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Libros de texto para todas las especialidades de Derecho, Criminología, Economía y Sociología. Una colección clásica en la literatura universitaria española.

Todos los títulos de la colección manuales los encontrará en la página web de Tirant lo Blanch. www.tirant.es

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MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

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MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 4ª EDICIÓN

Francisco Javier Sánchez Calero Blanca Sánchez-Calero Arribas

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Belén Campuzano Laguillo

Catedrática de Derecho Mercantil de la Universidad CEU San Pablo

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Jorge A. Cerdio Herrán

Angelika Nussberger

José Ramón Cossío Díaz

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México Ministro de la Suprema Corte de Justicia de México

Owen M. Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

Luis López Guerra

Juez del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania) Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

José Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

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MANUAL DE DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 4ª Edición

Francisco Javier Sánchez Calero Catedrático de Derecho Civil

Blanca Sánchez-Calero Arribas Profesora Titular de Derecho Civil

Valencia, 2015

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Abreviaturas AAMN Anales de la Academia Matritense del Notariado AC Actualidad Civil ADC Anuario de Derecho Civil ADGRN Anuario de la Dirección General de los Registros y del Notariado AP Audiencia Provincial APDC Asociación de Profesores de Derecho civil Art. Artículo BCNG Boletín del Colegio Notarial de Granada BCNR Boletín del Colegio Nacional de Registradores BCRE Boletín del Colegio de Registradores de España BGB Código Civil Alemán BOE Boletín Oficial del Estado CCAA Comunidades Autónomas Cc Código civil CCJC Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil C de c Código de comercio CE Constitución Española cfr. confróntese cit. citado Coord. Coordinador DGRN Dirección General de los Registros y del Notariado Ed. Edición IDGRN Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado LC Ley Concursal LAPT Ley de Aprovechamiento por Turnos de bienes inmuebles LAR Ley de Arrendamientos Rústicos LAU Ley de Arrendamientos Urbanos LC Ley Concursal LCGC Ley de Condiciones Generales de la Contratación LEC Ley de Enjuiciamiento Civil LEF Ley de Expropiación Forzosa LH Ley Hipotecaria LJV Ley de Jurisdicción Voluntaria LL La Ley

14 LM LMEA L Mont. LN LOE LOPDCP LOPJ LPAP LPE LPH LPI LPM LRLH y TRLCI

Abreviaturas

Ley de minas Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias Ley de Montes Ley del Notariado Ley de Ordenación de la Edificación Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal Ley Orgánica del Poder Judicial Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas Ley de Patrimonio del Estado Ley de Propiedad Horizontal Ley de Propiedad Intelectual Ley de Patentes y Modelos de utilidad Ley de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario LRC Ley del Registro Civil LRDA Ley de Reforma y Desarrollo Agrario LRJAP Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común OM Orden Ministerial p. página pár. párrafo pp. páginas p. ej. por ejemplo RAP Revista de Administración Pública RBEL Reglamento de Bienes de Entidades Locales RC Registro Civil RCDI Revista Crítica de Derecho Inmobiliario RD Real Decreto RDBB Revista de Derecho Bancario y Bursátil RDGRN Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado RDL Real Decreto Ley RDLeg Real Decreto-Legislativo RDN Revista de Derecho Notarial RDP Revista de Derecho Privado RDU Revista de Derecho Urbanístico RFDUG Revista de la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada RGAUV Registro General de Actos de Última Voluntad RGD Revista General de Derecho

Abreviaturas

RGLJ Revista General de Legislación y Jurisprudencia RH Reglamento Hipotecario RJ Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi RJC Revista Jurídica de Cataluña RJN Revista Jurídica del Notariado RM Registro Mercantil RN Reglamento Notarial RP Registro de la Propiedad RRC Reglamento del Registro Civil S Sentencia SAN Sentencia de Audiencia Nacional SAP Sentencia de Audiencia Provincial SAT Sentencia de Audiencia Territorial ss. siguientes SS Sentencias STC Sentencia del Tribunal Constitucional STS Sentencia del Tribunal Supremo STSJ Sentencia del Tribunal Superior de Justicia TC Tribunal Constitucional TRLA Texto Refundido de la Ley de Aguas TRLCI Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario TRLGDCU Texto Refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios TRLS Texto Refundido de la Ley del Suelo TS Tribunal Supremo TSJ Tribunal Superior de Justicia vid. véase vol. Volumen VV.AA. Varios autores ZGB Código civil Suizo

