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LOS BIENES Y DERECHOS DE DOMINIO PÚBLICO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. LA OBLIGACIÓN LEGAL DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS DE INSCRIBIR EL DEMANIO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. LAS GRAVES PATOLOGÍAS QUE SE DERIVAN DE LA FALTA DE INSCRIPCIÓN ESPECIAL ESTUDIO DE LA LEGISLACIÓN SECTORIAL (AGUAS, COSTAS, PUERTOS, MINAS E HIDROCARBUROS, CARRETERAS, LÍNEAS FÉRREAS, VÍAS PECUARIAS, ESPACIO AÉREO Y RADIOELÉCTRICO, MONTES Y ESPACIOS NATURALES, PATRIMONIO HISTÓRICO Y CULTURAL)

Antonio Cumella Gaminde Registrador de la Propiedad

Jorge Navarro Flores Abogado

Valencia, 2014

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Índice PRÓLOGO.................................................................................................................. 29 ABREVIATURAS LEGALES........................................................................................ 31

Capítulo Primero EL DEMANIO EN GENERAL Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

I. EL DEMANIO EN GENERAL....................................................................... 35 1. Breve reseña histórica................................................................................ 35 2. Concepto................................................................................................... 37 2.1. El criterio de la naturaleza................................................................ 37 2.2. El criterio de la afectación o del destino........................................... 37 3. Naturaleza jurídica.................................................................................... 38 4. Clasificación de los bienes y derechos........................................................ 39 4.1. Bienes y derechos de dominio público o demaniales......................... 40 a) Clasificación............................................................................... 40 (i) Bienes destinados o afectos al uso público............................ 40 (ii) Bienes destinados o afectos a un servicio público................. 41 b) En la legislación de patrimonio del Estado.................................. 41 (i) La afectación expresa........................................................... 42 (ii) La afectación tácita.............................................................. 42 c) En la legislación de patrimonio de la Generalitat........................ 43 (i) Los bienes afectados al uso general o a los servicios públicos propios de la Generalitat...................................................... 43 (ii) Los bienes que una ley así lo declare.................................... 43 d) En la legislación de los entes locales............................................ 44 e) Los principios relativos a los bienes y derechos de dominio público................................................................................................ 46 4.2. Los bienes y derechos de dominio privado o patrimoniales.............. 48 a) En la legislación de patrimonio del Estado.................................. 48 b) En la legislación de patrimonio de la Generalitat........................ 49 c) En la legislación de los entes locales............................................ 50 d) Los principios relativos a los bienes y derechos patrimoniales..... 50 5. La utilización de los bienes y derechos de dominio público....................... 51 5.1. Clases de usos.................................................................................. 51 a) El uso común.............................................................................. 52 b) El uso especial............................................................................. 52 c) El uso privativo........................................................................... 53 d) Las reservas demaniales.............................................................. 53 5.2. Las autorizaciones y concesiones...................................................... 54 a) Títulos habilitantes..................................................................... 54 b) Normativa reguladora................................................................ 55 c) Competencia............................................................................... 56

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d) Otorgamiento............................................................................. 56 e) Transmisión................................................................................ 57 f) Hipoteca..................................................................................... 58 g) Duración..................................................................................... 59 h) Condiciones económicas............................................................. 60 i) Garantías.................................................................................... 61 j) Contenido del acuerdo................................................................ 61 k) Causas y efectos de la extinción.................................................. 62 6. El ámbito competencial en la titularidad y gestión del demanio. Competencias de la Generalitat de Cataluña............................................................. 64 6.1. El demanio hidráulico...................................................................... 66 6.2. El demanio marítimo-terrestre sobre las costas................................. 67 6.3. El demanio sobre los puertos y aeropuertos..................................... 68 6.4. El demanio minero y de los hidrocarburos....................................... 69 6.5. El demanio viario y ferroviario......................................................... 69 6.6. El demanio de las vías pecuarias....................................................... 71 6.7. El demanio en el sector eléctrico....................................................... 71 6.8. El demanio forestal y de los espacios naturales................................. 72 6.9. El demanio en el sector de las telecomunicaciones............................ 73 6.10. El demanio del patrimonio histórico-cultural................................... 73 6.11. El demanio de los entes locales......................................................... 74 II. LA INSCRIPCIÓN DEL DEMANIO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................................................................... 74 1. La obligatoriedad de inscribir el demanio conforme a la LPAP.................. 74 2. La inscripción del uso privativo del demanio............................................. 78 2.1. Las concesiones inscribibles.............................................................. 78 a) La concesión administrativa sobre bienes demaniales................. 78 b) La concesión de servicios públicos.............................................. 79 c) La concesión de obras públicas................................................... 79 2.2. Las autorizaciones inscribibles......................................................... 79 2.3. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las concesiones administrativas..................................................................................... 80 III. ¿NECESITA EL DEMANIO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD? ENUMERACIÓN DE LAS PATOLOGÍAS QUE DERIVAN DE SU NO INSCRIPCIÓN............................................................................................................. 85 1. ¿Necesita el demanio al Registro de la Propiedad?.................................... 85 2. Las patologías que derivan de su no inscripción........................................ 88 IV. EL SOMETIMIENTO DE LOS PARTICULARES A LIMITACIONES, OBLIGACIONES Y SERVIDUMBRES LEGALES EXTRATABULARES................. 89 V. LA IMPOSIBILIDAD DE ACTUALIZAR LA REALIDAD FÍSICA DE LAS FINCAS REGISTRALES Y LA DIFICULTAD PARA LA COORDINACIÓN ENTRE EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD................... 94 1. La imposibilidad de actualizar la realidad física de las fincas registrales.... 94 2. La dificultad para la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.................................................................................................. 96 VI. LA USURPACIÓN DEL DEMANIO POR LOS PARTICULARES.................. 102 1. La conservación y defensa del demanio..................................................... 102

