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IL·LUSTRE COL·LEGI DE L’ADVOCACIA DE BARCELONA ACADÈMIA DE JURISPRUDÈNCIA I LEGISLACIÓ DE CATALUNYA

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

JURISPRUDÈNCIA

FUNDADA L’ANY 1895

CREU DE SANT JORDI DE LA

GENERALITAT DE CATALUNYA

BARCELONA 2023

ANY CXXIX - NÚM. 2

REVISTA JURÍDICA DE CATALUNYA

Publicació trimestral

Editen:

Il·ltre. Col·legi de l’Advocacia de Barcelona Acadèmia de Jurisprudència i Legislació de Catalunya

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ISSN: 1575-006X

DL B 3029-1958

Editorial Tirant lo Blanch: revisió, maquetació, digitalització i distribució.

JURISPRUDENCIA CIVIL

del 1 de noviembre de 2022 al 31 de enero de 2023

ordenada por JORDI SEGUÍ PUNTAS

JOSÉ MARÍA RIBELLES ARELLANO

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL JUAN F. GARNICA MARTÍN

Magistrados

Audiencias Provinciales de Catalunya

I. DERECHOS FUNDAMENALES

honor. fiChero de morosos

Indebida inclusión de un deudor en un registro de morosos por defectos en el requerimiento previo. Perjuicio resarcible.

N.º 1. Sentencia de 18 de enero de 2023, Sección 19.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 20/2023). Ponente: José Manuel Regadera Sáenz. Fundamentos de derecho.—I. La representación de D. Juan Francisco interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el día 22 de abril de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 4 de Gavà en juicio ordinario 387/2020.

La mencionada resolución desestimó la demanda presentada por el apelante contra Telefónica Móviles España, S.A. en reclamación de 15.000 euros (o la que se estimara procedente) como indemnización de daños y perjuicios por la intromisión ilegítima en su derecho al honor al haber sido incluido en una lista de morosos (ASNEF). Considera la resolución recurrida que la demandada cumplió todos los requisitos necesarios para poder incluir al actor en la lista de morosos.

Alega la apelante que ha existido error en la valoración de la prueba y en la interpretación del derecho al no cumplirse los requisitos para que el actor fuera incluido en la lista de morosos.

La apelada se opuso a la estimación del recurso de apelación.

El Ministerio Fiscal se adhirió al recurso de apelación.

II. Alega en primer lugar la apelante que la deuda en cuestión no es vencida, líquida ni exigible por cuanto del contrato entre las partes no se sigue la existencia de la deuda ni

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su cuantía. Además, la deuda había sido discutida por el actor antes de que se procediera a su inclusión en la lista de morosos. Por otra parte, no recibió el actor el previo requerimiento anterior a la inclusión en la lista.

Analizando la normativa vigente al tiempo de la inclusión de los datos (17 de marzo de 2016), el art. 38. 1 del RD 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la LO 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal, en orden a la inclusión de datos de carácter personal en los ficheros de información sobre solvencia patrimonial y crédito, dispone, según redacción mantenida vigente del aptdo. a) por la STS de la Sala Tercera de 15 de julio de 2010, que: «Sólo será posible la inclusión en estos ficheros de datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica del afectado, siempre que concurran los siguientes requisitos:

a) Existencia previa de una deuda cierta, vencida, exigible, que haya resultado impagada

b) Que no hayan transcurrido seis años desde la fecha en que hubo de procederse al pago de la deuda o del vencimiento de la obligación o del plazo concreto si aquélla fuera de vencimiento periódico.

c) Requerimiento previo de pago a quien corresponda el cumplimiento de la obligación».

III. En cuanto al primero de los requisitos, se exige la existencia de una deuda previa, vencida y exigible, que haya resultado impagada, y que tal impago resulte determinante para enjuiciar la solvencia económica del interesado. Por su parte, la STS de 25 de abril de 2019 señala que: «1. En aplicación del principio de calidad de datos que inspira la normativa sobre protección de datos de carácter personal, este tribunal ha declarado que, cuando se trata de ficheros relativos al cumplimiento de obligaciones dinerarias, la deuda debe ser, además de vencida y exigible, cierta, es decir, inequívoca, indudable. Por tal razón, no cabe incluir en estos registros datos personales por razón de deudas inciertas, dudosas, no pacíficas o sometidas a litigio. 2. Ahora bien, lo anterior no significa que cualquier oposición al pago de una deuda, por injustificada que resulte, suponga que la deuda es incierta o dudosa, porque en tal caso la certeza y exigibilidad de la deuda se dejaría al exclusivo arbitrio del deudor, al que le bastaría con cuestionar su procedencia, cualquiera que fuera el fundamento de su oposición, para convertir la deuda en incierta.»

En este caso la pretendida reclamación del actor sobre la cuantía de la deuda está fechada el día 30 de marzo de 2016 (doc. 2 de la demanda); es decir, con posterioridad a su inclusión en el listado de morosos. Entre que la mera discusión sobre la cuantía de la deuda no es óbice para la inclusión y que no se acredita que esa discusión o reclamación se hiciera antes de la inclusión, debe considerarse que el requisito concurre.

IV. Señala la STS, Civil sección 1 del 30 de mayo de 2022 (ROJ: STS 2144/2022): «En sentencias 672/2020, de 11 de diciembre, y 854/2021, de 10 de diciembre, se analizó la cuestión sobre ficheros de solvencia patrimonial, recordando la necesidad de extremar la cautela en la recepción del requerimiento previo a la inclusión en el correspondiente fichero.

