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PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS URBANOS

TEXTOS LEGALES

PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS URBANOS 8ª EDICIÓN

Resaltando los artículos modificados por la Ley 4/2013

Con acceso a textos legales actualizados

Propiedad horizontal y arrendamientos urbanos 8ª edición

Edición a cargo de:

MARIO E. CLEMENTE MEORO Catedrático de Derecho Civil Universidad de Valencia

JESÚS ESTRUCH ESTRUCH Catedrático de Derecho Civil Universidad de Valencia

ADELA SERRA RODRÍGUEZ Prof. Titular de Derecho Civil Universidad de Valencia

Valencia, 2013

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© Mario E. Clemente Meoro Jesús Estruch Estruch Adela Serra Rodríguez

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com http://www.tirant.com Librería virtual: http://www.tirant.es ISBN 978-84-9053-162-4 MAQUETA: PMc Media Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/ empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.

SIGLAS Y ABREVIATURAS Art. artículo BOA Boletín Oficial de Aragón BOC Boletín Oficial de Cantabria BOCAIB Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares BOCL Boletín Oficial de Castilla-León BOCM Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid BOE Boletín Oficial del Estado BOIC Boletín Oficial de las Islas Canarias BOJA Boletín Oficial de la Junta de Andalucía BON Boletín Oficial de Navarra BOPA Boletín Oficial del Principado de Asturias BOPV Boletín Oficial del País Vasco BOR Boletín Oficial de La Rioja BORM Boletín Oficial de la Región de Murcia CC Código Civil CCC Código Civil de Cataluña CCO Código de Comercio CDA Compilación del Derecho Civil de Aragón CDB Compilación del Derecho Civil Especial de Baleares CDC Compilación del Derecho Civil de Cataluña CDG Compilación del Derecho Civil de Galicia CDVA Compilación del Derecho Civil Foral de Vizcaya y Álava CE Constitución Española Cfr. Cónfer, compárese CP Código Penal DA Disposición Adicional DD Disposición Derogatoria

ABREVIATURAS

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DF Disposición Final DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado DL Decreto-ley DOCM Diario Oficial de Castilla-La Mancha DOE Diario Oficial de Extremadura DOG Diario Oficial de Galicia DOGC Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña DT Disposición Transitoria EM Exposición de Motivos ET Estatuto de los Trabajadores FNN Fuero Nuevo o Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra L. Ley LA Ley de Arbitraje LAR Ley de Arrendamientos Rústicos LAU 1964 Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU 1994 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos LC Ley Concursal LDCF Ley de Derecho Civil Foral del País Vasco LDCG Ley de Derecho Civil de Galicia LEC Ley de Enjuiciamiento Civil LECrim Ley de Enjuiciamiento Criminal LF Ley de Fundaciones y de Incentivos Fiscales a la Participación Privada en Actividades de Interés General LH Ley Hipotecaria LN Ley del Notariado LOA Ley Orgánica de Asociaciones LOE Ley de Ordenación de la Edificación LOPJ Ley Orgánica del Poder Judicial

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LPHE LPI LRC LSC RD RDGRN

ABREVIATURAS

Ley de Patrimonio Histórico Español Ley de Propiedad Intelectual Ley del Registro Civil Ley de Sociedades de Capital Real Decreto Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado RDL Real Decreto-ley RH Reglamento Hipotecario RN Reglamento Notarial RO Real Orden RR Resoluciones RRC Reglamento del Registro Civil RRM Reglamento del Registro Mercantil Ss. siguientes STC/SSTC Sentencias(s) del Tribunal Constitucional TC Tribunal Constitucional TR Texto Refundido TRLGDCU Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios Vid. Vide, véase V.gr. Verbi gratia, por ejemplo

ÍNDICE Siglas y abreviaturas......................................................................... 7 §1. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal............. 15 Preámbulo................................................................................ 15 Capítulo Primero. Disposiciones generales................................ 23 Capítulo II. Del régimen de la propiedad por pisos o locales........ 24 Capítulo III. Del régimen de los complejos inmobiliarios privados. 50 Disposición Adicional.................................................................. 52 Disposiciones Transitorias............................................................ 53 Disposición Final........................................................................ 54 §2. Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.......................................... 55 §3. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos... 63 Exposición de motivos................................................................ 63 Preámbulo................................................................................ 63 Título I. Ámbito de la ley...................................................... 74 Título II. De los arrendamientos de vivienda........................... 78 Capítulo I. Normas generales................................................. 78 Capítulo II. De la duración del contrato................................... 79 Capítulo III. De la renta....................................................... 88 Capítulo IV. De los derechos y obligaciones de las partes............. 92 Capítulo V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato.. 98 Título III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda........................................................................................ 101 Título IV. Disposiciones comunes........................................... 104 Título V. Procesos arrendaticios.............................................. 107 Disposiciones Adicionales............................................................ 109 Disposiciones Transitorias............................................................ 117 Disposición Derogatoria.............................................................. 138 Disposiciones Finales.................................................................. 139

