1_9788411308144

manuales

Francisco de P. Blasco Gascó

4ª EDICIÓN

Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología. Una colección clásica en la literatura universitaria española. Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch, www.tirant.es

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

DERECHOS REALES DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO 4ª EDICIÓN

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL

Francisco de P. Blasco Gascó

manuales

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania) Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

INSTITUCIONES DE DERECHO CIVIL DERECHOS REALES. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO 4ª Edición

FRANCISCO DE P. BLASCO GASCÓ Catedrático de Derecho Civil Universitat de València. Abogado

tirant lo blanch Valencia, 2022

Copyright ® 2022 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito del autor y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com.

© Francisco de P. Blasco Gascó

© TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-1130-814-4 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

Índice Lección 1ª El derecho real I. EL DERECHO DE COSAS........................................................................................ 1. Las funciones del derecho de cosas....................................................................... 2. Relatividad del contenido de los derechos reales.................................................. 3. Marco constitucional del derecho de cosas........................................................... 4. La llamada constitución económica...................................................................... II. CONFIGURACIÓN DEL DERECHO REAL............................................................ 1. Derecho real y aprovechamiento económico........................................................ 2. Derecho real y acción real.................................................................................... 3. Derecho real, eficacia real y transcendencia real. El sistema registral inmobiliario........................................................................................................................ III. DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO....................................................... 1. Distinción derecho real y derecho de crédito........................................................ 2. Interrelación entre los derechos reales y los derechos de crédito........................... 3. Las llamadas figuras intermedias.......................................................................... 3.1. Los iura ad rem........................................................................................... 3.2. Los derechos reales in faciendo................................................................... 3.3. Las obligaciones propter rem u ob rem....................................................... IV. CLASES DE DERECHOS REALES........................................................................... 1. Clasificaciones doctrinales.................................................................................... 2. Supuestos dudosos............................................................................................... 3. Derechos reales reconocidos en ordenamiento jurídico español............................ V. TIPICIDAD Y ATIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES..................................... VI. RÉGIMEN DE LOS BIENES Y DE LOS DERECHOS REALES EN EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO.................................................................................

29 29 30 32 33 36 36 36 37 40 40 42 42 42 43 43 44 44 45 47 48 51

Lección 2ª Adquisición y transmisión de los derechos reales I. SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES............................... 1. Origen histórico y distintas evoluciones............................................................... 2. La transmisión consensual del dominio................................................................ 3. El sistema del acuerdo abstracto traslativo........................................................... 4. La teoría del título y el modo: La relación de causalidad entre la iusta causa y la traditio................................................................................................................. II. LOS MODOS DE ADQUIRIR Y TRANSMITIR EL DOMINIO Y LOS DEMÁS DERECHOS REALES EN EL CÓDIGO CIVIL......................................................... 1. Definición y crítica............................................................................................... 2. Clasificación de los modos de adquirir................................................................. III. EL SISTEMA DEL TÍTULO Y EL MODO EN EL CÓDIGO CIVIL......................... IV. LA TRADICIÓN....................................................................................................... 1. Concepto.............................................................................................................. 2. Las conductas traslativas......................................................................................

53 53 53 54 56 57 57 58 59 61 61 62

8

Índice 3. Formas de tradición............................................................................................. 3.1. Tradición material....................................................................................... 3.2. Tradición simbólica..................................................................................... 3.3. Tradición ficticia y acuerdos traslativos....................................................... 4. Los acuerdos traslativos....................................................................................... 5. Inscripción y tradición.......................................................................................... V. LA OCUPACIÓN...................................................................................................... 1. Concepto.............................................................................................................. 2. Especies................................................................................................................ 2.1. La ocupación de animales o semovientes..................................................... 2.3. Régimen jurídico especial para determinados bienes................................... VI. REFERENCIA A LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO..................................

62 63 63 63 64 64 66 66 67 67 70 71

Lección 3ª Modificación y extinción de los derechos reales I. MODIFICACIÓN OBJETIVA DEL DERECHO REAL............................................. 1. Accesión de la propiedad y extensión objetiva de la hipoteca............................... II. LA ACCESIÓN.......................................................................................................... 1. El derecho de accesión: concepto.......................................................................... 2. Naturaleza jurídica............................................................................................... III. LA ACCESIÓN DISCRETA....................................................................................... 1. Concepto. Los frutos............................................................................................ 2. Atribución de los frutos........................................................................................ 3. Abono de gastos por la producción de los frutos.................................................. IV. LA ACCESIÓN CONTINUA.................................................................................... 1. La accesión respecto a los bienes inmuebles......................................................... 1.1. Accesión de mueble a inmueble o accesión industrial.................................. A) Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos.................................................................................................... B) Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno con materiales propios....................................................................................................... C) Materiales, plantas o semillas pertenecientes a tercero........................... 1.2. Accesión de inmueble a inmueble o accesión natural o fluvial..................... A) Aluvión................................................................................................. B) Avulsión................................................................................................ C) Mutación de cauce................................................................................ D) Formación de isla.................................................................................. 2. Accesión de mueble a mueble............................................................................... 2.1. Unión o adjunción...................................................................................... 2.2. Mezcla o conmixtión.................................................................................. 2.3. Especificación.............................................................................................. V. LA LLAMADA ACCESIÓN INVERTIDA................................................................. VI. LA EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES..................................................... 1. Las causas generales de extinción......................................................................... 2. La destrucción o pérdida de la cosa...................................................................... 3. La renuncia y la consolidación............................................................................. 3.1. La renuncia al derecho real......................................................................... 3.2. La consolidación......................................................................................... VII. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DEL DOMINIO.............................................................