En la misma línea la sentencia 81/2022, de 2 de febrero, pero concluyendo que puede haber otros medios alternativos, complementarios y fiables de los que pueda deducirse la recepción.

En aplicación de esta doctrina jurisprudencial debemos declarar que en la sentencia recurrida se han respetados los arts. 38.1 y 39 del RDLOPD y el art. 9.3 de la LO 1/1982, en cuanto se concluye que el requerimiento se ha efectuado debidamente, deducido de la remisión por correo ordinario sin devolución, complementado por correo electrónico designado en el contrato y llamadas telefónicas, reconocidas por el demandante».

A partir de la STS 81/2022, de 2 de febrero existe cierta controversia sobre si el requerimiento previo a la inclusión en el listado de morosos se considera efectivamente realizado mediante la simple intervención de empresas como Servinform. Y es que esa Sentencia valora un asunto en el que no solo se produjo la intervención de Servinform, sino que había otras circunstancias particulares, a las que se refiere la de 30 de mayo de 2022, como correos electrónicos o llamadas telefónicas reconocidas por el demandante. Habrá que

concluir entonces que no puede hacerse la generalización de que la simple intervención de empresas como Servinform hace que se cumplan los requisitos de los arts. 38.1. y 39 del RDLOPD y el art. 9.3 de la LO 1/1982, sino que habrá que estar a las circunstancias del caso concreto y a si existen elementos que complementen la información de Servinform. Si no concurren esas circunstancias, como es el caso, habrá que entender como señala la SAP de Madrid, Civil sección 9 del 28 de julio de 2022 (ROJ: SAP M 11936/2022): «Sobre esta cuestión tiene declarado esta sala en sentencia n.º 226/2022 de 6/05/2022 “La STS de fecha 11 de diciembre de 2020 señala que el mero envío del requerimiento de pago, por vía postal, no acredita la recepción del mismo, por lo que no se puede entender efectuado el preceptivo requerimiento de pago, previo a la inclusión en el fichero de morosos. En supuestos iguales al presente, esta sección ha venido considerando que el requerimiento así practicado no cumple su finalidad, en la medida que no consta su recepción por el destinatario” Para seguir diciendo que: “Se han enviado tres cartas por correo ordinario y no consta su recepción por el destinatario, por más que las cartas hayan sido enviadas por una empresa contratada a tal fin y por más que una tercera empresa afirme que no han sido devueltas, como si esto fuera equivalente a su entrega. No se han enviado por correo certificado, que al menos garantiza el hecho del envío, aunque no el contenido de lo enviado; ni por burofax o medio semejante que demuestre la entrega a una persona. Debería haberse probado la efectiva entrega de las cartas a su destinatario, el demandante, sin lo cual no puede afirmarse que el requerimiento de pago esté realizado, como así sucede en el caso presente”»

En este caso no consta que las facturas fueran entregadas al actor, no constan llamadas telefónicas ni correos electrónicos y no consta que ninguna comunicación le haya sido entregada. Únicamente consta la intervención de Servinform en la forma habitual a su tráfico mercantil.

La resolución de primera instancia entiende que el requerimiento previo fue realizado a la vista de la documentación acompañada con la contestación a la demanda y porque las comunicaciones se enviaron al domicilio del actor que constaba en el contrato y que no ha cambiado (o no ha sido acreditado que cambiara).

La documentación que se acompaña a la contestación a la demanda son, por lo que aquí interesa, las facturas que se dicen adeudadas (docs. 5, 6, 7 y 8) de las que ninguna consta que fuera entregada al actor, y (como docs. 9, 10, 11 y 12) los certificados proporcionados por Servinform sobre el envío masivo de facturas y requerimientos sin devolución (entre los que se dice se incluía el del actor). No hay ningún documento en el que conste que el actor recibió esas comunicaciones.

Téngase en cuenta que en el proceso civil no pueden hacerse suposiciones, sólo presunciones judiciales conforme a lo previsto por el art. 386 de la LEC. Decir que el hecho de entregar en correos una carta y que ha llegado a su destinatario porque se ha enviado a la dirección que consta en un contrato es una suposición y no una presunción, ya que no puede encontrarse el «enlace preciso y directo» entre el envío masivo de correspondencia y su recepción por el destinatario. No existe constancia fehaciente de esa recepción ni, como se ha dicho, prueba alguna de que se comunicara al actor que de no abonar la supuesta deuda se le inscribiría en un registro de morosos.

V. Acreditada la improcedente inclusión en los ficheros, debe fijarse la indemnización en favor del demandante, conforme establece el art. 9.3 de la LO 1/1982, de 5 de mayo, de protección civil del derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen, debiendo tenerse en cuenta a los efectos de fijar el importe de la indemnizaron no solo la afección que se ha producido en relación a la esfera personal del afectado, como también a la difusión del dato, en especial del prejuicio real que se le puede haber ocasionado, como consecuencia de la inclusión indebida en dichos ficheros.

