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COMENTARIOS A LA LEY DE SUELO (Texto refundido aprobado por R.D.L. 2/2008 de 20 de junio, modificado por la disposición final 12ª de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas)

Luciano Parejo Alfonso Catedrático de Derecho Administrativo Universidad Carlos III de Madrid

Gerardo Roger Fernández

Arquitecto urbanista Instituto Pascual Madoz del Territorio, Urbanismo y Medio Ambiente de la Universidad Carlos III de Madrid

Estudio preliminar de

Marcos Vaquer Caballería Catedrático de Derecho Administrativo Universidad Carlos III de Madrid

Valencia, 2014

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Índice Abreviaturas............................................................................................................... 25 Presentación............................................................................................................... 27 Estudio preliminar (ampliado y puesto al día) Constitución, Ley de Suelo y ordenamiento territorial y urbanístico....................

Preámbulo..................................................................................................................

DISPOSICIONES GENERALES Artículo 1. Objeto de esta Ley...................................................................................... 79 PROCEDENCIA................................................................................................... 79 COMENTARIO.................................................................................................... 79 Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible................................ 95 PROCEDENCIA................................................................................................... 96 COMENTARIO.................................................................................................... 96 1. Introducción............................................................................................. 96 2. El fin común de las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo (apdo. 1).............. 97 3. La desagregación del principio de desarrollo sostenible en objetivos, directrices y criterios para el orden en la ocupación y utilización del territorio y el suelo (apdos. 2 y 3)............................................................ 101 3.1. El conjunto de prescripciones derivadas directamente del principio de desarrollo sostenible (apdo. 2)................................................... 102 3.2. El mandato específico a los poderes públicos para el medio urbano (apdo. 3)........................................................................................... 103 4. La otra cara del principio de desarrollo sostenible: el mandato a, y el deber de, los poderes públicos para la efectividad del estatuto del ciudadano (apdo. 4)................................................................................. 106 Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urbanística.................................... 108 PROCEDENCIA................................................................................................... 108 COMENTARIO.................................................................................................... 109 1. El contenido dispositivo del precepto..................................................... 109 2. La naturaleza de la ordenación territorial y urbanística y sus consecuencias (apdo. 1).................................................................................... 109

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3. La regulación por Ley autonómica de la ordenación territorial y urbanística (apdo. 2).................................................................................... 114 4. La gestión pública urbanística y de las políticas de suelo (apdo. 3)..... 117 TÍTULO I CONDICIONES BÁSICAS DE LA IGUALDAD EN LOS DERECHOS Y DEBERES CONSTITUCIONALES DE LOS CIUDADANOS Artículo 4. Derechos del ciudadano............................................................................. 119 PROCEDENCIA................................................................................................... 120 COMENTARIO.................................................................................................... 120 1. Introducción............................................................................................. 120 2. Derechos ambientales de libertad [letra a)]........................................... 122 3. Los derechos ambientales de prestación [letra b)]................................ 124 4. Derechos de participación [letras c) a f)]............................................... 125 Artículo 5. Deberes del ciudadano............................................................................... 128 PROCEDENCIA................................................................................................... 128 COMENTARIO.................................................................................................... 128 Artículo 6. Iniciativa pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias.......................................................................................... 131 PROCEDENCIA................................................................................................... 132 COMENTARIO.................................................................................................... 133 1. Introducción............................................................................................. 133 2. La incidencia de la acción de la acción urbanística de los poderes públicos en el status ciudadano singularizado por el derecho de propiedad o la libertad de empresa (apdo. 1).......................................................... 143 3. La ejecución de actuaciones de transformación urbanística y edificatorias de iniciativa pública (apdo. 2)....................................................... 145 4. La ejecución de actuaciones de transformación urbanística y edificatorias de iniciativa privada (apdo. 4)....................................................... 148 5. Los derechos administrativos ligados a la adjudicación de la gestión indirecta de la ejecución de actuaciones de transformación urbanística, como a la iniciativa privada de estas últimas o de actuaciones edificatorias (apdo. 5)......................................................................................... 148 6. La promoción de actuaciones y los convenios o negocios jurídicos urbanísticos (apdo. 3).............................................................................. 151 Artículo 7. Régimen urbanístico del derecho de propiedad del suelo............................. 154 PROCEDENCIA................................................................................................... 154 COMENTARIO.................................................................................................... 154