73 73 74 74 75 75 75 76 77 77 77 77 77 78 78 78 79 79 79 79 80 80 81 82 82 84 84 85 86 86 88 89

Índice 1. El abandono o derelicción.................................................................................... 1.1. Concepto y capacidad................................................................................. 1.2. Elementos................................................................................................... 1.3. Efectos. La inscripción del abandono en el Registro de la Propiedad........... A) El abandono de un bien mueble o semoviente....................................... B) El abandono de un bien inmueble: derelicción y Registro de la Propiedad........................................................................................................ 2. La revocación de la propiedad.............................................................................. 3. Otras causas de pérdida del dominio....................................................................

9 90 90 91 92 92 93 95 97

Lección 4ª El sistema registral inmobiliario. El Registro de la Propiedad I. PUBLICIDAD, POSESIÓN Y PROTECCIÓN DEL DERECHO REAL...................... II. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................................................... 1. Objeto y función.................................................................................................. 2. Competencia y ordenación del Registro............................................................... III. EL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO ESPAÑOL.......................................... 1. Características...................................................................................................... 2. Los principios hipotecarios................................................................................... 3. Los libros y los asientos registrales....................................................................... 3.1. Los libros del Registro................................................................................ 3.2. Los asientos registrales................................................................................ 4. Objeto de la inscripción: art. 2 LH....................................................................... 4.1. Los derechos reales inmobiliarios................................................................ 4.2. Algunos derechos personales....................................................................... 4.3. Resoluciones judiciales sobre administración y libre disposición de bienes.. 4.4. Los actos jurídicos inscribibles que determina la legislación urbanística...... A) Respecto de la ocupación de la finca afectada por el procedimiento de expropiación......................................................................................... B) En relación con el derecho de superficie................................................. C) Determinación de los actos inscribibles................................................. D) En el expediente de distribución de beneficios y cargas.......................... 5. La función mediadora del Registrador de la Propiedad........................................ IV. OTROS SISTEMAS REGISTRALES.......................................................................... 1. Sistema francés..................................................................................................... 2. Sistema alemán..................................................................................................... 3. Sistema australiano o Acta Torrens.......................................................................

99 101 101 102 102 102 103 104 104 104 105 106 107 108 109 109 109 110 111 111 112 112 113 113

Lección 5ª El procedimiento registral inmobiliario (I) I. EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN EN GENERAL..................................... II. LA PRESENTACIÓN DEL TÍTULO......................................................................... 1. Inicio del procedimiento: el principio de rogación................................................ 2. El título inscribible............................................................................................... 2.1. Clases y requisitos del título inscribible....................................................... 2.2. Inscripción de determinados títulos............................................................. 3. El asiento de presentación y el principio de prioridad........................................... 3.1. Asiento de presentación..............................................................................

115 116 116 117 117 118 119 119

10

Índice

3.2. Prioridad y rango: el principio de prioridad................................................ A) El rango registral................................................................................... B) El llamado cierre registral...................................................................... III. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL: EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD...................... 1. El principio de legalidad y la calificación.............................................................. 2. Alcance de la calificación...................................................................................... 3. Plazo y forma para calificar.................................................................................. 4. Contenido de la calificación................................................................................. 5. Recursos contra la calificación suspensiva o denegatoria...................................... 5.1. El recurso gubernativo................................................................................ 5.2. El llamado recurso judicial..........................................................................