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1.1. Facultades y prerrogativas................................................................ 102 1.2. La jurisdicción competente............................................................... 102 1.3. La adopción de medidas cautelares.................................................. 104 1.4. La calificación registral..................................................................... 105 2. El procedimiento de investigación en la legislación de patrimonio............. 105 2.1. Supuestos......................................................................................... 105 2.2. Inicio del procedimiento................................................................... 106 2.3. Acuerdo de iniciación y duración del procedimiento........................ 107 2.4. Trámite de alegaciones..................................................................... 107 2.5. Apertura del período de prueba........................................................ 108 2.6. Emisión de informe.......................................................................... 108 2.7. Puesta de manifiesto......................................................................... 108 2.8. Propuesta de resolución.................................................................... 108 2.9. Resolución....................................................................................... 108 2.10. Inscripción en el Registro de la Propiedad........................................ 109 3. El procedimiento de deslinde en la legislación de patrimonio.................... 110 3.1. Supuestos......................................................................................... 110 3.2. Órganos competentes....................................................................... 112 3.3. Inicio del procedimiento................................................................... 112 3.4. Elaboración de informe previo......................................................... 112 3.5. Acuerdo de iniciación y duración del procedimiento........................ 113 3.6. Trámite de alegaciones..................................................................... 113 3.7. Valoración de las alegaciones........................................................... 114 3.8. Apeo................................................................................................ 114 3.9. Puesta de manifiesto......................................................................... 114 3.10. Propuesta de resolución.................................................................... 115 3.11. Resolución....................................................................................... 115 3.12. Inscripción en el Registro de la Propiedad y amojonamiento............ 115 VII. LA APARICIÓN DE TERCEROS ADQUIRENTES EN LAS FINCAS DEMANIALES.......................................................................................................... 115 1. Las expropiaciones forzosas no inscritas................................................... 116 1.1. Primera premisa: es necesario justificar que la expropiación forzosa se ha entendido con el propietario de la finca................................... 116 1.2. Segunda premisa: los inmuebles expropiados deben ser adquiridos por la Administración expropiante libre de cargas........................... 119 2. La protección que al tercer adquirente proporciona el artículo 34 LH....... 119 VIII. PROBLEMAS DERIVADOS DE LA TITULACIÓN FORMAL EN LOS CASOS DE INSCRIPCIONES TARDÍAS DEL DEMANIO................................. 126 1. La depuración física y jurídica de los bienes y derechos ya inscritos a favor de la Administración.................................................................................. 126 2. Bienes y derechos del demanio sin inmatricular en el Registro de la Propiedad............................................................................................................ 128 3. Bienes y derechos del demanio ya inmatriculados en el Registro de la Propiedad....................................................................................................... 132 IX. LA DIFICULTAD PARA LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS ALTERACIONES JURÍDICAS DEL DEMANIO.......................................................... 135 1. La desafectación y figuras afines................................................................ 136

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1.1. La desafectación............................................................................... 136 1.2. Otras figuras.................................................................................... 138 a) La mutación demanial................................................................ 138 b) La adscripción............................................................................ 139 c) La desadscripción....................................................................... 140 2. La reversión de los bienes expropiados...................................................... 140 X. PROBLEMAS DERIVADOS DE LA NECESARIA FINANCIACIÓN HIPOTECARIA DE LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS............................ 143 1. La hipoteca de las concesiones administrativas de obras públicas.............. 143 1.1. La obligación asegurada................................................................... 145 1.2. Los derechos que ostenta el acreedor hipotecario............................. 145 a) La facultad de devastación administrativa o judicial (artículo 262.1 LCSP)............................................................................... 145 b) La facultad de subrogarse en la concesión administrativa (artículo 262.2 LCSP)........................................................................... 146 c) La facultad pignoraticia sobre los créditos del concesionario (artículo 262.3 a) LCSP).................................................................. 146 d) La facultad de intervención y administración (artículo 262.3 b) LCSP)......................................................................................... 146 1.3. La ejecución de la hipoteca............................................................... 147 1.4. Los derechos de los titulares de cargas inscritas o anotadas sobre la concesión para el caso de resolución concesional............................. 148 2. Otras formas de financiación privada de las concesiones administrativas.. 148 2.1. La emisión de obligaciones y otros títulos........................................ 149 2.2. La incorporación a títulos negociables de los derechos de crédito.... 149 2.3. Los créditos participativos................................................................ 150 XI. LAS DIFICULTADES PARA EL CONTROL REGISTRAL Y LA PRÁCTICA DE CIERTAS INSCRIPCIONES..................................................................... 150