Sobre esta cuestión es doctrina legal reiterada por todas la STS 854/2021 de 10/12/2021 la simple inclusión en el registro ya supone la existencia de un perjuicio indemnizable bajo presunción iuris et de iure (no susceptible de prueba en contrario). La circunstancia de que la valoración del daño moral no pueda obtenerse de una prueba objetiva no excusa ni imposibilita legalmente a los tribunales para fijar su cuantificación, a cuyo efecto ha de

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tenerse en cuenta y ponderar las circunstancias concurrentes en cada caso, con atención a los parámetros fijados en el art. 9.3 de la LO 1/1982, (sentencias de esta sala n.º 964/2000, de 19 de octubre, 12/2014, de 22 de enero; 130/2020, de 27 de febrero y 592/2021, de 9 de septiembre, entre otras muchas). Siendo elementos a ponderar el tiempo de inclusión en el registro, las veces en que fue consultado, así como los infructuosos intentos previos para obtener la cancelación de los datos personales del actor en el registro de insolvencia (docs. 2 y 3 de la demanda), lo que le obligó al planteamiento de este proceso con los gastos correlativos. En cualquier caso, no cabe una indemnización meramente simbólica carente del correspondiente efecto disuasorio, cara a la protección de un derecho fundamental de la persona como es su honor.

En el presente caso si bien se entiende que se ha producido una inclusión indebida, no por no existir la deuda, sino haberse acreditado el requerimiento previo de pago, debe tenerse en cuenta que el actor ya estaba incluido en la lista de morosos por otra deuda, y si bien costa en los autos que se le denegaron diversas solicitudes de crédito, la Sala entiende que frente a la indemnización de 15.000 euros que se reclama en la demanda, ateniendo a las circunstancias concurrentes en el presente caso, se considera más adecuado fijar el importe de la indemnización en 5.000 euros.

VI. Al ser parcial la estimación de la demanda, que lo es en cuanto se solicitaban 15.000 euros, no se impondrán las costas conforme a lo establecido por el art. 394 de la LEC. También deben tenerse en cuenta las dudas interpretativas que puede ocasionar la cuestión del cumplimiento efectivo del requerimiento previo.

No se hará expresa imposición de las costas de segunda instancia al estimarse el recurso de apelación.

II. OBLIGACIONES Y CONTRATOS

Compraventa de inmueble (i). perfeCCión

Carácter consensual del contrato. Interpretación de las declaraciones de voluntad.

N.º 2. Sentencia de 25 de enero de 2023, Sección 16.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 30/2023). Ponente: Ramón Vidal Carou. Fundamentos de derecho.—(…) 4. No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que deberán entenderse sustituidos por los que a continuación se expresan con ese mismo carácter.

I. Antecedentes y objeto del recurso.

5. Por la parte actora arriba indicada se presentó demanda de juicio ordinario para interesar el otorgamiento de escritura de compraventa respecto de un local de la c/ Córcega n.º . 586 de esta ciudad, pues aun cuando no había llegado a firmar nada con la demandada, su venta había llegado ya a perfeccionarse e incluso había tomado posesión de la finca, contestándose por la demandada que si bien habían mantenido negociaciones para la venta de la finca, no dejaron de ser unos simples tratos preliminares, sin llegar nunca a perfeccionarse el contrato pues no hubo una verdadera «conformidad» por su parte.

6. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda presentada por cuanto «la correspondencia cruzada entre las partes todavía no permitía hablar de la concurrencia o conformidad sobre la cosa y el precio a que se refiere el art. 1450 CC en relación al 1262, habida cuenta que todavía no existía un verdadero consentimiento contractual por parte de la vendedora, ya que su aceptación a la oferta del futuro comprador no era pura sino que quedaba condicionada a la presentación de documentos por parte de la oferente y esta no se verificó».

7. La anterior sentencia es recurrida en apelación por la parte actora para insistir en que el contrato había quedado perfeccionado cuando la finca aun pertenecía al Banco Popular y que no era aceptable que el Banco Santander, tras adquirir dicho banco,

cambiara de opinión respecto de la venta del activo porque el comité de desinversiones de Anticipa, que era la entidad encargada ahora de gestionar la cartera de inmuebles, la hubiera desaconsejado pues cuando una empresa sucede a otra, adquiere tanto sus derechos como obligaciones y si una empresa perfecciona un contrato, la sucesora viene obligada a respetarlo.

II. Perfección del contrato de compraventa

8. No es controvertido el carácter consensual que tienen los contratos en nuestro ordenamiento jurídico pues, conforme al art. 1258 CC se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley el concurso. Y en relación al contrato de compraventa, el art. 1450 CC dispone que se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatorio para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado

a. Antecedentes de interés

9. Es pacifico en autos que la aquí actora entró en negociaciones con Banco Popular para comprar el local de autos, constando perfectamente documentado que en junio de 2017 le remitió una oferta de compra a la gestora del Grupo Aliseda en los siguientes términos: 800.000 euros «por todos los conceptos», financiando la mitad de este importe con una hipoteca sobre la misma finca (doc. 2)

10. Esta oferta de compra fue trasladada por dicha gestora a la propietaria del inmueble, Aliseda SAU, y una vez recibida su contestación, la hizo llegar a la actora mediante el e-mail de 13 de julio de 2017: «nos han comunicado la autorización de la oferta del activo de referencia por 800.000 euros. Te acompaño la documentación que necesitamos para disponer de conformidad de firma», indicándole a continuación en ese mismo correo cual era esa documentación: el CIF de la sociedad compradora, la escritura de su constitución, los DNI de los administradores y accionistas relevantes, la escritura de poderes, las declaraciones de IVA y Sociedades de la parte compradora y, finalmente, dos formularios según el modelo que se acompañaba con el email y que hacían referencia al conocimiento del cliente por la empresa y al origen de los fondos a efectos de la legislación antiblanqueo de capitales (doc. 3).