120 120 122 123 123 123 124 125 126 128 130

Lección 6ª El procedimiento registral inmobiliario (II) I. LA INSCRIPCIÓN Y EL TRACTO SUCESIVO......................................................... 1. El principio de favor de la inscripción y naturaleza de la inscripción.................... 2. El asiento de inscripción....................................................................................... 2.1. Inmatriculación y doble o sucesiva inmatriculación..................................... 3. El tracto sucesivo................................................................................................. 3.1. Concepto y efectos...................................................................................... 3.2. El tracto sucesivo abreviado........................................................................ II. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA.............................................................................. 1. Concepto.............................................................................................................. 2. Caracteres............................................................................................................ 3. Contenido y efectos de la anotación preventiva.................................................... 3.1. Contenido................................................................................................... 3.2. Efectos........................................................................................................ A) La enervación de la fe pública registral.................................................. B) Ineficacia positiva de la anotación......................................................... C) Ineficacia legitimadora de la anotación preventiva................................. D) Transmisibilidad de los bienes o derechos objeto de la anotación.......... 4. Clases de anotaciones preventivas........................................................................ III. EL ASIENTO DE CANCELACIÓN........................................................................... 1. Concepto y formas............................................................................................... 2. Cancelación total y cancelación parcial................................................................ 3. Requisitos y efectos de la cancelación................................................................... IV. OTROS ASIENTOS REGISTRALES.......................................................................... 1. La nota marginal.................................................................................................. 2. Las menciones registrales..................................................................................... V. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN. LA PUBLICIDAD REGISTRAL.......................... 1. La presunción de exactitud................................................................................... 2. Inexactitud y rectificación del Registro................................................................. 3. El principio de publicidad.................................................................................... 4. La legitimación registral....................................................................................... 5. Presunción de posesión ad usucapionem.............................................................. 6. Legitimación para el ejercicio de acciones............................................................ VI. LA FE PÚBLICA REGISTRAL. LAS ADQUISICIONES INMOBILIARIAS A NON DOMINO.................................................................................................................. 1. Concepto y función..............................................................................................

133 133 134 134 135 135 136 137 137 137 139 139 140 140 140 141 141 141 142 142 143 144 144 144 145 145 145 145 146 147 147 148 148 148

Índice 2. Requisitos............................................................................................................ 3. Límites de la fe pública: el contenido del Registro................................................ 4. Efectos de la fe pública. Supuestos de suspensión.................................................

11 149 152 153

Lección 7ª Prescripción y adecuación del Registro de la Propiedad a la realidad física y jurídica I. PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD..................... II. ADECUACIÓN DEL CONTENIDO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD A LA REALIDAD FÍSICA Y JURÍDICA.............................................................................. 1. Inexactitud del contenido del Registro. Tipología y remedios............................... 2. La adecuación del contenido del Registro de la Propiedad a la realidad física del inmueble.............................................................................................................. 2.1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada: la adecuación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario........................ 2.2. El expediente de deslinde registral............................................................... 2.3. El expediente de rectificación...................................................................... 2.4. Expediente de rectificación de cabida.......................................................... 2.5. La inscripción de mejoras incorporadas a la finca....................................... 3. Los expedientes de inmatriculación de las fincas.................................................. 3.1. El expediente de dominio............................................................................ 3.2. El título público de adquisición................................................................... 3.3. Otros supuestos de inmatriculación............................................................ 3.4. Inmatriculación y otras operaciones sobre bienes de la Administración pública............................................................................................................ 3.5. Inmatriculación y fe pública registral.......................................................... 4. Expediente de reanudación del tracto sucesivo..................................................... 5. El expediente de subsanación de doble o múltiple inmatriculación....................... 6. Expediente de liberación de cargas y gravámenes.................................................

155 155 155 157 157 159 160 161 162 162 162 168 168 169 170 171 172 174

Lección 8ª La posesión I. LA POSESIÓN.......................................................................................................... 1. Concepto y funciones........................................................................................... 1.1. Concepto y naturaleza................................................................................ 1.2. Funciones de la posesión............................................................................. 2. La posesión como hecho y como derecho............................................................. 3. Clases de posesión................................................................................................ 3.1. Posesión natural y civil................................................................................ 3.2. Posesión en nombre propio o en nombre ajeno........................................... 3.3. Posesión en concepto de dueño o en concepto distinto al de dueño............. 3.4. Posesión de buena fe o de mala fe............................................................... 3.5. Posesión inmediata y posesión mediata....................................................... 3.6. Posesión justa.............................................................................................. 3.7. Posesión ad usucapionem............................................................................ 4. La coposesión....................................................................................................... 5. La llamada posesión civilísima............................................................................. II. ADQUISICIÓN, CONSERVACIÓN Y PÉRDIDA...................................................... 1. Adquisición de la posesión...................................................................................

177 177 177 178 179 180 180 180 181 181 182 182 182 182 183 183 183

12

Índice

1.1. Capacidad para adquirir la posesión........................................................... 1.2. La adquisición del heredero: la posesión civilísima...................................... 1.3. Objeto de la posesión.................................................................................. 2. Conservación de la posesión................................................................................. 3. Pérdida de la posesión.......................................................................................... III. EFECTOS DURANTE EL EJERCICIO DE LA POSESIÓN Y AL CESAR EN LA MISMA..................................................................................................................... 1. Efectos durante el ejercicio de la posesión............................................................ 2. Efectos al cesar en la posesión: la liquidación del estado posesorio...................... 2.1. Poseedor de buena fe................................................................................... A) Respecto de los frutos............................................................................ B) Respecto de los gastos........................................................................... C) Deterioros y pérdidas de la cosa............................................................ 2.2. El poseedor de mala fe................................................................................ 3. La posesión de bienes muebles de buena fe: el art. 464 CC.................................. IV. LA TUTELA DE LA POSESIÓN............................................................................... 1. Las acciones posesorias........................................................................................ 2. La llamada acción publiciana............................................................................... V. LA POSESIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.............................................

