820/1995 extendió la aplicación del Decreto 3114/1968 a las viviendas de protección oficial realizadas a través de las comunidades de propietarios y cooperativas. En la actualidad, la Disposición Adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, prevé que la expresada normativa sobre percepción de cantidades anticipadas será de aplicación a toda clase de viviendas incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. En virtud de tales normas, el “promotor o gestor” de la cooperativa tiene la obligación de asegurar las cantidades anticipadas recibidas de los socios para la construcción de las viviendas, otorgando así una garantía para el socio en el caso de que la Cooperativa promotora incumpla sus obligaciones de adjudicar las viviendas y/o locales a los socios, al no finalizar la construcción en el tiempo pactado o no obtener la edificación la cédula de habitabilidad. Inevitablemente surge la duda de quién ha de ser considerado “promotor o gestor” en una cooperativa de viviendas a efectos de exigir las garantías previstas en la Ley 57/1968 y Disposición Adicional 1ª LOE. 28
LAMBEA RUEDA, A., Las cooperativas de viviendas, cit., pp. 181-186, 297-298, 300-303. En la misma línea, FAJARDO GARCÍA, G., “Consecuencias jurídicas de la variación del coste final de la vivienda cooperativa”, Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa, CIRIEC, nº 3, 1992, p. 277, destaca que la cooperativa —salvo que se pacte en contra— no adquiere la propiedad de la vivienda para revenderla al socio. REVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 17
Atendiendo al art. 4º Decreto 3114/1968, las obligaciones que la Ley 57/1968 impone al promotor corresponderá a la Junta Rectora (actual, Consejo Rector), que deberá garantizar la devolución de las cantidades percibidas más el seis por ciento de interés anual, mediante aval bancario o contrato de seguro, para el supuesto de que la construcción no se inicie o termine en los plazos señalados, debiendo hacer entrega del documento que acredite tal garantía individualizada en el momento en que se exijan al socio las cantidades para adquisición del solar o construcción del edificio. Sin embargo, cuando el Consejo Rector haya designado una empresa gestora que actúe por cuenta de la cooperativa en las relaciones con terceros, parece más razonable exigir la obligación legal de aseguramiento a este gestor profesional, en cuanto asuma la iniciativa de todo el proceso de construcción, comportándose como auténtico promotor inmobiliario29. Así, lo ha señalado también el Tribunal Supremo al declarar, en caso de incumplimiento de tales obligaciones legales, la responsabilidad del gestor de la cooperativa ante los socios por los daños y perjuicios ocasionados, esto es, por la pérdida de las cantidades anticipadas aun no lográndose la adquisición de las viviendas [STS 7 de febrero de 2006 (RJ 2006, 629)30]. El art. 17.4 LOE deja zanjada esta cuestión, al prever expresamente que la responsabilidad del promotor se extenderá “a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas”31. En la actualidad, la mayoría de las Cooperativas de viviendas encomiendan la gestión de la Cooperativa a entidades externas, esto es, a personas físicas o jurídicas ajenas que, de manera profesional, llevan a cabo la gestión durante toda la fase de promoción y construcción inmobiliaria. Como hemos apuntado, es obligación del socio la de participar en la actividad económica cooperativa en las condiciones previstas en los estatutos y adoptadas por los órganos sociales de la Cooperativa, así como cumplir con las obligaciones económicas que le correspondan para la consecución del objeto social de la cooperativa. En consonancia con la idea de que los socios conforman una comunidad sobre la masa de gestión económica (integrada por las aportaciones de los socios para financiar la vivienda) mientras dura la construcción y hasta su 29
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Así, CARRASCO, CORDERO y GONZÁLEZ CARRASCO, op. cit., p. 648. Como señala ESTRUCH ESTRUCH, J., Las garantías anticipadas en la compra de viviendas en construcción, Navarra, 2009, pp. 43-44, ya la jurisprudencia anterior a la LOE consideraba promotores inmobiliarios a las personas físicas o jurídicas que, para eludir las responsabilidades que dicha consideración supone (aseguramiento de las cantidades anticipadas por los compradores, responsabilidades derivadas de los defectos constructivo, etc.), actuaban como entidades de gestión inmobiliaria, manifestando formalmente que eran simples mandatarias de una comunidad para construir o que se limitaban a realizar funciones de gestión y administración por cuenta de los partícipes o cooperativistas, cuando, por el contrario, la realidad de las cosas es que actuaban en el tráfico jurídico como auténticas promotoras…”. La STS 26 de junio de 1997 (RJ 1997, 5149) sostuvo que los que aparecían como gestores y administradores de la comunidad de propietarios constituida para la construcción del edificio actuaban realmente como promotores, debiéndose someter a las obligaciones previstas para la figura del promotor. En el mismo sentido, STS 16 de diciembre de 2004 (RJ 2005, 272). Sobre la extensión del régimen de responsabilidad por defectos constructivos previsto por la LOE para al promotor a las sociedades de gestión de cooperativas que hayan asumido profesionalmente la iniciativa del proceso constructivo, v. PERTÍÑEZ VÍLCHEZ, F., “Comentario a la STS de 16 de diciembre de 2004 (RJ 2005, 272)”, CCJC, núm. 69, 2005, pp. 1275-ss.