11. Una parte de esta documentación fue remitida por correo electrónico y la otra fue entregada en mano en las oficinas que Aliseda Gestión tenía en Barcelona. Y una vez aportada la documentación requerida, dicha gestora procedió el 24 de julio de 2017 a notificar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que tenía una «propuesta de compra» sobre la finca n.º 16.723 del Registro de la Propiedad N.º 5 de Barcelona al tratarse de una finca con derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat (doc. 4)

b. Decisión del Tribunal

12. La parte demandada —y ahora apelada— alegaba en su escrito de contestación que la compraventa no podía considerarse perfeccionada porque no había mostrado su conformidad con la operación ya que el e-mail de 13 de julio de 2017 arriba transcrito tan solo ponía de manifiesto su predisposición a negociar la operación.

13. Sin embargo, la recta interpretación del referido correo permite entender cerrada la operación inmobiliaria de autos pues cuando el sentido de las palabras es claro y no ofrece dudas, debe estarse a su literalidad (in claris non fit interpretatio). Y cuando en dicho correo se dice aceptado el precio ofertado por el local, ninguna cuestión más por negociar quedaba pendiente. Ni tan siquiera las condiciones de pago, porque se ofrecía, como es habitual en estos casos, el pago al contado de la finca aun cuando para ello la parte compradora precisara obtener financiación la cual no se advertía problemática al limitarse al 50% del valor del inmueble.

14. Tampoco la frase «te acompaño la documentación que necesitamos para disponer de conformidad de firma» que cierra este e-mail significa, como pretende la recurrente, que no hubiera consentido la operación sino, simplemente, que para redactar el contrato y preparar su firma eran necesarios ciertos documentos.

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15. En su escrito de contestación señaló la parte demandada que la actora no le aportó toda la documentación requerida, pero ya se ha dicho que sí lo hizo.

16. En efecto, el Sr. Carlos Manuel intentó remitir por correo toda la documentación solicitada, incluidos los formularios debidamente cumplimentados, pero hubo problemas con algunos documentos. Concretamente con los tributarios de la sociedad compradora pues aun cuando se envió en uno de los formatos comprimidos más populares (.rar) el responsable de Aliseda no fue capaz de abrirlos, por lo que la actora terminaría llevándosela en persona. Dicha circunstancia fue reconocida en juicio por el Sr. Carlos Manuel, y no se advierte razón alguna para pensar que no lo hiciera pues no hay ningún email por esas fechas, aparte de los remitidos por el responsable de Aliseda diciendo que no podía leer los archivos, que reprobara a la actora no haberle facilitado la documentación requerida o que, por tal razón, se veía obligada a echar para atrás o rechazar la operación. Es decir, si la actora no le hubiera llevado aquella documentación, lo normal es que Aliseda dejara constancia por escrito de ese incumplimiento mediante algún correo electrónico ya que este era el medio que habitualmente habían empleado durante las negociaciones. Y como no hay ningún correo en tal sentido, cobra total verosimilitud la declaración del actor conforme esa documentación la había entregado en persona en las oficinas de la demandada

17. También señalaba en su escrito de contestación la demandada que la comunicación a la Generalitat era una muestra más de que no había prestado su conformidad porque en el propio documento, en vez de marcar la casilla de «arras» o «precontrato», se marcó la de «otros» indicando que tenía «una propuesta de compra» y que la misma palabra «propuesta» dejaba muy claro que la operación no estaba cerrada.

18. Sin embargo, esta interpretación resulta nuevamente partidista pues, al margen de que la propuesta ya había sido aceptada, lo normal y lógico es que una comunicación de tal clase solo se curse por la propiedad cuando la operación de venta del inmueble se encuentra cerrada. Es decir, esta comunicación es un indicio muy cualificado de lo contrario que dice la parte. Repárese que, si la Administración hubiera decidido hacer uso de su derecho, la demandada se hubiera visto obligado a transmitir la finca por igual precio. Y nadie hace saber al titular de un derecho de adquisición preferente una transmisión que no se encuentra completamente perfeccionada por las consecuencias que pueden derivarse de la decisión que adopte el titular de aquel derecho.

III. Costas y depósito para recurrir.

19. En cuanto a las costas de esta apelación, la estimación del recurso presentado determina que no sean impuestas a ninguno de los litigantes (art. 398 en relación con el art. 394 LEC), con devolución a la recurrente del depósito exigido para recurrir (DA 15.ª la LOPJ).

Compraventa de inmueble (ii). falta de Conformidad

Los defectos de la vivienda de segunda mano fueron tenidos en cuenta en la negociación del precio de venta. No concurre falta de conformidad.

N.º 3. Sentencia de 24 de noviembre de 2022, Sección 14.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 675/2022). Ponente: Guillermo Arias Boo. Fundamentos de derecho.—I. Breu història del plet. Tot va començar a finals de l’any 2007, quan Belarmino i Adelina van posar a la venda una casa que tenien a Olesa, amb un preu inicial de 266.000 euros. Entre d’altres persones, s’hi van interessar Amadeo i Victoria. A través d’una mitjancera, van concertar diverses visites, en una de les quals els va acompanyar un arquitecte. La cosa va anar bé, i van decidir de formalitzar un contracte de venda. Pel camí, però, hi havia hagut un estira-i-arronsa, tant pel que fa al preu, que en acabat es va establir en un import força inferior a l’oferta de partida, com pel que fa a l’estat de la terrassa, que necessitava un arranjament. En qualsevol cas, s’hi van posar d’acord, i, amb data de tres