184 184 185 186 186 187 187 188 189 189 189 189 190 190 191 191 192 193

Lección 9ª La usucapión I. LA USUCAPIÓN: REQUISITOS Y EFECTOS........................................................... 1. Concepto y fundamento....................................................................................... 1.1. Concepto.................................................................................................... 1.2. Prescripción extintiva y usucapión.............................................................. 1.3. Fundamento de la usucapión....................................................................... 2. Ámbito subjetivo de la usucapión......................................................................... 3. Ámbito objetivo de la usucapión.......................................................................... 4. Cómputo del tiempo de usucapión....................................................................... 5. La posesión ad usucapionem................................................................................ 5.1. Posesión en concepto de dueño................................................................... 5.2. Posesión pública.......................................................................................... 5.3. Posesión pacífica......................................................................................... 5.4. Posesión no interrumpida............................................................................ II. CLASES DE USUCAPIÓN: ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA........................... 1. Prescripción o usucapión ordinaria...................................................................... 1.1. Usucapión mobiliaria ordinaria................................................................... 1.2. Usucapión inmobiliaria ordinaria................................................................ 2. Prescripción o usucapión extraordinaria.............................................................. 2.1. Usucapión mobiliaria extraordinaria........................................................... 2.2. Usucapión inmobiliaria extraordinaria........................................................ III. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................... 1. El conflicto entre la posesión y la inscripción....................................................... 2. La usucapión secundum tabulas o conforme con el Registro................................ 3. La usucapión contra tabulas................................................................................. 3.1. Usucapión contra el tercero hipotecario...................................................... A) Usucapión consumada o que se consuma en un año.............................. B) Usucapión simplemente comenzada o en curso......................................

195 195 195 196 197 197 198 199 199 199 199 200 200 200 201 201 201 202 202 202 202 202 203 204 204 204 205

Índice 3.2. Usucapión contra el titular registral no protegido por el art. 34 LH............ 3.3. La usucapión liberatoria.............................................................................

13 205 205

Lección 10ª La propiedad privada I. LA PROPIEDAD PRIVADA EN EL CÓDIGO CIVIL................................................ 1. Libertad individual y propiedad privada.............................................................. 2. Significado ideológico y concepto legal................................................................. 3. Configuración y evolución del derecho de propiedad privada............................... II. LA PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN Y EN EL CONVENIO EUROPEO PARA LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS HUMANOS Y LIBERTADES FUNDAMENTALES.............................................................................................................. 1. Propiedad privada, libertad y Constitución económica......................................... 2. El derecho a la propiedad privada en la Constitución: reconocimiento institucional........................................................................................................................ 3. La función social de la propiedad......................................................................... 4. La reserva de ley en materia de propiedad privada............................................... 5. El contenido esencial de la propiedad................................................................... 6. La garantía expropiatoria..................................................................................... 6.1. La expropiación en el Código civil. Evolución en leyes posteriores.............. 6.2. Regulación constitucional de la expropiación............................................. 6.3. La garantía expropiatoria frente a otros particulares.................................. 6.4. Causas de la expropiación: la utilidad pública y el interés social................. 6.5. Expropiación e indemnización.................................................................... III. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA URBANA...........................................................

207 207 208 211 213 213 214 216 218 219 223 223 224 225 226 227 228

Lección 11ª Objeto, contenido y límites de la propiedad privada I. OBJETO DE LA PROPIEDAD PRIVADA.................................................................. II. LAS FACULTADES DEL DOMINIO......................................................................... 1. En general............................................................................................................ 2. El goce: uso y disfrute.......................................................................................... 3. La facultad de disposición y las prohibiciones de disponer................................... 3.1. La facultad de disponer............................................................................... 3.2. Las prohibiciones de disponer..................................................................... III. DELIMITACIÓN FISICA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA............................. 1. La extensión vertical del dominio: el razonable interés del propietario................. 2. El derecho a sobreedificar y a subedificar: el razonable interés del propietario..... 3. Delimitación horizontal de la propiedad privada: cerramiento, deslinde y amojonamiento de inmuebles......................................................................................... 3.1. El cerramiento de inmuebles....................................................................... 3.2. El deslinde................................................................................................... 3.3. El amojonamiento....................................................................................... IV. LÍMITES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD PRIVADA.................................. 1. Configuración y límites del derecho de propiedad................................................ 2. Límites y limitaciones del derecho de propiedad: la confusión terminológica....... 2.1. Los límites del derecho de propiedad.......................................................... 2.2. Las limitaciones del derecho de propiedad..................................................