Obras generales ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, Derecho Inmobiliario Registral, 3ª ed., Pamplona, 2010. AMORÓS GUARDIOLA, Sobre el Derecho Inmobiliario Registral y su posible autonomía, Madrid, 1967. ÁVILA ÁLVAREZ, Comentarios a las Reformas Hipotecarias de 1982-1984, Madrid, 1985. CAMY SÁNCHEZ-CAÑETE, Comentarios a la Legislación Hipotecaria, VII vols., 3.ª ed., Pamplona, 1982-1983. CANO TELLO, Iniciación al Estudio del Derecho Hipotecario, 2.ª ed., Madrid, 1992. CASSO Y ROMERO, Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid, 1946. COSSÍO Y CORRAL, Instituciones de Derecho Hipotecario, ed. revisada y puesta al día por M. DE COSSÍO MARTÍNEZ, Madrid, 1986. CRISTÓBAL MONTÉS, Introducción al Derecho Inmobiliario Registral, Zaragoza, 1986. CHICO ORTIZ, Estudios sobre Derecho Hipotecario, 2 vols., Madrid, 2000. DÍEZ-PICAZO, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, vol. III, Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad. La posesión, ed. Aranzadi, Cizur Menor, 2012. ESPINOSA INFANTE, Manual de Derecho Hipotecario, Madrid, 2003. GARCÍA GARCÍA, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, 5 vols., Madrid, 1988 a 2002. GÓMEZ DE LA SERNA, La Ley hipotecaria, comentada y concordada con la legislación anterior española y extranjera, 2 vols., Madrid, 1862. GÓMEZ GÁLLIGO Y POZO CARRASCOSA, Lecciones de Derecho Hipotecario, Madrid, 2000. GONZÁLEZ MARTÍNEZ, J., Estudios de Derecho Hipotecario y Derecho Civil, 3 tomos, Madrid, 1948. HERMIDA LINARES, Problemas Fundamentales de Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 1973. HERNÁNDEZ GIL, F., Introducción al Derecho Hipotecario, 2.ª ed., Madrid, 1970. LACRUZ BERDEJO Y SANCHO REBULLIDA, Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, Barcelona, 1957; Derecho Inmobiliario Registral, 2.ª ed., Madrid, 2003. LA RICA Y ARENAL, Comentarios a la Ley de Reforma Hipotecaria, Madrid, 1946; Comentarios a la reforma del Reglamento hipotecario, 2 vols., Madrid, 1948. MANZANO SOLANA, Derecho Registral Inmobiliario, Madrid, 1991. MARÍN PÉREZ, Introducción al Derecho Registral, Madrid, 1947. MONSERRAT VALERO, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 2000. MORENO-LUQUE CASARIEGO y otros, Derecho Inmobiliario Registral, Madrid, 1988. OLIVER, Derecho inmobiliario español. Exposición fundamental y sistemática de la Ley hipotecaria, Madrid, 1892. O’CALLAGHAN MUÑOZ, Compendio de Derecho Civil, t. III, Derechos reales e hipotecario, ed. Ramón Areces, Madrid, 2012; Manual de Derecho hipotecario en base a la ordenación sistemática de la ley y reglamento, Barcelona, 1981.

Obras generales

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Capítulo 1

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad SUMARIO: I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES. II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL. 1. Concepto y naturaleza. 2. Denominación. 3. Contenido. III. SISTEMAS REGISTRALES. 1. Sistema francés. 2. Sistema alemán. 3. Sistema australiano. IV. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA. V. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. VI. LIBROS Y ASIENTOS REGISTRALES EN GENERAL. 1. Libros del Registro. 2. Concepto y clases de asientos registrales.