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Artículo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades........................... 157 PROCEDENCIA................................................................................................... 160 COMENTARIO.................................................................................................... 163 1. Las facultades inscritas en todo caso en el derecho (apdo. 1)................ 163 2. Las facultades del derecho de propiedad del suelo en la situación básica de rural preservado por la ordenación territorial y urbanística del proceso de transformación urbanística (apdo. 2, párrfs. 1 y 3)...... 164 3. Las facultades del derecho de propiedad del suelo en la situación básica de rural con valores merecedores de protección y preservación (apdo.2, párr. 2ª, y apdo. 4)..................................................................... 168 4. Las facultades del derecho de propiedad de suelo rural para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado (apdo. 3)............ 171 4.1. Introducción..................................................................................... 171 4.2. La facultad de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y las previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales y de las obras de necesaria realización para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación [letra a)]... 173 4.3. El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución [letra b)]......... 175 4.4. El derecho a participar, en determinadas condiciones, en la ejecución de las actuaciones de urbanización [letra c)].................... 176 4.5. La facultad de realización de usos y obras de carácter provisional no expresamente prohibidos y compatibles con la ordenación urbanística [letra d)]........................................................................ 177 4.6. El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza y siempre que ello sea compatible con la previsión de la ordenación urbanística sobre el paso de dichos terrenos a la situación de suelo urbanizado [letra e)]................... 179 5. Las facultades del derecho de propiedad en el suelo en situación de urbanizado (apdo. 5)............................................................................... 181 5.1. La facultad de completar la urbanización [letra a]........................ 182 5.2. La facultad de edificar sobre unidad apta para ello [letra b)]...... 183 5.3. La facultad de participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística [letra c)]...................................................... 184 6. Objeto de la facultades-derechos de los propietarios de suelo (apdo. 6)................................................................................................................ 185 Artículo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.................. 187 PROCEDENCIA................................................................................................... 191 COMENTARIO.................................................................................................... 193 1. Deberes generales de uso, conservación y mejora................................. 193

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2. 3. 3. 4. 5.

1.1. Contenido general del deber de conservación y, en su caso, mejora (párr. 1 del apdo. 1)......................................................................... 194 1.2. Régimen urbanístico básico del deber general de conservación (apdo. 2)........................................................................................... 196 Modulación del deber de conservación en suelo vacante de edificación o en situación básica de rural (párr. 2º del apdo. 1).............................. 197 Deberes específicos en el suelo en situación básica de rural no sujeto a actuación de transformación urbanística (apdo. 3)............................ 198 Deberes específicos en el suelo en situación básica de rural sujeto a, o susceptible de, transformación urbanística (apdo. 4)......................... 200 Deberes específicos en el suelo en la situación básica de suelo urbanizado (apdos. 5 y 6).................................................................................... 201 El régimen urbanístico básico de la intervención administrativa de los actos de edificación y ocupación y utilización de los edificios (apdos. 7, 8 y 9)...................................................................................................... 202 5.1. La intervención administrativa de los actos de edificación........... 202 5.2. La intervención administrativa, en particular, de los actos de contenido urbanístico enumerados expresamente en el texto legal.. 205 5.3. La intervención de los actos de primera ocupación o utilización de edificios........................................................................................ 206 TÍTULO II BASES DEL RÉGIMEN DEL SUELO

Artículo 10. Criterios básicos de utilización del suelo................................................... 210 PROCEDENCIA................................................................................................... 211 COMENTARIO.................................................................................................... 213 1. Introducción; el sentido y alcance de las bases del régimen del suelo en el sistema legal..................................................................................... 213 2. Los criterios básicos de utilización del suelo (apdo. 1)......................... 215 3. La norma de aplicación directa de adaptación al ambiente de las instalaciones, construcciones y edificaciones (apdo. 2)............................. 232 4. El específico régimen básico de protección de las zonas verdes y los espacios libres (apdo. 3)........................................................................... 234 Artículo 11. Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística............................. 235 PROCEDENCIA................................................................................................... 236 COMENTARIO.................................................................................................... 238 1. El sentido y alcance del precepto............................................................ 238 2. Las reglas procedimentales: el trámite de información pública (apdos. 1 y 3).......................................................................................................... 239 3. El régimen de los actos y los instrumentos: publicación y publicidad (apdos. 1, inciso final, 2 y 4).................................................................... 241