231 232 232 233 234 234 234 235 235 237 239 239 240 240 241 241 241 242 243

14

Índice V. LAS RELACIONES DE VECINDAD......................................................................... 1. Concepto.............................................................................................................. 2. Regulación........................................................................................................... 2.1. Las inmisiones............................................................................................. 2.2. La llamada servidumbre de caída de aguas.................................................. 2.3. Límites impuestos por la llamada servidumbre de medianería..................... A) Reparación, construcción y mantenimiento de la pared mediana........... B) Derribo del edificio apoyado en pared mediana..................................... C) Derecho a alzar la pared mediana.......................................................... D) Uso de la pared mediana....................................................................... 2.4. Límites impuestos por las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones............................................................................ 2.5. Límites de luces y vistas.............................................................................. 2.6. Otros límites...............................................................................................

244 244 244 244 245 246 247 247 247 248 248 249 249

Lección 12ª La tutela judicial de la propiedad privada I. ACCIONES DE DEFENSA DEL DOMINIO............................................................. 1. En general............................................................................................................ II. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA........................................................................... 1. Concepto y requisitos........................................................................................... 2. Distinción de la acción declarativa del dominio y de la tercería de dominio......... 2.1. Acción reivindicatoria y acción declarativa de domino................................ 2.2. Acción reivindicatoria y tercería de dominio............................................... 3. Sujetos.................................................................................................................. 3.1. Legitimación activa..................................................................................... 3.2. Legitimación pasiva.................................................................................... 4. Objeto.................................................................................................................. 5. Ejercicio de la acción reivindicatoria.................................................................... 6. Prueba y efectos de la sentencia............................................................................ III. LA TERCERÍA DE DOMINIO.................................................................................. IV. LA ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO........................................................ V. LA ACCIÓN NEGATORIA....................................................................................... VI. LA ACCIÓN DE DESLINDE.................................................................................... 1. Formas de proceder al deslinde............................................................................ 2. La acción de deslinde...........................................................................................

251 251 252 252 253 253 254 254 254 255 256 256 257 258 260 262 263 263 263

Lección 13ª La comunidad de bienes. Comunidades especiales I. LA PROPIEDAD EN COMÚN.................................................................................. 1. Concepto.............................................................................................................. 2. Objeto.................................................................................................................. 3. Características...................................................................................................... 4. Clases de comunidad............................................................................................ 4.1. Comunidad romana y comunidad germánica.............................................. 4.2. Comunidad convencional y comunidad legal.............................................. 4.3. Comunidades voluntarias y comunidades no voluntarias o incidentales...... 5. Comunidad y sociedad.........................................................................................

265 265 266 267 268 268 268 269 269

Índice II. LA COMUNIDAD ORDINARIA DE BIENES.......................................................... 1. Concepto. La idea de cuota.................................................................................. 2. Facultades individuales sobre la cosa común........................................................ 2.1. Uso de la cosa común.................................................................................. 2.2. Posesión de toda la cosa.............................................................................. 2.3. Disfrute....................................................................................................... 3. Gastos de conservación........................................................................................ 3.1. Contribución a los gastos............................................................................ 3.2. La llamada renuncia liberatoria.................................................................. 4. Disposición de la cuota y de la cosa común.......................................................... 4.1. La disposición de la cuota y el derecho de retracto de comuneros............... 4.2. La enajenación de la cosa común................................................................ 5. Actos de administración y mejor disfrute............................................................. 5.1. Actuación en juicio..................................................................................... 5.2. Alteraciones de la cosa común.................................................................... A) Alteraciones materiales.......................................................................... B) Actos indivisibles................................................................................... 6. Extinción de la comunidad................................................................................... 6.1. Causas de extinción: concentración y división de la cosa común................. 6.2. Facultad de pedir la división....................................................................... 6.3. Situaciones de indivisión: la prohibición de dividir y el pacto de indivisión. 6.4. Actos de división......................................................................................... 6.5. Posición de terceros y acreedores ante la división........................................ 6.6. Remisión a las normas de la partición de la herencia.................................. III. COMUNIDADES ESPECIALES................................................................................ 1. Comunidades universales..................................................................................... 2. Otras comunidades especiales.............................................................................. 3. Las llamadas comunidades “pro diviso”...............................................................

15 270 270 271 271 272 272 273 273 273 274 274 275 275 276 277 277 277 277 277 278 278 279 280 280 281 281 281 281

Lección 14ª La propiedad horizontal I. INTRODUCCIÓN.................................................................................................... 1. La Ley de Propiedad Horizontal de 1960............................................................. 2. La reforma de 1999.............................................................................................. 3. La reforma de 2013.............................................................................................. II. CONCEPTO Y OBJETO DE LA LEY....................................................................... 1. Concepto y naturaleza jurídica............................................................................. 2. Ámbito objetivo de aplicación de la Ley............................................................... III. RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES...................................... IV. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL..................... 1. El título constitutivo............................................................................................. 2. El Estatuto privativo............................................................................................ 3. Reglamentos de régimen interno.......................................................................... 4. Elementos comunes y elementos privativos.......................................................... 4.1. Elemento privativo...................................................................................... 4.2. Elementos comunes..................................................................................... 5. La cuota de participación..................................................................................... V. CONTENIDO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL............................................... 1. Derechos de los propietarios................................................................................

