JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED
Coordinador
GUÍA ÍNTEGRA PARA LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 3ª Edición
GPS PROPIEDAD HORIZONTAL
El libro que el lector tiene entre sus manos es una herramienta de consulta para el operador jurídico (Administrador de fincas, abogado, agente de la propiedad inmobiliaria, etc…). Clara, rigurosa, actualizada y completa. El objetivo de esta obra es ofrecer las respuestas y el apoyo que el jurista necesita en su práctica diaria. Para ello, el libro ha sido diseñado de forma sistemática, clara y fácilmente accesible: con un enfoque singular, que no responde a parámetros tradicionales sino a la realidad de las profesiones jurídicas y con un completo índice analítico que facilita la consulta. Todos los autores que participan en la presente obra tienen una amplia experiencia profesional en las materias que abordan, lo cual se refleja en que los problemas tratados son los que realmente presentan dificultades prácticas, lo que convierte a este libro en una obra única. Junto con el presente libro en edición impresa se da el acceso al libro digital y, a través de la biblioteca virtual Tirant, a las actualizaciones que se vayan produciendo, para que el lector tenga siempre las últimas novedades y la herramienta que ponemos en sus manos conserve la utilidad práctica para la que ha sido diseñada.
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PROPIEDAD HORIZONTAL GUÍA ÍNTEGRA PARA LA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS 3ª Edición
Coordinador JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED Autores ARTURO BALLESTEROS PASCUAL PEDRO CARMONA IBÁÑEZ INMACULADA JAIME LÓPEZ JACINTO JOSÉ JIMÉNEZ LUJÁN JOSÉ FRANCISCO LÓPEZ NAVARRO CARLOS ROSAT ACED JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED
COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig
Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia
Ana Belén Campuzano Laguillo Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo
Víctor Moreno Catena
Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid
Francisco Muñoz Conde
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla
Jorge A. Cerdio Herrán
Angelika Nussberger
José Ramón Cossío Díez
Héctor Olasolo Alonso
Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México
Magistrado de la Suprema Corte de Justicia de México
Owen M. Fiss
Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)
Luis López Guerra
Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid
Ángel M. López y López
Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla
Marta Lorente Sariñena
Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid
Javier de Lucas Martín
Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia
Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania) Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)
Luciano Parejo Alfonso
Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid
Tomás Sala Franco
Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia
Ignacio Sancho Gargallo
Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España
Tomás S. Vives Antón
Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia
Ruth Zimmerling
Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)
Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales
GPS PROPIEDAD HORIZONTAL
Guía íntegra para la Administración de Fincas 3ª Edición
Coordinación:
JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED Autores:
ARTURO BALLESTEROS PASCUAL Licenciado en Ciencias Económicas
PEDRO CARMONA IBÁÑEZ
Doctor en Ciencias Económicas y Empresariales Profesor Titular Universidad de Valencia
INMACULADA JAIME LÓPEZ Licenciada en Derecho
JACINTO JOSÉ JIMÉNEZ LUJÁN Licenciado en Derecho
JOSÉ FRANCISCO LÓPEZ NAVARRO Abogado
CARLOS ROSAT ACED Administrador de Fincas
JOSÉ IGNACIO ROSAT ACED Administrador de Fincas
Valencia, 2017
Copyright ® 2017 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com
© José Ignacio Rosat Aced y otros
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TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es ISBN: 978-84-9143-602-7 MAQUETA: Tink Factoría de Color Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro Procedimiento de quejas.
NOTA DE LA EDITORA El lector se preguntará qué valor añadido tiene esta obra respecto de las que existen en el mercado; por qué elegir precisamente ésta y no otra obra que parezca similar, para su compra, lectura o consulta. En primer lugar, esta obra que el lector tiene entre sus manos es una herramienta jurídica de uso diario para quienes operan en cualquier ámbito profesional relacionado con la Justicia. Es un instrumento de trabajo hecho a conciencia y con conciencia, es decir, pensando en construirla para dar respuesta a una necesidad que hemos visto que existía y que se nos demandaba una respuesta. Pero no cualquier respuesta, sino una respuesta adecuada para satisfacer esa necesidad. En cuanto a la estructura y contenido de la obra. Se trata de una obra organizada de forma singular, no con una exposición de temas teóricos sino con el mismo iter con el que se encontrará el asesor, el abogado, el jurista, y de muy fácil manejo. Además, cada capítulo contiene definiciones, normativa actualizada, jurisprudencia específica, cuestiones útiles relacionadas con la materia de estudio y todo ello expuesto con un uso del lenguaje que facilita la comprensión del lector. Asimismo, el índice final ofrece un sencillo sistema de búsqueda para localizar en el GPS el tema que se necesita. Finalmente, el equipo de autores está conformado por juristas de reconocido prestigio, con años de experiencia académica y profesional que combinan conocimiento y experiencia, tan importante en una obra de estas características y tan difícil de encontrar.