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finalización (y posterior división), cabe resaltar que el socio no tiene en el momento inicial un derecho sobre determinada vivienda (tan sólo una “adjudicación provisional”) y la contraprestación (el “precio”) dependerá del coste total de las viviendas (de su promoción o de su fase, si hay varias) que no se conoce hasta la finalización de la construcción. Esta conclusión es clara si en el contrato de adhesión del socio cooperativista se ha incluido una cláusula de revisión del precio, facultando a la Asamblea General a acordar un incremento del precio de la vivienda32. Mayores dudas se plantean en el supuesto de que no se haya previsto en el contrato una cláusula de tal tipo. Pese a ello, se mantiene que si el coste total real de la edificación es superior al inicialmente designado en el contrato de adhesión a la cooperativa, el socio vendrá obligado a soportar la derrama que se acuerde, en proporción a su cuota de participación y de la vivienda que le haya correspondido33. La obligación de soportar la variación del coste final es consecuencia de la obligación del socio en participar en la actividad cooperativizada y de la propia naturaleza jurídica de la relación entablada entre la cooperativa y el socio, que no es la de una compraventa de vivienda34. La cuestión que nos planteamos, ahora, consiste en determinar si estas cantidades aportadas para financiar la adquisición de la vivienda deben reembolsarse al socio que causa baja de la cooperativa. El art. 91.4 LCCV prevé que, en caso de baja del socio, la cooperativa de viviendas podrá retener “el importe total que deba reembolsarse al socio saliente hasta que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio”, permitiendo, en consecuencia, no sólo la retención de las aportaciones al capital social, sino también de tales cantidades a cuenta de la adquisición de la vivienda, y ello aunque la incorporación del nuevo socio se produzca en un momento muy posterior a la finalización de la construcción de las viviendas. La norma encuentra su sentido mientras la cooperativa está promoviendo la construcción, en cuanto que puede carecer de liquidez para proceder a la devolución de tales cantidades, por haberlas invertido precisamente en la adquisición de terrenos, en hacer frente a los intereses de los préstamos hipotecarios suscritos para financiar la construcción, los gastos de proyectos y licencias, las obras de urbanización, etc. De ahí que no puedan los cooperativistas resolver unilateralmente los vínculos que les ligan con la cooperativa, causando baja, sin que al tiempo garanticen la consecución de los fines de la misma.