283 283 284 285 286 286 287 287 288 288 289 290 290 290 291 292 292 292

16

Índice

2. Actividades y conductas prohibidas...................................................................... 3. Obligaciones de los propietarios........................................................................... 4. El fondo de reserva............................................................................................... 5. Preferencia y afección real por los gastos generales.............................................. 6. Elementos comunes.............................................................................................. 7. Obligaciones de la comunidad.............................................................................. VI. ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL........................................ 1. El Presidente......................................................................................................... 2. El Secretario y el Administrador........................................................................... 3. La Junta de propietarios....................................................................................... 3.1. Competencias.............................................................................................. 3.2. Junta ordinaria y extraordinaria................................................................. 3.3. La adopción de acuerdos............................................................................. A) Criterios básicos.................................................................................... B) Criterios generales en la adopción de los acuerdos................................ C) Reglas generales de los acuerdos............................................................ D) Reglas especiales para la adopción de determinados acuerdos............... 3.4. El libro de actas.......................................................................................... 4. La impugnación de los acuerdos........................................................................... 5. Responsabilidad de la comunidad........................................................................ 6. Extinción.............................................................................................................. 7. La reclamación judicial de la deuda de un propietario con la comunidad de propietarios............................................................................................................... VII. RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS...........................

294 294 296 297 298 299 300 301 301 302 302 303 304 304 304 305 305 307 307 308 309 309 310

Lección 15ª Las propiedades especiales I. REGULACIÓN SISTEMÁTICA EN EL CÓDIGO CIVIL.......................................... II. LA PROPIEDAD DE LAS AGUAS............................................................................. 1. Regulación de la propiedad de las aguas.............................................................. 2. Estructura de la propiedad de las aguas en la Ley de Aguas................................. 2.1. Aguas de dominio público........................................................................... 2.2. Aguas de dominio privado.......................................................................... 3. Los límites a la propiedad privada y el dominio público hidráulico del Estado..... 4. Usos comunes y privativos del agua..................................................................... 5. Régimen transitorio de la Ley............................................................................... III. LA PROPIEDAD DE LOS MINERALES................................................................... 1. Regulación y ámbito de la Ley de Minas.............................................................. 2. Naturaleza de los yacimientos minerales y clasificación........................................ 3. Reservas del Estado.............................................................................................. 4. Condiciones para ser titular de derechos mineros................................................. 5. Transmisión de derechos mineros......................................................................... 6. Caducidad y extinción de los permisos y autorizaciones....................................... IV. EL DOMINIO MARÍTIMO-TERRESTRE................................................................ 1. Objeto de la Ley de Costas................................................................................... 2. Límites derivados de la Ley de Costas.................................................................. 2.1. Servidumbre de protección.......................................................................... 2.2. Servidumbre de tránsito.............................................................................. 2.3. Servidumbre de acceso al mar.....................................................................

313 314 314 314 315 315 315 316 317 318 318 319 320 320 321 321 321 321 322 322 324 324

Índice 2.4. Otras limitaciones de la propiedad.............................................................. 2.5. Zona de influencia...................................................................................... V. LA PROPIEDAD DE LOS MONTES......................................................................... 1. Legislación y competencia.................................................................................... 2. Concepto de monte.............................................................................................. 3. Clasificación y régimen jurídico de los montes..................................................... 3.1. Montes públicos.......................................................................................... VI. LA PROPIEDAD INTELECTUAL............................................................................. 1. Regulación y concepto......................................................................................... 2. El derecho patrimonial y el derecho moral de autor............................................. 3. Nacimiento y contenido y alcance........................................................................ 4. Sujetos.................................................................................................................. 5. Objeto.................................................................................................................. 6. Contenido............................................................................................................ 6.1. Derecho moral de autor.............................................................................. 6.2. Derechos de explotación económica............................................................ 6.3. Otros derechos: derecho de participación y compensación por copia privada................................................................................................................ A) El derecho de participación................................................................... B) Compensación equitativa por copia para uso privado .......................... 7. Duración.............................................................................................................. 8. Reproducción sin autorización. Límites................................................................ 8.1. Las reproducciones provisionales................................................................ 8.2. Las copias privadas..................................................................................... 8.3. La seguridad y procedimientos oficiales...................................................... 8.4. El beneficio de personas discapacitadas....................................................... 8.5. Las citas y reseñas e ilustraciones con fines educativos o de investigación científica...................................................................................................... 8.6. Los trabajos sobre temas de actualidad....................................................... 8.7. Los actos oficiales y ceremonias religiosas................................................... 8.8. Las parodias................................................................................................ 8.9. La utilización de bases de datos por el usuario legítimo.............................. 8.10. Utilización de las obras con ocasión de informaciones de actualidad y de las situadas en vías públicas............................................................................. 8.11. Cable, satélite y grabaciones técnicas.......................................................... 8.12. Reproducción, préstamo y consulta de obras mediante terminales especializados en determinados establecimientos...................................................... 8.13. Las llamadas Obras huérfanas.................................................................... 9. Extinción.............................................................................................................. 10. Cesión de los derechos y otros contratos.............................................................. 11. Acciones del titular de los derechos...................................................................... 12. Registro General de la Propiedad Intelectual........................................................