Capítulo Segundo EL DEMANIO HIDRÁULICO

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 153 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 153 1.1. Las aguas continentales, tanto las superficiales como las subterráneas renovables con independencia del tiempo de renovación.......... 155 a) Las aguas superficiales................................................................ 156 b) Las aguas subterráneas............................................................... 156 1.2. Los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas............ 157 1.3. Los lechos de los lagos y lagunas y los de los embalses superficiales en cauces públicos............................................................................ 158 1.4. Los acuíferos, a los efectos de los actos de disposición o de afección de los recursos hidráulicos................................................................ 159 1.5. Las aguas procedentes de la desalación de agua de mar.................... 159 1.6. La fase atmosférica del ciclo hidrológico.......................................... 160 1.7. Las obras hidráulicas de interés general............................................ 160 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio y situaciones transitorias..... 164

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2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Las aguas marítimas......................................................................... 164 Las aguas minerales y termales......................................................... 164 Las aguas subterráneas no renovables, fósiles o arqueológicas......... 165 Los cauces en fincas privadas por los que ocasionalmente discurran aguas pluviales................................................................................. 166 2.5. Las riberas y márgenes..................................................................... 166 2.6. Los cauces modificados.................................................................... 166 a) La avulsión................................................................................. 167 b) El aluvión................................................................................... 167 c) La formación de islas.................................................................. 168 d) La mutación del cauce o alveus derelictus................................... 169 2.7. Las charcas situadas en predios de propiedad privada y los lagos, lagunas y charcas inscritas en el Registro de la Propiedad................ 170 a) La delimitación conceptual de los lagos, lagunas y charcas......... 170 b) Las charcas situadas en predios de propiedad privada................ 172 c) Los lagos, lagunas y charcas inscritas en el Registro de la Propiedad............................................................................................. 173 2.8. Las aguas pluviales que discurren por una finca y las aguas estancadas, los manantiales situados en el interior de una finca y las aguas subterráneas, cuyo aprovechamiento anual no exceda de 7.000 metros cúbicos...................................................................................... 175 a) Las aguas pluviales que discurren por una finca y las aguas estancadas........................................................................................... 176 b) Los manantiales situados en el interior de una finca y las aguas subterráneas, cuyo aprovechamiento anual no exceda de 7.000 metros cúbicos............................................................................ 177 2.9. Los derechos derivados de la Ley de 13 de junio de 1879 sobre aguas públicas (Disposición Transitoria Primera LA)................................. 179 2.10. Los derechos derivados de la Ley de 13 de junio de 1879 sobre aguas privadas procedentes de manantiales (Disposición Transitoria Segunda LA) y de pozos o galerías (Disposición Transitoria Tercera LA)................................................................................................... 180 2.11. Los aprovechamientos de aguas calificadas como privadas por la Ley de 13 de junio de 1879, cuyos titulares optaron por mantenerlas en tal régimen e incluirlas o no en el Catálogo de Aguas Privadas (Disposición Transitoria Cuarta LA y Disposición Transitoria Segunda LPHN)............................................................................................. 184 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 188 3.1. La zona de servidumbre de uso público............................................ 188 3.2. La zona de policía............................................................................ 190 3.3. La prohibición de labores y obras en cauces privados...................... 192 3.4. Las zonas inundables y las zonas húmedas....................................... 192 3.5. La prohibición de actuaciones potencialmente contaminantes.......... 194 3.6. Las zonas con masas de agua subterránea en riesgo de no alcanzar el buen estado cuantitativo o químico.................................................. 194 3.7. La protección frente a intrusiones salinas......................................... 195 3.8. La servidumbre natural de aguas...................................................... 195

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3.9. La servidumbre de acueducto........................................................... 196 a) Supuestos.................................................................................... 196 b) Tramitación................................................................................ 197 c) Forma......................................................................................... 198 d) Derechos y obligaciones del propietario del predio sirviente....... 198 e) Derechos y obligaciones del propietario del predio dominante.... 199 3.10. La servidumbre de camino de sirga.................................................. 200 3.11. La servidumbre de estribo de presa.................................................. 201 3.12. Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero........................... 201 3.13. La servidumbre de parada o partidor............................................... 201 3.14. La servidumbre de depósito temporal............................................... 202 II. EL DEMANIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................. 202 1. El Registro de Aguas.................................................................................. 203 1.1. La estructura y organización del Registro de Aguas......................... 203 1.2. Efectos sustantivos y publicidad formal............................................ 204 1.3. Contenido........................................................................................ 205 1.4. El Catálogo de Aguas Privadas......................................................... 205 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 206 2.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las aguas privadas. 206 a) Las diversas formas de practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad................................................................................ 206 b) ¿Es necesario acompañar una certificación del Catálogo de Aguas Privadas para la inscripción en el Registro de la Propiedad?....... 209 2.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los aprovechamientos temporales de aguas privadas procedentes de manantiales, pozos y galerías incluidos en el Registro de Aguas...................................... 211 2.3. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las charcas situadas en predios de propiedad privada y de los lagos, lagunas y charcas... 211 2.4. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las aguas pluviales que discurran por una finca y de las estancadas dentro de sus linderos, y de las aguas procedentes de manantiales situados en el interior de una finca y del derecho a aprovechar en ella aguas subterráneas.. 213 2.5. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos, dulas, acequias u otras comunidades análogas...................................................................... 214 2.6. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los aprovechamientos derivados de la LA 1879 sobre aguas públicas............................ 215 2.7. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los usos comunes generales y especiales de las aguas públicas...................................... 216 a) Los usos comunes generales........................................................ 216 b) Los usos comunes especiales sujetos a declaración responsable... 217 c) Los usos comunes especiales sujetos a autorización administrativa................................................................................................ 218 2.8. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los usos privativos de las aguas públicas........................................................................ 219 a) Los usos privativos..................................................................... 219 b) La inscripción de la concesión administrativa............................. 220