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4. Las reglas procedimentales: el incumplimiento del plazo máximo para resolver en los procedimientos de iniciativa particular como demora injustificada desencadenante de responsabilidad patrimonial (apdo. 5)................................................................................................................ 243 5. Las reglas procedimentales: el plazo máximo para resolver y el efecto de su transcurso sin resolución expresa en los procedimientos bifásicos iniciados de oficio en que intervengan dos Administraciones públicas (apdo. 6)................................................................................................... 246 6. Las reglas procedimentales: el trámite de audiencia a las Administraciones afectadas (apdo. 7)........................................................................ 249 Artículo 12. Situaciones básicas del suelo.................................................................... 250 PROCEDENCIA................................................................................................... 251 COMENTARIO.................................................................................................... 251 1. Introducción. El sentido y alcance de la distinción y sus consecuencias para la ordenación territorial y urbanística............................................ 251 2. Las situaciones básicas y la colocación de todo el suelo en una de ellas (apdo. 1)................................................................................................... 255 3. La situación básica de suelo rural (apdo. 2)........................................... 256 4. La situación básica de suelo urbanizado (apdos. 3 y 4)......................... 263 4.1. En núcleos o asentamientos urbanos.............................................. 263 4.2. En núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural................................................................................................... 273 Artículo 13. (Suprimido por la disposición final 12ª L3R).......................................... 273 Artículo 14. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias...... 275 PROCEDENCIA................................................................................................... 276 COMENTARIO.................................................................................................... 277 1. El tratamiento de las actuaciones de transformación urbanística; el juego en ellas, en particular, de la técnica de los actos consensuales... 278 2. La categoría básica de actuación de transformación urbanística y las clases, asimismo básicas, de actuaciones (apdo. 1)................................ 280 3. La iniciación y la terminación de las actuaciones subsumibles en la clase de las actuaciones de urbanización (apdo. 4)............................... 281 4. Las llamadas actuaciones edificatorias (apdo. 2)................................... 284 5. La extensión, con modulaciones, del régimen de las actuaciones a los núcleos rurales tradicionales (apdo. 3)................................................... 285 Artículo 15. Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano........ 286 PROCEDENCIA................................................................................................... 287 COMENTARIO.................................................................................................... 288 1. Introducción............................................................................................. 288

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2. La preceptiva evaluación de todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística (apdo. 1)............................................................ 288 3. Las reglas especiales de evaluación de los instrumentos de ordenación de actuaciones de transformación urbanística (apdos. 2, 3, 4 y 6)....... 290 1. Prescripciones Legales............................................................................. 293 2. Acotaciones Previas................................................................................... 294 2.5. Resultado del informe de sostenibilidad económica..................... 297 2.6. Análisis comparativo de tres escenarios posibles de desarrollo edificatorio........................................................................................ 297 4. El preceptivo informe de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística (apdo. 5)................................................................................ 304 Artículo 16. Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias...................................................... 307 PROCEDENCIA................................................................................................... 310 COMENTARIO.................................................................................................... 311 1. Introducción: la titularidad de los deberes legales ligados a la promoción de actuaciones de transformación urbanística............................... 311 2. Los deberes legales inherentes a las actuaciones de urbanización [apdo. 1, letras a) a f)]......................................................................................... 312 2.1. El deber relativo a las dotaciones públicas [letra a)]..................... 313 2.2. El deber relativo a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción pública [letra b)]........................... 314 2.3. El deber de costeamiento y, en su caso, ejecución de obras [letra c)]...................................................................................................... 319 2.4. El deber de entrega de las obras e infraestructuras a que se refiere el deber anterior, junto con el suelo correspondiente [letra d)].. 320 2.5. El deber de garantía del realojamiento y retorno [letra e)]......... 321 2.6. El deber de indemnización [letra f)].............................................. 322 3. Los deberes inherentes a las actuaciones de dotación [apdo. 2, letras a) y b)]....................................................................................................... 323 Artículo 17. Formación de fincas y parcelas y relación entre ellas................................. 337 PROCEDENCIA................................................................................................... 339 COMENTARIO.................................................................................................... 340 1. La definición legal de finca y de parcela (apdo. 1)................................ 340 2. El régimen básico de la división o segregación de fincas; su extensión a la enajenación de participaciones indivisas que confieran derechos de utilización exclusiva de porciones (apdos. 2 y 5).............................. 342 3. El régimen urbanístico de la constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal o complejo inmobiliario (apdo. 3)..................... 344 4. El supuesto especial de complejos inmobiliarios comprensivo de superficies jurídico-privadas y de dominio público (apdo. 4)................... 347 1. Consideraciones previas........................................................................... 347