Nota aclaratoria Dada la fecha de entrada en vigor de la Ley 8/2013 que modificó la Ley de Propiedad Horizontal, todavía en la presente obra van a encontrase numerosas sentencias, en especial del Tribunal Supremo, que hacen referencia a la unanimidad para la modificación de elementos comunes y del título constitutivo. Como explicamos en diversos capítulos, la exigencia de la unanimidad se ha flexibilizado para la mayor parte de toma de acuerdos, pero hemos entendido conveniente mantener la citada Jurisprudencia, por lo clarificador de sus fundamentos de derecho, en relación a los asuntos abordados y ello en espera de que se emita nueva Jurisprudencia, ya basada en la última reforma de la Ley 49/1960. El presente volumen estudia la Ley 491/1960, reservando las especialidades autonómicas, como la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña, para otras monografías específicas.
Abreviaturas A.P. Audiencia Provincial. art. artículo. BOE Boletín Oficial del Estado. CC Código Civil. CE Constitución Española. corr. de err. Corrección de errores. DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado. D.N.I. Documento Nacional de Identidad. E.T. Estatuto de los Trabajadores. Fdo. Firmado. IVA Impuesto sobre el valor añadido. IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. LAU Ley de Arrendamientos Urbanos. LH Ley Hipotecaria. LEC Ley de Enjuiciamiento Civil. LPH Ley de Propiedad Horizontal. LPRL Ley de Prevención de Riesgos Laborales. NIF Número de Identificación Fiscal. Nº/Núm. Número. OMIC Oficina Municipal de Información al Consumidor. P.G.C. Plan General Contable. Pts. Pesetas. pfo. párrafo. R. Resolución. RD Real Decreto. RDL Real Decreto-Ley. RH Reglamento Hipotecario. SAP Sentencia de la Audiencia Provincial. SMI Salario Mínimo Interprofesional. Sr. Señor. Sra. Señora. SS. siguientes. SSTS Sentencias del Tribunal Supremo. TOL Referencia Tirant On Line. TRLGSS Texto Refundido de la Ley General de Seguridad Social.
Abreviaturas
TS Tribunal Supremo. Vº Bº Visto Bueno. V. Véase. Vd. Usted. VPO Vivienda de protección oficial.
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Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos
1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1.1. Definición La propiedad horizontal es una figura jurídica especial que se caracteriza por comprender una propiedad exclusiva sobre unos determinados elementos (pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente) y una copropiedad sobre otros elementos (servicios e instalaciones comunes de la finca). La propiedad horizontal se rige en nuestro derecho positivo por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante LPH), que ha sido objeto de modificación en diversas ocasiones.
1.2. Formas de creación de la Propiedad Horizontal Existen tres formas principales de creación de un régimen de Propiedad Horizontal: 1. División por el propietario de un inmueble, hasta entonces único. 2. División de un inmueble en situación de copropiedad (art. 401 CC.). 3. Construcción de un inmueble para configurarlo, como un régimen de Propiedad Horizontal, por parte de su promotor. Aquí estamos ante una situación de prehorizontalidad.
1.3. Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad La Prehorizontalidad es aquella situación jurídica en que el régimen de propiedad horizontal no está todavía constituido por completo, pero en la que se encuentra perfectamente formada y declarada la voluntad de los interesados de llegar a establecerlo, habiéndose iniciado la vía jurídica para ello. El art. 2 LPH establece que: «Esta ley será de aplicación… b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad
GPS Propiedad Horizontal horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros».