d’abril de dos mil divuit, van concórrer a l’atorgament d’una escriptura pública de compra i venda de l’habitatge unifamiliar a què ens referim, per un preu final de 245.000 euros. No havien passat ni dos mesos que els compradors van requerir la presencia d’un notari per certificar que unes fotografies que havien pres, on es podien constatar defectes que afectaven la terrassa i les persianes, així com unes taques d’humitat, reflectien la realitat que el mateix fedatari va poder observar. Abans, ja havien encarregat a una empresa una rehabilitació de la terrassa, la substitució de les persianes, i la reposició del paviment de l’habitació que quedava just a sota de la terrassa. El pressupost de l’obra pujava, inclosos tots els conceptes, a 11.365,15 euros. Per tal de cobrir aquest import, van exercir contra els venedors, a través de la demanda que ha donat lloc a aquestes actuacions, una actio quanti minoris, emparada en la regulació de l’obligació de sanejament dels vicis ocults que estableix el CC. La sentència de primera instància ha rebutjat, però, tot i mantenir-se dins del marc legal suggerit per la demanda, aquesta pretensió, en concloure, després d’una raonable valoració de la prova, que els defectes que afectaven l’objecte de la venda no estaven pas amagats, sinó que podien haver estat apreciats pels compradors, un dels quals era tècnic de manteniment, en ocasió de les diverses visites que hi havien fet, una d’elles amb la companyia d’un arquitecte. Entre els arguments que feia servir per desestimar la demanda, hi va incloure també la seva convicció relativa al fet que l’estat de l’habitatge havia influït en la determinació del preu final, més baix que el de l’oferta inicial. Una de les actores, la dona, hi ha interposat un recurs d’apel·lació, contra la sentència de primera instància, en el qual al·lega que la convicció a què ha arribat la sentència impugnada sobre els fets controvertits, sobre la qual descansa la seva decisió, està contaminada per una defectuosa valoració de la prova practicada en aquestes actuacions.

II. Llei aplicable. El contracte al qual es refereix la pretensió dels demandants es va atorgar quan ja havia entrat en vigor la Llei 3/17, de 15 de febrer, que introdueix en el CCCat una regulació dels contractes de compra i venda. De conformitat amb el que disposa l’art. 16.1 del CC espanyol, el fet que a Espanya hi hagi diverses legislacions civils ens obliga a determinar, en els casos que puguin presentar punts de connexió les diferents normatives, quina és l’aplicable. Dins l’àmbit del dret dels contractes, les mateixes parts poden avançar quina és la seva preferència, tal com disposa l’ art. 10.5 del mateix CC. Ara bé, en aquest cas, l’escriptura pública de venda no conté cap pacte de submissió a cap règim normatiu. En ocasió dels tractes previs, reflectits en documents privats, no n’hi ha, tampoc, cap —i no podem considerar que la mera indicació de l’obligació dels venedors de sanejar els eventuals vicis ocults, sense cap referència normativa, incorpori una submissió, ni tan sols tàcita, al CC espanyol— De manera que, de conformitat amb la mateixa disposició legal esmentada, i en la mesura que les dues parts tenien veïnatge CCCat, s’hi ha d’aplicar la Llei 3/17, a la qual hem al·ludit abans. No s’hi val, un cop suscitat el conflicte, optar, amb la demanda, per un altre ordre normatiu. No és rellevant, per tant, el fet que la demanda s’hagi articulat sobre la base de l’ actio quanti minoris del CC espanyol, encara que ni l’altra part ni la jutge de primera instància hi hagin posat cap objecció. Tot plegat té, s›ha de reconèixer, un interès més aviat acadèmic. Perquè, més enllà de les diferències que puguem trobar en el nom de les figures jurídiques que hem de prendre en consideració, la pretensió dels demandats pot tenir cabuda, en principi, dins el marc de les accions de reducció del preu que preveu l’ art. 621-42 del CC, posat en relació amb la norma que postula, en l’ art. 621-23 del mateix Codi, l’exigència de conformitat de la cosa venuda amb l’objecte del contracte que subscriuen les parts. En aquest sentit, podríem considerar complert, en vista de la gairebé immediata actuació dels compradors, el pressupost de l’ art. 621-28 del CC.

III. Revisió de la valoració de la prova. Plantejament. L’apel·lant considera que la sentència impugnada ha atribuït massa importància a algunes dades que no en tenen pas tanta, i que, en canvi, n’ha omès d’altres de més significatives. Així, considera, en primer terme, que és indiferent que el comprador fos tècnic de manteniment, ja que no es dedica al ram de l’habitatge, i que tampoc no hi fa res que en una de les visites els acompanyés

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un arquitecte, ja que no va poder passar d’una visió superficial de l’estat de la casa que els anaven a vendre —a part que, tal com es desprèn de les comunicacions que havien intercanviat els venedors amb la mitjancera, a ells no els hi feia ni mica de gràcia que hi anés un arquitecte— Remarca l’apel·lant que el que la resolució impugnada havia d’haver tingut més en compte és que els defectes que van haver d’arranjar només s’havien pogut posar de manifest després de prendre possessió de l’habitatge, quan van poder fer servir les persianes, i quan, amb les pluges, es van fer palesos els problemes derivats de les humitats. Nega l’apel·lant, d’altra banda, que haguessin fet el nombre de visites que diu la resolució impugnada —ja que només n’hi ha constància documental d’una— i suggereix que la diferència que hi ha entre l’oferta inicial i el preu final de venda obeeix a problemes de finançament, i no pas a una compensació per les eventuals reformes que haguessin de fer a l’habitatge. En aquest sentit, indica que la mitjancera, el testimoni de la qual es va practicar a instàncies dels mateixos demandats, va reconèixer que no podia dir quin havia estat el motiu de la rebaixa del preu. Conclou que, si a la documentació dels tractes de les parts hi diu que l’habitatge que és objecte de la transacció es troba en perfecte estat, i no és així, els venedors se n’han de fer responsables.