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2. Fórmula de gestión para la constitución de complejos inmobiliarios (CI)............................................................................................................ 349 2.1. Establecimiento de límites aplicativos a la constitución de CIs..... 349 2.2. Procedimiento aplicable a la constitución de un CI...................... 352 3. Ejemplo práctico de desarrollo de la aplicación de la constitución de un CI.......................................................................................................... 353 4. Conformación del CI................................................................................ 355 5. Conclusiones con respecto a la constitución de CIs............................... 356 5. Complejos inmobiliarios precisados y exentos de autorización administrativa previa a su inscripción registral (apdo.6)............................... 356 Artículo 18. Operaciones de distribución de beneficios y cargas.................................... 358 PROCEDENCIA................................................................................................... 359 COMENTARIO.................................................................................................... 361 1. La subrogación y el reparto de fincas como efecto típico de la distribución de beneficios y cargas (apdos. 1 y 6)........................................... 361 2. Las reglas asociadas al efecto de subrogación legal (apdos. 2, 3, 4 y 5). 363 3. El tratamiento fiscal de las operaciones de equitativa distribución de beneficios y cargas (apdo. 7)................................................................... 364 Artículo 19. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos............................................ 366 PROCEDENCIA................................................................................................... 367 COMENTARIO.................................................................................................... 367 1. Introducción............................................................................................. 367 2. La no modificación por la transmisión de las fincas de la posición de quien sea en cada momento el propietario del suelo (apdo. 1)........... 367 3. Los datos de obligatoria consignación en el título de la transmisión de fincas; la consecuencia de su omisión (apdos. 2, 3, 4 y 5)................ 368 Artículo 20. Declaración de obra nueva...................................................................... 371 PROCEDENCIA................................................................................................... 373 COMENTARIO.................................................................................................... 373 1. Introducción............................................................................................. 373 2. La autorización notarial de escrituras de declaración de obra nueva (apdo. 1)................................................................................................... 374 3. La inscripción registral de declaraciones de obra nueva (apdos. 2, 3 y 4)................................................................................................................ 378 TÍTULO III VALORACIONES Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones......................................................... 381

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PROCEDENCIA................................................................................................... 382 COMENTARIO.................................................................................................... 382 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos.......................... 382 2. La determinación del ámbito objetivo del sistema de valoración (apdo. 1)................................................................................................................ 383 3. La referencia temporal de las valoraciones (apdo. 2)............................ 386 Artículo 22. Criterios generales para la valoración de inmuebles................................. 388 PROCEDENCIA................................................................................................... 389 COMENTARIO.................................................................................................... 389 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos.......................... 389 2. Metodología de valoración...................................................................... 390 2.1. La correspondencia del valor del suelo (apdo. 1 y apdo. 2 del art. 6 RVLS)............................................................................................. 390 2.2. La forma de tasación del suelo (apdo. 2)....................................... 391 2.3. La tasación independiente de las edificaciones, construcciones e instalaciones, sembrados y plantaciones (apdo. 3 y apdos. 4 y 5 del art. 6 RVLS)................................................................................ 394 2.4. La valoración de las concesiones y los derechos reales sobre inmuebles (apdo. 4 y apdo. 6 del art. 6 RVLS).................................. 395 Artículo 23. Valoración en el suelo rural...................................................................... 397 PROCEDENCIA................................................................................................... 398 COMENTARIO.................................................................................................... 398 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos.......................... 398 2. Metodología de valoración...................................................................... 399 2.1. La tasación de terrenos [apdo. 1.a) y arts. 7 a 17 RVLS]............... 400 2.1.1. Cálculo de la renta de explotación (art. 9 RVLS)............... 401 2.1.2. Clases de explotaciones rurales (artículo 10 del RVLS)..... 402 2.1.3. Tipos de capitalización (artículo 12 del RVLS).................. 403 2.1.4. Capitalización de la renta real o potencial (artículos 13, 14 y 15 del RVLS).................................................................. 404 2.1.5. Factor de localización (artículo 17 del RVLS).................... 407 2.1.6. Conclusiones......................................................................... 408 2.2. La tasación independiente, si procede, de las edificaciones, construcciones e instalaciones [apdo. 1.b) y art. 18 del RVLS]............ 409 2.3. La tasación de las plantaciones y los sembrados y las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos [apdo. 1.c) y apdos. 4, 7 y 8 del art. RVLS]..................................... 411 2.3.1. La valoración de plantaciones y sembrados........................ 411 2.3.2. La valoración de arrendamientos........................................ 412 2.3.3. La valoración del derecho de realojo y retorno.................. 414 2.3.4. La valoración de derechos reales sobre inmuebles............. 414 A) Usufructo (arts. 10 LITP y 41 RITP).......................................... 415 B) Uso y habitación.......................................................................... 415