Este artículo contempla la situación de prehorizontalidad, porque físicamente la comunidad cumple con los requisitos del art. 396 CC, es decir, está compuesta por elementos comunes y elementos privativos, susceptibles de aprovechamiento independiente, bien por tener salida a un elemento común o a la vía pública. Sin embargo aún no se ha otorgado el título constitutivo, que supone el instrumento jurídico mediante el cual queda constituída la propiedad horizontal. No obstante, pese a no contar con el título constitutivo, el legislador ha querido incluir a estas comunidades dentro del campo de aplicación de la presente ley. El artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria permite la inscripción de la propiedad horizontal de los edificios que aún están en fase de construcción en el Registro de la Propiedad, aunque la definitiva conformación del régimen está condicionada a que la construcción termine. Si las obras llegan a su fin de la manera prevista, se entiende que la propiedad horizontal queda constituida con efectos retroactivos (al momento de la inscripción): «Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos comenzada. En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados. Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad. La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales».
La resolución de la DGRN de 18-4-88 (Tol 834362) ya abordó la prehorizontalidad estableciendo que: «…No constando del Registro otros interesados, no debe haber obstáculos para reflejar las vicisitudes jurídico-reales ocurridas en la finca inscrita por voluntad de los dos titulares registrales tal como resulte de sus declaraciones de voluntad. Conforme a nuestro Ordenamiento, las reglas ordinarias de la comunidad y entre ellas, las que llevarían al resultado de que el edificio una vez construido, siga igualmente perteneciendo a ambos en proindiviso ordinario, sólo rigen ‘a falta de contratos’ (cfr. artículo 392-11 del Código civil), siempre, claro, que en ellos queden respetadas las normas imperativas. Mas nada se opone a estipulaciones de los comuneros como las que ahora resultan concertadas según la escritura que se enjuicia; se trata de acuerdos que son muy frecuentes en la práctica, como destacaba ya la Resolución de 5 de noviembre de 1982. Nada se opone, tampoco, aún antes de iniciarse la construcción a la inscripción de los acuerdos, tan conveniente para asegurar, frente a terceros, el interés de cada uno de los comuneros, en el concreto local o vivienda futura a él asignado y cuya construcción le va a imponer gastos tan importantes. La inscripción se practicará entonces en el folio de la finca común, en cuanto acuerdo modificativo del régimen de la comunidad (cfr. artículo 2, número 2 de la Ley Hipotecaria). En tanto la construcción no esté concluida o, por lo menos, comenzada,
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Constitución y extinción de la Propiedad Horizontal no podrá hacerse constar en el Registro que existe ya sobre cada local o apartamento —todavía en proyecto— una propiedad separada, es decir, no podrá todavía inscribirse el régimen de propiedad horizontal como tal, pues para esto Ley Hipotecaria (artículo 8, números 4 y 5) exige que la construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. Pero, desde que se produzca el acuerda suficientemente determinado sobre la construcción y sobre el destino de cada vivienda o local, procede la inscripción y los pisos proyectados pueden constar como términos de referencia de los derechos que sobre la finca tienen los titulares registrales, como para hipótesis análogas prevé la misma Ley (cfr. artículos 21-1º —‘pacto en contratario’— de la Ley de Propiedad Horizontal, 8º 4 de la Ley Hipotecaria y 16-2º del Reglamento Hipotecario). 3. En el presente caso, como ya consta, por la escritura, que la construcción está, por lo menos comenzada, se cuenta con base física suficiente incluso para la inscripción del régimen de propiedad horizontal tal como tienen acordado los titulares registrales, sin que deba imponérseles, para llegar a esa inscripción, que, desdiciéndose del acuerdo modificativo de la comunidad originaria, hayan de soportar sobre todo el edificio una abstracta comunidad ordinaria sujeta a las reglas ordinarias de división del proindiviso. La inscripción naturalmente debe expresar por su orden, el acuerdo previo y la construcción del edificio circunstancia ésta, la de la construcción, que registralmente tiene aquí un doble significado: el ordinario de hecho que modifica la base objetiva la finca de los derechos registrados; y el evento que determina la vigencia del régimen de propiedad horizontal convenido. Sin que importe, en cambio, precisar si la naturaleza de estas modificaciones jurídicas ocurridas en el inicial condominio del solar, constituyen propiamente disolución de la comunidad o simplemente transformación de un régimen comunitario en otro distinto en fenómeno inverso en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal».