IV. Decisió del tribunal. D’entrada, en el context de la venda d’un immoble pel qual s’ha pagat un preu final de 245.000 euros —al qual s’ha arribat després d’ona oferta inicial de 267.000—resulta difícil acceptar que el descobriment d’uns defectes la reparació dels quals s’ha pressupostat en poc més de 11.000 ens pugui portar a concloure que hi ha una manca de conformitat prou significativa entre l’objecte real del contracte i el que s’havien pogut representar els compradors. Aquest Tribunal considera, en vista del criteris que pren en consideració l’ art, 621-20 del CC, que la casa a la qual ens referim s’ajustava al que cabia esperar en un habitatge de segona mà. En darrer terme, podem considerar acreditat que l’estat de l’habitatge ja havia influït prou en la rebaixa del preu que havien acordat les mateixes parts del contracte litigiós, tal com ha entès la mateixa resolució impugnada. Així, de conformitat amb el que disposa l’art. 621-25.1 del mateix Codi, fins i tot si haguéssim arribat a considerar que s’havia produït la manca de conformitat denunciada, hauríem hagut de concloure que els venedors no n’havien de respondre, amb la conseqüent ratificació de la sentència de primera instància. Si ens hi fixem, de les comunicacions que van intercanviar els venedors amb la mitjancera, l’autenticitat de les quals no van impugnar els actors, se’n desprèn una predisposició dels primers a fer-se càrrec, a canvi d’una aportació addicional de diners —d’amagat del fisc—, de l’arranjament de la terrassa de l’habitatge al qual es referia la negociació (foli 80 de les actuacions de primera instància) Si el problema hagués estat el finançament que podien assolir els compradors, ho haurien pogut acreditar amb l’expedient del préstec corresponent. No l’han presentat pas. Hem de concloure, doncs, que els vicis que afectaven l’habitatge al qual es refereix aquest plet ja es van prendre en consideració per rebaixar-ne el preu de venda, i que, per tant, els compradors n’eren conscients. El recurs no pot reeixir, i la sentència de primera instància ha de ser confirmada.

V. Costes de la segona instància. Se n’ha de fer càrrec l’apel·lant, de conformitat amb el que disposen els arts. 398.1 i 394.1 de la LEC, en haver estat rebutjat el recurs.

Compraventa de inmueble (iii). finanCiaCión por terCero.

resCisión

Procede la rescisión si la falta de obtención de la financiación por tercero no es imputable al adquirente.

N.º 4. Sentencia de 19 de diciembre de 2022, Sección 1.ª, Audiencia de Barcelona (n.º 599/2022). Ponente: Antonio Recio Córdoba. Fundamentos de derecho.—I. Planteamiento y resolución del litigio en la instancia

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1. La parte actora interesa en su escrito inicial la condena del demandado D. Gerardo a abonarle la suma de 11.000 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de reclamación extrajudicial; y justifica su reclamación en atención al contrato privado de compraventa suscrito por los ahora litigantes en fecha 15 de marzo de 2019 que tenía por objeto la casa sita en la calle 000 n.º 000 de Rubí por un precio de 209.900 euros.

Precisa en su demanda que en el contrato expresamente se hizo constar que el mismo «queda supeditado a financiación hipotecaria, en caso de no obtener financiación, la parte compradora (ahora demandante), recuperaría las cantidades entregadas hasta la fecha (11.000 euros) con el documento por parte de la entidad bancaria, en el cual exprese que no obtiene financiación».

Y como quiera que desgraciadamente la compradora no ha podido obtener la financiación necesaria para poder llevar a cabo la compraventa proyectada, es por lo que reclama la devolución de las cantidades entregadas, apuntando lo siguiente: «Se hace constar como esta parte y a fin de cumplir de forma lo más adecuada posible con la citada cláusula

3.2 del acuerdo 3.º del doc. de fecha 15 de marzo de 2019 remitió al demandado burofax de fecha 31 de julio de 2019 en el que acompañaba comunicados o escritos de la entidad Deutsche Bank donde se hacía constar que la financiación solicitada había sido denegada, y que por lo tanto y una vez más procediese a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en concreto de los once mil euros (11.000 euros) (...) esta parte, aun no siendo necesario, por cuanto según el documento suscrito basta como la aportación de un solo certificado bancario en el que se indique que el préstamo ha sido denegado se aporta además otro certificado emitido por la entidad Caixa Bank donde también por esta parte se solicitó la concesión del préstamo hipotecario y que para su infortunio le fue denegado también».

2. La parte demandada se opone a tal reclamación en su escrito de contestación a la demanda por los siguientes motivos:

1.º Los actores tan solo abonaron al demandado la suma de 10.000 euros por cuanto «los primeros 1.000 euros fueron pagados en concepto de reserva el día 3.3.20; sin embargo no fueron abonados al demandado sino que, como se hace con todas las reservas, fueron abonadas a la Inmobiliaria Cathabitatges (...) Así pues y en este punto concreto de la demanda concurre falta de litisconsorcio pasivo necesario».