I. LA PUBLICIDAD Y LOS DERECHOS REALES La regla tradicional «nemo dat quod non habet», procedente del Derecho romano, impone como consecuencia que sólo pueda transmitir la propiedad o constituir un derecho real sobre la cosa quien sea propietario de la misma y tenga facultad para transmitirla, en definitiva, quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo. Esta regla, en apariencia lógica, protege al titular del derecho subjetivo, pues no podrá ser privado de él, salvo que preste su consentimiento en el correspondiente negocio traslativo (venta, permuta, donación, etc.). Ahora bien, esta seguridad para el titular del derecho en su situación estática se torna en inseguridad para el adquirente si el bien objeto del mismo entra en la dinámica del tráfico jurídico, ya que, como nadie puede transmitir más derechos reales de los que tiene, el adquirente sólo podrá estar seguro de la adquisición si el derecho le ha sido transmitido por quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo. Pero es que, además, para que el adquirente obtenga aquella certeza, no basta con que el transmitente demuestre la legitimidad de su adquisición, sino que será preciso, también, acreditar la titularidad dominical de la serie más o menos larga de transmitentes anteriores, al menos hasta el cumplimiento del tiempo necesario para adquirir por usucapión. Lo mismo se puede decir con ocasión del crédito territorial. Es decir, la persona que pretenda obtener un crédito ofreciendo en garantía un bien inmueble de su propiedad ha de acreditar frente al concedente del crédito, además de su titularidad dominical, que el bien no está gravado con otras cargas anteriores que, por su preferencia, harían disminuir su valor, hasta el punto de resultar la garantía insuficiente o irrisoria. La incertidumbre creada por un sistema como el anteriormente descrito imposibilitaría una adecuada circulación de la riqueza. Compradores y prestamistas,

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en muchas ocasiones, se abstendrían de participar en el tráfico jurídico por miedo a perder el precio pagado o el dinero prestado en los negocios que, de otro modo, estarían dispuestos a celebrar, ya que los compradores nunca podrían tener la seguridad de que nadie les perturbará en su propiedad, y los prestamistas, la certeza de que su garantía no resultará disminuida y, en consecuencia, insuficiente. Para evitar situaciones como éstas, es preciso armonizar la tutela del tráfico con la de los titulares de los derechos subjetivos, lo cual sólo puede conseguirse admitiendo, en ciertos casos y en favor del adquirente, excepciones a la regla «nadie da lo que no tiene». Supuestos de este tipo son aquellos en los que el adquirente, confiando de buena fe en la situación jurídica pública o publicada de un determinado bien, decide su adquisición, la cual deviene inatacable aunque no coincida con la realidad jurídica. En definitiva, la seguridad del adquirente sólo puede conseguirse a costa de la seguridad del titular del derecho subjetivo. La protección de los adquirentes de derechos reales se realiza a través de formas de publicidad y apariencia, que permiten conocer, a aquéllos, quiénes son los titulares de los derechos cuya adquisición pretenden y cuál es el estado jurídico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y eficacia a su tráfico. Son dos las formas de publicidad y apariencia: la posesión y la institución del Registro de la Propiedad. Una y otra cumplen una función legitimadora, pues tanto el poseedor como el titular registral están legitimados para intervenir en el tráfico jurídico en relación al bien poseído o inscrito a su nombre. La función de legitimación de la posesión tiene su justificación en el ejercicio de hecho del derecho real, por parte del poseedor, sobre la cosa poseída. Los actos de ejercicio del derecho provocan en los demás la confianza de que el poseedor es titular del derecho y que ejercita legítimamente las facultades derivadas del mismo. De ahí que los terceros hayan de ser protegidos cuando de buena fe hayan confiado en la apariencia jurídica creada por la posesión, en el sentido de que la apariencia coincide con la realidad y, consiguientemente, que han adquirido del verdadero titular del derecho. Ahora bien, la publicidad legitimadora de la posesión es limitada, entre otras razones, porque existen derechos reales que no son susceptibles de posesión, como ocurre con los no aparentes y aquellos otros respecto de los cuales no cabe un ejercicio duradero, al agotarse en un solo acto (hipoteca), o porque la publicidad proporcionada por la posesión es muy restringida, pues queda reducida al círculo de personas que tienen la oportunidad de conocer esa situación, lo que no se corresponde con la extensión adquirida por el tráfico jurídico de los bienes. Por estas razones, además de otras de carácter histórico, la función de la posesión como instrumento de publicidad de los derechos reales ha quedado limitada a las adquisiciones derivativas de bienes muebles. En efecto, el art. 464 del Código