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c) La inscripción de la transmisión y gravamen de las concesiones administrativas........................................................................... 227 d) La inscripción de la modificación de las concesiones................... 229 e) La inscripción de la extinción de las concesiones........................ 229 3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 230 3.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad del deslinde de los cauces públicos...................................................................................... 230 a) Supuestos.................................................................................... 231 b) Órganos competentes.................................................................. 231 c) Incoación del procedimiento....................................................... 231 d) Elaboración de informe previo.................................................... 232 e) Trámite de información pública.................................................. 233 f) Estaquillado................................................................................ 233 g) Comunicación al Registro de la Propiedad.................................. 234 h) Formulación del proyecto de deslinde......................................... 234 i) Puesta de manifiesto.................................................................... 234 j) Resolución de deslinde................................................................ 235 k) Acta de deslinde.......................................................................... 235 l) Inscripción en el Registro de la Propiedad y amojonamiento...... 235 3.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los acuíferos.......... 236 3.3. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las reservas demaniales................................................................................................ 237 a) Los terrenos reservados en los planes hidrológicos para la realización de obras hidráulicas de interés general (artículo 128 LA). 237 b) Las reservas de agua y de terreno................................................ 237 3.4. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones y servidumbres legales.................................................. 237

Capítulo Tercero EL DEMANIO MARÍTIMO-TERRESTRE —LEGISLACIÓN DE COSTAS—

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 239 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 240 1.1. La ribera del mar y de las rías.......................................................... 240 1.2. El mar territorial y aguas interiores.................................................. 241 1.3. Los recursos naturales de la zona económica y de la plataforma continental............................................................................................. 241 1.4. Las accesiones a la ribera del mar..................................................... 242 1.5. Los terrenos ganados al mar............................................................. 242 1.6. Los terrenos invadidos por el mar.................................................... 242 1.7. Los acantilados sensiblemente verticales........................................... 243 1.8. Los terrenos deslindados como demaniales...................................... 243 1.9. Los islotes........................................................................................ 243 1.10. Los terrenos incorporados por los concesionarios............................ 244

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1.11. Los terrenos adquiridos para su incorporación al demanio.............. 244 1.12. Las obras e instalaciones construidas por el Estado.......................... 244 1.13. Las obras e instalaciones de iluminación de costas y señalización marítima.......................................................................................... 244 1.14. Los puertos e instalaciones portuarias.............................................. 244 1.15. Los espacios determinados por las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda LCO............................................................................ 245 1.16. Los terrenos del Patrimonio del Estado afectados............................. 245 1.17. Los terrenos expropiados................................................................. 245 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio y situaciones transitorias..... 245 2.1. Los terrenos inundados mediante técnicas artificiales....................... 246 2.2. Los espacios de la zona marítimo-terrestre, playa y mar territorial que hubieran sido declarados de propiedad particular por sentencia judicial firme anterior a la entrada en vigor de la LCO (Disposición Transitoria Primera 1 LCO)............................................................. 247 2.3. Los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de la LCO, por estar amparados por los títulos a que se refiere el artículo 6.3 de la LCO de 26 de abril de 1969 —artículo 34 LH— (Disposición Transitoria Primera 2 LCO). 247 2.4. Los tramos de costa en que el dominio público marítimo-terrestre no esté deslindado o lo esté parcialmente a la entrada en vigor de la LCO (Disposición Transitoria Primera 3 LCO)................................ 248 2.5. Los tramos de costa en que esté completado el deslinde del dominio público marítimo-terrestre a la entrada en vigor de LCO, pero haya de practicarse uno nuevo para adecuarlo a las características establecidas en aquélla para los distintos bienes (Disposición Transitoria Primera 4 LCO)............................................................................... 248 2.6. Los terrenos sobrantes y desafectados del dominio público marítimo, conforme a lo previsto en el artículo 5.2 LCO de 26 de abril de 1969, que no hayan sido enajenados o recuperados por sus antiguos propietarios a la entrada en vigor de la LCO (Disposición Transitoria Segunda 1 LCO)............................................................................... 249 2.7. Los terrenos ganados o a ganar en propiedad al mar y los desecados en su ribera, en virtud de cláusula concesional establecida con anterioridad a la promulgación de la LCO (Disposición Transitoria Segunda 2 LCO)............................................................................... 249 2.8. Los islotes de propiedad particular con anterioridad a la entrada en vigor de LCO (Disposición Transitoria Segunda 3 LCO).................. 251 2.9. Los terrenos que a la entrada en vigor de la LCO estén clasificados como suelo urbanizable no programado y suelo no urbanizable (Disposición Transitoria Tercera 1 LCO)................................................ 251 2.10. Los terrenos que, a la entrada en vigor de la LCO estén clasificados como suelo urbanizable programado o apto para la urbanización (Disposición Transitoria Tercera 2 LCO).......................................... 252 2.11. Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la LCO (Disposición Transitoria Tercera 3 LCO)............................. 253