También la resolución de la DGRN de 24-6-91 trató el tema de la prehorizontalidad y de la indefensión en que se encontraban los compradores de viviendas: «Es hipótesis muy frecuente, en la realidad social actual, que la adquisición de las viviendas se efectúe en documento privado y cuando aún no se ha iniciado la construcción del edificio correspondiente, postponiendo a un ulterior momento, una vez cumplidas las circunstancias previstas, la formalización de la escritura pública de compraventa; ello plantea múltiples situaciones conflictivas que podrían terminar en una indefensión del comprador. Se hace necesario, por tanto, una adecuada ponderación de todos los elementos concurrentes que hagan posible la obtención de soluciones equilibradas, que, a la vez que dan satisfacción a la necesidad de protección del comprador, sean asimismo, cohonestables con las exigencias de seguridad, certeza y fluidez propias del tráfico jurídico inmobiliario».
Al referirse dicha resolución al tema de la prehorizontalidad estableció que: «Evidentemente, en tanto que la construcción no esté concluida o, por lo menos, comenzada, no podrá hacerse constar en el Registro que existe ya sobre cada local o apartamento una propiedad separada; es decir, no podrá inscribirse el régimen de propiedad horizontal como tal, pues para esto la ley hipotecaria (artículo 8º, números 4º y 5º) exige que la construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. Pero de acuerdo con los criterios aceptados en la Resolución de 18 de abril de 1988 (RJ 1988/3358) —desde que se produzca acuerdo suficientemente determinado sobre la construcción— y al calificar la procedencia de la anotación preventiva de la demanda no corresponde al Registrador si esta determinación, posible cuestión litigiosa, se da —y sobre el destino de las viviendas o locales, procede la inscripción, y ahora la anotación preventiva—, y los locales vendidos pueden constar como términos de referencia de los derechos que sobre la finca pudiera tener el demandante si el Juez estima la demanda».
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1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios Básicamente son los siguientes: 1. Que exista un edificio. 2. Que el edificio este dividido en elementos privativos susceptibles de aprovechamiento independiente. 3. Que se haya otorgado el título constitutivo.
Por lo que se refiere al punto tercero, el art. 2 LPH establece que el mismo se va a aplicar a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5, es decir, a aquellas en las que se haya otorgado el título constitutivo. Sin embargo, en el apartado segundo de dicho artículo, dispone que también será de aplicación a aquellas comunidades en que no se haya otorgado, pero sólo en lo referente al «régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros», por tanto, las relaciones de la comunidad en su conjunto con terceras personas no se regirían por la LPH. Jurisprudencia relevante Al respecto es interesante lo dispuesto por la STS de 23 de enero de 2008 (Tol 1256788) reconoce la existencia de la propiedad horizontal y la aplicación de la LPH aún sin otorgamiento de título constitutivo: «…los recurrentes, que niegan la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 al no existir título constitutivo, inciden en el error de considerar la aplicación del art. 392 Cc, así como el art. 396 de dicho Cuerpo legal, y el artículo 5 de la Ley de 1960, cuando el título constitutivo no es elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la comunidad (STS 16 de junio de 1995; 7 de abril de 2003)».
1.5. La propiedad horizontal y el registro de la propiedad El sistema de inscripción registral español es declarativo, es decir, los negocios jurídicos, en general, producen sus efectos aunque no accedan al Registro de la Propiedad. La principal función de esta institución es la de dar publicidad a los actos y protección a quienes tienen su derecho inscrito, frente a quienes no lo tienen. Si trasladamos estas consideraciones al régimen de propiedad horizontal, llegamos a la conclusión de que el mismo queda constituido y surte plenos efectos, con independencia de que acceda o no al Registro.