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FAJARDO GARCÍA, G., “Consecuencias jurídicas de la variación…”, cit., p. 279, al comentar la Sentencia de la Audiencia Territorial de Valencia de 27 de octubre de 1988; y en La gestión económica…, cit., pp. 232 y 233. Para VICENT CHULIÁ, F., “Comentario al art. 71”, Comentarios al Código de Comercio y legislación mercantil especial, Tomo XX, La Ley General de Cooperativas, Vol. 3º, (dir. M. Albaladejo y Sánchez-Calero), Madrid, 1994, p. 198, las variaciones de costes al alza han de repercutir necesariamente en el socio adjudicatario, y ello “aunque no mediara entre la cooperativa y el socio un contrato expreso que así lo determinara”. Sin embargo, en caso de que no estuviera prevista en el contrato de adhesión del socio esta posibilidad de variación del coste de la vivienda podría plantearse el carácter justificado de la baja del socio ante el acuerdo de la Asamblea del incremento del precio, alegando que “entraña nuevas obligaciones o cargas gravemente onerosas no previstas en los estatutos” (art. 36.6 en relación con art. 22.3 Ley valenciana). Los tribunales no son partidarios de calificar la baja como justificada, cuando no se fijó el precio como cierto en el contrato de adhesión, entendiendo que éste en el momento inicial es aproximado [SSAT Valencia 25 de enero de 1988 y 14 marzo de 1989]. REVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 19
Sin embargo, esta previsión puede llevar a consecuencias poco deseables para el socio que causó baja justificada (ya que la norma no distingue35), con la consiguiente pérdida del derecho sobre la vivienda o local y que, sin embargo, no sabe cuándo podrá recuperar las cantidades satisfechas. Para paliar este efecto, la baja y expulsión del socio debería implicar, de modo similar a lo que sucede para la transmisión de los derechos sobre la vivienda, el ofrecimiento de los derechos sobre la vivienda o local al resto de los socios, y, en caso de no estar éstos interesados, a los expectantes o aspirantes e incluso a terceros interesados. También sería aplicable esta retención al supuesto de fallecimiento del socio, cuando sus herederos opten por reclamar el reembolso de sus aportaciones a capital, según el art. 22.8, y de las cantidades aportadas para financiar la adquisición y no por suceder al causante en su condición de socio cooperativista, como prevé el art. 60.4. El aplazamiento del reintegro de las cantidades aportadas por el socio para el acceso a la vivienda en caso de baja se justifica por los tribunales en la consideración de la cooperativa como persona jurídica sin ánimo de lucro y en la propia condición del socio cooperativista, que no es un comprador de vivienda. Por ello, “no puede permitirse al socio retirar de la Sociedad Cooperativa cantidades que se encuentran efectivamente invertidas en la ejecución de la promoción, a costa de los demás cooperativistas, pues se trata de una entidad sin ánimo de lucro, estando sujeto por ello a que entre un nuevo socio en su posición asumiendo así el coste de la vivienda en cuestión” [SAP Las Palmas 19 de julio de 2010 (JUR 2011, 7082)]. Además, cuando el socio cause baja de la cooperativa que no sea calificada de justificada, según acuerdo del Consejo Rector (ratificado por el Comité de recursos o la Asamblea General), permite la Ley estatal que los estatutos fijen una deducción al reembolso de las cantidades entregadas por el socio para financiar el pago de las viviendas y locales hasta un máximo del 50% de los porcentajes previstos en el art. 51.3 Ley 29/1999, que, a su vez, se fijan como máximo en un 30% de las aportaciones obligatorias al capital social. En suma, podrá la cooperativa, sometida a la legislación estatal, aplicar al socio cooperativista que causa baja no justificada una deducción máxima del 15% en el reembolso de las cantidades entregadas para financiar la adquisición de la vivienda, esto es, en el precio. La Ley valenciana, por su parte, no prevé disposición semejante, por lo que el socio que cause baja tendría derecho a obtener la restitución íntegra de la cantidades entregadas a cuenta de la vivienda o local, con la consiguiente pérdida de los derechos sobre estos últimos. Y es que la aplicación de deducciones a la devolución del precio de la vivienda en el caso concreto podría acarrear ventajas injustificadas para el resto de los socios y beneficios indebidos para el nuevo socio.
2. La responsabilidad de los socios por las deudas de la cooperativa contraídas para el cumplimiento del objeto social Según el art. 4.1 LCCV, la cooperativa responde de sus deudas con todo su patrimonio, presente y futuro, excepto el correspondiente al fondo de formación y de promoción cooperativa. La cooperativa es, por tanto, responsable patrimonialmente de forma ilimitada (art. 1911 CC). Junto a ello, los socios responden de las deudas sociales contraídas por los órganos gestores de la cooperativa, esto es, por el Consejo rector o la sociedad de gestión que, por 35
Es más, el art. 91.4 Ley valenciana sólo se refiere al caso de “baja del socio”, pero es evidente que la facultad de la cooperativa de retener el importe total de lo que deba reembolsarse al socio también debe darse en caso de expulsión del socio.