17 325 325 325 325 326 327 327 329 329 330 330 331 331 332 332 333 333 334 334 335 336 336 336 337 337 337 338 338 338 338 339 339 340 340 342 342 343 343

Lección 16ª La propiedad intelectual I. II. III. IV.

REGULACIÓN Y CONCEPTO................................................................................ EL DERECHO PATRIMONIAL Y EL DERECHO MORAL DE AUTOR................ ATRIBUCIÓN DEL DERECHO: EL AUTOR........................................................... OBJETO DE PROTECCIÓN.....................................................................................

345 346 347 347

18

Índice

V.

VI. VII.

VIII. IX. X.

1. Obras y títulos originales..................................................................................... 2. Obras derivadas................................................................................................... 3. Colecciones y bases de datos................................................................................ CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD INTELECTUAL......................... 1. Derecho moral de autor....................................................................................... 2. Derechos de explotación económica..................................................................... 3. Otros derechos: derecho de participación y compensación por copia privada...... DURACIÓN Y EXTINCIÓN.................................................................................... REPRODUCCIÓN SIN AUTORIZACIÓN. LÍMITES............................................... 1. Las reproducciones provisionales......................................................................... 2. Las copias privadas.............................................................................................. 3. La seguridad y procedimientos oficiales................................................................ 4. El beneficio de personas discapacitadas................................................................ 5. Las citas y reseñas e ilustraciones con fines educativos o de investigación científica......................................................................................................................... 6. Los trabajos sobre temas de actualidad................................................................ 7. Los actos oficiales y ceremonias religiosas............................................................ 8. Las parodias......................................................................................................... 9. La utilización de bases de datos por el usuario legítimo....................................... 10. Utilización de las obras con ocasión de informaciones de actualidad y de las situadas en vías públicas.................................................................................................... 11. Cable, satélite y grabaciones técnicas................................................................... 12. Reproducción, préstamo y consulta de obras mediante terminales especializados en determinados establecimientos......................................................................... 13. Las llamadas Obras huérfanas.............................................................................. CESIÓN DE LOS DERECHOS Y OTROS CONTRATOS........................................ ACCIONES DEL TITULAR DE LOS DERECHOS................................................... REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL.................................

347 347 348 348 348 349 350 352 352 353 353 353 354 354 354 355 355 355 356 356 356 357 359 359 360

Lección 17ª Los derechos reales de realización del valor. Titulización y movilización I. LOS DERECHOS REALES DE REALIZACIÓN DEL VALOR................................. 1. Garantía real y realización del bien gravado......................................................... 2. La ejecución de la garantía real............................................................................ 3. Evolución de los criterios de diferenciación.......................................................... 4. Clases de garantías reales..................................................................................... 5. Naturaleza jurídica............................................................................................... 6. Caracteres............................................................................................................ 6.1. Son derechos reales..................................................................................... 6.2. Son derechos de realización del valor con función de garantía.................... 6.3. Indivisibilidad............................................................................................. 6.4. Accesoriedad............................................................................................... 6.5. Alienabilidad del bien gravado.................................................................... 6.6. El bien debe ser propiedad del sujeto que lo grava...................................... 6.7. Ajenidad de la cosa..................................................................................... II. LA RELACIÓN ENTRE EL CRÉDITO ASEGURADO Y LA GARANTÍA REAL.... 1. El principio de especialidad.................................................................................. 2. El principio de accesoriedad................................................................................. III. LOS CONTRATOS DE PRENDA E HIPOTECA EN EL CÓDIGO CIVIL................

361 361 362 363 364 365 366 366 367 368 368 368 368 369 369 369 370 371

Índice IV. LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO................................................ 1. Objeto: el sueño de ser propietario....................................................................... 2. Ámbito de aplicación........................................................................................... 3. Imperatividad de la Ley........................................................................................ 4. Forma y contenido de los contratos...................................................................... 5. Reembolso anticipado.......................................................................................... 6. Vencimiento anticipado........................................................................................ 7. Intereses de demora.............................................................................................. V. EL MERCADO DE LAS GARANTÍAS REALES. TITULIZACIÓN Y MOVILIZACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y PIGNORATICIOS.................................... 1. Cédulas y bonos hipotecarios............................................................................... 2. Participaciones hipotecarias................................................................................. 3. Certificados de transmisión de hipoteca............................................................... 4. Régimen común a las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de hipoteca........................................................................................................... 5. Instrumentos de movilización de créditos o préstamos garantizados con primera hipoteca mobiliaria o primera prenda sin desplazamiento....................................