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En el supuesto de que se decida no inscribir el título constitutivo, hay que tener en cuenta que sólo va a vincular a quienes lo otorgaron o se adhirieron posteriormente, no pudiendo gozar de la publicidad registral. Así, por ejemplo, unos estatutos que no hayan tenido acceso al Registro no perjudicarán a terceros de buena fe, tal como establece la propia LPH en su art. 5. Jurisprudencia relevante Al respecto es interesante lo establecido en la STS de 25 de abril de 2013 que declara (el subrayado es nuestro): «…para que estas reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros, como ocurre en este caso respecto de una asignación de gastos de reparación de un elemento común distinta de la contenida en el título constitutivo, es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado. Ahora bien, interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia. Es cierto, a la vista de dicho precepto, en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que las modificaciones que se introduzcan en el Título con posterioridad, también deberán tener reflejo en el Registro de la Propiedad, y que la falta de inscripción determinará la inoponibilidad del acuerdo a todos aquéllos que en la fecha en que se acordó la modificación estatutaria no eran propietarios de pisos o locales en el edificio de que se trate, pero solo a los terceros de buena fe, lo que no ocurre en este caso en quien, como el actor, tiene conocimiento de los acuerdos de modificación, como declara probado la sentencia, y no los impugna por causas vinculadas al proceso de adopción, pues desde entonces adquiere legitimación para hacerlo, como resulta de la jurisprudencia que cita en el motivo».
Cuestiones útiles 1. ¿Quedarán sujetos los edificios en construcción a la Ley de Propiedad Horizontal? La Ley de Propiedad Horizontal no contempla esta posibilidad, ya que la edificación no cumple con los requisitos del art. 396 CC. Sin embargo, el artículo 8.4 de la ley hipotecaria, permite la inscripción en el Registro de la Propiedad de los edificios que aún están en fase de construcción. Pero la definitiva conformación del régimen está condicionada a que la construcción termine. Si las obras llegan a su fin de la manera prevista, se entiende que la propiedad horizontal queda constituida con efectos retroactivos (al momento de la inscripción).
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2. ¿Podría la Junta exigir a un propietario la inscripción de su piso en el Registro de la Propiedad? ¿Qué sucedería en caso de reclamación por morosidad del art. 21 LPH? La Junta no puede exigir a un propietario la inscripción de su piso en el Registro de la propiedad. Es posible que la comunidad de propietarios tema que en caso de morosidad no va a poder dirigirse contra el propietario al no tener su piso inscrito en el Registro, pero hay que señalar que tal temor es totalmente infundado, ya que el derecho de propiedad se adquiere con independencia de que acceda o no al Registro. Lo que sí hay que tener en cuenta es que la posible anotación de embargo que se efectúe puede recaer en un piso que aparece a nombre de otra persona, en el caso de que el anterior propietario sí tuviese inscrita su titularidad. Asimismo, es posible que en el Registro no aparezca dicho piso, ya que nunca se inscribió. 3. ¿Cómo afecta al título constitutivo el que se fijen las respectivas cuotas de participación sin haber tenido en cuenta lo establecido en el artículo 5.2 LPH? El artículo 5.2 LPH establece que para la fijación de la cuota de participación se tomarán en cuenta, necesariamente, unos requisitos. Es un imperativo legal, que en caso de incumplimiento, determinaría la nulidad del título constitutivo, por aplicación del art. 6.3 CC, ya que la cuota de participación es una de las referencias que ha de contener dicho título. Se podría en la cuestión planteada, instar la modificación de cuotas, según lo establecido en la STS de 29 de enero de 2007 (Tol 1033398): «… Ello no obsta, sin embargo, a que pueda instarse la modificación de los coeficientes asignados a cada piso o local del inmueble, cuando en la fijación de éstos no se hubieran respetado los criterios establecidos en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal». Si se fija un coeficiente de participación distinto al que se debería instituir, de seguir los criterios de la ley, se producirá un enriquecimiento injusto para algunos titulares de pisos o locales. Así que es posible que algún copropietario acuda a los Tribunales para impugnar el título constitutivo. Hemos de tener en cuenta quién ha fijado las cuotas para ver su legitimación en cuanto a poder impugnar las mismas. Lo normal, cuando ocurren estos supuestos, es que la fijación la haya efectuado el propietario único del edificio. Si han intervenido distintos propietarios, no podrán ellos impugnar el título, ya que supondría ir en contra de sus propios actos.
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La Declaración de Obra Nueva es una escritura que el titular registral del inmueble realiza ante un Notario en la que declara que se han comenzado o concluido unas obras, siendo necesario justificar tanto la licencia de obras como la certificación final de la misma y en la que se definen las características físicas del edificio. Esta declaración es el paso previo a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, lo que recibe el nombre de inmatriculación.