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad

civil establece la regla según la cual «la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título». Esta regla atribuye la propiedad del bien mueble a quien, mediante negocio jurídico válido, le es transmitida su posesión por el aparente propietario, aunque éste realmente no lo sea, siempre que el verdadero propietario haya creado la apariencia de propiedad por la voluntaria entrega de la cosa al poseedor transmitente y el adquirente crea que éste es dueño de la cosa. En materia de bienes inmuebles se ha optado por un instrumento de publicidad y protección del tráfico más perfecto, cual es la institución del Registro de la Propiedad. En el Registro se hace constar el historial jurídico de las fincas, y cualquier persona puede exigir información respecto de aquellas fincas cuya situación jurídica tenga interés en conocer. Además, este organismo garantiza la veracidad y exactitud de la información que proporciona, aunque no coincida con la realidad extrarregistral, de modo que los adquirentes de bienes inmuebles o los que dan dinero a préstamo con garantía de bienes de esta naturaleza pueden celebrar los pertinentes negocios con la seguridad, sin necesidad de más indagaciones, de a quién corresponde la titularidad y cuál es el estado de cargas de tales bienes. La superior protección jurídica proporcionada por el Registro de la Propiedad a los derechos reales inmobiliarios frente a los mobiliarios, al quedar excluidos éstos de aquel organismo, tiene su origen en razones históricas, que aconsejaron dispensar, en orden a la publicidad, distinto tratamiento jurídico a unos y otros derechos. Sólo la propiedad inmobiliaria, por su mayor valor, era merecedora de la protección de la publicidad registral, mientras que la propiedad mobiliaria, considerada de escaso valor, quedó excluida de tal protección. En la actualidad, por el contrario, el aumento de valor experimentado por los bienes muebles, en ocasiones tan valiosos o más que los inmuebles (maquinaria industrial, buques, aeronaves, etc.), ha puesto de manifiesto el carácter anacrónico, al menos en materia de publicidad, del criterio de distinción entre muebles e inmuebles, y la necesidad de sustituirlo por aquel otro que permite distinguir entre los bienes susceptibles de una perfecta identificación registral, dado que se prestan a una fácil individualización y concreción, y los bienes que carecen de esa cualidad. En definitiva, los derechos reales sujetos a un régimen de publicidad registral no son sólo los inmobiliarios, sino también ciertos derechos mobiliarios sobre bienes de fácil individualización y existencia duradera. Las ventajas de la publicidad registral, y por vía de analogía con la publicidad inmobiliaria, han originado la proliferación de registros públicos para aquella clase de bienes muebles, entre otros: Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, de la Propiedad Intelectual, de la Propiedad Industrial.

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II. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 1. Concepto y naturaleza El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como «el conjunto de normas de Derecho civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la Propiedad» (SANZ). La anterior definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos: a) En cuanto a su naturaleza, es característica del Derecho inmobiliario registral la concurrencia en él de preceptos de diversa naturaleza. En efecto, está integrado por normas civiles, que tienen por objeto el desenvolvimiento de un aspecto del Derecho civil de cosas, como es la publicidad de los actos y contratos mediante los cuales se realiza el tráfico de los bienes inmuebles, y los efectos de esa publicidad; normas administrativas, como son las que se refieren a la organización del Registro y a la regulación de la actividad del Registrador, y normas procesales, que establecen específicos procedimientos, fundamentalmente de jurisdicción voluntaria, no afectados por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil dado su carácter, como son los regulados en los arts. 57, 165 a 167, 201, etc. de la Ley, ó 234 y siguientes, 312, etc. del Reglamento. La coexistencia de esas normas procedentes de disciplinas jurídicas distintas ha originado la duda en orden a si el Derecho inmobiliario registral es una rama independiente dentro del Derecho privado o si forma parte integrante del Derecho civil. Hoy se afianza la idea de que aquel Derecho constituye una parcela de éste, por la razón de que el objeto específico del Derecho inmobiliario registral está constituido por la determinación legal de los efectos jurídico-sustantivos de la publicidad registral, materia esencialmente civil. «El Derecho de la publicidad inmobiliaria es Derecho civil porque en materia civil, y en función de intereses civiles, aplica el principio civil de protección del tercero que de buena fe confía en la apariencia. Civil es la materia: las situaciones jurídicas inmobiliarias en su proyección hacia el tráfico; civil, el interés a proteger: el de la seguridad de adquirentes e imponentes; y civil, finalmente, el principio nuclear de la protección de la apariencia. En razón de este principio, al tercero no puede oponerse lo que, sin tacha de negligencia, le es desconocido; al tiempo que, positivamente, dicho tercero puede contar con la efectividad de lo que en forma objetiva se le presenta como realidad» (GORDILLO). b) Respecto del objeto, el Derecho inmobiliario registral presenta como característica la de ser un Derecho cuyo objeto no son todos los bienes inmuebles, sino sólo los inmuebles por naturaleza, es decir, las fincas (art. 334, números 1.º y 8.º,