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§4. Decreto núm. 4.104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 141 Artículo único........................................................................... 142 TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Capítulo I. Ámbito de aplicación de la Ley, clases y características de los contratos que regula................................................... 142 Capítulo II. Naturaleza de los derechos que concede esta Ley...... 146 Capítulo III. Del subarriendo................................................. 148 Sección 1.ª. Subarriendo de viviendas................................ 148 Sección 2.ª. Subarriendo de locales de negocio.................... 152 Capítulo IV. Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio..... 153 Sección 1.ª. Cesión de vivienda......................................... 153 Sección 2.ª. Traspaso de local de negocio........................... 155 Capítulo V. Del arrendamiento de viviendas amuebladas.............. 161 Capítulo VI. Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio................................................... 162 Capítulo VII. Tiempo de duración de los contratos a que esta Ley se refiere............................................................................... 165 Capítulo VIII. Excepciones a la prórroga.................................. 169 Sección 1.ª. Disposición general........................................ 169 Sección 2.ª. De la causa primera de excepción a la prórroga... 170 Subsección 1.ª Viviendas.............................................. 170 Subsección 2.ª Locales de negocio................................. 173 Subsección 3.ª Disposición común a las viviendas y a los locales de negocio....................................................... 176 Subsección 4.ª Industria o negocio de espectáculos.......... 177 Sección 3.ª. De la causa segunda de excepción a la prórroga.. 177 Capítulo IX. De la renta, su revisión y de la fianza..................... 185 Sección 1.ª. Renta de las viviendas y locales de negocio en general.......................................................................... 185 Subsección 1.ª Renta base............................................ 185 Subsección 2.ª Elevación y reducción de la renta base....... 189 Sección 2.ª. Renta en casos especiales............................... 194 Sección 3.ª. Fianza.......................................................... 194 Sección 4.ª. Caducidad de acciones.................................... 195 Capítulo X. Obras de conservación y mejora.............................. 195 Capítulo XI. Causas de resolución y suspensión de los contratos a que se refiere esta Ley.......................................................... 198

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Sección 1.ª. Causas de resolución del arrendamiento............. 198 Sección 2.ª. Causas de resolución del subarriendo................ 205 Sección 3.ª. Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo.................................................................... 206 Sección 4.ª. Causa de suspensión de los contratos................ 207 Capítulo XII. Jurisdicción, competencia, procedimiento y recursos. 207 Sección 1.ª. Jurisdicción y competencia............................. 207 Sección 2.ª. Procedimiento de primera instancia.................. 209 Sección 3.ª. Recursos...................................................... 212 Sección 4.ª. Ejecución de sentencias.................................. 216 Sección 5.ª. Disposiciones comunes y generales................... 217 Sección 6.ª. De la Junta de Estimación............................... 221 Disposiciones Transitorias............................................................ 222 Disposiciones Adicionales............................................................ 231 Disposiciones Finales.................................................................. 235 §5. Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica........................................................................... 237 Disposición Transitoria................................................................ 244 Disposición Final........................................................................ 245 §6. Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.................................................................................. 247 PREÁMBULO.............................................................................. 247 Disposiciones Adicionales............................................................ 261 Disposiciones Transitorias............................................................ 261 Disposición Derogatoria.............................................................. 262 Disposiciones Finales.................................................................. 262 §7. Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas..................................... 263 PREÁMBULO.............................................................................. 263 Índice analítico............................................................................... 277

§1. Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (BOE núm. 176, de 23 de julio de 1960) PREÁMBULO Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella. Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana. Se

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manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos

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urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico-social. La Ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código civil, como ocurre en supuestos análogos recoge las notas esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un Código civil. La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordena­mientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del Código civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o

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singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley —que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión de Códigos—, dando un paso más, pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios —abstracción hecha de los particulares espacios— tales uso y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas. En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función social que cumple esta institución, cabe entender que el designio de simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora

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bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión. Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constitución del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada en los Estatutos. Éstos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí —con las salvedades dejadas a la iniciativa privada— para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones. El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego. Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por

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la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica. Además de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente. Una de las más importantes novedades que contiene la Ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber

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trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado preferente. La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de

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ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen. Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la colectividad. Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al artículo 8.º de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio. El número cuarto del mencionado artículo 8.º prevé la hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamentos o fracciones independientes. A título excepcional, y con el mismo propósito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo soliciten todos ellos.

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Y el número quinto del mismo artículo 8.º permite crear el folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad horizontal. En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Españolas, DISPONGO: CAPÍTULO PRIMERO Disposiciones generales Artículo 1. La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública. Redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (BOE núm. 84, de 8 de abril de 1999), art. 1.

Artículo 2. Esta Ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

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c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley. Arts. 5 y 24 LPH. Redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (BOE núm. 84, de 8 de abril de 1999), art. 2.

CAPÍTULO II Del régimen de la propiedad por pisos o locales La rúbrica de este capítulo está redactada conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (BOE núm. 84, de 8 de abril de 1999), art. 3.

Artículo 3. En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. Arts. 8. 4 y 107. 11 LH.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmi-

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sión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad. Arts. 392 y ss. CC; arts. 5, 8 y 9. e) LPH.

Artículo 4. La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios. Arts. 400 y ss. y 1051 CC.

Artículo 5. El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos, al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. Arts. 8. 4 y 5, 9 y 32 LH; arts. 16 y 51 RH; art. 606 CC; arts. 6 y 12.1.c) Ley 8/2004, de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunidad Valenciana.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Arts. 3, 17. 1.ª LPH; arts. 1 y 2 de la L. Arbitraje.