Del artículo 208 de la Ley Hipotecaria y 308 del Reglamento Hipotecario deducimos que la declaración de obra nueva es la manifestación del propietario de una finca que está inscrita en el Registro de la Propiedad, en la que se hace constar la construcción de un edificio. El artículo 308 del Reglamento Hipotecario establece que: «Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 208 de la ley, la inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse: 1º Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y demás derechos reales, o se haga constar solamente la plantación, edificación o mejora. 2º Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompañe certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o concluida».
2.2. Trámites posteriores Siguiendo el proceso más común, se puede aprovechar la propia escritura de Declaración de Obra Nueva para efectuar la constitución del Régimen en Propiedad Horizontal. Esta operación consistirá en dividir el total del edificio en elementos inmobiliarios independientes (pisos, locales, anejos, etc.) a los que se les asignará una cuota de participación.
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3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 3.1. Definición Es un acto jurídico y documento público con el que se origina la propiedad horizontal. Entre los contenidos del mismo se encuentran: 1. Descripción del inmueble en su totalidad. Datos de sumo interés son el carácter privativo o común de determinados elementos, como los patios o terrazas. 2. Descripción de los pisos o locales. 3. Puede contener los estatutos. Son interesantes las posibles cláusulas de exoneración de determinados gastos. 4. Expresión de la cuota de participación.
❒ Forma de otorgamiento del título: La LPH, en su artículo 5, no exige una forma determinada, aunque en la práctica lo normal es constituirlo en escritura pública, que se conoce como escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, a fin de conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad. ❒ Persona que puede otorgar el título: – El propietario único del edificio. – Todos los titulares de los pisos o locales mediante acuerdo unánime, ya que el otorgamiento del título constitutivo es un acto de disposición y la LPH establece que dichos acuerdos han de ser adoptados por unanimidad. Jurisprudencia relevante Respecto del requisito del acuerdo unánime de todos los titulares de pisos o locales, véase, entre otras, la STS de 16-2-2012 (Tol 2494323), cuando en sus fundamentos jurídicos señala que: «…el otorgamiento del título de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal carece de un requisito esencial, como es el consentimiento de todos los copropietarios, lo que impide la invocación de la doctrina de los actos propios para convalidar la nulidad padecida en la referida escritura. La estimación de este motivo del recurso supone la declaración de nulidad del título constitutivo de declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal, la consiguiente cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad del título y la consiguiente necesidad de que se otorgue una nueva declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal conforme a los dispuesto en el artículo 5 LPH…».
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Constitución y extinción de la Propiedad Horizontal
La SAP de Burgos de 10-9-2015 (Tol 5500646) afirma que “…título, es el consentimiento dado por todos los propietarios, de una u otra forma, acordando su constitución, asistiendo a las Juntas y votando y no impugnar acuerdo alguno…” El propietario inicial del edificio puede otorgarlo por sí solo cuando no haya vendido todavía alguno de los pisos o locales porque, de lo contrario, necesita el consentimiento de los adquirentes. ❒ Momento en que se puede otorgar: – Cuando están terminadas las obras. – Cuando el edificio todavía está en construcción. – Cuando el edificio aún está en fase de proyecto, ya que lo permite el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria. ❒ Modificación del título constitutivo: El artículo 5 LPH establece que «en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución», lo cual implicaría la unanimidad de todos los propietarios. El artículo 17 LPH regula el régimen de adopción de acuerdos y contempla la posibilidad de modificar el título constitutivo por diferentes mayorías, como en el caso de la instalación del ascensor. Salvo en los supuestos específicamente contemplados en este artículo, cualquier modificación del título constitutivo requiere la unanimidad, como se establece en el apartado 6 del mencionado artículo: «los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios…». Jurisprudencia relevante Con anterioridad a la última reforma de la LPH, la STS de 7 de junio de 2006 (Tol 952729) consideró que: «Constituye un tema legalmente reconocido que, para la modificación del título, cualesquiera que sea su incidencia, son precisos idénticos presupuestos que para su constitución, de manera que solo cabe su alteración por el propietario único antes de la venta de partes del inmueble, por acuerdo posterior unánime de la Junta de Propietarios o por resolución judicial, y, en seguimiento de dicha posición respecto a los acuerdos de la Junta, esta Sala, en sentencias de 25 de julio de 1991, 22 de diciembre de 1994, 16 de julio de 1996 y 19 de julio de 2000, tiene declarado el rechazo de cualquier intento de modificación del título sin el requisito de la unanimidad de los propietarios en el acuerdo de la Junta».