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2.12. Las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la LCO, sin la autorización o concesión exigible con arreglo a la legislación de costas entonces vigente (Disposición Transitoria Cuarta 1 LCO)...................................................................... 253 2.13. Las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo previsto en el apartado anterior, así como las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la LCO, que resulten contrarias a lo establecido en la misma (Disposición Transitoria Cuarta 2 LCO)....................... 253 2.14. El derecho a la utilización o aprovechamiento del dominio público marítimo al amparo del artículo 57 del Decreto-Ley de Puertos de 1928 (Disposición Transitoria Sexta 3 LCO).................................... 255 2.15. Las obras, instalaciones o actividades en zona de servidumbre de protección en tramos de costa no deslindados conforme a lo previsto en la LCO (Disposición Transitoria Séptima 1 LCO)........................ 255 2.16. La pretensión de ocupación de terrenos de dominio público todavía no deslindados conforme a lo previsto en la LCO (Disposición Transitoria Séptima 2 LCO).................................................................... 256 2.17. Exclusión de determinados núcleos de población del dominio público marítimo-terrestre........................................................................ 256 2.18. Los terrenos situados en el interior de los paseos marítimos............. 257 2.19. Las urbanizaciones marítimo terrestres............................................ 257 2.20. Los bienes declarados de interés cultural.......................................... 259 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 259 3.1. La servidumbre de protección.......................................................... 259 a) Su extensión................................................................................ 259 b) Los actos permitidos y prohibidos.............................................. 260 3.2. La servidumbre de tránsito público.................................................. 261 a) Su extensión................................................................................ 261 b) Los actos permitidos y prohibidos.............................................. 261 3.3. La servidumbre de paso o acceso al mar........................................... 261 a) Su concepto................................................................................ 261 b) Los actos permitidos y prohibidos.............................................. 262 3.4. La zona de influencia........................................................................ 262 3.5. La limitación de extracciones de áridos............................................ 263 3.6. Limitaciones derivadas de las zonas de protección pesquera o marisquera................................................................................................ 263 a) Las reservas marinas................................................................... 263 b) Las zonas de acondicionamiento marino..................................... 263 c) Las zonas de repoblación marina................................................ 264 3.7. Los terrenos declarados en situación de regresión grave................... 264 II. EL DEMANIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................. 265 1. El Registro Administrativo........................................................................ 265 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 266 2.1. Las inmatriculaciones en el Registro de la Propiedad de fincas situadas en la zona de servidumbre de protección.................................... 266

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a) Si se expresa que la finca linda con el dominio público marítimoterrestre...................................................................................... 266 b) Si se expresa que la finca no linda con el dominio público marítimo-terrestre................................................................................ 266 2.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de excesos de cabida de fincas situadas en la zona de servidumbre de protección................... 267 2.3. Las segundas y posteriores inscripciones en el Registro de la Propiedad de fincas situadas en la zona de servidumbre de protección....... 268 2.4. La inscripción en el Registro de la Propiedad de declaraciones de obra de fincas situadas en la zona de servidumbre de protección...... 268 2.5. La inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión de yacimientos de áridos....................................................................... 268 2.6. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las transmisiones onerosas inter vivos de los terrenos de propiedad particular a que se refiere la Disposición Transitoria Segunda LCO, así como de los incluidos en la zona de servidumbre de protección que se estimen necesarios para la defensa y el uso del dominio público marítimoterrestre............................................................................................ 269 2.7. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los usos privativos. 270 a) El plazo de duración y su prórroga............................................. 271 (i) Ámbito de aplicación........................................................... 271 (ii) Solicitud............................................................................... 271 (iii) Plazo de la prórroga............................................................. 272 b) La transmisión............................................................................ 272 (i) Por actos inter vivos............................................................. 272 (ii) Por actos mortis causa.......................................................... 273 (iii) En caso de embargos, constitución de hipotecas y derechos de garantía........................................................................... 273 c) La inscripción y cancelación de las concesiones.......................... 273 3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 273 3.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad del deslinde................ 273 a) Órganos competentes.................................................................. 273 b) Incoación y duración del procedimiento..................................... 274 c) Efectos del acuerdo de incoación del procedimiento................... 274 d) La notificación del acuerdo de incoación a los interesados.......... 274 (i) La notificación a los propietarios colindantes....................... 274 (ii) La publicación del anuncio de incoación.............................. 275 (iii) La solicitud de informe a la Comunidad Autónoma y al Ayuntamiento....................................................................... 275 (iv) La solicitud de conformidad del Registrador de la Propiedad....................................................................................... 275 e) La citación al apeo...................................................................... 275 f) La práctica de la anotación preventiva de incoación de deslinde y la expedición de certificación de dominio y cargas...................... 276 g) La formulación del proyecto de deslinde..................................... 277 h) La Orden Ministerial de aprobación del deslinde........................ 277