19 372 372 374 375 375 375 376 377 377 378 378 379 380 381

Lección 18ª La hipoteca inmobiliaria (I). Concepto, clases y sujetos I. CONTRATO Y DERECHO REAL DE HIPOTECA.................................................. 1. Acto constitutivo y derecho real........................................................................... 2. La triple relación jurídica..................................................................................... 3. Concepto de hipoteca como derecho real............................................................. II. CLASES DE HIPOTECAS......................................................................................... 1. Las hipotecas voluntarias..................................................................................... 2. Las hipotecas legales............................................................................................ 3. Las hipotecas ordinarias o de tráfico y las hipotecas de seguridad........................ 4. La llamada hipoteca inversa................................................................................. 5. Otras clasificaciones............................................................................................. III. HIPOTECA EN GARANTÍA DE DETERMINADAS RELACIONES CREDITICIAS.......................................................................................................................... 1. En general............................................................................................................ 2. La hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición y de obligaciones futuras.................................................................................................................. 3. La hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito...................................... 4. La hipoteca en garantía de letras de cambio......................................................... 5. La hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador........... 6. La hipoteca en garantía de rentas y prestaciones periódicas................................. IV. SUJETOS DE LA RELACIÓN JURÍDICO-HIPOTECARIA Y CAPACIDAD PARA HIPOTECAR............................................................................................................. 1. El acreedor hipotecario y el deudor...................................................................... 2. El hipotecante no deudor..................................................................................... 3. El tercer poseedor de finca hipotecada.................................................................. 4. Pluralidad de acreedores y pluralidad de créditos................................................. 5. Capacidad para constituir la hipoteca..................................................................

383 383 384 385 386 386 386 387 388 390 390 390 391 392 393 394 395 396 396 397 398 399 401

20

Índice

Lección 19ª La hipoteca inmobiliaria (II). Constitución de la hipoteca. La hipoteca unilateral I. CONSTITUCIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA...................................... 1. Requisitos para la constitución de la hipoteca...................................................... 1.1. Escritura pública......................................................................................... 1.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad................................................... 2. El contrato privado de hipoteca........................................................................... 3. Formas de constitución del derecho real de hipoteca: traslatio y deductio............ 4. La constitución parcial de la hipoteca: eficacia de los pactos no inscritos............. II. LA PROMESA DE CONSTITUIR HIPOTECA Y EL PACTO DE CONTRAHENDO............................................................................................................................ 1. Supuestos............................................................................................................. 2. La promesa de constituir hipoteca........................................................................ 3. El contrato de hipoteca no elevado a escritura pública......................................... 4. La falta de inscripción de la escritura pública....................................................... III. LA CONSTITUCIÓN TESTAMENTARIA DE LA HIPOTECA................................ IV. LA CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS LEGALES............................................ V. LA CONSTITUCIÓN UNILATERAL DE LA HIPOTECA........................................ 1. Concepto y regulación.......................................................................................... 2. Aceptación de la hipoteca unilateral..................................................................... 3. Efectos de la aceptación....................................................................................... 4. Legitimación de los acreedores para solicitar la inscripción.................................. 5. Subsanación de defectos....................................................................................... 6. Cancelación.......................................................................................................... VI. IMPUTACIÓN DE GASTOS EN LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA............ 1. Imputación genérica de gastos.............................................................................. 2. Cláusula que atribuye el pago de los impuestos al consumidor............................. 3. Gastos notariales.................................................................................................. 4. Gastos de Registro de la Propiedad...................................................................... 5. Gastos de gestoría................................................................................................ 6. La restitución de las cantidades indebidamente pagadas por el prestatario........... V. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA................................................................. 1. En general............................................................................................................ 2. La llamada hipoteca de responsabilidad limitada.................................................

405 405 406 406 408 409 410 411 411 411 412 413 414 416 417 417 418 419 419 420 420 421 421 421 422 423 423 424 425 425 425

Lección 20ª La hipoteca inmobiliaria (III). Objeto y extensión de la hipoteca. Distribución de la responsabilidad hipotecaria I. EL OBJETO DE LA HIPOTECA............................................................................... 1. Introducción......................................................................................................... 2. Bienes que pueden ser hipotecados....................................................................... 3. Bienes que no se pueden hipotecar....................................................................... 4. La hipoteca del derecho de arrendamiento........................................................... II. LA EXTENSIÓN OBJETIVA DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA..................... 1. Determinación del concepto de extensión objetiva............................................... 2. La extensión legal de la hipoteca.......................................................................... 2.1. Ámbito objetivo de la extensión legal.......................................................... 2.2. Extensión a las mejoras, elevación de edificios y subedificaciones................

429 429 430 436 436 437 437 438 438 439