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acuerdo de aquél se haya designado, hasta el límite del “importe nominal de las aportaciones al capital social” (art. 4.2 Ley 8/2003; en similar sentido, art. 15-3º Ley 27/1999). Se trata, por tanto, de una responsabilidad limitada de los socios frente a los acreedores sociales36. Es más, como se ha puesto de manifiesto, el principio es el de no responsabilidad del socio, en tanto que sólo arriesga lo que aportó o se comprometió a aportar, no respondiendo más allá37. No obstante, a continuación, el art. 4.2 LCCV prevé que los estatutos sociales puedan determinar expresamente que la responsabilidad será ilimitada, o establecer una responsabilidad adicional en caso de insolvencia de la cooperativa, lo que se hará constar en su denominación (“Coop. V. Iltda.”, art. 5.2). Si se establece estatutariamente que los socios respondan ilimitadamente de las deudas sociales, las reglas de la mancomunidad simple regirán dicha responsabilidad, salvo que expresamente se configure en los estatutos con carácter solidario. Se sigue en este punto, la regla del art. 1137 CC de no presunción de la solidaridad. Ahora bien, según prevé el art. 4.3 LCCV, la responsabilidad de los socios “por el cumplimiento de las obligaciones que contraigan en el uso de los servicios cooperativos” —en el caso que nos ocupa, por las obligaciones asumidas para la obtención de la propiedad o disfrute de la vivienda/locales, que forman parte de la llamada “relación mutualista”— será “ilimitada, salvo en el supuesto previsto en el art. 69.3”. Por tanto, el socio responde ilimitadamente, con todo su patrimonio, por el (in)cumplimiento de la obligación de participar en la actividad cooperativizada, frente a la propia cooperativa. Así se concluye de la previsión del art. 64.2 LCCV conforme a la cual: “Sin perjuicio de la responsabilidad por deudas sociales, determinada conforme al artículo 4 de esta ley, el socio responde ilimitadamente del cumplimiento de la obligación de participar en la actividad cooperativizada”, no eximiéndole la baja del cumplimiento de las obligaciones contraídas hasta ese momento. El incumplimiento de esta obligación faculta a la cooperativa para exigirle el resarcimiento de los daños y perjuicios causados. La cuestión es si esta responsabilidad ilimitada del socio frente a la cooperativa podría extenderse también frente a terceros, por las deudas contraídas por la sociedad cooperativa o, como sucede generalmente, por la empresa gestora profesional, para llevar a cabo la actividad cooperativizada, esto es, para llevar a cabo la construcción de las viviendas o locales. Al respecto, como analizaremos a continuación, hay doctrina que distingue, a efectos de responsabilidad, entre la relación societaria o asociativa (a la que haría referencia el art. 15.3 Ley estatal y 4.2 Ley valenciana), y por la que el socio respondería subsidiaria y limitadamente (por el importe de las aportaciones suscritas al capital social), y la relación mutualística, por la que el socio se obliga a participar en la actividad cooperativizada, respondiendo con todo su patrimonio por las deudas contraídas por la construcción de las viviendas38. 36
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En la práctica, como expone PANIAGUA ZURERA, M., cit., p. 240, esta responsabilidad limitada de los socios convive con “la exigencia por las entidades de crédito a los administradores sociales y a los socios de avales y garantías personales y reales para conceder líneas de crédito a la cooperativa”. CARRASCO GONZÁLEZ, Mª C., “Comentario a la Sentencia de 28 de octubre de 2002”, CCJC, núm. 61, 2003, pp. 239 y 240. Por ello, como expone la autora, si el socio no ha desembolsado todas las aportaciones comprometidas, la parte restante es un crédito de la cooperativa frente al socio, que podrá ser exigido por los acreedores sociales por la vía subrogatoria (art. 1111 CC). LAMBEA RUEDA, A., cit., p. 368, quien sigue en esta distinción a FAJARDO GARCÍA, G., La gestión económica…, cit., p. 228. En esta línea, también VILLALUENGA RODRÍGUEZ, R., “Cooperativas de viviendas y responREVISTA JURÍDICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 21