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C) Otros derechos reales (arts. 10 LITP y 45 RITP)...................... 415 2.3.5. La valoración de las concesiones administrativas................ 416 Artículo 24. Valoración en el suelo urbanizado............................................................ 417 PROCEDENCIA................................................................................................... 418 COMENTARIO.................................................................................................... 418 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos.......................... 418 2. Metodologías de valoración..................................................................... 421 2.1. La valoración del suelo no edificado (apdo. 1 y art. 21 RVLS)..... 421 2.2. La valoración del suelo edificado o en curso de edificación (apdo. 2 y arts. 23 y 24 RVLS)...................................................................... 426 Artículo 25. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización............................................................................................................ 434 PROCEDENCIA................................................................................................... 435 COMENTARIO.................................................................................................... 435 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos.......................... 435 2. Método de valoración............................................................................... 438 2.1. La valoración de la facultad de participar en la ejecución de actuaciones de nueva urbanización (apdo. 1 y art. 28 RVLS)........... 438 2.2. La indemnización por impedimento del ejercicio de la facultad de participación (apdo. 2 y art. 28 RVLS)....................................... 440 Artículo 26. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación....................................................................................... 443 PROCEDENCIA................................................................................................... 444 COMENTARIO.................................................................................................... 444 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos............................ 444 2. Metodología de valoración...................................................................... 446 2.1. Los gastos indemnizables y su tasación (apdo. 1 y art. 29.1 RVLS)................................................................................................ 447 2.2. La valoración de las actuaciones de urbanización en curso de ejecución (apdo. 2 y art. 29.3 RVLS)............................................... 448 2.3. La indemnización del promotor retribuido en metálico (apdo. 3)........................................................................................................ 454 2.4. La indemnización de los propietarios de suelo que no estén al corriente en el cumplimiento de deberes y obligaciones (apdo. 4)........................................................................................................ 455 Artículo 27. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.................................................................................................................... 456 PROCEDENCIA................................................................................................... 456 COMENTARIO.................................................................................................... 456