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad

Cc), y alguno de los inmuebles por analogía, como las concesiones administrativas de obras públicas (art. 334, número 10, Cc); y cuya finalidad esencial es establecer un sistema de publicidad para hacer posible en todo momento el conocimiento de la situación jurídica de aquellos bienes y de los cambios objetivos y subjetivos que en ellos puedan producirse. El sistema de publicidad se consigue mediante el Registro (F. HERNÁNDEZ GIL). c) En orden al alcance de las normas del Derecho inmobiliario registral, ROCA SASTRE señala que a este Derecho no le interesa la estática del derecho real, es decir, su estructura y contenido, sino su dinámica, esto es, todos los problemas de su constitución, transmisión, modificación y extinción. Constituye una excepción, en nuestro Derecho positivo, el derecho real de hipoteca, el cual, por razones históricas, se regula íntegramente en la Ley Hipotecaria. Los derechos de crédito, por el contrario, no son objeto de regulación por parte del Derecho inmobiliario registral, y sólo son tenidos en cuenta cuando pueden repercutir sobre ellos los derechos reales, especialmente en el aspecto de garantía.

2. Denominación No existe acuerdo en la doctrina acerca de la denominación que deba darse al conjunto de normas que hasta el momento hemos llamado Derecho inmobiliario registral. En ocasiones se ha utilizado la expresión Derecho inmobiliario, pero esta denominación debe ser rechazada por demasiado amplia, pues, como antes quedó dicho, ni todos los bienes inmuebles constituyen su objeto, ni tampoco se ocupa del aspecto estático de los derechos reales sobre inmuebles, y sí sólo del aspecto dinámico. También se debe desechar la expresión Derecho registral, en cuanto parece abarcar la relación jurídica de los diversos registros, no sólo del Registro de la Propiedad. La denominación Derecho hipotecario, aun cuando pueda dar lugar a confusión, pues parece limitar la materia de nuestro estudio al derecho real de hipoteca, está justificada por haber nacido este Derecho principalmente a impulso de las necesidades del derecho de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina el empleo del adjetivo hipotecario como sinónimo de registral. Por eso, hoy, la expresión Derecho hipotecario se entiende en una acepción amplia, equivalente a Derecho inmobiliario registral (F. HERNÁNDEZ GIL). En definitiva, esta última expresión es —como indica LACRUZ— la que mejor refleja la materia propia de la regulación de este Derecho, esto es, la regulación jurídica del Registro de la Propiedad y su influencia en la dinámica y conservación

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de los derechos reales sobre predios y de algunos derechos personales cualificados por su accesibilidad al Registro.

3. Contenido La doctrina distingue en el contenido del Derecho inmobiliario registral dos partes: a) Material o sustantiva. Comprende una serie de conceptos fundamentales, que constituyen la base sobre la que se justifica y explica el valor y la protección material concedida por el Registro al titular según el mismo. Tales son: la finca y su inmatriculación, los actos y derechos inscribibles, y los principios fundamentales del sistema, como son los de rogación, legalidad, tracto sucesivo, legitimación, fe pública registral, etc. También ha quedado incluida en la parte sustantiva, por una simple razón histórica, el derecho real de hipoteca. Su estudio, sin embargo, no pertenece al Derecho registral inmobiliario, pues su lugar adecuado se encuentra en el tratado de los derechos reales de garantía. b) Formal o adjetiva. Contiene la regulación de las materias referentes al aspecto técnico del Registro. Por consiguiente, están incluidas en esta parte las normas relativas a los requisitos que han de observarse en la redacción y extensión de los asientos registrales (de presentación, inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales), a la publicidad formal de éstos y rectificación de sus errores, así como las referentes al modo y forma de llevar los Registros y al estatuto personal de los Registradores.