2.º Los actores han simulado que pedían de forma seria financiación en dos entidades crediticias para acreditar una negativa, pero en todo caso tal solicitud se efectuó trascurrido el plazo para justificar la negativa que se corresponde con la fecha pactada para el otorgamiento de escritura: «En el presente caso, resulta evidente que el plazo para justificar la negativa finía el 14 de julio de 2019, siendo también obvia la actuación negligente de los compradores cuando, fuera de plazo y deprisa y corriendo, acuden a dos entidades bancarias para pedir financiación, y encima en una de ellas por separado. Estimamos que ello va más allá de una actuación negligente, pues entendemos que lo que hicieron los compradores es provocar una denegación de financiación para justificarla posteriormente».

3. La sentencia de instancia, tras precisar que las partes celebraron un contrato de arras penitenciales para la compraventa de una finca propiedad de la demandada y que la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario fue rechazada en el acto de la audiencia previa, desestima la demanda al considerar que los ahora demandantes solicitaron la financiación a dos entidades bancarias trascurrido el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública: «Teniendo en cuenta que se pactó como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública el día 14 de julio de 2019, así como que de las conversaciones habidas entre las partes no se desprende que el vendedor hubiere concedido al comprador una prórroga del plazo para la obtención de financiación, resulta que la parte actora ha actuado negligentemente al solicitar la financiación hipotecaria con posterioridad a la fecha pactada para el otorgamiento, pretendiendo desistir del contrato al amparo de una condición resolutoria, fuera del plazo contractualmente convenido»

Y concluye lo siguiente: «En consecuencia, la parte actora no ha justificado documentalmente, dentro del plazo pactado para el otorgamiento de escritura pública, la negativa

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de las dos entidades bancarias a las que se solicitó financiación hipotecaria, al solicitar la financiación con posterioridad al plazo pactado para el otorgamiento, por cuanto no concurren los requisitos previstos en el art.621-49 del CCCat para que la demandante pueda desistir del contrato».

II. Recurso de apelación

1. Frente a tal resolución se alza la parte actora por los siguientes motivos:

1.º Nulidad del juicio oral y de todas las actuaciones posteriores por error en la grabación del acto del juicio oral: «La nulidad del juicio oral y, por consiguiente, de todas las actuaciones posteriores, por existir un error en la grabación del mismo, en el que se omite en su práctica totalidad el interrogatorio de la parte demandada realizado por la parte actora. Dicha omisión (...) causa una evidente indefensión a esta parte tanto formular y preparar el recurso de apelación como porque no permitirá a la AP revisar la prueba practicada».

2.º Existencia de acuerdo entre las partes de alargar el plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Falta de obtención de financiación para la compraventa dentro del plazo.

Los ahora demandantes pretendían financiar la compra de la vivienda con la venta de una vivienda de su propiedad y el resto con la obtención de hipoteca sobre la casa objeto del contrato de compraventa; y el demandado conocía este extremo, así como también sabía que la venta se había encargado en exclusiva a la misma agente que había intermediado en la operación de autos.

Si no llegaron a solicitar la financiación con anterioridad a la fecha inicialmente pactada para el otorgamiento de le escritura pública fue por dos razones: «(i) porque sobre el piso de doña María Inés pesa una carga hipotecaria y (ii) porque si les hubieran denegado el préstamo, no podían volver a solicitarlo hasta al cabo de tres meses»-

Y concluye este motivo del recurso apuntando lo siguiente: «A mayor abundamiento, siendo que, tal como manifestó don Gerardo en el doc. 6 de la demanda, en el que informa que el plazo se amplió hasta el 31 de julio de 2019 y, siendo que la formalización de las solicitudes de concesión de préstamo hipotecario se realizó el 23 de julio de 2019, debe entenderse que la denegación de la concesión del préstamo hipotecario se realizó dentro del plazo pactado para la fecha límite de otorgamiento de la escritura pública de compraventa».

3.º Improcedente imposición de costas a la parte actora «por existir en el presente caso dudas de hecho».

2. La parte demandada se opone a la apelación e interesa la desestimación del recurso, con imposición de costas a la recurrente.

III. Nulidad de actuaciones

1. La parte actora comienza por interesar en su recurso se declare la nulidad de las presentes actuaciones hasta el momento inmediatamente anterior a la celebración del juicio oral por defectos en la grabación de la prueba de interrogatorio del demandante

2. Ciertamente el art. 147 de la LEC dispone que las actuaciones orales en vistas, audiencias y comparecencias celebradas ante los jueces o magistrados o, en su caso, ante los letrados de la Administración de Justicia, se registrarán en soporte apto para la grabación y reproducción del sonido y la imagen y no podrán transcribirse. Ahora bien, no puede desconocerse que, conforme a los arts. 238.3.º LOPJ y 225.3.º LEC, la nulidad pretendida sólo puede acordarse cuando se hayan infringido normas esenciales de procedimiento de tal índole que hubieran causado indefensión a alguna de las partes.

3. Sostiene la recurrente que se le ha causado indefensión «tanto formular y preparar el recurso de apelación como porque no permitirá a la AP revisar la prueba practicada», pero no acierta a indicar qué extremo de la declaración del demandando que no consta en la grabación podría resultar relevante para resolver el litigio.