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1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos.......................... 456 2. La valoración de las aportaciones de suelo de los propietarios (apdo. 1 y art. 27.1 RVLS).................................................................................... 458 3. La valoración de participaciones en la actuación insuficientes para la participación en la adjudicación de parcelas resultantes (apdo. 2 y art. 27.2 RVLS)................................................................................................ 459 Artículo 28. Régimen de la valoración......................................................................... 462 PROCEDENCIA................................................................................................... 462 COMENTARIO.................................................................................................... 462 TÍTULO IV EXPROPIACIÓN FORZOSA Y RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL Artículo 29. Régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación territorial y urbanística........................................................................................................ 464 PROCEDENCIA................................................................................................... 465 COMENTARIO.................................................................................................... 466 1. Introducción............................................................................................. 466 2. La función de la expropiación forzosa por razón de la ordenación territorial y urbanística (apdo. 1)............................................................ 468 3. La legitimación de la expropiación (apdo. 2)........................................ 470 4. El efecto de mutación o desafectación de bienes de dominio público (apdo. 3)................................................................................................... 471 5. El beneficio de la expropiación (apdo. 4).............................................. 474 Artículo 30. Justiprecio................................................................................................ 475 PROCEDENCIA................................................................................................... 475 COMENTARIO.................................................................................................... 476 1. La fijación del justiprecio y su pago en especie (apdo. 1)..................... 476 2. El procedimiento expropiatorio: los interesados necesarios y beneficiarios de la indemnización (apdos. 1, 2, 3 y 4)...................................... 477 3. El pago del justiprecio (apdos. 3 y 4)...................................................... 477 Artículo 31. Ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad............................ 479 PROCEDENCIA................................................................................................... 479 COMENTARIO.................................................................................................... 480 1. La ocupación de fincas o bienes y su inscripción en el Registro de la Propiedad (apdos. 1 y 2).......................................................................... 480 2. Acceso al Registro de la Propiedad de la constitución, modificación o extinción por acto administrativo de servidumbres (apdo. 3).............. 481

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Artículo 32. Adquisición libre de cargas...................................................................... 482 PROCEDENCIA................................................................................................... 482 COMENTARIO.................................................................................................... 483 1. La regla principal: la presunción legal de adquisición libre de cargas como consecuencia de la expropiación y sus efectos (apdo. 1)............ 483 2. Las reglas derivadas referidas a la aparición de interesados o fincas o derechos no tenidos en cuenta (apdos. 2, 3 y 4).................................... 483 Artículo 33. Modalidades de gestión de la expropiación.............................................. 485 PROCEDENCIA................................................................................................... 485 COMENTARIO.................................................................................................... 485 Artículo 34. Supuestos de reversión y de retasación...................................................... 487 PROCEDENCIA................................................................................................... 488 COMENTARIO.................................................................................................... 488 1. Introducción............................................................................................. 488 2. Los supuestos de reversión [apdos. 1; 2, a) y 3]..................................... 489 3. El supuesto de retasación [apdo. 2, letra b)].......................................... 497 Artículo 35. Supuestos indemnizatorios....................................................................... 500 PROCEDENCIA................................................................................................... 501 COMENTARIO.................................................................................................... 501 TÍTULO V FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y GESTIÓN DEL SUELO Capítulo I Venta y sustitución forzosas Artículo 36. Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas........................... 516 PROCEDENCIA................................................................................................... 516 COMENTARIO.................................................................................................... 517 1. La determinación directa del incumplimiento de la función social básica de la propiedad como causa expropiandi o, en su caso, de venta o ustitución forzosas, así como de ejecución subsidiaria (apdo. 1)...... 517 2. La venta y la sustitución forzosas; sus diferencias y régimen (apdo. 2)................................................................................................................ 518 3. La garantía básica frente a la expropiación y sus alternativas de venta o sustitución forzosas (apdo. 3)............................................................... 519 1. Introducción general y consideraciones previas.................................... 519

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2. 3. 4. – – 5. 6.

Aplicación a un caso concreto................................................................. 520 Parámetros jurídico-urbanísticos aplicables al ejemplo......................... 521 Parámetros económico-urbanístico aplicables........................................ 521 Valor en venta (medio) de las viviendas libres (VRL)............................ 521 Valor en venta de las viviendas protección pública (VPP)..................... 521 Distribución de usos de los productos inmobiliarios............................. 521 Valor en venta (vv) de los productos inmobiliarios de la actuación edificatoria................................................................................................ 522 7. Costes de producción (CP) en la edificación de los productos inmobiliarios de la actuación............................................................................ 522 8. Valor del suelo urbanizado del ámbito de la actuación: oferta en la modalidad de expropiación..................................................................... 522 9. Cálculo del “aprovechamiento edificatorio” (AE)................................. 523 9.1. Determinación de coeficientes de ponderación............................ 523 9.2. Cálculo del aprovechamiento edificatorio (AE)............................ 523 10. Coeficiente de canje: modalidad de aportación..................................... 523 11. Distribución de usos................................................................................. 523 Artículo 37. Régimen de la venta o sustitución forzosas......................................... 525 PROCEDENCIA................................................................................................... 525 COMENTARIO.................................................................................................... 526 Capítulo II Patrimonios públicos de suelo Artículo 38. Noción y finalidad................................................................................... 528 PROCEDENCIA................................................................................................... 528 COMENTARIO.................................................................................................... 528 Artículo 39. Destino............................................................................................. 531 PROCEDENCIA................................................................................................... 533 COMENTARIO.................................................................................................... 533 1. El destino básico y necesario y los destinos posibles y complementarios (apdo. 1)................................................................................................... 533 2. Las garantías del destino básico (apdos. 2, 3 y 4).................................. 534 3. El destino excepcional (apdo. 5)............................................................. 535 Capítulo III Derecho de superficie Artículo 40. Contenido, constitución y régimen............................................................ 537