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Cuestiones útiles 4. ¿Qué ocurre con las Comunidades de Propietarios cuando no se ha otorgado el Título Constitutivo? Estaríamos ante una Propiedad Horizontal de hecho. Al respecto, es interesante la STS de 1-2-1995: «…nos encontramos aquí en presencia de una de esas situaciones que tanto la doctrina científica como jurisprudencial califican de «propiedades horizontales de hecho» dada la inexistencia de «título constitutivo» y habida cuenta que: a) Se trata de locales que si bien no tienen salida a un elemento común, sí parecen tenerla a la vía pública (artículo 396.1 CC); b) Que los intervinientes en esta litis no sólo han rechazado tal calificación, sino que incluso parecen haberla promovido». La LPH, en su art. 2, dispone que se regirán por la misma en lo concerniente a «régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros». 5. Si en un piso todavía no han terminado las obras y ya se ha formalizado la división horizontal y la inscripción en el Registro, ¿se está obligado a contribuir a los gastos comunes? Sí, ya que desde el momento en que se constituye la Comunidad de Propietarios, existe obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes, en proporción a la cuota de participación, tal como establece el art. 9.1.e) de la LPH y ello con independencia de que se viva o no en el correspondiente inmueble. 6. ¿Es suficiente la existencia de escrituras individuales de propiedad, que contienen cuotas de participación, para considerar que estamos ante un régimen de propiedad horizontal, aunque no exista una escritura global del edificio? Como ha señalado en distintas ocasiones la jurisprudencia, si concurren los requisitos del artículo 396 CC, podemos hablar de la existencia de un régimen de propiedad horizontal, aunque no se haya otorgado el título constitutivo. En el supuesto de que las distintas escrituras de propiedad estableciesen cuotas de participación, habremos de estar a las mismas para distribuir los beneficios y cargas de la comunidad. 7. ¿Qué tipo de consentimiento se precisa para pasar a formar parte de una única comunidad con desaparición de las comunidades de cada una de las áreas de un complejo inmobiliario? La STS de 5-9-2009 da respuesta a esta pregunta cuando señala, en su fundamento jurídico segundo, que «…No procede declarar el derecho de la parte actora a participar, como comunidad independiente, en el complejo urbanístico de DIRECCIÓN 000, que es lo que se solicitaba en la súplica de
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Constitución y extinción de la Propiedad Horizontal
la demanda, pues ese derecho, que existía inicialmente a tenor de las previsiones del título constitutivo del complejo, desapareció desde el momento en que, como hemos visto, existe un acuerdo unánime, en cuanto no impugnado por ninguno de los propietarios, para la modificación de ese régimen jurídico original y en cuya virtud las cinco áreas que componen el complejo pasan a formar una única comunidad de propietarios, de la que ahora no puede desgajarse el área NÚM. 000 para pasar a formar una comunidad de propietarios independiente, aunque integrada en una comunidad general del complejo, sin un nuevo acuerdo en tal sentido de la Junta de Propietarios de la única comunidad de propietarios existente actualmente en el complejo. Es decir, ya no existen las comunidades de cada una de las áreas agrupadas en la comunidad general del complejo, sino que existe sólo una única comunidad de propietarios de todo el complejo que engloba a todos los propietarios de cada una de las áreas, habiéndose pasado del régimen jurídico previsto en el artículo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal al régimen previsto en el artículo 24.2.a) del mismo cuerpo legal. En este sentido, debe añadirse, finalmente, que la operatividad, a efectos internos, de esa modificación tampoco exigía una formal modificación del título constitutivo ni la inscripción registral de esa modificación, que no vienen impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal…». 