Es de observar que la sentencia de instancia no contiene referencia alguna a dicha prueba de interrogatorio de parte de modo que el juez a quo no ha tomado en consideración la misma para fundar su decisión y, por otro lado, la recurrente no apunta en su recurso a respuesta alguna que pudiera haber efectuado el demandando en que pueda apoyar su recurso. Aun es más, los extremos que la recurrente pretende acreditar con la

prueba de interrogatorio del demandado no serán cuestionados en esta sentencia dado que resulta evidente que el demandado amplió el plazo para el otorgamiento de la escritura pública inicialmente señalado para el 14 de julio de 2019 cuando la propia parte demandada reconoce en su escrito de contestación a la demanda que efectivamente se volvió a convocar a los compradores para dicho acto el 31 de julio de 2019 y, por tanto, es claro que la prórroga se concedió para obtener la financiación dado que ninguna otra finalidad podía tener la misma.

4. En consecuencia, no puede prosperar la petición de nulidad de actuaciones inicialmente deducida por la parte actora en su recurso al no justificar en qué consiste la pretendida indefensión sufrida.

IV. Arras penitenciales

1. Conviene comenzar por recordar las precisiones que efectúa la Sala 1.ª del TS en su sentencia de 24 de octubre de 2002 cuando afirma que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: (a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. (b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. (c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986)».

2. Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del CC y en la actualidad en el art. 621-8.2 el CCCat, autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria.

3. Se ha de insistir en que el TS viene señalando que la interpretación del art. 1454 CC, en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (STS, Sala 1.ª, 4 noviembre 1991, 3 octubre 1992, 11 diciembre 1993, 21 junio 1994 y 25 marzo 1995), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador —respetando el contenido del contrato—, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado. Este es precisamente el criterio seguido por el art. 621-8 CCCat cuando prevé que las arras penitenciales deben pactarse expresamente y, en otro caso, deben entenderse como confirmatorias.

4. Aplicando tal doctrina al caso de autos es de observar que no existe discusión alguna en cuanto a que estamos ante arras penitenciales, dado que así lo declara la sentencia de instancia, no se cuestiona en esta alzada y expresamente se hace constar en el Acuerdo Cuarto del contrato suscrito por las partes en fecha 15 de marzo de 2019 titulado Contrato de arras penitenciales; lo que supone que el debate se centra en analizar si los compradores deben perder el importe entregado en concepto de arras al no haber otor-

gado la escritura de compraventa o pueden recuperar el mismo por no haber obtenido financiación.

5. En efecto, en el Acuerdo 3.3 del contrato las partes incluyeron el siguiente pacto: «Dicho contrato queda supeditado a financiación hipotecaria, en caso de no obtener financiación, la parte compradora, recuperaría las cantidades entregadas hasta la fecha con el documento por parte de la entidad bancaria, en el cual exprese que no obtienen financiación. Volviendo la casa a la venta para la devolución de las cantidades». Y dicha cláusula del contrato debe ponerse en relación con el art. 621-42 CCCat referido a la previsión de financiación por un tercero, aplicable al caso de autos, que presenta la siguiente redacción: «1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria».

V. Falta de obtención de financiación para la compraventa

1. La sentencia de instancia justifica la desestimación de la demanda con la siguiente argumentación: «Teniendo en cuenta que se pactó como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública el día 14 de julio de 2019, así como que de las conversaciones habidas entre las partes no se desprende que el vendedor hubiere concedido al comprador una prórroga del plazo para la obtención de financiación, resulta que la parte actora ha actuado negligentemente al solicitar la financiación hipotecaria con posterioridad a la fecha pactada para el otorgamiento, pretendiendo desistir del contrato al amparo de una condición resolutoria, fuera del plazo contractualmente convenido. No puede considerarse que la demandada hubiera consentido tácitamente una prórroga para que los compradores obtuvieran la financiación necesaria para consumar el contrato de compraventa, por haber remitido un burofax a la parte actora, comprensivo del segundo y último requerimiento al comprador para que compareciera a la notaría para la consumación del contrato el día 31 de julio de 2019, después del primer requerimiento efectuado dentro del plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública, que resultó infructuoso, al no comparecer la parte actora».

2. Como apunta la reciente sentencia de la Sección 4.ª de la AP de Barcelona de 18 de mayo de 2022 (Rec. 743/2021), los requisitos que se desprenden del citado art. 621-42 CCCat, necesarios para que opere la consecuencia prevista en el n.º segundo, son, en lo que interesa: (a) que en el contrato de compraventa se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito. (b) que no se establezca pacto en contra. (c) que se deniegue la financiación por la entidad de crédito, justificando documentalmente la misma en el plazo pactado. (d) que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.

El problema litigioso se centra en estos dos últimos requisitos: si se denegó la financiación en el plazo pactado y si en esa denegación intervino negligencia de los compradores.

3. Respecto a la primera cuestión, es de observar que efectivamente la financiación se denegó por dos entidades bancarias: Deutsche Bank y CaixaBank (docs. n.º 5 y 7 de la demanda). Y, por otro lado, que se justificó documentalmente tal denegación en el plazo pactado por cuanto la parte demandada expresamente reconoce que amplió el plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el 31 de julio de 2019 (así consta en el doc. n.º 6 de la demanda) y la denegación de la financiación es de fecha anterior.

No podemos compartir el argumento de la instancia que parece diferenciar entre el plazo para el otorgamiento de la escritura pública y el plazo para obtener la financiación dado que el referido precepto tan sólo haba de plazo pactado de modo que la ampliación del plazo para otorgar la escritura supone necesariamente la del plazo para justificar la denegación de la financiación; máxime cuando en el caso de autos existe una cláusula