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PROCEDENCIA................................................................................................... 538 COMENTARIO.................................................................................................... 538 1. La determinación del derecho de superficie (apdo. 1)......................... 538 La constitución del derecho de superficie puede producirse:.............. 539 Artículo 41. Transmisión, gravamen y extinción.......................................................... 540 PROCEDENCIA................................................................................................... 541 COMENTARIO.................................................................................................... 541 Capítulo I Actuaciones con el ministerio fiscal Artículo 42. Infracciones constitutivas de delito o falta................................................ 543 PROCEDENCIA................................................................................................... 543 COMENTARIO.................................................................................................... 543 Capítulo II Peticiones, actos y acuerdos Artículo 43. Peticiones................................................................................................. 546 PROCEDENCIA................................................................................................... 546 COMENTARIO.................................................................................................... 546 Artículo 44. Administración demandada en subrogación............................................. 548 PROCEDENCIA................................................................................................... 548 COMENTARIO.................................................................................................... 548 Artículo 45. Ejecución forzosa y vía de apremio........................................................... 550 PROCEDENCIA................................................................................................... 550 COMENTARIO.................................................................................................... 550 Artículo 46. Revisión de oficio..................................................................................... 552 PROCEDENCIA................................................................................................... 552 COMENTARIO.................................................................................................... 552

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Capítulo III Acciones y recursos Artículo 47. Carácter de los actos y convenios regulados en la legislación urbanística.. 553 PROCEDENCIA................................................................................................... 553 COMENTARIO.................................................................................................... 553 Artículo 48. Acción pública......................................................................................... 555 PROCEDENCIA................................................................................................... 555 COMENTARIO.................................................................................................... 555 Artículo 49. Acción ante Tribunales ordinarios............................................................ 557 PROCEDENCIA................................................................................................... 557 COMENTARIO.................................................................................................... 557 Artículo 50. Recurso contencioso-administrativo..................................................... 559 PROCEDENCIA................................................................................................... 559 COMENTARIO.................................................................................................... 559 Capítulo IV Registro de la propiedad Artículo 51. Actos inscribibles...................................................................................... 562 PROCEDENCIA................................................................................................... 563 COMENTARIO.................................................................................................... 564 1. Los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad (apdo. 1)............ 564 2. La regla especial de acceso al Registro de la Propiedad de la creación de nuevas fincas registrales y sus consecuencias administrativas (apdos. 2 y 3).......................................................................................................... 565 Artículo 52. Certificación administrativa.................................................................... 567 PROCEDENCIA................................................................................................... 567 COMENTARIO.................................................................................................... 567 Artículo 53. Clases de asientos.............................................................................. PROCEDENCIA................................................................................................... 568 COMENTARIO.................................................................................................... 568 Artículo 54. Expedientes de distribución de beneficios y cargas.................................... 570