8. ¿Es nula la cláusula estatutaria por la que la promotora que ha redactado los Estatutos se reserva una serie de derechos, al ser conocidos y aceptados por los adquirentes? Debería estudiarse detenidamente cada caso y examinarse con minuciosidad los derechos reservados por la promotora. No obstante, la STS de 21-32007 (Tol 1050547) entiende que no es nula esta cláusula: «…la Audiencia, ante todo, consideró acreditado que los compradores conocían o podían conocer, con carácter previo a la firma notarial de la escritura de compraventa la disposición estatutaria, cuya nulidad se pretende, y la apreciación de este presupuesto constituye una cuestión de hecho que incumbe resolver a los órganos de instancia, después de valorar la prueba de autos, cuyo resultado debe permanecer incólume en este sede de no haber sido oportuna y eficazmente combatido y desvirtuado por el vía del error de derecho en la valoración probatoria, siempre con la cita de la norma que contenga la regla legal de prueba que se considere vulnerada, y con la exposición de la nueva resultancia probatoria, lo que no se ha efectuado por la recurrente. A este respecto debe significarse que, cuando la Audiencia ha estimado suficientemente acreditado el conocimiento de la disposición estatutaria cuya nulidad se pretende, lo ha hecho después de examinar no sólo la documental aportada, y en concreto los contratos privados de compraventa y las respuestas remitidas por el Notario ante el que se formalizó la escritura de declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y establecimiento de Normas de Comunidad del Grupo, y muy especialmente las propias escrituras de compraventa, en las que se reconoce su previo conocimiento, sino
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además, las declaraciones manifestadas en prueba de confesión por los propios recurrentes, de donde extrae la conclusión de que hubo conocimiento de la disposición estatutaria por los compradores en el momento de la firma…». 9. ¿Podría ser válido el otorgamiento unilateral del Título realizado por la promotora con posterioridad a la venta, al estar autorizada según cláusula establecida en los contratos privados de compraventa? El Tribunal Supremo, en STS de 22-9-2005 (Tol 718573), analiza un caso particular en el que se plantea esta cuestión, pronunciándose a favor de la validez de dicho otorgamiento: «…De los hechos probados se deduce: 1º Que al tiempo del otorgamiento de las escrituras públicas a que se hecho referencia en el primer fundamento, URBESA era la única propietaria del solar donde se edificó un edificio de apartamentos y otros locales. 2º Que el contrato privado otorgado entre URBESA y el hoy recurrente, así como con los demás miembros de la Comunidad de Propietarios, tenía un objeto perfectamente delimitado y descrito, que era el futuro apartamento o local que compraban. 3º Que en este mismo contrato, los compradores autorizaron a la propietaria y promotora URBESA a efectuar una serie de operaciones inmobiliarias y a constituir el régimen de propiedad horizontal, sin la concurrencia de los compradores. 4º Que en las escrituras otorgadas por URBESA como propietaria se determinó una parte de la propiedad horizontal, la relativa a los elementos comunes, que no se describía en el contrato privado, por ser ello imposible en aquel momento. Al mismo tiempo se fijaban las cuotas, cosa que no había sido posible realizar en el contrato privado. De ello se deduce que el contrato privado tenía como objeto una cosa futura determinada (sentencia de 25 de marzo de 2004), es decir, el apartamento o local a construir en un edificio que se regiría en el futuro por el régimen de la Propiedad Horizontal; esta cosa futura quedaba perfectamente delimitada en el contrato. No así el régimen de la propiedad horizontal que incluía la determinación de los elementos comunes, ni, lo que es más importante, la cuota de participación en la comunidad. Para la fijación de esta parte, los compradores autorizaban a la propietaria URBESA a efectuar aquellas modificaciones que fueran necesarias, cosa que hizo. SEXTO. Al tiempo del otorgamiento de las escrituras de segregación, obra nueva y división horizontal y modificación de la obra nueva y de la propiedad horizontal, la otorgante de las mismas, URBESA, era la única propietaria, de manera que estaba facultada para efectuar ‘las rectificaciones que tuviere por conveniente’ y ello sin perjuicio de los derechos que correspondían a los compradores según las cláusulas específicas de los contratos privados de compraventa, que afectaban solamente al piso o local objeto del contrato (sentencia de 23 de marzo de 2004 en un caso muy parecido al que es objeto del recurso). Por ello, la promotora y vendedora URBESA podía actuar
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