III. SISTEMAS REGISTRALES En nuestra Ley Hipotecaria de 1861 se produjo una acertada combinación entre elementos de influencia latina y elementos de influencia germánica; de ahí la necesidad de hacer una breve referencia a los sistemas registrales.

1. Sistema francés El sistema registral francés está regulado en el Código civil de 1804 y en la Ley de Transcripción de 23 de marzo de 1855, que ha sufrido modificaciones posteriores, entre las que cabe destacar por su trascendencia la llevada a cabo por el Decreto-ley de 4 de enero de 1955, el cual, a su vez, ha sido desenvuelto y complementado por otras disposiciones posteriores.

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad

Aunque el sistema francés se denomina de transcripción, desde 1921 los títulos ya no se transcriben o copian en los libros del Registro, sino que el Conservador de hipotecas (Registrador, funcionario del Ministerio de Hacienda) se limita a formar volúmenes con los documentos presentados, que encuaderna cuando hay número suficiente. El Registro se lleva por personas, pero, para facilitar la consulta de sus libros, la legislación reguladora de la materia ha establecido un doble fichero, por personas y por fincas, que no son libros del Registro y tienen un valor exclusivamente práctico. En el sistema francés, las mutaciones jurídico-reales se producen por el mero consentimiento, y su transcripción en el Registro es voluntaria para las partes, pero los notarios, procuradores, autoridades administrativas, etc., están obligados a pedir en determinados plazos, e independientemente de la voluntad de las partes, la transcripción de los actos o las decisiones judiciales sometidos a publicidad en que intervengan. Para inscribir se exige que el transmitente tenga, a su vez, inscrito su derecho; juega, por tanto, el principio de tracto sucesivo. La eficacia del asiento practicado en el Registro es de publicidad meramente negativa; es decir, el Registro no garantiza la titularidad del transmitente o su exactitud, sólo garantiza al adquirente que los actos de enajenación o gravamen realizados por aquél y no transcritos no podrán serle opuestos. El hecho de no existir transcrita en el Registro ninguna enajenación del transmitente es lo que hace pensar que éste conserva todavía su derecho. De ahí que el adquirente que transcribe su adquisición sólo está protegido frente a la transmisión antecedente no transcrita si efectivamente la desconocía. El sistema francés se sigue en Italia y en algunas otras legislaciones latinas.

2. Sistema alemán El Derecho alemán, en toda adquisición, transmisión, modificación o pérdida de derechos reales sobre bienes inmuebles operada en virtud de negocio jurídico inter vivos, distingue tres elementos: a) El negocio obligacional o acto causal, que es el contrato celebrado entre las partes por el cual se obligan a celebrar el negocio dispositivo. El negocio obligacional vincula a las partes, pero no tiene trascendencia real. b) El negocio dispositivo, consistente en un acuerdo entre las partes dirigido exclusivamente a producir una modificación real. Se trata, por tanto, de un negocio real, pues por sí solo provoca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales, y abstracto, en cuanto sus efectos se producen