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PROCEDENCIA................................................................................................... 571 COMENTARIO.................................................................................................... 571 DISPOSICIONES ADICIONALES Disposición adicional primera. Sistema de información urbana................................ 574 PROCEDENCIA................................................................................................... 574 COMENTARIO.................................................................................................... 574 1. La conveniencia del sistema de información sobre suelo y urbanismo.............................................................................................................. 574 2. Las características del sistema de información sobre suelo y urbanismo.............................................................................................................. 575 Disposición adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas....................................................... 576 PROCEDENCIA................................................................................................... 576 COMENTARIO.................................................................................................... 576 Disposición adicional tercera. Potestades de ordenación urbanística en Ceuta y Melilla................................................................................................................... 578 PROCEDENCIA................................................................................................... 578 COMENTARIO.................................................................................................... 579 Disposición adicional cuarta. Gestión de suelos del patrimonio del Estado................ 581 PROCEDENCIA................................................................................................... 582 COMENTARIO.................................................................................................... 583 1. Colaboración del patrimonio del Estado con las políticas de vivienda (apdos. 1, 4 y 5)........................................................................................ 583 2. Participación del Estado en la equidistribución urbanística de beneficios y cargas (apdos. 2 y 3).............................................................................. 584 Disposición adicional quinta. Modificación del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.................................................................. 586 PROCEDENCIA................................................................................................... 586 COMENTARIO.................................................................................................... 586 Disposición adicional sexta. Suelos forestales incendiados.......................................... 588 PROCEDENCIA................................................................................................... 588 COMENTARIO.................................................................................................... 588

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Disposición adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas en el suelo rural................................................................................................................. 591 PROCEDENCIA................................................................................................... 591 COMENTARIO.................................................................................................... 591 1. Consideraciones generales....................................................................... 591 2. La capitalización de la renta anual (apdo. 1)......................................... 592 3. El tipo de capitalización y los valores mínimos del suelo rural (apdo. 2)................................................................................................................ 593 Disposición adicional octava. Participación del Estado en la ordenación territorial y urbanística........................................................................................................ 594 PROCEDENCIA................................................................................................... 594 COMENTARIO.................................................................................................... 594 Disposición adicional novena. Modificación de la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local.................................................................................................. 597 PROCEDENCIA................................................................................................... 600 COMENTARIO.................................................................................................... 601 1. Introducción: sentido y alcance de las modificaciones de la LrBRL..... 601 2. La alteración de la distribución interna, en los municipios, de las atribuciones en materia de ordenación territorial y urbanística y de enajenación de bienes municipales (modificación del art. 22.2 LrBRL)... 602 3. La publicidad de determinados datos relativos al tráfico jurídico previo de los bienes afectados por una modificación de la ordenación territorial y urbanística a ellos aplicable y, en general, de los instrumentos de dicha ordenación (art. 70ter)............................................................. 603 4. Régimen de incompatibilidades y limitación en las actividades, así como declaración de bienes y actividades, de miembros de los órganos de gobierno y personal al servicio de las entidades locales (apdos. 7 —modificado— y 8 —nuevo— del art. 75 y nueva disp. ad. 5.ª)........... 605 Disposición adicional décima. Actos promovidos por la Administración General del Estado............................................................................................................... 609 PROCEDENCIA................................................................................................... 609 COMENTARIO.................................................................................................... 610 Disposición adicional undécima............................................................................... 613

DISPOSICIONES TRANSITORIAS Disposición transitoria primera. Aplicación de la reserva de suelo para vivienda protegida.......................................................................................................... 614

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PROCEDENCIA................................................................................................... 615 COMENTARIO.................................................................................................... 615 Disposición transitoria segunda. Deberes de las actuaciones de dotación................... 617 Disposición transitoria tercera. Valoraciones............................................................. 618 PROCEDENCIA................................................................................................... 618 COMENTARIO.................................................................................................... 619 1. Consideraciones generales y antecedentes legislativos............................ 619 2. Aplicación por razón del tiempo de las reglas de valoración (apdo. 1)................................................................................................................ 619 3. La valoración de los terrenos con condiciones de desarrollo fijadas a la entrada en vigor de la LdS07 (apdo. 2).............................................. 620 4. Los criterios y método de cálculo de la valoración hasta el desarrollo reglamentario de la Ley (apdo. 3)........................................................... 621 Disposición transitoria cuarta. Criterios mínimos de sostenibilidad........................... 622 PROCEDENCIA................................................................................................... 622 COMENTARIO.................................................................................................... 622 Disposición transitoria quinta. Edificaciones existentes.............................................. 623

DISPOSICIONES FINALES Disposición final primera. Título competencial y ámbito de aplicación...................... 624 PROCEDENCIA................................................................................................... 625 COMENTARIO.................................................................................................... 625 Disposición final segunda. Desarrollo........................................................................ 629 PROCEDENCIA................................................................................................... 629 COMENTARIO.................................................................................................... 629