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i) Efectos del deslinde aprobado..................................................... 278 (i) La declaración de posesión y titularidad dominical a favor del Estado............................................................................ 278 (ii) El amojonamiento................................................................ 279 (iii) El levantamiento de la suspensión del otorgamiento de concesiones y autorizaciones...................................................... 279 (iv) La cancelación de las anotaciones preventivas practicadas en el Registro de la Propiedad................................................... 279 j) La inscripción en el Registro de la Propiedad.............................. 279 (i) La rectificación de las situaciones jurídicas registrales contradictorias con el demanio....................................................... 280 (ii) La inmatriculación............................................................... 281 k) El ejercicio de acciones civiles..................................................... 282 l) La práctica de un nuevo deslinde................................................ 282 3.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones y servidumbres legales.................................................. 283

—LEGISLACIÓN DE PUERTOS—

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 284 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio estatal............................. 284 1.1. Los puertos de interés general.......................................................... 284 1.2. Las aguas marítimas, terrenos, obras e instalaciones fijas de los puertos de competencia de la Administración del Estado......................... 285 2. Los bienes y derechos integrados en el demanio de la Generalitat.............. 286 2.1. Los puertos, dársenas e instalaciones marítimas adscritos a Puertos de la Generalitat............................................................................... 286 2.2. Los terrenos, obras e instalaciones fijas de los puertos de competencia de la Generalitat......................................................................... 286 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 287 3.1. Las limitaciones de la propiedad de los terrenos contiguos a la ribera del mar (Disposición Adicional Decimosexta LPIG)......................... 287 3.2. La franja de servicio náutico de las marinas interiores...................... 287 II. EL DEMANIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................. 288 1. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 288 1.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las concesiones del dominio público portuario estatal.................................................... 288 a) El título habilitante..................................................................... 288 b) El plazo de duración de las concesiones...................................... 288 c) El control registral de la transmisión y del gravamen de las concesiones....................................................................................... 290 (i) En las transmisiones mortis causa........................................ 290 (ii) En las transmisiones voluntarias inter vivos......................... 290 (iii) En las transmisiones inter vivos derivadas de procedimientos judiciales y administrativos.................................................. 291 (iv) En las transmisiones inter vivos de acciones, participaciones y cuotas................................................................................ 291

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(v) En la constitución de hipotecas y otros derechos de garantía..................................................................................... 292 d) El control registral de la extinción de la concesión...................... 292 e) El contrato de concesión de obras públicas portuarias................ 292 f) Las autorizaciones y concesiones administrativas para la construcción y ampliación de las instalaciones de generación de electricidad que se encuentren ubicadas físicamente en el mar territorial.............................................................................................. 292 g) Las concesiones para bateas, mejilloneras, viveros flotantes u otras instalaciones destinadas a actividades de acuicultura......... 294 h) Las autorizaciones y concesiones vigentes a la entrada en vigor de la LPMM.................................................................................... 295 1.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las concesiones del dominio público portuario de la Generalitat.................................... 295 a) El título habilitante..................................................................... 295 b) El plazo de duración................................................................... 296 c) La transmisión, gravamen y reversión......................................... 296 d) Las concesiones administrativas para la construcción, la explotación y la ampliación de puertos, dársenas e instalaciones marítimas de competencia de la Generalitat......................................... 297 e) La transmisión de las concesiones............................................... 297 f) La cesión de elementos portuarios.............................................. 297 g) La reversión................................................................................ 298 h) Las concesiones de marinas interiores......................................... 298 (i) Su concepto y composición.................................................. 298 (ii) El título habilitante.............................................................. 298 (iii) El asiento registral................................................................ 298 (iv) Los amarres de uso privativo................................................ 299 (v) Los amarres de uso privativo no vinculados......................... 300 (vi) La comunidad de usuarios.................................................... 300 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 301

Capítulo Cuarto EL DEMANIO MINERO Y DE LOS HIDROCARBUROS

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 303 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 305 1.1. Los recursos de la Sección A)........................................................... 305 1.2. Los recursos de la Sección B)............................................................ 306 a) Las aguas minerales.................................................................... 306 b) Las aguas termales...................................................................... 306 c) Las estructuras subterráneas....................................................... 306 d) Los yacimientos.......................................................................... 307 1.3. Los recursos de la Sección C)........................................................... 307 1.4. Los recursos y yacimientos de la Sección D)..................................... 307