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con absoluta independencia de la existencia o validez del negocio obligacional o acto causal. c) La inscripción en el Registro, que tiene carácter constitutivo. Es un requisito imprescindible para que los cambios reales por negocio jurídico inter vivos se perfeccionen, sin inscripción no hay modificación real, no hay constitución o transmisión. El Registro se lleva por fincas, sigue el sistema de folio real. A cada finca se le abre un folio registral propio donde se consignan los sucesivos propietarios que va teniendo y los titulares de derechos reales limitados. La inscripción surte los efectos derivados de los dos fundamentales principios de legitimación y de fe pública registral. 1) El principio de legitimación establece una presunción iuris tantum mediante la cual se mantiene como verdadera la titularidad inscrita mientras no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica. El titular registral está legitimado para el ejercicio del derecho inscrito, en el sentido de tener que ser tratado como titular del mismo. 2) El principio de fe pública registral establece la presunción iuris et de iure de que el contenido del Registro es exacto e íntegro cuando se trate de favorecer a terceros adquirentes que reúnan determinados requisitos. El contenido del Registro se presume exacto. Es una presunción positiva de veracidad: el tercero adquiere el derecho con la extensión y contenido con que el mismo aparece registrado, siendo mantenido en su adquisición aun en el caso de que la titularidad del que le transmitió resulte ineficaz por causas de nulidad o de resolución. El contenido del Registro se presume íntegro. Es una presunción negativa de veracidad: al tercero no puede perjudicar lo que el Registro no publique en el momento de su adquisición. El sistema alemán ha inspirado el sistema suizo, pero este sistema se diferencia de aquél en que las mutaciones jurídico-reales operadas en virtud de negocios jurídicos inter vivos se producen según la teoría del título y el modo, si bien quedando sustituida la tradición por la inscripción en el Registro, que tiene carácter constitutivo y no está desconectada del título o acto causal. El sistema alemán también ha inspirado al sistema austriaco, similar al suizo, y en parte al sistema español.

3. Sistema australiano En el sistema australiano, denominado también «sistema del Acta Torrens», las mutaciones jurídico−reales requieren un negocio dispositivo y la inscripción en el Registro.

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad

La inmatriculación de una finca en el Registro constituye un momento esencial del sistema, en el cual deben concurrir numerosos requisitos dirigidos a comprobar la existencia, situación y límites exactos de la finca, y el derecho del inmatriculante. Obtenida la inmatriculación, el Registrador expide un nuevo título que hace perder su eficacia a los anteriores y constituye un documento insustituible para toda ulterior actividad jurídica sobre la finca. El título expedido es inatacable y su fuerza probatoria absoluta, hasta el punto de que contra su contenido no puede prosperar acción alguna. Para enajenar o grabar una finca inmatriculada es suficiente que los contratantes llenen o suscriban un impreso de modelo oficial, remitiéndolo junto con el título al Registrador, el cual, previa calificación, expide un nuevo título al adquirente en caso de enajenación, o hace constar en él la existencia del gravamen.

IV. LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA Como dice LACRUZ, los primeros intentos de establecer en España un Registro se limitan a la publicidad de los gravámenes, y en particular de aquellos que no se manifiestan a simple vista por la posesión; es decir, a la publicidad de aquellos cambios reales, como la hipoteca o el censo consignativo, cuya existencia no puede manifestarse por un cambio de poseedor de la finca o mediante cualquier influencia externa y visible de terceros sobre el inmueble (p. ej., usufructo, servidumbre de paso). Este tipo de publicidad se inicia en España mediante la Pragmática de don Carlos y doña Juana, de 1539. En ella se crea un Registro en cada villa o lugar cabeza de jurisdicción, en el que se hará constar la imposición de censos, tributos e hipotecas; los cuales sólo serán oponibles al ulterior adquirente de la finca si están registrados. Dicha Pragmática, al igual que otros intentos posteriores, no se llevaron a la práctica, quedando totalmente incumplidas. Ante esta situación, Carlos III dictó, en 1768, la que crea los llamados «Oficios o Contadurías de Hipotecas». Se organizaron en todas las cabezas de partido judicial y son el precedente inmediato del actual Registro; pero su publicidad continuaba siendo imperfecta, pues sólo las cargas no susceptibles de posesión (fundamentalmente hipotecas y censos) eran las que no tenían efecto contra el tercer adquirente si no estaban registradas. La necesidad de corregir las deficiencias del sistema de publicidad creado por las Contadurías de Hipoteca originó el nacimiento de la Ley Hipotecaria de 1861. En el proceso de elaboración de esta Ley es preciso distinguir dos etapas: una primera, en la que la reforma hipotecaria va unida a la codificación civil, de modo que el Derecho inmobiliario registral queda incorporado a los Proyectos de 1836

Francisco Javier Sánchez Calero y Blanca Sánchez-Calero Arribas

y 1851, y otra segunda, en la que, ante el fracaso del Proyecto de 1851, se adoptó la idea de desglosar del citado Proyecto la materia de hipotecas y del Registro de la Propiedad, para formar una ley especial, que regiría hasta que el Código civil estuviere definitivamente formado y, dentro del cual, aquella materia quedaría incluida. Así surgió nuestra primera Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, que instauró el régimen inmobiliario registral, en lo fundamental todavía vigente. La Ley de 1861, de inspiración germánica, innovó profundamente el sistema de la antigua legislación. Hasta el nacimiento del Código civil sufrió diversas reformas, siendo la más importante la realizada por la Ley de 21 de diciembre de 1869. La promulgación del Código civil no alteró el sistema registral, pues a pesar de las promesas de absorción, la regulación del Derecho hipotecario no fue incluido en su articulado, al cual ha dedicado sólo cuatro artículos (del 605 al 608), el último de remisión a la legislación hipotecaria. Es de resaltar, sin embargo, una única variación importante, que ha sido la de convertir, en el art. 1875, la inscripción del derecho de hipoteca en constitutiva. Con posterioridad al Código civil, la Ley Hipotecaria ha sufrido dos importantes reformas: la Ley de reforma parcial de 21 de abril de 1909, que dio lugar a una nueva edición de la Ley, la de 16 de diciembre de 1909, y la Ley, también de reforma parcial, de 30 de diciembre de 1944. En la disposición adicional 2.ª de esta Ley se establece que, sin perjuicio de la vigencia de la misma, se autoriza al Gobierno para publicar, en un plazo máximo de un año, una nueva redacción de la Ley Hipotecaria, que fue la de 8 de febrero de 1946, la cual constituye la Ley actualmente vigente. Para desarrollar la Ley fue dictado el vigente Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947, que ha sido objeto de diversas reformas parciales, algunas de las cuales han afectado parcialmente a la Ley Hipotecaria. Entre ellas cabe destacar: – La de 17 de marzo de 1959, que modifica numerosos preceptos del Reglamento para su adaptación a las reformas del Código civil de 1958 y a las nuevas disposiciones legales relativas al suelo, expropiación forzosa, arrendamientos, etc. – La de 12 de noviembre de 1982, destinada principalmente a coordinar el Registro con la reforma del Código civil de 1981. – El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, con el fin de dar solución registral a las numerosas cuestiones que plantea el urbanismo en sus relaciones con el Registro de la Propiedad.

La publicidad de los derechos reales y el Registro de la Propiedad

– El Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican numerosos artículos del Reglamento; modificaciones que responden a una triple finalidad: adaptación a reformas legales (a la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Administrativas y de Orden Social, que ha regulado la constancia registral de la referencia catastral, y a la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación), acomodación del ejercicio de la función del Registrador a las nuevas necesidades (incidiendo en algunos aspectos del estatuto del Registrador) y regulación de figuras carentes de una reglamentación registral actualizada (p. ej., se disciplina el contrato de permuta de suelo por obra futura, se da nueva regulación al derecho de superficie). Sin embargo, la mayor parte de los preceptos reformados han sido declarados nulos por las sentencias del Tribunal Supremo (Sala 3ª) de 24 de febrero, 22 de mayo y 12 de diciembre de 2000, y 31 de enero de 2001. – La Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que ha modificado los arts. 41 (que regula el ejercicio de acciones reales procedentes de derechos inscritos), 86 (relativo a la caducidad de las anotaciones preventivas), 107 y 129 a 135 LH (referentes a la regulación de los procedimientos hipotecarios). – La Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que da nueva redacción a varios preceptos de la Ley Hipotecaria, lo que repercute en los correspondientes del Reglamento, dando lugar a modificaciones y derogaciones en materias tan importantes como la publicidad de los Registros, la calificación registral o la responsabilidad de los Registradores. – El Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de Registrador sustituto. – El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. − La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

V. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Registro de la Propiedad es una institución administrativa que forma parte de la Administración Pública del Estado, encuadrada en el Ministerio de Justicia a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Su finalidad fundamental es la publicidad oficial de la situación jurídica de las fincas (titular del