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1.5. Las formaciones geológicas que formen parte de los lugares de almacenamiento de dióxido de carbono................................................... 307 1.6. Los yacimientos de hidrocarburos y almacenamientos subterráneos existentes en el territorio del Estado y en el subsuelo del mar territorial y de los fondos marinos que estén bajo la soberanía española.... 308 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio............................................. 308 2.1. La extracción ocasional y de escasa importancia de recursos minerales realizada por el propietario del terreno....................................... 308 2.2. Las aguas y los hidrocarburos.......................................................... 309 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 309 3.1. El deber de suministrar información................................................. 309 3.2. La prohibición de ciertas labores mineras......................................... 310 3.3. La prohibición de trabajos o actividades en el perímetro de protección de las aguas minerales y de las estructuras subterráneas........... 310 3.4. Las servidumbres en materia de hidrocarburos................................. 310 II. EL DEMANIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................. 311 1. El Registro Administrativo........................................................................ 311 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 311 2.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los aprovechamientos de recursos de la Sección A)........................................................ 312 2.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de la autorización del aprovechamiento de recursos de la Sección B).................................. 314 a) Las aguas minerales y termales................................................... 314 b) Los yacimientos de origen no natural.......................................... 315 c) Las estructuras subterráneas....................................................... 315 2.3. La inscripción en el Registro de la Propiedad del aprovechamiento de recursos de la Sección C)............................................................. 316 a) Los permisos de exploración....................................................... 316 b) Los permisos de investigación..................................................... 317 c) Las concesiones de explotación................................................... 318 (i) Las concesiones de explotación directa................................. 319 (ii) Las concesiones de explotación derivadas de permisos de investigación........................................................................... 319 d) El tratamiento hipotecario de los permisos y concesiones mineras............................................................................................... 320 (i) El objeto de la inscripción.................................................... 320 (ii) Inscripciones principal y de referencia.................................. 321 (iii) El título formal..................................................................... 321 (iv) Modificaciones objetivas...................................................... 322 (v) Modificaciones subjetivas..................................................... 322 (vi) Caducidad y cancelación...................................................... 324 2.4. La inscripción en el Registro de la Propiedad del aprovechamiento de recursos de la Sección D)............................................................. 325 2.5. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los permisos de investigación y concesiones de almacenamiento de dióxido de carbono..................................................................................................... 325 a) Los permisos de investigación..................................................... 326

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b) Las concesiones de almacenamiento............................................ 326 c) La transmisión de los permisos de investigación y de las concesiones de almacenamiento............................................................... 327 2.6. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las autorizaciones de exploración, los permisos de investigación y las concesiones de explotación de los hidrocarburos..................................................... 327 a) La autorización de exploración................................................... 327 b) El permiso de investigación......................................................... 328 c) La concesión de explotación....................................................... 329 (i) Las concesiones de explotación de yacimientos de hidrocarburos.................................................................................... 329 (ii) Las concesiones de explotación de almacenamiento subterráneo de hidrocarburos........................................................... 329 d) La transmisión total o parcial de los permisos y de las concesiones.............................................................................................. 329 e) Las situaciones transitorias......................................................... 330 3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 330

Capítulo Quinto EL DEMANIO VIARIO —LEGISLACIÓN DE CARRETERAS—

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 333 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 333 1.1. Los terrenos ocupados por las carreteras.......................................... 333 a) Las carreteras estatales................................................................ 334 b) Las carreteras de Cataluña.......................................................... 336 1.2. Los terrenos ocupados por los elementos funcionales de la carretera, así como las instalaciones para su conservación y explotación......... 338 1.3. Una franja de terreno de 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 3 metros en el resto de las carreteras, a cada lado de la vía............................................................................................ 338 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio............................................. 339 2.1. Los caminos de servicio.................................................................... 339 2.2. Los caminos construidos por las personas privadas con finalidad análoga a los caminos de servicio..................................................... 339 2.3. Los terrenos de propiedad particular sitos en la zona de dominio público de las carreteras estatales existentes a la entrada en vigor de la LC................................................................................................ 340 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 340 3.1. La zona de servidumbre................................................................... 340 a) La delimitación de la zona de servidumbre................................. 340 b) La utilización de la zona de servidumbre.................................... 340 3.2. La zona de afección.......................................................................... 342 a) La delimitación de la zona de afección........................................ 342

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b) La utilización de la zona de afección........................................... 342 3.3. La línea límite de edificación............................................................ 343 a) La delimitación de la línea de edificación.................................... 343 b) La utilización dentro de la línea límite de edificación.................. 344 3.4. La prohibición de publicidad............................................................ 345 3.5. La obligación de conservación de los inmuebles............................... 345 3.6. El área de influencia de las autopistas............................................... 346 II. EL DEMANIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................. 346 1. El Registro Administrativo........................................................................ 346 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 347 2.1. Las concesiones de carreteras........................................................... 347 2.2. Las concesiones administrativas de autopistas.................................. 348 2.3. Las concesiones de las áreas de servicio............................................ 353 2.4. La autorización de estaciones de servicio situadas fuera de un área de servicio............................................................................................. 354 2.5. La autorización para la ocupación del subsuelo............................... 355 2.6. La autorización de los accesos fuera de los tramos urbanos............. 355 3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 356 3.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad del deslinde................ 356 3.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las cesiones de los particulares...................................................................................... 356 3.3. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones y servidumbres legales.................................................. 357 a) En las zonas de servidumbre, afección y en la línea límite de edificación....................................................................................... 357 b) La obligación de conservación de los inmuebles.......................... 357

—LEGISLACIÓN FERROVIARIA—

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 358 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 358 1.1. Los terrenos ocupados por las líneas ferroviarias y una franja de terreno de 8 metros a cada lado de la plataforma, medida en horizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior de la explanación............................................................................. 358 a) La legislación estatal................................................................... 358 b) ¿Qué es la Red Ferroviaria de Interés General (RFIG)?............... 359 c) La legislación catalana................................................................ 359 d) Los sistemas tranviarios de Cataluña.......................................... 360 e) Las zonas de servicio ferroviario................................................. 361 1.2. Todas las líneas, los terrenos por ellas ocupados y las instalaciones que se realicen íntegramente en la zona de dominio público............. 361 a) La legislación estatal................................................................... 361 b) La legislación catalana................................................................ 363 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio............................................. 364 2.1. Los bienes desafectados.................................................................... 364

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2.2. Las infraestructuras ferroviarias de titularidad privada.................... 364 2.3. Las estaciones, terminales y otros bienes inmuebles excluidos del concepto de línea.............................................................................. 365 2.4. Las líneas de ferrocarril cerradas y de construcción abandonada...... 365 2.5. Los modos de transporte por cable o teleféricos............................... 365 a) Conceptuación............................................................................ 365 b) Regulación.................................................................................. 366 c) Clasificación legal....................................................................... 366 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 368 3.1. La zona de protección...................................................................... 368 a) La delimitación de la zona de protección.................................... 368 b) La zona de protección en los sistemas tranviarios de Cataluña... 368 c) La utilización de la zona de protección....................................... 369 3.2. El límite de edificación..................................................................... 372 a) La delimitación del límite de edificación..................................... 372 b) La utilización dentro de la línea límite de edificación.................. 373 3.3. En la concesión de teleféricos........................................................... 373 II. EL DEMANIO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.................................. 374 1. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 374 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 376 2.1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las operaciones de reordenación patrimonial................................................................. 376 a) La entidad ADIF......................................................................... 376 b) La entidad RENFE-Operadora................................................... 379 c) El ente IFERCAT......................................................................... 380 2.2. La inscripción en el Registro de la Propiedad del deslinde................ 380 2.3. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las expropiaciones forzosas............................................................................................ 381

—LEGISLACIÓN DE VÍAS PECUARIAS—

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 383 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 384 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio............................................. 385 2.1. Las vías pecuarias desafectadas por su inhabilidad para el tránsito ganadero.......................................................................................... 385 2.2. Las vías pecuarias desafectadas por modificaciones en su trazado.... 386 2.3. Las servidumbre de paso para ganado.............................................. 386 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 387 II. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL DEMANIO.................................. 387 1. Los Registros Administrativos................................................................... 387 2. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de los particulares... 388 2.1. El uso común................................................................................... 388 2.2. El uso especial.................................................................................. 389 2.3. El uso privativo................................................................................ 390

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3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de las Administraciones Públicas............................................................................................... 390

Capítulo Sexto EL DEMANIO FORESTAL Y DE LOS ESPACIOS NATURALES

I. LA DELIMITACIÓN E INCIDENCIA DEL DEMANIO................................ 393 1. Los bienes y derechos integrados en el demanio........................................ 394 1.1. Los montes pertenecientes al Estado, a las Comunidades Autónomas, a las Entidades locales y a otras Entidades de derecho público. 394 1.2. Los montes incluidos en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública ...................................................................................................394 1.3. Los Montes Comunales.................................................................... 396 1.4. Los montes afectados a un uso o servicio público............................. 397 2. Los bienes y derechos excluidos del demanio............................................. 397 2.1. Los montes pertenecientes a personas físicas o jurídicas de derecho privado............................................................................................. 397 2.2. Los montes patrimoniales................................................................. 397 2.3. Los Montes Comunales “atípicos”................................................... 397 a) Los bienes cuya titularidad corresponde a los vecinos directamente.......................................................................................... 398 b) Los bienes cuya titularidad corresponde a personas jurídicas en las que están integrados esos vecinos (personas jurídico-privadas)............................................................................................. 399 c) Los bienes cuya titularidad corresponde a personas jurídico-públicas pero que no pueden calificarse como bienes comunales..... 399 2.4. Los Montes Vecinales en Mano Común........................................... 400 a) Concepto y naturaleza jurídica................................................... 400 b) Organización.............................................................................. 401 c) Administración y disposición...................................................... 401 d) Extinción.................................................................................... 403 3. Las limitaciones, obligaciones y servidumbres que impone el demanio...... 403 3.1. Los montes y terrenos forestales en general...................................... 403 a) En la legislación estatal............................................................... 403 b) En la legislación catalana............................................................ 405 3.2. Los Montes Protectores y los Montes con otras figuras de especial protección........................................................................................ 409 a) En la legislación estatal............................................................... 409 b) En la legislación catalana............................................................ 410 3.3. Los Espacios integrantes del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad................................................................................................... 411 a) En la legislación estatal............................................................... 411 (i) Los Hábitats en Peligro de Desaparición.............................. 412 (ii) Los Espacios Naturales Protegidos....................................... 412 (iii) Los Espacios Protegidos Red Natura 2000........................... 415 (iv) Las Áreas Protegidas por Instrumentos Internacionales........ 417